La obligación del corredor inmobiliario de informar con precisión

Citar ABELEDO PERROT Nº: AP/DOC/40/2012

Corretaje ~ Efectos respecto del corredor ~ Responsabilidad y garantías

Autor: Esper, Mariano

Título: La obligación del corredor inmobiliario de informar con precisión
Fecha: 2012-04-01
Fallo Comentado: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mercedes, sala I ~ 2010-09-16 ~ Fuentes, Gustavo A. y otro
Publicado: APBA 2012-4-410

I. HECHOS DEL CASO

Los sucesos que dieron lugar al fallo "Fuentes, Gustavo A. y otro v. González, Mirta B. y otra s/daños y
perjuicios", dictado el 16/9/2010 por la sala 1ª de la C. Civ. y Com. Mercedes, provincia de Buenos Aires, que
tengo el agrado de comentar, pueden resumirse de la siguiente forma:

a) Los actores del pleito, Gustavo A. Fuentes y Laura P. A. Kohli, adquirieron el 19/11/1996 por boleto de
compraventa suscripto con la codemandada Hilda B. Schuldeis —vendedora y abogada—, un inmueble
destinado a vivienda ubicado en la ciudad de Mercedes, provincia de Buenos Aires.

b) El mismo día de la firma del boleto o con posterioridad —momento éste que no resulta claro del relato del
fallo— se entregó la posesión del bien raíz a los compradores.

c) Los actores abonaron la casi totalidad del precio de venta al suscribir el boleto y el pequeño saldo restante
con posterioridad.

d) La operación de venta se realizó con la intermediación de la corredora inmobiliaria Mirta B. González, que
también resultó demandada en autos junto con la vendedora.

e) En el boleto suscripto, se dejó constancia de la existencia de un embargo trabado sobre el inmueble, que se
levantaría antes de la escrituración. Sin embargo, no se reflejó en ese instrumento contractual la existencia de
una hipoteca que gravaba la propiedad, con juicio hipotecario en trámite e inminente subasta del inmueble, que
finalmente provocó el desalojo de los compradores del bien raíz enajenado.

f) En virtud de la situación descripta, los adquirentes iniciaron juicio por daños y perjuicios contra la vendedora
y contra la corredora inmobiliaria, imputándole, a la primera, incumplimiento contractual y ocultamiento
deliberado de la hipoteca, y a la segunda inobservancia de las normas legales que rigen la actividad de corretaje.

g) Paralelamente, los adquirentes denunciaron la conducta de las demandadas en los organismos de colegiación
pertinentes —la corredora fue sancionada con dos años de suspensión en el ejercicio de la profesión— y se
abrió una causa penal por estas cuestiones.

La sentencia de primera instancia hizo lugar a la acción planteada por los compradores y condenó a la
vendedora y a la corredora inmobiliaria, en forma solidaria, a indemnizarles los perjuicios ocasionados; esto es
restitución de las sumas entregadas y pago de intereses, daño moral y costas. El pronunciamiento de Cámara
confirmó la resolución de la instancia anterior, aunque elevó el monto reconocido a los actores en concepto de
daño moral.

II. OBJETO DE ESTE COMENTARIO

En el fallo que se anota, se examinan varias cuestiones jurídicas. En esta glosa, me limitaré únicamente a
analizar la cuestión de la responsabilidad imputada a la corredora inmobiliaria por incumplimiento de sus
obligaciones legales.

III. EL CORREDOR DE COMERCIO Y EL CORREDOR INMOBILIARIO

a) Breve semblanza de estas figuras

La figura del corredor o mediador de comercio resulta antiquísima en el derecho, ya que se encuentran rastros
del contrato de mediación desde, por lo menos, el Código de Hammurabi (año 1760 a.C., aprox.), aunque se
desconoce si en esa época la relación abarcaba exclusivamente el tráfico mercantil (1).

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El corredor puede ser definido, básicamente, como un intermediario entre la oferta y la demanda de efectos de
comercio, cosas, bienes o servicios en general, cuya función es promover o procurar la celebración de contratos,
actos o negocios respecto de las cosas o bienes en que intermedia.

La doctrina clásica explica esta figura en los términos señalados, refiriéndose al corredor de comercio en
general, aunque las definiciones pueden válidamente traspolarse para perfilar al corredor de bienes raíces.

Obarrio, uno de los primeros comentaristas del Código de Comercio, enseña que "es, pues, corredor, la persona
autorizada para intervenir en las negociaciones de los comerciantes y poner de acuerdo a los que deseen
celebrarlas"(2).

Siburu, con mayor precisión, afirma que "se designa bajo el nombre de corredor a la persona que
profesionalmente se interpone entre la oferta y la demanda para ayudar o promover la conclusión de los
contratos"(3). Fontanarrosa coincide con esta definición (4).

Zavala Rodríguez, por su parte, pregona que "el corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda que
pone en contacto o aproxima a las personas que tienen interés de hacer un negocio, facilitándoles su conclusión"
(5).

Messineo sostiene que el corredor es quien "desarrolla su actividad (aunque sea ocasionalmente), para poner en
relación a dos o más posibles futuros contratantes (pero no necesariamente empresarios): por ejemplo, uno que
quiere comprar una cosa que otro quiere vender"; y agrega que "la materia sobre la cual se ejercita la actividad
del mediador es diversa", ya que incluye negocios de crédito, inmuebles, muebles, etcétera (6).

Tomando como premisa estos conceptos, podemos definir al corredor inmobiliario como aquel sujeto que
intermedia profesionalmente entre la oferta y la demanda de bienes raíces —precisamente— con la finalidad de
procurar la celebración de contratos o negocios sobre ellos: compraventas, permutas, arrendamientos, leasing,
hipotecas u otros actos que tengan por objeto una cosa inmueble (7).

b) Legislación aplicable a la actividad de corretaje

En nuestro país, sin examinar la legislación patria, el corredor fue primitivamente regulado en el Código de
Comercio de 1859 sancionado por el Estado de Buenos Aires —separado por entonces de la Confederación
Argentina—, que en 1862 fue adoptado como Código de Comercio de la Nación por ley 15 de ese año (8). En
ese cuerpo de leyes, se previó la figura del corredor como agente auxiliar del comercio (art. 88, inc. 1) y se
reguló la actividad de corretaje en los arts. 89 a 113, perfilándose sus características principales, obligaciones,
responsabilidades y derechos. Luego de la gran reforma al Código de Comercio realizada en el año 1889 por la
ley 2637, aquellas disposiciones quedaron reenumeradas como art. 87, inc. 1, y arts. 88 a 112, respectivamente.
Así los citaré en esta nota.

El corredor inmobiliario no tenía por esa época un tratamiento legal específico y separado de la figura básica del
corredor, por lo que la intermediación en la contratación sobre inmuebles se regía por aquella normativa
general. Recordemos que, desde antiguo, el corretaje inmobiliario es considerado actividad mercantil (9); es
decir que, aunque el negocio u operación en que el corredor intervenga pudiera ser reputado de naturaleza civil
(doct. art. 452, CCom.), la actividad de corretaje toda se califica como comercial (art. 8, inc. 3, CCom.).

Más allá de esta regulación legal donde desde temprano se fijaron con cierta solemnidad las obligaciones y
responsabilidades que regían para los corredores, lo cierto es que el corretaje en general y, particularmente, el
corretaje inmobiliario, estuvieron rodeados desde antiguo por cierta informalidad y desapego a las normas que
regían la función. Sin embargo, la actividad revestía suma importancia para el tráfico mercantil y, en numerosas
ocasiones, versaba sobre negocios de notable envergadura económica o patrimonio involucrado.

El paulatino profesionalismo de la actividad o, mejor dicho, la paulatina necesidad de que la función de

corretaje se profesionalice derivó en la sanción de la ley 23282, del año 1985, que, por primera vez en casi cien
años, retocaba la normativa de corretaje que regía a nivel nacional y elevaba los requisitos que por entonces se
exigían para ser corredor de comercio, jerarquizando de ese modo el acceso a la función a través del
requerimiento de título de enseñanza secundaria y examen de idoneidad ante un tribunal de alzada, además de
fijar quiénes estaban inhabilitados para ser corredores.

Posteriormente, en el año 1999, se sancionó la ley 25028, que reformó integralmente el régimen legal de
corretaje a nivel nacional ya que: a) derogó los entonces vigentes arts. 88 a 112, CCom.; y b) incorporó al

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dec.-ley 20266/1973 de martilleros el cap. XII, arts. 31 a 38, que desde entonces —y hasta el presente
comentario— es el conjunto de normas jurídicas que regula a nivel nacional el corretaje de toda clase o especie.

En las provincias, pese a una dudosa legitimidad constitucional para legislar sobre esta materia —tema cuyo
análisis pormenorizado excedería los límites de este comentario (10) —, se aprobaron tempranamente normas
jurídicas cuyo objeto central era regular la actividad de corretaje.

Así, la provincia de Buenos Aires dictó normas sobre la materia hasta derivar en 1990 en la sanción de la actual
y vigente ley 10973 de Martilleros y Corredores, modificada recientemente por la ley 14085, sancionada en
2009 y publicada en 2010. La ley 10973 rige toda la actividad de los corredores y martilleros en esa
jurisdicción, cualquiera sea la cosa mueble o inmueble, el servicio o bien respecto del cual el martillero o
corredor ejerza su oficio, ya que no existe en esa provincia, hasta el presente, una norma especial que regle el
corretaje de inmuebles en particular.

A partir del año 2000, aproximadamente —sin considerar algunas manifestaciones legislativas previas, como la
ley 5414 de Corretaje Inmobiliario de la provincia de Santiago del Estero, del año 1984—, consecuente con el
auge de la construcción inmobiliaria y la presencia masiva de corredores intermediarios en la comercialización
de emprendimientos inmobiliarios de diversa índole y envergadura, las provincias y la ciudad de Buenos Aires
comenzaron a dictar normas jurídicas dirigidas específicamente a regular el corretaje inmobiliario como una
modalidad particular del corretaje general. Desde entonces, se advierte una profusa actividad legislativa en este
tema.

Por ejemplo, la provincia de Mendoza dictó en 2005 la ley 7372 de creación del Colegio de Corredores Públicos
Inmobiliarios; la Ciudad de Buenos Aires sancionó en el año 2007 la ley 2340 de Colegio Único de Corredores
Inmobiliarios; la provincia de Córdoba aprobó, también en 2007, la ley 9445 de Corredor Público Inmobiliario;
la provincia de Misiones dictó en 2010 la ley I-152 de Corredores Públicos Inmobiliarios; la provincia de Santa
Fe sancionó en 2011 la ley 13154 de Corretaje Inmobiliario y la provincia de San Juan dictó también en 2011 la
ley 8217 de Corretaje Inmobiliario.

Este entramado de normas jurídicas, nacional, por una parte y provinciales, por la otra, debe ordenarse
jerárquicamente de la siguiente manera: la actividad de corretaje se rige en primer término por las disposiciones
nacionales que reglan la actividad, como lo tiene decidido la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el
precedente "Diehl"(11) —jurisprudencia vigente luego de un recorrido por demás sinuoso en la materia (12)—, y,
luego, por las disposiciones dictadas por las provincias en cuanto no se opongan a aquella regulación primera y
preponderante.

IV. LAS OBLIGACIONES DE LOS CORREDORES INMOBILIARIOS

a) Nociones generales

Tanto la legislación nacional derogada —arts. 88 a 112, CCom.— como la vigente —arts. 31 y ss., dec.-ley
20266/1973—, impusieron desde siempre ciertas obligaciones al corredor de comercio en general que, dado el
carácter de orden público que en general reviste la normativa que rige en esta materia, eran de cumplimiento
insoslayable por parte del corredor involucrado (13). Esta legislación imperativa —rectius, de orden público, ya
que no es lo mismo una cosa que otra (14)—, se aplica analógicamente al corretaje inmobiliario, como una de las
variantes o especies del corretaje general.

Los arts. 35 y 36, dec.-ley 20266/1973 estatuyen las obligaciones a que están sujetos y que deben observar en su
función quienes desarrollen la actividad de corretaje. Sucintamente, esas obligaciones son: a) llevar un libro de
registro de operaciones; b) comprobar la identidad y la capacidad de los negociantes; c) verificar la legitimación
del comitente-transmitente y, en caso de bienes registrables, constatar las condiciones de dominio del bien y de
inhibición del enajenante; d) convenir por escrito las instrucciones del negocio; e) proponer los negocios con
exactitud, precisión y claridad; f) guardar secreto; g) asistir a la entrega de las cosas objeto de la contratación, si
alguna de las partes lo requiere; h) en las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, debe
identificarlas y conservarlas hasta cierto momento; i) entregar constancias de sus gestiones; j) certificar su
intervención en los contratos que se celebren por escrito y entregar una minuta en los restantes; k) respetar las
prohibiciones impuestas a los martilleros, aplicables a los corredores; y l) cumplir con las demás obligaciones
que impongan las leyes especiales y las normas locales.

La legislación vigente en la provincia de Buenos Aires, es decir, la ley 10973 a que he hecho referencia en el
apartado anterior, que nos interesa particularmente porque los hechos del fallo que se comenta, se desarrollaron
en esa jurisdicción provincial y, por ende, quedaron sujetos a sus disposiciones, impone en los veintidós incisos

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del art. 52, apart. a), los deberes imperativos a que se encuentran obligados en el desempeño de su actividad los
corredores de comercio y, por ende, los corredores inmobiliarios.

En general, esos incisos reiteran, con expresiones similares, el conjunto de obligaciones que los arts. 35 y 36,
dec.-ley 20266/1973 estatuyen a nivel nacional, y amplían en otros casos las obligaciones previstas en esa
normativa general.

Particularmente, nos interesan para este comentario el art. 52, apart. a), incs. 4, 5 y 13. El primero, de idéntica
redacción tanto a la firma del boleto de compraventa del pleito como a la fecha de esta nota, dispone que el
corredor debe "proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad". El texto del inc. 5 que regía al tiempo
de la venta sufrió algunas variantes respecto del actualmente vigente, luego de su reforma por la ley 14085.
Aquél establecía que era obligación del corredor "comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el
título invocado por el comitente, recabando cuando se tratare de bienes inmuebles, la certificación del Registro
de la Propiedad sobre la inscripción de dominio de los gravámenes y embargos que reconozcan aquéllos, así
como las inhibiciones anotadas a nombre del enajenante. Cuando se tratare de fondos de comercio o bienes
muebles, deberán requerir igual certificación del Registro Público de Comercio y del Registro de Créditos
Prendarios de la jurisdicción en que se encuentren respectivamente. Tratándose de automotores deberán requerir
igual certificación del Registro de la Propiedad Automotor. Los anuncios deberán referirse clara y
explícitamente al contenido de todas estas certificaciones. En todos los casos deberá dejarse constancia en el
contrato del número y fecha de expedición de los certificados y situación que surja de los mismos".

El texto actualmente vigente del inc. 5 —que sólo transcribo para conocimiento del lector, ya que ninguna
implicancia tuvo en el caso comentado ni, por ende, en esta nota— estatuye que es obligación del corredor
"comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente. En el caso de
tratarse de compraventa, cuando fuesen bienes inmuebles, deberá recabarse la certificación del Registro de la
Propiedad sobre la inscripción de dominio de los gravámenes y embargos que reconozcan aquéllos, así como las
inhibiciones anotadas a nombre del enajenante. Cuando se tratare de fondos de comercio o bienes muebles,
deberán requerir igual certificación del Registro Público de Comercio y del Registro de Créditos Prendarios de
la jurisdicción en que se encuentren respectivamente. Tratándose de automotores deberán requerir igual
certificación del Registro de la Propiedad Automotor. En todos los casos deberá dejarse constancia en el
contrato, del número y fecha de expedición de los certificados y situación que surja de los mismos".

Finalmente, el art. 52, apart. a), inc. 13, ley 10973 —de similar redacción en esta ley y luego de las reformas de
la ley 14085— podría tener alguna vinculación con el pronunciamiento comentado, en tanto prescribe que es
deber del corredor "conservar los certificados e informes de las cosas o derechos que se vendan con su
intervención".

b) La obligación de informar con precisión

El escueto desarrollo anterior resultó necesario para ubicar rápidamente al lector en la materia general del fallo
en análisis y para poder ingresar al meollo de la cuestión debatida en él.

Tanto el fallo de primera instancia como la sentencia de Cámara fundaron la responsabilidad de la corredora
codemandada en el incumplimiento de sus deberes como tal; concretamente en la inobservancia de lo estatuido
por el art. 52, apart. a), incs. 4 y 5, ley 10973, que transcribí en el apartado anterior. Es decir, se imputó a la
mediadora inmobiliaria el incumplimiento de la obligación de proponer a los adquirentes, con precisión y
claridad, las condiciones jurídicas de la compra que se estaba gestando (inc. 4) y la omisión de cumplir con las
diligencias que prevé el inc. 5, dado que la intermediaria: a) no dejó constancia en el boleto de compraventa del
número y fecha de expedición de los certificados —rectius, informes— que exige esa disposición; b) no reflejó
la existencia de la hipoteca que gravaba la finca; y c) no solicitó el informe de inhibiciones de la vendedora.

En definitiva, y en resumidas cuentas, la corredora inmobiliaria no informó a la compradora, en forma completa,

precisa y adecuada, cuáles eran las condiciones jurídicas reales del negocio jurídico que se proponía celebrar y
ese incumplimiento determinó su responsabilidad solidaria con la enajenante por la frustración de la venta.

El incumplimiento de la corredora y las expresiones y fundamentos de la sentencia de Cámara que se anota

merecen ciertas observaciones. Vayamos por parte.

En primer término, tanto el dec.-ley 20266/1973 nacional (art. 36, inc. c), la ley 10973 provincial (art. 52, apart.
a, incs. 5 y 13), como el pronunciamiento de alzada utilizan erróneamente la expresión "certificación" o
"certificados" para aludir a las solicitudes de información que el corredor debe requerir al Registro Público que
corresponda al bien objeto de la contratación —de la Propiedad Inmueble, de la Propiedad Automotor, etc.—.

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Como tuve oportunidad de señalarlo, no se trata, en verdad, de certificados ni de certificación alguna, previstos
en materia inmobiliaria a nivel nacional en los arts. 22 y ss., ley 17801 de Registro de la Propiedad Inmueble,
sino sólo de informes que no producen las consecuencias jurídicas señaladas por esas disposiciones (15).

En segundo lugar, como expuse en los apartados anteriores de este comentario, la legislación nacional
estableció desde siempre que el corredor —de comercio o de cualquier otra rama de actividad— tenía la
obligación de informar a los contratantes, de manera precisa y clara, las características del negocio o contrato en
que actuaba como intermediario.

En efecto, el viejo art. 98, CCom., ya reflejaba ese imperativo legal cuando establecía que "los corredores
propondrán los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de hacer supuestos falsos que
puedan inducir en error a los contratantes". La doctrina comercialista clásica se encargó siempre de remarcar
esta obligación capital de los corredores y de darle su justo sentido y alcance.

Obarrio enseñaba desde antiguo que el corredor debe tener "un escrupuloso cuidado en proponer las
negociaciones con toda claridad, haciendo conocer con precisión la calidad de los artículos que les sirven de
objeto, y evitar todo error respecto de sus precios"(16).

Siburu, por su parte, explica que "uno de los deberes profesionales del corredor es la imparcialidad en el
ejercicio de sus funciones"; y para asegurar esa neutralidad, la ley ha impuesto al corredor numerosas
prohibiciones, concluyendo que "a este propósito responden los arts. 98 y 99, que obligan al corredor a ser
preciso, claro y verídico cuando proponga a sus clientes la realización de un negocio"(17).

Zavala Rodríguez afirma que la obligación del corredor de proponer los negocios con exactitud, precisión y
claridad es la aplicación del principio de buena fe que debe regir en todos los actos jurídicos, y agrega que "el
corredor está más obligado a obrar conforme a esos principios morales, porque aproxima a dos personas que
confían en él"(18).

Messineo también destaca que "el mediador (es decir, el corredor) debe comunicar a las partes las circunstancias
conocidas de él, relativas a la valoración y a la seguridad del negocio, que pueden influir sobre la conveniencia,
o no, de la conclusión del mismo"(19).

Finalmente, Fontanarrosa señala que la función el corredor es aproximar a las partes y promover el acuerdo de
voluntades; "pero ese resultado no debe obtenerse mediante maniobras que, desfigurando la realidad, tienten o
induzcan a uno de los contratantes a celebrar el negocio sobre la base de presupuestos inexactos"(20).

Por mi parte, expliqué en su oportunidad que "el deber (del corredor) de proponer los negocios con exactitud,
precisión y claridad posee un doble aspecto: uno positivo, que consiste en comunicar a los interesados, en forma
llana y precisa, todas las circunstancias del negocio que el agente inmobiliario se encuentra preparando y las
propuestas o contrapropuestas del otro negociante; y otro negativo, que consiste en la prohibición para el agente
de omitir datos de la operación, características de la cosa objeto de la contratación o aspectos contenidos en la
propuesta o contraoferta que los negociantes recíprocamente se formulan por su intermedio. El incumplimiento
de esta obligación central trasunta negligencia o dolo profesional, que responsabiliza el actuar del corredor de
bienes raíces"(21). Y concluía señalando que "el contenido de la obligación del corredor incluye todos los
aspectos vinculados con el negocio en gestación"(22).

Tengamos presente que la obligación del agente inmobiliario que venimos examinando resulta esencial en su
quehacer profesional y se encuentra claramente vinculada con el deber que él tiene de actuar con imparcialidad
en el ejercicio de su profesión, sin estar unido a ninguna de las partes contratantes por relaciones de
colaboración, subordinación o representación (art. 34, inc. a, dec.-ley 20266/1973).

Teniendo en consideración el examen que la doctrina ha realizado del deber del corredor de informar con
precisión los detalles del negocio en que intermedia, la sentencia que se comenta resulta exacta en el análisis
que realizó respecto del deber de informar que recaía sobre la corredora González y también es precisa cuando
afirma que "el deber impuesto por el inc. 4 (del art. 52, apart. a, ley 10973) a los corredores tiene por objeto que
las partes interesadas en celebrar una operación antes de llevarla a cabo tengan un exacto y preciso
conocimiento de los riesgos que la misma puede tener". Y por tal motivo "el intermediario debe brindar a quien
se interese como comprador la información más completa posible acerca de las condiciones de dominio del
inmueble" (apart. IV, n. 2, de la sentencia; ver también, mismo apart. 5). La ausencia de citas doctrinarias que
fundamenten estos acertados considerandos podría considerarse una pequeña mácula en el pronunciamiento de
la sala.

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En los autos analizados, la corredora demandada no informó a los compradores, con precisión y exactitud, en
forma previa a la suscripción del boleto de compraventa, cuáles eran las reales condiciones jurídicas del
inmueble que ellos pretendían adquirir, el cual se encontraba gravado con derecho real de hipoteca y con juicio
hipotecario en estado procesal avanzado, ya que la subasta de la propiedad era inminente. La intermediaria
estaba al corriente de la existencia de la hipoteca y del juicio hipotecario, desde que había ido a consultar el
expediente judicial y, de hecho, no solicitó el informe de dominio sobre las condiciones jurídicas del bien raíz,
dado que escrutó el que obraba en esa causa judicial; pero nada de ello fue informado debidamente a los
adquirentes o, por lo menos, ello no surge acreditado en autos.

La circunstancia de que la corredora haya comunicado —en forma incompleta— la existencia del embargo
trabado sobre la finca no fue suficiente información hacia los compradores, como correctamente lo señala la
alzada, ya que una cosa es una hipoteca y otra un embargo, aun cuando éste puede tener por origen la falta de
pago de la deuda garantizada con aquélla. En cualquier caso, todos los datos debían ser clara y completamente
informados a los pretensos adquirentes, para que ellos pudieran formarse una acabada idea del negocio que iban
a emprender y, en su caso, pudieran desistir de él o formalizarlo en lo sucesivo —que es lo que en definitiva
ocurrió en la especie—.

Haber omitido transmitir esa información a los compradores resultó determinante para que la intermediaria
resultara responsable frente a ellos por incumplimiento a sus obligaciones legales. A ello se agrega, además, que
la mediadora tampoco cumplió con su deber de solicitar el informe de inhibiciones de la vendedora, que estaba
compelida a hacerlo por aplicación del art. 52, apart. a, inc. 5, ley 10973. Su negligencia, entonces, resultó
agravada.

La jurisprudencia, por su parte, tuvo ocasión de pronunciarse en distintas ocasiones respecto de estos deberes de
los corredores y de valorar la extensión de sus alcances (23).

Para concluir este apartado, resta señalar que las expresiones del fallo judicial vinculadas con la hipoteca que
gravaba el bien raíz y el contenido de la obligación de la corredora respecto de ella merecen algún comentario
adicional.

Según el pronunciamiento de alzada, en caso de encontrarse hipotecado el inmueble a adquirir, es deber general
del intermediario informar al potencial comprador si la deuda de la hipoteca se encuentra saldada o no y, en
caso negativo, cuál es la deuda pendiente y cuándo se va a cancelar (apart. IV, n. 2 de la sentencia).

Es correcto lo expresado por el tribunal en cuanto al alcance de este deber, en caso de que el inmueble se
encuentre hipotecado, ya que ello no es más que una concreta aplicación de la obligación del corredor de
informar con precisión y completitud sobre las condiciones jurídicas de la cosa objeto del negocio que se está
concertando.

Mas el lector debe tener presente que parte esencial de esa información —tal como los pagos de la deuda
hipotecaria realmente realizados y el monto exacto de la deuda existente al momento de brindar la información
al interesado— se encuentra en poder del enajenante, ya que esos datos no surgen del informe de dominio que el
corredor inmobiliario debe requerir al Registro de la Propiedad Inmueble por aplicación del art. 52, apart. a, inc.
5, ley 10973. Por lo tanto, el deber del mediador en esta hipótesis reside en solicitar al enajenante las
constancias —recibos de pagos, extractos de deuda emitidos por la entidad bancaria acreedora o certificación
del sujeto particular hipotecante, etc.— que acrediten verosímilmente los pagos realizados y el estado real de la
deuda hipotecaria, para poder transmitir con precisión esa información a los interesados en adquirir la finca.

V. LA RESPONSABILIDAD DEL CORREDOR INMOBILIARIO DERIVADA DEL INCUMPLIMIENTO

DE SUS OBLIGACIONES

Detectado el incumplimiento de la corredora inmobiliaria codemandada a sus obligaciones legales, correspondía

coherentemente decretar su responsabilidad civil por esa inobservancia. Así lo estableció la sentencia de la sala
1ª, que, al determinar que el corredor inmobiliario había incumplido con las obligaciones previstas en el art. 52,
apart. a, incs. 4 y 5, ley 10973, le imputó consecuentemente responsabilidad civil y la condenó en forma
solidaria junto a la vendedora a: a) restituir el monto dinerario pagado por los compradores, más sus intereses;
b) resarcir el daño moral ocasionado; y c) abonar las costas de ambas instancias del juicio.

Este aspecto del pronunciamiento es lógica y jurídicamente coherente con sus desarrollos previos y significó
aplicar la correcta doctrina en la materia. Repasémosla brevemente.

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El antiguo art. 98, CCom., establecía que "los corredores propondrán los negocios con exactitud, precisión y
claridad, absteniéndose de hacer supuestos falsos que puedan inducir en error a los contratantes. Si por ese
medio indujeren a un comerciante a consentir en un contrato perjudicial, serán responsables del daño que le
hayan causado".

Obarrio sostenía que los corredores "que con sus exposiciones falsas o inexactas, indujeren a celebrar un
contrato perjudicial a los intereses de la persona cuya voluntad determinaran por este medio, responderán de los
perjuicios que se le irrogaren. Y conviene tener presente, que para que esta responsabilidad se produzca, no es
necesario que el corredor haya procedido dolosamente"(24).

Segovia —a quien la doctrina elogia sin miramientos (25) —, al comentar el art. 98 transcripto, parecería exigir
dolo en el actuar del corredor para reputarlo responsable en los términos de esa disposición, al indicar que
"entiendo que induce a contratar, el corredor cuyo dolo es la causa determinante del contrato". Sin embargo,
luego agrega —de manera algo confusa, según mi criterio— que "aunque el dolo sea incidente, o no se halle
bien caracterizado, responderá (el corredor) de los daños y perjuicios, en virtud de nuestro artículo y del derecho
común de los delitos y cuasi-delitos"(26).

Siburu, por su parte, afirmaba que la contravención del corredor a la obligación establecida en el art. 98 de ser
preciso, claro y verídico cuando proponga a sus clientes la realización de un negocio podía producirse tanto por
negligencia como por dolo (27). Messineo también explica la responsabilidad del corredor en caso de inobservar
su deber legal de informar (28).

En la legislación vigente, el art. 38, dec.-ley 20266/1973, establece que "el corredor por cuya culpa se anulare o
resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren
los gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar".

Por lo tanto, el incumplimiento del corredor a la obligación de proponer los negocios con exactitud, precisión y
claridad —prevista en el viejo art. 98, CCom., y luego en el art. 36, inc. e, dec.-ley 20266/1973 que regula el
corretaje a nivel nacional, y estatuida similarmente en el art. 52, apart. a, inc. 4, ley provincial 10973— genera
su deber de indemnizar los perjuicios ocasionados al contratante perjudicado; en nuestro caso, a los adquirentes
del inmueble enajenado.

Así lo entendió la Cámara, y en este aspecto la sentencia resulta plenamente acertada. Sin embargo, su
afirmación de que la responsabilidad de la corredora se fundó en el incumplimiento de un contrato de corretaje
inmobiliario (apart. IV, ns. 4 y 6, del pronunciamiento), resulta algo dudosa, ya que el punto se presenta
incierto. Me explicaré brevemente.

Resulta claro, según mi criterio, que entre la vendedora Schuldeis, en calidad de comitente, y la intermediaria
González, en calidad de mediadora, existió un contrato de corretaje inmobiliario en virtud del cual la primera
requirió a la segunda que buscara un potencial comprador de su inmueble, ya que tenía la intención de
enajenarlo. Éste fue un verdadero contrato de corretaje inmobiliario regido por las disposiciones nacionales y
provinciales referidas en esta nota.

Sin embargo, más dudoso y más complejo resulta sostener que la intermediaria inmobiliaria y los compradores
del bien raíz también se vincularon por un contrato de corretaje inmobiliario, ya que resulta confuso determinar
cuál es la naturaleza jurídica del vínculo anudado entre ellos. Digo confuso, porque no se encuentra nítidamente
perfilado si entre el corredor inmobiliario —o, mejor, entre el corredor en general— y el co-contratante que no
es el comitente, se presenta una relación jurídica de corretaje, un contrato diferente o sencillamente las
obligaciones y derechos del corredor frente a ese sujeto derivan directamente de la ley. Retengamos que no sólo
se trata de explicar concretamente cuál es la causa-fuente de la obligación del intermediario de actuar lealmente
y de proponer los negocios con exactitud y claridad sino, también, entre otras cuestiones, de determinar cuál es
el fundamento del derecho a exigirle a ese co-contratante una retribución económica por su rol de
intermediación y acercamiento al comitente.

Este sencillo comentario no resulta el ámbito más apropiado para desarrollar una materia que requiere de un
profundo análisis. Sólo dejo brevemente planteada la cuestión, señalando que puede resultar discutible la
afirmación de la sala de que entre la mediadora y los compradores efectivamente existió un auténtico contrato
de corretaje inmobiliario (29).

VI. LA POSIBLE APLICACIÓN DEL RÉGIMEN DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR

¿Rigen las disposiciones sobre protección del usuario y del consumidor en el vínculo generado entre la

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 La obligación del corredor inmobiliario de informar con precisión

corredora y los adquirentes del inmueble? Esta cuestión no ha sido esbozada ni analizada por el tribunal
interviniente, por lo que me permito formular unas breves consideraciones.

El derecho del consumidor constituye una rama jurídica que se asienta normativamente en el art. 42, CN, en la
ley 24240 de Defensa del Consumidor, en su dec. regl. 1798/1994 y en otras disposiciones nacionales de menor
jerarquía normativa. Esta regulación nacional se complementa con la legislación dictada en las diferentes
jurisdicciones locales. El derecho del consumidor tiene por finalidad básica y central proteger los derechos e
intereses de los consumidores y usuarios que emergen de las relaciones de consumo.

En apretada síntesis, para que una relación jurídica quede abarcada por la legislación del consumo y, por ende,
sometida a sus disposiciones, se requiere la presencia de las dos partes que componen una relación de consumo:
el usuario o consumidor, según se lo caracteriza en el art. 1, ley 24240, por una parte, y el proveedor de bienes y
servicios a consumidores y usuarios, según se lo conceptúa en el art. 2 de esa misma ley, por la otra.

La cuestión a considerar es si el corredor inmobiliario se encuentra comprendido dentro de la legislación de

consumo y, por ende, sujeto a sus reglas y obligaciones, o si no lo está. Desde mi punto de vista, el corredor
inmobiliario es un auténtico proveedor de bienes y servicios, según la expresión del art. 2, ley 24240, desde que
desarrolla de manera profesional la actividad de comercialización de bienes inmuebles destinados a
consumidores o usuarios (30).

No creo válido sostener que el corredor inmobiliario sea un profesional liberal en los términos del art. 2, párr.. 2,
ley cit., y que, por ende, quede excluido de sus disposiciones, ya que entiendo que esa categoría de sujetos
comprende las profesiones liberales clásicas —para denominarlas de alguna forma—, como la abogacía,
medicina, etc., y no abarca a quienes, como el corredor, fueron considerados desde siempre como agentes
auxiliares del comercio (doct. art. 87, inc. 1, CCom.) o, incluso, como auténticos comerciantes (31).

La relevante arista jurídica brevemente repasada en este apartado no ha sido considerada, como señalé, en el
pronunciamiento que se anota. Sin embargo, su examen y, en su caso, configuración en virtud del principio iura
novit curia, hubiera reforzado notoriamente la exigencia que tenía la corredora inmobiliaria interviniente de
informar de forma cierta, clara y detallada a los compradores sobre las reales condiciones jurídicas —es decir, la
existencia de la hipoteca, etc.— y los riesgos de la compraventa que finalmente concertaron (doct. art. 4, ley
24240).

VII. CONCLUSIONES

Resumiendo el análisis efectuado en esta nota; el pronunciamiento judicial examinado:

— Evalúa con claridad el alcance de la obligación legal de informar con precisión que deben cumplir los
corredores inmobiliarios.

— Determina correctamente la responsabilidad profesional de la corredora codemandada, por incumplimiento

de su obligación de informar con exactitud, precisión y claridad sobre las características y riesgos de la
compraventa inmobiliaria que promovía.

— Carece de citas doctrinarias y de jurisprudencia que fundamenten los argumentos de la decisión adoptada en
esta materia.

— Por último, omite analizar la posible aplicación del régimen de defensa del consumidor al caso planteado.

Barrio decía hace tiempo que una nota a fallo es un trabajo de análisis crítico y objetivo de una sentencia, "que
la desmenuza en los distintos tópicos que resuelve o decide" y que "resulta de imponderable valor orientador
para determinar si el juzgador hizo correcta aplicación de la ley en relación al thema decidendum"(32).

Juzgará el lector si ese objetivo ha sido cumplido en este comentario.

(1) Ver Rehme, Paul, "Historia universal del derecho mercantil", Revista de Derecho Privado, Madrid, 1941, p.
44. La fecha exacta de sanción del Código de Hammurabi y del reinado de ese monarca no resultan precisas.
Ver el problema de la cronología mesopotámica en "Historia universal", t. 2, Ed. Salvat Editores, Lima, 2005,
ps. 127 y ss.

(2) Obarrio, Manuel, "El Código de Comercio argentino concordado y comentado", t. I, Ed. Imprenta

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 La obligación del corredor inmobiliario de informar con precisión

Rivadavia, Buenos Aires, 1877, p. 394.

(3) Siburu, Juan B., "Comentario del Código de Comercio argentino", t. III, 2ª ed., Librería Jurídica de Valerio
Abeledo, Buenos Aires, 1923, ps. 5/6.

(4) Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho comercial argentino. Parte general", t. 1, 8ª ed., Ed. Zavalía, Buenos
Aires, 1992, p. 514.

(5) Zavala Rodríguez, Carlos J., "Código de Comercio y leyes complementarias. Comentados y concordados",
t. 1, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1971, p. 130.

(6) Messineo, Francesco, "Manual de derecho civil y comercial", t. II, trad. de Santiago Sentís Melendo, Ed.
Ejea, Buenos Aires, 1954, p. 236. En el tít. VI de esta obra, Messineo ratifica que "la mediación puede tener por
objeto cualquier negocio, siempre que sea lícito", p. 66.

(7) Esper, Mariano, "Intermediación en contratos inmobiliarios", Ed. AbeledoPerrot, Buenos Aires, 2010, p. 22.

(8) Zorraquín Becú, Ricardo, "Historia del derecho argentino", t. II, 2ª ed., 5ª reimp., Ed. Perrot, Buenos Aires,
1992, ps. 311, 376 y ss.

(9) C. Civ. y Com. Cap- Fed., en pleno, 16/5/1923, "Tedesco v. Guanziroli", JA 10-625; C. Nac. Com., sala A,
19/3/1970, "Bi Propaganda S.R.L v. Sgut, Rosa", LL 139-339. Ver también Rouillon, Adolfo A. N. (dir.) y
Alonso, Daniel F. (coord.), "Código de Comercio. Comentado y anotado", t. I, 1ª ed., Ed. La Ley, Buenos Aires,
2005, p. 146.

(10) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., ps. 14 y ss.

(11) Corte Sup., 24/11/1998, "Diehl, José s/solicita inscripción", Fallos 321:3108. Ver Acosta, Miguel Á.,
"Conflicto constitucional en torno a la acreditación de idoneidad para aspirantes a corredor público", LLC
2000-1030.

(12) Corte Sup., 7/3/1969, "Biscotti", Fallos 273:147, por la mayoría; íd., 25/9/1972, "Álvarez, Pablo", Fallos
283:386; íd., 13/4/1982, "Schweizer", Fallos 304:462.

(13) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., ps. 66/67, y citas en apoyo.

(14) Brebbia, Roberto H., "Intento de caracterización jurídica de la noción de orden público", en Ameal, Oscar
J. (dir.) y Gesualdi, Dora M. (coord.), "Derecho privado. Libro homenaje a Alberto J. Bueres", Ed. Hammurabi,
Buenos Aires, 2001, p. 91.

(15) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., ps. 180 y ss.

(16) Obarrio, Manuel, "El Código de Comercio...", cit., p. 426.

(17) Siburu, Juan B., "Comentario del Código...", cit., ps. 48/49.

(18) Zavala Rodríguez, Carlos J., "Código de Comercio...", cit., p. 141.

(19) Messineo, Francesco, "Manual de derecho...", cit., t. VI, p. 72.

(20) Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho comercial...", cit., p. 531.

(21) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., p. 185.

(22) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., p. 186.

(23) C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 3ª, 8/4/1975, "Vacca, Adela I. y otro v. Fernández, Vicente M. y otros",
JA 1976-I-365; C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 1ª, 11/12/1990, "Pizarro, Víctor A. v. Castagnola, Miguel Á.",
JA 1991-II-188; C. 1ª Civ. y Com. San Isidro, sala 1ª, 19/8/2003, "Monte, Rodolfo v. Pancino, José y otra",
LLBA 2004-448, síntesis; C. Nac. Com., sala C, 27/8/2004, "Aricó, Néstor N. v. Toribio Achával S.A", Zeus, t.
96, Rosario, septiembre-diciembre de 2004, p. 572, con nota aprobatoria de Luverá, Miguel Á., "Diligencia del
corredor inmobiliario", p. 574; C. Civ. y Com. San Isidro, sala 2ª, 3/11/2006, "San Nicolás, Pablo L. v. López,

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Martín C.", LLBA 2007-106.

(24) Obarrio, Manuel, "El Código de Comercio...", cit., ps. 426/427.

(25) Zavala Rodríguez, Carlos J., "Lisandro Segovia en el cincuentenario de su fallecimiento", JA Serie
Contemporánea, Doctrina 1974-218.

(26) Segovia, Lisandro, "Explicación y crítica del nuevo Código de Comercio de la República Argentina", t. I,
Ed. Félix Lajouane, Buenos Aires, 1892, p. 139, nota 348.

(27) Siburu, Juan B., "Comentario del Código...", cit., p. 49.

(28) Messineo, Francesco, "Manual de derecho...", cit., t. VI, ps. 72/73.

(29) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., ps. 272 y ss., y sus citas. También, Enneccerus, Ludwig,
"Derecho de obligaciones", vol. II, parte 1ª, 15ª revisión por Heinrich Lehmann, en Enneccerus, Ludwig, Kipp,
Theodor y Wolff, Martin, "Tratado de derecho civil", t. II, Ed. Bosch, Barcelona, 1966, p. 569, y el comentario
español de José Ferrandis Vilella, p. 575.

(30) Esper, Mariano, "Intermediación...", cit., ps. 290 y ss. En autos C. Nac. Cont. Adm. Fed., sala 1ª,
1/10/1997, "Dell'Oro & Vio Breton Propiedades v. Secretaría de Comercio", Revista del Notariado, n. 855, año
102, Colegio de Escribanos de la Capital Federal, enero-marzo de 1999, p. 247, se aplicaron sanciones a una
inmobiliaria por incumplimiento de los deberes establecidos en la ley 24240.

(31) Para esto último, ver Siburu, Juan B., "Comentario del Código...", cit., p. 8, y copiosa doctrina citada en
nota a pie de p. 3; Fontanarrosa, Rodolfo O., "Derecho comercial...", cit., ps. 263, 445 y 515.

(32) Barrio, Héctor, "Las notas a fallos. Conveniencia de ser objetivas", JA Serie Contemporánea, Doctrina
1974-520.

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