CÁMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE DESARROLLO Y PROMOCIÓN DE VIVIENDA

LIBRO FINANZAS INMOBILIARIAS

ALBERTO BAZ GARCÍA DE LEÓN

Septiembre 1, 2 0 2 1
LAS MEJORES DÉCADAS
EN LA HISTORIA DE
MÉXICO
Consumo Pico

México se convertirá en una nación mayormente

habitada por personas adultas en edad de trabajar

Los segmentos con edades entre 25 y 55 años

concentrarán la mayor cantidad de población, desde
ahora y hasta el año 2040

En este rango de edades se ubica la época de consumo

Consumo pico pico en la vida de las personas
25 a 55 años
La industria inmobiliaria, como otras tantas en el país, se
beneficiará por esta demanda creciente

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Bono Demográfico
La dinámica demográfica indica que en los próximos 20 años el perfil de la población presentará el menor número de
dependientes económicos en 100 años (1950 – 2050)

Total Dependientes

Bono Demográfico
Menores
de edad
0 – 14 años

Dependientes Mayores
65 años o más

El Bono Demográfico significa mayores recursos disponibles por familia que, entre otros destinos, será dinero que
podrá canalizarse al mercado inmobiliario
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Crecimiento Económico
De acuerdo con el estudio “PWC World in 2050”, se estima que hacia mediados del siglo XXI la economía mexicana se
posicionará como la séptima a nivel mundial en términos de Paridad en el Poder de Compra:

Clasificación 2016 Clasificación 2030 Clasificación 2050

Lugar
País PIB a PPC País PIB a PPC País PIB a PPC
1 China $ 21,269 China $ 38,008 China $ 58,499
2 Estados Unidos $ 18,562 Estados Unidos $ 23,475 India $ 44,128
3 India $ 8,721 India $ 19,511 Estados Unidos $ 34,102
4 Japón $ 4,932 Japón $ 5,606 Indonesia $ 10,502
5 Alemania $ 3,979 Indonesia $ 5,424 Brasil $ 7,540
6 Rusia $ 3,745 Rusia $ 4,736 Rusia $ 7,131
7 Brasil $ 3,135 Alemania $ 4,707 México $ 6,863
8 Indonesia $ 3,028 Brasil $ 4,439 Japón $ 6,779
9 Reino Unido $ 2,788 México $ 3,661 Alemania $ 6,138
10 Francia $ 2,737 Reino Unido $ 3,638 Reino Unido $ 5,369
11 México $ 2,307 Francia $ 3,377 Turquía $ 5,184

El siglo XXI se perfila como un mundo multipolar dominado por 4 grandes bloques económicos, en uno de los cuales
quedará incluido nuestro país: China, la India, Europa y Norteamérica
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Entorno Favorable
El crecimiento de la economía mexicana combinado con una población relativamente estable, convertirá a México en
una nación de renta media:

PIB per cápita como % de los Estados Unidos

Irlanda
100%

Francia
90%

España
80%

Italia

Grecia
China

Turquía
México
70%

Sudáfrica
60%

Brasil
Indonesia
50%

India
40%
30%
20%
10%
0%

2011 2060

La economía de consumo se detona una vez que las naciones alcanzan la cota de renta media, en función de la mayor
capacidad de compra de sus habitantes
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Mercado de Nichos

El mercado futuro será de nichos, antes que masivo, como

resultado de la mayor diversidad de grupos familiares y con
una participación creciente de los siguientes perfiles:
• Parejas jóvenes sin hijos
(DINKS, “double income no kids”)
• “Nido vacío”, padres con más de 60 años
• Padres divorciados o separados con hijos de uniones
anteriores
• Madre o padre soltero
• Parejas del mismo sexo

Asimismo, se estima que hacia el año 2050 uno de cada tres

hogares mexicanos serán unipersonales

Todos estos nichos representan nuevas posibilidades para la

industria inmobiliaria y, muy probablemente, el segmento de
productos inmobiliarios represente la mayor oportunidad de
crecimiento
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La Vivienda como Generador de Plusvalía

Los bienes raíces representan una de

las mejores opciones para preservar
la riqueza patrimonial de las familias

El mercado de bienes raíces

representa la mayor concentración
de riqueza en el mundo

Distribución del Valor de los Activos en el Mundo

(2018)
Deuda
22%
Bienes Raíces
49%

Bienes Raíces
Comerciales
7%
Acciones
15%
Tierras
Agrícolas y
Forestales Oro
6% 1%

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 LIBRO
FINANZAS
INMOBILIARIAS
El Nombre del Juego

La industria inmobiliaria es un negocio eminentemente financiero

caracterizado por los siguientes factores:
• Altos requerimientos de Capital
• Tiempo prolongado de ejecución
• Riesgo derivado de la interacción de múltiples variables

Para maximizar el rendimiento sobre su propio capital patrimonial el

desarrollador inmobiliario requiere aplicar 4 ideas financieras que en
realidad son muy simples, pero sumamente poderosas:
• Minimizar sus aportaciones de capital
• Diferir sus pagos a proveedores y anticipar la cobranza de clientes
• Distribuir el riesgo entre los aportantes de capital
• Utilizar recursos de deuda de manera adecuada

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Minimizar Aportaciones de Capital
Potencialmente, todo desarrollo inmobiliario puede financiarse a partir de 4 fuentes distintas de capital con las cuales
es necesario negociar los montos de aportación y rendimientos

Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Dueño del Terreno Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Compradores
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Enganches y
Aportación Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00
Planes de
Terreno Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$18.00 -$16.00 -$14.00 -$12.00 -$10.00 $50.00
Pago
Margen 50.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 25.7% Capital VPN $15.61

Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$12.00 -$12.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Flujo Remanente $48.00 $0.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $48.00
Socios del Proyecto Flujo Remanente Acumulado $0.00 $0.00 -$8.00 -$6.00 -$4.00 -$2.00 $0.00 $48.00 Banco
Margen 48.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
Aportaciones TIR 56.8% Capital VPN $20.18 Crédito
Patrimoniales Puente

Idealmente, las fuentes de capital de mayor importancia corresponden a la aportación de los terrenos donde se
desarrollarán los proyectos y la contratación de créditos puente
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Gestión de Pagos y Cobranza
Al modificar los tiempos de pago a proveedores y anticipar la cobranza a clientes se incrementa la rentabilidad del
capital, siempre y cuando estas políticas se mantengan en condiciones competitivas de mercado

Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00
Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$18.00 -$16.00 -$14.00 -$12.00 -$10.00 $50.00
Margen 50.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 25.7% Capital VPN $15.61

Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00
Construcción -$40.00 -$10.00 -$10.00 -$10.00 -$10.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $40.00
Flujo Remanente $50.00 -$2.00 $8.00 $8.00 $8.00 -$2.00 $0.00 $0.00 $30.00
Flujo Remanente Acumulado -$2.00 $6.00 $14.00 $22.00 $20.00 $20.00 $20.00 $50.00
Margen 50.00% Pico de Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 396.2% Capital Capital VPN $29.51

Una gestión financiera eficiente requiere coordinar los tiempos de edificación de obra con los tiempos de venta y
cobranza de modo de evitar construcciones terminadas y no vendidas o ventas sin construcciones
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Administración del Riesgo
Las fuentes de capital se estructuran de modo de recibir un rendimiento acorde a su participación en el proyecto

$𝟏
Socios del Proyecto VEHÍCULO DE $𝟑
PROPÓSITO
ESPECÍFICO
Propietario Terreno
$𝟐 Banco

Normalmente, el riesgo se incrementa conforme la recuperación del capital y los rendimientos esperados ocupan
posiciones más alejadas en la cascada de pagos

VEHÍCULO DE $𝑨 $𝑩 $𝑪
PROPÓSITO
ESPECÍFICO %α Banco
%β Propietario Terreno %γ Socios del Proyecto

Si bien no hay reglas fijas para determinar el rendimiento que corresponde a cada fuente de capital, pues este
rendimiento se define a partir de negociaciones, normalmente a mayor riesgo corresponderá un mayor rendimiento
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Uso Eficiente de la Deuda
El apalancamiento incrementa el rendimiento sobre el capital patrimonial invertido toda vez que reduce el monto de
las aportaciones requeridas para llevar a cabo un proyecto

Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00
Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$18.00 -$16.00 -$14.00 -$12.00 -$10.00 $50.00
Margen 50.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 25.7% Capital VPN $15.61

Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8
Terreno -$10.00 -$10.00
Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00
Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00
Intereses -$1.20 -$0.08 -$0.16 -$0.24 -$0.32 -$0.40
Disposición de Crédito $40.00 $8.00 $8.00 $8.00 $8.00 $8.00
Amortización de Crédito -$40.00 -$40.00
Flujo Remanente $48.80 -$10.00 $0.00 $0.00 $9.92 $9.84 $9.76 $9.68 $19.60
Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$10.00 -$0.08 $9.76 $19.52 $29.20 $48.80
Margen 48.80% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%
TIR 43.4% Capital VPN $22.62

Los recursos de capital liberados pueden utilizarse para financiar la puesta en marcha de otros proyectos inmobiliarios
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Propósito y Contenido
El libro tiene como propósito aportar los conocimientos necesarios para que los desarrolladores inmobiliarios analicen
y evalúen sus proyectos inmobiliarios desde una perspectiva financiera

Flujos de Efectivo
MARGEN

COSTO …
…
TIR
Oferta: VPN Demanda:
Desarrolladores Inversionistas y compradores
Y consta de cuatro partes:
• Herramientas Financieras: perpetuidades, anualidades, Tasa Interna de Rendimiento, Valor Presente Neto, etc.
• Proyectos de Inversión: proyectos patrimoniales y proyectos apalancados
• Inmuebles en Venta: vivienda unifamiliar, fraccionamientos, vivienda horizontal, edificios de departamentos, etc.
• Inmuebles en Renta: oficinas, plazas comerciales, hoteles, parques industriales, departamentos Airbnb, etc.

La obra propone ejemplos y matrices que permiten a los desarrolladores modelar sus proyectos inmobiliarios en Excel,
así como las herramientas financieras necesarias para analizarlos y evaluarlos
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¡¡¡¡MUCHAS GRACIAS!!!!

Agradezco de todo
corazón a CANADEVI
y a su distinguido
Presidente, Gonzalo
Méndez Ávalos, por
haber patrocinado
la publicación de
este libro, así como
su distribución a
nivel nacional

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