TASACIÓN DE UN TERRENO

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO
Angel Marx Canales Cervantes
1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN
Angel Marx Canales Cervantes
1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN
Conocer el valor comercial del inmueble.
1.04 METODOLOGIA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
La presente valorización se realiza por el método de la TASACIÓN
DIRECTA, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU,
aprobado por R.M. N° 126-2007-VIVIENDA de fecha 13-05-07 en
actual vigencia.
1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN
MAYO del 2018
1.06 UBICACIÓN
EL INMUEBLE SE UBICA EN EL SECTOR MACACONA UC 069522,
DISTRITO DE SALAS, PROVINCIA DE ICA Y DEPARTAMENTO DE
ICA.

1.07 LINDEROS
El terreno sobre el cual se levanta la construcción posee los
siguientes linderos:
Por el frente, 10.00 ml. Con la via.
Por la derecha, 20.00 ml. Con lote 27.
Por la izquierda, 20.00 ml. Con lote 23.
Por el fondo, 10.00 ml. Con propiedad de terceros.

1.08 PERIMETRO
Estos linderos suman un perímetro de 60.00 ml.
1.09 AREAS
a) Del terreno : 200.00 m²
b) De la edificación

Primer piso :
Segundo piso :
Área total edificada :
 c) De las Obras complementarias
- Muro perimétrico del patio : ml
- Puerta principal sobre listada: m²
- Cisterna : m³
- Tanque elevado : m³. (Rotoplast)

1.10 ZONIFICACION
El predio se halla en una zona calificada como R2 (RESIDENCIAL) en
el Plano Catastral de Zonificación del Consejo Distrital de Salas.
1.11 USO ACTUAL
Actualmente el inmueble es usado como vivienda.
1.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El predio se ubica en una zona urbana consolidada como tal posee
todos las obras de infraestructura que le son inherentes, esto es
veredas y pistas asfaltadas, alumbrado público y privado, conexión a
la red troncal de agua y desagüe, acceso a conexiones de
telefonía, de internet y cable que el predio puede o no usufructuar.
1.13 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
El entorno está compuesto de establecimientos comerciales y
viviendas. El acceso está facilitado por las avenidas La Marina y
Huarmey.
1.14 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN
Se trata de una edificación de 2 plantas, levantada para funcionar
como vivienda, La distribución detallada es como sigue:
- Primera Planta
A ella se accede trasponiendo la puerta del muro frontal de
2 hojas. Inmediatamente a la izquierda un jardín formado por el retiro
y a la derecha, espacio libre triangular, que sigue el lindero frontal del
terreno. Por la parte central, avanzando hacia adentro, un hall
que, termina en un pasaje perpendicular, en cuyo frente está la
escalera que da acceso al nivel superior y a los costados izquierdo y
derecho respectivamente, la entrada a 2 y 1 aulas con ventanales
hacia el sector delantero las primeras, y al patio la tercera. En los
extremos de este pasadizo 2 ambientes formados por tabiques
provisionales, destinados a tópico y depósito respectivamente. Por el
sector derecho avanzando hacia el fondo, otro pasadizo que
desemboca en el patio y en cuyo lado derecho se ubican 4 ambientes
para baños, dedicados a varones y mujeres 2 a 2. Estos SS.HH.
cuentan con batería de 2 WC, 1 lavatorio, distinguiéndose uno de ellos
(de varones) por contar con ducha y urinario de pie.
- Segunda Planta
La escalera entrega a un pasadizo, típico en forma y extensión al de
la primera planta, que da acceso al ambiente para dirección y 2 aulas
en cada ala del pasadizo. Completando un total de 4 y un ambiente al
final de cada ala del pasadizo formada por tabiquería provisional.

1.15 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIÓN

Para esta descripción separamos de acuerdo a lo siguiente:
Estructuras:
Construcción con cimientos corridos armados y estructura a porticada
con vigas, columnas, escaleras y dinteles de concreto armado, muros
de ladrillo de cabeza y soga asentadas con mortero de cemento arena.
Los techos del tipo aligerado y los falsos pisos de concreto simple.
Acabados
Los muros frotachados, tarrajeados con mortero en proporción 5 a 1 y
pintados con material lavable. En los baños enchape de mayólica blanca 15
x 15 de segunda a una altura de 1.50 mts. Los pisos en los salones de clase,
en pasadizos y en el patio general de cemento pulido, con bruñas y junturas
de dilatación. En la dirección existe piso vinílico, laminado, semejando
madera.
En los baños, existen sanitarios blancos de losa vitrificada, con grifería
cromada simple, los lavaderos comunes y urinarios de pie, de mampostería
con enchape de mayólica blanca.
Las puertas, a excepción de la principal que es de fierro sobrelistado, de 2
hojas con puerta peatonal, la que da acceso al jardín que es de varillas de
fierro también de 2 hojas el resto es de madera apanelada con cerraduras
de vaivén. Los marcos de las ventanas son de fierro angular con vidrios
simples y transparentes en la estructura. Las ventanas que dan al
patio, tienes además, rejas de protección de fierro para los vidrios. Las
escaleras son de concreto con cemento pulido en pasos y
contrapasos, con pasamanos de fierro tubular anclado a las paredes.
Instalaciones
La instalación sanitaria empotrada, con tubería PVC, con sistema
para agua fría y caliente, posee cisterna de 10,000 litros para
almacenamiento de agua, bomba de 1.5 HP y tubería de fierro para
almacenar agua en tanque Rotoplas de 2000 litros.
La instalación eléctrica del tipo monofásico, totalmente
empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita tipo TICINO
y tablero general con llaves del tipo thermomagnético.
1.16 DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Muro frontal
 Muro construido con cimientos corridos de concreto reforzados con
columnas y vigas, cobertura de ladrillo king kong, tartajeado,
frotachado y pintado con material lavable a una altura de 3 mts.
Muro perimétrico del patio.
Muros con columnas y viga solera en acabado caravista a una altura
de 3.15 mts.
Muro del jardín posterior.
Muro con columnas de concreto armado, en acabado caravista a
una altura
Puerta principal sobre listada
Puerta de dos hojas de medidas 3.68 x 2.85 mts., y puerta auxiliar
peatonal. Cerraduras de armella y candado y cerradura de cañón en
el sector peatonal.
Cisterna
Construida en el sub suelo con paredes de ladrillo con columnas de
refuerzo tartajeados y frotachados. Los pisos y el techo son losa de
concreto simple.
Tanque elevado
Tanque plástico comercial del tipo ROTOPLAS.
Losa del patio
Losa de concreto simple con superficie pulida con junturas de
dilatación.
1.17 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
El inmueble tiene una antigüedad de 10 años.
1.18 ESTADO DE CONSERVACIÓN
El inmueble al momento de la inspección tiene un estado de
conservación puede calificarse como BUENO.
1.19 DEPRECIACION

RUBRO ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECIACIÓN FACTOR

Todas el 10 Bueno 5% 0.68
predio

1.20. SERVIDUMBRES
No tiene
1.21 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.
1.23 OBSERVACIONES
La inspección se realizó sin inconvenientes, habiendo tomado las
áreas de construcción respectivas, de los planos de distribución
confeccionados y firmados.
2.00 VALORIZACION COMERCIAL
2.01. DEL TERRENO (VT)
Según lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU-ARTICULO II-C.22. (Un solo frente a la
vía pública)
Área de terreno=130 m2

Frente: 6.5 m

3F^2= 3(6.5) ^2=126.75 m2

Como el área del terreno AT > 3F^2 entonces:

Valor del terreno:

VT = 126.75x110 + 50%(110) x (130-126.75)= S/. 14,121.250

2.02. DE LA EDIFICACION (VE)

VALOR DE LA EDIFICACION: S/.72,115.24

2.03. DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS = S/.2,940.63

2.04 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)

Estará dado por la fórmula.
VCI =VT+ VE + VOC
Reemplazando por sus valores en la fórmula:
VCI = 14,121.250 + 72,115.24 +2,940.63
VCI = S/. 89,177.12