COMUNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

-I-

La Propiedad Horizontal, es una propiedad especial que se constituye

exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en apartamentos o locales
que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten

dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el
apartamento o local, denominado parte privativa, y un derecho de propiedad
colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de
toda la construcción, el cual está representado y determinado en las alícuotas o
porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad
establecidos en el Documento de Condominio.

Con base a lo antes señalado, podemos indicar que es sobre los bienes o áreas
comunes que el condominio o comunidad de propietarios se conforma y actúa
directamente, y es de la administración y mantenimiento de estas áreas de las
cuales surgen sus derechos y obligaciones.

En Propiedad Horizontal, las cosas o bienes comunes son las partes del inmueble
destinadas al uso y disfrute de todos los copropietarios o de algunos de ellos,
quienes son a su vez, dueños particulares de sus respectivos locales, oficinas,
apartamentos, depósitos o partes privativas o de propiedad individual. La
propiedad común, es distinta a la propiedad individual de cada apartamento,
oficina o local; una recae a favor de todos los propietarios, quienes conforman “el
condominio” y la otra recae sobre cada propietario.

EN LOS CONDOMINIOS REGULADOS BAJO LA LEY DE PROPIEDAD

HORIZONTAL, se presenta la situación financiera en la que –en principio- solo se
producen egresos que deben ser cubiertos con los aportes de todos los propietarios
con la única finalidad de poder administrar, conservar y mejorar las cosas
comunes. Debemos entender que se trata de una comunidad de propietarios que
solo tiene una finalidad económica: cubrir los gastos de administración y
mantenimiento de las cosas o áreas comunes. LA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS NO TIENE COMO OBJETIVO GENERAR INGRESOS PARA
OBTENER UTILIDADES O DIVIDENDOS, REPITO EN PRINCIPIO, QUE DEBAN
SER REPARTIDOS ENTRE LOS DISTINTOS PROPIETARIOS, TAL Y COMO SE
HACE EN OTRO TIPO DE ENTIDADES JURÍDICAS, TALES COMO LAS
SOCIEDADES DE COMERCIO, COOPERATIVAS, ETC.

-II-

DEL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y DEL IMPUESTO AL VALOR

AGREGADO (IVA).

El artículo 1º de la ley de Impuesto sobre la Renta establece que los

enriquecimientos anuales netos y disponibles, obtenidos en dinero o en especie,
causarán impuestos según las normas establecidas en la presente ley”...(fin del
artículo)

En esta primera norma aparece la respuesta que aclara si la comunidad de

propietarios de cualquier edificio o centro comercial es un contribuyente que debe
pagar Impuesto sobre la renta o no, ya que la condición para el pago de este
impuesto es el enriquecimiento neto, es decir, aquel enriquecimiento que
signifique un aumento de patrimonio resultante de restar los ingresos brutos de los
costos y deducciones legales (Art. 8 LISLR). Tenemos que repetir lo antes
señalado: la comunidad de propietarios en Propiedad Horizontal no efectúa acto
de comercio alguno que genere algún tipo de enriquecimiento neto o lucro, ya que
es una entidad sin fines de lucro, cuya actividad solo se limita a administrar y
conservar las áreas comunes y sufraga tales actividades de los aportes que
efectúan los copropietarios de acuerdo a los porcentajes establecidos en su
Documento de Condominio.

Con relación al cobro del Impuesto al valor Agregado IVA, la comunidad de

propietarios tampoco se encuentra obligada a efectuarlos, debido a que es una
entidad sin fines de lucro que no realiza actividades comerciales que generan
enriquecimientos netos o ganancias (ver Art. 8 L.IVA y la Providencia N° 0071 que
establece las Normas Generales de Emisión de facturas y otros documentos). Por
ello, en los documentos de cobro (FACTURAS) de condominio, no debe aparecer
reflejado el cobro de este impuesto. Claro está, si en el edificio o centro comercial,
hay locales o espacios comunes destinados legalmente a ser alquilados, LAS
FACTURAS que se emitan para cobrar estos alquileres sí deben contener el cobro
del IVA y la factura que cobre este impuesto debe llenar los requisitos legales y
formales establecidos en la citada Providencia legal. Igualmente la
Administradora, en caso de ser un tercero distinto a la Junta de Condominio,
deberá cobrar el IVA a la comunidad de copropietarios por los servicios que presta.
 DE LA DECLARACION INFORMATIVA ANUAL AL SENIAT:

No obstante a lo antes expuesto, debemos aclarar que siendo el condominio una

verdadera comunidad de personas, no está exenta de tener que cumplir con el
deber formal de inscribirse ante el SENIAT, obtener el RIF y presentar una
declaración informativa anual, en la cual se reflejen los ingresos y egresos del
condominio. (Arts. 7, 10 y 79 de la LISLR y Arts. 133 y 134 del Reglamento de esta
Ley), así como también tiene el deber de cumplir con los deberes formales que
impone la ley de IVA.

Por todos los razonamientos antes expuestos, nos permitimos concluir lo siguiente:

1. La Propiedad Horizontal es un tipo de propiedad mixta, en la cual coexisten,

una propiedad individual o privativa de cada apartamento o local, con una
propiedad común o colectiva, llamada condominio. El condominio es la entidad
conformada por la comunidad de copropietarios.

2. La Comunidad de copropietarios no realiza –en principio- ninguna actividad

de la cual obtenga ingresos netos o ganancias. Su único objeto es mantener las
cosas comunes del Edificio. En tal virtud, no es un contribuyente que deba pagar
Impuesto Sobre la Renta o que deba cobrar el IVA en los recibos de gastos de
condominio. Esto tiene su excepción y sucede cuando existe algún local de la
comunidad que sea destinado al arrendamiento o que se negocie para obtener
algún ingreso.

3. La comunidad de copropietarios es en sí misma, una entidad jurídica que la ley

cataloga como sociedad irregular o comunidad de personas y como tal, se
encuentra obligada a estar inscrita por ante el SENIAT, obtener el RIF y presentar
una declaración anual informativa de su situación financiera aunque no genere
ningún tipo de renta neta. (Arts. 7, 10 y 79 de la LISLR)

Para dar cumplimiento, por analogía jurídica, a los artículos 32, 33 y 34 del
Código de Comercio de Venezuela, y a los literales f y g, del artículo 20 de la
Ley de Propiedad Horizontal; es necesario dar a conocer algunos elementos
básicos de la Contabilidad, en el entendido de que los Condominios están
obligados por Ley, como he señalado arriba, a llevar su contabilidad.
La Contabilidad se encarga de registrar, clasificar y resumir, en términos de
dinero, las operaciones que genera una unidad económica o sin fines de lucro.
En el Libro Diario (art. 34 del Código de Comercio) se registran las
operaciones que realizan las entidades o unidades económicas; estas
operaciones se clasifican en otro libro, llamado Libro Mayor, para después
resumirse en los llamados Estados Financieros.
La Contabilidad se rige por el principio de partida doble, el cual fue puesto en
práctica en el año 1.492 por el fraile italiano Lucca Paccioli. Este principio es
simple y claro al plantear que la Contabilidad es una especie de intercambio
perfecto, entre dos (2) o más entidades, donde existe una parte que entrega y
otra que recibe. Lo que se entrega lleva el nombre de valor entregado; lo que
se recibe lleva el nombre de valor recibido.
Esta conceptualización es la que define con perfección la partida doble donde,
desde el punto de vista técnico, recibe los nombres de Debe y Haber, los
cuales se mencionaron en el capítulo anterior (La Tesorería). Así, Debe
significa valor recibido, y Haber valor entregado. La importancia de la
Contabilidad viene dada por el registro sistemático de las operaciones de la
empresa, o de una institución cualquiera (persiga o no fines de lucro), en
términos de dinero, para que luego se produzca información que sirva para la
toma decisiones.
Los registros primarios o diarios de las operaciones, se realizan en un libro
llamado Libro Diario, el cual consta de dos (2) columnas, y recoge a
perfección el concepto de la partida doble, ya que una de sus columnas se
denomina Debe (D) y la otra Haber (H). La clasificación de los registros, con
su correspondiente acumulación, se lleva en otro libro de contabilidad,
llamado Libro Mayor, el cual consta de tres (3) columnas como es Debe (D),
Haber (H), y Saldo (S). El Saldo (S) es la diferencia entre el Debe y el Haber.
Posteriormente los saldos de los registros se presentan en forma resumida en
los denominados Estados Financieros, los cuales reflejan tanto la posición
financiera (Balance General o Estado de Situación Financiera) de la
institución, empresa u organización (con o sin fines de lucro) como su
desempeño o resultado (Estado de Resultados o de Ganancias y Pérdidas)
obtenido durante un periodo determinado.
La unidad fundamental de la Contabilidad es la Cuenta, la cual recoge los
registros que una entidad determinada debe llevar en forma consecutiva. La
Cuenta, por lo general, asume el nombre de la acción u operación que la
entidad (empresa o institución) debe realizar. De tal manera que si se paga el
sueldo de un trabajador, por ejemplo, la cuenta se llama Sueldos (o Sueldos y
Salarios); por supuesto con su correspondiente contrapartida, que sería la
salida del dinero del Banco, donde la cuenta que recoge los movimientos de
este último, lleva el mismo nombre: Banco tal o cual. El asiento contable para
esta operación en el Libro Diario, sería colocar en la columna del Debe la
cantidad correspondiente a Sueldos, y colocar en la columna del Haber la
cantidad que sale del Banco, o queda pendiente de pagar (Cuentas por Pagar).

De esta manera tan sencilla se van llevando las operaciones en el Libro Diario
de Contabilidad, para luego clasificarlas en el Libro Mayor.
Las cuentas que se registran o asientan por la columna del Debe (D), en el
Libro Diario, son las cuentas de Activo, Costos y Gastos. En los Condominios
no se hablaría de Costos, pero sí de Gastos. Las cuentas de Activo son las que
reflejan todo aquello que le pertenece a una entidad o institución; por ejemplo,
todo aquello que le pertenece al Condominio, como el dinero en la caja chica,
en el banco, las cuentas por cobrar a los propietarios. También el mobiliario
de la oficina de Condominio (si existe oficina), los equipos de la oficina
(computadora, impresora, calculadora). Las herramientas menores como
martillos, taladros, y otros, también forman parte del Activo
Las cuentas de Gastos, que también se registran en la columna del Debe (D)
del Libro Diario, deben detallar las erogaciones o salidas de dinero necesarias
para el funcionamiento del Condominio. De tal manera que Gastos son: el
sueldo del Conserje, el mantenimiento de los ascensores, el pago de la luz del
edificio, el pago del agua del edificio, la compra de artículos de limpieza para
el edificio, etc.
Las cuentas que se registran o asientan por la columna del Haber (H), en el
Libro Diario, son las cuentas de Pasivo, de Ingresos, de Valuación de Activos,
y de Patrimonio.
Las cuentas de Pasivo son las que reflejan las obligaciones que tiene una
entidad o institución, o el Condominio, con sus proveedores, con sus
trabajadores, con el banco, y otros; las cuentas de pasivo se identifican con el
apellido de por Pagar. Es decir, todo lo por Pagar refleja obligación, y por lo
tanto es un Pasivo. De tal manera que sueldos por pagar, luz eléctrica por
pagar, servicio de agua por pagar, y otros conceptos por pagar, son
obligaciones que tiene el Condominio, y por lo tanto es un Pasivo.
Las cuentas de Ingresos en una entidad determinada, vienen dadas por lo que
gana dicha institución en la venta de un bien o un servicio. En un Condominio
los Ingresos se producen por el aporte de los propietarios cuando cancelan el
Recibo de Condominio. También el dinero que se recauda por el alquiler del
salón o salones de fiesta constituyen ingresos para el Condominio. El alquiler
de algún apartamento o local comercial, que sea propiedad del Condominio,
también constituye Ingresos.