ESPACIO PÚBLICO - ESPACIO PRIVADO

I.                INTRODUCCIÓN

Para el análisis de los conjuntos urbanos  y su caracterización  identificamos tres 

urbanizaciones pertenecientes a la capital Santo Domingo, centro urbano de la capital
de República Dominicana.

Los conjuntos urbanos fueron seleccionados de acuerdo a las características y el

contexto en el que se encuentran: 1) Residencial Brisa de La Isabela, 2) Cd Modelo
Mirador Norte y 3) Evaristo Morales

Estos tres tipos de conjuntos habitacionales que dependerán originalmente de la

disponibilidad de recursos, tanto en lo financiero como en los materiales y
posteriormente hacia qué conjunto social están orientados. Son viviendas más
asequibles, hablando en términos económicos. Pero la accesibilidad es muy mala, ya
que genera grandes traslados en vehículos públicos por las vías más congestionadas,
también las visuales no son las mejores de la urbe.

II.              DESARROLLO

 2.1            Residencial Brisa de La Isabela, la zurza, Distrito nacional (carácter

público):

https://goo.gl/maps/iUbSJXiyq4zthFK77

Esta urbe es el nexo de dos de los tres  municipios pertenecientes a la ciudad

metropolitana de Santo Domingo.  

Como se puede  observar en la fotografía, este conjunto urbano tiene uno de los índices
de densidad de población más altos de la ciudad, el cual tiene como característica
principal  la conformación de conjuntos habitacionales con un único fin de acoger al
usuario, los cuales han reducido ostensiblemente la calidad habitacional, minimizando 
los parámetros ambientales, espaciales  y el completo rompimiento de las normas de
usos de suelos establecidos por la municipalidad, anteponiéndose el carácter comercial
de esta urbe.

En República Dominicana el gobierno construyo edificios de apartamentos, en su mayoría para

familias de escasos recursos; lo más barata y económico que se pueda es tanto así que las
licitaciones las ganan las compañías que ofrezcan el presupuesto más bajo. Esto se traduce en
que se ofrece lo mínimo en todos los renglones de la construcción (espacios interiores,
materiales y terminación). El exterior solo es trabajado en las vías de acceso y en la mayoría de
los casos, si hay áreas verdes estas no cuentan con las condiciones de uso. Estos conjuntos
habitacionales presentan el mínimo de huecos y no hay apuro en garantizar circulación cruzada
además, quienes ocuparían estos complejos vienen de vivir en peores condiciones de vivienda
por lo que no hacen muchas exigencias al respecto y con el paso del tiempo tienden a modificar 
el entorno invadiendo el espacio exterior común haciendo ampliaciones y agregando áreas de
comercio informal tendientes a mejorar los servicios básicos.
 El acceso es libre y sin controles lo que permite la entrada y tránsito de vendedores ambulantes
por cualquiera de sus entradas y salidas. En cuanto a la condición de habitabilidad es un
espacio de estratos medios – bajos; gracias a las condiciones de inseguridad y factores
sociales del área.

RESIDENCIAL DE ALTA DENSIDAD

  Densidad Neta 800 hab/ has

  Área mínima de lote 150.00 Metros para viviendas unifamiliar y

bifamiliar. 100.00 metros 2 por cada unidad de
  vivienda bifamiliar, una a lado de la otra
Frente mínimo del lote 10.00 metros
  Fondo mínimo del lote Libre
Línea de Construcción lateral Posterior
R-1/
Área de ocupación 90% del área del 1.00 metros 1.00 metro
R-BD máxima lote
Área libre mínima 10% del área del lote  
Área verde mínima 5%de al área libre del lote
Altura Máxima Planta baja y 2 altos
Estacionamiento 2 espacios por unidad de
mínimo vivienda
Área de ocupación 90% del área del lote
máxima
2.2 Cd Modelo Mirador Norte

https://goo.gl/maps/AmGPjcKTivQaAJCs8

Es un complejo urbano de Índole residencial, el cual ha tenido un diseño influenciado

por la edificación organicista, con el beneficio de las fortalezas que ofrece el contexto
conformado por las colinas que resguardan este espacio, generando un ecosistema con
mayor masa verde.

Sus construcciones tienen una superior vinculación entre el ambiente interior y exterior,
con un contorno mayor de uso de suelo, el cual implícitamente generara el poco uso del
espacio exterior, puesto que la disposición de los espacios públicos y semi públicos han
sido distribuidas a efectos de la generación de espacios verdes en la ciudad, por ser uno
de los pocos espacios con capacidad de beneficio para la forestación.

Es una iniciativa del sector público-privado en llevarse a cabo. El proyecto esta

encauzado a una clase social un poco más pudiente y por lo tanto cuenta con más y
mejores servicios y diseño interior. Dividido en 24 unidades vecinales que cuentan con
todos los servicios básicos para no salir a buscar estos a otro lugar. Cuenta con áreas
verdes debidamente definidas y equipadas para esparcimiento y disfrute de los usuarios
de cada unidad vecinal.

Internamente del espacio las áreas son privadas permitiendo que no se mezclen los usos
y proveyendo de sosiego a sus usuarios. Las circunstancias de habitabilidad son de
estrato social medio y alto. El lugar público privado tiene una conexión inmediata y
transitoria ya que existen espacios semi cerrados previos al acceso de los lugares en la
zona mercantil.

Estos condominios ubicados en la parte nor-oeste de la ciudad de Santo domingo, es

conjunto habitacional de alta densidad, ubicado en una zona periférica y de baja-media
densidad poblacional, se vuelve casi aislado y único en su especie, ya que en su
contexto lo que predomina, son zonas de áreas verde. Se componen de bloques con 4
pisos cada una aproximadamente, cuenta con áreas comunes recreativas, deportivas y
sociales.

Este proyecto de tipología residencial, respeta las directrices urbanas, según la densidad
de su zonificación, como conclusión es un proyecto apiñado y que aprovecha lo
inmenso el suelo y que lleva a ser más viable económicamente que otros modelos de
mayor densidad. Por otro lado la variable de calidad, más destacadas son; ventilación
natural, iluminación natural, protección solar, La accesibilidad es normal ya que las vías
a su alrededor son de las más congestionadas de la urbe.
  RESIDENCIAL MEDIANA DENSIDAD
 Densidad neta 600 Hab /has
  Área mínima del lote 500.00 m2 por unidad de vivienda unifamiliar

  270.00 m2 para unidad de vivienda bifamiliar

adosada
 
190.00 m2 por unidad de vivienda en hilera
  horizontal

  520.00 m2 para edificios de apartamentos

Frente mínimo del lote 10.00 m por unidad de vivienda unifamiliar
 
17.00 m por unidad de vivienda en hilera de forma
R-2/ horizontal

R- 25.00 m para edificios de apartamento

MD Fondo mínimo del lote
Línea de construcción
Área de ocupación
Máxima
Área libre mínima
Área verde mínima
Altura Máxima
Estacionamiento Mínimo
Libre
Línea de Lateral Posterior
construcción
3 metros a partir de 1.0 metros 1.5.00
la línea de propiedad
50% del área verde lote
50% del área del lote
25% del área verde del lote
Planta baja y 3 altos
2 espacios por unidad de vivienda dentro de la
propiedad

1 espacio por cada 60.00 m2

2.3 Evaristo Morales

https://goo.gl/maps/aQDdKv6Euxu5a2yy9

 Este  conjunto urbano, es el producto de  las tendencias modernas, generando una
ciudad satélite o dormitorio el cual debería tener características de e amplitud y los
principios  de arquitectura verde.

 Como se puede observar en la imagen, la ocupación del espacio  es parcial, dando 

lugar a la generación de espacios verdes, así mismo la superficie edificada  se encuentra
entre los rangos de 1 a 2:5, los mismos que garantizaran un buen  índice de asolamiento,
lo cual en La Paz es muy importante, siendo que la temperatura promedio es de 12º
centígrados.

Este tercer caso es inverso al primero, es de impulso privado y estos no juegan a

malgastar. En este caso se toman en cuenta todos los parámetros necesarios para crear
un círculo con confort: mejores puertas y ventanas, huecos que garantizan el flujo de
aire cruzado, mejores materiales de construcción y un exterior interesante y que invita
al esparcimiento y con suficiente protección solar (arboles). El ingreso es restringido
por lo que los propietarios deben autorizar la acceso de invitados, personal técnico y
terceros. Tiene para un mayor control de seguridad hay una sola entrada y salida que a
primera vista resulta efectivo pero que en casos de emergencia no resultaría apropiada.
Debe poseer una salida secundaria de eventualidad.

El crecimiento del número de ocupación aumenta actualmente debido a que son

apartamentos y casas de lujo, con los mismos requisitos arquitectónicos. De modo que
tenemos un diseño con buena brisa natural, luminaria natural, un potencial contexto que
se adapta al prototipo de proyecto, una atractiva visual, asimismo privacidad, pero baja
protección solar, para ciertos apartamentos orientados al sur, pero la insuficiente
conexión directa con la calle, referente a los apartamentos altos, hace que esta
inconstante calidad ambiental no esté tan completa y mucho menos los parámetros de
renta.
RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD
  Densidad Neta 100hab/ has
Área mínima de lote 600.00 Metros para viviendas unifamiliar y
  bifamiliar. 300.00 metros 2 por cada unidad de
vivienda bifamiliar, una a lado de la otra
  Frente mínimo del lote 20.00 metros
Fondo mínimo del lote Libre
  Línea de Construcción lateral Posterior
Área de ocupación 50% del área del 2.00 metros 6.00 metro
R-1/
máxima lote
R-BD Área libre mínima 50% del área del lote  
Área verde mínima 25%de al área libre del
lote
Altura Máxima Planta baja y 2 altos
Estacionamiento 2 espacios por unidad de
mínimo vivienda
Área de ocupación 50% del área del lote
máxima
3. CONCLUSIONES

De entendimiento al estudio de los conjuntos urbanos en la ciudad de Santo Domingo se

puede instituir que los factores ambientales, económicos y sociales inciden en la
disposición urbana, generando nuevas tipologías urbanas en base a los paradigmas
adoptados por las comunidades que los habitan.
 
Gonzales Dania. Uso de suelo y ambiente interior. Arquitectura y Urbanismo, vol.
XXXII, no. 2, 2011, ISSN 1815-5898  

Referencias bibliográficas

 https://repositoriobiblioteca.intec.edu.do/bitstream/handle/123456789/283/Perez
,Cesar-UrbanizacionymunicipioenSantoDomingo.pdf
 https://repositorio.unphu.edu.do/bitstream/handle/123456789/107/EXPLOSION
%20URBANA%20Y%20ESTRUCTURA%20SOCIAL.pdf?
sequence=1&isAllowed=y
 Fotografías e imágenes Mapas rescatadas de Google mapas y mapas
 Espacios público-Espacio privado – Ejercicio práctico
 Artículo de reflexión “Cuatro ciudades con plan” FUNDACIÓN FUNIBER
 Uso de suelo y ambiente interior. GONZÁLEZ COURET, DANIA/ Arquitectura y
Urbanismo, vol. XXXII,
 Interrelaciones entre Urbanismo y Arquitectura -Fundación Universitaria
Iberoamericana Módulo IV
 Ciudades transformadoras – Lombardi, Gzyl.
 La problemática del diseño con árboles en vías urbanas: “verde con pespuntes
negros” – Castillo Larisa, Ferro Sergio