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Ao 1 Volumen 1

Julio / 2014
INMOBILIARIA

Actualidad

Inmobiliaria
Inmobiliaria

rea
Civil

Contenido
LUIS EDUARDO ALIAGA BLANCO: Contratacin inmobiliaria: Breves notas y apuntes
426
sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislacin peruana
JORGE LUIS ASCENCIOS DVILA: La necesaria personalidad jurdica de las
COMENTARIO DE
juntas de propietarios (Comentario a la Resolucin N. 1704-2013-SUNARP- 436
JURISPRUDENCIA
TR-L)
NOS PREGUNTAN Y CONSULTA: Qu medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de
456
CONTESTAMOS
las condiciones de entrega de un producto inmobiliario?
DOCTRINA

Doctrina prctica

RESEA DE
JURISPRUDENCIA

Idoneidad de clusula abusiva (Resolucin N. 0216-2014/SPC-INDECOPI)

458

DOCTRINA PRCTICA
Breves notas y apuntes sobre los principales
contratos inmobiliarios en la legislacin
peruana
Luis Eduardo Aliaga Blanco

SUMARIO

Abogado por la Pontificia Universidad Catlica del Per

426

1. Introduccin
2. Definicin de contratacin inmobiliaria
3. Principales contratos inmobiliarios: Generalidades doctrinales y comentarios

3.1. Compraventa inmobiliaria

3.2. Arrendamiento inmobiliario

3.3. Leasing inmobiliario o arrendamiento financiero

3.4. Permuta inmobiliaria

3.5. Comodato inmobiliario

3.6. Suministro inmobiliario

3.7. Donacin inmobiliaria

3.8. Mutuo hipotecario

3.9. Hipoteca sobre inmuebles
4. Conclusiones
5. Bibliografa

Instituto Pacfico

Volumen 1 | Julio 2014

Doctrina prctica
1. Introduccin
En los ltimos 12 aos, el Per viene experimentando un crecimiento prolongado y firme
del sector construccin, manifestado en el
auge de la edificacin y venta de viviendas,
departamentos, complejos inmobiliarios, oficinas y centros comerciales. Este fenmeno ha
sido llamado el Boom Inmobiliario. De esta
forma, se ha generado una mayor demanda
en viviendas, oficinas, crecimiento en el sector
construccin y una mayor demanda en servicios legales necesarios para generar eficiencia
y predictibilidad en todo tipo de contratacin
realizada con respecto de bienes inmuebles.
Considerando la coyuntura descrita, creemos
indispensable realizar una breve y sistemtica
descripcin de los principales contratos regulados por la legislacin peruana sobre bienes
inmuebles a la luz de la posibilidad de su
inscripcin y oponibilidad en el Registro de
Predios de la Sunarp.

2. Definicin de contratacin inmobiliaria


La contratacin inmobiliaria es definida como
la celebracin de contratos sobre bienes inmuebles. La necesidad de contratacin sobre
estos bienes da surgimiento a los contratos
inmobiliarios. Con respecto al concepto de
contrato, podemos expresar lo indicado por
Rmulo Morales, quien establece lo siguiente:
El contrato es la adhesin a una manifestacin de voluntad destinada a crear, regular,
modificar, transferir o extinguir una situacin
jurdica subjetiva y una relacin jurdica de
caracteres patrimoniales, que pueden incluir
obligaciones y otros efectos, incluso a cargo
de una sola de las partes.1

Como se puede apreciar, por el contrato,


se crea por una manifestacin de voluntad
que puede ser conjunta (ambas partes) cuyo
destino es la concretizacin en una relacin
jurdica la cual necesariamente deber contener un carcter patrimonial. En otras palabras,
1 Morales Hervias, Rmulo, Estudio sobre la teora general
del contrato, Grijley, Lima, 2006, p. 102.
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RESUMEN

El autor presenta una breve y general descripcin de los principales contratos inmobiliarios
regulados por la legislacin peruana la luz
de la prctica registral y de las exigencias
del aumento en la contratacin a raz del
crecimiento del sector de la construccin
en el Per.

CONTEXTO NORMATIVO

Cdigo Civil: Artculos 949, 1097, 1529,


1583, 1584, 1602, 1648, 1666, 1677,
1713, 2012 y 2014.

PALABRAS CLAVE

Contratacin inmobiliaria / Contratos especiales / Boom Inmobiliario / Sector construccin

y segn nuestro Cdigo Civil, el contrato es


el acuerdo de dos o ms partes (que previamente han manifestado sus voluntades)2
para crear, regular, modificar o extinguir una
relacin jurdica de contenido patrimonial.3
Como se indic en la parte introductoria de
este artculo, continuaremos realizando una
breve descripcin de los principales contratos
regulados por la legislacin peruana que recaen sobre bienes inmuebles, muchos de estos
pueden ser inscritos en un registro jurdico.

3. Principales contratos inmobiliarios: Generalidades doctrinales y


comentarios
3.1. Compraventa inmobiliaria
Segn la Enciclopedia Jurdica Omeba, la compraventa es un contrato por el cual una de las
2 El contrato es el acuerdo de dos o ms partes para
crear, modificar o extinguir una relacin jurdica
patrimonial, y se forma por la perfecta coincidencia
entre la propuesta y la aceptacin, que es lo que se
denomina el consentimiento, esto es compartir el
sentimiento, de donde surge una voluntad comn
(Casacin N. 1345-98-Lima).
3 Artculo 1351 del Cdigo Civil peruano.

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partes se obliga a transferir a otra la propiedad


de una cosa, y esta a pagarle por ella un precio
cierto en dinero4. Para el caso de la compraventa inmobiliaria la cosa sobre la cual se
refiere la definicin anterior es un inmueble.
Este es el contrato ms usado en lo que se
refiere a bienes inmuebles, su utilizacin ha
ido aumentando gracias al desarrollo inmobiliario que viene experimentando el Per en los
ltimos 10 aos, generando de esta manera
que el Registro de Predios haya tenido que
crear secciones especiales para la calificacin
exclusiva de este tipo de contrato.5 Segn
nuestro Cdigo Civil, por la compraventa, el
vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y este a pagar su
precio en dinero.6

SABA USTED QUE?


El contrato de mutuo hipotecario no
se inscribe, siendo la escritura pblica la mxima formalidad con relacin a la oponibilidad ante terceros.
Cabe precisar que el Cdigo Civil tambin
establece que la sola obligacin de enajenar
un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal
diferente o pacto en contrario.7 Sobre este
punto concordamos con lo expuesto por
Gunther Gonzles quien seala que se han
sostenido diferentes opiniones y posiciones
(bsicamente doctrinales), pero al ser nuestro derecho inspirado en el derecho francs,
el sistema de transferencia de propiedad se
rige por el sistema causalista y por lo tanto
4 Enciclopedia Jurdica Omeba, Bibliogrfica Argentina,
Buenos Aires, 1967, t. XXIV, p. 568.
5 Por ejemplo, el Registro de Predios contiene varias
secciones que se encargan exclusivamente de la calificacin de compra ventas simples, adems posee
secciones que se encargan de la calificacin masiva
de contratos correspondiente a las ventas de departamentos realizados por empresas inmobiliarias (rea
denominada seriados).
6 Artculo 1529 del Cdigo Civil peruano.
7 Artculo 949 del Cdigo Civil peruano.

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no existe obligacin de enajenar, sino una


obligacin de dar en propiedad.8
Por otro lado, el legislador peruano ha optado
por establecer que la propiedad inmueble se
transfiera antes de la tradicin; de esta forma
el comprador ya es propietario y el vendedor
solo se encuentra obligado a entregar la cosa.
Estas normas demuestran que nuestro sistema
registral no es constitutivo sino declarativo
de derechos; de esta forma, solamente va
a declarar el derecho que previamente las
partes han dispuesto (derecho que fuera del
registro se transfiri). No obstante, nosotros
consideramos que la inscripcin, a pesar de no
poseer caractersticas constitutivas (salvo en ciertas excepciones), le da una proteccin especial al
derecho transferido, dotndolo del nivel mximo
de oponibilidad ante terceros.
De acuerdo a lo indicado, la compraventa
inmobiliaria puede ser definida entonces
como el contrato por el cual el vendedor o
vendedores se obligan a transferir un bien
inmueble o bienes inmuebles a favor del
comprador o compradores por un precio
determinado. Todas las condiciones necesarias
para celebracin del contrato tambin son
pactadas por las partes (datos de los contratantes, formalidad del contrato, medios de
pago, plazo para realizar el pago, clusulas
de proteccin, arras, precisiones sobre cargas
y gravmenes, obligaciones adicionales de las
partes, pago de impuestos, jurisdiccin y leyes
aplicables, etc.). Este contrato (redactado en
forma de minuta) es llevado al notario para
que lo eleve a escritura pblica y lo pueda
constituir como ttulo inscribible para ser
registrado en el Registro de Predios.
La inscripcin del derecho de propiedad en
la partida registral del inmueble transferido
otorga al nuevo titular registral el mximo nivel de oponibilidad ante terceros (publicidad
registral), asimismo gozar de la presuncin
de exactitud a su favor (principio de legiti8 G
onzles Barrn, Gunther Hernn, Tratado de derecho
registral inmobiliario, Jurista Editores, Lima, 2002, pp.
322-323.
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Doctrina prctica
macin). En definitiva, la transferencia de
propiedad opera con el solo consentimiento,
pero la inscripcin elimina el riesgo de que un
tercero (inscrito y de buena fe) pueda privar
de su derecho al adquiriente.

se vende el inmueble, el nuevo propietario


deber respetar el arrendamiento y sus
regulaciones pactadas, siempre y cuando
se encuentre inscrito. Segn explica Mario
Castillo Freyre:

3.2. Arrendamiento inmobiliario


El arrendamiento es un contrato muy usado
en la actualidad, su regulacin es amplia y los
problemas derivados de su contratacin son
tambin muy frecuentes. En este contrato, el
arrendador se obliga frente al arrendatario a
otorgar en uso un bien inmueble y el arrendatario, en contraprestacin, se obliga a pagar
una merced conductiva por el derecho cedido
(derecho de uso).

[Si] el arrendatario procedi, en salvaguarda


de sus derechos, a inscribir en los Registros
Pblicos el contrato de arrendamiento que
haba celebrado, con dicha inscripcin se pona a buen recaudo con respecto a cualquier
futura enajenacin que hiciese el propietario
del bien.

El Cdigo Civil establece que por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder


temporalmente al arrendador el uso de un
bien por cierta renta convenida.9 Se puede
entender que no se regula especficamente
esta figura de arrendamiento inmobiliario;
en tal sentido, se pronuncia Mario Castillo
Freyre al afirmar que podran ser materia del
contrato bienes muebles como inmuebles.10
Segn nuestra legislacin, el plazo de duracin del arrendamiento se puede plantear
de forma determinada11 o indeterminada12,
esto depender de lo pactado por las partes.
Este contrato puede ser inscrito en el Registro de Predios13 para buscar oponibilidad
ante terceros. De esta forma, si en un futuro
9 Artculo 1666 del Cdigo Civil peruano.
10 Castillo Freyre, Mario, en Libro Homenaje a Felipe
Osterling Parodi, Palestra, Lima, 2008, p. 250.
11 El arrendamiento de plazo determinado es aquel
por el cual las partes pactan, al momento de su celebracin, un trmino inicial y un trmino final; vale
decir; que ellas acuerdan la fecha en que comenzar
y la fecha en que concluir (ibdem, p. 380).
12 El arrendamiento de plazo indeterminado es aquel
en el cual las partes han establecido el trmino inicial
del contrato pero han omitido pronunciarse, ya sea
deliberada o conscientemente, respecto al trmino
no final del mismo (ibdem, p. 380).
13 De la misma forma que la compraventa, el arrendamiento se inscribe en el Registro de Predios. Este acto se
inscribe en el rubro D de la partida registral del predio;
ya que se constituye como una carga para el predio.
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Una vez ms se comprueba la importancia de


las inscripciones y la oponibilidad que otorga
con la publicidad registral, en aplicacin de
lo estipulado en el artculo 201214 del Cdigo
Civil, el nuevo propietario del inmueble arrendado no podr alegar desconocimiento de
dicha situacin jurdica y, por ende, intentar
desalojar al arrendador.
3.3. Leasing inmobiliario o arrendamiento
financiero
La figura del arrendamiento financiero o leasing inmobiliario no est regulada por normas
contenidas en el Cdigo Civil peruano, donde
solamente se establece que su regulacin se
regir bajo normativa especial.15 Segn Mario
Castillo Freyre:
Se trata de un contrato por el cual una
empresa o persona natural que desea usar y
disfrutar de un bien acude a una empresa de
leasing para que esta ltima lo adquiera... la
empresa dedicada a esta actividad cede al interesado el uso del bien durante todo el plazo
que las partes prevn que el bien tendr vida
econmica o til... el usuario debe pagar a la
empresa de leasing una contraprestacin consistente en dinero. Dicho pago se efectuar
de manera fraccionada y hasta por el monto
al que haya ascendido el precio de compra
14 Artculo 2012 del Cdigo Civil peruano: Se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona
tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
15 Vase el Artculo 1677 del Cdigo Civil peruano que
seala que: El contrato de arrendamiento financiero,
se rige por su legislacin especial y, supletoriamente,
por el presente ttulo y los artculos 1419 a 1425, en
cuanto sean aplicables.

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del producto finalizado el plazo, el usuario


goza de la facultad de adquirir la propiedad,
pagando en ese momento el valor residual
correspondiente.

En el caso de leasing inmobiliario, el objeto


sobre el cual se pacta necesariamente deber ser un bien inmueble. Por otro lado,
este tipo de contrato tiene muchas ventajas
prcticas. Este contrato se ha configurado
como una forma de financiamiento; existen
personas que no pueden acceder a crditos
hipotecarios complejos, pero s califican para
la ejecucin de este tipo de contratacin con
una entidad financiera, logrando acceder al
uso de inmueble.
Cabe precisar que la propiedad del inmueble
recae y se inscribe a favor de la empresa
que d leasing16 (arrendador financiero), y
solamente hasta que se genere la opcin de
compra y el pago del valor residual no se
efectuar la transferencia de propiedad a favor
de la otra parte (interesado o arrendatario
financiero).
Este tipo de contratacin tiene una normativa especial (Decreto Legislativo N. 29917)
y es de acuerdo a esta, en virtud de la cual
se basa la diferencia con el arrendamiento
regulado por el Cdigo Civil. Sin perjuicio de
ello, muchos tratadistas consideran que este
tipo contrato es muy similar a la figura del
arrendamiento-venta dispuesto y regulado
en los artculos 1583 y 1584 del Cdigo Civil
del Per, relativos a la compraventa con reserva de propiedad; sin embargo, afirman que
al no ser suficiente estas normas, esta figura
tambin podra regularse tanto por normas
del arrendamiento como de la compraventa
en sus formas generales.

16 Normalmente, las empresas que otorgan formas de


financiamiento segn la celebracin de contrato de
arrendamientos financieros suelen ser intermediadores del sistema financiero.
17 Considera Arrendamiento Financiero, el Contrato
Mercantil que tiene por objeto la locacin de bienes
muebles o inmuebles por una empresa locadora para
el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas
peridicas y con opcin a comprar dichos bienes.

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3.4. Permuta inmobiliaria


Este contrato es uno de los menos usados
en la contratacin inmobiliaria. En trminos
generales, se trata de un contrato donde se
intercambian cosas de igual valor (trueque). El
Cdigo Civil establece que: por la permuta los
permutantes se obligan a trasferir recprocamente
la propiedad de bienes18. Es por tal motivo,
que para el caso de la permuta inmobiliaria
la cosa intercambiada es un bien inmueble.
Segn Len Barandiarn, la permuta es un
contrato bilateral y oneroso, que puede asumir las modalidades ya de conmutativo ya
de aleatorio; por el cual ambos contratantes,
como recprocos acreedores y deudores, se
obligan a entregar con transferencia de dominio uno al otro una cosa19.
Algunos autores consideran que es una compraventa, pero que el pago se realiza en especie que, en este caso, es un inmueble de igual
valor. Registralmente este acto se configura
como una transferencia de dominio y, por lo
tanto, se inscriben ambas trasferencias en las
partidas registrales de los predios involucrados
en la permuta.
3.5. Comodato inmobiliario
El comodato inmobiliario definitivamente es
uno de los contratos menos usados en la prctica comn en nuestros das. En este contrato,
el propietario cede el uso de un bien inmueble
a ttulo gratuito.
El Cdigo Civil establece que: El comodante
se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible, para que lo use
por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo
devuelva20. Palacios Pimentel establece que:
Se trata de la entrega de bienes no consumibles, y que sean restituibles con el mismo
bien y no con otro; que se dan gratuitamente
para cierto plazo y para determinado fin,
18 Artculo 1602 del Cdigo Civil peruano.
19 Len Barandiarn, Jos, Contratos en el Derecho civil
peruano, Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Lima, 1965, T. I, p. 224.
20 Artculo 1728 del Cdigo Civil peruano.
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Doctrina prctica
cumplidos los cuales viene la devolucin del
bien, al mismo tiempo que el derecho de
uso y disfrute temporalmente cedidos por el
propietario o comodante al comodatario.21

Tal como lo afirma este autor es un contrato


temporal, inclusive el Cdigo Civil establece
que de no pactarse un plazo, el comodatario
tendr que restituir el bien a pedido del
comodante. Consideramos que la posibilidad de inscripcin de este contrato basa su
requerimiento ante la necesidad de publicitar la situacin jurdica de dicha afectacin,
generando de esta forma su oponibilidad y
respecto de dicha afectacin por parte de terceros. En otras palabras, la inscripcin resulta
ser un medio de publicidad y por tal motivo
quedar a facultad de la parte interesada el
registro o no del acto. Lamentablemente, es
un tema poco comentado y discutido por la
doctrina registral.
3.6. Suministro inmobiliario
El suministro es un contrato medianamente
usado en las contrataciones en nuestro medio,
principalmente con empresas que necesitan
peridicamente algn insumo o materia
utilizada para sus actividades. Para el caso
inmobiliario (suministro inmobiliario), es
poco usado si el objeto sobre el cual se versa
el contrato es un bien inmueble; sin embargo,
es altamente usado por los contratistas que
realizan proyectos inmobiliarios los cuales
demandan peridicamente la utilizacin de
materiales de construccin, materias primas
y dems bienes muebles conformantes de la
obra a ejecutar
El Cdigo Civil peruano lo define como el
contrato por el cual el suministrante se obliga
a ejecutar a favor de otra persona prestaciones
peridicas o continuadas de bienes22. Para el
caso especfico, se trata de un contrato por el
cual se obliga a un agente econmico (empresa) a transferir, cada cierto tiempo, bienes por
la contraprestacin de un monto de dinero.
21 Palacios Pimentel, H. Gustavo, Manual de Derecho civil,
Lima, 2000, T. II, vol. I, p. 557.
22 Artculo 1604 del Cdigo Civil peruano.
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Es un contrato que podra ser utilizado por


empresas inmobiliarias y constructoras que
ejecutan proyectos inmobiliarios de gran magnitud en zonas determinadas, as evitaran los
costos de transaccin que se generan al asumir
la bsqueda o la negociacin de inmuebles
para sus respetivos proyectos inmobiliarios.

IMPORTANTE
La contratacin inmobiliaria es
definida como la celebracin de
contratos sobre bienes inmuebles.
La necesidad de contratacin sobre
estos bienes da surgimiento a los
contratos inmobiliarios
Muchos tratadistas han intentado encontrar
la finalidad social y econmica de este contrato, es as que Arias Schreiber establece que
se trata de defender los costos y abastecer
de materias primas e insumos para formar
stocks que aseguren los requerimientos de la
clientela23; por otro lado, Renato Corrado
establece que se trata de la satisfaccin de
necesidades futuras24. Por ltimo, Carlos
Giannattasio seala que se trata de satisfacer
necesidades homogneas y permanentes;
y que mediante este contrato se asegura la
regularidad del cumplimiento de las prestaciones25.
Nosotros concordamos con lo expuesto por
Vctor Ramrez quien establece que existen
otros contratos que independientemente
podran satisfacer las necesidades citadas anteriormente por otros autores (compraventa,
donacin, arrendamiento o comodato).
Segn este autor, si no se sabe cuntos son los
bienes que se van a necesitar, y no se quiere
que esa circunstancia afecte la validez de la
celebracin del contrato, entonces tendr que
23 En Revoredo, Delia (comp.), Cdigo Civil. Exposicin de
Motivos y Comentarios, T. VI, Okura, Lima, 1985.
24 Corrado, Renato, Trattato di Diritto Civile Italiano, UTET,
Turn, Madrid, 1950, vol. VII, t. 2, p. 4.
25 Corrado, Renato, Trattato di Diritto Civile e Commerciale,
UTET, Turn, Madrid, 1954, vol. XXIV, t. 1, p. 209.

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Civil

Inmobiliaria

acudir a un contrato cuya funcin social y


econmica sea distinta26. Es, en este sentido
si una persona necesita un nmero determinado de bienes, podr acudir a los contratos
necesarios para satisfacer esa necesidad; por
el contrario, si no sabe cuntos va a necesitar
y no quiere que esto afecte la validez del
contrato, tendr que acudir al contrato de
suministro.

RMULO MORALES HERVIAS dice:


El contrato es la
adhesin a una
manifestacin de
voluntad destinada a crear, regular,
modificar, transferir o extinguir una
situacin jurdica
subjetiva y una relacin jurdica de
caracteres patrimoniales, que pueden incluir obligaciones y otros
efectos, incluso a cargo de una sola
de las partes.

3.7. Donacin inmobiliaria


Este contrato es medianamente usado en sus
formas genricas. En trminos sencillos, la
donacin inmobiliaria no es otra cosa que
la transferencia de un bien inmueble a ttulo
gratuito (sin ninguna obligacin de pago por
la transferencia).
El Cdigo Civil lo define como el contrato
donde el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un
bien27. Segn lo expresado por Humberto
Jara, se trata de la transmisin patrimonial
a ttulo gratuito, o, como sealan buena parte
de los autores, un acto de liberalidad surgido
26 Ramrez Vsquez, Vctor Ral, Contrato de suministro,
en Temas de derecho contractual, Cultural Cuzco, Lima,
1987, pp. 287-288.
27 Artculo 1621 del Cdigo Civil peruano.

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Instituto Pacfico

de una persona llamada donante para beneficiar a otra llamada donatario28.


La transferencia de propiedad por donacin
se inscribe en el Registro de Predios. Nuestro
Cdigo Civil establece que la donacin de bienes inmuebles (donacin inmobiliaria) debe
hacerse por escritura pblica, bajo sancin
de nulidad.29 En otras palabras, solamente
existe donacin (y todos sus efectos traslativos
de propiedad inmueble) con la participacin
de un notario que se encargue de insertar las
formalidades establecidas por ley para convertir el documento privado en una escritura
pblica, documento que ser ttulo inscribible
para su inscripcin en el Registro de Predios.
3.8. Mutuo hipotecario
Este contrato es muy usado en la actualidad
debido a su practicidad y su gran utilidad
como un medio de financiamiento ofrecido
por entidades intermediadoras financieras. En
trminos coloquiales, se trata de un prstamo
que deber devolverse pagando un inters
previamente pactado, con la opcin de avalarlo con un derecho real de garanta que
avalar el cumplimiento de las obligaciones
del deudor.
El Cdigo Civil regula el contrato de mutuo en
su forma general, indicando que El mutuante
se obliga a entregar al mutuario una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, a cambio de que se le devuelvan otros
de la misma especie, calidad o cantidad30.
Como es afirmado en la doctrina, en este
contrato, solo cabe la posibilidad de que su
contratacin recaiga sobre bienes de carcter
consumible los que podrn ser objeto de la
prestacin del mutuario31, es por tal motivo
que en la prctica contractual normalmente se
28 Jara Flores, Humberto, Contrato de donacin, en
Temas de derecho contractual, Cultural Cuzco, Lima,
1987, p. 363.
29 Artculo 1625 del Cdigo Civil peruano y artculo
74 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
30 Artculo 1648 del Cdigo Civil peruano.
31 Castillo Freyre, Mario, Libro Homenaje a Felipe Osterling
Parodi, Palestra, Lima, 2008, p. 22.
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Doctrina prctica
pacta que el bien objeto de la prestacin sea
una suma dineraria que el mutuario deber
devolver adicionando los intereses pactados.
Este contrato por naturaleza es oneroso,
sea, que el pago deber realizarse con previo
pacto de un inters que beneficie al mutuario
por la prdida de disponibilidad del bien. Esta
prdida de disponibilidad deber ser cuantificada y distribuirse en lo que se pacte para
compensarla (intereses compensatorios). Cabe
tambin el pacto de intereses moratorios que
podrn generarse ante un incumplimiento
del pago.
Como bien lo expone Fernando Lpez de
Zavala, una de las finalidades del contrato
es poner un capital a disposicin del mutuario. En efecto, l establece que el mutuario
goza de un capital y porque goza del capital
se explica jurdicamente que deba pagar
intereses si as se convino. Los intereses son al
goce del capital en el mutuo oneroso, lo que el
alquiler es al goce de la cosa en la locacin.32
Normalmente las entidades intermediadoras
financieras suelen celebrar contratos de mutuo hipotecario las cuales tienen toda una
estructura y planeamiento preestablecido
para otorgar prstamos dinerarios a privados
que desean adquirir un inmueble. En todos
estos casos, los intermediadores financieros
realizan un anlisis de las condiciones econmicas y financieras de la persona o titular
del prstamo para asegurar su solvencia y
determinar si est en condiciones de asumir
la obligacin de pago bajo las condiciones
que el intermediador establece (tiempo determinado e intereses prefijados). El intermediador financiero, debido a la naturaleza de
sus actividades33, no puede generar prdidas
en el momento de realizacin de una con32 Lpez de Zavala, Fernando J., Teora de los contratos,
Zavala editor, Buenos Aires, 1995, T. V (Parte especial),
pp. 215 -216.
33 Los intermediarios financieros son los que, como su
nombre lo indica, intermedian las operaciones entre
los distintos participantes del mercado. Actan de
mediadores entre quienes desean captar fondos y
los inversores.
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tratacin y necesariamente asegurar dicho


prstamo hipotecario con la constitucin de
una hipoteca a su favor que se inscribe en la
partida electrnica del inmueble materia de
adquisicin por el privado.
Es por tal motivo que en la contratacin actual, estos dos contratos (contrato de mutuo
hipotecario e hipoteca) en la gran mayora de
veces van de la mano con respecto al otorgamiento de prstamos hipotecarios otorgados
por intermediadores financieros. Cabe precisar
que el contrato de mutuo hipotecario no se
inscribe, siendo la escritura pblica la mxima
formalidad con relacin a la oponibilidad
ante terceros.
3.9. Hipoteca sobre inmuebles
Creemos que es necesario referirnos brevemente sobre la hipoteca. Esta es un derecho
real de garanta. Segn nuestro Cdigo Civil
por la Hipoteca se afecta un inmueble en
garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de un tercero. La garanta no
determina la desposesin y otorga al acreedor
los derechos de persecucin, preferencia y
venta judicial del bien hipotecado34.
En otras palabras, con la constitucin de una
hipoteca, se pretende garantizar el cumplimiento de una obligacin (normalmente contratos de mutuo dinerario) con la posibilidad
de la venta judicial de un inmueble; en otras
palabras, si el deudor incumple con la obligacin pactada, el acreedor o beneficiario de
la hipoteca puede solicitar el remate judicial
del inmueble para cobrarse lo adeudado. Max
Arias Schreiber define a la hipoteca como:
Aquel derecho real constituido sobre el inmueble de un deudor o de un tercero, en seguridad del cumplimiento de una obligacin
asumida por el primero, que sin desposeer
al constituyente permite, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, la
realizacin pblica del bien, satisfacindose
con su precio en forma preferencial a quien
la tenga registrada35.
34 Artculo 1097 del Cdigo Civil peruano.
35 Arias Schreiber Pezet, Max, Exgesis del Cdigo Civil de

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Actualidad

Civil

Inmobiliaria

Explica Arias Schreiber que la hipoteca se trata


de un derecho real, ms especficamente de
un derecho real de garanta, pues como bien
lo explica, esta asegura el futuro cumplimiento
de una obligacin de acuerdo a los trminos
contractuales (que en el caso del mutuo
hipotecario vendra a ser la obligacin de
pagar recada sobre el deudor); por lo tanto,
si el deudor incumple en el pago, el acreedor
hipotecario podr ejecutar judicialmente
la garanta hipotecaria y as podr cobrar
lo adeudado. As los Bancos protegen los
prstamos que otorgan ante futuros incumplimientos.

JOS LEN BARANDIARN dice:


[La permuta] es
un contrato bilateral y oneroso, que
puede asumir las
modalidades ya de
conmutativo ya de
aleatorio; por el
cual ambos contratantes, como recprocos acreedores
y deudores, se obligan a entregar
con transferencia de dominio uno al
otro una cosa.

El Cdigo Civil establece una formalidad para


la existencia de hipotecas la cual dispone que
uno de los requisitos para la validez de la
misma sea que el gravamen... se inscriba en
el registro de la propiedad inmueble36. Por
lo tanto, para que exista la hipoteca, necesariamente deber ser inscrita en la partida
registral37 del inmueble otorgado en garanta.

1984, Gaceta Jurdica, Lima, 1998, T. VI (Derecho


reales de garanta), p. 169.
36 Artculo 1098 del Cdigo Civil peruano.
37 Es uno de los casos donde se establece los requisitos
de inscripcin para la existencia del derecho. Como
sabemos nuestro ordenamiento jurdico establece que
la inscripcin es declarativa y no constitutiva, este es
un caso de excepcin.

434

Instituto Pacfico

Como bien lo afirma Luis Aliaga Huaripata La


hipoteca es uno de los pocos derechos reales
cuya inscripcin es constitutiva; en efecto, se
trata de un derecho real que nace al mundo
jurdico con su inscripcin registral38. Efectivamente, en virtud a lo indicado por el tercer
prrafo del artculo 1099 del Cdigo Civil,
la validez de la hipoteca estar supeditada
a que se inscriba en el Registro de Predios
correspondiente.

4. Conclusiones
1. En los ltimos 10 aos y debido al denominado Boom Inmobiliario, se ha incrementado la necesidad de contratacin
sobre estos bienes inmueble los cuales se
han convertido en Un objeto de Algo valor
en el mercado.
2. La compraventa inmobiliaria puede ser
definida como el contrato por el cual una
persona (vendedor) se obliga a transferir
un bien inmueble o bienes inmuebles a
favor de otra (comprador) por el pago de
un precio determinado.
3. Por la permuta, los permutantes se obligan
a trasferir recprocamente la propiedad
de bienes. De esta forma, en caso de una
permuta inmobiliaria, el objeto sobre el
cual se intercambiada (cosa) recae sobre
un bien inmueble.
4. El suministro es un contrato medianamente usado en las contrataciones en nuestro
medio, principalmente con empresas que
necesitan peridicamente algn insumo o
materia utilizada para sus actividades. Es
poco frecuente la celebracin de contratos
de suministro sobre bienes inmuebles;
sin embargo, es altamente usado por
empresas constructoras a fin de recibir peridicamente de sus proveedores materias
primas necesarias para la construccin de
sus proyectos inmobiliarios.

38
Aliaga Huaripata, Luis Alberto, Requisitos de validez
de la hipoteca. Propsito del artculo 1099 del Cdigo
Civil, en La hipoteca, Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p.
7.
Volumen 1 | Julio 2014

Doctrina prctica
5. La donacin inmobiliaria consiste en transferir a ttulo gratuito una determinada
cantidad de bienes inmuebles (la totalidad
o parte de ellos).
6. El mutuo hipotecario es un contrato altamente utilizado en nuestra actualidad
debido a su practicidad y su gran utilidad como un medio de financiamiento
ofrecido por entidades intermediadoras
financieras. Se trata de un prstamo que
deber devolverse pagando un inters
previamente pactado, con la opcin de
avalarlo con un derecho real de garanta
(hipoteca).
7. La hipoteca es un derecho real de garanta,
pues asegura el futuro cumplimiento de
una obligacin de acuerdo a los trminos
contractuales; por lo tanto, si el deudor
incumple en el pago, el acreedor hipotecario podr ejecutar judicialmente la
garanta hipotecaria y as podr cobrar
lo adeudado. En la contratacin inmobiliaria, es usualmente celebrado por las
entidades del sistema financiero cuando se
otorgan prstamos (mutuos hipotecarios)
a terceros.

5. Bibliografa
Aliaga Huaripata, Luis Alberto, Requisitos
de validez de la hipoteca. Propsito del
artculo 1099 del Cdigo Civil, en La
hipoteca, Gaceta Jurdica, Lima, 2003.
Arias Schreiber Pezet, Max, Exgesis del Cdigo
Civil de 1984, T. VI (Derecho reales de garanta), Gaceta Jurdica, Lima, 1998.

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Castillo Freyre, Mario, en Libro Homenaje a Felipe Osterling Parodi, Palestra, Lima, 2008.
Corrado, Renato, Trattato di Diritto Civile e
Commerciale, vol. XXIV, T. 1, UTET, Turn,
Madrid, 1954.
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1950.
Enciclopedia Jurdica Omeba, T. XXIV, Bibliogrfica Argentina, Buenos Aires, 1967.
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Lpez de Zavala, Fernando J., Teora de los contratos, T. V (Parte especial), Zavala editor,
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Revoredo, Delia (comp.), Cdigo Civil. Exposicin de Motivos y Comentarios, T. VI, Okura,
Lima, 1985.

Actualidad Civil

435

Actualidad

Inmobiliaria

COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
Comentario a la
Resolucin N.
1704-2013-SUNARPTR-L

La necesaria personalidad jurdica


de las juntas de propietarios
Jorge Luis Ascencios Dvila*

Universidad Nacional Mayor de San Marcos

SUMARIO

Comentario de jurisprudencia

Civil

1.
2.
3.


4.
5.

Introduccin
El contexto
Nociones generales
3.1. Sujeto de derecho Personalidad, persona y capacidad jurdica
3.2. Propiedad horizontal y juntas de propietarios
Breve resea cronolgica y justificativa respecto de las juntas de propietarios
Planteamiento de los problemas: La junta de propietarios, sujeto de derecho sin la llamada
relativa subjetividad y la relevancia de sus efectos
6. Sobre el abuso de derecho en los acuerdos de juntas de propietarios y decisiones inconstitucionales de las mismas
7. Conclusiones
8. Propuestas
9. Bibliografa

1. Introduccin
El Tribunal Registral emiti recientemente la
Resolucin N. 1704-2013-SUNARP-TR-L. De
una lectura rpida de la misma podramos
decir que la materia tratada no tiene mucha
relacin con el tema que nos convoca; sin
embargo, este juicio podra cambiar si po* Ayudante de Ctedra en el curso de Derechos Reales
en la Facultad de Derecho y Ciencia Poltica de la
UNMSM. Ganador del Concurso Nacional de Ponencias en el II Congreso Internacional y IX Congreso
Nacional de Derecho Civil CONADECIVIL Tacna 2013.
Miembro del Taller de Derecho Civil Jos Len Barandiarn.

436

Instituto Pacfico

nemos especial atencin en la forma cmo


este mximo rgano llega a la solucin de la
controversia materia de pronunciamiento; es
en esta forma de resolver donde ponemos
al descubierto el problema de fondo; este
problema no ha sido identificado nicamente
en esta resolucin sino que existen anteriores
pronunciamientos que tienen como trasfondo
el tema que desarrollaremos a continuacin1
1 Otros ejemplos son: Resolucin N. 711-2006-TR-L,
Resolucin N. 1187-2012-SUNARP-TR-L, Resolucin N. 1851-2012-SUNARP-TR-L, Resolucin N.
1704-2013-SUNARP-TR-L. Cul es el tronco comn
en estos pronunciamientos de la mxima instancia
registral? Si bien estas en su desarrollo tienen como
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
En el caso tratado en la resolucin mencionada en el prrafo anterior, se solicita la inscripcin de la renuncia al cargo de presidente de
junta de propietarios; el Tribunal Registral soluciona la controversia amparndose supletoriamente en normas que pertenecen a otros
registros de inscripciones; entonces surgen las
preguntas por qu el tribunal registral debe
desarrollar sus decisiones con articulados que
pertenecen al registro de personas jurdicas,
si las Juntas de Propietarios no tienen esta
calidad?, por qu las Juntas de Propietarios
deben inscribirse en las partidas registrales de
los predios (unidad inmobiliaria)?, son las
juntas de propietarios nicamente la reunin
de propietarios de las secciones exclusivas
en una unidad inmobiliaria?, cul es la real
dimensin de los actos de administracin
de los bienes comunes que se encuentran
dentro de una unidad inmobiliaria?, y sobre
todo, deben, las juntas de propietarios, ser
considerados sujetos de derecho con el estatus
de una persona jurdica?
El presente trabajo tiene como objetivo esbozar una opinin en favor del otorgamiento
de status de persona jurdica a la Junta de
Propietarios, a partir de la importancia que
tienen todos los actos que en el desarrollo de
su existencia pueden llevar a cabo estos entes
colectivos, de las soluciones a problemas de
carcter tcnico a nivel de instituciones como
los registros pblicos, de una mayor relevancia
y real entendimiento de lo que implican los
actos de administracin de bienes comunes
sobre todo el cuidado que debe tenerse al
momento de plasmar conceptos jurdicos sin
entender el contenido de los mismos y el
impacto que ellos tienen en la realidad y por
punto de controversia temas diversos (adquisicin de
bienes, legitimacin para subscribir la constancia de
convocatoria a junta de propietarios, reconocimiento
de junta de propietarios, renuncia al cargo de presidente de junta de propietarios respectivamente), de
su lectura podemos identificar problemas suscitados
al interior de las unidades inmobiliarias y adems lo
ms resaltante a efectos de este trabajo las salidas
que pretende dar el Tribunal Registral a efectos de
solucionar estas controversias.

Volumen 1 | Julio 2014

RESUMEN
El autor se cuestiona respecto a si la Junta de
Propietarios debe ser considerada un sujeto
de derecho con el estatus de persona jurdica. A travs del artculo, de acuerdo con un
profundo desarrollo de diversas instituciones
del Derecho Civil en materia de Derecho de
las Personas, concluye que el ordenamiento
jurdico s debe otorgar el estatus de persona
jurdica a la Junta de Propietarios.

CONTEXTO NORMATIVO

Constitucin Poltica: artculo 103


Cdigo Civil: artculo II del Ttulo Preliminar
Ley N. 27157: artculos 47, 50 y 139

PALABRAS CLAVE

Junta de propietarios / Sujeto de derecho /


Personalidad jurdica.

ltimo, una separacin de status entre la junta


de propietarios en s misma de las personas
que la conforman a partir del propio artculo
47 de la Ley N. 271572.
En lneas posteriores, tambin, me permito
emitir un pronunciamiento respecto de conceptos vagos como la relativa subjetividad que
la doctrina le ha asignado para que de algn
modo se pueda subsanar este dficit en su
regulacin.
Por lo dicho hasta ahora, creo importante
abordar el tema de la personalidad jurdica
debido a la trascendencia de los actos jurdicos
en general que realiza y que el legislador no le
ha dado la debida relevancia. De antemano,
considero equivocada la asignacin de una
relativa subjetividad a las juntas de propietarios y adems propongo que dicho ente co2 Artculo 47: De la constitucin: La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las
secciones y tendr la representacin conjunta de estos.
(El subrayado es nuestro).

Actualidad Civil

437

Actualidad

Civil

Inmobiliaria

lectivo tenga la categora de persona jurdica;


para ello, es necesario justificar el porqu de
mi propuesta y en las lneas siguientes tratar
de hacer algunas aproximaciones al respecto;
fundado asimismo en el reclamo por decirlo
as de una suerte de honestidad por parte
del legislador en lo que respecta a la regulacin de las juntas de propietarios, ya que en
la realidad estos entes se comportan como
personas jurdicas sin tener una regulacin
que obedezca a la misma; es decir, esta deficiencia en el ordenamiento ha generado que
en el mbito material los sujetos de derechos
se vean forzados a generarse subterfugios
normativos como las constituciones de asociaciones de vivienda, aplicaciones supletorias
de artculos, inscripcin de un ente colectivo
en registro de objetos (registro de predios)
que antes de ser una solucin al problema es
una distorsin normativa que los propietarios
se ven obligados a recurrir para amparar sus
intereses.

SABA USTED QUE?


El reglamento de inscripciones de
registro de predios es totalmente
insuficiente para publicitar la serie
de actos y negocios jurdicos que se
suscitan al interior de las Juntas de
Propietarios.

2. El contexto
Como sabemos, el desarrollo econmico
que viene disfrutando cierto sector de la
poblacin peruana ha generado como una
de sus manifestaciones lo que actualmente
llamamos el boom inmobiliario; este fenmeno es el reflejo del aprovechamiento
econmico por parte de un reducido grupo
con poder adquisitivo que los ha llevado a la
construccin de grandes y pequeas unidades
inmobiliarias con crecimiento en direccin a
los espacios areos, divididas en pisos; esta
situacin se debe a la escasez de espacios
geogrficos que por supuesto no ha podido
cubrir la exorbitante demanda de vivienda de

438

Instituto Pacfico

la poblacin, entonces, es en este escenario


en el que se ha generado una nueva forma
de hacer vida en relacin donde surgen una
serie de situaciones (positivas y negativas) y
muchas de ellas con tal trascendencia que en
el mbito del derecho no se ha podido desconocer as tenemos en la actualidad la Ley
N. 27157; sin embargo, dicho instrumento
no ha podido, en absoluto, abordar y regular
la serie de situaciones con relevancia jurdica
que tienen lugar en estos espacios, ya que es
silenciosa respecto de muchos aspectos. Ello
en principio no tendra por qu alarmarnos;
debido a que el tema de la propiedad horizontal y las juntas de propietarios es un tema
tan rico a nivel jurdico y doctrinario que no
es de sorprender que la ley no haya podido
agotarlos todos; en ese sentido, considero
relevante hacer hincapi en uno de los temas
no agotados por la regulacin peruana en lo
que respecta a las juntas de propietarios y
especficamente al tema de su personalidad
jurdica (que no la tiene porque la ley ha
desconocido este aspecto).

3. Nociones generales
3.1. Sujeto de derecho, personalidad,
persona y capacidad jurdica
Sujeto es aquel que es titular de posiciones jurdicas. Las posiciones jurdicas son en general
las posiciones garantizadas o sancionadas por
la norma jurdica. Sujetos incluso pueden ser
los entes jurdicos que participan en la vida de
relacin como titulares propios de derechos
y deberes3. Partiendo de esta definicin que
se tiene de sujeto de derecho, cabe mencionar que los entes colectivos como las juntas
de propietarios se encuentran englobados
dentro de esta definicin, mxime si existen
normas especiales que habilitan su actuacin
por ejemplo tenemos que hay un rgimen de
qurums mnimos para adopcin de acuerdos, rgimen de convocatorias para la sesiones
de juntas; los artculos 47 y 145 de la Ley y
3
Bianca, C. Massimo, Diritto Civile. La norma giuridica. I
sogetti, Giuffr, Milano, 1990.
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
el Reglamento respectivamente establecen la
posicin jurdica de representacin de la junta
respecto de todos los propietarios; es decir,
la misma ley establece, con todo lo que ello
implica, un rgimen de diferenciacin entre
la Junta y las personas que la conforman. A
esta parte, entonces, podemos decir que las
juntas de propietarios no son nicamente la
reunin de los propietarios de las zonas exclusivas, sino que son un sujeto; esto trae como
consecuencia una diferenciacin del sujeto en
s mismo de las personas que lo conforman.
Si bien parte de la doctrina nacional4 ha considerado que en la actualidad es poco relevante
hacer referencia al concepto de personalidad
jurdica en el sentido clsico5; sin embargo,
a efectos de hacer un mejor desarrollo del
tema que nos convoca considero necesario
referirme al mismo, toda vez que otro sector
doctrinario6, que ha intentado abordar el
tema de las juntas de propietarios, se ha
referido a este concepto en el sentido de que
la legislacin en esta materia7 incurre en deficiencias estn relacionados con el concepto
de personera jurdica8.
4 Es de esta opinin Juan Espinoza, por considerar,
primero, que no tiene aplicacin prctica; y segundo,
porque solo se regula la situacin de dos especficos
sujetos de derecho. Cfr. Espinoza Espinoza, Juan, Derecho
de las personas, 5 ed., Rodhas, Lima, 2008, p.169.
5 Clsicamente se ha distinguido los conceptos de persona y personalidad, entendiendo al primero como
una situacin jurdica y al segundo como la aptitud
para tener dicha situacin jurdica.
6 Gonzlez Barrn ha indicado que en materia de
juntas de propietarios la solucin es clara: la ley no le
ha concebido personera jurdica. Cfr. Gonzlez Barrn,
Gunther, Derecho urbanstico, 6 ed., Jurista, Lima,
2011, p. 576.
7 Nos estamos refiriendo a la Ley N. 27157, Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para
la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad
comn.
8 En el artculo 47 de la Ley N. 27157 se establece
que La Junta de Propietarios est constituida por
todos los propietarios de las secciones y tendr la
representacin conjunta de estos, como podemos
darnos cuenta a primera vista, la poca claridad de
la norma no permite establecer la real naturaleza de
este ente colectivo, hecho que en el mbito prctico
Volumen 1 | Julio 2014

As, la personera jurdica se ha definido


como la aptitud para ser titular de situaciones
jurdicas; lo mencionado debe diferenciarse
del momento a partir del cual se es pasible
por parte del sujeto de derecho de ejercer
derechos o contraer obligaciones de manera
plena. En el caso de la persona individual, es
aceptable la crtica mencionada en el primer
prrafo de este apartado; ya que, en este caso,
el concepto de personalidad est contenido en
el concepto de capacidad, entendida como la
medida de dicha aptitud; este momento llega
a partir de los dieciocho aos, sin perjuicio
de que hasta ese momento pueda tener capacidad jurdica relativa, asimismo el de ser
sujeto de derecho con todas las consecuencias
jurdicas que ello implica. En el sentido antes
mencionado, considero que la irrelevancia a la
cual se ha hecho alusin obedece al caso de la
persona individual; ya que indiferentemente
de que cumpla los dieciocho aos esta goza
de capacidad jurdica tan antes como despus
de cumplirlos, es por eso que se estima irrelevante considerarle personera jurdica, ya que
su estatus de sujeto de derecho no cambia,
sino que toda la gama situaciones jurdicas
que pueda originar el concepto de personera
en estos tipos de sujetos de derecho ya se
encuentran englobados en el concepto de
capacidad9.
3.2. Propiedad horizontal y junta de propietarios
En el caso peruano, la Ley N. 27157 ha
definido el rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn o de propiedad horizontal
como aquel que supone la existencia de una
edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn.
Como podemos darnos cuenta en el caso peruano, dicho rgimen est compuesto por dos
ha sido generador de mucha incertidumbre, mxime
si por otro lado la doctrina se ha pronunciado poco
al respecto.
9 Entendida esta como la medida de la aptitud para ser
titular de situaciones jurdicas.

Actualidad Civil

439

Actualidad

Civil

Inmobiliaria

elementos una cuota de copropiedad y, por


otro lado, una seccin privativa de cada propietario que habita en la unidad inmobiliaria.

4. Breve resea cronolgica y justificativa respecto de las juntas de


propietarios

La doctrina ha definido tambin este rgimen


as tenemos que Westermann10 encuentra
en la definicin dada por la WEG hasta tres
elementos a decir, la copropiedad, propiedad
autnoma y condicin de miembro de la comunidad11. Ms cerca a nuestra realidad, se
encuentra la doctrina espaola12; ya que en
este caso, el desarrollo doctrinario tambin ha
encontrado los dos elementos que del mismo
modo ha diferenciado la doctrina peruana.

En primer lugar, debemos tener en cuenta


que para abordar el tema de las juntas de
propietarios es importante decir que desde
un punto de vista cronolgico los regmenes
de propiedad que se diferencian del paradigma de propiedad normal como situacin
jurdica con poder de exclusividad adquiere
trascendencia recin a la poca subsiguiente
a la Segunda Guerra Mundial donde debido
a las catstrofe ocurridas en los pueblos involucrados, demandaban lugares donde asentar
sus nuevas moradas; los motivos son ms que
conocidos teniendo en cuenta lo que significo
dicho acontecimiento en la historia de la humanidad; pues bien, teniendo en cuenta este
hecho , ello gener formas de convivencia
entre los sujetos los cuales, como ya mencionamos, por cuestiones ms de necesidad que
comodidad13 se vieron obligados a compartir
espacios y a disponerse en el espacio geogrfico de una manera muy distinta a la comn.

Por otro lado, las juntas de propietarios son


aquel rgano administrador con todo lo
que ello implica de las reas comunes de la
unidad inmobiliaria o edificio; este rgano
est conformado por el conjunto de personas
naturales o jurdicas que son propietarios
de las secciones exclusivas.
10 Westermann, Harry, Derechos reales, 7 ed., Fundacin
Cultural del Notariado, Madrid, 1998, p. 909.
11 El mencionado autor nos dice que en el casi alemn
la Ley cita solo los elementos del derecho real; pero
es importante aadir para que la descripcin resulte
completa, la condicin de condueo en la comunidad,
que es consecuencia de la indivisibilidad del dominio
de los elementos comunes.
12 Segn Albaladejo as como un edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe tambin
que el dominio de sus diferentes pisos corresponda a
varias, y, por otro, son copropietarios de los elementos
comunes (como por ejemplo solar, escaleras); se trata,
pues no de una copropiedad total, sino de una figura
en la que junto a la propiedad exclusiva (de los pisos)
existe la copropiedad (de los elementos comunes).
Esta tiene especiales caractersticas, exigidas por el
papel que desempea (es indivisible, a diferencia de
la copropiedad normal). E incluso aquella soporta
ciertos lmites y gravmenes (en beneficio de los
otros pisos o de los elementos comunes) ; mas ello
no da una naturaleza excepcional al a figura, pues
como veremos, cabra decir que en esencia , no se
trata ni ms ni menos de la que por razn de la cosa
imponen unas relaciones de vecindad ms estrechas
que corrientes. Cfr. Albaladejo, Manuel, Derecho civil
III. Derecho de bienes, 8 ed., Bosch, Barcelona, 1994,
vol. I, p. 421.
Tan estrecha son esas relaciones de vecindad que al
tiene efectos jurdicos preponderantes lamentablemente en el caso peruano no se ha tomado en cuenta
la trascendencia de estas relaciones y sus efectos.

440

Instituto Pacfico

Entonces, tenemos que existen dos factores


importantes que han determinado en la
actualidad (especialmente en la realidad peruana) esta nueva forma de convivir, como ya
mencion la escasez de recursos inmobiliarios
y la necesidad apremiante de lugares dnde
habitar; estos dos factores han generado
la forma alternativa de conveniencia a la
que hicimos mencin entre los sujetos de
derechos.
Es an ms importante y, hasta me atrevo a
decir, apasionante cmo este fenmeno de
convivencia ha generado en su seno una serie
de situaciones fcticas que ha determinado
que el legislador peruano no sea ajeno y que
mal que bien haya tratado de regularlas;
digo mal que bien porque si bien existe una
preocupacin por parte del parlamentario,
este ha omitido ciertos aspectos fundamen13 Como hasta ahora sucede, la escasez de recursos
siempre ha demandado nuevas formas de relacionar
en la sociedad.
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
tales en lo que respecta a esta nueva forma
de organizacin.

IMPORTANTE
Existen dos factores importantes que
han determinado en la actualidad
esta nueva forma de convivir: la
escasez de recursos inmobiliarios y
la necesidad apremiante de lugares
donde habitar.

5. Planteamiento de los problemas:


La junta de propietarios, sujeto de
derecho sin la llamada relativa
subjetividad y la relevancia de
sus efectos
Anteriormente, se mencion a los factores
que determinaron la aparicin de la forma
alternativa de concebir la propiedad, tambin es cierto el impacto econmico que han
tenido en la actualidad peruana la explosin
en materia de transaccin de inmuebles; sin
embargo, no se trata del cualquier tipo de
inmuebles los cuales ya conocemos. Todo
esto ha motivado que en la actualidad exista
como ya mencionamos un boom inmobiliario que se manifiesta en el mbito material
con la construccin de grandes edificios y en
mbito legal con la dacin de instrumentos
normativos para regular la convivencia en
estas unidades inmobiliarias.
Esta nueva forma de vivir y convivir ha implicado a la vez la conjuncin de intereses que el
derecho en ninguna medida debe desmerecer;
antes bien, esta nueva manifestacin debe ser
considerada como parte de la realidad social;
no tanto como la realidad jurdica, ya que no
es una mera ficcin la que en este trabajo estamos exponiendo, sino que se trata de mostrar
cmo este mal llamado sujeto de derecho
con relativa subjetividad (ms adelante
tendremos la oportunidad de pronunciarnos
al respecto de este trmino poco feliz) ha ido
calando en la realidad y generando as una
serie de consecuencias en diversos mbitos
Volumen 1 | Julio 2014

de la vida social; as tenemos que estas consecuencias en la vida jurdica se han manifestado
en el campo civil, laboral, registral y hasta en
el campo constitucional. Estas consecuencias
han tomado la forma de problemas, a efectos
de determinar en el mbito de la responsabilidad civil quin es el sujeto ocasionador
del dao; en el mbito de los accidentes
de trabajo especficamente en el ejercicio
laboral dentro del espacio geogrfico de un
conjunto inmobiliario o centros comerciales,
quines sern los sujetos procesales (demandado) si todos los propietarios en su conjunto
o si es mejor tener en cuenta la viabilidad de
crear un ente especial que agrupe a todos los
propietarios a efectos de comodidad y mejor
amparo de derechos del afectado accidentado
(trabajador); esto es importante porque de lo
que se elija una consecuencia positiva sera la
armonizacin de dos normas especiales del
ordenamiento jurdico, as la Ley N. 27157
y la Ley de seguridad y salud en el trabajo
que ha establecido hasta tres niveles de anlisis con el fin determinar responsabilidad en
siniestros laborales y ms an si estos tienen
lugar dentro de un conjunto inmobiliario; en
el mbito registral, como ya mencionaremos,
problemas funcionales a nivel de la institucin
en lo que respecta a la calificacin y observacin de ttulos ingresados para inscripcin
de enajenaciones o adquisiciones llevadas a
cabo por las Juntas de Propietarios; esto se
manifiesta en el rechazo de la rogatoria ya
que el registrador no cuenta con certeza para
inscribir un acto jurdico realizado por la junta
de propietarios utilizando como argumento de
su rechazo que esta junta de propietarios no
es persona jurdica.
Autorizada doctrina italiana14 menciona que
donde hay intereses superiores en juego, no
hay lugar para la autonoma privada; as el
legislador peruano trat, aunque de manera
deficiente, de seguir esta tendencia al regular
14 Esta no puede regular o tutelar tales intereses, sino
solo intereses privados. Cfr. Ferri, Luigi, La autonoma
privada, traducido al espaol por Luis Sancho Mendizbal, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid,
1969, p. 13.

Actualidad Civil

441

Actualidad

Civil

Inmobiliaria

las relaciones que surgen en el mbito de


accin de las juntas de propietarios, pero decimos deficiente porque dej a la autonoma
privada la regulacin de derechos, obligaciones y las responsabilidades a decisin de los
privados15. Reafirmamos que el legislador
peruano en materia de propiedad horizontal
en muchos casos dej a la autonoma de los
privados la regulacin de muchos aspectos
que generan la convivencia en el rgimen
de propiedad horizontal; este es el caso de
la omisin por parte de la Ley de otorgarle
el estatus de persona jurdica a las juntas de
propietarios, ya que como bien mencion el
autor citado, es de tal trascendencia el hecho
de que se le otorgue dicho estatus debido a
la gama de relaciones y situaciones que se
han venido generando por un lado y por
otro la gran incertidumbre generada a nivel
de instituciones como los Registros Pblicos,
Sunat y en las mismas juntas.

MASSIMO BIANCA dice:


Sujeto es aquel
que es titular de
posiciones jurdicas. Las posiciones
jurdicas son en
general las posiciones garantizadas o
sancionadas por la
norma jurdica. Sujetos pueden incluso ser tambin los entes jurdicos
que participan en la vida de relacin
como titulares propios de derechos
y deberes .

Dicha autonoma, como ya mencion, es


otorgada por el ordenamiento condicionando
a ciertas limitaciones16. En nuestra opinin,

Concediendo este estatus, el derecho ampla


sus brazos para acoger a estos entes colectivos
que, en el caso peruano, su regulacin deja
a la deriva muchos puntos; en conclusin;
puede no existir la affectio societatis sin embargo, no pueden ellos desconocer la forma de
desenvolverse que en el mundo real implica
actos de mucha trascendencia como para
dejar eso a su simple voluntad y ms an por
la incertidumbre en la que nos deja la actual
regulacin.

15 As, el artculo 139 del Reglamento de la Ley N.


27157 dice en su segundo prrafo: Los derechos y
obligaciones de los propietarios de las secciones de
propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento
Interno....
16 Algunos de esos lmites estn en funcin al orden
pblico, las buenas costumbres.

17 Tener en cuenta que los conjuntos inmobiliarios han


llegado un grado de complejidad tal que pueden ser
considerados como mini sociedades.
18 Como por ejemplo contratar, ser pasibles de responsabilidad civil, ser parte en el proceso, etc.

442

hemos considerado que las Juntas de Propietarios deben ser reconocidas como personas
jurdicas autnoma de los que la conforman,
no solo con un deber de representacin como
dice la Ley, tampoco como un mero rgano
administrativo de los elementos comunes en
la unidad inmobiliaria o, por lo menos, no
por la poco importancia que se le ha dado
a esos actos de administracin, sino por la
complejidad de las relaciones que se van a
generar y que se generan en el da a da de
estos entes colectivos17. Es por esta especial
trascendencia que no compartimos la rplica
de que estos entes colectivos no podran ser
una persona jurdica; ya que no existe la
affectio societatis. En el caso de las Juntas de
Propietarios, no se trata de que ellos tengan
o no la voluntad de crear una persona jurdica, sino que desde nuestro punto de vista
creemos que as como el ordenamiento les
ha brindado la autonoma para relacionarse
del mismo modo el ordenamiento informa de
que dichas agrupaciones por la trascendencia
de sus acciones y operaciones, y los intereses
superiores que se ponen en juego al momento
de generar relaciones jurdicas18 es necesario
que ellos adopten una forma colectiva establecida por la norma, pues no se trata de lo
que quieran los propietarios, sino de regular
de manera ptima sus acciones.

Instituto Pacfico

Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
Por otro lado, tampoco es vlido el argumento
de que la junta de propietarios es un mero
rgano de administracin de los bienes comunes; eso a estas alturas es impensable, ya
que la realidad ha demostrado que las juntas
de propietarios han ampliado (nuevamente)
su mbito de acciones no al mero acto de
administracin de los bienes comunes. Por
eso, otro de los puntos importantes a favor
del status de persona jurdica de las juntas
de propietarios es entender cul es la real
dimensin de los actos de administracin de
los bienes comunes; en realidad, consideramos que el legislador no ha entendido toda
la serie de actos y negocios jurdicos que se
desprenden cuando se toca el tema de actos
de administracin; la administracin misma
al ser un concepto amplio es englobante
de actos que impliquen la celebracin de
negocios jurdicos, adquisicin y disposicin
de bienes, ser parte en procesos administrativos, ser parte en procesos judiciales (pueden
ser demandados en el mbito laboral, civil,
constitucional), al celebrarse contratos se es
un potencial sujeto de responsabilidad civil
contractual o extracontractual; la toma de
acuerdos en junta pueden llegar a tener trascendencia constitucional, recolectan cuotas
por parte de todos los propietarios, es decir,
tienen un patrimonio; se dirigen de acuerdo
con un inters comn que es la conveniencia
pacfica con todo lo que ello implica de dentro
de la unidad inmobiliaria, entonces vemos
que todas estas consecuencias que son importantes no pueden reducirse a la frase de
administracin de bienes comunes o por lo
menos no como lo ha venido entendiendo la
doctrina nacional basndose mucho en la doctrina espaola19. Consideramos que las juntas
de propietarios como sujetos de derechos al
poner en prctica esta subjetividad es idntica al desarrollo mismo que tiene un sujeto
con estatus de persona jurdica, ms bien la
negada personalidad jurdica de estos entes
colectivos ha generado en el plano material
19 En Espaa donde existen colegios de administracin
de fincas, un nivel al cual la realidad peruana est
muy lejos todava.
Volumen 1 | Julio 2014

que los operadores jurdicos busquen salidas


alternas pero no felices, muestra de ello
tenemos que las juntas de propietarios pese
a ser una organizacin distinta de los sujetos
que la conforman, es decir, es un sujeto y
organizacin individual, debe ser inscrita en
el registro de la propiedad inmueble que tiene
una naturaleza totalmente distinta a las juntas
de propietarios. En el registro de la propiedad
inmueble, se inscriben derechos sobre objetos
de derecho, objetos de transaccin, existencias
inanimadas y estticas, no correspondiendo
estas caractersticas a los entes colectivos como
las juntas de propietarios, lo que sucede a esta
parte es que el legislador y los operadores han
tratado de subsanar de alguna manera esta
incoherencia tratando de encajar la inscripcin
de las juntas en algn tipo de registro, pero
como vemos la realidad ha rebasado lo prescrito en la ley; prueba de ello es que de la
lectura de resolucin mencionada en el primer
prrafo de este trabajo el Tribunal Registral ha
resuelto amparndose en artculos distintos
a los que se encuentran en el reglamento de
registro de predios; as pues ha tenido que
utilizar supletoriamente articulados que le
son aplicables a otros entes colectivos que S
gozan del estatus de personas jurdicas como
el artculo 63 del reglamento de inscripciones
de personas jurdicas no societarias, a efectos
de resolver una controversia surgida por la
inscripcin de un reconocimiento de junta
de propietarios; otro ejemplo es la utilizacin
del artculo 46 del mismo registro para poder
resolver una controversia de inscripcin de
renuncia al cargo de presidente de junta de
propietarios20; como es obvio estos supuestos
de hecho no se encuentran en el articulado
correspondiente al reglamento de inscripciones del registro de predios, pero el Tribunal
las utiliza de manera supletoria para resolver
estas causas. A todas luces podemos darnos
20 Resolucin N. 1704-2013-SUNARP-TR-L: La renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios
si es un acto inscribible en el Registro de Predios,
debiendo para tal efecto aplicarse supletoriamente
el artculo 46 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Personas Jurdicas.

Actualidad Civil

443

Actualidad

Civil

Inmobiliaria

cuenta de que el reglamento de inscripciones


de registro de predios es totalmente insuficiente para publicitar la serie de actos y negocios
jurdicos que se suscitan al interior de estos
entes no personificados; considero que es momento de sincerar en plano prctico el estatus
que deben gozar estos entes colectivos no
personificados. Como sabemos, el reglamento
de inscripciones de registro de predios en lo
que respecta a las juntas de propietarios solo
contempla tres actos inscribibles los cuales,
como ya mencion, no agotan todas formas
de relacin en la que pueda estar inmerso la
junta. Son estos hechos lo que me llevan a
considerar que a dichos actos de administracin de bienes comunes debera drseles la
importancia debida a travs de mecanismos
jurdicos que engloben todos estos hechos;
con ello estaramos aclarando las incertidumbres y haciendo una correcta regulacin de
estos entes colectivos.
Por lo dicho hasta ahora, me permito estar
en contra de parte de la doctrina nacional,
ya que considero que no existen sujetos de
derechos colectivos con relativa subjetividad.
Este tipo de clasificacin tiene lugar en las
personas naturales, es decir, la relatividad
en la capacidad es una caracterstica que
se utiliza para hacer una clasificacin entre
capacidad relativa y capacidad absoluta; el
criterio para hacer una clasificacin de este
tipo a los sujetos de derechos (dentro de los
cuales estn las juntas de propietarios) es la
edad; sin embargo, la edad como criterio
para otorgar capacidad relativa o absoluta
es nicamente predicable de las personas
naturales segn una aproximacin de certeza
de que a determinada etapa cronolgica los
seres humanos adquieren un grado de desarrollo tal que les permita querer y entender
por ellos mismos los actos que realizan. Lo
dicho no puede ser predicado de las personas
jurdicas o de los entes colectivos no puede
hacerse una clasificacin relativa o absoluta
de su subjetividad21; ya que para los entes
21 Sujeto de derecho como centro de imputacin de
situaciones jurdicas.

444

Instituto Pacfico

colectivos, el criterio de edad es simplemente


absurdo (es ilgico pensar que una persona
jurdica tiene subjetividad absoluta despus
de los 18 aos de constituida); por lo tanto,
es ilgico clasificar la subjetividad22 de una
persona jurdica o ente colectivo como relativa o absoluta , ya que ellos siempre tienen
subjetividad a partir de su constitucin y su
inscripcin en el registro correspondiente o;
en todo caso, dicha capacidad est orientado a criterios formales de constitucin en el
registro.
En lo personal, considero que los entes colectivos siempre tienen una capacidad de ejercer
derecho y contraer obligaciones; de poder relacionarse sobre la base del derecho, solo que
en ciertas situaciones de manera categrica
ellos no pueden ejercer ciertos actos debido
a requisitos formales de constitucin o que
la ley les exige, pero ello en absoluto puede
quedar a la deriva de decir que tienen relativa
subjetividad en la opinin personal la persona
jurdica o los entes colectivos o pueden o no
pueden relacionarse o les est o no se les est
permitido hacer ciertos actos en este caso el
lmite de su subjetividad (es mejor el trmino
capacidad) ser lo que la ley diga sin decir por
ello que tengan una subjetividad relativa.
Lo que sucede en estos casos es que la doctrina
nacional ha acogido la salida que adopt la
doctrina espaola23; en ese sentido, la doctrina extrajera plantea estas limitaciones que
ellos en su realidad han considerado a las
comunidades de propietarios como sujetos
de derecho con relativa subjetividad; ello
fundado a dems en la escasa trascendencia
que su legislacin y su doctrina les otorga,
22 En este caso la doctrina debi hablar de capacidad
antes de subjetividad, la subjetividad nunca es relativa
o absoluta siempre se tiene desde que se es concebido
(a condicin de que nazca vivo) en el caso de las
persona individual y con mayor certeza (en el caso
de las personas colectivas) desde su constitucin e
inscripcin.
23 Prez Prez, Emilio. Propiedad comunidad y finca
registral, Centro de Estudios Registrales, Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
Espaa, Madrid, 1998, pp. 291-292.
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
dado que para ellos estos entes colectivos
nicamente son entes que se dedican a la
administracin de los bienes comunes y no
ms que ellos sin brindarle ms importancia,
posicin igualmente criticable.
Como vemos, uno de los puntos centrales de
este trabajo radica en las consecuencias que
otorgara atribuirle personalidad jurdica a
las juntas de propietarios. Las consecuencias
a las que nos referimos estn dadas en los
otros campos del derecho, as tenemos el
derecho laboral que se conjura con la responsabilidad civil contractual y extracontractual;
el derecho civil en especial en al mbito del
derecho de los contratos, por supuesto en el
mbito tributario, as en el campo laboral en
supuestos de responsabilidad por accidentes
en el trabajo, el afectado podr demandar a
la junta de propietarios como persona jurdica
al pago de la indemnizacin en su conjunto
y producto de ello se genera una obligacin
por parte de la junta de resarcir o indemnizar
la cual podra asegurarse con el embargo de
la unidad inmobiliaria o edificio; creo que
la trascendencia del inters que se pretende
proteger hace viable esta posicin.

NORMA RELEVANTE
Los artculos 47 y 145 de la Ley N
27157 y el Reglamento respectivamente establecen la posicin jurdica
de representacin de la junta respecto
de todos los propietarios, es decir, un
rgimen de diferenciacin entre la
Junta y las personas que la conforman.
Debido a que en el campo de la responsabilizad civil en caso de que la junta de propietarios no fuera un persona jurdica el que
asumir los efectos de la obligacin de resarcir
algn dao, sera el presidente de la junta de
propietarios pues fue l quien contrat con
el trabajador sin brindarle, por ejemplo, Las
condiciones mnimas de trabajo; el afectado
tendra que demandar al presidente y este
tendra que responder en su patrimonio o en
Volumen 1 | Julio 2014

todo caso tomarse la complicada y engorrosa


tarea de demandar o denunciar penalmente
a cada uno de los propietarios como terceros
civilmente responsables; en cambio si la junta
de propietarios tuviera el estatus de persona
jurdica entonces l podra demandar a la
junta como persona jurdica y esta sera la
encargada de responder por todo el monto
de una supuesta indemnizacin o un resarcimiento, dependiendo del caso concreto. Lo
contrario sera dejar al desamparo al afectado
y verse en la imperiosa necesidad, repetimos,
de demandar o en el mbito penal a cada
propietario como terceros responsables.
En lo que respecta al patrimonio de la junta
de propietarios, debe tenerse en cuenta que
estas colectividades realizan mensualmente el
aporte de cuotas para el sustento de los gastos
de servicios comunes que se suscitan dentro
de la unidad inmobiliaria; debemos tener en
cuenta la importancia de dichos aportes, ya
que de dichos gastos obedecen a necesidades
de los propietarios; estas necesidades que
implican contratar en la compra de bienes y
servicios tienen a su vez que ser solventados
por un fondo comn; este fondo comn est
constituido por las cuotas que se aportan por
cada propietario; lo dicho se asemeja a lo que
sucede con las asociaciones, en ese sentido
tenemos un claro ejemplo de lo trascendental
de los aportes. Porque ellos constituirn el
patrimonio autnomo.
Lo cierto es que el legislador, en lo que respecta a la regulacin de las juntas de propietarios
debe sincerarse con estos entes no personificados; ya que en la realidad, estos entes
tienen la pretensin de comportarse como
personas jurdicas, pero existe el silencio de la
ley; est por dems demostrado que este tipo
de omisiones a nivel normativo pueden tener
profundas repercusiones en el campo prctico
tendra que crearse el registro de junta de
propietarios (dentro de las personas jurdicas
no societarias); lneas arriba mencionamos los
obstculos que tienen los registradores debido
a no contar con una regulacin normativa
que los ampare para poder llevar a cabo las

Actualidad Civil

445

Actualidad

Civil

Inmobiliaria

inscripciones cleres en lo que respecta a adquisicin y enajenacin de bienes24 .

CONCLUSIN MS IMPORTANTE:
Actualmente, existe una escasa e
inadecuada regulacin de la junta
de propietarios. Se advierte que
a pesar de que nuestro sistema
jurdico permite que las juntas de
propietarios estn en la capacidad
para que fcticamente puedan realizar diversos actos que normalmente
realiza una persona jurdica, no se
le ha dado dicho estatus jurdico;
imprescindible para facilitar el
control y administracin de dichas
instituciones jurdicas.

6. Sobre el abuso de derecho en los


acuerdos de juntas de propietarios
y decisiones inconstitucionales de
las mismas
En el desarrollo de este trabajo, habamos
comentado que los sujetos de derecho motivados por un sentido de necesidad originaron
una microsociedad tal vez sin entender lo
que ello implicaba; esto debido a la forma
de disponer su convivencia, materialmente
hablando, como lo demanda el rgimen de
propiedad horizontal(edificacin dividido por
secciones inmobiliarias); asimismo resaltamos
que el legislador no haba regulado todos los
aspectos que genera este rgimen de propiedad; de los ya mencionados en lneas precedentes es importante, tambin, comentar el
referido al contenido de los acuerdos tomados
24 As, por ejemplo, tenemos que a propsito de una
compra de bien mueble (trimoto) existe una esquela
de observacin de fecha 15 de marzo de 2013 en la
que el registrador observa un ttulo de la siguiente
manera (...) Srvase a acreditar la personera jurdica
de la Junta de Propietarios XXXX, debiendo para ello
indicar la Partida del Registro de Personas Jurdicas y
Oficina registral donde se encuentra inscrita (...) Debe
tenerse en cuenta que de tratarse nicamente de una
Junta de Propietarios regulados por la Ley 27157,
solo tiene facultad de disposicin sobre bienes, reas o
servicios comunes. (El subrayado es nuestro).

446

Instituto Pacfico

en las sesiones de Junta de Propietarios especficamente nos referimos al abuso de derecho


y los acuerdos inconstitucionales generadores
de perjuicio a los intereses de alguno de los
propietarios.
El tema del abuso de derecho no es uno balad, antes bien est contemplado en nuestro
Cdigo Civil25 y en la Constitucin Poltica
del Per26 como una situacin conflictiva de
intereses a tener en cuenta dentro del ordenamiento jurdico y si bien este no es el espacio,
debido a la extensin de su tratamiento, para
referirnos de manera detallada a este tema s
tomaremos algunos conceptos bsicos de lo
que la doctrina ha entendido como abuso de
derecho y especficamente cul es su manifestacin y consecuencias a nivel de acuerdos
de Juntas de Propietarios. En el sentido antes
expuesto, Roca Mendoza, citando al Doctor
Marcial Rubio Correa, expresa que el ejercicio
u omisin abusivo del derecho subjetivo se
presenta notoria, pues en el acto abusivo se
exceden los lmites previstos de la norma que
reconoce determinados derechos; este exceso
se traduce en un mal uso del derecho que el ordenamiento jurdico reconoce, y que ocasiona
un desamparo de parte del sistema jurdico en
general y tambin a las normas generales de
convivencia social27. De este modo el abuso
de derecho, llmese conflicto de intereses,
conflicto entre un derecho subjetivo y un inters no tutelado formalmente o conflicto de
derechos, el fin especfico del derecho es el de
prevenir la consumacin de un dao o reparar
el ya producido28.
25 El Cdigo Civil de 1984 regula el abuso de derecho en
el Artculo II del Ttulo Preliminar que a la letra dice
Artculo II: La ley no ampara el ejercicio ni la omisin
abusivos de un derecho. Al demandar indemnizacin
u otra pretensin, el interesado puede solicitar las
medidas cautelares apropiadas para evitar o suprimir
provisionalmente el abuso.
26 Especficamente en la parte final del artculo 103
menciona que La Constitucin no ampara el abuso
del derecho.
27 Roca Mendoza, Oreste Gherson, Ineficacia de los actos
del deudor por fraude a los acreedores, Gaceta Jurdica,
Lima, 2003, p. 29.
28 Espinoza Espinoza, Juan, Los principios contenidos en
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
Al analizar el tema del ejercicio abusivo del
derecho, ha sido sumamente necesario que
la doctrina lo enfoque desde el punto de vista
del derecho subjetivo29 y de la relacin jurdica como vnculo entre dos situaciones jurdicas; en ese sentido, el conflicto que estamos
estudiando tiene lugar tanto en la relacin de
dos sujetos de derecho, sean estos personas
naturales o personas jurdicas, o a nivel de
entes colectivos; esto ltimo es importante
ya que una de las situaciones en las que se
presenta este problema es a nivel de entes
colectivos como las Juntas de Propietarios.
En el sentido antes expuesto, consideramos
que esta figura tiene lugar en las sesiones de
junta de propietarios cuando se pretende y se
adoptan acuerdos por parte de un sector mayoritario afectando intereses de minoras; es
en esta situacin, donde creemos conveniente
que el criterio determinante de un abuso de
derecho es el de proporcionalidad y razonabilidad en los acuerdos que se adoptan y
razonabilidad cuando se ejerce el derecho de
oposicin a los mismos, nos explicamos, que
un determinado acuerdo no siendo de utilidad
ni generando ningn beneficio a la generalidad de los propietario o a las mayora de que
pretende adoptarlo vulnerar los intereses y
derechos de las minoras; estos acuerdos sean
o no adoptados de manera legal por las mayoras establecidas en el reglamento interno;
o en el caso contrario, cuando determinado
acuerdo debido a la trascendencia requieren
el Ttulos Preliminar del Cdigo Civil peruano de 1984.
Anlisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial, 2 ed.,
Pontifica Universidad Catlica, Lima, 2005, p. 97.
29 As, pues, en el caso peruano autorizada doctrina ha
considerado que mal haramos en estudiar el abuso de
derecho sin antes referirnos al contenido y alcance de
la entidad a la cual se refiere dicha accin y efecto: el
derecho subjetivo. El sujeto de derecho, protagonista
central de la realidad jurdica y punto de partida con
el cual se define el concepto de derecho subjetivo,
se encuentra en comprensencia con los objetos de
derecho. De la posicin que asume este frente al
ordenamiento jurdico se derivan las situaciones
jurdicas; de las vinculaciones existentes entre estas
ltimas, las relaciones jurdicas. Cfr. Espinoza Espinoza,
Los principios contenidos en el Ttulos Preliminar del
Cdigo Civil peruano de 1984, cit., p. 77.
Volumen 1 | Julio 2014

unanimidad para ser adoptados, se producira


un abuso del derecho de las minoras o de un
propietario si tan solo por la oposicin de este
ya sea justificada o no, no se pueda realizar,
es configurador de abuso de derecho siempre
que con esta oposicin se cause un dao a
un tercero, por ejemplo, a la misma junta
de propietarios, y como mencionamos en el
caso anterior, cuando el propietario se opone
sin obtener ningn tipo de inters o nada a
cambio, es decir, no hay una razn justificativa que ampare su oposicin, realizando una
oposicin, que es plenamente legal, por un
mero capricho.
Punto importante a tratar respecto al contenido de las decisiones o acuerdos adoptados
en Junta de Propietarios es el mencionado en
este acpite sobre la constitucionalidad de los
acuerdos en junta. Este tema cobra importancia debido al nmero de recursos que se
ha presentado a nivel Tribunal Constitucional
sobre una de las sanciones ms comunes a
nivel de departamentos y condominios, en
especfico al recorte a servicios bsicos por el
incumplimiento en pagos de cuotas de mantenimiento de reas y servicios que corresponde
asumir frente a la junta de propietarios.
Reiterada jurisprudencia constitucional ha
reconocido el derecho al agua potable como
un derecho fundamental30; en el caso del
suministro de energa elctrica aun cuando la
luz no ha sido considerada un derecho fundamental en s mismo, se da el corte de este.
Anlogamente a las expuestas lneas arriba,
podra vulnerar de forma indirecta derechos
fundamentales que s gozan de reconocimiento constitucional como el libre desarrollo de
la personalidad, a la vida (en el sentido de
adecuadas condiciones de existencia) y a la
dignidad de la persona31. Por tanto, como
30 As tenemos el Exp. N. 06534-2006-PA/TC, en el cual
el Tribunal Constitucional se explaya y nos informa
que ...existen una serie de razones que justifican
su consideracin como un derecho fundamental,
ligado directamente a valores tan importantes como
la dignidad del ser humano....
31 Pozo Snchez, Julio Eduardo, Es constitucional proceder al corte de agua y luz en caso de falta de pago

Actualidad Civil

447

Actualidad

Civil

Inmobiliaria

lo indica el Dr. Julio Pozo Snchez no resulta


constitucionalmente vlido adoptar una medida que suponga suspender el servicio de agua
potable ante la falta de pago de la cuota de
mantenimiento de los propietarios32. Creemos que por criterios de proporcionalidad el
medio ms idneo para realizar los cobros es
aquel que est establecido en la misma Ley
N. 2715733 para el caso de cobranza de cuotas ordinarias y/o extraordinarias; por tanto,
somos de la posicin que toma como modo
ideal y proporcional dichos cobros mediante
la va civil mediante un proceso de ejecucin.

7. Conclusiones
1. La nueva forma de convivir que se lleva a
cabo en los conjuntos inmobiliarios genera
relaciones intersubjetivas de ms trascendencia que la doctrina y la legislacin le
han otorgado a estos entes, y si bien el
legislador no ha sido indiferente a este
fenmeno s ha descuidado de manera
grave al no darle la importancia debida;
esto en la omisin del estatus de persona
jurdica cuyas consecuencias se materializan en la realidad social de estos conjuntos
inmobiliarios que es donde se desarrollan
las juntas de propietarios, generando
incertidumbre a nivel de instituciones
como Sunat, Sunarp, que tiene dificultad
al momento de calificar las relaciones
de estas juntas. Estos efectos negativos
a nivel institucional han generado una
disfuncin; ya que en primer lugar no
se tienen partidas especializadas para
las juntas de propietarios en los registros
pblicos, las constantes observaciones a
ttulos ingresados cuando estos entes coen condominio? Reflexiones sobre este mtodo de
cobranza a la luz de recientes sentencias emitidas por
el Tribunal Constitucional, en Gaceta Constitucional,
T. 55, Lima, 2012, p. 233.
32 dem.
33 Artculo 50: Del mrito ejecutivo de las deudas. Los
instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas
ordinarias y/o extraordinarias son ttulos ejecutivos
en base a los cuales se puede promover proceso
ejecutivo....

448

Instituto Pacfico

lectivos han adquirido bienes dado que los


registradores observan fundamentando la
falta de personera jurdica de las junta de
propietarios, la calificacin como otros
contribuyentes a nivel tributario; entonces estos dos ejemplos son muestra de que
existe una profunda trascendencia a nivel
prctico en este tema. Del mismo modo,
en el mbito del derecho civil, la constitucin de una persona jurdica distinta de los
propietarios implicara la eliminacin de
las incertidumbres generadas alrededor de
los sujetos que contratan con estos entes,
como los supuestos de responsabilidad
civil contractual y extracontractual,
responsabilidad por accidentes laborales;
entonces todas estas situaciones no hacen
ms que fortalecer la idea de que es urgente otorgarle el estatus de persona jurdica
a las juntas de propietarios.
2. Actualmente, existe una suerte de dficit
por parte de la normatividad peruana; ya
que en la Ley se regulan muchos de los
aspectos bajo los cuales se dirigen una
persona jurdica, tienen un rgimen de
adopcin de acuerdos, tienen un rgimen
de mayoras, las cuotas, de acordarse,
pueden constituir su patrimonio, lo mismo que las zonas comunes, tienen un
rgimen de asambleas; entonces todos
estos son caractersticas que la ley le permite desarrollar en el mbito fctico a las
juntas de propietarias; es tan semejante a
una persona jurdica, pero la ley no le da
ese estatus. Por ello, considero que debe
existir un sinceramiento por parte de legislador peruano en esta materia y reconocer
de manera completa este estatus.
3. No compartimos las ideas esbozadas por
parte de la doctrina nacional en cuanto se
adscriben a los postulados de la doctrina
espaola para fundamentar una negativa
al estatus de persona jurdica de las juntas
de propietarios, considerando nicamente
que es un rgano de administracin sin
tener en cuenta todo lo que ello implica,
restando importancia a las relaciones
generadas en su interior. Por otro lado,
la mayora de autores nacionales que se
Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
han referido a este tema lo hacen de una
manera meramente descriptiva del funcionamiento de una junta de propietarios;
por ello, desde esta lneas demandamos a
la doctrina autorizada nacional a pronunciarse al respecto y tomar partido en este
tema. Desde nuestra humilde posicin,
me he permitido expresarme, en contra
de la doctrina nacional; en ese sentido, me
manifiesto a favor del otorgamiento del
estatus de persona jurdica de las juntas
de propietarios.
4. En definitiva, no compartimos el concepto
de relativa subjetividad, esbozado para
tratar de justificar la deficiencia en la Ley
N. 27157 y como uno de los pilares
fundamentales para negar el estatus de
persona jurdica a la junta de propietarios;
en primer lugar, porque la relatividad no
es predicable de la subjetividad como
categora para ser centro de imputacin
de situaciones jurdicas, sino que la relatividad es predicable de la capacidad
como aptitud para ser titular se situaciones jurdicas. En segundo lugar, esta
relatividad es apropiada en las personas
individuales que por criterio certeza en la
madurez psicolgica a la cual se llega a
los 18 aos, momentos antes del cual se
tiene una relativa capacidad y luego del
cual se puede hablar de capacidad plena;
pues lo mencionado no es predicable en
los entes colectivos en los cuales primero
no es posible aplicar el criterio de madurez
psicolgica por ser de distinta naturaleza a
la de persona individual y segundo porque
en los entes colectivos a nivel de subjetividad no hay medias tintas o se tiene o
no se tiene subjetividad. Por otro lado, la
capacidad de las personas jurdicas est
determinada por el acto de constitucin e
inscripcin en el registro correspondiente,
pero ello en absoluto puede llevarnos a
calificar a un ente colectivo como relativa
subjetividad.
5. Consideramos que los temas de abuso
de derecho e inconstitucionalidad de los
acuerdos tomados en Junta de Propietarios son problemas que perfectamente
Volumen 1 | Julio 2014

pueden presentarse en el devenir de la


vida de estos entes colectivos; en el caso
del abuso de derecho por acuerdos adoptados con las mayoras legal sin ningn
tipo de beneficio para los que lo acuerdan
pero generando perjuicio a las minoras y,
en el caso contrario, cuando los acuerdos
deben adoptarse por unanimidad y uno
solo de los propietarios se opone abusando de su derecho por un simple capricho o
una oposicin sin ningn tipo de justificacin, ya que su oposicin no le beneficia
en absoluto ni afecta en absoluto pero a
todas luces perjudica a los otros propietarios. En el caso de la constitucional de los
acuerdos, la jurisprudencia constitucional
ya ha dejado sentado la calidad de derecho fundamental al agua potable y a la
luz elctrica como un requisito importante
para poder desarrollar nuestra personalidad y tener condiciones de vida digna; en
ese sentido, es inconstitucional la adopcin de acuerdos que pretenden sancionar
a un propietario por el no pago de cuotas
recortando los servicios de agua potable
y luz, para ello existen otras alternativas
idneas que ya han sido establecidos en
la misma Ley N. 27157.

8. Propuestas
1. Por lo motivos expuestos en las lneas
precedentes y desde mi posicin como
estudiante de Derecho, me permito hacer
la siguiente propuesta que consiste en
otorgar el estatus de persona jurdica a
las Juntas de Propietarios la cual se materializa con aadir el mencionado trmino
(persona jurdica) al artculo 47 de la Ley
N. 27157 y su TUO de la siguiente manera:
Dice:
Artculo 47 de la Ley: De la constitucin:
La Junta de Propietarios est constituida
por todos los propietarios de las secciones y tendr la representacin conjunta
de estos.

Actualidad Civil

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Actualidad

Civil

Inmobiliaria

Artculo 145 del TUO: Constitucin de


la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las
secciones de Propiedad Exclusiva de
las edificacin y tiene la representacin
conjunta estos.
Debe decir:
Artculo 47 de la Ley: De la constitucin:
La Junta de Propietarios es la persona
jurdica constituida por todos los propietarios de las secciones y tendr la
representacin conjunta de estos.
Artculo 145 del TUO: Constitucin de
la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios es la persona
jurdica constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad
Exclusiva de las edificacin y tiene la
representacin conjunta estos.
2. La creacin del registro de Junta de Propietarios en la Sunarp.
3. La ampliacin de persona jurdica a las
Juntas de Propietarios en Sunat para
efectos tributarios.
4. El reconocimiento expreso de un ente autnomo de los sujetos que lo conforman.

450

Bianca, C. Massimo, Diritto Civile. La norma


giuridica. I sogetti, Giuffr, Milano, 1990.
Espinoza Espinoza, Juan, Derecho de las personas,
5 ed., Rodhas, Lima, 2008.
Espinoza Espinoza, Juan, Los principios contenidos en el Ttulos Preliminar del Cdigo
Civil peruano de 1984. Anlisis doctrinario,
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Gonzlez Barrn, Gunther, Derecho urbanstico,
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Pozo Snchez, Julio Eduardo, Es constitucional proceder al corte de agua y luz en
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a la luz de recientes sentencias emitidas
por el Tribunal Constitucional, en Gaceta
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Albaladejo, Manuel, Derecho civil III. Derecho


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Westermann, Harry, Derechos reales, 7 ed.,


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Instituto Pacfico

Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
TEXTO DE LA RESOLUCIN
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N. 1704-2013-SUNARP-TR-L
Lima, 18 oct. 2013
APELANTE : LUIS ALBERTO GARCA BERMDEZ
TTULO
: N. 774006 del 16/8/2013.
RECURSO : H.T.D. N. 79289 del 11/9/2013
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s)
: Renuncia de presidente de junta de propietarios.
SUMILLA : RENUNCIA AL CARGO DE PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. La
renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios s es un acto inscribible
en el Registro de Predios, debiendo para tal efecto aplicarse supletoriamente el
artculo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la renuncia al cargo


de presidente de la junta de propietarios del Edificio Villarn, ubicado en Av. M. Vicente Villarn
N. 355-357 lote 16 manzana Z- Uno de la Urbanizacin Aurora, distrito de Miraflores, provincia
y departamento de Lima, inscrito en la partida N. 41519711 del Registro de Predios de Lima.
El ttulo presentado est conformado por los siguientes documentos:
- Solicitud suscrita por Juan Luis Hernndez Gazzo, con firma certificada por notario de Lima J.
Antonio del Pozo Valdez el 25/7/2013.
- Copia de la carta notarial del 12/7/2013 remitida por Juan Luis Hernndez Gazzo, cuya entrega
fue certificada por notario de Lima J. Antonio del Pozo Valdez el 15/7/2013.
II. DECISIN IMPUGNADA

El Registrador Pblico del Registro de Predios de Lima Oscar Alberto Huerta Ayala tach sustantivamente el ttulo en los trminos siguientes:
Se procede a la tacha sustantiva del presente ttulo al amparo de lo dispuesto en el artculo 42 del
Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, por los siguientes fundamentos:
Se adjunta al presente ttulo, una solicitud suscrita por el seor Juan Luis Hernndez Gazzo, en calidad
de Presidente de la Junta de Propietarios, solicitando se inscriba su renuncia al cargo, con la correspondiente certificacin notarial de su firma y, la fotocopia legalizada de la carta notarial remitida a la Junta
de Propietarios manifestando su voluntad de renuncia.
Del formulario de solicitud de inscripcin de ttulo y de la documentacin remitida se desprende que
lo que se desea inscribir es la renuncia al cargo del Presidente de la Junta de Propietarios, acto que no
resulta inscribible conforme a la disposicin contenida en el artculo 87 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, en el cual se establece que nicamente son inscribibles en la partida matriz de
la edificacin, el acto de constitucin de la Junta de Propietarios, la designacin del Presidente y en su
caso, de la Junta Directiva, en mrito al Reglamento Interno.
Siendo ello as, al no tratarse el presente caso de un acto inscribible en este registro, procedemos a la
TACHA SUSTANTIVA de este ttulo, al amparo de lo dispuesto en el artculo 42 inciso b) del Texto nico
Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El recurrente fundamenta su recurso en los siguientes trminos:


- En el 2012 la Junta de Propietarios del predio submateria acord designar al seor Juan Luis
Hernndez Gazzo como Presidente de la Junta de Propietarios, con las facultades que constan

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Actualidad Civil

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Actualidad

Civil

Inmobiliaria

en el reglamento interno inscrito en la partida electrnica N. 41519711 del Registro de Predios


de Lima. En virtud de dicha designacin, el seor Juan Luis Hernndez Gazzo tiene una serie
de facultades de representacin frente a terceros. En consecuencia, existe un legtimo inters
por parte de personas ajenas a la junta de propietarios de conocer la existencia, validez y
subsistencia de las facultades de representacin otorgadas por dicha junta, ya que en base a
esa informacin podrn contratar vlidamente con la misma.
Es por esa razn que la designacin del presidente de la junta de propietarios resulta un acto
inscribible de acuerdo al artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Al
respecto, debemos sealar que, por esa misma razn, la renuncia del Presidente, que implica la
extincin de los poderes que le fueron otorgados, es tambin un acto que, debido a su importancia, debe ser inscrito y publicitado, ya que los terceros que contraten con un representante con
facultades inscritas, entendern que estn contratando vlidamente con la junta de propietarios.
- El inters general de que este hecho sea conocible, es lo que hace necesario registrar no solo
la designacin del Presidente de la Junta de Propietarios, sino tambin el momento en el cual
e mismo deja de tener estas facultades, ya sea por renuncia o remocin. Sin embargo, el
Registrador entiende que nicamente la designacin del presidente y algunos otros actos
sealados especficamente en el artculo 87 del Reglamento General del Registro de Predios,
son los nicos de inters de terceros que deben ser registrados. Los actos listados en el mencionado artculo 87 no son los nicos de inters de terceros que resultan inscribibles, siendo
la renuncia del presidente un claro ejemplo de ello.
- Si nicamente fuera posible inscribir la designacin del presidente mas no su renuncia, los
terceros podran asumir, en virtud del principio de legitimacin, que el seor Juan Luis Hernndez Gazzo contina al frente de la presidencia de la junta de propietarios. En consecuencia,
de presumirse cierto el contenido que actualmente se encuentra inscrito en la citada partida
registral, existir una evidente contradiccin con la realidad, ya que la renuncia efectuada por
el seor Juan Luis Hernndez Gazzo, es un acto jurdico eficaz que debe ser inscrito.
- Al negarse a inscribir la renuncia del presidente de la junta de propietarios, se est impidiendo
que se otorgue la publicidad que este tipo de actos debe tener y, de esta manera, se est
atentando contra la seguridad jurdica de los derechos de quienes se amparan en la fe del
registro de conformidad al artculo 3 de la Ley 26366.
- La aplicacin literal y restrictiva del artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios atenta contra los principios y garantas de los registros pblicos en cuanto a la
publicidad registral y, en consecuencia, contra la firmeza y certidumbre que debe proporcionar
el derecho.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N. 126911 que contina en la partida electrnica N. 41519711 del Registro de


Predios de Lima, corre inscrito el Edificio Villarn ubicado en Av. M. Vicente Villarn N. 355-357
lote 16 manzana Z-Uno de la Urbanizacin Aurora, distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima.
En el asiento B00004 de la citada partida se encuentra registrado el reglamento interno constituido
bajo el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, por el cual se regirn todas y cada
una de las unidades inmobiliarias que conforman el bien materia de la presente partida registral
(ttulo archivado N. 23022 del 10/1/2011).
En el asiento B00007 consta registrado que por acuerdo de la junta extraordinaria del 19/6/2012
los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva han designado a Juan Luis Hernndez Gazzo
como presidente de la junta de propietarios, por el periodo que va del 20/6/2012 al 20/6/2014,
segn acta de Junta de Propietarios del 19/6/2012.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.


De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente:
Si la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios es un acto susceptible de inscripcin en el Registro de Predios.

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Comentario de jurisprudencia
VI. ANLISIS

1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el Registrador


y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el
primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y
la validez del acto, todo ello en atencin a lo que resulte del contenido de los documentos
presentados, de sus antecedentes y de los asientos de inscripcin.
En el mismo sentido, el segundo prrafo de! artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos establece que la calificacin comprende la verificacin del
cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as
como la validez del acto que, contenido en el ttulo, constituye la causa directa e inmediata
de la inscripcin. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacin tambin
comprende la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas regstrales y
la condicin de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base
del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
2. A su vez, el artculo 32 del mismo reglamento, que detalla los alcances de la calificacin
registral, indica que esta comprende, entre otros, el siguiente aspecto:
(...)
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del ttulo
en el que este consta y la de los dems documentos presentados.
(...)
3. Con el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la renuncia al cargo de presidente
de la junta de propietarios del Edificio Villarn, ubicado en Av. M. Vicente Villarn N. 355357 lote 16 manzana Z- Uno de la Urbanizacin Aurora, distrito de Miraflores, provincia y
departamento de Lima, inscrito en la partida N. 41519711 del Registro de Predios de Lima,
en mrito a la carta notarial del 12/7/2013 suscrita por Juan Luis Hernndez Gazzo, cuya
entrega fue certificada por notario de Lima Antonio del Pozo Valdez el 15/7/2013.
El registrador encargado de la calificacin del ttulo submateria formul tacha sustantiva sealando que el acto rogado no resulta inscribible conforme a la disposicin contenida en el
artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, indicando que en dicha
norma se establece que nicamente son inscribibles en la partida matriz de la edificacin, el
acto de constitucin de la Junta de Propietarios, la designacin del Presidente y en su caso,
de la Junta. Directiva, en mrito al Reglamento Interno.
Por lo tanto, corresponde a esta instancia analizar si la renuncia al cargo de presidente de la
junta de propietarios constituye un acto inscribible en el Registro de Predios.
4. Como ha sealado esta instancia de manera reiterada, el Registro es un mecanismo de seguridad
que publicita con carcter erga omnes derechos y situaciones jurdicas que por naturaleza son
oponibles frente a terceros, con el fin de que los destinatarios de esta publicidad utilicen la
informacin para tomar decisiones adecuadas en la contratacin reduciendo sensiblemente
los costos.
La relacin de actos inscribibles en un determinado Registro tiende al nmerus clausus con
cierta apertura a actos similares o derivados. No se trata de que todo lo que el interesado
solicite se inscriba en el Registro, porque los interesados deben tener la certeza de lo que van
a encontrar en el Registro para efectos de sus relaciones con terceros.
Al respecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que este es un
Registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los
actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo
Civil, normas administrativas y dems normas especiales.
5. El artculo 2019 del Cdigo Civil seala que son inscribibles en el Registro del departamento
o provincia donde est ubicado cada inmueble:

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Actualidad

Civil

Inmobiliaria

1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten
los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opcin.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de
los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
De otro lado, para que estos actos tengan acceso al Registro deben constar en un ttulo, el
mismo que reunir las formalidades exigidas en ley.
6. El artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala lo siguiente: Son
inscribibles en la partida matriz de la edificacin el acto de constitucin de la junta de propietarios, la
designacin del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mrito al Reglamento Interno. La
designacin del Presidente o de la junta directiva efectuada con posterioridad se inscribirn en mrito
de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con
las formalidades establecidas en el Reglamento Interno. (...).
De la lectura del texto del citado artculo, podemos advertir que los actos inscribibles expresamente contemplados en dicha norma son: la constitucin de la junta de propietarios, el
nombramiento del presidente o en su caso el de la junta directiva. Asimismo, se advierte que
la inscripcin se efecta en mrito del reglamento interno, y en el caso que el nombramiento
del presidente o de la junta se efecte con posterioridad, se registrar en mrito a la copia
certificada del Acta de la Junta de Propietarios en la que conste dicho acuerdo.
La doctrina es partidaria del principio de tipicidad del contenido del Registro; as, solo los
actos o hechos que dispongan las leyes se considerarn como inscribibles, de tal modo que
la tipicidad no queda al arbitrio de los particulares o del Registrador.
As, los actos susceptibles de acceder al Registro de Predios y con ello, gozar de los efectos y
de la proteccin que este otorga, como la publicidad, la legitimacin o la fe pblica registral,
se encuentran contemplados principalmente en el artculo 2019 del Cdigo Civil, y en otras
normas especiales como el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Sin embargo, existen casos en los que aunque un acto no haya sido expresamente contemplado
como inscribible, atendiendo a su naturaleza y a que se encuentra directamente vinculado
con otro que s fue considerado como inscribible, debe considerarse como tal.
Ello ocurre con la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios, pues implica la
extincin de la designacin del mismo presidente. Si bien el artculo 87 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios solo contempl como inscribible el nombramiento de
dicho cargo, ello no puede llevarnos a concluir que la renuncia no constituye acto inscribible
ya que resultara contrario a derecho asumir que aquella persona que en un momento fue
designada y luego se registr, quede vinculada sin posibilidad de renuncia hasta que se nombre
a otra persona en el mismo cargo. As, la omisin incurrida en el citado artculo 87 debemos
atribuirla a una deficiencia legislativa.
Asumiendo entonces que la renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios es un
acto inscribible, debemos determinar cul ser la documentacin idnea para dicha inscripcin.
7. Segn reiterados pronunciamientos de esta instancia, la renuncia es el acto unilateral que
importa la voluntad de apartarse del cargo. Tiene carcter recepticio, esto es, produce efectos
y por lo tanto es vlida y eficaz cuando llega al conocimiento del destinatario, y dirigida al
dominus, es decir, a la persona que le otorg dicha representacin. Ello, en atencin a que
el artculo 154 del Cdigo Civil, seala que el representante puede renunciar a la represen-

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Instituto Pacfico

Volumen 1 | Julio 2014

Comentario de jurisprudencia
tacin comunicndolo al representado. El representante est obligado a continuar con la
representacin hasta su reemplazo, salvo impedimento grave o justa causa. El representante
puede apartarse de la representacin si notificado el representado de su renuncia, transcurre
el plazo de treinta das ms el trmino de la distancia, sin haber sido reemplazado.
En el mismo sentido, el artculo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas
Jurdicas establece:
Para la inscripcin de la renuncia de un representante o integrante de un rgano deber
presentarse la solicitud del renunciante con firma certificada por notaro, acompaada de la
carta de renuncia con la constancia de haber sido recibida por la persona jurdica, en original,
en copia certificada notarialmente o autenticada por fedatario de cualquier Oficina Registra!
que integre algn rgano desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos. Tambin podr inscribirse en mrito de! acuerdo de aceptacin de la renuncia
adoptado por el rgano competente, conforme a ley o al estatuto.
8. Atendiendo a que en el presente caso, la renuncia cuya inscripcin se solicita no ha sido
aceptada por la junta de propietarios, corresponde aplicar de manera supletoria el artculo
46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurdicas.
9. Siendo que en el presente caso, se ha adjuntado solicitud con firma certificada por notario
y copia de la carta notarial de renuncia al cargo de presidente de la junta de propietarios
del Edificio Villarn del 12/7/2013 suscrita por Juan Luis Hernndez Gazzo, con certificacin
notarial de su entrega, corresponde registrar la renuncia solicitada.
Conforme a lo sealado, procede dejar sin efecto la tacha sustantiva formulada por el Registrador.
Con la intervencin de las Vocales (s) Beatriz Cruz Peaherrera y Andrea Paola Gotuzzo Vsquez,
autorizadas mediante Resolucin N. 145-2013- SUNARP/PT del 30/5/2013 y Resolucin N.
246-2013-SUNARP/PT del 17/9/2013, respectivamente.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIN

DEJAR SIN EFECTO la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro de Predios de
Lima al ttulo referido en el encabezamiento, de conformidad a los fundamentos vertidos en el
anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
SS.
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA / BEATRIZ CRUZ PEAHERRERA / ANDREA PAULA
GOTUZO VSQUEZ

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Actualidad

Nos preguntan y contestamos

Civil

Inmobiliaria

NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS


Contenido
CONSULTA

Qu medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto
inmobiliario?

CONSULTA
Augusto hace unos meses ha comprado un departamento donde la empresa constructora se oblig a entregrselo en un plazo de tres meses
contados desde la celebracin del contrato (contrato de compraventa
de bien futuro). Llegado el plazo, la constructora posterg la entrega
aduciendo problemas en el trmite ante Registros Pblicos y la Municipalidad del distrito donde se ubica el bien que impiden que pueda
concretarse la entrega del inmueble. Ante este escenario. Qu debe
hacer Augusto?, y a quin debe recurrir?

De acuerdo a la premisa y a los literales 1 y 2


del artculo IV del Ttulo Preliminar del Cdigo
de Proteccin y Defensa del Consumidor, la
empresa constructora s debera ser calificada
como proveedora y el Sr. Augusto s debera
ser considerado como un consumidor, dado
que la primera vende productos y servicios
inmobiliarios de forma habitual y el segundo
adquiere el bien como consumidor final para
su propio uso y disfrute. La relacin de consumo se consolida con la firma del contrato
de compraventa de bien futuro. Por tanto,
s son aplicables las normas de proteccin al
consumidor.

por la falta de idoneidad o calidad sobre un


producto o servicio determinado y slo ser
exonerado si logra acreditar la existencia de
una causa objetiva, justificada y no previsible
que configure ruptura del nexo causal por caso
fortuito o fuerza mayor, de hecho determinante
de un tercero o de la imprudencia del propio
consumidor afectado. (Artculo 104 del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor).
Al respecto, la Comisin ha sealado que la
responsabilidad objetiva no est referida a la
culpa del proveedor, sino a la previsibilidad del
evento generador del dao. As, por ejemplo,
en el caso de servicios de transporte, aun cuando se hayan adoptado todas las medidas de
seguridad para que el ntegro del equipaje de
los pasajeros llegue a su destino, las empresas
de transportes asumen la responsabilidad por
su prdida frente a los robos o asaltos que sufran durante el recorrido, por ser ello un riesgo
propio del servicio prestado, esto es, un riesgo
vinculado directamente a su objeto.

Ahora bien, debemos recordar que el proveedor es administrativamente responsable

Por tanto, en el caso propuesto, los problemas que se pudieran ocasionar por los

Al respecto, se debe tener en cuenta que actualmente los casos conflicto que versan sobre
productos y servicios inmobiliarios son de competencia de Indecopi, siempre y cuando exista
una relacin de consumo entre el consumidor
y el proveedor. Por tanto, el primer anlisis que
debemos hacer es si son aplicables o no las
normas de proteccin al consumidor.

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Volumen 1 | Julio 2014

Nos preguntan y contestamos


trmites antes Registros Pblicos o en la
Municipalidad deben ser considerados como
riesgos tpicos y previsibles de la actividad
de la constructora, quien no podr delimitar
su responsabilidad aduciendo fuerza mayor
o caso fortuito, pues dicha empresa poda
prever el tiempo que puede tomar dichos
trmites. Entonces, al constituir un riesgo
previsible, el retardo de entrega de un bien

Volumen 1 | Julio 2014

por estas causas es una infraccin al deber


de idoneidad contenido en el artculo 18
del Cdigo de Proteccin y Defensa del
Consumidor.
Fundamento legal:
Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor:
1 y 2 del artculo IV del Ttulo Preliminar,
artculo 18 y 104.

Actualidad Civil

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Actualidad

Resea de jurisprudencia

Civil

Inmobiliaria

RESEA DE JURISPRUDENCIA
Resolucin N.
0216-2014/SPCINDECOPI

Idoneidad de clusula abusiva


RESOLUCIN N. 0216-2014/SPC-INDECOPI*
(27 de enero del 2014)

Materia

Idoneidad de clusula abusiva

Actividad

Construccin de edificios completos

Normas aplicables

Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor: artculos 18, 19, 49 de la Ley N.


29571.

Fundamentos jurdicos
relevantes

La clusula quinta prev expresamente la obligacin de las partes de suscribir el contrato


de compraventa del bien dentro de un plazo de quince das calendario previo pago
del saldo de la cuota inicial por parte de la compradora estableciendo adems que,
en caso de que la falta de suscripcin se deba a causas imputables a la compradora
(desistimiento por motivos personales, falta de presentacin de documentos requeridos o falta de pago del saldo la cuota inicial) el vendedor retendr el depsito
efectuado por separacin.
La referida clusula no tiene como presupuesto la mala fe por parte del proveedor,
sino que establece una penalidad ante un supuesto de incumplimiento por parte del
comprador, es decir, cuando la operacin de compraventa no se llega a concretar por
una causa atribuible al comprador evitando de esta manera que la parte vendedora
vea afectados sus intereses.
En efecto, resulta una prctica comn en el sector inmobiliario que los acuerdos de
separacin establezcan clusulas similares puesto que detrs de ello subyace la idea
de que ante un incumplimiento de parte del comprador que impida la concrecin
de la operacin de compraventa.
Se busque algn modo de compensacin al vendedor por el costo de oportunidad de
no vender o transferir el bien a terceros durante el plazo de separacin.

TEXTO DE LA RESOLUCIN
TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA
Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Sala Especializada en Proteccin al Consumidor
RESOLUCIN 0216-2014/SPC-INDECOPI
EXPEDIENTE 009-2013/CPC-INDECOPI-LAL
PROCEDENCIA
: Comisin de la Oficina Regional del Indecopi de La Libertad
PROCEDIMIENTO : De parte

* Resolucin emitida por el Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual, Sala Especializada
en Proteccin del Consumidor, en el Expediente N. 009-2013/CPC INDECOPI-LAL.

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Resea de jurisprudencia
DENUNCIANTE
DENUNCIADA
MATERIA
ACTIVIDAD

:
:
:
:

Ysabel Alcntara Guerrero


AMAVIV S.A.C.
Idoneidad. Clusulas abusivas
Construccin de edificios completos
SUMILLA: Se revoca la resolucin venida en grado
que declar fundada la denuncia contra Amaviv
S.A.C. por presunta infraccin del artculo 19 del
Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor
y, reformndola, se declara infundada la misma
al no haber quedado acreditado que el contrato
de separacin suscrito por las partes contiene una
clusula abusiva.

Lima, 27 de enero de 2014


ANTECEDENTES

1. El 13 de diciembre de 2012, la seora Ysabel Alcntara Guerrero (en adelante, la seora


Alcntara) denunci a Amaviv S.A.C1. (en adelante, la Inmobiliaria) por presunta infraccin
de la Ley 29571, Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor (en adelante, el Cdigo),
alegando lo siguiente:
(i) El 22 de agosto de 2012, suscribi un contrato de separacin de bien futuro con la denunciada por el departamento N. 404 del proyecto inmobiliario Condominio Tierra Verde,
pagando para tal concepto S/. 1 500,00;
(ii) en la medida que no apreciaba el avance en la construccin no firm el contrato de compraventa ni realiz el pago del precio del bien;
(iii) no obstante, el 9 de octubre de 2012, la Inmobiliaria le curs una carta notarial a travs
de la cual le comunic la resolucin del contrato por no haber suscrito el contrato de compraventa en el plazo pactado y, por tanto, el monto que pag por concepto de separacin
no le sera devuelto; por lo que consider que la referida clusula del contrato resultaba
abusiva.
2. En sus descargos, la Inmobiliaria seal lo siguiente:
(i) El contrato de separacin fue suscrito por libre acuerdo entre las partes, sin que medie
ningn tipo de violencia o intimacin al consumidor;
(ii) la seora Alcntara aleg que la Inmobiliaria no cumpli con su obligacin de realizar la
construccin de la obra; no obstante, la nica obligacin que tena la Inmobiliaria segn
lo consignado en el contrato de separacin, consista en no ofrecer el inmueble a terceros;
y,
(iii) en la clusula quinta del contrato de separacin se estipul como causal de resolucin del
contrato que, en caso la compradora se desista de firmar el contrato de compraventa por
motivos personales en un plazo de quince das calendario a partir de suscrito el contrato,
la empresa tena la facultad de retener el monto pagado por concepto de separacin.
3. Mediante Resolucin 613-2013/INDECOPI-LAL del 3 de julio de 2013, la Comisin de la Oficina
Regional del Indecopi de La Libertad (en adelante, la Comisin) declar fundada la denuncia
contra la Inmobiliaria por infraccin del artculo 19 del Cdigo, al haber quedado acreditado
que la denunciada se neg a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pag la denunciante para
reservar la compra de un inmueble en base a una clusula abusiva, sancionndola con 4 UIT.
4. El 17 de julio de 2013, la Inmobiliaria present recurso de apelacin contra la Resolucin
613-2013/INDECOPI-LAL reiterando los argumentos expuestos en sus descargos y aadi lo
siguiente:

1 Con RUC: [...] y domicilio fiscal ubicado en [...], Trujillo, La Libertad.

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Actualidad Civil

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Actualidad

Civil

Inmobiliaria

(i) En la clusula quinta del contrato de separacin se estableci que la denunciante tena la
obligacin de cumplir con suscribir el contrato de compraventa del inmueble en un plazo
de quince das calendario; mientras que la obligacin de la Inmobiliaria consista en abstenerse de ofrecer a terceros el inmueble separado por la seora Alcntara;
(ii) siendo que la denunciante incumpli con su obligacin de suscribir el contrato de compraventa del inmueble en el plazo establecido, la Inmobiliaria se encontraba facultada para
resolver el contrato de separacin en virtud de la clusula antes expuesta;
(iii) la Comisin no ha respetado los tres requisitos establecidos en el artculo 49.2 del Cdigo
para la determinacin de una clusula abusiva: (a) la naturaleza de los productos o servicios
objeto del contrato; (b) las circunstancias que concurren al momento de su celebracin;
y (c) las dems clusulas del contrato o de otro que este dependa; y, en ese sentido, la
resolucin de primera instancia careca de motivacin;
(iv) no hubo falta de idoneidad en el servicio ofrecido puesto que en el contrato se estableci
claramente las condiciones del contrato, por lo que el consumidor no vio defraudado sus
expectativas; y,
(v) finalmente cuestion la multa impuesta.
ANLISIS

Sobre el deber de idoneidad


5. El artculo 18 del Cdigo2 define a la idoneidad de los productos y servicios como la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en funcin a la
naturaleza de los mismos, las condiciones acordadas y a la normatividad que rige su prestacin.
Asimismo, el artculo 19 del Cdigo3 establece la responsabilidad de los proveedores por
la idoneidad y calidad de los productos y servicios que ofrecen en el mercado. En aplicacin
de esta norma, los proveedores tienen el deber de brindar los productos y servicios ofrecidos
en las condiciones acordadas o en las condiciones que resulten previsibles, atendiendo a la
naturaleza de los mismos y a la normatividad que rige su prestacin.
6. Por su parte, el artculo 49 del Cdigo seala que en los contratos por adhesin y clusulas
generales de contratacin no aprobadas administrativamente, se consideran clusulas abusivas
todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que coloquen al consumidor en
una situacin de desventaja o desigualdad. Para su evaluacin, se tiene en cuenta la naturaleza del producto o servicio objeto del contrato, as como las circunstancias que concurrieron
al momento de su celebracin, la informacin brindada al consumidor, as como el resto de
clusulas estipuladas en el contrato4.
2 Ley N. 29571. Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor. Artculo 18.- Idoneidad. Se entiende por idoneidad
la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en funcin a lo que se le
hubiera ofrecido, la publicidad e informacin transmitida, las condiciones y circunstancias de la transaccin, las
caractersticas y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias
del caso.
La idoneidad es evaluada en funcin a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer
la finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.
Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricacin de un producto o la prestacin de
un servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.
3
Ley N. 29571. Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor. Artculo 19.- Obligacin de los proveedores. El
proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la autenticidad de
las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del servicio, por la falta
de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y estos, as como por el contenido
y la vida til del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.
4 L ey N. 29571. Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor. Artculo 49.- Definicin de clusulas abusivas
49.1 En los contratos por adhesin y en las clusulas generales de contratacin no aprobadas administrativamente, se consideran clusulas abusivas y, por tanto, inexigibles todas aquellas estipulaciones no negociadas
individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en
una situacin de desventaja o desigualdad o anulen sus derechos.

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Resea de jurisprudencia
7. La seora Alcntara denunci a la Inmobiliaria por haberle aplicado una clusula que consideraba abusiva, pues la misma estableca que en caso la usuaria no cumpla con suscribir el
contrato de compraventa por motivos personales, se resolvera el contrato de separacin y
no le sera devuelto el monto pagado por tal concepto.
8. La Comisin declar fundada la denuncia contra la Inmobiliaria pues consider que haba
negado a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pag la denunciante para reservar la compra
de un inmueble en base a una clusula abusiva, sancionndola con 4 UIT.
9. En su recurso de apelacin, la denunciada aleg que en la clusula quinta del contrato de
separacin se estableci que la denunciante tena la obligacin de cumplir con suscribir el
contrato de compraventa del inmueble en un plazo de quince das calendario, mientras que la
obligacin de la Inmobiliaria consista en abstenerse de ofrecer a terceros el inmueble separado
por la seora Alcntara. En tal sentido, en la medida que la denunciante incumpli con su
obligacin de suscribir el contrato de compraventa del inmueble en el plazo establecido, la
Inmobiliaria se encontraba facultada para resolver el contrato de separacin en virtud de la
clusula antes expuesta.
10. Obra en el expediente, el contrato de separacin en el cual se estableci lo siguiente5:
CLUSULA QUINTA: se deja constancia que la separacin de EL/LOS INMUEBLE/S ser hasta un
plazo mximo de quince (15) das calendario, contados a partir de la fecha de suscripcin del presente
documento, plazo dentro del cual las partes debern celebrar el contrato de compraventa respecto
a EL/LOS INMUEBLE/S (...)
Transcurrido el plazo indicado en el prrafo de la presente clusula, sin que las partes hubieran celebrado el contrato de compraventa mencionado, EL VENDEDOR podr resolver el presente contrato
y LA COMPRADORA perder el derecho de separacin. Para ello, EL VENDEDOR deber remitir una
carta notarial a LA COMPRADORA que ha perdido el derecho de la separacin de EL/LOS INMUEBLE/S
(...)
- En caso la no suscripcin del contrato se deba al desistimiento de LA COMPRADORA por motivos personales, o no se haya firmado el contrato de compraventa por no haber presentado
los documentos requeridos, o a la falta de pago del saldo de la cuota inicial dentro del plazo
estipulado para ello, EL VENDEDOR proceder a retener el cien por ciento (100%) del depsito,
por concepto de lucro cesante. (...)
- En caso LA COMPRADORA se comuniquen con EL VENDEDOR para mantener la presente separacin de EL/LOS INMUEBLE/S, y siempre que EL VENDEDOR de su conformidad de mantener
esa separacin, EL VENDEDOR podr otorgarle a LA COMPRADORA un nuevo plazo de hasta
diez (10) das calendario adicionales para formalizar el contrato de compraventa (...)
11. Como se advierte, la clusula quinta prev expresamente la obligacin de las partes de suscribir
el contrato de compraventa del bien dentro de un plazo de quince das calendario previo
pago del saldo de la cuota inicial por parte de la compradora estableciendo adems que, en
caso de que la falta de suscripcin se deba a causas imputables a la compradora (desistimiento
por motivos personales, falta de presentacin de documentos requeridos o falta de pago del
saldo la cuota inicial) el vendedor retendr el depsito efectuado por separacin.
12. Al respecto debe indicarse que, contrariamente a lo sealado por la primera instancia, la
referida clusula no tiene como presupuesto la mala fe por parte del proveedor, sino que
establece una penalidad ante un supuesto de incumplimiento por parte del comprador, es
decir, cuando la operacin de compraventa no se llega a concretar por una causa atribuible
al comprador evitando de esta manera que la parte vendedora vea afectados sus intereses.
En efecto, resulta una prctica comn en el sector inmobiliario que los acuerdos de separacin establezcan clusulas similares puesto que detrs de ello subyace la idea de que ante un
incumplimiento de parte del comprador que impida la concrecin de la operacin de com49.2 Para la evaluacin de las clusulas abusivas, se tiene en cuenta la naturaleza de los productos o servicios objeto
del contrato, todas las circunstancias que concurren en el momento de su celebracin, incluida la informacin
que se haya brindado, as como todas las dems clusulas del contrato o de otro del que este dependa. (...)
5 A foja 8 del expediente.

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Actualidad Civil

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Actualidad

Civil

Inmobiliaria

praventa se busque algn modo de compensacin al vendedor por el costo de oportunidad


de no vender o transferir el bien a terceros durante el plazo de separacin.
13. En tal sentido, contrariamente a lo alegado por la Comisin, no se advierte mala fe en la
actuacin del proveedor al establecer la referida clusula pues las condiciones y obligaciones
que contiene la misma se encuentran estipuladas de manera clara, sin evidenciarse algn
mecanismo que coloque en desventaja al consumidor en la relacin jurdica contractual.
14. En el presente caso, el contrato de separacin fue suscrito por las partes el 22 de agosto de
2012, siendo que la denunciante contaba hasta el 6 de setiembre de 2012 para suscribir el
contrato de compraventa del bien futuro, de acuerdo a lo consensuado en el contrato de
separacin.
15. No obstante, a la fecha, la seora Alcntara no ha cumplido con su obligacin de suscribir
el contrato principal de compraventa, manifestando de esta manera su voluntad de desistirse
de la compra del inmueble, por lo que corresponda que la empresa resuelva el contrato y
cobre como penalidad lo cancelado por concepto de separacin a la Inmobiliaria; ello en
tanto, con la suscripcin del contrato, los denunciantes mostraron su conformidad con dicho
pago en caso de resolucin del contrato.
16. Por lo expuesto, corresponde revocar la resolucin venida en grado que declar fundada la
denuncia y, reformndola, se declara infundada la misma en el presente extremo. Asimismo,
se deja sin efecto la multa impuesta a la Inmobiliaria, la medida correctiva ordenada y la
condena al pago de costos y costas del procedimiento.
RESUELVE:

PRIMERO: Revocar la Resolucin 613-2013/INDECOPI-LAL del 3 de julio de 2013, emitida por


la Comisin de la Oficina Regional del Indecopi de La Libertad, que declar fundada la denuncia
contra Amaviv S.A.C. por presunta infraccin del artculo 19 del Cdigo de Proteccin y Defensa
del Consumidor y, reformndola, se declara infundada la misma al no haber quedado acreditado
que el contrato de separacin suscrita por las partes contena una clusula abusiva.
SEGUNDO: Dejar sin efecto la multa impuesta a Amaviv S.A.C. en la Resolucin 613-2013/
INDECOPI-LAL, as como la medida correctiva dictada y la condena al pago de costos y costas
del procedimiento.
Con la intervencin de los seores vocales Julio Baltazar Durand Carrin, Ana Asuncin Ampuero Miranda,
Alejandro Jos Rospigliosi Vega y Javier Francisco Ziga Quevedo.

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