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Observaciones Registrales Frecuentes relacionadas a la identificacin del predio y el Pronunciamiento de la Segunda Instancia Registral

Dra. Rosario Guerra Macedo Vocal del Tribunal Registral Sunarp Lima Per

El artculo 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) prescribe que si el ttulo presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripcin no pudiera realizarse debido a un obstculo emanado de la partida registral, el Registrador formular la observacin respectiva. El artculo 42 prev las causales de tacha del ttulo siendo uno de ellos los obstculos insalvables que emanen de la partida registral. El mismo reglamento seala que todas las tachas y observaciones sern fundamentadas jurdicamente y por escrito en forma simultnea, bajo responsabilidad. Podrn formularse nuevas observaciones slo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observacin (art. 39). Muchas de las observaciones se derivan en los informes tcnicos y otras relacionadas a la identificacin del predio, en mayora de los casos han sido revocadas en la segunda instancia registral. De acuerdo con nuestra experiencia en la segunda instancia podemos determinar como observaciones ms frecuentes: a) La descripcin del predio no se adecua al antecedente registral: La discrepancia que puede haber entre la descripcin del predio que consta en la partida con el que est en el ttulo, es la observacin mas recurrente. Dada la cantidad de estas observaciones el Pleno del Tribunal Registral aprob el siguiente precedente de observancia obligatoria:

IDENTIFICACIN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA La discrepancia en cuanto a la identificacin de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripcin, ser objeto de observacin siempre que no haya otros elementos suficientes que permitan la identificacin del mismo.

El precedente ya tiene ms 11 aos, no obstante los Registradores siguen denegando la inscripcin de actos inmobiliarios argumentando discrepancias con el antecedente registral aplicando inadecuadamente el principio de especialidad. De la revisin de las resoluciones del Tribunal Registral se constata diversos supuestos en los que el Tribunal ha tenido que revocar las denegatorias de inscripcin. En la Resolucin N 1899-2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013 al igual que otras, se revoc la observacin basada en la supuesta falta de adecuacin al haberse consignado otra jurisdiccin distrital del Predio. La primera instancia no tom en consideracin que existiendo Ley de creacin del nuevo distrito no era necesario acompaar certificado de jurisdiccin. En otras resoluciones como la nmero 112-2013-SUNARPTR-L del 8 de marzo de 2013, la segunda instancia consider que no era un obstculo la discrepancia en cuanto a linderos y medidas perimtricas, puesto que haba otros elementos como el nmero de partida, la ubicacin y los colindantes. En resoluciones como la N 1277-2013-SUNARP-TR-L del 6 de agosto de 2013 y la Resolucin 1612 del 31 de octubre de 2012 se consider que la discrepancia en cuanto a la denominacin de la unidad inmobiliaria no era obstculo para inscribir una transferencia. En el mismo sentido, en las resoluciones nmeros 1015-2013-SUNARP-TR-L del 19 de junio 2013 y N 630-2012-SUNARP-TR-T del 12 de octubre del 2012, se revocaron observaciones basadas en la discrepancia de nomenclatura: Mz, Lote o calle, pues haba otros elementos de identificacin. Si la primera instancia hubiese cumplido con el precedente en mencin aplicando adecuadamente el principio de especialidad, los actos pudieron haberse inscrito en menor tiempo y los predios involucrados hubieran estado en menor tiempo susceptibles del trfico inmobiliario. b) No es posible determinar si el predio se encuentra o no inmatriculado. En el Per, durante ms de 100 aos han ingresado ttulos sin ninguna informacin grfica. Por otro lado, tenemos que el rea tcnica por expreso mandato del artculo 11 del RIRP, slo determina la existencia y la ubicacin del predio en mrito a la informacin grfica que cuenta el Registro, esto es la base grfica registral. En este extremo de la norma se advierte que el legislador no ha considerado que no todos los predios inscritos cuentan con planos o documentacin tcnica que pueda ser contrastada, pero no por ello se puede desconocer el mbito inscrito de los predios que no cuentan con planos. Lo expuesto

nos muestra una inadecuada aplicacin del principio de especialidad, en tanto el mtodo de identificacin se resume en el aspecto meramente formal de las descripcin fsica del predio plasmada en el plano, dejando de lado el ttulo de adquisicin que contiene el derecho material y la voluntad de las partes. Sobre el tema el Tribunal Registral aprob el siguiente precedente de observancia obligatoria: PROCEDENCIA DE INMATRICULACIN No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de Catastro sealando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no. Este criterio recoge la jurisprudencia reiterada y uniforme emitido por las Salas del Tribunal Registral tal como se muestra en las resoluciones N 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y N 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005. En las resoluciones mencionadas se parte de la premisa que Registro y Catastro son distintos, pero se reconoce la necesidad que ambas instituciones coordinen entre s. No obstante, para el Tribunal no es ajeno de que el desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mayor que el catastro, por lo que la implementacin del catastro como herramienta coadyuvante en la labor registral no es automtica, sino que requiere de un largo proceso de incorporacin de reas y su cotejo con la realidad registral el cual est a cargo de la Sunarp. Entonces, los costos de la incapacidad para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando stos han cumplido con adjuntar el ttulo de propiedad con la antigedad requerida, as como los planos e informacin grfica para que el rea tcnica emita su informe. Esta posicin fue luego recogida en el artculo 16 del actual RIRP que seala expresamente que no impide la inmatriculacin el informe tcnico que seale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra o no inscrito. Sin embargo, los Registradores continan formulando observaciones sobre el mismo argumentando que se trata de una observacin tcnica. Diversas resoluciones del Tribunal Registral dan cuenta de este tipo de observaciones por lo que tuvieron que ser revocadas. En la Resolucin N 1842-2013-SUNARP-L del 8 de noviembre de 2013 el Tribunal determin que procede la inmatriculacin de un predio, cuando la oficina de catastro ha concluido que el predio materia de inmatriculacin se ubica en zona de dominio a favor de terceros sin poder determinar que el predio ha inmatricular se superpone con otros predios ya inscritos.

En la Resolucin N 1200-2013-SUNARP-TR-L del 24 de julio de 2013 el Tribunal precis que es vlido que el Registrador efecte la bsqueda en los ndices del Registro de Predios de acuerdo a la descripcin literal que consta en el ttulo cuando el rea de catastro se encuentra imposibilitado de informar si el predio ya se encuentra inscrito en una determinada partida registral por falta de informacin grfica. Este ltimo es un caso excepcional, pues el Registrador, consciente de la prevalencia de la valoracin jurdica a su cargo, efectu la bsqueda del predio en base a datos que constaban en el ttulo. Esta labor era comn cuando an no se haba aprobado la disposicin que actualmente contiene el artculo 11 del RIRP. En la misma lnea del precedente aprobado mediante Resolucin N 527-2013-SUNARP-TR-L del 27 de marzo de 2013, el Tribunal determin que no impide la inmatriculacin de un predio que catastro seale la ausencia de informacin grfica de los predios colindantes inscritos. En este caso el predio en consulta si contaba con planos, pero no los ttulos archivados de los predios colindantes. Lo expuesto nos lleva a concluir que el rea tcnica pretende que los usuarios del Registro asuman el costo de implementar la base grfica registral. Por Resolucin N 315-2013-SUNARP-TR-L del 21 de febrero de 2013, el Tribunal Registral fue contundente al reiterar: Si el rea de catastro no puede determinar si un predio cuya inmatriculacin se solicita se superpone a otro predio, el Registro no puede observar este hecho, por lo tanto debe proceder a la inmatriculacin, a no ser que existan otros defectos en el ttulo. Vemos pues que el Tribunal ha tenido que resolver situaciones que en primera instancia se pudieron evitar puesto que las normas como el RIRP, as como el precedente de observancia obligatoria son claros respecto a la consecuencia cuando se da el supuesto de indeterminacin de la inscripcin de los predios. c) No es posible determinar los linderos y medidas perimtricas del predio en consulta por carecer el ttulo archivado de documentacin tcnica. Con el mismo razonamiento del criterio anterior, la primera instancia ya no debe observar y demorar la inscripcin del ttulo. Si asumimos que no tenemos una base grfica completa, es lgico que no se pueda determinarse los linderos y medidas perimtricas de la mayora de los predios inscritos. La propia SUNARP acogiendo el criterio jurisprudencial regula este aspecto en el RIRP los supuestos de independizacin. As el artculo 59 establece:

Cuando el rea de Catastro, debido a la ausencia de datos tcnicos suficientes en los antecedentes registrales, seale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el rea cuya independizacin se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas, o si an se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedir la inscripcin de la independizacin rogada, siempre que el ttulo contenga los requisitos sealados en el primer prrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizar el rea solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del rea remanente, siempre que la independizacin efectuada no exceda el rea de la partida matriz de la cual se independiza. Queda establecido entonces que el Registrador no debera observar las rogatorias de inscripcin respecto a modificacin fsica del predio por insuficiencia de datos tcnicos en los antecedentes registrales. Esta limitacin del rea tcnica debera ser superada en la calificacin registral, con solo aplicar los criterios del Tribunal Registral y lo establecido en el RIRP toda vez que es el Registrador Pblico y los miembros del Tribunal Registral quienes asumen la funcin registral de manera exclusiva. Diversas resoluciones del Tribunal Registral dan cuenta de cmo el Registrador pblico, sin evaluar jurdicamente la informacin tcnica, deniega la inscripcin de actos de subdivisin, independizacin, habilitacin urbana y acumulacin de predios. No son pocas las veces que en forma reiterada los Registradores de diferentes oficinas registrales emiten observaciones replicando lo que dice el rea tcnica sobre la imposibilidad de determinar si el rea materia del acto rogado forma parte del predio matriz. En la Resolucin N 1800-2013SUNARP-TR-L del 31 de octubre de 2013, resolviendo una impugnacin por denegatoria de una habilitacin urbana en va de regularizacin, la segunda instancia se pronunci en el sentido que: Es procedente la inscripcin de la ampliacin de una habilitacin urbana en va de regularizacin aun cuando la Oficina de Catastro no pueda determinar si el rea materia de ampliacin se encuentra dentro de la partida correspondiente a la habilitacin inscrita, por falta o ausencia de documentacin tcnica en el antecedente registral. En cuanto independizaciones a la denegatorias de inscripcin de y subdivisin el Tribunal Registral ha

sostenido en resoluciones como la N 375-2013-SUNARP-TR-T del 13 de setiembre de 2013 que no impide la independizacin de un predio que el rea de catastro informe que est imposibilitado de determinar si las secciones a independizar se ubican dentro del predio matriz. d) No se acompaa con el ttulo los planos georreferenciados con el datum oficial. Como ya se ha indicado, la georreferenciacin se caracteriza porque define los linderos del predio indicando la posicin geogrfica (latitud y longitud). Esta definicin puede utilizar un lenguaje grfico (mapa, plano, integrado en el mapa global terrestre) o el lenguaje alfanumrico que exprese las coordenadas geogrficas de los puntos que en cada caso sean necesarios (no todos naturalmente) para construir el contorno de la finca mediante lneas rectas que los unan entre s. De acuerdo a lo normado en el RIRP y la Directiva N 012004-SUNARP-SN la georreferenciacin slo es reconocida en el lenguaje grfico esto es travs de los planos. El requerimiento de georreferenciacin de planos como una exigencia previa para evaluar los planos presentados por los interesados conjuntamente con el ttulo, es la mxima expresin de cmo se confunden el principio de especialidad con el concepto de catastro. La casi obsesiva pretensin de buscar la exacta coincidencia entre el predio registral y el predio catastral conlleva a requerir los planos georreferenciados, los cuales son de utilidad si es que el Registro contara con una base grfica completa y validada. En las condiciones actuales, los planos georreferenciados que se pueden presentar al Registro no pueden ser contrastados con la base registral que maneja el rea tcnica pues estos tampoco estn georreferenciados. No debe perderse de vista que las oficinas de Catastro de la SUNARP, deben sustentar sus estudios tcnicos de contraste entre el grfico del predio que se deriva del ttulo y lo que consta en la base grfica. Si los datos de georreferenciacin, llmese coordenadas UTM no constan en el ttulo, en vano se requiere al usuario tales datos pues siempre prevalecer la informacin del ttulo, salvo que se trate de predios que por legislacin especial, prevalezca la informacin catastral, como es el caso de los predios rurales. Sobre este tema existe jurisprudencia contradictoria en el Tribunal Registral. As en la Resolucin N 1510-2013-SUNARPTR-L del 17 de setiembre de 2013, se revoc la observacin al Registrador, que repiti lo informado por el rea tcnica, requiriendo planos georreferenciados en coordenadas oficiales. En

el mismo sentido, la Resolucin N 255-2013-SUNARP-TR-T del 21 de junio del 2013, se concluy que: Segn el artculo 5.2 de la Directiva N 08-2004-SUNARPSN, el plano perimtrico debe levantarse en coordenadas UTM oficiales. Si el predio se halla en una zona no catastrada, es decir, donde no existen coordenadas UTM oficiales, entonces el plano perimtrico se elaborar en base de la localizacin y ubicacin en funcin a aspectos fsicos resaltantes y no perecederos del predio. En este ltimo supuesto, el anlisis tcnico no puede sustentarse en la reconstruccin de las coordenadas UTM proporcionadas por el usuario, sino en los mencionados aspectos fsicos del predio. En todo caso, las coordenadas brindadas por el usuario solo sern referenciales. Mientras que en la Resolucin 1853-2013-SUNAPR-TR-L del 12 de noviembre del 2013, se concluy que Los planos requeridos para la inmatriculacin de un predio deben estar georreferenciados a la Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales, esto es al sistema y datum WGS84, de conformidad con la Resolucin Jefatural N 086-2011IGN/OAJ/DGC. Desde nuestro punto de vista, la georreferenciacin de los planos encarece innecesariamente los costos extrarregistrales que debe asumir el usuario del Registro. Es el Registro quien debe culminar con su labor de completar la base grfica registral debidamente georreferenciada, y luego de ello estar en condiciones de requerir al usuario los planos con la respectiva georreferenciacin. e) Reconstituido el plano, el predio tiene una geometra o ubicacin espacial diferente al sealado en el ttulo. No existe norma alguna que habilite al rea tcnica para volver a graficar el predio materia de rogatoria y menos observar por ello los planos visados por la autoridad municipal o cualquier ente generador de catastro. En la Resolucin N 452-2013-SUNARP-TR-T del 31 de octubre del 2013, el Tribunal reitera un criterio uniforme, en el sentido que la visacin de planos constituye un genuino acto administrativo, por lo que no corresponde cuestionarlo ni mucho menos volver a elaborarlos. No debemos olvidar que cualquier dato tcnico slo encuentra sentido, razn o relevancia registral en la medida que forme parte del ttulo inscrito o por inscribir, de lo que sigue es que cualquier dato tcnico que no proporcione soporte a una inscripcin registral debe ser desestimado por el Registrador.

f)

El predio graficado en el plano no se adecua a la cartografa que no forma parte de la Base Grfica Registral: Google Maps o Cofopri. Sobre el tema, en la Resolucin 1727-2013-SUNARP-TR-L del 24 de octubre del 2013, el Tribunal Registral dej sentada su posicin respecto a las herramientas usadas por el rea tcnica a fin de identificar el predio, al sealar: La nica informacin grfica que puede ser tomada en cuenta por el rea de Catastro para emitir sus informes es aquella referida a inscripciones existentes, bajo responsabilidad. As, resulta proscrita toda otra informacin que no encuentre su fuente en un ttulo calificado e inscrito. El criterio tuvo como finalidad revocar la observacin de la primera instancia, que transcribi el informe tcnico que haba dado cuenta de la falta de adecuacin del predio objeto de rogatoria con la informacin publicada en la web del Google maps. En la Resolucin N 1900-2013-SUNARP-TR-L del 15 de noviembre de 2013, se determin que La cartografa elaborada por los entes generadores de catastro si bien constituyen una herramienta til para el rea de catastro para la ubicacin de los predios, no goza de la proteccin del Registro ni puede ser opuesto a terceros. Cuando hemos tratado sobre la Base Grfica, hemos afirmado que es la base que administran las Zonas Registrales de su respectiva jurisdiccin, la cual est formada en funcin a la informacin de las partidas y antecedentes registrales. En ese sentido, es esta informacin la que debe oponerse al tercero y no otra informacin grfica aun cuando provenga de la informacin aparentemente confiable como el google maps, o la cartografa de Cofopri an no incorporada al Registro. g) El predio se encuentra graficado parcialmente en el mbito de otra partida registral. La doble inmatriculacin es regulada en el artculo 56 del TUO del RGRP como duplicidad de partidas. La misma norma prev adems que se considera que hay superposicin total o parcial de reas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios. El mencionado reglamento adems regula los procedimientos de cierre de partidas. El artculo 62 del RIRP es enftico cuando establece que en tanto no se efecte el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripcin de actos referidos a las partidas duplicadas. El Tribunal Registral tambin aprob un precedente de observancia obligatoria en el mismo sentido;

APLICACIN DEL ARTCULO 62 DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deber calificar y en su caso inscribir el ttulo, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer prrafo del artculo 57 del Reglamento General de los Registros Pblicos. En consecuencia, no procede denegar la inscripcin sustentndose en la duplicidad, cuando an no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Pblicos. La claridad de la norma reglamentaria y del precedente de observancia obligatoria no dejan duda que la superposicin de predios no puede ser causal de observacin cuando la doble inmatriculacin existe antes del acto rogado. No obstante, las apelaciones que ingresan al Tribunal dan cuenta que esta es una de las observaciones ms recurrentes. As, durante los aos 2012 y 2013 se ha expedido 139 Resoluciones revocando las observaciones por duplicidad preexistentes.