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Los inmuebles
Sobre unos buenos cimientos se puede levantar un buen edificio,
y los mejores cimientos en el mundo son los del dinero.
Miguel de Cervantes. Don Quijote.
Los bienes races constituyen uno de los ms tradicionales instrumentos de inversin. Estn fsica y
psicolgicamente cercanos al inversor y forman parte de nuestra cultura financiera. Frases como El
casado casa quiere, La mejor inversin son los ladrillos o Nada mejor que el techo propio
evidencian esta impronta cultural.
Adaptado de: Ibez Padilla, Gustavo. Manual de Economa Personal. Cmo potenciar sus ingresos e
inversiones. Buenos Aires: Dunken, 2009, 7ma ed.
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Correlacin: Relacin entre variables segn la cual los cambios en los valores de una van seguidos de
cambios en los valores de la otra.
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Con respecto al rendimiento, se estima que una propiedad produce, en pocas normales, una renta
bruta en el orden del 5 al 10% anual. De aqu hay que deducir amortizaciones, perodos muertos,
reparaciones, impuestos, etc. Las ganancias obtenidas como alquileres son de difcil re-inversin en
inmuebles, lo cual requiere de una gran disciplina del inversor, que debera aplicarlos a un fondo,
para luego comprar ms inmuebles, si desea beneficiarse del crecimiento exponencial del inters
compuesto (efecto bola de nieve).
En cuanto a la atencin que requieren para su cuidado y administracin es mucho mayor que los
otros instrumentos mencionados, debido justamente al hecho de ser activos fsicos. Presentan
ciertos riesgos que deberan cubrirse mediante sus correspondientes seguros (otro gasto a tener en
cuenta), por ejemplo el riesgo de incendio, inundacin, tumultos, actos terroristas o guerras. Otros
riesgos, como el de hundimiento o de defectos constructivos, no suelen ser factibles de cubrir; cabe
la posibilidad de que algn inquilino no pague y deba ser desalojado lo cual implica nuevos gastos
y rentas perdidas (adems suele ser necesario realizar reparaciones por el mal trato de estos
ocupantes). En Argentina existe un riesgo adicional, el de la usurpacin, facilitado por la inseguridad
jurdica y la inaccin de las autoridades.
Sucesiones: Los herederos de una sucesin suelen precisar liquidar sus propiedades con
cierta premura, y la diversidad de intereses de los participantes permiten la oportunidad de
negociar condiciones ventajosas de compra.
Perodos de depresin inmobiliaria: Son el momento ideal para realizar compras: cuando
todos venden! El negocio de los inmuebles posee ciclos de expansin y retraccin de
carcter sistmico. Esperar pacientemente el momento de baja de los precios es la
estrategia ms adecuada. Si uno analiza el mercado y su evolucin histrica puede detectar
los valles ms convenientes. Los perodos de perturbacin econmica como devaluaciones
o crisis institucionales suelen acompaarse por abruptas cadas de los precios (ej:
Argentina, 2002).
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Dentro del amplio mercado de los bienes races existen diversas opciones. Analizaremos
brevemente cuatro: campos, lotes urbanos, casas y departamentos.
Campos: Partimos del supuesto que sean aptos para actividades productivas (en general
agropecuarias). Suelen requerir inversiones mayores y conocimientos especficos. Su
administracin posee cierto grado de complejidad. Pueden arrendarse (alquiler) para obtener
una renta. Por estar vinculados a actividades relacionadas con el mercado externo
(principalmente los agrcolas), su valor en dlares es ms estable que el del resto de los
inmuebles; en contrapartida su liquidez es menor. Su valor puede incrementarse en el tiempo
debido a las mejoras zonales.
Lotes urbanos: Sirven como inversin a largo plazo por su incremento de valor con el
tiempo al crecer las ciudades. En general no generan renta, salvo excepciones, como el
alquiler para playas de estacionamiento o depsitos. Los municipios suelen castigar a los
lotes baldos con elevados impuestos para evitar la especulacin inmobiliaria producida por
la apreciacin de valor antes mencionada.
Departamentos: Requieren inversiones menores que las de una casa y tambin menor
mantenimiento. Son la eleccin ms usual para la obtencin de una renta por alquiler. Se
deprecian en el tiempo debido al consumo de la vida til del edificio.
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Si desea adquirir una propiedad como inversin o para
su uso personal busque el asesoramiento necesario
para cada uno de los pasos de la operacin. El costo de
los asesores debera recuperarse con los beneficios que
ellos le generarn. En una operacin comn pueden
intervenir los siguientes asesores: un agente
inmobiliario, para conseguir la mejor propiedad al mejor
precio (en caso de comprar en un remate conviene
contactar previamente al martillero para conocer detalles
y conseguir su colaboracin); un escribano para realizar todo el trmite notarial de transmisin del
dominio (verificacin de ttulos y deudas, boleto de compra-venta2, escritura, etc.); un abogado, para
asesorar respecto de cualquier situacin jurdicamente compleja o cualquier riesgo potencial; y un
consultor financiero (preferiblemente independiente), para colaborar en todos los aspectos referidos
a la conveniencia de la operacin, su financiacin y su impacto en la economa del comprador.
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Boleto de compra-venta: Una vez que el comprador y vendedor se hayan puesto de acuerdo sobre los trminos de la
compra de la propiedad, se preparar un contrato que ser firmado por todas las partes. El contrato especificar el precio de
compra, cualquier condicin que corresponda como derechos a inspeccin, trminos de financiamiento, y fecha y hora del
cierre. Un contrato de compra y venta es la palabra final en el acuerdo entre las partes. Cualquier acuerdo o promesa oral
hechos antes de que se firme el contrato son nulos e inaplicables. El acuerdo de compra y venta debe prever que cualquier
sea (depsito) ser colocada ya sea en la cuenta del agente inmobiliario o del escribano para asegurarse de que el
comprador recuperar su dinero si la compra no se cierra debido a una falla ajena a ste.
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