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UNIVERSIDAD TÉCNICA FEDERICO SANTA MARÍA

Caso aplicado

2008

GESTIÓN ESTRATÉGICA
                                                                                                                      
Introducción

La crisis de las hipotecas Subprime es una crisis financiera que se extiende por
los mercados financieros, principalmente, a partir del jueves 9 de agosto de 2007, si
bien su origen se remonta a los años precedentes. Generalmente, se considera disparador
y parte de la crisis económica de 2008.

La crisis hipotecaria, hasta el momento (septiembre de 2008), se ha saldado con

numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones
de los Bancos centrales de las principales economías desarrolladas, descensos en las
cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real, que ha supuesto la
entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas.

A continuación se presentara un completo informe acerca de la crisis Subprime,

sus antecedentes, sus causas y consecuencias de modo de cubrir todas las aristas para su
total entendimiento y comprensión.
                                                                                                                      
Bases de la crisis Subprime

La crisis Subprime tiene su origen en Estados Unidos y se relaciona con los

problemas de pago de créditos hipotecarios entregados a personas de alto riesgo.

En primer lugar, se debe entender el funcionamiento del sistema hipotecario

entendiendo qué es un cliente Subprime. Cuando los bancos prestan dinero, clasifican a
sus clientes en deudores prime y sub-prime, es decir, solventes y no tan solventes.

Normalmente los bancos no prestan dinero a clientes que no consideran

solventes, aunque sería prudente no prestar dinero a clientes que no sean solventes, de
hecho los bancos sí lo hacen. Pero, como estos deudores son considerados menos
solventes debido a sus bajos ingresos o a otros motivos, les cobran mayores tasas de
interés que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de
interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas. Por ende se
puede decir, entonces, que los prestatarios Subprime pagan una prima de riesgo. Y en
algunos casos, el riesgo es muy alto: se han otorgado préstamos a clientes NINJA
(siglas en inglés de “sin ingresos, empleo ni bienes”).

Por otro lado, dada la situación descrita anteriormente con las alzas en las tasas
de interés y las comisiones, se produjo una baja en el precio de las viviendas, lo que fue
resultado de que cada vez más personas debieron salir a vender o rematar sus casas para
poder responder a su excesivo endeudamiento.

En esta dinámica, los valores de tasación utilizados por la banca como un

parámetro fundamental para definir el monto del crédito, empezaron a disminuir y
muchas entidades que habían financiado hasta un 100% del inmueble, se encontraron
con garantías insuficientes frente a su agresiva e inadecuada política comercial de
colocación de créditos.

En la medida que los precios continuaron disminuyendo, el problema aumentó,

con un efecto multiplicador que lamentablemente hasta ahora no ha sido definido.
Frente a estos acontecimientos, la crisis Subprime se asoció con una crisis inmobiliaria,
donde los inversionistas inmobiliarios pasaban a ser los malos de esta historia.
                                                                                                                      
Sin embargo, todo esto no habría ocurrido si es que algunas entidades que
otorgaban mutuos hipotecarios, no hubieran tenido incentivos incorrectos para aumentar
sus colocaciones, descuidando el riesgo financiero que implicaba conceder mutuos a
personas que no calificaban como sujetos de crédito.

Sus evaluaciones de riesgo estaban distorsionadas por incentivos desalineados y

un exceso de liquidez. Por otra parte, las carteras de mutuos hipotecarios eran vendidas
en el mercado financiero a través de securitizaciones.

De este modo, con la existencia de un sistema de segmentación de riesgos y

distribución de instrumentos derivados a nivel global, el inversionista final quedaba
desconectado del sujeto de crédito y del activo colateral, afectándose las decisiones de
los agentes involucrados, con una falta de información y transparencia que impedía el
funcionamiento adecuado del mercado.

Todo lo anterior ha generado una inmensa crisis de confianza, que ha afectado a

los mercados financieros y está repercutiendo en la economía real.

Analizando más en detalle lo ocurrido en el mercado inmobiliario, tenemos que

el precio de las viviendas en Estados Unidos ha caído aproximadamente un 20% en los
últimos dos años.

Pese a ello, al observar la situación en un periodo de 10 años, se tiene un alza de

alrededor de un 80% en el valor. Con respecto al mercado de oficinas, los precios de
arriendo han estado en un nivel estable y muy competitivo, por lo que no hubo grandes
inversiones en este tipo de propiedades y no se produjo el efecto burbuja que sí existía
en el caso de las viviendas.

En el largo plazo y pese a los ciclos económicos, la preservación de valor y

refugio contra la inflación seguirá caracterizando a los activos inmobiliarios.

En el caso de Chile, el contexto en que se ha desarrollado el sector inmobiliario

ha contado con un sistema financiero capitalizado, con gran capacidad y experiencia en
la evaluación de los riesgos.
                                                                                                                      
Lo anterior, inserto en un mercado inmobiliario muy competitivo, con precios
reales estables en los últimos 10 años, tanto en lo que respecta al sector vivienda como
al de oficinas.

De este análisis, es interesante rescatar los conceptos de preservación de valor en

el mediano y largo plazo, fortaleza y diversificación como elementos fundamentales que
deben estar presentes en una cartera inmobiliaria para resistir adecuadamente los ciclos
económicos negativos, que por distintas razones seguirán repitiéndose en el tiempo.

La forma más eficiente y expedita de acceder a la inversión en bienes raíces es a

través de los fondos inmobiliarios, por ser supervisados por la Superintendencia de
Valores y Seguros, de giro exclusivo y administración especializada.

En Chile el desafío es generar la normativa que permita mantener las

características positivas de estos vehículos, tales como la inversión directa en inmuebles
por parte de los Fondos Inmobiliarios, que erróneamente fue eliminada en MKII y otros
aspectos técnicos que empujen el despegue definitivo de un instrumento fundamental
para desarrollar nuestro mercado inmobiliario y darle una mayor estabilidad a futuro.

La responsabilidad de las clasificadoras

Las críticas contra las clasificadoras de riesgo han arreciado por todo el mundo.
La razón, que estas entidades no previeron el riesgo asumido por las entidades
crediticias y financieras y siguieron clasificando con buena “nota” los instrumentos o
créditos Subprime a pesar que la plusvalía en muchos casos fue una quimera; que el alza
de tasas de interés asfixió a los deudores y que su real capacidad de pago era
insuficiente para absorber la pesada carga.

Lo más doloroso ha venido del Congreso norteamericano: Richard Shelby —

presidente del Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado de EE.UU.—
dijo ha un tiempo que las agencias de clasificación de riesgo —en especial Standard &
Poor's, Moody's y Fitch, las tres más grandes del orbe— tenían parte de culpa de la
situación actual en el mercado hipotecario.
                                                                                                                      
Pero Shelby llegó más lejos, y metió en el mismo saco a las entidades que
concedieron los créditos “que difícilmente podían ser devueltos”, y a los reguladores
bancarios, los que “debían saber lo que estaba sucediendo”.

Además, los fiscales generales de tres estados norteamericanos y la comisión de

Finanzas de la Cámara de Representantes iniciaron investigaciones para determinar su
responsabilidad en el estallido de la crisis.

La prensa norteamericana tampoco se achicó: The Wall Street Journal escribió

que las calificadoras no sólo contribuyeron al auge de los activos vinculados a hipotecas
Subprime, sino que ganaron varios millones (de dólares) gracias a ellos. Y sin contar
con haberles otorgado la máxima calificación, las clasificadoras ayudaron a los bancos
de inversión —a cambio de tarifas onerosas— a "colocar" en el mercado esos créditos
hipotecarios en forma de "complejos activos financieros".

Al otro lado del Atlántico, la Comisión Europea anunció a mediados de agosto

una investigación para determinar por qué las clasificadoras tardaron tanto en alertar del
riesgo vinculado a estas hipotecas de alto riesgo.

El plan de rescate

El Senado de los Estados Unidos aprobó el miércoles 1 de Octubre por 74 votos

a favor y 25 votos en contra el plan de rescate de $700.000 millones de dólares; el plan
comprará malas deudas de compañías y tiene el fin de aliviar el azotado sistema
financiero.

Tras tres horas de debate, los senadores aprobaron el plan. Ambos candidatos a
presidente –el demócrata Barack Obama y el republicano John McCain– votaron a
favor.

El plan, modificado desde su presentación a la Cámara de Representantes (donde

había sido rechazado), incluía entre sus reformas un mayor seguro gubernamental para
depósitos bancarios.
                                                                                                                      
La Cámara de Representantes votará el proyecto el viernes, pero su destino no es
claro.

"Es un buen voto, ahora hay que pasarlo a la Cámara [de Representantes]", dijo
Harry Reid, el líder de la mayoría demócrata en el Senado. "Me parece que muestra que
cuando trabajamos juntos podemos lograr buenas cosas. Creo que pesa que ambos
candidatos presidenciales estén aquí votando – ambos apoyando la legislación".

Las modificaciones que sufrió el proyecto original tienen el objetivo de hacer

más fácil el pasaje de este por el congreso y por la Cámara de Representantes. Entre sus
modificaciones, destacan mayores seguros para depósitos bancarios y alivios fiscales
para los contribuyentes.

El alivio fiscal consiste en medidas para que las clases baja y media no se vean
seriamente afectados por un "impuesto mínimo alternativo".

Pero entre sus cambios más significativos se sitúa el hecho de que los ahorristas
recibirán su dinero para cualquier entidad cuya quiebra haya sido causada por una deuda
de hasta $250.000 millones. Esto supone un aumento desde el límite anterior de
$100.000 millones.