Compraventa-Permuta-Locación-Leasing (Arts. 1123-1250) PDF

Título IV - Contratos en particular
Capítulo 1 - Compraventa
Sección 1ª - Disposiciones generales. Por Mariano Esper
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Introducción al capítulo
El nuevo Código disciplina el contrato de compraventa de manera unificada, es decir,

reuniendo en un mismo cuerpo de disposiciones a la compraventa civil y a la
compraventa mercantil, que dejan de designarse con esos calificativos para
denominarse, en lo sucesivo, sencillamente, como compraventa.
La fusión realizada por el nuevo ordenamiento se basa en el trabajo desarrollado por los
anteriores Proyectos de reforma de la legislación civil y comercial y, particularmente, en
el sistema del Proyecto de Código Único Civil y Comercial de 1998, que se reproduce
sin variantes en enormes tramos de esta temática y al que se han introducido algunas
modificaciones menores. En este sentido, los propios Fundamentos del Código señalan
que se ha seguido el régimen de la compraventa instaurado por el Proyecto de
Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1987, reiterado mayormente por los
Proyectos posteriores y sintetizado por el Proyecto de 1998 (apartado VI, Libro Tercero,
" Derechos personales" , Título IV, " Contratos en particular" , punto " Compraventa.
Permuta. Suministro" ). Por lo tanto, en materia de compraventa, el texto aprobado
constituye una adaptación de las normas elaboradas por los Proyectos de Reforma
precedentes.
La regulación aprobada para este contrato implica la fusión de las normas del contrato
de compraventa que se preveían en el Código Civil y en el Código de Comercio, y su
sustitución por un régimen conjunto y único.
El nuevo Código estructura este contrato en diversas secciones que tratan temas
diferentes, a saber: disposiciones generales sobre la compraventa (arts. 1123- 1128);
cosa vendida (arts. 1129- 1132); precio (arts. 1133- 1136); obligaciones del vendedor
(arts. 1137- 1140); obligaciones del comprador (art. 1141); compraventa de cosas
muebles (arts. 1142- 1162); cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de
compraventa (arts. 1163- 1169) y boleto de compraventa (arts. 1170- 1171).
Como se advierte, el nuevo ordenamiento concede a la compraventa de cosas muebles

un tratamiento diferenciado y específico y, de la lectura de su articulado, se advierte una
similitud muy marcada con las disposiciones que regían la compraventa mercantil en el
Código de Comercio (arts. 450- 477). De ello se deduce que, si bien técnicamente ha
desaparecido la división de la compraventa en civil y mercantil, con su doble y diferente
régimen jurídico — c omo ha ocurrido con los otros contratos que estaban regulados
doblemente en el régimen anterior, como el mandato (arts. 1869- 1985, CCiv., y arts.
221- 231, CCom.), la fianza (arts. 1986- 2050, CCiv., y arts. 478- 491, CCom).), el
depósito (arts. 2182- 2139, CCiv., y arts. 572- 579, CCom.), el mutuo (arts. 2240- 2254,
CCiv., y arts. 558- 571, CCom.), la prenda (arts. 3204- 3238, CCiv., en la parte de
derechos reales, y arts. 580- 588, CCom.)— , lo cierto es que no han podido eliminarse
totalmente las diferencias que se presentan en la vida negocial entre las compraventas
civiles y aquellas otras mercantiles o propias del tráfico mercantil que justifican, por
ello mismo y pese a la declamada unificación jurídica, un régimen normativo
diferenciado para la compraventa de cosas muebles.
Es decir, con otras palabras, que si bien el régimen jurídico para las ventas de cosas
muebles aparece ahora unificado y comprensivo de las antiguas ventas civiles y
mercantiles de cosas muebles, la disciplina legal que se propone para este tipo de cosas
se asemeja, y mucho, al derogado régimen de las compraventas mercantiles de cosas
muebles, con lo cual, más allá de la unificación y simplificación que trae aparejado el
nuevo régimen, las disposiciones que se prescriben para la venta mobiliaria en general
constituyen una cierta réplica del derogado régimen mercantil en esta temática.
Por otra parte, debe señalarse que el nuevo ordenamiento no ha variado algunas normas
específicas que regulan la compraventa de determinadas cosas o bajo determinadas
situaciones, como son la ley 11.867 de Transmisión de Establecimientos Comerciales e
Industriales (ley F - 0192, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939),
la ley 14.005 de Venta de Inmuebles Fraccionados en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E
- 372, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939) y la ley 22.423 de
Venta de Inmuebles del Dominio Privado del Estado (ley ADM - 1283, según Digesto
Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), entre otras. En esas clases de ventas se
aplicarán esos regímenes legales especiales y, luego, las normas de este capítulo en lo
que resulten pertinentes (doct. art. 963).
Finalmente, para concluir esta breve introducción, en otros casos el Código ha derogado
ciertos regímenes especiales, como por ejemplo las ventas de inmuebles que regulaba
la ley 19.724 de Prehorizontalidad, y su complementaria ley 20.276 de Excepciones a la
Prehorizontalidad, que se han sustituido por las reglas de los arts. 2070 a 2072.
Art. 1123.— Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuentes del nuevo texto
La disposición que se comenta se corresponde con el art. 1323, CCiv., y con el art. 450,
CCom., que definían este vínculo contractual, aunque presenta variantes de contenido
respecto de ellos, como indicaré en el apartado siguiente.
Su fuente inmediata es el art. 1064 del Proyecto de 1998, que ha sido calcado, con la
sola sustitución de la expresión " el dominio" por " la propiedad" que indica el nuevo
texto.
II. Comentario
A tono con la unificación civil y comercial aprobada, el Código presenta una definición
global de la compraventa y la despoja de aquellas notas que caracterizaban la
compraventa mercantil (adquisición para revender, alquilar su uso, etc., doct. arts. 8,
incs. 1° y 2°, 450, 451, CCom).
En esencia, el artículo mantienen la definición universal y tradicional de la

compraventa, esto es, el cambio de la transferencia de la propiedad de una cosa contra el
pago de un precio en dinero, perfil que hunde sus raíces en el propio Derecho Romano
(Trincavelli). Desde este punto de vista, se mantienen los dos tradicionales elementos
esenciales de esta figura jurídica: la cosa y precio en dinero.
El Código también conserva el clásico carácter consensual de esta figura, propio del
Derecho Romano (Trincavelli), que se ratifica con la expresión " se obliga a" empleada
en el concepto legal — y no, si imperfectamente, dijera " entrega" la cosa— . De todas
formas, la cuestión no podría interpretarse de otra manera, ante la desaparición en el
nuevo Código de la histórica categoría de contratos consensuales y reales (doct. arts.
1140 y ss., CCiv.), como se advierte de los arts. 966 a 970, y de haber categorizado
como consensuales a ciertos contratos reales clásicos como el depósito (doct. art. 1356),
el mutuo (doct. art. 1525), el comodato (doct. art. 1533) y el contrato oneroso de renta
vitalicia (doct. art. 1599), entre otros, pese a la subsistencia de cierto carácter real en el
contrato de donación de cosas muebles no registrables y de títulos al portador, como
surge de la lectura del art. 1554.
La definición legal que se comenta presenta algunas diferencias con los conceptos de
compraventa que proponían los regímenes sustituidos, que conviene destacar:
a) La denominación de la figura es compraventa , sencillamente, y no compra y venta

(Código Civil), ni compraventa (Código de Comercio). Esta sutil distinción carece de
consecuencias jurídicas y prácticas;
b) Se modifica el tiempo verbal empleado en la definición del Código Civil y se utiliza

el tiempo presente del indicativo, como en todo el articulado del Código, porque es el
que más se adapta a la claridad expositiva pretendida por el nuevo texto (Fundamentos ,
apartado II " Método" , punto 1.3., " El método del Anteproyecto" );
c) Se elimina del concepto legal la obligación del comprador de recibir la cosa

adquirida, como lo imponía el art. 1323, CCiv. Sin embargo, ello carece de impacto
jurídico, puesto que al regular las obligaciones de las partes, el Código expresamente
prevé que el adquirente está obligado a recibir la cosa (art. 1141, inc. b]);
d) También la nueva definición silencia la necesidad de que el precio en dinero que

abone el comprador sea cierto, como exigían el viejo Código Civil (arts. 1323 y 1349 y
ss.), que se aplicaba a la compraventa mercantil (Zavala Rodríguez, Malagarriga). Sin
embargo, esto tampoco tiene consecuencias jurídicas de relevancia, puesto que al
regular el elemento " precio" , el Código exige que esté determinado o sea determinable
(art. 1133), en fórmula similar al texto civil sustituido;
e) El nuevo Código ha variado el régimen que el Código Civil establecía para las
obligaciones en moneda extranjera (art. 765): ya no se consideran más como
obligaciones de dar sumas de dinero, como fijaba el art. 617, CCiv., sino que se reputan
como obligaciones de dar cantidades de cosas — c lasificación que, en verdad, el nuevo
Código no recoge sino que engloba bajo la denominación " obligaciones de género"
(arts. 762 y 763)— . Se retorna, así, al sistema originario del Código de Vélez (art. 617,
texto originario de ese Código). Esta modificación impactará en el requisito tradicional
del " precio en dinero" exigido para la compraventa y resucitará las viejas discusiones
respecto de si el acto por el cual se transmite la propiedad de una cosa y se paga con
moneda extranjera es una compraventa o constituye una permuta (Salvat no se
pronuncia, Borda, Garo: compraventa, Malagarriga: parece también aceptar que es
compraventa; Spota, Instituciones... , t. IV: permuta). Considero que si el precio se fijó
en moneda extranjera continúa siendo una compraventa (ver también mi comentario al
art. 1172).
f) Los Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) explican que se ha preferido retomar
la palabra " propiedad" y no " dominio" , que utilizaban los anteriores Proyectos de
Reforma de la legislación civil y comercial, puesto que, por una parte, tanto la
Constitución Nacional como los Tratados firmados por nuestro país aluden a propiedad
y no a dominio, y, por la otra, puesto que se trata de un vocablo conocido y aceptado
por el lenguaje común. Sin embargo, en disposiciones posteriores (art. 1132, por
ejemplo), se insiste con la palabra dominio;
g) Finalmente, y aquí reside la modificación de mayor trascendencia que presenta el
nuevo régimen, se deroga toda alusión a la intención de lucro que pueda tener el
adquirente al tiempo de comprar la cosa, exigida por el Código mercantil para que la
venta fuera comercial (arts. 450, 451, y doct. art. 8, incs. 1° y 2°, CCom.). Esta
supresión se comprende desde que la compraventa no posee más ya su doble carácter
civil y mercantil que regía anteriormente, que justificaba los requisitos legales para
diferenciar uno y otro tipo de venta. La unificación aprobada elimina la necesidad de
esa diferenciación, y así se refleja entonces en la definición analizada.
III. Jurisprudencia
Se mantiene vigente la copiosa doctrina judicial vinculada con la definición clásica del
contrato de compraventa y con la caracterización de sus elementos esenciales (cosa y
precio en dinero). Quedan sin vigor las decisiones judiciales relacionadas con la
diferenciación entre compraventa civil y comercial. Renacerá la controversia que supo
existir respecto de si la fijación del precio en moneda extranjera califica el acto como
compraventa o como permuta.
1. Si en el contrato falta alguno de los elementos que tipifican la compraventa, ésta no

existirá como tal, pero ello no determina su nulidad, sino que, según el caso, se
configurará otro contrato o será innominado (SC Santa Fe, 12/5/1971 , Juris , Rosario,
38 - 131).
2. La circunstancia de que el precio se haya pactado en moneda extranjera no modifica

su calidad de compraventa ( CNCiv ., sala A, 17/10/1963, LA LEY, 114 - 390).
3. Aunque la obligación contraída en moneda extranjera es legalmente considerada

como de dar cantidades de cosas, no puede sostenerse que no sea dinero, por lo que no
influye sobre la calificación del contrato ( CNCom ., sala C, 9/9/1968 , JA, 196 9-I-
1001, sum. 116; SCBA del 26/9/1967 , LA LEY, 129 - 786 ).
Art. 1124.— Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se
aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie,

usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo,
uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio
en dinero;
b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

Los textos anteriores no preveían una disposición como la que se comenta, que funciona
básicamente como pauta de interpretación jurídica para determinar qué normas se
aplican cuando se trata de contratos que tienen por objeto los derechos indicados en esta
disposición. Solamente el Código de Comercio, en su art. 451, in fine , establecía que se
consideraba mercantil la compraventa de " papeles de crédito comerciales" , que aludían
similarmente a los títulos valores referidos por la norma.
La fuente inmediata del texto es el art. 1065, incs. a) y b), del Proyecto de 1998, que
trataba la cuestión en términos semejantes a la norma actual.
II. Comentario
Los Fundamentos del Código explican la introducción de este artículo señalando que "
con la inclusión de ese texto, queda establecido que el objeto de la venta no se limita a
la propiedad o dominio, sino que comprende también la transferencia o constitución de
otros derechos reales" (apartado VI, cit. ).
Pese a los términos transcriptos, en verdad entiendo que esta norma no amplía el
concepto tradicional de compraventa, que quedó definido y sellado en el art. 1123
comentado, ya que de así serlo se hubiera incluido en el concepto legal de compraventa
no sólo el derecho de propiedad sino los otros derechos reales comprendidos incluyen
en esta norma; la norma prevalece sobre los Fundamentos .
La compraventa sigue teniendo los márgenes y el perfil indicados por el art. 1123 ya
explicado y el Código, con esta norma, ofrece una disposición genérica que funciona
como guía de interpretación para determinar cuáles son las reglas de Derecho que deben
aplicarse a ciertas relaciones jurídicas que resultan emparentadas con la compraventa,
sin llegar a ser ésta técnicamente. Se evita con esta directriz la aplicación supletoria de
las reglas sobre cesión de derechos (arts. 1614 y ss.).
En particular, el texto comentado dispone la aplicación de las disposiciones de la

compraventa a las figuras o relaciones jurídicas afines a ella que tienen por objeto:
a) Transferir derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo

o uso;
b) Constituir derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación,

conjuntos inmobiliarios o servidumbre;
c) Transferir la titularidad de títulos valores .
En todos los casos anteriores, para que se apliquen las reglas de la compraventa, la parte
a quien se transfiere o constituye el derecho o título valor se debe obligar a pagar por
esa transferencia o constitución un precio en dinero.
El Código prevé la regulación específica de todas las figuras mencionadas en este
artículo. Así, trata el derecho real de condominio (arts. 1983- 2036); la propiedad
horizontal (arts. 2037- 2072, y se deroga simultáneamente la ley 13.512 de Propiedad
Horizontal); los conjuntos inmobiliarios (arts. 2073- 2113), donde se tratan
conjuntamente los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos y emprendimientos urbanísticos similares, el tiempo
compartido y los cementerios privados (arts. 2073- 2113); el derecho real de superficie
(arts. 2114- 2128, y se deroga la ley 25.509 de Derecho Real de Superficie Forestal, que
creaba el derecho real de superficie forestal); el usufructo (arts. 2129- 2153); el uso
(arts. 2154- 2157) y la habitación (arts. 2158- 2161); la servidumbre (arts. 2162- 2183);
y los títulos valores, que siguiendo el método del Proyecto de 1998, se encuentran
regulados de manera general en los arts. 1815 a 1881, que componen el Capítulo 6, "
Títulos valores" , Título V, " Otras fuentes de las obligaciones" , Libro III de este
Código.
Se comprende la falta de aplicación de las normas de la compraventa a la transmisión

del derecho real de habitación, justamente porque éste no se puede transmitir por actos
entre vivos ni por causa de muerte (doct. arts. 1906 y 2160). Menos comprensible
resulta la falta de inclusión, en el artículo, de la transferencia de derechos en conjuntos
inmobiliarios, que se encuentra expresamente permitida (arts. 2082 y 2085, por
ejemplo), o que resulta del régimen propio del tiempo compartido o de la constitución
de derechos sobre parcelas en cementerios privados. En verdad, es precisamente a la
transferencia de derechos en conjuntos inmobiliarios a que se aplican las normas sobre
la compraventa, y no tanto a la constitución de ellos, que son actos con características
diversas al contrato de compraventa (doct. art. 2075).
En cuanto a las servidumbres, las reales son inherentes al inmueble dominante y, por
ende, no se concibe su transmisión con independencia de él, mientras que las personales
son intransmisibles por causa de muerte (arts. 2165 y 2172).
Respecto de la propiedad horizontal, cabe señalar que el acto de su constitución resulta

diverso en su naturaleza a la compraventa y, por ello, no corresponde la aplicación
supletoria de las normas de ésta (doct. art. 2038).
Finalmente, en lo que concierne a los títulos valores, debe aclararse que la aplicación de
las normas de la compraventa resulta pertinente con las siguientes salvedades:
Que la cosa transmitida no es el título que documenta el crédito sino, precisamente, el

derecho inmaterial incorporado al título;
Que existen casos de títulos valores — c on la cláusula no a la orden — para cuya

transferencia se aplican las normas de la cesión de derechos (arts. 1614 y ss.), y no las
disposiciones sobre la compraventa (doct. art. 1838).
III. Jurisprudencia
Configura una cesión de crédito, no una compraventa, la transmisión a un tercero del "
boleto " suscripto por el primitivo beneficiario de la promesa de venta que aún no tiene
extendida a su nombre la escritura traslativa de dominio ( CNCiv ., sala B, 23/5/1961 ,
LA LEY, 103 - 452).
Art. 1125.— Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete
a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas,
se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la
principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la
obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se
aplican las reglas del contrato de obra.
Los textos derogados no preveían una disposición similar a la que se comenta, que
proporciona criterios para diferenciar el contrato de compraventa de otras figuras
jurídicas con las que puede confundirse, brindando pautas de distinción entre una y
otras.
La fuente inmediata del texto es el art. 1065, inc. c), del Proyecto de 1998, que regulaba
la cuestión de manera semejante.
Sin embargo, debe señalarse que la disposición que se comenta posee una notoria
similitud con el art. 3° de la Convención de las Naciones Unidades sobre los Contratos
de Compraventa Internacional de Mercaderías sancionada en Viena el 11 de abril de
1980 (Convención de Viena de 1980), incorporada a nuestro ordenamiento jurídico en
1983 por la ley 22.765 (ley N- 1356, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley
26.939), que dispone así: " 1. Se considerarán compraventa los contratos de suministro
de mercaderías que hayan de ser manufacturadas o producidas, a menos que la parte que
las encargue asuma la obligación de proporcionar una parte sustancial de los materiales
necesarios para esa manufactura o producción. 2. La presente Convención no se aplicará
a los contratos en los que la parte principal de las obligaciones de la parte que
proporcione las mercaderías consista en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios" .
La identidad en la esencia de las normas y en la terminología empleada denota la clara

influencia de la Convención de Viena respecto del nuevo texto legal.
II. Comentario
La disposición que se comenta, " con el propósito de precisar el campo de aplicación de
la compraventa" (Fundamentos del Código, apartado VI, cit. ), establece pautas para
diferenciar la venta de otros contratos con los cuales podría confundirse, y fija cuáles
son las reglas aplicables a unos y otros, modificando las reglas precedentes del Código
Civil.
Las guías de interpretación que ofrece este art. 1125 resultan necesarias para conjurar
los debates que generó desde siempre establecer las diferencias entre la compraventa de
cosa futura y la locación de obra — c ontrato de obra en el nuevo Código, arts. 1251 y
ss.— , ya que en ambos supuestos se verifica una obligación de dar final, aunque, en la
locación de obra, ese dar está precedido de una relevante obligación de hacer a cargo del
locador. Ya Vélez daba cuenta de esa controversia en la nota al art. 1629, CCiv., al citar
las leyes romanas, las de Partidas y disposiciones legales y doctrina de entonces. Ese
debate prosiguió modernamente (Spota, Instituciones... , t. V, ob. cit. ; Spota, " Los
contratos..." , ob. cit. ), en especial, en el caso de los departamentos en construcción,
hipótesis en lo cual se debatió arduamente acerca de si se trataba de uno u otro contrato.
La redacción de la norma resulta imprecisa y perfectible. De todas maneras, se pueden

extraer ciertas reglas:
a) En primer lugar, se establece que, cuando el sujeto que se obliga a entregar la cosa
debe, a su vez, producirla o manufacturarla — c omo, por ejemplo, en el frecuente caso
de automotores cero quilómetro— , se aplican las normas de la compraventa, siempre
claro que se fije un precio por la enajenación. El criterio precedente otorga
preeminencia a la obligación de dar sobre la de hacer, para determinar cuáles son las
normas aplicables al vínculo jurídico en cuestión. Por ello, aun cuando la parte se
comprometa a un hacer , como evidentemente es manufacturar o producir la cosa, el
contrato será regulado por las normas de la compraventa;
b) Sin embargo, no se considera compraventa cuando de las circunstancias del caso

resulta que la principal obligación — l a norma no señala de quién, si del contrato en
general o del pretenso vendedor, pero parecería que se trata de éste— consiste en
suministrar mano de obra o prestar otros servicios. En estos casos, pese al silencio legal,
no parece dudoso que se aplicarán las normas de estas figuras jurídicas según
corresponda (arts. 1251 y ss.). En esta hipótesis, se otorga preponderancia a la
obligación de hacer sobre la de dar;
c) La último guía de interpretación que surge del art. 1125 establece que, si la parte que
encarga la manufactura o producción se obliga a entregar una parte sustancial de los
materiales necesarios para esa manufactura o producción, se reputa que se trata de un
contrato de obra. Aquí conviene detenerse para aclarar algunos aspectos.
La clásica locación de obra — c ontrato de obra en el nuevo Código— , puede acordarse

con provisión de materiales por parte del locador, empresario u obrero — c ontratista ,
en la nueva terminología— , o sin provisión de materiales, en cuyo caso los debe
suministrar el propietario o dueño de la obra — c omitente , en el nuevo lenguaje— . El
Código C ivil había intentado sellar la discusión sobre la cuestión regulada en el
precepto que se comenta al establecer que el contrato era de locación de obra ya sea que
el empresario pusiera sólo su trabajo o que pusiera su trabajo y la material principal para
realizar la obra (art. 1629, CCiv., y su nota).
El Código nuevo resuelve esta cuestión de modo diverso al art. 1629, CCiv., y, además,
con cierta contradicción. Según la regla que estoy analizando, si quien provee la materia
es el sujeto que encarga la obra, es decir, el comitente, el contrato es de obra y no de
compraventa. Esto constituye doctrina uniforme en la materia y se explica porque queda
patente el énfasis que se ha colocado en la obligación de hacer, en el encargo concreto
al contratista, y no tanto en la obligación de dar que cierra la ejecución de la obra y que
concluye el contrato.
Ahora bien: considerando el clásico ejemplo que provee la doctrina (entre otros, Borda,
t. I, p. 24), del traje encargado al sastre, quien a su vez provee la tela, bajo las nuevas
normas, ¿en ese caso se trata de una venta de cosa futura o de una locación de obra?
Interpretando a contrario sensu la segunda parte del art. 1125, parecería que se tratará de
una venta, ya que quien encarga el traje — o la cosa, en general— no provee los
materiales para su confección. Y lo mismo resultaría de la interpretación armónica de
esta parte de la norma con su primera parte. De esta forma, el Código varía
notoriamente la directriz que había señalado Vélez en el art. 1629, CCiv., cuando, como
señalé, establecía que el contrato siempre era de locación de obra, aun cuando el
empresario o locador pusiera los materiales para su realización.
Lo contradictorio de esta nueva regla resulta de su confrontación con el art. 1262, in

fine , cuando, al regular el contrato de obra, el Código dispone que si nada se convino ni
surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que el contratista (locador o
empresario) es quien provee los materiales (cf. también Borda, t. II, ob. cit. , p. 56) ¿No
se deduc ía del art. 1125, segunda parte, a contrario sensu , que si era el contratista
quien proveía los materiales el contrato era de venta? La jurisprudencia arbitrará las
soluciones para compatibilizar ambas normas, considerando especialmente las
circunstancias de cada caso concreto.
Finalmente, aclaro que, aunque parecería que el ámbito de aplicación del art. 1125 fuera
sólo para las cosas muebles, desde que ello se puede deducir de la Convención de Viena
de 1980 que parece ser la fuente de esta norma y de las locuciones empleadas por el
precepto, y que quedarían fuera de aquél las hipótesis de construcción o edificación de
inmuebles, conviene asignar una interpretación amplia a la norma e incluir también en
ella los supuestos vinculados con la construcción y venta de inmuebles.
III. Jurisprudencia
1. Se ha determinado que es compraventa y no locación de obra el contrato por el cual

se adquiere un departamento en construcción o a construirse ( CNCiv ., sala F,
02/10/1969, LA LEY, 140 - 817, sum. 25.013, CNCiv ., sala D, 31/12/1965 , JA, 1966 -
II - 576).
2. También es compraventa el contrato por el cual una persona encarga a una fábrica de
bolsas un número determinado de ellas ( CNCom ., sala A, 21/9/1970 , JA, 9 - 1971 -
515).
Art. 1126.— Compraventa y permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en
otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en
los demás casos.
La disposición se vincula con el art. 1356, Cód. Civil, y con la nota al art. 1485 del
mismo Código.
La fuente inmediata del nuevo texto es el art. 1066 del Proyecto de 1998, idéntico al
transcripto.
II. Comentario
El art. 1356, CCiv., regulaba la denominada permuta mixta o con saldo (cf. Favier-
Dubois Y Nocita), es decir, aquella en la cual la prestación a cargo de una de las partes
consistía en la entrega de una cosa y de una suma de dinero, mientras que la otra parte
sólo entregaba una cosa. Es una hipótesis sumamente usual en el tráfico negocial en
general, y en la adquisición de automotores y de inmuebles en particular.
En virtud de los términos en que estaba redactado el art. 1356, CCiv., quedaba claro que
el actor era una compraventa si la suma de dinero era mayor que la cosa entregada por
la parte, y permuta si ésta era de valor superior a aquél. Sin embargo, ante el texto del
precepto referido y lo expresado por Vélez en la nota al art. 1485, CCiv., la doctrina
nacional había discutido apasiona damente — s in sentido práctico alguno, como supe
indicar (Esper, " Permuta " , ob. cit. ) — acerca de si era compraventa o permuta el caso
en que eran iguales los valores de la cosa y del dinero que se obligaba a entregar una de
las partes: para (Rezzónico: permuta; Acuña Anzorena en Salvat parece apoyar la tesis
de la permuta; Spota, Instituciones... , t. IV, ob. cit. , Favier - Dubois Y Nocita, Wayar:
compraventa; para Borda, Guillermo A.; Malagarriga: contrato innominado).
El artículo que se comenta fija posición en la materia y agota las discusiones sobre el
punto: sólo cuando la cosa entregada sea de mayor valor que el dinero, el contrato será
de permuta; " en los demás casos" , esto es, tanto cuando el dinero entregado sea mayor
valor que el de la cosa o cuando los valores sean iguales, el contrato será de
compraventa. Ésta es la interpretación que fluye de la expresión " en los demás casos"
que utiliza la norma, que comprende entonces los dos supuestos indicados (cf. Borda,
Alejandro, " La permuta..." ).
Por lo tanto, de presentarse la rara hipótesis de igualdad de valores, puesto que basta
que las partes tasen la cosa por un valor mínimamente diferente al dinero para salirse de
la hipótesis de identidad de valores, las normas finalmente aplicables serán las de la
compraventa, como lo establece el nuevo Código en el artículo comentado.
III. Jurisprudencia
D eterminar si los valores de los inmuebles son mayores o menores a las sumas que
integran el trueque, son cuestiones de hecho que ya la Cámara ha interpretado captando
la voluntad de las partes para seguir con el análisis jurídico del contrato (SCBA,
14/5/1974 , La Ley online: 70065806).
Art. 1127.— Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de
compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito
esencial.
El nuevo texto replica con términos casi idénticos el antiguo art. 1326, CCiv.
El Proyecto de 1998 había omitido una norma similar a la comentada y los autores del
nuevo Código prefirieron incorporarla y seguir la tradición del Código de Vélez "
porque contribuye y es útil para la tarea de calificación del contrato " ( Fundamentos del
Código, apartado VI, cit .).
II. Comentario
La regla de interpretación que establecía el art. 1326, CCiv., casi exacto al actual, era
considerada una pauta que trascendía los límites del contrato de compraventa para
constituirse en una norma de interpretación de los contratos en general y, aun, de todos
los actos jurídicos. Es decir, el art. 1326, CCiv., fijaba una guía de interpretación
jurídica general de los actos que superaba notoriamente el ámbito específico en el cual
ese art ículo se insertaba, esto es, el contrato de compraventa.
El principio interpretativo que establecía el art. 1326, CCiv., era idéntico al que ahora
impone el artículo en comentario: para calificar un contrato, es decir, para determinar
qué tipo de contrato es, a qué especie pertenece, si se trata de una compraventa, un
suministro, un contrato de obra, un mandato, etc., el intérprete debe desentrañar su
contenido esencial, indagar sus cláusulas, obligaciones y estructura, para lograr así
precisar la verdadera naturaleza y esencia de ese acuerdo, a qué categoría contractual
pertenece, sin tener en cuenta cuál es la denominación, título o rótulo que las partes le
hayan asignado.
La regla comentada se encuentra también recogida en el art. 1°, ley 13.246 de

Arrendamientos y Aparecerías Rurales (ley E - 0316, según Digesto Jurídico Argentino
aprobado por ley 26.939) y en el art. 7°, in fine , ley 26.737 de Régimen de Protección
al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales
(ley H - 3273, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939).
III. Jurisprudencia
La regla del art. 1326, CCiv., ha sido aplicada inveterada y masivamente por la doctrina
judicial, al examinar todo tipo de contratos y no sólo la compraventa; sus enseñanzas
entonces se mantienen sin cambios.
1. El contrato debe calificarse en atención a la finalidad perseguida por las parte en el

momento en que lo celebraron, a cuyo efecto deberá tenerse en cuenta si concurren los
elementos que caracterizan a los legislados, con prescindencia de la denominación que
las partes le dieran (CCom., 6/7/1951 , LA LE Y , 63 - 728, CNCiv ., sala C, 19/4/1961
, LA LEY , 102 - 603, CNCiv ., sala D, 17/2/1967 , JA, 196 7- I V- 313).
2. La índole de un contrato no depende del nombre que le asignen las partes. No por la
nominación que le hayan atribuido se determina la naturaleza jurídica de los contratos;
ésta nace de la relación jurídica que han pretendido establecer los contratantes, siendo
necesario para ello indagar el motivo impulsor o fin perseguido y fijar lo que
verosímilmente entendieron o pudieron entender al vincularse ( CNCiv ., sala M,
13/10/1997, LA LEY, 1 9 98- E, 566).
Art. 1128.— Obligación de vender. Nadie está obligado a vender, excepto que se
encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.
La norma se corresponde con el art. 1324, CCiv., cuyos cinco incisos han sido
eliminados y se han sintetizado en la regla transcripta.
La fuente inmediata de la disposición es el art. 1067 del Proyecto de 1998, de texto casi
idéntico al actual.
II. Comentario
El artículo trata las denominadas ventas forzosas o necesarias , que se encontraban

reguladas en las cinco hipótesis que preveía el viejo art. 1324, CCiv. La nominación de
ventas forzosas o necesarias (Salvat, Wayar) aludía a los distintos supuestos legales
respecto de los que se discutía si existía un consentimiento contractual real.
Las hipótesis previstas por el art. 1324, CCiv., como casos de ventas forzosas, eran
sintéticamente las siguientes: 1° compras por expropiación, por causa de utilidad
pública; 2° cuando por convención o testamento se imponía al propietario la obligación
de vender; 3° remate de cosa indivisible solicitado por uno de los copropietarios; 4°
remate judicial de la cosa; 5° venta impuesta por la ley al administrador de bienes
ajenos, de las cosas que administra.
Como se advierte, el listado abarcaba hipótesis bien disímiles y de dudosa calificación

como compraventas. La doctrina nacional discutió la naturaleza de cada una de estas
hipótesis, asignando diverso sentido a unas y otras (cfr. Salvat, Borda).
El artículo que se comenta pretende agotar esas interminables discrepancias doctrinarias

respecto de la naturaleza y alcances de cada uno de los supuestos que preveía el Código
Civil y provee un texto depurado de hipótesis concretas de ventas forzosas, al tiempo
que brinda una premisa general: nadie se encuentra obligado a vender una cosa de su
propiedad, excepto que jurídicamente se encuentre constreñido a ello. Esta regla puede
abarcar las hipótesis que estatuía el discutido art. 1324, CCiv., e incluso, otras que éste
no preveía, pero que a partir de ahora se puedan considerar comprendidas dentro de la
amplia expresión del art. 1128.
III. Jurisprudencia
Las normas que rigen las compraventas se aplican tanto a las enajenaciones libremente
consentidas como a las que se realizan en virtud de una ejecución judicial, sin que la
circunstancia de que una de las partes en el juicio sea el Estado o una institución oficial
autorice distinción alguna al respecto (C2ª La Plata, 4/4/1944 , LA LE Y , 34 - 222).
Sección 2ª - Cosa vendida. Por Mariano Esper
Art. 1129.— Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de
los contratos.
El artículo que se anota corresponde al art. 1327, CCiv., que poseía un texto algo más
extenso que el actual, ya que incluía la locución " aunque sean cosas futuras, siempre
que su enajenación no sea prohibida" . Esta supresión no altera la esencia de la regla
establecida, que se mantiene vigente. El Código de Comercio no traía una disposición
semejante.
El Proyecto de 1998 no contenía una norma como la transcripta.
II. Comentario
1. Método adoptado por el nuevo Código
Luego de fijar en los arts. 1123 a 1128 las disposiciones generales aplicables a la
compraventa, el Código presenta una sección compuesta por cuatro artículos destinada a
regular uno de los elementos esenciales de toda compraventa: la cosa objeto del
contrato.
El Código de Vélez también trataba la cosa vendida en un capítulo general destinado a

ello (arts. 1327 a 1348), que incluían disposiciones variadas que el nuevo Código
simplificó, unificó o adecuó metodológicamen te, al ubicarlas en otros sectores de este
capítulo.
Los Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) explican que no se consideró
sobreabundante incluir una norma como la presente, por cuanto ello implica remitirse a
los requisitos del objeto de los actos jurídicos, con las especificaciones contenidas en la
parte general de los contratos, y puesto que " su regulación evitará toda especulación
interpretativa, cuando la venta sea de bienes que no son cosas" .
Más allá de esta decisión opinable y método consecuente, lo cierto que es la norma
incorporada forma parte del Derecho positivo y, cabe, entonces, su análisis.
2. La cosa objeto de la compraventa
El contrato es una especie fundamental de los actos jurídicos (doct. art. 957) y, por lo
tanto, se nutre de la disciplina jurídica de éstos, en todo lo que no sea especialmente
modificado al regularse la materia contractual. A su vez, la compraventa es una especie
del género contrato y, por ello, se abastece de las disposiciones que regulan los aspectos
generales de los contratos. Por lo tanto, al analizar la cosa objeto de una compraventa,
deben valorarse tanto las disposiciones generales sobre el objeto de los actos jurídicos
(arts. 279- 280), como las normas que tratan el objeto de los contratos (arts. 1003-
1011).
El art. 279 define negativamente qué puede ser objeto de los actos jurídicos. En lugar de
establecer que ese objeto debe reunir determinadas características o condiciones,
estipula que " no debe ser" un hecho imposible, prohibido por la ley, contrario a la
moral, a las buenas costumbres, al orden público, lesivo de los derechos ajenos o de la
dignidad humana. Tampoco puede ser objeto de los actos jurídicos un bien que por un
motivo especial se haya prohibido que lo sea. El Código establece que los bienes
materiales se llaman cosas (art. 16). Con algunas variantes, el art. 279 reitera la esencia
del antiguo art. 953, CCiv., que determinaba qué podía ser objeto de los actos jurídicos.
A su vez, al regularse la materia contractual, el Código declara aplicables al objeto de

los contratos las normas sobre el objeto de los actos jurídicos — l o que constituye una
remisión innecesaria— y prescribe algunas directrices específicas que debe reunir el
objeto de los contratos, a saber: debe ser lícito, posible, determinado o determinable,
susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las partes, aun
cuando éste no sea patrimonial (art. 1003). Son, en definitiva, los requisitos que la
doctrina moderna explicaba que debía reunir el objeto de los contratos (cf. Mosset
Iturraspe, Contratos , ob. cit. ; Alterini, Contratos ..., ob. cit ).
Por otra parte, en las disposiciones subsiguientes, el Código autoriza que el objeto de
los contratos sean: bienes existentes y futuros (art. 1007); bienes ajenos (arts. 1008);
bienes litigiosos, gravados o sujetos a medidas cautelares (art. 1009); la herencia futura,
en excepcionalísimos casos (arts. 1010); o derechos sobre el cuerpo humano,
aplicándose los arts. 17 y 56 (art. 1004).
Teniendo presente las reglas expuestas, se concluye que la cosa objeto de la

compraventa debe cumplir con los siguientes requisitos:
— Debe tratarse de una cosa, es decir, de un bien material susceptible de valor

económico (arts. 16 y 1003);
— Debe estar precisada en su especie o género, y su cantidad debe ser determinable

(art. 1005);
— Debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir, es decir, puede

tratarse de una cosa presente o futura (arts. 1007 y 1131);
— Puede ser de propiedad del vendedor o no, ya que se admite expresamente la venta
de cosas ajenas (arts. 1008 y 1132);
— Puede tratarse de cosas sometidas a litigios, gravadas o afectadas por medidas

cautelares (arts. 1009);
— La enajenación no debe encontrarse prohibida (doct. arts. 234, 279, 1003 y 1004).
En esencia, se mantiene el régimen derogado del Código Civil y del Código de

Comercio, con las diferencias introducidas en materia de cosas ajenas — c uyo régimen
se aclara, como se explicará al examinar el art. 1132— , herencias futuras, dado que
ahora se permite expresamente pactar sobre ellas cuando se reúnen determinados
requisitos (art. 1010), y actos de disposición sobre el cuerpo humano o sus partes, en la
medida que se cumplan con las disposiciones que el propio Código prevé en los arts. 17
y 56. Sobre esto último, habrá que analizar adecuadamente si una compraventa sobre
partes del cuerpo humano — s angre, genes, pelo, células madre, etc.— puede ser
considerada lícita y no atenta contra la moral, buenas costumbres, orden público o
dignidad de la persona humana, que tornen nulo el acto en sí mismo.
III. Jurisprudencia
La venta de una cosa embargada no afecta a la medida cautelar, por lo que el embargo
se mantiene aun cuando aquélla haya pasado a manos del adquirente (CCom., sala C,
8/4/1960 , LA LEY, 99 - 777, sum. 4869; C. 1ª La Plata, 6/12/1960 , JA, 1961 - V -
226).
Art. 1130.— Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha
dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno.
Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente
con reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o
esté dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del
contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.
Art. 1131.— Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.
El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a
existir sin culpa del vendedor.
El Código Civil regulaba la cuestión de la venta de cosa existente que ha dejado de

existir, de cosa futura y de cosa aleatoria en diversas normas: en los arts. 1172 y 1173,
ubicados en la parte general de los contratos, y en los arts. 1328, 1332 y 1404 a 1406,
situados específicamente al tratar el contrato de compraventa. El Código mercantil no
contenía normas sobre la materia.
La fuente inmediata de los artículos que se comentan son los arts. 1068 y 1069 del
Proyecto de 1998, de contenido bastante similar a los actuales.
II. Comentario
1. Generalidades
El nuevo ordenamiento unifica la regulación de la venta de cosas existentes y de cosas

futuras y condensa en dos artículos, con algunas variantes de redacción, las
disposiciones que el Código Civil había establecido de forma algo dispersa, señaladas
en el apartado anterior. Desde este punto de vista, se mejora el método de Vélez.
Sin embargo, el tratamiento de las ventas aleatorias queda subsumido de forma poco
prolija en estos artículos, cuando entiendo debió habérselas regulado en normas
separadas y más claras.
2. Venta de cosa cierta que ha dejado de existir
El art. 1130 prevé tres situaciones diversas vinculadas con la cosa objeto de la
compraventa, cuando se la estipula como cosa existente. Esta norma se relaciona con el
comentario al art. 1129, respecto de los requisitos de la cosa objeto de la compraventa.
a) La primera situación prevista es la de venta de cosa cierta que ha dejado de existir al

tiempo de perfeccionarse el contrato. En estos casos, el contrato no produce efecto
alguno. Esto constituye una regla similar a la prevista en los extintos arts. 1172 y 1328,
CCiv. El nuevo Código alude a cosa cierta , puesto que el régimen de las cosas inciertas
es diverso: antes de su individualización, el caso fortuito no libera al deudor, porque el
género no perece (doct. art. 763), como también lo disponía el régimen extinto (art. 604,
CCiv.).
b) La segunda hipótesis prevé que si la cosa ha dejado de existir en parte, el comprador

puede reclamar la porción restante, pagando la parte proporcional del precio según la
parte que haya quedado existente. El viejo Código Civil también regulaba esta
situación, aunque otorgaba expresamente al adquirente la opción de extinguir la venta o
reclamar la entrega de la parte existente, con reducción proporcional del precio (arts.
580 y 1328; Borda, t. I, p. 59). La facultad concedida al comprador en el art. 1130,
derivada de la palabra puede , podría dar lugar a entender que el adquirente también
tiene la opción de dejar sin efecto el contrato.
c) El tercer supuesto regulado por el art. 1130 es una hipótesis de venta aleatoria ,
prevista en los arts. 1332, 1406 y 1407, CCiv. El Código anterior definía a los contratos
aleatorios en el art. 2051, CCiv., en ocasión de regular ese tipo de convenios,
precisamente. El nuevo Código, por su parte, con mejor metodología, define a los
contratos aleatorios en la parte general de los contratos, considerando que son tales
cuando las ventajas o las pérdidas, para uno de los contratantes o para todos ellos,
dependen de un acontecimiento incierto (art. 968).
En consonancia con el principio de la autonomía de la voluntad, regulado ahora en el

art. 958, la norma en comentario prevé que el comprador puede asumir el riesgo de que
la cosa cierta haya perecido o esté dañada al tiempo de celebrarse el contrato.
El nuevo Código prevé expresamente la posibilidad de que la asunción del riesgo por el
adquirente abarque la destrucción de la cosa o sólo su daño. Sin embargo, no se prevén
las consecuencias de la asunción del riesgo por el comprador, es decir, qué ocurre si la
cosa se destruye, se pierde o se daña. En esos casos, aunque la norma omita señalarlo,
como no lo hacía el viejo Código Civil en su art. 1406, el comprador debe pagar al
vendedor el precio total de la venta (cfr. Salvat). Ésta es, justamente, la consecuencia
principal de la venta aleatoria.
d) La última parte del art. 1130 reitera la regla que traía el antiguo art. 1407, y que era
en cierto modo innecesaria, como lo es también la última oración del art. 1130, dado
que constituye una aplicación de principios generales de los actos jurídicos: si el
vendedor, al tiempo de celebrar el contrato, sabía que la cosa había perecido o estaba
dañada, no puede reclamar su cumplimiento, es decir, no puede exigir que el adquirente
le pague el precio pactado por la venta aleatoria. Es una hipótesis de dolo (art. 271 y ss.)
que vicia el consentimiento y permite al comprador perjudicado demandar la nulidad de
la venta (cf. Borda, t. I) y al vendedor le impide reclamar el cumplimiento de lo
ilícitamente acordado. La aplicación de las normas generales tornaba innecesaria esta
disposición final.
3. Venta de cosa futura
El art. 1131 refunde, con algunas variantes, los textos de los arts. 1173, 1332, 1404 y
1405, CCiv., que trataban sobre la venta de cosas futuras y sobre la venta aleatoria,
hipótesis que no son similares y que merecen distinguirse.
Tradicionalmente, se distinguían dos hipótesis de venta de cosa futura:
a) Aquella en el acto estaba subordinado a la condición suspensiva de que la cosa

llegara a existir, en la que el comprador no asumía ningún riesgo respecto de la
existencia futura de la cosa, y que era reputada una venta conmutativa y condicional
(doct. art. 1007, antiguo art. 1173, CCiv.) Es la venta de cosa esperada o emptio rei
speratae , en su expresión latina;
b) La venta de cosa futura en la que el comprador asumía el riesgo de que la cosa no

llegara a existir en todo o en parte, que era una hipótesis de venta aleatoria — e l otro
supuesto de venta aleatoria fue examinado en el punto 2, anterior— . Es la venta de
esperanza o emptio spei , en la clásica locución latina.
La venta de cosa futura conmutativa está sujeta a un hecho condicionante suspensivo:

que la cosa llegue a existir. Es, entonces, una venta condicional (doct. art. 1007).
Durante la pendencia de la condición, el vendedor debe realizar los actos convenientes
para que la cosa llegue a existir en las condiciones pactadas, y, en todo caso, no debe
impedir que ello ocurra. Como explican los Fundamentos (apartado VI, cit. ), este
proceder del vendedor integra la condición suspensiva y no se asume como obligación
separada de ella y, de esta manera, se diferencia más nítidamente la venta conmutativa
de cosa futura, del contrato de obra — l ocación de obra en la antigua terminología— .
Finalmente, el art. 1131, última parte, estatuye un supuesto de venta aleatoria, que en la
anterior legislación se regulaba con mayor detalle en los arts. 1332, y especialmente,
1404 y 1405, CCiv. La norma acepta la posibilidad que el comprador asuma el riesgo de
que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor, pero debe hacerlo " por cláusula
expresa" — r equisito que el art. 1069 del Proyecto de 1998 no lo preveía— . Parece
imponerse indirectamente, entonces, un requisito de forma a la venta de cosa futura
aleatoria, dado que la expresión cláusula denota la exigencia de una forma escrita para
su manifestación.
Por último, si bien el art. 1131 omite reiterar las consecuencias que la legislación
anterior establecía para el comprador en este tipo de venta de cosa futura — l a
obligación de pagar igualmente el precio, aun si la cosa no llegaba a existir— , entiendo
que esos efectos constituyen las derivaciones naturales de este tipo de venta, salvo,
claro, estipulación diversa de las partes.
III. Jurisprudencia
Aunque sea elevada la ganancia obtenida por el comprador de una cosecha futura, el
contrato es válido, ya que se trata de una venta aleatoria, siempre que el vendedor no
haya actuado apremiado por necesidades urgentes que pudieran haber sido explotadas
por el comprador para obtener un beneficio desmesurado (CFed. Bahía Blanca,
6/3/1958 , JA, 195 9- II I- 216).
Art. 1132.— Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los
términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su
dominio al comprador.
La espinosa cuestión de la venta de cosa ajena se encontraba regulada de manera
dispersa y contradictoria en los textos legales derogados, y había generado una
diversidad de opiniones tal que, con algo de exageración, se puede afirmar con Segovia
había tantas posiciones como autores dedicados al tema (cfr. Salvat, Borda, Castillo,
Malagarriga).
En concreto, el Código Civil trataba la materia en dos ámbitos diferentes: dentro de la

parte general de contratos, en el famoso art. 1177, y en su correlato, el art. 1178, y al
disciplinar el contrato de compraventa, en los arts. 1329 a 1331, donde regulaba
sucesivamente la venta de cosa totalmente ajena y la venta de cosa parcialmente ajena.
El Código de Comercio también analiz aba la materia, aunque únicamente lo hacía en el
art. 453, ubicado en las normas relativas a la compraventa.
El art. 1132 del nuevo ordenamiento reitera con similar redacción el art. 1070 del
Proyecto de 1998 que, entonces, constituye su fuente inmediata.
II. Comentario
1. Los textos legales anteriores
Como indiqué en el apartado anterior, la legislación precedente era confusa y

contradictoria al regular la complicada cuestión de la venta de cosa ajena. Lo hacía bajo
dos regímenes diferentes: el civil y el mercantil, que eran contradictorios en su letra,
aunque no tanto en su funcionamiento, como consecuencia de la tarea de purificación y
unificación que había llevado adelante la doctrina y la jurisprudencia.
El Código Civil, como regla general, autorizaba la contratación sobre cosas ajenas en el
art. 1177. Sin embargo, al regular el contrato de compraventa, prohibía el contrato sobre
cosas ajenas (arts. 1329 a 1331, CCiv.), estableciendo un régimen complicado respecto
de las acciones posibles entre las partes del contrato según su buena o mala fe, a las que
se agregaban las facultades del verdadero titular de dominio que no había participado en
la venta de la cosa de su propiedad.
La doctrina nacional (Borda, Rezzónico, Wayar) se encargó de aclarar, desde siempre,

que la enajenación verdaderamente prohibida por el Código era la venta de cosa ajena
como propia (doct. art. 1178, CCiv.), es decir, como si fuera de titularidad del
enajenante, cuando en verdad no lo era; y examinaba los diferentes efectos y acciones
emergentes de ese acto según la buena o la mala fe de los contratantes. La venta de cosa
ajena, como ajena , es decir, con conocimiento de ambas partes respecto de la ajenidad
de la cosa, y buena fe, era un acto admitido por el ordenamiento jurídico que obligaba al
vendedor a adquirir la propiedad de la cosa para transmitírsela al comprador. La venta
era inoponible al dueño de la cosa (Spota, " Venta..." , cit.).
El Código de Comercio, por su parte, partía de la hipótesis opuesta al art. 1329, CCiv.:
su art. 453 declaraba expresamente la validez de la venta de cosa ajena y establecía los
efectos y consecuencias de esa enajenación, que también variaban según la buena o
mala fe de las partes. No obstante, la doctrina comercialista más renombrada no
coincidía respecto del ámbito de aplicación de las situaciones reguladas en el primero y
segundo párrafos de la norma (Castillo, Malagarriga).
2. El nuevo régimen de venta de cosa ajena
El nuevo Código unifica, aclara y simplifica los contradictorios textos legales

derogados. Así, en un solo artículo, declara expresamente que la venta de cosa total o
parcialmente ajena es válida, y determina que sus efectos se regularán por el art. 1008.
Con ello, se agotan las discusiones doctrinarias y jurisprudenciales respecto del alcance
de los textos civiles y mercantil extinguidos.
Ahora bien: es claro que, aunque no lo diga expresamente, el art. 1132 se refiere a la
venta de cosa ajena que se vende como ajena , esto es, que ambas partes conocen esa
circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia, constituye un supuesto vedado
por el art. 1008, in fine , si el vendedor no hace entrega de la cosa, y aun podría
considerarse una hipótesis de dolo que nulifica el acto (doct. arts. 271 y 272).
En los supuestos de venta de cosa ajena, el Código establece en el art. 1132, in fine , en
consonancia con la doctrina y jurisprudencia tradicionales, que el vendedor se encuentra
obligado a transmitir el dominio al comprador; con lo cual, el enajenante debe adquirir
la cosa del verdadero propietario para, luego, transmitirla al adquirente. Esta es la
exigencia que clásicamente se impone vendedor en este tipo de ventas.
Sin embargo, la última parte del art. 1132 no se corresponde con lo previsto en el art.
1008, a cuyo régimen remite el propio art. 1132. Es decir, advierto cierta discordancia
entre uno y otro artículo, pese a que ambos declaran válida la hipótesis de venta de cosa
ajena. Me explicaré.
El art. 1008, que constituye casi una réplica del antiguo art. 1177, CCiv., establece que
en la contratación sobre bienes ajenos la obligación del enajenante puede asumir dos
modalidades: no garantizar el éxito de la promesa de transmitir el bien ajeno o
garantizar esa promesa. Según el tipo de obligación asumida por el transmitente, varía
en la venta de cosa ajena la actuación y la consecuente responsabilidad del vendedor: si
éste no garantizó el éxito de su promesa de transmitir la cosa ajena, contrae una
obligación de medios que sólo lo obliga a ejecutar los actos necesarios para que la
prestación se realice, y si por su culpa el bien no se transmite, debe reparar los daños; si,
por el contrario, el vendedor garantiza su promesa, asume una obligación de resultado
que lo obliga a resarcir los daños cuando esa promesa no se cumple (cfr. Alterini,
Contratos... , ob. cit. ).
Como señalé, los textos de los arts. 1008 y 1132, última parte, no se conjugan
adecuadamente (cfr. Borda, Alejandro), ya que si el vendedor no garantizó el éxito de su
promesa de entregar la cosa ajena, como lo permite el art. 1008, segunda parte, no se
comprende cómo puede estar obligado a transmitir o hacer transmitir el dominio al
comprador, como lo exige el art. 1132, in fine ; salvo que, para armonizar los textos, se
entienda que esa obligación de " transmitir o hacer transmitir" el dominio de la cosa a
cargo del vendedor que impone el art. 1132 consiste en hacer los actos necesarios para
ello, sin obligarse al resultado concreto de la transmisión. La discordancia será resuelta
analizando adecuadamente la voluntad de las partes al contratar y cuál fue el verdadero
alcance de la obligación asumida por el vendedor de una cosa que no le pertenecía, para
determinar la procedencia o no del régimen de indemnización previsto por el art. 1008.
Finalmente, el nuevo sistema también afirma la validez de la venta de cosa parcialmente

ajena, a la que se le aplican las reglas examinadas (arts. 1008 y 1131), dejándose sin
efecto la disposición del Código Civil que declaraba nulo todo el acto, aun respecto de
la parte que el vendedor tenía sobre la cosa enajenada (art. 1331, CCiv.).
III. Jurisprudencia
1. La promesa de venta de un inmueble ajeno es válida ( CNCiv ., sala A, 30/08/1971,

LA LEY, 146 - 674, sum. 28.755; CNCiv ., sala F, 13/2/1969 , LA LEY, 136 - 50).
2. Para determinar la responsabilidad del vendedor de una cosa ajena deben aplicarse las
reglas de la evicción, pues la acción otorgada al comprador por el art. 1329 constituye la
ejecución anticipada de esta garantía (C1ª La Plata, 30/3/1948, JA, 1948 - I - 583).
Sección 3ª - Precio. Por Mariano Esper
Art. 1133.— Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo
fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio
de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier
otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento
para determinarlo.
Art. 1134.— Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un
tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un
acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar
la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la
ley local.
El tema del precio en la compraventa tenía una regulación doble en los textos
derogados: por una parte, el Código Civil lo trataba de manera prolija y metódica, en los
arts. 1349 a 1356, que se aplicaban a la compraventa de todo tipo de cosas, muebles o
inmuebles; por la otra, el Código de Comercio, lo regulaba parcialmente en los arts. 458
y 459. No obstante, aquellas disposiciones civiles se aplicaban en lo pertinente a la
compraventa mercantil (cf. Zavala Rodríguez, Malagarriga).
La unificación de los Códigos extintos implicó ensamblar el régimen de los contratos y,

por lo tanto, los requisitos y modalidades del precio en la compraventa. Así, la
normativa en la temática es inicialmente única. Sin embargo, la fuerte incidencia que la
compraventa mercantil tiene en el tráfico y en los negocios impactó en el nuevo texto, a
punto tal que la venta de cosas muebles se legisla de forma separada (arts. 1142 y ss.) al
régimen general de la compraventa. Y si bien las reglas sobre el precio se aplican a toda
venta de cosa mueble, sin que importe su antigua condición de civil o mercantil — c
alificación que desaparece en el nuevo texto— , lo cierto es que en la venta de cosas
muebles aparece un régimen de precio impregnado de las antiguas disposiciones
mercantiles en la materia. Volveré sobre el punto al tratar específicamente ese tipo de
venta.
Resumiendo, el nuevo Código regula el precio en la compraventa con la siguiente

metodología: a) primero, lo trata de forma genérica en los arts. 1133 y 1134, que, en
principio, se aplican para todo tipo de compraventa; y b) posteriormente, al disciplinar
la compraventa de cosas muebles en particular, presenta dos normas que completan la
regulación anterior (arts. 1143 y 1144). Los arts. 1135 y 1136 también se refieren al
precio en la compraventa, mas se aplican específicamente a la venta de inmuebles.
Finalmente, señalo que el art. 1133 constituye una adaptación del clásico art. 1349,
CCiv. El Proyecto de 1998 no traía una disposición semejante. Por su parte, el art. 1134
refunde los arts. 1350 y ss., CCiv. y se inspira inmediatamente en el art. 1071 del
Proyecto de 1998, que reitera con mínimas variantes.
II. Comentario
1. Generalidades sobre el precio en la compraventa
Tradicionalmente, se exige que el precio en la compraventa reúna los siguientes

requisitos: a) en dinero; b) cierto; y c) serio (cfr. Salvat). Además, el precio no debe ser
vil.
Los Códigos extintos sólo exigían expresamente los requisitos a) y b), mientras que los
restantes eran exigidos por la doctrina y jurisprudencia de manera uniforme y como
resultado de una interpretación integral del ordenamiento jurídico. Para el examen del
requisito de precio " en dinero" , remito al análisis de los arts. 1123 y 1172 de este
Código.
El nuevo texto legal solamente exige, como su anterior, que el precio sea en dinero y
que esté determinado o sea determinable. El primer requisito surge de la propia
definición de compraventa que provee el Código en el art. 1123; el segundo, emana de
los arts. 1133 y 1134 que se comentan.
En verdad, la terminología que emplea el Código es de precio determinado y no de

precio cierto como utilizaba el Código Civil sustituido; sin embargo, no existe en esta
diferencia semántica mayores consecuencias jurídicas desde que el antiguo texto
señalaba como hipótesis de precio cierto las mismas que el Código actual prevé como
precio determinado. Salvat decía: precio cierto quiere decir precio determinado o
terminable. Además, otros autores nacionales aludían tradicionalmente a precio
determinado como requisito del precio en la compraventa (cf. Moisset De Espanés). Es
decir, se trata de una variante sin impacto jurídico alguno.
El precio de la venta tiene que estar determinado por alguna de las modalidades que
señala la norma, que seguidamente analizaré, o ser determinable , es decir que basta
para la validez del precio que las partes prevean el procedimiento para determinarlo.
Siguiendo la pauta que el art. 1005, in fine , establece para la determinación de la
cantidad del bien objeto de los contratos, se puede indicar que el precio es determinable
cuando se establecen los criterios suficientes para su determinación. Es decir que el
propio contrato debe señalar el modo o sistema de cálculo para arribar al precio de la
venta y, así, considerarse una hipótesis de precio válido.
Sin embargo, en cualquier caso, las partes deben respetar la prohibición de acordar
cláusulas de actualización monetaria, variación de costos, etc., prohibidas tajantemente
por los arts. 7 y 10, ley 23.928 de Convertibilidad del Austral (arts. 3° y 4°, ley D- 1725,
según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), ratificados por la ley
25.561 de Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario (ley D- 2547, según
Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939). La terminante prohibición legal
ha sido convalidada por la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal (CSJN, " Massolo,
Alberto José v. Transporte del Tejar SA, 20/04/2010, Fallos 333:447;" Belatti, Luis
Enrique v. F.A." , 20/12/2011, LL AR/JUR/84377/2011). La doctrina ha examinado la
vinculación de aquella prohibición con la cuestión del requisito del precio en la
compraventa (Moisset De Espanés).
Por último, el nuevo texto ha eliminado el privilegio que tenía el crédito del vendedor
en la legislación sustituida (arts. 3893 y ss., 3923 y ss., CCiv.).
2. Hipótesis de precio determinado
Los supuestos de precio determinado o determinable que prevé el art. 1133, son los
siguientes: a) suma de dinero que el comprador debe pagar; b) precio determinado por
un tercero; c) precio fijado con referencia a otra cosa cierta; y d) fijación de
procedimiento para determinar el precio.
El primer supuesto es la hipótesis más frecuente: las partes establecen el valor de la cosa
vendida en una suma concreta y determinada. El segundo caso es usual en determinado
tipo de ventas, cuando por el valor o tipo de cosa vendida se requiere la intervención de
terceros especializados en tasar o valuar el bien objeto del contrato — i nmuebles,
acciones o participaciones societarias, etc.— . Lo examinaré en el próximo apartado. En
el tercer supuesto el precio de la cosa se fija según el valor de otra cosa cierta que le
sirve de referencia. La doctrina ejemplifica: venta de un campo por el mismo precio
pagado por el del vecino (Salvat); vendo el automóvil Chevrolet modelo 1952 al precio
a que está en el taller X (Zavala Rodríguez). Y la cuarta hipótesis favorece la
conservación de la validez del contrato (doct. art. 1066) al establecer que siempre que
las partes prevean un mecanismo o procedimiento para fijar el precio de la venta, el
precio, y por lo tanto el contrato, serán válidos; como serían los supuestos que
establecían los extintos arts. 1353 y 1354, CCiv., por ejemplo.
3. Precio determinado por un tercero
El Código Civil originario establecía la validez del precio de la venta cuando su

determinación se delegaba a un sujeto distinto de los contratantes. Era el supuesto de
precio determinado por un tercero y su régimen surgía de los arts. 1350 a 1352, CCiv.:
si el tercero no quería o no podía determinar el precio, la venta quedaba sin efecto; si el
tercero estimaba el precio, su valuación tenía efecto retroactivo al día de celebración del
contrato, era irrevocable y no había recurso alguno para variarlo, salvo algunos
supuestos que la doctrina explicaba (cfr. SALVAT). El Código mercantil preveía
también la hipótesis de precio dejado al arbitrio de tercero en el art. 459, y prescribía
que si el tercero no podía o no quería hacer la determinación, la venta quedaba sin
efecto, salvo pacto en contrario.
El régimen que propone el nuevo Código parte de similares premisas que los textos
derogados: admite la validez del precio que pueda fijar un tercero ajeno a los
contratantes. Aclara que el tercero puede estar designado en el contrato o ser nominado
después de su celebración. Esto ocurre ordinariamente cuando, en la venta de cosas
inmuebles, o en la locación de cosa con opción de compra, por ejemplo, se delega la
fijación del precio a dos o tres inmobiliarias de reconocido prestigio y tradición en la
zona de ubicación del inmueble, cuyo nombre exacto no se identifica en el contrato sino
que se lo realiza posteriormente, cuando llega el momento de establecer el precio de la
venta.
Ahora bien: en consonancia con el principio de conservación de los contratos y de su

eficacia enfatizado por el nuevo Código (art. 1066), que ya reconocía la legislación
anterior (doct. art. 218, inc. 3°, CCom., y art. 100, ley 19.550 General de Sociedades), el
art. 1134 establece que si el tercero no puede o no quiere determinar el precio, o si las
partes no convienen sobre su designación o sustitución, en todos estos supuestos el
precio será fijado por el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.
Esta solución varía la que estatuía n el art. 1350, CCiv., CCiv., y el art. 459, CCom., que
decretaban la ineficacia del acuerdo para hipótesis similares.
III. Jurisprudencia
1. Existe precio cierto determinado con referencia a otra cosa, si se lo fijó en el 75% del
convenido en otro contrato celebrado entre las mismas partes ( CNCiv ., sala F,
26/10/1971, JA, 1 5- 197 2- 168).
2. El tercero a cuyo arbitrio se ha dejado librada la determinación del precio, actúa

como mandatario de las partes (C. 2ª La Plata, 17/9/1957 , DJBA, 52 - 563; SC
Mendoza 15/6/1967 , LA LEY, 128 - 149).
3. Aunque la ley no lo establezca expresamente, el precio debe ser serio ( CNCiv ., sala
B, 14/11/1967 , LA LEY, 131 - 293).
Art. 1135.— Precio no convenido por unidad de medida de superficie. Si el objeto

principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido
convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene
una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador,
según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por
aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.
Art. 1136.— Precio convenido por unidad de medida de superficie. Si el precio es

convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en
función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada,
y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato,
el comprador tiene derecho a resolver.
Los artículos transcriptos se vinculan con los arts. 1344 a 1348, CCiv., que regulaban
los distintos supuestos de " venta de un inmueble determinado" , y prescribían las
diversas consecuencias jurídicas según la modalidad de venta acordada. La doctrina
afirmaba el carácter supletorio de estas normas que, por ende, podían ser modificadas
por convención en contrario de las partes (Mosset Iturraspe, Compraventa... , ob. cit. ).
El Código de Comercio, cuyo ámbito de aplicación se circunscribía mayormente a las

cosas muebles (doct. arts. 8, 450, 451 y 452, inc. 1°, CCom.), no preveía normas
destinadas a regular la venta de inmuebles.
La fuente inmediata de los preceptos son los arts. 1072 y 1073 del Proyecto de 1998, de
contenido similar al transcripto.
II. Comentario
Los arts. 1135 y 1136 regulan la venta de inmuebles según que el precio pactado entre
las partes haya sido fijado por unidad de medida de superficie (metro cuadrado,
hectárea, etc.) o no se haya fijado según esa pauta. Las variantes son las siguientes:
a) Precio no acordado por unidad de medida : esta hipótesis se regula en el art. 1135. Se
trata del caso en que se pacta un precio global por el inmueble vendido, que puede estar
edificado o no. Las partes han indicado la superficie global del inmueble, puesto que
ello se deduce de la expresión " acordada " utilizada por la norma. Si bien la norma sólo
alude a " fracción de tierra " o " terreno " , entiendo que sus disposiciones pueden
aplicarse analógicamente a la venta de departamentos cuando su precio no se fija por
unidad de medida de superficie. La hipótesis examinada se corresponde con la que
estatuía el art. 1344, inc. 5°, CCiv. ( " con indicación del área, pero por un precio único,
y no a tanto la medida " ).
Las consecuencias de haber pactado la venta bajo esta modalidad son las siguientes: si
existe una diferencia mayor al cinco por ciento entre la superficie del inmueble y la
superficie acordada — l o que está presuponiendo que se debe realizar una mensura que
determine con precisión cuál es la superficie real de la cosa vendida— , cualquiera de
las partes tiene derecho a pedir la diferencia de precio a la otra: el comprador, si la
superficie es menor, tiene derecho a la reducción proporcional del precio; el vendedor,
si la superficie es mayor, a su aumento proporcional. Si la diferencia entre la superficie
real del terreno y la acordada en la venta es igual o menor al cinco por ciento, ninguna
de las partes tiene derecho a reclamo alguno. Cuando el comprador, por aplicación de
esta norma, debe pagar un precio mayor, podrá optar por resolver la venta. Se mantiene
la sustancia de las soluciones que propugnaban los arts. 1346 y 1347, CCiv.; la uńica
diferencia que puede apuntarse es con relacioń al supuesto de que la diferencia sea
exactamente del cinco por ciento (BORDA, Alejandro, " La compraventa..." ).
b) Precio acordado por unidad de medida de superficie : en esta situación, regulada por
el art. 1136, las partes fijaron el precio del inmueble según una medida determinada
(metros cuadrados, hectáreas, etc.).
El artículo regula dos supuestos diferentes: en su primera parte, la superficie total del
inmueble no se ha designado en el contrato; en su segunda parte, esa superficie fue
establecida en el contrato.
Cuando las partes fijaron el precio de la venta por unidad de medida y sin designar la
superficie del inmueble, el precio total es el que resulta en función de la superficie real
del inmueble. Es decir: habrá que mensurar el bien raíz y, con ello, multiplicar el precio
de la medida por la cantidad de metros, hectáreas, etc., que tenga el inmueble. Era la
venta ad mensuram que regulaba el art. 1344, inc. 2°, CCiv.
Cuando los contratantes establecieron el precio por unidad de medida y, además,
designaron la superficie total del inmueble vendido, se aplica el art. 1136, segunda
parte: si la superficie real total excede en más de un cinco por ciento a la estipulada en
el contrato, el comprador podrá resolver la venta. Era la hipótesis prevista en el art.
1344, inc. 4°, CCiv., cuyas consecuencias fijaba el art. 1345, CCiv.
El nuevo régimen modifica las soluciones que preveía el Código de Vélez, ya que
cuando se acordaba el precio por unidad de medida y se designaba la superficie total de
lo vendido (art. 1344, inc. 4°, CCiv.), el viejo Código Civil autorizaba al comprador a
tomar el exceso de la superficie real — p agando el adicional que correspondiera— o a
solicitar la reducción del precio si la superficie real era menor a la pactada, en ambos
casos aunque la diferencia entre una superficie y otra fuera inferior al cinco por ciento.
Por último, el nuevo Código fija el margen de tolerancia legal en que sea superior al
cinco por ciento, sustituyendo así la expresión " vigésimo" que empleaba el Código
Civil y que había originado discrepancias respecto a qué porcentaje o cifra aludía (cfr.
Borda) y ha suprimido algunas variantes previstas en el viejo régimen, particularmente,
la venta ad corpus estatuida por el viejo art. 1344, inc. 1°, CCiv. No obstante esa
supresión, cualquier modalidad lícita puede ser válidamente pactada por las partes en el
marco de la autonomía de la voluntad ratificada por el nuevo Código (arts. 12, 958 y
concs.).
III. Jurisprudencia
El comprador sólo puede pedir la resolución del contrato en caso de aumento del precio,
no de disminución (CCiv. 1ª, 21/12/1938 , LA LEY, 14 - 154).
Sección 4ª - Obligaciones del vendedor. Por Mariano Esper
Art. 1137.— Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la

propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del
comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y
a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se
concrete.
Art. 1138.— Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor
los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los
instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también
están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta.
Art. 1139.— Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble
inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario.
Art. 1140.— Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de
toda relación de poder y de oposición de tercero.
El Código Civil regulaba el capital tema de las obligaciones del vendedor en un capítulo
separado, dentro de las normas que disciplinaban la compraventa. Concretamente, en los
arts. 1408 a 1423. El Código de Comercio, por su parte, trataba la cuestión de manera
dispersa dentro del articulado general dedicado a la compraventa (arts. 450 a 477).
Como el nuevo Código divide el tratamiento de la compraventa en disposiciones

generales y en disposiciones específicas relativas a la venta de cosas muebles, las
normas del viejo Código de Comercio se reflejan más en estas últimas que en las reglas
genéricas de los arts. 1137 a 1140, que seguidamente examinaré. No obstante, como en
esencia las obligaciones del vendedor son las mismas cualquiera sea el tipo de cosa
objeto del contrato — c on algunas variantes que en cada caso se señalarán— , aquellas
disposiciones del Código mercantil también sirven como antecedentes pertinentes de la
nueva regulación.
La fuente inmediata de los arts. 1137 a 1140 son los arts. 1074 a 1077 del Proyecto de
1998, de contenido semejante a las disposiciones transcriptas.
II. Comentario
1. Generalidades
Elaborar un comentario unificado de las disposiciones vinculadas con las obligaciones

del vendedor resulta apropiado y conveniente puesto que: a) existe una clara
interrelación entre ellas; b) un estudio omnicomprensivo de esos deberes proporciona al
lector una mirada más integral de la materia analizada; y c) existen algunas obligaciones
a su cargo que no surgen expresamente del articulado que se comenta, pero que emanan
de otras disposiciones del Código que se aplican a la materia y que, por ende, deben
integrarse en el análisis. Por estos motivos, opté por comentar unificadamente estas
disposiciones, y no hacerlo de forma segregada.
En esencia, como se advertirá del desarrollo que sigue, las obligaciones del vendedor
son similares en el régimen extinto y en el sistema actual: debe conservar la cosa como
existía al tiempo del contrato, transferir la propiedad al comprador, abonar ciertos gastos
y responder por evicción y vicios redhibitorios — e sto último, denominado obligación
de saneamiento en el nuevo sistema, arts. 1033 y ss.— . El nuevo ordenamiento no
replica numerosas disposiciones del Código Civil sustituido vinculadas con los efectos
del incumplimiento del vendedor a las obligaciones debidas (arts. 1412, 1420 y ss.,
entre otros, CCiv.). La ausencia de esas normas en el nuevo ordenamiento no modifica
los efectos del incumplimiento del vendedor a sus obligaciones.
Además de las tradicionales obligaciones del enajenante, el Código agrega algunos

deberes colaterales de conducta a cargo de vendedor, que luego examinaré. Por otra
parte, el nuevo ordenamiento no recoge concretamente la obligación del vendedor de
recibir el precio de la venta, como establecía el art. 1411, CCiv., aunque esto es
razonable desde que se trata de un deber genérico de todo acreedor de sumas de dinero,
que no exigía una disposición específica en la regulación de la compraventa.
Por lo tanto, si bien se trata de un nuevo Código, la matriz obligacional y la mecánica de

funcionamiento de este contrato resulta similar en el cotejo entre los textos anteriores y
el actual.
2. Las obligaciones del vendedor
El Código regula en pocos artículos lo relativo a las obligaciones del enajenante, de

manera más ordenada, purificada y sencilla que su Código antecesor, lo que resulta
metodológicamente más apropiado y coadyuva a una adecuada interpretación.
El vendedor se encuentra obligado a cumplir con los siguientes deberes: a) conservar la

cosa objeto del contrato; b) transferir la propiedad de la cosa; c) pagar los gastos de
entrega de la cosa y los que se originen en la obtención de los instrumentos de la venta;
y d) responder por saneamiento. Además, el vendedor también tiene a su cargo el
cumplimiento de ciertos deberes colaterales y, en las ventas de cosas muebles, existen
ciertas obligaciones adicionales específicas — c omo por ejemplo entregar una factura
en los términos del art. 1145— . Examinaré separadamente estas cuestiones.
2.1. Conservar la cosa

Este deber no surge explícitamente de los arts. 1137 a 1140 que se comentan, pero sí de
otras disposiciones aplicables a la compraventa. En efecto: el art. 746, al regular las
obligaciones de dar, dispone que el deudor de una cosa cierta — e n nuestro tema, el
vendedor— está obligado a conservarla en el mismo estado en que se encontraba
cuando contrajo la obligación. Este deber reitera el principio general que establecía el
art. 1408, CCiv., y nada agrega a él. Por ello, son aplicables a esto obligación las
enseñanzas tradicionales de la doctrina y jurisprudencia sobre su alcance y contenido.
El tradicional carácter consensual de la compraventa — r ecuerdo que la división entre

contratos consensuales y reales que proponía los arts. 1140 y ss., CCiv., ha desaparecido
del nuevo texto, como surge de los arts. 966 a 970, y a salvo el caso del art. 1554—
confirma que el vendedor queda obligado a conservar la cosa desde el día mismo del
contrato, excepto, claro, los supuestos en que la ley exige una formalidad esencial para
la celebración del contrato — p odría ser el caso de art. 1°, ley 14.005 de Venta de
Inmuebles Fraccionados en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E- 0372, según Digesto
Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939; cfr. ARIZA)— , en cuyo caso hasta tanto
esa solemnidad no se cumpla, el contrato no se considerará celebrado y, por lo tanto, no
habrá obligaciones exigibles a cargo del vendedor. Parecería que el régimen formal que
se impone al contrato de compraventa de inmuebles en el art. 1017, inc. 1°, al exigir
escritura pública, no tiene carácter solemne absoluto (doct. arts. 285, 969 y 1018), como
sí lo tiene la formalidad requerida para ciertas donaciones (art. 1552).
2.2. Transferir la propiedad de la cosa
Luego de conservar la cosa en su poder, el vendedor debe seguidamente transferir su

propiedad al comprador, en el tiempo y lugar contractualmente estipulados. Esta
tradicional obligación del enajenante surge con claridad del art. 1137 que se comenta y
de la propia definición del art. 1123 que el Código provee. Como expliqué al examinar
este último artículo, los Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) explican los
motivos por los cuales se prefirió emplear la palabra propiedad, y no dominio, en la
definición de este contrato. Esos motivos resultan válidamente aplicables a este análisis.
La obligación del vendedor que se examina constituye el deber central a su cargo. El

Código Civil originario la fijaba en los arts. 1323, 1409 y concordantes.
En esencia, el deber de transferir la propiedad se puede fraccionar, por lo menos

teóricamente, en dos aspectos: a) la entrega de la cosa; y b) la existencia y legitimidad
del derecho que se transmite sobre ella.
a) La entrega de la cosa es la dación material que el vendedor debe efectuar al

comprador. Esa entrega o tradición es sumamente relevante no sólo en el ámbito de los
derechos personales emanados de la venta sino porque, antes de esa entrega o tradición,
el acreedor — e l comprador, en nuestro tema— no adquiere sobre la cosa ningún
derecho real. Este inveterado principio surgía del famoso art. 577, CCiv., y lo reitera el
art. 750, del nuevo Código.
La tradición de la cosa debe cumplirse de acuerdo con la forma legal que exigen los
arts. 1924 y 1925 — s imilares a los arts. 2377 y ss., CCiv.— , salvo que se presenten
algunas de las excepciones que se establecen en los arts. 1892, 1923 o en otras
disposiciones que admitan un modo suficiente diverso para tener por cumplida la
entrega de la cosa (doct. art. 1149, por ejemplo). El Código Civil decía: " Lo que en
adelante se dispone sobre la tradición en general de las cosas, es aplicable a la tradición
de las cosas vendidas " (art. 1417), con lo que remitía a los referidos arts. 2377,
siguientes y concordantes (cfr. Salvat). El nuevo Código no reproduce esta remisión, a
tono con la simplificación de las normas y la aplicación de las pautas generales a las
situaciones particulares que se verifica en numerosas hipótesis del nuevo texto, como en
la situación examinada.
Como dispone el art. 1140 que se comenta, la entrega de la cosa debe hacerse con sus
accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros. Estas condiciones
se reiteran: a) en el art. 746, cuando impone al deudor de una cosa cierta la obligación
de entregar la cosa con sus accesorios; b) en el art. 1926, cuando se establece que para
adquirir la posesión o tenencia por la tradición, la cosa debe estar libre de toda relación
excluyente; y c) cuando este mismo precepto ratifica que para adquirir la posesión o
tenencia por la tradición no debe existir oposición alguna. El Código Civil sustituido
preveía disposiciones similares en los arts. 575, 1409, 1426, 2380 y 2383.
Por otra parte, el art. 1139 del nuevo Código dispone que el vendedor debe entregar el
inmueble " inmediatamente de la escrituración" (sic ). Es evidente que se trata de un
defecto de redacción y que debe leerse como " inmediatamente después de la
escrituración" . El vendedor queda exceptuado de entregar el bien en ese momento si se
hubiere acordado lo contrario (art. 1139, in fine ), mas no resultaba necesario aclarar
esto último puesto que el propio Código establece como principio general el carácter
supletorio de las normas legales en materia de contratos (art. 962), salvo que se
verifiquen los supuestos allí indicados.
Finalmente, en materia cosas muebles, se aplican primordialmente las disposiciones de

los arts. 1142, a cuyo análisis me remito.
b) El otro aspecto que involucra la obligación del vendedor de transferir al adquirente la

propiedad de la cosa reside en la existencia y legitimidad del derecho que transmite. En
efecto, no basta con que el vendedor entregue materialmente la cosa al comprador,
cumpliendo las formalidades legales que exigen los arts. 1924 y concs., si él no
transmite un derecho completo, legítimo y válido sobre esa cosa, sea porque no es el
titular del derecho de propiedad que transmite, porque éste se encuentra restringido o
gravado, porque el propio vendedor no puede disponer de sus bienes o por cualquier
otro motivo que afecte el derecho del comprador a recibir un derecho pleno y disponer,
usar y gozar de la cosa adquirida sin pretensión de terceros. Se debe tratar de una
tradición válidamente realizada y, además, que permita al comprador adquirir un
derecho de propiedad perfecto. El incumplimiento de esta obligación activa la
responsabilidad del vendedor por saneamiento (arts. 1033 y ss.), que en el Código Civil
extinto se denominaba evicción (arts. 2089 y ss.).
2.3. Pagar los gastos de entrega y los originados en la obtención de los instrumentos de
la venta
La ley pone a cargo del vendedor el pago de algunos costos vinculados con la venta
celebrada, salvo que lo contrario se haya pactado en el contrato, dado que en esta
materia, como lo vengo indicando insistentemente, rige con plenitud el principio de
autonomía de la voluntad (doct. arts. 12, 944, 958 y 962).
En primer término, el enajenante debe abonar los gastos que origine la entrega de la
cosa. Así lo dispone el art. 1138, tal como lo establecían el art. 1415, CCiv., y el art.
460, CCom.
En segundo lugar, el nuevo Código también pone a cargo del vendedor los gastos que se
generen para obtener " los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de
la venta" (art. 1137), como podrían ser certificados, visados, constancias documentales,
etcétera. Además de esos costos a cargo del enajenante, la ley agrega que, en la venta
inmobiliaria, también se encuentran a cargo del vendedor los gastos derivados del
estudio de títulos, los costos de la mensura del inmueble y el pago de los tributos que
graven la venta.
Respecto del " estudio del título y su s antecedentes" , la expresión más difundida sería
estudio de títulos, como se encuentra afianzada en la doctrina, jurisprudencia y en el
ámbito notarial (cf. Alterini, " Estudio..." , ob.cit. ). La decisión legal de poner a cargo
del enajenante el pago del estudio de títulos recoge los usos y costumbres notariales
según los cuales, usualmente, es el vendedor quien sufraga ese análisis jurídico-
documental, en aquellas jurisdicciones donde se suele confeccionar.
En tercer lugar, el art. 1138 también establece como obligación a cargo del vendedor el
pago de los gastos de la mensura del inmueble. Este deber surge cuando resulta
necesario tomar las dimensiones del inmueble para determinar la exactitud de lo
vendido — p or ejemplo, en los supuestos de los arts. 1135 y 1136 analizados— , y su
costo se refleja frecuentemente en la negociación del precio de la venta. En aquellos
casos, entonces, la mensura y su costo se encuentran a cargo del enajenante. Queda
siempre a salvo el pacto en contrario sobre la materia.
Finalmente, el enajenante también debe pagar los tributos que graven la venta, como
prescribe el art. 1138, in fine . Esta disposición puede resultar problemática porque
alude a los " tributos" , es decir a los impuestos, tasas y contribuciones, que " graven la
venta" , y no a los tributos que graven al vendedor. ¿Cuál es el alcance exacto de esa
expresión? ¿Abarca los impuestos de carácter netamente local, como el impuesto de
sellos por ejemplo, cuya creación, imposición y fiscalización corresponde a las
jurisdicciones locales y no a una ley nacional como este Código? Salvat decía que eran
a cargo del enajenante los impuestos que gravaban el acto de venta, " en la medida que
sean legalmente a cargo del vendedor" . Entiendo que la exigencia legal se refiere a
aquellos impuestos que gravan al vendedor en cuanto tal, como son el impuesto a la
transferencia de inmuebles o el impuesto a las ganancias, por ejemplo, mas no se refiere
al pago del impuesto de sellos u otros tributos locales que gravan operaciones y
negocios, cuyo obligado al pago se determina por las legislaturas locales competentes
para ello.
2.4. Responder por saneamiento
El nuevo Código adapta la terminología de las clásicas garantías de evicción y vicios

redhibitorios, que Vélez reguló de manera metodológicamente inapropiada (cfr. Mosset
Iturraspe, Contratos , ob. cit. ) en la parte del Código que trata ba los contratos en
particular (en los arts. 2089 y ss., y 2164 y ss., respectivamente). El nuevo
ordenamiento las disciplina bajo la denominación global de obligación de saneamiento
en las disposiciones de la parte general de los contratos, donde metodológicamente
resulta más adecuado (arts. 1033 y ss.).
Esta obligación central del vendedor no aparece incluida en la sección que se comenta,
que trata las obligaciones del vendedor. El Código Civil originario preveía
expresamente esta obligación en el art. 1414, al regular el contrato de compraventa.
Otro tanto hacía el Código de Comercio para las ventas mercantiles, al tratar los vicios
ocultos en su art. 473.
La ausencia de mención específica de esta obligación en la parte del Código que trata
sobre las obligaciones del vendedor en modo alguno afecta su existencia real, concreta y
plenamente aplicable a la compraventa, ya que los contratos se integran con las normas
supletorias de la ley (conf. art. 964, inc. b]) y no hay duda que la clásica obligación de
saneamiento del vendedor, comprensiva de la responsabilidad por evicción y por vicios
ocultos, rige con plenitud en el contrato de compraventa (doct. art. 1033, inc. a]). La
política del nuevo ordenamiento ha sido simplificar los antiguos textos y establecer
principios generales aplicables a situaciones particulares, como en este caso.
Finalmente, debe recordarse, como enseña la doctrina que comparto, que la

responsabilidad emergente de la evicción o de los vicios ocultos tiene carácter objetivo
porque no deriva de la culpa o dolo del enajenante, los que, de existir, sólo agravan su
responsabilidad en cuanto a los daños resarcibles (cf. Mosset Iturraspe, Contratos , ob.
cit. ).
3. Otros deberes a cargo del vendedor
Los Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) explican que el vendedor y el
comprador, además de las obligaciones nucleares y típicas del contrato, tienen deberes
colaterales, que son " absolutamente diferentes" a aquéllas en cuanto a su entidad y
funciones. Sin embargo, la redacción es algo confusa, no precisa cuáles son en concreto
y sólo indica que " es labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos" .
La lectura de los Fundamentos parecería llevar a considerar que, para el Código, sólo
son obligaciones nucleares y típicas del contrato la transferencia de la propiedad y el
pago del precio, y que los demás supuestos son deberes colaterales. En esta
interpretación, la obligación de pagar los gastos de entrega, del estudio de títulos, etc.,
constituirían los deberes colaterales a que hacen referencia los Fundamentos .
Algunos los deberes colaterales del vendedor referidos en los Fundamentos surgen del
propio art. 1137: a) poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por
los usos o las particularidades de la venta; y b) prestar toda cooperación para que la
transferencia dominial se concrete. Otros deberes de esa clase pueden surgir
secundariamente del principio cardinal de la buena fe que rige durante toda la vida del
contrato (doct. arts. 9, 729, 961 y concs.).
Estos deberes colaterales a cargo del enajenante se diferenciarían de las obligaciones

que él debe cumplir no sólo en cuanto a su contenido, desde que unos y otros resultan
diferentes, sino, sobre todo, en cuanto a su jerarquía o potencia —" entidad" , en los
términos de los Fundamentos — de suerte tal que el incumplimiento de estos deberes no
revestiría la envergadura o jerarquía tal como para, por ejemplo, dar por resuelto el
contrato en ejercicio de la clá usula resolutoria implícita prevista en el art. 1088, ya que
su ejercicio requiere que el incumplimiento sea esencial , en los términos del art. 1084,
y no parecería que la inobservancia de alguno de esos deberes pudiera considerarse
como tal.
Dos reflexiones adicionales:
a) El deber de " poner a disposición" del comprador los instrumentos requeridos por los
usos o las particularidades de la venta parecería agotarse con ello, es decir, con su
puesta a disposición y no con su entrega efectiva. Sin embargo, creo que si esos
instrumentos son accesorios de la cosa, o pueden ser calificados como tales, la situación
del vendedor se modifica ya que se encontrará obligado a entregarlos junto con la cosa,
como accesorios de ella precisamente (doct. art. 746). Por otra parte, en la compraventa
de cosas muebles, este deber colateral puede asumir la entidad de una verdadera
obligación, como la reputa el art. 1146, que luego examinaré;
b) El deber de cooperar a que la transferencia dominial se concrete involucra

obligaciones de hacer y de no hacer: lo primero, en cuanto implica actos de diligencia
por parte del vendedor, como comparecer en tiempo, modo, lugar, etc., a la
formalización del acto, o la entrega al escribano de la documentación necesaria para que
éste pueda confeccionar la escritura pública que documente la operación, entre otras
posibilidades; y lo segundo, en tanto debe abstenerse de realizar actos que obstaculicen
o impidan hacer efectiva la transferencia dominial a que se comprometió por contrato.
III. Jurisprudencia
La copiosa doctrina judicial vinculada con las obligaciones a cargo del vendedor se
mantiene mayormente sin variantes, desde que el nuevo Código reitera las históricas
obligaciones y deberes del enajenante.
1. El vendedor no debe modificar el estado en que se hallaba la cosa en el momento de

celebrarse el contrato ( CNCiv ., sala D, 6/5/1964 , LA LEY, 115 - 143).
2. La obligación de entregar del vendedor comprende la de realizar todas las
formalidades, aun administrativas, que sean necesarias para que el comprador pueda
gozar la cosa conforme a su destino ( CNCiv ., sala D, 22/5/1959 , JA, 1960 - I - 427).
3. Los accesorios que el vendedor tiene la obligación de entregar juntamente con la cosa
vendida son los que estaban en ella en el momento de celebrarse el contrato (CCiv., sala
A, 26/6/1951 , LA LEY, 63 - 752).
Sección 5ª - Obligaciones del comprador. Por Mariano Esper
Art. 1141.— Enumeración. Son obligaciones del comprador:
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la

venta es de contado;
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de

recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del
comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los
demás posteriores a la venta.
El Código Civil regulaba las obligaciones del comprador en un capítulo único (arts.
1424 a 1433), que debía integrarse con aquellas disposiciones pertinentes establecidas
en materia de obligaciones, según cuál fuera el tipo de cosa objeto del contrato. El
Código de Comercio, por su parte, trataba la materia más dispersamente, a tono con su
modo de regular globalmente este contrato en los arts. 450 a 477, sin divisiones en
capítulos, secciones ni apartados.
La fuente inmediata del art. 1141 es el art. 1078 del Proyecto de 1998, casi exacto al
actual.
II. Comentario
1. Generalidades
El nuevo Código disciplina todo el régimen de las obligaciones del comprador en un

solo artículo, a diferencia del régimen reemplazado que lo hacía en varias disposiciones.
Este método resulta más claro y simple, y, por lo tanto, resulta útil para la mejor
interpretación y ejecución de esta figura contractual.
En esencia, el régimen del Código mantiene las tradicionales obligaciones a cargo del
comprador, con algunas variantes menores: pagar el precio, recibir la cosa y su
documentación accesoria, y abonar los gastos de recibo de la cosa y ciertas erogaciones
adicionales.
Con cierta confusión de lenguaje, como ya indiqué, los Fundamentos (apartado VI, cit. )
discriminan las obligaciones del adquirente de sus deberes colaterales, y manifiestan
que ambos son diferentes en cuanto a su entidad y funciones. Sin embargo, al regular la
materia, el Código no efectúa ninguna diferenciación entre unas y otros; aun más, el
título de la Sección y el encabezamiento del artículo aluden únicamente a " obligaciones
del comprador " . En los próximos apartados, no obstante, intentaré efectuar la referida
precisión . Valen también aquí las consideraciones al respecto que expuse al tratar las
obligaciones y deberes del vendedor.
2. Pagar el precio
El pago del precio de la venta resulta la obligación tradicional y esencial que este
contrato impone a cargo del comprador. El Código Civil originario también estatuía esta
obligación en numerosas normas, primordialmente en el art. 1424. He señalado
anteriormente cuáles son los requisitos que debe tener el precio en la compraventa, a
cuyo análisis me remito (supra , comentario a los arts. 1133 y 1134).
El art. 1141, inc. a), establece que el pago del precio debe efectuarse en el lugar y
tiempo convenidos. Se resalta, nuevamente, la autonomía de la voluntad que rige en la
materia (doct. arts. 12, 958 y 962), tal como regía en el régimen sustituido (doct. arts.
1411, 1424 y concs.,CCiv.). A su vez, establece una regla de interpretación general
según la cual si nada se ha pactado en el contrato respecto de esta cuestión, la ley
presume que la venta es de contado y, por tanto, lo lógico es entender que el pago del
precio debe realizarse en forma simultánea a la celebración del contrato y entrega de la
cosa (Borda; aunque en sede mercantil esa noción tenía otros alcances bajo las normas
del Código sustituido, cfr. Malagarriga, Zavala Rodríguez).
En materia de venta de cosas muebles, se aplican primeramente las reglas establecidas

por los arts. 1142 y siguientes, a cuyo examen reenvío al lector.
3. Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato

El art. 1141, inc. b), establece que es obligación del comprador recibir la cosa y los
documentos relacionados con el convenio, y explicita en qué consiste esta obligación:
comprende realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del adquirente para
que el vendedor pueda efectuar la entrega, como también consiste en hacerse cargo de la
cosa.
El Código Civil fijaba únicamente la obligación del comprador de recibir la cosa (art.
1427) y establecía las consecuencias derivadas de su incumplimiento (arts. 1430 y 1431,
CCiv.), mas no traía una disposición específica semejante a la que se analiza, que ha
sido evidentemente extraída del art. 60 de la Convención de las Naciones Unidades
sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías sancionada en Viena
el 11 de abril de 1980 (Convención de Viena de 1980), e incorporada a nuestro
ordenamiento jurídico en 1983 por la ley 22.765 (ley N- 1356, según Digesto Jurídico
Argentino aprobado por ley 26.939).
La redacción del texto legal y lo señalado en los Fundamentos (apartado VI, cit. )
permitirían entender que el compromiso que el inc. b) exige del comprador constituye
uno de esos deberes colaterales a su cargo referidos en los Fundamentos , y no una
obligación en concreto. Ello, pese a la denominación de la Sección 4ª en que se inserta y
al contenido del encabezamiento del artículo, como lo he expuesto. Se advierte la
diversa entidad entre una y otro, y por ello, su incumplimiento entiendo que no autoriza
a ejercer la cláusula resolutoria implícita (doct. arts. 1084 y 1088).
Se trata, en definitiva, de un deber de cooperar con el vendedor para que la transferencia

dominial y, por ende, el efectivo cumplimiento del contrato, pueda materializarse y
satisfacer así la finalidad propia de esta figura contractual.
4. Pagar ciertos gastos
Para concluir con las obligaciones del adquirente, el art. 1141, inc. c), impone al
comprador la obligación de pagar los gastos de recibo de la cosa. La norma agrega que
también debe sufragar el costo del testimonio de la escritura pública y los demás gastos
posteriores a la venta, pero la redacción del inciso no permite deducir con claridad si los
supuestos son ejemplos de los " gastos de recibo" mencionados al inicio, o hipótesis
diferentes a ellos. En cualquier caso, todos estos costos corren a cargo del adquirente,
excepto, claro, estipulación diversa acordada con el vendedor (doct. arts. 12, 944, 958 y
962).
Los costos de recibo son los gastos necesarios para hacerse cargo de la cosa (Salvat). En
la venta de cosas muebles, los gastos de transporte son a cargo del comprador (doct. art.
1151; ídem art. 460, CCom., según el alcance que le asignaba la doctrina comercialista,
cfr. Malagarriga, Zavala Rodríguez).
El costo del testimonio de la escritura pública remite a las compras de inmuebles — y a

las demás transferencias onerosas regidas por las normas de la compraventa, arg. art.
1124— , y refleja los usos y costumbres notariales: los honorarios del escribano, folios
de actuación notarial, etc., son abonadores regularmente por los adquirentes.
En cuanto a las " demás" erogaciones posteriores a la venta aludidas por el inciso, se
refiere a los gastos de inscripción, tasas vinculadas a ello, etc., y restantes supuestos
relacionados con ese tramo de la operación, estando ya la cosa en poder del comprador,
según se infiere de la atenta lectura del inc. c) del artículo que se anota.
III. Jurisprudencia
La doctrina judicial vinculada con las obligaciones del comprador se mantiene

mayormente sin cambios puesto que el nuevo C ódigo r egula este aspecto del contrato
de manera equivalente a los textos anteriores.
1. Se hallan a cargo del comprador los honorarios por el otorgamiento de la escritura,

los sellos de la escritura matriz y de los testimonios, los gastos de inscripción en los
registros ( CNCiv ., sala E, 13/4/1971 , JA 11 - 1971 - 549, sum. 35; C1ª La Plata
22/3/1958 , JA, 1958 - IV - 569; CCiv. 2ª, 7/5/1945 , GF, 176 - 469; CCiv. 1ª,
24/3/1944 , JA, 1944 - II - 16).
2. La pretensión del vendedor de entregar la cosa vendida sin sus accesorios autoriza al
comprador a negarse a pagar el precio ( CNCiv ., sala E, 29/8/1969 , LA LEY, 137 -
555, sum. 22.811).
Sección 6ª - Compraventa de cosas muebles. Por Mariano Esper
Art. 1142.— Regla de interpretación. Las disposiciones de esta Sección no excluyen la

aplicación de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles.
En virtud de la unificación de las normas sobre compraventa civil y mercantil efectuada

por el nuevo ordenamiento, y de la metodología propuesta para disciplinar el contrato de
compraventa, los textos anteriores no contenían ninguna disposición similar a la que se
comenta.
Sin embargo, el art. I del Título Preliminar y el art. 207, CCom., en tanto prescribían
que para todas la cuestiones no previstas o resueltas por el Código mercantil, se
aplicarían las normas del Código Civil o del Derecho Civil, podrían en algún punto
considerarse antecedentes al espíritu de la nueva disposición. Considerando entonces,
con importantes salvedades, que las disposiciones del nuevo Código que regulan la
compraventa de cosas muebles constituyen, en esencia, una réplica de las normas que el
Código de Comercio estableció para las ventas mercantiles, podría asimilarse la norma
en comentario al espíritu de los referidos arts. I y 207, del viejo Código mercantil.
El art. 1142 reproduce el art. 1079 del Proyecto de 1998.
II. Comentario
El artículo constituye una pauta para guiar al intérprete al tiempo de examinar cuál es el
régimen legal de la compraventa de cosas muebles: establece que las disposiciones
contenidas en este Capítulo, algunas de las cuales constituyen reglas generales para toda
compraventa, otras fijan normas particulares para las ventas de inmuebles y otras
estatuyen disposiciones comunes a muebles e inmuebles (arts. 1163 a 1169), pueden
resultar aplicables a la venta mobiliaria en la medida que resulten compatibles, todo lo
cual deberá determinarse en cada caso concreto según las circunstancias particulares de
cada venta, las estipulaciones que las partes hayan convenido, etcétera.
Sin embargo, una cuestión algo confusa es determinar si estas disposiciones sobre
compraventa de cosas muebles se aplican también a las compraventas de consumo. Las
compraventas de consumo — q ue en verdad pueden ser tanto de cosas muebles como
de inmuebles — son tales en tanto encuadren en el ámbito de aplicación que delimitan
los 1092 y ss., del nuevo Código, y los arts. 1° y 2°, ley 24.240 de Defensa del
Consumidor (ley F - 1884 según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939).
¿Por qué se presenta esta inquietud si no debería dudarse que, cuando la venta es de una
cosa mueble, rigen estas normas ya una compraventa de consumo o no? La duda
aparece por dos motivos: a) la afirmación formulada en los Fundamentos del Código,
cuando indican que las reglas aplicables a la compraventa de cosas muebles tienen "
mucha relevancia en el tráfico comercial; en materia de consumo se aplica el Título III"
(apartado VI, cit. ). ¿Cuál es el motivo y el exacto alcance de esta afirmación?; y b) las
expresiones " mercaderías" y " tráfico mercantil " , y demás términos empleadas por las
normas incluidas en esta Sección, que r emiten a las típicas compras de mercaderías o
efectos entre comerciantes, ajenas tradicionalmente al ámbito del consumo. Aunque ya
no resulte apropiado referirse a ventas mercantiles o a enajenaciones entre comerciantes,
por haber perdido vigencia con el nuevo Código, la potencia y realismo de tales ventas
es tan masiva en la práctica negocial que resulta poco menos que imposible sustraerse a
su influencia. Normas como las contenidas en esta Sección constituyen resabios de esa
fuerte impronta y tradición.
La solución a la inquietud entiendo que la provee el art. 963, que regula la prelación
normativa cuando concurren disposiciones de este Código y de alguna ley especial, en
cuyo caso el Código da preferencia a ley especial, sin excluir la aplicación de las
normas del Código — e l art. 1709 establece un orden diverso para la hipótesis de
responsabilidad civil— . Por lo tanto, la explicación dada en los Fundamentos entiendo
que debe interpretarse en el sentido de darle preeminencia a las normas que regulan las
compras de consumo, sin que ello implique que en tantas cuestiones que esa legislación
no regula específicamente — l ugar de pago del precio, entrega de la cosa, cosas
entregadas en " fardos" (art. 1155), etc.— rijan supletoriamente, y en lo que resulten
pertinentes y aplicables, salvo algunos supuestos dudosos (p. ej., art. 1145), las
disposiciones de esta Sección y las de este Capítulo (arg. art. 1142).
Por último, se advierte claramente que las normas que integran esta Sección destinada a
la compraventa de cosas muebles constituyen una refundición de las disposiciones y
principios del Código de Comercio y del Código Civil en materia de compraventa, y,
especialmente, de las normas que integran la Convención de las Naciones Unidades
sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías sancionada en Viena
el 11 de abril de 1980 (Convención de Viena de 1980), incorporada a nuestro
Estas disímiles fuentes explican a mi entender el dificultoso ensamble entre ellas y el

trabajoso resultado a que se ha arribado, consistente en un texto en el que conviven
normas casi calcadas del Código de Comercio con otras tomadas casi literalmetne de la
Convención de Viena, aprobada cien años después que aquél. Ello traerá problemas de
coordinación e intepretación, que la doctrina y la jurisprudencia terminarán
armonizando.
III. Jurisprudencia
Ante la novedad normativa, no existe jurisprudencia que analice específicamente

normas similares a la comentada.
Parágrafo 1º - Precio
Art. 1143.— Silencio sobre el precio. Cuando el contrato ha sido válidamente

celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado
un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las
partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la
celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes,
en el tráfico mercantil de que se trate.
El Código Civil preveía en el art. 1354 una hipótesis parecida a la regulada por el
artículo que se comenta, cuando establecía que si la cosa " se hubiere entregado" al
comprador sin determinar su precio o si hubiere duda sobre el precio determinado, se
presumía que las partes se habían sujetado al precio corriente vigente en el día y lugar
de la entrega. La doctrina nacional en general sostenía que ese precepto se vinculaba
con su precedente, el art. 1353, CCiv., y por lo tanto se afirmaba que el art. 1354, CCiv.,
sólo regía para las cosas muebles (Salvat). Autores como Borda, sin embargo, sostenían
la viabilidad de esta norma para todo tipo de ventas, mobiliarias o inmobiliarias.
La norma regía para las ventas civiles, en tanto hubiera habido entrega de la cosa. En
cualquier caso, lo cierto es que la ley anterior no invalidaba el acto de la compraventa
por la ausencia de uno de sus elementos esenciales — e l precio— , sino que integraba
el silencio contractual con el precio corriente que tenía la cosa en el día y lugar de la
entrega.
Para las compraventas mercantiles, el art. 458, CCom., establecía un régimen similar:
prescribía que en caso de entrega de la cosa sin determinación del precio, se entendía
que las partes se habían sujetado al precio corriente, en el día y lugar de la entrega. Y
concluía indicando que en caso de diversidad de precio en el mismo día y lugar,
prevalecía el término medio.
La Convención de las Naciones Unidades sobre los Contratos de Compraventa

Internacional de Mercaderías sancionada en Viena el 11 de abril de 1980 (Convención
de Viena de 1980) e incorporada a nuestro ordenamiento jurídico en 1983 por la ley
22.765 (ley N- 1356, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939) tiene
un texto casi idéntico al transcripto, que es el art. 55, el cual evidentemente y más allá
de los antecedentes nacionales referidos, ha sido el inspirador de la norma que se anota.
La fuente inmediata del precepto es el art. 1080 del Proyecto de 1998, que establecía
pautas algo diversas al texto actual.
II. Comentario
1. Requisitos de aplicación de la norma
El artículo que se anota regula la hipótesis de falta de precio al tiempo de celebrarse un

contrato de compraventa, y establece el modo de suplir esa ausencia.
Los requisitos de procedencia de la norma son:
a) Contrato válidamente celebrado : es decir, que la voluntad no esté afectada por algún
vicio del consentimiento, que se haya celebrado por sujetos capaces para ello, con
objeto y causa lícitos, etcétera. En fin, que el contrato no sea susceptible de nulidad por
los motivos que la ley permite invalidar un contrato;
b) Ausencia de precio : es decir, que el precio de la cosa no esté expresa ni tácitamente

acordado, ni las partes hayan previsto un procedimiento para determinarlo, hipótesis
esta última que la legislación autoriza como supuesto de precio válido (art. 1133, in fine
);
c) Cosas muebles : el supuesto regulado por la norma sólo rige para la venta mobiliaria,
en virtud de la ubicación metodológica del artículo que se comenta y de los propios
términos de la norma, que alude a " mercaderías" y " tráfico mercantil" .
2. Régimen supletorio previsto por la ley
El art. 1143 constituye una típica disposición supletoria de la voluntad de las partes que
se establece para integrar el contenido del acuerdo contractual cuando los contratantes,
por cualquier motivo, han omitido acordar especialmente algún aspecto esencial o
accesorio del contrato celebrado. Esto permite la subsistencia y validez del vínculo
jurídico, y no invalidarlo o tornarlo ineficaz ante la ausencia de alguno de sus elementos
(doct. arts. 982, 1066 y concs.).
Recordemos que el art. 964 prevé expresamente que el contenido del contrato se integra
con las normas indisponibles, con las normas supletorias y con los usos y prácticas del
lugar de celebración del contrato. Por lo tanto, esa directriz general cobra cuerpo y
actualidad en la disposición especial del art. 1143 que se comenta.
Por lo tanto, cuando las partes no hayan determinado el precio de la cosa vendida, la ley
completa esa ausencia de voluntad contractual presumiendo que los contratantes se han
sujetado al precio usualmente cobrado al tiempo de celebración del contrato: a) de
mercaderías semejantes; b) vendidas en circunstancias similares; y c) en el tráfico
mercantil — e s decir, en el rubro comercial pertinente — de que se trate.
Entiendo que en caso de falta de acuerdo entre las partes sobre el precio concreto de la
venta, deberá intervenir el juez para fijar el precio debido, según las pautas antedichas y
para mantener viva la convención (doct. art. 1066), pese a que el Código no reprodujo la
última parte del art. 1080 del Proyecto de 1998 que determinaba la fijación del precio
por el juez si no podía ser precisado por las reglas que esa norma preveía.
Art. 1144.— Precio fijado por peso, número o medida. Si el precio se fija con relación
al peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida
real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en
caso de duda, se lo calcula por el peso neto.
Esta norma no posee un antecedente exacto en los Códigos derogados, aunque el
Código Civil regulaba la venta por junto en los arts. 1339 y 1341, y la venta por peso,
cuenta o medida, en los arts. 1339, 1340, 1342 y 1343. El Código mercantil trataba las
ventas por junto en los arts. 468 y 469.
La venta era por junto cuando las cosas se vendían en masa, formando un solo todo y
por un solo precio; y el contrato se considera perfeccionado desde que las partes se
habían puesto de acuerdo sobre el precio y la cosa. Este Código regula los efectos de la
venta por junto en el art. 1159. Por su parte, la venta se reputaba a peso, cuenta o
medida cuando las cosas no se vendían en masa o por un solo precio y la venta no se
consideraba perfecta sino hasta que las cosas estuvieran contadas, pesadas o medidas
(art. 1342, CCiv., disposición criticada por la doctrina, cfr. Borda).
La última parte de la norma es similar al art. 56 de la Convención de las Naciones

Unidades sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías sancionada
en Viena el 11 de abril de 1980 (Convención de Viena de 1980) e incorporada a nuestro
El precepto reproduce sin variantes el art. 1081 del Proyecto de 1998.
II. Comentario
La disposición que se anota establece algunas reglas de interpretación de la voluntad

negocial cuando se adquieren determinados efectos, mercaderías o cosas muebles, y se
fija su valor tomando un parámetro determinado: un peso, una medida, un número
determinado. Ello resulta útil cuando se contrata a tanto el kilo, tonelada o litros de
mercadería, o a tanto el metro, o a tanto la unidad de una cantidad determinada de
unidades.
En este tipo de ventas, la ley determina que se debe pagar el precio proporcional al
número, peso o medida real de las cosas vendidas, y no al número, peso o medida total
tomada como parámetro. Es decir: se debe abonar lo realmente vendido y comprado,
para lo cual las partes deberán contar, pesar o medir las cosas objeto del contrato, luego
de lo cual deberán aplicar la pauta tomada como referencia para precisar el precio
proporcional que debe abonar el comprador.
La norma concluye estableciendo otra guía supletoria de la voluntad contractual: si el

precio se fija en función del peso de las cosas, y hay duda al respecto, se lo calcula por
el peso neto (cfr. Garo).
Parágrafo 2º - Entrega de la documentación

Art. 1145.— Entrega de factura. El vendedor debe entregar al comprador una factura
que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los
demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el pago del precio se
presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de
recibida se presume aceptada en todo su contenido.
Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un

documento que acredite la venta.
El Código de Comercio ofrecía, con algunas variantes de redacción, una norma muy
similar a esta disposición: el clásico art. 474, CCom. Este artículo había originado una
copiosa doctrina y jurisprudencia tanto por sus poderosos efectos prácticos y jurídicos,
como por la discusión generada respecto de su aplicación o no a otros documentos
comerciales diversos a la factura.
El Código Civil no preveía ninguna norma semejante, lo cual es entendible desde que se
trata de una situación típica del tráfico comercial.
La fuente inmediata del precepto es el art. 1082 del Proyecto de 1998, que regulaba la
cuestión con términos casi idénticos al actual.
II. Comentario
1. Ámbito de aplicación del art. 1145
La disposición que se comenta tiene su campo de aplicación más directo en las

adquisiciones que se verifican en el giro mercantil de los comerciantes. Si bien la
categoría jurídica de comerciante ha desaparecido del nuevo texto legal, no ocurre lo
mismo con su calificación social o económica, desde que los sujetos que se dedicaban al
tráfico negocial de mercaderías y efectos de comercio lo seguirán haciendo con
independencia de la pérdida del estatus jurídico de comerciante. Nótese que el Código
de Comercio, que regulaba las ventas mercantiles, proveía una disposición muy similar
a la comentada (art. 474), que regía precisamente ese tipo de transacciones (doct. arts.
1°, 2°, 7°, 8°, 450, 451 y 452, CCom.).
Aunque el campo de aplicación típico de la norma es el tráfico mercantil referido, ello

no significa que no rija en las ventas que se realizan entre no comerciantes, o entre uno
que lo es y otro que no lo es: por una parte, el nuevo ordenamiento ha eliminado la
distinción entre el ámbito civil y el mercantil; por la otra, la norma no precisa un campo
determinado de aplicación y, por ende, el intérprete no debe establecer distinciones allí
donde la norma no las realiza.
Sin embargo, entiendo que el precepto no rige directamente en las compraventas de

consumo, que son aquellas que encuadran en lo dispuesto en los arts. 1° y 2°, ley 24.240
de Defensa del Consumidor (ley F- 1884 según Digesto Jurídico Argentino aprobado
por ley 26.939) y en los arts. 1092 y ss., del Código, por así deducirse de los
Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ), como también por los principios
protectorios del consumidor que rigen en ese ámbito y por las importantes
consecuencias negativas que conllevaría para el consumidor la falta de impugnación de
la factura en los términos señalados por la norma. Tal vez podría regir subsidiariamente
y de ser favorable para el consumidor (doct. art. 3°, ley 24.240), ya que en las
compraventas de consumo se aplicarán primordialmente, como lo he indicado al
comentar el art. 1142, las disposiciones específicas sobre consumo (art. 42, CN, ley
24.240,arts. 1092 a 1122 de este Código, etc.), desde que son los regímenes legales
particulares que rigen ese tipo de relaciones (doct. art. 963, inc. a]). Por otra parte, como
en los contratos de consumo el proveedor está obligado a extender y entregar al
consumidor un documento de venta que contenga las especificaciones y requisitos que
establece el art. 10, ley 24.240 (art. 11, ley F- 1884 según Digesto Jurídico Argentino
aprobado por ley 26.939), se satisfacen ciertos recaudos previstos por la norma en
comentario.
2. Obligación del vendedor de entregar una factura
El artículo impone como obligación del vendedor entregar al comprador de cosas

muebles una factura que detalle la cosa vendida, el precio de la venta y las demás
condiciones y términos del negocio, indicándose si el precio o parte de él ha sido
pagado. Si la factura no indica el plazo de pago del precio, la ley presume que la venta
es de contado.
La factura es un típico documento propio de las prácticos y usos mercantiles. El

histórico art. 474, CCom., establecía que el vendedor no podía " rehusar" al comprador
una factura, que contuviera los breves datos que allí se indicaban. La nueva norma ha
mejorado la redacción al indicar expresamente la obligación del enajenante de entregar
la factura en cuestión.
En la práctica negocial, en la factura se hacen constar los datos del vendedor y del
comprador, la descripción del objeto vendido, su cantidad y demás características, la
identificación del precio por unidad y el total de la venta, y también se asientan otros
términos y condiciones del negocio, que varían según el tipo de mercadería, los usos del
vendedor, el tráfico mercantil de que se trate, etcétera. También es frecuente que la
factura indique la moneda de pago, el plazo y lugar de pago, las consecuencias
pecuniarias — i ntereses— en caso de incumplimiento del comprador en el tiempo
debido y otras condiciones habituales de las ventas mercantiles (cfr. Halperin). La
factura suele emitirse y entregarse en otros contratos comerciales, y no sólo en las
ventas.
Como las compraventas mercantiles y otros contratos típicos del comercio no suelen
celebrarse por escrito, la factura constituye el documento comercial por antonomasia
que cumple la finalidad probatoria del acuerdo contractual. Por ese motivo, entre otros,
suele integrarse con contenidos y especificaciones adicionales a los que la ley exige.
Recordemos que el Código de Comercio establecía en su art. 208, inc. 5°, que los
contratos comerciales se acreditaban por las " facturas aceptadas " .
El artículo en comentario crea una presunción legal: si la factura no establece un plazo

para pagar el precio, se reputa que la venta fue de contado, es decir, que se abonó
simultáneamente con la celebración del negocio y la entrega de la cosa (Borda). Sin
embargo, la doctrina comercialista entendía que el pago al contado a que se refería el
art. 474, CCom., era el que se hacía dentro de los diez días que establecía el art. 464,
CCom. (cfr. Zavala Rodríguez), que el nuevo texto no reproduce.
Por otra parte, la doctrina nacional consideró desde siempre que la presunción similar
que establecía el viejo art. 474, CCom., era iuris tantum , es decir, que admitía pruebas
que desvirtuaran esa presunción (Zavala Rodríguez, Fernández, Caputo) Semejante
conclusión resulta aplicable para la idéntica presunción que establece la disposición que
se analiza.
El art. 1145 concluye con una excepción a la obligación del vendedor de emitir y
entregar una factura al comprador: cuando los usos y costumbres estilan no emitir
factura, y salvo disposición legal en contrario, el vendedor queda eximido de cumplir
esta obligación, pero debe entregar al comprador un documento que acredite la venta.
Este instrumento no tendrá el contenido previsto por la ley para la factura, pero podría
quedar sometido al régimen de impugnación y a las consecuencias jurídicas previstas
por este artículo para el caso de falta de ella, que examinaré seguidamente, según la
postura que se adopte respecto de la aplicación analógica o no del régimen del art. 1145
a otros documentos mercantiles.
Finalmente, destaco que el precepto en comentario suprimió el último párrafo del art.
474, CCom., que establecía que si el plazo de pago era superior a treinta días, se
aplicaban las normas sobre factura de crédito, que se regía por la ley 24.760; pero ésta
ha sido incorporada al Código de Comercio a partir del art. 989, según Digesto Jurídico
Argentino aprobado por ley 26.939. Sin embargo, el Código mercantil fue derogado por
la ley 26.994 que aprobó este Código Civil y Comercial, con lo cual habrá que adecuar
prontamente esta desprolijidad normativa que afecta a numerosas leyes que el Digesto
había incorporado al Código de Comercio, ahora eliminado (ley 19.550 de
Sociedades, ley 24.522 de Concursos y Quiebras, etc.).
3. Efectos de la factura no impugnada en tiempo
Además de exigir al vendedor la entrega de una factura al comprador, el art. 1145

impone al adquirente el derecho y la carga de cuestionar la factura entregada por el
enajenante, y establece cuáles son las consecuencias de la falta de impugnación en
tiempo de esa factura. La expresión " no observada" que emplea la ley debe ser leída
como no cuestionada o no impugnada.
El artículo otorga al comprador un plazo de diez días para impugnar o cuestionar la

factura. Este plazo se computa en días corridos, como es el régimen general del Código
(doct. art. 6). Entiendo que el plazo puede ser ampliado por convención de partes, pero
dudosamente pueda ser reducido ya que ello importaría menoscabar el derecho que la
ley ha consagrado a favor del comprador de revisar el contenido de la factura e
impugnarla consecuentemente si considera que él no refleja lo contratado .
La norma no establece un modo específico para que el comprador impugne la factura.

Por lo tanto, podría hacerlo de cualquier manera o por cualquier medio (doct. art. 284,
que consagra la libertad de forma para exteriorizar la voluntad). Sin embargo, a los fines
probatorios y, especialmente, por práctica generalizada en el comercio, las facturas se
impugnan por escrito a través de la emisión de las conocidas notas de débito, por las que
el emisor — e sto es, el comprador — se reconoce titular de un crédito contra el
destinatario de esa nota — e l vendedor, en el caso — .
Antes señalé que la ley impone al comprador el derecho y la carga de cuestionar la

factura, y no la obligación de hacerlo, puesto que: por lo primero, el adquirente tiene la
facultad de revisar el contenido de la factura y determinar si se ajusta o no a lo pactado
con el vendedor; por lo segundo, puesto que el cumplimiento de esa conducta no puede
ser exigido por el vendedor y, si el comprador no ejerce su facultad en tiempo, su
omisión arrastra la aplicación de la presunción legal, que resulta disvaliosa para sus
intereses.
En efecto: si el comprador no cuestiona la factura dentro del plazo legal de diez días
corridos, o el convencional mayor acordado, la factura se reputa aceptada en su
integridad. El nuevo Código eliminó la expresión " se presumen cuentas liquidadas" que
contenía el antiguo art. 474, CCom., y la sustituyó por la locución " se presume
aceptada" . Esa modificación lingüística carece de consecuencias jurídicas: no
disminuye el derecho que el vendedor tenía en el régimen extinto y que tiene en el
actual; por lo tanto, la factura no impugnada en plazo por el comprador se presume
aceptada y permite al vendedor efectuar el reclamo judicial por el pago del saldo de
precio con base en ese contenido aceptado, que constituirá la base esencial de la
demanda del vendedor, junto con el remito y la restante documentación mercantil que
acredite la venta, sus condiciones y el cumplimiento del vendedor a sus obligaciones.
4. Aplicabilidad del régimen del art. 1145 a otros documentos comerciales
La jurisprudencia se encuentra dividida con relación a determinar si el régimen del

entonces art. 474, CCom., se aplicaba únicamente a la factura allí regulada o si regía
analógicamente a otros documentos mercantiles, como los remitos, las notas de crédito
y débito, etcétera.
No es del caso ingresar en aquella polémica, mas sí señalar que su existencia y
contenido se trasladan íntegramente al nuevo texto legal puesto que: a) la similitud de
términos entre las normas cotejadas determina la subsistencia de la controversia; y b) el
nuevo articulado perdió una importante oportunidad para concluir con ella y aclarar esos
aspectos en uno u otro sentido.
III. Jurisprudencia
En virtud de la similitud de régimen entre el sistema creado por el art. 474, CCom., y la
norma que se comenta, la doctrina judicial creada alrededor de aquél resulta aplicable al
nuevo articulado. Idéntica reflexión cabe concluir respecto del debate no agotado sobre
la aplicación o no del entonces art. 474, CCom., a otros documentos comerciales
diferentes de la factura.
El régimen del art. 474 del Cód. de Comercio se aplica supletoriamente a las notas de
débito y de crédito, ya que así lo autoriza el art. 16 del Cód. Civil ( CNCom ., sala E,
21/12/1999 , ED, 189 - 271).
Art. 1146.— Obligación de entregar documentos. Si el vendedor está obligado a

entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento,
lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el
vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier falta de
conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos
excesivos al comprador.
Los Códigos sustituidos no proporcionaban una disposición similar a la presente. El

precepto transcripto es casi una réplica del art. 1083 del Proyecto de 1998 y éste,
aunque en sus Fundamentos (n° 184) ninguna mención se haga al respecto, parece
haberse inspirado en el art. 34 de la Convención de las Naciones Unidades sobre los
Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías sancionada en Viena el 11 de
abril de 1980 (Convención de Viena de 1980), e incorporada a nuestro ordenamiento
jurídico en 1983 por la ley 22.765 (ley N- 1356, según Digesto Jurídico Argentino
aprobado por ley 26.939), casi idéntico a la norma que se comenta, excepto que ésta no
reprodujo la última oración de aquél.
II. Comentario
El artículo parte del supuesto de que, en determinadas ventas de cosa muebles, efectos
de comercio, mercaderías, etc., es necesario entregar documentación de diversa índole
vinculada con la venta para que el comprador o el tenedor transitorio de la mercadería
pueda acreditar su titularidad, efectuar gestiones administrativas, impositivas, aduaneras
u otras, o realizar reclamos u otros actos. Recordemos que: a) el art. 1137 establece que
el vendedor debe poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los
usos o las particularidades de la venta y que el art. 1141, inc. b), prescribe como una de
las obligaciones del comprador recibir los documentos vinculados con el contrato; y b)
que esas normas se aplican a la compraventa de cosas muebles en cuanto fueren
compatibles (art. 1142).
El principio general establecido por el art. 1146 es que el vendedor debe entregar al
adquirente los documentos vinculados con la venta en el tiempo, lugar y de la forma
convenidos. Rige en su plenitud, entonces y nuevamente, el principio de autonomía de
la voluntad previsto genéricamente en el art. 958 del Código.
En caso de que el vendedor haya entregado al comprador los documentos vinculados

con la compra en tiempo anterior al estipulado en el acuerdo, por ejemplo
remitiéndoselos a su domicilio o establecimiento, y los documentos enviados fueren
insuficientes, estuvieren incompletos o de cualquier forma existiera un error en ellos, la
ley concede al vendedor la facultad de subsanar " cualquier falta de conformidad de
ellos" hasta el momento en que inicialmente se había pactado que el vendedor debía
cumplir con esta obligación.
La prerrogativa que la ley concede al enajenante está subordinada al hecho de que el

ejercicio de ella no ocasione inconvenientes ni gastos " excesivos " al comprador, en
cuyo caso, por interpretación a contrario sensu , se deduce que el vendedor no tendría la
referida facultad de subsana ción y que la remisión o entrega anticipada y defectuosa de
la documentación debería considerarse como un incumplimiento por su parte, que sólo
podrá subsanar en caso de que el comprador preste su conformidad a ello.
Por último, si el vendedor entrega con antelación las cosas objeto del contrato, se aplica
el régimen del art. 1150 en tanto se verifiquen las condiciones allí expuestas, a cuyo
estudio me remito.
Parágrafo 3º - Entrega de la cosa
Art. 1147.— Plazo para la entrega de la cosa. La entrega debe hacerse dentro de las
veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos
resulte otro plazo.
El Código Civil regulaba en los arts. 1409 y 1427 lo atinente al plazo de entrega de la
cosa: el primero disponía que el vendedor debía entregarla el día convenido y, a falta de
pacto, el día que el comprador lo exigiera; el segundo señalaba que el adquirente estaba
obligado a recibir la cosa en el día convenido o en el que establecieran los usos y, a falta
de convención o de usos, inmediatamente después de la compra. Esas normas regían en
las ventas civiles, complementadas por los arts. 1430 y 1431, CCiv., en materia de
consecuencias del incumplimiento del comprador a su obligación a recibir la cosa.
El Código de Comercio trataba la cuestión analizada en el art. 464, y disponía que, a

falta de estipulación sobre el plazo de entrega de los efectos vendidos, el vendedor
estaba obligado a " tener a disposición" del comprador la cosa vendida dentro de las
veinticuatro horas siguientes al contrato. Esta norma parece ser la inspiración directa del
nuevo Código para disciplinar específicamente el tema del plazo de entrega de la cosa
en la venta de cosas muebles en virtud de: a) la similitud de textos entre esa regla y el
art. 1147 que se comenta; y b) las normas de la compraventa mercantil del histórico
Código de Comercio y el contenido, redacción y régimen similar de numerosas
disposiciones relativas a la venta de cosas muebles que el Código nuevo presenta.
El art. 1084 del Proyecto de 1998 contiene un artículo casi idéntico al transcripto.
II. Comentario
Prácticamente todo el régimen de obligaciones y derechos de las partes en la

compraventa y en los contratos en general (doct. art. 962), se encuentra amparado por el
principio de la autonomía de la voluntad, como lo he señalado con insistencia en los
comentarios anteriores. Por ello, los contratantes son en principio libres para fijar las
estipulaciones y condiciones de su operación (doct. arts. 12, 944 y 958). En el tema
regulado por el art. 1147, también rigen esas pautas y principios y, por lo tanto, las
partes tienen libertad para determinar el plazo en que la cosa vendida debe ser entregada
al comprador.
En caso de que las partes no hayan acordado el plazo de entrega de la cosa o no

existieran usos que fijen el plazo aplicable (doct. arts. 964, inc. c] y 1147), el nuevo
Código impone en la materia la misma regla que establecía el pretérito Código de
Comercio, con alguna variante de redacción: el vendedor debe entregar la cosa — y no
ya, como antes, " tener a disposición"— dentro de las veinticuatro horas de celebrado el
contrato.
Como el nuevo sistema establece en el art. 6° el modo de computar los plazos fijado en
horas, habrá que estar a esas disposiciones para precisar el momento en que el vendedor
debe cumplir en tiempo su obligación de entrega. El vencimiento del plazo sin que el
enajenante haya cumplido lo coloca en situación de mora automática (cf. Halperin, al
examinar el viejo art. 464, CCom.), por considerarse que el artículo constituye un
supuesto de mora legal (contra: Zavala Rodríguez).
III. Jurisprudencia
1. No habiéndose convenido un plazo estricto es evidente que para que el vendedor

incurriera en mora era indispensable o fijarlo de común acuerdo o determinarlo
mediante un requerimiento judicial o extrajudicial, es decir, la constitución en mora
(CCom., JA, 9 - 945).
2. Fijada una fecha límite en un acto comercial, sea para ejercer una opción, sea para
integrar un precio, debe juzgarse que el plazo es un motivo determinante para el
acreedor por lo que la mora se produce automáticamente, es ex re ( CNCom ., sala B,
JA, 1959 - V - 371).
Art. 1148.— Lugar de entrega de la cosa. El lugar de la entrega es el que se convino, o

el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega
debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato.
El extinto Código Civil establecía en el art. 1410, para las ventas civiles, un principio
similar al previsto en la norma que se comenta: el vendedor debía entregar la cosa en el
lugar pactado y, a falta de convenio sobre el punto, en el lugar en que se encontraba la
cosa en la época del contrato. Reiteraba así el principio general establecido para el pago
de las obligaciones de cosa cierta y determinada (doct. art. 747, CCiv.; cfr. Salvat).
El Código mercantil, por su parte, prescribía en el art. 461, para las ventas comerciales,
un principio idéntico al régimen civil: a falta de estipulación, el vendedor debía entregar
la cosa en el lugar donde ésta se hallaba al tiempo de la venta.
La norma transcripta resulta idéntica al art. 1085 del Proyecto de 1998, y sólo varía su
epígrafe.
II. Comentario
El Código trata en este artículo lo relativo al lugar donde la cosa vendida debe
entregarse al comprador.
El principio general reiterado en esta materia es que rige lo libremente convenido entre
las partes (doct. arts. 12, 873, 958 y 1148). Si los contratantes nada han previsto al
respecto, la ley establece las siguientes pautas residuales: a) el lugar determinado por los
usos; b) el que surja de las particularidades de la venta. Esto último alude a que la
naturaleza de la cosa, las condiciones de las partes u otras circunstancias pueden llegar a
precisar cuál es el lugar donde la cosa debe ser entregada al adquirente. Finalmente, si
faltan esos criterios residuales, la ley establece como regla supletoria final la siguiente:
si se trata de cosa cierta, el lugar de entrega es el lugar donde la cosa se encontraba al
momento de celebrarse el contrato. Como se advierte, la regla es la misma que la que
preveían los antiguos arts. 747 y 1410, CCiv., y el art. 461, CCom.
Al regular la cuestión de esta manera, el nuevo Código se apartó del propio principio
general que había establecido en materia de lugar de pago de las obligaciones de dar
cosas ciertas, ya que el art. 874, inc. a), determina que a falta de estipulación el lugar de
pago es donde la cosa " se encuentra habitualmente" , que puede no coincidir con el
lugar donde la cosa se hallaba el día de celebración del contrato. Piénsese, por ejemplo,
en la compraventa de un automotor, que puede encontrarse habitualmente en un garaje,
pero el día en que se establecieron las condiciones del negocio y se concertó la venta se
encontraba en la vía pública . Pese a la apuntada discordancia legal, se aplica la regla
del art. 1148 que se analiza, por ser específica del contrato de compraventa.
III. Jurisprudencia
Se mantienen el pensamiento judicial tradicional en la materia, ante la falta de cambios

sustanciales entre el régimen derogado y el que lo sustituye.
Art. 1149.— Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en

tránsito. Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida
en lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de
los derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los diez
días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito
tenga lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en la cesión o el
endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso.
La legislación sustituida no contenía una disposición similar a la transcripta, aunque el

art. 2388, CCiv. y los arts. 461 y ss., CCom., contienen expresiones vinculadas con la
materia regulada en esta norma.
II. Comentario
La norma se encuadra dentro del marco de la autonomía de la voluntad que

expresamente se les reconoce a los contratantes en la cuestión vinculada con la entrega
de la cosa vendida, ya referida en varios comentarios de este Capítulo. Dentro de ese
campo, la ley concede a las partes dos medios alternativos a la entrega concreta de la
cosa, para reputar que ésta se ha verificado. Es opinable si las partes pueden utilizar
otros procedimientos diversos a ésos, puesto que al tratarse de un contrato que tiene por
finalidad última transmitir el derecho real de dominio de la cosa, rigen en esta última
cuestión las normas en materia de tradición para adquirir derechos reales o la posesión
de la cosa, que son de orden público (doct. arts. 1884, 1892, 1923, 1924 y 1925).
Las posibilidades que la ley otorga son las siguientes:
a) Por la primera, la norma faculta a los contratantes a pactar que la puesta a disposición
de la cosa vendida, en un lugar cierto y en forma incondicional, tenga los mismos
efectos que la entrega. Los requisitos que exige la ley son dos: que el lugar sea cierto ,
lo que podría traducirse como existente e identificable, y que la puesta a disposición sea
incondicional, es decir que no esté subordinada a condiciones, como podría ser, por
ejemplo, que se la sujete al pago del precio o de una parte de él, a otorgar garantías por
el saldo, que el adquirente renuncie al ejercicio de determinados derechos, etcétera.
En cualquier caso, la ley indica que el comprador tendrá siempre derecho a revisar la
mercadería y a expresar su disconformidad o rechazo dentro del plazo de diez días de
retirada — o el mayor plazo que se haya acordado, arg. arts. 958 y 962— , lo cual es
lógico dado que se trata de un supuesto que la ley admite para tener por cumplida la
obligación del vendedor de entregar la cosa, pero el adquirente aun no ha tenido
contacto efectivo con la cosa como para revisarla y constatar que se adecua al contrato.
La disconformidad del comprador puede manifestarse por cualquier forma (doct. art.
284), aunque conviene que sea documentada para mejorar la prueba de esa
impugnación.
b) La segunda opción que se concede a los contratantes resulta una aplicación concreta
del principio más general que establece el art. 1925, para adquirir relaciones de poder
por la tradición de la cosa. El art. 1149 establece que, en caso de mercaderías en
tránsito, es decir que deben ser remitidas por el vendedor al comprador, las partes
pueden estipular que la entrega se considere realizada por la cesión o endoso de los
documentos de transporte involucrados en la remesa — c arta de porte, conocimiento de
embarque, etc. — , y desde la fecha de aquellos actos. El endoso o cesión constituyen
dos modos válidos para transmitir títulos valores a la orden y no a la orden (art. 1838);
en materia de transporte de cosas, los títulos representativos de las mercaderías
transportadas — c arta de porte, segundo ejemplar de la carta de porte, etc. (art. 1298 y
ss.) — otorgan a su portador legítimo el derecho a la entrega de la cosa, su posesión y el
poder de disponerla mediante la transferencia del título (arts. 1303 y 1828).
Por último, en cuanto a riesgos y gastos de las cosas vendidas, la disposición que se
comenta se vincula con el art. 1151, a cuyo comentario me remito.
III. Jurisprudencia
Hay tradición simbólica en la venta de cosas muebles, ya que quien las remite las
entrega al agente que debe transportarlas por cuenta y orden del comprador, usando un
medio común de transporte generalmente utilizado (SC Salta, II, 28/2/1969 , JA, 1969 -
Reseñas - 660, sum. 131).
Art. 1150.— Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato. En caso de entrega

anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor
puede, hasta la fecha fijada:
a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;
b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de

adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese
derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el
comprador conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños.
Los Códigos sustituidos no traían una norma similar a la transcripta. Sin embargo,
constituye una reproducción, con pequeñas variantes, del art. 37 de la Convención de las
Naciones Unidades sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías
sancionada en Viena el 11 de abril de 1980 (Convención de Viena de 1980) e
incorporada a nuestro ordenamiento jurídico en 1983 por la ley 22.765 (ley N- 1356,
según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939).
Por otra parte, el artículo transcripto es prácticamente idéntico al art. 1086 del Proyecto
de 1998, que probablemente se haya inspirado en aquél.
Finalmente, el espíritu y finalidad del precepto que se anota se vincula con la regla
establecida en el art. 1146, a cuyo comentario me remito.
II. Comentario
Aunque el principio general en las obligaciones a plazo es que el deudor que paga antes
del plazo no puede repetir lo pagado (art. 352, y similar art. 571 del Código Civil
originario), la disposición en comentario presenta una particular situación: el vendedor
que pagó — l éase: entregó las cosas a cuya dación se había obligado— antes del plazo
y que haya entregado cosas que en cantidad o calidad no se ajusten a lo debido, tendrá la
facultad de enmendar su defectuoso proceder hasta el momento establecido inicialmente
como fecha de cumplimiento de su obligación.
En ese supuesto, la ley otorga al enajenante las tres opciones siguientes :
a) Entregar la parte o cantidad faltante: esta hipótesis supone que el vendedor había
entregado solo una parte o una cantidad menor de la cosa debida. Se autoriza al
enajenante a completar lo adeudado y su cumplimiento se tendrá por realizado en
tiempo y forma;
b) Entregar otras cosas en sustitución de las dadas: es la hipótesis que probablemente

más le convenga al adquirente;
c) Subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo convenido,

siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador inconvenientes ni
gastos excesivos. Este supuesto alude a defectos en la calidad o características de la
cosa ya entregada al adquirente y permite al vendedor sustituir las cosas o enmendar los
defectos existentes, según cuál sea la entidad de éstos.
La expresión de " cosa no adecuada al contrato" que emplea el nuevo Código tanto en
este artículo como en los siguientes de esta Sección (arts. 1154, 1156, 1157, por
ejemplo) es nueva materia de regulación de la compraventa en el Derecho interno
argentino. El art. 1156 indica los supuestos en que ello se verifica: por ejemplo, se
comprende la hipótesis de diferencia de calidad de la cosa entregad respecto de la
convenida; esto responde, en última instancia, a los principios generales de identidad e
integridad del pago (arts. 868 y 869).
En los casos de los apartados b) y c) referidos, el art. 1150 autoriza al vendedor a ejercer
su derecho siempre y cuando ello no ocasione al comprador " inconvenientes ni gastos
excesivos" : esta fórmula es la misma que utiliza la ley al regular la hipótesis de falta de
conformidad de los documentos entregados anticipadamente al comprador (art. 1146), y
replica los términos de la Convención de Viena (arts. 34 y 37). Sin embargo, en esta
Convención, aquella prevención se establece para todas las hipótesis que el vendedor
puede ejercer, y no sólo para las señaladas en los anteriores apartados b) y c).
La norma examinada concluye disponiendo que, pese a la facultad consagrada a favor

del vendedor, el comprador conserva siempre su derecho de exigir la indemnización de
los daños, tal como lo admite el art. 37 de la Convención de Viena, en norma similar a
la comentada. No queda claro si esta opción a favor del comprador se aplica sólo a la
última de hipótesis del art. 1150 o a los dos supuestos previstos en la norma. La
Convención la prevé para todas las hipótesis reguladas en el art. 37, que son las mismas
que las de este art. 1150 que se anota. Tampoco resulta claro si el comprador debe hacer
reserva de su derecho al tiempo de recibir las cosas inadecuadas al contrato o si basta
con la invocación de esta previsión legal para ejercer su reclamo, aun cuando hubiera
extendido recibo de pago a favor del vendedor.
Art. 1151.— Riesgos de daños o pérdida de las cosas. Están a cargo del vendedor los
riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a
disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del
transportista u otro tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que
resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta.
El Código Civil no preveía una disposición exacta a la transcripta, aunque del principio
res perit et crescit domino vigente en el texto extinguido (doct. arts. 578 y ss., CCiv.) y
del art. 1415 que ponía a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa, podían
advertirse algunas semejanzas con lo establecido en este precepto.
Por su parte, el Código de Comercio, destinado propiamente a regular las ventas

mercantiles y fuente concreta de toda esta Sección del nuevo Código destinada a la
venta de cosas muebles, regulaba en el art. 460 algunos aspectos de la materia tratada en
este precepto.
II. Comentario
El artículo que se anota constituye una aplicación particular del principio más general
que el nuevo Código establece en el art. 755: el propietario soporta los riesgos de la
cosa, que se corresponde con el principio latino res perit domino , esto es, las cosas
perecen o se pierden para su dueño.
Efectivamente: como el vendedor es el propietario de los efectos vendidos hasta su

tradición efectiva al comprador (doct. arts. 750, 1924 y concs.) o hasta que se verifiquen
otras modalidades admitidas (arts. 1925, por ejemplo), los eventos que afecten las cosas
son soportados por él únicamente, y no pueden ser reclamados al comprador, más allá
de cómo impacten esos eventos en su responsabilidad frente a éste (doct. arts. 755, 955
y 956). Por otra parte, el vendedor se encuentra obligado a conservar la cosa en el
mismo estado en que se encontraba cuando celebró el contrato (art. 746).
En este contexto, el Código decreta como principio general en la compraventa de cosas

muebles que todos los riesgos de daños o de pérdida que recaigan sobre la cosa son a
cargo y deben ser asumidos por el vendedor, hasta que ponga las cosas a disposición del
comprador (doct. art. 1149) o de un transportista o tercero — u n consignatario, por
ejemplo— , pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los
usos o de las particularidades de la operación. Se deduce de ello que, salvo pacto en
contrario, el vendedor tiene a su cargo todos los costos necesarios vinculados con esos
actos (doct. antiguo art. 460, CCom.). El art. 1138, aplicable a este tipo de
compraventas (doct. art. 1142), ya establecía que los gastos de entrega de la cosa son a
cargo del vendedor.
Parágrafo 4º - Recepción de la cosa y pago del precio
Art. 1152.— Tiempo del pago. El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto
pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la
posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago
pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.
El Código Civil preveía la obligación del comprador de pagar el precio en los arts. 1411
y 1424, estableciendo como principio general que el pago debía realizarse en el lugar y
tiempo estipulados en el contrato y, a falta de convenio, en el lugar y tiempo en que se
haga entrega de la cosa, excepto que la venta hubiera sido a crédito. Se fijaban algunos
efectos complementarios en los arts. 1418, 1426 y 1428, CCiv.
El Código mercantil regulaba la cuestión del tiempo y lugar del pago del precio en las
ventas comerciales en los arts. 464 y 465: por el primero, a falta de estipulación en
contrario, el comprador tenía diez días para pagar el precio contados desde que el
vendedor había puesto la cosa a su disposición, pero no podía exigir la entrega de la
cosa si no pagaba simultáneamente su precio; por el segundo, se establecía que desde
que el vendedor ponía la cosa a disposición del comprador y éste se daba por satisfecho
de su calidad, existía la obligación de pagar el precio al contado o al término pactado.
También se vinculaban con esta materia los arts. 455 y 457, CCom., sobre ventas de
cosas que no se tenían a la vista y que generaban el derecho del comprador a examinar
la cosa comprada.
La segunda parte del art. 1152 es un fiel reflejo del art. 58.3 de a Convención de las
Naciones Unidades sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías
sancionada en Viena el 11 de abril de 1980 (Convención de Viena de 1980), que fue
incorporada a nuestro ordenamiento jurídico en 1983 por la ley 22.765 (ley N- 1356,
según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939).
El art. 1088 del Proyecto de 1998 es la fuente inmediata de esta disposición, de términos
casi idénticos a los transcriptos.
II. Comentario
El principio general en materia de pago del precio de la venta por el comprador,
nuevamente, es el de la autonomía de la voluntad, en virtud del cual las partes pueden
libremente estipular el lugar y la fecha en que el precio debe ser pagado (doct. arts. 12,
944, 958 y 962). A falta de acuerdo sobre el punto, rigen las disposiciones del precepto
en comentario.
La regla principal que impone la norma de " pago contra entrega de la cosa" recoge la
tradición en la materia, que también preveían los textos sustituidos: la simultaneidad en
los actos de entrega de la cosa objeto de la venta y del pago el precio. De esta forma, se
coloca a ambos contratantes en igualdad de condiciones respecto de la prestación
debida. El Código Civil recogía esta simultaneidad de cumplimiento en los arts. 1418,
1426 y 1428, y el Código mercantil en los arts. 464 y concs. (cf. Zavala Rodríguez).
La segunda parte del artículo recoge la sentencia que establecía el extinto art. 465,
CCom.: desde que el vendedor ponía la cosa a disposición del comprador y éste se daba
" por satisfecho de su calidad" , se activaba el deber de abonar el precio. Para las ventas
de cosas que no se tenían a la vista ni que podían clasificarse por una calidad
determinada y conocida en el comercio, el Código mercantil presumía en el comprador
la reserva de examinarlas y de rescindir libremente el contrato, si los efectos no le
convinieren (arts. 455 y 457, CCom.).
De acuerdo con el texto actual, el comprador posee como regla la prerrogativa de

examinar la cosa o géneros vendidos y, hasta tanto no tenga la " posibilidad" de hacerlo,
no emerge su obligación de pagar el precio. Los Fundamentos del Código (apartado VI,
cit. ) aclaran que la obligación del vendedor de permitir que el adquirente examine las
cosas compradas es exigible, como regla, en toda compraventa.
Lo que el Código exige es que el comprador tenga " la posibilidad" de examinar la cosa,
mas no que efectivamente ejercite ese derecho. Ello es lógico, ya que si fuera de otra
manera, se delegaría en el comprador la potestad de pagar el precio cuando quisiera, ya
que bastaría que se demore injustificadamente en examinar la cosa para evitar el pago
de lo debido. El art. 1155 alude a la prerrogativa del comprador de analizar el objeto
adquirido en las específicas ventas de cosas entregadas " en fardo o bajo cubierta" , que
más adelante examinaré.
El nuevo ordenamiento establece una excepción a la facultad del adquirente de no pagar

el precio hasta que no haya tenido la posibilidad de examinar la cosa: cuando las
modalidades de entrega o de pago acordadas sean incompatibles con esa posibilidad de
examen y revisión. Parecería que en estos supuestos el pago debe realizarse en el
término convenido (por ejemplo, a través de la cláusula pago contra documentos,
regulada en el art. 1162) o cuando la mercadería se haya puesto a disposición (doct. art.
1149; art. 58, Convención de Viena). Sin embargo, retengamos que si las partes
estipularon que la puesta a disposición de las mercaderías tiene los efectos de la entrega,
el comprador siempre posee el derecho de revisar la cosa por un plazo de diez días
(doct. art. 1149). Por lo tanto, será necesario evaluar las particularidades de la
contratación para determinar si se aplica la norma que se comenta o el referido art. 1149
y el régimen que allí se prevé.
Art. 1153.— Compraventa sobre muestras. Si la compraventa se hace sobre muestras, el
comprador no puede rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra.
La compraventa sobre muestras es típica del tráfico mercantil y es mayormente usual

entre comerciantes. Por ese motivo, la materia se encontraba regulada por el viejo
Código de Comercio (art. 456), que establecía en esencia un régimen similar al precepto
que se comenta y al art. 1157 de este Código, que lo complementa. El Código Civil, por
tanto, no preveía normas sobre la materia.
El artículo en comentario constituye una réplica del art. 1089 del Proyecto de 1998.
II. Comentario
El art. 1153 regula las tradicionales ventas sobre muestras que, como señalé en el
apartado anterior, son típicas del tráfico mercantil y usualmente se celebran entre
comerciantes. La muestra es una parte del producto o artículo, u otra fracción del
artículo que las partes conocen perfectamente (Zavala Rodríguez). Los ejemplos
podrían multiplicarse al infinito, pero bastan los siguientes: alfombras, telas, cortinas,
revestimientos y cerámicos, pisos flotantes u otros, materiales de construcción, y un
largo etcétera.
En esta modalidad, el comprador decide contratar según la muestra de la cosa que ha

tenido a la vista, y no según la exacta y misma cosa que adquiere. Por lo tanto, pueden
presentarse discordancias entre la muestra base de la contratación y la cosa misma que
se adquiere. En tal caso se aplicarán las reglas que establece el nuevo Código en los arts.
1156 y 1157, que sintetizaré a continuación.
Como primer paso, el comprador tiene la obligación de recibir la cosa vendida si es de

igual calidad que la muestra. El Código de Comercio aludía a " géneros contratados" y a
que " sean conformes a las mismas muestras" (art. 456). El cambio terminológico no
incide en el análisis jurídico, porque ambas disposiciones regulan situaciones idénticas.
Una vez que la cosa ha sido recibida por el comprador, éste tiene derecho a examinarla
y a verificar si la cosa presenta vicios de calidad, faltantes, desperfectos, etc. (doct. arts.
1152 y 1157). En los términos de las nuevas normas, el comprador puede verificar si la
cosa entregada es " adecuada al contrato" . En el supuesto del art. 1149, rige el plazo allí
indicado para revisar el objeto vendido.
Si la cosa presentara vicios advertibles, defectos en la calidad, faltantes, roturas o no sea

de la calidad convenida según la muestra base de la contratación, es decir, si la cosa no
es adecuada al contrato en los términos del art. 1156, el adquirente debe informar esa
situación " sin demora " al vendedor. Esta expresión debe conciliarse con las
circunstancias de la venta, los medios de que dispone el comprador para efectuar la
comunicación referida y las demás circunstancias del caso. En la época actual de las
telecomunicaciones, un plazo de no más de cuarenta y ocho horas puede considerarse
razonable al efecto (ver infra , comentario al art. 1157).
El Código no establece la forma o modo de transmitir esa queja y, por lo tanto, rige el
principio de libertad de formas consagrado en el art. 284. Sin embargo, a los fines
probatorios, resultará conveniente que el comprador comunique su disconformidad por
escrito o por un modo fehaciente si es posible: carta documento o notificación por acta
notarial, por ejemplo.
Por último, informado el vendedor de la falta de adecuación de la cosa al contrato, el

art. 1157 establece que la determinación de si la cosa vendida es adecuada o no será
determinada por peritos arbitradores, excepto pacto en contrario. Como ampliaré al
comentar esa disposición, se reitera con ello el espíritu del antiguo 456, CCom., que
preveía similar intervención para este tipo de ventas.
III. Jurisprudencia
1. Son admisibles leves diferencias de tamaño que no graviten en el destino de la cosa y

no causen perjuicio (CCom., JA, 12 - 405).
2. Si las diferencias de calidad de la mercadería con la muestra son apreciables

netamente al taco y a la vista, no pueden alegarse seis meses después de recibida y
vencido el plazo fijado para el pago del precio (CCom., LA LEY, 7 - 840).
Art. 1154.— Compraventa de cosas que no están a la vista. En los casos de cosas que no
están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe
adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al
tercero designado para recibirla.
La compraventa de cosas que no están a la vista se regía históricamente por la

legislación mercantil. El Código de Comercio regulaba esta cuestión en los arts. 455 y
457: a) el primero, presumía en el comprador el derecho de examinar la cosa en el tipo
de ventas que allí se referían — c omo lo consagra genéricamente el actual art. 1152 al
establecer la " posibilidad " del comprador de revisar las cosas adquiridas — y de
rescindir el contrato si " los géneros no le convinieren " (eran supuestos de ventas
sujetas a ensayo o prueba, o a satisfacción del comprador, según la disímil terminología
y clasificación autoral, cf. Zavala Rodríguez); b) el segundo, disponía que en la venta de
cosas que no estaban a la vista, y que debían ser remitidas al comprador por el
vendedor, se entendía siempre estipulada la condición resolutoria para el caso de que la
cosa no fuera de la calidad convenida.
El Código mercantil extinto trataba conjuntamente la venta de cosas que no se tenían a

la vista y la de efectos que no se podían clasificar como de una calidad determinada y
conocida en el comercio. Esa noción de cosa de " calidad determinada" también la
recogía el viejo art. 1338, CCiv. El nuevo texto no alude a esa circunstancia y sólo
regula la venta de " cosas que no están a la vista" , cuyo régimen analizaré
seguidamente.
El art. 1090 del Proyecto de 1998 regulaba la cuestión con términos idénticos a la
norma transcripta.
II. Comentario
El régimen de esta norma debe complementarse e integrarse con los arts. 1149, 1152,
1156, 1157 y 1158, según que su aplicación corresponda considerando los diversos
supuestos y circunstancias de la venta. Las ventas a satisfacción del comprador han
quedado reguladas en el art. 1160.
La doctrina tradicional reputaba a las ventas de cosas que no se tienen a la vista como
ventas entre ausentes (Garo, Zavala Rodríguez). Si bien esta modalidad podía tener
aplicación en su tiempo, cabe preguntarse, en la era de las telecomunicaciones, Internet ,
etc., qué hipótesis usuales reales pueden llegar a ser cubiertas por esta norma.
La disposición legal establece que en la venta de cosas que no están a la vista y que,
además, deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al
contrato al momento de la entrega , ya sea al propio comprador, al transportista o al
tercero nombrado para recibirla, como podría ser un representante de aquél. Esta
regulación merece las siguientes reflexiones:
a) La entrega de la cosa remite a las disposiciones generales sobre la tradición (arts.

1923 a 1925) o a modos equivalentes a ella, como los previstos en el art. 1149;
b) el concepto de " cosa adecuada al contrato" que emplea el Código en diversas normas
de esta Sección emana de la calificación provista por el art. 1156. Por lo tanto, será
necesario examinar esa disposición para verificar cuándo una cosa se considera
adecuada al convenio;
c) la adecuación señalada debe verificarse al momento de entregar la cosa al propio

comprador, a un transportista o a un tercero designado y autorizado para recibirla. La
entrega de la cosa al transportista, si se realizó con acuerdo del comprador, constituye
una hipótesis de tradición de la cosa (doct. art. 1925);
d) recibida la cosa por los sujetos indicados, se aplica el régimen del art. 1157: el
comprador podrá impugnar la falta de adecuación de las cosas vendidas al contrato,
informando esa situación al vendedor " sin demora" , como reza aquella norma, cuyo
alcance analizaré en el comentario respectivo. El plazo para cuestionar se cuenta desde
su recepción por el comprador (doct. art. 1158);
e) efectuada la comunicación precedente, rige también el art. 1157: la determinación de

si la cosa es adecuada o no al contrato se efectúa por peritos arbitradores, salvo que las
partes hubieran acordado otro medio o procedimiento para que se coteje la falta de
adecuación de las cosas a lo estipulado. Era el sistema que instituían los clásicos arts.
456 y 476, CCom., en sus respectivos campos de aplicación;
f) si las cosas vendidas y remitidas al comprador, al transportista o al tercero designado

al efecto se encuentran cerradas en cajas, bultos, en fardos o " bajo cubierta, juega el
régimen de impugnación previsto en el art. 1155, que inmediatamente examinaré.
Por último, entiendo que las ventas reguladas por el artículo que se comenta — y su
régimen de impugnación consecuente, arts. 1156, 1157 y concs. — no incluye en
principio a las compraventas de consumo: éstas se regulan por su propio régimen legal
(ley 24.240 de Defensa del Consumidor, ley F - 1884 según Digesto Jurídico Argentino
aprobado por ley 26.939, y arts. 1092 a 1122 de este Código, entre otras disposiciones).
Esta norma sólo podría aplicarse subsidiariamente, de corresponder y en lo que fuere
compatible, como señalé al iniciar el comentario de esta Sección que regula la
compraventa mobiliaria.
Art. 1155.— Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta. Si las cosas muebles se
entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el
comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la
cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato.
El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro

de la cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no
hay lugar a reclamos después de recibidas.
La norma que se comenta replica casi exactamente los términos del famoso art. 472,
CCom., que disciplinaba el régimen de impugnación de los vicios aparentes cuando las
cosas vendidas se entregaban " en fardos o bajo cubiertas " . Sin embargo, modifica el
plazo que allí se otorgaba al comprador para cuestionar faltas en la cantidad o vicio en
calidad de las cosas vendidas y elimina la engorrosa parte de aquél vinculada con las
exigencias probatorias que se le imponían su cargo. Se mejora, entonces, la situación
jurídica del adquirente al ampliarse el plazo para su reclamo y al suprimirse las pruebas
que debía realizar para fundar su reclamo.
Por su parte, el Código Civil no preveía normas similares a la comentada.

Finalmente, la disposición reitera el texto del art. 1091 del Proyecto de 1998, pero
amplía el plazo de tres días que éste estatuía.
II. Comentario
El nuevo Código ofrece un sistema particular para que el comprador pueda impugnar la
falta de cantidad o la inadecuación de las cosas al contrato cuando se trata de ventas de
cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta, es decir, con una terminología más
actual y apropiada, cuando la cosa o cosas se entregan encerradas en cajas, bultos,
sacos, bolsos, envueltas, etc., de manera tal que el comprador no pueda constatar en ese
acto su cantidad o calidad. Se trata del reclamo por vicios aparentes, ya que los vicios
ocultos tienen su propio régim en (arts. 1033 y ss.). Como señalé en el apartado anterior,
el texto actual es casi idéntico al del viejo Código mercantil, aunque se mejora la
posición del comprador para efectuar los reclamos que la norma le autoriza realizar.
El régimen específico del art. 1155 se aplica a la compraventa de cosas muebles y

supone un ligero apartamiento del sistema genérico que el mismo Código propone en el
art. 748, para todo acreedor de una obligación de dar cosa mueble cerrada o bajo
cubierta. El intérprete judicial deberá precisar si en los contratos atípicos afines a la
compraventa, cuyas normas podrían resultar aplicables, corresponderá aplicar el
régimen general del art. 748 o el específico de este art. 1156. El art. 970, inc. b),
parecería dar prevalencia al primero.
El régimen que propone el Código para reclamar por vicios aparentes es el siguiente:
a) la cosa o cosas deben entregarse encerradas, en fardos, bajo cubiertas, en bolsos,

sacos, bultos o de cualquier otro modo que le impida al comprador (doct. art. 1158)
verificar su cantidad y calidad en el acto de la entrega;
b) la venta de cosas " sobre muestras" y la venta de " cosas que no están a la vista" se
rige por los arts. 1153 y 1154, respectivamente, que se complementan con los arts.
1156, 1157 y 1158, como indiqué al comentar aquéllos;
c) los vicios ocultos tienen su propio régimen en los arts. 1033 y ss. de este Código;
d) recibida la cosa por el comprador, éste tendrá diez días — e n lugar de los tres que
reconocía el texto anterior del art. 472, CCom.— para reclamar al vendedor cualquier
falta en la cantidad o inadecuación de las cosas al contrato. El plazo de diez días se
computa por días corridos (art. 6) y comienza a correr desde el día siguiente al de la
entrega;
e) la terminología de la ley actual alude a falta en la cantidad — d e manera idéntica al

texto mercantil referido— e " inadecuación de las cosas al contrato" , en sustitución de
la expresión " vicio en la calidad" que empleaba aquel art. 472, CCom. Sin embargo, la
expresión vicio o defecto de la calidad es tan clásica que el propio nuevo Código no
puede sustraerse a ella, como lo constata su art. 748;
f) el Código amplió a diez días el plazo de reclamo del comprador, apartándose tanto del
Código de Comercio originario (art. 472) como de su antecedente inmediato, el art.
1091 del Proyecto de 1998, que establecían tres días para ello. Los Fundamentos del
Código (apartado VI, cit. ) explican que ello se decidió para adecuar el plazo de
impugnación en estos casos al plazo que prevé el " artículo 32" de la 24.240 de Defensa
del Consumidor (ley F- 1884 según Digesto Jurídico Argentino, aprobado por ley
26.939). Entiendo que hay un error de tipeo en los Fundamentos y que en verdad se
aludió al art. 34 de esa ley, que es el que establece el plazo de diez días para que el
comprador- consumidor revoque su aceptación en los casos de ventas domiciliarias, por
correspondencia y similares;
g) el plazo de diez días concedido al comprador es de caducidad, institución que se rige

por los arts. 2566 y ss. del Código. Por lo cual, vencido el plazo, se extingue el derecho
no ejercido por su titular — e l comprador—;
h) la ley no establece cuál es la forma para realizar el reclamo, por lo que rige el
principio general de libertad de formas (art. 284). Sin embargo, como he señalado al
examinar el régimen de los arts. 1153 y 1154, lo más conveniente para el comprador
será que su reclamo o impugnación se realice por algún medio escrito o fehaciente, a fin
de mejorar la prueba de ello en sede arbitral o judicial;
i) el comprador no deberá ya acreditar " que los cabos o extremidades de las piezas
están intactas" o que " los vicios o defectos no han podido suceder por caso fortuito, ni
causarse fraudulentamente en su poder" , como exigía el extinto art. 472, CCom.
Bastará que lo acredite por los medios generales de prueba previstos en la legislación
procesal, dado que deberá acreditar un hecho, y no el contrato en sí;
j) No rige el sistema supletorio de peritos arbitradores previsto en el art. 1157 para los
casos de ventas sobre muestras y de ventas de cosas que no están a la vista, puesto que
aquella norma no prevé su aplicación al régimen de los vicios aparentes regulados por el
artículo que se comenta. En este sentido, se modifica la regla del régimen mercantil
anterior, que delegaba la determinación de todo vicio o defecto que se atribuya a las
cosas vendidas, como también lo relativo a diferencias en las calidades, a la
intervención de peritos arbitradores (art. 476, CCom., cfr. Zavala Rodríguez);
k) finalmente, en términos cuasi idénticos al último párrafo del art. 472, CCom., la
nueva ley establece que el vendedor siempre puede exigir que en el acto de entrega el
comprador examine la cosa para verificar la existencia de la cantidad convenida y su
adecuación al contrato, y en caso de inacción del comprador, queda firme el acto y la
entrega, y el adquirente carecerá en lo sucesivo de derecho a efectuar reclamos
posteriores.
III. Jurisprudencia
1. El art. 472, CCom., legisla respecto de las faltas en la cantidad o vicios en la calidad,
es decir, deficiencias y vicios aparentes que pueden percibirse por el simple
reconocimiento en el momento de la entrega (CCom., JA, 19 - 994).
2. El término que establece el art. 472, CCom., tiene carácter perentorio (CCom., 42 -
288).
Art. 1156.— Adecuación de las cosas muebles a lo convenido. Se considera que las
cosas muebles son adecuadas al contrato si:
a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;
b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al
vendedor en el momento de la celebración del contrato, excepto que de las
circunstancias resulte que el comprador no confió o no era razonable que confiara, en la
idoneidad y criterio del vendedor;
c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la

hay, de una adecuada para conservarlas y protegerlas;
d) responden a lo previsto en el artículo 1153.
El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este

artículo, de la inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el
momento de la celebración del contrato.
La norma transcripta no reconoce un antecedente concreto en los extintos Códigos Civil

y de Comercio. Sin embargo, constituye casi un calco del art. 35.2 de la Convención de
las Naciones Unidades sobre los Contratos de Compraventa Internacional de
Mercaderías sancionada en Viena el 11 de abril de 1980 (Convención de Viena de
1980), incorporada a nuestro ordenamiento jurídico en 1983 por la ley 22.765 (ley N-
1356, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939). Aunque los
Fundamentos del Código (apartado VI, cit. ) no precisan que esa norma ha inspirado al
artículo bajo comentario, ello resulta palpable del cotejo de ambos textos.
El art. 1092 del Proyecto de 1998 también reproducía, aun más exactamente, el precepto
de la Convención referida.
II. Comentario
La norma brinda pautas de interpretación para determinar el alcance de la expresión "

adecuación de la cosa al contrato" que tan frecuentemente es empleada por la ley en esta
Sección. Es, entonces, una disposición de carácter interpretativo y entiendo que
supletoria de la voluntad contractual (doct. arts. 12, 944, 958 y 962), ya que las partes
podrían válidamente estipular qué se entiende por " adecuación de la cosa al contrato" ,
en suplencia o ampliación de las opciones que prevé el art. 1156 que se comenta, y ello
sería indudablemente válido; o incluso la jurisprudencia podría adicionar otros
supuestos que también se reputen como falta de adecuación de las cosas a lo convenido
por las partes.
El art. 35.2 de la Convención de Viena, claro inspirador del artículo que se comenta,
comienza señalando que " salvo que las partes hayan pactado otra cosa [...]" ; ello
ratifica la idea expuesta precedentemente sobre el carácter supletorio y, por ende
enunciativo, de la regulación establecida en el precepto anotado. Por lo tanto, entiendo
que las hipótesis previstas por la ley, que en principio se explican por sí solas, resultan
enunciativas y no de carácter taxativo.
El art. 1156 concluye estableciendo una pauta que excluye la responsabilidad del
vendedor en caso de " inadecuación de la cosa" al contrato: señala que el enajenante no
es responsable, a tenor de lo dispuesto " en los incisos a) y c) de este artículo" , si el
comprador conocía o debía conocer la inadecuación de la cosa al tiempo de celebrarse el
contrato.
Lo llamativo de este último párrafo es que el art. 35.2 de la Convención de Viena

prescribe que el vendedor no es responsable en ninguno caso de los previstos en los
apartados que señala ese artículo — q ue son los mismos que recoge el art. 1156 de este
Código— , y no únicamente en dos de sus incisos. Por su parte, el art. 1092, in fine , del
Proyecto de 1998, que replica casi literalmente el art. 35.2 de la Convención de Viena,
había modificado aquel último párrafo y había consignado que el vendedor no era
responsable en los supuestos de los incisos a) y c) de ese artículo.
Es decir: se trató de un error de reproducción del art. 35, último apartado , de la

Convención de Viena, cometido por el Proyecto de 1998 y seguido por este Código, y,
por lo tanto, debe interpretarse que el art. 1156 último párrafo quiso decir " en los
incisos a) a d) de este artículo " o se trató de una modificación intencional respecto de
qué hipótesis de inadecuación de la cosa al contrato autorizaban la exclusión de
responsabilidad del vendedor. Me inclino por la primera interpretación puesto que no
advierto motivos serios para que el vendedor no sea responsable también en los
supuestos del art. 1156, incs. b) y d), si se verifica el conocimiento efectivo o presunto
del comprador respecto de la inadecuación de la cosa a lo pactado, a que hace referencia
el último párrafo del art. 1156.
Art. 1157.— Determinación de la adecuación de las cosas al contrato. En los casos de

los artículos 1153 y 1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta
de adecuación de las cosas a lo convenido.
La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace

por peritos arbitradores, excepto estipulación contraria.
Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera de ellas
puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de treinta
días de entrega de la cosa. El juez designa el arbitrador.
La materia tratada por este artículo se encontraba regulada originariamente en los arts.
455, 456, 457 y 476, CCom. El Código Civil no regulaba esta cuestión.
Esas disposiciones del Código mercantil preveían un régimen para las ventas de cosas
que no se tenían a la vista, que no se podían clasificar por una calidad determinada y
conocida en el comercio, y las sujetas a prueba, por una parte (arts. 455 y 457), y de
ventas hechas sobre muestras o determinando una calidad conocida en el comercio, por
la otra (art. 456). La solución del régimen anterior para resolver las diferencias en las
ventas sobre muestras (arts. 456, CCom.) o en caso de vicios o defectos de las cosas
vendidas, o por diferencias en sus calidades, era a través de peritos arbitradores, salvo
pacto en contrario (art. 476, CCom.).
Por último, aclaro que el art. 1093 del Proyecto de 1998 reproduce casi exactamente el
artículo que se anota.
II. Comentario
La disposición que se examina complementa e integra el régimen de las ventas sobre

muestras establecido en el art. 1153 y las ventas de cosas que no están a la vista, fijado
por el art. 1154, todos los cuales también se vinculan con el art. 1158.
El art. 1157 establece cuál es el procedimiento a seguir en caso que el comprador

considere que la cosa adquirida es inadecuada al contrato, en las modalidades de venta
señaladas en el párrafo anterior. Para ello, el comprador, que siempre posee la facultad
de examinar la cosa comprada (doct. art. 1152), debe comunicar al vendedor " sin
demora" la inadecuación de la cosa a lo pactado.
La ley omite aclarar estos aspectos:
a) de qué forma debe realizarse esa comunicación, por lo que como expuse en los
comentarios a aquellas normas, rige la libertad de formas del art. 284. Sin embargo, al
comprador le convendrá utilizar un medio escrito o fehaciente que le permita acreditar
la realización de la queja;
b) cuál es el plazo concreto para su impugnación, ya que la expresión " sin demora" que
la ley actual emplea no precisa un plazo exacto para ello. Como ya indiqué también,
entiendo que es razonable considerar que el reclamo del comprador debe realizarse
dentro de un plazo no mayor a cuarenta y ocho horas desde la entrega de la cosa,
considerando la celeridad y rapidez que las nuevas tecnologías proveen a los negocios y
tráfico mercantil actuales. A lo sumo, como máximo, el plazo sería de tres días, si se
pretende unificar el plazo de impugnación con la pauta genérica estatuida en el art. 748
para reclamar defectos de cantidad, calidad o vicios aparentes en las ventas de cosas
muebles cerradas o " bajo cubierta" . En cualquier caso, el plazo de impugnación nunca
podría superar el término máximo de diez días que pareciera establecerse como
parámetro general (doct. arts. 1149, 1155 y 1160 del Código, y art. 34, ley 24.240 de
Defensa del Consumidor, ley F- 1884 según Digesto Jurídico Argentino aprobado
por ley 26.939).
La controversia sobre si los efectos adquiridos se adecuan o no a los términos del

contrato se zanjará por peritos arbitradores, salvo que las partes hayan estipulado otro
medio para resolver esas diferencias. El extinto art. 456, CCom., establecía una norma
similar para la venta sobre muestras. La intervención de peritos arbitradores implica la
aplicación de las normas procesales que en cada jurisdicción local regulan la
denominada pericia arbitral, lo que generalmente acontece en los respectivos Códigos
procesales. A nivel nacional, rige el art. 773, del CCPCN (art. 772, ley U- 0692 según
Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939).
La última parte de la norma es novedosa cuando establece que si las partes no se ponen
de acuerdo para designar al perito arbitrador que intervendrá en el diferendo sobre la
adecuación de la cosa al contrato, cualquiera de ellas puede solicitar judicialmente su
designación dentro de un plazo de caducidad de treinta días desde que la cosa se haya
entregado; en ese caso, el juez nombra el arbitrador.
Como se trata de un plazo de caducidad, rige el art. 2566 que dispone que la caducidad
extingue el derecho no ejercido. Ahora bien: ¿cuál es el derecho que caduca? La norma
no es clara respecto de qué derecho se extinguiría por el plazo de caducidad
transcurrido: si el derecho de la parte a solicitar judicialmente la designación de un
perito arbitrador, si el derecho del contratante a nombrar perito arbitrador o,
directamente, si el plazo aborta la facultad de utilizar este medio de resolución de
diferencias y, por lo tanto, a reclamar la inadecuación de la cosa adquirida a los
términos del contrato.
Pareciera que el derecho que caduca por falta de su ejercicio es la prerrogativa de

solicitar judicialmente la designación de un perito arbitrador cuando las partes no se
pusieran de acuerdo en ello. Sin embargo, no se debe perder de vista que la caducidad
de este derecho impacta directamente en: a) la designación de un perito; b) la utilización
del régimen de peritos arbitradores; y, c) en definitiva, en el derecho del contratante,
especialmente del comprador, que fue quien inicialmente efectuó su reclamo al
vendedor por la inadecuación de la cosa a los términos del convenio.
III. Jurisprudencia
1. Si el comprador ha hecho imposible la prueba prevista por los arts. 456 y 476, por
desaparición de la mercadería vendida, originada por su propia naturaleza perecedera,
que exigió su inmediato consumo, no puede resistirse al pago del precio alegando que
no era de la calidad convenida (CCom., JA, 40 - 641).
2. El pronunciamiento de los peritos a que se refiere el segundo apartado del art. 456 y
el art. 476 no puede ser suplido por prueba testimonial (CCom., JA, 71 - 371).
Art. 1158.— Plazo para reclamar por los defectos de las cosas. Si la venta fue convenida
mediante entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido
inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o por su
no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.
La norma transcripta no posee su correlato exacto en el régimen del Código de

Comercio ni, menos, en el sistema del Código Civil. Al examinar el art. 472, CCom., y
el plazo de reclamo que allí se preveía a favor del comprador para impugnar la falta en
la cantidad o vicio en la calidad de las cosas adquiridas —" inadecuación" de la cosa al
contrato, en la terminología vigente— , la doctrina sostenía que el plazo de
impugnación corría desde la entrega efectiva y no desde la entrega simbólica
(Fernández); era la entrega efectiva que permitía ver y palpar las cosas, y no la entrega
simbólica que no permitía su examen real (Zavala Rodríguez). Era lo justo y lógico para
un ejercicio efectivo del derecho por parte del adquirente.
La fuente inmediata de la norma es el art. 1094 del Proyecto de 1998, prácticamente

idéntico al actual.
II. Comentario
En el tráfico negocial y, especialmente, en las tradicionales ventas entre comerciantes,

es sumamente frecuente, que los efectos o géneros adquiridos no se entreguen
directamente a la persona del comprador sino que se transporten hasta su lugar de
recibo, o se entreguen a un intermediario determinado, que puede ser un consignatario o
un depositario, por ejemplo. Con este escenario de hecho como trasfondo, la norma
ofrece una pauta para precisar el cómputo del plazo que posee el comprador para
cuestionar cualquier falta en la cantidad o inadecuación de la cosa al contrato y resuelve
que ese plazo se contabilice desde que la cosa efectivamente se reciba por el comprador,
y no cuando ésta se entregue al transportista, aun cuando ese acto tenga los efectos de la
entrega (doct. art. 1925), o cuando se verifiquen otras modalidades de entrega admitidas
(doct. art. 1149).
Técnicamente, se trata una disposición de carácter interpretativo destinada a evitar,
precisamente, conflictos de hermenéutica respecto de cómo se rigen los supuestos de
hecho regulados por la norma. La disposición debe considerarse complementaria del
régimen de impugnación por falta en la cantidad o inadecuación de las cosas al contrato
previsto principalmente en las distintas situaciones y modalidades de venta de los arts.
1149, 1153, 1154, 1155, 1156 y 1157, ya examinados.
Las excepciones a la regla interpretativa supletoria que provee la ley son dos: a) que las
partes hayan pactado otro modo de cómputo del plazo de impugnación, en la medida
que ese pacto no sea abusivo (doct. art. 10) y siempre que el comprador haya tenido
alguna posibilidad de examinar la cosa (doct. art. 1152, salvo los casos allí
exceptuados); b) si, pese a que la cosa se entregó a un transportista o a otro tercero, la
cosa pudo ser inspeccionada (doct. art. 1158).
Los plazos para cuestionar la falta de cantidad o la inadecuación de la cosa al contrato

son los que se fijan en las normas precedentes que he comentado (arts. 1153, 1154 y
1155), según cuál sea el tipo de cosa objeto de la venta y demás particularidades del
negocio celebrado.
Art. 1159.— Compraventa por junto. Si la venta es por una cantidad de cosas "por
junto" el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en
contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto.
legal
La denominada venta de cosas " por junto" estaba regulada tanto en el Código Civil
como en el Código de Comercio: en el primero, era tratada en los art. 1339 y 1341; en el
segundo, en los arts. 468 y 469 ó 470. Borda señalaba que los arts. 1339 a 1343 carecían
de toda significación en nuestro Derecho y por eso habían suprimidos en los Proyectos
de Reforma, con la aprobación unánime de la doctrina.
Pese a ello, el Proyecto de 1998 preveía el art. 1095 con un texto casi idéntico al
artículo que se comenta.
II. Comentario
El Código regula la venta por junto en este único artículo. No define qué se entiende por
tal, como lo hacía el Código Civil cuando establecía que la venta era por junto cuando
las cosas era n vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio (art.
1339). Garo decía dos son los factores que concurren a su caracterización: el precio
único, que puede pagarse por partes o a plazos, pero que no puede dividirse con relación
a las cosas, y las prestaciones en mercaderías, que forman un complejo, un todo, sin
especificación de sus componentes, y que es menester contar, pesar, medir o clasificar.
La doctrina variaba en los ejemplos posibles, ya que mientras Salvat decía que este tipo
de ventas tenían por objeto cantidades de cosas (trigo, vino, etc.), Zavala Rodríguez
ponía ejemplos incompatibles con eso ( " vendo todas las herramientas, muebles, útiles,
de mi taller " ).
Es decir que se suponía la existencia de más de una cosa como objeto de la

compraventa, pero contratada o comprada en masa , como un todo, por lo que más allá
de su, en su caso, posible individualización física y material de cada cosa y su
diferenciación de las otras, al adquirente le importaba su compra como un todo, en masa
. Y el precio a pagar era también único por el conjunto, y no dividido según las cosas
que integraban la masa.
El Código de Comercio no definía este tipo de venta, pero la regulaba en los arts. 468 y
469.
En definitiva, en la venta por junto, de lo que se trata es que el comprador contrate la

adquisición de un conjunto de cosas como un todo , ya sea que exista un precio único y
global (Código Civil) o se verifiquen precios diferenciados (Código mercantil; cfr.
Garo). Ese aspecto es el determinante en la nueva legislación, sin importar que haya un
precio o varios.
Cuando la venta es " por junto" , y salvo pacto en contrario de los contratantes (arts. 12,
958, 962 y 1159), el comprador no puede ser obligado a recibir únicamente una parte de
las cosas adquiridas, porque eso implicaría precisamente desnaturalizar este tipo de
venta y desconocer la voluntad de las partes, y particularmente el interés comprador, de
adquirir las cosas como un todo.
El artículo concluye señalando que si, no obstante ello, el adquirente recibe una parte de
las cosas enajenadas, la venta y la transmisión del dominio quedarán firmes respecto de
esa parte entregada y recibida. Es, en sustancia, el régimen que establecía el art. 468,
segunda parte, CCom.
III. Jurisprudencia
Si el cumplimiento parcial no fue rechazado ni protestado oportunamente, debe

considerarse perfeccionada la venta por la cantidad aceptada y el comprador está
obligado a pagar el precio de ésta (CCom., 30/07/1940, JA, 71 - 371).
Art. 1160.— Compraventas sujetas a condición suspensiva. La compraventa está sujeta

a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:
a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa;
b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, " a satisfacción del
comprador" .
El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los
usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el
comprador paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.
legal
Las denominadas ventas sujetas a satisfacción del comprador, ventas sujetas a ensayo o
prueba, ventas ad gustum y ventas sometidas a condición suspensiva tenían una
regulación diversa en los Códigos anteriores.
a) En el Código Civil, la cuestión se trataba dispersamente en los arts. 1336 y 1337 — v

entas sujetas a ensayo o prueba de la cosa vendida y ventas ad gustum — , por un parte,
y los arts. 1365 y 1377 a 1379 — v entas a satisfacción el comprador— , por la otra.
También se disciplinaba las ventas sujetas a condición suspensiva en general en los arts.
1370 y 1372. El Código de Comercio trataba en el art. 455 la cuestión de las ventas
sujetas a prueba o ensayo (la doctrina divergía respecto de los nombres y modalidades,
cfr. Zavala Rodríguez).
Los textos del Código Civil no resultaban del todo claro respecto de si había una
relación de género a especie entre las ventas a satisfacción del comprador, reguladas en
los arts. 1365 y 1377 a 1379, como dije, y las ventas sujetas a ensayo o prueba de la
cosa y las ventas ad gustum , tratadas en los arts. 1336 y 1337, o si se trataba de
hipótesis diferentes. La doctrina nacional no coincidía al respecto. En cualquier caso,
parecía claro que todas estas clases de venta eran ventas condicionales , sujetas a la
condición suspensiva de que la cosa vendida resultara del agrado personal del
comprador. El Código Civil determinaba que si el adquirente no declaraba si la cosa
resultaba de su agrado dentro del plazo convencional fijado al efecto o dentro del
término establecido judicialmente para ello, la cosa se tenía por aceptada, la venta se
consideraba perfecta y el comprador debía abonar el precio estipulado (cfr. Borda).
b) El Código de Comercio estipulaba que para las hipótesis del art. 455 facultad de
probar la cosa vendida —" el género contratado" decía el Código— , se entendía que el
comprador podía rescindir el contrato si la cosa no le convenía. Pero el régimen
comercial era diferente de l civil en cuanto a los efectos de la mora del comprador en
probar la cosa: en aquél, el acto quedaba sin efecto alguno (doct. art. 455), mientras que
en el civil, como vimos, la venta se consideraba perfecta y cerrada, y el comprador
debía pagar el precio acordado.
La fuente inmediata de la norma es el texto casi idéntico del art. 1096 del Proyecto de
1998.
II. Comentario
El art. 1160 mantiene la esencia de lo que se consideraba la " venta a satisfacción del
comprador" y las " ventas sujetas a prueba" , y modifica algunos aspectos accesorios de
estas modalidades, en lo que hace a la terminología empleada, el ejercicio del derecho
por el adquirente y cómo su silencio impacta sobre la venta celebrada. Mejora, en
verdad, las normas sustituidas, por los siguientes motivos:
a) unifica el diverso régimen que la materia presentaba en sede civil y en el ámbito

mercantil;
b) reduce a un solo artículo la dispersión que la cuestión ofrecía en el Código Civil;
c) simplifica los términos de la institución, al reconducir la materia a una situación

general de venta sujeta a condición suspensiva, con las dos variantes que ofrece el
artículo en comentario;
d) concluye, de esta forma, con los interminables debates doctrinarios respecto de la

relación entre las ventas reguladas en los arts. 1336 y 1337 y las previstas en los arts.
1365, 1377 a 1379, todos del Código Civil.
El art. 1160 clasifica y engloba como compraventas sometidas a condición suspensiva a

dos modalidades: a) las compras en las que el adquirente se reservó la facultad de
probar la cosa; y b) las compras genéricamente denominadas a satisfacción del
comprador . Entre éstas, entiendo que quedan comprendidas las clásicas ventas ad
gustum , que el nuevo ordenamiento no designa expresamente, y las demás
consideradas genéricamente como a satisfacción del adquirente.
Valen algunas aclaraciones sobre el nuevo régimen:
a) la condición a que se somete el contrato es que la cosa sea aceptada por el

comprador; para lo cual debe probarla, gustarla o examinarla según corresponda a la
naturaleza de la cosa y demás circunstancias de la venta. El derecho del comprador
podrá ser o no absoluto según las modalidades de la venta (cfr. Borda);
b) la condición a que se somete el contrato reviste el carácter de suspensiva . El nuevo

Código eliminó todas las disposiciones que el Código Civil traía sobre compraventas
condicionales (arts. 1370 y ss.) y optó, con metodología más depurada , regular todo lo
atinente a la condición en la parte general de los actos jurídicos, como modalidad de
éstos. Lo propio hizo con el plazo y con el cargo. Así, entonces, el régimen de la
condición en general se trata en los arts. 343 a 349 de este Código y esas disposiciones,
en cuanto se refieran y versen sobre la condición suspensiva, se aplican a las
compraventas que regula este artículo;
c) para la nueva ley, la condición no opera retroactivamente, salvo pacto en contrario

(art. 346). De esta forma, este Código se aparta y modifica el régimen general
retroactivo de la condición que estableció Vélez en el art. 543, CCiv., fundamentado en
la sólida nota a la norma que transcribe la doctrina francesa de entonces. En nuestro
tema, la condición es, reitero, la aceptación de la cosa por el comprador y el efecto
retroactivo entiendo que se hubiera correspondido mejor con la estructura y
funcionamiento de esta modalidad de compraventa;
d) el art. 1160 establece un plazo de diez días para que el comprador se expida en el
sentido de aceptar o rechazar la cosa. Este constituye un plazo supletorio, ya que la
voluntad contractual (arts. 12, 958, 962 y 1160, último párrafo) o los usos negociales
pueden establecer un término diferente. El plazo se computa por días corridos (doct. art.
6);
e) los efectos que se prevén para esta modalidad de venta son los mismos que establecía
la legislación civil sustituida y difieren de la que regulaba el Código mercantil, como lo
señalé anteriormente: si el comprador paga el precio sin formular reservas en ese acto o
si deja transcurrir el plazo de diez días sin pronunciarse, la condición se considera
cumplida, es decir, la cosa se considera aceptada y el contrato perfecto y válidamente
cerrado;
f) el Código no establece la forma en que el comprador debe expedirse, por lo que regirá
en la materia el principio general de libertad de formas (art. 284). Si el adquirente paga
el precio de la venta sin efectuar reserva o si realiza cualquier otro acto del cual se
pueda inferir su intención de aceptar la cosa (doct. art. 264), como por ejemplo su
enajenación a un tercero, la venta se considera perfecta y concluida;
g) la nueva norma no reproduce el art. 1377, CCiv., en cuanto reputaba al comprador

como un comodatario mientras no se expidiera sobre si la cosa era de su agrado o no.
No obstante, entiendo que así debe considerárselo en el ínterin entre el momento en que
recibe la cosa y el instante en que acepte o hasta el vencimiento del plazo legal,
convencional o de usos que tiene para ello.
Finalmente, queda por señalar que en caso de duda sobre si la venta condicional está
sujeta a una condición suspensiva o resolutoria, se aplica el art. 1168, a cuyo análisis
reenvío al lector.
III. Jurisprudencia
Dada la similitud de la esencia entre el régimen derogado y el proyectado, las

enseñanzas de la doctrina judicial desarrollada alrededor de la venta a satisfacción del
comprador se mantiene generalmente vigente, con las adecuaciones que importa la
fijación de un plazo concreto para que el comprador se expida sobre si la cosa le agrada
o no.
En la venta a ensayo, la facultad de rehusar la cosa tiene carácter absoluto, ya que el

comprador es el único que puede decidir con respecto a si la cosa es de su agrado
personal, por lo que resulta inaplicable la teoría del abuso del derecho (CFed.
Resistencia 25/6/1959 , LA LEY, 98 - 667; CCom., 6/4/1943 , LA LE Y , 30 - 265.
Contra: C. Rosario, 13/6/1952 , LA LEY, 69 - 481).
Art. 1161.— Cláusulas de difusión general en los usos internacionales. Las cláusulas
que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el
significado que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre
que de las circunstancias no resulte lo contrario.
legal
Los Códigos derogados no traían ninguna disposición semejante a la que se anota. La

fuente directa del precepto es el art. 1097 del Proyecto de 1998, idéntico al actual y
tomado del Proyecto de 1987, según indican los Fundamentos del Proyecto de 1998 (n°
184).
II. Comentario
El artículo proporciona una regla supletoria al establecer que las cláusulas de uso
frecuente en las ventas internacionales se presumen empleadas con el significado propio
que les da su uso, ya se trate de una venta internacional o nacional, y salvo que de las
circunstancias surja lo contrario.
Las cláusulas referidas por la norma son todas aquellas que tienen un uso extendido en
las ventas internacionales. La ley no las circunscribe a ningún grupo, clase o categoría
en particular. Sin embargo, es evidente que la disposición alude especialmente a los
denominados Incoterms , es decir, los International Commercial Terms , que son
aquellas cláusulas típicas y masivamente utilizadas en las compraventas internacionales
y que se identifican con las conocidas siglas EXW, FOB, FAS, CIF, CFR, etcétera.
Brevemente diré que estas reglas del comercio internacional nacieron de los inveterados
usos y costumbres provenientes de los negocios concertados entre personas o empresas
domiciliadas en diversos países que, con el tiempo, fueron consolidándose bajo las
famosas siglas referidas. Sin embargo, la tarea de sistematización, precisión de
significado y alcances, efectos y ámbito usual de aplicación de aquellas cláusulas es
realizado desde hace décadas por la también famosa Cámara de Comercio Internacional
( ICC , en su sigla inglesa), que es una institución no gubernamental constituida en el
año 1919, con sede en la ciudad de París. La ICC tiene registrado a su nombre la
expresión Incoterms , es decir, que Incoterms es una marca registrada a favor de esa
institución.
La primera publicación de la ICC sobre la materia fue realizada en 1936. Luego,

periódicamente, se fueron realizando actualizaciones de contenido, supresiones y
agregados de cláusulas, etc., según las fluctuaciones y usos del comercio internacional,
hasta que, desde 1980, se realizan revisiones y actualizaciones cada diez años. La última
publicación Incoterms es del año 2010. Ella efectuó una reclasificación de los Incoterms
existentes, agrupándolos bajo un nuevo criterio, se eliminaron algunos y se adicionaron
otros, además de adecuarse el contenido de los vigentes; todo ello, a tenor de los
cambios que se habían producido en el comercio internacional durante el último
decenio.
En resumen, la ICC , que trabaja permanentemente en diversos aspectos del comercio

internacional, ha sistematizado esas usuales cláusulas del comercio internacional
denominadas Incoterms dotándolas de un significado propio que es seguido por los
tribunales nacionales o internacionales que entienden en las contiendas en las que se
examina el contenido de esas cláusulas. Si bien las reglas Incoterms se han desarrollado
y tienen su mayor aplicación en el ámbito de las compraventas internacionales, no existe
ningún obstáculo para su empleo en las ventas nacionales, y así se verifica en la práctica
negocial.
Los Incoterms regulan algunos aspectos de la compraventa: entrega de las mercaderías,

transferencia de los riesgos por daños, etc., de las cosas vendidas, gastos y costos de la
operación, y lo relativo a trámites y derechos aduaneros. Sin embargo, como rige en esta
materia el principio de la autonomía contractual es absolutamente válido que los
contratantes modifiquen el contenido predeterminado de la regla Incoterms que hayan
utilizado para su compraventa y agreguen aspectos no considerados por ella, modifiquen
sus efectos, etcétera.
Retomando el análisis del art. 1161: en éste se establece una regla de interpretación
general según la cual todas estas cláusulas Incoterms y todas aquellas otras que puedan
utilizarse en las compraventas internacionales y que no están categorizadas como
Incoterms , tendrán el significado y deberán entenderse en el sentido que surjan de sus
usos internacionales, ya sea que se trate de una venta internacional o de una nacional.
Esta última parte de la norma se explica porque, como indiqué, también es usual que en
las ventas que se celebran y ejecutan dentro del territorio nacional se empleen ese tipo
de cláusulas para regular los diversos aspectos de una compraventa. El significado de
cada cláusula según el uso internacional es, precisamente, el que tiene estandarizado la
ICC , en tanto se trate de alguna cláusula Incoterms que esa institución sistematiza.
Finalmente, el artículo comentado concluye afirmando que la presunción legal de

interpretación que él contiene puede quedar desvirtuada si de las circunstancias del caso
resulta lo contrario a esa presunción.
Art. 1162.— Compraventa con cláusula pago contra documentos. En la compraventa de

cosas muebles con cláusula "pago contra documentos", "aceptación contra documentos"
u otras similares, el pago, aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por
falta de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la
inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la
convención o de los usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté ya
demostrada.
Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el
vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.
legal
Ninguno de los Códigos sustituidos contenía disposiciones como ésta; s e trata de una
norma novedosa en el ordenamiento legal argentino.
El art. 1098 del Proyecto de 1998 estatuía una norma parecida a la transcripta.
II. Comentario
Como ocurre con numerosas disposiciones de esta Sección, se trata nuevamente de una
norma de interpretación de la voluntad negocial que tendrá aplicación y relevancia en
tanto no surja una regla de interpretación diversa de la voluntad de las partes o de los
usos específicos aplicables en una región o actividad determinada.
La disposición regula las modalidades empleadas en el tráfico mercantil de abonar la

mercadería contra la entrega de los documentos propios de la venta, o contra la
aceptación de esos instrumentos, regularmente denominadas " pago contra documentos"
o " aceptación contra documentos" o similares. Estas cláusulas son frecuentes en la
contratación internacional de mercaderías, sobre todo por vía marítima, que requiere la
realización de trámites aduaneros, impositivos, en reparticiones públicas diversas, etc.,
para lo cual resulta útil contar con la documentación vinculada con el contrato y con las
mercaderías que se adquieran. Por ello se subordina el pago, aceptación u otro acto, a la
entrega de los documentos o a su correspondencia apropiada con el contrato celebrado.
En este tipo de cláusulas, lo relevante para las partes ha sido que el pago del precio sea
realizado contra la entrega de la documentación vinculada con el contrato o que la
aceptación u otro acto del comprador quede subordinado a la entrega de esa
documentación; en definitiva, que el acto de pagar el precio o de aceptar la venta no esté
vinculado ni en función del examen, revisión o recepción de las cosas compradas, sino
únicamente relacionado con la documentación vinculante (cfr. Satanowsky). Se
considera que esta cláusula implica la renuncia del comprador a su derecho a revisar las
mercaderías antes de pagar el precio (art. 1152; antiguo art. 465, CCom.).
En otras palabras: las partes vinculan uno de los débitos a cargo d el vendedor, como es
entregar la documentación del contrato (doct. arts. 1137, 1141, inc. b] y 1146), con la
obligación del comprador de pagar el precio, con la aceptación definitiva por el
comprador de la venta o con cualquier otro acto propio del contrato, todo lo cual es
lícito y posible en el amplio marco de la autonomía de la voluntad (doct. arts. 12, 958,
962 y concs.).
La regla de interpretación que establece la norma determina que, en esos casos, el
comprador sólo puede negarse a pagar el precio, aceptar o ejecutar el acto de que se
trate en caso de falta de adecuación de los documentos con el contrato, excepto en los
siguientes supuestos: pacto en contrario, usos contrarios o que ya esté demostrada la
falta de identidad de los documentos con la cosa vendida. No es relevante para ello lo
relativo a la inspección, examen o aceptación de la cosa vendida. Si los documentos
vinculados con el contrato fueron entregados al comprador de manera anticipada al
plazo debido, se aplica el régimen del art. 1146, a cuyo comentario me remito.
El art. 1162 concluye estableciendo que si el acto de que se trate — p ago, aceptación u
otro acto— debe realizarse por medio de un banco — a lgo sumamente frecuente en las
contrataciones internacionales a través dio de la figura del crédito documentado— , el
vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse realizar el acto
debido de que se trate.
Sección 7ª - Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa.

Por Mariano Esper
1. Comentario general a las normas de esta Sección
La temática de las cláusulas que pueden incorporarse al contrato de compraventa recibía

en las normas sustituidas un tratamiento particularizado y detallado, especialmente en la
legislación civil.
El Código de Vélez trataba la materia en el Capítulo IV, " De las cláusulas especiales
que pueden ser agregadas al contrato de compra y venta" (arts. 1363 a 1407), ubicado
dentro del articulado que disciplinaba este contrato. Como se advierte, era un
tratamiento extenso, casi de la misma expansión que el contenido de los textos que
regulan la compraventa en el sistema actual.
En ese capítulo, Vélez sentó el principio general en la materia (art. 1363), que replicaba
el principio más general de la autonomía de la voluntad estatuido en el famoso art.
1197, CCiv., y procedió a regular sucesivamente los siguiente pactos, cláusulas o
modalidades de la compraventa: la cláusula de no enajenar (art. 1364); la venta a
satisfacción del comprador (arts. 1365 y 1377 a 1379); la venta con pacto de retroventa
(arts. 1366 y 1380 a 1390); el pacto de reventa (arts. 1367 y 1391); el pacto de
preferencia (arts. 1368 y 1392 a 1396); el pacto de mejor comprador (arts. 1369 y 1397
a 1403); las ventas condicionales (arts. 1370 a 1372); la venta con cláusula de
arrepentimiento (art. 1373); la venta con pacto comisorio (arts. 1374 y 1375); la venta
con reserva de dominio (art. 1376); y las ventas aleatorias (arts. 1404 a 1407), aunque
estas últimas, más que una cláusula o pacto, son un tipo de compraventa que se
contrapone a las ventas conmutativas (ver comentarios a arts. 1130 y 1131).
Además de esas normas, el Código Civil regulaba en otras sectores del articulado que
trataba la compraventa, a las ventas sujetas a ensayo o prueba y las ventas ad gustum
(arts. 1336 y 1337), que he analizado al examinar el art. 1160.
Como se advierte, entonces, el sistema del Código Civil en la materia era extenso,
casuista y detallista, y también algo disperso e intrincado en la reglamentación que
ofrecía de algunas de las cláusulas que podían estipularse en la compraventa.
El Código mercantil, no tenía la prolijidad metódica ni la extensión de la legislación

civil: únicamente regulaba las ventas sujetas a prueba (art. 455, CCom.).
El nuevo Código agrupa bajo esta misma Sección 7ª (arts. 1163 a 1169) las normas que
disciplinan los diversos pactos o cláusulas que se pueden estipular en la compraventa.
En concreto, el nuevo ordenamiento trata las siguientes modalidades: el pacto de
retroventa, el pacto de reventa, el pacto de preferencia y las ventas condicionales.
Sin embargo, en otras disposiciones del articulado que regula la compraventa — c omo
se refleja en los comentarios a los artículos precedentes— , o en otras partes del Código,
el nuevo texto legal también prevé otras modalidades de este contrato: para las
compraventas de cosas muebles, se disciplinan las ventas sujetas a prueba y a
satisfacción del comprador (art. 1160), las ventas con cláusulas usuales en el comercio
internacional (art. 1161) y las ventas con las cláusulas referidas en el art. 1162; además,
en el art. 1972, ubicado dentro de las normas que tratan sobre los límites al dominio, se
regulan las cláusulas de inenajenabilidad, aplicables no sólo a la compraventa sino
también a otros actos a título oneroso o gratuito, tanto para cosas muebles como
inmuebles.
El nuevo ordenamiento no regula la venta con cláusula de arrepentimiento, a pesar de

que el Código otorga a la señal o arras carácter confirmatorio del acto (arts. 1059 y
1060), como en el régimen mercantil sustituido (doct. art. 475, CCom.). Sin embargo,
por aplicación del principio de autonomía de la voluntad (arts. 12, 958, 962 y concs.) y,
además, porque las disposiciones sobre la señal expresamente lo admiten, las partes
pueden válidamente otorgar a la seña carácter penitencial, concediendo a las partes
derecho a arrepentirse de la convención, en cuyo caso los efectos serán los determinados
por el art. 1059 u otros que hubieran pactado los contratantes. De todas formas, por el
referido principio de libertad contractual, las partes pueden estipular una cláusula de
arrepentimiento específica en la compraventa, que se distingue de la seña penitencial
principalmente en que ésta: a) requiere la entrega de dinero o de alguna otra cosa en el
acto de constituirse; b) tiene un especial régimen de penalidad en caso de ejercicio (cfr.
Spota).
En cuanto a la venta con pacto comisorio, el Código elimina sin reemplazar el polémico
art. 1374, CCiv., cuyo exacto alcance fue materia de arduos debates doctrinarios y
jurisprudenciales aún inconclusos, y delega toda la materia de la cláusula resolutoria
implícita , como así se denomina en la nueva legislación, a la parte general de los
contratos (arts. 1087 a 1089).
Finalmente, la supresión y no reproducción por el nuevo texto del pacto de mejor

comprador (arts. 1369, 1397 a 1403, CCiv.) no impide a los interesados acordarlo en el
contrato de compraventa, en virtud del principio de libertad contractual tantas veces
citado (arts. 12, 944, 958, 962 y concs.).
Art. 1163.— Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se
reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra
restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a
condición resolutoria.
El Código Civil trataba la venta con pacto de retroventa en el art. 1366 y en los arts.
1380 a 1390. El Código mercantil no proporcionaba disposiciones al respecto.
El Proyecto de 1998 regulaba este pacto en el art. 1099, con términos muy semejantes al
actual.
II. Comentario
La doctrina nacional tradicional observó con disfavor este pacto (cfr. BORDA) porque
generalmente se utilizaba para encubrir préstamos de dinero usurarios, sirviendo la cosa
entregada de garantía de la restitución del préstamo. No obstante ello, el Código actual
regula un pacto que tiene tradición, por lo menos, romana (Trincavelli).
El artículo que se anota recepta la sustancia de la definición que proporcionaba el viejo

art. 1366, CCiv., y, con ello, el perfil esencial de la figura. Desde este punto de vista, se
mantiene la doctrina tradicional respecto de qué se entiende por pacto de retroventa y a
favor de qué parte contractual se estipula — e l vendedor— .
El Código actual efectúa dos innovaciones importantes respecto de su precedente: a)

amplía el campo de aplicación de este tipo de pacto, ya que lo admite para las cosas
muebles e inmuebles, cuando el Código sustituido sólo lo permitía para los inmuebles
(art. 1380 , CCiv.); y b) extiende el plazo de su posible vigencia a cinco años para los
bienes raíces, cuando el Código Civil originario establecía un término máximo de tres
años (art. 1381 , CCiv.). Sobre esto volveré al examinar el art. 1167 que fija los plazos
máximos de los pactos de retroventa, reventa y preferencia, que varían según el tipo de
cosa objeto del contrato.
Por otra parte, la nueva legislación no detalla cuáles son las consecuencias del ejercicio
por el vendedor del derecho acordado por el pacto de retroventa, como lo hacía Vélez en
los arts. 1380 a 1390, CCiv., más que indicar que hay restitución recíproca de la cosa y
precio, y que este pacto se rige por " las reglas de la compraventa sometida a condición
resolutoria" . Es decir, se remite al sintético art. 1169, que más abajo también analizaré.
La condición resolutoria se encuentra regulada en el nuevo Código de manera general

para todos los actos jurídicos, en los arts. 343 a 349. Esas normas, especialmente lo
dispuesto en el art. 348, junto con las disposiciones sobre obligaciones de dar y,
particularmente, las referidas a las obligaciones de dar para restituir a su dueño (arts.
759 y ss.), más las normas sobre frutos, mejoras, etc. (arts. 1932 y ss.), fijan los efectos
del ejercicio de esta cláusula.
En cualquier caso, Vélez resultaba más explícito respecto de los efectos del ejercicio del
pacto por el vendedor, como lo revelan los arts. 1383 a 1385, CCiv., aunque
probablemente por la aplicación conjunta de las normas sobre condición resolutoria,
dominio revocable, obligaciones de dar para restituir, etc., las consecuencias previstas
por el Código anterior y el Código actual resulten semejantes en general.
Finalmente, señalo que las normas que el Código Civil proporcionaba para regular los
efectos del pacto respecto de los sucesores de los contratantes (arts. 1387 y ss., CCiv.),
fueron eliminadas por el nuevo texto, con lo cual se aplican las normas generales de este
Código en materia sucesoria.
III. Jurisprudencia
1. La situación del comprador con pacto de retroventa es la de un propietario bajo

condición resolutoria ( CNCiv ., sala C, 6/11/1962 , LA LEY, 111 - 15).
2. La declaración del vendedor haciendo valer la facultad resultante del pacto de

retroventa puede acreditarse por cualquier medio de prueba, ya que ella no ese halla
sujeta a formalidad alguna (C. Salta, 23/6/1964 , LA LEY, 115 - 659).
3. La existencia del pacto de retroventa es generalmente considerado como un indicio de

simulación del contrato de compraventa al cual se añade, aunque por sí solo es
insuficiente para descalificar el acto ( CNCiv ., sala C, 08/10/1959, LA LEY, 98 - 7;
CNCiv ., sala F, 20/08/1964, LA LEY, 116 - 190).
Art. 1164.— Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se
reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe
restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

El Código Civil trataba la venta con pacto de reventa en los arts. 1367 y 1391, que
remitían a los arts. 1380 a 1390 que regulaban el pacto de retroventa. El Código
mercantil no proporcionaba definiciones ni regulación sobre este pacto.
El art. 1100 del Proyecto de 1998 trataba la cuestión con términos idénticos a los
transcriptos.
II. Comentario
El pacto de retroventa y el de reventa consisten en cláusulas de contenido similar, pero

estipuladas a favor de contratantes contrapuestos: el primero, consagra el derecho
discrecional del vendedor a dejar sin efecto la venta, mientras que el segundo otorga al
adquirente el derecho unilateral de extinguir la venta celebrada.
Por este motivo, el Código Civil originario preveía que el régimen del pacto de
retroventa se aplicaba cuando la retroventa se estipulaba a favor del comprador (art.
1391, CCiv.), en cuyo caso se denominaba pacto de reventa. En virtud de esa aplicación
normativa, el pacto de reventa también estaba prohibido en la venta de cosas muebles y
el plazo máximo por el que podía acordarse en las ventas inmobiliarias era de tres años
(arts. 1380 y 1381, respectivamente, CCiv.).
Estas cuestiones han quedado modificadas con el nuevo régimen de la retroventa y de la

reventa que este Código prevé, ya que admite estos pactos tanto para la venta de cosas
muebles como para la de bienes raíces y establece un plazo máximo de dos y cinco
años, respectivamente, según el tipo de cosa objeto de la venta.
Por lo expuesto, valen entonces las explicaciones dadas en el artículo anterior al

examinar la retroventa, como también las que realizaré en las subsiguientes normas
vinculadas con este tema, a cuyos estudios reenvío al lector.
III. Jurisprudencia
Ver la doctrina judicial relativa del pacto de retroventa (art. 1163), aplicable en lo
pertinente.
Art. 1165.— Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor
tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el
comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni
pasa a los herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la
cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y
tiempo en que debe celebrarse la subasta.
Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso,
el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida
dicha comunicación.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.
La legislación civil anterior disciplinaba el pacto de preferencia en la compraventa en

los arts. 1368 y 1392 a 1396, CCiv.: el primero lo definía y los restantes regulaban sus
aspectos más importantes. El Código mercantil no preveía normas sobre la materia.
El art. 1101 del Proyecto de 1998 reglaba la cuestión con términos semejantes a los de
este precepto.
II. Comentario
En materia contractual, la nueva legislación regula el pacto de preferencia con un doble

régimen: a) en los arts. 997 y 998, ubicados en la Sección 5ª, " Pacto de preferencia y
contrato sujeto a conformidad" , Capítulo 3, " Formación del consentimiento" , Título II,
" Contratos en general" , de este Libro III, " Derechos personales" ; y b) en el articulado
que trata sobre la compraventa, en los arts. 1165, 1166, 1167 y 1169. El doble sistema
no es idéntico y varía en algunos aspectos como, por ejemplo, el pacto de preferencia
genérico es transmisible a terceros (art. 997), mientras que la preferencia pactada en el
contrato de compraventa no lo es (art. 1165, similar al régimen del viejo art. 1396,
CCiv.). Sin embargo, los Fundamentos del Código (apartado VI., cit. ) afirman que la
regulación del pacto de preferencia en la compraventa se complementa con lo dispuesto
en la parte general de los contratos.
El nuevo Código mantiene la esencia de cómo este pacto funciona en la compraventa: es

una estipulación a favor del vendedor para poder recuperar la cosa vendida, siempre que
el comprador decida enajenar la cosa, que se aplicaba y se aplica a las compraventas de
cosas muebles o de inmuebles. El pacto no puede cederse ni pasa a los herederos del
vendedor (arts. 1165 y 1024, nuevo Código, arts. 1396 y 1195, CCiv.), ya que es intuitu
personae . En todo esto no hay mayores distinciones.
Sin embargo, el nuevo texto contiene algunas diferencias respecto de su antecesor, entre
las cuales destaco las siguientes:
a) en el régimen originario, la preferencia del vendedor tenía lugar sólo si el comprador
decidía venderla o darla en pago, pero no cuando enajenase la cosa por otros contratos o
constituyese sobre ella derechos reales (art. 1392, CCiv.). El nuevo sistema es más
amplio y extiende la prerrogativa del vendedor siempre que el adquirente decida
enajenar la cosa adquirida, con lo cual se incorporan otros actos posibles como la
permuta, donación, aporte en sociedad, transacción, fideicomiso u otros que impliquen
transmitir la propiedad de la cosa y, con ello, configuren una enajenación;
b) el plazo para que el vendedor ejerza la preferencia varía en ambos sistemas: en el

originario, dependía del tipo de cosa objeto del contrato, ya que si se trataba de cosas
muebles, el plazo era de tres días, y, si eran inmuebles, diez días; en ambos casos, el
plazo se contaba desde que el comprador le hubiese comunicado la oferta y demás
condiciones que hubiera recibido (arts. 1393 y 1394, CCiv.; cfr. BORDA). En el nuevo
régimen, el plazo siempre es de diez días, cualquiera sea la cosa objeto del negocio y se
computa desde que el comprador comunique al vendedor su decisión de enajenar la cosa
y todas las particularidades de la operación proyectada (art. 1165). Ese plazo puede
reducirse o ampliarse si así se estipuló, o surge de los usos o de las circunstancias del
caso;
c) la redacción actual es más clara que la anterior porque impone al comprador la

obligación de comunicar su decisión de enajenar la cosa y demás condiciones de la
operación proyectada , mientras que el sistema precedente fijaba la obligación del
comprador de comunicar la oferta que hubiera recibido y las demás condiciones que se
le hubieran propuesto (arts. 1393 y 1394), lo que claramente ocurría después de que el
comprador había tomado la decisión de vender la cosa;
d) el nuevo Código expresa que el comprador debe comunicar oportunamente su

decisión al vendedor. Esto significa que debe hacerlo en un tiempo tal que le permita al
antiguo propietario, es decir al vendedor originario, evaluar la conveniencia o no de
ejercer su preferencia en readquirir la cosa. Por lo tanto, la comunicación no tiene que
ser repentina. El viejo Código no traía previsiones sobre este punto;
e) el Código Civil sustituido preveía los efectos de la venta de la cosa por el comprador
que no había dado aviso previo al vendedor: la transferencia era válida, en protección
del tercer adquirente, pero debía indemnizar al primitivo dueño los perjuicios que le
hubiera ocasionado (art. 1394). Esta disposición no se replica en el régimen actual del
pacto de preferencia en la compraventa, ni en el régimen general de este pacto regulado
en los arts. 997 y 998. Sin embargo, el art. 1166 regula genéricamente la cuestión
declarando que en las cosas registrables, el pacto es oponible al tercero si resulta del
documento inscripto en el Registro correspondiente o si de otro modo el tercero tuvo
conocimiento efectivo de la existencia del pacto, con lo cual, se protege el derecho de
preferencia del vendedor en esas hipótesis, lo que será ampliado al comentar aquella
disposición;
f) otra diferencia entre ambos sistemas se presenta si la cosa se vende por subasta: en el
régimen anterior, el vendedor tenía derecho a que el comprador le notificara el día y
lugar en que se realizaría el remate si la cosa era inmueble, mas no tenía derecho alguno
si la cosa era mueble (art. 1395); en el nuevo ordenamiento, el comprador debe
comunicar oportunamente al vendedor el tiempo y lugar de la subasta, cualquiera fuera
el tipo de cosa que se enajene.
Una vez que el comprador notifica al vendedor su decisión de enajenar la cosa, si éste
ofrece las condiciones y requisitos pretendidos por el comprador, se activa su
prerrogativa y tendrá derecho a ser preferido frente a cualquier otro tercero que
proponga las mismas condiciones; la operación, entonces, debe ser concretada con el
vendedor.
Finalmente, queda por señalar que tanto el Código sustituido como el actual no indican
cuál es la forma de la comunicación que debe formular el comprador al vendedor, ni
tampoco cuál es la manera en que el vendedor debe avisar al adquirente su decisión de
ejercer la preferencia pactada. Por lo tanto, y salvo que las partes hayan acordado un
modo especial para efectuar esas comunicaciones, en principio rige para ambas el
principio de libertad de formas consagrado genéricamente en el art. 284 para todos los
actos jurídicos, aunque para el caso del comprador hay que tener presente la posible
aplicación supletoria del art. 998 que regula la preferencia en general, según el cual esa
comunicación debe ser una " declaración" con los " los requisitos de la oferta" .
III. Jurisprudencia
1. El pacto de preferencia entraña para el promitente dos obligaciones: a) una de no

hacer, consistente en abstenerse de vender la cosa sin hacerlo saber previamente al
beneficiario; otra de hacer, por la cual debe notificarlo con la debida anticipación para
que éste pueda ejercer su facultad (CCiv., sala D, 18/10/1955, JA, 195 5- I V- 408).
2. El solo transcurso del plazo sin que el comprador haya rechazado la cosa, importa
una declaración tácita de que es de su agrado, siendo innecesario que el vendedor lo
interpele para que manifieste expresamente su decisión (CCom., sala B, 21/3/1958 , JA,
195 9-I- 6, sum. 48).
3. El pago del precio, sin reserva alguna, importa una declaración tácita del comprador
de que la cosa es de su agrado (CFed., 10/02/1965, JA, 196 5- I I- 476).
Art. 1166.— Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos

regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas
muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de
reventa y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los
documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha
tenido conocimiento efectivo.
Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Como lo expuse en los comentarios anteriores, el viejo Código Civil sólo autorizaba los
pactos de retroventa y de reventa para la venta de cosas inmuebles (arts. 1380 y 1391),
pero admitía la cláusula de preferencia en todo tipo de ventas (doct. arts. 1393 y 1395).
En cuanto a su oponibilidad a terceros, el sistema del Código Civil protegía al vendedor
o al comprador, en la retroventa o en la reventa respectivamente, ya que establecía que
la obligación de sufrir la retroventa pasaba a los terceros adquirentes de la cosa, aunque
en la venta que se les hubiese hecho no se hubiere expresado que la cosa vendida estaba
sujeta a un pacto de retroventa (art. 1388, CCiv., aplicable a la reventa por remisión del
art. 1391, CCiv.; norma criticada duramente por BORDA). En cuanto al derecho de
preferencia, la legislación anterior desprotegía en parte al vendedor, ya que establecía
que si el comprador vendía la cosa sin avisar al vendedor, la venta era válida pero debía
indemnizarlo de los perjuicios que le hubiera ocasionado (arts. 1394 y 1395).
El art. 1102 del Proyecto de 1998 reglaba la cuestión con términos parecidos a la norma
actual.
II. Comentario
El artículo que se anota regula dos cuestiones importantes vinculadas con los pactos de
retroventa, reventa y preferencia: a) cuál es su ámbito de aplicación o, mejor, a qué tipo
de cosas se aplican esos pactos; y b) cuáles son los efectos de esos pactos frente a
terceros, que varían según determinadas condiciones. Los examinaré seguidamente.
a) El nuevo Código amplía el régimen del sistema sustituido, ya que admite

expresamente que los pactos de retroventa y de reventa se acuerden en la venta de cosas
muebles e inmuebles, cuando el régimen originario del Código Civil solo los validaba
para la venta de inmuebles. En cuanto al pacto de preferencia, no hay mayores cambios,
ya que ambos ordenamientos admiten su estipulación para cosas muebles e inmuebles.
b) En cuanto a los efectos de estos pactos, el art. 1166 establece un régimen general para
determinar cuándo los pactos de retroventa, reventa y de preferencia son oponibles a los
terceros interesados. La norma regula diversamente la materia según que se trate de
cosas registrables — i nmuebles, automotores, maquinaria agrícola y vial, buques,
aeronaves, etc.— o de cosas muebles no registrables. Este régimen de oponibilidad
modifica el sistema del Código Civil previsto en el art. 1388 para la retroventa, y para la
reventa por remisión del art. 1391, y el sistema de la preferencia establecido en el art.
1394, CCiv.
Para las cosas registrables, el nuevo sistema protege al beneficiario del pacto de que se
trate al disponer que ese cláusula será oponible a los terceros interesados si: a) el pacto
surge de los documentos inscriptos en el Registro que corresponda, es decir, aplicando
los efectos de la publicidad registral; o b) si el tercero tuvo de otro modo conocimiento
efectivo del pacto en cuestión. En cualquiera de esas hipótesis, el pacto de retroventa,
reventa o preferencia puede hacerse valer ante el tercero interesado, frente a quien podrá
invocarse el derecho contenido en el pacto ignorado, con el impacto que ello tendrá en
la restitución de la cosa al titular del pacto no respetado y demás cuestiones vinculadas a
ello.
Para las cosas muebles no registrables, el sistema protege al tercero adquirente si es de

buena fe y a título oneroso, consolidándose el derecho que haya adquirido sobre la cosa
si reúne esos requisitos. En caso contrario, prevalecerá el derecho del titular del pacto de
retroventa, reventa o preferencia, según el supuesto de que se trate.
Art. 1167.— Plazos. Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser
convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y
de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido
por la ley es perentorio e improrrogable.
El Código Civil establecía que el pacto de retroventa y el de reventa, que sólo regían en
las ventas de inmuebles, no podían tener un plazo mayor de tres años, desde el día del
contrato (art. 1381, CCiv., aplicable a la retroventa por el art. 1391, CCiv.). El pacto de
preferencia no tenía determinado por ley un plazo máximo de duración (cf. Borda).
La fuente inmediata del precepto es el art. 1103 del Proyecto de 1998, de términos muy
similares al actual.
II. Comentario
La norma que se comenta constituye una disposición de orden público — o , en su caso,

de carácter imperativo, ya que no es lo mismo una cosa que otra— que impide a las
partes establecer condiciones más amplias que las admitidas en ella (doct. arts. 12, 944,
958, 962 y concs.; cfr. Spota).
La disposición determina cuáles son los plazos máximos posibles de los pactos de
retroventa, reventa y de preferencia, que varían según el tipo de cosa objeto del
contrato: dos años en caso de muebles y cinco años en caso de inmuebles. Este último
tiempo pareciera excesivo no sólo en comparación con el término más reducido, de tres
años, que estipulaba el Código Civil originario para la retroventa y para la reventa (arts.
1381 y 1391) sino, especialmente, para la seguridad de las transacciones inmobiliarias,
especialmente en materia de retroventa y reventa, dado que quedarían en algún punto
inciertas por estar sujetas a una condición resolutoria y a un dominio imperfecto
revocable (art. 1964), que no permitiría al titular del dominio consolidar su derecho
respecto de la cosa adquirida sino hasta después de vencido ese largo plazo.
Especialmente si se advierte que coincide con el plazo ordinario de prescripción de
cinco años estatuido por el nuevo Código con carácter general (art. 2560),
sensiblemente inferior a los diez años de sus predecesores (art. 4023, CCiv., y art. 846,
CCom.), lo que denotaría un ánimo de consolidar las relaciones jurídicas y derechos en
menor tiempo que el previsto en las normas sustituidas (cf. Fundamentos del Código,
apartado IX], Libro Sexto, " Disposiciones comunes a los derechos personales y reales"
, punto 8, " Plazos de prescripción" ).
Los plazos se computan desde la celebración del contrato, cualquiera sea la fecha en que
la cosa se haya entregado al comprador. Si las partes estipularan plazos más amplios,
quedan reducidos a los términos fijados en este artículo, por tratarse de una norma
imperativa o, en su caso, de orden público, como he indicado. Tampoco las partes
pueden prorrogar ni renovar el plazo inicial establecido, de manera que sumado al
tiempo originario supere los términos de dos o cinco años establecidos por la ley, ya que
el plazo es " perentorio e improrrogable" , como señala la norma. Todo esto es,
precisamente, consecuencia directa del señalado carácter de orden público, o
imperativo, de la disposición que se analiza.
III. Jurisprudencia
1. El plazo establecido por el art. 1381, CCiv., es de orden público, por lo que es nula
cualquier convención en la medida que lo amplíe (C2ª La Plata, 22/7/1958 , JA, 1959 - I
- 165).
2. Si las partes no han estipulado el plazo para la retroventa, debe estarse al indicado en
el art. 1381, CCiv. (C. Stgo. del E., 5/8/1963 , LA LEY, 114 - 26).
Art. 1168.— Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se

reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el
vendedor hace tradición de la cosa al comprador.
El Código Civil preveía una norma prácticamente exacta a la transcripta (art. 1372),
incorporada a continuación de la regulación de las ventas sujetas a condición suspensiva
(art. 1370) y resolutoria (art. 1371). El Código mercantil no preveía una disposición
semejante.
El art. 1104 del Proyecto de 1998 regulaba la cuestión con términos casi idénticos a los
transcriptos.
II. Comentario
El artículo constituye una regla de interpretación de la voluntad contractual — o tra más

de las tantas que se advierten en este capítulo destinado a disciplinar la compraventa—
que rige la vinculación entre las partes, salvo que ellas hayan acordado darle otro efecto
a la condición estipulada en el convenio (arts. 12, 958, 962 y concs.).
La presunción legal se fundamenta en el presupuesto de hecho de que la cosa haya sido

entregada por el vendedor al comprador. BORDA explica que es lógica la presunción
legal porque el vendedor bajo condición suspensiva no tiene obligación alguna de
entrega la cosa y sí la tiene quien ha vendido bajo condición resolutoria.
Por lo tanto, en caso de duda sobre si enfrentamos a uno u otro tipo de venta
condicional, la ley presume que la condición pactada es resolutoria si antes de su
cumplimiento el vendedor había hecho tradición de la cosa al comprador.
III. Jurisprudencia
1. Se ha resuelto que hay condición cuando la compraventa se subordina al hecho de

que el comprador obtenga un préstamo para pagar el precio convenido (CCiv. 1ª,
26/4/1950 , JA, 1950 - IV - 819; SCBA, 8/3/1960 , LA LEY, 98 - 622).
2. En general, la condición es resolutoria cuando las partes, o alguna de ellas, cumple el

contrato antes de que se hubiera producido el hecho condicionante (CJ Salta, 28/9/1964
, LA LEY, 118 - 60).
Art. 1169.— Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa

sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición
o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable.
La legislación civil precedente regulaba la venta bajo condición resolutoria en el art.

1371, CCiv., cuyo inc. 1°, establecía un principio general similar al establecido en la
primera parte de la disposición que se comenta: en este tipo de venta, el comprador y el
vendedor quedan obligados como si la venta no fuese condicional. La segunda parte del
precepto que se anota se refleja en ciertas disposiciones del Código Civil vinculadas con
la venta bajo condición resolutoria y con el dominio revocable (doct. arts. 1371, 2663,
2668 y concs., CCiv.).
El art. 1105 del Proyecto de 1998 contiene un texto casi idéntico al actual.
II. Comentario
Las ventas sujetas a condición resolutoria son aquellas en las que se subordina la
resolución de un derecho adquirido a un hecho futuro e incierto (art. 343). Entre otros
supuestos, quedan incluidas las compraventas con pacto de retroventa y con pacto de
reventa (arts. 1163 y 1164).
La venta bajo condición resolutoria se rige: a) por lo dispuesto en el art. 1169; b) por las
disposiciones generales aplicables a toda condición resolutoria (arts. 343 a 349); y c)
finalmente, por las reglas del dominio revocable (arts. 1964 a 1969), dado que es la
clase de dominio que adquiere el comprador en este tipo de acuerdos.
La norma anotada establece dos reglas para las compraventas sujetas a condición
resolutoria: la primera, que este tipo de ventas produce los efectos propios del contrato;
la segunda, que la tradición o la inscripción registral sólo transmite un dominio
revocable.
Como se advierte claramente, la disposición separa los efectos que el contrato produce
en el ámbito de los derechos personales — p rimera parte— , de aquellos que genera en
el área de los derechos reales — s egunda parte—:
a) En el primer campo, este tipo de venta produce los " efectos propios" del contrato.
Esto significa que las partes quedan recíprocamente obligadas a cumplir el conjunto de
obligaciones y deberes colaterales que surjan del contrato, ya sean convencionales,
legales o emergentes de los usos aplicables. Y, asimismo y como contrapartida, ambos
contratantes quedan facultados a ejercer los derechos comprendidos en esta figura
jurídica. En definitiva, las partes deben actuar " como si la venta no fuese condicional" ,
como rezaba con buena técnica el antiguo art. 1371, inc. 1°, CCiv., cuya esencia en este
punto no se ha modificado;
b) En el ámbito de los derechos reales, el Código establece que la tradición de la cosa,

que resulta indispensable para adquirir el derecho real de dominio sobre el objeto
transmitido (doct. arts. 750, 1892 y concs.), sólo transmite un dominio revocable .
Idéntico efecto se produce en los casos en que la legislación impone la inscripción
registral como constitutiva del derecho real que se transmita, como sucede, por ejemplo,
en la transferencia de automotores, maquinaria vial y agrícola (doct. arts. 1° y concs.,
dec.-ley 6582/1958, ley E- 0492 según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley
26.939).
La aclaración legal que realiza el art. 1169, última parte, no era en verdad necesaria: por
aplicación de lo dispuesto en el art. 1965, el dominio que se transmite al comprador
cuando la venta se sujeta a una condición resolutoria es imperfecto por ser revocable,
desde que está restringido en su posible duración temporal.
Al tratarse de un dominio revocable, cumplida la condición a que se subordinó el

contrato, el titular del dominio imperfecto debe restituir la cosa a su antiguo propietario,
aplicándose: a) los arts. 1964 a 1969, que regulan los efectos propios de la revocación
dominial; b) las reglas sobre obligaciones de dar para restituir a su dueño (arts. 759 a
761); y c) las disposiciones en materia de frutos, mejoras, etc., en lo que puedan
correspondan (arts. 1932 a 1940).
Sección 8ª - Boleto de compraventa. Por Mariano Esper
Art. 1170.— Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena

fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición

jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos ;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad
a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
1. La legislación civil
El Código Civil extinguido no conten ía una disposición como la que se anota. Regulaba
todo lo atin ente al boleto de compraventa únicamente en dos normas que disciplinaban
unos pocos aspectos relativos a este extendido instrumento contractual: el art. 1185 bis ,
incorporado en 1968 por la ley 17.711, luego modificado por la ley 17.940, que
regulaba la oponibilidad del boleto al concurso o quiebra del vendedor, tema legislado
en el siguiente artículo de este Código, y el art. 2355, cuyo último párrafo, también
incorporado por la ley 17.711, reputaba legítima la adquisición de la posesión de
inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa, en una redacción que generó
polémicas doctrinarias aún no agotadas.
En lo demás, la Código precedente no traía normas expresas que rigieran los numerosos
conflictos que genera el masivo boleto de compraventa inmobiliaria, por lo que para
resolver esas controversias e interpretarlo adecuadamente debían aplicarse las normas y
principios generales que el Código Civil establecía, básicamente, en materia de actos
jurídicos, obligaciones, contratos y derechos reales.
En la legislación civil general, el tema del boleto de compraventa de inmuebles se

regulaba también en dos regímenes específicos: a) la ley 14.005 de Venta de Inmuebles
en Lotes y Pagaderos a Plazos (ley E- 372, según Digesto Jurídico Argentino aprobado
por ley 26.939); y b) en la ley 19.724 de Prehorizontalidad — c omplementada por
la ley 20.276 de Excepciones al Régimen de Prehorizontalidad— .
Esas normas legislaban sobre el boleto de compraventa de inmuebles en el específico

marco de aplicación de esos regímenes, por lo cual sus disposiciones no podían
traspolarse a situaciones ajenas a esos ámbitos. La ley 14.005 permanece vigente;
las leyes 19.724 y 20.276 fueron derogadas por el nuevo ordenamiento — a rt. 3, inc. a),
de la ley que aprobó el nuevo Código— y todo el régimen de prehorizontalidad se
comprimió en el marco sencillo y poco protectorio provisto por los arts. 2070 a 2072 del
Código.
2. La legislación mercantil
Como el Código de Comercio derogado no regulaba directamente las ventas de

inmuebles (doct. arts. 8, incs. 1° y 2°, 451, 452, inc. 1°, entre otros), no contenía en
consecuencia disposiciones que trataran lo relativo al boleto de compraventa
inmobiliaria.
3. La fuente directa del art. 1170
Finalmente, señalo que el Proyecto de 1998 no contenía una disposición semejante a la

transcripta. Tampoco la tenían el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y
Comercial de la Nación de 1987 ni el Proyecto de Reformas al Código Civil elaborado
por la Comisión designada por dec. 468/1992.
II. Comentario
1. El boleto de compraventa. Generalidades
El tradicionalmente conflictivo tema del boleto de compraventa de inmuebles — b asta

recordar la existencia de un viejísimo plenario, " Baño C. Spinedi" (CCiv. Cap., en
pleno, 16/3/1918 , JA 1- 222), para ratificar el aserto— ha sido escasamente regulado
por el nuevo ordenamiento, que previó solo dos disposiciones específicas destinadas a
tratar algunos de sus efectos, dejando sin contenido regulador concreto a numerosos
controversias que cotidianamente genera este instrumento utilizado cotidianamente en
las ventas inmobiliarias, y también en ciertas ventas mobiliarias registrables
(automotores, embarcaciones, etc.). Ello, pese a que desde hace tiempo las V Jornadas
de Derecho Civil (Rosario, 1971) habían recomendado que " es necesario reemplazar
los arts. 1185 bis y 2355 última parte, por un régimen eficaz de protección a los
adquirentes por boleto de compraventa, el que debe contemplar las variadas situaciones
que pueden presentarse sujetándose a un adecuado régimen de publicidad"
(Conclusiones de los Congresos y Jornadas Nacionales de Derecho Civil 1927 - 2003 ,
Buenos Aires, La Ley, 2005, p. 46). Por lo tanto, todos los aspectos no específicamente
tratados por los arts. 1170 y 1171 que examinaré, se regularán por las disposiciones
generales del Código (arts. 756, 1916, entre tantos otros).
El Código tampoco toma partido en la principal de las cuestiones conflictivas

vinculadas con esta figura: cuál es la naturaleza jurídica del boleto (cf. Negri), es decir,
si se trata de un contrato preliminar de venta, si se trata del contrato definitivo, perfecto
y concluido de compraventa de un inmueble o si se trata de otro tipo de vínculo jurídico.
La doctrina al respecto es vastísima (cfr. Morello, Gatti - Alterini, Etchegaray, Rocco,
Mariani De Vidal, Mosset Iturraspe, " La discutida... " , ob. cit. , entre tantos otros).
La referida cuestión tiene una consecuencia práctica decisiva en el régimen del nuevo
Código, ya que si se reputa al boleto como un contrato preliminar habrá que aplicar las
reglas que los arts. 994 a 996 establecen para los contratos preliminares, entre las cuales
se determina que su plazo de vigencia es de un año, que las partes podrán renovar " a su
vencimiento" (art. 996) — ¿ antes no?— , lo que impactará decididamente en la
mecánica de esta masiva figura jurídica que frecuentemente se celebra por períodos muy
superiores al plazo legal indicado. La naturaleza jurídica del boleto no impactará en
materia de asentimiento conyugal de inmuebles gananciales en el régimen de
comunidad cuando se pretenda enajenarlos o gravarlos, ya que sea que se repute al
boleto como un contrato definitivo de venta o sólo se lo califique como un contrato
preliminar de venta, la ley exige para ambos supuestos la prestación del asentimiento
del cónyuge no titular del inmueble (art. 470).
2. Boleto de compraventa y medidas cautelares sobre el inmueble
El precepto predispone reglas generales para clarificar una de las cuestiones más
debatidas vinculadas con esta figura: el conflicto entre el titular de un boleto de
compraventa y el acreedor del vendedor que solicitó alguna medida cautelar sobre el
inmueble objeto de la venta.
La línea legislativa adoptada por el Código toma partido en esta debatida cuestión y
consolida la corriente jurisprudencial que predicaba la aplicación analógica del régimen
de oponibilidad del viejo art. 1185 bis , CCiv., a las ejecuciones individuales. El sistema
del art. 1185 bis , CCiv., se mantiene casi sin variantes en el nuevo Código, como se
verá al examinar el siguiente art. 1171. La norma comprende las medidas cautelares
trabadas sobre el inmueble, lo que incluye el embargo, la anotación de litis, la
prohibición de contratar u otras que puedan decretarse sobre el bien raíz de acuerdo con
la legislación procesal que corresponda aplicar.
El art. 1170 que se comenta estandariza el sistema de oponibilidad del boleto de

compraventa a terceros acreedores: ya se trate de ejecuciones individuales o colectivas,
la ley otorga prevalencia al adquirente por boleto de compraventa en la medida que se
reúnan las condiciones que la ley establece para cada caso.
Los requisitos que el art. 1170 prescribe para otorgar preferencia o prioridad al
adquirente del inmueble por boleto de compraventa frente a terceros que hayan trabado
medidas cautelares sobre el bien raíz enajenado son los siguientes:
a) Buena fe : este requisito surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis ,
CCiv., ya lo imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe
en el momento de la celebración del contrato ;
b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de

quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos , lo
que permite proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa,
siempre que haya una concatenación perfecta que vincule al adquirente con el titular
registral originario del inmueble;
c) Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar : el
pago de esa porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art.
1185 bis . El art. 1171 reitera esta pauta . El pago tiene que haber sido realizado antes de
la traba de la medida cautelar, lo que entiendo se refiere al momento que el Registro
inmobiliario correspondiente toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la
medida cautelar. Recordemos que, en cuanto al pago, siguen vigentes las disposiciones
de orden público de la ley 25.345 de Prevención de la Evasión Fiscal (ley L - 2441,
según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 26.939), pese a que la realidad haya
desvirtuado su intención y prescripciones ;
d) Fecha cierta del boleto : el nuevo Código alteró el nunca pacífico régimen de la fecha
cierta de los instrumentos privados que establecía el art. 1035, CCiv., y fijó una regla
general y abierta en la materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha
cierta frente a terceros " el día en que acontece un hecho del que resulta como
consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado
después" (art. 317). Esta flexibilidad normativa permite que la jurisprudencia reconozca
como hechos que otorgan fecha cierta a los instrumentos privados a supuestos que
actualmente son de discutible admisión. Al exigir fecha cierta al boleto para su
preferencia ante medidas cautelares sobre el inmuebles, la legislación vigente aclara un
tema muy discutido en la doctrina (cfr. Gatti- Alterini).
d) Publicidad suficiente de la adquisición : el Código admite las variantes de publicidad
registral o posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede
verificarse si el titular del boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento
ingresó para su inscripción en el Registro pertinente, cuando ello se encuentre
autorizado. La ley no aclara si la relación de poder posesoria o la inscripción en el
Registro debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar sobre el inmueble o si
puede serlo después.
III. Jurisprudencia
La naturaleza jurídica del boleto de compraventa dio lugar a pronunciamientos

encontrados :
1. El llamado boleto de compraventa de inmueble constituye un verdadero contrato de

compraventa ( CNCiv ., sala A, 6/11/1969 , LA LEY, 138 - 412; CNCiv ., sala C,
12/5/1961 , LA LEY, 106 - 42).
2. Sólo configura una promesa de contratar de la cual no surgen los efectos de la

compraventa ( CNCiv ., sala F, 11/6/1970 , JA, 8 - 1970 - 357; CNCiv ., sala C,
26/10/1955, LA LEY, 81 - 319).
Art. 1171.— Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de

compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe
son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo
el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.
En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse
hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
El precepto constituye una fusión del derogado art. 1185 bis , CCiv., y del art. 146, ley
24.522 de Concursos y Quiebras.
El Proyecto de 1998 no contenía una disposición similar a la transcripta, como tampoco

la tenían el Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de la Nación de
1987 ni el Proyecto de Reformas al Código Civil elaborado por la Comisión designada
por dec. 468/1992.
II. Comentario
El artículo regula el régimen de oponibilidad del titular de un boleto de compraventa de

inmuebles frente al concurso o quiebra del vendedor, para hacer valer su instrumento y
el derecho que él refleja. El sistema que propone no es nuevo en el Derecho argentino
ya que, como expresé en el apartado anterior, la norma constituye una refundición de
dos disposiciones: el art. 1185 bis , CCiv., que se ha derogado, y el art. 146, ley 24.522
de Concursos y Quiebras que permanece vigente. A ambas disposiciones, se adiciona la
exigencia de que el boleto debe tener fecha cierta.
Desde un punto de vista de la claridad y simplicidad legislativa, podría haberse evitado

este artículo y dejar que la cuestión se regule dentro de la legislación concursal
específica, que traía y trae una norma al respecto. Los propios Fundamentos del Código
(apartado VI, cit. ) reconocen que se trata de una norma de tipo concursal y que ese tipo
de relaciones se rige por su legislación especial, aunque se optó por mantener esta
disposición por el valor histórico que ella tiene.
Los requisitos que el artículo exige para que el adquirente por boleto pueda oponer su
instrumento al concurso o quiebra del vendedor y, por lo tanto, tenga un trato
preferencial diferenciado del régimen de los acreedores quirografarios, son los
siguientes:
a) El adquirente debe ser de buena fe;
b) El boleto debe tener fecha cierta, como también exige el art. 1170 para hacer
prevalecer el boleto frente a las medidas cautelares trabadas sobre el bien raíz;
c) El comprador debe haber abonado el veinticinco por ciento del precio de venta, como
mínimo. La norma no aclara cuándo debió verificarse ese pago, pero la doctrina judicial
del plenario capitalino Arturo de Zaguir v. Concepción Arenal SCA (LL 1981- C- 465)
aclara que el precio debió ser abonado antes de la falencia del vendedor;
d) No se requiere que se haya transmitido la posesión al comprador, ratificando la

doctrina del referido plenario.
Reunidos estos requisitos, el art. 1171 establece que el juez debe disponer el
otorgamiento de la escritura pública a favor del comprador. Se unifica, así, la directriz
prevista en el art. 146, ley 24.522, que también obliga al juez a disponer esa medida, y
mejora la expresión potestativa (" podrá" ) que contenía el desaparecido art. 1185 bis ,
CCiv. El art. 146 de la legislación falencial agrega que la decisión del juez se adoptará
cualquiera fuera el destino del inmueble, a diferencia de su predecesora, la vieja ley
19.551 de Concursos y Quiebras, que limitaba la aplicación a inmuebles destinados a
vivienda (cfr. Fassi).
La norma concluye con una medida protectoria del derecho del comprador por boleto,
para que no vea reducida su posibilidad de oponer el boleto al concurso o quiebra del
enajenante, y una disposición protectoria del concursado o fallido: a) por la primera, se
mantienen los plazos de cumplimiento de las obligaciones del adquirente; y b) por la
segunda, si la obligación del comprador fuera a plazo, se debe constituir hipoteca en
primer grado sobre el inmueble, en garantía del pago del saldo de precio.
III. Jurisprudencia
1. El pago del 25% del precio a que alude el art. 1185 bis del Cód. Civil debe haber sido
efectuado por el comprador antes de la falencia del vendedor, haya mediado o no por
parte del ahora fallido la entrega de la posesión del inmueble vendido a aquél ( CNCom
., en pleno 8/7/1981 , LA LEY, 1 9 81- C, 465).
2. El embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con

anterioridad a la enajenación mediando boleto de compraventa es oponible al
adquirente. El adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de
mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o
concursal, si se cumplen los siguientes recaudos: a)El boleto tiene fecha cierta o existe
certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b)
El boleto tiene publicidad (registral o posesoria); c) El tercerista o peticionante en el
concurso ha adquirido de quien es el titular registral o esta en condiciones de subrogarse
en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos
adquirentes; d) El tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el
25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del concurso
universal (SC Mendoza, 30/05/1996, LLAR/JUR/3023/1996).
3. Cuando no se reitera en la escritura la cláusula sobre prórroga de jurisdicción incluida

en el boleto de compraventa, cabe inclinarse por la no subsistencia de aquélla, en razón
de lo dispuesto por los arts. 1 y 2, CPCC Bs. As., y 3 y 37, ley 24240. Si bien el boleto
de compraventa inmobiliaria es un contrato preliminar o precontrato, válido como tal,
en el cual las partes se obligan a celebrar el contrato definitivo de compra y venta,
mediante el otorgamiento de la escritura pública prescripta en el art. 1184 inc. 1° del
Código Civil, el contrato no queda concluido como tal mientras la escritura pública no
se haya firmado, por lo que no existe ultraactividad del boleto más allá de la firma de la
escritura (del voto de la mayoría) (SCBA, 21/9/2011 , AP/JUR/1109/2011).
Capítulo 2 - Permuta. Por Mariano Esper
Bibliografía de la reforma: Borda, Alejandro , " La permuta en el Proyecto de Código

Civil y Comercial de la Nación de 2012 " , LL AR/DOC/6242/2012; Centanaro,
Esteban, " Permuta " , en Universidad Católica Argentina. Facultad de Derecho. (2012).
Análisis del proyecto de nuevo Código Civil- Comercial 2012 [en línea]. Buenos Aires ,
El Derecho. Disponible en: http:/bibliotecadigital.uca.edu.ar/repositorio/libros/analisis -
proyecto - nuevo - codigo - civil.pdf .
Bibliografía clásica: Alterini, Atilio A. , Contratos. Civiles. Comerciales. De consumo.
Teoría general , 2ª ed. act., reimp., Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 2011; Borda,
Guillermo A. , Tratado de Derecho Civil. Contratos , t. I, 8ª ed. act. por Alejandro
Borda, Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 2005; Esborraz, David F. , " Compraventa " , en
Nicolau, Lidia N. (dir.) - Ariza, Ariel C. - Hernández, Carlos A . (coords.),
Fundamentos de Derecho contractual. Parte especial , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2009;
Esper, Mariano , " Permuta " , en Esper, Mariano y otros, Manual de contratos civiles y
comerciales. Parte especial , Abeledo - Perrot, Buenos Aires, 2011; Favier - Dubois,
Eduardo M. - Nocita, Rafael , " Permuta " , en Etcheverry, Raúl A. , Derecho Comercial
y Económico. Contratos. Parte especial, t. 1, Astrea, Buenos Aires, 1991; López De
Zavalía, Fernando J. , Teoría de los contratos , t. 2. Parte especial, v. 1, 2ª ed., Zavalía,
Buenos Aires, 1991; Mosset Iturraspe, Jorge , Compraventa inmobiliaria , Ediar,
Buenos Aires, 1976; Mosset Iturraspe, Jorge , Contratos , Rubinzal - Culzoni, Santa Fe,
1995; Rezzónico, Luis María , Estudio de los contratos en nuestro Derecho Civil.
Compraventa. Permuta, cambio o trueque. Cesión de derechos , 3ª ed. ampl. y act.,
Depalma, Buenos Aires, 1967; Salvat, Raymundo M. , Tratado de Derecho Civil
argentino. Fuentes de las obligaciones , t. III, 2ª ed., actual. por Arturo Acuña Anzorena,
1ª reimp., T.E.A., Buenos Aires, 1957; Spota, Alberto G. , Instituciones de Derecho
Civil. Contratos , v. IV, Depalma, Buenos Aires, 1979; Wayar, Ernesto C. ,
Compraventa y permuta , Astrea, Buenos Aires, 1984.
I. Introducción
En la legislación derogada, el contrato de permuta se encontraba regulado únicamente

en el Código Civil, en los arts. 1485 a 1492, ubicados en el Título V, " De la
permutación" , Sección 3ª, Libro II, y también en los arts. 2128 a 2131, CCiv., que
trataban la evicción entre los copermutantes. El Código mercantil no ofrecía
disposiciones sobre la materia.
Metodológicamente, la permuta se trataba a continuación del contrato de cesión de

créditos (arts. 1434 a 1484, CCiv.), en lugar de estar a continuación del contrato de
compraventa (arts. 1323 a 1433, CCiv.). El nuevo Código disciplina la permuta a
continuación de la compraventa, como parece ser lo más lógico, lo que evidencia una
mejora metodológica (Centanaro).
La legislación nacional regulaba la permuta en los preceptos referidos, aunque podría

haber prescindido de alguno de ellos, ante notoria afinidad entre este contrato y la
compraventa y ante la remisión general a las normas de la compraventa que efectuaba el
art. 1492, CCiv. Por ello, la doctrina consideraba " perfectamente sobreabundantes e
inútiles" a los arts. 1490 a 1491, CCiv. (Borda, Guillermo A.)
Desde antiguo, por ejemplo, ya el Anteproyecto Bibiloni de 1926, sólo contenía una
disposición relativa a la permuta, que disponía que las normas de la compraventa se
aplicaban por analogía al trueque de bienes (Anteproyecto de Reformas al Código Civil
argentino , t. VI, "Obligaciones. Parte especial" , Abeledo, Buenos Aires, 1932, p. 47), y
los posteriores proyectos de reforma tendieron desde siempre a simplificar y reducir el
articulado destinado a regular la permuta, estableciendo mínimas pautas, y dejando que
todo lo demás quede regulado por las disposiciones de la compraventa. Así procede
también el nuevo Código, en consonancia con los proyectos precedentes.
El nuevo ordenamiento regula la permuta, directamente, en los arts. 1172 a 1175. Sin
embargo, también provee normas aplicables a esta figura en los arts. 1039 y ss. — o
bligación de saneamiento— y en el art. 1126 — p ermuta mixta o con saldo— , que
deben por ello ser tenidos en cuenta al momento de examinar este contrato.
Los arts. 1172 a 1175 se han tomado del Proyecto de Código Único Civil y Comercial
de 1998, que regulaba la permuta en los arts. 1106 a 1109, con términos muy similares a
los del nuevo Código.
Por último, señalo que el nuevo ordenamiento no ha reproducido el art. 1486, CCiv.,
como tampoco su espejo en la compraventa, el art. 1425, CCiv. (Rezzónico, Borda), que
también se suprime, aunque la regla que ellos consagraban puede considerarse
comprendida ya sea en la figura de la " suspensión del cumplimiento" (art. 1031), que es
la vieja y conocida " excepción de incumplimiento contractual" (arts. 510 y 1201,
CCiv.; cf. SPOTA) o en la figura de la tutela preventiva que ahora regula el art. 1032
(esto último, cf. BORDA, Alejandro), ambas recogidas por este Código. Tampoco se
replican los arts. 1487 y 1488, CCiv., ni las disquisiciones sobre evicción total o parcial
de la cosa permutada, que realizaban los arts. 2128 a 2131, CCiv.
Art. 1172.— Definición. Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a

transferirse el dominio de cosas que no son dinero.
I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto
El Código Civil perfilaba la permuta en el art. 1485, CCiv. La definición transcripta ha

sido calcada del art. 1106, Proyecto de 1998, que puede reputarse fuente directa del
precepto que se comenta. Por otra parte, los arts. 1552 a 1555 del Código Civil y
Comercial italiano de 1942 tienen importantes semejanzas con el nuevo ordenamiento.
II. Comentario
1. Denominación del contrato

El contrato de permuta era denominado en el Código de Vélez, indistintamente, como "
trueque" o " permutación" , en el art. 1485, CCiv., " permuta" o " cambio" , en el art
1356, CCiv., o " permuta" , en los arts. 2180 y 3073, CCiv. (Favier- Dubois Y Nocita).
Las partes se rotulaban, también indistintamente, como " permutantes" o "
copermutantes" .
El Código moderno emplea únicamente la nominación de " permuta" para referirse a

este vínculo jurídico y designa como " permutante" a las partes contratantes.
Estas pequeñas variantes terminológicas no tienen ningún impacto jurídico en la esencia

del contrato y en la regulación semejante que proveen ambos ordenamientos jurídicos.
En estos comentarios, mantendré la sinonimia entre los vocablos referidos por su
tradición histórica y por su equivalencia conceptual.
2. El contrato de permuta
La permuta o trueque es un contrato antiquísimo que puede considerarse el antecedente

inmediato de la compraventa, la cual se origina con la aparición de la moneda como
denominador común de los valores de todas las cosas y sustituye a la permutación en el
intercambio de cosas y bienes (Rezzónico). Sin embargo, el reemplazo nunca fue total
ya que la permuta mantuvo su vigencia y empleo en el mundo de los negocios o entre
particulares no comerciantes: conservó su autonomía legislativa en el Código Civil y en
otras legislaciones extranjeras, y también mantiene su autonomía conceptual (Wayar).
Como indiqué ya, algunos Proyectos nacionales de reforma a la legislaci ón civil
optaron por suprimir l a autonomía legislativa de la permuta y se remitían al régimen de
la compraventa para regular todo lo vinculado con este contrato.
El nuevo Código mantiene la autonomía normativa de este contrato al otorgarle un

espacio concreto dentro del régimen de los contratos en particular. La regulación que
presenta es mínima y, en todos los aspectos no previstos en ella, se reputan aplicables
las normas de la compraventa, como indica el art. 1175. Desde este punto de vista,
entonces, el nuevo Código mantiene la idea central del Código Civil en la materia,
aunque purifica su reglamentación.
La definición prevista por el nuevo texto legal es más sencilla que la establecida por el
art. 1485, CCiv., y a la vez mejora su redacción, dado que la expresión " con tal que éste
[el copermutante] le dé la propiedad de otra cosa" , que contenía la última parte de
aquella disposición, era algo imprecisa en tanto se podía interpretar que la prestación del
copermutante debía ser simultánea a la obligación que asumía el permutante (cfr.
Favier- Dubois y Nocita), aunque el carácter consensual de la permuta no podía en
verdad ponerse en duda (Salvat, t. I, ob. cit. , Borda, López De Zavalía, Wayar). Por
ello, la expresión legal actual que indica que hay permutación si las partes " se obligan"
es más conveniente que su predecesora. La redacción del art. 1172 permite concluir que
el contrato de permuta se perfecciona con la asunción de las obligaciones recíprocas
asumidas por las partes, de transferirse el dominio de cosas que no son dinero. Este
perfeccionamiento contractual resulta coherente con la eliminación de la clasificación
de contratos reales y consensuales decidida por el nuevo Código (arts. 966 a 970),
aunque algún resabio de la categoría de los contratos reales se advierte en el art. 1554
relativo a la donación manual.
Los elementos esenciales de la permuta que se extraen de la definición legal y las

observaciones que ésta merece son los siguientes:
a) El objeto del contrato deben ser " cosas que no son dinero" . Esto requiere de varias
explicaciones.
En primer término, el objeto deben ser cosas (Rezzónico, Borda, Wayar; contra: Salvat),
cuya definición legal surge del art. 16, que dispone que los bienes materiales
susceptibles de valor económico se llaman cosas. Por lo tanto, ése es el ámbito de
funcionamiento ordinario de esta figura, acorde con el texto histórico y actual relativo a
este contrato. Spota explica que el objeto de la permuta pueden ser no sólo cosas ciertas,
sino también cosas inciertas y aun futuras, por aplicación de las reglas de la
compraventa.
Sin embargo, al regular el contrato de compraventa, el Código establece que el objeto de

ese contrato debe ser una cosa (art. 1123), pero inmediatamente dispone que también se
aplicarán las reglas de la compraventa a otras figuras jurídicas en las que no
necesariamente una cosa sea el objeto del contrato (art. 1124). Esto permite el siguiente
razonamientos si las normas de la compraventa se aplican supletoriamente a la permuta,
como lo decreta el art. 1175 al regular ésta, entonces también podría considerarse que el
art. 1124 se aplica a la permutación y, por lo tanto, que el cambio o trueque de los
derechos o títulos referidos en el art. 1124, reflejarían situaciones que, aunque no son
técnicamente una permuta, porque no se trata del intercambio de " cosas" , se regularán
por las normas de ésta.
b) La expresión de " cosas que no son dinero" que contiene la definición legal que se
examina permite deducir que, existiendo dinero en la operación, no se tratará ya de un
contrato de permuta sino de una compraventa u otro negocio diverso al trueque. Sin
embargo, hay que aclarar una importante situación: el texto que se comenta formaba
parte del Anteproyecto de este Código, el cual calificaba a las obligaciones en moneda
que no tuviera curso legal en la República, como una obligación de dar sumas de dinero
(art. 765 del Anteproyecto). Este artículo fue modificado por el Poder Ejecutivo
Nacional, que alteró las reglas aplicables a las obligaciones de dar dinero en moneda
extranjera y estableció que esas deudas deben considerarse como de " dar cantidades de
cosas" — e videntemente se han referido a las obligaciones de género, porque la
calificación de obligaciones de dar cantidades de cosas ha desaparecido de la nueva
legislación con esa denominación— . El texto del art. 765 reformado por el Poder
Ejecutivo Nacional fue aprobado como tal por el Congreso de la Nación, con la sola
variante de " podrá liberarse" por " puede liberarse" .
De lo anterior se deduce que las obligaciones de dar dinero en moneda que no tienen
curso legal en nuestro país se rigen por las obligaciones de género (cantidades de cosas),
asimilándolas a éstas. Se retorna, así, al régimen originario que Vélez había previsto
para ese tipo de obligaciones (art. 617, texto originario, CCiv.).
La modificación del art. 765 realizada por el Poder Ejecutivo Nacional y aprobada por
el Poder Legislativo no alteró, sin embargo, el texto del art. 1172 que se anota. Por lo
tanto, se mantuvo la expresión " cosas que no son dinero" empleada también en el
Anteproyecto, pero varió su impacto jurídico: con el texto del Anteproyecto la
adquisición de la propiedad de una cosa con dinero que no tenía curso legal en la
República era una compraventa, como también era el sistema del Código Civil al
tiempo de la sanción de este nuevo Código, con la modificación del art. 765 esa
adquisición con moneda que no tiene curso legal en el país, es decir con una " cosa que
no es dinero" , podría hacer considerar el acto como una permuta, regido por las normas
de ésta, como sostenían algunos autores bajo el régimen originario de las obligaciones
en moneda extranjera que preveía el Código Civil (Spota; López De Zavalía considera
que es una permuta de particulares características). Sin embargo, la doctrina mayoritaria
sostenía, en posición que comparto, que el pago en dinero extranjero no alteraba la
naturaleza de compraventa del acto y no lo convertía en permuta (cf. Borda, Guillermo
A., Rezzónico, Wayar). Esta controversia se reactivará con los nuevos textos legales.
b) El otro aspecto de la definición legal que debe destacarse es la exigencia de que la

obligación consista en transferir el " dominio " de cada una de las cosas que se
intercambian. Pese a la explicación dada en los Fundamentos del Código (apartado VI, "
Libro Tercero: Derechos personales " , Título IV, " Contratos en particular " , punto "
Compraventa. Permuta. Suministro " ), respecto de por qué se decidió modificar la
palabra " dominio " , que empleaban los anteriores Proyectos de Reforma, por la de "
propiedad " al tiempo de definir el contrato de compraventa en el art. 1123, esta
sustitución no se replicó al definir el contrato de permuta, cuando el fundamento dado
es igualmente válido para este caso y cuando el Código Civil originario utilizaba la
palabra " propiedad " tanto en la definición de la compraventa como de la permuta. La
coherencia de esa explicación justificaba utilizar idéntica palabra para ambos contratos.
Más allá de ello, lo relevante para que se configure este contrato es que las partes se
obliguen a transferirse recíprocamente el derecho real de dominio — s i fueran otros
derechos reales, rige lo expuesto respecto de la interacción de los arts. 1124 y 1175 —
que detenten sobre las cosas de su propiedad; por lo tanto, si sólo se transfirieran el uso,
la tenencia o la obligación de cuidar o conservar las cosas intercambiadas, ello no
conformaría el contrato en análisis y configuraría un contrato innominado, regido por
las reglas y según el orden establecidos por el art. 970.
c) La eliminación del Código de Comercio y, con él, del art. 451 según el cual la
adquisición de " moneda metálica" era compraventa, traerá como consecuencia
determinar si la adquisición de moneda extranjera con moneda nacional es una
compraventa o una permuta, y si es una u otra la adquisición de moneda extranjera con
moneda extranjera.
Por último, conviene recordar que hay uniformidad de pensamiento en considerar a la

permuta como un contrato consensual, contrato consensual, bilateral y oneroso, que
puede ser conmutativo (Rezzónico, Borda, Guillermo A.) o aleatorio (López De
Zavalía; Esborraz; Esper; Favier - Dubois y Nocita). En cuanto a su forma, se señala
que es un contrato no formal aun cuando se trate de inmuebles, ya que la escritura
pública que exigía el extinto art. 1184, inc. 1°, CCiv., que ahora impone el art. 1017,
inc. 1°, se vincula con la transferencia del dominio pero no con el contrato en sí, que
puede ser válidamente celebrado en instrumento privado (Borda, Guillermo A., Borda,
Alejandro, Favier - Dubois y NOCITA, Wayar), pero si se sostiene que la exigencia de
escritura pública requerida por esas disposiciones no se vincula con la traslación del
dominio sino con la forma del contrato, entonces se trataría de un contrato formal,
clasificación admitida expresamente en el nuevo ordenamiento (art. 969).
Jurisprudencialmente, se supo señalar que " tratándose de inmuebles no existe permuta
en tanto no se otorgue la escritura traslativa de dominio; el contrato celebrado por
instrumento privado que tiene ese objeto, sólo vale como promesa de permuta " (C Mar
del Plata, 17/12/1964 , JA 1965 - II - 174).
III. Jurisprudencia
1. En el marco de un contrato de compraventa en el cual una de las partes se obligó a

vender un inmueble y, como contraprestación, la otra se obligó a abonar una parte del
precio en dinero y a la entrega de un automóvil, debe concluirse que entre las partes
existió un contrato de permuta y no una dación en pago, pues el valor del rodado es
superior al saldo de precio que se debía abonar en dinero efectivo (C8 ª ACiv. y Com.
Córdoba, 8/4/2008 , LLAR/JUR/3214/2008).
2. El contrato de permuta tiene efectos puramente obligatorios, por lo que la propiedad

no se transfiere mientras no se haga la tradición de la cosa, con las correspondientes
consecuencias sobre la adquisición de los frutos (SCBA, 1/6/1954 , JA, 195 4- II I-
511).
Art. 1173.— Gastos. Excepto pacto en contrario, los gastos previstos en el artículo 1138
y todos los demás gastos que origine la permuta, son soportados por los contratantes por
partes iguales.
El Código Civil no preveía una norma similar a la transcripta. La fuente inmediata del
precepto que se comenta es el art. 1107, del Proyecto de 1998, casi exacto al actual.
II. Comentario
El artículo establece una norma supletoria de la voluntad de las partes que determina
cómo deben distribuirse los gastos del contrato, en caso de que nada se haya estipulado
al respecto. Es decir que el principio general es la plena autonomía de la voluntad en
esta materia — c onsagrada en el art. 958 del Código nuevo— y, en defecto de
estipulación entre las partes, la regla legal establece distribuir los costos y gastos del
contrato de manera igualitaria entre los contratantes.
El precepto remite: a) por una parte, a los gastos que el art. 1138 impone a cargo del
vendedor, esto es, los costos de entrega de la cosa vendida, los devengados en obtener
los instrumentos contractuales requeridos por los usos o por las particularidades de la
venta y, cuando el objeto es un inmueble, los gastos del estudio del título y sus
antecedentes, la mensura y los tributos que graven la venta; y b) por otra parte, a los
gastos de recibo de las cosas, incluidos los del testimonio de la escritura pública y los
demás posteriores a la venta (arts. 1141), como también las tasas o tributos, visado de
documentación, depósito, transporte u otros originados en la permuta.
La regla supletoria consagrada por el art. 1173 constituye una diferencia importante
entre el régimen aplicable a la compraventa y a la permuta: en la primera, cada parte
contractual asume ciertos gastos prefijados legalmente, mientras que en la segunda las
erogaciones se reparten igualitariamente, como ha quedado expuesto.
El fundamento de esta regla igualitaria reside en que en la permuta, cada parte asume
simultáneamente el rol de comprador y vendedor (Rezzónico, Favier- Dubois y Nocita)
y, por ende, es lógico que los gastos se sufraguen equitativamente, salvo, insisto pacto
contrario al respecto.
Art. 1174.— Evicción. El permutante(1) que es vencido en la propiedad de la cosa que

le fue transmitida puede pedir la restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo
de la evicción, y los daños. Puede optar por hacer efectiva la responsabilidad por
saneamiento prevista en este Código.
El Código Civil regulaba el régimen de la evicción en la permuta de manera dispersa y

algo confusa, en los arts. 1489 y 2128 a 2131, CCiv.; éstos, a su vez, remitían al
régimen de evicción en la compraventa que se disponía o en los arts. 2118 a 2127,
CCiv.
Esta dispersión normativa exigió el esfuerzo de la doctrina para interpretar el sistema y

presentar un esquema uniforme de aplicación. En caso de evicción, el copermutante
vencido tenía una triple opción (Borda, Guillermo A.; López De Zavalía, Esper) a su
alcance: a) reclamar la restitución de la propia que cosa que hubiese entregado (arts.
1489 y 2128, CCiv.); b) su valor (art. 2128, CCiv.); o c) el valor de la cosa que se le dio
en cambio y que perdió por evicción (art. 1489, CCiv.) En todos los casos, adicionando
el reclamo de los daños y perjuicios causados, que desde mi punto de vista estaba
limitado a los rubros y conceptos que fijaba la ley, excepto en caso de dolo del
enajenante (doct. art. 2123, CCiv.; Alterini parecería coincidir con ello), aunque la
doctrina clásica afirma que la obligación del vendedor de indemnizar al comprador es
amplia pues, como se sostiene, el resarcimiento comprende el daño emergente y el lucro
cesante (Rezzónico), se aplican las reglas generales relativas al incumplimiento de los
contratos (Borda) y la mención de ciertos rubros por el Código no es obstáculo para la
procedencia de otros que son resarcibles de conformidad con los principios generales
sobre responsabilidad contractual (Mosset Iturraspe, Compraventa... , ob. cit. ). Por su
parte, Salvat (t. III, ob. cit. ) es algo confuso a mi entender ya que indica que para
determinar los daños y perjuicios a cargo del vendedor se aplican las reglas generales,
aunque inmediatamente señala que el Código ha consagrado al respecto una disposición
especial.
La fuente inmediata del precepto que se comenta es el art. 1108 del Proyecto de 1998,
que regulaba la materia con términos semejantes al texto actual.
II. Comentario
El artículo regula la responsabilidad por evicción en la permuta, estableciendo un

régimen similar en parte, y diverso en otra, al que preveía el Código Civil, pero sin
diferenciar como éste los casos de evicción total o parcial de la cosa permutada. Ese
sistema debe completarse, a su vez, con el régimen general por evicción que el nuevo
Código regula bajo la denominación de " obligación de saneamiento " en los arts. 1033
a 1058, ubicados en la Sección 4ª, " Obligación de saneamiento " , Capítulo 9, " Efectos
" , Título II, " Contratos en general " , Libro III, " Derechos Personales " , corrigiendo,
de ese modo, el método defectuoso desarrollado por el Código de Vélez, que trataba la
materia en los arts. 2089 y siguientes, en la parte especial de los contratos (Mosset
Iturraspe, Contratos , ob. cit. ), ya que éste es un tema que corresponde a la parte general
de la materia.
La terminología que emplea el Código es en parte nueva en el Derecho positivo

argentino — V élez ya en el art. 1414, CCiv., aludía a la obligación de " sanear" la cosa
vendida, como deber del enajenante— , mas no en la doctrina, en la jurisprudencia ni en
los usos notariales. El Código alude a obligación de saneamiento , en la cual se tratan
globalmente la responsabilidad por evicción y por vicios ocultos. En la obligación de
saneamiento regulada se presentan dos sujetos: el acreedor y el deudor de esa
obligación. Luego corresponderá adecuar esa estructura abstracta al contrato o relación
jurídica onerosa de que se trate.
El precepto en comentario reitera, con variantes de redacción, las opciones que el viejo
art. 2128, CCiv., consagraba a favor del permutante evicto, a la vez que elimina la
posibilidad que otorgaba el extinto art. 1489, CCiv., que también facultaba al
permutante vencido a reclamar a su copermutante el valor de la cosa que recibió y que
justamente perdió por evicción frente al reclamo del tercero. La doctrina armonizaba y
permitía la convivencia de las tres opciones que otorgaban esos preceptos, como indiqué
(Rezzónico, Esborraz).
Para examinar las posibilidades que el Código concede al permutante vencido en la

propiedad de la cosa que recibió de su contraparte, se requiere analizar conjunta y
armoniosamente el art. 1174 que se comenta con las disposiciones que tratan la
obligación de saneamiento referida. Esa coordinación arroja las siguientes opciones a
favor del copermutante vencido contra su contraparte:
a) Solicitar la restitución de la cosa que dio a su cocontratante, más los daños
ocasionados (art. 1174);
b) Reclamar el valor de esa cosa, también con más los daños sufridos. El valor a tomar
en cuenta es el que tenía la cosa " al tiempo de la evicción" (art. 1174). No se reproduce
la aclaración que traía el art. 2121, CCiv., en materia de evicción total en la
compraventa, que se aplicaba a la permuta, que adicionaba " si su aumento no nació de
causas extraordinarias";
c) Ejercer alguna de las opciones que le otorga el art. 1039, es decir: 1) reclamar el
saneamiento del título; 2) solicitar un bien equivalente si la cosa perdida por evicción
era fungible; o 3) declarar la resolución del contrato, en tanto se presenten los requisitos
del art. 1049, salvo que se den las circunstancias previstas en los arts. 1050 ó 1057 del
Código. La opción de reclamar el saneamiento del título que puede ejercer el
permutante en general como titular de la obligación de saneamiento, no procedería en la
hipótesis del art. 1174, desde que presupone que el copermutante ya fue vencido por un
tercero respecto de la propiedad de la cosa transmitida y, entonces, no se podría sanear
un título que ya fue declarado como perteneciente a un tercero (cf. Borda, Alejandro) ;
d) En todos los supuestos, el permutante afectado puede reclamar los daños sufridos
(art. 1040). El nuevo Código no establece los rubros indemnizatorios posibles, como lo
hacían los arts. 2118 y siguientes, CCiv., en materia de evicción de la compraventa y,
por ende, en caso de permuta, lo que era lógico dado que la responsabilidad por
saneamiento constituye una responsabilidad de tipo objetivo (Mosset Iturraspe,
Contratos , ob. cit. ) que se independiza de la culpa o dolo del enajenante — que sólo
agravan la responsabilidad — , como parece reconocerlo también el art. 1040, inc. 2°,
del nuevo Código cuando señala que no hay indemnización de daños a favor del
adquirente si el enajenante no conoció ni pudo conocer el peligro de la evicción o la
existencia de vicios.
Ahora bien: ¿cuál es el alcance de los daños resarcibles? ¿Abarca el daño emergente,
lucro cesante, daño moral, etc., en la terminología antigua (cf. doct. arts. 1737 y ss.)? ¿O
está limitado a ciertos rubros, como lo fijaban los arts. 2118 y ss., CCiv.? Y cuando se
aplican los excepciones del art. 1040, es decir que no hay reparación de daños a favor
del copermutante evicto, ¿tampoco éste puede reclamar las costas del contrato, gastos
por mejoras, etc., como permitía el Código Civil en los referidos preceptos? Parecería
que, al no establecer categorías, se autoriza una indemnización de todos los daños
ocasionados.
Por último, señalo que la reparación de daños no procede en los diversos supuestos
establecidos en el art. 1040 del Código que, a su vez, también tiene excepciones a esas
hipótesis.
e) Antes de ser vencido por el tercero, el permutante demandado también gozará de los
derechos que se reconocen en los arts. 1039 y siguientes, como citar de evicción al
garante (art. 1046) o solicitar el reembolso de los gastos de defensa de sus derechos (art.
1047). Esas facultades podrán ser ejercidas por permutante al ser demandado
judicialmente por el tercero, mas es claro que en el supuesto de hecho del que parte el
art 1174, esto es, que el permutante ya fue vencido en la propiedad de la cosa que le fue
entregada, esta facultad podrá haber sido ejercida precisamente durante ese proceso y no
una vez que haya concluido.
III. Jurisprudencia
C uando en la permuta de inmuebles una de las partes ha integrado el precio con dinero,
tiene derecho a repetir de ese importe la suma que proporcionalmente corresponda a la
superficie que falta en el inmueble que se le ha entregado en cambio y cuya integridad
fue asegurada en el contrato (CPaz I, 4/6/1941 , LA LE Y , 22 - 965).
Art. 1175.— Norma supletoria. En todo lo no previsto por el presente Capítulo se

aplican supletoriamente las normas de la compraventa.
El Código Civil establecía una regla idéntica en el art. 1492. A su vez los arts. 1490 y
1491, CCiv., constituían aplicaciones puntuales y específicas de esa regla más general,
que el nuevo texto no reproduce por innecesarias.
El art. 1109 del Proyecto de 1998 constituye la fuente inmediata de la disposición en

comentario, redactado en términos exactos al precepto transcripto.
II. Comentario
La disposición reitera la tradicional norma en la materia que establece que se aplicarán

supletoriamente las reglas de la compraventa en todo lo que no esté regulado
especialmente en las disposiciones que rigen este contrato. Es decir que prácticamente
todos los aspectos y cuestiones vinculados con esta figura contractual, excepto los
puntuales casos de gastos, evicción y aquellos que resulten incompatibles entre una
figura y otra, se disciplinarán por las normas de la compraventa. Y, aun en esas
excepciones, es posible que se recurra analógicamente a las disposiciones del contrato
de venta.
De todas maneras, la autonomía de la voluntad (art. 958) y los usos y prácticas vigentes
en el lugar de celebración del contrato (doct. art. 964) resultarán esenciales para
determinar el exacto contenido contractual y asignar los verdaderos efectos al contrato
de permuta celebrado, ya que las propias normas que regulan la compraventa establecen
en casi todos los casos la primacía de la voluntad de las partes o de los usos por sobre
las reglas legales supletorias que disciplinan ese contrato.
III. Jurisprudencia
Son tan afines las figuras contractuales que la compraventa, trueque o permutación, que
la propia ley (art. 1492, CCiv.) dispone la aplicación residual de las normas atinentes a
la venta y entre estas normas no puede dejar de estar aprehendida la del art. 1185 bis
(SCBA, 1/2/1985 , Abeledo Perrot online N° 70065611).
Si uno de los contratantes no puede legalmente conservar la cosa que se le había

entregado, o la que se le debía entregar, no sería justo ni equitativo obligarlo a entregar
lo prometido( CNCiv ., sala C, 7/8/1967 , ED, 2 1- 460).
Capítulo 3 - Suministro. Por Bárbara Elizabeth Pruski
Bibliografía sobre la reforma : Alterini, Atilio, López Cabana, Roberto (Directores),

Reformas al Código Civil , Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1998; Negri, Nicolás, en
Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial , Rivera, Julio César (Director),
Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2012; Stiglitz, Gabriel A. , " Concepto y función del
contrato de suministro" , LA LEY, 1989- A; Alegria, Héctor, Alterini, Atilio Aníbal,
Alterini, Jorge Horacio, Méndez Costa, María Josefa, Rivera, Julio César, Roitman,
Horacio, Proyecto de Código Civil de la República Argentina unificado con el Código
de Comercio: nota de elevación: proyecto de ley de sanción: fundamentos del proyecto ,
San Isidro Labrador, Buenos Aires, 1999.
Bibliografía clásica : Batán, Adriana, " El contrato de suministro en el derecho privado"

, LA LEY, 1994- C; Farina, Juan M. , Contratos Comerciales Modernos , Astrea,
Buenos Aires, 1997; Favier Dubois (h.), Eduardo M. , Práctica en Contratos de Empresa
Modernos y Posmodernos . Errepar, Buenos Aires, 2002; Leiva Fernández, Luis
(Director), " Digesto Práctico La Ley" . Contratos IV , La Ley, Buenos Aires, 2000.
Art. 1176.— Definición. Suministro es el contrato por el cual el suministrante se obliga

a entregar bienes, incluso servicios sin relación de dependencia, en forma periódica o
continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de ellas.
El suministro pertenece a la categoría de los contratos mixtos o combinados, al cual le

son aplicables las disposiciones de los contratos atípicos. Tanto el Código Civil como el
Código de Comercio no regulaban este tipo de contrato. La fuente del texto es el Código
Civil italiano de 1942 y el Código Civil peruano. El presente texto encuentra su
antecedente en el Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial de 1998 a
través de su art. 1110.
II. Comentario
El contrato de suministro es aquel en virtud del cual, el suministrado, para satisfacer las
necesidades ordinarias de su empresa recurre al suministrante, quien desempeña toda
una actividad tendiente a la entrega, continua o periódica de las cosas objeto de esta
operatoria, de acuerdo a las modalidades pactadas y a cambio de un precio.
Las partes en el contrato son: el suministrante o abastecedor, que suele ser una empresa,
dado que tal forma de organización brinda mayor seguridad en lo que respecta a la
solvencia para cumplir con las prestaciones prometidas, y el suministrado o abastecido.
Si en el contrato de suministro interviene la Administración Pública, entonces será un

contrato de suministro regulado por el Derecho Administrativo.
El abastecedor no sólo se obliga a entregar las cosas a lo largo del tiempo, sino también
a prestar un servicio a fin que los bienes necesarios para el desarrollo y funcionamiento
de la empresa del suministrado sean recibidos por él en tiempo y forma oportunos.
Es importante destacar que entre las partes no se forma una relación de dependencia,
sino que sólo hay un contrato entre ambas. No existe la subordinación jurídica.
Asimismo se puede pactar que el suministrado pague un precio por cada entrega, o por
un conjunto de ellas.
Los caracteres de periodicidad o continuidad, son las causas por la cual las partes,
recurren a esta figura contractual y no a la compraventa.
La obligación de entrega es de duración. Cuando se refiere a que la entrega es periódica,

significa que hay un fraccionamiento del total convenido. Cuando es continuada, hay
una constante en entrega, en el sentido de que hay una constante en la puesta a
disposición, de manera tal que depende del suministrado el estar constantemente
recibiendo, o sólo recibir cuando lo decida.
A su vez, el contrato de suministro presenta los caracteres de consensual, bilateral,

oneroso, conmutativo, atípico, por adhesión y de empresa.
En cuanto a la forma, a pesar de que no se requiera forma escrita para esta figura
contractual, la doctrina ha establecido que es casi imprescindible la existencia de un
pacto por escrito para asegurar los derechos y las obligaciones de la partes.
El artículo incorpora la opción de contratar a través de esta figura no sólo bienes sino
también servicios.
III. Jurisprudencia
El art. 1176 recepta lo establecido por la jurisprudencia definiendo al contrato de

suministro como aquel por " el cual una de las partes se obliga frente a la otra al
cumplimiento de determinadas prestaciones, durante un término, determinado o
indeterminado, por un precio fijado o a fijarse " ( CNCom ., sala E, 30/3/1989, LA
LEY, 1989).
Art. 1177.— Plazo máximo. El contrato de suministro puede ser convenido por un plazo
máximo de veinte años, si se trata de frutos o productos del suelo o del subsuelo, con
proceso de elaboración o sin él, y de diez años en los demás casos. El plazo máximo se
computa a partir de la primera entrega ordinaria.
Al ser un contrato atípico, el contrato de suministro no tenía regulación ni en el Código

Civil ni en el Código de Comercio. En cuanto a la fuente del nuevo texto, el Proyecto de
Unificación del Código Civil y Comercial de 1998 a través de su art. 1111 es el
antecedente inmediato del presente texto.
II. Comentario
El objeto del suministro que describe el artículo son cosas que sean extraídas del suelo o
subsuelo, ya sea que tengan un proceso de elaboración o no.
Por cosas en sentido amplio debe entenderse, agua, frutos, combustible, minerales,
energía, etc.
Por lo general el objeto del suministro recae en cosas consumibles, pero nada impide
que se trate de cosas no consumibles, incluso no fungibles.
El artículo determina que la duración del suministro en caso de frutos o productos del
suelo o subsuelo con elaboración o sin él, es de 20 años y de 10 años para el resto de los
casos.
El cómputo de los años comienza a regir a partir de la primera entrega, en forma

ordinaria.
III. Jurisprudencia
En relación con el cómputo del plazo del contrato, el mismo se establece a partir de la
primera entrega ordinaria del servicio o mercadería. La jurisprudencia ha dicho que: "
aun cuando pudieran haber existido irregularidades en el procedimiento administrativo
de contratación directa, si el contrato de suministro había comenzado a ejecutarse con la
primera entrega de la mercadería, la administración no puede negar el pago de lo ya
recibido " (ST San Luis, 27/5/2008, LLGran Cuyo, 2008, octubre, 894).
Art. 1178.— Cantidades. Si no se conviene la entidad de las prestaciones a ser

cumplidas por el suministrante durante períodos determinados, el contrato se entiende
celebrado según las necesidades normales del suministrado al tiempo de su celebración.
Si sólo se convinieron cantidades máximas y mínimas, el suministrado tiene el derecho

de determinar la cantidad en cada oportunidad que corresponda, dentro de esos límites.
Igual derecho tiene cuando se haya establecido solamente un mínimo, entre esta
cantidad y las necesidades normales al tiempo del contrato.

Civil ni en el Código de Comercio. El art. 1112 del Proyecto de Unificación del Código
Civil y Comercial del año 1998 es el antecedente inmediato del presente texto.
II. Comentario
La necesidad del suministrado y la capacidad del suministrante son determinantes del

suministro. También se toman en consideración las posibilidades económicas del
suministrado y lo que se pactó en cuanto a cantidades máximas y mínimas.
El nombre específico de cantidades consisten en designar conforme los usos negociales
a cada individuo de la especie, que sólo se distingue por su cantidad de otro individuo
de la misma especie y calidad.
Son las cosas que se cuentan, pesan y miden teniendo en cuanta no sólo la calidad de las
cosas sino también las consideraciones socioeconómicas para medir la cantidad, y a su
vez considerando que existe una unidad media mínima.
El artículo establece que en principio las obligaciones pueden estar sometidas a las
necesidades normales del suministrado al tiempo de su celebración, en caso de que nada
se haya establecido en el contrato.
En caso de que sí se hayan pactado cantidades máximas y mínimas, es el suministrado

quien tiene el derecho de establecer qué cantidades son necesarias en cada oportunidad,
pero siempre dentro de los límites de lo convenido.
Como se ha dicho, el suministro no es solamente una obligación de entrega sino

también un vínculo de colaboración. Es por ello que el artículo establece que si sólo se
ha establecido un mínimo de cantidades para suministrar, el suministrado tiene derecho
a establecer las cantidades en cada oportunidad que corresponda, dentro de las
necesidades normales al tiempo del contrato.
Art. 1179.— Aviso. Si las cantidades a entregar en cada período u oportunidad pueden
variarse, cada parte debe dar aviso a la otra de la modificación en sus necesidades de
recepción o posibilidades de entrega, en la forma y oportunidades que pacten. No
habiendo convención, debe avisarse con una anticipación que permita a la otra parte
prever las acciones necesarias para una eficiente operación.
I. Relación con el Código Civil y con el Código de Comercio. Fuente del nuevo texto

Civil ni en el Código de Comercio. La fuente de este artículo se encuentra en el Codice
Civile, dirigido por D' Amelio Finzi a través de su art. 1559 del Código Civil italiano de
1942. El Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial de 1998 a través de su
art. 1113 es el antecedente inmediato del presente texto.
II. Comentario
Las prestaciones deben adaptarse cuantitativamente y cualitativamente a las necesidades

del suministrado.
Dentro de las obligaciones del suministrante o suministrado, el artículo menciona la
importancia de dar aviso a la otra parte de toda variación de las cantidades.
En este supuesto una de las partes debe dar aviso a la otra del cambio en sus
necesidades de recepción o entrega con una anticipación que permita a ésta tomar las
decisiones necesarias para una eficiente operación.
La primera obligación de entrega puede estar sometida a un plazo que puede ser diario,
semanal o mensual.
Si se ha modificado la entrega en relación con el período u oportunidad debe darse aviso

a la otra parte contratante de tal modificación.
Si no hay convención alguna sobre el período de entrega, debe avisarse a la otra parte
con una antelación tal que permita realizar las acciones necesarias para una eficiente
operación.
Art. 1180.— Plazo en prestaciones singulares. El plazo legal o convencional para el

cumplimiento de las prestaciones singulares se presume establecido en interés de ambas
partes, excepto pacto en contrario.

Civil ni en el Código de Comercio. El Proyecto de Unificación del Código Civil y
Comercial de 1998 a través de su art. 1114 es el antecedente inmediato del presente
texto.
II. Comentario
El presente artículo protege a ambas partes contratantes, a través del plazo legal o
convencional para el cumplimiento de las prestaciones singulares.
Se entiende que el plazo para cumplir con las obligaciones de los cocontratantes es en
interés de ambos, salvo pacto en contrario.
Art. 1181.— Precio. A falta de convención o uso en contrario, en las prestaciones

singulares, el precio:
a) se determina según el precio de prestaciones similares que el suministrante efectúe en
el tiempo y lugar de cada entrega, si la prestación es de aquellas que hacen a su giro
ordinario de negocios o modo de vida;
b) en su defecto, se determina por el valor corriente de plaza en la fecha y lugar de cada

entrega;
c) debe ser pagado dentro de los primeros diez días del mes calendario siguiente a aquel
en que ocurrió la entrega.

Civil ni en el Código Comercial. En cuanto a la fuente inmediata del texto el artículo la
encuentra en el Código Civil italiano de 1942 y peruano. El art. 1115 del Proyecto de
Unificación del Código Civil y Comercial de 1998 es el antecedente inmediato del
presente texto.
II. Comentario
La modalidad anterior de suministro a través de una figura atípica preveía un principio

que establecía que el precio se fijaba conforme los establecido en el contrato.
Ahora bien, el artículo presente prevé el supuesto que el precio no esté fijado en el
contrato, con lo cual se establecen tres posibilidades.
La primera, establece que a falta de determinación del precio en el convenio, el mismo

se determinará según el precio de prestaciones similares en tiempo y lugar de cada
entrega, siempre y cuando las prestaciones sean el modo de vida o giro ordinario de la
parte.
La segunda, establece que en caso de falta de precio, el mismo será determinado

conforme el valor corriente en plaza en la fecha y lugar de entrega de la mercadería.
La tercera, menciona que a falta de convención acerca del precio, el mismo deberá ser
abonado dentro de los primeros diez días del mes en que ocurrió la entrega.
Art. 1182.— Pacto de preferencia. El pacto mediante el cual una de las partes se obliga
a dar preferencia a la otra en la celebración de un contrato sucesivo relativo al mismo o
similar objeto, es válido siempre que la duración de la obligación no exceda de tres
años.
La parte que desee contratar con terceros el reemplazo total o parcial del suministro
cuyo plazo ha expirado o expirará en fecha próxima, debe dar aviso a la otra de las
condiciones en que proyecta contratar con terceros, en la forma y condiciones pactadas
en el contrato. La otra parte debe hacer uso de la preferencia, haciéndolo saber según lo
acordado. A falta de estipulación en el contrato, se aplican la forma y condiciones de
uso. En su defecto, una parte debe notificar por medio fehaciente las condiciones del
nuevo contrato con una antelación de treinta días a su terminación y la otra debe hacer
saber por igual medio si utilizará el pacto de preferencia dentro de los quince días de
recibida la notificación. En caso de silencio de ésta, expira su derecho de preferencia.

Civil y Comercial de 1998 es el antecedente inmediato del presente texto.
II. Comentario
El artículo menciona en su primer párrafo que la parte que dé preferencia a la otra para
celebrar un contrato sucesivo, relativo al mismo o similar objeto, sólo puede originar un
nuevo contrato por un plazo máximo de tres años, renovable sólo por una vez.
En caso de que una de las partes desee contratar con terceros reemplazando total o
parcialmente el contrato anterior, debe dar aviso a la otra parte de la nueva contratación
con los terceros.
Ante ello la otra parte debe dar uso de su derecho de preferencia.
Estarían incluidas dos cláusulas: la primera de preferencia a favor del suministrante,

para el caso de que el suministrado quisiera celebrar un nuevo contrato de suministro
con un tercero, en el que, a igualdad de condiciones podría aquél exigir su conclusión
con él. La segunda cláusula de preferencia a favor del suministrado, para el caso de que
fuera el suministrante el que quisiera celebrar otro contrato con un tercero.
La parte que haga uso de este derecho debe notificar por un medio fehaciente las
condiciones del nuevo contrato, con una antelación de treinta días a la conclusión del
mismo.
La otra parte deberá hacer saber por el mismo medio fehaciente si utilizará o no el pacto
de preferencia dentro de los quince días de recibida la notificación.
En caso de no expedirse dentro de esos quince días de recibida la notificación, se

considera que no ha utilizado su derecho de preferencia y el plazo expira.
En el derecho comparado, la doctrina italiana ha establecido que conforme el principio
de buena fe, el proveedor que contrata el suministro con una empresa tercera, debe
notificarle su contratación de suministro con pacto de preferencia con otra empresa.
En todos los casos, la preferencia será oponible sólo a terceros que la hubiesen
conocido.
Art. 1183.— Contrato por tiempo indeterminado. Si la duración del suministro no ha

sido establecida expresamente, cualquiera de las partes puede resolverlo, dando aviso
previo en las condiciones pactadas. De no existir pacto se aplican los usos. En su
defecto, el aviso debe cursarse en un término razonable según las circunstancias y la
naturaleza del suministro, que en ningún caso puede ser inferior a sesenta días.

Civil ni en el Código de Comercio. La fuente de este artículo encuentra su origen en el
art. 1569 del Código Civil italiano de 1942. El art. 1117 del Proyecto de Unificación del
Código Civil y Comercial de 1998 es el antecedente inmediato del presente texto.
II. Comentario
El artículo prevé que cualquiera de las partes pueden rescindir el suministro establecido
por tiempo indeterminado, debiendo dar preaviso en el término pactado o conforme los
usos y costumbres.
El art. 1183 determina que en caso de que no haya sido establecido expresamente el
plazo de duración del contrato cualquiera de las partes podrá rescindirlo sin expresión
de causa, debiendo notificar a la otra parte con una anticipación que no puede ser menor
a 60 días, para no incurrir en responsabilidad alguna.
Quedan a salvo las prestaciones pendientes, del mes en curso, al momento en que se
notifique al cocontratante la intención de resolver el contrato, como así también el
cumplimiento de las obligaciones pecuniarias pendientes.
El artículo menciona que de no existir pacto se aplican los usos y costumbres, dentro de
ellos entendemos que cada parte podría rescindir el contrato unilateralmente, pero con
obligación de indemnizar a la otra si tal rescisión fue intempestiva o de mala fe.
III. Jurisprudencia
1. El Código recepta los usos y costumbres dando la posibilidad a cualquiera de las

partes de resolver el contrato en caso de no haber sido pactado un tiempo determinado
del mismo, así se ha establecido que: " si bien debe en principio reconocerse a ambas
partes el derecho de rescindir el contrato de suministros, de acuerdo con los supuestos
fácticos que en cada caso se presenten, la rescisión unilateral por la Administración no
perjudica el derecho del cocontratante para impugnar ese acto ante la autoridad judicial
" (CNFed. Cont. Admin., sala III, 10/6/1981).
2. De la jurisprudencia surge el concepto de que las prestaciones del suministro pueden

ser durante un término determinado o indeterminado. Así se ha resuelto que: se ha
definido el " contrato de suministro " como aquél en el que " una de las partes
suministrante asume frente a la otra suministrado la obligación de cumplir
prestaciones... durante un término determinado o indeterminado en la medida en que lo
solicite y por un precio fijado o a fijarse " (SCBA, 16/2/2005, LLBA, junio, 2005).
3. La jurisprudencia sostuvo que no existe la obligación de indemnizar, si se ha

rescindido unilateralmente cuando no se estableció un tiempo de duración debido a que
las partes entendieron que podían darle fin al contrato en cualquier momento. En razón
de ello, la rescisión unilateral no da derecho al cobro de una indemnización por pérdida
de clientela si se probó que el lugar donde se prestaba el servicio, así como los
productos a comercializar, eran aportados por la demandada, y no se acreditó la
existencia y magnitud de clientela propia ( CNCiv . y Com. Fed., sala 3ª, 23/5/2000, LA
LEY, 2001 - B, 259).
Art. 1184.— Resolución. En caso de incumplimiento de las obligaciones de una de las

partes en cada prestación singular, la otra sólo puede resolver el contrato de suministro,
en los términos de los artículos 1077 y siguientes si el incumplimiento es de notable
importancia, de forma tal de poner razonablemente en duda la posibilidad del
incumplidor de atender con exactitud los posteriores vencimientos.

II. Comentario
El artículo prevé la posibilidad de resolver el contrato de suministro en caso de
incumplimiento del mismo, cuando la falta sea de notable importancia.
La valoración que se toma en cuenta es la imposibilidad de poder cumplir con los

posteriores vencimientos.
Es fundamental el hecho de que con el incumplimiento de las obligaciones se ponga en

duda la posibilidad de continuar con el contrato, en relación a atender los posteriores
vencimientos y las obligaciones.
III. Jurisprudencia
En relación con la resolución del contrato en caso de que el incumplimiento contractual

sea de notable importancia, el artículo recepta la jurisprudencia, según la cual: " la
Administración tiene derecho a rescindir el contrato de suministro ante el
incumplimiento de las obligaciones de la otra parte que un día antes de la fecha prevista
para iniciar el servicio comunicó que no lo haría, invocando para ello argumentos que
resultaron tardíos, en el caso, malas condiciones edilicias y de salubridad del lugar en el
que debía cumplir la prestación, pese a haberlo inspeccionado con anterioridad, y no se
ajustaron a los términos contractuales " (CNFed. Cont. Admin., sala II, 1/2/2000, LA
LEY, 2000 - E).
Art. 1185.— Suspensión del suministro. Si los incumplimientos de una parte no tienen
las características del artículo 1184, la otra parte sólo puede suspender sus prestaciones
hasta tanto se subsane el incumplimiento, si ha advertido al incumplidor mediante un
preaviso otorgado en los términos pactados o, en su defecto, con una anticipación
razonable atendiendo a las circunstancias.

II. Comentario
A diferencia del artículo anterior, en caso de incumplimiento de una de las partes de sus
deberes contractuales, la otra parte sólo puede dejar de cumplir con sus obligaciones
hasta tanto la primera subsane su incumplimiento. En este artículo no se contempla la
posibilidad de resolución contractual ante el incumplimiento de una de las partes;
siempre y cuando se haya notificado mediante un preaviso pactado con anterioridad o
con una anticipación razonable al incumplidor que no cumplió con su obligación,
teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
Art. 1186.— Normas supletorias. En tanto no esté previsto en el contrato o en las

normas precedentes, se aplican a las prestaciones singulares las reglas de los contratos a
las que ellas correspondan, que sean compatibles.

II. Comentario
Conforme lo establece la doctrina el contrato de suministro se asocia con los caracteres

propios del contrato de compraventa; de la locación de servicios y de obra, lo cual
permite realizar actos para que las cosas lleguen a disposición del suministrado.
Asimismo los contratos de agencia, de distribución y de concesión constituyen los

canales a través de los cuales la empresa productora tanto de bienes o servicios,
comercializa los mismos en el mercado.
III. Jurisprudencia
El Código recepta la interpretación de la jurisprudencia al aplicar al contrato de

suministro, en caso de imprevisión de normas específicas caracteres propios de la
compraventa, locación de servicios y de obra, en tanto no esté previsto en el contrato las
normas aplicables. Así se ha dicho que: " el contrato de suministro, en el caso, de
combustible, es un contrato empresario de duración, que origina una verdadera
organización de trabajo (manipulación, carga, transporte, descarga, etc.) tan especial
para asegurar la entrega, que lleva al suministrado a entender que el suministrante le
brinda un servicio con miras a la recepción de las cosas en tiempo y forma, lo cual
implica que se asocian a dicha figura caracteres propios del contrato de compraventa y
de la locación de servicios y de obra, al cumplimentarse actos que posibilitan que las
cosas lleguen a disposición del suministrado " ( CNCom ., sala B, 29/5/2006, LA LEY,
9/10/2006).
Capítulo 4 - Locación
Sección 1ª - Disposiciones generales. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías Leonardo
Nieto
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actualizada y ampliada, La Ley, Buenos Aires, 2009.
Art. 1187.— Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra
el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al

consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
La locación de cosas ha encontrado regulación en el Código de Vélez desde su

primigenia redacción. Por su parte, la locación de inmueble con destino a vivienda o
locación urbana, tratándose de una subespecie de este contrato, en virtud que implica
una fuerte gravitación de intereses sociales con la correlativa política legislativa tuitiva,
ha visto abultada en el tiempo su regulación merced a múltiples leyes especiales, con
declarado contenido de orden público: por ejemplo, la Ley 23.091 de Locaciones
Urbanas. Autorizada doctrina afirmaba que " haber destinado distintos capítulos a la
locación de cosas, como a la llamada locación de actividad , permite obtener una
definición más precisa del contrato bajo estudio" (López De Zavalía). El Código Civil y
Comercial 2014, ha seguido el esquema previsto por el Proyecto de Código Civil de
1998, dividiendo el capítulo en siete secciones, comprensivas de 39 artículos,
reduciéndose significativamente la regulación de este contrato, en comparación al
Código de Vélez que cuenta con 129 artículos más los previstos en la citada ley de
locaciones urbanas.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1493 y 1494; Proyecto del Poder
Ejecutivo de 1993, arts. 1074 y 1075; Proyecto de Código Civil de la República
Argentina de 1998, art. 1121.
II. Comentario
1. Definición
La definición proporcionada encuentra amplia conformidad con la doctrina más

calificada, siguiendo al Proyecto de 1993 y de 1998 que también decidieron definir al
contrato y resulta inobjetable desde el punto de vista de la técnica legislativa. Los
elementos propios (essentialia propria , diría López de Zavalía) son la obligación de
conceder el uso y goce temporario de una cosa a cambio de un precio en dinero. Así las
cosas, a través de tres elementos queda perfectamente configurado el contrato.
En primer lugar, la obligación del locador de otorgar el uso y goce de una cosa. Los
términos uso y goce aún mantienen plurisignificación jurídica, como adujo en su
momento respecto del Código de Vélez López De Zavalía (arg. art. 2145, que hace
comprender en el derecho real de uso tanto las facultades de uso, como de goce, en la
extensión y con los límites que se establezca en el título). Conceptualmente, es útil
entender el uso como la facultad de empleo de la cosa, y el goce como la de percepción
de frutos (Leiva Fernández). Así las cosas, lo realmente característico de este contrato
es el no compromiso de transmisión del derecho real de dominio o de la posesión sobre
la cosa que el locatario reconoce en cabeza del locador. Debe advertirse que pueden
darse en locación las universalidades (arg. art. 1188, Proyecto 2012; ver fundamento
nro. 188 del Proyecto de 1998), tal el caso de la locación de un fondo de comercio. Ello
ciertamente pone en jaque, artículo seguido, la definición diseñada. La más calificada
doctrina sostenía que, si por ejemplo, se quería locar en el régimen de Vélez un
inmueble con un fondo de comercio, por el inmueble podía procederse mediante la
locación, mas no así para el fondo de comercio, operación a la que debían aplicársele las
reglas de la cesión de derechos (Lorenzetti). Ahora, si bien se permite la locación de
universalidades (y, por ende, de fondos de comercio) se observa la inadecuación de la
definición al resto del articulado (ver art. 16).
En segundo lugar, como elemento distintivo advertimos la nota de temporalidad, tan

próxima a los derechos personales, y tan propia de este contrato por la existencia de un
plazo resolutorio que delimita temporalmente el ejercicio del uso y goce concedido. En
la definición legal del Código de Vélez, sin bien no había alusión directa a este límite
temporal en su art. 1493, la prescripción del art. 1505 (que prohibía extensiones
temporales mayores a diez años) sentaba la base legal de tal conclusión. Finalmente, en
tercer lugar, se requiere un precio en dinero, obligación típica y principalísima del
locatario. Sin embargo, surge el interrogante de la tipificación contractual cuando se ha
pactado el precio en moneda extranjera (arg. art. 765, por la modificación que le
introdujo el PEN al Anteproyecto), debiéndose estar, en este último supuesto, a lo
normado por el artículo 970 en materia de contratos innominados. El contrato reviste
carácter consensual (arg. art. 971). El precio debe ser determinado o determinable (arg.
art. 1133). Ante el silencio sobre el valor locativo, debe estarse por la remisión del
último párrafo a lo dispuesto en el art. 1144, y entender que el mismo es el corriente de
plaza para el tipo de cosa locada.
2. Prelación e integración normativa
El último párrafo del precepto manda aplicar en subsidio las normas del contrato de
compraventa en lo referente al consentimiento, precio y objeto. De este modo, y siempre
considerando las particulares diferencias entre ambos tipos contractuales, habrán de
resolverse las lagunas por aplicación subsidiaria de las normas sobre la compraventa y,
recién acudir a las normas generales sobre los contratos para, finalmente, recurrir a la
teoría general de las obligaciones (por ejemplo, las de dar cosas para restitución, arts.
759- 761; o bien el art. 749 para transferir uso o tenencia; o bien arts. 765- 772 de
obligaciones de dar sumas de dinero). Finalmente, en materia de integración contractual
habrá también de acudirse a los usos y prácticas (arg. art. 964 inc. c) en virtud de la
unificación de la materia civil con la comercial. Este contrato puede ser de consumo,
cuando se perfeccione una relación de consumo, debiéndose aplicar las normas del
Título III del Código Civil y Comercial de la Nación conjuntamente con las previstas en
la ley 24.240 y sus modificatorias.
III. Jurisprudencia
(ST Santiago del Estero, 20/2/2009. LLNOA, 2009-449); (CNCom., sala D, 9/8/2010,
LLAR/JUR/47112/2010).
Art. 1188.— Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble

registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un
inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
El Código de Vélez no prescribía una forma determinada a este contrato, aplicándose la

regla de la libertad de formas. En cambio, la ley 23.091 de Locaciones Urbanas (art. 1)
vino a imponer en el ámbito de su aplicación la instrumentación por escrito, disposición
de relevancia en virtud de la tutela de orden público (art. 29) que emerge de dicha
normativa e interpretada mayoritariamente como una solemnidad ad probationem . El
texto citado, por tanto, introduce alteraciones en el sistema del Código Civil de Vélez.
En cuanto a las fuentes del artículo: Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1084;
Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1122; Ley 23.091,art.
1.
II. Comentario
1. De la forma
Cabe advertir que al reglar la forma se deja entrever la posibilidad de dar en locación
universalidades. En doctrina, con relación a la locación de un fondo de comercio, se
decía que " es en verdad un contrato complejo que rompe los límites demasiado
estrechos de la mera locación. Importa el alquiler del local e instalaciones, la venta o el
préstamo de consumo de las mercaderías, la cesión temporaria del derecho al nombre y
de la clientela" (Borda). Sin embargo, el concepto diseñado en el art. 1187 toma por
objeto las " cosas" , que deben constituir bienes materiales (art. 16). Sobre esto nos
hemos referido ya en el comentario anterior.
Este precepto permite inferir a contrario sensu, que como principio el contrato de
locación no es formal. Sin embargo, cuando el objeto del mismo constituya la
transferencia del uso y goce sobre inmuebles, muebles registrables, universalidades que
incluyan alguno de los bienes referidos, o partes materiales de un inmueble, debe
hacerse el mismo por escrito. No otorgada la forma escrita se constituye una obligación
de hacer, pudiendo otorgar el instrumento del contrato el juez en representación de la
parte omisa (arg. arts. 285 y 1018, Código Civil y Comercial de la Nación). Podríamos
decir que, en los supuestos contemplados por el artículo, nos hallamos ante negocios
formales de solemnidad relativa (Rivera), por cuanto el artículo no contiene la mención
" bajo sanción de nulidad" .
La posición mayoritaria sostiene, haciendo referencia a la ley 23.091, que la forma

escrita reviste carácter ad probationem ( Leiva Fernández) debiéndose aplicar el
precepto contenido en el art. 1020 del Código Civil y Comercial de la Nación. Por su
parte, autorizada doctrina se manifestaba contraria a que sea una forma solemne
absoluta porque " sería absurdo que para esta locación inmobiliaria se exigieran
requisitos de forma más rigurosos que para la compraventa inmobiliaria" (López De
Zavalía). En términos similares, refiriéndose a la locación urbana y cuyos términos son
aplicables a la norma anotada, se dijo " debe tenerse en cuenta que el orden público
emergente de esta norma es esencialmente protectorio, razón por la cual la forma no
hace a la eficacia del negocio sin antes bien a la posibilidad de su acreditación"
(Hernández- Frustagli).
En este tipo de contratos, el principio de ejecución suele habilitar la amplitud probatoria

permitiéndose su acreditación por medio de actos o hechos de los cuales se desprenda
que el uso y goce concedido contra el pago del precio, configura un contrato de
locación. Cuando la locación de cosas sea de consumo también es un contrato formal,
con las mismas condiciones y finalidades protectorias de la norma.
2. Prórroga o modificación
Finalmente, resta reseñar que toda prórroga o modificación de los contratos con forma
impuesta, también deberán observar la forma escrita, aspecto ya contemplado en la ley
23.091, no así en el régimen del Código Civil. Afirmándose, que " cabe considerar que
la prórroga refiere al acuerdo expreso de las partes destinado a extender la vigencia del
plazo de la locación originaria" (Hernández- Frustagli).
III. Jurisprudencia
( CNCiv ., sala G, 5/5/1998, LA LEY, 1998 - E, 46); ( CNCiv ., sala B, 8/2/1999, LA

LEY, 1999 - D, 22); (CCiv., Com., Minas, Paz y Trib., 3ª, Mendoza, 24/10/2008. LL
Gran Cuyo, 2009 - 66); Sobre libertad de formas: CCiv., Com., Minas, Paz y Trib., 5ª,
Mendoza, 5/5/2009. LL Gran Cuyo, 2009 - 793 ).
Art. 1189.— Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto
pacto en contrario, la locación:
a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
Art. 1190.— Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material

de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del
locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta
el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del
locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.
En el Código Civil, las obligaciones derivadas del contrato de locación se transmiten

activa y pasivamente a los herederos del locador y del locatario, siendo una regulación
de naturaleza supletoria. Con respecto al supuesto de enajenación de la cosa locada, era
objeto de discusión si la continuación del contrato era aplicable sólo al supuesto de
arrendamientos de inmuebles. La doctrina más moderna afirmó que también era
aplicable la continuación a las locaciones de muebles (Borda, Lorenzetti). Podemos
concluir que observamos un sistema de modificaciones subjetivas similar al vigente,
que evidencia una mayor claridad y recepción de los criterios doctrinarios dominantes.
Ejecutivo de 1993, art. 1076; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de
1998, arts. 1123 y 1124; Ley 23.091,art. 9.
II. Comentario
1. De la transmisión por causa de muerte
El precepto no es más que una aplicación del principio general recogido en el art.
1024Código Civil y Comercial de la Nación. En efecto, al no tratarse la locación de
cosas de un contrato intuito personae (Lorenzetti) sólo podría obstruir la transmisión
mortis causa un pacto o disposición legal en contrario (el que no podrá, sin embargo,
restringir el plazo del art. 1198 cuando la locación sea de inmuebles sin importar su
destino). En el caso del fallecimiento del locatario, el derecho del continuador prevalece
incluso sobre el del heredero del locatario, es decir, se genera una prevalencia de este
instituto frente al derecho sucesorio (Leiva Fernández). Es importante notar que la
redacción del texto consagra un derecho a hacer subsistir la locación sólo en cabeza de
los continuadores, sujetos que no se identifican con los herederos del locatario. Esta
opción beneficia a quien habitaba el inmueble y logre acreditar haber recibido ostensible
trato familiar por un año previo al abandono o fallecimiento del locatario. Como puede
observarse la norma exige conjuntivamente dos requisitos para ser continuador, no
bastando la mera habitación sino también, requiriéndose el trato familiar, aun cuando no
se verificare grado alguno de parentesco. Quedan comprendidas situaciones tales como
los " hijos ajenos criados o parientes lejanos sin vocación sucesoria" (Leiva Fernández).
Este artículo se aplica aun cuando la transmisión mortis causa opere a título singular,
como por ejemplo, por un legado.
2. De la subsistencia ante el caso de abandono de la cosa por parte del locatario
En virtud de lo normado por el art. 1219 inc c) del Código Civil y Comercial de la
Nación, cuando se abandonase la cosa locada surge el derecho de resolución por causa
imputable al locatario. Sin embargo, aun cuando se ausentase el locatario sin dejar
apoderado, en la medida que tuviere grupo conviviente habitando en el inmueble, estos
tendrán la facultad de convertirse en continuadores de la locación. El abandono consiste
en el retiro de la finca arrendada sin dejar en ella la o las personas necesarias para poder
cumplir los actos materiales requeridos para su conservación (Salvat). Cabe recordar
que esta facultad exige igualmente que la cosa locada sea un inmueble con destino a
habitación.
3. El ostensible trato familiar
El derecho de convertirse en continuador de la locación requiere una serie de requisitos,

a saber: a) Que la cosa locada sea inmueble; b) Que el destino sea de habitación; c) Que
esta persona haya habitado en el inmueble junto al locatario durante un año previo al
abandono o fallecimiento; d) Que hubiera recibido del locatario " ostensible trato
familiar" . De todos los requisitos, entendemos que este último supuesto es el que más
dudas interpretativas puede generar, pues nos hallamos ante un concepto jurídico
indeterminado del que el juzgador hará mérito en función de las realidades sociales que
modelan el concepto de familia, siendo paradigmáticas las ahora reguladas como "
uniones convivenciales" (arts. 509 y 528, Código Civil y Comercial de la Nación). El
trato familiar no depende de la edad de los miembros del grupo conviviente, o de sus
potencialidades económicas, pues la ley no ha reparado en ello para discernir esta tutela
habitacional. Sin embargo, no creemos que el artículo admita una extensión tal que
conceda esa facultad a simples amistades del locador. El origen de este instituto, "
presente en varias leyes de emergencia, se recibió finalmente por el art. 9° de la ley
23.091, que sin embargo, por inadvertencia, no requiere plazo alguno ni exige el
carácter ostensible del trato familiar" (Leiva Fernández).
4. Subsistencia ante enajenación de la cosa
Estamos frente a un fenómeno de modificación subjetiva contractual ex legem (Pizarro -

Vallespinos). La locación subsiste siempre que la cosa haya sido enajenada por
cualquier acto jurídico inter vivos (López De Zavalía), sea por venta, donación,
permuta, una dación en pago, etc. El fundamento de la norma, que ya habíamos
adelantado, estriba en una elemental directiva de buena fe. El adquirente requiere
tradición para hacer nacer su derecho real, salvo en aquellos casos donde la inscripción
registral opera de modo constitutivo, pero aun en ellos, es dable pensar que si el
adquirente deseaba ejercer todas las potestades posesorias, tuvo que haber sabido de la
existencia de un relación jurídica que justificaba la tenencia de la cosa en un sujeto
distinto del enajenante. Si bien se ha argumentado que para poder oponer este derecho
hace falta un instrumento público o privado de fecha cierta, entendemos que puede
prescindirse de este requisito en aquellos supuestos donde se requiere tradición de la
cosa para hacer nacer el derecho real del adquirente por lo antes fundamentado y
siempre que el locatario conserve la tenencia de la cosa (López De Zavalía).
Al igual que el supuesto contemplado en relación al fallecimiento, la norma es

derogable por la voluntad de las partes, pero no podrá restringir el plazo mínimo
consagrado en el art. 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación. Por último, en
relación a los pagos efectuados por el locatario al enajenante, los mismos son válidos
mientras no se haya cursado la notificación del art. 1637 del Código Civil y Comercial
de la Nación.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/5/1982, Fallos: 304:711); ( CNCiv ., sala C, 12/3/1992, JA, 1992 - IV - 178);
( CNCiv ., sala C, 20/5/1999, JA, 2000 - III - 583); ( CNCiv ., sala H, 17/04/1997, LA
LEY, 1997 - E, 888); ( CNCiv . sala G, 06/11/1996, LA LEY, 1997 - C, 482 ).
Art. 1191.— Facultades del representante. Para celebrar contrato de locación por más de
tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere facultad
expresa.
Este artículo se aparta tanto de la técnica legislativa del Proyecto de 1998, como del
Código de Vélez. La nueva metodología es criticable ya que se trata de una
reproducción del principio contenido en el art. 375 in fine del Código Civil y Comercial
de la Nación, no habiéndose incluido excepción alguna que justifique su inclusión.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1881 inc. 10); Proyecto del Poder
1998, art. 366 inc. k).
II. Comentario
1. Extensión de la representación para recibir pagos anticipados. Conflicto de normas
Como regla la celebración de un contrato de locación de cosas es considerado un acto

de administración, por lo cual las partes (locador y locatario) sólo requieren contar con
dicha aptitud para que el contrato sea válido. Sin embargo, por excepción, podrá ser
considerado un acto de disposición cuando se exceda un determinado plazo, que el
Código de Vélez estableció en seis años (art. 1881, inc. 10).
La norma comentada, a diferencia de su antecedente, exige facultad expresa cuando se
exceda de los tres años, considerando dicho plazo como un acto de disposición.
Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de locación como de percibir pagos
anticipados. Entendemos por pago anticipado o adelantado aquel que se efectúa antes de
ser exigible, sea que el periodo de uso y goce haya o no transcurrido. Suelen ser vistos
con disfavor por la posibilidad de implicar actos en fraude o perjuicio de terceros.
Se presenta aquí una aparente dificultad. El precepto comentado no estaba incluido en el

Proyecto de 1998; empero si existía una norma similar en el párrafo segundo del art.
1077 del Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, relativo a aquellos que tuvieren la
administración de bienes propios o ajenos, en estos términos: " Sin embargo, se
considerará que exceden los actos ordinarios de administración los contratos de locación
que tuvieren un plazo mayor de cinco años, así como los anticipos de alquileres por más
de un año" .
Pues bien, la norma proyectada manda tener facultades expresas para cobrar alquileres
anticipados por más de tres años, ampliando el plazo del Proyecto de 1993. Ya
alertamos que esta norma debió ubicarse en la parte general al tratar sobre la
representación. Sin embargo, cabe señalar que existe una sutil diferencia con el
contenido del art. 375 inc. k) del Código Civil y Comercial de la Nación. Mientras la
última norma exige facultades expresas para cobrar alquileres anticipados por más de un
año, la primera los exige para más de tres años. Una lectura detenida, sin embargo,
permite advertir cómo conciliar ambos preceptos. Cuando la locación sea de inmuebles,
se aplica como lex specialis el art. 375 inc. k), y por ende se requiere facultad expresa
para cobrar alquileres adelantados por más de un año. Cuando la locación verse sobre
cosas muebles, o universalidades que no contengan inmuebles, se requiere facultad
expresa para cobrar alquileres anticipados por más de tres años. No logra advertirse, sin
embargo, la necesidad de esta norma que bien pudo y debió dejarse emplazada en el art.
375 inc. k), con similar contenido al que traía el Proyecto de 1998. El facultamiento
expreso sólo es referido para cobrar los alquileres anticipados, más no para pagarlos de
ese modo. Sin embargo, el inc. h) del art. 375 del Código Civil y Comercial de la
Nación requiere facultades especiales para efectuar pagos que no sean los ordinarios de
administración, con lo cual, entendemos, un buen criterio temporal para determinar
cuando el pago por adelantado excede el mero acto de administración, es emplear el
plazo para su cobro. En conclusión, tanto para cobrar como para pagar por adelantado,
en las condiciones temporales de los artículos estudiados, se requiere de un
facultamiento especial.
2. Extensión de la representación en relación al plazo acordado
Sea la locación de inmueble, mueble o universalidad, siempre que el plazo sea mayor a
tres años, se requiere facultamiento expreso para celebrar el contrato. Otra diferencia
que puede advertirse de la confrontación de ambas normas surge en que el art. 375 inc.
k) del Código Civil y Comercial de la Nación exige facultades expresas para " dar o
tomar en locación inmuebles por más de tres años" ; en cambio, la norma anotada sólo
la exige para " celebrar contrato de locación" . Entendemos que una hermenéutica
correcta podría ser incluir en el término celebrar , tanto al eventual locador como al
locatario, exigiéndose en ambos casos las facultades expresas cuando se exceda el
término legal. En otras palabras, este facultamiento especial es exigible tanto para dar
como para tomar en locación por más de tres años.
III. Jurisprudencia
( CNCiv ., sala B, 27/5/1980, ED, 89 - 349 )
Sección 2ª - Objeto y destino. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías Leonardo Nieto
Bibliografía de la reforma: Leiva Fernández, Luis F. P ., " La locación en el Proyecto de

Código " , LA LEY del 6/02/2013;
Bibliografía clásica: Arias Cáu, Esteban J. , " Locación de cosas " , en Armella, Cristina
N . (dir.) - Esper, Mariano (coord.), Corte Suprema de Justicia de la Nación. Máximos
Precedentes. Contratos , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2014; Moeremans, Daniel E. -
Rousset, Maximiliano , Locaciones urbanas. Ley 23.091 , LexisNexis - Abeledo -
Perrot, Buenos Aires, 2002; Otero, Esteban D. , " Locación de cosas " , en Esper,
Mariano , Manual de contratos civiles y comerciales. Parte especial , Abeledo - Perrot,
Buenos Aires, 2011.
Art. 1192.— Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio,
puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su
especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y
los frutos ordinarios.
Se observa una mejor técnica legislativa en relación al régimen de Vélez, subsumiendo

en un solo precepto los presupuestos que debe reunir el objeto de la cosa dada en
locación
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1499, 1500 y 1501; Proyecto del
Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1078, 1079 y 1080; Proyecto de Código Civil de la
República Argentina de 1998, art. 1125.
II. Comentario
1. Cosa presente o futura
Si se celebra contrato de locación de cosa futura, se entiende que dicho contrato se

encuentra bajo condición suspensiva de que la cosa llegue a existir (arg. arts. 1187 y
1131, Código Civil y Comercial de la Nación). Por la remisión formulada a las
disposiciones del contrato de compraventa, podemos concluir que el riesgo pesa, a falta
de pacto en contrario, en cabeza del locador, siendo él quien debe arbitrar todos los
medios para que la cosa llegue a existir, en el tiempo y condiciones pactadas.
2. Determinada o determinable
Puede que la cosa objeto del contrato esté perfectamente delimitada (en cuyo caso se
aplicarían las reglas de las obligaciones de dar cosas ciertas para transferir su uso y
goce), o bien, sea indeterminada pero determinable. Los ejemplos clásicos son el
alquiler de un coche, sin individualización de su dominio, pero con delimitación de su
especie (por ejemplo, un coche tipo 4x4, modelo 2013, etc.). En estos últimos supuestos
habrán de aplicarse las reglas de las obligaciones de género, determinándose una cosa
de calidad media (Lorenzetti). Las cosas consumibles no son objeto del contrato de
locación, sino más bien del mutuo; pero si eventualmente se pactase un uso anormal de
las mismas, que no consista en darles el último uso (como entregar una torta para
exposición en vidriera con la condición de restituirla en un plazo) podríamos hallarnos
ante una auténtica locación de cosa (López De Zavalía). La indeterminación, por tanto,
es siempre relativa.
3. Locación de cosa ajena
Este supuesto no se encuentra expresamente reglado en la norma, pero merced a la

remisión del segundo párrafo del art. 1187 y lo normado por el art. 1132 del Código
Civil y Comercial de la Nación no cabe dudar de su validez. Con relación al régimen del
Código de Vélez, la doctrina considera posible y perfectamente lícito la locación de
cosa ajena, en aquellos casos que " existe legitimación para disponer del uso y goce, lo
que ocurre en un variado número de supuestos, entre los cuales pueden citarse, los
contratos celebrados por: a) el sublocador; b) El usuario — e n las ocasiones de
excepción en las cuales le fuera permitido — o el usufructuario; c) el tomador del
leasing " (Hernández - Frustagli).
El locador debe garantizar al locatario el uso y goce pacífico. Sin embargo, cuando el
locador carecía de la posesión o de título que lo habilitase a entregar la cosa en locación
(por ejemplo, si ejercía tenencia por un contrato de depósito) la misma le es inoponible
al propietario (Cifuentes- Sagarna). Siempre que el locador no hubiera conseguido
mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa, este último tendría acción de
daños y perjuicios contra el locador (Lorenzetti).
4. Cosas fuera del comercio
La norma exige, siguiendo al Proyecto de 1998, que la cosa este en el comercio. ¿Qué
sucede con las cosas fuera del comercio? Una interpretación a contrario sensu de la
nueva normativa, permite sostener que es imposible arrendar cosas fuera del comercio,
sin distinciones. Sin embargo, el régimen de Vélez permite estos contratos cuando las
cosas no hubieran sido puestas fuera del comercio en razón de su nocividad, o por
cuestiones de moral y buenas costumbres. El mismo criterio fue seguido por el art. 1080
del Proyecto de 1993, en estos términos: " Se podrán arrendar las cosas que están fuera
del comercio, salvo que lo estén por nocivas al bien público o contrarias a la moral y
buenas costumbres" . Empero, la norma proyectada no admite distinciones.
5. Frutos y productos
Están comprendidos en el objeto de la locación, pues no sólo se transfiere el uso sino

también el goce, salvo pacto en contrario. Nos referimos a los frutos o productos
ordinarios de la cosa locada, quedando excluidos los extraordinarios. El art. 1078 del
Proyecto de 1993 expresaba: " Se comprenderán en el contrato las servidumbres activas
de las cosas arrendadas y los frutos y productos ordinarios; no estarán incluidos los
frutos y productos extraordinarios, salvo convención expresa de las partes" .
III. Jurisprudencia
( CNCiv ., sala C, 3/5/1989, LA LEY, 1989 - D, 41); (SCJ Mendoza, sala 1ª, 18/4/1991,
LA LEY, 1991 - C, 409); (CCiv. y Com. Resistencia, sala 4ª, 29/06/2010,
LLAR/JUR/34489/2010)
Art. 1193.— Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona
jurídica de derecho público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas
administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo.
El texto del Código de Vélez era de redacción ciertamente compleja y refería no

solamente a los bienes estatales, sino también a los de corporaciones o establecimientos
de utilidad pública, aplicándole a los primeros las disposiciones del Derecho
Administrativo y, a las segundas, las propias (generando múltiples dudas).
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1502; Proyecto del Poder
1998, art. 1126.
II. Comentario
1. Bienes cuyo uso y goce es otorgado por el Estado
Cuando el Estado entrega en " arrendamiento" bienes del dominio público, estamos
indudablemente en el ámbito de aplicación de las reglas del derecho público, en la
especie administrativo, siendo en tal caso más correcto aludir a " concesiones de uso"
que a locaciones o arrendamientos (López De Zavalía), y ello con total independencia
del nombre que quisieran darle las partes (Marienhoff). En este tipo de contratos se
advierte un régimen jurídico exorbitante, que no deja lugar a dudas sobre la aplicación
plena y preeminente del Derecho Administrativo.
Cuando el bien, cuyo uso y goce pretende transferirse, pertenece al dominio privado del
Estado, las normas del Derecho Administrativo se ordenan más bien al proceso de
formación de la voluntad administrativa, aunque el contrato celebrado, queda sujeto en
mayor medida a normas del derecho común. Así, con relación el régimen del Código de
Vélez, se dijo que la " locaciones sobre bienes de dominio privado del Estado están
regidas por las normas del Derecho administrativo y supletoriamente por las reglas del
Derecho común. La subsidiariedad significa que el primero alcanza a las condiciones de
la oferta, precio, plazo, formas, garantías, derecho y deberes de las partes, y en todo lo
no previsto se aplica el derecho común" (Hernández- Frustagli).
Por último, cuando el Estado actúa como sujeto de derecho privado celebrando
contratos de locación con particulares, y asumiendo el rol de locatario , queda sujeto a
las disposiciones comunes de la materia.
Esta norma se aplica tanto a la administración centralizada, como descentralizada y

entidades autárquicas, siendo feliz el vocablo utilizado " persona jurídica de derecho
público" . El Código Civil y Comercial de la Nación enumera en su art. 146 como
personas jurídicas públicas al Estado Nacional, Provincial, Municipal, Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, entidades autárquicas y demás organizaciones a que las
leyes le atribuyan tal carácter; los estados extranjeros, organizaciones del derecho
internacional público y otras personas jurídicas públicas constituidas en el extranjero;
finalmente, mantiene este carácter la Iglesia Católica. " En síntesis, se aplicará el
derecho administrativo si el locador es el Estado, sea o no el dueño de la cosa locada"
(Leiva Fernández).
2. Personas jurídicas no estatales
El tenor de la norma, entendemos, abarca también este supuesto (ej. Colegios

Profesionales). En la práctica, y aún durante la vigencia del régimen de Vélez, estas
personas jurídicas celebraban sus contratos de locación comportándose mayormente
como sujetos de derecho privado por gestionar bienes que no pertenecen al patrimonio
del Estado, pero ello no quita que ingresen en el ámbito de aplicación de la norma si las
previsiones del derecho público tuviesen prescripciones particulares al respecto o si el
Estado les confiriese la facultad de administrar determinados bienes de su patrimonio.
3. Competencia
Habría que distinguir si el Estado en sentido lato obra como locador o como locatario.
En virtud de lo expuesto, si el Estado actúa como locador " se aplican las normas del
derecho administrativo y resulta competente la Suprema Corte de Justicia" (Cifuentes-
Sagarna). En cambio, si el Estado es locatario y contrata en ese carácter la locación de
una propiedad de un particular, " se aplican las normas del derecho civil" (Cifuentes-
Sagarna), siendo competentes los tribunales ordinarios.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 16/4/1945, Fallos: 201:339); (CFed. Bahía Blanca, sala I, 15/4/1999, LA LEY,
1999 - D, 564); (CSJN, 8/4/2008, Fallos: 331: 622)
Art. 1194.— Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino
acordado en el contrato.
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se
da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.
Art. 1195.— Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida. Es nula la

cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su
destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la
guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el
inmueble.
Puede observarse una mejor técnica legislativa que subsume en un solo artículo
numerosos preceptos del Código de Vélez relativos al destino. Asimismo, el texto
resuelve problemas interpretativos al establecer que, ante la presencia de un destino
mixto, han de aplicarse las normas correspondientes al destino habitacional. No
encontramos en el nuevo régimen de locación de cosas un texto similar al del art. 1503
de Vélez (requisito de uso honesto en el destino de la cosa), pues, en realidad, no es
necesario, por vigencia de los preceptos generales contenidos en los arts. 279, 386
y 1014 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1504 (reforma ley 11.156) y
1554.
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1083 y 1089; Proyecto de Código Civil de
la República Argentina de 1998, arts. 1127 y 1128.
II. Comentario
1. Determinación del destino
El artículo comentado establece las reglas necesarias para determinar el uso o destino de
la cosa locada. En primer lugar, se otorga preeminencia a la autonomía privada de las
partes mediante la frase " destino acordado" , que nosotros denominamos como destino
subjetivo . A falta de convenio expreso, se disponen distintas alternativas para suplir
esta omisión. La conjunción disyuntiva " o" permite inferir que el locatario podrá darle
a la cosa cualquiera de los siguientes destinos: aquel que tenía la cosa al momento de
celebrarse el contrato, el que se le suele dar a cosas de naturaleza análoga o bien aquel
que mejor se corresponda con la naturaleza de la cosa. Este último, lo conocemos como
destino objetivo .
La determinación del destino de la cosa es de suma importancia toda vez que el

emplearla para otro distinto, hace nacer la facultad del locador de dar por extinguido el
contrato (conf. arts. 1205, 1219 inc. a), y exigir los daños y perjuicios correspondientes.
Pero estas alternativas operan indistintamente cuando no exista modo alguno de inferir
algún acuerdo tácito. Ahora bien, cuando el uso se ha convenido explícitamente, el
apartamiento del destino acordado, debe juzgarse con mayor severidad (López De
Zavalía).
2. Supuesto de destinos múltiples. Error sobre el destino
Toda vez que el destino habitacional ha sido objeto de una mayor tutela, la norma
establece que existiendo destino mixto (inmueble que se alquila para colocar un
comercio y vivienda), debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional
(ver arts. 1196, 1222). Todo error sobre el destino, en la medida que implique una
variación del régimen legal aplicable, debe ser considerado esencial, y viciará al acto de
una nulidad relativa. Se enseña por autorizada doctrina (Lorenzetti) que el destino de la
cosa puede determinarse objetiva o subjetivamente. Mientras la determinación subjetiva
del destino viene dada por el acuerdo de partes, la objetiva se vincula más bien con el
uso propio de la cosa, y reseña este autor que las cosas tienen un uso, un destino que
surge de las propias condiciones funcionales de la cosa, de los usos anteriores al
contrato y, menciona incluso, como un calificante objetivo, la habilitación municipal.
Entendemos que todas estas ideas están receptadas en el artículo 1194 anotado.
3. Tutela habitacional de incapaces
El texto (art. 1195) confiere una tutela más amplia a las personas incapaces o con
capacidad restringida, pues no sólo protege a aquellos que se encuentren bajo la
representación o guarda del locatario o sublocatario, sino que se extiende incluso a
aquellos que reciben mera " asistencia" por parte de éste, y aun cuando no habiten el
inmueble. En tal sentido, se dijo: " El art. 1195 propuesto — c oincidente con el artículo
1128 del Proyecto de Código Civil de 1998 para la República Argentina— también
invalida la exigencia de que el locador pueda exigir como condición que el eventual
locatario capaz habite el inmueble junto con el incapaz" (Leiva Fernández) .
En efecto, el Proyecto de 1993 disponía, en su art. 1083, que: " Será nula toda cláusula
por la que se pretendiere excluir de la cosa arrendada o subalquilada a los menores que
estén bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario, en su caso" .
La sanción sigue siendo la nulidad de toda cláusula que restringa el ingreso de los
incapaces mencionados o pretenda excluir del inmueble, aun cuando la locación no
tuviera destino habitacional, admitiendo ambas opciones. Ello surge del giro utilizado "
cualquiera sea destino" debiéndose interpretar en sentido amplio. Asimismo, la nulidad
será " parcial y sólo recaerá sobre la cláusula de exclusión" (Cifuentes- Sagarna).
La regla se extiende a todos los incapaces de hecho y no sólo a los menores (Leiva
Fernández), como estaba redactado en el Proyecto de 1993.
III. Jurisprudencia
(CCiv. y Com. Resistencia, sala 4ª, 29/6/2010, LLAR/JUR/34489/2010).
Art. 1196.— Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse

del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe

equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.
El Código de Vélez otorga preeminencia a la autonomía privada de las partes (art. 1197)
pudiendo éstas convenir el pago anticipado de la locación, en una sola vez o por
diferentes períodos (mensuales, bimestrales, semestrales, etc.). Sin embargo, cuando se
trata de locaciones destinadas a viviendas, el régimen tuitivo de la ley 23.091 dispuso,
para evitar excesos o abusos de los locadores, que los pagos anticipados de alquileres no
podrían ser por períodos mayores a un mes y los depósitos de garantía no podían
superar el importe equivalente a un mes de alquiler por año de locación convenida. El
Proyecto de 1998 carece de una norma similar.
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 23.091,art. 7.
II. Comentario
1. De la tutela habitacional
Se hace referencia a esta disposición en los Fundamentos como una forma de tutela
habitacional, siguiendo a la ley 23.091. Autorizada doctrina, afirmaba que el régimen
antedicho contiene " diversas disposiciones tendientes a proteger a los inquilinos de
vivienda contra los posibles abusos que puedan cometer los locadores que, dada la
escasez de viviendas, son la parte más fuerte del contrato de locación" (Borda). De este
modo, se dijo que " el legislador receptó el buen uso y desechó la práctica abusiva — f
recuente al tiempo de su sanción— que consistía en imponer pagos anticipados elevado
que en algunos casos llevaban incluso a exigir la totalidad del canon, afectándose el
acceso a la vivienda" (Hernández- Frustagli).
El Proyecto de 1998 no incluyó una pauta similar " por considerar que debían ser
regulados por la ley de oferta y demanda y que el Estado debía abstenerse de intervenir
en las relaciones patrimoniales entre particulares" (Leiva Fernández). El Código Civil y
Comercial de la Nación, sin embargo, aquí se apartó del Proyecto de 1998 y dispuso
incluir esta tutela en su articulado.
2. Del ámbito de aplicación
El ámbito de aplicación de esta norma está delimitado por el uso de la cosa (destino de
vivienda) no siendo, por ende aplicable a la locación de inmuebles con destino
comercial donde es costumbre exigir el pago del valor llave. En materia habitacional, el
valor llave (como cualquier concepto equivalente) constituye un sobreprecio para exigir
valores anticipados. La disposición de la ley 23.091 de locaciones urbanas consigna
que, pagados estos valores en contravención a lo normado, el locatario podría demandar
el reintegro actualizado de las sumas obladas, debiendo cargar el locador con las costas
si se requiriese para ello la iniciación de trámites judiciales. De más está decir, que
dicha prescripción era innecesaria y surge del plexo normativo vigente con lo que se
mejora la técnica legislativa. Entendemos, además, que la norma proyectada (aun
habiendo eliminado la última regla de su redacción), no pierde su contenido de orden
público y como tal es inderogable, pues de otro modo se vería frustrada la finalidad
perseguida con la misma.
Desde el punto de vista técnico, debemos resaltar la decisión de suprimir el calificativo

" urbano" por " habitacional" , pues en el régimen de la Ley 23.091 se proyectaba sobre
locaciones de inmuebles dentro de los éjidos urbanos, quedando la locación habitacional
" campestre" sujeta a las normas del Código de Vélez (López de Zavalía). En el
Proyecto de la Comisión Federal de juristas se menciona el término " casa habitación" .
Por el contrario, esta norma no resulta aplicable a la locación comercial, industrial o

empresarial en las cuales " sigue siendo práctica frecuente pactar períodos de pago
mayores de un mes y exigir el pago de un valor llave" (Borda).
Por último, cabe recordar que en aquellos casos de locaciones habitacionales regidas por
el derecho del consumidor, también se aplican sus normas protectorias a esa relación
jurídica.
III. Jurisprudencia
(CNCiv., sala E, 22/5/1980, LA LEY, 1980-D, 147); (CCiv. Neuquén, sala II, 7/8/2008,
LLAR/JUR/16466/2008)
Sección 3ª - Tiempo de la locación. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías Leonardo
Nieto
Bibliografía de la reforma: Leiva Fernández, Luis F. P. , "La locación en el Proyecto de

Código", LA LEY del 6/2/2013.
Bibliografía clásica: Arias Cáu, Esteban J. , "Locación de cosas", en Armella, Cristina

N. (dir.) - Esper, Mariano (coord.), Corte Suprema de Justicia de la Nación. Máximos
Precedentes. Contratos , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2014; Moeremans, Daniel E. -
Rousset, Maximiliano , Locaciones urbanas. Ley 23.091 , LexisNexis-Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 2002.
Art. 1197.— Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no

puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los
otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos

previstos contados desde su inicio.
El plazo de la locación constituye un elemento sustancial del contrato porque implica

sacar del ámbito de la oferta y demanda (tráfico) un inmueble por un cierto tiempo. En
tal sentido, el Código de Vélez preveía un plazo máximo de diez años, cualquiera fuera
el destino, el que había sido juzgado como exiguo por numerosa doctrina en ciertas
circunstancias (por ejemplo, cuando el destino se vinculase a actividades lucrativas que
demandan un largo periodo de amortización por el nivel de inversión).
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1505; Proyecto de unificación de
1987, art. 1505; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1085; Proyecto de 1993 de
la Comisión Federal de Juristas, art. 1505; Proyecto de Código Civil de la República
II. Comentario
1. Plazo máximo. Fundamento
La redacción del artículo distingue entre objeto y destino. Cuando dice " cualquiera sea
su objeto" entendemos que se refiere a la posibilidad de aplicar el precepto tanto a
bienes muebles, inmuebles, o universalidades que los contengan; pero, finalmente, es el
destino de la locación el que determina el plazo máximo. El plazo máximo en las
locaciones encuentra su fundamento en razones de política legislativa. En efecto, plazos
excesivamente extensos perjudican el tráfico comercial, las inversiones en la cosa
locada, y suelen erigirse en fuente de problemas cuando la cosa ingresa en un acervo
hereditario.
El plazo debe contarse desde que principia efectivamente el uso y goce de la cosa
locada. El plazo es de carácter resolutorio, aunque no es difícil imaginar en un contrato
de locación que consigne también un plazo suspensivo (Lorenzetti); en este último caso,
la locación comenzaría a producir sus efectos pasado cierto tiempo (el término del plazo
suspensivo) y hasta el lapso que comprenda el plazo resolutorio. Esta norma debe ser
considerada de orden público, por lo que, si se excediese dicho término, el
arrendamiento debe ser considerado hecho por el máximo tolerado por la norma. Por el
mismo orden público que gravita en la norma, el destino de la cosa se determina por el
que efectivamente entendieron las partes darle a la cosa con prescindencia del que se
hubiera consignado en instrumento alguno. Si eventualmente no se hubiera acordado el
destino, debe procederse conforme lo normado por el art. 1194 del Código Civil y
Comercial de la Nación.
Sin embargo, esta opinión no es unánime, habiéndose afirmado por autorizada doctrina
que, en la " duración máxima del contrato de locación no se encuentra interesado el
orden público, desde que las partes pueden volver a contratar en los mismos términos
tantas veces como quieran, postergando sine die la restitución de la tenencia. Además,
existen en el Código Civil situaciones mucho más gravosas que el contrato de locación
que no tienen plazo máximo, como el comodato en el ámbito contractual; o que lo
tienen muy amplio, como el usufructo en el campo de los derechos reales, que puede
extenderse hasta una vida. Con el agravante — e n ambos casos— de la gratuidad,
porque el comodato es esencialmente gratuito, y el usufructo admite la modalidad
gratuita" (Leiva Fernández).
El Código Civil y Comercial de la Nación ha optado por mantener el carácter de orden

público del plazo, pero permitiéndose pactar por plazos más extensos a los previstos en
el Código de Vélez.
2. Comparación con la norma vigente
El Código de Vélez tiene un plazo máximo de locación, sin considerar si se trata de

habitacional o empresarial, que es de 10 años. El Código Civil y Comercial de la
Nación, en virtud de la unificación de la materia civil y comercial, ha estimado
distinguir los destinos del inmueble. Así, cuando sea habitacional el plazo máximo será
de 20 años; en cambio, para otros destinos, por ejemplo el comercial o empresarial, se
dispone un plazo de 50 años, siguiendo el Proyecto de 1998.
Estimamos razonable la fijación de ambos plazos. En tal sentido, se ha dicho que " debe
tenerse presente que en la contratación empresaria es muy necesario y lícito tener
contratos de locación por plazos mayores" (Lorenzetti). Por ejemplo, el Proyecto de
1993, mantenía el plazo de 10 años para las locaciones urbanas, ampliándolo a 20 años
cuando el destino del bien fuera una explotación industrial o comercial, plazos que en
nuestros días pueden parecer exiguos. El Proyecto de la Comisión Federal de Juristas
(art. 1505) disponía: " El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo de
diez años si se tratara de casa habitación, y de cincuenta años en los otros casos. El que
se hiciera por mayor tiempo quedará concluido en esos plazos" .
3. De la renovación. Límite
Se permite la renovación del contrato de locación, cualquiera sea su destino, siempre y

cuando no se excedan los plazos máximos establecidos. De lo contrario, las partes
podrían pactar un contrato de 20 años o 50 años, respectivamente, con renovaciones por
iguales plazos contraviniendo la limitación legal. El cómputo del plazo es el inicio del
contrato, como explicamos en el acápite anterior. Tanto la renovación como la prórroga
del contrato de locación debe instrumentarse por escrito, por lo general mediante una
cláusula que establezca dicha opción. Se ha dicho que " la opción es un acuerdo
celebrado conjuntamente con el contrato originario, o bien durante su ejecución,
mediante el cual las partes prevén que, al vencimiento del plazo, una de ellas tiene la
facultad de renovarlo" (Lorenzetti).
No se ha previsto su registración, como había sido propuesto, por lo cual tratándose de

contratos de larga duración se aconseja la " protocolización voluntaria de los contratos
de plazo prolongado" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala C, 7/9/1993, LA LEY, 1994- B, 150).

Art. 1198.— Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de
inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se
considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del
artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
El régimen del Código de Vélez exige determinar primeramente si la locación es o no

urbana. Efectuado dicho análisis, si es urbana se aplican las normas de la Ley de
Locaciones Urbanas; de lo contrario, pasa a regirse por las normas del Código Civil que
habían quedado parcialmente modificadas al respecto. En materia de plazo, en las
locaciones urbanas la lex specialis sentaba como principio el plazo resolutorio de tres
años, pero si el destino era de vivienda, el plazo mínimo se reducía a dos años; caso
contrario, regía el art. 1507 (López De Zavalía) del Código Civil. La regulación
proyectada viene a unificar los plazos mínimos depurándose el complejo sistema de
plazos vigentes. Se elimina la diferencia en función del destino para la aplicación del
plazo mínimo que surgía de la Ley de Locaciones Urbanas, la que, como se ha dicho,
nunca tuvo sustento lógico (Leiva Fernández)
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1506, 1507, 1508, 1511;
la República Argentina de 1998, art. 1130; ley 23.091,art. 2.
II. Comentario
1. Del plazo mínimo
Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tienen por objeto
inmuebles, sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial o
industrial. Tampoco interesa si tiene o no muebles (art. 2, ley 23.091). Como bien se ha
dicho, " los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, atento a la finalidad
tuitiva de la ley" (Moeremans- Rousset). Así, tratándose " de una norma de orden
público, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las cláusulas
penales instrumentadas para que el locatario no invoque este beneficio" (Lorenzetti). La
norma es lo suficientemente clara y sienta como regla general el término de dos años,
cualquiera sea el destino. De este modo unifica los plazos, tanto para la locación
habitacional como para otros destinos.
La técnica legislativa es superior al régimen de Vélez y de la ley de locaciones urbanas,
que ya mencionamos, restringía su ámbito de aplicación a inmuebles situados dentro del
éjido urbano. Con relación a la derogación tácita de la regulación de los plazos del
Código de Vélez, por parte de la ley 23.091, se interpretaba que " dichos textos
mantienen vigencia, aunque en un ámbito residual, para las locaciones con destino de
vivienda o económicos, de inmuebles ubicados fuera de las plantas urbanas, ya que se
trata de casos excluidos, tanto del ámbito de la Ley de Locaciones Urbanas como de la
Ley de arrendamiento Rurales" (Hernández- Frustagli).
Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, debe ser
considerado hecho por tal término mínimo, con las excepciones que veremos en el
comentario del artículo siguiente. En el caso que las partes no hubieran determinado el
plazo de la locación, el Proyecto de 1993 (art. 1087) estableció un interesante sistema
supletorio según el caso (vivienda, oficina, departamentos amueblados, muebles para
local urbano y muebles en general).
2. De la renuncia del plazo por el locatario
La norma que impone el plazo mínimo " forma parte del denominado orden público de
protección de la parte débil, razón por la cual es obligatorio para el locador, pero no
para el locatario" (Lorenzetti).
En virtud que el plazo mínimo es otorgado al locatario para su protección, sólo él podría
renunciar al mismo (aunque no anticipadamente, pues estamos frente a una norma de
orden público, y serían inválidos los pactos en tal sentido). Por ello es requisito que el
locatario se encuentre en tenencia de la cosa para poder renunciar al plazo mínimo (no
podría hacerlo antes de la entrega de la misma), evitándose las " renuncias sistemáticas
y anticipadas" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/5/1982, Fallos: 304:711 - CS Tucumán, 17/2/1978, LA LEY, 979- 414 -

CNCiv ., sala M, 20/2/1992, LA LEY, 1992- E, 406)
Art. 1199.— Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a
los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación

de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares.
Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos
fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
En el Código de Vélez no se estableció un sistema de excepción para el plazo mínimo

legal. En cambio, el régimen de la ley 23.091 estableció un régimen especial para
aquellos contratos de organismos internacionales, para fines de turismo o esparcimiento,
destinados a guarda de animales o vehículos, puesto de mercado y cuando el Estado en
sentido lato o los entes autárquicos actuaran como inquilinos o locatarios.
1998, art. 1131; ley 23.091,art. 2.
II. Comentario
1. De las excepciones al plazo mínimo legal. Enumeración
Con esta norma se cierra el sistema de plazos locativos diseñado en la normativa

proyectada de forma simple y comprensible. Entendemos se ha logrado un innegable
avance en claridad y sistematización. El principio general es que el término mínimo de
locación de inmuebles es de dos años; sin embargo, el mismo cede en determinados
supuestos que se refieren a destinos específicos que le son dados a los inmuebles (en el
caso de cosas muebles no rigen plazos mínimos).
El vocablo " excepciones" nos parece feliz, porque en el régimen de la ley 23.091 se
utiliza " excluidos" habiéndose discutido si sólo beneficiaba al locatario o también al
locador. Sin embargo, autorizada doctrina, expresaba que " los plazos mínimos están
instituidos a favor del locatario, atento a la finalidad tuitiva de la ley. Además, esta tesis
sí se ve apoyada en la facultad rescisoria del locatario pues la obligación de pagar la
indemnización prevista en la ley es renunciable" (Moeremans- Rousset).
Los destinos de excepción son los mencionados por la norma. El primer inciso es de una
hermenéutica sencilla y no nos detendremos en la misma, justificándose en las
características del locatario. El segundo inciso se refiere a locaciones con fines de
turismo, en el cual es dable advertir la supresión del requisito de ubicación en zonas
turísticas que existía en la legislación especial (ley 23.091,art. 2), permitiéndose una
interpretación extensiva de este supuesto. Aun así, entendemos resultará de suma
utilidad la aptitud turística de la zona para facilitar la prueba del destino acordado, sin
dejar de reconocer que la actual redacción resulta más razonable, pues turismo o
esparcimiento puede realizarse en cualquier lugar con prescindencia de su
infraestructura, logística o aceptación turística. La tercera excepción es la locación de
inmuebles con destino de guarda de cosas, no discriminándose los supuestos a los
cuales se refiere. En el caso de la guarda de automóviles resultará usualmente más
común entender que se ha configurado el contrato de garaje al que deben aplicarse las
normas del depósito necesario (conf. art. 1375). En el cuarto inciso se contempla la
locación de predios feriales, supuesto ya previsto en la ley 23,091, pero mejorándose su
redacción abarcando la exposición u oferta de cosas o servicios. En efecto, el predio
ferial se caracteriza por la ubicación de numerosos puestos comerciales en idéntico
inmueble y que colaboran con expensas comunes, ajustándose a mínimas pautas de
coordinación (por ejemplo, en lo referente a la limpieza, horarios de cierre y apertura,
etc.). Este último precepto se aplica, en resumidas cuentas, a distintos centros de
compras (Shopping, galerías comerciales, etc.). Por último, tampoco se aplica el
mínimo legal en aquellos contratos que tengan por objeto una finalidad, determinada y
expresada, que debe cumplirse en un plazo menor al fijado por la ley.
El texto proyectado sigue a sus antecedentes, pero con algunas modificaciones formales
y otras sustanciales. En las formales, el Proyecto de 1998 sólo contenía tres supuestos
en igual número de incisos (organismos internacionales, viviendas con muebles
destinadas al turismo y locaciones con una finalidad determinada). Por su parte, la ley
23.091 incluía cinco supuestos que estaban excluidos del mínimo legal, a saber: a)
Contratos con organismos internacionales, para embajadas y personal diplomático; b)
Locaciones de viviendas con muebles con fines de turismo en " zonas aptas para ese
destino" ; c) Ocupaciones de lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u
otros objetos y los garajes que forman parte del inmueble; d) las locaciones de puestos
en mercados o ferias; e) Las locaciones en que el Estado (nacional, provincial,
municipios o entes autárquicos) sea inquilino. Por su parte, el Proyecto ha tomado
partido por incluir cuatro incisos y un párrafo final relativo a la locación con finalidad
determinada.
Entre las sustanciales, siguiendo al Proyecto de 1998, ha eliminado el supuesto relativo

al Estado en su carácter de locatario, interpretándose que también quedara sujeto al
mínimo legal, cuando actúe en su carácter de persona de derecho privado. Igual criterio
había seguido el Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 (art. 1086).
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/5/1980, Fallos: 304:711 - C1ª Civ. y Com. San Nicolás, 8/10/1997, Juba
B1400721 - CNCiv ., sala H, 31/5/2005, LA LEY, 2005- E, 20).
Sección 4ª - Efectos de la locación
Parágrafo 1º - Obligaciones del locador. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías
Leonardo Nieto
Bibliografía de la reforma: Hernández, Carlos A. - Trivisonno, Julieta , "Suspensión del

contrato en el Proyecto de Código", LA LEY, 2012-E, 1067; Leiva Fernández, Luis F.
P. , "La locación en el Proyecto de Código", LA LEY del 6/2/2013.
Bibliografía clásica: Arias cáu, esteban j. , "Locación de cosas", en Armella, Cristina N.

(dir.) - Esper, Mariano (coord.), Corte Suprema de Justicia de la Nación. Máximos
Precedentes. Contratos , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2014; Hernández, Carlos A. -
Frustragli, Sandra A. , "Contrato de Locación de cosas", en Nicolau, Noemí ,
Fundamentos de derecho contractual , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2009; Lorenzetti,
Ricardo L. , Tratado de los contratos , t. II, 2ª edición actualizada y aumentada,
Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2007.
Art. 1200.— Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado.
A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino,
excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El nuevo precepto es más claro y conciso, eliminando la presunción de aceptación " en

el estado que se encuentre" para los edificios arruinados y cuando se ingresa sin exigir
las reparaciones del caso, que contiene el Código de Vélez.
Ejecutivo de 1993, art. 1088 inc. 1); Proyecto de Código Civil de la República
II. Comentario
1. Obligación principal del locador
Este precepto estatuye la principal obligación del locador, cual es la entrega de la cosa,
la concesión de su uso y goce. Tratándose de un contrato consensual la " entrega de la
cosa es una obligación causada por el contrato, de lo que se sigue que no es un modo de
perfeccionamiento del mismo (...) La entrega tampoco es tradición, de modo que no se
transmite el dominio, sino la tenencia" (Lorenzetti).
Nos encontramos frente a una obligación de dar, con el fin de trasferir el uso o la
tenencia de la cosa que merced al art. 749, se rige en su plenitud por el esquema
previsto en este capítulo 4. Se ha dicho, con respecto a esta exigencia, que " la misma
tiene a satisfacer las expectativas que el locatario tuviere en miras al tiempo de la
contratación, en especial, considerando el destino que se le dará a la cosa locada"
(Hernández — Frustagli).
2. Falta de previsión sobre el estado de la cosa
Si nada se ha acordado, el destino de la cosa determina el estado en que debe ser

entregada; es decir, la cosa debe ser apta para satisfacer la causa fin subjetiva (si
estuviera expresada en el instrumento) u objetiva (según su naturaleza) en su defecto.
Este principio cede cuando el locatario conocía (ej. el locatario estaba debidamente
notificado del estado inapropiado de la cosa), o debía conocer el estado inapropiado de
la cosa (supuesto que cobra importancia cuando el locatario posee conocimientos
especiales en relación a la cosa locada y pudo efectivamente controlar la misma). A los
efectos de examinar si medió una forma de lesión subjetiva, resulta útil analizar el valor
locativo pues, si éste es notoriamente inferior al de plaza, es probable que el locatario
hubiera conocido (o podido conocer) el estado en que se encontraba la cosa.
El estado apropiado de la cosa debe ser verificado al momento de la entrega, siendo una
de las obligaciones emergentes del contrato la realización de las reparaciones necesarias
en el intervalo que va desde el perfeccionamiento del mismo a la entrega, salvo los
casos excepcionales en que la autonomía de la voluntad la descarta (López De Zavalía).
La previsión contractual en contrario, referida al buen estado de la cosa, cuando el

contrato de locación fuere de consumo puede tornar abusiva la cláusula. Por ello, se
afirmó que " sólo podrá aplicarse cuando no resulte contraria a los criterios de
razonabilidad y buena fe, en atención al precio acordado por las partes" (Hernández —
Frustagli).
3. Supresión de los accesorios
Observamos que se ha suprimido, con buena técnica legislativa, la mención a los

accesorios que dependan de ella , prescripción sobreabundante a tenor de lo dispuesto
en el art. 746 del Código Civil y Comercial de la Nación. Es decir, junto con la cosa
deben entregarse todos los accesorios que dependan de la cosa al tiempo del contrato y
que sean conformes al destino acordado pues en nada podría agraviarse el locatario si no
se entregase un accesorio que fuera totalmente inútil para satisfacer la finalidad
denunciada. Se enseña que deben incluirse en el concepto de accesorios las llaves
necesarias para el acceso, las servidumbres activas, los frutos y productos pendientes y
no percibidos por el locador y algunos servicios tales como los sanitarios, eléctricos, de
gas, agua caliente, etc. no siendo propiamente accesorio, por ejemplo, el servicio
telefónico (Lorenzetti), distinguiéndose entre " la instalación necesaria para la
prestación de tales servicios y el servicio propiamente dicho " (Hernández — Frustagli).
III Jurisprudencia
(CSJN, 13/3/67, Fallos: 267:133); (CNCom ., sala D, 1/11/1998, LA LEY, 1989- D,

128); (CNCiv ., sala E, 12/5/1994, JA, 1995- II- 481); (CNCiv ., sala J, 9/4/1996, LA
LEY, 1996- D, 873); (CNCiv ., sala D, 8/2/2005. LA LEY, 2005- C, 303); (CNCiv .,
sala J, 28/12/2010, LA LEY, 2011- A, 324).
Art. 1201.— Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su
cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido,

el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la
gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
El Código de Vélez trae directrices en varias normas sobre la obligación de

conservación de la cosa locada, por parte del locador, que el Proyecto ha reducido
sensiblemente, siguiendo al texto propuesto en el Proyecto de 1998.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1515 a 1519; Proyecto del Poder
Ejecutivo de 1993, arts. 1088 inc. 2), 1089, 1090, 1091, 1092, 1993; Proyecto de
Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1133.
II. Comentario
1. Obligación de conservación
Conjuntamente con la entrega de la cosa en uso y goce, se impone al locador el deber de

conservación y que constituye una de las obligaciones más importantes que emergen de
este contrato. En puridad de concepto, el locador asume el " deber colateral "
(Lorenzetti) de mantener al locatario en el uso y goce pacífico, en condiciones que
permitan satisfacer el destino tenido en miras al contratar, lo que implica de suyo, que la
cosa mantenga dichas calidades de modo que no se vea frustrada la causa fin o se
alteren substancialmente las condiciones contractuales. No debe olvidarse que el
esquema legal es de carácter supletorio, sujeto a la autonomía privada de las partes, pero
dentro de los límites impuestos por la moral o el orden público como el régimen del
consumidor, cuando estemos en presencia de una locación de consumo. De modo tal
que el locatario, o no hubiera acordado la locación, o bien la hubiera celebrado por un
precio menor; sólo así puede sostenerse que la cosa servirá al uso convenido. El deber
de reparación consiste en una obligación de hacer que surge mediatamente con la
celebración del contrato de locación de cosa e inmediatamente cuando se verifican
cuatro causas.
Por una parte, el locador debe cargar con las reparaciones que exija el deterioro causado
en la calidad de la cosa, sin perjuicio de modificar este régimen por el poder
configurador de la autonomía de la voluntad, las partes " pueden aumentar la garantía
por vicios, incluyendo en el concepto otros rubros que consideren necesarios"
(Lorenzetti). Se entiende por deterioro cuando la cosa deja de estar en buen estado
conforme al criterio socio económico vigente (López De Zavalía) y lo pactado, sin
llegar al grado propio de una destrucción total o parcial de la cosa. Se comprenden en
esta causal la humedad en las paredes, las goteras, las pérdidas de líquidos en un rodado
rentado, etc. El deterioro no debe confundirse con destrucción parcial de la cosa, pues
este último caso se caracteriza no por una aminoración en las posibilidades de buen uso
y goce de la cosa, sino por una imposibilidad de uso y goce circunscripta a una
determinada parte de la cosa (por ejemplo, si se hubiera derrumbado el techo de un
cuarto de la casa). El deterioro, señala el Código Civil y Comercial de la Nación, puede
originarse en la misma calidad de la cosa, o en un defecto. Entendemos, que ha marcado
una distinción conceptual que permite comprender como reparaciones a cargo del
locador, no sólo a aquellas que causalmente se vinculan con un vicio, rotura o falla de la
cosa (el término defecto sería comprensivo del vicio al que antes aludía el Código de
Vélez) sino también aquellas que, naturalmente, van produciéndose por el paso del
tiempo y, ciertamente, castigan con mayor dureza a una cosa si menor la calidad de sus
materiales o técnica de construcción.
También se deben estas reparaciones si se ocasionan la propia culpa del locador o sus
dependientes o incluso por caso fortuito, siendo esto último una aplicación de la regla "
res perit et crescit domino " (López De Zavalía).
Mención aparte requiere la prescripción que obliga al locador a reparar los daños
ocasionados por terceros a la cosa; no debiéndose considerar tercero para estos efectos a
las personas que convivan con el locador, o sus dependientes, ni a los visitantes
ocasionales. Tampoco comprende los daños que hubiera podido evitar el locador
ejerciendo una vigilancia razonable sobre la cosa (todo ello por el deber de
conservación que también pesa sobre el locatario, conf. art. 1206).
2. De la interrupción del uso o goce
El último párrafo consagra el derecho del locatario a exigir una reducción del canon
proporcional a la gravedad de las molestias que le ocasionare la reparación de las
mismas, habilitándose, incluso, acorde a la gravedad de la situación, a resolver el
contrato. El art. 1519 del Código de Vélez otorgaba al locatario la facultad de cesar el
arrendamiento (con la consecuente cesación en los pagos, aun cuando no derivasen de
un casus ). Entendemos que la normativa actual aún posibilita aquella facultad si las
reparaciones exigiesen tales molestias que el locatario se viera momentáneamente
privado de usa la cosa, no pudiéndose luego exigir los meses suplementarios si esas
reparaciones se derivasen del caso fortuito (BORDA), pero sí cuando los deterioros se
vinculasen causalmente con la culpa del locador o sus dependientes.
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala D, 13/9/1978, LA LEY, 1979- B, 38); (CS Tucumán, 12/9/1996, LA

LEY, 1998- D, 853); (CNCiv ., sala C, 23/12/1993, LA LEY, 1994- D, 210); (C1ª Civ.
Com. Lomas de Zamora, sala 2ª, 18/4/1996. LLBA, 1196- 924); (CNCiv ., sala J,
15/7/1998, LA LEY, 1998- F, 636).
Art. 1202.— Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el
locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin
culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

El Código de Vélez contiene esta prescripción en el inciso cuarto del artículo 1539,
habiéndose eliminado la referencia a las mejoras útiles realizadas por el locatario. Por
tanto, se han suprimido varios preceptos del Código de Vélez que eran sobreabundantes.
Así, en el inciso primero se consignaba la obligación del locador de pagar las mejoras
que cuyo costo el locador hubiera asumido con anterioridad, o posterioridad a la
celebración del contrato. Otra previsión consignaba la obligación del locador de pagar
las reparaciones urgentes a su cargo que afrontaba el locatario, disposición que
verdaderamente no necesitaba de una mención expresa por desprenderse de una
interpretación armónica del régimen proyectado. En resumidas cuentas, se observa un
avance en la técnica legislativa al suprimirse menciones sobreabundantes, clarificándose
su redacción.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1539, 1545, 1549, 1550;
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1088 inc. 2) y 1106; Proyecto de Código
Civil de la República Argentina de 1998, art. 1134.
II. Comentario
1. Nociones generales
La mejora es " todo aumento del valor de la cosa, aunque no afecte la estructura del bien
" (Lorenzetti). En otros términos, es una modificación valiosa en la cosa, y como toda
mejora, se caracteriza por la introducción de alguna alteración material en la cosa
(López De Zavalía). Por su parte, son mejoras necesarias aquellas modificaciones
imprescindibles o sin las cuales la cosa no puede ser conservada. Son mejoras ú tiles
aquellas que, " no siendo indispensables para la conservación de la cosa, son de
manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella, porque no son realizadas teniendo
en cuenta el interés de una de las partes, sino de la cosa " (Lorenzetti). Por último, son
mejoras voluntarias, de lujo o recreo, las que tienen por finalidad la exclusiva utilidad
para el que las hizo.
2. De las mejoras necesarias. De su pago
Creemos que el artículo 1934 del Código Civil y Comercial de la Nación brinda pautas
concretas para su conceptualización. En tal sentido, se entiende como mejora necesaria
aquella " cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa " y son a
cargo del locador (interpretando ello a contrario sensu de lo dispuesto por el art. 1207
que sólo carga las mejoras de mero mantenimiento al locatario). Ahora bien, sucede con
las mejoras necesarias que, si por la mala fe contractual del locador (Lorenzetti), o
cualquier otra causa que no sea la misma culpa del locatario, el contrato se extinguiese
de modo intempestivo, entonces se impondrá al locador la obligación de afrontar dichas
mejoras necesarias que hubiera erogado el locatario, aunque " no lo haya convenido " .
Este precepto, entendemos, podría ser derogado por la voluntad de las partes siempre
que el mismo no revista las notas propias de un contrato de consumo.
Sin embargo, esta interpretación adolece de la dificultad de armonizarse con el art.

1211, que establece el derecho del locatario de exigir al locador el pago de las mejoras
necesarias , sin formular distinción alguna por el modo de extinción contractual. Para
nosotros, la diferencia está en la palabra " valor " . El art. 1211 se funda más bien en el
principio que veda el enriquecimiento sin causa. Siempre podría el locatario exigirle al
locador el pago de las mejoras necesarias, pero hasta el efectivo valor que le haya dado
a la cosa; mientras que, en el supuesto que trata el artículo 1202, el locador cargará con
lo efectivamente " erogado " por el locatario. De todo el sistema puede colegirse que en
ningún caso deberá el locador las mejoras útiles, constituyendo estas reglas una
excepción al art. 1938.
Por último, el locador deberá abonar las mejoras necesarias si el contrato se resuelve sin
culpa del locatario, englobándose aquellos supuestos que no sean por vencimiento del
plazo contractual. En tal sentido, con relación el régimen de Vélez, se dijo: " creemos
que como regla son reembolsables, y por tanto, el locador deberá hacerse cargo de ellas,
salvo extinción por culpa del locatario o pacto expreso liberatorio " (Hernández —
Frustagli).
Por el contrario, si la cosa se destruye el locador queda exceptuado de abonar las

mejoras necesarias.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/12/1984, LA LEY, 1985 - B, 56); ( CNCiv ., sala K, 16/7/1996, LA LEY,

1997 - E, 1026); (CCiv. y Com. Córdoba, 6ª, 16/5/2012, LLAR/JUR/23604/2012).
Art. 1203.— Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor,
el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a
la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
La frustración del uso o goce de la cosa no se encuentra en el Proyecto de 1998. Dicho

principio, en cambio, puede inferirse de principios generales del Código de Vélez.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1522.
II. Comentario
1. De la frustración del uso o goce. Consecuencias
Este precepto constituye una aplicación de la doctrina de la frustración del fin del
contrato, que tiene su origen en el campo de la locación y se " aplica en contratos en los
que la finalidad perseguida por una de las partes haya sido conocida por la otra, y sea
fundamental en la terminación de la voluntad de alguno de los contratantes. En el
supuesto en que la finalidad no haya podido ser lograda y que esa falla sea producido
por alguna razón externa y ajena a la voluntad de las partes, se permite la resolución "
(Lorenzetti). En el caso de la norma anotada, se exige la concurrencia de tres
circunstancias como presupuesto de su aplicación, a saber: a) Que exista una concreta
dificultad o imposibilidad de usar o gozar de la cosa; b) Que esa dificultad o
imposibilidad se conecte casualmente con una circunstancia que revista las notas
propias del casus ; c) Que el caso fortuito afecte a la cosa locada.
Una vez verificadas todas estas notas, pueden darse dos consecuencias: 1) La extinción;
2) La suspensión del contrato (Hernández- Frustagli). El Código Civil y Comercial de la
Nación asigna esta facultad al locatario. No se respondería por daños y perjuicios salvo
pacto en contrario, pues estamos en el terreno del caso fortuito (Salvat).
2. Dificultad o imposibilidad de usar o gozar de la cosa
La conjunción disyuntiva que se impone entre los términos usar y gozar confiere mayor
amplitud a la norma, pero es observable que el Código Civil y Comercial de la Nación
no brinda pautas claras para determinar la significación de uno y otro término.
Siguiendo con la distinción conceptual que aceptamos al comentar el art. 1187,
entendemos que si el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por
causa del contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la
suspensión del contrato si dicha circunstancia pudiera considerarse como frustratoria del
fin contractual previsto, siendo esto último, el criterio rector con que se debe aplicar la
regla.
3. Conexión causal con el caso fortuito

La circunstancia que impide usar o gozar de la cosa, debe revestir las notas propias de
caso fortuito. Se debe interpretar considerando lo normado por el art. 1732, por lo que la
imposibilidad de cumplimiento debe ser objetiva y no meramente referida a
circunstancias personales de los contratantes, máxime en tanto el casus debe referirse a
la cosa locada en sí misma. Ahora bien, el artículo citado, exige que la imposibilidad de
cumplimiento deba ser absoluta; lo que no se verifica en el artículo que comentamos y
que constituye en tal sentido una excepción a las reglas generales, desde que la
imposibilidad de cumplimiento podría ser parcial (ej. se puede usar, pero no gozar de la
cosa, o bien se pueden usar y gozar de la misma pero parcialmente). Debe recordarse
que el locatario debe acreditar esta conexión causal (conf. art. 1736)
4. El casus debe referirse a la cosa en sí misma
De lo expuesto, se infiere que el caso fortuito debe afectar a la cosa y no a las personas.
Ello se colige de la nota de objetividad antes aludida que consigna el art. 1732. Así,
suponiendo que una persona alquila un departamento en un tercer piso con fines de
vivienda y sin escaleras, y luego el locatario por un accidente se ve impedido de subir
escaleras durante unos seis meses, no podría, fundado en este artículo, solicitar la
suspensión del pago del canon locativo. La objetividad exige que la imposibilidad de
uso y goce conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que a
cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce. Quedan
incluidas en estas disposiciones imposibilidades o impedimentos que provengan del
hecho de terceros, en la medida que refieran a la cosa misma (como si una
muchedumbre evitase el ingreso o salida de un edificio por manifestar que debe ser
tratado como patrimonio arquitectónico y quitado del comercio). En cambio, " no se
encuentra comprendida la mudanza del locatario por haber cambiado su destino laboral
Vg. (ejecutivo, militar o diplomático), ni el establecimiento cercano de un negocio del
mismo que disminuye las ganancias del locatario" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(C3ª Civ. y Com. Córdoba, 19/5/1992, JA, 1993- II- 125).
La frustración del fin del contrato es admisible en nuestro derecho como causal de
rescisión del vínculo (...) cuyo cumplimiento o continuación de cumplimiento ha
perdido sentido y razón de ser por haber sobrevenido hechos de ciertas características
que generan una situación distinta a la existente al tiempo de la celebración del contrato
(CNCom ., sala D, 22/5/2001, LA LEY, 2001- F, 423 - DJ, 2002- I-102).
Art. 1204.— Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del

inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a
solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del
locador.
El Código de Vélez, en el art. 1605, califica como vicio redhibitorio en las fincas
urbanas volverse oscura la casa por motivos de construcciones vecinas o amenazar
ruina. La pérdida de luminosidad del inmueble se encuentra plasmada en el art. 1135 del
Proyecto de 1998. No creemos que sean sobreabundantes (arts. 955, 956, o 1732 del
Código Civil y Comercial de la Nación). No podemos dejar de expresar que hay un
notable avance en la técnica legislativa frente a la casuística proyectada por Vélez (ej. la
disposición contenida en el artículo 1519 sobre los trabajos efectuados por los vecinos),
que tornaba dificultosa su interpretación.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1519, 1520, 1521, 1522, 1526 y
1605; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1119; Proyecto de Código Civil de la
II. Comentario
1. Pérdida de luminosidad de un inmueble
Con relación a la pérdida de luminosidad del inmueble, el Código Civil y Comercial de

la Nación se ocupa de aclarar expresamente que las construcciones vecinas en lugares
urbanizados no hacen procedente la aplicación del art. 1203. La única excepción
contemplada por la norma es el dolo del locador.
Sin embargo, a nuestro juicio, la norma debe entenderse con cierto grado de
flexibilidad. No debe olvidarse que estos preceptos son aplicaciones de la doctrina de la
frustración del fin contractual y que, si se hubiera impuesto como condición contractual
la luminosidad del inmueble, mal podría entenderse que este artículo veda la extinción
del contrato por tal motivo. Igualmente, entendemos, nada obsta a la renegociación del
canon locativo por este motivo.
El Código de Vélez caracteriza a la pérdida de luminosidad de la finca urbana como un

vicio redhibitorio. Se ha explicado que la " regla de Vélez tenía razón de ser cuando las
personas cesaban su actividad productiva con la caída del sol por no existir la luz
eléctrica" (Leiva Fernández).
Se entiende que es un defecto grave de la cosa que impiden su uso, algunos podrían
interpretar que implican la imposibilidad total del uso de la cosa. Sin embargo,
autorizada doctrina afirma que " esta interpretación sería excesiva; se acepta sin
discrepancias serias, que basta conque hagan desagradable el uso de la cosa o impidan
su uso normal, aunque sea parcialmente" (Borda).
Cabe agregar que el texto anotado sigue el criterio ya previsto en el Proyecto de 1998, y
que se caracteriza por modificar la naturaleza de vicio redhibitorio que el Código de
Vélez le otorga al supuesto en el art. 1605. En cambio, el Proyecto del Poder Ejecutivo
de 1993 (art. 1119) también caracterizaba a la pérdida de luminosidad como vicio
redhibitorio.
Autorizada doctrina critica la calificación de vicio de este supuesto, afirmando que " no
debería ser vicio, ya que no constituye un defecto de la cosa" (Leiva Fernández). En
efecto, a diferencia del vicio redhibitorio que se caracteriza por ser oculto y anterior o
concomitante al perfeccionamiento del contrario, en este supuesto se trata de un defecto
que surge con posterioridad y que no posibilita el debido uso y goce de la cosa.
3. Caso de dolo del locador
Todo el esquema anterior, sin embargo, se modifica cuando se pruebe el dolo del
locador. En dicho supuesto, el locatario queda autorizado a solicitar la reducción del
precio locativo (actio quanti minoris ) o bien a resolver el contrato (actio redhibitoria ).
Por ejemplo, la construcción de un edificio de departamentos al lado de una casa con
amplias vistas, con conocimiento previo del locador y cuyo destino hubiera sido
previsto contractualmente, en forma expresa.
4. De la responsabilidad
En el régimen de Vélez se discutió la procedencia de la acción de daños porque , a

diferencia del régimen de la compraventa, el vicio redhibitorio de pérdida de
luminosidad carecía de norma expresa. La doctrina mayoritaria afirmó la acción de
responsabilidad contractual (Leiva Fernández - Lorenzetti), expresando que " es
evidente que el Código Civil ha querido brindar al locatario una garantía por los
defectos graves que presente la cosa arrendada, que lógicamente lleva implícita una
obligación de seguridad para la propia persona del locatario, como así también para las
cosas incorporadas a la finca arrendada " (Hernández - Frustagli). Por lo tanto, nos
parece que si media dolo del locador o bien se ha pactado expresamente esta causal, se
mantiene la posibilidad de interponer una acción de responsabilidad con fundamento en
la pérdida de luminosidad del inmueble urbano.
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala A, 1/9/1993, LA LEY, 1995- A, 466).
Parágrafo 2º - Obligaciones del locatario
Art. 1205.— Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa
conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede
variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
La técnica legislativa se encuentra más depurada en el texto propuesto evitándose las

remisiones y eliminándose la casuística contradictoria que posee el Código de Vélez,
ganándose en claridad.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1503, 1504, 1554 y 1555;
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1099 inc. 1) y art. 1100; Proyecto de Código
II. Comentario
1. Destino del inmueble
La primera obligación del locatario consiste en usar y gozar de la cosa locada conforme
al destino pactado. El precepto debe interpretarse teniendo en cuento lo normado por el
art. 1194 del Código Civil y Comercial de la Nación y sigue los antecedentes del
Proyecto de 1993 (art. 1100) y del Proyecto de 1998 (art. 1136). Por tanto, el destino
que debe darse a la cosa es, en primer lugar, el convenido en el contrato; a falta de
convención, aquel que tenía al momento de celebrarse el arrendamiento (si hubiera
habido un uso discernible y debidamente conocido por el locatario). Caso contrario, se
entenderá que debe dársele el uso que se le dispensa a cosas similares y, finalmente, a
falta de todas estas alternativas, deberá estarse a la naturaleza objetiva y funcional de la
cosa.
Se trata, en suma, de amoldarse al acuerdo de las partes libremente expresado en el

contrato. Por supuesto, todo lo referente al uso pactado, es una cuestión de hecho que en
definitiva dependerá del criterio judicial, debidamente orientado por estas reglas
(Rezzónico).
Sin embargo, la voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino
de la cosa por un acto posterior.
2. Prohibición. Efectos
Si el locatario infringiere el destino pactado constituye una violación a la norma, aunque

no origine daños al locador, tratándose de un hecho objetivo. En iguales términos se
encuentra expresado en el Proyecto de 1993 (art. 1100): " Se entenderá que no cumple
esta obligación si utilizare la cosa para otro destino" .
La inexistencia de daños y perjuicios resulta irrelevante al efecto de facultar al locador a

pedir la extinción contractual como los perjuicios e intereses derivados por esa misma
terminación de la locación (siempre que no resulte procedente aplicar el art. 1221 por
resolución anticipada). Nos explicamos: aun cuando el cambio de destino no genere
daños y perjuicios al locador, la extinción anticipada del contrato si podría hacerlo. La
norma debe aplicarse con celoso cuidado de no facultar el ejercicio abusivo del derecho.
Con respecto al régimen de Vélez, la doctrina se bifurcó en opiniones encontradas en

torno a la variación de destino de la cosa " aunque no cause perjuicio al locador" . Por
un lado, se expresó que " el art. 1555 ha quedado derogado, en esta parte, por el art.
1071. En verdad, si bien el ejercicio de un derecho no importa nunca la comisión del
acto ilícito, la ley se refiere — a hora expresamente— al ejercicio regular del derecho"
(Spota). Por otro lado, en cambio, se expresó que en " caso de violación, si está
pendiente el plazo mínimo legal caduca y se autoriza la resolución del contrato. Si la
violación se produce superado el plazo mínimo legal se aplica el art. 1559 pudiéndose
reclamar daños y perjuicios, o reclamar la supresión de las causa del perjuicio o resolver
el contrato sin necesidad del cumplir con los plazos del art. 1204" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435); (CNEsp. Civ y Com., sala II, 28/2/1978, JA, 1979-
II- 732); (CNCiv ., sala E, 2/5/2005, LL AR/JUR/8964/2005); (CNCiv ., sala M,
20/2/1992, LA LEY, 1992- E, 406).
Art. 1206.— Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener
la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la
abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales,
pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la
destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.
Se elimina la profusa casuística del Código Civil. Ya no se impone necesariamente al

locador la regla de probar la culpa del locatario en el incendio, y pasa a regirse por los
principios generales de la prueba. El sistema de Vélez había sido ampliamente criticado
por la forma en que distribuía la carga de la prueba, pues ciertamente, estando el
locatario en tenencia de la cosa, no resulta razonable que se presuma el caso fortuito,
dejando al locador una carga probatoria ciertamente compleja.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1561 al 1572; Proyecto del
Poder Ejecutivo de 1993, art. 1099 inc. 2) y art. 1102; Proyecto de Código Civil de la
II. Comentario
1. Conservación de la cosa
El deber de protección respecto de la cosa constituye uno de los principales límites al

derecho de uso y goce de la cosa, por lo que el uso se torna abusivo si se deteriora el
inmueble por haber olvidado cerrar una llave de agua, o se instalare depósitos de
materias que atrajesen insectos (Lorenzetti). El daño a la cosa puede derivarse de la
acción del locatario o sus dependientes o bien por la omisión del mismo (como si por no
realizar las reparaciones de mero mantenimiento, se produjese un daño mayor a la cosa,
o la falta de aviso oportuno al locador para que realice reparaciones a su cargo), o
cuando por su negligencia en el cuidado y vigilancia de la cosa, visitantes ocasionales le
propiciaran distintos tipos de daños.
El Proyecto de 1993 (art. 1099 inc. 2) también dispone como obligación del locatario la
de " conservar en buen estado la cosa alquilada y responder por todo deterioro que le
causare" . El texto propuesto sigue al Proyecto de 1998 (art. 1137).
2. Abandono de la cosa
El precepto consagra asimismo la prohibición de abandono de la cosa. Para que se

repute configurada una situación de abandono, es necesario que el locatario no haya
dejado una persona al cuidado de la cosa, teniendo en cuenta lo exigible por la
conciencia media, atendiendo al tipo de cosa y las circunstancias del caso, no haciendo
falta que el abandono asuma un grado abdicativo de la tenencia (López De Zavalía). La
violación de este deber no sólo faculta al locador a pedir la resolución contractual (art.
1219, inc. b), sino también a exigir la satisfacción de los daños y perjuicios ocasionados
por el deterioro de la cosa, y derivados de la resolución anticipada del contrato (siempre
que no se aplique el art. 1221, que absorbe este tipo de perjuicios).
En virtud que el abandono configura un incumplimiento contractual se ha sustentado

que " la amenaza de un daño da lugar a la tutela inhibitoria permitiendo al locador la
constatación del estado y la resolución del contrato. Excepcionalmente, el
incumplimiento puede estar justificado por situación que configure fuerza mayor. Es de
destacar que el abandono constituye una causal autónoma de resolución del contrato que
autoriza a pedir el desalojo y el resarcimiento de los daños causados" (Hernández -
Frustagli).
3. Deterioro. Destrucción por incendio
El locatario responde por cualquier deterioro causado a la cosa, por hecho propio o por
terceros (visitantes), debiendo realizar las reparaciones necesarias. Asimismo, responde
por la destrucción de la cosa, en el caso de daños derivados de un incendio, excepto que
éste se origine en caso fortuito. Por ello, deberá usar con precaución los servicios
públicos domiciliarios, especialmente aquellos que sean potencialmente causa de un
incendio (ej. gas natural), debiendo efectuar el mantenimiento de los aparatos del hogar.
Conforme adelantamos, se ha mejorado el régimen de Vélez (art. 1572) que considera al
incendio como caso fortuito, hasta que el locador pruebe la culpa del locatario o
personas vinculadas (cesionario, subarrendatario, huéspedes), invirtiéndose la carga de
la prueba.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 23/5/1938, Fallos: 180:404) (CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435).
El incendio no debe presumirse causado por casus , sino que debe admitirse la
posibilidad de que sea más bien el resultado de negligencia o culpa de parte de las
personas encargas de mantener la vigilancia y cuidados necesarios (CNCiv ., sala C,
1/3/1984, ED, 108- 654).
(CNCiv ., sala C, 28/12/1996, LA LEY, 1997- D, 858).

(C1ª Civ., y Com. Bahía Blanca, sala II, 12/12/1996, LLBA, 1997- 995).
(CS Tucumán, 11/9/2000. LL NOA, 2001- 417).
(C1ª Civ. Com. San Isidro, Sala 1ª, 11/8/1998. DJ, 1989- 1- 568).
Art. 1207.— Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el

locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero
mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador

dándole aviso previo.
Se brinda un giro importante en punto al concepto de reparaciones o gastos urgentes. En

el Código de Vélez, deben afrontarse sin posibilidad de dar aviso previo al locador. En
el régimen del Código Civil y Comercial, se consagra la obligación del aviso previo al
locador antes de proceder a la erogación de urgencia. Ello se amolda mejor a la
dinámica y comunicaciones modernas.
1998, art. 1138.
II. Comentario
1. De la conservación y mejoras. Criterios y dificultades
Se distingue el régimen de mejoras aplicables a las locaciones de muebles e inmuebles.

En el primer caso, el locatario tiene a su cargo los gastos de conservación y mejoras de
mero mantenimiento. Por ejemplo, el alquiler de un caballo por un mes, implica que
deberá ser alimentado (gastos de mantenimiento) y ser objeto de las mejoras necesarias
para su subsistencia (como si debiesen cambiarse las herraduras). En el segundo caso,
tratándose de inmuebles, sólo son a cargo del locatario las mejoras de mantenimiento.
Por ejemplo, el locatario deberá reparar los deterioros menores que exige la
conservación de la cosa y se derivan del mismo uso normal y ordinario (mejoras de
mero mantenimiento, conf. art. 1934, son aquellas reparaciones menores que impone el
uso normal y adecuado de la cosa por quien detenta una relación de poder sobre la
misma), pero no estará obligado a abonar, por ejemplo, el impuesto inmobiliario (gasto
necesario), o la pintura del lugar (mejora útil).
Un buen criterio para trazar la distinción es el siguiente, tomando el ejemplo del alquiler
de un automóvil por un lapso prolongado. Según la norma que comentamos, el locatario
corre con las mejoras de mero mantenimiento, como con los gastos de conservación. Lo
que distingue a una de otra, es que el gasto, no implica alteraciones materiales en la
cosa. Si el locatario debe, por ejemplo, parchar una cubierta al advertir que la misma ha
perdido presión, habrá efectuado una tarea indispensable para que el automotor pueda
seguir funcionando correctamente y, ciertamente, por más ínfima que sea, implica un
trabajo de modificación material, pues exige el cambio de un accesorio indispensable.
Por el contrario, la obligación de abonar el precio del combustible, si bien constituye
una erogación necesaria para poder usar la cosa conforme al destino pactado, o de uso,
no implica una alteración material sobre el objeto de la relación locativa. La distinción a
veces puede ser muy confusa y casi siempre se configura como una situación de hecho
que el juez habrá de analizar en cada caso particular. El problema, obviamente, no se
presentará con las locaciones de muebles, y así, rentado un automóvil, deberá cargar el
locatario tanto con el pago del combustible como con la reparación de una cubierta
pinchada. El problema adquiere importancia práctica fundamental, sin embargo, en
relación a la locación de inmuebles. En estos casos debe interpretarse con un criterio
restrictivo los gastos que debe realizar el locatario por cuanto resulta un mero tenedor de
la cosa. Por ello en caso de duda, deberá entenderse que se está frente a un gasto de
conservación y no una mejora de tenencia en las locaciones de inmuebles (el problema,
en las locaciones de muebles, es ciertamente de gabinete).
Por similar argumento, las reparaciones que se derivan de un uso adecuado y normal de
la cosas, sólo serán a cargo del locatario en la medida que sean menores, pero si
implican una erogación substancial, como un calefón que deviene inutilizable por tener
ya veinte años de uso, serán a cargo del locador (Rezzónico), ésta es la interpretación
que mejor se ajusta a las pautas del art. 1934. Es que el locatario sólo debe correr con
mejoras de conservación que se deriven del uso ordinario que éste ha hecho, aun cuando
hubiera sido el normal y adecuado; mientras que el locador es garante de los vicios o
defectos graves y ha asumido la obligación de entregar la cosa en buen estado
(Lorenzetti). Por ejemplo, reparar una cerradura, sería una mejora de mantenimiento que
debe correr a cuenta del locatario, pero no el cambio del cableado eléctrico del
inmueble. El tema es verdaderamente arduo y, creemos, se echa de menos alguna lista
enunciativa orientadora.
2. Reparaciones urgentes
En relación a las reparaciones urgentes que corren a cargo del locador, basta con que se
le curse algún tipo de notificación que, si bien la norma no lo prescribe, conviene sea
fehaciente. Sin embargo, muchas veces la urgencia no admite dilación alguna, y no es
por ello dable exigir al locatario la espera que insume el lapso de diligenciamiento de
una carta documento (como por ejemplo ante la rotura de una cañería), y de ahí la
correcta flexibilidad de la norma. En casos como el antes descripto, el envío de un
mensaje de texto por telefonía celular, por ejemplo, revestiría gran utilidad.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 25/4/1941, Fallos: 189:286); (CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435); (CNCiv ., sala
C, 23/12/1993, LA LEY, 1994- D, 210); (CCiv. y Com., Azul, 18/6/1996. LLBA, 1996-
1004); (CNCiv ., sala E, 22/10/1999, LA LEY, 2000- B, 650); (CNCiv ., sala G,
19/9/2001, LA LEY, 2001- A, 946); (CCiv. y Com., Morón, sala II, 7/4/2009, LLBA,
2009- 667).
Art. 1208.— Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se
integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida
convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de
contado; y si es inmueble, por período mensual.
Se observa una mejora en la técnica legislativa, en tanto se hacen explícitos numerosos

preceptos que debían inducirse del articulado del Código de Vélez. Entendemos, sin
embargo, que se echa de menos la enunciación de las presunciones que otrora se
encontraban establecidas para el pago anticipado de alquileres. Quizás, la diferencia
más llamativa del régimen proyectado consiste en que la acción ejecutiva no se limita al
locador de inmuebles, sino que se extiende a todas las locaciones de cosas.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1556, 1574, 1575, 1578, 1581;
la República Argentina de 1998, art. 1139.
II. Comentario
1. Pago del canon

La obligación principal del locatario consiste en el pago del alquiler mediante una suma
de dinero, siendo una obligación recíproca y de carácter nuclear al contrato de locación
de cosas. En tal sentido, se afirmó que constituye uno de los elementos esenciales del
contrato (Salvat).
El texto proyectado denomina canon locativo al precio de la locación y a todas aquellas

prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por el locatario, siguiendo
al art. 1139 del Proyecto de Código Civil de 1998. Es, indudablemente, esta última
prescripción la que más interrogantes plantea. Se ha dicho que los " impuestos y
contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser objeto de convenio de
partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo del locatario o permanezca
adeudado por el locador (...) También las expensas comunes ordinarias, las
extraordinarias y el pago de servicios integran el alquiler; su pago suele imponerse al
locatario y el incumplimiento autoriza el desalojo " (Lorenzetti). En virtud que alguna
jurisprudencia negó la acción ejecutiva, se consideró necesario incluir además del precio
del alquiler todas aquellas prestaciones de pago periódico asumidas por el locatario,
para aventar cualquier duda interpretativa al respecto.
A nuestro criterio, si el pago de expensas, por caso, fuera puesto a cargo del locatario de
un departamento, éste integrará el valor del canon locativo. Curiosamente la norma nada
dice sobre conceptos que no se abonan mensualmente como el valor llave que, a los
fines impositivos, se considera integrante del precio locativo. Cabe recordar que la
versión del art. 765 que se generó a partir de las modificaciones realizadas al
anteproyecto por el Poder Ejecutivo impide pactar el pago del canon locativo en
moneda extranjera con lo que, es probable, se siga recurriendo a la práctica de " pactar
alquileres escalonados" (Leiva Fernández). Para otra postura, el " pacto sobre alquileres
progresivos es lícito siempre que no tenga por causa una actualización contra la
inflación, y no sea abusivo" (Lorenzetti).
2. De la vía ejecutiva
Se mantiene la vía ejecutiva para el cobro de alquileres, la que estará, por lo demás
sujeta a la normativa del rito procesal aplicable. Este agregado no estaba incluido en el
antecedente del art. 1139 del Proyecto de 1998, " por considerar que esa regulación es
propia del derecho procesal y por tanto, es ajena a un código de derecho sustancial"
(Leiva Fernández). Sin embargo, el Código Civil y Comercial de la Nación estimó
adecuado incluirla para evitar dudas. También es importante precisar que la acción
ejecutiva no se circunscribe solamente al pago de los alquileres adeudados, sino también
a toda obligación que se devengue periódicamente y haya sido puesta a cargo del
locatario (ej. impuestos, tasas, servicios, expensas), y que la norma denomina canon
locativo.
3. Pauta supletoria
La norma establece como pauta supletoria que, a falta de convención, el pago de
locaciones de muebles se hace de contado, y en el caso de inmuebles, en forma
periódica, tal como mandan las costumbres en el tráfico jurídico, superándose así las
dificultades interpretativas que poseía el Código de Vélez en esta materia. La obligación
de abonar los arriendos deja de subsistir cuando el locatario intenta restituir el bien, más
allá de los justos reclamos que pueda luego el locador incoar.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 13/3/1967, Fallos: 267:133); (CSJN, 28/3/1995, Fallos: 318:424); (CNCiv ., sala
J, 26/2/1991, LA LEY, 1991- C, 356); (CNCiv ., sala B, 1/9/1995, LA LEY, 1997- E,
1021); Los alquileres escalonados no son cláusulas de ajuste, sino precios diferentes por
distintos tiempos de locación y, por tanto, no se encuentran comprendidas en la
prohibición indexatoria de la ley de convertibilidad (CNCiv ., sala L, 17/5/1999, LA
LEY, 1999- F, 92); (C. Civ. Com., Minas, Paz y Trib., Mendoza, 3ª, 27/10/2008. LL
Gran Cuyo, 2009- 184); (CNCiv ., sala G, 21/5/1996, LA LEY, 1 99 6-E, 674); (CNCiv
., sala F, 8/3/2010, JA, 2010- III- 73).
Art. 1209.— Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo
el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa
locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
Las cargas y contribuciones son gastos de conservación de la cosa que se exteriorizan en

aquellos casos de locaciones industriales o comerciales, que debían ser objeto de
tratamiento en virtud de la unificación. En efecto, a veces, el destino que pretende darle
el locatario (claro está, con acuerdo del locador), puede generar específicos gastos de
conservación, tales como una tasa específica por el destino de un galpón o planta
industrial, que por ende requiere de servicios especiales de control y limpieza por parte
del municipio. Estos casos constituyen una excepción a las reglas generales, y son a
cargo del locatario. El último párrafo podría deducirse del art. 1207.
1998, art. 1140.
II. Comentario
1. Cargas y contribuciones. Distinción
El texto anotado distingue las cargas y contribuciones de la cosa propiamente dicha de

aquellas derivadas de la actividad de la cosa, según el destino pactado con el locatario,
siguiendo al Proyecto de 1998. Ello tiene su razón de ser en la unificación de las normas
civiles y comerciales, pudiendo ser las locaciones de cosas destinadas a viviendas o
también ser empresarias. Las primeras, como regla son a cargo del locador, salvo pacto
en contrario (ej. impuestos). Las segundas, son a cargo del locatario.
Se ha dicho que " si el locatario asume el pago de expensas o servicios puede hacerlo
bajo una doble modalidad, entregar su monto al locador para que sea éste quien pague la
deuda, o pagarla el locatario directamente al tercero acreedor en cuyo caso debería — p
or aplicación de este artículo— entregar la constancia de pago al locador al cesar el
vínculo contractual" (Leiva Fernández).
El Código de Vélez (art. 1553) impone al locador pagar las cargas y contribuciones que
" graviten sobre la cosa arrendada" . Sin embargo, se ha dicho que en la " actualidad se
ha consolidado una práctica de sustituir esta disposición supletoria por cláusulas que
imponen al locatario el pago de impuestos y contribuciones que recaigan sobre el bien
arrendado. Sin embargo, en el contexto del Código Civil sólo son a cargo del locatario
aquellos impuestos y contribuciones que se vinculen a la actividad específica explotada
en el inmueble alquilado cuando se trata de locaciones con destino comercial"
(Hernández - Frustagli).
Este criterio fue seguido por el Proyecto del Poder Ejecutivo, art. 1113 en su primer
párrafo, considerándola también una obligación del locador. Empero, en su segundo
párrafo, en virtud de la mentada unificación, se incluyó la siguiente frase: " Sin
embargo, será el locatario el obligado a abonar las que se aplicaren en razón de la
actividad a que él se dedique" . El Proyecto de 1998 ha mantenido la distinción de las
cargas según graven la cosa o la actividad del locatario, y su contenido ha sido
reproducido textualmente en la norma anotada.
Esta distinción la estimamos adecuada según el destino que puede tener la cosa locada,
ya sea habitacional o empresaria.
3. Del pacto en contrario

El último párrafo prescribe que como regla el locatario no tiene a su cargo aquellas
cargas y contribuciones que graven la cosa, siendo por lo común, a cargo del locador.
Acto seguido, en virtud de la supletoriedad que campea la regulación, afirma salvo
pacto en contrario. Nos parece que si se trata de una locación empresarial es
perfectamente válida la cláusula que lo disponga. En cambio, si se trata de una locación
habitacional y si es de consumo, dicha cláusula podrá ser tachada de abusiva.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 6/7/1956, Fallos: 235:296); (CCiv. y Com. Córdoba, 7ª, 20/10/1994, LLC,
1995-351); (C2ª Civ. y Com. Paraná, sala II, 3/5/2002, LLAR/JUR/3491/2002).
Art. 1210.— Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al

locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del
mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la
relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.
La contracara del uso y goce concedido por el locador a favor del locatario es la
obligación de éste de restituir la cosa, una vez finalizado el contrato. Se mejora la
técnica legislativa con relación al sistema de Vélez, especialmente incluyéndose un
parágrafo específico para las mejoras. El texto propuesto sigue al Proyecto de 1998.
Ejecutivo de 1993, arts. 1099 inc. 5) y 1106; Proyecto de Código Civil de la República
II. Comentario
1. Obligación de restitución
La restitución opera in idem debiéndose devolver lo recibido, y siendo la descripción
contractual el mejor punto de partida para determinar el estado de restitución debido
(López De Zavalía). En tal sentido, se afirmó que una vez extinguido el contrato, " nace
la obligación restitutoria, la que incumplida da lugar a la acción de desalojo"
(Hernández - Frustagli).
El locatario no responde por los deterioros propios del transcurso del tiempo y del uso
regular de la cosa salvo pacto en contrario. En efecto, sucede que forma parte de la
ecuación financiera que subyace al contrato, que el precio locativo incluya la
amortización del bien de capital. Por lo demás este precepto es una aplicación del
artículo 1940, inc c) del Código Civil y Comercial de la Nación.
El Proyecto de 1993 (art. 1106), siguiendo al Cód. de Vélez, incluía una presunción que,
salvo constancia escrita, se presumirá " que la cosa, al ser entregada al comienzo de la
locación se encontraba en buen estado y era apta para su destino" . Esta presunción ha
sido suprimida por el Proyecto de 1998, y ha sido seguida por el Código Civil y
Comercial comentado.
2. De los deterioros
Los deterioros que sufra la cosa por el uso normal o regular como aquellos que tengan
que ver con el trascurso del tiempo, no implica dejar de lado el estado en la cual se
recibió la cosa. Por supuesto, nos referimos a aquellos deterioros menores. El Proyecto
de 1993 (art. 1106) era más explícito: " No responderá el locatario de los deterioros
provenientes de la acción del tiempo o del uso extraordinario de ella que el locador
hubiera autorizado" .
3. Entrega de las constancias de pago
Además de la restitución de la cosa locada, se dispone la entrega de aquellas constancias

o recibos que tengan relación con el contrato. Resulta lógico, en consonancia con el
comentario del artículo precedente, que el locatario deba entregar los recibos de pagos
de los servicios públicos domiciliarios, en el caso de locación habitacional, de modo que
se acredite el cumplimiento del contrato y sirvan para demostrar frente a los
proveedores el estado de pago.
Ésta es, quizás, la innovación más interesante en cuanto prescribe la expresa mención a
la obligación de entregar los comprobantes de pago de servicios a cargo del locatario,
siguiendo el antecedente del Proyecto de 1998.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 25/4/1941, Fallos: 189:286); (CSJN, 14/12/1942, Fallos: 194:378);
(CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435); (CNCiv ., sala J, 9/4/1996, LA LEY, 1996- D,
873); (CNFCiv. y Com., sala II, 8/10/2003. JA, 2004- II- 549); (CCiv. Com. Minas Paz
y Trib. Mendoza, 5ª, 5/5/2009, LLAR/JUR/11006/2009).
Parágrafo 3º - Régimen de mejoras
Art. 1211.— Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que
esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido
interpelado a restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero,
si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
Art. 1212.— Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en

el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.
El régimen de mejoras contenido en el Código de Vélez era demasiado casuista y

complejo de interpretar. En cambio, el Código Civil y Comercial de la Nación tiene la
virtud de establecer en pocas reglas todo un sistema de mejoras, siguiendo al Proyecto
de 1998, a saber: arts. 1211, 1212, 1207 y 1202.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1537, 1538, 1539, 1540, 1541,
1542, 1543, 1545, 1546, 1547, 1548, 1549, 1550, 1551; Proyecto del Poder Ejecutivo de
1993, arts. 1097, 1098, 1106, 1111; Proyecto de Código Civil de la República Argentina
de 1998, arts. 1142, 1143.
II. Comentario
1. Regla
En principio, y como ley supletoria, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada
que le permitan llevar a la práctica el uso y goce concedido, pudiendo ser necesarias,
útiles o suntuarias. Como vemos, la regla sigue siendo aquélla contenida en el art. 1533
del Código de Vélez. El Proyecto de 1993 (art. 1097) disponía: " Si no hubiese
prohibición en el contrato, el locatario podrá hacer en la cosa arrendada las mejoras que
deseare para su utilidad y comodidad, con tal de que no altere su forma o que no hubiese
sido citado para la restitución de la cosa " .
Sin embargo, esta regla tiene sus excepciones para el supuesto que las partes hayan
pactado en contrario; o bien impliquen mudar o alterar su destino; o bien haya sido
interpelado a reintegrarla al locador.
En primer lugar, para el supuesto que las partes hayan pactado en contrario, habrá que
distinguir si se trata de una " cláusula que podrá tener carácter general o referir a
supuestos determinados" (Hernández - Frustagli). En otros términos, las partes en virtud
de su autonomía privada pueden establecer al momento de contratar la prohibición
general o especial de introducir cualquier especie de mejora; empero, también,
posteriormente las partes podrían establecer una autorización similar. En segundo lugar,
se interpreta en doctrina que el fundamento de prohibir mejoras que alteren el destino de
la cosa consiste " en que la modificación de la cosa es una facultad del propietario y no
del tenedor- locatario" (Lorenzetti). En tercer lugar, el fundamento de la prohibición de
introducir mejoras una vez requerida la devolución de la cosa, por cualquier medio
(notificación judicial o extrajudicial), radica " en la imposibilidad de que el locatario
logre un pleno disfrute de la misma" (Hernández - Frustagli).
2. Derecho de pago
Como principio, para el supuesto que hubiere realizado mejoras, sólo tiene derecho a
reclamar el valor de las mejoras necesarias que haya introducido en el inmueble. Es
decir, deberán cuantificarse y abonarse al locatario. El Proyecto de 1993 (art. 1106)
prescribía: " El locador deberá pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario. Si
además deseare conservar mejoras hechas contra una prohibición del contrato, deberá
pagarle un importe igual al mayor valor que hubiese adquirido la cosa" .
Este artículo debe interpretarse teniendo en cuenta las definiciones del art. 1934 del
Código Civil y Comercial de la Nación. Nos remitimos a los comentarios de los arts.
1202 y 1207, donde hemos tratado ya estos temas.
3. Violación al régimen de mejoras
Para el supuesto que la norma supletoria haya sido modificada por las partes, por
ejemplo, prohibiéndose la introducción de mejoras, sea por una prohibición general o
particular, o bien de algunos de los otros supuestos previstos en la norma, la violación
implica desconocer uno de los principales deberes a cargo del locatario, cual es el de
conservación de la cosa, autorizando al locador a extinguir la relación contractual. Se
advierte que la posición adoptada, siguiendo el Proyecto de 1998, implica la
autorización de finalización del contrato; a diferencia del Proyecto de 1993, que
comprendía su pago para el supuesto que el locador quisiera mantenerlas.
En el régimen del Código de Vélez, el art. 1565 prescribe tres consecuencias: 1) Impedir
o paralizar su ejecución; b) Demandar la demolición; c) Solicitar la restitución de la
cosa en el estado en el cual fue entregada. Como dijimos antes, el régimen anotado es
mucho más sencillo y su sanción es la resolución del contrato.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 27/5/1974, Fallos: 288:435); (CNCom ., sala B, 26/3/1979, ED, 85- 170);
(CNEsp. Civ. y Com., sala I, 8/2/1979, LA LEY, 1980- A, 194); (CSJN, 20/12/1984,
LA LEY, 1985- B, 56); (CNCiv ., sala K, 16/7/1996, LA LEY, 1997- E, 1026).
Sección 5ª - Cesión y sublocación. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías Leonardo
Nieto
Bibliografía de la reforma: Leiva Fernández, Luis F. P ., "La locación en el Proyecto de

Código", LA LEY del 6/2/2013; Leiva Fernández, Luis F. P. , "Locación", en Rivera,
Julio C. (dir.) - Medina, Graciela (coord.), Comentarios al Proyecto de Código Civil y
Comercial de la Nación 2012 , Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012.
Bibliografía clásica: Hernández, Carlos A . - Frustragli, Sandra A., "Contrato de

Locación de cosas", en Nicolau, Noemí , Fundamentos de derecho contractual , t. II, La
Ley, Buenos Aires, 2009.
Art. 1213.— Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los
términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales
requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

Este precepto resulta novedoso frente al régimen de Vélez, y ello es así por cuanto aquel
ordenamiento no regulaba la técnica de la cesión de posición contractual con lo que mal
podía establecer una remisión normativa como la ahora existente. En el Código de
Vélez estaba claramente delineada la cesión de posición contractual y la sublocación
como nuevo contrato (López De Zavalía). La actual referencia a la sublocación de toda
la cosa como cesión viene a introducir cierta confusión. Se elimina el tope de valor
locativo en los subarriendos que hubiera sido introducido por la ley 11.723.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1583, 1584, 1585 y 1597;
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1114; Proyecto de Código Civil de la
II. Comentario
1. De la cesión
Si nos referimos a la transmisión de la posición contractual locativa, con buena técnica

legislativa, el Código Civil y Comercial de la Nación remite a los artículos que regulan
la cesión de posición contractual. Violar dichas reglas se considera una alteración del
destino de la cosa locada, circunstancia que facultará al locador para dar por finalizado
el contrato exigiendo las indemnizaciones que pudieran corresponder. Además, se
plasma la regla que la imposibilidad de ceder implica la de sublocar y viceversa.
El Proyecto de 1993 (art. 1114) disponía: " Cuando el contrato no lo prohibiere, el

locatario podrá ceder sus derechos, o sublocar total o parcialmente la cosa arrendada. Si
hubiere sublocación, el subarrrendatario deberá respetar las disposiciones del contrato
principal. La cesión se regirá por las normas de la cesión de posición contractual,
mientras que la sublocación constituirá una nueva locación y estará sujeta a las
disposiciones contenidas en el presente título. La prohibición de ceder importará la de
subarrendar y viceversa" .
2. De la sublocación
La sublocación de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locación de cosa

(conf. art. 1215) pero una sublocación que tenga por objeto idéntica cosa en toda la
extensión que comprendía la relación locativa originaria, es considerada por el nuevo
ordenamiento como cesión, y regida en consecuencia por los artículos 1614 y
subsiguientes. Calificada doctrina (Leiva Fernández) había sostenido, en relación al
régimen anterior, que un buen criterio orientador para discernir la sublocación de la
cesión del derecho de uso y goce, era la extensión del ámbito locado que se transmitía.
Del texto comentado, sin embargo, se infiere la imposibilidad de sublocar toda la cosa,
en una opción de política legislativa por lo menos opinable.
Por último, la posición contractual del locador o del locatario puede ser cedida en tanto
no nos encontremos frente a vínculos intuito personae (Lorenzetti).
III. Jurisprudencia
( CNCiv ., sala L, 26/6/1995, LA LEY, 1996- B, 32); (CNCiv ., sala A, 17/3/1997, LA

LEY, 1997- F, 93).
Las obligaciones del cesionario de una locación están regidas por el contrato de
locación originario, pues aquél ocupa la posición contractual que tenía el cedente
(CNCiv ., sala H, 15/7/1998, LA LEY, 1999- F, 387 — DJ 2000- I- 506).
Art. 1214.— Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada,
si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente,
su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se
propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de
notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación
propuesta.
La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los

términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa
locada.
A pesar de la aparente similitud de principios, el sistema ha variado notablemente, tal

como explicaremos en el apartado siguiente.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1583, 1598, 1602; Proyecto del
Poder Ejecutivo de 1993, art. 1115; Proyecto de Código Civil de la República Argentina
de 1998, art. 1198.
II. Comentario
1. De la sublocación. Regla
El régimen de Vélez (art. 1583) establece que el locatario puede subarrendar, en todo o
en parte, si no estuviese prohibido por el contrato o por la ley, agregando luego que, aun
para el caso de no contar con el consentimiento, esto no impedirá ceder o subarrendar si
el sublocatario propuesto ofreciese " todas las condiciones de solvencia y buen crédito"
(art. 1598).
En cambio, la redacción de la norma comentada, siguiendo al Proyecto de 1998, podría

inducir a pensar que, como principio, se mantiene vigente la posibilidad de subarrendar
salvo pacto en contrario: ello no es así. En principio, la sublocación autorizada es
aquella parcial , y siempre que no exista pacto en contrario. Recordemos que, por el
artículo anterior, se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.
En rigor, se establece un sistema mediante el cual no puede concluirse ninguna

sublocación parcial o de parte de la cosa locada sin al menos el consentimiento presunto
del locador, el que se deberá obtener a través del procedimiento diseñado por la norma
(comunicación fehaciente al locador).
Evidentemente, siendo esto una norma supletoria, bien puede el acuerdo dispensar al
locatario de este procedimiento, o bien establecer una prohibición de iniciarlo. En este
último caso, aunque el locatario cursare la notificación fehaciente al locador, y hubieran
transcurrido los diez días que fija la norma, no se habilitaría por ello la autorización para
subarrendar.
2. Efecto de la prohibición
Para el supuesto que el locatario hubiera violado la expresa prohibición del contrato o
bien no hubiera seguido el procedimiento establecido por la norma, la consecuencia es
diversa al sistema de Vélez. En el régimen del Código Civil, según el art. 1598, la
violación de la prohibición no impedirá la cesión o sublocación siempre que el
cesionario o sublocatario tuviera solvencia y buen crédito. En tal sentido, se expresó que
el Codificador " ha querido facultar a priori al locatario a ceder o sublocar, dejando al
locador la posibilidad de impugnar judicialmente su proceder, en la medida que tenga
fundamentos objetivos para ello al haberse elegido un locatario con condiciones de
solvencia insuficientes, o que no goce de buen crédito por haber observado manifiesta
desaprensión en el cumplimiento de sus obligaciones" (Hernández - Frustagli). Por el
contrario, en el texto anotado, se considera que habrá igualmente violado el destino de
la cosa locada y pesarán sobre él las consecuencias que para tal incumplimiento el
ordenamiento dispone.
III. Jurisprudencia
(CNPaz en pleno, 7/7/1970, ED, 33- 139); (CNEsp. Civ. y Com., sala V, 7/4/1981,
BCECyC, 981- 704)
Art. 1215.— Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y

sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo.
Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.
El Código de Vélez prescribe un sistema que admite, expresa o presuntamente, la

posibilidad de una sublocación. El régimen glosado tiene consecuencias diferentes,
siguiendo al Proyecto de 1998.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1585, 1590, 1594, 1595, 1600;
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1114; Proyecto de Código Civil de la
II. Comentario
1. De las relaciones
El ordenamiento permite tanto la cesión de posición contractual locativa, como una

cesión del derecho de uso o goce derivado de una relación locativa, como una
sublocación propiamente dicha. Salvando el caso en que la sublocación refiera a la
totalidad de la cosa objeto del contrato (supuesto en el que se aplican las reglas de la
cesión, conf. art. 1214, tercer párrafo) se entenderá que existe una sublocación regida
por las reglas propias del contrato de locación y las del capítulo 4, comentado.
Debemos cuidar que la cesión del derecho de uso y goce derivado de un contrato de
locación de cosa no se confunda con una sublocación. Puede resultar complejo discernir
donde hay propiamente una cesión y donde una sublocación. Algunos criterios
orientativos pueden ser el precio porque si se paga en un solo acto puede ser indicativo
de una cesión; en cambio, si el mismo es periódico, será una sublocación. También la
extensión es, en el régimen proyectado, determinante por lo dicho ut supra, pues la
sublocación para tener el régimen propio de la locación de cosas, no puede referir a toda
la cosa.
2. Del uso y goce
Para el supuesto que el locatario perfeccione un contrato de locación, en rigor

sublocación, se regirá por el contrato base y las normas legales, aunque supletorias,
previstas en el presente capítulo. Por tanto, se entiende implícito que el uso y goce del
inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario, con sus alcances y
restricciones.
III. Jurisprudencia
Quien invoca la calidad de sublocatario debe acreditarlo en legal forma, pues el régimen
de beneficios no comprende al simple ocupante, ni al intruso, ni al precario tenedor. No
basta ocupar la finca ni vivir en ella, es menester la existencia de un contrato y quien lo
invoque tendrá que demostrarlo por el modo establecido en las leyes generales (CNCiv
., sala D, 4/5/1964, LA LEY, 115- 21); (CNCiv ., sala H, 15/7/1998, LA LEY, 1999- F,
387).
Art. 1216.— Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el
locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por
el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el
cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el
resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.
Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su

favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya

producido por confusión.
El Código de Vélez establece acciones directas entre el locador y el subarrendatario

para el cumplimiento de las obligaciones recíprocas que ambos hubieran asumido con el
locatario. También prescribe un privilegio sobre las cosas introducidas en el predio a
favor del locador.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1591, 1592, 1601 inc. 2° y 4°,
1606 y 1607; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1114; Proyecto de Código
II. Comentario
1. De las acciones directas recíprocas
El precepto consagra las llamadas acciones directas que emanan de la sublocación. Las
mismas siguen siendo excepcionales en nuestro sistema de derecho privado por
apartarse del principio general del efecto relativo de las obligaciones. En tal sentido, se
ha dicho que la " acción directa del subarrendatario contra el locador principal, se puede
ejercer sólo dentro de los límites del contrato originario. A su vez, la acción directa del
arrendador originario contra el subarrendatario, se puede ejercer solo dentro de los
límites del contrato de subarriendo" (Cifuentes- Sagarna). En tal sentido, la doctrina
mayoritaria había reconocido " que la acción directa del subarrendatario deba ser
ejercida dentro de los límites del contrato de locación originario y del contrato de
sublocación" (Borda).
Para cierta doctrina (Hernández-Frustagli) la sublocación es un supuesto de conexidad

contractual, dentro del régimen de Vélez, y tiene las siguientes manifestaciones: a) El
locatario es parte de los dos contratos (locación y sublocación); b) Los contratos
vinculados presentan la misma naturaleza de locación de cosas; c) La relación de
dependencia del contrato originario y el derivado determina la limitación de los efectos
del segundo al contenido del primero.
Entonces, por expresa habilitación legal, el locador puede exigir al sublocatario el pago
de los alquileres adeudados por hasta el monto que le debiera al locatario- sublocador.
La acción agrede directamente el patrimonio del sublocatario haciendo ingresar los
bienes adeudados al patrimonio del locador sin ingresar previamente al patrimonio del
locatario- sublocador. La acción no se limita al mondo adeudado en concepto de canon
locativo, pues la norma habilita la acción directa para el cumplimiento de las
obligaciones que la sublocación le impone. Por su parte, el sublocatario podría también
mediante la acción directa que se le habilita exigirle al locador que se avenga a cumplir
con las obligaciones originalmente asumidas en el contrato de locación celebrado con el
locatario- sublocador; así por ejemplo, la de mantener la cosa en buen estado de
conservación (Salvat).
2. De la cesación
La extinción de la locación originaria causa la conclusión del contrato del sublocatario,
en virtud que sus derechos y obligaciones se rigen por el contrato base, que motivó la
locación. Por tanto, no podría invocar un plazo más extenso que el previsto
originariamente. Esta regla tiene una excepción, para el caso que de confusión.
3. Del privilegio
El Proyecto de 1998 (art. 1148) en su último párrafo prescribía: " El privilegio del
locador se extiende a los bienes del sublocatario, en la medida de las obligaciones de
éste" . Igual principio se encuentra establecido en el art. 1593 del Cód. Civ. El Proyecto
por su parte ha suprimido dicho párrafo.
III. Jurisprudencia
(SCBA, 23/2/1954, JA, 1954- II- 161)
Sección 6ª - Extinción. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías Leonardo Nieto

Código", LA LEY del 6/2/2013; Leiva Fernández, Luis F. P. , "Locación", en Rivera,
Julio C. ( Dir .) - Medina, Graciela (coord.), Comentarios al Proyecto de Código Civil y
Comercial de la Nación 2012 , Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012;
Bibliografía clásica: Hernández, Carlos A. - Frustragli, Sandra A. , "Contrato de

Locación de cosas", en Nicolau, Noemí, Fundamentos de derecho contractual , t. II, La
Ley, Buenos Aires, 2009;
Art. 1217.— Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la

locación:
a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218,

según el caso;
b) la resolución anticipada.
El régimen de Vélez dispone en siete incisos aquellos supuestos de extinción de la

locación, reproduciendo (en la mayoría de ellos) casos que pueden inferirse de
principios generales. El Proyecto, siguiendo al criterio del Proyecto de 1998, los ha
reducido a sólo tres casos específicos, sin perjuicio de la aplicación de otros casos
previstos en la teoría general.
1998, art. 1149.
II. Comentario
1. De las causales en general
Se ha reducido, con buena técnica legislativa, la enumeración de los supuestos de

extinción del contrato de locación. Se mencionan tres causas de extinción de la locación
a saber: a) El cumplimiento del plazo (resolutorio); b) El requerimiento de devolución
una vez fenecido el plazo resolutorio o mínimo legal, y c) La resolución anticipada
reglada en el art. 1221.
Podría sostenerse que el artículo mencionado se limita a enunciar las causales de

extinción propias de la estructura legal del contrato, sin excluir obviamente otras
causales tales como la destrucción de la cosa o la frustración del fin contractual. La
destrucción de la cosa por caso fortuito antes de producirse su entrega es una causal de
extinción del contrato, y ello sin mencionar el distracto, la expropiación o la evicción.
Ello por sólo dar unos ejemplos para no complicarnos en una tarea de inútil fatiga
corriendo el riesgo de olvidar algunas causales (López De Zavalía).
Por el contrario, el régimen de Vélez traía siete incisos que habían motivado diversas
clasificaciones por la doctrina, distinguiéndose entre " aquellas que son consecuencia
del cumplimiento del contrato (agotamiento del plazo resolutorio), de las que devienen
de la ineficacia (rescisión). Entre estas últimas, hay causas que son inherentes al
contrato y otras que provocan la extinción por vía derivada, como ocurre por ejemplo
cuando extingue la sublocación por efecto de lo que sucede en el contrato principal"
(Moeremans- Rousset). El Proyecto de 1993 (art. 1118) sigue idéntico criterio. Por
último, autorizada doctrina, con base en el Proyecto de 1998, prefirió distinguir entre "
causales generales, comunes a cualquier contrato, y especiales, propias de este contrato"
(Hernández- Frustagli).
2. El vencimiento del plazo
El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es determinado, cierto

o incierto, debiendo estarse al término del mismo. Si el plazo fuera indeterminado, se
deberá ocurrir por ante el Juez para la fijación del mismo por el procedimiento más
abreviado de los códigos de rito (conf. art. 871). Si el plazo es tácito la locación
concluye en aquel tiempo en que acorde a los usos y costumbres debía restituirse la
cosa; pero no habrán consecuencias moratorias hasta tanto el locatario no sea
debidamente interpelado (arg. art. 887, y claro está, también por imperio del art. 1218
que genera un especial paraguas frente a la mora en lo que refiere a la obligación de
restituir por la regla de continuación de la locación en los mismos términos en que fue
celebrada).
3. Del requerimiento
Nos remitimos al análisis del artículo siguiente.
4. De la resolución anticipada
Para el caso que por imperio legal se admita la resolución anticipada del contrato de
locación, se podrá pedir la devolución de la cosa. Nos remitimos al comentario del art.
1219.
III. Jurisprudencia
El contrato de locación es de tracto sucesivo y por ende, subsiste a través del tiempo,
pero sin ninguna duda, también es temporario y ciertamente llega un momento en que
concluye. Una de las causas de conclusión del contrato, es precisamente, el vencimiento
del término, conforme resulta del art. 1604 del Cód. Civil al establecer que si la locación
fuese contratada por tiempo determinado, concluye acabado ese tiempo (...) y se
explica, desde que las convenciones hechas en los contratos es una regla ala que las
partes deben someterse como a la ley misma (SC Mendoza, sala I, 27/8/1979, LA LEY,
1980- A, 598); (CNCiv ., sala C, 21/5/1991, LA LEY, 1991- E, 177); (CNCiv ., sala A,
27/10/1992, JA, 1993- III- 610).
Art. 1218.— Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el
plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de
la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos
términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato
mediante comunicación fehaciente.
La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el

primer párrafo.
El Código de Vélez (art. 1622) se expide en contra de la tácita reconducción,

considerándola como una mera prosecución de la locación vencida. Los proyectos de
unificación siguen idéntico criterio.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1622, 1609, 1610; Proyecto del
de 1998, art. 1150.
II. Comentario
1. De la continuación de la locación
El primer párrafo es similar al Código de Vélez (art. 1622) en cuanto estipula que la
continuación de la tenencia por parte del locatario no implica tácita reconducción, sino
continuación de la locación vencida. Al respecto, se dijo que " una vez finalizado el
plazo contractual de la locación, si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa no
se juzga que hay tácita reconducción sino continuación de la locación bajo los mismos
términos del contrato vencido. Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta
para aplicar la continuidad de la locación: a) que exista un contrato de plazo fijo de
duración; b) que ese plazo haya transcurrido y c) que el locatario permanezca en el uso
y goce de la cosa sin que el locador se oponga " (Cifuentes - Sagarna). Sin embargo,
autorizada doctrina afirmó que " hay quienes — e n criterio que compartimos — han
dicho que el Código Civil— a un negándolo — ha adoptado uno de los modelos
posibles de tácita reconducción, aunque sin desconocer que quiso darle matices
especiales al excluirlo de las reglas de los artículos 1509 y 1610 inciso 2° del Código
Civil" (Hernández-Frustagli).
El Proyecto de 1993 (art. 1121) prescribía: " Si, terminado el contrato, el locatario
permaneciere en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita
reconducción" . El primer párrafo es idéntico al Proyecto de 1998 (art. 1150), con la
diferencia sutil de evitar reenvíos.
2. Recepción de pagos
En el último párrafo aparece como una novedad, incluso frente al texto del Proyecto de
1998, la recepción de pagos durante la continuación de la locación. El mismo resulta
superfluo, pues, evidentemente no habiendo tácita reconducción, el contrato vigente
propaga sus efectos en el tiempo, y uno de ellos es la facultad del locador de exigir y
recibir los pagos. Mal podría argumentarse en base a la parquedad de esta norma que
ella autoriza aceptar pagos de diferente cuantía a los originalmente pactados sin que
opere el nacimiento de un nuevo contrato.
En tal sentido, se afirmó: " El añadido me parece innecesario puesto que la continuación
de la locación bajo sus mismos términos implica necesariamente el pago, cobro y
otorgamiento de recibo de alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace
en virtud de los deberes seguidos de la continuación de la locación que está en sus
manos utilizar o no, y no porque exista tácita reconducción" (Leiva Fernández).
Una cuestión diversa consiste en la modificación del precio de la locación, porque se ha

dicho por autorizada doctrina: " Aunque se haya modificado y recibido de conformidad
un nuevo precio del alquiler ya convenido se entiende que no hay concertación de un
nuevo contrato y queda obligado el locatario a su pago hasta la restitución de la cosa.
Sin embargo, se ha resuelto que si hubo un importante aumento del alquiler en relación
al pactado originariamente y se han modificado otros elementos esenciales del contrato,
puede presumirse que se ha convenido una nueva locación" (Cifuentes- Sagarna). A
nuestro juicio, si el pago que se recibe es por un monto diferente al anteriormente
pactado (usualmente con un incremento del valor locativo), se alteraría un elemento
esencial del contrato y, entonces, deberá entenderse que se ha celebrado un nuevo
contrato de locación sujeto al régimen normativo supletorio. Esta norma impide la
aplicación de la mora automática a la obligación de restituir la cosa objeto de la relación
locativa.
III. Jurisprudencia
(CSJN, 20/5/1982, Fallos: 304:71); (CJ Catamarca, 19/12/2008. DFyP, 2010-

Noviembre-36). En contra de la interpretación que propiciamos ante variaciones del
canon locativo vencido el plazo de la locación (SCBA, 1/10/1996. LLBA, 1996- 1123).
Art. 1219.— Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus
veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos

consecutivos.
Art. 1220.— Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si

el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios. r
El Código de Vélez incluye como supuesto especial para concluir el contrato de

locación, los casos de culpa del locador y locatario. El Proyecto ha dispuesto separar los
supuestos en dos artículos, con sus respectivas causas.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1604 inc. 7°); Proyecto de
Código Civil de la República Argentina de 1998, arts. 1151 y 1152.
II. Comentario
Las normas transcriptas reúnen aquellas causales que autorizan a la contraparte a

requerir la extinción de la locación. No operan de pleno derecho y refieren al
incumplimiento de deberes y obligaciones que ya hemos analizado en este capítulo.
Toda vez que nos encontramos ante obligaciones de resultado, la prueba de la no culpa
del deudor deviene irrelevante (conf. art. 1723).
1. Resolución imputable al locatario. Causales
En el primer supuesto, se faculta a resolver el contrato cuando haya cambio de destino

de la cosa locada, contraviniendo el pactado, ya sea subjetivo u objetivo, como también
cuando el locatario realice un uso irregular (art. 1205) aunque no cause perjuicio al
locador. En el segundo supuesto, el locatario no ha realizado las mejoras necesarias de
la cosa locada incurriendo en falta de conservación; o bien, la abandona " sin dejar
quien haga sus veces" . El tercer supuesto, es por falta de pago durante dos períodos
consecutivos.
2. Resolución imputable al locador. Causales
En el primer supuesto, el locatario puede resolver el contrato cuando el locador

incumple con su deber de conservación de la cosa con aptitud para el uso y goce
convenido. Ello resulta lógico en virtud que se pierde la finalidad del contrato, y por una
causa imputable. En el segundo supuesto, cuando el locador no cumple con garantizar el
uso y goce o haya una turbación de derecho (garantía de evicción) o de hecho (vicios -
redhibitorios). Se aplica el régimen del consumidor para el supuesto de una locación de
consumo.
III. Jurisprudencia
(CNEsp. Civ. y Com., sala IV, 23/5/1974, LA LEY, 156 - 595); ( CNCiv ., sala G,
3/5/1989, LA LEY, 1990 - A, 317); (C2ª Civ. y Com. La Plata, sala 3ª, 16/0/1991, Lexis
nro. 14/42175); (CCirc. Santa Fe, 28/9/2008, LLAR/JUR/27348/2008); (TCas. Penal
Bs. As., sala I, 27/11/2008, LL AR/JUR/17319/2008); ( CNCiv ., sala J, 28/12/2010,
LA LEY, 2011 - A, 324).
Art. 1221.— Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto

anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo

notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria
en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto
de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses
de alquiler.

El Código de Vélez carecía de una norma similar. La Ley de locaciones urbanas
introdujo esta posibilidad en el régimen nacional, a favor del locatario de inmuebles
urbanos con destino para vivienda.
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 23.091,art. 8; Proyecto del Poder Ejecutivo de
1993, art. 1120; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1153.
II. Comentario
1. De la resolución anticipada
La norma autoriza al locatario a resolver el contrato de locación antes del tiempo de

finalización del contrato. Esta posibilidad ya estaba incluida en la ley 23.091 y había
sido mantenida en los Proyectos de unificación. En el Proyecto de 1993 (art. 1120) en
similares términos al art. 8 de la ley 23.091. En el Proyecto de 1998, el art. 1153
esquematiza los supuestos en tres incisos.
2. Análisis del sistema
Sin embargo, la norma anotada importa en materia de resolución anticipada un

importante giro. En primer término, podemos observar que, siempre que fuera un
inmueble el objeto de la locación y cualquiera sea el destino del mismo, existirá la
posibilidad de resolución anticipada, estructurándose dos regímenes según que la
finalidad del contrato sea de las enumeradas por el art. 1199 (excepciones al mínimo
legal) o no. Dicha facultad le compete únicamente al locatario. En tales términos, se
expresó recientemente: " En mi propuesta, la regla ahora contenida en el proyectado art.
1221 también contenía como supuesto de resolución anticipada, pero por voluntad del
locador, la institución hoy vigente en el art. 1.507, modificado por la ley 11.156. Su no
recepción por la comisión eliminaría, en caso de convertirse en ley, el instituto de
desalojo por aumento de capacidad locativa " (Leiva Fernández).
Fuera de los casos del art. 1199, se requiere que hayan transcurrido al menos seis meses
de contrato. Si bien se exige una notificación fehaciente al locador, lo cierto es que no
se establece una determinada antelación en la comunicación, siendo ésta una de las
novedades más inexplicables de la reforma. En el último párrafo del art. 1153, del
Proyecto de 1998, se prescribía " la resolución anticipada se produce a los sesenta (60)
días de ser comunicada a la otra parte" . En tales términos se afirmó: " En mi propuesta,
como en la norma vigente, se establecía que el aviso de resolución debía efectuarse al
menos con sesenta días de antelación. Inexplicablemente, el Proyecto no contiene
antelación alguna, lo que originará abusos de las partes y también planteos judiciales" .
Basta con que el locatario abone los montos referidos en el inciso b) del artículo para
conseguir el efecto extintivo.
El régimen de la ley de locaciones urbanas resulta absurdamente exigente con el

locatario, el que, aparte de tener que abonar los montos equivalentes a un mes o mes y
medio de alquiler (montos que dejaban suficientemente indemne al locador), debía
notificar con una antelación de sesenta días su intención resolutoria, circunstancia que le
dejaba en una compleja realidad habitacional en dicho lapso. Sin embargo, lo
preocupante, es que al no aclararse expresamente el carácter de orden público de esta
disposición, deja abierta la posibilidad de plantear su derogación por la voluntad
contractual de las partes (casi siempre impuesta por el locador), lo que neutralizaría en
la práctica el avance de la reforma y podría, incluso, colocar a los locatarios de
inmuebles con destino a vivienda, en peor situación a la que ostentaban con anterioridad
a la reforma.
Un análisis del plexo axiológico subyacente a la norma debe concluir en la

inderogabilidad de este precepto, salvo que el mismo resulte más beneficioso a la parte
débil (locatario del inmueble). Ello por cuanto esta norma, al importar una excepción a
las reglas generales de los contratos, en tanto importa una extinción unilateral y
anticipada de carácter tuitivo, debe revestir carácter inderogable. De otro modo bastaría
con que el locador imponga en cada contrato la imposibilidad de resolver
anticipadamente el mismo (arg. conf. art. 1077), para que este beneficio del locatario
quede eliminado. Cuando la locación de inmuebles tiene por destino los consignados en
el art. 1199 (excepciones al plazo mínimo legal) no se requiere el plazo de mínimo de
seis meses para el ejercicio de la facultad resolutoria, pero deberá abonarse siempre un
monto equivalente a dos meses de alquiler. En caso de contrato de consumo hay que
estar a las reglas del art. 1092 y siguientes del Proyecto.
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala A, 24/2/1998, LA LEY, 1999- E, 904); (Trib. Cas. Penal Bs. As., sala I,
27/11/2008, LL AR/JUR/17319/2008); (CNCiv ., sala J, 20/10/2010,
LLAR/JUR/65149/2010).
Sección 7ª - Efectos de la extinción. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías Leonardo
Nieto

Código", LA LEY del 6/2/2013; ídem, "La facultad de retención en el Proyecto de
Código Civil", en DCCyE, La Ley, Buenos Aires, 2012; ídem, "Locación", en Rivera,
Julio C. (dir.) - Medina, Graciela (coord.), Comentarios al Proyecto de Código Civil y
Comercial de la Nación 2012 , Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012.
Bibliografía clásica: Borda, Alejandro , El contrato de fianza. Límites de la
responsabilidad del fiador , La Ley, Buenos Aires, 2009; Hernández, Carlos A. -
Frustragli, Sandra A. , "Contrato de Locación de cosas", en Nicolau, Noemí ,
Fundamentos de derecho contractual , t. II, La Ley, Buenos Aires, 2009; Leiva
Fernández, Luis F. P. , "El derecho de retención anómala del locatario del inmueble",
LA LEY, 1977-C, 907; ídem, Derecho de retención , Astrea, Buenos Aires, 1991.
Art. 1222.— Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la

demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo
que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, consignando el lugar de pago.
Esta regla no se encuentra en el Código de Vélez ni en el Proyecto de 1998. En cambio,

si se encuentra incluida en el régimen especial de locaciones urbanas.
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 23.091,art. 5.
II. Comentario
El texto reproduce la prescripción que se encuentra en la ley de locaciones urbanas. La

diferencia de extensión en el ámbito de aplicabilidad de la norma estriba en no
circunscribirse a inmuebles locados con destino habitacional en los ejidos urbanos,
aplicándose a cualquier inmueble que tenga destino habitacional. Por lo demás, la
claridad de la norma nos exime de mayores comentarios.
Se trata de una regla que tiene efectos tuitivos para el locatario permitiéndole abonar los
alquileres adeudados, para evitar el desalojo. Sin embargo, se afirmó por autorizada
doctrina: " En mi propuesta a la Comisión no se contempló ex profeso la intimación
previa a la demanda de desalojo por falta de pago del art. 5º de la L. 23.091 porque en la
práctica si es omitida, los jueces la consideran suplida por el traslado de la demanda, en
vez de retrotraer el proceso" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
1. La intimación prevista en el art. 5° de la ley 23.091 de locaciones urbanas (Adla,
XLIV- D, 3712) es un requisito formal que se debe cumplir antes de la promoción del
juicio de desalojo por falta de pago, con la finalidad de evitar un desalojo intempestivo
que redunde en una imprevista situación de desamparo del locatario. Sin embargo, la
ausencia de intimación previa no obsta a la procedencia de la acción, si no se ha pagado
ni se satisface al tiempo de contestar la demanda el alquiler adeudado" (CNCiv ., Sala
E, 22/9/1997, LA LEY, 1998- B, 174). (CNCiv ., sala G, 5/5/1998, LA LEY, 1998- E,
46)
2. La falta de intimación prevista en el art. 5 de la ley 23.091 no es causal suficiente

para rechazar la acción de desalojo si el demandado contó con el plazo de gracia para la
cancelación de la deuda, cuya existencia reconoció, y no cumplió con la obligación
omitida ni antes ni después de notificado de la promoción de la acción (CACiv.
Neuquén, sala II, 7/8/2008, LL AR/JUR/16466/2008); (CNCiv ., sala J, 20/10/2010,
LLAR/JUR/65149/2010).
Art. 1223.— Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa

locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se

aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.
Con esta norma se elimina del Código Civil la enorme multiplicidad de plazos de
desalojo, siguiéndose al Proyecto de 1998.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1507; Proyecto de Código Civil
de la República Argentina de 1998, art. 1154.
II. Comentario
Con respecto al texto comentado se afirmó: " El proyectado art. 1223 proviene de los
arts. 1609 y 1611 del Cód. Civil, y establece un plazo mínimo de ejecución de las
sentencias de desalojo de diez días. De esta manera se respeta las facultades
provinciales sobre el procedimiento" (Leiva Fernández)
Sólo en tres situaciones no se aplica el procedimiento de la cláusula resolutoria implícita

del art. 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación, a saber: a) Ante la expiración
del plazo o el requerimiento de devolución una vez concluido el mismo; b) Ante la falta
de pago de dos periodos consecutivos del canon locativo; y c) En los casos de
resolución anticipada del art. 1221 (facultad que, como dijimos, sólo le compete al
locatario). En los dos primeros casos el locador no podrá iniciar la acción judicial de
desalojo sin previa intimación. En caso de la resolución anticipada, siendo la misma una
facultad que puede discrecionalmente emplear el locatario mientras abone las sumas que
se le exigen, no requiere de un incumplimiento por parte del locador con lo que mal
puede sostenerse que se le aplica el procedimiento normado en el art. 1088 del Código
Civil y Comercial de la Nación.
Por tanto, en toda otra situación de incumplimiento, tal como la variación del destino, o
el incumplimiento del deber de mantener al locatario en el uso o goce pacífico y
adecuado de la cosa, deberá emplazarse el cumplimiento de lo pactado como un paso
previo a la extinción por uso de la cláusula resolutoria implícita. Como bien se dijo: "
Mi propuesta también recoge la enseñanza de Llambías en orden a la inaplicabilidad de
las reglas del pacto comisorio tácito (que el Proyecto denomina cláusula resolutoria
implícita) en los supuestos que señala" (Leiva Fernández).
Por último, se dispone que el plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede

ser inferior a diez días, convirtiéndolo en un piso o " plazo mínimo" , respetándose " las
facultades provinciales sobre el procedimiento" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(CCiv. Com. Garantías Necochea, 10/6/2008, DJ, 2008- II-2293); (CCiv. Com. Minas
Paz y Trib. Mendoza, 5ª, 5/5/2009, LL AR/JUR/11006/2009); (SCBA, 26/8/2009,
RCyS, 2010- III-115 — LL AR/JUR/43380/2009).
Art. 1224.— Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar
la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que
quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no
le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual,

pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
El Código de Vélez regula aquellas mejoras que no debe pagar el locador como
accesorios de la cosa, cualquiera sea su valor, no pudiendo el locatario separarlas si
ocasionara daño o no resulta de provecho. La norma anotada ha seguido el criterio del
Proyecto de 1998.
1998, art. 1155.
II. Comentario
1. De las mejoras útiles y suntuarias
Ya hemos definido ambas clases de mejoras, distinguiéndolas según que aprovechen a

cualquier poseedor o bien resulten de utilidad exclusivamente para el locatario,
respectivamente. En tal sentido, la doctrina está de acuerdo en que las útiles " son
aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y las últimas se caracterizan por resultar
de exclusiva utilidad para quien las introduce" (Hernández- Frustagli).
2. Del retiro de la mejora. Regla y excepciones
Se ha mejorado la técnica legislativa, porque el locatario puede retirar la mejora útil o

suntuaria al concluir la locación, especificándose la clase de mejora, a diferencia del
Código de Vélez. Empero, por excepción, no podrá hacerlo en tres supuestos: a) Si
pactó que queden en beneficio de la cosa; b) Si la separación puede causar un daño a la
cosa; c) Si la separación no le ocasiona provecho alguno.
3. De la facultad del locador. Mejora prohibida
El último párrafo de la norma anotada confiere al locador la facultad de adquirir una

mejora hecha en violación al contrato, abonando el mayor valor " que adquirió la cosa" .
Adelantamos, que no debe inferirse de este artículo la imposici ón al locador de la
obligación de abonar una mejora no autorizada. En rigor, se le acuerda al locador la
facultad de impedir el retiro de la mejora en cuestión, si ésta pudiera ser retirada por el
locatario acorde las reglas que sienta la norma, abonando el mayor valor que adquirió la
cosa. Debemos recordar que en el caso de las mejoras necesarias (art. 1934 inc.d),
siempre podría el locatario exigir al locador su valor (conf. art. 1211); por lo que esta
disposición sólo refiere a las mejoras útiles y suntuarias.
Decimos facultad porque se utiliza el giro " puede" y en virtud que tratándose de una
mejora no autorizada, no hizo uso en su momento de la facultad de rescindir el vínculo
contractual. Otro caso sería " cuando en el contrato se estipuló que las mejoras quedaran
en el inmueble, sin que deba pagarlas el locador. Si el locatario las retira pese a la
cláusula, debe los daños y perjuicios y el valor de las mejoras" (Cifuentes- Sagarna). El
criterio es pagar el mayor valor que la mejora otorgó a la cosa locada, como ya hemos
analizado antes.
Es dable advertir que las mejoras útiles, en el régimen de Vélez, son " a cargo del
locador cuando el contrato se extingue sin culpa del locatario, esto es, por culpa del
locador o caso fortuito (arts. 1539 inc. 4° y 1550 inc. 1° del Cód. Civil) (...) Las mejoras
voluntarias o suntuarias son excepcionalmente a cargo del locador, requiriéndose culpa
de éste en la resolución del contrato para obligarlo a su pago (art. 1539 inc. 5° del
C.C.)" (Hernández — Frustagli).
III. Jurisprudencia
(CNCom ., sala B, 9/9/1970, LA LEY, 145- 412).
Art. 1225.— Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan
automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no
restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga

expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como
codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
Esta norma no se encuentra en el Código de Vélez ni en el Proyecto de 1998. Se trata de

una reproducción del art. 1582 del Código Civil, reformado mediante ley 25.628.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1582 (ley 25.628); Proyecto de
Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1506 inc. b).
II. Comentario
1. Concepto
La fianza en el contrato de locación, según autorizada doctrina, es aquel " contrato

celebrado por el locador y un tercero (fiador), que presupone la configuración de un
vínculo obligacional con carácter principal (entre el locador y el locatario), en virtud del
cual el fiador garantiza el cumplimiento de las obligaciones del locatario, en especial la
obligación de pagar el arriendo o canon locativo y la obligación de restituir el inmueble,
salvo pacto en contrario " (Moeremans - Rousset). El fiador responde por todas las
obligaciones derivadas del contrato de locación con un límite temporal preciso, dado
por el término del contrato de locación.
2. De la sanción
Al fulminar la norma con sanción de nulidad toda cláusula por la que se prorroguen de
modo automático las fianzas, el fiador se desvincula de la relación contractual aun
cuando se haya pactado la prórroga tácita; de no haberse pactado la misma, sólo
responde por la obligación de restituir la cosa. Es evidente que la prohibición de
extensión anticipada de fianza es de orden público e inderogable por la voluntad de las
partes. Así las cosas, si locador y locatario deseasen renovar el contrato de locación, aun
tácitamente (por ejemplo, aceptando el locador un mayor precio en concepto de canon
locativo), se deberá requerir la expresa conformidad del fiador para obligarse
nuevamente, sea para prorrogar la fianza en similares condiciones a las originalmente
pactadas, o bajo nuevas condiciones contractuales.
La nulidad abarca a todo tipo de fianza, extendiéndose incluso al codeudor solidario,

figura de habitual uso en la tutela crediticia, y que es considerada para algunos como "
un deudor accesorio" (Moeremans- Rousset). En sentido concordante, se afirmó que la "
legislación argentina contempla tres tipos de fianza, llamadas simple, solidaria y
principal pagador y los tres están comprendidos por la nueva norma" (Borda).
3. Del alcance de la obligación
Debe entenderse que la extensión de la obligación del fiador por la no restitución del
inmueble locado se circunscribe al pago de los alquileres devengados y costas judiciales
derivadas hasta la efectiva restitución de la cosa. No se extiende a la falta de pago de
gastos de conservación a cargo del locatario devengados con posterioridad a la fecha de
cese del contrato, como tampoco a perjuicios derivados de una sublocación celebrada
con posterioridad, etc.
En tal sentido, se ha dicho que " comprende las fianzas como garantía personal, pero no
a los depósitos en garantía ni a los seguros de compañías aseguradoras" (Cifuentes-
Sagarna).
4. Aspectos no comprendidos
Sin embargo, a pesar de las advertencias de cierta doctrina, la norma no ha tenido en

consideración, por lo menos expresamente, aquellas otras fianzas que excedan a la
locación propiamente dicha (contrato de apertura de cuenta corriente bancaria) como
tampoco aquéllas ahora comprendidas. Así se dijo: " Piénsese en la fianza prestada en
un contrato de apertura de cuenta corriente bancaria. Esta fianza, generalmente gratuita,
que procura superar obstáculos para girar comercialmente, celebrada mediante
instrumentos prerredactados por la entidad bancaria, muchas veces trae la desagradable
sorpresa para el fiador de que (a sus espaldas) la entidad ha acordado con el
cuentacorrentista la posibilidad de girar en descubierto o de ampliar ese giro. Tampoco
se comprende por qué razón se ha excluido la locación de cosas muebles " (Borda).
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala C, 26/11/2000. ED, 191- 603); (CNCiv ., sala K, 12/11/2002, LA LEY,
2003- A, 70); (CNCiv ., sala M, 2/5/2003, JA, 2003); (C. iv. y Com. 8ª Nom., Córdoba,
28/7/2005. LLC, 2005- 1027); (CCiv. Com. Garantías Necochea, 10/6/2008, DJ, 2008-
II, 2293).
(TS Córdoba, sala Civ. y Com., 15/11/2012, LLAR/JUR/65685/2012).
Art. 1226.— Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario
lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de
la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.
No existe en el texto una disposición similar al art. 1618 del Código Civil. Ello implica
una depuración plausible, bastando la actual disposición contenida en el art. 2589 del
Código Civil y Comercial de la Nación.
En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1547, 1618; Proyecto de Código
II. Comentario
1. De la facultad. Requisitos
Esta facultad se vincula a lo normado en el art. 2590 inc. c) del Código Civil y
Comercial de la Nación. En nuestro criterio se trata de una aplicación específica del
derecho de retención, con lo que el locatario no debe abonar el canon locativo pero
tampoco puede usar de la cosa (López De Zavalía). Existe una corriente opuesta (Leiva
Fernández) que ha llamado a esta peculiar facultad del locatario retención irregular toda
vez que locatario podría usar la cosa y percibir los frutos en orden a la compensación
con lo debido por mejoras.
El texto circunscribe el derecho de retención a la percepción de los frutos, pero en lo

restante, debe estarse a los principios generales, no advirtiéndose que el legislador haya
especificado un régimen de excepción que autorice el uso de la cosa (dicho sea de paso,
si se pudiera usar de la cosa sin abonar el canon locativo, se estaría frente a un
enriquecimiento sin causa). Entendemos que el aviso exigido por el art. 2590 in fine del
Código Civil y Comercial de la Nación previo a la percepción de frutos no se exige en
este caso por cuanto la retención opera con esa exclusiva finalidad; aunque obviamente
subsiste la obligación de rendir cuentas. Una de las pautas que nos sostienen en esta
inteligencia de la norma es que se faculta a retener los frutos naturales, pues distinto
hubiera sido el caso si la norma hubiera extendido la facultad de retención a los
provechos producidos espontáneamente, " implicando el valor de la ocupación del
inmueble " (Leiva Fernández).
A nuestro juicio, la retención así concebida (regular) resulta totalmente antieconómica y

poco funcional. En síntesis, al no haberse seguido al Proyecto de 1998, se ha mantenido
la tesis vigente (López De Zavalía), habiéndose propiciado una redacción más clara: "
El ejercicio del derecho de retención por el ex locatario lo faculta a compensar el valor
del uso del inmueble con el del crédito que le es debido " (Leiva Fernández).
El art. 1547 del Cód. Civil acuerda al locatario el derecho de retener la cosa arrendada,
hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos, explicándose que este " derecho
es de carácter excepcional y debe armonizarse con el art. 1618. Por ello, se ha resuelto
que para que el locatario pueda ejercer la retención de la cosa, es necesario que las
mejoras hayan sido apreciadas y calificadas judicialmente y que no existan causales de
rescisión del contrato o sentencia dictada en juicio de desalojo por falta de pago"
(Cifuentes- Sagarna). El Proyecto de 1998, en su art. 1156, disponía: " El ejercicio del
derecho de retención por el locatario lo faculta a obtener de la cosa retenida el provecho
que produzca espontáneamente. Si lo hace queda obligado a compensar su valor al
momento de la percepción con la cantidad correspondiente de la suma que le es debida"
. De este modo, se ampliaba la facultad para facilitar el uso del inmueble, explicándose
en estos términos: " Mi propuesta, entonces, no se refería sólo a frutos naturales sino a
provechos producidos espontáneamente, porque lo significativo es el valor de la
ocupación del inmueble, que — s in duda— no es un fruto natural" (Leiva Fernández).
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala A, 25/11/1988, LA LEY, 1989- A, 499); (CNCiv ., sala B, 4/6/2004, LA

LEY del 14/10/2004, 6); (CNCiv ., sala C, 27/5/2004, DJ, 2004- 3-270); (CCiv., Com.,
Minas, Paz y Trib., Mendoza, 4ª, 12/5/2009, LLGran Cuyo, 2009- 787).
Capítulo 5 - Leasing. Por Esteban Javier Arias Cáu
Bibliografía de la reforma: Barreira Delfino, Eduardo A ., "Estructura financiera del

leasing", JA, 2012-I-1161; ídem,, "Leasing", en Rivera, Julio C. (dir.) - Medina,
Graciela (coord.), Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación
2012 , Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 2012; Farinati, Eduardo N. , "Acciones por
incumplimiento del contrato de leasing", JA, 2012-I-1195; Mirande, Javier M. -
Orquera, J. Pablo , "El leasing en el proyecto de reforma del código civil", 18/9/2012,
MDJ5937; Palau Posse, Luis , "Responsabilidad objetiva en el leasing financiero", JA,
2012-I-1117;
Bibliografía clásica: Aparicio, Juan M. , Contratos. Parte general, t. I, Hammurabi,

Buenos Aires, 1997; Arias Cáu, Esteban J. - Calderón, Maximiliano R. , "Los contratos
de larga duración y la rescisión. Su caracterización", sección doctrina, 6/10/2011,
MJD5545; Arias Cáu, Esteban J ., "Apuntes sobre el secuestro prendario", sección
doctrina, 22/5/de 2008, MJD3458; Arias Cáu, Esteban J., "El código unificado, Una
propuesta sobre el ámbito subjetivo del consumidor", Derecho Comercial, del
consumidor y de la empresa , año II, nro. 5, octubre de 2011; Arias Cáu, Esteban J .,
"Interpretación judicial en torno al consumidor inmobiliario dentro de la relación de
consumo", LLPatagonia, año 5 nro. 6, diciembre de 2008; Arias Cáu, Esteban J .,
"Pautas de interpretación para los contratos entre empresas (celebrados por adhesión)",
RDCO, 2001; Barreira Delfino, Eduardo A. , Leasing Financiero. Ley 24.441 , t. I,
Roberto Guido Editor, Buenos Aires, 1996; Bollini Shaw, Carlos - Boneo Villegas,
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Homenaje a Dalmacio Vélez Sarsfield , t. II, Academia Nacional de Derecho y Ciencias
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inmobiliario - sus efectos frente a terceros, un análisis del régimen registral de la ley
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Mariano , Manual de contratos civiles y comerciales. Parte especial , Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 2011; Palacio Laje, Carlos , "Delitos vinculados con el Leasing", LA
LEY, 2006-B, 1191; Spota, Alberto G . - Leiva Fernández, Luis F. P. , Contratos.
Instituciones de Derecho Civil , t. V, 2ª edición actualizada y ampliada, La Ley, Buenos
Aires, 2009.
Art. 1227.— Concepto. En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador

la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un
canon y le confiere una opción de compra por un precio.
El contrato de leasing es un instrumento de financiación que había sido regulado en

leyes especiales, incorporadas como legislación complementaria al Código de
Comercio, pero que no había sido incluido en su cuerpo. Se trata, básicamente, de una
institución propia del derecho comercial puesto que es utilizada por los empresarios,
individuales y sociales. Sin embargo, a partir de la modificación de la ley 24.240, por
intermedio de la ley 26.361, es factible también su utilización y desarrollo a favor de los
consumidores de bienes o servicios, debiéndose interpretar el contrato como de
consumo y siguiendo los parámetros del art. 1092 y ss. del Código Civil y Comercial de
la Nación. En virtud de su incorporación, se propicia en el Anexo de legislación
complementaria la derogación de los Capítulos I) y III) de la ley 25.248, con excepción
de los párrafos segundo y tercero de los arts. 11 y 28 de la misma.
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 25.248,art. 1; ley 24.441,art. 27; Proyecto del
Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1145 a 1151; Proyecto de la Comisión Federal de Juristas
de 1993, art. 1366; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, arts.
1157 a 1174.
II. Comentario
1. Antecedentes
El leasing, desde el punto de vista contractual, si bien fue una modalidad muy utilizada
en el ámbito empresario no fue legislado por la República Argentina como contrato
típico durante bastante tiempo revistiendo, por lo tanto, solamente tipicidad social , a
pesar de encontrarse ya algunos antecedentes (decreto ley 13.130/57 referido a la Carta
Orgánica del Banco de Crédito Argentino o el decreto ley 18.061/69 de Actividades
financieras) para su regulación, incluso en proyectos de unificación de los códigos civil
y comercial.
Recién en el año 1995, mediante el dictado de la ley 24.441 (BO 16/1/95), se promueve
la regulación legal del instituto con un objetivo claro, instaurar el leasing inmobiliario "
como un instituto idóneo para paliar el déficit habitacional del país" (Frustagli y
Hernández). Sin embargo, a nuestro juicio, la técnica legislativa utilizada no fue
totalmente la correcta por dos motivos: Por un lado, porque una figura contractual de la
entidad del leasing debió contar con una normativa propia y específica, y no incluirla
dentro de una ley ómnibus que sistematizaba otras figuras contractuales, como el
fideicomiso o el régimen de corretaje, o bien modificaba regulaciones procesales. Se
incurrió, también, en un excesivo reglamentarismo para un contrato que "hasta
entonces" había funcionado razonablemente, con apoyo en el principio de la autonomía
de la voluntad, fundamento de nuestro derecho privado, configurándose un tratamiento
legislativo " paradójicamente desprolijo" (BORDA). Empero, por otro lado, se eligió
definir el contrato conforme el criterio más moderno en la materia (Leiva Fernández;
Spota y Leiva Fernández) y configurarlo con una naturaleza propia y específica.
Las razones antedichas, entre otras, prepararon el camino para su modificación y

posterior promulgación de la ley 25.248 (BO 14/6/2000) denominada " Contrato de
Leasing" , que se encuentra actualmente vigente, y que el Código Civil y Comercial de
la Nación incorpora a su articulado, introduciendo algunas reformas, y derogando los
capítulos I) y III), con las salvedades ya apuntadas. Resulta, por tanto, criticable la
metodología seguida al incluirlo luego del tratamiento de la locación y no en la
regulación de los contratos bancarios del capítulo 12, Título IV, Libro Tercero, como
veremos a continuación.
2. Finalidad económica
En sentido económico, el contrato de leasing tiene una función básica de conseguir

financiamiento, posibilitar el acceso al crédito de modo de obtener el uso y goce de
maquinarias de alta tecnología, o de bienes inmuebles, destinados a la producción e
intercambio de bienes o servicios, pero sin adquirir su propiedad y evitándose el
desembolso de un importante capital. Al mismo tiempo, el propio bien constituye la
perfecta garantía del crédito otorgado, sin perjuicio que pueden contratarse otras
garantías o constituirse seguros por su pérdida o destrucción.
3. Nuestro concepto
El leasing es una operatoria mercantil en virtud de la cual una empresa o un consumidor

puede acceder a bienes determinados sin desembolsar grandes sumas de dinero,
pudiendo utilizarlos en su giro empresario o como destinatario final obteniendo
beneficios, ya sea de modo directo o indirecto, abonando como contraprestación un
canon y consiguiendo además, luego de transcurrido un plazo y en caso de hacer uso de
una opción prevista contractualmente, la propiedad de aquéllos.
En tal sentido, conceptualmente, podemos precisar al leasing como aquel contrato en

que una persona (dador) entrega a otra (tomador) la tenencia de un bien cierto y
determinado para su uso y goce a cambio de un canon, confiriéndole también la opción
de compra por un precio predeterminado o determinable.
4. Caracteres
Los caracteres de la figura son: nominado, típico, consensual, bilateral, oneroso,

conmutativo, formal, de duración, puede ser celebrado por adhesión, puede ser de
consumo o de empresa, puede ser intuito personae .
5. Naturaleza jurídica
A diferencia del régimen de la ley 24.441 que lo consideraba un contrato mixto por
acumulación contractual (locación de cosas con opción de compra), la ley 25.248 y el
Código Civil y Comercial de la Nación lo configuran como un contrato autónomo
(Lavalle Cobo) En otros términos, se ha adoptado la naturaleza propia y espec ífica del
contrato de leasing en sentido amplio, posición de política legislativa que compartimos.
III. Jurisprudencia
(CNCom ., sala D, 8/2/1982, JA, 1982- IV- 32)
Uno de los principales beneficios del contrato de leasing es que facilita el acceso de los
operadores económicos a ciertos bienes de uso (o incluso de consumo) mediante una
forma de financiamiento relativamente segura y sin necesidad de adquirir directamente
la propiedad. Asimismo, tiene el claro incentivo de que el mismo bien adquirido por el
tomador se transforma en garantía para el cumplimiento del contrato, garantía que, por
otro lado, es sumamente efectiva, ya que el dador nunca ha perdido la propiedad del
bien objeto de leasing (CNCom ., sala F, 23/2/2010, MJJ55971).
Art. 1228.— Objeto. Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas,
patentes o modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el
dador tenga la facultad de dar en leasing.
El leasing estaba previsto en una legislación especial (primero la 24.441 y luego la

vigente 25.248) como complementaria del Código de Comercio. Ahora, se incorpora
este contrato a un nuevo cuerpo unificado: Código Civil y Comercial de la Nación.
En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 2; ley 24.441,art. 27 inc. b);
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1145 inc. 2; el Proyecto de la Comisión
Federal de Juristas de 1993, art. 1366 incs. 1 y 2; Proyecto de Código Civil de la
República Argentina de 1998, arts. 1158 y 1159.
II. Comentario
1. Objeto amplio
En principio, el objeto del contrato de leasing puede ser cualquier bien , comprendiendo
tanto a las cosas muebles o inmuebles como los objetos inmateriales, por lo cual resulta
lo suficientemente amplio para incluir bienes tecnológicos (como el software) actuales o
futuros , como también derechos sobre marcas, patentes y modelos industriales, ya sean
de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.
Empero, debe tratarse de cosas individualizadas, " lo que significa que deben ser
susceptibles de identificación, a fin de que puedan ser registradas" (Lorenzetti).
2. Supuestos previstos
2.1 Cosas muebles e inmuebles
El leasing puede perfeccionarse sobre cosas inmuebles , ya sean " inmuebles nuevos o
usados, inmuebles urbanos o rurales, con destino habitacional, comercial, industrial,
profesional o mixto" (Spota y Leiva Fernández). En cuanto a las cosas muebles, como
tampoco el legislador ha distinguido, pueden ser nuevas o usadas, con destino a la
producción o de consumo.
2.2 Propiedad industrial: Marcas, patentes y modelos industriales
A diferencia del régimen de la ley 24.441, la ley 25.248 optó por incluir como bienes
susceptibles de incluirse como objeto a los derechos de propiedad industrial e
intelectual, a los efectos de ampliar las posibilidades jurídicas de este contrato. El
régimen específico de las marcas se encuentra contenido en la ley 22.362, y allí cabe
remitirse. Las patentes de invención están reguladas en la ley 24.481, encontrándose en
su art. 1 la enumeración de aquellas invenciones de productos o procedimientos que son
susceptibles de registrarse. Por último, los modelos industriales están regulados por el
Decreto ley 6673/63, ratificado por la ley 16.478, definiéndose al modelo o diseño
industrial " a las formas o el aspecto incorporados o aplicados a un producto industrial
que le confieren carácter ornamental" (art. 3°).
2.3 Software
El texto mantiene la inclusión del software, que se encuentra regulado en la ley 25.922
denominada de " Promoción de la industria del software" , que lo define como " la
expresión organizada de un conjunto de órdenes o instrucciones en cualquier lenguaje
de alto nivel, de nivel intermedio, de ensamblaje o de máquina, organizadas en
estructuras de diversas secuencias y combinaciones, almacenadas en medio magnético,
óptico, eléctrico, discos, chips, circuitos o cualquier otro que resulte apropiado o que se
desarrolle en el futuro, previsto para que una computadora o cualquier máquina con
capacidad de procesamiento de información ejecute una función específica, disponiendo
o no de datos, directa o indirectamente" .
La importancia de la programación del lenguaje en nuestros días es superlativa, porque
de nada sirve tener una computadora sin un sistema informático que la controle y dirija.
Por otra parte, el avance cada más veloz de la tecnología implica que los equipos deban
renovarse de un modo permanente, con el consiguiente egreso de fondos para una
empresa. Para algunos, habría que recurrir al contrato de licencia de uso de software. De
acuerdo a las necesidades del tomador pueden existir dos clases de leasing, ya sea sobre
un programa estándar o enlatado susceptible de aplicarse a cualquiera; o bien, un
programa hecho a medida.
En la doctrina jurídica tiende a prevalecer la idea de que el programa tiene naturaleza de

bien inmaterial. Por nuestra parte, consideramos que sería mucho más conveniente la
formalización de un contrato de leasing de sof tware que permite utilizar el tipo legal
para solucionar conflictos eventuales, aún ante la carencia de normas específicas que lo
regulen. En cambio, el contrato de licencia de uso de software es un contrato
innominado que tendría que regularse por la autonomía de la voluntad de las partes, las
leyes especiales y los decimonónicos códigos Civil y Comercial, lo cual podría traer
muchos más inconvenientes que soluciones. Con respecto a los objetos intelectuales y
software se ha cuestionado la necesaria inclusión de la opción de compra, que " limitará
fuertemente, en la práctica, el leasing " (Lavalle Cobo) por no ser usual su venta.
2.4 Servicios y accesorios
En el art. 1233 del Código Civil y Comercial de la Nación se permite obtener aquellos
servicios y accesorios necesarios para la utilización del bien, incluyendo su costo en el
canon a abonar al dador, como objeto del contrato. Ello resulta muy útil, especialmente
en el leasing operativo, en el cual por lo general se encuentra el dador a cargo el
mantenimiento del bien.
III. Jurisprudencia
Es decir, no existe controversia en cuanto a que el Sr. Antidin suscribió los contratos
que obran a fs. 201/235 (reservados en sobre nro. 45.591 y que en este acto se tienen a
la vista, ver copias a fs.4/37), por medio de los cuales acordó con la demandada el
leasing de cinco vehículos para transporte de pasajeros (dominios DIE 137; DCP 945;
CYK 605; CYK 606 y CFY 383). Tampoco hay discrepancias respecto a que estos
automotores (4 minibuses y 1 ómnibus) — a su vez— fueron puestos a disposición de la
empresa accionada para que prestaran los servicios de transporte de personas
comprometidos con sus clientes y que por ellos ésta le abonaba un precio. De igual
modo, y sin perjuicio de cuanto agregaré más adelante, podría decirse que — c on
excepción de la unidad correspondiente al dominio CFY 383— la relación brevemente
descripta llegó decididamente a su fin cuando la encartada retuvo en su poder los
vehículos y le reclamó en forma epistolar al Sr. Antidin el cobro de los cánones
locativos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2002 y de los
meses de enero y febrero del año 2003, así como los gastos de mantenimiento de las
unidades comprometidas, los cuales se hallarían supuestamente adeudados (CNCom .,
sala B, 29/8/2012, MJJ75269).
Art. 1229.— Canon. El monto y la periodicidad de cada canon se determina

convencionalmente.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 3; ley 24.441,art. 27 inc. c);
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1145 inc. 4 y 5; Proyecto de Código Civil de
II. Comentario
1. Noción
El vocablo canon deriva de la voz latina canon que significa regla o contribución. Desde
el punto de vista jurídico, es aquella contraprestación del tomador por el uso y goce del
bien materia del contrato de leasing, consistente en una suma de dinero pactada
contractualmente. Para el derecho nacional se trata de un elemento tipificante por lo
cual su no inclusión en el instrumento implica la desnaturalización del contrato de
leasing o su eventual nulidad como tal. En otras palabras, es el precio por el uso y goce
del bien, objeto de leasing.
El texto propuesto es idéntico al art. 3 de la ley 25.248 otorgando a las partes completa
libertad para fijar cual será el monto del canon a abonar en el leasing como también su
periodicidad, admitiéndose métodos diversos, según la conveniencia de cada tomador,
desechándose el criterio de la amortización del bien según criterios contables, que fuera
seguido por la ley 24.441 (art. 27, inc. c), y que fuera criticado porque no todos los
objetos admitían un " paralelismo tan estrecho, entre precio, duración y amortización"
(Lavalle Cobo).
La adopción del canon como contraprestación a cargo del tomador del leasing nos
permite distinguirla tanto de un alquiler como de un precio de una compraventa a
cuotas. Se diferencia del primero en que el canon comprende otros rubros , además del
monto por el uso de la cosa y que generalmente se fija según un porcentaje del valor
total de ésta. Se distingue del segundo, en que el pago de las cuotas comprende una
parte del monto total de la cosa, cancelada la última se obtiene la propiedad no
requiriéndose ningún pago extra o valor residual; en cambio, en el contrato de leasing
además se deberá fijar y abonar el precio de la opción de compra.
2. Requisitos
2.1 Moneda de pago
El canon debe ser abonado en dinero, admitiéndose sólo la moneda nacional de curso
legal (art. 765), tomándose la moneda extranjera como una obligación de dar cantidades
de cosas, a diferencia del régimen de la ley 25.248.
2.2 Monto
El monto del canon resulta sustancial para el contrato de leasing por ello debe estar
fijado expresamente en el instrumento o " debe tener un nivel absoluto de determinación
" (Lorenzetti). Por lo cual, si el contrato no tiene fijado el monto del canon o bien no se
ha previsto la moneda de pago, a pesar de la integración normativa prevista con las
reglas de la compraventa (art. 1250) no tendrá validez como contrato de leasing. En
materia comercial se han seguido diversos criterios para establecer el monto a abonar en
concepto de canon, a saber: a) Valor fijo; b) Valor decreciente (sistema alemán); c)
Valor variable (tasa Libor o Prime ); d) Combinación de valor fijo o variable más pagos
iniciales ( ballon payments ); e) Valores escalonados (para actividades agrícolas), etc.
(Spota y Leiva Fernández )
La libertad de configuración con relación al monto es extensa y permite a las partes

adoptar cualquiera de los métodos citados, mejorándose el criterio contable adoptado
por el régimen de la ley 24.441 que traía inconvenientes para determinar el valor
residual de la cosa, según fuera el plazo de duración contractual.
2.3 Composición
El canon se compone o integra con distintos rubros, por lo cual no corresponde

confundirlo con el precio, a saber: a) Valor locativo; b) Valor de amortización; c) Costo
financiero; d) Los riesgos inherentes al estado de conservación del bien; e) Gastos
administrativos y servicios (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez). Asimismo,
" la cuota está sometida al control de Banco Central de la República Argentina, punto
impensable en el canon locativo de cualquier otra naturaleza" (Mirande — Orquera)
2.4 Periodicidad
Se deja librado a la autonomía de voluntad de las partes la fijación de la periodicidad del

pago del canon, pudiéndose pactar cuotas mensuales, bimestrales, trimestrales, con o sin
plazo de gracia, y todas aquellas opciones válidas que no desnaturalicen el contrato. Por
ejemplo, " si el canon fuera pagadero en fecha posterior al vencimiento del período de
concesión del uso y goce de la cosa" (Lavalle Cobo).
III. Jurisprudencia
( CNCom ., sala D, 23/11/2004, Lexis nro. 70017065).
En el leasing el precio es un canon que se integra con el valor económico del uso
(alquiler de la locación), el correspondiente a la amortización del valor de la propiedad
(precio de la compraventa), el costo financiero (interés del mutuo), el costo de los
servicios y accesorios, además de los costos administrativos y de gestión. Entonces, si el
canon es idéntico al precio dividido por la cantidad de períodos de uso, es igual a una
venta a plazo; por ello, se estima necesario que en el momento del ejercicio de la opción
de compra exista el pago de un precio, que representa el valor residual de la cosa (
CNCom ., sala F, 23/2/2010, MJJ55971 ).
Art. 1230.— Precio de ejercicio de la opción. El precio de ejercicio de la opción de

compra debe estar fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o
pautas pactadas.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 4; ley 24.441,art. 27 inc. d);
II. Comentario
1. Carácter tipificante
A diferencia de otras legislaciones y proyectos normativos (Convención de Ottawa de

1988, Unidroit), el leasing vigente en el derecho argentino exige que en todos los casos
se disponga una opción de compra para el tomador por un precio. En otros términos,
este tipo contractual necesariamente debe contener la opción de compra del bien; de lo
contrario, no estaremos en presencia de un contrato de leasing sino de otra figura
contractual atípica y que deberá ser regulada por la autonomía de la voluntad o bien
recurriendo a contratos análogos. Se trata, en suma, de un derecho del tomador. Por
ahora, baste señalar que si el contrato perfeccionado entre las partes incluye los demás
requisitos, utiliza el nombre de leasing, pero no otorga al tomador la opción de adquirir
el bien, no será leasing en sentido técnico (doctrina del art. 1326 del CCiv.), aplicable
por analogía a nuestro caso. Como bien se dijo, si es un " requisito, ya no es un
problema de validez o nulidad, sino de calificación jurídica: el contrato que se aparte de
la precisión del inciso, no será de leasing en sentido técnico" (López de Zavalía).
2. Autonomía privada
La legislación deja en libertad a las partes en cuanto al precio a abonarse al momento de

hacerse uso de la opción, toda vez que puede estar fijado en el contrato o bien ser
determinable " según procedimientos o pautas pactadas" , diferenciándose de la opción
de técnica legislativa elegida por la ley 24.441 "y que fuera criticada por la doctrina" en
tanto disponía que el precio de la cosa debía estar fijado ab initio en el contrato y
además debía responder al valor residual de aquella (art. 27 inc. d), no siendo una
cláusula práctica para aquellos objetos que " podían depreciarse rápidamente" (Lavalle
Cobo).
Sin embargo, es justo reconocer que esta autonomía para fijar el precio debe ser
razonable , porque también se ha alertado por los autores especializados que " debe
existir una relación entre el precio por el uso del bien y el precio de compra del mismo
al final del contrato, de modo tal que impida que el tomador tenga por única salida
ejercer la opción de compra" (Frustagli y Hernandez). En cuanto a la forma , podría
generarse la duda si debiera instrumentarse por escritura pública, por ejemplo, en el
supuesto de leasing inmobiliario. Se ha respondido negativamente, afirmándose que: "
La ley no exige ninguna forma" (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez). Con
relación al modo de exteriorizar la utilización de la opción, se ha dicho, con razón, que
no requiere forma solemne para manifestarse, por lo cual " podrá realizarse mediante
cualquier medio fehaciente antes de vencido el plazo" (Spota y Leiva Fernández). El
pago puede integrarse en un pago único, o realizarse en cuotas, naciendo recién en este
último supuesto, con el pago de la última cuota, el derecho a gozar de la transferencia
del dominio, sin perjuicio de los demás requisitos exigidos legalmente conforme la
naturaleza del bien. Si el tomador no hace conocer su voluntad de hacer uso de la
opción, debe interpretarse que ha renunciado a su ejercicio, perdiendo dicha facultad.
Por último, la opción puede ser " pactada como una cláusula, o como un anexo del
contrato, o como un acto documental diferente, pero causalmente unido a la locación"
(Lorenzetti).
Para el supuesto que no se hubiera establecido el precio en el contrato, las pautas para
su determinación pueden ser: a) Tasación por un tercero; b) Comparación con el valor
de otra cosa cierta; c) Valor corriente en plaza del bien, salvo que sea inmueble o un
derecho intelectual.
3. Quid sobre la naturaleza jurídica de la opción
La doctrina ya se había cuestionado, con relación al régimen de la ley 24.441, sobre la

naturaleza jurídica de la opción de compra, en cuanto a si se trataba de un preliminar o
promesa unilateral de venta (Bollini Shaw y Boneo Villegas), una oferta irrevocable
(Borda), un contrato de opción o una compraventa sujeta a condición simplemente
potestativa del comprador. Finalmente, quedaron dos grandes grupos mayoritarios
sosteniendo tesis contrapuestas, ya sea que se trataba de un contrato de opción o de una
compraventa sujeta a condición simplemente potestativa, y que veremos a continuación,
con especial relación al régimen vigente:
Así, por un lado, la mayoría de la doctrina, siguiendo al Proyecto de Código Civil de

1998 (art. 936), considera que estamos en presencia de un contrato de opción del cual "
nace para el tomador un derecho de opción que obliga al dador no sólo a cumplir el
contrato de compraventa sino también a abstenerse de celebrar con terceros otros
negocios incompatibles con ese derecho mientras tenga vigencia la opción" (Frustagli y
Hernández; Molina Sandoval), postura que compartimos. Para otra postura, ahora
minoritaria, se trata de una " compraventa bajo condición simplemente potestativa del
comprador" (López de Zavalía), o mejor dicho, del tomador del leasing.
Empero, la doctrina más reciente ha alertado sobre que " nada se contempla para el caso
de declinación de la opción de compra y sus derivaciones, aspecto que necesariamente
debe ser cubierto por el contrato, en razón de las connotaciones jurídicas y financieras
que tiene" (Barreira Delfino).
III. Jurisprudencia
La opción concedida en el contrato de leasing a favor del tomador constituye una oferta
irrevocable de venta unilateral de parte del dador, que sólo puede ser retirada cuando se
agote el término fijado para que el locatario opte por comprar o desistir de ello (CNCom
., sala A, 27/6/1997, LA LEY, 1998- E, 383). (CNCom ., sala B, 11/12/1992).
Art. 1231.— Modalidades en la elección del bien. El bien objeto del contrato puede:
a) comprarse por el dador a persona indicada por el tomador;
b) comprarse por el dador según especificaciones del tomador o según catálogos,

folletos o descripciones identificadas por éste;
c) comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato de

compraventa que éste haya celebrado;
d) ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con el

tomador;
e) adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo adquirido con
anterioridad;
f) estar a disposición jurídica del dador por título que le permita constituir leasing sobre
él.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 5; ley 24.441,art. 27 inc. b) y 28;
Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1145 inc. 1 y 2 y art. 1146; Proyecto de
Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1159.
II. Comentario
1. Quid sobre la naturaleza jurídica de las modalidades
En el régimen fijado en la ley 24.441, se prefirió legislar al leasing estableciéndose un

tipo contractual que admitía sólo dos subtipos, el leasing financiero y el operativo, que
con variantes objetivas y subjetivas, poseían especificaciones técnicas conforme el
objeto pero participaban de los elementos típicos definidos por la ley como también de
la causa. Por lógica consecuencia, todas aquellas variedades contractuales que se habían
utilizado con anterioridad subsistieron como atípicas , sujetas a la autonomía privada y a
la costumbre, con tipicidad meramente social, como por ejemplo el retroleasing.
En cambio, la ley 25.248, siguiendo las directrices del Proyecto de Código Civil de
1998, adoptó una definición flexible y que pudiera abarcar el mayor número de
opciones "denominándolas como modalidades"para las partes contractuales, ya sea
recurriendo al leasing financiero, ya sea recurriéndose al leasing operativo, o
habilitándose el leasing de retro, y por último, se admitió el subleasing. El texto ha
seguido el mismo método, en el artículo comentado, por lo cual se mantiene la
discusión doctrina, y que se actualiza.
Para un sector de la doctrina, el régimen vigente "a pesar de la denominación utilizada"

ha seguido idéntico criterio del régimen de la ley 24.441, estableciendo un tipo
contractual y regulando distintos subtipos (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández) de
leasing. Por el contrario, para otra parte de la doctrina, se trataría en rigor de
modalidades o combinaciones que el legislador ha establecido para permitir a las partes
la configuración del contrato, conforme a sus necesidades. Así, se ha dicho que el
régimen actualmente vigente " concibe al leasing como un contrato autónomo y típico,
sin subtipos y abarcando todas las variedades o modalidades " (Lorenzetti).
1.1 Distingo entre tipo, subtipo y las modalidades
Corresponde indagar, pues, sobre las nociones de tipo, subtipo o modalidades

contractuales para precisar su concepto, y luego tomar posición. Existe acuerdo en que
el tipo contractual es un esquema o arquetipo legal para regular determinado contrato,
estableciéndose sus elementos esenciales, conforme su finalidad, y que sigue la
tradición romanista del derecho continental. En otros términos, es un " modelo que el
legislador dispone para el uso de los contratantes; es, en definitiva, un modo de
programar las relaciones jurídicas subsidiando aquellos vínculos que se ajustan al
mismo, adjudicándole efectos jurídicos" (Lorenzetti). Por tanto, un contrato será típico "
cuando la totalidad de sus cláusulas esenciales se adecua a un tipo legal, sin que tenga
importancia el nombre dado por las partes" (López de Zavalía).
El subtipo , en cambio, participa de los elementos generales del tipo pero "al mismo
tiempo" se incluyen especificaciones en cuanto al sujeto, objeto o la causa, conforme a
una idea predeterminada y con distintas finalidades económicas. Es decir, el subtipo
aparece " cuando el legislador otorga a las modalidades un rango especial, si se cumplen
los requisitos establecidos en la ley " . Por ejemplo, la ley 24.441 siguió el criterio de
establecer un tipo leasing , considerándolo como un contrato mixto por acumulación
contractual (locación de cosas y opción de compra), regulando a continuación tres
subtipos (el leasing mobiliario financiero, el leasing mobiliario operativo, y el leasing
inmobiliario), excluyéndose "por lógica consecuencia" todas las demás variantes, y que
subsistieron como contratos atípicos.
Las modalidades , por el contrario, se caracterizarían por su flexibilidad y adecuación a

las necesidades de los contratantes según el caso concreto, y permiten obtener variantes
dentro de un mismo contrato típico. Así, se ha explicado la distinción entre el leasing
financiero y el operativo afirmándose que " son modalidades de un mismo contrato,
aunque con diferentes caracteres, ya que el primero es un contrato financiero y el
segundo es de cambio" (Lorenzetti).
1.2 Nuestra opinión: Se trata de especies
Pues bien, compartimos la última posición cuando afirma que se trata de modalidades
de un mismo contrato, pero preferimos denominarla especies siguiendo la distinción
aristotélica entre el género próximo y la diferencia específica. Porque está claro que el
género leasing comprende los elementos esenciales, y luego las distintas especies
permiten distinguir variantes en el sujeto, objeto e incluso en la causa pero siempre
dentro del tipo contractual leasing.
En efecto, creemos que no se ha seguido el criterio de la ley 24.441 en cuanto a elaborar

un tipo contractual rígido y luego establecer especificaciones para los subtipos legales.
Por el contrario, se ha adoptado un régimen flexible que actúa como género y que es el
contrato típico de leasing, y luego en el art. 1231 y sus concordantes se ha elegido
incluir variantes, incluyéndose al leasing financiero (mobiliario e inmobiliario); al
operativo; se ha receptado como variante legal al retroleasing o leasing de retro; se
acepta el subleasing; y, por último, se ha permitido "por interpretación" el leasing
empresarial como el de consumo, según su destinatario final, en la medida que no
vuelva a introducir el bien en la cadena de comercialización o lo utilice como en mero
insumo. Sin embargo, es cierto que el término modalidades en la elección del bien no es
feliz para caracterizar las distintas finalidades económico - sociales que el leasing
permite obtener a las partes contractuales. Pero ello no implica aceptar que se trata de
subtipos legales porque no se trata de esquemas rígidos, preconcebidos por el legislador
y que excluyen todos aquellos contratos que no se conforman al mismo.
2. De las especies de leasing. Su distingo
2.1 Leasing financiero
En la especie leasing financiero , una sociedad financiera o una sociedad cuyo objeto
societario sea el leasing, adquiere ciertos bienes de un fabricante o proveedor, que
habían sido previamente elegidos o seleccionados por el tomador, con la finalidad de
celebrar un contrato de leasing. Se advierte que la finalidad del dador es ser un mero
intermediario financiero entre el fabricante y el tomador, toda vez que éste " no puede
adquirir el bien por carecer de capital suficiente para adquirirlo o porque no tiene interés
en hacerlo en razón de la amortización del mismo " (Spota - Leiva Fernández). Cierta
doctrina advierte la existencia de tres partes contractuales (fabricante, dador y tomador)
por lo cual se afirma el carácter trilateral del contrato. Para otros, se perfeccionan dos
contratos conexos, desde el punto de vista jurídico, ya que por un lado el dador celebra
una compraventa o un contrato de suministro con el fabricante o proveedor y luego un
contrato de leasing con el tomador.
El régimen vigente, a diferencia de la ley 24.441 (art. 27), no establece requisitos

subjetivos ni objetivos, pudiendo ser dador cualquier persona física o jurídica que
financie esta operatoria, sin necesidad de inscripción registral o societaria alguna, y
mucho menos contar con autorización del Estado en sentido lato. Tampoco se incluye
en la ley 25.248 una limitación en orden a los bienes incluidos, ni a su afectación, ya
que pueden ser para el giro empresario o bien para su destino final como consumidor.
Esta modalidad se configura en los incisos a), b) y c) del art. 1231 del Código Civil y
Comercial de la Nación, en el cual el objeto siempre es adquirido por el dador, en su
carácter de intermediario financiero, pero siguiendo las instrucciones del tomador, ya
sea a persona indicada o según especificaciones o catálogos o buen sustituyéndolo en un
contrato de compraventa ya perfeccionado por éste. En materia de derecho del
consumidor resulta sustancial el art. 4 de la ley 24.240 referente al derecho de
información, cuando el tomador sea un consumidor o usuario.
2.2 Leasing operativo
En la especie leasing operativo, el dador conviene con el tomador el uso y goce de un

bien para destinarlo al equipamiento de su empresa, en virtud de su costo o depreciación
tecnológica; o, por el contrario, el tomador puede destinar el bien para su consumo final.
En esta supuesto, el dador es el fabricante, importador o vendedor del bien, objeto del
leasing, por lo cual su finalidad no es financiera sino simplemente comercializadora u
operacional, es decir, de cambio. En otros términos, la " nota característica de esta
figura está dada por la ausencia de intermediación de una entidad financiera " (Spota-
Leiva Fernández).
Se ha criticado que esta especie no sería, precisamente, un leasing ya que el bien al

depreciarse rápidamente por su uso tecnológico no permite una opción de compra,
siendo el tiempo de uso muy breve. Empero, a pesar de la crítica anterior, se ha
considerado que " si se ha pactado la opción de compra, ésta puede ejercerse con cierta
razonabilidad y no se ha utilizado el leasing como forma elusiva de normativa
imperativa, no existen inconvenientes en considerar esta operación como una verdadera
operación" (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez). El régimen de la ley
25.248 ha receptado esta modalidad en su art. 5 inc. d), eliminándose las limitaciones
subjetivas y objetivas, y se mantiene en el texto proyectado, en el inc. c) del art. 1231. A
nuestro juicio, en esta especie será más intensa la protección al consumidor cuando sea
tomador en virtud que su finalidad implícita es " la comercialización del bien" (Molina
Sandoval y De Amunátegui Rodríguez).
2.3 Leasing de retro o retroleasing

Desde el punto de vista jurídico se lo ha definido como " un contrato por el cual el
empresario vende un bien mueble o inmueble de su propiedad al dador de leasing , que
paga el precio correspondiente y simultáneamente cede el uso y goce del bien adquirido
al vendedor, quien se obliga a pagar cánones periódicos por un cierto término, con la
facultad de readquirir la propiedad del bien al vencimiento mediante el pago de un
precio establecido " (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez). Esta modalidad,
según la terminología de la ley 25.248, constituye en rigor una variante del leasing
financiero puesto que posibilita al tomador seguir utilizando un bien, previa
formalización de una compraventa a favor del dador, obteniendo liquidez para otros
emprendimientos sin dejar de gozar de los frutos. En otros términos, económicamente,
se trata de una monetarización de activos no dinerarios.
A pesar de ser una modalidad controvertida, porque alguna doctrina creyó ver un
negocio jurídico indirecto o una figura fraudulenta, fue receptada por la ley 25.248 en
su artículo 5 inc. d) y mantenida en el Código Civil y Comercial de la Nación en su inc.
e) del art. 1231.
2.4 Subleasing
Por último, el dador no necesariamente tiene que ser el propietario o poseedor del bien
para perfeccionar un contrato de leasing, sino que se admite la figura del subleasing " en
la cual el tomador originario se convierte, a su vez, en dador " (Lavalle Cobo). Esta
modalidad parece estar autorizada por el inc. f) del art. 1231, que mantiene la redacción
del inc. f del art. 5 de la ley 25.248. Sin embargo, su interpretación es restrictiva en la
medida que tiene que armonizarse con los arts. 1238 y 1242. En conclusión, " en
aquellos casos que se posibilite el subleasing, éste quedará sujeto al régimen normativo
del leasing y los derechos y obligaciones entre, subdador y el subtomador se regirán por
los términos acordados en el nuevo contrato, sin perjuicio de que la relación originaria
entre el dador y el tomador - subdador permanezca inalterada " . (Fresneda Saieg, -
Frustagli y Hernández).
III. Jurisprudencia
( CNCiv ., sala B, 31/5/88, ED, 133 - 572).
Si la cuenta corriente bancaria fue abierta exclusivamente para la contratación de un

leasing por parte del actor, una actitud diligente de la entidad financiera y respetuosa de
las obligaciones de información y de seguridad que pesaban sobre ella, la obligaba a
cursar una notificación formal al accionante informándole los pasos a seguir para que la
cuenta fuera dada de baja, advirtiéndole las consecuencias disvaliosas que podía generar
que la misma permaneciera abierta, y explicitándole su imposibilidad de operar la
cancelación sin su intervención. La conducta del banco resultó antijurídica cuando
infringió tanto sus obligaciones de brindar a los usuarios una información adecuada y
veraz, como un servicio que no presentara peligro alguno para sus intereses (arg. arts. 4,
5 y 42 de la Ley de Defensa del Consumidor, y 1198 del Cód. Civil), así como el deber
genérico de no dañar que la Corte Suprema juzga consagrado en el art. 19 de la CN (
CNCom ., sala E, 27/12/2011, MJJ71966 ).
Art. 1232.— Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien. En los

casos de los incisos a), b) y c) del artículo 1231, el dador cumple el contrato
adquiriendo los bienes indicados por el tomador. El tomador puede reclamar del
vendedor, sin necesidad de cesión, todos los derechos que emergen del contrato de
compraventa. El dador puede liberarse convencionalmente de las responsabilidades de
entrega y de la obligación de saneamiento.
En los casos del inciso d) del artículo 1231, así como en aquellos casos en que el dador
es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, el dador no
puede liberarse de la obligación de entrega y de la obligación de saneamiento.
En los casos del inciso e) del mismo artículo, el dador no responde por la obligación de
entrega ni por garantía de saneamiento, excepto pacto en contrario.
En los casos del inciso f) se deben aplicar las reglas de los párrafos anteriores de este
artículo, según corresponda a la situación concreta.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 6; ley 24.441,art. 28; Proyecto del
de 1998, art. 1160.
II. Comentario
1. Responsabilidades, acciones y garantías en el leasing financiero
El primer párrafo del artículo comentado es aplicable a los incisos a), b) y c) del art.
1231, que regula el leasing financiero . Esta especie o modalidad se verifica cuando una
persona física o jurídica, por lo general una sociedad financiera o una sociedad cuyo
objeto societario sea el leasing, adquiere ciertos bienes de un fabricante o proveedor,
que habían sido previamente elegidos o seleccionados por el tomador, con la finalidad
de celebrar un contrato de leasing. Se advierte que la finalidad del dador es ser un mero
intermediario financiero entre el fabricante y el tomador: " hay un negocio de
compraventa o suministro, celebrado por el fabricante o comerciante con el dador (que
es quien financia el negocio), sobre el bien indicado por el tomador, y luego un leasing
entre la entidad financiera y el tomador" (Lorenzetti).
Sin embargo, no basta que el dador adquiera el bien sino que debe ponerlo a disposición
del tomador, mediante la tenencia, a fin que lo utilice, por lo cual no debe interpretarse
literalmente el párrafo que afirma que cumple el contrato con la sola adquisición. Por lo
general, el dador le dará una orden de entrega al tomador para que reciba el bien,
debiendo verificar " que se encuentre en perfectas condiciones y con todos sus
accesorios " (Lavalle Cobo), pudiendo reclamar todos los derechos emanados del
contrato de compraventa, sin necesidad de cesión, tratándose de una acción directa y no
" de una acción subrogatoria ni una subrogación legal o sustitución de los derechos del
dador al tomador " (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez)). Dicho en otras
palabras, se trata de una " hipótesis de reconocimiento legal de la conexidad contractual
existente en el contrato de leasing financiero " (Lorenzetti). Sin embargo, ha sido
motivo de crítica que no se haya facultado expresamente al tomador a requerir la
resolución del contrato " porque la extinción del vínculo contractual sólo puede ser
demandada por las partes del negocio " (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
En virtud que se trata de un mero intermediario financiero, se faculta a las partes a

incluir una cláusula accidental de liberación de responsabilidad para el dador, sobre las
obligaciones de entrega, de evicción y de vicios redhibitorios, en virtud que es el propio
tomador quien se presenta ante el proveedor para la adquisición del bien, por lo general
provisto de la orden de entrega o factura. Se ha estimado como " acertada la distinción
según cada modalidad, ya que en el leasing financiero la relación se trilateraliza y en el
sale and lease back el proveedor es el mismo tomador" (Molina Sandoval y De
Amunátegui Rodríguez). Empero, una vez más, resulta criticable que no se haya
incluido una norma expresa que regule la cuestión cuando el tomador sea un
consumidor o bien se disponga una remisión al Libro III, Título III. Sin embargo, a
pesar de ello, compartimos que si fuera un contrato de consumo " la cláusula de
eximisión de responsabilidad por falta de entrega de la cosa resulta abusiva"
(Lorenzetti).
2. Responsabilidades, acciones y garantías en el leasing operativo
En el segundo párrafo se trata del denominado leasing operativo , que se verifica cuando
el dador conviene con el tomador el uso y goce de un bien para destinarlo al
equipamiento de su empresa, en virtud de su costo o depreciación tecnológica; o, por el
contrario, el tomador puede destinar el bien para su consumo final. En este supuesto, el
dador es el fabricante, importador o vendedor del bien, objeto del leasing, por lo cual su
finalidad no es financiera sino simplemente comercializadora u operacional, es decir, de
cambio . Por ello, aquí se prohíbe la liberación del dador de las obligaciones de entrega
y de saneamiento, y analógicamente resulta aplicable a aquellos supuestos de bienes en
los cuales el dador tenga su propiedad con anterioridad al contrato de leasing. Si
comparamos esta norma con el instituto de los vicios redhibitorios regulados en el
CCiv., en los cuales constituye una garantía que se incluye como cláusula accidental, en
virtud que las partes pueden agravarla o incluso suprimirla, resulta que en el leasing " el
legislador ha sido un tanto más exigente, revistiendo en algunas hipótesis "leasing
operativo" a estas garantías de carácter imperativo" (Lorenzetti), siendo nula toda
cláusula exonerativa en contrario.
3. Responsabilidades, acciones y garantías en el retroleasing
En el tercer párrafo se dispone la exención de responsabilidad del dador con respecto a

las garantías de entrega y saneamiento, con sustento en que el tomador era el anterior
propietario del bien objeto de leasing, según el art. 1231 inc. d). En otros términos, aquí
se refiere al leasing de retro o retroleasing o también conocido como lease back que se
encuentra autorizado en el inciso antedicho. Se lo ha definido como " un contrato por el
cual el empresario vende un bien mueble o inmueble de su propiedad al dador de
leasing , que paga el precio correspondiente y simultáneamente cede el uso y goce del
bien adquirido al vendedor, quien se obliga a pagar cánones periódicos por un cierto
término, con la facultad de readquirir la propiedad del bien al vencimiento mediante el
pago de un precio establecido (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez)).
Constituye en rigor una variante del leasing financiero puesto que posibilita al tomador
seguir utilizando un bien, previa formalización de una compraventa a favor del dador,
obteniendo liquidez para otros emprendimientos sin dejar de gozar de los frutos. En
principio, el dador no responde por la obligación de entrega ni la garantía de
saneamiento por haberse adquirido al propio tomador, salvo convención expresa en
contrario.
4. Responsabilidades, acciones y garantías en el subleasing
El último párrafo regula la responsabilidad en el subleasing, afirmando que deberán

aplicarse las reglas de los párrafos anteriores, según corresponda a la modalidad
utilizada, ya sea financiera, operativa o de retro. El subleasing consiste en aquella
operación en virtud de la cual el tomador originario se convierte en dador, siempre y
cuando no se encuentre vedada esta posibilidad en el contrato, pudiendo a su vez
constituir un contrato de leasing, que deberá tener la opción de compra. Por ello, el art.
1231 inc. f) prescribe que el bien debe estar a " disposición jurídica del dador" , es decir,
que permita constituir un subleasing y que pueda adquirir la propiedad con anterioridad
a que el segundo tomador haga uso de la opción de compra.
Con respecto a las responsabilidades de entrega y de saneamiento, se ha dicho que debe

distinguirse " según la iniciativa del negocio haya sido del tomador o del dador"
(Lavalle Cobo). Será, por tanto, el " juez (o el operador jurídico) el que deberá resolver
la cuestión según las condiciones de tiempo, modo y lugar" (Molina Sandoval y De
Amunátegui Rodríguez).
III. Jurisprudencia
(CNCom ., sala C, 6/3/2009, La Ley Online).
Art. 1233.— Servicios y accesorios. Pueden incluirse en el contrato los servicios y

accesorios necesarios para el diseño, la instalación, puesta en marcha y puesta a
disposición de los bienes dados en leasing, y su precio integrar el cálculo del canon.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 7; Proyecto de Código Civil de la

II. Comentario
1. Fundamento de la norma
Se ha dicho que " este artículo es aclaratorio respecto de situaciones que, por su
complejidad, pueden llevar a que un caso concreto sea calificado como de naturaleza
jurídica distinta que el leasing" (Lavalle Cobo).
La ley 24.441 tipificó al leasing como una locación de cosas con opción de compra,
siendo criticable esa decisión porque no permitía comprender en su ámbito de
aplicación a los derechos. Tampoco abarcaba al leasing empresarial que permite utilizar
una empresa llave en mano, enteramente lista y equipada para la producción. Mucho
menos se ocupó del denominado leasing de consumo. La ley 25.248 intentó subsanar
este defecto ya que limitaba el ámbito de aplicación del instituto e impedía la
realización de negocios jurídicos empresariales. Se ha dicho que el fundamento de la
norma consiste en el " carácter principal que tiene el contrato de leasing, mientras que
las obras o los servicios que el dador puede prestar al tomador son siempre de
naturaleza accesoria cuanto no se trata de operaciones preparatorias del contrato"
(Lavalle Cobo).
2. Efectos
De este modo, se amplía considerablemente la operatividad del contrato de leasing,

permitiendo la inclusión de aquellos servicios y accesorios necesarios para el diseño,
instalación, puesta en marcha y de disposición de los bienes. En otros términos, con esta
norma se permiten las situaciones anteriores y que no induzcan a confusión al intérprete
en torno a su naturaleza, lo cual generaba situaciones de inseguridad jurídica. La
doctrina se preguntaba si estos servicios y accesorios son entregados también en leasing
o bien son complementarios del contrato principal de leasing, respondiendo
negativamente (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez) por dos razones: a) No
se concibe cómo puede darse en leasing un servicio (que es un bien que se consume con
su sola prestación); b) Se trata de servicios que complementan el contrato de leasing y
por ello integran el monto del canon.
Para el supuesto que se trate de un leasing de consumo "en la especie: operativo" se

aplica el art. 12 de la LDC en el cual los fabricantes deben asegurar un servicio técnico
adecuado y el suministro de partes y repuestos. Empero, no debe olvidarse que son
prestaciones accesorias al objeto principal del contrato; es decir, se trata de " la
prestación de determinados servicios vinculados a la cosa o bien dado en leasing, esto
es, un hacer o una obra, generalmente un opus material" (Spota-Leiva Fernández).
3. Inclusión dentro del canon
Como corolario de lo anterior, es factible incluir todos aquellos servicios y accesorios

como parte del precio del cálculo del canon fijado. Ello, por lo general, ocurrirá en el
leasing operativo en virtud del cual el dador es el propio fabricante del bien. Por
ejemplo, el mantenimiento de las máquinas de la fábrica que se otorga en leasing. El art.
1233 " es coherente y facilitador del negocio, por tratarse de una alternativa de
financiación, que permite incorporar en el monto total a financiar todos aquellos rubros
accesorios necesarios o convenientes para la entrega y puesta en funcionamiento del
bien contratado" (Barreira Delfino).
III. Jurisprudencia
Un contrato de leasing en el cual el dueño del bien se compromete a garantizar su buen

funcionamiento, no debe ser confundido con una locación de servicios; ya que esta
obligación asumida por el dador funciona como un accesorio de la prestación principal,
que es conceder al tomador el uso y goce del bien (CNCom ., sala B, 31/5/1988, ED,
133- 572).
Art. 1234.— Forma e inscripción. El leasing debe instrumentarse en escritura pública si

tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves. En los demás casos puede celebrarse
por instrumento público o privado.
A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse en el

registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto. La
inscripción en el registro puede efectuarse a partir de la celebración del contrato de
leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda hacer entrega de la cosa
objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos contra terceros desde
la entrega del bien objeto del leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco
días hábiles posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que el contrato se
presente para su registración. Si se trata de cosas muebles no registrables o de un
software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa
se encuentre o, en su caso, donde ésta o el software se deba poner a disposición del
tomador. En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte
años; en los demás bienes se mantiene por diez años. En ambos casos puede renovarse
antes de su vencimiento, por rogación del dador u orden judicial.

En cuanto a las fuentes del artículo: ley 25.248,art. 8; Proyecto del Poder Ejecutivo de
1993, arts. 1148; Proyecto de la Comisión Federal de Juristas de 1993, art. 1366;
Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, arts. 1162.
II. Comentario
1. De las formas legales previstas para su eficacia
El contrato de leasing tiene que instrumentarse siempre por escrito para tener validez y
producir efectos adquiriendo el carácter de formal, según el artículo comentado. Esta
circunstancia no es menor, porque la ley 24.441 no contenía norma alguna al respecto
ocasionando disputas doctrinarias al respecto, especialmente en materia de leasing
inmobiliario. Su texto sigue al pie de la letra el art. 8 de la ley 25.248, habiéndose
perdido sin embargo la oportunidad de mejorarse su redacción, por algunas críticas
recibidas en materia de técnica legislativa, como veremos más abajo.
Empero, se ha dicho con razón que el contrato es formal con solemnidad relativa porque
si las partes no cumplen con las solemnidades exigidas por la ley " se operará la
conversión del negocio jurídico regulada en el art. 1185, Cód. Civil, dando cuenta de un
contrato preliminar por defecto de solemnidades mediante las cuales las partes se
obligarán a elevar el acto a la forma impuesta legalmente" (Fresneda Saieg, Frustagli y
Hernández). En otros términos, por tanto, será un " contrato en el cual las partes se han
obligado a hacer escritura pública (art. 1185), y en el que, por tratarse de una obligación
de hacer, la parte que se resistiere a su otorgamiento podrá ser demandada por
escrituración (art. 1187)" (Lavalle Cobo).
Así, en materia de inmuebles, buques y aeronaves se requiere escritura pública por lo

cual si las partes celebran un contrato de leasing en instrumento privado valdrá como
preliminar. En cambio, en los demás casos como de cosas muebles, derechos y software
podrá celebrarse por instrumento público o privado.
2. De la técnica legislativa
Con anterioridad, la doctrina había sido muy crítica con la redacción del art. 8 de la ley
25.248, circunstancia que ha sido soslayada porque se ha insistido en el texto
cuestionado. La norma determina que el contrato debe inscribirse en el registro que
corresponda " según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto" . El vocablo
técnico cosa no es el adecuado porque el contrato de leasing tiene como objeto bienes ,
que pueden ser cosas (muebles o inmuebles), derechos o software, aspecto que lo
distingue del contrato de locación. Es más, el propio legislador lo ha reconocido en los
arts. 1227, 1231 y 1235, pudiéndose haber modificado el término para no persistir en el
error.
Por otra parte, tampoco resulta feliz la frase " cosas no registrables" porque daría la
impresión que dichas cosas no fueran posible de registrarse. Como bien se interpretó, en
realidad, se ha querido " referirse a bienes, que siendo material y jurídicamente
susceptibles de registración, no están sometidos a inscripción en un registro especial"
(Moisset De Espanés).
Empero, la principal crítica tiene su razón de ser en aquellas derivaciones o reenvíos

que el legislador utiliza en materia registral, en virtud que no todos los bienes, materia
del contrato de leasing, poseen registros específicos con el agregado que no se ha
establecido una regulación uniforme para todos los contratos de leasing, debiendo la
doctrina interpretar y conciliar las normas generales con las particulares, incluyéndose a
las disposiciones de índole administrativa que tales registros están facultados a emitir.
En nuestro caso, las normas generales deberán integrarse con las leyes específicas de
cada uno de los Registros, a saber: 1) Ley Nacional Registral 17.801 en materia
inmobiliaria; 2) Decreto ley 6582/58 en materia de automotores, que crea el Registro de
Propiedad Automotor; 3) Ley de Navegación 20.094; 4) Código Aeronáutico; 5) Ley de
Prenda con Registro, dec.-ley 15.348/1946, texto ordenado por el dec. 897/1995.
3. De la inscripción registral
Para proteger los derechos de terceros se ha dispuesto la inscripción registral del

contrato de leasing en el registro que corresponda, lo cual dependerá de la naturaleza del
bien. Los terceros comprendidos en la norma son los acreedores de las partes (dador y
tomador) como también todos aquellos terceros interesados (directos o indirectos). La
naturaleza del bien resulta fundamental para conocer los registros respectivos. En el
caso de inmuebles, buques, aeronaves no habrá inconvenientes porque cada uno de ellos
tiene su propio registro. El problema se plantea en el supuesto de los demás bienes que
carecen de un registro específico, estableciéndose " de manera residual la anotación ene
el Registro de Créditos Prendarios " (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). En
particular, en materia de cosas muebles en virtud del principio que la posesión vale
título (art. 2412, CCiv.) resulta especialmente relevante la inscripción, " con el fin de
destruir mediante la registración la aludida presunción legal de propiedad que tendría el
tomador y que podría generar confusión frente a los terceros acreedores de las partes "
(Lavalle Cobo).
3.1 Oponibilidad
El efecto principal de la registración consiste en hacer oponible a los terceros el contrato

de leasing, como forma de publicidad, siendo el principal interesado el tomador porque
" puede ejercer la opción de compra contra el dador y oponerla a terceros en caso de
conflicto" (Lorenzetti). Sin embargo, como bien se ha dicho, la inscripción del leasing "
no es un requisito constitutivo del contrato y las partes pueden no cumplirla. El contrato
de leasing no inscripto será perfectamente válido entre las partes, pero no podrá ser
opuesto a terceros que estarán perfectamente habilitados para agredir la cosa dada en
leasing como el contrato no existiera" (Molina Sandoval y De Amunátegui Rodríguez)).
Para aventar cualquier duda o confusión, es dable recordar que lo que se registra " es el
instrumento del contrato, no la propiedad de la cosa, la cual sigue siendo en sí misma no
registrable" (Lavalle Cobo).
3.2 De los plazos generales y particulares
Como ya se señaló, el artículo comentado no establece un plazo general aplicable a

todas las especies de leasing lo cual introduce un factor de incertidumbre que podría
haberse evitado, debiendo la doctrina interpretar en cada caso el plazo legal adecuado
para su inscripción. La norma distingue dos supuestos: 1) Inscripción a partir de la fecha
de celebración del contrato, con prescindencia de la fecha de entrega del bien; 2)
Inscripción a partir de la fecha de entrega del bien.
Se había sugerido brindar claridad a la norma, afirmándose que como regla " si el
perfeccionamiento del contrato de leasing precede a la ejecución de la obligación de
entregar el bien para su uso por el tomador, el contrato producirá efectos desde la fecha
de la celebración si es inscripto en el respectivo registro dentro del plazo que cada una
de las leyes registrables establece" (Lorenzetti). A nuestro juicio, como regla es dable
señalar que el contrato será oponible a los terceros desde la fecha de su celebración y
siempre que su inscripción haya sido realizada en el término legal, de acuerdo a la
naturaleza del bien y la existencia de un registro especial. Por ejemplo: 1) En materia de
inmuebles deberá inscribirse en el plazo de 45 días; 2) En materia de automotores
deberá inscribirse en el plazo de 10 días; 3) En los demás bienes dentro de las 24 horas
de su perfeccionamiento. En todos estos supuestos, " la inscripción tempestiva permitirá
que la misma se retrotraiga a la fecha de celebración, a partir de la cual se operará su
oponibilidad a terceros interesados" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). En
materia registral el cómputo de los plazos se realiza en días hábiles administrativos, y
no en días corridos, como se computan en el Código Civil. En virtud de su naturaleza
consensual el contrato " puede ser inscripto antes de la entrega de los bienes" (Lavalle
Cobo).
Por excepción , en cambio, podrá producir efectos frente a terceros a partir de la

entrega, siempre que la inscripción se solicite " dentro de los cinco días hábiles
posteriores" . Se ha justificado esta diferencia de tratamiento firmándose que " el
legislador al consagrarla ha pensado en la hipótesis de una promesa de contrato de
leasing (vgr. un leasing inmobiliario otorgado en instrumento privado) acompañada de
la entrega de la cosa" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
La distinción de ambas hipótesis de estudio tiene directa relación con la responsabilidad

del tomador y dador, por un daño ocasionado por el bien, para saber si ha habido o no
transferencia de la guarda, respectivamente. Empero, existe el supuesto de la inscripción
tardía que es aquella en la cual no se cumplen ninguno de los casos analizados;
entonces, con buen criterio, el legislador ha precisado que el contrato será oponible
recién desde la fecha de la inscripción, por lo cual " no puede afectar los derechos de
terceros de buena fe que se hubiesen constituido con anterioridad" (Lavalle Cobo).
3.3 Plazo de vigencia de la inscripción
La norma dispone dos plazos de vigencia de la inscripción del contrato de leasing, a los
efectos de su oponibilidad frente a los terceros. Así, distingue si se trata de inmuebles y
otros bienes. En el primer caso, la inscripción se mantiene por el plazo de 20 años. En el
segundo caso, tratándose de muebles, derechos o software, la inscripción se mantiene
por 10 años. En ambos supuestos, es factible su renovación siempre que se formalice
antes de su vencimiento, ya sea por pedido del dador o bien por orden judicial. Creemos
que las partes recurrirán a la renovación de la inscripción cuando opte el tomador por
renovar el contrato, por lo general, ello ocurrirá en la modalidad del leasing de retro.
De la regulación legal no surge cuantas veces es posible la renovación de la
registración, generándose dos tesis al respecto. Para una primera tesis, que toma la
interpretación literal del texto, afirma que sólo puede renovarse una sola vez. Para una
segunda tesis, en cambio, aplicando analógicamente el art. 23 de la ley 12.962, afirma
que " para el caso de ejecución judicial permite que el juez ordene la reinscripción todas
las veces que fuere necesario" (Lavalle Cobo).
III. Jurisprudencia
La no utilización de la escritura pública en la suscripción de un contrato de leasing por

un inmueble es subsanable al tratarse de una nulidad relativa por no afectar el orden
público (CACiv. y Com. Mercedes, sala 2ª, 3/7/2008, MJJ36798)
Art. 1235.— Modalidades de los bienes. A los efectos de la registración del contrato de
leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspondan según la
naturaleza de los bienes.
En el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las normas registrales

de la Ley de Prenda con Registro y las demás que rigen el funcionamiento del Registro
de Créditos Prendarios.
Cuando el leasing comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se

aplica lo dispuesto en la Ley de Prenda con Registro para iguales circunstancias.
El registro debe expedir certificados e informes. El certificado que indique que sobre
determinados bienes no aparece inscrito ningún contrato de leasing tiene eficacia legal
hasta veinticuatro horas de expedido.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 9; ley 24.441,art. 30; Proyecto del
de 1998, art. 1163.
II. Comentario
1. De las normas aplicables
En virtud de la naturaleza de los bienes que pueden ser materia del contrato de leasing,
se realiza un reenvío a aquellos regímenes legales y reglamentarios que resultarán
aplicables, por analogía y siempre en lo que sea pertinente, conforme a la naturaleza
propia del leasing. En tal supuesto, debe recordarse que no existe un registro único para
los contratos de leasing, sino que se recurre a todos aquellos registros ya creados por las
leyes especiales de acuerdo a los bienes que se trate, y que tienen por finalidad la
registración de la titularidad, las transmisiones y especialmente los gravámenes que
puedan recaer sobre ellos.
En tal sentido, en el caso del leasing a inmuebles se aplicará la ley de registro de la

propiedad inmobiliaria (17.801); para el leasing de aeronaves el Cód. Aeronáutico; para
el leasing de buques la ley de navegación (20.094); para los automotores (arts. 7 a 19
del dec.-ley 6582/1958), para leasing de animales de pura raza el registro genealógico y
selectivo (art. 11, ley 22.939); y para las marcas y patentes (24.481).
En el caso de los muebles no registrables o el software se le aplicará la ley de prenda

con registro, por lo cual será el Registro de Crédito Prendario (ley 12.962) el encargado
de inscribir estos contratos de leasing.
2. Comparación con la norma vigente. Algunas modificaciones
El artículo anotado ha sufrido algunas modificaciones con relación a su antecedente

inmediato mejorándose su técnica legislativa, suprimiéndose aquellas remisiones a
artículos en concreto, en virtud que se derogan "o pueden derogarse" las leyes
especiales.
Sin embargo, en materia de software y a los fines de evitar una doble registración, de su
propiedad en el Registro nacional de la Propiedad Intelectual y del leasing en el
Registro de Créditos Prendarios, se había propuesto que " los leasings de softwares
deben ser inscriptos en el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual, en
cumplimiento de las disposiciones reglamentarias correspondientes" (Lavalle Cobo).
Esta crítica no ha sido receptada en el Proyecto, por lo cual podría llegar a interpretarse
que existe obligación de realizar la doble registración, lo cual no compartimos en virtud
de la correcta hermenéutica de la ley 25.036.
Con relación a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones se reenvía a la ley de

prenda con registro, eliminándose la remisión al art. 12 de dicho texto legal. Lo mismo
ocurre con la remisión al art. 19 de la ley 12.962, respecto de la expedición de
certificados e informes.
3. De las cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones. Precisiones
Para el supuesto que se perfeccione un contrato de leasing sobre cosas muebles que sean
susceptibles de traslado a diferentes jurisdicciones, se aplicará la ley de prenda con
registro para casos de iguales circunstancias. Por ello, el régimen especial dispone que
el registro ante el cual se practique o efectivice la inscripción del contrato, deberá
comunicar dentro de las veinticuatro horas a los registros del lugar donde se encuentren
situados los bienes. Se ha explicado que esta solución resulta acertada porque se evita "
la necesidad de presentar un mismo contrato para su inscripción ante distintos registros,
con el consiguiente peligro que la dilación de los trámites lleve a que se exceda el plazo
legal para su inscripción, con la consiguiente pérdida de la oponibilidad a los terceros"
(Lavalle Cobo).
Ahora bien, si el registro no cumple con su obligación legal dentro del plazo fijado ello
no afectará la validez del contrato de leasing y sus efectos.
4. De la expedición de certificados e informes. Su eficacia
La norma en su cuarto párrafo prescribe que el registro debe expedir certificados a

aquellas partes o terceros que lo soliciten. Por lo general, tendrán como objeto las cosas
muebles no registrables sobre las que se haya pactado el leasing.
En cuanto a su validez se ha estipulado como plazo máximo hasta veinticuatro horas de

expedido. Al respecto, con relación a la ley 25.248 existió una controversia en torno a si
el plazo debía computarse en horas o bien en días hábiles. Al respecto, por aplicación
del Cód. Civil se arribó a la conclusión que el plazo debía computarse en un día, " desde
la medianoche del día de la firma hasta la medianoche del día siguiente" (Lavalle Cobo)
y éste debe ser hábil.
III. Jurisprudencia
No estando inscripto el contrato de leasing en el registro correspondiente, corresponde

desestimar la defensa de falta de legitimación para obrar deducida por la entidad
codemandada, propietaria del automotor a la época del siniestro (CNCiv ., sala M,
15/7/2008, MJJ40353).
Art. 1236.— Traslado de los bienes. El tomador no puede sustraer los bienes muebles
del lugar en que deben encontrarse de acuerdo a lo estipulado en el contrato inscrito.
Sólo puede trasladarlos con la conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o
por acto escrito posterior, y después de haberse inscrito el traslado y la conformidad del
dador en los registros correspondientes. Se aplican las normas pertinentes de la Ley de
Prenda con Registro al respecto.

este contrato a un nuevo cuerpo unificado: el Proyecto de Código Civil y Comercial.
II. Comentario
1. Traslado de las cosas muebles. Regla
El artículo comentado reconoce su antecedente en el art. 10 de la ley 25.248, cuyo texto

ha sido transcripto casi en su totalidad. Como regla se dispone la prohibición de traslado
de los bienes muebles (sic), del lugar donde se encuentran, conforme lo previsto en el
contrato inscripto. En efecto, el tomador tiene la facultad de uso y goce del bien objeto
del leasing, dentro de los límites fijados en el contrato, siendo el lugar de radicación o
su ubicación fundamental para el dador, en virtud del carácter de garantía de su crédito
que dicho bien posee. Como se menciona en el proemio resulta obvio que esta
disposición se aplica a las cosas muebles, sean registrables o no, pero cuyo instrumento
contractual ha sido inscripto en el Registro de Prenda con Registro.
2. Excepción. Requisitos
Como excepción se permite el traslado de la cosa mueble siempre que se cumplan

determinados requisitos, a saber: a) Conformidad expresa del dador, otorgada en el
contrato o por acto posterior; b) Debe especificarse el lugar concreto donde se trasladará
el bien; c) La forma debe ser la misma del contrato principal; d) Inscripción del traslado
y de la conformidad del dador.
En primer término, se requiere la conformidad expresa del dador, anterior al traslado

cuando existe una cláusula especial prevista por las partes o bien por acto posterior, lo
cual implica la modificación del contrato. En tal sentido, se ha dicho que con " esta
exigencia legal se invalida cualquier tipo de acuerdo tácito que pudiere inferirse del
silencio, conducta u omisiones del dador " (Lavalle Cobo). En segundo término, en
virtud que el traslado del bien puede afectar a terceros, se infiere que debe especificarse,
de modo previo o posteriormente, el lugar preciso en el cual se radicará el bien,
concluyéndose que la indeterminación del lugar invalida la autorización. En tercer
término, por aplicación del principio del paralelismo de las formas y tratándose de una
modificación del contrato original, la forma debe ser igual que la precedente. En cuarto
término, la norma exige que sólo puede trasladarse efectivamente la cosa mueble una
vez registrada la autorización del dador y tomado razón del traslado el Registro
respectivo.
3. De su comparación
El texto anotado, adelantábamos, es similar a su antecedente con un detalle de técnica

legislativa. El art. 10 de la ley 25.248 remite a los párrafos 1, 2, 5, 6 y 7 del art. 13 de la
ley de prenda con registro; en cambio, el art. 1236 expresa: " Se aplican las normas
pertinentes de la Ley de Prenda con Registro al respecto " . De este modo, se ha seguido
a su fuente inmediata contenida en el art. 1164 del Proyecto de 1998 y se ha receptado
la crítica doctrinaria a las remisiones que sostenía que " de ninguna manera se justifica
por cuanto contiene una remisión sumamente detallista, que hubiera sido más
conveniente reemplazar mediante la incorporación expresa de las soluciones previstas
en el texto al que se reenvía " (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). Por otro lado, no
debe perderse de vista que la remisión genérica resulta más conveniente, para aquellos
casos posibles de modificaciones ulteriores de los artículos citados en su texto.
Esta remisión, sin embargo, tenía su importancia práctica en virtud que el sexto párrafo
del art. 13 de la Ley de Prenda con Registro faculta al acreedor prendario a pedir el
secuestro de las cosas muebles, afirmándose que se trata de un secuestro precautorio que
tiene por objeto asegurar el estado del bien, como vía preparatoria para una eventual
acción judicial. Por el contrario, la remisión genérica implicará que la doctrina
determine las distintas medidas que podrá tomar el dador ante el uso indebido de las
cosas materia de leasing o la prohibición de la inspección por parte del tomador.
4. De los efectos
Resulta claro que el efecto práctico perseguido consiste en " establecer en cada caso el
lugar de ubicación real de las cosas muebles " (Lavalle Cobo). Para el supuesto de
incumplimiento del tomador de lo establecido en la norma, como vimos, se " faculta al
dador a inspeccionar el bien y a solicitar el secuestro del bien " (Lorenzetti). Un caso
particular, es el de los automotores que en virtud del art. 13 de la ley 12.962 quedan
comprendidos " sólo cuando se trate de su desplazamiento definitivo " , por lo cual a
contrario sensu creemos que no resulta necesario cumplir con el procedimiento
establecido por el artículo comentado, si se trata de desplazamientos temporarios.
III. Jurisprudencia
No existe base legal para exigir la prestación de una contracautela en el secuestro

autorizado por el art. 21 de la ley 25.248, pues no se trata de una medida cautelar, ya
que si el secuestro previsto en el dec. 15.348/1946 no tiene carácter precautorio, no
obstante que a través del mismo se desposee al propietario del pignus , menos aún
puede conferírsele tal carácter al secuestro previsto en la ley de leasing, que apunta al
recupero de los bienes de aquel que sólo tiene derecho a tenerlos en la medida que
cumpla con el pago regular de lo convenido y que, una vez efectivizado, importará la
resolución del contrato. Lo cual de por sí no importa que la requirente se exima de
responsabilidad en caso de abusarse de su derecho (CNCom ., 14/2/2003, ED, J6125).
Art. 1237.— Oponibilidad. Subrogación. El contrato debidamente inscrito es oponible a

los acreedores de las partes. Los acreedores del tomador pueden subrogarse en los
derechos de éste para ejercer la opción de compra.

Poder Ejecutivo de 1993, arts. 1149; Proyecto de Código Civil de la República
Argentina de 1998, art. 1165, primer párrafo.
II. Comentario
1. Generalidades
El contrato de leasing debe ser inscripto por ante el Registro correspondiente a los
efectos de ser oponible a los terceros, como modo de publicidad, especialmente cuando
se trate de cosas muebles. La norma, en cambio, no utiliza dicho término sino que se
refiere a los " acreedores de las partes" . Sabemos que las partes del contrato, son el
dador y el tomador, por lo cual en una primera aproximación, son terceros aquellos que
no son partes. En consecuencia, corresponde distinguir quienes son los terceros. Desde
el punto de vista general, el vocablo terceros comprende a los terceros interesados y no
interesados, siendo los acreedores una especie dentro de los primeros. En cambio, los
terceros no interesados son todos aquellos que no integran la primera categoría y que
deben respetar el contrato.
La fuente inmediata del artículo comentado es el art. 11 de al ley 25.248 que cuenta con
tres párrafos. En el primero dispone la oponibilidad del contrato y habilita a los
acreedores del tomador a ejercer la acción subrogatoria para ejercer la opción de
compra. El segundo y tercero regula los efectos del contrato de leasing en el concurso y
quiebra del dador, y en la quiebra del tomador, respectivamente.
La fuente mediata es el art. 31 de la ley 24.441 que incorporaba un párrafo que decía "
sólo podrán ejercer las facultades que les son propias pero que no obstaculicen el
cumplimiento de la finalidad del contrato" .
El objetivo pretendido es que se resguarde la finalidad del contrato de leasing, es decir,

que el uso y goce del bien por parte del tomador no pueda ser obstaculizado por los
acreedores del dador; en idéntico sentido, que los acreedores del tomador tampoco
puedan impedir la libre utilización del bien, con las particularidades que veremos más
abajo con relación a la subrogación del ejercicio de la opción de compra.
En otros términos, corresponde afirmar que " mediando inscripción, la oponibilidad del
contrato a los acreedores de cualquiera de las partes consiste precisamente en que éstos
deban respetar las situaciones jurídicas generadas por el contrato de leasing, lo cual
implica que sus acciones no obstaculicen el cumplimiento de la finalidad del negocio
mientras no logren la declaración de inoponibilidad a través de la acción revocatoria o la
declaración de nulidad por simulación del negocio, si tales acciones fuesen procedentes"
(Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). En igual sentido, se ha afirmado que " los
terceros interesados tienen frente al leasing no inscripto los mismos derechos que frente
a cualquier otro contrato y, por ende, de no mediar simulación o fraude, no están en
condiciones de atacarlo" (Lavalle Cobo).
Con buen criterio, en cambio, se ha elegido no regular los efectos del contrato de
leasing para el supuesto de concurso o quiebra del dador y del tomador, debiéndose
tratar dichos temas en la ley de concursos y quiebras.
3. De los efectos
Por lo general, se pone énfasis en que la oponibilidad tiene efectos sobre los terceros.
Sin embargo, no se repara en que los efectos inmediatos recaen sobre las propias partes.
Por ello, compartimos la opinión que expresa que " el contrato de leasing inscripto
puede ser invocado por cualquiera de las partes ante los acreedores de la otra para alegar
un derecho preferente; es decir que el legislador trata a los derechos creditorios
emergentes del leasing como una suerte de derecho personal privilegiado" (Fresneda
Saieg, Frustagli y Hernández).
3.1 Respecto de los acreedores del dador
Como regla, los acreedores del dador no pueden agredir el bien objeto del leasing
mientras el tomador se encuentre en uso y goce del mismo, dentro del plazo contractual
o bien para el caso de renovación o prórroga del contrato; en cambio, si podrán solicitar
medidas de embargo preventivo sobre el bien, sobre el canon o sobre el precio de
compra. Sin embargo, si el tomador no hace uso de la opción de compra, podrán
embargar y proceder al secuestro del bien. En cambio, si el tomador hace uso de la
opción de compra los acreedores sólo podrán embargar el precio de compra con más los
accesorios legales, pero no el bien ni impedir que salga del patrimonio del dador.
Cabe preguntarse si los acreedores del dador podrán ejercer la acción subrogatoria para
ejercer por él derechos y obligaciones del contrato de leasing. Al respecto, se ha dicho
que los acreedores tendrán " legitimación para ejecutar al tomador por la falta de pago
de los cánones y, en su caso, del precio de la opción de compra. En cambio, al no existir
norma expresa al respecto, en caso de incumplimiento del tomador, los acreedores del
dador no tendrán derecho para solicitar el secuestro de la cosa mueble ni el desalojo de
los inmuebles, ya que ello implicaría el ejercicio de facultades del dador, privativas de
éste" (Lavalle Cobo).
En lo que resulta de interés, es dable advertir que la inhibición general de bienes

tampoco " podrá invocarse contra el tomador para impedirle adquirir la titularidad del
bien dado en leasing" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
3.2 Respecto de los acreedores del tomador
Los acreedores del tomador tampoco pueden agredir el bien porque no ha ingresado
todavía en el patrimonio del deudor, ya que su propiedad y posesión le pertenece al
dador, facilitándole la inscripción del contrato oponer esta circunstancia. Sin embargo,
como existe la posibilidad cierta que el tomador adquiera la propiedad, es factible su
embargo luego de ejercida la opción de compra. También podrían los acreedores ejercer
la acción subrogatoria, supuesto que analizaremos a continuación.
3.3 Caso de conflicto de acreedores

Se ha planteado en doctrina la hipótesis de conflicto entre los acreedores del dador y del
tomador, respectivamente, sobre la prioridad en la inscripción de medidas cautelares,
recordándose el adagio latino: prius in témpore, potior in jure . Al respecto, se ha
sostenido que " sin importar la prioridad temporal en la inscripción de medidas
cautelares, será preferido el acreedor del tomador en razón de la oponibilidad de la
opción de compra" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
4. De la acción subrogatoria. Facultades de los acreedores del tomador
4.1 Antecedentes
La facultad concedida por el artículo comentado tiene su fuente inmediata en el art. 31

de la ley 24.441.
4.2 Finalidad. Naturaleza jurídica
En el derecho de obligaciones las facultades del deudor de contratar o de aceptar una

compraventa no pueden ser ejercidas por los acreedores, por intermedio de la acción
subrogatoria, en virtud que se trata de una facultad exclusiva propia de la libertad de
conclusión, de raigambre constitucional. En cambio, el art. 1237, siguiendo a su
antecesor inmediato, les concede a los acreedores del tomador una especial acción toda
vez que pueden subrogarse en los derechos del tomador para ejercer la opción de
compra, para el supuesto que éste no la efectivice. De este modo, contratan por su
deudor creándole una obligación a su cargo, y que no se encuentra contenida en el
ámbito natural de la acción subrogatoria.
La norma no distingue mencionando el vocablo acreedores en sentido lato, por lo cual,

en principio todos los acreedores del deudor- tomador estarían facultados para ejercer
esta acción. Sin embargo, creemos que sólo estaría facultado aquel acreedor que tenga
un crédito exigible y para ello el deudor- tomador ya debería estar en estado de mora.
En cuanto a la naturaleza jurídica de esta especial acción, se ha dicho que es " de

naturaleza sui géneris , que por disposición de la ley los legitima para obligar al
tomador y convertirlo en deudor del precio de la opción de compra" (Lavalle Cobo).
4.3 Fundamentos
Con razón, se ha expresado que la facultad otorgada ha " contemplado la situación
peculiar que existe en el leasing debido a que los cánones pagados por el tomador se
componen en parte por un valor que representa "para el dador" recuperación del costo
del bien, de modo tal que sería abusivo negar a los acreedores el ejercicio de una
facultad que permite ingresar un bien al patrimonio de su deudor por un valor residual"
(Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
4.4 Su crítica
Se ha dicho, por autorizada doctrina que esta norma es de práctica imposible por los
acreedores en virtud que " el ejercicio de la opción de compra reconocida en el contrato
de leasing, no es obligatorio sino facultativo, por lo tanto, el tomador no está obligado a
ejercer esa opción, por lo que nunca puede caer en inacción, requisito indubitable que
amerita el ejercicio por la misma por parte de sus acreedores" (Barreira Delfino).
III. Jurisprudencia
Las calidades de dador y tomador del contrato de leasing podrán ser opuestas al tercero
víctima de un ilícito sólo si el contrato se encuentra inscripto, siendo evidente que la ley
ha querido garantizar a los terceros, siendo rigurosa con los plazos y con el deber de
inscripción para que se pueda cumplir con esa finalidad ante los ajenos al contrato
(CACiv. y Com. Mercedes, sala 3ª, 14/10/2010, MJJ58921).
Art. 1238.— Uso y goce del bien. El tomador puede usar y gozar del bien objeto del
leasing conforme a su destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. Los
gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros,
impuestos y tasas, que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas por su uso,
son a cargo del tomador, excepto convención en contrario.
El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, excepto pacto en contrario. En
ningún caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el bien que
impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.

II. Comentario
1. Derecho del tomador
El contrato de leasing otorga al tomador el derecho personal de uso y goce del bien, y
no su propiedad, en virtud que el mismo constituye la mejor garantía para el dador, sin
perjuicio de exigir o poder recurrir a otros medios de garantía de su crédito.
Precisamente, este derecho personal constituye la causa fin del contrato que se celebra
por lo que cualquier imposibilidad, material o jurídica, de uso y goce conspira contra la
finalidad económica tenida en cuenta al momento de su perfeccionamiento.
El legislador no ha sido explícito en la enumeración de los derechos y obligaciones del

contrato, debiéndose concordar con los demás artículos (ej. art. 1227) y además, suplir
los vacíos, mediante la integración con aquellos contratos que se aplican de modo
subsidiario, como la compraventa y la locación, en lo que sean compatibles con esta
figura jurídica. A pesar que autorizada doctrina había criticado la falta de integración
con el régimen del consumidor (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández), creemos que
ella puede suplirse ahora con la incorporación del consumidor, el contrato de consumo y
su interpretación a partir del art. 1092 y ss. del Código Civil y Comercial de la Nación,
cuando el tomador fuere un consumidor o usuario; aunque, hubiera sido altamente
recomendable su incorporación en las normas supletorias previstas en el art. 1250.
2. Obligaciones del tomador
El tomador tiene también obligaciones legales que debe cumplir, respetando el plexo
contractual. Empero, además, se han previsto prohibiciones en materia de disposición
del bien, que resultan concordantes con la tenencia otorgada. Sin embargo, éstas carecen
de relevancia o bien son redundantes, en virtud que la inscripción del contrato implica la
inoponibilidad de dichos actos frente a terceros, según lo prescribe el art. 1239,
otorgándole por consiguiente al dador la correspondiente acción reivindicatoria.
2.1 Del uso de los bienes
El uso del bien debe ser conforme a su destino teniéndose en cuenta la finalidad objetiva
del objeto del contrato, a diferencia de la locación de cosas en el cual, a falta de
convención, puede darle el destino que tenía al momento de la locación, el de cosas
análogas o el que corresponda a su naturaleza (art. 1154 y 1504). Cualquier desvío, total
o parcial, del uso del bien constituye un incumplimiento contractual, siendo pasible de
las acciones legales que correspondan; en otras palabras, " está obligado a ejercerlo
regularmente, conforme se exige al locatario y de acuerdo a los standards de buena fe y
del ejercicio no abusivo de los derechos " (Lorenzetti). También debe realizar el
procedimiento de autorización, notificación y registración, de modo previo a realizar el
traslado del bien, conforme se regula en el art. 1236. Por último, para el supuesto que
causare un daño a un tercero con el bien, el tomador resulta responsable con un factor
de atribución objetivo, sin perjuicio de la responsabilidad del dador para el supuesto de
no haber contratado un seguro, conforme veremos en el comentario del art. 1243, y que
modifica el régimen vigente en materia de responsabilidad.
2.2 Gastos ordinarios y extraordinarios
Debe mantener el bien en buen estado de uso y de conservación, haciendo los gastos
necesarios, ya sean ordinarios o extraordinarios, aplicándose subsidiariamente las
normas previstas para la locación de cosas, con las reservas que veremos más abajo.
Esta obligación incluye abonar los seguros, impuestos y tasas que recaigan sobre el
bien, que hayan sido incluidos en el instrumento contractual. La norma es supletoria de
la voluntad de las partes quienes pueden incluir otros tributos, pero sienta un principio
general para los tomadores. Para ello, deberán afrontar a su costa los servicios de
mantenimiento y reparación, aun aquellos de carácter extraordinario, sobre el bien
contando " para ello con los derechos correspondientes a las garantías de fábrica"
(Lavalle Cobo) frente al proveedor o fabricante sin necesidad de cesión alguna de parte
del dador. Esta obligación puede tornarse gravosa para cuando el tomador fuere un
consumidor, pudiéndose invocar su nulidad en virtud de su carácter de abusiva.
2.3 Obligación de facilitar la inspección
Como el dador mantiene la propiedad y la posesión del bien, el tomador debe facilitarle
la inspección para conocer su estado y radicación, pudiendo ser causal de
incumplimiento contractual cualquier oposición infundada.
2.4 Prohibición de disposición
La norma aclara que el tomador, con relación al objeto del leasing, " no puede venderlo,
gravarlo ni disponer de el" , afirmación a todas luces redundante en virtud que el
tomador sólo tiene la tenencia del bien, y además el contrato se encuentra inscripto en
un registro, siendo oponible esta situación jurídica a los terceros. En tales términos, el
art. 1166 del Proyecto de Código Civil de 1998 enfatizaba: " La venta o gravamen
consentido por el tomador es inoponible al dador" . En conclusión, " el tomador no
puede gravar ni vender el la cosa; si lo hace es responsable por los daños causados
frente al dador; este último tiene acción reivindicatoria contra el tercero, pidiendo
directamente el secuestro de la cosa" (Lorenzetti).
3. Comparación con la locación de cosas
En primer lugar, el derecho principal del tomador consiste en usar y gozar del bien
objeto del leasing, siendo idéntico al derecho del locador. Sin embargo, en el contrato
de leasing se agrega " conforme a su destino" , no siendo conforme con el carácter
supletorio previsto en materia de locación (arts. 1154 y 1159, Cód. Civil), que permite
dar el bien el destino que pacten las partes y sólo para el caso de silencio, recién exigir
que el uso sea acorde a la naturaleza del bien.
En segundo lugar, en materia de conservación del bien, la norma impone al tomador los
gastos ordinarios y extraordinarios, salvo pacto en contrario. Con respecto a los gastos
ordinarios existen puntos de conexión con la locación, siendo lo normal que se
encuentren a su cargo en virtud que posee el disfrute del bien. Sin embargo, resulta
criticable que no distinga las distintas especies de leasing, como el financiero, operativo
o retroleasing; porque recordemos que, en el leasing operativo, por lo común será el
dador quien tendrá a su cargo el mantenimiento o service del bien.
Con respecto a los gastos extraordinarios, la norma nos parece que resulta excesiva,
tampoco distingue entre las clases de leasing y no se compadece con el régimen
supletorio de la locación de cosas (arts. 1568 y 1568, Cód. Civil). En efecto, la regla en
materia de asunción de riesgos implica que el propietario corre con el riesgo de pérdida
o destrucción de la cosa; sin embargo, en el caso del leasing financiero se ha establecido
una excepción, con fundamento en el carácter financiero del vínculo contractual.
Empero, en el supuesto del leasing operativo se ha dicho que " la solución legal carece
de justificación (...) donde la función financiera no se presenta con la misma intensidad
sino que prevalece la finalidad de intercambio" (Fresneda Saieg, Frustagli y
Hernández).
En tercer lugar, se impone a cargo del tomador el pago de los impuestos y tasas que
recaigan sobre el bien, diferenciándose del régimen de la locación. Así, en materia de
impuestos que tengan relación con la titularidad del bien deben ser soportados por el
locador propietario; en cambio, aquellas tasas que gravan el uso del bien deben ser
abonadas por el locatario. En cambio, aquí la norma no distingue los tributos por razón
de titularidad ni uso, mencionando impuestos y tasas en plural, con lo cual caben por lo
menos dos respuestas: a) El tomador debe abonar todos los impuestos y tasas que
recaigan sobre el bien, ya sean con sustento en su titularidad como en su disfrute; b) El
tomador sólo debe abonar aquellos impuestos o tasas que gravan el uso y goce del bien.
En cuarto término, en materia de reparaciones, no se aplica el art. 1516 del Cód. Civil
ya que debe realizar a su costa sobre el bien, incluso aquellas que impliquen gastos
extraordinarios, salvo convención en contrario.
4. Del arrendamiento
El art. 1238, párrafo segundo, faculta al tomador para celebrar un contrato de

arrendamiento, salvo prueba en contrario, siguiendo el art. 1583 del Cód. Civil, que
dispone lo mismo para el contrato de locación. Ello es factible en virtud que el tomador
tiene el uso del bien pero además el goce, es decir, puede percibir los frutos ya sean
industriales, naturales o civiles. En una palabra: tiene legitimaci ón . Empero, se
distingue de la regulación de la locación que " requiere tener la posesión de la cosa y,
por ello, en el régimen general de las locaciones solamente se reconoce legitimación
para arrendar bienes a su propietario o usufructuario (arts. 2515, 2870 y 2963, Cód.
Civil)" (Lavalle Cobo). Se ha dicho que la naturaleza del contrato de locación celebrado
por el tomador con un tercero es un " contrato coligado al de leasing, en razón de existir
un nexo por dependencia unilateral" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández) con lo
cual queda vinculado con el contrato de leasing originario o principal, aplicándose todas
aquellas consecuencias o efectos que mantenga el primero. En otras palabras, conforme
el párrafo comentado, en ningún caso el " locatario o arrendatario puede pretender
derechos sobre el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador" ,
diferenciándose una vez más de la locación porque " en el régimen del Código Civil el
arriendo no se extingue por la enajenación del bien (art. 1498 y concs,)" (Lavalle Cobo).
5. Cesión de la posición contractual por el tomador
Si bien la norma no dice nada, en virtud del principio de autonomía privada, las partes
podrían establecer una cláusula que autorice la cesión de la posición contractual,
siempre y cuando no exista pacto en contrario. No obstante ello, " el contrato de leasing
ha sido calificado en ocasiones como intuitu personae , toda vez que el dador tiene
interés en la persona del tomador, ya que la cosa está bajo su cuidado (Lorenzetti). En
cambio, si se ha autorizado expresamente la cesión de la posición contractual por el
dador, como veremos más abajo, en el art. 1247 del Proyecto.
III. Jurisprudencia
El art. 12 de la ley regulatoria del contrato de leasing (25.248), conforme la cual las
sanciones ocasionadas por el uso del bien objeto del contrato de leasing son a cargo del
tomador, salvo convención en contrario, aparece como derogatoria de los regímenes
represivos que establecen sanciones pecuniarias que debe afrontar el propietario de los
bienes, con independencia de la persona que ha cometido las correspondientes
infracciones; orientándose en la sintonía que marca el artículo 17 de la misma ley en el
sentido de responsabilizar civilmente al tomador y exonerar al dador por la
responsabilidad objetiva que respecto del dueño de la cosa que ha causado un daño
contempla el artículo 1113 del Cód. Civil (CACiv. y Com. Santa Fe, sala 1ª, 7/2/2008,
MJJ20356)
Art. 1239.— Acción reivindicatoria. La venta o gravamen consentido por el tomador es

inoponible al dador.
El dador tiene acción reivindicatoria sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de
cualquier tercero, pudiendo hacer aplicación directa de lo dispuesto en el artículo 1249
inciso a), sin perjuicio de la responsabilidad del tomador.

En cuanto a las fuentes del artículo: ley 25.248,art. 13; Proyecto de Código Civil de la
República Argentina de 1998, arts. 1166.
II. Comentario
1. De la tutela del derecho del dador
En el contrato de leasing se ha buscado proteger en todo momento los derechos del

dador, reconociéndole la propiedad y posesión del bien, no sólo entre las partes sino
también frente a los terceros, en especial los acreedores del tomador en virtud que el
leasing sólo otorga la tenencia.. Empero, el legislador ha ido más allá teniendo en
cuenta que el leasing puede recaer sobre cosas muebles estableciéndose dos medidas
protectorias: a) La inoponibilidad de la venta o gravamen consentido por el tomador; b)
La acción reinvidicatoria sobre la cosa mueble en poder de cualquier tercero.
En el primer caso, en el art. 1238 se estableció la prohibición para el tomador de

efectuar actos de disposición sobre el bien, en virtud que carece de legitimación legal
para ello. En tal sentido, no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él siendo
inoponible dichos actos jurídicos al dador. Quedan comprendidas también aquellas
operaciones jurídicas como " la donación u otros derechos reales (uso, usufructuo) que
requieren que el tomador sea titular del bien y no tomador. Tampoco podrá el tomador
constituir un fideicomiso con dicho bien (...) Hubiera sido más prudente (y más amplio)
que la ley se refiriera a enajenación o disposición" (Molina Sandoval y De Amunátegui
Rodríguez)
En el segundo caso, para reforzar aún más la posición del dador, el legislador ha
previsto que si el tomador realiza cualquiera de los actos prohibidos, le concede la
acción reinvidicatoria incluso frente a cualquier tercero, aunque fuere de buena fe y a
título oneroso, que veremos a continuación. Para cierta postura doctrinaria, los
antecedentes de la norma " debemos encontrarlos en el art. 41 de la Ley de Prenda con
Registro" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
2. De la acción reivindicatoria
2.1 La acción reivindicatoria en el leasing. Particularidades
La norma le concede al dador en el leasing la acción reivindicatoria contra cualquier

tercero poseedor de la cosa mueble. Sin embargo, a diferencia de la acción
reivindicatoria genérica que en materia de muebles se detiene contra el poseedor de
buena fe y a título oneroso, el legislador le ha otorgado características especiales
producto de la inoponibilidad que le otorga la registración del contrato.
En efecto, en virtud de la inoponibilidad legal el tercero de buena fe no podrá paralizar

la acción reivindicatoria que recaiga sobre cosas muebles. Por tanto, " la disposición en
análisis constituye una excepción al principio general establecido en el art. 2767 del
Cód. Civil" (Lavalle Cobo). En materia de legitimación pasiva, si bien el legislador ha
sido amplio en su configuración, abarcando a cualquier tercero, ya sea de buena o mala
fe, a título oneroso o gratuito, se ha dicho que " parece prudente entender que debe
tratarse de un tercero que posea el bien mueble" (Molina Sandoval y De Amunátegui
Rodríguez).
En materia de antecedentes corresponde advertir que " en el marco de la ley 24.441 no

era posible construir una solución como la que hoy se consagra (...) De forma tal que, en
este ámbito, se debía aplicar la solución prevista en los arts. 2412 y 2767, Cód. Civil,
por lo cual la acción reinvidicatoria del dador en caso de cosas muebles no registrables,
debía detenerse frente a un poseedor de buena fe y a título oneroso" (Fresneda Saieg, -
Se ha destacado que utilizar esta acción constituye " una mera facultad del dador (y no
una obligación) (...) Sólo está legitimado el dador. En consecuencia el tomador (...) no
puede ejercer la acción reivindicatoria; frente a la inacción del dador carece de acción
jurídica para reclamar al tercero adquirente de la cosa mueble" (Molina Sandoval y De
Amunátegui Rodríguez).
2.2 De la vía especial del secuestro de bienes
A diferencia de la acción reivindicatoria genérica que debe dilucidarse en un proceso

contencioso de conocimiento amplio, el legislador ha estimado necesario incluir una vía
procesal sumarísima para dejar desposeído del bien al tercero. Con razón se ha dicho
que este " secuestro es análogo al que se establece en el art. 39 de la ley 12.962 de
prenda con registro y tiene por objeto la restitución del bien a su dueño sin litigio
alguno" (Lavalle Cobo). En tal sentido, se ha dicho que basta la " sola presentación del
contrato inscripto y demostrando haber interpelado al tercero otorgándosele un plazo no
menor de cinco días para la devolución del bien" (Molina Sandoval y De Amunátegui
Rodríguez).
3. De la responsabilidad del tomador
La norma en su parte final además de considerar inoponible al dador la venta o

gravamen y de otorgarle una acción reinvidicatoria especial, concluye con la frase " sin
perjuicio de la responsabilidad del tomador" .
Ello implica que el tomador " responderá siempre por los daños y perjuicios causados al
dador, de acuerdo con las reglas generales de la responsabilidad civil" (Lavalle Cobo),
en virtud que con su conducta ha incumplido expresamente la ley y el contrato,
ocasionándole un dispendio material y procesal al dador, quien para recuperar el bien ha
debido incurrir en gastos de tiempo y dinero.
III. Jurisprudencia
No existe base legal para exigir la prestación de una contracautela en el secuestro

autorizado por el art. 21 de la ley 25.248, pues no se trata de una medida cautelar, ya
que si el secuestro previsto en el dec. 15.348/1946 no tiene carácter precautorio, no
obstante que a través del mismo se desposee al propietario del pignus , menos aún
puede conferírsele tal carácter al secuestro previsto en la ley de leasing, que apunta al
recupero de los bienes de aquel que sólo tiene derecho a tenerlos en la medida que
cumpla con el pago regular de lo convenido y que, una vez efectivizado, importará la
resolución del contrato. Lo cual de por sí no importa que la requirente se exima de
responsabilidad en caso de abusarse de su derecho (CNCom ., 14/2/2003, EDJ6125).
Art. 1240.— Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse por el
tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total estipulado, o antes
si así lo convinieron las partes.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 14; ley 24.441,art. 27 inc. d);
II. Comentario
1. De la naturaleza jurídica. Sus argumentos
Conforme ya se adelantó, la mayoría de la doctrina, siguiendo al Proyecto de Código

Civil de 1998 (art. 936) considera que estamos en presencia de un contrato de opci ón
del cual " nace para el tomador un derecho de opción que obliga al dador no sólo a
cumplir el contrato de compraventa sino también a abstenerse de celebrar con terceros
otros negocios incompatibles con ese derecho mientras tenga vigencia la opción" (-
Frustagli y Hernández). La opción puede ser pactada " como una cláusula, o como un
anexo del contrato, o como un acto documental diferente, pero causalmente unido a la
locación" (Lorenzetti).
Para arribar a esta conclusión se valen también del art. 16 de la ley 25.248, contenido en
el art. 1242 del texto, en cuanto el derecho a la transmisión del dominio nace con el
ejercicio de la opción de compra y el pago del precio fijado en el contrato, " es decir,
basta su manifestación de voluntad para perfeccionar el contrato" (Molina Sandoval). Se
ha definido al contrato de opción, como " aquél en el cual una de las partes queda
vinculada a una determinada oferta y la otra parte se reserva la libertad de aceptarla o
no, dentro del plazo que se fije" (Aparicio), con sustento en el texto del art. 1331 del
Código Civil italiano de 1942.
En este aspecto, y a los efectos del leasing, resulta interesante esta postura doctrinaria,
en virtud que " la opción se caracteriza porque el titular del derecho es quien tiene
acción para exigir que se perfeccione el contrato definitivo, la otra parte sólo tiene
obligaciones" (Nicolau). A modo de conclusión, en virtud que el Código Civil y
Comercial de la Nación incorpora al contrato de opción en el art. 996, se refuerza la
postura doctrinaria antedicha, debiéndose cumplir la opción contenida no siendo
susceptible de revocarse por ningún motivo, transfiriéndose a los herederos la facultad
de elegir o no la compra del bien.
2. Plazo para la opción. ¿Desde cuando y hasta cuando?
El texto comentado sigue al pie de la letra su fuente inmediata, contenida en el art. 14 de

la ley 25.248. Cabe preguntarse cuando nace el derecho de opción y hasta cuando puede
ejercerse. Con respecto al primer interrogante, afirmamos que el derecho nace con el
perfeccionamiento del contrato de leasing, en virtud que se trata de un elemento
tipificante y sin el cual perdería su razón de ser. En cambio, el segundo interrogante
tiene sus dificultades interpretativas porque, en principio, puede ejercerse una vez que "
se haya pagado tres cuartas partes del canon estipulado, o antes si así lo convinieren las
partes" . Esta indeterminación ha sido juzgada razonable porque considera que " el
legislador ha tomado en cuenta que las partes pueden haber pactado cánones cuyos
montos no sean iguales o cuyos períodos de pago no sean consecutivos" (Frustagli y
Hernández). Esta era, precisamente, la crítica que se le hizo al art. 27 inc. d) de la ley
24.441 en cuanto facultaba al tomador a ejercer la opción cuando " hubiere pagado la
mitad de los períodos de alquiler estipulados" , porque podía no coincidir con la
estructura contractual fijada; otra de tinte más financiera, era aquella que afirmaba que "
alteraba el contrato, al modificar su naturaleza por la sola voluntad del tomador" (-
Lavalle Cobo) transformando el leasing en una compraventa.
Ahora bien, la norma dice a partir de cuando puede ejercerse pero no dice hasta cuando
el tomador podrá comunicar su intención de comprar el bien, por lo cual, una vez más,
dependerá de la autonomía contractual y, si las partes nada han dicho, se afirma que la
opción puede ejercerse hasta antes del vencimiento contractual . De lo contrario, su
silencio se interpretará en sentido negativo y que carece de la intención de quedarse con
el bien. Estimamos que " la última oportunidad se da cuando el tomador se encuentra
obligado, sino opta, a restituir la cosa" (López de Zavalía), porque si la restituye implica
que no hará uso de la opción de compra; en cambio, sino lo hace incurre en mora
haciéndose pasible de las acciones legales.
3. Modo de ejercicio
La ley 25.248 no ha establecido un modo de ejercicio o de comunicación de la opción

de compra, por parte del tomador al dador, por lo cual "salvo disposición específica del
contrato" se ha juzgado razonable que basta cualquier medio de comunicación que
exteriorice la voluntad de utilizar la opción de compra, siempre que sea fehaciente.
Empero, también se ha dicho que una conducta implícita resulta suficiente siempre que
sea contundente, por ejemplo, " el pago del precio acordado para el ejercicio de este
derecho" (Frustagli y Hernández).
En suma, existe libertad contractual para fijar el modo o la forma de comunicación,

pudiendo ser expreso o tácito, debiéndose juzgar con amplitud y razonabilidad en virtud
que la opción de compra resulta un elemento tipificante del leasing.
4. Efectos de la opción. Cánones pendientes y precio de la opción
Una vez exteriorizada la intención de adquirir el bien, corresponde abonar el precio de

la opción, que como vimos en el comentario al art. 1230, se deja librado a la
determinación de su monto en el contrato o bien que sea determinable de acuerdo a un
procedimiento también pactado. Nos preguntamos, ¿corresponde abonar los cánones
pendientes con más el monto del precio, si se encuentra ya determinado? Se ha juzgado
más conveniente que " el ejercicio anticipado de la opción de compra implica la
suspensión del pago de los cánones y un aumento proporcional del precio que deberá
abonarse por la opción (...) En consecuencia, procede el recálculo proporcional del
precio de la opción" (Lavalle Cobo). En efecto, no debe olvidarse la finalidad
económica financiera del leasing que subyace al contrato; además, recordemos también
que habiendo cancelado el precio, se aplican las reglas del contrato de compraventa de
acuerdo a la naturaleza del bien.
5. ¿El plazo como elemento esencial?
En materia contractual el plazo es un elemento esencial, por ello calificada doctrina ha

sostenido "con razón" que el plazo constituye un elemento esencial del contrato de
leasing (Spota- Leiva Fernández; Lorenzetti). En nuestro caso, reiteramos que "para
nosotros" el contrato de leasing integra la categoría de los contratos de duración ya que,
necesariamente, requiere un plazo para el uso y goce del bien, y que por lo general será
dilatado. Decimos, por lo general, porque salvo supuestos particulares de contratos
sobre bienes de corta vida útil (por ej. un leasing de un programa informático que varía
continuamente, como puede ser un sistema antivirus), el tomador pretende utilizar el
bien por un plazo prolongado y con la consiguiente financiación por el dador. Con buen
criterio, el legislador no ha establecido plazos mínimos ni máximos de este tipo
contractual, dejándolo librado a la voluntad de las partes y excluyendo expresamente de
su aplicación a los plazos establecidos para la locación de cosas.
Ahora bien, se trata a nuestro juicio de un carácter relevante, y por lo general será un
contrato de duración. Empero, no estamos seguros que se trate de un elemento
tipificante del contrato sub exámine, a diferencia de la opción de compra, y por ello no
está incluido en la definición legal ni se ha previsto un plazo mínimo y mucho menos
máximo, para dejar autonomía a las futuras partes contractuales. En suma, dependerá de
la modalidad que recurran las partes (financiero, operativo, mobiliario o inmobiliario,
retroleasing, de empresas o de consumo, etc.) para asegurar la finalidad buscada, pero
reiteramos "no sin polémica para algunos" que no se trata de un elemento tipificante,
como si lo es la opción de compra, sin la cual el contrato no será de leasing, sino alguna
variante atípica.
6. Monto del ejercicio

En los Fundamentos se explicita que " se ha exigido entonces el criterio del Proyecto de
1998, por ser el más equilibrado" , estableciéndose que puede ejercerse la opción una
que el tomador " una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total o antes si
así lo convinieren las partes" .
III. Jurisprudencia
(CNCom ., sala A, 27/6/1997, LA LEY, 1998- E, 383). La restitución de un bien

tomado en leasing cuando se verifica que el deudor no comunicó su decisión de
continuarlo dentro del plazo fijado por la ley concursal, autoriza a considerar resuelto el
convenio de pleno derecho, no siendo aplicable el art. 14 de la ley 25.248 en cuanto
establece que el tomador puede ejercitar la opción de compra del bien, ya que
habiéndose juzgado que el contrato se halla resuelto, fenece la prerrogativa que le asistía
en tal sentido. Al no ejercerse la opción prevista por el art 11 de la ley 25.248 dentro del
plazo previsto por el art. 20, LCQ, el contrato de leasing ha quedado resuelto de pleno
derecho, correspondiendo la restitución exigida. Ello, sin perjuicio de lo que el
incidentista pueda reclamar por cánones devengados hasta la devolución de las cosas
(CNCom ., sala A, 28/12/2011, MJJ71185).
Art. 1241.— Prórroga del contrato. El contrato puede prever su prórroga a opción del
tomador y las condiciones de su ejercicio.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 15; ley 24.441,art. 29; Proyecto
del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1147; Proyecto de Código Civil de la República
II. Comentario
1. Opción de prórroga
El tomador del contrato de leasing dispone de un elenco de alternativas, algunas
establecidas por el legislador y otras que surgen del principio de autonomía privada de
las partes, para utilizar al momento de la finalización del contrato. Precisamente, entre
las primeras se encuentra la opción de prórroga del contrato, aplicable a todas las
especies de leasing, y cuya fuente inmediata es el art. 15 de la ley 25.248. A diferencia
de la opción de compra que posee naturaleza tipificante y por tanto es esencial para
calificar a un contrato como de leasing, la facultad de prorrogar el contrato puede o no
estar incluida en el plexo contractual; y para el supuesto que las partes la incluyeran,
deberá además establecer las condiciones de su ejercicio. Se trata, por tanto, de una
cláusula accidental del contrato, contando con ella el tomador " si es que ha así ha sido
prevista expresamente en el contrato de leasing" (Lorenzetti); y tiene su razón de ser en
virtud que el tomador puede manifestar su interés en continuar gozando del bien. Con
buen criterio, se ha dicho que la " prórroga del período locativo podrá optarse en el
momento que determinen las partes, pero solamente comenzará a correr desde la fecha
de su vencimiento, pues en el caso contrario, si el contrato se prorrogara antes de su
vencimiento, se produciría una modificación del contrato original y no su prórroga"
(Lavalle Cobo).
Esta cláusula resulta más acorde con la modalidad del retroleasing porque permite
seguir utilizando un bien; empero, creemos que no es compatible con las otras
modalidades, como el leasing financiero y el operativo, porque persiguen la adquisición
del bien o su renovación, respectivamente. En tal sentido, se ha dicho que si nos
atenemos " a la naturaleza financiera del contrato de leasing, esa posibilidad de prórroga
es desaconsejable" (Barreira Delfino).
1.1 Caso de conflicto con acreedores
El tomador de un leasing puede elegir prorrogar el contrato y no ejercer la opción de

compra. En dicho supuesto, puede existir un conflicto con sus acreedores, que en virtud
del art. 1237, pueden subrogarse en los derechos del tomador y ejercer ellos mismos la
opción de compra, en el supuesto de estimarlo más conveniente para sus intereses. Al
respecto, se ha interpretado que el conflicto " debe resolverse en forma favorable a las
pretensiones de estos últimos, pues de lo contrario el derecho de subrogación que
establece la ley en su beneficio dependería, en última instancia, de la voluntad del
tomador" (Lavalle Cobo).
1.2 Registración
Como la prórroga del contrato implica una modificación del plazo original, y en virtud
que el art. 1234 y concordantes, disponen un régimen de inscripción del contrato a los
efectos de su oponibilidad para terceros, debe inscribirse también el instrumento de
prórroga.
2. Opción de renovación
Entre las segundas alternativas, que tienen su origen en la autonomía privada, se

encuentra la opción de renovación de los bienes del contrato. Esta cláusula es muy útil "
en aquellos contratos de leasing referidos a bienes de rápida obsolescencia tecnológica"
(Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández) en los cuales la opción de compra carece de
interés, por ejemplo, en materia de programas informáticos o software ; o bien, en
bienes o equipos que, por su uso intensivo, sufren una rápida depreciación económica.
La ley 24.441, en su art. 29, prescribía la opción de renovación del contrato mediante la
sustitución de " las cosas que constituyen su objeto por otras nuevas en las condiciones
que se hubiesen pactado" . Empero, como bien se señaló, esta renovación de los bienes
no preveía " la prórroga del período locativo" (Lavalle Cobo). La ley 25.248 no incluyó
una norma similar como tampoco el texto proyectado, habiéndose afirmado que ello es
acertado " porque entendemos que es innecesaria esta intervención del legislador, ya
que es una cuestión de las partes establecer si compran la misma cosa u otra distinta, y
ello no desnaturaliza la función típica del contrato" (Lorenzetti). Sin perjuicio de ello,
en virtud de la autonomía de las partes es factible su inclusión, debiéndose convenir
también la regulación de los derechos y obligaciones para el supuesto de hacer uso de la
misma. Por ejemplo, " plazos para su ejercicio, pautas para la elección del nuevo bien y
bases para la determinación del canon" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
3. Opción de restitución del bien
Al momento del perfeccionamiento del contrato, el tomador conoce que puede hacer
uso de la opción de compra del bien, por imperio legal. Empero, en tanto facultad puede
o no utilizarla. Pues bien, no se ha previsto expresamente la posibilidad de restitución
del bien por parte del legislador, que resulta ser la contrapartida por el no uso de la
opción de compra. En otros términos, si al momento de concluir el plazo del contrato, el
tomador elige no comprar el bien deberá restituirlo al dador, a la sazón propietario y
poseedor, en el estado en que se encuentre, bajo apercibimiento de incurrir en mora y
responder por los daños.
III. Jurisprudencia
1. En el leasing no se transmite el dominio ni la posesión, sino la tenencia; sólo a partir

del ejercicio de la opción se aplican las reglas de la compraventa y se producen sus
efectos. Corresponde la restitución de los bienes muebles dados en leasing al propietario
por no haberse optado por la cláusula de compra ni por la continuación del contrato
(CNCom ., sala F, 23/2/2010, MJJ55971).
2. A diferencia de lo que acontece por ejemplo en un contrato de compraventa, en donde
el comprador adquiere la propiedad del bien objeto del mismo y si se frustra puede
reclamar el valor de aquél, en el caso del leasing, recién al cumplirse el pago de las tres
cuartas partes del valor del canon total pactado (art. 14ley 25.248), el tomador cuenta
con tres opciones: 1) ejercer la opción de compra, cancelar el saldo y adquirir el
dominio del bien (posibilidad siempre existente, puesto que de no ser así no podría
tratarse de un contrato de leasing — conf. art. 1ley 25.248—); 2) no ejercer dicha
opción de compra y restituir el bien; y, por último, 3) la de prorrogar el contrato (art. 15
ley citada) (CNCom ., sala B, 29/8/2012, MJJ75269).
Art. 1242.— Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión del
dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio
de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere
cumplidos esos requisitos, excepto que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza
del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y
efectuar los demás actos necesarios.

En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 16; ley 24.441,art. 32; Proyecto
del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1150; Proyecto de Código Civil de la República
II. Comentario
1. Requisitos de transmisión del dominio
Una vez que el tomador exterioriza su intención de ejercer la opción de compra, se

perfecciona el contrato de opción, por lo cual el dador queda obligado a transmitir el
dominio del bien. El texto comentado tiene su fuente inmediata en el art. 16 de la ley
25.248 que tiene una redacción similar. Sin embargo, la interpretación literal ha sido
motivo de crítica en virtud que " parece dar a entender que para el perfeccionamiento
del contrato de compraventa no bastaría con la manifestación de voluntad del tomador
de ejercer su derecho de opción, sino que sería necesario entregar la prestación a su
cargo, exigencia propia de los negocios reales" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
En virtud que el Código Civil y Comercial de la Nación elimina la categoría de los

contratos reales, y conforme fuera adelantado, el contrato de leasing es consensual
porque se perfecciona por el mero acuerdo de partes, generando derechos y
obligaciones, entendemos que el artículo comentado nunca podría interpretarse como
que exigiera el pago del precio recién para hacerse exigible el derecho de transmisión
del dominio. Así, se ha dicho que " el derecho del tomador a que se le transmita el
dominio deriva del contrato de compraventa, el cual queda perfeccionado en el
momento en que aquél emite la declaración que contiene su opción, dirigida al dador"
(Lavalle Cobo).
Por otra parte, en virtud del ejercicio de la opción de compra el tomador pasa a ser
comprador y el dador se transforma en vendedor, aplicándose subsidiariamente las
reglas de la compraventa (cfr., art. 1250), que es un contrato consensual siendo el pago
"en realidad" ejecución del contrato de opción de compra del bien. En otros términos,
con razón, se ha afirmado que " el derecho del tomador- comprador a la transmisión del
dominio, nace desde el perfeccionamiento del contrato por el solo ejercicio del derecho
de opción (título), pero se requiere de una actividad personal suya (pago del precio) que
sumada a la tradición produzca la transmisión del dominio" . No debe olvidarse que el
tomador ya se encuentra con la tenencia del bien, por lo cual una vez ejercida la opción
y abonado el precio no requiere actos materiales de tradición, siendo un supuesto de
traditio brevi manu, conforme lo previsto en el art. 2387 del Cód. Civil.
El espíritu de la norma tiende a proteger tanto a las partes como a los terceros. Por un
lado, al dador evitando que se transfiera el dominio hasta tanto se abone el precio
pactado. Por otro lado, a los terceros a fin de evitar los fraudes, especialmente en los
casos de cosas muebles no registrables. Es dable reconocer que la ley 24.441, en su art.
32, resultaba mucho más sencilla en su interpretación: " La transmisión del dominio se
produce por el ejercicio de la opción, el pago del valor residual en las condiciones
fijadas en el contrato y el cumplimiento de los recaudos legales pertinentes de acuerdo
con la naturaleza de la cosa de que es trate, a cuyo efecto las partes deberán otorgar la
documentación necesaria" .
2. Otros requisitos complementarios según la naturaleza del bien
Como regla , la transmisión del dominio se perfecciona con el título y el modo; en

nuestro caso, con el ejercicio del derecho de opción, el pago del precio y la entrega de la
posesión al tomador del bien. Empero, con buen criterio, teniendo en cuenta que el
objeto del leasing es amplio y permite otorgarse también sobre derechos, la norma
también dispone que, por excepción , según la naturaleza del bien de que se trate
deberán cumplirse con aquellos otros requisitos que sean necesarios para la
transferencia del bien. Así, en el caso de cosas inmuebles deberá instrumentarse por
escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble; en el supuesto
de leasing de buques deberá instrumentarse también por escritura pública o instrumento
privado y registrarse en el Registro respectivo, lo mismo en materia de aeronaves. En
cambio, en el caso de los automotores se requiere la registración porque tiene carácter
constitutivo. Para el caso de leasing de muebles no registrables será suficiente la opción
de compra y el pago del precio, en virtud de la tradición brevi manu ya explicada, sin
perjuicio de la cancelación de la inscripción.
3. Comparación con el contrato de compraventa
En virtud que se aplican subsidiariamente las reglas de la compraventa cuando el

tomador ejerce la opción de compra, puede resultar de interés distinguir ambos
contratos. Así, con el contrato de compraventa, el leasing posee dos diferencias
sustanciales: a) Por un lado, el objeto de la compraventa consiste en transmitir el
dominio de una cosa a partir del momento del perfeccionamiento del contrato, es decir,
desde el inicio. En cambio, en el leasing, el objeto del contrato consiste en transferir la
tenencia de un bien, para uso y goce del tomador, facultándolo a adquirir la propiedad
en un momento determinado, legal o contractualmente, ejerciendo la opción de compra
y abonando el precio convenido; b) Por otro lado, la compraventa sólo puede tener
como objeto cosas, muebles o inmuebles. En cambio, en el leasing, además de las cosas,
se permite otorgar el uso y goce sobre " objetos intangibles, como marcas, patentes,
modelos industriales y software" (Spota-Leiva Fernández).
En cuanto al plazo del pago del precio del la opción de compra, en virtud de la
autonomía privada, deberá estar establecido en el contrato. Para el caso de silencio, rige
supletoriamente el régimen jurídico de la compraventa, por lo cual existen varias
opciones: a) Puede ser al contado (cfr., art. 1141); b) Contra entrega de la cosa (art.
1152).
4. Deber de otorgar la documentación
Por último, se explicita la obligación del dador de otorgar toda aquella documentación
que sea necesaria para efectivizar la transferencia del dominio. Para el supuesto de
incumplimiento, tratándose de una obligación de hacer es susceptible de ejecución
forzada, y ante la contumacia del dador la documentación puede ser suscripta por el
juez. También puede resolver el contrato con más los daños. Empero, en el caso que
fuere el tomador un consumidor, entendemos que deberá prevalecer el criterio que exige
el cumplimiento del dador, porque le interesa adquirir el bien y no los daños que este
incumplimiento pudiere ocasionarle.
III. Jurisprudencia
Debe rechazarse la demanda de daños y perjuicios incoada por quien fuera desalojado,
alegando que las partes habían convenido la opción de venta del inmueble alquilado,
pero que dicha venta no se pudo concretar porque la demandada/locadora no tiene ni
tenía, al momento de la promesa, la documentación para realizar la transferencia de
dominio. Ello, pues no se encuentra probado que la demandada haya sido constituída en
mora por la actora, ni tampoco que la misma frustrara la compraventa del inmueble
(CACiv. y Com. Lomas de Zamora, sala I, 13/8/2009, MJJ46195).
Art. 1243.— Responsabilidad objetiva. La responsabilidad objetiva emergente del

artículo 1757 recae exclusivamente sobre el tomador o guardián de las cosas dadas en
leasing.

este contrato a un nuevo cuerpo unificado: Código Civil y Comercial de la Nación
En materia de fuentes se han seguido: ley 25.248,art. 17; Ley 24.441,art. 33; Proyecto
de Código Civil de 1998, art. 1169.
II. Comentario
1. Antecedentes legislativos. Posición del legislador
La reparación de los daños que sufran terceros como consecuencia de un bien otorgado
por medio de un contrato de leasing, ha sido motivo de arduas disputas en materia
doctrinaria, ya sea en el derecho nacional como en el comparado. En efecto, la finalidad
económica y financiera del leasing que subyace a toda esta materia ha sido el argumento
principal para evitar que el dador sea responsable por aquellos daños causados por el
bien, cuando es utilizado por el tomador, quien es el que se favorece por su uso y goce:
en suma, es el guardián del bien.
El art. 33 de la ley 24.441 establecía " la responsabilidad objetiva del dador emergente
del art. 1113, Cód. Civil, se limita al valor de la cosa entregada en leasing cuyo riesgo o
vicio fuere la causa del daño si el dador o el tomador no hubieran podido
razonablemente haberse asegurado y sin perjuicio de la responsabilidad del tomador" .
Esta redacción fue muy criticada por la doctrina civilista, denominándola como un "
mecanismo de limitación cuantitativa de la responsabilidad del dador" (Fresneda Saieg,
Frustagli y Hernández), llegándose a aprobar un despacho de mayoría, en la Comisión II
de las " VII Jornadas Bonaerenses de Derecho Civil" , propiciándose su derogación a fin
de obtener la responsabilidad plena de los dadores. En cambio, la doctrina comercialista
afirmaba que esta responsabilidad objetiva conspiraba contra " el pleno desarrollo de la
actividad, porque aun cuando se hubieran asegurado los riesgos correspondientes, las
instituciones financieras eran sistemáticamente demandadas por daños y perjuicios"
(Lavalle Cobo).
El Proyecto de Código Civil de 1998, en su art. 1169, receptando estas críticas

estableció que " el dador del leasing tiene la carga de contratar un seguro que cubra los
riesgos ordinarios de responsabilidad civil que puedan causar los bienes objeto del
contrato (...) el dador es responsable (...) únicamente en los casos que no haya
contratado este seguro" . Esta norma fue ponderada por le doctrina, afirmándose que " la
posición correcta es la del proyecto" (Lorenzetti).
El art. 17 de la ley 25.248 hizo caso omiso a las críticas y avanzó aún más disponiendo
lisa y llanamente la exclusión total de responsabilidad del dador, en estos términos: " la
responsabilidad objetiva emergente del art. 1113, CCiv. recae exclusivamente sobre el
tomador o guardián de las cosas dadas en leasing" , modificación que fue considerada
como un " criterio correcto de establecer que en los casos de responsabilidad objetiva
(...) el único responsable es el tomador" (Lavalle Cobo), siempre y cuando el contrato se
encuentre debidamente registrado. Desde otro punto de vista, en cambio se dijo que " la
ley actual se aparta del proyecto de 1998 y, perjudicando el interés de los eventuales
damnificados, los obliga a tener que acreditar la presencia de un factor de atribución
subjetivo para responsabilizar al dador" (Lorenzetti).
La doctrina más autorizada (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández), sin embargo,

enumeró criterios hermenéuticos para interpretar la norma transcripta a fin de evitar la
indefensión de los terceros o víctimas de daños ocasionados por bienes otorgados en
leasing, especialmente cuando el tomador no hubiera gestionado la contratación de
seguros de responsabilidad civil o bien fuera insolvente, ya que por imperio legal es el
único responsable. A tales efectos, teniendo en cuenta los principios generales del
derecho privado y los específicos del régimen de de defensa del consumidor, podemos
afirmar: a) Desde un punto de vista general, la exclusión de responsabilidad del dador se
aplica sólo al leasing financiero no así al leasing operativo; en cuanto al factor de
atribución, sin distinción de especies de leasing, la responsabilidad del dador siempre
será subjetiva; b) Desde el punto de vista del régimen del consumidor, en virtud de la
aplicación del art. 40 de la ley 24.240 resultan responsables frente al consumidor o
usuario, dentro de la relación de consumo, " todos los integrantes de la cadena de
comercialización "incluido el dador" (...) y no sólo su productor o elaborador" (Fresneda
Saieg, Frustagli y Hernández); c) El tomador o guardián es responsable de los daños
ocasionados por el vicio o riesgo del bien, objeto del leasing, debiendo responder con
un factor de atribución objetivo, pudiéndose excluir su responsabilidad por las causales
previstas en el art. 1113 del CCiv.
La responsabilidad del tomador corre a " partir del momento en que recibe la cosa (...)
se proyecta también al guardián de las cosas dadas en leasing, por ejemplo, al
depositario a quien el tomador las hubiere confiado o al locatario de ellas" (Lavalle
Cobo).
En los Fundamentos del Anteproyecto se expresa que frente a " este debate es necesario
buscar un equilibrio que contemple el derecho de las víctimas al resarcimiento y la
necesidad de viabilizar este tipo de contratos. Por esta razón se elabora una norma que,
siguiendo el Proyecto de 1998, establece un adecuado balance" .
2. Comparación con la norma proyectada
La norma anotada sigue el texto de la ley 25.248 recayendo la responsabilidad con el

factor de atribución objetivo (art. 1757) exclusivamente sobre el tomador o el guardián
del leasing, excluyendo al dador.
Sin embargo, desde el punto de vista del derecho de seguros, el dador contratará el
seguro como tomador del mismo para resguardar su patrimonio; y desde el punto de
vista del contrato de leasing, avizoramos que incluirá la prima dentro del canon a abonar
por el tomador, en virtud de los arts. 1229 y 1238 del Código Civil y Comercial de la
Nación. En dicho caso, el factor de atribución será objetivo de manera idéntica al
tomador, en virtud del reenvío al art. 1757 que regula la responsabilidad por el " hecho
de las cosas y actividades riesgosas" . De modo reciente, se ha afirmado " que la
eliminación de esta exención, implica un retroceso normativo que puede traducirse en
un desaliento para ofrecer este tipo de negocio financiero o un fuerte encarecimiento del
mismo, en función del mayor riesgo imperante" (Barreira Delfino). Ello, sin perjuicio,
de otros seguros que pueda contratar el tomador que cubran los riesgos de los bienes
otorgados en leasing, por ejemplo por pérdida o destrucción de la cosa, en los cuales por
lo general " son (...) endosados a favor del dador en cumplimiento de disposiciones
contractuales, ya que cubren los riesgos de pérdida total o parcial de la cosa" (Lavalle
Cobo).
3. De la acción directa y su supresión por el Proyecto
Cabe advertir que el Proyecto suprimió la acción directa en contra del asegurador que
gozaba el damnificado según el texto elevado por la Comisión de reformas, siguiendo el
Proyecto de 1998, que decía lo siguiente: " En el ámbito de la responsabilidad prevista
en este artículo, se reconoce al damnificado acción directa contra el asegurador en los
términos del contrato de seguro. El dador es responsable únicamente en los casos que no
haya contratado este seguro. La responsabilidad del tomador se juzga según la
responsabilidad por el hecho de las cosas" .
Esta supresión va a contramano de la doctrina, que se había expedido reconociendo que

" es muy importante la acción directa contra el asegurador, que el nuevo Código
reconoce al tercero damnificado" (Barreira Delfino).
III. Jurisprudencia
1. ( CNCiv ., sala K, 20/3/2006, MJJ11105). Resulta improcedente responsabilizar al

banco dador, y titular del dominio, por los daños derivados de un accidente de tránsito
en el cual intervino el vehículo objeto del contrato de leasing celebrado durante la
vigencia de la ley 24.441 (ADLA LV - A - 296), pues, visto que el accidente se produjo
con posterioridad a la sanción de la ley 25.248 (ADLA LX - C - 2815), es aplicable al
caso lo previsto en el art. 17 de la citada norma, en cuanto dispone que la
responsabilidad objetiva del art. 1113, Cód. Civil., recae exclusivamente sobre el
tomador o guardián de las cosas dadas en leasing " (CCiv. y Com. Rosario, 28/3/2007,
LL Litoral, 1238).
2. Corresponde modificar parcialmente la sentencia recurrida, admitiendo la excepción

de falta de legitimación pasiva opuesta por la cedente de una unidad de transporte de
pasajeros a la empresa codemandada — t omadora de la cosa - , a través de un contrato
de leasing, recayendo la responsabilidad exclusiva en el tomador o guardián de dicha
unidad, a raíz de los daños y perjuicios sufridos por la actora con motivo de un
accidente de tránsito ( CNCiv ., sala J, 11/9/2007, MJJ16211) (CCiv. y Com. Santa Fe,
sala 1ª, 7/2/2008, MJJ20356) (CCiv. y Com. Junín, 2/10/2007, MJJ15761) ( CNCiv .,
sala D, 9/5/2008, JA, fasc. 11, 2009 - I - 9) ( CNCiv ., sala M, 15/7/2008, MJJ40353 )
Art. 1244.— Cancelación de la inscripción. Supuestos. La inscripción del leasing sobre

cosas muebles no registrables y software se cancela:
a) por orden judicial, dictada en un proceso en el que el dador tuvo oportunidad de

tomar la debida participación;
b) a petición del dador o su cesionario.

este contrato a un nuevo cuerpo unificado: Código Civil y Comercial de la Nación
En cuanto a las fuentes del artículo: ley 25.248,art. 18; Proyecto de Código Civil de
1998, arts. 1170.
II. Comentario
1. Antecedentes normativos
La norma anotada tiene su antecedente mediato en el art. 1170 del Proyecto de Código
Civil de 1998 y el art. 25 del dec.-ley 15.348/1946 sobre Prenda con Registro. El
antecedente inmediato es el art. 18 de la ley 25.248 que estableció un procedimiento de
cancelación de la inscripción del leasing en tres incisos, cuando lo solicitara el tomador
en un proceso judicial (inc. a); cuando lo solicitara el dador o su cesionario (inc. b);
cuando lo solicitara el tomador mediante un procedimiento extrajudicial (inc. c).
Del texto del artículo comentado podemos adelantar que se ha mejorado su técnica
legislativa, al fraccionarse el art. 18 citado en tres artículos: arts. 1244, 1245 y 1246. De
este modo, se permite tener una comprensión más sencilla de los distintos supuestos
sometidos a tratamiento. Sin embargo, compartimos la postura que afirma que nada se
dice " de la cancelación de la inscripción en casos de incumplimientos contractuales del
tomador que se dan lugar a la rescisión del contrato de leasing, lo que hubiera sido
conveniente prever atento las diversas interpretaciones de los registros sobre el
particular " (Barreira Delfino).
2. Del ámbito de aplicación
Es sabido que todo contrato de leasing debe registrarse a los efectos de hacer oponible
sus cláusulas a los terceros. Una vez concluido, ya sea por finalización del plazo o bien
por hacer el tomador uso de la opción de compra, en virtud del principio de paralelismo
de las formas resulta necesario cancelar la inscripción. El ámbito de aplicación para la
cancelación de la inscripción del leasing comprende sólo a las cosas muebles no
registrables y al software , llenándose un vacío legal y con ese fin " establece un
régimen análogo al de cancelación de los gravámenes prendarios legislado en el art. 25
del dec.- ley 15.348/46, adaptado a los contratos de leasing" (Lavalle Cobo).
A tales efectos, dispone dos supuestos: a) Por orden judicial, dictada en un proceso; b)
A petición del dador o su cesionario.
En el primer caso, el tomador deberá promover una acción tendiente a obtener la

cancelación de la inscripción registral, demostrando el pago de los cánones y, que por lo
común, será " consecuencia de haber fracasado el procedimiento previsto" (Fresneda
Saieg, Frustagli y Hernández) en el art. 1245 que veremos a continuación. Se requiere,
además, que el dador haya tenido oportunidad de una debida participación,
interpretándose que ello implica gozar del derecho de defensa, contenido en el art. 18 de
la Constitución Nacional. Empero, además, exige que " el dador sea parte actora o
demandada en un proceso de conocimiento que tuviere por objeto derechos obre los
bienes dados en leasing" (Lavalle Cobo), no bastando haber tenido alguna participación
incidental, sino que debe tratarse de un proceso de conocimiento, con amplio derecho a
ofrecer y producir prueba, en el cual se discuta sobre el contrato de leasing.
En el segundo caso, la cancelación de la inscripción se requiere a petición del dador del
leasing, o bien de su cesionario, habiéndose afirmado que ninguna " duda se genera en
tal caso" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). Sin embargo, en nuestra opinión, el
leasing se registra en beneficio de todas las partes contratantes e incluso de los terceros,
por lo cual se debe interpretar que " el dador "o su cesionario" sólo podrá solicitar la
cancelación de la inscripción del contrato de leasing si deja constancia de que el
tomador ha ejercitado la opción de compra correspondiente y que nada tienen que
reclamarle por el precio de ella (...) [ya] que permite salvar las distorsiones que podrían
producirse si la disposición en comentario se aplicara literalmente" (Lavalle Cobo). De
lo contrario, parecería que el dador y por ende su cesionario podría tener la facultad
exclusiva de requerir la cancelación de la inscripción, violando derechos de los terceros
lo que no se compadece con el carácter bilateral del contrato. Nos remitimos al
comentario del art. 1247 en el cual ampliaremos.
3. El supuesto del software. Controversia
Al comentar el artículo 1235 se mencionó la controversia doctrinaria en torno a cual

debía ser el Registro para inscribir un leasing de software, el Registro de Créditos
Prendarios por aplicación analógica a las cosas muebles no registrables; o por el
contrario, el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual en virtud de la última
modificación a la ley 11.723.
Compartiendo la postura ya esbozada, afirmamos que " la disposición acerca de la

cancelación de los contratos de leasing de software por el encargado del Registro de
Créditos Prendarios es inaplicable, y debe estarse a las reglamentaciones del Registro
Nacional de la Propiedad Intelectual" (Lavalle Cobo). Lo ideal hubiera sido la creación
de un Registro único de leasing por parte del legislador, con alcance nacional, pero
dicho criterio no ha sido seguido habiéndose optado por no innovar en la materia, a
pesar de su tremenda importancia.
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala M, 15/7/2008, MJJ40353)
Art. 1245.— Cancelación a pedido del tomador. El tomador puede solicitar la

cancelación de la inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software
si acredita:
a) el cumplimiento de los recaudos previstos en el contrato inscrito para ejercer la

opción de compra;
b) el depósito del monto total de los cánones que restaban pagar y del precio de ejercicio
de la opción, con sus accesorios, en su caso;
c) la interpelación fehaciente al dador, por un plazo no inferior a quince días hábiles,

ofreciéndole los pagos y solicitándole la cancelación de la inscripción;
d) el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales exigibles a su cargo.

II. Comentario
1. Antecedentes
La norma comentada tiene su antecedente inmediato en el art. 18 inc. c) de la ley 25.248

que establece un " procedimiento sencillo y económico a través del cual el tomador
pueda después del vencimiento del plazo para el ejercicio de la opción de compra (...)
solicitar la cancelación ofreciendo el pago del monto de los cánones totales no pagados
y del precio de ejercicio de la opción, con sus accesorios, en su caso" (Fresneda Saieg, -
Su ámbito de aplicación también esta pensando para la cancelación de la inscripción del

leasing que recaiga sobre cosas muebles no registrables y software.
2. Requisitos para su ejercicio
La norma mejora la redacción de su antecedente y enumera "de modo didáctico" cuales

son los requisitos que debe cumplir el tomador para cancelar la inscripción del leasing, a
saber: a) Cumplimiento de aquellos recaudos previstos contractualmente para ejercer la
opción de compra; b) Depósito del monto total de los cánones pactados y del precio de
la opción, con más sus accesorios; c) Interpelación fehaciente al dador ofreciéndole los
pagos anteriores y solicitándole la cancelación, en un plazo no inferior a 15 días hábiles;
d) Las demás obligaciones pactadas en el contrato.
En primer lugar, el tomador debe haber abonado tres cuartas partes del canon total o
menos si así se hubiere estipulado (art. 1240) y haber exteriorizado su voluntad de
adquirir el bien. Resulta fundamental que no haya incurrido en mora, de lo contrario "
no estará en condiciones legales de proceder a la cancelación por consignación del saldo
de precio si se encuentra en mora y ese estado de incumplimiento, de acuerdo con las
cláusulas contractuales, le ha hecho perder el derecho de optar por la compra" (Lavalle
Cobo).
En segundo lugar, deberá depositar el monto total de los cánones previstos, con más el
precio de compra fijado en el contrato o bien ya determinado según procedimientos
pactados (art. 1230). Se incluyen también aquellos accesorios previstos. El régimen del
art. 18 inc. c) de la ley 25.248 es más explicito porque se debe " acompañar constancia
de depósito en el banco oficial o el que corresponde a la jurisdicción del registro de la
inscripción, del monto de los cánones totales no pagados y del precio de ejercicio de la
opción, con sus accesorios" . Debe recordarse que la finalidad del leasing es financiera
por lo cual el plazo del contrato debe tener una razonable relación con los cánones
pactados.
En tercer lugar, debe acreditar haber interpelado al dador ofreciéndole los pagos de los
rubros antedichos, en un plazo de 15 días hábiles , por lo general en el domicilio
establecido en el contrato. Se había recomendado en doctrina " que hubiera sido mejor
prescribir el uso de la carta- documento que funciona en la actualidad como medio
fehaciente indiscutido de notificación por correo" (Lavalle Cobo). Sin embargo, la
norma guarda silencio sobre el medio de interpelación por lo cual podrá utilizarse la
carta documento o bien la carta certificada o cualquier otro medio que sea fehaciente, y
que permita acreditar su recepción sin duda alguna por parte del dador. Al respecto, se
dijo que frente a esta pretensión la conducta del dador admitía dos opciones: " a)
formular observaciones al pedido, lo cual obligará al tomador a valerse del
procedimiento indicado en el punto 1; b) no formular expresamente observaciones, con
cuyo silencio generará una importante presunción en cuanto a la caducidad de sus
derechos" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
En cuarto lugar, también, si las partes han previsto otras obligaciones accesorias a las
previstas por la legislación, el tomador deberá cumplirlas. Para ello, el encargado del
registro deberá verificar el instrumento contractual registrado.
3. Procedimiento de cancelación
Una vez verificado el cumplimiento de todos los recaudos previstos por la norma, el
encargado del registro debe iniciar el procedimiento de cancelación previsto en el art.
1246, y que será objeto de análisis a continuación.
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala M, 15/7/2008, MJJ40353).
Art. 1246.— Procedimiento de cancelación. Solicitada la cancelación, el encargado del

registro debe notificar al dador, en el domicilio constituido en el contrato, por carta
certificada:
a) si el notificado manifiesta conformidad, se cancela la inscripción;
b) si el dador no formula observaciones dentro de los quince días hábiles desde la

notificación, y el encargado estima que el depósito se ajusta a lo previsto en el contrato,
procede a la cancelación y notifica al dador y al tomador;
c) si el dador formula observaciones o el encargado estima insuficiente el depósito, lo

comunica al tomador, quien tiene expeditas las acciones pertinentes.

En cuanto a las fuentes del artículo: ley 25.248,art. 18 inc. c); Proyecto de Código Civil
de la República Argentina de 1998, arts. 1170.
II. Comentario
1. Antecedentes
El artículo comentado regula el denominado procedimiento de cancelación que se

encuentra regulado en el art. 18 inc. c) de la ley 25.248, para las cosas muebles y
software que se tramita por ante el encargado del Registro de Créditos Prendarios, y que
se aplica cuando el tomador hace uso de la opción de compra.
La norma anotada mejora la redacción de su antecedente inmediato en virtud que

clasifica en tres incisos las distintas conductas que puede tener el dador del contrato de
leasing, luego de producida la notificación de la solicitud de cancelación de la
inscripción, por parte del tomador, a saber: a) Manifestar su conformidad; b) No
manifestar observaciones; c) Formular observaciones.
A diferencia del art. 1245, esta vez dispone cual será el medio fehaciente para notificar
al dador del requerimiento del tomador: la carta certificada . Por lo tanto, el encargado
del registro obligatoriamente deberá utilizar este medio para hacer conocer la pretensión
al dador. Sin embargo, como ya adelantamos, mientras el medio utilizado permita
conocer que la notificación ha llegado a conocimiento del dador, y pueda acreditarse su
debida recepción, podrá ser utilizada cualquier medio, como la carta documento o la
carta certificada.
3. Análisis de las opciones del dador
3.1 Conformidad expresa
En primer lugar, ante la solicitud de cancelación de la inscripción el Encargado del

Registro deberá notificar la dador, en el domicilio constituido en el contrato, quien
puede manifestar su conformidad expresa. Se entiende que el tomador ha ejercido la
opción de compra del bien y que ha satisfecho el precio, los cánones pendientes con más
los accesorios pactados, desobligando al dador. En tal supuesto, el dador deberá cumplir
con la suscripción de los documentos legales que sean necesarios para la efectiva
transferencia del bien.
3.2 Conformidad implícita
En segundo lugar, ante la notificación el dador, se abre un plazo de 15 días hábiles para
que el dador manifieste su conformidad expresa o bien su silencio ante el requerimiento
de cancelación de la inscripción. La doctrina sostiene que el " silencio del dador crea la
presunción de que presta su conformidad con la cancelación " (Lavalle Cobo) siendo
uno de los pocos supuestos en los cuales la inacción o silencio tiene efectos positivos
(cfr., art. 919, Cód. Civil)
Una vez que transcurre dicho plazo y ante la falta de exteriorización del dador, el
encargado puede proceder a la cancelación, notificando al dador y al tomador,
respectivamente. Para ello "de modo previo" deberá realizar un cálculo del depósito
efectuado por el tomador y si se ajusta a lo previsto en el contrato. Recordemos que el
art. 1230 del Cód. Civ. y Com determina que el precio de ejercicio de la opción de
compra debe estar " fijado en el contrato o ser determinable según procedimientos o
pautas pactadas " . Por lo tanto, de la claridad de la redacción de aquella cláusula
dependerá que el encargado del registro determine si el depósito se ajusta o no al plexo
contractual. Tendrá que hacer, pues, un juicio de razonabilidad.
3.3 Formulación de observaciones. Depósito insuficiente
En tercer lugar, una vez notificado el depósito del tomador la conducta del dador puede
consistir en expresar observaciones, de distinta índole. En tal sentido, puede estimar el
depósito como insuficiente o bien denunciar que el tomador se encontraba en mora y
había perdido la oportunidad de hacer uso de la opción de compra. En otros términos, el
procedimiento extrajudicial de cancelación de la inscripción se tornaría contencioso ,
por lo cual corresponde que se dilucide en los estrados judiciales dentro del marco del
art. 1244 del inc. a), debiendo el encargado del registro concluir el trámite.
Ahora bien, del texto de la norma no surge la solución para aquellos casos en que el
dador formule observaciones, pero que el encargado estimara que éstas carecen de
entidad. Simplemente, se expresa que el encargado puede estimar insuficiente el
depósito.
En consecuencia, si el dador formula cualquier tipo de observación al requerimiento del

tomador o bien el encargado estima que el depósito del tomador no se ajusta al contrato,
deberá promover el tomador las acciones judiciales respectivas, conforme esta previsto
en el art. 1244 inc. a), que fuera ya analizado, y a cuyos comentarios nos remitimos.
III. Jurisprudencia
(CNCiv ., sala M, 15/7/2008, MJJ40353).
Art. 1247.— Cesión de contratos o de créditos del dador. El dador siempre puede ceder
los créditos actuales o futuros por canon o precio de ejercicio de la opción de compra. A
los fines de su titulización puede hacerlo en los términos de los artículos 1614 y
siguientes de este Código o en la forma prevista por la ley especial. Esta cesión no
perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no ejercicio de la opción de
compra o, en su caso, a la cancelación anticipada de los cánones, todo ello según lo
pactado en el contrato.

II. Comentario
1. Antecedentes
La norma anotada pretende regular la cesión de contratos y la de créditos del dador,

reconociendo su antecedente en el art. 19 de la ley 25.248, manteniendo idéntico
epígrafe: cesión de contratos o de créditos del dador.
La ley 24.441, en cambio, carecía de un artículo que se refiriera al tópico estimando la

doctrina que resultaba innecesaria " desde que no hay razón para pensar que los créditos
emergentes del leasing pudiesen estar fuera de la regla general de cedibilidad de los
derechos creditorios consagrada en los arts. 1444, 1446 y 1448, Cód. Civil" (Fresneda
Saieg, Frustagli y Hernández). Lo mismo cabe predicar de este artículo toda vez que el
Código Civil y Comercial de la Nación, en su capítulo 27, regula la " cesión de la
posición contractual" .
Asimismo, con anterioridad había sido objeto de crítica el epígrafe puesto que, en rigor,
lo que se pretende regular es la cesión de créditos del dador ya sean actuales o futuros
por parte del dador, pudiendo recaer sobre el canon pactado o el precio del ejercicio de
la opción de compra, y no la cesió n del contrato . Sin embargo, se ha optado por
mantener el texto cuestionado sin modificación alguna, renaciendo las opiniones
doctrinarias al respecto.
2. Análisis de la técnica legislativa
Desde el punto de vista de la técnica legislativa, se modifica el reenvío que hace el art.
19 de la ley 25.248 a los artículos 70, 71 y 72 de la ley 24.441, toda vez que a partir del
art. 1614 del Código Civil y Comercial de la Nación, en su capítulo 26, se trata de la
Cesión de derechos. En tal sentido, también se corrige el defecto del texto anterior que
mencionaba el vocablo " titularización" o " titulación" en el Proyecto de Código Civil
de 1998 (art. 1171), cuando en realidad, el término correcto es " titulización" de activos
o bien securitización de créditos.
Por último, el art. 19 de la ley 25.248 dispone que la cesión no perjudica los derechos
del tomador " todo ello según lo pactado en el contrato inscrito" . En cambio, el art.
1247 anotado ha suprimido el vocablo " inscrito" , dándolo por sobreentendido.
3. Facultad irrestricta. Su finalidad
En primer término, cabe distinguir que en el epígrafe se menciona la cesión de contrato

y la cesión de créditos, tratando el artículo solo el segundo tema. Como ya se adelantó,
la cesión del contrato resulta perfectamente posible, en virtud de los principios
generales, debiendo respetar el cesionario la opción de compra prevista en el contrato de
leasing. En otros términos, " la cesión del contrato tiene como consecuencia una
delegación de acreedor respecto del total de los créditos del dador: a partir de ella el
tomador debe pagar los cánones al cesionario, al igual que — e n su caso— el precio de
la opción de compra" (Lavalle Cobo).
En segundo término, del texto de la norma se explicita la facultad irrestricta del dador
"por ello se utiliza el vocablo siempre " de ceder sus créditos emergentes del contrato de
leasing, ya sean en concepto de cánones o bien del precio del ejercicio de la opción de
compra. De este modo, se garantiza la nulidad de cualquier cláusula o prohibición en
contrario, ya sea legal o reglamentaria. Los créditos pueden ser actuales o futuros, en
virtud que se encuadran dentro del objeto de la cesión, que no hace distinción.
Por supuesto, la cesión debe cumplirse con la formalidad propia del contrato principal
debiéndose instrumentar por escrito y notificarse al deudor cedido. Sin embargo, esta
última posición ha sido desechada, de modo reciente, afirmándose que " se deja de lado
el requisito de la notificación al deudor cedido por acto público, por un mecanismo más
dinámico, pero cuidando siempre que el deudor tome conocimiento de la cesión para
cancelar su obligación con el nuevo acreedor" (Barreira Delfino).
En el caso de inmuebles, buques o aeronaves además deberá además instrumentarse por

escritura pública y registrarse en el Registro respectivo para ser oponibles a los terceros.
Una vez perfeccionada, el cesionario queda habilitado a disponer la cancelación de la
inscripción del leasing, conforme lo dispone el art. 1243 inc. b), dentro de los
parámetros o requisitos ya estudiados.
4. Derechos del tomador
En virtud del carácter bilateral del contrato de leasing, generando derechos y

obligaciones para ambas partes de naturaleza correspectiva, el legislador ha estimado
conveniente reforzar los derechos del tomador con una norma expresa que dispone que
la " cesión no perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no de la
opción de compra o, en su caso, la cancelación anticipada de los cánones, todo ello
según lo pactado en el contrato" .
La norma resulta, de por sí, redundante porque no era necesaria su inclusión toda vez
que la cesión del contrato implica que el cesionario debe respetar las cláusulas pactadas,
y en especial la opción de compra del bien.
4.1 Derecho de opción
En el supuesto de cesión del contrato, el tomador mantiene "a pesar de la cesión" su

derecho a ejercer la opción de compra una vez abonado los tres cuartas partes del canon
total o antes si las partes hubieran incluido una cláusula accidental (art. 1240), no
pudiendo el cesionario oponerse a su ejercicio tempestivo, pues conocía perfectamente
su contenido. En el supuesto de cesión de créditos, ya sea de los cánones o del precio
del ejercicio de la opción de compra, " el negocio tendrá naturaleza aleatoria ya que el
ejercicio de aquélla dependerá por entero de la voluntad del tomador" (Lavalle Cobo).
III. Jurisprudencia
La ley nacional 25.248 que regula el contrato de leasing establece, en su art. 17, que la
responsabilidad objetiva emergente del artículo 1113 del Cám Civ. recae
exclusivamente sobre el tomador o guardián de las cosas dadas en leasing. Asimismo, el
artículo 8 de dicha ley establece que: A los efectos de su oponibilidad frente a terceros,
el contrato debe inscribirse en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa
que constituye su objeto. Del informe del Registro Nacional de la Propiedad Automotor,
surge la inscripción del contrato de leasing en el que figura como tomador la empresa
codemandada, con fecha anterior al siniestro, por lo que se ha configurado la eximente
de responsabilidad prevista en el artículo 17 de la ley nacional 25.248, por lo que deberá
admitirse la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada
dadora en el contrato de leasing. A mayor abundamiento, consta copia del convenio de
cesión de contratos de leasing celebrado entre ambas codemandadas, de fecha anterior
al siniestro, con firmas certificadas por ante escribano público, resultando ser una de
ellas la cedente del contrato de leasing de la unidad en cuestión, habiendo asumido la
otra, su carácter de cesionaria y, por ende, las obligaciones del deudor cedido " ( CNCiv
., sala J, 11/9/2007, MJJ16211).
Art. 1248.— Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Cuando el objeto del

leasing es una cosa inmueble, el incumplimiento de la obligación del tomador de pagar
el canon produce los siguientes efectos:
a) si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la
mora es automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar
vista por cinco días al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los
períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de lo
adeudado, con más sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el
lanzamiento sin más trámite;
b) si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon
convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago del o de los períodos
adeudados con más sus intereses y el tomador dispone por única vez de un plazo no
menor de sesenta días, contados a partir de la recepción de la notificación, para el pago
del o de los períodos adeudados con más sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago
se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco
días al tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo
reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con más sus
intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Si, según el
contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra, en el mismo plazo
puede pagar, además, el precio de ejercicio de esa opción, con sus accesorios
contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin más
trámite ;
c) si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del
canon, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el tomador tiene la
opción de pagar lo adeudado más sus intereses dentro de los noventa días, contados a
partir de la recepción de la notificación si antes no hubiera recurrido a ese
procedimiento, o el precio de ejercicio de la opción de compra que resulte de la
aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus intereses. Pasado ese plazo sin
que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, de lo que debe darse
vista al tomador por cinco días, quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las
opciones previstas en este inciso, agregándole las costas del proceso ;
d) producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de canon

adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y costas, por la vía
ejecutiva. El dador puede también reclamar los daños y perjuicios que resulten del
deterioro anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o negligencia por la
vía procesal pertinente.

En cuanto a las fuentes del artículo: ley 25.248,art. 20; ley 24.441,art. 34; Proyecto de
Código Civil de la República Argentina de 1998, arts. 1172.
II. Comentario
1. Antecedentes normativos
La norma bajo comentario dispone dos clases de regulaciones. Por un lado, regula los
efectos del incumplimiento del contrato de leasing que recaiga sobre cosas inmuebles ,
de acuerdo a un sistema progresivo de pago de cánones y de mora, de naturaleza
eminentemente material. Por otro lado, también incluye normas relativas a plazos, pago
de accesorios contractuales y costas, procedimiento de desalojo y vía ejecutiva para
reclamar cánones impagos, todas ellas de naturaleza formal o procesal, que deberán ser
armonizadas con las leyes locales.
Los antecedentes normativos podemos encontrarlos en el art. 20 de la ley 25.248 y

el art. 34 de la ley 24.441 que ya habían incursionado en su regulación, siendo objeto de
reparo por parte de la doctrina, como veremos en seguida. Cabe adelantar que el art.
1248 ha reproducido textualmente el art. 20 de la ley 25.248 sin tener en cuenta las
críticas recibidas.
2. Del ámbito de aplicación. Causales
El art. 1248 tiene un epígrafe que dice " incumplimiento y ejecución en caso de
inmuebles" por lo cual podría inducir a error al intérprete al creer "razonablemente" que
dispone todas aquellas causales posibles de incumplimiento del contrato de leasing, ya
sea por el dador o por el tomador, cuando tenga por objeto cosas inmuebles. Sin
embargo, ello no es así; por el contrario, su ámbito de aplicación es restrictivo " por
cuanto sólo refieren al caso de incumplimiento de la obligación del tomador de pagar el
canon convenido" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). En consecuencia, los demás
incumplimientos del contrato deberán ser resueltos por la integración y aplicación de los
principios generales del derecho privado, y muy en particular, los principios del derecho
de defensa del consumidor, cuando el tomador sea consumidor o usuario, debiéndose
aplicar las reglas previstas en el art. 1093 y concordantes del Código Civil y Comercial
de la Nación.
Adelantamos que no se ha receptado la opinión de la doctrina especializada en torno a la

posibilidad de un leasing inmobiliario de consumo , es decir, cuando el tomador sea un
consumidor que perfeccione el contrato para darle destino de vivienda al inmueble. Nos
referimos al denominado consumidor inmobiliario . En tal sentido, compartimos la
afirmación que concluye " que estas normas, que se encuadran en el marco de un
derecho privado signado por la utilidad de las empresas, deben ser interpretadas de
manera restrictiva, especialmente tratándose de contratos de leasing de consumo"
(Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
3. Procedimiento legal ante el incumplimiento del leasing inmobiliario

Pues bien, ante el incumplimiento del pago del canon por parte del tomador de un
leasing inmobiliario, el legislador ha previsto distintas medidas a favor del dador, según
un sistema progresivo de pago que pretende la resolución del contrato y la rápida
recuperación del bien.
Sin embargo, el procedimiento " es complicado y no refleja lo que habitualmente sucede

con el incumplimiento de las asistencias financieras en cuotas, donde es habitual el
incumplimiento de cualquiera de las cuotas pactadas, da lugar al decaimiento de todos
los plazos ulteriores y se considera la obligación crediticia totalmente vencida y
exigible" (Barreira Delfino).
3.1 Pago de menos de 1/4 del canon
Si el tomador no abona hasta un cuarto del canon total convenido, la mora es

automática, por lo cual el dador puede demandar directamente el desalojo del inmueble,
debiendo dar vista por cinco días al tomador quien, a su vez, puede probar "de modo
documentado" el pago de los períodos reclamados o bien paralizar el trámite por única
vez, abonando lo adeudado con más sus intereses y costas. Si el tomador no toma
ninguna acción, el juez puede disponer el " lanzamiento sin más trámite " . A diferencia
de los otros supuestos, aquí el dador no se le exige una previa interpelación de carácter
extrajudicial, sino que puede promover directamente el juicio de desalojo del tomador, a
quien se le corre vista "en rigor, traslado" de la demanda. En efecto, el régimen de la
mora automática en esta etapa " constituye una importante abreviación de los plazos
legales " (Lavalle Cobo). Se ha dicho, con razón, que esta solución legal resulta gravosa
para los intereses del tomador, más aun cuando sea un leasing de consumo, por lo cual
la doctrina ha afirmado su carácter " inconstitucional, conforme lo dispuesto en el art.
42, CN. Frente a la declaración de inconstitucionalidad, la carencia de normativa deberá
ser integrada con las normas vigentes en materia locativa " (Fresneda Saieg, Frustagli y
Hernández). En sentido contrario, se ha dicho que esta disposición " debe considerarse
derogatoria de lo establecido en el art. 5 de la ley 23.091 de locaciones urbanas respecto
de este contrato "que, en caso contrario, se hubiera debido aplicar en subsidio" , el cual
impone al locador que se propone demandar el desalojo por falta de pago la carga de
intimar el pago por diez días en forma previa " (Lavalle Cobo). Por nuestra parte,
compartimos la primera tesis y que ahora se encuentra reforzada por la regulación del
Código Civil y Comercial de la Nación en materia de contrato de consumo a partir del
art. 1092 y sig., a cuyo tenor remitimos.
Ante la demanda de desalojo se abren dos hipótesis para el tomador: a) Acreditar el

pago de los períodos reclamados, adjuntándose los recibos imputados a los cánones; b)
Paralizar por única vez el juicio de desalojo abonando lo adeudado, con más intereses y
costas. Esta opción es muy importante porque " se debe inferir que no serán válidas (...)
las cláusulas contractuales de caducidad de los plazos acordados para el pago de los
cánones, pues ello sería incompatible con la facultad de lograr el archivo de las
actuaciones mediante el pago de la deuda vencida a la fecha de la intimación" (Lavalle
Cobo). A todo evento, en el leasing de consumo esta cláusula sería nula por abusiva.
3.2 Pago de 1/4 o más del canon pero menos de 3/4
Si el tomador al momento de incurrir en mora tiene abonado los cánones entre un cuarto
pero menos de tres cuartos, a diferencia del caso anterior, el dador debe remitirle una
intimación extrajudicial requiriéndole los períodos adeudados. Ante esta situación el
tomador dispone por única vez , en un plazo no menor a 60 días, de la oportunidad de
cancelar los períodos adeudados con sus intereses. Este plazo legal debe contarse por
días corridos y " tiene la naturaleza de un plazo de gracia, que permite la purga de la
mora" (Lavalle Cobo).
Una vez transcurrido el plazo extrajudicial citado, si el tomador no ha abonado los

períodos adeudados, el dador puede demandar el desalojo del inmueble debiéndose
darle vista al tomador por un plazo de 5 días. Dentro de ese plazo, ahora judicial, el
tomador dispone de las opciones siguientes: a) El pago de los períodos adeudados con
más sus intereses y costas si no ha recurrido a dicho procedimiento con anterioridad,
con lo cual paraliza el proceso; b) Demostrar el pago de lo reclamado con la
documentación correspondiente; c) Si no existe cláusula contractual en contrario, puede
ejercer la opción de compra con más los accesorios (legales y contractuales). Si guarda
silencio o no ejerce ninguna de las opciones comentadas, el juez puede disponer el
lanzamiento del inmueble sin más trámite.
El tomador, por tanto, tiene dos alternativas de paralizar el trámite de desalojo: 1) La

primera extrajudicial, purgando la mora dentro del plazo de 60 días mediante el pago de
los cánones adeudados; 2) La segunda judicial, dentro del plazo de 5 días en el cual se le
corre traslado de la demandada de desalojo, con las opciones que ya analizamos.
A la luz de estas alternativas, la doctrina se ha interrogado sobre la subsistencia del

contrato de leasing inmobiliario y la resolución del contrato. A tales efectos, podemos
distinguir una regla y una excepción, como veremos a continuación: a) Como regla el
vencimiento del plazo extrajudicial de 60 días otorgado al tomador para que purgue la
mora no conduce a la resolución del vínculo contractual; b) Por excepción , si el dador
en su intimación extrajudicial incluye un apercibimiento de resolución del contrato para
el caso de incumplimiento del pago de los cánones adeudados y el tomador no pueda
hacer uso de la opción de paralizar la acción por haberla ya utilizado con anterioridad.
En tales términos, se ha dicho que " esta interpretación es la única posible, toda vez que
carece de sentido afirmar que el contrato quedará resuelto de pleno derecho por el
vencimiento del plazo suplementario, si luego se reconoce que el tomador puede
paralizar el juicio de desalojo" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández). Para otra
postura, la " única finalidad que podría tener la norma en cuestión es la de aclarar que la
situación de mora, una vez purgada, no hace perder al tomador el derecho de ejercitar la
opción de compra anticipada, si ésa es su voluntad" (Lavalle Cobo).
3.3 Pago superior al 3/4 de los cánones

Si al momento de incurrir en mora el tomador ha abonado los cánones del contrato de
leasing por un período mayor a tres cuartos del total, se aplica un procedimiento
extrajudicial similar al anterior, ampliándose el plazo ahora a 90 días corridos , siempre
y cuando no se haya recurrido con anterioridad a dicha alternativa. Para el caso de
silencio del tomador, el dador podrá promover el desalojo judicial aplicándose idénticas
alternativas al supuesto anterior, a cuyo tenor nos remitimos. Se ha interpretado que " la
disposición legal, que debe interpretarse a favor del tomador, permite siempre a éste
optar por la compra depositando el precio de la opción, no obstante haber ya utilizado el
beneficio de la purga de la mora en una oportunidad anterior" (Lavalle Cobo).
3.4 Desalojo del inmueble. Vía ejecutiva
En una facultad que fue muy discutida en el Congreso, una vez producido el desalojo, el
dador podrá reclamar el pago de los cánones adeudados " hasta el momento del
lanzamiento, con más sus intereses y costas" . También podrá reclamar los daños que
resulten del deterioro " anormal de la cosa imputable al tomador por dolo, culpa o
negligencia por la vía procesal pertinente" .
Esta alternativa legal a favor del dador ha sido cuestionada afirmándose que " no ha sido
acompañada por una equilibrada tutela de los intereses de los tomadores (...) no sólo en
lo concerniente a la posibilidad de que el dador pueda reclamar cánones hasta el
momento del lanzamiento, sino también en relación a tratar a las prestaciones cumplidas
como equivalentes y divisibles, esto es, sujetas a compensación y ajenas a toda
posibilidad de restitución" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
Desde otro punto de vista, con respecto a la discusión si debe el dador esperar el
resultado del desalojo para recién promover el cobro de cánones adeudados, se ha dicho
que " el texto de la ley no es prohibitivo y, por ello, no autoriza a inferir que sea
legalmente inviable la deducción simultánea de las acciones por desalojo del inmueble y
por cobro de los cánones. Quitar ese derecho al dador requiere una prohibición expresa
de la ley (...) pues de aplicarse tal interpretación de la ley estaría concediendo una
espera implícita al tomador y a sus codeudores o fiadores para el pago de los cánones"
(Lavalle Cobo).
III. Jurisprudencia
Resulta competente para entender en un reclamo por leasing inmobiliario el juez

comercial — e n el caso, el magistrado comercial se declaró incompetente— , pues el
carácter de sociedades anónimas que las partes ostentan y la invocación en el escrito de
inicio del art. 34 inc. a) de la ley 24.441 revisten características que exceden el marco de
una locación de inmuebles y aconsejan la intervención del fuero mercantil (CNCom .,
sala E, 29/12/2000, DJ, 2001- 2- 848) (CNCom ., sala D, 19/2/2004, LA LEY, 2004- D,
304)
Art. 1249.— Secuestro y ejecución en caso de muebles. Cuando el objeto de leasing es
una cosa mueble, ante la mora del tomador en el pago del canon, el dador puede:
a) obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentación del contrato inscrito,
y la prueba de haber interpelado al tomador por un plazo no menor de cinco días para la
regularización. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede
promover ejecución por el cobro del canon que se haya devengado ordinariamente hasta
el período íntegro en que se produjo el secuestro, la cláusula penal pactada en el
contrato y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acción del dador por los daños y
perjuicios, y la acción del tomador si correspondieran; o
b) accionar por vía ejecutiva por el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad
del canon pendiente; si así se hubiera convenido, con la sola presentación del contrato
inscripto y sus accesorios. En este caso, sólo procede el secuestro cuando ha vencido el
plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon íntegro y el precio de la opción
de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservación del bien,
debiendo el dador otorgar caución suficiente. En el juicio ejecutivo previsto en ambos
incisos, puede incluirse la ejecución contra los fiadores o garantes del tomador. El
domicilio constituido es el fijado en el contrato.

II. Comentario
1. Antecedentes
La norma comentada trata sobre el " secuestro y ejecución en casos de muebles" ,

reconociendo como derechos del dador los siguientes: a) Obtener el inmediato secuestro
del bien; b) Accionar por vía ejecutiva por el cobro del canon no pagado. Su
antecedente inmediato es el art. 21 de la ley 25.248 que introdujo esta novedad al
régimen jurídico del leasing; sin embargo, " tiene una fuerte analogía con los secuestros
prendarios previstos en el art. 39 de la ley de prenda con registro (t.o. dec. 897/95)"
(Lavalle Cobo). Corresponde adelantar, que el legislador de la ley 25.248 no trató
específicamente sobre esta facultad en aquellos contratos sobre bienes inmateriales,
como las marcas, patentes o software; omisión que tampoco fue salvada en esta
reforma, aspecto sumamente criticable.
Se ha dicho, que " no estando en presencia de normas de orden público, por vía
contractual el dador puede diseñar un esquema de defensa y recupero de su acreencia,
de mayor eficacia y eficiencia, para los supuestos de incumplimiento del contrato de
leasing por parte del tomador" , teniendo en cuenta la especial naturaleza financiera del
negocio (Barreira Delfino).
2. Secuestro de cosas muebles
Si el tomador incurre en mora en el pago de los cánones debidos, el dador tiene la

facultad de obtener el secuestro del bien y consiste en un " procedimiento ejecutivo, que
no debe ser confundido con la medida precautoria de igual nombre que se legisla en los
códigos procesales" (Lavalle Cobo). A diferencia de la facultad del art. 39 de la ley
12.962 que es exclusiva de ciertos sujetos (ej. Estado, Bancos), aquí no se encuentra
limitada y puede ejercerla cualquier dador.
Para ello, se requiere de dos requisitos habilitantes: a) Interpelación extrajudicial al

tomador por el plazo de cinco días a los fines de regularizar su situación, abonando los
períodos reclamados, purgando la mora; b) Que el contrato de leasing mobiliario se
encuentre debidamente registrado por ante el registro correspondiente. Por el contrario,
si el contrato de leasing no se ha inscripto el procedimiento de resolución como las
acciones judiciales " se regirán por las normas generales correspondientes" (Fresneda
Saieg, Frustagli y Hernández).
También se ha destacado la posible indefensión del tomador, más aún si se trata de un

consumidor, por lo cual se ha recomendado que " los jueces deberán encontrar la forma
de permitir a los tomadores el ejercicio del derecho de defensa, sin alterar la naturaleza
de este procedimiento. Una posibilidad sería la exigencia previa de caución suficiente al
dador, por los perjuicios que el secuestro ilegítimo pudiere producir al tomador"
(Lavalle Cobo).
2.1 De la resolución del contrato
Hasta tanto no se efectivice el secuestro judicial del bien el contrato sigue vigente, por
lo cual " el mero vencimiento del plazo otorgado al deudor sin que éste purgue la mora,
no produce de pleno derecho la resolución del negocio" (Fresneda Saieg, Frustagli y
Hernández).
En otros términos, sólo el secuestro del bien produce la resolución del vínculo
contractual pudiendo el dador demandar el cobro de los cánones adeudados hasta que el
secuestro se efectivice, como veremos a continuación.
2.2 Ejecución de saldos adeudados. Daños
El dador además puede promover la ejecución de los cánones adeudados hasta " el
período integro en que se produjo el secuestro, la cláusula penal pactada en el contrato y
sus intereses" . Esta acción puede ser, por tanto, acumulada al procedimiento ejecutivo
de secuestro del bien. Se trata de una acción de naturaleza ejecutiva por lo cual los
plazos y las defensas a oponer por el tomador son restringidos, dejándose todas aquellas
cuestiones que la excedan para el juicio ordinario posterior. En cuanto al límite de
cánones adeudados, como principio , " está dado por el período completo corriente en el
momento en que se produce el secuestro (...) Extinguido el vínculo contractual y,
restituido el bien a su dueño, no puede devengarse canon alguno por períodos
posteriores" (Lavalle Cobo). Sin embargo, si estuviere pactada la caducidad de los
plazos por mora, el dador podría demandar la totalidad de los cánones pactados, siendo
una excepción a la regla precedente.
También la norma faculta al dador y al tomador promover las acciones que

correspondan con fundamento en el contrato. La acción de daños y perjuicios para el
primero, y todas aquéllas relacionadas con incumplimientos contractuales para el
segundo. Esta norma contenida en el art. 21 de la ley 25.248 ya había sido objeto de
severa crítica, afirmándose que podría tornarse abusiva, especialmente con relación a la
cláusula penal, concluyéndose que " la solución legal es de dudosa constitucionalidad,
al menos desde la perspectiva del derecho del consumo" (Fresneda Saieg, Frustagli y
Hernández).
3. Vía ejecutiva de cobro de saldos deudores. Distingo de los secuestros mencionados
En el inciso b) del art. 1249 habilita el cobro de cánones adeudados por la vía ejecutiva,
con el solo requisito habilitante de encontrarse inscripto el contrato de leasing
mobiliario. Es decir, que el dador puede optar por perseguir el secuestro del bien como
procedimiento ejecutivo autónomo para finiquitar el vínculo contractual o bien
promover la ejecución que tenga por objeto el cobro de los cánones adeudados.
En este segundo supuesto, sólo procede el secuestro cuando ha vencido el plazo

ordinario del leasing " sin haberse pagado el canon integro y el precio de la opción de
compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservación del bien,
debiendo el dador prestar caución suficiente" . Debemos distinguir la naturaleza jurídica
de los secuestros mencionados en el inc. a) y b) del art. 1249 para evitar equívocos en su
interpretación. El primer secuestro, mencionado en el inc. a), configura un
procedimiento ejecutivo que posee una fuerte analogía con el secuestro del art. 39 de la
ley de prenda con registro, persiguiendo obtener sólo la posesión del bien, el tomador
no es parte, no hay condena en costas, y la tasa de justicia es por monto indeterminado.
El segundo secuestro, en cambio, tiene carácter de " media precautoria, demostrando
sumariamente el peligro que pudiere existir en la conservación del bien y dando caución
suficiente. Este secuestro no implicará la puesta en posesión del dador, sino el depósito
judicial de la cosa" (Lavalle Cobo). En idéntico sentido, tampoco implicará la extinción
del vínculo contractual.
4. Ejecución de fiadores o garantes
En la última parte, se incluye un párrafo habilitando en los dos incisos precedentes, en

los cuales se promueva un juicio ejecutivo tendiente al cobro de los cánones adeudados,
incluir como demandados a los fiadores o garantes del tomador. Es decir, que no se
requiere ningún requisito específico para demandar a los fiadores del tomador, bastando
tener el contrato inscripto y que haya incurrido en mora. En otros términos, no se
requiere ninguna interpelación extrajudicial a los fiadores o garantes, siendo suficiente
aquella prevista para el tomador establecida en el inc. a) del artículo en comentario.
Por el contrario, si el contrato no estuviera inscripto entonces deberá " previamente

prepararse la vía ejecutiva contra el fiador o garante, y se lo citará a reconocer su firma
inserta en el texto en el cual se las hubiere instrumentado" (Lavalle Cobo).
5. Procedimiento aplicable al contrato de leasing sobre bienes inmateriales. Analogía
Conforme fuera denunciado, la ley 25.248 no incorporó normas especiales para regular
la resolución del contrato, la ejecución de saldos deudores por falta de pago de cánones
ni el secuestro de los bienes, materia del contrato.
Al respecto se formularon dos tesis: a) La primera tesis reconoció la aplicación

analógica del art. 21 de la ley 25.248 "y por carácter extensivo, sería aplicable al
presente artículo" del procedimiento abreviado debiéndose perseguir además la
cancelación de la inscripción y la prohibición de uso de la marca, patente o software
(Nicolau); b) La segunde tesis, por el contrario, afirma que " a falta de un mecanismo
especial correspondería recurrir a las reglas generales de resolución por incumplimiento
previstas en el art. 1203CCiv., y 216 CCom." (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández).
A nuestro modo de ver, no vemos inconveniente que la aplicación analógica del

secuestro y ejecución de cosas muebles sea aplicable a los bienes inmateriales
susceptibles de contratarse por leasing.
III. Jurisprudencia
(CNCom ., sala D, 10/3/1999, JA, 1999- III- 168) (CNCom ., 14/2/2003, EDJ6125)
(CNCom ., sala C, 30/10/2009, MJJ52419) (CNCom ., Sala F, 23/2/2010, MJJ55971).
El trámite particular instado por el art. 21 inc. a) de la ley 25.248 se caracteriza por una
actividad jurisdiccional limitada a la mera comprobación de los recaudos de
admisibilidad de la medida y su diligenciamiento, pues sólo se trata de la apertura de
una vía judicial voluntaria para obtener la orden de secuestro impartida por juez
competente, agotándose precisamente su objeto procesal con la entrega del bien
pignorado al acreedor prendario. El secuestro previsto por la ley 25.248: 21 se cumple
sin que medie contradictorio con el deudor, a quien tampoco se le admite, en el marco
de este trámite, recurso alguno para enervar el ejercicio del derecho que le asiste a su
acreedor. Despréndese de ello que no es dable examinar en este tipo de trámite otra
cuestión que no sean aquellas atinentes a la eficacia y realización del secuestro (CNCom
., sala A, 8/9/2011, MJJ69479).
Art. 1250.— Normas supletorias. En todo lo no previsto por el presente Capítulo, al

contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las reglas del contrato de locación, en
cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y
ejercido la opción, con pago de su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones
relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas
convencionalmente. Se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de
compraventa para la determinación del precio de ejercicio de la opción de compra y
para los actos posteriores a su ejercicio y pago.

Poder Ejecutivo de 1993, art. 1151; el Proyecto de Código Civil de la República
II. Comentario
1. De la aplicación subsidiaria de las normas del contrato de locación y compraventa

El último artículo que concluye el contrato de leasing, siguiendo los antecedentes de
las leyes 24.441 y 25.248, dispone una norma general que pretende clausurar los vacíos
legales del régimen del leasing, reenviándose a la regulación del contrato de locación y
de compraventa, reconociendo que sólo contempla " los aspectos más importantes del
contrato, en su mayoría de naturaleza imperativa, pero carece de una reglamentación
supletoria que permita integrar la voluntad de las partes" (Lavalle Cobo). En otros
términos, impone la integración de aquellos contratos que poseen puntos de conexión
con el contrato de leasing, estableciendo límites y exclusiones . En los primeros dispone
expresamente dos, una regla de afinidad y otra temporal, respectivamente: a) En la
medida que " sean compatibles" con el leasing; b) Mientras el tomador no ha pagado la
totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio, se aplican las normas de
la locación; en cambio, se aplican las normas del contrato de compraventa para la
determinación del precio del ejercicio de la opción de compra y para los actos
posteriores a su ejercicio y pago.
En las exclusiones , también dispone dos: a) No son aplicables al leasing las

disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas; b)
Tampoco aquéllas excluidas convencionalmente.
Como adelantamos, el artículo comentado tiene su fuente inmediata en el art. 26 de

la ley 25.248, que establece: " Al contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las
reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha
pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio. No son
aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la
locación de cosas ni las excluidas convencionalmente. Ejercida la opción de compra y
pagado su precio se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de
compraventa" .
2.1 Su análisis
De su confrontación se advierte una mejor redacción por parte de la norma proyectada

en cuanto, en su primera parte, incluye una remisión genérica que será muy agradecida
por la doctrina, cuando expresa: " En todo lo no previsto por el presente capítulo..."
También se ha mejorado la técnica legislativa al disponer la aplicación de las normas
del contrato de compraventa " para la determinación del precio de ejercicio de la opción
de compra" , cuando el art. 26 recién la establece una vez ejercida la opción y pagado su
precio, a pesar que la doctrina especializada igual había interpretado su aplicación
subsidiaria, por ejemplo, para el supuesto que las pautas de determinación no hubieran
sido claras. O bien, afirmando la aplicación de las normas generales relativas " a la
oferta y a la aceptación de los contratos en general, establecidas en el art. 1150 y ss. del
Cód. Civil" (Lavalle Cobo).
2.2 Algunas críticas
Si bien hemos ponderado la redacción del art. 1250 en cuanto introduce algunos
cambios al régimen vigente, creemos que se ha quedado a mitad de camino al no incluir
otras remisiones o integraciones que eran requeridas también por la doctrina.
En primer lugar, al no haberse incluido normas expresas que regulen al contrato de

leasing, en cualquiera de sus especies, cuando se perfeccione entre un proveedor y un
consumidor de bienes o servicios (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández) hubiera
resultado alentador incluir una norma genérica que dispusiera un reenvío al Libro III,
Título III " Contratos de consumo" , en lo que fuere pertinente para evitar conflictos de
interpretación que "desde ya avizoramos" se darán en la práctica. En tal sentido, se
había afirmado que resultaba " altamente criticable que la actual ley de leasing no dé
cuenta en el plano normativo de esta intersección con el microsistema del Derecho del
consumidor" (Lorenzetti), con el agregado que en los propios Fundamentos del
Proyecto se expresa: " hay que tener en cuenta las normas de los contratos de consumo"
.
En segundo lugar, ya había sido objeto de reparos la norma fundante por parte de la
doctrina calificándola de " incoherente" (Fresneda Saieg, Frustagli y Hernández), por
dos motivos: a) En materia de locación de cosas la remisión " quedaba vacía de
contenido" porque en el período de uso y goce "art. 12, ley 25.248; art. 1238 del
Anteproyecto" se imponen los gastos ordinarios y extraordinarios al tomador; se
excluyen los plazos mínimos y máximos de la locación y se establecen disposiciones
específicas sobre la resolución por incumplimiento; b) En materia de compraventa el
texto limita la aplicación a partir del ejercicio de la opción de compra " lo que no sólo es
criticable desde la perspectiva del perfeccionamiento contractual" (Fresneda Saieg, -
Frustagli y Hernández), quedando ceñida a los efectos poscontractuales, como evicción
y vicios redhibitorios.
En tercer lugar, la doctrina comercialista había criticado esta remisión genérica a los
contratos típicos, de locación de cosas y compraventa, que en rigor " cumplen funciones
jurídico- económicas totalmente distintas" (Barreira Delfino), propiciando la
incorporación de reglas de interpretación propias que atienden a la causa final de la
operación.
En cuarto término, resultan aplicables las nociones generales en materia de contratos en

materia de oferta y aceptación, por ejemplo. En otras palabras, no se ha establecido un
procedimiento específico de prelación para interpretar la institución, circunstancia no
menor en virtud que se ha incorporado una figura netamente empresarial a un código
unificado. La doctrina había recomendado (Lorenzetti) el siguiente criterio de
interpretación y aplicación de las leyes: a) En primer lugar, la autonomía de voluntad de
las partes; b) En segundo lugar, el régimen específico del contrato de leasing (ley
25.248); c) En tercer lugar, las reglas del contrato de locación de cosas y la
compraventa, en cuanto fueren compatibles. También se había sugerido (Fresneda
Saieg, Frustagli y Hernández) remitir a las reglas generales en materia de obligaciones y
contratos.
A modo de corolario, ha sido destacado por la doctrina especializada que las "
connotaciones financieras de la operación brillan por su ausencia, lo que demuestra una
incomprensión del negocio de leasing" (Barreira Delfino).
3. Incompatibilidades
La integración es bienvenida en cuanto permite llenar aquellas lagunas legales. Empero,

también existen incompatibilidades evidentes con el régimen jurídico del leasing: a) No
se aplica el régimen general de la oferta para la opción de compra a favor del tomador;
b) No se aplica el régimen general de la locación en materia del objeto del leasing, que
permite concluir el contrato sobre derechos (marcas, patentes y software); c) No se
aplica supletoriamente las normas sobre locación, que tienen que ver con el destino del
bien, ni gastos ordinarios ni extraordinarios.
III. Jurisprudencia
Sin perjuicio de la naturaleza jurídica propia del leasing, la ley 25.248 establece que se
le aplican subsidiariamente las reglas de la locación, correspondiendo por analogía la
prescripción a los cinco años para el cobro de los cánones adeudados (CNCom ., sala C,
30/10/2009, MJJ52419).

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Título IV - Contratos en particular

Sección 1ª - Disposiciones generales. Por Mariano Esper

Bibliografía de la reforma: Borda, Alejandro , " La compraventa en Proyecto de

El nuevo Código disciplina el contrato de compraventa de manera unificada, es decir,

Como se advierte, el nuevo ordenamiento concede a la compraventa de cosas muebles

En esencia, el artículo mantienen la definición universal y tradicional de la

a) La denominación de la figura es compraventa , sencillamente, y no compra y venta

b) Se modifica el tiempo verbal empleado en la definición del Código Civil y se utiliza

c) Se elimina del concepto legal la obligación del comprador de recibir la cosa

d) También la nueva definición silencia la necesidad de que el precio en dinero que

1. Si en el contrato falta alguno de los elementos que tipifican la compraventa, ésta no

2. La circunstancia de que el precio se haya pactado en moneda extranjera no modifica

3. Aunque la obligación contraída en moneda extranjera es legalmente considerada

a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie,

b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.

En particular, el texto comentado dispone la aplicación de las disposiciones de la

a) Transferir derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo

b) Constituir derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación,

c) Transferir la titularidad de títulos valores .

Se comprende la falta de aplicación de las normas de la compraventa a la transmisión

Respecto de la propiedad horizontal, cabe señalar que el acto de su constitución resulta

Que la cosa transmitida no es el título que documenta el crédito sino, precisamente, el

Que existen casos de títulos valores — c on la cláusula no a la orden — para cuya

La identidad en la esencia de las normas y en la terminología empleada denota la clara

La redacción de la norma resulta imprecisa y perfectible. De todas maneras, se pueden

b) Sin embargo, no se considera compraventa cuando de las circunstancias del caso

La clásica locación de obra — c ontrato de obra en el nuevo Código— , puede acordarse

Lo contradictorio de esta nueva regla resulta de su confrontación con el art. 1262, in

1. Se ha determinado que es compraventa y no locación de obra el contrato por el cual

La regla comentada se encuentra también recogida en el art. 1°, ley 13.246 de

1. El contrato debe calificarse en atención a la finalidad perseguida por las parte en el

El artículo trata las denominadas ventas forzosas o necesarias , que se encontraban

Como se advierte, el listado abarcaba hipótesis bien disímiles y de dudosa calificación

El artículo que se comenta pretende agotar esas interminables discrepancias doctrinarias

Sección 2ª - Cosa vendida. Por Mariano Esper

El Proyecto de 1998 no contenía una norma como la transcripta.

1. Método adoptado por el nuevo Código

El Código de Vélez también trataba la cosa vendida en un capítulo general destinado a

2. La cosa objeto de la compraventa

A su vez, al regularse la materia contractual, el Código declara aplicables al objeto de

Teniendo presente las reglas expuestas, se concluye que la cosa objeto de la

— Debe tratarse de una cosa, es decir, de un bien material susceptible de valor

— Debe estar precisada en su especie o género, y su cantidad debe ser determinable

— Debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir, es decir, puede

— Puede tratarse de cosas sometidas a litigios, gravadas o afectadas por medidas

En esencia, se mantiene el régimen derogado del Código Civil y del Código de

El Código Civil regulaba la cuestión de la venta de cosa existente que ha dejado de

El nuevo ordenamiento unifica la regulación de la venta de cosas existentes y de cosas

2. Venta de cosa cierta que ha dejado de existir

a) La primera situación prevista es la de venta de cosa cierta que ha dejado de existir al

b) La segunda hipótesis prevé que si la cosa ha dejado de existir en parte, el comprador

En consonancia con el principio de la autonomía de la voluntad, regulado ahora en el

3. Venta de cosa futura

Tradicionalmente, se distinguían dos hipótesis de venta de cosa futura:

a) Aquella en el acto estaba subordinado a la condición suspensiva de que la cosa

b) La venta de cosa futura en la que el comprador asumía el riesgo de que la cosa no

La venta de cosa futura conmutativa está sujeta a un hecho condicionante suspensivo:

En concreto, el Código Civil trataba la materia en dos ámbitos diferentes: dentro de la

1. Los textos legales anteriores

Como indiqué en el apartado anterior, la legislación precedente era confusa y

La doctrina nacional (Borda, Rezzónico, Wayar) se encargó de aclarar, desde siempre,

2. El nuevo régimen de venta de cosa ajena

El nuevo Código unifica, aclara y simplifica los contradictorios textos legales