Martillero y Corredor Público.

Parcial Seminario de Integración.

Respuesta N° 1.
A. Ejecución de sentencia. Se da cuando la parte vencedora en un juicio, insta
el proceso de ejecución de sentencia por no haberse cumplido, en el plazo
fijado por el Tribunal, la sentencia que se encuentra firme. Así como los
contratos nacen para ser cumplidos, las sentencias se dictan para ser
cumplidas, voluntaria o forzadamente. La ejecución forzada, es aquella en la
que el deudor no satisface voluntariamente su obligación, por ello, el acreedor
debe solicitar al juez que proceda coercitivamente. Es el procedimiento dirigido
a asegurar la eficacia práctica de las sentencias de condena, mediante el uso
de la coerción. La designación de martillero en juicio se produce a los efectos
de que el acreedor ejecutante perciba de manera legal, por medio de la
ejecución forzada, la suma suficiente para cubrir la deuda que dio origen la
acción incoada.

B. En el ámbito judicial, el martillero no actúa como auxiliar del comercio, ni

como comisionista o mandatario de los sujetos del proceso, sino como auxiliar
interno del órgano jurisdiccional. Debe limitarse a cumplir las órdenes que le
imparte el magistrado judicial. (Art. 563, último párrafo CPN) Subasta judicial.
Requisitos para subastar:
a) El bien debe estar embargado: para poder subastar, es requisito
indispensable que existan bienes embargados. Los bienes deben salir de la
potestad jurídica del deudor para pasar a disponibilidad del juez, que es el que
ordena la subasta.
b) El bien debe ser de propiedad del ejecutado: ello es así porque el
adjudicatario debe adquirir un título perfecto. Se debe tener presente lo
siguiente: 1) Si se trata de bienes muebles, valen las reglas de la posesión del
C. Civil y Comercial. 2) Si son bienes registrables (inmuebles, automotores,
etc.) debe constar la inscripción en el registro respectivo a nombre del
ejecutado o deudor. La sola posesión del vehículo automotor no da título de
propiedad sobre el mismo. La inscripción registral del automotor, en el
ordenamiento jurídico argentino, es de carácter constitutivo, sólo es titular del
dominio quien figura inscripto como tal en el registro respectivo.
c) Debe existir certeza en el bien a subastar: el bien a subastar debe estar
perfectamente determinado e identificado.
Respuesta N°2.
Tema I.
Subasta judicial de bienes inmuebles. Actuación del martillero
1. NOMBRAMIENTO JUDICIAL DEL MARTILLERO. ACEPTACION DEL CARGO.
Designado el martillero para realizar la subasta judicial. Es notificado mediante
cédula para que acepte el cargo dentro de los tres días de recibida la misma.
Aceptado el cargo, deberá interiorizarse de los bienes embargados cuya
subasta se ordena.
2. OFICIOS A DISTINTAS REPARTICIONES.
Una vez se ha aceptado el cargo. El martillero debe recabar directamente de
las oficinas públicas los informes o certificados necesarios para el
cumplimiento de sus obligaciones. Salvo la orden de constatación y la
anotación preventiva de subasta, que son firmados por un funcionario del
juzgado, los demás serán solicitados directamente por el martillero.
a) OFICIO DIRIGIDO A LA DIRECCIÓN GENERAL DE RENTAS PARA QUE INFORME
LA DEUDA Y VALUACIÓN FISCAL. b) OFICIO A CATASTRO: para obtener
constancia sobre la condición catastral del inmueble. c) OFICIOS A LA
MUNICIPALIDAD O COMUNA; A LA EMPRESA O COOPERATIVA DE AGUA Y
SERVICIOS PÚBLICOS; AL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO EN CASO DE SER
PROPIEDAD HORIZONTAL: a los fines de que informen la deuda actualizada. d)
OFICIO DE CONSTATACIÓN DEL INMUEBLE: por mandamiento al Oficial de
Justicia o Juez de Paz. Generalmente se realiza con una antelación no mayor a
dos meses de la fecha de subasta. El martillero es solo un diligenciante,
acompaña al Oficial de Justicia. e) ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUBASTA Se
solicitan las condiciones registrales del dominio y gravámenes que afecten al
bien.
3. PRESUPUESTO PROVISORIO DE GASTOS.
El martillero deberá presentar un presupuesto provisorio de edictos y
publicidad adicional, del cual se correrá vista al ejecutante, quien podrá
aceptar o impugnar el monto propuesto, y el juez dictará resolución al respecto
fijando la cantidad que considere suficiente.
4. SOLICITUD DE DECRETO DE SUBASTA.
Realizadas las diligencias previas solicitadas por el juez. El martillero puede
pedir la designación de día, hora y lugar de subasta. En Córdoba, se libra oficio
al Dpto. de Actuaciones Judiciales. Diligenciado el oficio, se decreta la subasta.
5. DECRETO DE SUBASTA.
El tribunal es el encargado de realizar el decreto de subasta. El martillero debe
revisarlo, ver que no le falte nada en su contenido, para evitar problemas
posteriores.
6. NOTIFICACIÓN.
Decretada la subasta. Hay que notificar el decreto a todas las partes y entes
oficiales, en los domicilios constituidos y en el domicilio del inmueble a
subastar. Notificaciones y exhortos deben realizarse con no menos de diez días
hábiles de anticipación a la fecha de subasta.
7. CONFECCIÓN DE EDICTOS.
Acompañadas las notificaciones correctamente diligenciadas. Solicita que se
firmen Edictos de ley. El tribunal podrá autorizar publicidad suplementaria, si la
importancia de los bienes lo justificare.
8. EXHIBICIÓN.
El martillero coordinará con el demandado u ocupante, días y hora de
exhibición del inmueble. De no permitir el ingreso, se solicita al juez que
ordene la exhibición del bien. Si el inmueble está desocupado y cerrado, se
libra oficio al Of. de Justicia para su apertura, con la ayuda de cerrajero.
9. CUENTA PROVISORIA DE GASTOS.
El martillero debe presentar planilla con detalle de los gastos, tres días antes
del remate. Y acompañar los comprobantes que correspondan.
10. SUBASTA.
El martillero acompaña al expediente toda la publicación de edictos ordenada
por el juzgado. Debe dirigirse con antelación suficiente a la sala de subasta,
para evacuar consultas. A la hora de la subasta, en presencia de funcionario
del juzgado y autoridad policial, se da comienzo, con lectura del edicto y del
acta de constatación. Luego se evacuan las dudas formuladas por los
presentes. También se comenta todo hecho nuevo, posterior a la publicación de
los edictos.
11. ACTA DE SUBASTA.
Seguidamente, se realiza el acta de subasta. Firmada por comprador, martillero
y juez o secretario, dando fe de todo lo actuado. El acta queda en la oficina por
cinco días fatales, debiendo notificarse a las partes. Transcurrido el plazo, sin
impugnaciones, se solicita que se dé por decaído el derecho. Y se dicte
resolución sobre el acto de subasta, aprobándola o no.
12. COMUNICACIÓN DE SUBASTA
El martillero comunica la subasta al Registro, dentro de los cinco días hábiles
de realizada, a fin de que tomen razón. Acompaña copia del acta de subasta, y
el informe judicial con anotación preventiva de subasta utilizado. En Córdoba,
también se comunica al Dpto. de Act. Judiciales.
13. RENDICIÓN DE CUENTAS
El martillero, debe rendir cuentas al juez previa deducción de los gastos
documentados y depositar el saldo resultante dentro de los diez días
improrrogables desde el acto de la subasta. Presentada la cuenta de gastos, sin
que haya sido observada por el tribunal, se correrá vista a las partes.
14. AUTO APROBATORIO DE SUBASTA
Notificado el auto aprobatorio de subasta a las partes, comprador y martillero.
Y quedando firme la resolución. El adjudicatario está obligado al pago del saldo
del precio en el plazo que se fije o, en las condiciones establecidas para la
subasta, el que deberá consignarse a la orden del tribunal.

Tema II.
Edictos de Ley.
En la práctica, el martillero lleva los edictos redactados para que sean firmados
por un funcionario del juzgado. No debe faltar nada en su contenido, para
evitar futuros inconvenientes.
Los edictos deben contener (art. 575 C.P.C y C.):
1. Tribunal y secretaría donde se tramita el expediente.
2. Carátula del expediente.
3. Nombre, matrícula y domicilio del martillero.
4. Lugar, día y hora en que se hará la subasta.
5. Ubicación y descripción sucinta de los bienes y, en su caso, su
inscripción registral.
6. La base mínima de las posturas y el monto mínimo de sus incrementos.
- Las condiciones de pago del precio de compra.
7. El lugar y horario de exhibición de los bienes.
8. El estado de ocupación de los bienes.
9. Cualquier otra circunstancia digna de mención.
La publicidad por edictos es obligatoria, deben cumplirse las normas
respectivas. Al juez únicamente le cabe indicar la cantidad de veces de
aparición y el período dentro del cual serán publicados. El último día de
publicación debe hacerse el mismo día del remate. Deben publicarse en
Boletín Oficial y en diario de la ciudad sede de la circunscripción judicial donde
tramita el juicio.
Del análisis del Edicto acompañado, puede concluirse que no se mencionan:
hora de la subasta, el n ° de matrícula del inmueble y el estado de ocupación
del bien. Además, cabe señalar, que la caratula del
expediente del tema I: “EDUARDO STEMBERG C/ CORRALON MIS LADRILLOS-
EJECUTIVO- (Expte. 345822/36)” no coincide con la caratula del expediente
presentado en el edicto del tema II: “LAGOS DEL SUR C/ JUAN CARLOS EPSTON-
EJECUCION HIPOTECARIA-(Expte. 235875/36).” Por último, el día fijado para el
remate es el 10 de Junio de 2015, mientras que la fecha al pie del edicto es el
01 de Junio de 2016.

Tema III.
- PRESENTA - CUENTA DEFINITIVA DE GASTOS -
Señor Juez:
Ramirez Sebastián, Martillero Judicial, M.P. 01-1111, designado en estos autos caratulados:
“EDUARDO STEMBERG C/ CORRALON MIS LADRILLOS-EJECUTIVO- (Expte.
345822/36)”, ante V.S., respetuosamente comparezco y digo:
I)- Que vengo a presentar mi cuenta definitiva de gastos, con motivo de la subasta realizada
en autos, todo de acuerdo al siguiente detalle:

1)- Anotación Preventiva de Subasta fs. 198/199………………………..$350

2)- Of. Municipalidad fs. 200/206………………………………………………..$190
3)- Of. Dir. Gral. de Catastro fs.215……………………………………………..$100
4)- Of. Dir. Gral. de Rentas fs. 217/219………………………………………..$50
5)- D. Oficio de Constatación fs. 220/223 vta.…………………….........$260
6)- Fotocopias fs.224…………………………………………………………………..$150
7)- Publicidad Adicional fs.225/226…………………………………………….$1.000
8)- Edictos Diario La Voz del Interior fs.229/231…………………………$5.400
9)- Edictos Diario Boletín Oficial fs.234/236………………………..……..$1.200
10)- Imp. a Transf. Inmb. (1,5%) fs.238………………………………………$51.000
11)- Comun. de Sub. al Reg. Gral. de Prop.fs.241…………………..……$150
12)-Imp. de Sellos (1,2%) fs242……………………………………………….....$40.800
13)- Aporte Coleg. Prof. (2% s/ comisión) fs.245……….………………..$4.080
14)- Fdo. Violencia Filiar. (4%) fs.246………………………………………….$136.000
15)- Comision de Ley del Ejec. (3%) fs.249………………………………....$102.000
TOTAL DE LA CUENTA DEFINITIVA DE GASTOS...........................
$342.730 RESUMEN:
a)-Percibido en subasta 20% s/ $3.400.000...................................$680.000
b)-Percibido en subasta 4% V. Filiar s/ $3.400.000………………….... $136.000
TOTAL PERCIBIDO EN SUBASTA………………………………………….…….
$816.000 Total de Gastos
Realizados............................................................$342.730
IMPORTE A CONSIGNAR............................................................
$473.270

II)- Que acompaño Boleta de Depósito Judicial, cuenta nro. 939728, por la suma de pesos
cuatrocientos setenta y tres mil doscientos setenta ($ 473.270,00).-
Por todo lo expuesto a V.S., solicito:
1) Tenga por presentada, en tiempo y en forma, mi cuenta definitiva de gastos.
2) Tenga por acompañada la boleta de depósito correspondiente.
ES JUSTICIA
FIRMA Y SELLO DEL MARTILLERO

Respuesta N°3.

Tema I.

Con relación a los supuestos, en los que corresponde pagar la comisión. Del
juego armónico, establecido entre las normas que regulan la materia, esto es,
ley nacional 20.266 (arts. 37 y 38) y disposiciones provinciales, ley 9445
(arts.14 y 15) y ley 7191 (arts. 10 y 14). Se deduce lo siguiente: El corredor
público, con título habilitante y matriculado, por los negocios propios de su
actividad, en los que intervenga. Goza del derecho a cobrar una remuneración,
conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción. A falta de ellos, de
acuerdo de partes o de usos, se le determinará judicialmente. Salvo pacto
contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el
negocio mediado. Los honorarios se deben aunque la operación no se realice
por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el
corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere
por sí mismo. Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir
retribución de cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada
uno sólo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente y la compartirán
quienes intervengan por una misma parte. En todos estos casos, el contrato no
se presume gratuito.
Tema II.
A. Ley 7191 (Art. 83).- Aranceles que percibirán los colegiados, se ajustarán a
la siguiente escala mínima: m) Tasaciones particulares: 1% sobre el valor de los
bienes, a cargo de quien lo solicite. *Valor del bien a tasar: $10.500.000.
*Arancel a percibir: 1% de $10.500.000.
*A cargo del solicitante de la tasación: Vendedor del terreno.
*Total de Comisión por la tasación: $105.000.

B. Ley 7191 (Art. 83).- Aranceles que percibirán los colegiados, se ajustarán a
la siguiente escala mínima: c) Ventas de terrenos: 5% a cargo de cada parte:
comprador y vendedor. *Valor de venta del bien:
$9.500.000.
*Arancel a percibir: 5% de 9.500.000 (a cargo de cada una de las partes).
*A cargo del comprador: $475.000.
*A cargo del vendedor: $475.000.
*Total de Comisión por la venta: $950.000.

C. Existen dos grandes categorías de garantías, las personales y las reales.

En el caso analizado, dentro de las garantías personales, un instrumento
aconsejable sería el Aval. Se presta sobre títulos cambiarios firmados por el
deudor (pagarés, letras de cambio, cheques). Pueden ser avalistas tanto
personas físicas como jurídicas, sin límites en el número. Para el acreedor, una
cláusula favorable sería que el avalista concurra de forma incondicional
como responsable solidario del pago, renunciando a los beneficios de división,
excusión y orden. Otra clausula importante es el “aval de primer
requerimiento”, garantía irrevocable, independiente de la obligación causal
garantizada. También podría utilizarse la Fianza, esta se diferencia del aval. El
aval sólo existe en las obligaciones cambiarias. La fianza, debe efectuarse en
un documento contractual accesorio, no siendo obligatorio un documento
público, aunque sí recomendable para evitar la negación de la firma. Se debe
procurar una cláusula de obligación solidaria. Y no ha de hacerse constar
ninguna limitación ni en el importe ni en el tiempo. Por último, la constitución
de una hipoteca, sería un excelente mecanismo, para asegurar el cumplimiento
de las obligaciones del comprador. Se trata de un derecho real de garantía, en
el que un bien inmueble responde por el pago de la deuda. Deberá instituirse
en escritura pública y figurar inscripta en el registro de la propiedad. Estos
créditos garantizados por hipotecas son créditos preferentes sobre cualquier
otro.

D. En el ejercicio de su actividad, el corredor está obligado a convenir por

escrito, con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la forma de
satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás
instrucciones relativas al negocio. Debe proponer los negocios con exactitud.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él, que puedan
influir sobre la conclusión de la operación. Y, siempre observar las normas de
ética pertinentes. De cumplirse dichas condiciones, existe un trabajo
profesional íntegro. Lo cual hace presumir la onerosidad de la tarea
desplegada. Teniendo en cuenta estos conceptos. En el caso planteado, se
muestra una actuación laboral, conforme a los estatutos, buena fe y usos que
regulan al corretaje en general. Además, la compraventa celebrada, se
perfecciona por mero el consentimiento de las partes, que recae sobre la cosa
y el precio de mercado. Quitándole toda virtualidad, al argumento del
vendedor, de que no hizo un buen negocio. Es ineludible para el colegiado, el
derecho a cobrar una remuneración, conforme a los aranceles legales
aplicables, desde que las partes sellen el trato mediado. Para hacer valer su
derecho, la ley lo habilita a perseguir, por vía del juicio ejecutivo, el pago de
sus honorarios y el reintegro de los gastos convenidos con el comitente.
Instando el dictado de medidas cautelares (embargo, inhibición, etc.), para
asegurar su pretensión. En este sentido, el profesional cuenta con
innumerables elementos probatorios. Los cuales pueden consistir en: 1)
Declaraciones de testigos. 2) Absolución de posiciones. 3) Informe sobre la
tasación de la propiedad. 4) Autorización de venta. 5) Reserva de compra o
seña. 6) Toda la documentación referida al inmueble (matricula de dominio,
impuestos, servicios, etc.). 7) Copia del boleto de compraventa. 8) Informes y
certificados, recabados de oficinas públicas, bancos y entidades particulares. 9)
Asientos, libros de registros y archivos, que debe llevar el matriculado. 10)
Medios de publicidad utilizados por el corredor (página web, diarios, carteles)
etc. Estos instrumentos surgen del vínculo con el cliente y sirven para
acreditar, directa o indirectamente, la decisión del juzgador respecto del objeto
de la controversia.
Respuesta N°3.

Tema I.

¿Cuáles son los supuestos específicos de la obligación de pagar la

comisión al Corredor?

Para ejercer la profesión, se debe poseer título habilitante y estar matriculado.

Respecto a la actividad propia del corredor público. Este interviene en todos los
actos típicos del corretaje. Asesorando o promoviendo contratos relacionados
con toda clase de bienes de tráfico lícito. Opera en tareas de mandatario, de
gestor de negocios, en compraventa o permuta de inmuebles, en
arrendamientos, administración de propiedades, tasaciones, avalúos y
peritajes, entre otros. Y en toda otra ocupación (tarea) prevista en la normativa
específica o que no esté expresamente prohibida por el Código o leyes
especiales. En estos casos, se presume la onerosidad del contrato.
Con relación a los Supuestos (casos) específicos (típicos,
característicos, inconfundibles, propios) de la obligación de pagar la
comisión al Corredor. Leyes Nacional 20.266, Provincia de Córdoba, 9445,
7191. Juego armónico.
Con relación a los supuestos (específicos), en los que corresponde
pagar la comisión. Del juego armónico ideado (elaborado, obtenido,
pensado, producido, extraído, montado, proyectado, creado,
concebido, establecido, instituido, instaurado, determinado,
introducido, implantado, encuadrado, incorporado, fijado, inferido)
entre (las leyes que rigen la materia) el articulado de la ley nacional
20.266 y las leyes que rigen la materia en la Provincia de Córdoba, 9445,
7191. Se concluye (deduce, determina, desprende) lo siguiente:
El corredor público, con título habilitante y matriculado, por los negocios
propios de su actividad en los que intervenga. Goza del derecho a cobrar una
remuneración, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción. A falta de
ellos, de acuerdo de partes o de usos, se le determinará judicialmente. Salvo
pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes
concluyan el negocio mediado. La remuneración (comisión, honorarios) se
debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o
cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la
conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo. Interviniendo un solo
corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de cada una de las partes;
si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá derecho a exigir
remuneración a su comitente y la compartirán quienes intervengan por una
misma parte. En todos estos casos, se presume la onerosidad del
contrato.

¿Cuáles son los supuestos específicos de la obligación de pagar la

comisión al Corredor?

El corredor público Ver Leyes 20.266, 9445, 7191.

Para ejercer el corretaje inmobiliario, debe poseer título habilitante, estar

matriculado y actuar bajo las normativas específicas que regulan la actividad.
A continuación, pasaremos a ver las actividades propias de los corredores.
Actividades propias de los corredores públicos
El corredor público, interviene en todos los actos propios del corretaje.
Asesorando o promoviendo la conclusión de contratos relacionados con toda
clase de bienes de tráfico lícito. Y toda otra actividad propia de sus funciones
previstas en esta Ley o que no estén expresamente prohibidas por el Código de
Comercio o por leyes especiales.
El colegiado interviene en tareas de mandatario o de gestor de negocios, en la
compraventa o permuta de inmuebles, en arrendamientos, administración de
propiedades urbanas y rurales, tasaciones, avalúos, o peritajes, entre otros. En
todos estos casos, se presume la onerosidad del contrato y regirá el arancel,
siempre que se concrete el acuerdo de voluntad de las partes.
Mandato comercial
El Código de Comercio (art. 221), establece: “El mandato comercial no se
presume gratuito.” Asimismo, el art. 8 inc. 3, declara acto de comercio a toda
operación de corretaje.
DERECHOS Y FACULTADES
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdicción. A falta de ellos, de acuerdo de
partes o de usos, se le determinará judicialmente. Salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una
de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente
encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.
Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de
cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá
derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes
intervengan por una misma parte;
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y
realizados, salvo pacto o uso contrario.
f) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la
represente en los actos de ejecución del contrato mediado.
g) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que
pueden ser objeto de actos jurídicos.
HONORARIOS DEL CORREDOR PÚBLICO
El corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por los negocios en los
que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción. Sus
honorarios están regulados por las leyes que regulan la actividad en la
jurisdicción que ejerza.
En la Provincia de Córdoba, le Ley 7191 y sus modificatorias, establecen que el
Corredor Público tiene derecho a percibir por su trabajo profesional, los
siguientes honorarios:
Artículo 83.- Los aranceles que percibirán los colegiados por los trabajos
profesionales que realice, se ajustarán a la siguiente escala mínima:

D. Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.

¿Puede Ud. cobrarle la comisión?
Respecto al pago de la comisión. En el ejercicio de su actividad, el
corredor está obligado a proponer los negocios con la exactitud y
claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él, que
puedan influir sobre la conclusión de la operación, en especial, las
relativas al objeto y al precio de mercado. Se le hará firmar una
autorización de venta. Convenir por escrito con el legitimado para disponer del
bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en
la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio. Todo
ello, observando las normas de ética pertinentes. De cumplirse dichas
condiciones, existe un trabajo profesional íntegro. Lo cual hace
presumir la onerosidad de la tarea desplegada. Y genera, para el
colegiado, el derecho a cobrar una remuneración, desde que las
partes sellen el trato mediado. Teniendo en cuenta estos conceptos.
En el caso planteado, puede concluirse que se muestra una actuación
laboral, conforme a los estatutos, buena fe y usos que regulan al
corretaje en general. Siendo ineludible el derecho a cobrar la
comisión. Además, la compraventa celebrada (contrato consensual),
se perfecciona por mero el consentimiento de personas capaces de
disponer. Significa que hay un acuerdo de las partes que recae sobre
el precio y la cosa. No teniendo virtualidad, el argumento del
vendedor, de que no hizo un buen negocio.
¿Cómo haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneración, conforme a los aranceles legales
aplicables. Para hacer valer su derecho, la ley los habilita a perseguir, por vía
del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el reintegro de los gastos
convenidos con el comitente. Instando el dictado de medidas cautelares
(embargo, inhibición, etc.), para asegurar su pretensión. En este sentido, el
profesional cuenta con innumerables elementos probatorios. Los cuales
pueden consistir en: 1) Declaraciones de testigos. 2) Absolución de posiciones.
3) Informe sobre la tasación de la propiedad. 4) Autorización de venta. 5)
Reserva de compra o seña. 6) Toda la documentación referida al inmueble
(matricula de dominio, impuestos, servicios, etc.). 7) Copia del boleto de
compraventa. 8) Informes y certificados, recabados de oficinas públicas,
bancos y entidades particulares. 9) Asientos, libros de registros y archivos, que
debe llevar el matriculado. 10) Medios de publicidad utilizados por el corredor
(página web, diarios, carteles) etc. Estos instrumentos surgen del vínculo con
el cliente y sirven para acreditar, directa o indirectamente, la decisión del
juzgador respecto del objeto de la controversia.

¿Cómo haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneración, conforme a los aranceles legales
aplicables. Para hacer valer su derecho, la ley los habilita a perseguir, por vía
del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el reintegro de los gastos
convenidos con el comitente. Instando el dictado de medidas cautelares
(embargo, inhibición, etc.), para asegurar su pretensión. En este sentido, el
profesional cuenta con innumerables elementos probatorios. Los cuales surgen
del vínculo con el cliente y sirven para acreditar, directa o indirectamente, la
decisión del juzgador respecto del objeto de controversia.
Estos instrumentos pueden consistir en declaraciones de testigos, que
presenciaron entrevistas mantenidas con el demandado y visitas a la
propiedad vendida. Sumándose la palabra de interesados a quienes se
ha enseñado el inmueble y del escribano interviniente. De la misma
forma, suele emplearse, la absolución de posiciones. Revistiendo gran
importancia la Prueba documental. Esta comprende, el informe en el que
consta la tasación del inmueble, la autorización de venta y la reserva de
compra o seña. Además, todos los papeles del inmueble necesarios para la
transacción mediada (matricula de dominio, impuestos, servicios, etc.). Copia
del boleto de compraventa redactado por el corredor. La constancia
firmada por el intermediario, de su participación en contratos
otorgados por escrito, recogiendo un ejemplar que conservará. Y en
operaciones que no requieran la forma escrita, una minuta detallada. También
se admite la Prueba informativa. Se trata de informes y certificados,
recabados de oficinas públicas, bancos y entidades particulares. Así
como asientos, libros de registros y archivos de documentos, que debe
llevar el matriculado. (Por ultimo) Para completar el esquema se les
reconoce fuerza probatoria a Presunciones e Indicios. Por ejemplo, los
medios de publicidad (página web, diarios, carteles) utilizados por el
corredor para la exhibición del inmueble, son un (señal, indicador) indicio de
su actividad (de corretaje). Correcta apreciación de la prueba a través del
método de la sana crítica. Existiendo obligación (necesidad, compromiso) de
aplicar el método (aplicándose el método de la sana critica en la correcta
apreciación de toda la prueba diligenciada)

¿Cómo haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneración, conforme a los aranceles legales
aplicables. Y a falta de ellos, de acuerdo de partes o de usos, se les
determinará judicialmente. Para resguardar estas prerrogativas, la ley los
habilita a perseguir, por vía del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el
reintegro de los gastos convenidos con el comitente. Instando el dictado de
medidas cautelares (embargo, inhibición, etc.), para asegurar el resultado de
su pretensión.
En este sentido, el profesional cuenta con innumerables elementos probatorios.
Los cuales surgen del vínculo con su cliente. Sirven para acreditar, directa o
indirectamente, el servicio prestado. Y lograr la certeza (convicción, decisión,
sentencia) del juzgador respecto del objeto de controversia.
Estos instrumentos (consisten)
pueden consistir en declaraciones de testigos, (que presenciaron) sobre
las entrevistas mantenidas con el demandado y las visitas a la propiedad
vendida. Sumado (Sumándose) a los (la palabra) dichos de (los)
interesados a quienes (se) ha mostrado el inmueble y (del) los contactos
con el escribano interviniente. También (asimismo) (de la misma
forma) (suele emplearse) se emplea la prueba confesional, a través de
la absolución de posiciones. Revistiendo gran importancia la Prueba
documental. (En esta se incluye) Esta incluye toda la documentación
necesaria para el cierre del negocio mediado. Puede tratarse de informe
escrito (en el que consta) le dará la tasación del inmueble. (La) autorización de
venta (firmada por los legitimados para disponer). Reserva de compra o seña
(tomada por escrito) a (quien) un interesado que presenta una oferta de
compra. Todos los papeles disponibles del inmueble (necesarios para la
negociación, transacción) en cuya negociación intervenga. (Liquidación de
impuestos y servicios, etc.). Copia del boleto de compraventa (redactado)
realizado por el corredor (conforme las pautas ya establecidas por las
partes). (Y en contratos otorgados por escrito, el intermediario debe
dejar, en su texto, constancia firmada de su participación, recogiendo
un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad). Y la constancia
firmada por el intermediario, de su participación en contratos
otorgados por escrito, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad. Y (o) una minuta detallada en el caso de operaciones que
no requieran la forma escrita. También se admite la Prueba
informativa. Se trata de) los informes y certificados, recabados de
oficinas públicas, bancos y entidades particulares. Catastro, registro de
la propiedad, municipios, cooperativas, consorcios, COTI obtenido de AFIP,
etc.). (Así como) los asientos, libros de registros y archivos de
documentos que debe llevar el matriculado. (Por ultimo) Para
completar el esquema se les reconoce fuerza probatoria a Presunciones e
Indicios. Por ejemplo, los medios de publicidad (página web, diarios,
carteles) utilizados por el corredor para la exhibición del inmueble, son un
(señal, indicador) indicio de su actividad (de corretaje). Correcta apreciación
de la prueba a través del método de la sana crítica. Existiendo obligación
(necesidad, compromiso) de aplicar el método (aplicándose el método de la
sana critica en la correcta apreciación de toda la prueba diligenciada)

¿Cómo haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneración, conforme a los aranceles legales
aplicables. Y a falta de ellos, de acuerdo de partes o de usos, se les
determinará judicialmente. Para resguardar estas prerrogativas, la ley los
habilita a perseguir, por vía del juicio ejecutivo, el pago de sus honorarios y el
reintegro de los gastos convenidos con el comitente. Pudiendo instar el dictado
de medidas de naturaleza cautelar, para asegurar el resultado de su pretensión
(embargo, inhibición, etc.)
En este sentido, para hacer valer su derecho, el profesional cuenta con
innumerables elementos probatorios. Estos (Los cuales) surgen de la relación
(vinculo) con el cliente. Sirven para acreditar, directa o indirectamente, el
servicio prestado. Y lograr el convencimiento del juzgador respecto de
los hechos objeto de controversia.
Estos instrumentos pueden consistir en declaraciones de testigos,
sobre entrevista conversación todas las consultas con su cliente, (de sus
visitas) una visita a la propiedad vendida, Un interesado le presenta
una oferta de compra. Ud. ha mostrado el inmueble a varios clientes. Se
pone en contacto con el escribano interviniente.
Puede tratarse de (prueba confesional). En declaraciones de partes (a
través de la prueba confesional o absolución de posiciones).
También tiene (incluye) Prueba documental. Se le dará la tasación del
inmueble por informe escrito. Se le hará firmar una autorización de venta.
Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los
gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en
la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio. El
Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). Obtenido de AFIP. .
Puede tomar (por escrito) una reserva de compra o seña. Un interesado le
presenta una oferta de compra. Teniendo disponible toda la documentación
(los papeles) del inmueble en cuya negociación intervenga. (Liquidación
de impuestos y servicios, etc.). Ud. realizará el boleto de compraventa,
conforme las pautas ya establecidas por las partes, enviándole una copia al
vendedor, comprador y escribano. En los contratos otorgados por escrito,
en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la
firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención,
recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. En los
que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una minuta de
la operación, según las constancias del Libro de Registro.
Prueba informativa: (Se trata de) los informes que se soliciten a las oficinas
públicas, escribanos y entidades privadas. (Así como) los que resulten de la
documentación, archivo o registros contables del informante. Informes y
certificados, recabados de oficinas públicas, bancos y entidades
particulares. Para comprobar la identidad y capacidad de las personas que
tratan el negocio. Y la existencia de títulos invocados, así como inhibiciones o
interdicciones. (Catastro, registro de la propiedad, municipios, cooperativas,
consorcios, etc.) Llevar asiento exacto y cronológico de todas las
operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos
esenciales en un libro de registro. Rubricado por el Registro Público de
Comercio o por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la
jurisdicción. Archivar documentos y guardar secreto de toda
información relacionada con bienes y/o personas, obtenida en razón
de su actividad.
Presunciones: inferencia o deducción de un hecho desconocido, a partir de un
hecho conocido o acreditado. . Indicios: para hacer plena prueba deben ser
varios, directos, concordantes y que se funden en hechos reales y probados,
nunca en otras presunciones o indicios. Comienza la venta propiamente
dicha, son variados los medios de publicidad con que cuenta el
corredor. Son internet, página web de la inmobiliaria, diarios,
carteles. Ud. ya ha publicado y mostrado el inmueble a varios clientes.

¿Cómo haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Los colegiados cobran una remuneración, conforme a los aranceles legales
aplicables. Y a falta de ellos, de acuerdo de partes o de usos, se les
determinará judicialmente. Para resguardar estas prerrogativas, la ley los
habilita a perseguir por vía (del juicio ejecutivo) ejecutiva el pago de sus
honorarios y el reintegro de los gastos convenidos con el comitente.
Cautelares juicio ejecutivo.
Dictado de. Estas medidas sí son de naturaleza cautelar, para asegurar
el resultado de un proceso. Embargo, inhibición general de bienes
En este sentido, para hacer valer su derecho, el profesional cuenta con
innumerables elementos de prueba. Estos surgen (de la relación con el deudor)
de la relación entre el corredor y el interesado. Que sirven de justificativo para
la reclamación de la obligación de pago que pesa sobre el cliente y para lograr
el convencimiento del juzgador respecto de los hechos objeto de controversia.
Estos instrumentos cumplen la función de acreditar, directa o indirectamente,
el servicio prestado. La preparación de la documentación necesaria para
satisfacer la petición del cliente, exige una serie de pasos.
Estos instrumentos pueden consistir en objetos materiales, document
os, fotografías, etc., en conductas humanas realizadas bajo ciertas
condiciones, o en declaraciones de partes,
declaraciones de testigos, dictámenes periciales, inspecciones
judiciales, etc.
Prueba confesional: absolución de posiciones. Prueba documental.
Prueba testimonial: es la declaración que una persona ajena a la relación
procesal efectúa en el proceso sobre hechos que han caído bajo el imperio de
sus sentidos. Prueba informativa: los informes que se soliciten a las oficinas
públicas, escribanos y entidades privadas, deberán versar sobre hechos
concretos y claramente individualizados. Procederán únicamente respecto e
actos o hechos que resulten de la documentación, archivo o registros contables
del informante. Presunciones: inferencia o deducción de un hecho
desconocido, a partir de un hecho conocido o acreditado. Las presunciones
legales tienen el valor probatorio que la ley de fondo les reconoce.
Indicios: para hacer plena prueba deben ser varios, directos, concordantes y
que se funden en hechos reales y probados, nunca en otras presunciones o
indicios. Las reglas de la sana crítica.

Ud. tendría una conversación con su cliente, le explicaría el proceso

de venta. Se prueba por testigos.
Informes y certificados, recabados de oficinas públicas, bancos y
entidades particulares. Para comprobar la identidad y capacidad de las
personas que tratan el negocio. Y la existencia de títulos invocados, así como
inhibiciones o interdicciones.
Se acordará con el cliente una visita a la propiedad, para tasarla de
manera responsable. Concertará una nueva entrevista con el cliente, se le
dará la tasación del inmueble por informe escrito. Y se evacuarán todas las
consultas.
Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los
gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en
la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio. Se le
hará firmar una autorización de venta.
Le solicitaría al cliente que informe a la AFIP el ofrecimiento en venta,
obteniendo el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI).
Comienza la venta propiamente dicha, son variados los medios de
publicidad con que cuenta el corredor. Son internet, página web de la
inmobiliaria, diarios, carteles. Ud. ya ha publicado y mostrado el inmueble
a varios clientes.
Un interesado le presenta una oferta de compra. Ud. puede tomar (por
escrito) una reserva de compra o seña.
Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los
papeles en cuya negociación intervenga. Teniendo disponible toda la
documentación del inmueble, liquidación de impuestos y servicios.
Se pone en contacto con el escribano interviniente, le acerca la
documentación que le solicita y fijan fecha para la firma del boleto de
compraventa. Ud. realizará el boleto de compraventa, conforme las pautas ya
establecidas por las partes, enviándole una copia al vendedor, comprador y
escribano. Listo el boleto, con todas las observaciones corregidas, el día de la
firma deberán firmar todas las partes en presencia del escribano.
En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto
constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que
conservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma
escrita, deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las
constancias del Libro de Registro.
Llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones
concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en
un libro de registro. Rubricado por el Registro Público de Comercio o por el
órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción.
Archivar documentos y guardar secreto de toda información
relacionada con bienes y/o personas, obtenida en razón de su
actividad. Sólo el Juez podrá relevarlos de tal obligación.

D. Ver Leyes 20.266, 9445, 7191.

OBLIGACIONES, PROHIBICIONES, DERECHOS Y FACULTADES
En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, prohibiciones,
derechos y facultades. A continuación, analizaremos cada una:
OBLIGACIONES
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los
negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
2) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que
resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes
registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente
sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y
anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o
interdicciones que afecten al transmitente.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y
demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia
en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en
nombre de aquél.
4) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para
la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la
operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;
5) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga:
sólo en virtud del mandato de autoridad competente, podrá atestiguar sobre
las mismas.
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna
de las partes lo exigiere.
7) Abstenerse de ofrecer en venta, inmuebles ubicados en loteos no aprobados
o no autorizados por el organismo estatal competente.
8) En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá
emparejarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras
subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles
en cuya negociación intervenga.
10) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las
partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro.
11) Llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas
con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del
gobierno de la matrícula en la jurisdicción.
12) Publicitar en forma clara, precisa y veraz, la propiedad y estado fáctico y
jurídico de los bienes que se vendan, permuten, graven o alquilen con su
intervención.
13) Indicar, en la publicidad personal o de la entidad a que estuviere vinculado,
el nombre y número de matrícula del colegiado.
14) Mantener al día el pago de las tasas, impuestos y contribuciones, que
impongan las leyes con motivo del ejercicio profesional.
15) Verificar que los inmuebles vendidos por su intervención no tengan deudas
por impuestos, tasas o servicios, que cuenten con planos aprobados
especialmente tratándose de subdivisión o, en su defecto, consignar en el
instrumento de venta quién asume la obligación pendiente de cumplimiento.
16) Pagar regularmente la cuota societaria, contribuciones especiales fijadas
por la asamblea y aportes determinados por ley con destino al Colegio
Profesional.
17) Tener oficina o local instalado en forma permanente para la atención al
público, cumplimentando para su habilitación con los requisitos exigidos por la
Municipalidad y demás organismos estatales, sean nacionales, provinciales o
municipales, relacionados con la actividad profesional.
18) Cumplir con las obligaciones que les impongan las leyes nacionales y
provinciales y ordenanzas municipales relacionadas con el ejercicio
profesional.
19) Comunicar al Colegio Profesional, dentro de los cinco (5) días de verificado,
cualquier cambio de domicilio.
20) Archivar documentos y guardar secreto de toda información relacionada
con bienes y/o personas, obtenida en razón de su actividad. Sólo el Juez podrá
relevarlos de tal obligación.
21) Observar estrictamente las normas de ética profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.
PROHIBICIONES
A los corredores, les está expresamente prohibido:
a) Dar participación en sus honorarios a personas no matriculadas, así fuere en
sociedad accidental.
b) Formar sociedades con personas inhabilitadas o afectadas por las
incompatibilidades establecidas en la ley.
c) Ceder papeles o formularios que los identifique, o facilitar el uso de sus
oficinas para el ejercicio de estas actividades, a personas no matriculadas.
d) Efectuar descuentos, bonificaciones o reducciones de honorarios en
violación al arancel.
e) Suscribir instrumentos de venta o realizar actos de administración, sin
contar con autorización suficiente.
DERECHOS Y FACULTADES
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una
de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente
encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.
Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de
cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá
derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes
intervengan por una misma parte;
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
c) A los fines del ejercicio profesional, formar sociedades de cualquier tipo que
autoricen las leyes nacionales.
d) Denunciar ante el Colegio Profesional y/o la autoridad competente, toda
trasgresión a la presente Ley.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados,
salvo pacto o uso contrario.
f) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la
represente en los actos de ejecución del contrato mediado.
g) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser
objeto de actos jurídicos.
h) Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y
particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus
deberes.
HONORARIOS DEL CORREDOR PÚBLICO
Como ya hemos visto, el corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por
los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la
jurisdicción, es decir, que sus honorarios están regulados por las leyes que
regulan la actividad en la jurisdicción que ejerza.
En la Provincia de Córdoba, le Ley 7191 y sus modificatorias, establecen que el
Corredor Público tiene derecho a percibir por su trabajo profesional, los
siguientes honorarios:

NOCIONES SOBRE CONTRATO DE COMPRAVENTA

Una de las principales actividades que realiza el corredor público, es de la
compraventa de inmuebles. Por tal motivo, es necesario interiorizarse de los
caracteres que tiene el contrato de compraventa.
Este contrato es el que tiene importancia porque constituye el medio
primordial de adquirir el dominio.
El contrato de compraventa es:
1- Nominado o típico, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.
2- Bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa.
3-Oneroso, requisito esencial porque si no, no existiría compraventa sino que
derivaría en uno de donación.
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le
sugiero que tenga en cuenta la correcta confección de lo que comúnmente
denominamos boleto, ya que en muchos casos usted comprobará que no se le
asigna la debida importancia a su redacción ni a su contenido. Esto ocasiona,
en el momento en que debe ser cumplimentado, contradicciones y situaciones
equívocas por mal empleo de los términos jurídicos y desconocimiento de los
efectos que ellos producen.
El Artículo 1323 del C. Civil establece el verdadero CONTRATO DE
COMPRAVENTA: “Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a
transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a
pagar por ella un precio cierto en dinero”, lo que es ratificado por reiterada
jurisprudencia. Pero debe quedar claro que no se opera aquí la transmisión de
dominio: el requisito para ello es la escritura traslativa de dominio Artículo
1184 C. Civil.
Otro efecto importante QUE DEBERÁ tener en cuenta, y que puede surgir del
contrato de compraventa, es la adquisición de la posesión del inmueble de
buena fe por parte del adquirente, la que se considera legítima (Artículo 2355
C.Civil); pero que quede también bien en claro que no se configura la tradición
traslativa de dominio, pues falta el requisito de la escritura traslativa.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habría conformado el contrato.
• Cosa: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las
prestaciones personales. Son bienes o derechos que están dentro del comercio.
• Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por
una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en
numerario y justo.
• Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que
transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere.
• Formales: regularmente, los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a
realizar por escrito, expresa o tácitamente.
• De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Ahora, veremos cuáles son las obligaciones que tienen las partes
intervinientes en la compraventa.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
• Transmitir la propiedad o título de derecho.
• Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
• Entregar la cosa.
• Garantizar al adquiriente una posesión útil.
• Garantizar al comprador una posesión pacífica.
• Responder a la evicción.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
• Pagar el precio.
• Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
• Recibir la cosa comprada.

Necesidad de intervención del escribano

Generalmente, el comprador es el que elige el escribano interviniente; con su
intervención, otorga seguridad jurídica a las partes contratantes, realizando los
siguientes actos:
1. Pide los certificados de dominio e inhibición al Registro de la Propiedad, a
efectos de comprobar que el deudor es realmente el titular de la propiedad que
se hipotecará, que la misma se encuentra libre de restricciones tales como
embargos, alguna otra hipoteca, etc., y que el deudor no tiene ninguna
limitación para firmar la escritura.
2. Da fe de conocer a las partes contratantes, individualizándolas.
3. Autentica, a través de la escritura pública que redacta, la voluntad o las
declaraciones de las partes acerca del monto de la deuda, el plazo para su
pago, los intereses y
las cláusulas procesales que se aplicarán en caso de incumplimiento de la
obligación.
4. Una vez firmada la escritura pública de constitución de hipoteca, el
escribano la inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
5. Luego de saldar la deuda contraída, el deudor debe solicitar al acreedor la
firma de la escritura de cancelación de hipoteca que también debe inscribirse
en el Registro de la Propiedad Inmueble.
VAMOS A LA PRÁCTICA
Supongamos que Ud. ya está recibido, se matriculó y abrió una inmobiliaria.
Llega su primer cliente, que le solicita la venta de un inmueble edificado.
Ud. tendría una conversación con su cliente, para conocer cuáles son sus
expectativas, cual es el motivo de la venta, etc. Le explicaría como procede
para lograr una buena tasación, comentándolo como realizaría el proceso de
venta.
Acto seguido, debería comprobar la identidad de las personas entre quienes se
tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos,
como así también la existencia de los instrumentos de los que resulte el título
invocado por el enajenante (escritura del inmueble; fotocopia del plano
aprobado ante catastro, para tener un detalle de la Nomenclatura Catastral,
parcela, manzana, etc.); comprobante del impuesto inmobiliario – D.G.R., uno
de Municipalidad, y otro de Aguas, para comprobar si existen deudas. Si se
tratara de un inmueble sometido al régimen de P.H., solicitaría al administrador
del consorcio libre deuda de expensas.
Recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la
inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones
que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten
al transmitente. Antes de entrar en el análisis de las distintas estipulaciones
que debe contener el contrato de compraventa, es preciso advertir sobre la
necesidad de realizar un pedido de informes y un análisis formal del título.
En efecto, es imprescindible:
• Que el título de propiedad sea revisado por usted o un escribano para que,
sin llegar al “estudio de títulos” completo, determine si el mismo no es
objetable en cuanto a sus formas ni tampoco por el título que origina la
transmisión de dominio: donaciones a terceros, dación en pago, etc.
Oportunamente volveremos en detalle sobre este tema.
• Que el Registro de la Propiedad le expida un certificado de constancia de
Dominio, sobre la existencia de gravámenes (hipotecas, embargos) y un
certificado de Inhibiciones del que resulte que el vendedor no se encuentra
inhibido para disponer de sus bienes.
Luego, se acordará con el cliente una visita a la propiedad, para tasarla.
Llegado el momento de la tasación del inmueble, se evaluará el tipo de
construcción, el estado de mantenimiento del mismo, la antigüedad del
inmueble, cuantos metros tiene de superficie cubierta, semicubierta y de
terreno, evaluará la zona, el fácil o difícil acceso a ella, y todo lo concerniente a
cantidad de dormitorios, baños, es decir todas las características importantes
que me pueden ayudar, no sólo a tasarla, sino a venderla.
En este punto, el corredor debe ser lo más exacto posible, porque si la
tasación del inmueble es elevada con respecto al mercado, será difícil realizar
la venta, con todos los perjuicios que ello significa tanto para su cliente como
para Ud., debido a que le demandará tiempo y gastos.
Si por el contrario, el valor de venta es inferior a los valores de mercado de la
zona, Ud. le estará ocasionando un perjuicio económico a su cliente, que confió
en su profesionalidad.
Es por ello, que la tasación debe ser realizada de manera profesional, seria y
responsable, obteniendo un valor de venta conforme a la realidad del
mercado.
Teniendo ya una evaluación de lo obtenido en la visita al inmueble, y todos los
informes pedidos en su poder, concertará una nueva entrevista con el cliente,
al cual se le dará la tasación del inmueble por escrito, y se evacuarán todas las
consultas que quiera realizar.
Estando de acuerdo el cliente, se le hará firmar una autorización de venta
(deben firmar cada uno de los titulares registrales), para evitar posibles
inconvenientes, y en donde se convenga por escrito con el legitimado para
disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la
operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se
deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede
autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar
otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquél. Aquí le sugerimos
consultar el modelo de autorización de venta
Asimismo, si el valor del inmueble superara los seiscientos mil pesos ($
600.000.-), le solicitaría al cliente que cumpla con la obligación de informar a la
AFIP el ofrecimiento en venta del mismo, luego de lo cual se aceptará desde la
inmobiliaria, obteniendo de esta forma el Código de Oferta de Transferencia de
Inmuebles (COTI).-
Ahora comienza la venta propiamente dicha, utilizando el ingenio y todos los
medios que estén a su alcance. Como Ud. bien sabe, son variados los medios
de publicidad con que actualmente cuenta el corredor. Los más utilizados son
internet, página web de la inmobiliaria, diarios, carteles.
Ud. ya ha publicado y mostrado el inmueble en numerosas oportunidades a
varios clientes, un interesado le presenta una oferta de compra. En este punto,
Ud. puede tomar una reserva de compra o seña, tema que ampliaremos más
adelante.
Ud., le traslada la oferta al vendedor, el cual la acepta y con su intermediación,
logan ponerse de acuerdo ambas partes en realizar la operación. Aquí le
sugerimos consultar el modelo de reserva de compra.
Teniendo disponible toda la documentación del inmueble, liquidación de
impuestos y servicios, se pone en contacto con el escribano interviniente,
generalmente lo propone la parte compradora, le acerca la documentación que
le solicita, y fijan fecha para la firma del boleto de compraventa. Puede suceder
también que directamente se firme la escritura.
Ud. realizará el boleto de compraventa, conforme las pautas ya establecidas
por las partes, enviándole una copia al vendedor, comprador y escribano. Una
vez que está listo el boleto, con todas las observaciones corregidas, el día de la
firma deberán firmar todas las partes en presencia del escribano. Recordar que
si el vendedor es casado, también debe firmar su esposa. El comprador
entregará el dinero acordado y se fijará fecha para la escritura.
Por lo general, la firma de la escritura sufre una demora que puede poner en
peligro la concreción de la operación. Es por ello que en la mayoría de los casos
se celebra en la forma más inmediata posible al acuerdo verbal un Boleto de
Compraventa, en el cual se establecen los términos y condiciones de la
operación, y el comprador entrega una parte del precio en concepto de
anticipo.
En el eventual caso de que la firma del Boleto de Compraventa también sufra
una demora, puede ser conveniente que Ud., como martillero administrador,
asesore a su cliente a pagar una seña en carácter de reserva del inmueble. Es
aconsejable que el comprador y el vendedor recurran al asesoramiento
profesional que usted, como egresado de la UBP, podrá brindarle a los efectos
de la redacción del recibo de seña y del Boleto de Compraventa.
Llega el día de la escritura traslativa de dominio, donde el escribano certificará
todas las firmas y retendrá el importe correspondiente al Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles, si correspondiere; el importe correspondiente al
impuesto de sellos y verificará que estén todos los impuestos pagos hasta ese
día.
Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento que su cliente
deba pagar el precio del inmueble. Realice la operación en un ambiente
suficientemente seguro. Si se traslada con el dinero, hágalo debidamente
acompañado y por medios de transporte seguros, etc.
Recuerde que usted está realizando un negocio jurídico con un bien registrable.
Procure brindar el asesoramiento legal adecuado, no tenga miedo en consultar
abogados o escribanos.
D. Su cliente, luego de realizar la operación, se niega a abonarle la
comisión. Argumentando que no hizo un buen negocio, que Ud. lo
asesoro incorrectamente. ¿Puede Ud. cobrarle la comisión? ¿Cómo
haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Ver Leyes 20.266, 9445, 7191.
OBLIGACIONES, PROHIBICIONES, DERECHOS Y FACULTADES
En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, prohibiciones,
derechos y facultades. A continuación, analizaremos cada una:
OBLIGACIONES
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los
negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
2) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que
resulte el título invocado por el enajenante, así como las inhibiciones o
interdicciones que afecten al transmitente.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y
demás instrucciones relativas al negocio. Se deberá dejar expresa constancia
en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en
nombre de aquél.
4) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para
la formación del acuerdo de voluntades. Comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la
operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna
de las partes lo exigiere.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles
en cuya negociación intervenga.
10) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las
partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro.
11) Llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas
con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del
gobierno de la matrícula en la jurisdicción.
20) Archivar documentos y guardar secreto de toda información relacionada
con bienes y/o personas, obtenida en razón de su actividad. Sólo el Juez podrá
relevarlos de tal obligación.
21) Observar estrictamente las normas de ética profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.

PROHIBICIONES
A los corredores, les está expresamente prohibido:
e) Suscribir instrumentos de venta o realizar actos de administración, sin
contar con autorización suficiente.
DERECHOS Y FACULTADES
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una
de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente
encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.
Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de
cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá
derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes
intervengan por una misma parte;
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y
realizados, salvo pacto o uso contrario.
f) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar
ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la
represente en los actos de ejecución del contrato mediado.
g) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser
objeto de actos jurídicos.
NOCIONES SOBRE CONTRATO DE COMPRAVENTA
Una de las principales actividades que realiza el corredor público, es de la
compraventa de inmuebles.
Este contrato tiene importancia porque constituye el medio primordial de
adquirir el dominio.
El contrato de compraventa es:
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le
sugiero que tenga en cuenta la correcta confección de lo que comúnmente
denominamos boleto, ya que no se le asigna la debida importancia a su
contenido. Esto ocasiona, en el momento en que debe ser cumplimentado,
contradicciones por mal empleo de los términos jurídicos y desconocimiento de
los efectos que ellos producen.
Debe quedar claro que no se opera aquí la transmisión de dominio: el requisito
para ello es la escritura traslativa de dominio Artículo 1184 C. Civil.

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habría conformado el contrato.
• Formales: regularmente, los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad. Sin embargo, en la práctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar
por escrito, expresa o tácitamente.
• De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
• Transmitir la propiedad o título de derecho.
• Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
• Entregar la cosa.
• Garantizar al adquiriente una posesión útil.
• Garantizar al comprador una posesión pacífica.
• Responder a la evicción.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
• Pagar el precio.
• Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio
aplazado.
• Recibir la cosa comprada.
Necesidad de intervención del escribano
El escribano interviniente; con su intervención, otorga seguridad jurídica a las
partes contratantes, realizando los siguientes actos:
2. Da fe de conocer a las partes contratantes, individualizándolas.
3. Autentica, a través de la escritura pública que redacta, la voluntad o las
declaraciones de las partes acerca del monto de la deuda, el plazo para su
pago, los intereses y
las cláusulas procesales que se aplicarán en caso de incumplimiento de la
obligación.
4. Una vez firmada la escritura pública, el escribano la inscribe en el Registro
de la Propiedad Inmueble.

VAMOS A LA PRÁCTICA
Llega su primer cliente, que le solicita la venta de un inmueble edificado.
Ud. tendría una conversación con su cliente, para conocer cuáles son sus
expectativas, cual es el motivo de la venta, etc. Le explicaría como procede
para lograr una buena tasación, comentándolo como realizaría el proceso de
venta.
Acto seguido, debería comprobar la identidad de las personas entre quienes se
tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos,
también la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado
por el enajenante. Recabará la certificación del Registro Público sobre la
inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones,
así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente.
Luego, se acordará con el cliente una visita a la propiedad, para
tasarla. En este punto, el corredor debe ser lo más exacto posible,
con todos los perjuicios que ello significa tanto para su cliente como
para Ud. La tasación debe ser realizada de manera profesional, seria y
responsable, obteniendo un valor de venta conforme a la realidad del
mercado.
Teniendo ya una evaluación de la visita al inmueble, y todos los informes
pedidos en su poder, concertará una nueva entrevista con el cliente, al cual se
le dará la tasación del inmueble por escrito, y se evacuarán todas las consultas
que quiera realizar.
Estando de acuerdo el cliente, se le hará firmar una autorización de
venta (deben firmar cada uno de los titulares registrales), para evitar
posibles inconvenientes, y en donde se convenga por escrito con el
legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de
satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y
demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa
constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para
suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros
actos de ejecución del contrato en nombre de aquél. Asimismo, si el
valor del inmueble superara los seiscientos mil pesos ($ 600.000.-), le
solicitaría al cliente que cumpla con la obligación de informar a la AFIP
el ofrecimiento en venta, obteniendo el Código de Oferta de
Transferencia de Inmuebles (COTI).-
Ahora comienza la venta propiamente dicha, son variados los medios de
publicidad con que actualmente cuenta el corredor. Los más utilizados son
internet, página web de la inmobiliaria, diarios, carteles. Ud. ya ha publicado y
mostrado el inmueble en numerosas oportunidades a varios clientes, un
interesado le presenta una oferta de compra. Ud. puede tomar una reserva de
compra o seña. Ud. le traslada la oferta al vendedor, el cual la acepta y con su
intermediación, logan ponerse de acuerdo ambas partes en realizar la
operación.
Teniendo disponible toda la documentación del inmueble, liquidación
de impuestos y servicios, se pone en contacto con el escribano
interviniente, generalmente lo propone la parte compradora, le acerca
la documentación que le solicita, y fijan fecha para la firma del boleto
de compraventa. Puede suceder también que directamente se firme la
escritura.
Ud. realizará el boleto de compraventa, conforme las pautas ya establecidas
por las partes, enviándole una copia al vendedor, comprador y escribano. Listo
el boleto, con todas las observaciones corregidas, el día de la firma deberán
firmar todas las partes en presencia del escribano. Si el vendedor es casado,
también debe firmar su esposa. El comprador entregará el dinero acordado y
se fijará fecha para la escritura. Llega el día de la escritura traslativa de
dominio, donde el escribano certificará todas las firmas y retendrá el Impuesto
a la Transferencia de Inmuebles, el impuesto de sellos y verificará que estén
todos los impuestos pagos hasta ese día.
Recuerde que usted está realizando un negocio jurídico con un bien registrable.

D. Su cliente, luego de realizar la operación, se niega a abonarle la

comisión. Argumentando que no hizo un buen negocio, que Ud. lo
asesoro incorrectamente. ¿Puede Ud. cobrarle la comisión? ¿Cómo
haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.
¿Puede Ud. cobrarle la comisión?
En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, derechos y
facultades.
4) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para
la formación del acuerdo de voluntades. Comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la
operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;
21) Observar estrictamente las normas de ética profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.
f)) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin
estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. g) Informar sobre el valor venal o
de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos.
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados,
salvo pacto o uso contrario.

¿Cómo haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
OBLIGACIONES
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los
negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.
2) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que
resulte el título invocado por el enajenante, así como las inhibiciones o
interdicciones que afecten al transmitente.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos y la
forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y
demás instrucciones relativas al negocio. Se deberá dejar expresa constancia
en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento
que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en
nombre de aquél.
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna
de las partes lo exigiere.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles
en cuya negociación intervenga.
10) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe
hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia
firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las
partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro.
11) Llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas
con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del
gobierno de la matrícula en la jurisdicción.
20) Archivar documentos y guardar secreto de toda información relacionada
con bienes y/o personas, obtenida en razón de su actividad. Sólo el Juez podrá
relevarlos de tal obligación.

b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.

VAMOS A LA PRÁCTICA

Una de las principales actividades que realiza el corredor público, es de la

compraventa de inmuebles.
El contrato de compraventa es:
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le
sugiero que tenga en cuenta la correcta confección de lo que comúnmente
denominamos boleto, ya que no se le asigna la debida importancia a su
contenido. Esto ocasiona, en el momento en que debe ser cumplimentado,
contradicciones por mal empleo de los términos jurídicos y desconocimiento de
los efectos que ellos producen.
Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habría conformado el contrato.
• Formales: regularmente, los contratos de compraventa no se otorgan por
escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad. Sin embargo, en la práctica es
habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva
de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo
para el caso de bienes inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar
por escrito, expresa o tácitamente.
• De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
La obligación del deudor hipotecario de pagar el préstamo
Justificativo del pago debe de servir para convencer al tercero.
Improbable (de hecho inexistente) reclamación del banco,
La función de la escritura de cancelación es precisamente la de
acreditar
Se cumplan o no formalidades
Omitirse el consentimiento formal
El artículo 79.2 de la LH dispone que
Regula la obligación de pago que tiene el deudor pero no las
obligaciones que ante dicho pago tiene el acreedor.
Pero debe de entenderse que de acuerdo con la buena fe, los usos y el
tráfico, debe entenderse existente dicha obligación, especialmente en
los casos en los que el importe del pago
Esta comisión remunera la preparación de la documentación
necesaria, a petición del cliente, para
Para que exista derecho al cobro por este concepto, el Servicio de
Reclamaciones exige que se acredite

D. Su cliente, luego de realizar la operación, se niega a abonarle la

comisión. Argumentando que no hizo un buen negocio, que Ud. lo
asesoro incorrectamente. ¿Puede Ud. cobrarle la comisión? ¿Cómo
haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.
¿Puede Ud. cobrarle la comisión?
En el ejercicio de su actividad, el corredor tiene obligaciones, derechos y
facultades. 4) Proponer los negocios con la exactitud,
precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan
influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y
al precio de mercado;
21) Observar estrictamente las normas de ética profesional que establezca el
Estatuto del Colegio Profesional.
f)) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin
estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. g) Informar sobre el valor venal o
de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos.
Los corredores en el ejercicio de su actividad, gozan de los siguientes derechos
Y facultades:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme
a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de
partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge
el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
e) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados,
salvo pacto o uso contrario.
El contrato de compraventa es:
4- Consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Le
sugiero que tenga en cuenta la correcta confección de lo que comúnmente
denominamos boleto, ya que no se le asigna la debida importancia a su
contenido.
Pero debe de entenderse que de acuerdo con la buena fe, los usos y el
tráfico, existe dicha obligación, especialmente en los casos en los que
el importe del pago. La obligación del
deudor hipotecario de pagar el préstamo.
Para que exista derecho al cobro
¿Cómo haría en su caso, con que elementos cuenta para hacer valer su
derecho?
Llega su primer cliente, que le solicita la venta de un inmueble edificado.
Ud. tendría una conversación con su cliente, para conocer cuáles son sus
expectativas. Le explicaría el proceso de venta. El Servicio exige una serie
de pasos que sirven como ele Proba.
1) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los
negocios en los que interviene y su capacidad legal para
celebrarlos. 2) Deberá comprobar, además, la existencia de los
instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante,
así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al
transmitente. Acto seguido, debería comprobar la identidad de las personas
entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal
para celebrarlos, también la existencia de los instrumentos de los que resulte
el título invocado por el enajenante. Recabará la certificación del Registro
Público sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones
y anotaciones, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al
transmitente.
Luego, se acordará con el cliente una visita a la propiedad, para
tasarla. La tasación debe ser realizada de manera profesional, seria y
responsable, obteniendo un valor de venta conforme a la realidad del
mercado. Teniendo ya una evaluación de la visita al inmueble, concertará una
nueva entrevista con el cliente, al cual se le dará la tasación del inmueble por
escrito, y se evacuarán todas las consultas que quiera realizar.
3) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los
gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en
la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio. Se
deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor
quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la
operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre
de aquél. Estando de acuerdo el cliente, se le hará firmar una autorización de
venta (deben firmar cada uno de los titulares registrales), para evitar posibles
inconvenientes, y en donde se convenga por escrito con el legitimado para
disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos. Las condiciones de la
operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio. Se
deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede
autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar
otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquél.
Asimismo, si el valor del inmueble superara los seiscientos mil pesos ($
600.000.-), le solicitaría al cliente que cumpla con la obligación de informar a la
AFIP el ofrecimiento en venta, obteniendo el Código de Oferta de Transferencia
de Inmuebles (COTI).-

Comienza la venta propiamente dicha, son variados los medios de

publicidad con que cuenta el corredor. Los más utilizados son
internet, página web de la inmobiliaria, diarios, carteles. Ud. ya ha
publicado y mostrado el inmueble a varios clientes. Un interesado le
presenta una oferta de compra. Ud. puede tomar una reserva de compra o
seña. Le traslada la oferta al vendedor, el cual la acepta y con su
intermediación, logan ponerse de acuerdo ambas partes en realizar la
operación.
9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los
papeles en cuya negociación intervenga. Teniendo disponible toda la
documentación del inmueble, liquidación de impuestos y servicios, se pone en
contacto con el escribano interviniente, generalmente lo propone la parte
compradora, le acerca la documentación que le solicita, y fijan fecha para la
firma del boleto de compraventa. Puede suceder también que directamente se
firme la escritura.
6) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si
alguna de las partes lo exigiere. 10) En los contratos otorgados por
escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el
momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su
intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su
responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá
entregar a las partes una minuta de la operación, según las
constancias del Libro de Registro. Ud. realizará el boleto de compraventa,
conforme las pautas ya establecidas por las partes, enviándole una copia al
vendedor, comprador y escribano. Listo el boleto, con todas las observaciones
corregidas, el día de la firma deberán firmar todas las partes en presencia del
escribano. Si el vendedor es casado, también debe firmar su esposa. El
comprador entregará el dinero acordado y se fijará fecha para la escritura.
Llega el día de la escritura traslativa de dominio, donde el escribano certificará
todas las firmas y retendrá el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el
impuesto de sellos y verificará que estén todos los impuestos pagos hasta ese
día.
Recuerde que usted está realizando un negocio jurídico con un bien registrable.
11) Llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones
concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en
un libro de registro, rubricado por el Registro Público de Comercio o
por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la
jurisdicción. 20) Archivar documentos y guardar secreto de toda
información relacionada con bienes y/o personas, obtenida en razón
de su actividad. Sólo el Juez podrá relevarlos de tal obligación.
Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se
habría conformado el contrato. • Formales: regularmente, los contratos de
compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal
formalidad. Sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se
plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en
diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes
inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o
tácitamente.
• De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
b) Perseguir judicialmente, el pago de honorarios y gastos.
La función es precisamente la de acreditar. Debe de servir de
justificativo para reclamación de la obligación de pago que tiene
el deudor. La preparación de la documentación necesaria, a petición
del cliente. El Servicio exige que se acredite.
Los medios de prueba son los instrumentos con los cuales se pretende
lograr el cerciora miento del juzgador sobre los hechos objeto de
prueba.
Estos instrumentos pueden consistir en objetos materiales, document
os, fotografías, etc., o en conductas humanas realizada bajo ciertas,
condiciones
declaraciones de partes, declaraciones de testigos, dictámenes pericia
les, inspecciones judiciales, etc. A estos medios de pruebas les suele
clasificar de diversas formas, entre las cuales podemos destacar
las siguientes: a) Pruebas Directas e Indirectas.- Las primeras
muestran al Juzgador el hecho aprobar directamente y las segundas lo
hace por medio de otros hechos u objeto, declaraciones, dictamen,
etc.

D. Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.

¿Puede Ud. cobrarle la comisión?
Respecto al (pago de la comisión) derecho de cobrar la comisión. Hay
que tener en cuenta que, en el ejercicio de su actividad, el corredor tiene
ciertos deberes que atender. Así, está obligado a proponer los negocios con la
exactitud y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades.
Comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él, que puedan
influir sobre la conclusión de la operación, en especial, las relativas al objeto y
al precio de mercado. Todo ello, observando estrictamente las normas de ética
profesional. En caso de cumplirse dichas condiciones, debe entenderse que
(en este caso) existe un trabajo profesional íntegro. Lo cual hace
presumir la onerosidad del contrato. Y genera para el corredor el derecho
a cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a
los aranceles aplicables en la jurisdicción. A falta de ellos, de acuerdo de
partes o de usos, se le determinará judicialmente. Salvo pacto
contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes
concluyan el negocio mediado.
El contrato de compraventa es: 4- Consensual, se perfecciona por mero
consentimiento de partes. Los elementos
constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son: CAPACIDAD,
CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se habría
conformado el contrato. • Formales: regularmente, los contratos de
compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal
formalidad. Sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se
plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en
diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes
inmuebles, o ciertos contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o
tácitamente.
• De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona
capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de
obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un
acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.
En este caso, asesoramiento debe de entenderse que de acuerdo con la
buena fe, los usos y el tráfico, existe dicha obligación de pagar la
comisión. Es
necesario interiorizarse, Tiene importancia
D. Que no hizo un buen negocio, que Ud. lo asesoro incorrectamente.
¿Puede Ud. cobrarle la comisión?
Respecto al pago de la comisión. En el ejercicio de su actividad, el corredor
está obligado a proponer los negocios con la exactitud y claridad necesarias
para la formación del acuerdo de voluntades. Comunicando a las partes las
circunstancias conocidas por él, que puedan influir sobre la conclusión de la
operación, en especial, las relativas al objeto y al precio de mercado. Todo
ello, observando las normas de ética (pertinentes) que regulan su labor. De
cumplirse dichas condiciones, existe un trabajo profesional íntegro. Lo cual
hace presumir la onerosidad del contrato (su labor desplegada). Y genera, para
el colegiado, el derecho a cobrar una remuneración, desde que las partes
concluyan el negocio mediado conforme a los aranceles legales aplicables.
Teniendo en cuenta estos conceptos. En el caso planteado, puede concluirse
que media una actuación laboral, conforme a (los estatutos) a la buena fe,a los
usos y costumbres del tráfico jurídico (que regulan a los actos de corretaje en
Gral.). Siendo ineludible el derecho a cobrar la comisión.
Además, la compraventa celebrada. Es un (contrato consensual), se
perfecciona por mero el consentimiento de personas capaces de disponer.
Significa que hay un acuerdo de las partes que recae sobre el precio y la cosa.
No teniendo virtualidad, el argumento del vendedor, de que no hizo un buen
negocio.