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2010 
 

ADMINISTRACION 
INMOBILIARIA 
PROPUESTA DE NEGOCIO 
 
PROYECTO PARA CONSTITUIR UNA EMPRESA INMOBILIARIA DEDICADA A LA 
ADMINISTRACION DE EDIFICIOS – RESIDENCIALES, OFICINAS, LOCALES 
COMERCIALES, CONDOMINIOS, CLUBES. 
 

CARMEN BOHORQUEZ, YOLANDA CERNA, TERESA SILVA 
DSB‐ ADSERVIS SAC 
03/02/2010 
 

TEMA:        ADMINISTRACION INMOBILIARIA 
 

EXPONENTES: 

CARMEN  BOHORQUEZ CORDOVA 

YOLANDA CERNA REBOLLO 

TERESA  MERCEDES  SILVA  RAMIREZ 

TUTOR 

PROFESOR IVAN MILLA EURIBE 

   
PROPUESTA DE NEGOCIO
 
 
 

                  SERVICIOS  DE ADMINISTRACION INMOBILIARIA 

MISION:

Ejecutar actividades para labores de Administración de las áreas y servicios comunes en Edificios
residenciales y comerciales en segmentos A y B.

Somos una empresa que ofrece solución a las necesidades actuales de las edificaciones modernas y
complejas y sus equipos, de una forma profesional y eficiente.

VISION:

Ser una empresa idónea por su capacidad de resolver cualquier tipo de requerimiento de nuestra
clientela, utilizando estrategias y nuevas tecnologías.

Y a la vez tener convenios con constructoras en plena ejecución de los proyectos inmobiliarios
próximos a administrar.

Innovar el servicio de Mudanzas como un plus a nuestro servicio para los propietarios nuevos.

OBJETIVO PRINCIPAL

Nuestro objetivo principal está enfocado a levantar la plusvalía de los edificios residenciales o
comerciales que se administren, logrando que los inmuebles mantengan un mayor precio en el
mercado.

Innovarnos frecuentemente para poder aprovechar al máximo los recursos humanos que tenemos,
para poder siempre ofrecer soluciones creativas que garanticen la búsqueda de economía en los
gastos comunes.
ADMINISTRACION GENERAL

• Vigilancia – Portería
• Limpieza de áreas comunes
• Jardinería.
• Asambleas anuales de propietarios.
• Planes de Trabajo para valorizar la propiedad.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO

• Limpieza de tanque y cisternas.


• Ascensores.
• Equipos de bombeo.
• Extinguidores.

SERVICIOS ADICIONALES

• Intercomunicadores.
• Porteros eléctricos
• Sistemas de seguridad.
• Pintura y otros.

ASESORIA CONTABLE Y LEGAL

• Control de cuentas y cobranzas.


• Información Virtual.
• Saneamiento e inscripción de
Personería jurídica.
• Información de pagos de
Arbitrios y otros.

Nos especializamos en conjuntos residenciales y condominios, sin embargo nuestro equipo está
en capacidad de administrar todo tipo de propiedades públicas y privadas, centros
comerciales, oficinas, centros industriales, propiedades rurales, clubes, hospitales, concesiones
mineras, etc. En todo el territorio nacional.
DESCRIPCION DE LAS AREAS FUNCIONALES:

ADMINISTRACION GENERAL

• Planes de trabajo para valorizar la propiedad.


• Asambleas anuales de propietarios
• Mantenimiento de áreas comunes.
• Vigilancia – portería
• Jardinería.

ASESORIA CONTABLE Y LEGAL

• Saneamiento e inscripción de personería jurídica.


• Información de pagos de arbitrios y otros.
• Control de cuentas y cobranzas.
• Información Virtual.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE EQUIPOS

• Ascensores
• Extinguidores
• Sistemas de puertas levadizas
• Equipos de Bombeo.
• Limpieza de tanques y cisternas.
• Mantenimiento de piscinas.
• Mantenimiento de equipos y/o aparatos de ejercicios de gimnasios.
• Intercomunicadores

SERVICIOS ADICIONALES

• Sistemas de Seguridad
• Porteros eléctricos
• Pintura.
• Plomería.
• Fumigación.
• Recolección de basura.
CONTAMOS CON UN PLAN DE ACCION
RECURSOS HUMANOS

-Supervisores

-Porteros

-Personal de limpieza

INVERSION: Capital efectivo S/.33,000.00 NUEVOS SOLES.

Trámites Legales S/. 1,200.00

Alquiler de Oficina S/. 800.00

Implementación Mobiliario S/. 5,000.00

Implementación de logística y herramientas. S/. 6,000.00

Inversión de movilidad S/. 20,000.00

TIEMPO

El tiempo que tomara en la constitución de la empresa, el planeamiento, organización y el


desarrollo de las actividades es de un aproximado de 60 días hábiles.

MARKETING

Desarrollaremos un plan de marketing, primeramente con una cartera de clientes ya consolidadas.

Nuestro plan de marketing estará dado por correos a empresas constructoras a las que daremos
nuestros costos.

Nuestra Pagina Web, será constantemente actualizada con los proyectos que tengamos.

Apariciones en revistas de Inmobiliarias importantes.


ADMINISTRACION
Al tener un sistema eficiente en la administración se logran aprovechar al máximo tanto los
recursos humanos como materiales y con ello habrá una rebaja sustancial en los gastos
comunes, lo que da como resultado eficiencia y productividad. Vuestro plan de
Administración es innovador y mejora significativamente la gestión administrativa de su
edificio.

Control

Supervisión al personal debidamente especializado y acreditado con fotocheck de la empresa,


visitas constantes a los edificios, para vigilar el cumplimiento de las normas y determinar el buen
funcionamiento de todos los equipos.

Servicio de cobranzas

Cobro de cuotas y morosidad para mantener servicios comunes. Inventarios semanales de muebles y
objetos. Sistema de entrega de la correspondencia y cargos firmados.

Seguridad

Procedimientos específicos de Seguridad.


Controles de acceso peatonal y vehicular,
monitoreos, registros, (Visitas, mensajería y
cuaderno de ocurrencias al día). Planes de
emergencia. Contacto con INDECI, Policía
Nacional, alarmas, iluminación general, extintores,
grifos contra incendios, etc.

Gastos Comunes Fijos

Sistema digitalizado para detallar gastos, fondo de


reserva, control de pagos de cada unidad a través
de plataforma virtual propia.

Toma de lectura mensual en medidores. Se investiga los consumos registrados por Sedapal, Edelnor
o Luz del Sur, para determinar su exactitud en el consumo.
Personal

Procedimiento de reclutamiento

Constante evaluación de desempeño, capacitación si es necesaria, estudio de seguridad completo.


Contratos, manejos de planilla del personal, liquidaciones de beneficios sociales (ESSALUD, AFP,
etc.), todo de acuerdo a Ley.

La documentación de nuestro personal serán supervisados periódicamente.

Proveedores

Cotizaciones en base alternas (3alternativas) para cotizar servicios. Supervisión y pago a los
proveedores de los servicios, por medio de presupuestos previamente aprobados por la junta de
propietarios.

Mantenimiento

Programación de mantenimientos preventivos y correctivos de los equipos e instalaciones del


edificio: ascensores, bombas de agua, tableros de control, cisterna, cerco eléctrico, circuito cerrado,
intercomunicadores, puertas eléctricos, etc. Servicios de gasfitería, electricidad, pintura, jardinería,
etc.

Informes de Gestión

Balance Mensual (Egresos, Ingresos, Conciliación Bancaria, Estado de Resultados) Presupuestos


Gastos.
ASESORIA CONTABLE
1. Presupuesto de gastos mensuales

Elaboramos el Presupuesto de Gastos mensuales del edificio, en base a la información histórica del
mismo y a nuestra experiencia en el mercado, buscando siempre minimizar los gastos y maximizar
los beneficios, este presupuesto se presenta a la Junta Directiva para su aprobación mensualmente.

2. Cuota de Mantenimiento y cuota de implementación

Se calcula un gasto inicial de S/. 500.00 Nuevos soles, preventivo para las compras básicas
iniciales, el resto de gasto se prorrateara en el total del presupuesto mensual del edificio, aprobado
por la Junta Directiva entre los porcentajes de propiedad que tenga cada propietario, estos
porcentajes de propiedad están señalados en el Reglamento Interno del Edificio.

3. Pago de Servicios

Se cobrara adelantado los servicios, previendo las fechas facturadas por estas entidades y así
pagarlas puntualmente, se realizan los pagos de todos los servicios recibidos por el edificio, como
Sedapal, Luz del Sur ó Edelnor, Ascensores, etc., evitando el pago por los intereses y moras.

4. Cuentas por cobrar

El cobro de las cuotas de mantenimiento ordinario y extraordinario se realiza por adelantado, es


decir, a principios del mes y el dinero recaudado es depositado en el Banco en una cuenta corriente
designada al Edificio.

5. Balances de ingresos y egresos

A fin de cada mes se elabora un Balance de Ingresos y Egresos, el cual será colgado en la página
web de la empresa, detallando los gastos que se han realizado durante el mes, quedando en los
archivos, todos los recibos, facturas y documentos que lo sustentan; listos para ser presentados en el
momento que sean solicitados.

6. Costo del Servicio

El costo por el servicio de Administración que AD SERVIS SAC es el 10 % del monto total del
Presupuesto de Gastos Mensuales del Edificio, un mínimo de S/. 800.00 más IGV.

ASESORIA LEGAL
ADSERVIS SAC, cuenta con un área legal especializada para asesorarlo en: la elaboración y
aprobación del Manual de Convivencia, Convocatorias a Asambleas Ordinarias y Extraordinarias,
Elección y Nombramiento de Juntas Directivas, Elaboración de Actas de Asambleas, Constitución
de Juntas de Propietarios, Adecuación de Reglamentos Internos, Cobranzas judiciales, y en todos
los aspectos contemplados en la Ley 27157.
INFRAESTRUCTURA
Contamos con una oficina para realizar las tareas administrativas y reuniones con los proveedores y
personal calificado.

Contamos con área de cómputo, internet y radios.

Contaremos con una unidad móvil que ayude a hacer más eficiente nuestro trabajo al menor tiempo
posible.

MERCADO
Estamos abocados a focalizarnos en el segmento A Y B.

Hemos realizado un estudio y hemos fijado nuestro radio de acción en, SURCO, SAN BORJA,
MIRAFLORES Y SAN ISIDRO, por ser distritos con más cercanía a nuestra oficina
administrativa.
ORGANIGRAMA

GERENTE GENERAL
ASESORIA 
MULTIDICIPLINARIA 

SECRETARIA 

AREA ADMINISTRATIVA AREA 

COMERCIAL 

Recursos 
Humanos

Contabilidad  Proveedores  Servicio al  Marketing 


cliente 
PROPUESTAS ECONOMICAS
PARA LA ADMINISTRACION
INMOBILIARIA
         

1.- SERVICIO DE ADMINISTRACION DE UN EDIFICIO (DE 60 DEPARTAMENTOS)

ACTIVIDADES A REALIZAR:

¾ Si el edificio o condominio ha sido construido posteriormente al mes de Julio del año 1999:

ƒ Asesorar o ejecutar (si el cliente lo autoriza) la inscripción de los RR.PP. de


Lima solo el Acta de Constitución de la Junta de Propietarios y
nombramiento de la directiva en Acta certificada por Notario.

ƒ Asesorar o ejecutar (si el cliente lo autoriza) en el trámite del RUC de la


Junta de Propietarios.

ƒ Apertura de la cuenta corriente jurídica a nombre de la Junta de


Propietarios y si se desea obtener la planilla del personal.

ƒ Asesorar en la elaboración de los estatutos de la junta de propietarios.

¾ Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes.


¾ Revisión de Extintores en todos los bloques.
¾ Inventario de muebles y objetos de todo el condominio.
¾ Iluminación general de áreas comunes, inventario de focos quemados.
¾ Revisión de la limpieza y orden de las zonas comunes.
¾ Revisar periódicamente la operatividad de los cuartos de bomba, tableros de control.
¾ Revisar periódicamente las cisternas con válvula de control, Censores de control de nivel y
tanques elevados.
¾ Revisar periódicamente los grupos electrógenos.
¾ Revisar periódicamente el estado de la bomba contra incendios con presión en la línea de
160 lbs.
¾ Cobranza de las cuotas de los gastos comunes a los departamentos.
¾ Revisión de las ocurrencias al día del cuaderno de control.
¾ Controlar los pagos de mantenimientos.
¾ Mantener los pagos de los servicios comunes al día.
¾ Llevar las cuentas de la administración (ingresos y egresos).
¾ Realizar previa coordinación, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con
el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el
reglamento interno o que afecten a los servicios comunes.
¾ Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios
para su aprobación.
¾ Cumplir y Hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las
funciones que la Junta y su reglamento interno le asignen.
¾ Realización del presupuesto de gastos mensuales.
¾ Estimación de las cuotas de mantenimientos.
¾ Flujo de caja mensual.
¾ Control de Planillas (si el personal está a cargo del edificio en caso contrario estaría a
cargo de la empresa y el personal seria responsabilidad de la empresa previo contrato
de locación de servicio).
¾ Ejecutar la cobranza prejudicial o judicial de cuentas de mantenimientos atrasadas por más
de tres meses según la ley de propiedad horizontal (Servicio adicional previa aprobación
de la Directiva).Servicio de Equifax
¾ Visita inter diaria del Supervisor encargado de la zona.
¾ Pago al personal que preste servicios al condominio.

El precio por el servicio de ADMINISTRACION de un edificio de 60 departamentos es:

TOTAL S/. 950.00

SON: NOVECIENTOS CINCUENTA Y 00/ 100 NUEVOS SOLES MENSUALES

(NO INCLUYE I.G.V.)

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Carmen Rosa Bohórquez Córdova


2.- VIGILANCIA LAS 24 HORAS CON DOS OPERARIOS Y UN DESCANCERO
(Este equipo se utiliza para una sola puerta, en el caso de tener dos puertas habría que
considerar dos equipos de vigilancia)

ACTIVIDADES PUNTUALES A REALIZAR: (Manual de funciones de Portería)

¾ El operario “A” ingresara al centro de labores a las 8:00 de la mañana y se retirara a las
8:00 de la noche de lunes a sábado.
¾ El operario “B” ingresara al centro de labores a las 8:00de la noche y se retirara a las 8:00
de la mañana de lunes a sábado.
¾ Los días domingos la portería estará a cargo de un personal descancero.
¾ El operario vigilara el ingreso de personas extrañas al local.
¾ Advertirá a los propietarios o inquilinos acerca de las visitas que estas hayan tenido
mientras ellos no se encontraban en el departamento.
¾ En el caso que una persona extraña ingresara al edificio deberá ser identificado totalmente
por el propietario o inquilino del departamento.
¾ La autorización de ingreso deberá ser directamente al operario.
¾ El personal encargado de la recepción tiene la obligación de mantener en correcto orden su
zona de trabajo.
¾ Los operarios no están autorizados a realizar otro tipo de labores durante sus doce horas de
servicio en portería.
¾ Los operarios asistirán a su centro de labores correctamente uniformados.
¾ Los operarios no están autorizados a utilizar ningún tipo de arma de cualquier modalidad.

El precio por un equipo de dos operarios y un descancero que brindan el servicio de vigilancia
las 24 horas del día de lunes a domingos es:

S/. 2,800.00

SON: DOS MIL OCHOCIENTOS Y 00/100 NUEVOS SOLES MENSUALES.

(NO INCLUYE I.G.V.)

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Carmen Rosa Bohorquez Córdova


3.- LIMPIEZA DE LAS ZONAS COMUNES DEL CONDOMINIO
OCHO HORAS DIARIAS DE LUNES A VIERNES Y CUATRO HORAS LOS DIAS
SABADOS

ACTIVIDADES A REALIZAR POR LOS OPERARIOS DE LIMPIEZA INTEGRAL

¾ La cantidad de operarios se determinara de acuerdo a la evaluación física del local.


¾ Barrido y trapeado de los pisos de ingreso.
¾ Barrido de los pisos de las cocheras.
¾ Desempolvado y lavado de los vidrios de las mamparas de las áreas comunes.
¾ Limpieza de los baños de servicio de uso común (recepción).
¾ Barrido de las vereda perimétricas al edificio.
¾ Desempolvado de las paredes de la fachada y de los tragaluces (paredes del primer piso).
¾ Desempolvado de las barandas de las escaleras de servicio.
¾ Limpieza del interior de la cabina de los ascensores principales del edificio.
¾ El operario está capacitado para desempeñar cualquier actividad de limpieza que
requieran las áreas comunes del edificio.

¾ El operario asistirá al edificio a realizar sus labores de LUNES A VIERNES por 8


horas diarias y los días sábados por cuatro horas.
¾ El operario asistirá al centro de labores correctamente uniformado.
¾ El operario tiene la obligación de informar a la administración acerca de los utensilios de
limpieza que se necesiten comprar para el correcto desarrollo de su trabajo con dos días de
anticipación como mínimo.
El precio por cada operario (en este precio no se consideran los materiales de limpieza)
encargado del servicio de limpieza integral por OCHO HORAS diarias de lunes a viernes y los
sábados cuatro horas es:

TOTAL S/. 750.00

SON: SETECIENTOS CINCUENTA Y 00/100 NUEVOS SOLES MENSUALES

(NO INCLUYE I.G.V.)


Atentamente;

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Carmen Rosa Bohorquez Córdova