Reporte inmobiliario

OFICINAS PRIME | Lima, Primer trimestre 2018

¿Qué es un edificio de clase prime?
Oficinas con más de 3 m
de altura de piso a techo.
Se ubica en una zona importante de la Planta típica mayor a los 500 m2 y
ciudad que maximiza su exposición. área mínima de oficina de 200 m2.

Su infraestructura y áreas comunes Áreas comunes: salas de usos múltiples, comedor

son de alta calidad. o cafetería, área de pago a proveedores.

Suele ofrecer pisos completos o con Exteriores de muro cortina.

pocas divisiones.
Aire acondicionado centralizado.
Es mayormente demandando por
empresas que requieren una Grupo electrógeno con cobertura.
ubicación que favorezca su imagen. mínima del 100% de áreas comunes.

Tiene el potencial de generar Más de 1 estacionamiento cada 40 m2.

rentas por encima del promedio
Control de accesos peatonal y vehicular.
global del mercado.
Términos clave
STOCK: Es la suma de los m2 útiles de oficina de todos los edificios terminados.

ABSORCIÓN: Es la suma de los m2 que las empresas ocuparon durante un periodo. Si se le restan los m2 que se desocuparon,
se obtiene la ABSORCIÓN NETA.
La compra de oficinas como inversión no se considera como parte de la absorción, ya que dichos m2 vuelven a estar disponibles en el mercado.
Si es que el edificio está entregado, la absorción se cuenta desde el día de firma del contrato de alquiler o venta, hasta la fecha en la que finaliza.
Si se firma el contrato cuando el edificio está en construcción, la absorción se considera desde la entrega del edificio.

VACANCIA: Es el total de m2 disponibles para ocupación inmediata, ya sea que estén ofertados en venta o alquiler.

TASA DE VACANCIA: Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%.

PRECIO DE LISTA: Es el precio de oferta inicial de una oficina. Posterior a las negociaciones, de concretarse el alquiler o venta, se obtiene el
PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de lista.
Los precios mostrados en el presente informe son de lista, de oficinas sin habilitación (implementación), no incluyen impuestos, ni el uso de otros
espacios como cocheras y depósitos.
Los precios de alquiler corresponden sólo a oficinas disponibles para ocupación inmediata. Los precios de venta corresponden a oficinas disponibles para
ocupación inmediata, y también a oficinas en proyectos en construcción.
 Real Dos

LEYENDA
Edificios en operación
Edificios entregados durante el 2018-1T
EJES CORPORATIVOS
Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporativos, las
cuales trascienden las fronteras de los distritos. Cada
aglomeración posee una dinámica inmobiliaria particular a su
ubicación; por ello, a cada una la denominamos eje corporativo.
El mercado prime en cifras
Precios de alquiler de lista
Stock Vacancia En construcción

Financiero
San Isidro
404,298 m²
$ 23.0/m² $ 23.0/m²
121,734 m²

40,316 m²
Stock prime de Lima: $ 19.0/m²
$ 19.3/m² $ 19.2/m² $ 18.1/m²

Empresarial
San Isidro
146,662 m² $ 17.0/m²
1.07 millones m2
$ 16.8/m²
8,201 m² $ 16.7/m² $ 17.0/m²
$ 15.5/m² $ 17.0/m² $ 15.8/m²
21,087 m² $ 16.0/m² $ 16.4/m²
$ 15.0/m²
$ 14.0/m²
Tasa de vacancia:

Miraflores
148,554 m²
$ 13.0/m²
19,736 m²
San Isidro San Isidro Miraflores Surco - La San Borja Magdalena
23.9% 8,047 m² Financiero Empresarial Molina

Surco - La 234,663 m²
Molina
Precio prom. de alquiler 57,405 m² Precios de venta de lista

de lista: $ 16.5/m2
58,018 m² $ 2,736/m²
San Borja

35,420 m²

420 m² $ 2,353/m²
$ 2,408/m²
Precio prom. de venta 0 m²
$ 2,176/m²
$ 2,176/m²

de lista: $ 2,197/m2
$ 2,106/m²
$ 2,176/m²
Magdalena

108,309 m² $ 2,150/m² $ 1,900/m²

50,374 m² $ 1,928/m² $ 1,835/m²

12,457 m²
$ 1,730/m²
San Isidro Financiero Miraflores Surco - La Molina Magdalena
Lo más destacado del 2018-1T

Lima recibió sólo 1 edificio nuevo: La tasa de vacancia disminuyó de 27.6% a

Real Dos (11,950 m2) 53% 257,870 m 2
47% 23.9%.
en San Isidro Empresarial.
Lima posee 257,870 m2 disponibles para
Se encuentra ocupado al 85%, y su principal ocupación inmediata. San Isidro Financiero
arrendatario es WeWork el eje con la mayor vacancia (121,734 m 2)

Vacancia de San Isidro Financiero

Real Dos Vacancia de otros ejes

Continúan reduciéndose los m2 en construcción.

Registramos 139,925 m2. El 100% está previsto a entregarse durante el 2018.
17%

La demanda efectiva fue de 48,964 m2, un 300,000 m²

48,964 m2
14% excelente inicio para el 2018. Dos empresas 250,000 m²
69% ocuparon más de 7,000 m2 de oficinas
200,000 m²
durante el primer trimestre:
150,000 m²
- WeWork (San Isidro Empresarial)
100,000 m²
- Ministerio del Ambiente (Magdalena)
WeWork 50,000 m²
Ministerio del Ambiente
Otras empresas 0 m²
2016-4T 2017-1T 2017-2T 2017-3T 2017-4T 2018-1T
Demanda efectiva y vacancia
 Magdalena fue el eje donde la demanda efectiva fue mayor (18.040 m2). Si Ocupaciones y desocupaciones por eje corporativo
bien, registró una operación importante como la del Ministerio del Ambiente, la
demanda de Magdalena fue sostenida por ocupaciones de áreas inferiores a los San Isidro Financiero -6,254 m² 17,054 m²
300 m2.
San Isidro Empresarial -1,554 m² 14,462 m²
 Al igual que Magdalena, en San Isidro Financiero (SIF) la principal ocupación
Miraflores 0 m² 3,882 m²
provino de una empresa del gobierno: Sunarp, que alquiló 4,650 m2 en el
edificio Chocavento. El área media de ocupación en SIF fue de 504 m 2. Surco - La Molina -186 m² 3,181 m²

 Mientras que en San Isidro Empresarial, las ocupaciones de nuevas oficinas se San Borja 0 m² 339 m²
2
distribuyeron sólo entre 5 empresas. El área media de ocupación fue de 984 m . Magdalena 18,040 m²
0 m²
 También registramos cerca de 8,000 m2 de desocupaciones (producto de la Ocupación de oficinas Desocupación de oficinas
migración de las empresas a nuevos edificios de oficinas).

Evolución de la tasa de vacancia promedio de Lima

 La vacancia disminuyó en más de 37,000 m2 respecto al cierre del 2017.
 Los ejes corporativos donde más se redujo fueron Magdalena (-18,000 m2) y San
40.00%
Isidro Financiero (-10,000 m2).

30.00% 27.7%  San Borja registró la menor vacancia (420 m2), y hasta el 2019 no tiene
23.9%
26.5%
prevista la entrega de un nuevo edificio prime.
20.00%
19.2%  En los siguientes trimestres del 2018, la tasa de vacancia crecerá, debido a que
restan por entregarse 140,000 m 2, los cuales excederán a los 100,000 m 2 de
10.00%
9.1%
demanda efectiva que proyectamos.

0.00%  Estimamos que el 2018 finalice con una tasa de vacancia de 28% o 340,000
2014 2015 2016 2017 2018-1T m2 vacantes.
Precios de alquiler y venta
 A nivel general de Lima, la tarifa promedio de alquiler de lista no varió Evolución del precio promedio de lista de alquiler de Lima
respecto al cierre del 2017. No obstante, en algunos ejes corporativos
observamos cambios.
$ 22.00/m²
 En San Isidro Empresarial (SIE) la tarifa promedio de alquiler de lista se
$ 20.00/m²
redujo de USD 20.6/m2 a USD 19.3/m2. Ello se debió a que gran parte de los $ 20.5/m²
alquileres se dieron en edificios nuevos (que registran las tarifas más altas). Al $ 18.00/m² $ 18.6/m²
cierre de marzo, la vacancia de SIE se concentró en edificios con más de 10
años de antigüedad (que registran tarifas menores a los nuevos edificios). $ 16.00/m² $ 17.0/m²
$ 16.6/m² $ 16.5/m²

 En Miraflores y Magdalena, las tarifas de alquiler de lista registraron leves $ 14.00/m²

incrementos, producto de la disminución de la vacancia. En los restantes ejes
$ 12.00/m²
corporativos las tarifas de alquiler no variaron.
2014 2015 2016 2017 2018-1T
 La tarifa promedio de venta de lista tampoco varió respecto al cierre del
2017. La tarifa no cambió a nivel global de Lima, ni por eje corporativo.
Evolución del precio promedio de lista de venta de Lima
 San Isidro Empresarial y San Borja se mantienen como los ejes que no registran
oficinas en venta. $ 2,400/m²

 Ningún edificio prime proyectado a entregarse a partir del 2019 ofrece $ 2,300/m²
oficinas en venta. Ante la vacancia elevada del segmento prime, algunos $ 2,197/m² $ 2,197/m²
$ 2,200/m²
desarrolladores migraron al segmento boutique, y actualmente ofertan oficinas
$ 2,167/m²
pequeñas (áreas típicas entre 30 m 2 y 150 m2) con acabados de piso y techo $ 2,100/m² $ 2,154/m²
(cielo raso).
$ 2,000/m² $ 2,060/m²

$ 1,900/m²
2014 2015 2016 2017 2018-1T
Análisis: Perspectivas para San Isidro Empresarial
A excepción del 2014, durante los últimos 10 años la oferta de nuevas oficinas en
San Isidro Empresarial fue inferior a los 5,000 m 2 anuales (de las más bajas de
m2 entregados y proyectados al 2020 - San Isidro Empresarial
Lima). El 2014 fue un año atípico, en el que se entregaron 45,500 m 2, producto de 50,000 m²
contratos de arrendamiento futuro firmados entre el 2011 y 2012 —años en los que
40,000 m²
la tasa de vacancia de Lima llegó al 1%—.
El bajo nivel de nuevas entregas, y la preferencia de las empresas de ubicarse en 30,000 m²
San Isidro Empresarial, por muchos años lo perfiló como el eje corporativo con la 20,000 m²
menor vacancia y mayor tarifa de alquiler de Lima. No obstante, del 2018 en
adelante, San Isidro Empresarial se presenta como uno de los ejes corporativos que 10,000 m²

recibirá la mayor oferta de nuevas oficinas. 0 m²

2
Para el 2018, prevemos que se entreguen cerca de 33,000 m , distribuidos en 3 2015 2016 2017 2018* 2019* 2020*
2
edificios: Real Dos (11,950 m2), Talbot (16,500 m2) y Titanium (4,500 m2). Si bien los
2
m entregados m proyectados
alquileres avanzan a buen ritmo (Real Dos ya se encuentra ocupado al 85%), por la
magnitud de las nuevas entregas y la vacancia ya existente en Lima (257.870 m 2),
estimamos bajo un escenario conservador, que la tasa de vacancia de San Isidro Edificios a entregarse durante el 2018
Empresarial sea de 15% a fin de año, y que sus tarifas de alquiler de lista se
ubiquen entre USD 18/m2 y USD 20/m2.
En el 2019 y 2020, San Isidro Empresarial será uno de los pocos ejes corporativos
que continuará recibiendo nuevos edificios. Estimamos que se entreguen 6, y que
sumen un total de 48,400 m 2.
Esperamos que San Isidro Empresarial se mantenga como una de las zonas
corporativas más preferidas de Lima. Sin embargo, creemos que la dimensión de la Real Dos Talbot Titanium
oferta prevista para el 2018 y los siguientes años, es suficiente para absorber sus 11,950 m 2
16,546 m 2
4,541 m2
requerimientos de nuevas oficinas. Nuevos proyectos para San Isidro Empresarial
deberían planearse para ser entregados del 2021 en adelante.
Conclusiones
 El Banco Central de Reserva del Perú estima que la inversión privada (IP)—el Evolución de las nuevas entregas, demanda efectiva y tasa de vacancia
motor del crecimiento orgánico de la demanda de oficinas— crecerá en 5.5%
durante el 2018. A diferencia de años anteriores, la mayor proporción de la IP 200,000 m² 40.00%
provendrá de sectores ajenos a la minera (telecomunicaciones, retail, banca, etc.)
160,000 m²

Nuevas entregas y
demanda efectiva

Tasa de vacancia
30.00%
 Con el impulso de la inversión privada, prevemos que la demanda efectiva del
120,000 m²
2018 sobrepase los 100,000 m2, creciendo en más de 10% respecto al 2017. 20.00%
80,000 m²
 ¿Qué sucederá con la tasa de vacancia? Lo explicamos en la página 7. Para el 10.00%
40,000 m²
cierre del 2018, proyectamos que sea de 28%.

 ¿Y con los precios? El incremento de la vacancia afecta negativamente a los 0 m²

2013 2014 2015 2016 2017 2018*
0.00%

precios. A nivel promedio de Lima, estimamos culminar el 2018, con una tarifa
Nuevas entregas Demanda efectiva Tasa de vacancia
de alquiler de lista de USD 15.6/m2 y una tarifa de venta de lista de
USD 2,187/m2.

 Prevemos que, el panorama del 2019 será de escasez de nuevos edificios y Evolución de los precios de lista de alquiler y venta
de crecimiento orgánico de la demanda efectiva (alrededor del 10%). Como
$ 24.00/m² $ 2,400/m²
consecuencia la tasa de vacancia disminuirá y las tarifas se mantendrán estables.
$ 22.00/m² $ 2,200/m²
 Por lo pronto, en el 2T se entregarán 5 edificios entre San Isidro Financiero,

Precio de venta
Precio de alquiler
$ 20.00/m² $ 2,000/m²
San Isidro Empresarial y Miraflores, que suman un total de 63,000 m2.
$ 18.00/m² $ 1,800/m²
Miraflores recibirá a su único edificio prime del año: Numen Tower (8.000 m2), el
cual se ubica en la avenida Larco. $ 16.00/m² $ 1,600/m²

$ 14.00/m² $ 1,400/m²

$ 12.00/m² $ 1,200/m²
2013 2014 2015 2016 2017 2018*
Precio de alquiler Precio de venta
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