Precedente de observancia

obligatoria: Discrepancia
entre plano y memoria
descriptiva en el
procedimiento de
independización
Por Alberto Meneses Gómez -
octubre 4, 2016
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© Alberto Meneses Gómez

El pasado 24 de enero se publicó el Centésimo Cuadragésimo Primer Pleno
del Tribunal Registral, referido a la discrepancia que existe entre elplano y
la memoria descriptiva dentro de un procedimiento de independización de
propiedad exclusiva y común. En efecto, el Tribunal adoptó el siguiente
acuerdo: “En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el
plano de independización de unidades sujetas a algunos de los regímenes de
la Ley No. 27157 prevalecerán los que aparecen en el plano debiendo
extenderse el asiento de inscripción conforme a éste”.

Pues bien, este acuerdo tiene sustento en los casos de los planos que grafican y
consignan determinada información que no concuerda con la consignada en
la memoria descriptiva, generando observaciones por parte de los registradores
para que el usuario aclare por medio de la corrección y presentación de nueva
documentación las discrepancias detectadas.

Debe considerase que a nivel registral es el Tribunal Registral quien tiene la

potestad de corregir los erróneos y formalistas criterios de algunos registradores
sobre determinados temas, estableciendo nuevos criterios que permitan que el
procedimiento registral sea más uniforme, predictible, célere y sobre todo
razonable.

Debemos partir por considerar que una memoria descriptiva debe contener la
información que se grafica en el plano, es decir, la memoria es el reflejo de lo
que se puede observar en el plano de forma detallada y directa. Bajo esta premisa
consideramos que es el plano el documento que debe contener la información
exacta y precisa, y la memoria es solo el documento que respalda lo graficado en
el plano.

En este sentido, pueden darse casos que ambos documentos consignen

información distinta, sea por errores materiales o de otro tipo, lo cual genera que
los registradores observen los títulos con la finalidad de que al registro solo
puedan acceder los documentos que reflejen una información confiable y
uniforme entre los mismos.

Nótese que la SUNARP ya había detectado este problema y había dispuesto la

solución en el último párrafo del artículo 78° del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios referida a los actos que contengan una declaratoria de
fábrica o demolición, indicando que “(…) En caso de discrepancia entre los datos
consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos, el Registrador
consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en estos últimos”. Vale
decir, se toma como información cierta y confiable la consignada en los planos.

No obstante contar con esta solución lógica jurídica, se consideraba que la

aplicación de esta norma era restringida y solo podía efectuarse para los títulos
que contenían actos de declaratoria de fábrica o demolición, no pudiendo
aplicarse a ningún otro supuesto de hecho, entendiéndose que se realizaba una
simple interpretación literal.

Sobre el particular, consideramos que los registradores que se limitaban a indicar

lo antes señalado, realizaban una interpretación muy restringida de la norma para
aplicarla solo a los casos de declaratoria de fabrica o demolición, y no a otros
casos en los que era perfectamente posible, generando dilaciones e impidiendo
las inscripciones de los títulos de independizaciones y otros, puesto que en
muchos casos se solicitaban la presentación de nuevos planos o memorias
descriptivas que contengan las misma información, los cuales debían ser emitidos
por las autoridades competentes, de acuerdo al tipo de acto que se pretendía
inscribir.
Es por ello que saludamos la emisión de este precedente, que amplía la
aplicación de la solución a los casos de discrepancia entre la información
contenida en los planos y la contenida en la memoria dentro de un procedimiento
de independización. Empero, consideramos que el Tribunal Registral ha perdido
una magnífica oportunidad para dejar establecido que no solo en estos casos se
pueda aplicar dicha solución sino ampliar sus efectos a todo tipo de actos en los
que se presenten planos y memorias descriptivas.

Nos explicamos. No hubiera sido conveniente no limitar la aplicación de esta

solución solo a los casos de declaratoria de fabrica, demolición y ahora a los
independización, y dar paso a que pueda aplicarse a todo tipo de casos como por
ejemplo la acumulaciones, servidumbre y demás actos que conlleven a la
presentación de documentos técnicos.

En efecto, si el Tribunal ya opta por precisar que los errores que puedan tener las
memorias descriptivas no invalidan a la información contenida en los planos,
debiendo primar la contenida en estos, lo cual resulta ser un criterio razonable,
entonces por qué limitarse solo a los casos antes indicados, dejando la puerta
abierta para futuras impugnaciones en caso se presenten discrepancia en los
referidos documentos técnicos, en la que se solicite la aplicación de la indicada
norma y del referido precedente de forma análoga.

Por ello, creemos que este es un buen comienzo para que a nivel registral se
tenga en cuenta la razonabilidad lógica jurídica de las calificaciones registrales, a
efectos de no limitar el normal desenvolvimiento del tráfico comercial de
predios.