INTEGRACIN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO:

INTERMEDIACIN INMOBILIARIA

Alumna: Julia Ricci Corregido

Legajo: TMCI08726
Fecha de entrega: 22-05-2016

Materia: Integracin profesional estudio del caso: Intermediacin

inmobiliaria.
Mdulo 1: Metodologa de resolucin de casos y
presentacin de informes.
Mdulo 2: Caso 1 Integracin profesional: el estudio del
caso (Martillero y Corredor Pblico).

Tutor: Esteban Daro Rossi.

Entrega: N 1

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1) Disea la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchastegui y Asoc y

plsmala en un organigrama.

DIRECTORIO/
JUNTA DE SOCIOS

GERENTE GENERAL

AREA ADMINISTRATIVA

AREA OPERACIONAL

DEPARTAMENTO
CONTABLE

DEPARTAMENTO
DE VENTAS

DEPARTAMENTO
LEGAL

DEPARTAMENTO DE
ADMINISTRACION Y
TASACIONES

DEPARAMENTO DE
PLANIFICACION

Segn lo estudiado, y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que tendr
Amuchastegui y Asoc. como administrador del Comarca VI.
Amuchastegui y Asoc. como administrador del edificio Comarca VI ser el encargado
de varias funciones destinadas a mejorar y mantener el inmueble.
El artculo 159 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece que el administrador
debe obrar con lealtad y diligencia; y no puede perseguir ni favorecer intereses

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contrarios a los del consorcio; adems, le corresponde implementar sistemas y medios

preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses entre ambos.
En caso de daos causados por su culpa en el ejercicio o con ocasin de sus funciones,
por accin u omisin, el administrador responder de forma ilimitada y solidaria frente
a la persona jurdica consorcio-, sus miembros y terceros (artculo 160 CCC).
Si tomamos el piso mnimo -de responsabilidades y obligaciones del Administrador de
un consorcio- establecido por el Cdigo Civil y Comercial Argentino y el artculo 9 de la
Ley 13512 de Propiedad Horizontal, en conjunto con lo establecido en los reglamentos
de copropiedad y administracin, y los reglamentos internos de los edificios en general;
podemos detallar las siguientes funciones del administrador:

Atender con solicitud todo reclamo que formulen los seores propietarios sobre
cuestiones atinentes a uso, destino y mantenimiento del edificio y sus servicios
generales;

Arbitrar los medios necesarios para exigir que el personal dependiente del consorcio
cumpla fielmente con las obligaciones que tenga a su cargo;

Velar y hacer velar por el fiel cumplimiento del reglamento de copropiedad y

administracin y del presente reglamento interno;

Formular ante las autoridades pblicas competentes toda reclamacin relativa a

cuestiones de inters del consorcio as como representar a ste ante aqullas en los
asuntos en que estn en juego los intereses del mismo.

Contratar personal en relacin de dependencia (encargado, auxiliar, sereno) y

realizar los aportes relacionados con cargas sociales, obra social y cuota sindical de
estos empleados.
Contratar servicios mensuales de mantenimiento y limpieza para garantizar el
correcto funcionamiento de las instalaciones.
Verificar que la empresa de servicios que contrat, haya realizado los seguros y las
cargas sociales de su personal -porque el administrador y el consorcio son
solidariamente responsables-.
Comprar diversos artculos y bienes para el uso del edificio.
Cumplir con las Ordenanzas Municipales.
Contratacin de seguros.
Liquidar remuneraciones y cargas sociales; pagar impuestos, tasas y contribuciones,
etc.
Actuar como un auxiliar notarial en la emisin del Certificado de Informe y Estado
de Deuda, cuando se realiza la escritura traslativa de dominio por la venta de una
unidad funcional.

2) Responda las siguientes preguntas:

a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchastegui efectivamente se encuentra en
condiciones legales de ejercer la actividad de corredor pblico. Qu documentacin
le solicitaras que exhiba? Qu efectos tendra si se hubiere designado a Marcelo
Lpez?
La actividad de los Corredores Inmobiliarios est regulada por ley nacional N 25028 y
ley provincial N 9445

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El Sr. Amuchastegui, a fin de corroborar que cumple con las condiciones legales para
ejercer el corretaje, deber exhibir la matrcula mediante la presentacin de su
credencial expedida por el Colegio de Corredores Pblicos Inmobiliarios de la Provincia
de Crdoba (artculo 16 inc. b, Ley 9445).
En el caso del Sr. Marcelo Lpez, al no poder ejercer el comercio se presentan dos
cuestiones:
(1) A pesar de contar con el ttulo habilitante de Corredor Inmobiliario, est inhabilitado
para ejercer la profesin por imperio del artculo 3 inc. (a) de la Ley 9445.
(2) No es requisito ser Corredor Inmobiliario para ser Administrador de un edificio
(artculo 2065 CCC), pero si es un impedimento estar inhabilitado para ejercer el
comercio.
Por estas razones el Sr. Marcelo Lpez no podra ser designado administrador, y los
efectos de sus actos serian nulos.
b) Podra haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta.
El Arq. Donda podra ser designado administrador porque el artculo 2065 del Cdigo
Civil y Comercial de la Nacin establece que El administrador es representante legal del
consorcio con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero,
persona humana o jurdica.
3) Responda las siguientes preguntas:
a) Ral Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento. Conforme
lo que surge del texto, estamos en presencia de mandato o corretaje? Fundamenta.
En la situacin planteada estamos ante un caso de corretaje.
El artculo 1319 del Cdigo Civil y Comercial argentino define al mandato como el
contrato donde una parte se obliga a realizar uno o ms actos jurdicos en inters de
otra [].
Mientras tanto, el art. 1345 del mismo cdigo establece que Hay contrato de corretaje
cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la
negociacin y conclusin de uno o varios negocios, sin tener relacin de dependencia o
representacin con ninguna de las partes.
De la ltima definicin se desprende que:

El corredor se obliga a mediar en la negociacin y conclusin de negocios, vinculando

a las partes.

El corredor debe ser independiente; debe ser imparcial en el desempeo de su

actividad.

En el rgimen de la Ley 20.266, modificada por la 25.038, de su art.34 se desprenden las

actividades que puede realizar el corredor. All se destaca que este puede poner en
relacin dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar ligado a ninguna de
ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o representacin
Entonces, el corredor -Amuchastegui- no tiene la representacin de las partes que le
encomiendan el negocio, no es mandatario. Pretende el logro del acuerdo directo de los
contratantes.
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b) Manifiesta cules son las obligaciones de cada una de las partes.

Obligaciones del Corredor: Las obligaciones de los corredores se encuentran
establecidas en el artculo 35 de Ley nacional N 25028 y el artculo 16 de Ley provincial
N 9445. Se pueden sintetizar con las obligaciones establecidas por el Cdigo Civil y
Comercial, artculo 1347:
Obligaciones con respecto a las partes y el negocio:

Asegurar la identidad y la capacidad de las personas que vincula.

Comunicar a las partes todas las circunstancias que puedan influir en la conclusin
del negocio.

Proponer los negocios con precisin, claridad y exactitud, informando a las partes.

Guardar confidencialidad de lo concerniente a las contrataciones que se

encomienden.

Obligaciones con respecto a las cosas objeto de corretaje:

Estar presente en las operaciones hechas con su intervencin, a la firma de

instrumentos conclusivos o la entrega de objeto, a requerimiento de las partes.

Conservar las muestras en las operaciones as convenidas.

Obligaciones en cuanto a documentacin:

Llevar el libro que establece el artculo 35 de Ley 20266.

Obligaciones de los comitentes

Pagar una remuneracin al corredor (puede ser ms de uno), por los negocios en los
que haya intervenido, conforme a los aranceles aplicables en cada caso.
Pagar el reintegro por los gastos que se hubieren generado, salvo pacto o uso
contrario.
Brindarle la informacin y documentacin necesaria para el desempeo de su
funcin.
Obligaciones entre las partes de la compraventa
Obligaciones del vendedor

Entregar la propiedad.
Saneamiento de la propiedad.
Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador, salvo pacto
contrario.
Obligaciones del comprador

Pagar el precio convenido.

c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestin en las cuales se extinga
este contrato de corretaje.
El contrato de corretaje se da por terminado en las siguientes situaciones:

La extincin tendr lugar por el desistimiento unilateral del Sr. Pozo o de la

inmobiliaria, sin obligacin de indemnizar, a menos que haya habido mala fe.

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Si se produce la muerte o la inhabilitacin de alguna de las partes.

Por el cumplimiento del contrato; es decir, si la inmobiliaria vende la propiedad del

Sr. Pozo.

Si el contrato celebrado entre el Sr. Pozo y la inmobiliaria est sometido a condicin

suspensiva y sta no se cumple.

Si el contrato firmado entre ambos, se anula por ilicitud de su objeto, por

incapacidad o falta de representacin de cualquiera de las partes, o por otra
circunstancia que haya sido conocida por el corredor.

d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, qu diligencias previas

observars antes de la concrecin de la venta?
El corredor previamente debe:

Asegurar la identidad de las personas que intervienen en el negocio y de su

capacidad legal para contratar.

Proponer el negocio con exactitud, precisin y claridad, abstenindose de mencionar

supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes.

Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que
de algn modo puedan influir en la conclusin o modalidades del negocio.

Mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que

interviene, la que slo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pblica
competente.

Asistir a la firma de los instrumentos conclusivos si alguna de las partes lo requiere.

Guardar muestras de los productos que se hayan negociado con su intervencin,

mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado.

4) A los fines de la tasacin del departamento del Sr Ral Pozo:

a) Qu factores de influencia tendrs en cuenta?
Para la tasacin tendra en cuenta los siguientes factores de influencia:
a) En el bien: diferencia de ubicacin
b) En la moneda: diferencias en el poder adquisitivo de la moneda
c) En el mercado: Diferencia por tratarse de distintos mercados
Ubicacin
Es el factor fundamental de la influencia sobre el valor de un inmueble se integra por
distintos factores de influencia

Carcter zona o barrio.

Normas de zonificacin vigentes.
Tendencias del desarrollo del sector.
Servicios pblicos.
Importa de la calle.
Vecindad.

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La aptitud
Entendemos por aptitud el grado de habilidad o capacidad de uso del bien inmueble.
En edificios urbanos la aptitud est dada bsicamente por su capacidad de construccin
y capacidad fsica, econmica de adaptarse al mayor y mejor uso.
La aptitud de terrenos urbanos relaciona los siguientes factores

Dimensin y proporcin (superficie y relacin frente-fondo);

Forma;
Nivel (propio y en relacin con el de la calle);
Ubicacin dentro de la manzana;
Orientacin;
El suelo de fundacin (su calidad);
Relacin lote-edificio (limitacin de reas y superficie edificable).

La aptitud en edificios urbanos se establece por las calidades fsicas y funcionales del
mismo.
La calidad de los materiales y su correcto empleo, las inhalaciones y servicios
complementarios as como la calidad funcional del edificio definen la categora de este.
Las caractersticas varan desde la econmica hasta de lujo.
Es de resaltar que la categora de un edificio no queda determinada exclusivamente por
el tipo de material deben considerarse:

La correspondencia entre el tipo de material y la fundicin de los locales o destino

del edificio
Las cualidades funcionales del edificio
Las instalaciones y servicios complementarios

Existen factores intrnsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construccin

para una misma categora de edificio.

La cantidad de locales sanitarios en relacin con la superficie total edificada

La superficie de la unidad funcional. La menor superficie soporta una mayor
incidencia de los costos de elementos constructivos de uso comunes (entrada
principal, caja de escalera, ascensores)
El mayor nmero de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construccin la
magnitud de las fundaciones, la cantidad de ascensores, encarecimiento de la mano
de obra.

El estado
El estado de uso y conservacin de un bien es una variable adecuada y necesaria para
determinar la depreciacin. El asimilador por depreciacin puede lograrse por medio de
tablas y formulas o bien por la elaboracin propia del tasador.
Moneda
En caso que el lapso entre la fecha de la tasacin y la fecha del antecedente resulte
significativo o en ese intervalo de tiempo se hayan producido cambios en la economa o
en el mercado que se trate resulta necesario actualizar el valor del antecedente.

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La caracterstica ms importante es el poder adquisitivo (capacidad para ser

intercambiada por otro bienes) resultante de la liquidez (frecuencia de aparicin en los
intercambios) y de la estabilidad (propiedad de conservar las relaciones de intercambio
ms constantes que las de los otros bienes.
El poder adquisitivo de la moneda es variable en tiempo y espacio, se lo puede
cuantificar midiendo la relacin de intercambio entre esta y un determinado bien.
Mercado
Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado debe
considerarse la necesidad de aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta la
reduccin del valor del antecedente como consecuencia de las leyes de la oferta y la
demanda.
b) Qu mtodo de valoracin utilizaras en el caso concreto? Fundamenta.
El mtodo que utilizara sera el de Comparacin de Mercado -NORMA TTN 3.1-. Este
mtodo est basado en el principio de sustitucin y permite determinar el valor de
mercado de un bien.
El mtodo de comparacin es uno de los ms utilizados para establecer el precio actual
de viviendas y consiste en poner en contraste el inmueble cuyo valor se desea conocer
con otros que sirvan de referencia.
Su aplicacin requiere:

Establecer las cualidades y caractersticas propias del bien a tasar que influyen en su
valor.
Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al
que se valora y, basndose en informaciones concretas sobre transacciones reales u
ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasacin.
Seleccionar de la informacin obtenida una muestra representativa de bienes
comparables al que se valora, descartando aquellos que se desven por precios
anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los
elementos de la muestra con el del bien objeto de tasacin.
Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogas
observadas entre las caractersticas: superficie, tipologa y antigedad de la
edificacin, entorno, o cualesquiera otras relevantes, de aquellos bienes y las del
bien a tasar.
Asignar el valor del inmueble en funcin del valor unitario obtenido utilizando
planillas aprobadas.

La utilizacin de este mtodo exigir como requisitos indispensables:

La existencia de un mercado representativo de bienes comparables.

Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.

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5) Con respecto a la idea de construccin de un edificio inteligente:

a) Implementa la accin metodolgica para el proyecto de inversin inmobiliaria que
pretende realizar Amuchastegui y Asoc..
Los proyectos de inversin se definen como el modelo de una propuesta concreta de
inversin, caracterizado en trminos de sus componentes econmicos, financieros,
tcnicos, organizacionales, institucionales y legales.
Todo proyecto de inversin debe formularse de tal forma que se alcancen los objetivos
y metas previstos mediante la optimizacin de los recursos, es decir, se asegure que
habr de resolverse el problema detectado o satisfacer la necesidad sentida de manera
eficiente, segura y rentable.
Para que esto sea posible, se requiere que los proyectos sean viables desde los
siguientes puntos de vista:

Tcnicamente factibles, con una rentabilidad financiera y econmica atractiva.

Convenientes y oportunos polticamente.
Compatibles con los planes y programas de la organizacin.

Metodologa de los proyectos de inversin

Anlisis del mercado: es el conjunto de tcnicas que se utilizarn para obtener
informacin sobre el ambiente en que se desarrollar la inversin inmobiliaria, es decir,
la construccin del edificio inteligente. Consiste en determinar el rea en que confluyen
las fuerzas de la oferta y demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a
recursos materiales Entonces, aqu se determinar, el mercado potencial de dicho
producto, el poder adquisitivo del sector, los gustos y tendencias, la economa en
general, la macro economa, las polticas pblicas crediticias, las polticas pblicas de
incentivos a sectores interesados y los vaivenes internos del lugar donde se planea
construir.
Corresponde a este anlisis preguntar Existe un mercado amigable para desarrollar el
proyecto? Si la respuesta es afirmativa se continuar con el desarrollo del proyecto
inmobiliario; si es negativa, se debe hacer un replanteamiento.
Anlisis tcnico: Consiste en identificar y especificar un proceso de produccin ptimo
que permita la mejor utilizacin y control de los recursos destinados al funcionamiento
del proyecto.
El estudio tcnico del proyecto debe llegar a determinar la funcin de produccin
ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la produccin
de los bienes o servicios sociales.
Aqu se determinar la posibilidad tcnica de desarrollo del proyecto de inversin que
se pretende; se analizar determinando el tamao ptimo la localizacin ptima, los
equipos, las instalaciones y la organizacin que requiere para realizar la produccin.
El anlisis tcnico comprende todo aquello que tiene relacin con el funcionamiento y
la operatividad del proyecto. Le corresponde preguntar dnde, cundo, cmo, y con
qu?
Anlisis organizacional y administrativo: Considera a los participantes necesarios del
proyecto, los profesionales son participes necesarios porque es indispensable el

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asesoramiento en diversas areas contable, jurdica, inmobiliaria para comercializacin

adems de la parte arquitectnica, arquitecto, y diseos, para llevar a cabo el proyecto.
Anlisis financiero: Consiste en determinar la factibilidad financiera del proyecto
mediante el anlisis de la inversin y de los costos, as como de los gastos de operacin
y mantenimiento.
Aqu se determinar cada uno de los gastos de las etapas de la construccin, as como
los posibles recuperos por las preventas: tambin se establecern fondos de reserva
para asegurar la construccin y desarrollo ntegro del proyecto ante la emergencia de
posibles siniestros o riesgos en la economa del pas.
El anlisis de factibilidad financiera se realiza teniendo en cuenta la totalidad de
entradas y salidas de fondos. Este anlisis comprende la inversin fija, la inversin
diferida y el capital de trabajo, todos ellos indispensables para la ejecucin y puesta en
marcha del proyecto; ms aquellas inversiones que se realizarn durante la vida til del
proyecto, sin que se olvide tener en cuenta tambin los costos y gastos de operacin y
mantenimiento.
Anlisis legal, social, poltico y ambiental: Este estudio requiere informacin que se
obtiene de planes y programas de desarrollo, de instituciones, de leyes y reglamentos
vigentes; otra informacin cualitativa es el conocimiento y deteccin de intereses
creados, la atmsfera poltica y social existente, quienes son los lderes de la comunidad
y las organizaciones en el rea, la idiosincrasia y las costumbres.
Anlisis Legal. Controlar que el proyecto cumpla con las disposiciones legales
establecidas. Es preciso definir correctamente el marco jurdico para la ejecucin e
implantacin del proyecto.
El marco legal deber incluir aspectos como: especificacin de la condicin jurdica y de
las facultades legales de la organizacin; disposiciones a las que se someter el
presupuesto de la organizacin para el proyecto y la fiscalizacin del gasto
presupuestario; forma legal en que se realizarn las actividades de licitaciones para
compra e inversiones, ventas, obras, construcciones y otras; origen de los recursos;
facultades del comit o junta directiva y; necesidades de legislacin adicional; la
ubicacin geogrfica de la sede empresarial que administrar el proyecto; etc.
En cuanto al marco jurdico relativo a la organizacin del producto, lo importante es
observar el cumplimiento de las normas tcnicas constructivas y de ocupacin del suelo,
como as tambin las jurdicas las que son de identificacin del bien (dominios,
condominios, pre-horizontalidad, PH), esto ltimo sera en base a las factibilidades
permitidas jurdicamente para alcanzar las aprobaciones y habilitaciones de uso
pertinente del producto inmobiliario, lo que tambin debe ser considerado desde el
examen y clculo tcnico en los presupuestos de inversin y gastos.
Anlisis Social. Procurar la satisfaccin de las demandas de las aspiraciones de la
poblacin; por lo tanto, se requiere de informacin acerca de la tendencia demogrfica
del rea y las principales causas de dichas demandas.
Anlisis Poltico. Esto significa mejorar la calidad, incrementar la eficiencia y
proporcionar con mayor oportunidad los bienes o servicios.

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Anlisis del Ambiente. Consiste en analizar el impacto que tendr la construccin

del edifico inteligente.
La evaluacin del proyecto en el ambiente debe analizar el impacto ecolgico y socio
econmico del rea afectada por las distintas obras y actividades promovidas por l.
Este anlisis servir para proponer simultneamente otros proyectos complementarios
y medidas que fortalezcan los impactos benficos y mitiguen los adversos. Ejemplo de
ello son la vialidad, electrificacin, agua potable y control de residuos. Con respecto al
edificio, se deben establecer las caractersticas de seguridad y las medidas de
prevencin que permitirn predecir eventos catastrficos e impactos negativos del
proyecto en el ambiente.
Cuadro sinttico: Metodologa de los proyectos de inversin1:

RAMREZ BARRERA, Vicente. Propuesta metodolgica: formulacin de proyectos de inversin, pp 133.

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b) Realiza la triloga del proyecto de inversin inmobiliaria aplicada al caso concreto.

Triloga del proyecto inmobiliario: Para lograr eficiencia y eficacia debemos encontrar
un equilibrio entre la factibilidad, la planificacin y la ejecucin del proyecto
inmobiliario.
Anlisis y factibilidad:

Estudio de Mercado.
Seleccin del terreno.
Captacin de recursos.
Anlisis financiero.
Plan de promocin.
Plan de comercializacin.
Plan de ventas.
Trminos de negociacin.

Planificacin:

rea vendible.
Densificacin.
Infraestructura: algunos ejemplos que se deben considerar para un edificio
inteligente:
Contar con las facilidades de una red de fibra ptica.
Integracin de cableados para acceso de Internet.
Integracin de cableados estructurados para redes de alta
velocidad.
Conectividad para servicios LAN y WAN.
Facilidades para enlaces satelitales.
Servicios ISDN.
Fuentes de energa redundantes.
Canalizacin propia para el cableado de energa, voz y datos.
Alta tecnologa y sistemas eficientes de HVAC.
Sistemas de Iluminacin de encendido/apagado con sensores
Elevadores inteligentes que agrupen pasajeros por la designacin
de piso.
Sensor automticos instalados en sanitarios y lavamanos.
Que cuente con un directorio del edificio computarizado e
interactivo.
Topografa.
Tecnologa constructiva.
Estandarizacin.
Coordinacin de diseos.
Constructibilidad.

Ejecucin -Obra-:

Productividad: Procesos, equipos, capacitacin, etc.

Control.
Registros.
Sistemas administrativos generales.

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