ECONOMA AMBIENTAL

LOS MTODOS DE LOS PRECIOS HEDNICOS

Dr. Rolando Retegui Lozano

Argumentos
Supuestos
MTODOS DE
PRECIOS
HEDNICOS
Objetivos
Problemas

Argumentos bsicos
Muchos de los bienes que se comercializan
habitualmente en el mercado son un agregado de
caractersticas o atributos que no pueden ser
vendidos o comprados por separado.
Cuando compramos un bien, realmente compramos
un conjunto de atributos y calidades que no pueden
adquirirse por separado, ya que para ellos no existe
un mercado independiente.
Si un bien es en realidad un conjunto de
atributos,entonces el precio del mercado debe ser
un agregado de los precios individuales de los
atributos que tal bien contiene-hiptesis hednica.

Argumentos bsicos
Ejemplo:
Cuando se adquiere una vivienda, no slo se est
comprando metros cuadrados de una determinada
calidad, sino que tambin se est escogiendo un
entorno, que tiene una serie de caractersticas,
tanto con respecto al barrio como con respecto al
medio ambiente, en trminos muy generales.

Argumentos bsicos
El valor de una parcela esta relacionado con
los beneficios que se pueden obtener:
Produccin agrcola
Alojamiento
Acceso al lugar de trabajo
Acceso a instalaciones comerciales y a
facilidades ambientales como parques.
Calidad ambiental del vecindario en el est
ubicado el terreno tambin son beneficios
importantes que recibe la persona que tiene el
derecho a usar un determinado terreno

Intentos del Mtodo

1. Identificar la cantidad diferencial del valor

de las propiedades que se debe a las
diferencias ambientales entre las misma.
2.

Inferir cuntas personas estaran dispuestas a

pagar por una mejora de la calidad ambiental
con la que se encuentran y cul es el valor social
de la mejora.

Intentos del Mtodo

La idea bsica del mtodo de las variables

hednicas consiste en determinar en
qu manera el placer o dolor de
consumir el activo ambiental (dolor en
el caso del ruido) afecta al precio de
una serie de bienes para los que existe
un mercado perfectamente definido
(Ejemplo: el mercado de las viviendas
para el caso del ruido).

SUPUESTOS:

Supuesto de movilidad
Para que la persona pueda expresar su disposicin a pagar por
un bien cualquiera tiene que poder elegir distintas
cantidades de dicho bien. Es decir, los costos de transaccin
no han de ser prohibitivos, ha de ser los suficientemente
mvil como para poder escoger, por ejemplo, viviendas
afectadas por distintos mviles de contaminacin ambiental
y poder optar, llegado el caso, por cambiarse a otra zona,
donde el nivel de contaminacin sea distinto.
En ausencia de movilidad, cuando la persona no tiene
eleccin, los precios de los bienes de mercados no reflejan
el cambio producido.

SUPUESTOS:

El papel del ingreso per capita

El ingreso per capita es una variable fundamental a la hora de
estimar la funcin de los precios hednicos. Como se ha
visto, la disposicin a pagar (DAP) por un bien cualquiera
es una funcin, entre otras cosas, de la capacidad de pago.
En el caso de los bienes ambientales, lo que se observa es
que la DAP aumenta ms que proporcionalmente con el
ingreso.
Este es un resultado corroborado sistemticamente por la
evidencia emprica: la revalorizacin de las viviendas es
porcentualmente mayor, ante una mejora, cuanto mayor sea
su valor de mercado.

SUPUESTOS:
Valor de Uso y Valores de No uso
Refleja el valor que los usuarios de un bien privado,
que se ve afectado por la modificacin en la
calidad ambiental, que se proyecta en el mercado.
Se trata, por tanto, de un mtodo que permite
reflejar el valor de uso del bien ambiental para las
personas afectadas.
No se incluyen, por lo tanto, todos los posibles
valores de No uso que el recurso puede tener una
serie distinta de personas.

SUPUESTOS:

Usuarios transeuntes
Aquellos que son afectados por la calidad del bien ambiental,
pero no a travs de su posicin. Ejemplo: el nivel de
contaminacin del aire de una zona urbana afecta no solo a
los que viven en ella, sino tambin a los que la atraviesan,
pasean por ella o simplemente hacen un trmite all.
El bien ambiental forma parte de la funcin de produccin de
utilidad de estas personas. Sin embargo no est relacionado
con la vivienda como bien privado, lo que impide al
mercado de este bien recoger el cambio en el bienestar
experimentado por ellos.

Ejemplos
1. Medir el precio de las casas de acuerdo con diversos
niveles de contaminacin del aire e intentar ver cmo se
modifica ese precio cuando cambia la contaminacin y
todo lo dems se mantiene constante.

2. O en el caso de las actividades peligrosas, medir de qu

manera cambian las tasas salariales cuando hay
riesgos, para despus deducir el cambio que se
producir en los salarios a partir de un pequeo cambio
del riesgo.

Funcionalmente
Se pretende:
Determinar que porcentaje del valor de los bienes con
mercado (ejemplo: viviendas) esta determinado por el nivel
que alcanza la variable hednica (ejemplo: ruido)
Una vez establecido esta relacin, se determina el deseo
marginal de pagar por una determinada mejora (ejemplo:
disminucin del ruido)
A partir del marginal de pagar se determina el deseo total
de pagar como subrogado de la valoracin monetaria de la
correspondiente mejora.

Objetivos de la Tcnica Hednica

1. Sacar a la luz (hacer explcitos) los
precios de los bienes o atributos para los
que no existe un mercado formal.
2. Utilizar estos precios para evaluar
decisiones que afecten la oferta de los
atributos (cambios en la calidad)

Objetivos de la Tcnica Hednica

Ejemplo:
Si encontramos dos viviendas iguales en todas sus
caractersticas excepto en -el nivel de ruido,
por ejemplo-la diferencia de precio entre ellas
reflejara el valor de este atributo que, en
principio, carece de un precio explcito de
mercado.

Funcin de Precios Hednicos

Es una relacin de equilibrio entre los precios de
cada uno de los bienes y los atributos o
calidades que contienen. La forma de dicha
funcin lleva implcitas todas las preferencias
y
posibilidades
financieras
de
los
compradores, as como la tecnologa y las
posibilidades de los constructores y la oferta
de atributos exgenos al mercado.

 Cada vivienda = conjunto de mde atributos (i= 1,.....m)

La vivienda j esta representada por un vector Z que indica las cantidades
de cada uno de los atributos considerados.
Zj = (Z1j,Z2j,......., Zmj)
Donde Zcontiene:
Si = S1j.......Smj
Es el vector de caractersticas estructurales de la vivienda: metros cuadrados,materiales de
construccin, zonas comunes, terraza, ascensor, nmero de baos, etc.
Nj = N1j,........Nmj
Es el vector de caractersticas del vecindario: dotacin de comercios, colegios, centros
recreacionales, composicin de la poblacin, nivel de seguridad ciudadana, proximidad del centro
comercial, etc.
Qj = Q1j,........Qmj
Es el vector de caractersticas ambientales del entorno: calidad del aire y del agua, nivel de ruido,
proximidad de zonas verdes, de la playa, visitas, etc.

Funcin de precios hednicos

P(Z)

PZ

Yi

h(Z)
A

XA

C
i
y h(z)

ZA

La funcin de precios hednicos

implica que al adquirir mayor calidad
ambiental ZA el precio aumenta P(Z).
Es una funcin de produccin del
bienestar del consumidor

ZA

Z
El consumidor se enfrenta a la
decisin de dividir su presupuesto
entre el consumo de los otros
bienes necesarios XA y la calidad
ambiental (tipo de vivienda que le
guste) ZA

Detallando las ideas

1. Determinar una relacin entre el precio
estadstico de compra venta del bien
subrogado
con
mercado
(ejemplo:
vivienda) y una serie de variables que
explican dicho precio adems de una
adicional, que es la variable ambiental.

Detallando las ideas

Las series de variables podran ser:

Variables del vecindario

Variables de accesibilidad

Variables estructurales de la vivienda

Superficie de pisos
N de habitaciones
ndice de confort
Zonas comunes
Terraza
Ascensor
Chimenea
N de baos
Etc.

Variables Ambientales

Detallando las ideas

Tenemos la funcin del tipo:

P = f(x1, x2,.xn, Z) .(1)
P = Precio estadstico de compraventa del
bien con mercado
x1, x2,.xn= Valores de los bienes
econmicos.
Z = Valor de la variable ambiental sin
mercado

Detallando las ideas

Procediendo
estadsticamente
la
expresin (1).
Deseo marginal de pagar
w ser igual a la
derivada parcial del
precio con respecto a
la variable ambiental
Z.

p
w=
z

Detallando las ideas

Obteniendo el deseo total de pagar a partir del deseo marginal de pagar:

1 FORMA LINEAL
P = a1x1 + a2x2 +anxn + bZ ..(b)
De esta expresin se deduce:

p
w=
=b
z
Es decir nuestro deseo marginal de pagar es constante o no depende del
nivel alcanzado por la variable ambiental

Detallando las ideas

Deseo marginal de pagar

El nivel inicial de ruido zo.

Debido, por ejemplo, a la

instalacin de una pantalla
acstica, dicho nivel de
ruido se reduce a z1.

El valor monetario de dicha

mejora ambiental es el rea
z1ABzo

VALOR MONETARIO
DEL BENEFICIO
AMBIENTAL

z1

zo

Valor de la variable ambiental

2 forma: No lineal
De la ecuacin (1)
En tal caso, el deseo marginal de pagar w no es constante, sino que depende del
nivel alcanzado por la calidad ambiental.

P = x 1a 1 . x 2a 2 ........ x na n . z b .........( 3 )
Derivando (3) obtenemos el deseo marginal de pagar:

P
= w = bx 1a 1 . x 2a 2 ....... x na n . z b 1 ...( 4 )
Z
W = w (z)

Grficamente
Deseo marginal de pagare

W = W(z)
B

A
Valor monetario
beneficio marginal

del

zo
z1
z
Valor de la variable ambiental
VALORACION HEDNICA (Deseo marginal de pagar
variable)

 El carcter convexo hacia

el eje de las abscisas de la
curva trata de indicarnos
el carcter creciente del
deseo marginal marginal
de pagar.
Si instalamos una pantalla
acstica, el nivel de ruido
se reduce de z0 a z1.
El valor monetario de
dicha mejora ambiental es
el rea z1ABzo
Expresando en trminos
analticos:

zo

z1

w( z).d z

Disposicin a pagar y precios hednicos de la propiedad

Si todas
PP
DAP
A
Wo

DAP (curva de demanda)

Eo
Pendiente PPi

E1
F
Nivel de contaminacin

Ganancia en el
excedente del
consumidor

D
Po

Pi

las familias
idnticas, la curva AB
tambin sera la curva
de
demanda
de
calidad ambiental.
Para evaluar cualquier
mejora
ambiental
usaramos
las
funciones CD de la
demanda
inversa
estimada.
Supongamos que la
contaminacin caiga
de Po a Pi.
La ganancia en el
excedente
del
consumidor para cada
unidad familiar es el
rea EoEFG.

Calidad ambiental

Un individuo o una familia que est viviendo en un ambiente con un nivel de contaminacin Po.
El mtodo Hednico asume que se ha llegado a esta eleccin de un modo racional.
La cantidad Wo como la DAP de esa familia por la ltima unidad de calidad ambiental, pero tal DAP es
un punto en la curva de demanda de la familia y otros puntos del mismo tipo se indican por la lnea
discontinua CD es su paso por Eo.
Lo que nos muestra esto es que la relacin del precio hednico estimada se puede usar para obtener
UN PUNTO en la curva de demanda de cada familia y que la pendiente de la relacin estimada es un
conjunto de puntos en las curvas de demanda de muchas familias distintas.

Detallando las ideas

O podemos de expresar de otra forma:
Suponiendo un bien privado h, miembro del conjunto de clase de bienes y:
una vivienda.
Ph = fh (Sh,, Nh, Xh) . (1a)
Ph = Precio
Sh = Sh1Shn= Caractersticas estructurales de la vivienda.
Nh = Nh1Nhn= Caractersticas del vecindario: dotacin de comercios,
centros recreativos, composicin de la poblacin, nivel de seguridad
ciudadana, etc.
Aplicando logaritmo:
Ln Ph = a ln Sh + b ln Nh + c ln Xh) . (1b)

Problemas del enfoque

Transacciones reales: efectuadas en el mercado

inmobliario

Ventaja

Reflejan
ocurre

lo

que

realmente

Desventajas

En condiciones normales es un
mercado poco movido.Se
duda de que el precio alcanzada
sea realmente de equilibrio. No
es un precio ptimo

Opinin de expertos corredores de

propiedades
Ventaja

Se trata de una opinin

autorizada e informada

Desventajas

Puede
ser
excesivamente
general para desconocer las
caractersticas de cada caso
concreto

Opinin del propietario

Ventaja

El dueo es el que mejor conoce

las caractersticas de la vivienda y
sabe si se han tomado algunas
medidas defensivas

Desventajas

La vivienda puede tener un valor

particular y el dueo puede dar una
respuesta estrtegica

1. Problemas relativos a la obtencin de la

informacin: si se toma como precio el de la
vivienda o el del suelo, si el precio de la
vivienda es el de mercado o el del catastro, si
se toma el precio de venta o el de alquiler, si
se incluyen o no los impuestos sobre la
propiedad, etc.

Problemas del enfoque

2. Problemas economtricos: como falsear el
resultado al no incluir alguna caracterstica
importante de la vivienda, multicolineabilidad si
dos de las caractersticas incluidas estn
relacionadas (por ejemplo, en casas cercanas a
fbricas, el ruido y la contaminacin
atmosfrica), la complejidad de las tcnicas
empleadas, etc.

Problemas del enfoque

3. Problemas de medicin de la variable ambiental: caso
de la medicin de un bien ambiental que incluya
mltiples formas de medicin (por ejemplo la
contaminacin atmosfrica, que est producida por un
gran nmero de sustancias de forma simultnea), con lo
que se plantea la cuestin de si hacer un ndice
compuesto o slo seleccionar una de ellas, o caso
tambin de la inclusin de la variable tiempo y de saber
cmo va a incidir en las caractersticas ambientales, el
precio de la vivienda o el comportamiento del
consumidor.

Problemas del enfoque

4. Problemas por falta de realismo de los
supuestos restrictivos en los que se basa el
anlisis, ya que ste presupone que existe
informacin perfecta para los potenciales
compradores, no existen costes de
transaccin en el mercado y ste se
encuentra en equilibrio constante, siendo
todos
estos
supuestos
difcilmente
observables en la realidad.

Tipo de precio

Puede surgir la duda sobre qu tipo de precio utilizar:

precio de venta de la vivienda o precio de alquiler?

Ventaja

El precio del
error es menor. Por su
caracterstica ms dinmica este precio se
encuentra mejor preparado para reflejar los
cambios que se van produciendo en el entorno y
en las caractersticas del objeto de atencin. Es un
precio ms actualizado

Desventajas

Al ser una actividad con tasa de relacin mayor

puede acentuar el problema de conducta no
ptimo, sino satisfactoria.