El Conserje

ORIGEN.
Con el surgimiento de los edificios destinados a viviendas multifamiliares en
el mundo y ms recientemente con el nacimiento de la propiedad horizontal,
resultaron necesarios el mantenimiento y administracin de las reas
comunes en los edificios. Estas tareas recayeron sobre los mismos
copropietarios o inquilinos, as como tambin sobre Administradores
contratados, quienes a su vez necesitaron tener una persona que atendiera
en el sitio y en el momento requeridos, los asuntos cotidianos o urgentes. Es
as como naci la figura del conserje, asistente necesario en la
administracin de los edificios. El vocablo tiene su origen en la palabra
francesa con sierge (el que cuida o conserva). En otras latitudes, como en
Espaa, por ejemplo, se les denomina porteros; en otros pases tambin se
les denomina encargados de casas de renta, etc.
CONCEPTO LEGAL.
En nuestro pas, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no establece o
contempla la figura del conserje; su concepto se desprende de lo sealado
en el literal e del artculo 5 de dicha ley, el cual seala que son cosas
comunes a todos los apartamentos, los locales destinados a la
administracin, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del
inmueble. Igualmente el literal a del artculo 20 de la LPH establece que
corresponde al Administrador, cuidar y vigilar las reas comunes. Es el
artculo 282 de la Ley Orgnica del Trabajo (LOT), la norma que define a los
conserjes como los trabajadores que tienen a su cargo la custodia de un
inmueble, la atencin, el aseo y el mantenimiento del mismo.
En Propiedad Horizontal, la sola definicin establecida en este artculo
pareciera no resultar suficiente para que un trabajador pueda ser
considerado como conserje, conforme al contenido del artculo 289 de la LOT,
el cual establece que en los Edificios de apartamentos destinados a
vivienda multifamiliares y/u oficinas, deber construirse obligatoriamente
una vivienda para el conserje, de acuerdo a las normas de higiene y
seguridad pertinentes. En tales edificios no podr alterarse el destino
originario de la vivienda en perjuicio del trabajador.
De lo antes expuesto, podemos concluir que en los Edificios de apartamentos
destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, conserje es aquel
trabajador que tiene a su cargo la custodia de un inmueble, la atencin, el
aseo y el mantenimiento del mismo y que adems tiene su vivienda en el
edificio en el cual presta estas labores. En esta clase de inmuebles, de faltar
alguno de estos requisitos no podra considerarse al trabajador como
conserje.
LA VIVIENDA DEL CONSERJE.
Tal como lo sealara anteriormente, La LOT establece en su artculo 289 que
en los Edificios de apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u
oficinas, deber construirse obligatoriamente una vivienda para el conserje,
de acuerdo a las normas de higiene y seguridad pertinentes. En tales
edificios no podr alterarse el destino originario de la vivienda en perjuicio
del trabajador.
Conforme a este artculo, la obligatoriedad de construirse una vivienda para
el conserje solo corresponde a los edificios residenciales y/u oficinas, por lo
que los centros comerciales no entran dentro de esta disposicin.
La vivienda destinada al conserje, pudiera no estar ocupada, como resulta de
los casos en que el trabajador contratado solo se encarga de la vigilancia o
nicamente del aseo o limpieza y no pernocta en el conjunto; en tales
situaciones, la conserjera pudiera tener otro destino sin que ello se considere
una violacin legal, debido a que ni la ley de Propiedad Horizontal, ni la Ley
Orgnica del trabajo, establecen de manera obligatoria la contratacin del
conserje; lo que s exige la ley (Art. 289 LOT) es que en los edificios de

apartamentos destinados a vivienda multifamiliares y/u oficinas, en caso de

contratar a un conserje, ser obligatoria la asignacin de una vivienda digna
para este trabajador. Este tipo de situaciones pueden ocurrir, debido a la
dinmica de la vida actual, las caractersticas especificas de algunos
conjuntos y a la problemtica existente con la inmovilidad laboral decretada
por el Gobierno Nacional, lo cual ha trado como consecuencia que algunas
comunidades prescindan de la contratacin de un conserje, sustituyendo los
servicios de este cargo por el de uno o varios trabajadores de mantenimiento
y uno o varios trabajadores de vigilancia. Esto, repito, no viola ninguna
norma. Bajo estas circunstancias, el apartamento destinado a la vivienda del
conserje puede ser utilizado para fines anlogos o similares, tales como:
lugar de descanso y cambio de ropa de los trabajadores, depsito del
conjunto o para fines que beneficien a todos los propietarios etc., ya que este
apartamento siempre ser un rea comn a todos los propietarios y con
estas funciones mal podra decirse que se est desvirtuando su uso. Por
supuesto, este apartamento nunca podra utilizarse como vivienda particular
de algn propietario, ni como apartamento rentable en beneficio de la
comunidad; en estos casos se violara el contenido del artculo 5 de la Ley de
Propiedad Horizontal, el documento de condominio en caso que seale la
existencia de una conserjera y el artculo 289 de la Ley Orgnica del Trabajo,
antes comentados.
EL SALARIO DEL CONSERJE
En algunos condominios an persistan dudas con relacin al pago del salario
de los conserjes. Sin embargo, debo confesar que la propia ley puede traer
tales dilemas.
El artculo 288 de la LOT seala que cuando el patrono proporcione al
conserje habitacin en el inmueble donde presta sus servicios, el valor
estimado de lo que corresponda al canon de arrendamiento se computar
como parte del salario.
En este artculo se encuentran las causas de las dudas con relacin al pago
que debe hacerse al conserje y del rgimen legal de la vivienda asignada a
este trabajador.
Conforme al artculo antes mencionado, si al conserje se le asigna una
vivienda, en principio, debera fijarse un valor como canon de arrendamiento
por la vivienda asignada y descontar del salario del conserje este monto.
Adicionalmente, por mandato del Decreto Presidencial N 892, el valor del
canon de arrendamiento a estipular conforme al artculo 288 antes
comentado, sera una cantidad equivalente al 30% del salario mnimo.
Sin embargo, en la actualidad esto no es as, ya que desde el 1 de Mayo del
ao 2.001, mediante Decreto Presidencial 1.426, el cual ha venido
ratificndose hasta la presente fecha (Julio 2.010), los conserjes de los
edificios residenciales, deben percibir en dinero en efectivo el salario mnimo
y no se comprender como formando parte del salario, ningn tipo de salario
en especie.
Este decreto y sus subsiguientes ratificaciones derogan parcialmente el
contenido del actual artculo 288 de la LOT, antes comentado y el artculo 6
del sealado Decreto Presidencial 892, ya que el salario mnimo debe ser
pagado ntegramente a los conserjes en efectivo y nunca puede ser pagado
parcialmente en especie, vale decir, no podra imputarse al valor del canon
de arrendamiento parte del salario mnimo pagado al conserje. Queremos
dejar constancia que aun cuando este Decreto se refiere textualmente solo a
los conserjes de los edificios residenciales, en las Inspectoras del Trabajo y
Tribunales, han incluido a todos los conserjes, independientemente si son de
edificios Residenciales, de oficinas o centros comerciales.
Tampoco es lcito descontar al conserje los gastos de los servicios pblicos
que genere el uso de la conserjera, tales como agua o energa elctrica, ya
que siendo la conserjera un bien comn, mal puede considerarse el uso de
los servicios pblicos relacionados con este apartamento como particulares,
ni mucho menos imputables al conserje; por otra parte, el comentado

artculo 288 de la LOT establece que, cuando el patrono proporcione al

conserje habitacin en el inmueble donde presta sus servicios, aquella
deber reunir las condiciones higinicas de habitabilidad indispensables; esta
obligacin es imputable al condominio; adems, estara violndose el
contenido del Decreto Presidencial 1.426, en el cual se establece que el
salario mnimo debe ser pagado a los conserjes ntegramente en efectivo.
Lo anteriormente expuesto, no significa en modo alguno que no puedan
tomarse medidas que impidan el abuso de estos servicios pblicos por parte
del conserje.
EL PATRONO DEL CONSERJE.
En la actualidad no existe una norma que establezca de manera directa
quin es el patrono del conserje. Hasta el ao 1.990, estuvo vigente un
Reglamento, promulgado a su vez en el ao 1.973, el cual estableca que tres
eran las posibilidades que podan darse para sealar quin es el patrono del
conserje. El Ttulo I, Captulo IV, artculos 39 al 58 de la Ley Orgnica del
Trabajo nos da luces para encontrar la respuesta.
Sin embargo, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia patria, han mantenido
vigentes los sealamientos que fueron establecidos en el derogado
Reglamento de la Ley Orgnica del Trabajo del ao 1.973, los cuales me
permito transcribir a continuacin:
a)- Cuando el propietario del inmueble en el cual labora el conserje sea uno
solo y acte en su propio nombre para arrendarlo o administrarlo, el
propietario ser considerado el patrono del conserje.
b)- Cuando el inmueble en el cual labora el conserje, haya sido concebido y
vendido bajo el rgimen de la Ley de Propiedad Horizontal y la Junta de
Condominio funja como administradora del inmueble, ser esta agrupacin la
que se considere como patrono del conserje.
c)- En el caso anterior, cuando haya sido contratada la administracin del
inmueble con un tercero, ser esta la persona considerada como Patrono del
conserje.
En los casos a y b, de conformidad con lo establecido en el artculo 54 de la
LOT, la comunidad de copropietarios es solidariamente responsable de las
obligaciones laborales contradas con el conserje.
JORNADA DE TRABAJO DEL CONSERJE.
El artculo 285 de la LOT seala que el conserje deber tener normalmente
un reposo mnimo de nueve (09) horas consecutivas a partir de las 10:00
p.m. An cuando esta es la norma, considero que estamos en el deber de
analizarla.
En primer lugar este artculo no contempla que la jornada del conserje tenga
que ser obligatoriamente la establecida. Solo indica que el conserje debe
tener al menos-, nueve (09) horas de descanso consecutivas a partir de las
10:00 p.m.
Tampoco indica nada con relacin al da de descanso semanal.
Debemos saber que en la actualidad, la orientacin laboral legislativa apunta
a homologar las condiciones laborales de todos los trabajadores y muchas
Inspectoras del Trabajo, estn estableciendo como jornada laboral del
conserje, la sealada en el artculo 195 de la LOT, el cual indica que si la
jornada es diurna (entre 7:00 a.m. y 5:p.m.), la misma no puede exceder de
08 horas diarias ni 44 semanales; si la jornada es nocturna (7:00 p.m. y 5:00
a.m.), la misma no puede exceder de 7 horas diarias ni 42 semanales y si la
jornada es mixta (la que comprende periodos de trabajo diurnos y
nocturnos), la misma no puede exceder de 7 horas diarias ni 42 por
semana. Generalmente el conserje labora en una jornada mixta, por lo que
recomiendo acatar el nmero de horas mximas exigidas (7 horas diarias).
Igualmente recomiendo suscribir con el conserje un contrato de trabajo
donde se detallen, entre otras circunstancias, su jornada y obligaciones
laborales. De esta forma se optimiza el trabajo del conserje y se evitan dudas
que puedan traer problemas al condominio.

Con respecto al da de descanso semanal, el mismo es obligatorio para el

conserje, segn se desprende del literal e del artculo 290 de la LOT, el
cual analizaremos mas adelante.
Lo anterior, no es impedimento para establecer mecanismos de
comunicacin y coordinacin con el conserje, ante alguna emergencia o
contingencia sucedida en cualquier momento.
LAS PRESTACIONES SOCIALES DEL CONSERJE.
Conforme al artculo 282 de la LOT, el conserje tiene los mismos beneficios
laborales que un trabajador comn, a excepcin hecha de las llamadas
utilidades, las cuales son sustituidas por una bonificacin de fin de ao,
equivalente a 15 das de salario, que deben ser pagados dentro de la primera
quincena del mes de Diciembre de cada ao.
En consecuencia, el conserje goza de la prestacin de antigedad establecida
en el artculo 108 de la LOT, del derecho al pago y disfrute de vacaciones
establecido en el artculo 219 de la LOT y al pago del bono vacacional
establecido en el artculo 223 de la LOT.
Con respecto a las vacaciones, el artculo 286 de la LOT seala que para
garantizar el goce de las vacaciones, las labores del conserje debern ser
desempeadas durante las mismas, por un suplente que ser remunerado
por el patrono.
LA LIBRETA DEL CONSERJE
Tan pronto sea contratado al conserje, el administrador debe entregarle una
libreta, que debe contener los siguientes datos:
a)-Nombre, nacionalidad, estado civil y nmero de la cdula de identidad del
conserje.
b)-Nombre y dems datos de identificacin del administrador y del
propietario del inmueble y su direccin.
c)-Ubicacin del inmueble.
d)-Fecha de ingreso al trabajo y salario devengado, con indicacin si se
concede habitacin.
e)- Sealamiento de los das de descanso semanal.
f)- Modalidades de trabajo convenidas.
g)- Firma del patrono y del conserje.
Esta libreta es de carcter personal y en ella se anotarn tambin los
periodos de vacaciones disfrutados.
Esta libreta debe ser expedida por la Inspectora del Trabajo respectiva.
PROVISION DE UTILES DE LIMPIEZA.
Conforme al artculo 287 de la LOT, el patrono est obligado a proporcionar al
conserje los tiles de limpieza e implementos necesarios para el desempeo
de sus labores. Esta obligacin tiene dos justificaciones; la primera, para que
el conserje no tenga que verse en la necesidad de comprar o utilizar sus
propios utensilios de limpieza en las labores del edificio y la segunda, para
garantizar a este trabajador las condiciones de higiene y seguridad
indispensables y obligatorias en su trabajo.
EL CONSERJE Y LA LOPCYMAT.
Conforme a la Ley Orgnica de Prevencin, Condiciones y Medio Ambiente
del Trabajo (LOPCYMAT), en todo centro de trabajo, establecimiento o unidad
de explotacin de las diferentes empresas, debe constituirse un COMIT DE
SEGURIDAD Y SALUD LABORAL.
La ley considera a los condominios como verdaderas asociaciones que son
representadas por medio del Administrador, las cuales no escapan de la
obligacin de conformar el comit de seguridad salud laboral.
Esta agrupacin es un rgano paritario y colegiado conformado por
representantes del empleador y de los empleados (delegados de prevencin),
el cual debe registrarse en el INPSASEL.

De igual forma, establece el artculo 41 de la LOPCYMAT, que en todo centro

de trabajo, los trabajadores elegirn delegados de prevencin; los cuales
sern los representantes ante el comit de seguridad y salud laboral, de
acuerdo a la siguiente tabla mientras no se cree el reglamento.
1)Hasta 10 trabajadores 1 delegado
2)De 11 a 50 trabajadores 2 delegados
3)De 51 a 250 trabajadores 3 delegados
4)De 251 en adelante (adems de los acumulados 1 delegado por cada 500
trabajadores
Los empleados y los delegados conforman el comit de seguridad y salud
laboral.
No es el tema de este trabajo, pero considero prudente sealar que las
funciones del delegado estn establecidas en el artculo 43 de la LPOCYMAT
y pueden resumirse en colaborar y demandar del empleador la adopcin de
medidas de carcter preventivo y para la mejora de los niveles de proteccin
de la seguridad y la salud de lo trabajadores.
De acuerdo a lo expuesto, aun cuando en un edificio solo labore el conserje,
es obligatorio la conformacin del Comit de Seguridad y Salud Laboral y
designar a este trabajador como delegado de prevencin.
De igual forma recomiendo someterse a todos los lineamientos establecidos
en la LOPCYMAT y evitar as graves problemas en caso de ocurrir algn
accidente o enfermedad ocupacional o laboral.
OTRAS OBLIGACIONES LABORALES CON EL CONSERJE.
Explicado ha quedado que el conserje es considerado un trabajador comn y
como tal, tiene todos los derechos y obligaciones que la ley le otorga. Es por
ello que el conserje debe estar inscrito en el Seguro Social Obligatorio, contar
con el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (Poltica Habitacional),
estar inscrito en el INCES si en el edificio laboran ms de 5 trabajadores, etc.