INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE

CUATRO NIVELES

MEMORIA DESCRIPTIVA

A) PROPIETARIO: JULIO YONEL ARMAS ALCALDE (DNI: 16448174)

B) SOLICITANTE:
C) OBJETO DE LA TASACIÓN:
Es determinar el valor reglamentario del EDIFICIO DE
CUATRO NIVELES, UBICADO EN LA ESQUINA FORMADA POR LA
Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO FERRE N° 590,
URBANIZACIÓN EL PORVENIR, PROVINCIA DE CHICLAYO,
DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.

METODOLOGÍA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se realizó una visita de inspección de campo, por
parte de los integrantes del grupo, y a la vez al
entorno del Inmueble.

II. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La Valuación se efectuó en concordancia con lo
dispuesto en el Reg. General de Tasaciones del
Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, aprobado el 05
de Diciembre de 2,012.

III. SUSTENTACIÓN
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos
permite indicar que las apreciaciones indicadas
son las más razonables para determinar el valor
del Bien.
D) FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR: 09 de Octubre del
2014.

E) FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR: 18 de Septiembre del

2,014.

F) UBICACIÓN: Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO

FERRE N° 590, URBANIZACIÓN EL PORVENIR, PROVINCIA DE
CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
G) LINDEROS Y PERÍMETROS:
El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de
la referencia presenta las siguientes medidas,
linderos y perímetros, según Inspección Ocular:

 Frente: Con la Calle Diego Ferre en una

línea recta de 42.00 m.
 Derecha Entrando: Con propiedad de
terceros en una línea recta de 12.00 m.
 Izquierda Entrando: Con la Av. Luis
González en una línea recta de 12.00 m.
 Por el Fondo: Con propiedad de terceros
en una línea recta de 42.00 m.
 Perímetro: 108.00 m

H) ÁREA DEL TERRENO:

El área superficial encerrada dentro de sus
linderos es de: 504.00 M2. (SON: QUINIENTOS CUATRO
METROS CUADRADOS CUADRADOS).
El área construida, se detalla a continuación:

DESCRIPCIÓN ÁREA ANTIGÜEDA DEPRECIACIÓ

ESTADO
TECHADA m2 D N
Primer Nivel 352.80 15 Buen 17%=0.83
o
Segundo Nivel 352.80 15 Buen 17%=0.83
o
Tercer Nivel 352.80 15 Buen 17%=0.83
o
Cuarto Nivel 352.80 15 Buen 17%=0.83
o
Área total 1058.4
construida

I) ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.

 A) ZONIFICACIÓN : Residencial de Densidad
Media. R.D.M.
B) RETIRO MUNICIPAL : No Presenta.
C) ALTURA DE EDIFICACIÓN:Cuatro plantas.
D) ESTACION VEHICULAR : No Presenta.
E) USO ACTUAL DEL PREDIO: Edificio Para
uso Educativo - Cultural.

J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE

AFECTAN AL PREDIO
El entorno donde se ubica la edificación es de uso
Educativo - Cultural, en dicha zona existen
inmuebles habitacionales, centros de ventas, su
estructuración es urbana, con Zonificación: R.D.M.
Residencial de Densidad Media.
Equipamiento urbano: Institución educativa, centro
de salud.
Cuenta con obras de Infraestructura urbana como:
instalaciones de agua y eléctricas, conectadas a
la red pública y desagüe, veredas y pavimento rígido
en la Av. Luis Gonzales, y enrocado en la Calle Diego
Ferre.
K) DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS
El inmueble materia de la presente valuación, se
trata de una edificación para fines Educativos-
Culturales de cuatro niveles, construido de material
noble, la cual presenta la siguiente distribución:

Primer nivel.-En la entrada principal que se ubicada

en Diego Ferre, se cuenta con una escalera que
conduce al segundo nivel, también se encuentran seis
locales comerciales.
Segundo, tercer y cuarto nivel.- La inspección que
se realizo fue ocular, que se hizo desde fuera de la
 edificación, en la cual se puede visualizar cuatro
solones de clase y una oficina en cada nivel.

L) DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
Las principales características constructivas de
acabados e instalaciones que presenta el edificio en
general, son las siguientes:
- Cimientos y Sobrecimientos: La cimentación es de
concreto, presenta vigas de cimentación armada.
- Elementos estructurales: Aporticada: columnas y
vigas son de concreto armado.
- Muros y columnas: Son de ladrillo de arcilla,
tipo King Kong, asentados con mortero cemento-
arena, columnas de concreto armado.
- Techos: Losa aligerada de 20 cmts. de espesor.
- Pisos: Presenta pisos de cerámico nacional
- Revestimientos: De mortero cemento arena.
- Puertas y ventanas: La puerta principal es de
rejas metálicas, las puertas interiores son de
madera, las ventanas son de aluminio.
- Vidrios: vidrio simple transparente en ventanas.
- Pintura: Látex lavable en interior y exterior.
- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones
sanitarias son empotradas de PVC. para agua fría
y caliente. Presenta cisterna y tanque elevado
para todo el Edificio.
- Instalaciones eléctricas: Las instalaciones son
empotradas para corriente monofásica, con
luminarias de potencia variada.

M) ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;
El inmueble tiene una antigüedad de 15 Años,
información obtenida es de, INFORMACIÓN HISTÓRICA
DEL INSTITUTO DE EDUCACIÓN SUPERIOR TECNOLÓGICO
PRIVADO PERÚ-FRANCIA, DEL PORTAL WEB DE LA SUNAT.
N) ESTADO DE CONSERVACIÓN
De las observaciones realizadas “IN SITU”, se pudo
apreciar las estructuras sin deterioro, los
acabados presentan buen estado, su estado de
conservación es “BUENO”.

DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento General de

Tasaciones del Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA
TABLA N°3, para un Antigüedad de 15 años le
corresponde el 17% de depreciación, siendo el
factor de ajuste del valor unitario de
edificación: 0.83 (Art. II-D.33).
Luego:

MATERIAL PREDOMINANTE : LADRILLO.

ESTADO DE CONSERVACIÓN : BUENO.
ANTIGÜEDAD : 15 años.
DEPRECIACIÓN ASIGNADA : 17%

N) SERVIDUMBRE
No presenta
O) ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
No se cuenta con esa documentación.

P) OBSERVACIONES

El nombre del propietario se consigna según

documentación presentada.
 VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE

I. VALOR DEL TERRENO (VT)

En concordancia con el Artículo II.C.20 del

R.N.T., R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, y
considerando el valor unitario del terreno
fijado por la Municipalidad Provincial de
Chiclayo; a la fecha de la presente, fija el
Valor Unitario Oficial del Terreno Urbano para la
Av. Luis Gonzales es de S/.311.00/m2, y fija el
Valor Unitario Oficial del Terreno Urbano para la
Calle Diego Ferre es de S/.176.00/m2

 Repartimiento Proporcional
At = 504.00 m2

Av. Luis Gonzales:

S Av. Luis Gonzales=(12/(12+42))*(504.00m2)=112.00m2
Calle Diego Ferre:
S Calle Diego Ferre =(42/(12+42))*(504.00m2)=392.00m2

A) Valorización de áreas prorrateadas del terreno

I) Av. Luis Gonzales, a = Frente = 12.00 m.
3a2 = 3*(12.00)2 = 432.00 m2
S Av. Luis Gonzales = 112.00 m2
3a2 > S Av. Luis Gonzales
VT’ = (112.00 m2)*(S/.311.00/m2)
VT’= S/.34832.00
II) Calle Diego Ferre, b = Frente = 42.00 m.
3b2 = 3*(42.00)2 = 5292.00 m2
S Calle Diego Ferre = 392.00m2
3b2 > S Calle Diego Ferre
VT’’ = (392.00m2)*(S/.176.00/m2)
VT’’= S/.68992.00
VT = VT’ + VT’’
VT1 = S/.34832.00 + S/.68992.00
VT1 = S/.103 824.00

B)
I) Valorización del terreno considerando como frente
la Av. Luis Gonzales.
3a2 = 3*(12.00)2 = 432.00 m2
 At = 504.00 m2
V’’T = (504.00 m2)*(S/.311.00/m2)
V’’T = S/. 156744.00
II) Valorización del terreno considerando como frente
la Calle Diego Ferre.
3b2 = 3*(42.00)2 = 5292.00 m2
At = 504.00 m2
V’’T = (504.00 m2)*(S/.176.00/m2)
V’’T = S/. 88704.00
VT2 = S/.156744.00 + S/.88704.00
VT2 = S/.245 448.00

C) Comparación de valores encontrados.

VT1 = S/.103824.00
VT2 = S/.245448.00

Entonces el valor definitivo será:

VT = S/.245448.00

II. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Considerando el tipo de construcción, los
acabados antes descritos y la depreciación que
por antigüedad y estado le corresponde,
teniendo como referencia valores unitarios
oficiales de la edificación para la costa,
detallándose que:

 Determinación de los valores unitarios de la

edificación (primer, segundo, tercer, cuarto nivel).
PARTIDAS TIPO VALOR UNITARIO
(S/./m2)
ESTRUCTURAS:
 Muros y columnas B 279.95
 Techos C 142.40
ACABADOS:
 Pisos D 81.19
 Puertas y ventanas D 70.45
 Revestimientos F 53.21
 Baños E 14.21
INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS: G 28.30
TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2) 699.71

 Valor de la edificación (VE):

 DESCRIPCIÓ VALOR VALOR DE
TOTAL VALOR
ÁREA SIMILAR EDIFICACIÓN
N TECHAD
UNITARIO DE
NUEVO DE DEPRECIACIÓ POR NIVEL
EDIFICACIÓ
A m2 EDIFICACIÓN N (S/.)
N POR NIVEL
POR NIVEL (4) (3)*(4)
(S/./m2)
(1) (S/.)
(2)
(3)=(1)*(2)
Primer 352.80 699.71 246857.6 0.83 204891.8
Nivel 9 8
Segundo 352.80 699.71 246857.6 0.83 204891.8
Nivel 9 8
Tercer 352.80 699.71 246857.6 0.83 204891.8
Nivel 9 8
Cuarto 352.80 699.71 246857.6 0.83 204891.8
Nivel 9 8
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) 819567.5
2

III. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

Se asumirán que no existen.

IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VTP= VT+VE
VTP = S/.245448.00 + S/.819567.52
VTP = S/.1065015.52

V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT) S/. 245448.00

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) S/. 819567.52
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) S/. 1065015.52

VI. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuación se ha efectuado con total
independencia de criterio aplicando las normas
vigentes.

2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen

estado de conservación en toda la construcción.

VII.DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
1. Se contó con la
documentación y facilidades
para el trabajo de valuación.
2. La información del precio
unitario o arancelario del
terreno se obtuvo de la
Municipalidad.
3. Se contó con diversas
revistas especializadas de
construcción.
(AVERIGUAR, BUSCAR)
VIII. ANEXO
Se adjuntan fotografías tomadas el 18 de
Septiembre del 2,014.

Lambayeque, 10 de Octubre del 2,014