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INSTITUTO SUPERIOR INCORPORADO N° 4044 “SOL”- Santa Fe- Argentina
Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014
Perez Marisel- Hotel Boutique de Diseño
1
PRÓLOGO
El turismo surge como una respuesta a la necesidad que el ser humano
tiene de romper con la rutina y salir de su ambiente habitual buscando espacios
para su recreación. Actualmente el turismo es una de las actividades más
importantes del mundo generando fuentes de ingresos a todas las regiones que se
ven afectadas por él. Si tenemos en cuenta la diversidad de motivaciones,
estructuras sociales, intereses y niveles económicos de las diferentes
comunidades, entre otros aspectos, podemos decir que prácticamente no hay
entorno que no se vea influenciado por esta actividad masiva.
Actualmente la industria hotelera se encuentra en pleno avance, cambiando

constantemente los servicios que ofrece a fin de adaptarse mejor a las
necesidades de las personas, creando nuevos puestos de trabajo y una fuente
inagotable de ingresos.
Los hoteles boutique se caracterizan por el lujo, el confort, el diseño y el

cuidado de los detalles, que además de ofrecer una atención personalizada a los
huéspedes implementan la tecnología, el arte, el diseño, la ecología, y el cuidado
de los detalles; estética, vanguardia y tecnología son aspectos que definen este
tipo de alojamiento.
Por todo lo expuesto en el apartado anterior, precisé como objetivo general
de este trabajo la realización de una propuesta de alojamiento de tipo “Boutique”
en la localidad de San Carlos Centro, Santa Fe. La razón por la que elegí dicha
localidad es porque es una ciudad en la que se encuentran numerosas empresas
de gran importancia, lo que convoca público de diferentes zonas por razones de
negocios y fundamentalmente porque es la localidad en la que resido.
Para ello, en el marco referencial procedí a recopilar los contenidos teóricos

que fueron de utilidad para conceptualizar y explicar de qué se trata el proyecto
propuesto, comenzando por la evolución de la hotelería en el mundo,
2
posteriormente en la Argentina y luego específicamente los conceptos y

características de la hotelería Boutique.
En la conceptualización busqué aclarar los conceptos claves que fueron

utilizados con el fin de evitar divergencias en la interpretación.
En el apartado de la operacionalización lo que intenté fue sistematizar la

forma en que se desplegarían los objetivos a lo largo del trabajo, mediante la
utilización de diferentes herramientas de investigación como el cuestionario,
relevamiento de campo, investigación documental y por ultimo una prueba por
opinión.
En el diseño metodológico di a conocer los métodos utilizados para lograr el

cumplimiento de los objetivos específicos que fueron planteados durante la
operacionalización.
En los últimos capítulos desarrollé cada objetivo específico planteado al
principio del proyecto con la finalidad de realizar una propuesta tentativa mediante
los resultados obtenidos.
Finalmente deseo agradecer a la Asociación Mutual del club “Central San
Carlos”, en particular a su gerente financiero Juan Carlos Scotta por su
colaboración y para la realización de este proyecto; a mi profesora titular, Dra. Lía
Domínguez de Nakayama por su buena predisposición, a mi tutora Milagros
Toledo por su ayuda y seguimiento lo largo del trabajo, a todas las personas que
con buena voluntad respondieron a las encuestas, y por ultimo a mi familia y
amigos, por su apoyo y afecto constantes a lo largo de todos los años de mi
carrera.
Marisel.
3
ÍNDICE
CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN................................................................................7
PROBLEMA...................................................................................................................... 10
OBJETIVO GENERAL.......................................................................................................11
OBJETIVOS ESPECÍFICOS.............................................................................................11
ALCANCES....................................................................................................................... 11
JUSTIFICACIÓN Y PERSPECTIVAS................................................................................12
ANTECEDENTES.............................................................................................................13
CAPÍTULO II: MARCO REFERENCIAL Y TEÓRICO.......................................................17
HOTELERÍA EN ARGENTINA...........................................................................................20
CONCEPTUALIZACIÓN...................................................................................................25
OPERACIONALIZACIÓN.................................................................................................28
CAPÍTULO III: DISEÑO METODOLÓGICO......................................................................30
CAPÍTULO IV: OFERTA DE ALOJAMIENTO EN LA LOCALIDAD DE SAN CARLOS

CENTRO........................................................................................................................... 34
RELEVAMIENTO DE DATOS SOBRE ASPECTOS ESPECÍFICOS DE LA OFERTA:......39
Conclusión:....................................................................................................................... 43
CAPÍTULO V: CARACTERÍSTICAS EDILICIAS Y FUNCIONALES DE UN HOTEL

BOUTIQUE....................................................................................................................... 46
CAPÍTULO VI: PERFIL DE LA DEMANDA......................................................................49
Conclusión........................................................................................................................ 55
CAPÍTULO VII: PROPUESTA...........................................................................................58
ESTUDIO CUALITATIVO DE LA DEMANDA POTENCIAL................................................58
4
ESTIMACIÓN CUANTITATIVA SEMANAL DE LA DEMANDA POTENCIAL......................61
PROYECTOS DE INVERSIÓN- CRONOGRAMA TENTATIVO DE PRODUCCIÓN..........67
DESARROLLO DE LA PROPUESTA TENTATÍVA.............................................................67
ASPECTOS FUNCIONALES............................................................................................70
ASPECTOS AMBIENTALES.............................................................................................78
ASPECTOS SOCIALES....................................................................................................80
ASPECTOS LEGALES......................................................................................................81
ASPECTOS ECONÓMICOS Y FINANCIEROS.................................................................82
EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO................................................................82
EVALUACIÓN FINANCIERA.............................................................................................87
ANALISIS DE RENTABILIDAD..........................................................................................94
ANÁLISIS FODA...............................................................................................................95
ANALISIS DEL IMPACTO SOCIO-AMBIENTAL DEL PROYECTO....................................97
PRUEBA DEL MODELO...................................................................................................99
PRUEBA POR OPINIÓN.................................................................................................100
RESULTADOS DE LA PRUEBA POR OPINIÓN.............................................................101
AJUSTES DEL MODELO................................................................................................103
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES..................................................................106
AUTOEVALUACIÓN........................................................................................................106
RECOMENDACIONES...................................................................................................107
GLOSARIO..................................................................................................................... 109
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS Y DOCUMENTALES.......................................................111
APÉNDICE...................................................................................................................... 115
5
6
INTRODUCCIÓN
La ciudad de San Carlos Centro se encuentra ubicada a 45 kilómetros de la
capital provincial, en el Departamento Las Colonias, Provincia de Santa Fe.
“Promulgada la constitución de 1853, que abrió las puertas a los

inmigrantes, fueron varios los intentos de colonización en la Provincia de Santa
Fe, ya que la misma proclamaba libertades y garantías para los extranjeros.
El entonces gobernador santafesino, envía a Aaron Castellanos, a Europa

para contactarse con agencias de inmigración capaces de contribuir con el anhelo
de poblar la República. Es así como un 27 de septiembre de 1858 se funda la
colonia San Carlos.
Carlos Beck Bernard fue quien, en representación de la Compañía

Colonizadora Beck y Herzog de Suiza, firmó un contrato con el gobierno de Santa
Fe para establecer una colonia agrícola organizada a partir del arribo de
inmigrantes suizos, alemanes, franceses e italianos que llegaban a la Argentina
mediante un Contrato de Colonización”1
En este contrato, la sociedad Beck Hersog y Cía. entregaba a cada familia

una extensión de tierra cultivable junto a los materiales necesarios para construir
sus viviendas, animales y semillas, por esto debían entregar a la administración
colonial la tercera parte de sus cosechas. Pasados cinco años, el colono se
convertía en dueño de la parcela asignada.
En 1894 se generó una crisis que provocó la división de la colonia en tres

fracciones originando las localidades de San Carlos Norte, San Carlos Centro y
San Carlos Sur tal como hoy se las conoce.
La localidad de San Carlos Centro, declarada ciudad en el año 1987,

actualmente cuenta con aproximadamente 13.000 habitantes; es una zona
1
Fuente: www.sancarloscentro.gov.ar
7
agrícola, dedicada también a la explotación ganadera y lechera, actividades que

dieron origen a su potencial industrial. Además, la misma cuenta con un excelente
amalgamiento entre lo tradicional y lo tecnológico, posibilitando que empresas de
gran importancia contribuyan diariamente a la economía del lugar.
“Se buscan conservar los valores arquitectónicos y culturales que dan lugar
a espacios de la cultura ricos para el patrimonio de la comunidad y el resguardo
de espacios verdes y de recreación que sintetizan el compromiso con el espacio
público, para que se puedan disfrutar de todas aquellas actividades al aire libre”. 2
Considerando todos estos aspectos se decidió que la localidad en cuestión

era indicada para la realización de un proyecto innovador que sirviera para
satisfacer la demanda existente y contribuir a la arquitectura del lugar mediante la
renovación y mantenimiento de uno de los edificios más antiguos e importantes de
la ciudad ya que el establecimiento se encontrará emplazado en una zona
estratégica de particular belleza arquitectónica y eje de actividades comerciales y
culturales. El mismo pertenece a la Asociación mutual del Club “Central San
Carlos” quien compró el establecimiento años atrás con fines de realizar una futura
inversión.
Juan Jorge Gschwind dice: “…Desde que se fundó el pueblo de San Carlos
Centro la manzana frente a la iglesia fue destinada a plaza, por la razón de que en
cada pueblo de nueva creación era de costumbre y necesidad dejar un terreno
para ese fin…” “… La existencia de una Plaza Pública en el espacio de terreno
cuestionado era muy necesario para el desahogo de la población…” 3
Tomando en cuenta las palabras de este autor, se puede apreciar la

importancia que la plaza pública tiene para la localidad, desde tiempos
memorables.
2
Cfr. De: www.sancarloscentro.gov.ar - www.turismosantafe.com.ar/sancarlos/ciudad.
3
GSCHWIND Juan Jorge: Historia de San Carlos. UNL, facultad de filosofía, letras y ciencias de la educación. Serie:
Colonias, pueblos y ciudades del litoral, serie A n° 1. Rosario, 1958, pp. 105- 107.
8
La plaza “San Martín” es el centro de la ciudad alrededor de la cual se

encuentran emplazados, bancos, la iglesia, el centro comercial, un centro de
exposición y ventas de todos los productos que se elaboran en ella, diversos
comercios, obras sociales, clubes deportivos, restaurantes y bares entre otros, lo
que hace que el lugar seleccionado para la instalación del proyecto sea
sumamente valioso, ya que se encuentra frente a la misma, ocupando gran parte
de la esquina.
Con la modificación de los accesos y la restauración de las rutas, la ciudad
se vio ampliamente beneficiada, ya que aumentó el número de personas que
ingresaban a ella, fuera por motivos de negocios o por placer, además, si se
producen determinados cortes en la autopista Santa Fe- Rosario, la localidad se
convierte en la única vía de acceso a la ruta 19, obligando a los transeúntes a
pasar por la misma, convirtiéndola, involuntariamente en una ciudad de escala.
Se puede acceder a la ciudad a través de la ruta N° 19, que une
las provincias de Santa Fe y Córdoba. Desde el empalme con la ruta nacional
11 en Santo Tomé hasta el empalme con la Ruta Nacional 9 en Córdoba, recorre
337 km totalmente asfaltados.
Las vías de acceso más importantes a la localidad de San Carlos Centro
son:
Desde la Ciudad de Santa Fe por Autopista Rosario-Santa Fe hasta Ruta Nacional
N° 19 (en Dirección a la Provincia de Córdoba) hasta Ruta Provincial N° 6.
Desde la Ciudad de Rosario por Autopista Rosario Santa Fe hasta Ruta
Provincial N° 64, luego hasta Ruta Provincial N° 6 hasta San Carlos Centro.
“La multitud de turistas que deambula diariamente por el mundo, el auge

del consumo que se vive en todas las latitudes, los cambios en las formas de
habitar, trabajar, estudiar y divertirse entre otros, imponen nuevos espacios y
respuestas edilicias para una prestación satisfactoria a un creciente y cambiante
9
grado de exigencia, generando nuevas oportunidades para la inversión y el

desarrollo inmobiliario.” 4
La modificación de los accesos a la ciudad y la oferta empresarial e

industrial existente en la localidad en conjunto a los aspectos que se mencionan
anteriormente, son factores claves que producen un aumento en el número de
personas que pasan y deciden alojarse en la ciudad.
Algunos de los interrogantes fundamentales que impulsaron la realización

de este proyecto fueron los siguientes:
* ¿Es factible la instalación de un nuevo proyecto hotelero? ¿De qué tipo?
* ¿Cuál es la demanda real y potencial de plazas hoteleras en la ciudad?
* ¿Cuál es la disponibilidad de recursos humanos capacitados en hotelería?
* ¿Qué estrategias de comercialización serian indicadas para aplicar a este

producto?
* ¿Qué tipo de oferta hotelera se encuentra disponible en la localidad y

alrededores?
* ¿A qué segmento de mercado estaría destinado el proyecto?
PROBLEMA
Necesidad de conocer la posibilidad de instalar un hotel boutique de diseño

en la localidad de San Carlos Centro, Santa Fe teniendo en cuenta la demanda
potencial de servicios de alojamiento.
OBJETIVO GENERAL
Conocer la demanda existente de plazas hoteleras de la localidad para

determinar la viabilidad de crear un establecimiento hotelero con características de
4
Www.reporteinmobiliario.com
10
hotel boutique de diseño, dentro del marco de la sustentabilidad, que sea capaz de
cubrir dicha demanda.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
a) Detectar la oferta de alojamientos disponibles en la localidad.

b) Conocer las características edilicias y funcionales de un
establecimiento hotelero encuadrable como “Hotel Boutique de diseño”, que
permitan diferenciarlo significativamente de otras clases y /o modalidades de
alojamiento.
c) Detectar la demanda real y potencial de plazas hoteleras existentes
en la localidad de san Carlos Centro, en cuanto a requerimientos edilicios y
funcionales.
d) Proponer un modelo sustentable y viable de hotel boutique de
diseño.
ALCANCES
Conceptual: Para determinar la posibilidad de instalación de un nuevo

proyecto hotelero en la localidad de San Carlos Centro se tomó como referencia la
ciudad en cuestión y los ámbitos aledaños, de los cuales se buscó establecer la
oferta existente. Se realizó un análisis profundo de la demanda y el tipo de la
misma en conjunto al estudio de los atractivos turísticos del sector en cuestión.
Además, se fijaron las posibilidades de restauración del inmueble en el cual se
esperaba que el proyecto fuera construido y una propuesta de modelo sustentable
y viable de hotel boutique de diseño, teniendo en cuenta los impactos ambientales
que pudiera generar con el objetivo de minimizarlos. Además se realizó la
correspondiente evaluación económica y financiera para determinar su viabilidad
económica, social y técnica.
Espacial: El proyecto se encuentra emplazado en la localidad de San Carlos

Centro, provincia de Santa Fe.
11
Temporal: El trabajo de campo tuvo lugar en los meses de agosto y

septiembre del año 2013.
JUSTIFICACIÓN Y PERSPECTIVAS
La nueva tendencia de alojamientos turísticos no convencionales se

encuentra en pleno auge, principalmente en aquellos segmentos donde se busca
salir de lo tradicional, buscar nuevas tendencias, priorizar el diseño y la tecnología
en combinación con una adecuada gastronomía, ambientes cómodos y
distendidos y sobretodo un servicio exclusivo caracterizado por una atención
personalizada, buen gusto, profesionalidad y cortesía por parte del personal.
Se tiene en cuenta que la localidad de San Carlos Centro recibe

mayormente a personas de negocios, principales consumidores de este tipo de
servicios, por esto se puede decir que la investigación para la posterior instalación
de un establecimiento de tales características podría resultar beneficiosa y
conveniente, no solo para la economía de la localidad en cuestión, sino también
brindando conocimientos fundamentales para futuros inversionistas o
investigadores que decidan abordar esta temática, pudiendo utilizar el siguiente
trabajo como una herramienta de consulta ventajosa al momento de analizar una
inversión. Asimismo ayudará a estos a seguir un determinado camino para llegar a
los resultados adecuados, evitando que se incurran en errores que podrían
ocasionar una pérdida de dinero o daño social, servirá para la aplicación y
demostración de los conocimientos adquiridos a lo largo del cursado de la carrera,
y contribuirá a los estudios existentes acerca del tema en cuestión.
ANTECEDENTES
 Bonell, Gastón- Trujillo Horacio. Alojamientos no tradicionales en

Paraná (Entre Ríos). . Seminario de integración. Inédito Instituto Superior n° 4044
Sol. Santa Fe. 2000
12
El trabajo busca demostrar las alternativas de alojamiento no tradicionales

existentes en conjunto a una propuesta alternativa de servicio. Resultó de ayuda a
la hora de conocer nuevas tendencias en alojamiento diferentes de las
tradicionales.
 Duré María Beatriz: Hotel boutique en Victoria (Entre Ríos).

Seminario de integración. Inédito Instituto Superior n° 4044 Sol. Santa Fe. 2009
Este trabajo de investigación tiene como objetivo el análisis de un proyecto

con características de hotel boutique, siendo de gran ayuda para la realización del
propio trabajo, ya que aporta conocimientos fundamentales acerca de esta
disciplina.
 Gschwind, Juan Jorge: Historia de San Carlos. UNL, facultad de

filosofía, letras y ciencias de la educación. Serie: Colonias, pueblos y ciudades del
litoral. 1958
El libro hace referencia a la historia de la colonia San Carlos, desde su

fundación, evolución y crecimiento económico, explicando detalladamente los
sucesos históricos ocurridos que generaron un impacto, modificando la estructura
y organización de la misma.
La lectura de éste resultó de gran ayuda para contextualizar el tema que se

planeó abordar mediante la obtención de antecedentes históricos.
 Hoteles de lujo, más flexibilidad y menos opulencia”.

www.HotelNewsNow.com (fecha de contacto: 15/05/2013)
Aquí se habla de las nuevas tendencias en alojamiento que buscan

adaptarse a las cambiantes necesidades de los consumidores, rompiendo con los
cánones establecidos antiguamente. La lectura del artículo resulto interesante
para determinar las actuales tendencias y proponer un modelo que se adapte
mejor a las mismas.
13
 Pistarino M. Laura- Schmoll Julieta. La decoración como parte de la

imagen. Seminario de integración. Inédito Instituto Superior n° 4044 Sol. Santa Fe.
2005
En este trabajo se abordan temas fundamentales en cuanto a la imagen y

decoración de un establecimiento hotelero, aspectos que resultaron de interés
debido el tema a tratar y la importancia que el diseño tiene para el mismo.
 Rosso, Alejandro D. Análisis de viabilidad de negocio inmobiliario.

Universidad del CEMA. 2010.
El trabajo tiene como objetivo principal determinar la viabilidad de

instalación de un proyecto rentable para la evolución de un negocio familiar,
utilizando un inmueble de estilo Art Decó que se modificará para adaptarse a la
modalidad de Hotel Boutique.
Resultó interesante la lectura de dicho trabajo ya que aportó conocimientos

básicos acerca de la disciplina de Hotel Boutique, la importancia de su ubicación y
diseño arquitectónico y análisis de la demanda de ese tipo de servicio.
 Storch, Gretel M. Hotelería boutique: Nuevas tendencias en

alojamiento. Universidad Nacional de Mar Del Plata. 2012
En este trabajo se aborda el tema de la hotelería boutique y su progresiva

evolución, lo que hace necesaria una investigación que funcione para comprender
y profundizar los conocimientos existentes acerca de este tipo de alojamiento. La
lectura del trabajo fue sumamente importante para ampliar la información existente
en cuanto a hotelería boutique dentro del país.
 www.reporteinmobiliario.com ( Fecha de contacto: 28/05/2013)
14
El artículo aborda la hotelería boutique dentro de la ciudad de Buenos Aires

en particular, mediante la realización de un relevamiento hotelero de 70 casos,
analizando las características de los mismos y los precios.
La lectura del artículo resulto interesante para determinar el crecimiento en

hotelería Boutique y las características principales que esta disciplina posee, en
particular aplicada a nuestro país. Además fue útil para determinar el tipo de
clientes que buscan este alojamiento en particular.
 www.avantgardehotels.com.es ( Fecha de contacto: 6/05/2013)
La página posee información acerca de hoteles de diseño que se

encuentran ubicados en diferentes países del mundo, brindan información a todas
aquellas personas que se interesen por el alojamiento en lugares lujosos que
tienen el diseño como máximo exponente.
La lectura resulto interesante para determinar el tipo de alojamiento que se

podría realizar dependiendo de la demanda que exista en el lugar.
15
16
CAPÍTULO II: MARCO REFERENCIAL Y TEÓRICO

Para comenzar a hablar de hotelería se debe remontar a siglos atrás donde
los espacios de hospedaje no estaban destinados a turistas que visitaban los
pueblos. En ese entonces las personas no se trasladaban para visitar a otros o
conocer distintos lugares sino que solo lo hacían por un interés económico o con
objetivos vinculados a actividades religiosas. Muchos ricos de la Antigüedad
competían entre sí ofreciendo libre hospitalidad a los extranjeros. “En Grecia,
entre el año 1000 y el 500 a. de C. se hicieron acuerdos entre estados para
realizar intercambios comerciales en los que se contempló la apertura de
alojamientos libres para los comerciantes. Algunos de estos antiguos estados
griegos construyeron hospederías estatales en los que los peregrinos comían y se
alojaban libremente.”5
En aquella época, las peregrinaciones eran muy comunes y no eran sólo los
ciudadanos comunes los aficionados que las realizaban sino que también
personas de alta jerarquía, como embajadores y reyes, participaban de las
mismas trasladándose de ciudad en ciudad para rendir homenaje a los dioses o
participar de rituales sagrados. Es por esto que en algunas ciudades como en
Olimpia se construyó una posada destinada especialmente al alojamiento de reyes
y embajadores de los estados de origen griego.
Desde antes de Cristo y hasta el Imperio Romano se fueron desarrollando

diferentes espacios para poder hospedar a todos los viajeros que se trasladaban
por diversos motivos. Según el autor Dennis Foster “hospedar fue una de las
primeras empresas comerciales, y la hospitalidad fue uno de los primeros
servicios a cambio de dinero”6
“Con la evolución de los medios de transporte y la creación de nuevas rutas

de comercio por tierra y por mar se comenzó a producir un mayor desplazamiento
de personas provenientes de diferentes estados y países ocasionando la
5
NORVAL, A. J. “La industria turística” Obra original “The tourist industry” Editado en Londres por Sir Isaac Pitman & Sons,
Ltd. en 1936. P. 64
6
FOSTER, Dennis L “Introducción a los viajes y al turismo” Editorial: Mc.Graw Hill 1994 p. 3
17
necesidad de crear nuevos espacios de alojamiento. A partir del siglo XV cuando

se instalan las posadas como principales alojamientos la hotelería comienza a
adoptar otra forma, las mismas sólo ofrecían una cama en un pequeño cuarto o
establo, la calidad no era buena y los huéspedes debían compartir el espacio con
otros viajeros, caballos y ganado, lo que resultaba de gran incomodidad y poco
higiénico. Estas posadas se usaban también para reuniones con fines políticos y
comerciales y se mantuvieron hasta el siglo XVIII. Todo esto comienza a cambiar
durante la Revolución Industrial cuando se empieza a ofrecer comida a los
viajeros, pero el espacio aún era compartido, el problema comenzó cuando los
aristócratas viajaban y necesitaban un lugar donde hospedarse, ya que las
posadas no tenían las comodidades que estos requerían. Por lo tanto empezó la
construcción de espacios lujosos con características similares a los castillos
europeos a los cuales se los denominó hotel y por los cuales se debía pagar una
tarifa que quedaba fuera del alcance de los ciudadanos comunes.
En el siglo XIX comienza la construcción de hoteles con características

como los que hoy se conocen incrementándose rápidamente tanto en Europa
como en Estados Unidos. El hotel Tremont House en la ciudad de Boston fue el
primer hotel en el que se ofrecían habitaciones con llave y además cada una tenía
un baño con una barra de jabón y una jarra. Este hotel también revolucionó la
hotelería en cuanto a la forma de atender a los huéspedes ya que contaba con
personal uniformado durante todo el día que se ocupaban de las necesidades del
huésped. Luego de esto, comenzaron a surgir establecimientos con características
similares en ciudades como Chicago y St. Louis que con el tiempo conformarían
algunas de las cadenas hoteleras más importantes del mundo. A medida que
fueron pasando los años, los establecimientos hoteleros tenían cada vez una
mayor cantidad de habitaciones. De esta manera la industria de la hospitalidad fue
creciendo junto con la industria del turismo llegando a ser incluso la única fuente
económica de algunos países.”7
7
Cfr de GENISE Carolina “Hotelería tradicional versus nuevas modalidades de alojamiento” Trabajo final de grado Lic en
hotelería. Universidad de Palermo.
18
“En 1889 el hotelero suizo Cesar Ritz abrió el hotel Ritz de Londres y
posteriormente abrió otros hoteles de lujo en París, Nueva York y otras ciudades.
En el siglo XX E. M Statler inauguró su primer hotel en Nueva York en 1907,

introdujendo el lema “una cama con baño por un dólar y medio” habitaciones
individuales con baños privados, esta era una comodidad para satisfacer a los
viajeros de negocios por esto su nombre es legendario en este sector.
En 1919 Conrad Hilton abrió su primer hotel, el “Mobley” en la ciudad de

Texas. En 1954 compró las cadenas Statler. Los Statler- Hilton se encuentran
ubicados en Nueva York, Dallas, Washington y otras ciudades, a su vez, cabe
destacar al hotelero Kemmons Wilson fundador de la cadena Holiday Inn.
En la segunda mitad del siglo XX el automóvil y el avión llegaron a ser los

medios de transporte más importantes acuñando el termino motel “motor hotel”.
Los años treinta fueron duros para el sector hotelero, enviado a muchos hoteles a
la ruina. Al finalizar la guerra, se consolidó el avión convirtiéndose en un medio de
transporte accesible a las masas y el negocio. La llegada del avión suscitó la
aparición de hoteles turísticos por todo el mundo.” 8
Los diferentes acontecimientos que se fueron produciendo a lo largo de la

historia, tuvieron cierto impacto en la actividad hospitalaria, lo mismo sucede en la
actualidad por lo cual se encuentran nuevas tipologías hoteleras. Más allá de las
características físicas de los establecimientos, es el servicio el que se fue
adecuando al hombre y a sus diferentes necesidades. El servicio que se brindaba
a los viajeros fue cambiando a través de los siglos y que esto tuvo que ver con la
situación socioeconómica. El aumento y disminución de la actividad comercial
influyó en el éxito de determinados espacios y también lo hicieron la aparición de
ciertos movimientos de la época.
HOTELERÍA EN ARGENTINA
8
Cfr de STEWART Suzanne: “Introducción a las actividades hoteleras” Parafinita. España. p.8
19
La inmigración fomentó la construcción de asilos hasta llegar a la

concepción actual de “hotel”, ya en el siglo XX las celebraciones por el centenario,
fueron motivadoras de la creación de nuevos establecimientos para recibir a los
viajeros del mundo, que acudían no solo por los atractivos culturales de la zona,
sino que también por sus bellezas naturales, que contrastaban con el paisaje en el
que se veían normalmente inmersos. Con los avances de los medios de
transporte, la creación del ferrocarril y posteriormente el colectivo, las creaciones y
mejoras en las rutas el turismo se vio ampliamente fomentado, recibiendo viajeros
de diferentes partes del mundo que acudían al país por diversas razones. En
paralelo la forma de recibir y alojar a estas personas se fue modificando
paulatinamente, ya que las necesidades y requerimientos eran cada vez mayores
y diversos. Los empresarios hoteleros vieron en esta actividad una fuente
potencial de ingresos que debía ser explotada con urgencia; para ello modificaron
el servicio que brindaban buscando complacer todas las exigencias de los
huéspedes. Teniendo en cuenta esto es que se comienzan a desarrollar nuevas
modalidades de alojamiento para los diferentes tipos de clientes.
“Los hoteles tradicionales son aquellos que cuentan con los servicios
básicos para que una persona pueda descansar, alimentarse e higienizarse. Para
que esto se cumpla los hoteles tienen que tener habitaciones privadas con baño y
servicios de alimentos y bebidas. Entre todos los hoteles existen algunas
diferencias que dependerán directamente de la categoría que posea cada uno." 9
La mayoría de los hoteles tradicionales están influenciados por la belle

époque por lo que su arquitectura posee características similares a los palacios y
edificios europeos que fueron imitados en la ciudad durante el siglo XX. El estilo
de todos estos hoteles es similar y por lo tanto no poseen ninguna característica
especial que los diferencie del resto.
9
hotelería. Universidad de Palermo. (Fecha de contacto 12/06/2013)
20
Algunos hoteles pertenecientes a cadenas internacionales como los

hoteles Hilton y Sheraton pertenecen a la hotelería tradicional y su estilo es el
mismo en cualquier parte del mundo donde se encuentren, sus edificios tienen las
mismas características y mantienen un estilo clásico y sencillos y no se les da
gran importancia al diseño u otros detalles que se pueden observar a simple vista
en los hoteles pertenecientes a las nuevas modalidades de alojamiento.
La categorización de los hoteles es de suma importancia, ya que es la

herramienta principal que tendrá una persona para identificar el tipo de servicio
que se le brindará en un determinado establecimiento. Cada país tiene su forma
de clasificar a los hoteles, lo que permite unificar los diferentes conceptos en
cuanto a calidad dentro de la hotelería. En nuestro país la ley que se encarga de
regular la actividad hotelera es la ley 18828 sancionada el 6 de noviembre de 1970
durante el gobierno de facto. La misma está conformada por 13 artículos. En ella
se explican los pasos que se deben cumplir para poder tener un hotel en el país,
las reglas que debe cumplir y qué cosas se encuentran prohibidas con respecto a
la hotelería dentro de los límites de Argentina. Así mismo dicha ley deja a cada
una de las provincias a cargo de la estandarización de determinados tipos de
hospedaje. Es así que cada provincia establece un criterio de categorización
distinto para cada modalidad, lo cual hace que el país posea una gran variedad de
categorización a lo largo de las diferentes provincias.
Las consecuencias que trajo la globalización generaron importantes

cambios en la actividad turística, dichas consecuencias fueron afectando la
manera de comercializar determinados servicios turísticos y ha fomentado la
creación de algunos espacios destinados a los mismos.
“A partir del año 1960 surge un nuevo tipo de alojamiento: el “hotel

económico” los cuales ofrecían solo el servicio de alojamiento sin contar los de
comida y bebida. Los mismos estaban construidos en terrenos baratos, poseían
personal reducido y no contaban con servicio de botones, el objetivo principal era
21
abaratar costos. Este tipo de hospedaje creció rápidamente ya que contaba con
una característica fundamental ante la competencia.” 10
En la última década del siglo XX se comienza a combinar características de

hoteles de servicio completo y limitado para crear un nuevo tipo de alojamiento
con el fin de atraer nuevos huéspedes y apartarlos de las opciones tradicionales.
A partir del siglo XX comenzaron a llegar al país destacadas personalidades

para las cuales no había un adecuado establecimiento que sirviera para su
albergue. A partir de esto es que se comienza con la construcción de grandes y
lujosos hoteles. Los mismos se caracterizan por el buen gusto y la calidad de las
instalaciones, enmarcados en una arquitectura europea convirtiéndolos en los
hoteles que conformaron la época dorada en la hotelería nacional. Alguno de estos
son: Plaza Hotel, Alvear Palace, Bristol Hotel en Mar del Plata, Llao Llao en
Bariloche, entre otros.
Como consecuencia de la demanda específica por parte de los diferentes

grupos que buscan satisfacer sus necesidades de la forma más conveniente se
comienza a desarrollar a partir de la década del 90 una nueva modalidad en
alojamiento, los denominados Hoteles Boutique.
“La palabra boutique, de origen francés, fue aplicada originalmente como

sinónimo para un establecimiento comercial pequeño focalizado en comercializar
artículos relacionados a la moda. El termino hace referencia a conceptos tales
11
como: una mayor personalización, más individualidad, y escala reducida.”
“Los hoteles boutique emergieron en los años 1980 en Nueva York, pero su
expansión definitiva se produjo a finales de los años 1990. Este tipo de hotel
ocupó el hueco dejado por las grandes cadenas de hoteles cuyos
establecimientos seguían un determinado estándar. El hotel boutique, en
10
hotelería. Universidad de Palermo. (Fecha de contacto 12/06/2013)
11
www.reporteinmobiliario.com
22
contraposición, busca un estilo y carácter propio. El concepto, nace en Europa,

pero el primer hotel de este tipo surge en la ciudad de New York, en la década de
los ochenta, gracias a Ian Schrager. El primer hotel boutique, que se tiene
registrado es el “Morgans Hotel”. Rápidamente el concepto se trasladó a ciudades
como San Francisco, New Orleans, Miami y muchas otras.” 12
“Los primeros hoteles boutique de diseño nacieron a principios de los 80

en Nueva York, San Francisco y Londres. Hoy, existen en todo el mundo, y el más
conocido es el Delano de Miami, diseñado por Philippe Starck. (…) Apuntan a una
clientela vanguardista y sofisticada. Muchos de los huéspedes están ligados al
arte, el cine y la publicidad, o son empresarios que hacen ellos mismos la reserva
por Internet y buscan lugares distintos.
El primer hotel de diseño porteño fue el Design Suites, que inauguró en

1999. Este tipo de hoteles están caracterizados por su estilo particular, que
combinan el colorido con la naturaleza de cada espacio, rompiendo con la
monotonía y creando un nuevo concepto en hoteles, en donde lo contemporáneo
y lo moderno conviven en un entorno inmejorable. Es fundamental que los hoteles
boutique ofrezcan un sello de privacidad, y un diseño urbano y moderno”. 13
El tipo de público que consume un hotel boutique son los pasajeros que ya
no desean alojarse en hoteles convencionales, sino que buscan un servicio
personalizado y a su medida, en un ambiente lujoso pero con un clima que los
haga sentir como en su hogar. Generalmente están ambientados con una temática
o estilo particular, poseen instalaciones para bares, cenas y salas abiertas al
público en general.
En Argentina este tipo de alojamiento comienza a manifestarse fuertemente

a partir del año 2001, creciendo en Buenos Aires y en el interior del país, llegando
a convertirse en un fenómeno que trasciende la moda y se consolida como un
12
www.wikipedia.org/wiki/Hotel_boutique
13
www. diariodelhotelero.com.ar (Fecha de contacto: 28/06/2013)
23
sector importante y pujante dentro de la oferta hotelera, proponiendo día a día

nuevas ideas que buscan satisfacer de la mejor manera a los diversos públicos
que acuden a ellos. Se debe considerar que si bien existe información referida a la
evolución e historia de la hotelería en general, no sucede lo mismo con la hotelería
boutique en particular, debido a que es una disciplina relativamente nueva que se
encuentra en constante evolución y crecimiento.
Una de las ramas de este tipo de hospedaje, son los denominados

“Design”, que se caracterizan especialmente por ofrecer los últimos adelantos
tecnológicos disponibles, además de un diseño vanguardista, siendo los
principales elegidos por los viajeros corporativos a la hora de alojarse,
constituyendo el segmento que genera la fuente principal de ingresos para los
mismos; Este tipo de público da una gran importancia a la privacidad, los servicios,
la atención y el lujo. El objetivo del hotel boutique de diseño es ofrecer a sus
huéspedes un servicio personalizado, y que sea capaz de responder a sus
demandas de manera eficiente, mediante la disposición de la mejor tecnología
existente en el mercado.
CONCEPTUALIZACIÓN
Para evitar divergencias en la interpretación, se delimitaron a continuación

conceptos que fueron claves para la investigación.
Con el presente trabajo lo que se intentó realizar es la investigación de

viabilidad de construcción de un proyecto denominado “hotel boutique de diseño”
bajo el marco de la sustentabilidad. Es preciso comenzar definiendo de qué se
habla cuando se dice “hotel boutique de diseño”.
La revista enRoute los describe así: “Todo aquel establecimiento con un

ambiente moderno, un servicio personalizado y un diseño sofisticado para los
viajeros más exigentes. Son generalmente independientes de las grandes
cadenas de hoteles y suelen tener menos de 200 habitaciones, ofrecen la
24
experiencia de una estancia relajante en un ambiente íntimo (incluso para los

viajes de negocios).”14
Boutique según la RAE es aquella tienda especializada en cualquier

producto selecto. A los hoteles Boutique se los denomina de esta forma ya que su
característica principal es la distinción de otros tipos de alojamiento debido a su
exclusividad, ubicación y diseño. Si bien en sus comienzos se definía a estos
establecimientos como aquellos en los que uno podía comprar aquellos objetos
que le interesaran hoy en día se ha avanzado en esa concepción, dejando de
utilizar la palabra Boutique en su sentido literal.
Un hotel boutique de diseño apunta puntualmente a la funcionalidad sin

dejar de lado el lujo y la personalización del servicio. Lo que se busca es una
mejor adaptación a las necesidades de los consumidores, ofreciendo lo último en
avances tecnológicos para aquellas personas que se encuentren inmersas en un
ambiente de trabajo, aunque no se avoca específicamente a este sector es el que
más consume este tipo de servicio ya que satisface sus necesidades de forma
completa.
Para continuar con la conceptualización se debe tener en cuenta el

concepto de sustentabilidad, según el Comunicado de Prensa de la Organización
Mundial de Turismo: “Las directrices para el desarrollo sostenible del turismo y las
prácticas de gestión sostenible son aplicables a todas las formas de turismo en
todos los tipos de destinos, incluidos el turismo de masas y los diversos
segmentos turísticos. Los principios de sostenibilidad se refieren a los aspectos
ambiental, económico y sociocultural del desarrollo turístico, habiéndose de
establecer un equilibrio adecuado entre esas tres dimensiones para garantizar su
sostenibilidad a largo plazo.”15
14
www.wikipedia.org/wiki/Hotel_boutique (Fecha de contacto 25/06/2013)
15
http://www.turismo-sostenible.co.cr/ES/boletin/secciones/sostenibilidad.shtml (Fecha de contacto: 02/07/2013
25
El turismo sostenible deberá utilizar los recursos ambientales de manera

óptima, así como también respetar la autenticidad sociocultural de aquellas
comunidades anfitrionas, asegurando actividades económicas viables a largo
plazo que brinden beneficios socioeconómicos correctamente distribuidos, entre
los que se cuenten oportunidades de empleo estable y de obtención de ingresos y
servicios sociales para las comunidades anfitrionas, y que contribuyan a la
reducción de la pobreza. La participación de los agentes relevantes, así como un
liderazgo político firme son fundamentales para lograr una amplia colaboración y
para que se establezca un consenso. Para que se logre el turismo sostenible se
requiere un seguimiento de los impactos, para poder introducir las medidas
preventivas o correctivas necesarias. El turismo sostenible, además, debe reportar
un grado de satisfacción en los turistas que los haga pensar en la sustentabilidad y
fomente en ellos las prácticas turísticas sostenibles.
La personalización del servicio es una de las características fundamentales

en este tipo de alojamiento, es por ellos que se procede a conceptualizarlo. Según
Jafari “Un servicio con algo de nivel de contacto comporta un mayor nivel de
interacción social asociado con la plantillas, mientras que los servicios de bajo
nivel de contacto exigen de los trabajadores la realización de actividades de
carácter básicamente técnico. Cada uno requiere un enfoque distinto ya que un
nivel alto de contacto requiere la preparación para las habilidades sociales, junto
con un buen nivel de conocimiento del producto, mientras que un nivel más 16 bajo
básico de atención al cliente y de preparación técnica.”
Además es de fundamental importancia la calidad en los servicios que se

brindan dentro de este tipo de alojamiento, ya que constituye una de las
distinciones esenciales frente a otros tipos de alojamiento. “Como el propósito de
cualquier tipo de norma, las ISO buscan igualar el resultado de todos los que la
aplican…”. “En esas normas se menciona una lista de puntos aplicables a los
servicios turísticos, en su totalidad o parcialmente, de todos ellos los principales
16
JAFARI, Jafar “ Enciclopedia del turismo” Año 2000 p. 591
26
son: la elaboración de los manuales de calidad, control de los procesos cotidianos

con el fin de mantener un mismo nivel de calidad en el trabajo de todos los
encargados de realizar una misma tarea.”17
Al tratarse de una inversión, definida por el profesor Gómez Giordano como

“una unidad de inversión destinada a generar capacidad productiva de bienes y
servicios coherente desde el punto de vista técnico y económico y que puede
desarrollarse con independencia de otras inversiones” 18
“Los grandes momentos de la vida de un proyecto son los siguientes:
Pre inversión: Estudios de formulación del proyecto y los análisis de su

factibilidad técnica y económica.
Inversión: Supone que el proyecto ha sido aprobado y se ha decidido

ejecutarlo. Comprende las actividades de diseño definitivo y construcción del
proyecto.
Operación: Comprende la entrada en régimen de la unidad productiva

creada por el proyecto, que deberá ser mantenida durante los años que
conforman su vida útil.
Periodo de recupero de la inversión: Tiempo que deberá transcurrir para

que la corriente de flujos de fondos netos del proyecto iguale la salida por la
inversión inicial.
Valor Actual Neto: Método fundamental para evaluar proyectos, basado en

el descuento de los flujos de fondo del proyecto, teniendo en cuenta su magnitud y
la oportunidad de dichos fondos.
17
Resumido de: BOULLÓN Roberto: Calidad turística en la pequeña y mediana empresa: Ediciones turísticas 2003. Buenos Aires,
Argentina. pp 31, 32, 33.
18
GOMEZ, Giordano Rubén. Proyectos de inversión para no economistas. ERREPAR. Argentina. 2004. P.36
27
Tasa Interna de Rendimiento: Determina el rendimiento del capital invertido

e indica la máxima tasa de interés que ese proyecto podría pagar sin caer en
dificultades.”19
OPERACIONALIZACIÓN
Las planillas de operacionalización se encuentran en el apéndice del
presente trabajo.
19
Resumido de: GOMEZ, Giordano Rubén. Proyectos de inversión para no economistas. ERREPAR. Argentina. 2004 pp. 121-123
28
CAPÍTULO III: DISEÑO METODOLÓGICO

En el presente capítulo se dieron a conocer los métodos utilizados para
lograr el cumplimiento de los objetivos específicos que fueron planteados
anteriormente.
El primer objetivo planteado fue “detectar la oferta de alojamientos
disponibles en la localidad”. Para ello se decidió utilizar como herramienta el
relevamiento de campo, dicha técnica “ La utiliza el investigador para
20
familiarizarse con el área de estudio o el tema a estudiar” observando y
localizando específicamente los diferentes objetos de estudio, siendo en este caso
específico las entidades hoteleras. Entidades hoteleras. Como instrumento de
investigación se utilizó una ficha de relevamiento hotelero obtenida durante el
transcurso de la carrera, elaborada por la profesora Sara Herminia Segovia, ya
que mediante esta se pudieron extraer las diferentes cualidades de los
20
SCHLÜTER Regina: “Investigación en turismo y hotelería” Centro de investigaciones y estudios turísticos. BS
AS. Año 2000 p. 91
29
establecimientos que serían observados y posteriormente, compararlos; además

permitió una rápida recolección de datos, y facilitó el arribo a una conclusión. Para
finalizar se realizó un cuadro comparativo que posibilitó el cotejo de los datos y
simplificó la organización de la información.
Para el segundo objetivo “conocer las características edilicias y funcionales
de un establecimiento hotelero encuadrable como “Hotel Boutique de diseño”, que
alojamiento”, se decidió utilizar como herramienta la investigación documental, la
misma “Constituye una estrategia metodológica que emplea la investigación
21
científica para realizar la revisión de antecedentes de un objeto de estudio” ya
que para arribar a una conclusión fue necesario el análisis de textos y documentos
que especificaran las características de los alojamientos hoteleros de este estilo
desde sus comienzos hasta la actualidad. Para ello fueron utilizados reportes
inmobiliarios y trabajos de grado, entre otros, donde se daban a conocer dichas
características.
En el tercer objetivo se buscó “detectar la demanda real y potencial de

plazas hoteleras existentes en la localidad de San Carlos Centro, en cuanto a
requerimientos edilicios y funcionales. Para ello la herramienta seleccionada fue el
cuestionario, “…Listado de preguntas lógicamente ordenadas utilizado para
recabar información sobre un tema en particular…” 22 ya que permitió obtener
información acerca de las personas que concurren a la ciudad, cuáles son sus
motivos para hacerlo, sus opiniones en cuanto a la oferta hotelera existente y que
consideran que un establecimiento hotelero debería tener, entre otros. El
cuestionario se realizó a comerciantes, funcionarios y pobladores en general
mediante una muestra aleatoria simple con el fin de obtener sus opiniones y
percepciones en cuanto al tema analizado. Las preguntas fueron de opción
múltiple “Se emplean cuando se desea determinar la intensidad de un sentimiento,
21
YUNI José- URBANO Claudio: “Técnicas para investigar 2” Segunda edición Editorial Brujas. Año 2006 p. 99
22
SCHLÜTER Regina: “Investigación en turismo y hotelería” Centro de investigaciones y estudios turísticos. BS
AS. Año 2000 p. 95
30
el grado de implicación o la frecuencia de un evento” 23 donde se debía marcar con

una cruz la opción correcta.
Se realizaron 100 cuestionarios los cuales fueron analizados posteriormente

y representados de forma gráfica mediante un gráfico de sectores.
El trabajo de campo tuvo lugar en los meses de agosto y septiembre del

año 2013.
El cuestionario modelo para la realización del mismo se encuentra en el

apéndice del presente trabajo.
En el cuarto objetivo, lo que se intentó fue “proponer un modelo sustentable

y viable de hotel boutique de diseño”. Para ello se optó por la utilización de dos
métodos combinados que fueran de utilidad para realizar la prueba del modelo. En
un principio se realizó una prueba de simulación, en la cual se plantearon todos
los aspectos característicos de una inversión: costos, préstamos bancarios, monto
de inversiones, aportes de capital propio, ubicación del inmueble, aspectos
legales, análisis de rentabilidad y financiero, impacto socio- ambiental entre otros
aspectos a considerar.
Fue una herramienta de gran utilidad, ya que, permitió comprobar si el
proyecto podría ser realizado por el sector privado. Para ello se contó con la ayuda
de potenciales inversores, que en este caso fueron los dueños del establecimiento
sobre el cual se planifica realizar el proyecto, (Mutual del Club “Central san
Carlos”) los mismos fueron seleccionados principalmente porque cuentan con el
capital necesario para desarrollar un proyecto de tal envergadura. Una vez
finalizada la prueba por simulación se designó a un observador externo con
conocimientos en el tema que fuera capaz de controlar el ejercicio.
Por último la prueba de opinión se realizó a personas que estaban
relacionadas con el tema en estudio, ya sea un arquitecto, contador, administrador
hotelero, abogado, para que pudieran brindar sus opiniones y recomendaciones
acerca del trabajo que se planeaba efectuar.
23
YUNI José- URBANO Claudio: “Técnicas para investigar 2” Segunda edición Editorial Brujas. Año 2006 p.72
31
32
CAPÍTULO IV: OFERTA DE ALOJAMIENTO EN LA LOCALIDAD DE SAN

CARLOS CENTRO
Como primer objetivo específico se planteó la necesidad de conocer la
oferta hotelera disponible en la localidad de San Carlos Centro. En el siguiente
capítulo se expusieron los resultados obtenidos a través del relevamiento y se
procedió al análisis y procesamiento de la información.
Para el desarrollo del presente objetivo se llevó a cabo una selección de los
establecimientos encargados de brindar servicios de alojamiento dentro de la
localidad.
Appart hotel “Casa Bonita”
El establecimiento se encuentra ubicado en la zona sur de la localidad

sobre la calle Anselmo Gaminara 666 en las proximidades de la zona céntrica de
la ciudad.
Http://www.casabonitaah.com.ar/ubicacion.html
33
http://www.casabonitaah.com.ar/galeria.html
Cuenta con 7 departamentos: 2 departamentos para 4 personas, 2

departamentos para 3 personas, 3 departamentos para 2 personas, una capacidad
total de 23 plazas.
Las habitaciones cuentan con , conexión WiFi, TV por cable, calefacción /

aire acondicionado, desayuno seco, frigobar, cocina, vajilla, microondas, ropa
blanca, servicio de limpieza, amenities, teléfono con conexión interna y llamadas
locales sin cargo.
El edificio comenzó a ser construido en el año 2006 y en el año 2008 se

realizó una ampliación del mismo. Cuenta con 7 departamentos individuales
completamente equipados y mobiliarios de excelente calidad, con un estilo
arquitectónico minimalista y moderno ofreciendo un ambiente cómodo y práctico
para los viajeros de negocios. Posee una buena iluminación natural y la posibilidad
de un patio externo con parrillero.
Suites ejecutivas “Brenda B”
34
Establecimiento cuatro estrellas; se encuentra ubicado en pleno centro de la

ciudad en la zona bancaria y comercial siendo una cómoda alternativa para las
personas que acuden a la misma por razones de negocio.
©Copyright 2013 Todos los derechos

reservados BrendaB Suite
Ejecutivashttp://www.brendab.com.ar/ubicacionh.html (Fecha de contacto: 10/03/2014)
Posee
3 suites
simples y una doble (suite de 100 m2 distribuidos en 2 habitaciones) con una
decoración minimalista y moderna, buena iluminación y distribución de espacios,
todas equipadas con sommier King side, escritorio, conexión WiFi, calefacción/aire
acondicionado, extintores, cofre de seguridad digitalizado, baños de amplias
dimensiones, gimnasio y piscina.
35
http://www.brendab.com.ar/galeriah.html (Fecha de contacto: 10/03/2014)
El edificio antiguamente funcionaba como casa de familia siendo adaptado,

renovado y ampliado para la construcción de las suites en el año 2010.
El restaurante pertenece a los mismos dueños pero no se encuentra dentro

del establecimiento principal sino que está a 50m del mismo y los costos son
independientes a las tarifas de las habitaciones.
Hotel “Cenci”
Hotel de 2 estrellas ubicado sobre la calle Wuthrich 310 en las cercanías

de una de las zonas con gran cantidad de industrias de la localidad. El
establecimiento fue inaugurado en 1976, año desde el cual se practicaron ciertas
reformas necesarias aunque actualmente se debe destacar que el mismo debería
actualizar la tecnología de la cual dispone así como también su mobiliario y
estructura edilicia para evitar posibles riesgos, mejorar su imagen y poder brindar
un servicio más adecuado para el tipo de cliente que frecuenta el lugar.
Posee 17 habitaciones y estacionamiento cubierto, conexión WiFi, acceso a

una computadora, aire acondicionado/ calefacción, amenities, ropa blanca y
desayuno.
36
www.plus.google.com/photos (Fecha de contacto: 10/03/2014)
Residencial “Sarmiento”
Emplazado en una zona céntrica es un establecimiento de una estrella que

brinda solo servicio de alojamiento. Cuenta con 8 habitaciones, representando un
total de 22 plazas.
Inaugurado en 1979, es uno de los primeros establecimientos en ofrecer el

servicio de alojamiento dentro de la localidad. Si bien ha habido reformas desde su
inicio las mismas fueron escasas ya que el mobiliario es antiguo y se encuentra en
estado descuidado. La fachada se encuentra deteriorada y no cuenta con una
buena señalización para facilitar el acceso de los interesados en alojarse en la
localidad. Se encuentra cerrado desde comienzos del presente año.
http://guialocal.com.ar/residencial_sarmiento.html (Fecha de contacto: 10/03/2014)
37
RELEVAMIENTO DE DATOS SOBRE ASPECTOS ESPECÍFICOS DE LA

OFERTA:
Nombre Appart Hotel : “Casa Bonita”
Categoría Tres estrellas
Dirección Anselmo Gaminara 666
Localización Ubicada a 45 km. de la Capital provincial, Santa Fe, a 35 km. del Aeropuerto de
Sauce Viejo y a 160 km de la ciudad de Rosario.
Estilo arquitectónico Moderno, minimalista.
Plazas 23 plazas aproximadamente

Año de construcción 2006
Total de habitaciones 7 departamentos: 2 departamentos para 4 personas, 2 departamentos para 3

personas, 3 departamentos para 2 personas.
Servicios que ofrece Alojamiento, estacionamiento cubierto, conexión WiFi en todos los departamentos,
TV por cable, calefacción / aire acondicionado, desayuno seco, frigobar, cocina,
vajilla, microondas, ropa blanca, servicio de limpieza, amenities, bicicletas, parrilla,
teléfono con conexión interna y llamadas locales sin cargo.
Observación de las Decoración minimalista moderna, mobiliario nuevo en muy buen estado,
habitaciones equipamiento completo, pisos de cerámica en buen estado, baños equipados con
ducha, tomacorrientes, secador de pelo, espejo, toallas, bata, amenities, buena
iluminación y ventilación.
Estacionamiento Cubierto con capacidad para 6 vehículos incluido en el costo de las habitaciones.
No posee servicio de valet parking.
Servicios adicionales Lavandería (tercerizado), acceso a piscina, complejo deportivo y gimnasio,

traductor, cambio de moneda, contacto con agencias de turismo y aerolíneas.
Seguridad Las cabañas cuentan con alarmas y matafuegos. Cerraduras convencionales con
llave para acceder a las habitaciones.
Tipos de consumidores Principalmente profesionales, viajantes, visitadores médicos, comerciantes,

empresarios, en su minoría familiares de ciudadanos sancarlinos o personas que
acuden por razones de ocio.
Publicidad El Appart se promociona mediante su página de internet, folletos y carteles que se

encuentran a lo largo de la ruta de acceso a la ciudad, como así también en el
cruce de la misma con la autovía provincial, además de esto posee una
señalización completa dentro de la localidad para facilitar la llegada de los turistas
38
al complejo.
Nombre Hotel “CENCI”
Categoría Dos estrellas
Dirección Wuthrich 310
Plazas 33 plazas
Año de construcción Inaugurado en el año 1976
Total de habitaciones 17 habitaciones con baño privado
Servicios que ofrece Alojamiento, estacionamiento cubierto, WIFI en todo el hotel, acceso a una
computadora, calefacción, aire acondicionado, amenities, ropa blanca, desayuno
(a excepción de los días domingos)
Observación de las Las habitaciones son antiguas al igual que su mobiliario, el cual se encuentra en
habitaciones estado descuidado.
Estacionamiento Estacionamiento cubierto para 6 vehículos, no posee servicio de valet parking.
Servicios adicionales Lavandería, acceso a complejo deportivo, gimnasio y pileta.
Seguridad Cuenta con todas las medidas contra incendios y un sistema de alarma.
Tipos de consumidores Viajantes, comerciantes, visitadores médicos.
Publicidad Realiza publicidad mediante internet, guía telefónica y carteles distribuidos

estratégicamente a lo largo de la ruta de acceso a la localidad y sobre el cruce de
la misma con la autovía provincial.
Nombre “Brenda B” Suites Ejecutivas
Categoría Cuatro estrellas
Dirección Belgrano 382
Estilo arquitectónico Moderno, minimalista
39
Plazas 5 plazas
Año de construcción 2010
Total de habitaciones 3 suites de 1 plaza y una suite doble (Suite de 100 m2 distribuidos en 2
habitaciones)
Servicios que ofrece Heladera con opcional de servicio de bebida, microondas, tostadora, jarra térmica,
desayuno, calefacción, aire acondicionado, cofre de seguridad digitalizado, TV
LCD, Wi-Fi en todas las habitaciones, estacionamiento, piscina, ropa blanca de
primera calidad, servicio diario de mucama, amenities, gimnasio.
Observación de las Decoración minimalista moderna, mobiliario nuevo en excelente estado,

habitaciones equipamiento completo, baños completamente equipados con ducha,
tomacorrientes, secador de pelo, espejo, toallas, bata, amenities, buena
iluminación y ventilación.
Estacionamiento Cubierto con capacidad para 4 vehículos incluido en el costo de las habitaciones.
No posee servicio de valet parking.
Servicios adicionales Lavandería (tercerizado), traductor, cambio de moneda, contacto con agencias de
turismo y aerolíneas.
Seguridad Las suites cuentan con alarmas y matafuegos, cofre de seguridad digitalizado.
Tipos de consumidores Principalmente profesionales, viajantes, visitadores médicos, comerciantes,

empresarios, en su minoría familiares de ciudadanos sancarlinos o personas que
acuden por razones de ocio.
Publicidad Las suites se promocionan mediante su página de internet, folletos y carteles que
se encuentran a lo largo de la ruta de acceso a la ciudad, como así también en el
cruce de la misma con la autovía provincial.
Nombre Residencial “Sarmiento”
Categoría Una estrella
Dirección Sarmiento 449
Plazas 22 plazas
Año de construcción Inaugurado en el año 1979
40
Total de habitaciones 8 habitaciones.
Servicios que ofrece Alojamiento, estacionamiento cubierto, WIFI, ropa blanca.
Observación de las Las habitaciones son antiguas al igual que su mobiliario, el cual se encuentra en
habitaciones estado descuidado.
Estacionamiento Estacionamiento cubierto.
Tipos de Viajantes, comerciantes, visitadores médicos.

consumidores
Publicidad Realiza publicidad mediante internet.
Conclusión:
Teniendo en cuenta la información obtenida mediante la realización del

relevamiento hotelero se pudo observar que los establecimientos que se
encuentran emplazados en la localidad ofrecen servicios similares apuntando a un
tipo de público específico, siendo en este caso personas de negocios. Dichos
establecimientos se encuentran ubicados en zonas estratégicas que facilitan su
acceso y brindan comodidad a la hora de realizar las principales actividades por
las cuales los viajeros acuden a la ciudad.
Hay dos tipos de alojamientos que se adaptan de manera más adecuada a

las necesidades requeridas por sus clientes y representan una buena competencia
entre sí. El primero es el Appart Hotel “Casa Bonita” ya que brinda convenientes
instalaciones, un eficiente servicio y posee mayor capacidad hotelera con respecto
a las Suites ejecutivas “Brenda B”, aunque se debe destacar que estas últimas se
encuentran en una zona más céntrica, poseen mayor y mejor capacidad
tecnológica, su categoría es de 4 estrellas y ofrece servicio de restauración, tanto
41
para sus clientes como para el público en general, esta es una característica
fundamental que lo diferencia del primero.
La gastronomía de un hotel Boutique es una característica importante que

permite cierta distinción con respecto a otros tipos de alojamiento; El restaurante
es de uso exclusivo para clientes y la cocina suele ser gourmet. Otros aspectos
que permiten diferenciar a los hoteles Boutique son su exclusividad, ubicación y
diseño además de su excelente equipamiento tecnológico, fundamental para
personas de negocios que son las que mayormente se alojan en este tipo de
establecimiento, y un alto nivel de personalización en el servicio permitiendo que
los huéspedes se sientan cómodos y bien atendidos dentro de un ambiente
lujoso y placentero.
La información obtenida mediante el relevamiento hotelero es de suma

importancia ya que revela aspectos claves del funcionamiento de los
establecimientos actualmente presentes en la ciudad encargados de satisfacer la
demanda existente, además, constituyó una herramienta fundamental a la hora de
analizar los riesgos que podría acarrear la construcción de un nuevo
establecimiento con características similares y las posibilidades y precauciones a
las cuales se le debió prestar atención.
42
43
CAPÍTULO V: CARACTERÍSTICAS EDILICIAS Y FUNCIONALES DE UN

HOTEL BOUTIQUE
Como se ha analizado anteriormente los hoteles boutique son un
surgimiento relativamente reciente que lograron transformar la industria del
turismo introduciendo el diseño y los detalles en la prestación de servicios
buscando brindar una estadía más cómoda y placentera a los huéspedes con el
objetivo principal de que los mismos se transformen en clientes y consumidores
habituales del servicio.
Este mercado es sumamente exigente, las personas se manejan con

horarios muy ajustados y poco estandarizados y demandan una clase de servicios
muy exclusivos lo que hace que la oferta deba adaptarse constantemente; suelen
buscar lugares más íntimos, con un diseño exclusivo y funcional y sobretodo
esperan encontrar la última tecnología disponible para trabajar de la mejor
manera, esto se debe a que la mayoría de los consumidores de este tipo de
servicio son empresarios, comerciantes, viajantes o personas maduras,
económica y profesionalmente estables que se encuentran dentro de un ambiente
de negocios. El confort está brindado por la infraestructura y por la atmósfera que
44
se busca crear entorno al huésped, rememorando lugares cálidos que lo hagan

sentir como en su hogar. Las relaciones entre clientes y prestadores son
fundamentales ya que la personalización es clave en este tipo de establecimiento.
Alojándose en este tipo de lugar el cliente espera encontrar la misma

comodidad que en su casa, libros, wifi, gimnasio, piscina, cocheras cubiertas, Spa,
sala de reuniones, cajas de seguridad, personal que lo pueda asesorar, flores,
buena decoración, restaurante de primer nivel con comida gourmet, camas
cómodas y aromatización personalizada de los ambientes son algunos de los
elementos que se ofrecen para cumplir con esas expectativas.
Se ubican en las zonas más céntricas y por lo general en edificios que

conservan su estructura original pero que fueron modificados y acondicionados
para convertirse en hoteles de estas características, utilizan colores y materiales
en algunos casos de valor cultural, lo que se busca es conservar el patrimonio de
la localidad.
El respeto de la privacidad, un ambiente tranquilo cálido y cordial son

aspectos fundamentales que se deben tener en cuenta dentro de estos recintos.
Cada habitación posee las comodidades y equipamiento necesario, entre

los cuales se pueden encontrar aire acondicionado, calefacción, frigobar, wifi,
elementos de escritorio, TV, teléfono, ropa blanca de alta calidad, secador de
cabello, bañera, entre otros, además de esto el diseño de las mismas es único e
inspira una atmósfera cálida, iluminada y confortable, el número de las mismas es
escaso, por lo general no excede las 50 habitaciones.
El hall de entrada forma parte importante de estos hoteles como un lugar de

encuentro ya que allí es donde se reúnen los huéspedes y visitantes,
interaccionan e intercambian opiniones entre ellos y para con los dueños y / o
empleados lo que genera una cierta confidencialidad e intimidad en sus
relaciones, característica que no se puede encontrar dentro de los grandes hoteles
donde el trato personalizado es prácticamente imposible.
45
En cuanto a la seguridad se busca principalmente la tranquilidad y

comodidad del huésped, ofreciendo cajas de seguridad, cámaras, CCTV, llaves
electrónicas, extintores, rampas de acceso, entre otros.
46
CAPÍTULO VI: PERFIL DE LA DEMANDA

En el siguiente capítulo fueron expuestos de manera sistemática los datos
obtenidos a lo largo del trabajo de campo realizado con el objetivo de que
revelaran información fundamental a analizar antes de la elaboración de la
propuesta.
Para cumplir con el objetivo planteado se utilizó la técnica de encuestas, las

cuales fueron repartidas en los diferentes establecimientos hoteleros con el fin de
que los demandantes de servicios las respondieran. En total se distribuyeron 100
ejemplares arrojando diversos resultados que se exponen en los gráficos a
continuación.
SEXO
Sexo
Masculino Femenino
62 38
Los resultados permiten observar que hay un porcentaje mayor de hombres

que acuden a la ciudad y utilizan los servicios de alojamiento anteriormente
nombrados, esto puede deberse al tipo de negocios y actividades que desarrollan.
47
EDAD
Edad
Más de 60 5
De 41 a 60 39
De 21 a 40 49
De 0 a 20 7
Se puede observar que las edades de los encuestados varían desde 0 a 60

años, encontrandose el rango mas alto desde los 21 a 40 años, y seguido de
cerca por el rango de 41 a 60 años, esto podría asociarse a la estabilidad
financiera experimentada por los encuestados como así también a su experiencia
y aptitudes laborales, lo que permite mayores posibilidades para la realización de
viajes de negocio.
OCUPACIÓN
Ocupación
Estudiante 0
Docente 0
Profesional 15
Empresario 20
Comerciante 26
Viajante 27
Empleado 10
Jubilado 2
48
Los resultados arrojan que la mayor cantidad de personas que consumen

los servicios de alojamiento brindados en la localidad se encuentran dentro del
rubro empresarial, comercial, y profesional, seguido de un buen número de
empleados. Esta razón es fundamental a la hora de pensar en un establecimiento
indicado que sea capaz de abastecer todas la necesidades y brindar todas la
comodidades que este tipo de clientes puede demandar.
INGRESOS
Ingresos
Más de 5000 93
Más de 2000 5
Entre 700 y 2000 2
Menos de 700 0
Los resultados obtenidos indican que el 93% de la población total

encuestada supera el ingreso mensual de $5000, lo que indica que su nivel
socioeconómico es bueno posibilitando la realización periódica de viajes por
motivos de negocios y en consecuencia el alojamiento en los establecimientos de
mayor calidad, comodidad, lujo y tecnología.
49
ATENCIÓN RECIBIDA
Atención recibida
7
Muy personalizada 77
Bastante 2
personalizada 20
3
Poco personalizada 3
Como se puede observar en el gráfico la mayoría de la población

encuestada manifestó haber recibido una atención muy personalizada, esto indica
que el servicio que se presta busca la comodidad del cliente, se debe considerar
además que la mayoria de estos son huespedes frecuentes que buscan sentirse
como en sus hogares. La personalización del servicio es un aspecto fundamental
dentro de un hotel Boutique lo que aumentará el atractivo del mismo ante los ojos
de las personas que deseen un servicio de estas características.
LUGAR DE PROCEDENCIA
Lugar de procedencia
Buenos Aires 30
Santa Fe 23
Entre Ríos 13
Córdoba 25
Otros 9
50
Se puede observar que si bien existe una variedad de turistas provenientes

de diversos lugares la mayoría de ellos llega desde Buenos Aires, seguido por un
porcentaje menor, aunque no demasiado, de turistas provenientes de Córdoba y
Santa Fe que llegan a la ciudad para realizar determinadas actividades las cuales
pueden llevarlos a permanecer en la localidad durante un lapso de tiempo,
obligándolos así a consumir los servicios que se encuentren disponibles en la
ciudad y que sean capaces de satisfacer sus necesidades.
FRECUENCIA DE VIAJE
Frecuencia de viaje
Semanal 27
Mensual 70
Anual 3
Como es posible observar en el gráfico el mayor porcentaje de turistas viaja

con una frecuencia mensual, lo que indica que el flujo de personas que acuden a
la ciudad es constante, ya sea para pernoctar o pasar más tiempo en misma, lo
fundamental en esta situación es que los establecimientos permanezcan
equipados y predispuestos a satisfacer las necesidades requeridas por sus
clientes de forma constante.
51
MEDIO DE TRANSPORTE UTILIZADO
Transporte
Auto 83
Avión 2
Colectivo 12
Otros 3
Los resultados denotan que el medio de transporte más utilizado para viajar
por las personas encuestadas es el auto, razón por la cual será necesario que los
establecimientos cuenten con cocheras y servicios semejantes para satisfacer
esta demanda.
PERMANENCIA DEL VIAJE
Permanencia del viaje

1-2-3-4-5-6-7 Días 78
Más de 7 22
Los resltados establecen que la mayoría de los encuestados permanece en

la ciudad durante el lapso de una semana, haciendo uso de los servicios
disponibles en la misma, por esta razón se debe tener en cuenta la posibilidad de
brindar un buen servicio y plasmar una buena impresión en el huseped con el
52
objetivo de que en su proxima vista decida elegir nuestro establecimiento

nuevamente.
MOTIVO DE VIAJE
Motivación
Cultural 0
Social 2
Entretenimiento 28
Negocio 59
Estudios 5
Otros 6
La mayoría de los encuestados afirmó frecuentar la ciudad por motivos de

negocios, dato fundamental a la hora de analizar el tipo de establecimiento que se
adecua mejor a sus necesidades y requerimientos, entre ellos una avanzada
tecnología y un cómodo espacio en el que fuera posible un clima de trabajo y el
desarrollo de reuniones, pero además se debe considerar el otro tipo de clientes
que pueden demandar servicios, en este caso familias o personas que llegan por
motivos de entretenimiento, demandando un tipo de prestación completamente
diferente razón por la cual el hotel deberá adaptar sus instalaciones de forma
diferente y ofrecer otro tipo de comodidades.
Conclusión
53
Al finalizar este capítulo fue posible afirmar que la gran mayoría de turistas
que ingresan a la ciudad lo hacen por motivos de negocios, esto se debe
fundamentalmente a que la localidad y alrededores son zonas ricas en cuanto a
industrias y empresas de renombre que atraen gran cantidad de profesionales y
empresarios entre otros, es por ello que la demanda de plazas hoteleras se ha ido
incrementando en el transcurso de los años así como también las exigencias y
solicitudes de los clientes y profesionales que esperan obtener un servicio a la
altura de sus expectativas. Considerando esto, la oferta de alojamiento ha
quedado escasa y obsoleta, los nuevos establecimientos a la altura de las
exigencias empresariales no alcanzan a cubrir el total de la demanda por lo que
una nueva propuesta que tienda a solucionar este problema puede ser una
excelente alternativa para la ciudad contribuyendo a su enriquecimiento y
desarrollo.
54
55
CAPÍTULO VII: PROPUESTA

PANORAMA GENERAL
En el presente capítulo que corresponde al último de los objetivos

propuestos, se desarrolló la propuesta técnica viable del proyecto, considerando
todos los aspectos y la información obtenida durante la etapa exploratoria.
ESTUDIO CUALITATIVO DE LA DEMANDA POTENCIAL
Durante el desarrollo de los estudios realizados para alcanzar los objetivos

propuestos, se obtuvo como información fundamental que la localidad de San
Carlos Centro no cuenta con un alojamiento encuadrable dentro las características
de hotel boutique, ya que solo uno ofrece servicios similares a los que se
proponen en este proyecto; además se pudo observar que la demanda actual
existente ha aumentado con el transcurso de los años como así también sus
exigencias a la hora de buscar un alojamiento que cubra sus necesidades de la
mejor manera. Todo lo mencionado anteriormente determinó que la oferta de
alojamiento en la ciudad y alrededores ha quedado escasa y obsoleta para cumplir
con dichas exigencias.
La mayor parte de turistas que arriban a la ciudad lo hacen por motivos de

negocios ya que en la misma se encuentran emplazada gran cantidad de
empresas importantes a nivel nacional e internacional haciendo que la demanda,
que se mantiene constante durante casi todo el año, sea heterogénea y posea
exigencias y requerimientos muy diversos.
Al ser principalmente personas de negocios los que demandan el servicio,

las necesidades de privacidad, tecnología de alta gama, personalización del
servicio, comodidad, lujo entre otras, se encontrarán completamente cubiertas
mediante la instalación de un hotel boutique, haciendo que el huésped se sienta
como en su hogar.
56
Por las razones anteriormente mencionadas es que se propuso la

restauración, remodelación y adaptación de uno de los edificios más emblemáticos
y céntricos de la ciudad para la instalación de un lujoso y moderno hotel boutique.
Variabilidad
Para determinar la variabilidad de la demanda se puede concurrir a

establecimientos de características similares y observar el movimiento de clientes,
sus preferencias, características, exigencias, gustos.
Este tipo de alojamiento se dirige principalmente a hombres de negocios de

entre 21 y 40 años, seguido de cerca por hombres de 41 a 60 años, en su
mayoría de sexo masculino, profesionales, comerciantes, viajantes y empresarios
que exigen privacidad, calidez, comodidad, personalización en el servicio, lujo y
sobretodo lo último en tecnología para sentirse como en sus hogares luego de una
jornada de trabajo.
Estacionalidad
La estacionalidad puede deberse a diferentes motivos, ya sea por la

realización de eventos sociales, como la fiesta nacional de la cerveza, recitales,
encuentros deportivos, fiestas patronales, eventos familiares, feriados largos,
eventos culturales entre otros.
Debido a que la mayor parte de los consumidores de este tipo de

alojamiento serán personas de negocios que acuden a la ciudad por trabajo la
demanda se incrementará durante los días de semana. Los meses en los que se
observará una mayor afluencia de personas serán de marzo a diciembre,
disminuyendo durante el receso invernal en el mes de julio.
La estacionalidad de este proyecto se incrementa en los meses de

temporada alta/media.
57
Elasticidad
La demanda podría verse afectada a causa de un aumento en los precios

establecidos para el servicio, logrando provocar una disminución en el consumo.
Se debe tener en cuenta que el servicio ofrecido no satisface una necesidad
básica, es decir, en caso de que el precio del mismo aumente, y los usuarios no
estén dispuestos a pagarlo podrían prescindir de él, es posible que para precios
altos la demanda sea menos elástica que cuando los precios son más bajos o al
revés, dependiendo del producto de que se trate. Si la renta de las personas se
incrementa puede que decidan realizar un gasto en los bienes denominados de
lujo favoreciendo en este caso al proyecto que se propone.
Inestabilidad
El proyecto en su mayoría abarcó a la demanda nacional, aunque no se

descartó la posibilidad de recibir turistas del extranjero ya que dentro de la ciudad
y en la zona se encuentran emplazadas un gran número de empresas de
proyección internacional.
Se debió analizar el contexto en el que se desenvuelve la demanda ya que

la situación socio-económica de su entorno, entre otros indicadores, afecta
directamente a las decisiones de consumo que adopten los futuros interesados en
el servicio que se prestará.
Si bien la ciudad de San Carlos Centro ha ido creciendo notablemente en el

transcurso de los años no se puede dejar de lado la situación a la que actualmente
se enfrenta nuestro país. La mayoría de las empresas de la localidad realizan
transacciones con el extranjero por lo que, de manera frecuente se encuentran
arribando a la misma personas provenientes de diferentes países como Brasil,
Estados Unidos, China y diferentes partes de Europa y América Central generando
un intercambio constante de dinero, siendo favorable para los extranjeros ya que
la situación del peso con respecto a otras monedas como el dólar/euro es
desfavorable, por esta razón es posible que los mismos accedan a servicios o
58
productos que posean una mayor calidad sin que su economía se vea
notablemente afectada, algo que no sucede para el público nacional ya que les
representará un mayor esfuerzo económico acceder a los mismos servicios y/o
productos.
ESTIMACIÓN CUANTITATIVA SEMANAL DE LA DEMANDA POTENCIAL
59
ESTIMACIÓN CUANTITATIVA MENSUAL DE LA DEMANDA POTENCIAL
60
ESTIMACIÓN CUANTITATIVA ANUAL DE LA DEMANDA POTENCIAL
PROYECTOS DE INVERSIÓN- CRONOGRAMA TENTATIVO DE

PRODUCCIÓN
DESARROLLO DE LA PROPUESTA TENTATÍVA
Teniendo en cuenta la investigación realizada y la escasa oferta hotelera

para la demanda existente en la localidad de San Carlos Centro, se propuso llevar
a cabo un proyecto hotelero que consiste en la reforma y acondicionamiento de
uno de los edificios históricos que se encuentra en pleno centro de la ciudad, el
mismo es propiedad de la mutual del club local “Central San Carlos” la cual brindó
amablemente todos los datos que se solicitaron a lo largo del desarrollo de dicha
propuesta.
Durante el transcurso de los pasados años se han podido observar

numerosos cambios en la ciudad, ya sea por el incremento de industrias, el
crecimiento de las existentes, la instalación de nuevos comercios o la realización
de eventos culturales y deportivos que han logrado aumentar directamente el
número de personas que visitan la ciudad y se alojan en ella. La zona sólo cuenta
con dos establecimientos que poseen una naturaleza similar en cuanto a los
61
servicios y tipos de huéspedes y podrían ofrecer una competencia directa para el

proyecto que se propone, pero se debe considerar que los servicios ofrecidos no
serán los mismos, lo que se busca es completar y mejorar la oferta existente para
mayor comodidad de los posibles huéspedes futuros.
ASPECTO FÍSICO
El edificio a remodelar se encuentra en la localidad de San Carlos Centro,

departamento Las Colonias, a 45 km de la capital de la provincia, Santa Fe. El
mismo ocupa una de las esquinas más importantes de la ciudad debido a su
emplazamiento céntrico y estratégico entre las calles Belgrano y Lheritier, a

escasos metros de los bancos, mutuales, bares y de algunas de las empresas
más importantes de la zona; dicha ubicación es fundamental para convertirse en
un punto de encuentro de turistas, empresarios, viajantes y otros.
62
http://www.sancarloscentro.gov.ar/ (fecha de contacto 20-05-13)
Su construcción data aproximadamente del año 1880 siendo una de las

edificaciones existentes más antiguas, en un principio utilizada como colegio
religioso hasta el año 1889, pasando a ser una casa de familia, por último, tras ser
utilizado para diferentes fines se instala un bar y salón de juegos que finalmente
cierra sus puertas entre los años 1999 y 2000, permaneciendo de esa manera
hasta la actualidad. Debido a su arquitectura, construcción, ubicación y disposición
de espacios se considera apto para la realización del proyecto que se propone.
PLANOS DEL EDIFICIO EN SU ESTADO ORIGINAL
Gentileza de la Mutual “Central San Carlos”

Fecha de contacto (05-04-13)
63
Fotografías tomadas por la autora (14-06-13)
DETERMINACIÓN DE MERCADO
OBJETIVO
El proyecto está destinado a todas

aquellas personas que frecuentan la
ciudad por motivos de negocios ya que
el mismo está emplazado en una zona
estratégica en el centro de la localidad,
entre las calles Belgrano y Lheritier, frente a la plaza principal, en las cercanías de
localidades que también poseen una importante cantidad de industrias. Si bien el
mercado principal se avoca a viajeros de negocios no se descarta la posibilidad de
que el establecimiento sea frecuentado por familiares de los mismos habitantes o
personas que acuden a eventos sociales, culturales o deportivos entre otros.
ESTRATEGIAS DE COMUNICACIÓN Y COMERCALIZACIÓN
Para la difusión y promoción del hotel boutique se utilizaron medios masivos

de comunicación como TV (en noticieros locales) radio (en frecuencias que tengan
alcance dentro de la provincia y a nivel nacional) cartelería en la intersección de la
ruta nacional N° 19 y la Ruta Provincial N° 6 y en el acceso a la localidad con la
respectiva explicación de cómo llegar al hotel, folletería que fue distribuida en los
comercios de la ciudad y zonas aledañas como restaurantes, mutuales, agencias
de viajes y estaciones de servicio; mediante una página de internet oficial, a través
de la página oficial de la municipalidad y Facebook, diarios locales (Diario el litoral,
la Voz de la Región y diario Uno) y guías telefónicas.
ASPECTOS FUNCIONALES
Para el cumplimiento de las actividades a desarrollar en el establecimiento

se destinaron quince empleados entre fijos y eventuales generando de esta
64
manera oportunidades de empleo para la localidad de San Carlos y alrededores.

El hotel contará con:
 Un gerente general: Administrado por su propio dueño
 Tres recepcionistas y un empleado eventual que cubrirá los

descansos ( el propio dueño)
 Dos mucamas fijas y una eventual que cubrirá sus francos.
 Dos chef y uno eventual que cubrirá el descanso de los dos.
 Un ayudante de cocina y uno eventual que cubrirá los descansos.
 Tres mozos y un eventual que cubrirá descansos y eventos

especiales.
Los empleados trabajarán jornada completa (ocho horas) y gozarán de seis

descansos al mes los cuales serán rotativos y dispuestos por el gerente teniendo
en cuenta la demanda, los turnos se distribuirán de la siguiente manera:
Recepcionistas
Recepcionista (A): Cumplirá el horario de 7:00 a 15:00 horas
Recepcionista (B): Cumplirá el horario de 15:00 a 23:00 horas.
Recepcionista (C): Cumplirá el horario de 23:00 a 7:00 horas.
Mucamas
Mucama (D): Cumplirá el horario de 6:00 a 14:00 horas.
Mucama (E): Cumplirá el horario de 10:00 a 18:00 horas.
Mucama eventual: Trabajará 12 días al mes dependiendo de los descansos

de las empleadas fijas.
Chef
65
Chef (F): Cumplirá el horario de 8:00 a 16:00 horas
Chef (G): Cumplirá el horario de 16:00 a 00:00 horas
Chef eventual: Cubrirá 12 días al mes y horas extras en caso de que sea
necesaria su contratación por algún evento especial.
Ayudante de cocina
Ayudante (H): Cumplirá jornada completa dividida en dos turnos de 11:00 a

15:00 horas y de 20:00 a 00:00 horas.
Ayudante eventual: Cubrirá 6 días al mes y horas extras en caso de que

sea necesaria su contratación por algún evento especial.
Mozos
Mozo (I): Cumplirá el horario de 6:00 a 14:00 horas
Mozo (J): cumplirá el horario de 14:00 a 22:00 horas
Mozo (K): Cumplirá el horario de 16:00 a 00:00
Mozo eventual: Trabajará 18 días al mes y horas extras en caso de que sea
necesaria su contratación por algún evento especial.
Las respectivas remuneraciones se harán según lo dispuesto en el

convenio colectivo de trabajo de hoteleros y gastronómicos (UTHGRA) y
(FEHGRA)
Organigrama
Gerente general
Área housekeeping
66
Área recepción Área cocina
Detalles de los servicios
La política que se adoptará en cuanto al horario de ingreso y egreso de los

pasajeros será:
Check in: 12:00 horas
Check out: 10:00 horas
Si dicha política no se respeta, el huésped deberá abonar el 50% de la tarifa

de la habitación adicional por demora en la entrega de la llave durante la franja
horaria establecida. Los pagos se aceptarán de contado efectivo y con tarjetas de
crédito o débito.
La tarifa por persona será de $650 la habitación doble con servicio de

desayuno, housekeeping y estacionamiento cubierto incluido.
Las habitaciones se encontrarán equipadas con un frigobar con servicio de

bebidas y alguna delicatesen típica de la ciudad (alimento exclusivo de
características especiales, exóticos, raros o de elevada calidad en su ejecución) a
modo de obsequio de bienvenida con el fin de ofrecer un detalle diferencial y
promocionar los productos que se ofrecen en la localidad, por ejemplo la
panadería artesanal, golosinas o el café entre otros.
Como se mencionó anteriormente el hotel contará con un restaurante en el

que se ofrecerá como opción un menú ejecutivo que constará de entrada, plato
principal, postre y a modo de elección agua saborizada o agua mineral; el precio
del mismo será de $160 y se ofrecerá tanto a huéspedes como al público en
general.
La sala de reuniones estará diseñada para ser utilizada como tal, equipada
con lo último en tecnología, o, en caso de ser requerido, como salón de eventos.
67
Se alquilará a $350 por hora en caso de ser utilizada como sala para
reuniones y a $400 la hora si es utilizado como salón para fiestas o algún otro
evento que requiera la utilización total del espacio. El salón podrá ser utilizado
tanto por huéspedes del hotel como por empresas privadas o público en general
en el horario de 8:00 a 20:30 horas.
DISTRIBUCIÓN GENERAL DEL HOTEL
El hotel contará con cuatro habitaciones dobles, (dos matrimoniales y dos

dobles simples), todas ellas con un diseño diferente y baño privado; dos estarán
ubicadas en planta baja y las otras en el primer piso junto a la sala de
reuniones/salón para eventos. En la planta baja se encontrará además la cocina
comedor con capacidad para quince personas, cochera cubierta para cuatro autos,
patio de luz, galería y el lobby. Los pasillos de las habitaciones se encontrarán
orientados hacia el patio de luz con el objetivo de maximizar la iluminación natural
y ventilación disminuyendo de esta forma el consumo de energía.
Distribución general
1- Área de acceso: Recepción, lobby, entrada superficie aproximada de

80,5 m2.
2- Área habitaciones: Superficie aproximada de 17 y 20 m2 incluido el

espacio destinado al baño.
Las habitaciones han sido diseñadas para alojar entre una y dos personas
cada una. Contarán con cama Queen side, TV LED con cable, escritorio, caja de
seguridad, frigobar, calefacción y aire acondicionado, conexión Wi-Fi gratuita,
ropero, mesas de luz y baño privado totalmente equipado.
3- Área sala de reuniones: Superficie aproximada de 40,75 m2.
68
Contará con una mesa laqueada rectangular y 15 sillas tapizadas, la

habitación se encontrará equipada con todo lo necesario para llevar a cabo
desayunos de trabajo, simposios, brainstorming, entrenamiento y capacitación,
juntas, videoconferencias, entre otros. Contará con pizarra, rota folio y trípode,
micrófono, armario, aire acondicionado y calefacción, proyector y pantalla de 84
pulgadas, computadora, libretas de notas, entre otros.
4- Salón para eventos: Superficie aproximada de 107,45 m2 con

capacidad para 90 personas aproximadamente.
Se podrá acondicionar al evento que se quiera realizar (exposiciones de

arte, cumpleaños, bodas, etc.). Contará con baños y una amplia y moderna cocina
(independiente de la del hotel), equipos de refrigeración y calefacción acordes a
las dimensiones del salón, espacio para depósito y guardarropas y un balcón.
5- Área recepción y lobby: Superficie de 47,55 m2 aproximadamente.
Contará con baños de uso público, uno de ellos adaptado para personas
con discapacidad. Se podrá observar el mostrador decorado con flores naturales,
computadora, sillones antiguos restaurados al igual que una mesa con revistas,
biblioteca con libros para uso de clientes, TV, equipo de música, vitrina con
artículos de cristal expuestos por la Cristalería San Carlos los cuales podrán ser
adquiridos por los huéspedes para realizar algún presente o llevar como recuerdo
de la ciudad; además el área de entrada, como el resto del hotel, se encontrará
decorada y ambientada con obras de arte y artículos autóctonos de la localidad
con el fin de promover a los artistas de la localidad; dichas obras se cambiarán
periódicamente y también se encontrarán a la venta.
6- Área desayunador/ restaurante: Superficie aproximada de 70 m2.
Estratégicamente diseñada como desayunador y restaurante. Tendrá una

capacidad para 15 comensales y se encontrará equipada con mesas laqueadas,
sillas, cafetera exprés, aire acondicionado y calefacción, copas y vasos de cristal,
69
utensilios de alpaca antiguos, luz de emergencia, matafuegos. Además se

encontrará orientada a un pequeño patio de luz con vegetación e iluminación
natural.
7- Área cocina: Superficie aproximada de 20 m2.
Amplia y moderna cocina para que sea posible la buena práctica de

manufacturas, el depósito se encontrará en las proximidades de la cocina de
forma ordenada e higiénica sectorizado para el depósito de uniformes, productos
de limpieza y envasados. Se contará con una cocina industrial, extintores de aire,
buena ventilación, heladera de doble puerta, vajilla y utensilios completos y
modernos sartenes, ollas, recipientes de plástico, bandejas, entre otros.
8- Área jardín: Superficie aproximada de 17.80 m2.
Se contará con un pequeño patio de luz en el sector del frente del

establecimiento, parquizado y decorado con plantas y flores. En la parte posterior
del hotel se encontrará una pequeña galería cubierta donde el huésped podrá
relajarse y disfrutar de un libro o un desayuno al aire libre.
70
PLANTA BAJA
Planos realizados por María Luján Durán, Arquitecta. (25-07-14)
PRIMER PISO
71
MEDIDAS
ASPECTOS
AMBIENTALES
Ley Nacional Nº 25675: ley general del ambiente: establece los

presupuestos mínimos para el logro de una gestión sustentable y adecuada del
ambiente, la preservación y protección de la diversidad biológica y la
implementación del desarrollo sustentable. Asegura la preservación, conservación,
recuperación y mejoramiento de la calidad de los recursos ambientales, tanto
naturales como culturales. Promueve el mejoramiento de la calidad de vida de las
generaciones presentes y futuras, en forma prioritaria, fomenta la participación
social en los procesos de toma de decisión y promueve el uso racional y
sustentable de los recursos naturales entre otros aspectos.
Ley provincial nº 11717 “su objeto es establecer dentro de la política de

desarrollo integral de la Provincia, los principios para preservar, conservar, mejorar
y recuperar el medio ambiente, los recursos naturales y la calidad de vida de la
población, asegurar el derecho a gozar de un ambiente saludable, ecológicamente
equilibrado y adecuado para el desarrollo de la vida y la dignidad del ser humano,
72
garantizar la sustentabilidad ecológica, económica y social del desarrollo humano.

Además, la formulación de políticas para el desarrollo sustentable, y de leyes y
reglamentaciones específicas acordes a la realidad provincial y regional.” 24
"El desarrollo sustentable es un proceso de cambio en el cual la explotación

de los recursos, la dirección de las inversiones, la orientación del desarrollo
tecnológico y la evolución institucional se halla en plena armonía y promueven el
25
potencial actual y futuro para atender las aspiraciones y necesidades humanas."
Se intentó generar un hotel boutique que proteja y conserve la belleza del

contexto natural. El cual aprovechó los recursos naturales sin contaminar el medio
ambiente.
Se pretendió establecer un diseño y estrategias que permitan minimizar los

costos en calefacción, ventilación y electricidad dentro del edificio a través de una
eficiente, orientación solar y un aprovechamiento de la energía de los espacios
que emiten calor por ejemplo.
El diseño del hotel contó con un patio de luz con el fin de que fuera posible
aprovechar al máximo la luz natural.
La AHT (asociación de Hoteles de Turismo de la República Argentina) está

desarrollando desde 1999 una planificación estratégica en relación a la hotelería
sustentable en la Argentina. Para tal fin se diagramó un programa donde en una
primera etapa se realizó la sensibilización y la autoevaluación de las
organizaciones hoteleras, a fines de poder determinar en qué estado de avance o
situación se encuentran los hoteles con el objeto de iniciar el camino hacia una
mejora continua. Para esta primera etapa, la AHT desarrolló un manual de buenas
prácticas que posibilita a los hoteles que se autoevaluaron tener una herramienta
de gestión que los guía en esta línea de acción.
24
Cfr: Ley provincial nº 11717. Legislatura de la Pcia. Con fuerza de ley: MEDIO AMBIENTE Y DESARROLLO
SUSTENTABLE. http://www.ambiente.gov.ar (fecha de contacto: 11-06-2014)
25
Comisión Bundtland, 1987
73
En una segunda etapa, la AHT desarrolló este nuevo protocolo de eco

etiqueta que tiene por objeto definir los lineamientos para una adecuada gestión
sustentable, social y ambientalmente responsable, aplicable a los hoteles y
alojamientos turísticos.
Este documento constituye una herramienta de mejora de la gestión que

permite orientar a las organizaciones del rubro hacia una hotelería y un turismo
más sustentables, aportando criterios para la eficiencia en el uso de los recursos,
minimizar los impactos negativos y maximizar los impactos positivos sobre su
entorno social, cultural y ambiental.26
Teniendo en cuenta lo mencionado, el proyecto que se propuso llevará a

cabo diversas acciones para respetar lo indicado en las diferentes leyes. Algunas
de estas acciones serán:
 Se buscará el ahorro de energía mediante el uso de focos y

electrodomésticos de bajo consumo en todas las habitaciones.
 El diseño arquitectónico del proyecto buscará minimizar el gasto en

calefacción y aire acondicionado como así también en iluminación ya que no
existen elementos que obstruyan el ingreso de luz solar o ventilación natural en el
interior del edificio.
 El consumo de agua será controlado mediante grifos reductores de

agua y el sistema de riego a utilizar será el adecuado dependiendo de la época del
año y de los requerimientos de hidratación de espacios verdes.
 Se informará a los huéspedes acerca de las políticas sustentables

del hotel, ya sea para el recambio de blancos y toallones como así también otras
políticas que contribuyan a minimizar los impactos ambientales.
 Los productos de limpieza a utilizar serán biodegradables.

26
Resumen de: Gestión Sustentable en Hoteles Requisitos, especificaciones y criterios de sustentabilidad.
Pag 7. http://www.ahtra.com.ar. (Fecha de contacto: 16-06-2014)
74
 Se utilizara la política de separación de residuos secos y húmedos,

usando estos últimos para el abono de los espacios verdes del hotel.
 Todo el personal será capacitado en cuanto a las políticas

sustentables que decida adoptar el hotel.
ASPECTOS SOCIALES
Con este proyecto se intentó, además de mejorar la calidad de la oferta,

favorecer y aumentar la calidad de vida de la comunidad en la que se instalará
directamente, mediante la posibilidad de inserción laboral y el crecimiento personal
de empleados, proveedores y clientes, por ejemplo, e indirectamente mediante el
aumento de ventas de insumos relacionados. Producirá además, que los
habitantes y turistas apuesten en la ciudad de San Carlos Centro como un futuro
centro potencial de alojamiento, generando expectativas futuras favorables en
cuanto a la construcción de emprendimientos gastronómicos y turísticos
ASPECTOS LEGALES
Para la realización del proyecto se tuvieron en cuenta los aspectos jurídicos

vigentes:
1) Ley Nacional de Hotelería N° 18828/70 la cual rige para la inspección

como establecimiento hotelero y regula lo relativo a establecimientos comerciales
que ofrezcan normalmente hospedaje y alojamiento determinando las obligaciones
de los mismos, las calificaciones apropiadas, entre otras disposiciones.
2) Ley Nacional de Contrato de Trabajo N° 20744 ofrece un examen

detallado de la relación laboral, sus partes, (empleador, trabajador) derechos y
obligaciones fundamentales, entre ellos se consagra la remuneración del
trabajador.
3) Ley Nacional de Riesgo de Trabajo N° 24557 dispone la regulación

de accidentes y enfermedades laborales que pueda sufrir el trabajador. Determina
75
la cobertura de siniestros acaecidos en el ámbito laborar lo en el transcurso de ida

o vuelta a su domicilio, salvo algunas excepciones. Se establece un régimen de
cobertura de los mismos mediante la contratación de una aseguradora de riesgo
de trabajo (ART).
4) Ley de Higiene y Seguridad en el Trabajo N° 19587 establece

medidas sanitarias precautorias de tutela o de cualquier otra índole que tengan por
objeto.
Leyes y decretos a nivel provincial:
Reglamentación de la actividad hotelera de la provincia de Santa Fe de

acuerdo al decreto 1216.
La ley N° 6838 es la encargada de promover la actividad hotelera/

gastronómica de la provincia.
ASPECTOS ECONÓMICOS Y FINANCIEROS
Con la realización del proyecto se promoverá el desarrollo de nuevos

puestos de trabajo, afectando positivamente al progreso de la localidad y zonas
aledañas, posibilitando un mejoramiento en la calidad de vida de las personas.
EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO
76
El terreno está valuado en USS 170.000, es decir $1.377.000 pesos

aproximadamente, teniendo en cuanta el precio actual del dólar.
El cuadro anterior representa los costos de materiales y otros estimados

para la remodelación y construcción del proyecto, los mismos fueron calculados
por metros cuadrados.
El hotel se encontrará abierto durante todo el año, tendrá una tarifa de $650
por noche en la que estará incluido el servicio de desayuno y cocheras, su
capacidad será para ocho personas. El restaurante se encontrará abierto, al igual
que el hotel, durante todo el año y no solo para los huéspedes, sino también para
la comunidad que desee disfrutar de una comida gourmet, se estima que los
clientes consumirán al menos una comida en el establecimiento, siendo el precio
del menú ejecutivo de $160 por persona.
77
Además se podrán percibir otros ingresos, como por ejemplo el alquiler de

la sala de reuniones con capacidad para 15 personas con un costo de $350 o
alquiler del salón para eventos con un costo de $400.
El edificio existente ha sufrido pocas alteraciones, pero se debe destacar

que es una edificación de gran antigüedad por lo que fueron necesarias la
realización de reformas y adaptaciones.
El costo correspondiente al terreno y al edificio no se ha incluido ya que

pertenece al comitente y será aportado por el para la realización del proyecto.
A continuación se representó en forma detallada la inversión necesaria en

equipamiento para los diferentes sectores del hotel.
INVERSIÓN EQUIPAMENTO HABITACIONES
Elementos Cantidad Precio unitario Precio Total

Almohada inteligence foam 10 $ 220,00 $ 2.200,00
Juego de sabanas 1 plaza y media 8 $ 195,00 $ 1.560,00
Juego de sabanas 2 plazas y media 4 $ 338,00 $ 1.352,00
Acolchados 2 plazas y media 4 $ 580,00 $ 2.320,00
Acolchados 1 plaza y media 6 $ 280,00 $ 1.680,00
Veladores antiguos retro 2 $ 170,00 $ 340,00
Veladores vintage 2 $ 105,00 $ 210,00
veladores de vidrio 2 $ 165,00 $ 330,00
Veladores antiguos de porcelana y bronce 2 $ 150,00 $ 300,00
Mesas de luz americana retro 2 $ 300,00 $ 600,00
Mesas de luz estilo Francés 2 $ 320,00 $ 640,00
Mesas de luz estilo retro vintage 2 $ 370,00 $ 740,00
Mesas de luz antiguas de diseño 2 $ 360,00 $ 720,00
78
Sommier Y Colchón Cannon 1 Plaza Y Media 4 $ 3.000,00 $ 12.000,00

Sommier y Colchón Inducol April 160 x 200 cm 2 $ 10.250,00 $ 20.500,00
TV LCD 39 pulgadas 4 $ 5.600,00 $ 22.400,00
Cortinas blackout lavables satinado 4 $ 250,00 $ 1.000,00
Alfombras 8 $ 200,00 $ 1.600,00
Juego de toallas y toallones 16 $ 186,25 $ 2.980,00
Batas 10 $ 170,00 $ 1.700,00
Frazadas térmicas 1 plaza y media 6 $ 160,00 $ 960,00
Frazadas térmicas 2 plazas y media 4 $ 215,00 $ 860,00
Luces de emergencia LED 4 $ 180,00 $ 720,00
TOTAL $ 23.764,25 $ 77.712,00
INVERSIÓN EN EQUIPAMIENTO DE COCINA
Elementos Cantidad Precio unitario Precio total

Juego de cubiertos ingleses en alpaca 30 piezas 1 $ 300,00 $ 300,00
Platos playos cuadrados 25 $ 46,00 $ 1.150,00
Platos hondos cuadrados 25 $ 46,00 $ 1.150,00
Platos postre 25 $ 35,00 $ 875,00
Taza de te 20 $ 20,00 $ 400,00
Tazas de café 20 $ 20,00 $ 400,00
Vasos trago largo 20 $ 16,70 $ 334,00
Combo de copas de cristal de vino, agua y 17 $ 180,00 $ 3.060,00
Vasos wisky pac x 6 2 $ 400,00 $ 800,00
Hieleras 5 $ 50,00 $ 250,00
Cocina 6 hornallas 1 $ 5.500,00 $ 5.500,00
Microondas digital 25 lts 1 $ 1.300,00 $ 1.300,00
Heladera 1 $ 6.450,00 $ 6.450,00
Cafetera industrial exprés 1 $ 3.300,00 $ 3.300,00
Juego de ollas 5 $ 1.700,00 $ 1.700,00
Luz de emergencia 1 $ 180,00 $ 180,00
Matafuegos 1 $ 450,00 $ 450,00
TOTAL $ 19.993,70 $ 27.599,00
INVERSIÓN EN ÁREA COMEDOR
Elemento Cantidad Precio unitario Precio total

Mesas laqueadas 5 $ 475,00 $ 2.375,00
Sillas 15 $ 250,00 $ 3.750,00
Individuales eco- cuero 20 $ 65,00 $ 1.300,00
Aire Acondicionado 5000 frigorías 1 $ 7.500,00 $ 7.500,00
79
Calefactor 1 $ 3.090,00 $ 3.090,00

Matafuego 2 $ 450,00 $ 900,00
Lámpara de pie 1 $ 300,00 $ 300,00
Araña moderna 0 1 $ 1.200,00 $ 1.200,00
TOTAL $ 13.510,00 $ 20.775,00
INVERSIÓN EN SALA DE ESTAR
Elemento Cantidad Precio unitario Precio unitario

Lámpara de pie 1 $ 450,00 $ 450,00
Aire acondicionado 1 $ 7.500,00 $ 7.500,00
Matafuego 1 $ 450,00 $ 450,00
Juego de sillón art decó usado 3 cuerpos 1 $ 5.000,00 $ 5.000,00
Juego sillón un cuerpo usado 2 $ 1.700,00 $ 3.400,00
Lámpara de pie 1 $ 570,00 $ 570,00
Mostrador de recepción 1 $ 3.100,00 $ 3.100,00
Luces dicroicas 6 $ 82,00 $ 492,00
TV LCD 42 pulgadas 1 $ 7.800,00 $ 7.800,00
Sistema de audio 1 $ 2.300,00 $ 2.300,00
Paragüero 1 $ 250,00 $ 250,00
Vitrina de exhibición 1 $ 2.550,00 $ 2.550,00
TOTAL $ 31.932,00 $ 34.042,00
INVERSIÓN EN SALA DE REUNIONES

Mesa de reuniones 1 $ 5000 $ 5.000,00
Sillas 15 $ 300,00 $ 4.500,00
Micrófono 1 $ 110,00 $ 110,00
Aire Acondicionado 5000 frigorías 1 $ 7.500,00 $ 7.500,00
Calefactor 1 $ 3.090,00 $ 3.090,00
Matafuego 2 $ 450,00 $ 900,00
Armario 1 $ 2.000,00 $ 2.000,00
Pizarra, rota folio y trípode 1 $ 890,00 $ 890,00
Sistema de altavoces 1 $ 4.000,00 $ 4.000,00
Proyector y Pantalla 84 pulgadas 1 $ 9.200,00 $ 9.200,00
TOTAL $ 27.720,00 $ 37.550,00
80
INVERSIÓN EN JARDINERÍA

Mesas redondas 3 $ 250,00 $ 750,00
Sillas 6 $ 110,00 $ 660,00
Sillones reciclados 2 $ 400,00 $ 800,00
TOTAL $ 760,00 $ 2.210,00
EVALUACIÓN FINANCIERA
Proyecto: Hotel
Boutique
en la Ciudad de
San Carlos Centro
Cuadro Ingresos Fecha: 2.014
CONCEPTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Alojamiento 0 184.860 200.265 200.265 200.265 215.670 215.670 261.885 261.885 277.290 292.695
Telefonía DDI 0 1.225 1.225 1.313 1.400 1.400 1.488 1.488 1.488 1.488 1.575
Telefonia DDN 0 692 749 749 749 1.225 1.225 1.225 864 864 864
Sala de reuniones 0 37.800 37.800 40.950 40.950 44.100 44.100 53.550 53.550 56.700 59.850
Salón para eventos 0 36.960 36.960 40.040 40.040 43.120 43.120 52.360 52.360 55.440 58.520
Restaurante 0 259.616 259.616 278.160 278.160 278.160 296.704 315.248 333.792 352.336 352.336
Recupero de la
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
inversión
TOTALES: 0 521.153 536.615 561.477 561.564 583.675 602.307 685.756 703.939 744.118 765.840
81
Observación: El período de construcción del proyecto se estima dentro de sus 10
años de vida útil
Valor del préstamo $ 450.000,00

TNA 16%
Periodicidad de la tasa 6
Tasa periódica 2,66%
Cantidad de cuotas 20
82
83
Proyecto: Hotel Boutique

en la Ciudad de San Carlos Centro
Planilla de Amortizaciones Banco Nación Fecha: 2014
Capital al
Intereses
N° de cuota inicio de Cuota Amortización
del período
período
1 450.000 29.304 17.334 11.970,0
2 432.666 29.304 17.795 11.508,9
3 414.870 29.304 18.269 11.035,6
4 396.602 29.304 18.755 10.549,6
5 377.847 29.304 19.254 10.050,7
6 358.593 29.304 19.766 9.538,6
7 338.828 29.304 20.291 9.012,8
8 318.536 29.304 20.831 8.473,1
9 297.705 29.304 21.385 7.919,0
10 276.320 29.304 21.954 7.350,1
11 254.365 29.304 22.538 6.766,1
12 231.827 29.304 23.138 6.166,6
13 208.690 29.304 23.753 5.551,1
14 184.936 29.304 24.385 4.919,3
15 160.552 29.304 25.034 4.270,7
16 135.518 29.304 25.700 3.604,8
17 109.818 29.304 26.383 2.921,2
18 83.435 29.304 27.085 2.219,4
19 56.350 29.304 27.805 1.498,9
20 28.545 29.304 28.545 759,3
Total 0 586.085,7 450.000,0 136.085,7
 Devolución del préstamo en 10 años

 Intereses del 16 % anual
84
 Préstamo proveedores $ 26.639,00

 Plazo 1 año
 Tipo de tasa: Fija
 TNA: 20 %
SITUACIÓN GENERAL
 Observación: Los datos anteriores no han sido calculados ya que su

determinación no es necesaria por presentarse saldos negativos en el
cuadro de fuentes y usos de fondos, lo mismo se explicará detalladamente
a continuación
85
86
ANALISIS DE RENTABILIDAD
Cuando se analiza la rentabilidad de un proyecto es posible arribar a dos

conclusiones, puede que a lo largo de los estudios se determine que un proyecto
sea rentable o, como en el presente caso, no lo sea.
Para determinar esta rentabilidad es necesario el cálculo de determinados

factores como son el VAN (valor actual neto), TIR (tasa interna de retorno) PRI
(indica el período de recupero de la inversión), y el MS (margen de seguridad), los
mismos no han sido calculados en este caso debido a que el mismo presenta
saldos negativos desde el cálculo de las fuentes y usos de fondos, indicando
inevitablemente que el resultado del VAN será negativo, es decir, los ingresos
esperados no alcanzarán a cubrir los egresos, lo que generará ineludiblemente
pérdidas para quien desee ejecutar el proyecto, además de esto, el período de
recupero de la inversión, es decir el tiempo necesario para que la corriente de
flujos de fondos netos del proyecto iguale a la salida representada por su inversión
inicial, no se da dentro de los años de operación del proyecto, indicando que el
ejecutor del mismo no recuperará su inversión en el tiempo esperado. Es por ello
que este tipo de proyecto, con estas características, debe ser rechazado por el
inversionista.
Análisis de riesgo
Todos los proyectos están expuestos a determinados riesgos e

incertidumbres que afectan directamente su viabilidad. Se realiza un análisis de
sensibilidad para determinar variables críticas que, en caso de alterarse, podrían
afectar al proyecto, por ejemplo, si se generarse un aumento de costos o
disminución de ingresos. Sobre los resultados obtenidos se realizan nuevamente
los cálculos necesarios y se logra determinar la sensibilidad del proyecto ante
estas modificaciones.
87
En el caso propuesto no fue necesario realizar un análisis de sensibilidad ya

que, como se puede observar, los costos superan notoriamente los ingresos por lo
que cualquier modificación negativa en cualquiera de estos aspectos afectaría
claramente al proyecto.
Conclusión
Considerando lo anteriormente analizado se arribó a la conclusión de que

un proyecto de estas condiciones en su situación original o durante una situación
de riesgo no soportaría situaciones desfavorables provocando pérdidas.
Evaluando los datos brindados a lo largo de la evaluación del proyecto

“Hotel Boutique de diseño en la localidad de San Carlos Centro” se determinó
que la rentabilidad del mismo no es buena por lo que el mismo debe ser
RECHAZADO.
ANÁLISIS FODA
Análisis interno:
Fortalezas
 Tiene una ventaja competitiva, con respecto a ubicación ya que se

encuentra emplazado en la zona comercial- industrial- bancaria, facilitando el
desplazamiento de los clientes.
 Emplazado en una ciudad con pocos habitantes y con una seguridad

controlada, por lo que se convierte en un lugar tranquilo para que el huésped
descanse y esté relajado en un ambiente diferente al de las grandes ciudades.
 No copia fortalezas distintivas de otra empresa.
 Equipamiento moderno, últimos avances en tecnología para facilitar

el desarrollo de reuniones y eventos relacionados.
88
 Flexibilidad para adaptarse al entorno y las exigencias cambiantes.
 Cuenta con una estructura edilicia completamente reformada y en

buenas condiciones, manteniendo la arquitectura original y minimizando el
consumo de energía.
 Producto diferenciado ya que no se encuentra ningún hotel boutique

en la zona que ofrezca servicios semejantes.
 Ofrece un servicio personalizado con empleados capacitados.
Debilidades
 Existencia de personal con poca experiencia.
 El precio del servicio es mayor al de los competidores debido a que

la calidad es diferente.
 Significativa inversión para la realización del establecimiento.
 Poca experiencia y conocimiento del mercado.
 Demanda de un importante número de empleados.
Análisis externo:
Amenazas
 Dificultad de acceso al crédito dado el alto volumen de inversión en

este negocio.
 Estacionalidad de la demanda
 Inestabilidad de la economía, incremento del valor de la canasta

básica familiar
 Aparición de nuevos competidores con precios más atractivos.
89
Oportunidades
 Estandarización de los parámetros de calidad que facilitan la

comercialización.
 Mejor acceso a la información y mayor conocimiento del cliente
 Tener clientes fijos y satisfechos.
 El apoyo de los superiores para con los empleados es de manera

continua
 Mejora de la economía local.
 Al encontrarse público extranjero el cambio de la moneda a la

nacional es favorable.
 Problemas de calidad en la oferta actual de alojamiento en la ciudad.
ANALISIS DEL IMPACTO SOCIO-AMBIENTAL DEL PROYECTO
Con la puesta en marcha de este proyecto se crearán nuevos puestos de

trabajo en forma directa e indirecta. En la etapa de instalación, se necesitará mano
de obra para la reforma del inmueble, y un arquitecto que lleve adelante este
proceso. Durante el momento de la operación, además de los empleados propios
del hotel, se contará con profesionales que brinden sus servicios como por
ejemplo, un chofer, traductor o guía en caso de ser necesario.
Si bien apunta principalmente al mercado nacional no se debe dejar de lado

que, por la naturaleza de las industrias de la ciudad se recibirá un número
importante de clientes extranjeros, haciendo que las divisas generadas por el
turismo aumenten de forma favorable para toda la comunidad.
Se restaurará y se mantendrá la estética original de uno de los edificios más

antiguos de la ciudad por esto, en materia de urbanismo se puede decir que la
puesta en marcha de este tipo de alojamiento embellecerá el barrio y la localidad.
90
El efecto multiplicador del turismo, hace que se vea beneficiado, no solo el

ejecutor del proyecto, sino también proveedores, negocios aledaños, agencias de
viaje y comercios en general.
Debe destacarse también el aporte a la cultura que se genera por el

habitual desarrollo de las actividades propias de un hotel como son, el
intercambio de huéspedes y experiencias diversas que enriquecen el desarrollo,
superación, entendimiento y evolución humana.
Impacto ambiental:
Se considera propicio, buscar todos los medios disponibles para la

utilización de políticas de protección para el tratado de desechos y manipulación
de productos que no afecten el medio ambiente.
Como aspectos negativos en cuanto a la instalación y operación podemos

mencionar los siguientes: contaminación del aire y del agua; mayor ruido y
vibración; alteración del tráfico; alteración de los valores y sistemas socioculturales
y contaminación del agua subterránea.
Como estrategias de compensación para estos aspectos negativos se

puede proponer:
 Una limpieza de desagües y bachas.
 Riego para evitar levantar polvillo.
 Control de la contaminación del aire y agua.
 Que los depósitos de basura y desechos se encuentren con tapa.
 Utilización de equipos menos potentes.
 Limitar el ruido y la vibración mediante la instalación de aislantes

acústicos.
91
 Mejorar las carreteras e intersecciones.
 Desarrollar un plan para educar a los trabajadores acerca de los

valores y modelos sensibles.
 Desarrollar un método de eliminación acorde a las necesidades del

proyecto.
 Realizar una limpieza de desagües pluviales.
En cuanto a los aspectos positivos podemos mencionar la estructura urbana

y medio socioeconómico.
Como estrategias de compensación se mantendrá el estilo arquitectónico

original y se realizará un mantenimiento continuo del edificio.
PRUEBA DEL MODELO
Para la realización de la propuesta tentativa se decidió utilizar la

metodología de Prueba por Opinión. Para conocer si la propuesta presentada era
eficaz se procedió a la ejecución de una prueba del modelo, la cual contempló
todos los aspectos necesarios para que fuera llevado a cabo; se realizó a
personas que estaban relacionadas con el tema en estudio, ya sea un arquitecto,
contador, administrador hotelero, abogado, para que pudieran brindar sus
opiniones y recomendaciones acerca del trabajo que se planeaba efectuar
ofreciendo alternativas para mejorarlo.
La prueba fue realizada en el mes de agosto de 2014 a cuatro personas

seleccionadas como evaluadores capacitados para llevarla a cabo, la misma se
presentó y explicó ante ellos, en conjunto a la propuesta tentativa y a los planos
originales y modificados del edificio. Se adjuntó además una planilla para que los
profesionales pudieran dejar asentadas sus opiniones respecto al proyecto, dichas
planillas se encuentran ubicadas en el Apéndice del presente trabajo.
92
PRUEBA POR OPINIÓN
Consistió en la elaboración de una ficha de evaluación en la que fueron

contemplados los aspectos más relevantes de la propuesta definitiva. Los
profesionales recibieron una copia de esta ficha para que les fuera posible dejar
asentadas sus opiniones y recomendaciones acerca del proyecto, a continuación
se procedió a la elaboración de un cuadro con el fin de que se puedan comparar
las diferentes respuestas de los profesionales encuestados. Los profesionales
encuestados fueron:
 Scotta Juan Carlos: Gerente financiero de la “Mutual Central San

Carlos” y comitente del proyecto.
 Roxana G. Berutti: Contadora Pública Nacional.
 Merlopick Natalia Belén: Abogada
 Scatena Emilia: Técnica Sup. En Administración Hotelera.
 Durán María Luján: Arquitecta
Gerente
Contadora Merlopick Scatena Emilia Durán María
financiero y
ENCUESTADOS Pública Roxana Natalia Tec. Sup. Adm. Luján
comitente Juan
Berut Abogada Hotelera Arquitecta
Carlos Scotta
OFERTA HOTELERA
Excelente Muy Buena Muy Buena Muy Buena Excelente
REMODELACIÓN
Muy Buena Muy Buena Excelente Excelente Excelente
FACTIBILIDAD
ECONÓMICA Y Regular Regular Buena Buena Regular
FINANCIERA
IMPACTO SOCIAL Y
Excelente Excelente Excelente Excelente Muy Bueno
AMBIENTAL
UBICACIÓN Excelente Excelente Excelente Excelente Excelente
CALIDAD DEL SERVICIO Muy Bueno Excelente Excelente Muy Buena Muy Buena
INSTALACIONES
93
Para medir la clasificación de las respuestas se utilizó la escala bipolar, ya

que permite una clara definición e interpretación de las mismas. Los parámetros
utilizados fueron: Excelente- Muy Bueno- Bueno- Regular.
RESULTADOS DE LA PRUEBA POR OPINIÓN
*Scotta Juan Carlos: “La propuesta es atractiva, conserva la estructura

original del edificio, los servicios ofrecidos son muy buenos, es una idea novedosa
para la localidad, con beneficios sociales ya que genera nuevos puestos de
trabajo, cabe destacar que con este proyecto se estaría cubriendo una demanda
de público existente. Pero desde el punto de vista financiero es un proyecto que
no resulta rentable para los inversionistas, por lo que se debería analizar la
posibilidad de reducir los costos, pactar otras posibilidades de financiamiento del
préstamo, realizar la construcción por etapas o proponer la realización de un
proyecto de menor envergadura que permita la recuperación de la inversión en un
menor período de tiempo. Asimismo sería interesante analizar la posibilidad de
realizar actividades/eventos que permitan romper con la estacionalidad de la
demanda y así se genere un ingreso sustentable en los meses en que hay menor
ocupación”.
*Roxana G. Berutti: “La propuesta es muy interesante, tanto en su aspecto

de ubicación como socio - ambiental. Si bien el proyecto no es viable en su
aspecto económico - financiero, recomiendo reformular los costos concesionando
el restaurante y bajando sensiblemente el apartado sueldos y leyes sociales en los
costos.”
*Merlopick Natalia Belén: “Estratégicamente el proyecto presentado es

óptimo, desde mi punto de vista, si bien requiere de una significativa inversión
inicial, atraerá a un gran número de clientes, que por distintos motivos visitan no
solo la localidad sino también zonas aledañas cubriendo así los gastos y
alcanzando ganancias. Además considero importante el efecto multiplicador del
turismo, como posibilidad de desarrollo de la economía a nivel local y regional.
94
El régimen jurídico aplicable rige la ley nacional de hotelería n° 18828, que

regula los establecimientos turísticos y la calidad de los mismos en Argentina y a
nivel nacional se encuentra vigente la ley n° 25.675 “ley general del ambiente”, y a
nivel provincial tenemos la ley n° 111.717 y decreto n° 3350.
En cuanto al impacto ambiental del proyecto, considero que el diseño del

hotel cuenta con los medios necesarios para proteger, conservar, y aprovechar los
recursos naturales sin generar ningún daño ambiental.”
*Scatena Emilia: “A pesar de que el proyecto no sea rentable, me parece

muy bueno en cuanto a la oferta que brindan, a la ubicación, publicidad, calidad
del servicio y al impacto ambiental.
Como sugerencia, realizaría algunos cambios, disminuyendo costos de

construcción y equipamiento por otros más económicos, y brindaría solo el
servicio de alojamiento con desayuno (sin incluir almuerzo y cena) reduciendo de
esta forma los costos de insumos, equipamiento y personal, aunque ofrecería otra
alternativa para que el servicio siga siendo completo. Realizando una reducción
de costos será factible que el proyecto aumente su rentabilidad, pudiendo
mejorarse el servicio ofrecido a lo largo del tiempo, incorporando más detalles y
lujos costeados mediante los ingresos esperados.”
*Durán María Luján: "La propuesta resulta altamente interesante desde el

punto de vista arquitectónico ya que con la remodelación de este edificio se buscó
explotar al máximo el espacio sin dejar de lado el impacto ambiental que éste
podría ocasionar, respetando las características de la obra ya ubicada en el lote.
Como toda obra de características sustentables, el proyecto exige un capital inicial
más elevado del que habitualmente se utilizaría en un edificio no ecológico de la
misma escala. Esto se debe a que, si bien la inversión será mayor, los beneficios
serán reflejados en el ahorro de iluminación artificial y calefacción del complejo.
Se considera un aspecto importante la conservación de la arquitectura
95
preexistente debido a que ésta forma parte de la historia de la ciudad de San

Carlos Centro.”
AJUSTES DEL MODELO
Las modificaciones que se presentan a continuación representan diversas

alternativas para solucionar el problema de rentabilidad frente al cual el proyecto
se encontraría si fuera llevado a cabo. Se debe destacar que todos los
profesionales encuestados sostienen la importancia de ampliar la oferta hotelera
en la localidad y destacan la influencia positiva de que se conserve la estructura
arquitectónica ubicada en el lote sobre el cual se planifica construir el proyecto,
además de lo beneficioso que resultaría para la comunidad la instalación de un
proyecto con estas características.
Algunas de las ideas sugeridas fueron:
 Comenzar brindando solo el servicio de alojamiento con

desayuno incluido, y buscar una opción alternativa para seguir
ofreciendo un servicio completo pero que no demande tantos costos
desde un principio, disminuyendo, por un lado, los costos en sueldos,
ya que no se necesitarían tantos empleados y por otro lado, al
brindar solo este servicio y no el de almuerzo y cena, los gastos de
insumos y equipamiento de cocina también se verían notablemente
reducidos.
 Una sugerencia para que el servicio siga siendo
completo, puede ser la de realizar un convenio con dos o tres
restaurantes de la zona y que el cliente mediante Boucher pueda
salir a comer afuera. Así también se reducirían los costos tanto en
materia prima como en empleados requeridos, ya que se pagaría por
mes la cantidad de Boucher utilizados por los huéspedes en cada
restaurante, de acuerdo al precio fijado con cada uno de ellos, se
96
puede considerar además la posibilidad de que los restaurantes

realicen algún tipo de descuento a cambio de la publicidad gratuita
que el hotel le ofrecería.
 Disminuir los costos de construcción y los de
equipamiento en los distintos ambientes del hotel sería otra opción
que se podría tener en cuenta, si bien es un Hotel Boutique, lo que
implica que se brinde un servicio personalizado, y que tenga una
arquitectura y un diseño elegante y propio, se podría buscar una
opción para que sea posible ofrecer el mismo servicio pero aplicando
otros materiales y equipamientos más económicos.
 Disminuir la cantidad de detalles en los distintos
ambientes, intentando así que el proyecto sea rentable y que con el
paso del tiempo, cuando se logre el recupero de la inversión, se
puedan empezar a incluir más lujos y detalles que sumen a la
imagen y al servicio del hotel.
 Analizar una posibilidad de refinanciación del préstamo.
 Promover eventos que rompan con la estacionalidad de
la demanda y genere en consecuencia, un aumento en los ingresos.
 Considerar la posibilidad de añadir en un futuro un Spa,
Gimnasio o Piscina para completar la oferta, solo tenerlo en cuenta si
los costos en el comienzo del proyecto se pueden reducir y el mismo
resulta rentable.
 Realizar una construcción por etapas o proponer la
construcción de un proyecto de menor envergadura.
97
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
AUTOEVALUACIÓN
98
El objetivo principal que se tenía al comienzo del trabajo era demostrar que
la instalación de un proyecto de alojamiento en la localidad de San Carlos Centro
resultaría sumamente beneficioso, no solo para los entes privados de la misma
sino también para toda su comunidad.
A lo largo de los años fue posible observar el crecimiento de la ciudad en

paralelo al de las empresas, lo que produjo inevitablemente un aumento en el
afluente de público que llegaba a la ciudad por razones de negocio, aunque cabe
destacar que no el total de personas que visitaba la ciudad lo hacía por ese
motivo. Es por esto que la implementación de un Hotel Boutique resultó una
alternativa completamente atractiva para satisfacer la demanda en constante
aumento. Los hoteles Boutique, como se ha podido observar a lo largo del trabajo,
poseen características que se adaptan perfectamente al tipo de exigencias que
por lo general tienen los viajantes de negocios; alta tecnología, lujo, privacidad,
confort y personalización del servicio.
Al concluir con el plan de negocios del hotel y haber realizado el análisis

correspondiente de los diferentes aspectos a considerar, tanto cuantitativamente
como cualitativamente se puede mencionar:
La implementación de este tipo de negocio resulta sumamente atractivo

para lograr el crecimiento de la comunidad, abriendo una posibilidad para
aumentar los ingresos, no solo de los entes privados sino de toda la comunidad ya
que se generaría un movimiento de dinero significativo.
La oferta actual de la localidad ha quedado escasa y obsoleta si se tienen

en cuenta los resultados arrojados por las encuestas realizadas a lo largo de la
investigación; las mismas demuestran que, en ocasiones, la demanda no alcanza
a ser cubierta por la oferta y que las exigencias de los turistas no siempre se ven
satisfechas. Contar con otra oferta de alojamiento, diferente a la existente
posiciona al Hotel Boutique en un lugar privilegiado dentro del mercado.
99
El tipo de público que requiere servicios actualmente posee un buen nivel

adquisitivo y exige una calidad en el servicio acorde a sus expectativas.
Una vez culminada la prueba del modelo por opinión realizada a los
diferentes profesionales cabe mencionar que, si bien el proyecto no resulta
rentable bajo las condiciones en las que se desarrolló, los encuestados no
descartan la posibilidad de que sea sumamente beneficiosa su instalación si se
logran ajustar determinadas variables para que el proyecto sea rentable.
Durante el desarrollo del proyecto fue posible lograr el cumplimiento de los

objetivos planteados. Aunque el proyecto ha dado como resultado una rentabilidad
negativa su aceptación por parte de la comunidad y de los entes privados fue
positiva ya que todos afirmaban que su instalación sería considerablemente
beneficiosa para la ciudad incentivando el turismo de la zona.
Para concluir, no se puede dejar de mencionar el crecimiento tanto personal

como técnico y profesional que ha sido posible ir adquiriendo a lo largo del
desarrollo del proyecto, alcanzando la meta propuesta.
RECOMENDACIONES
La autora recomienda a aquellos futuros investigadores que tengan en

cuenta las siguientes consideraciones.
 Tener en cuenta la situación socio- económica en la que se verá

envuelto el proyecto que se planea realizar.
 Realizar una investigación profunda mediante la lectura de artículos,

trabajos previos, ayuda de familiares o profesionales para que sea
posible considerar todas las opciones y alternativas posibles para
realizar un proyecto.
100
 Tener en cuenta localidades poco explotadas en el sector turístico

desde el punto de vista de los servicios como por ejemplo la
localidad de San Carlos Centro.
Para futuros inversionistas se recomienda:
 Tener presente la situación social y económica actual del país.
 Utilizar materiales biodegradables y realizar construcciones

sustentables, a pesar de que los costos se puedan ver aumentados,
es un beneficio que se podrá observar a largo plazo.
 Realizar una capacitación constante del personal con el objetivo de

que se pueda mantener una calidad en el servicio y lograr los
objetivos que se esperan.
 Emplear personas de la localidad, brindándoles de esta manera la

posibilidad de mejorar su calidad de vida y la de toda la comunidad.
 Contar con profesionales capacitados para brindar opiniones

convenientes, no solo desde el punto de vista financiero sino también
arquitectónico, legal y ambiental.
 Tener siempre en cuenta la opinión de las personas de la comunidad

en la que se planea llevar a cabo el proyecto, tomando esas
opiniones como punto de partida para el mejoramiento del servicio
ofrecido
101
GLOSARIO
 Hotel boutique: Todo aquel establecimiento con un ambiente

moderno, un servicio personalizado y un diseño sofisticado para los viajeros más
exigentes. Son generalmente independientes de las grandes cadenas de hoteles y
suelen tener menos de 200 habitaciones, ofrecen la experiencia de una estancia
relajante en un ambiente íntimo, incluso para los viajeros de negocios.
 Turistas: Persona que se traslada de su entorno habitual a otro

punto geográfico, estando ausente de su lugar de residencia habitual más de 24
horas y realizando pernoctación en el otro punto geográfico.
 Pernoctar: Pasar la noche en determinado lugar, especialmente si es

fuera del propio domicilio.
 Sustentable: Un proceso sustentable es aquel que se puede

mantener en el tiempo por sí mismo, sin ayuda exterior y sin que se produzca la
escasez de los recursos existentes.
 Demografía: Ciencia que tiene como objetivo el estudio de

las poblaciones humanas, de su dimensión, estructura, evolución y características
generales.
 Personalización: Adaptar algo a las características, al gusto o a las

necesidades de una persona. (www.es.thefreedictionary.com/personalizar)
 Demanda: Cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser

adquiridos en los diferentes precios del mercado por un consumidor o por el
conjunto de consumidores.( www.es.wikipedia.org/wiki/Demanda)
 Viable: Que puede llevarse a cabo.
(www.wordreference.com/definicion/viable)
102
 Gourmet: Según la RAE, este término se utiliza como adjetivo para

calificar a aquellas comidas de elaboración refinada. (http://definicion.de/gourmet/)
 Minimalismo: Se refiere a cualquier cosa que haya sido reducida a lo

esencial, despojada de elementos sobrantes. Según la última versión del
diccionario de la Real Academia Española (RAE), el minimalismo es una corriente
artística que utiliza elementos mínimos y básicos, como colores puros, formas
geométricas simples, tejidos naturales, etc.
(http://es.wikipedia.org/wiki/Minimalismo)
 Factible: Que puede ser hecho o realizado.

(http://es.thefreedictionary.com/factible)
 Obsoleto: Poco usado, anticuado, inadecuado a las circunstancias

actuales. http://www.wordreference.com/definicion/obsoleto
 Envergadura: Importancia, categoría o trascendencia de una cosa.

http://es.thefreedictionary.com/envergadura
 OMT: La Organización Mundial del Turismo (OMT) es el organismo

de las Naciones Unidas encargado de la promoción de un turismo responsable,
sostenible y accesible para todos. http://www2.unwto.org/es/content/acerca-de-la-
omt
103
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS Y DOCUMENTALES

 BONELL, Gastón- Trujillo Horacio. Alojamientos no tradicionales en
Paraná (Entre Ríos). . Seminario de integración. Inédito Instituto Superior n° 4044 Sol. Santa
Fe. 2000
 BOULLÓN Roberto: Calidad turística en la pequeña y mediana

empresa: Ediciones turísticas 2003. Buenos Aires, Argentina.
 DURÉ, María Beatriz: Hotel boutique en Victoria (Entre Ríos).
Seminario de integración. Inédito Instituto Superior n° 4044 Sol. Santa Fe. 2009
 FOSTER, Dennis L “Introducción a los viajes y al turismo

“Editorial: Mc.Graw Hill 1994.
 GENISE Carolina “Hotelería tradicional versus nuevas modalidades
de alojamiento” Trabajo final de grado Lic en hotelería. Universidad de Palermo.
 GOMEZ, Giordano Rubén. Proyectos de inversión para no
economistas. ERREPAR. Argentina. 2004. P.36
 GSCHWIND Juan Jorge: Historia de San Carlos. UNL, facultad de
filosofía, letras y ciencias de la educación. Serie: Colonias, pueblos y ciudades del
litoral, serie A n° 1. Rosario, 1958.
 JAFARI, Jafar “ Enciclopedia del turismo” Año 2000
 NORVAL, A. J. “La industria turística” Obra original “The tourist

industry” Editado en Londres por Sir Isaac Pitman & Sons, Ltd. en 1936.
 PISTARINO, M. Laura- SCHMOLL Julieta. La decoración como parte

de la imagen. Seminario de integración. Inédito Instituto Superior n° 4044 Sol.
Santa Fe. 2005
 ROSSO, Alejandro D. Análisis de viabilidad de negocio inmobiliario.

Universidad del CEMA. 2010.
104
 SCHLÜTER Regina: “Investigación en turismo y hotelería” Centro de

investigaciones y estudios turísticos. BS AS. Año 2000.
 STEWART Suzanne: “Introducción a las actividades hoteleras”
Parafinita. España.
 YUNI José- URBANO Claudio: “Técnicas para investigar 2” Segunda
edición Editorial Brujas. Año 2006.
FUENTES INFORMÁTICAS
 http://www.brendab.com.ar/galeriah.html (Fecha de contacto:
10/03/2014)
 http://www.casabonitaah.com.ar/galeria.html (Fecha de contacto:

20/03/2014)
 http://definicion.de/gourmet/ (Fecha de contacto: 7/04/2014
 http://. diariodelhotelero.com.ar (Fecha de contacto: 28/06/2013)
 http://es.thefreedictionary.com/envergadura (Fecha de contacto:

11/04/2014)
 http://www.reporteinmobiliario.com (Fecha de contacto: 10/11/2013)
 http://www.wikipedia.org/wiki/Hotel_boutique (Fecha de contacto:

10/04/2013)
 http://www.wikipedia.org/wiki/Hotel_boutique: (Fecha de contacto
25/06/2013)
 http://www.turismosostenible.co.cr/ES/boletin/secciones/sostenibilida
d.shtml (Fecha de contacto: 02/07/2013
 http://www.sancarloscentro.gov.ar (Fecha de contacto: 23/04/2014)
105
 http://www.casabonitaah.com.ar/ubicacion.html (Fecha de contacto:

16/03/2014)
 http://www.sancarloscentro.gov.ar/extras/mapa (Fecha de contacto:

12/03/2013)
 http://www.plus.google.com/103124172470912213507/photos?
gl=ar&hl=es-419 (Fecha de contacto: 10/03/2014)
 http://guialocal.com.ar/residencial_sarmiento.html (Fecha de
contacto: 10/03/2014)
 http:// www.es.thefreedictionary.com/personalizar (Fecha de

contacto: 11/04/2014)
 http://www.es.wikipedia.org/wiki/Demanda (Fecha de contacto:

11/04/2014)
 http://www.wordreference.com/definicion/viable (Fecha de contacto:

11/04/2014)
 http://es.wikipedia.org/wiki/Minimalismo (Fecha de contacto:

11/04/2014)
 http://es.thefreedictionary.com/factible (Fecha de contacto:

11/04/2014)
 http://www.wordreference.com/definicion/obsoleto (Fecha de
contacto: 11/04/2014)
 http://es.thefreedictionary.com/envergadura (Fecha de contacto:

11/04/2014)
 http://www2.unwto.org/es/content/acerca-de-la-omt (Fecha de
contacto: 11/04/2014)
106
 http://cybertesis.uach.cl/tesis/uach/2011/fcig145h/doc/fcig145h.pdf
(Fecha de contacto: 16/06/2014)
107
APÉNDICE
CAPITULO II: MARCO REFERENCIAL Y TEÓRICO
Operacionalización
Objetivo 1: Detectar la oferta de alojamientos disponibles en la localidad.
Variable: Características de la oferta.
Grupo de Indicadores Sub Categorías Sub

indicadores Indicadores Categorías
1 estrella
Hotel 2 estrellas
3estrellas
Tipo 4 estrellas
5 estrellas
Alojamiento Motel
Appart Hotel
Camping
Otros
Ubicación Zona céntrica
Zona periferica
Restaurante
Bar
Servicios Cochera Cubierta/Descubierta
Piscina Cubierta/Descubierta
Gimnacio
Spa
Sala de reuniones
Salón para
eventos
Caja de seguridad
Otros General/ Individual
Simple
Tipos de
Características habitaciones Doble
Triple
Cualitativas Cuádruple
Suites
108
Servicios de las Frigobar

Habitaciones T.V
Aire Acondicionado
Calefacción
Wi- Fi
Otros
Seguridad Cámaras
Extintores
Tipos de llaves
Otros
Recepción Teléfono
Sala de estar
Baños
Cuantitativas Habitaciones 0 a 10
11 a 20
21 a 30
31 o mas
Plazas 0 a 10
11 a 20
21 a 30
31 o mas
Salones 1/ 2/3 o mas
Porcentaje de Temporada Alta/ Baja Alta/ media/ Baja
Ocupación
Tipo de
consumidor Turistas Turistas
Paraturistas Excursionistas
No turistas Transeúntes
Trabajadores
Estudiantes
Objetivo 2: Conocer las características edilicias y funcionales de un

establecimiento hotelero encuadrable como “Hotel Boutique de diseño”, que
alojamiento.
Variable: Características de hoteles boutique de diseño.
Grupo de indicadores Indicadores Categorías

Ubicación Zona céntrica
Zona periférica
Restaurante
Bar
Servicios Cochera Cubierta/Descubierta
Piscina Cubierta/Descubierta
109
Gimnasio
Spa
Sala de reuniones
Salón para eventos
Caja de seguridad
Otros General/ Individual
Simple
Características Tipos de habitaciones Doble
Triple
Cuádruple
Suites
Servicios de las Frigobar

Habitaciones T.V
Aire Acondicionado
Calefacción
Wi- Fi
Otros
Seguridad Cámaras
Extintores
Tipos de llaves
Otros
Recepción Teléfono
Sala de estar
Baños
Habitaciones 0 a 10
11 a 20
21 a 30
Plazas 0 a 10
11 a 20
21 a 30
Salones 1/ 2/3 o mas
Porcentaje de Alta/ Baja Alta/ media/ Baja
Ocupación
Tipo de consumidor Turistas Turistas

Paraturistas Excursionistas
No turistas Transeúntes
Trabajadores
Estudiantes
110
Objetivo 3: Detectar la demanda real y potencial de plazas hoteleras

existentes en la localidad de San Carlos Centro, en cuanto a requerimientos
edilicios y funcionales.
Variable: Características de la demanda.
Indicadores Sub Categorías

Indicadores
Sexo Masculino/ Femenino
Edad 0 a 20 años
21 a 40 años
41 a 60 años
Más de 60 años
Estudiante
Docente
Ocupación Profesional
Empresario
Comerciante
Viajante
Empleado
Jubilado
Ingresos Altos
Medios
Bajos
Alojamiento 1 plaza
2 plazas
3 plazas
4 plazas
5 plazas
Alimentación Desayuno
Almuerzo
Merienda
Cena
Necesidades Recreación Excursiones
Piscina
Gimnasio
Spa
Biblioteca
Otros
Seguridad Protección
Prevención
Tranquilidad
Comodidad
Atención Muy personalizada
Bastante personalizada
Poco personalizada
Principales mercados Procedencia Buenos Aires
Santa Fe
111
Entre Ríos
Córdoba
Otros
Frecuencia de viaje Semanal 1-2-3-4-5-6-7 veces
Mensual 0-5/ 6-10/ 11-15/ más veces
Anual 1/ 60/120/180 más veces
Medio de arribo Tipo de transporte Avión
Auto
Colectivo
Otros
Tiempo de permanencia Días 1-2-3-4-5-6-7
Semanas 1-2-3-4
Motivación De interés Cultural
Social
Entretenimiento
Otros
Por obligación Negocios
Estudios
Objetivo 4: Proponer un modelo sustentable y viable de hotel boutique de diseño.

Variable: Estudios económicos- financieros y de sustentabilidad para el proyecto
de inversión del Hotel Boutique.
Grupo de indicadores Indicadores
Cuadros Financieros Inversiones

Costos
Ingresos
Desembolsos
Reembolsos
CFFN
CFyUF
Análisis de rentabilidad
Análisis de liquidez
Estudios financieros y de rentabilidad Análisis de la estructura del financiamiento
Valor actual neto (VAN)
Tasa interna de rendimiento (TIR)
Período del recupero de la inversión

Estudio de riesgo
Evaluación sobre el impacto social del Contaminación

Polución
proyecto
Otros
112
Opinión técnica Liquidez- financiamiento

Rentabilidad situación original
Rentabilidad situación con riesgo
Período del recupero de la inversión
Conclusiones Aceptación/ Rechazo: Situación original

Aceptación/ Rechazo: Situación original
CAPÍTULO III: DISEÑO METODOLÓGICO
Objetivo específico 3: Detectar la demanda real y potencial de plazas

hoteleras existentes en la localidad de San Carlos Centro, en cuanto a
requerimientos edilicios y funcionales.
Cuestionario para la realización del análisis de la demanda durante el
trabajo de campo.
 Masculino
Sexo  Femenino
Edad  0 a 20 años
 21 a 40 años
 41 a 60 años
 Más de 60 años
Ocupación  Estudiante
 Docente
 Profesional
 Empresario
 Comerciante
 Viajante
 Empleado
 Jubilado
Ingresos  Más de $2000
 Entre 700 y 2000
 Menos de 700
En caso de haberse alojado
previamente en la  Muy personalizada
Ciudad. ¿Cómo calificaría la atención  Bastante
recibida? personalizada
 Poco personalizada
¿Cuál es su lugar de procedencia?  Buenos Aires
113
 Santa Fe
 Entre Ríos
 Córdoba
 Otros
Frecuencia de viaje  Semanal  1-2-3-4-5-6-7 veces
 0-5/ 6-10/ 11-15/ más
 Mensual veces
 1/ 60/120/180 más
 Anual veces
¿Qué medio de transporte utiliza? Tipo de transporte  Avión
 Auto
 Colectivo
 Otros
¿Cuál es el tiempo que permanece en
la ciudad?  Días  1-2-3-4-5-6-7
 Semanas  1-2-3-4
¿Cuál es su motivación al elegir la
ciudad como destino? De interés  Cultural
 Social
 Entretenimiento
 Otros
Por obligación  Negocios
 Estudios
CRONOGRAMA
Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Marzo
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Trabajo de campo * * *
Procesamiento * * *
Interpretación * * *
Elab. Conclusiones de la * *
etapa exploratoria
Elab. De propuesta * *
Prueba de propuesta * *
Ajuste y elaboración de *
propuesta definitiva
114
Redacción de texto de trabajo * * * * * * * * *

Corrección final *
Presentación escrita *
Preparación expo oral *
CAPITULO VII: PROPUESTA
Prueba del modelo
ENCUESTADO
 REGULAR
OFERTA HOTELERA
 BUENA
 MUY BUENA
 EXCELENTE
 REGULAR
REMODELACIÓN
 BUENA
 MUY BUENA
 EXCELENTE
 REGULAR
FACTIBILIDAD ECONÓMICA/ FINANCIERA
 BUENA
 MUY BUENA
 EXCELENTE
115
 REGULAR
IMPACTO SOCIAL /AMBIENTAL
 BUENA
 MUY BUENA
 EXCELENTE
 REGULAR
UBICACIÓN
 BUENO
 MUY BUENO
 EXCELENTE
 REGULAR
 BUENO
CALIDAD DEL SERVICIO E INSTALACIONES
 MUY BUENO
 EXCELENTE
OPINIÓN GENERAL DEL PROYECTO
116

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INSTITUTO SUPERIOR INCORPORADO N° 4044 “SOL”- Santa Fe- Argentina

Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014

Perez Marisel- Hotel Boutique de Diseño

Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014

Perez Marisel- Hotel Boutique de Diseño

Actualmente la industria hotelera se encuentra en pleno avance, cambiando

Los hoteles boutique se caracterizan por el lujo, el confort, el diseño y el

Para ello, en el marco referencial procedí a recopilar los contenidos teóricos

Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014

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posteriormente en la Argentina y luego específicamente los conceptos y

En la conceptualización busqué aclarar los conceptos claves que fueron

En el apartado de la operacionalización lo que intenté fue sistematizar la

En el diseño metodológico di a conocer los métodos utilizados para lograr el

Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014

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CAPÍTULO II: MARCO REFERENCIAL Y TEÓRICO.......................................................17

CAPÍTULO III: DISEÑO METODOLÓGICO......................................................................30

CAPÍTULO IV: OFERTA DE ALOJAMIENTO EN LA LOCALIDAD DE SAN CARLOS

RELEVAMIENTO DE DATOS SOBRE ASPECTOS ESPECÍFICOS DE LA OFERTA:......39

CAPÍTULO V: CARACTERÍSTICAS EDILICIAS Y FUNCIONALES DE UN HOTEL

CAPÍTULO VI: PERFIL DE LA DEMANDA......................................................................49

CAPÍTULO VII: PROPUESTA...........................................................................................58

ESTUDIO CUALITATIVO DE LA DEMANDA POTENCIAL................................................58

Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014

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ESTIMACIÓN CUANTITATIVA SEMANAL DE LA DEMANDA POTENCIAL......................61

PROYECTOS DE INVERSIÓN- CRONOGRAMA TENTATIVO DE PRODUCCIÓN..........67

DESARROLLO DE LA PROPUESTA TENTATÍVA.............................................................67

ASPECTOS ECONÓMICOS Y FINANCIEROS.................................................................82

EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO................................................................82

ANALISIS DEL IMPACTO SOCIO-AMBIENTAL DEL PROYECTO....................................97

PRUEBA DEL MODELO...................................................................................................99

PRUEBA POR OPINIÓN.................................................................................................100

RESULTADOS DE LA PRUEBA POR OPINIÓN.............................................................101

AJUSTES DEL MODELO................................................................................................103

FUENTES BIBLIOGRÁFICAS Y DOCUMENTALES.......................................................111

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“Promulgada la constitución de 1853, que abrió las puertas a los

El entonces gobernador santafesino, envía a Aaron Castellanos, a Europa

Carlos Beck Bernard fue quien, en representación de la Compañía

En este contrato, la sociedad Beck Hersog y Cía. entregaba a cada familia

En 1894 se generó una crisis que provocó la división de la colonia en tres

La localidad de San Carlos Centro, declarada ciudad en el año 1987,

Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014

Perez Marisel- Hotel Boutique de Diseño

agrícola, dedicada también a la explotación ganadera y lechera, actividades que

Considerando todos estos aspectos se decidió que la localidad en cuestión

Tomando en cuenta las palabras de este autor, se puede apreciar la

Trabajo final de la carrera Técnico Superior en Administración Hotelera- 2014

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La plaza “San Martín” es el centro de la ciudad alrededor de la cual se

“La multitud de turistas que deambula diariamente por el mundo, el auge

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grado de exigencia, generando nuevas oportunidades para la inversión y el

La modificación de los accesos a la ciudad y la oferta empresarial e

Algunos de los interrogantes fundamentales que impulsaron la realización

* ¿Es factible la instalación de un nuevo proyecto hotelero? ¿De qué tipo?

* ¿Cuál es la demanda real y potencial de plazas hoteleras en la ciudad?