DERECHOS REALES

TRABAJO PRACTICO N.º 2

CONSIGNAS Y RESOLUCION:

A. Eres la persona que está gestionando la adquisición por parte del Sr. Juan Carrer del
inmueble que luego es alquilado. Como el Sr. Carrer no conoce mucho del proceso y quiere
quedarse tranquilo, te solicita que realices un informe en donde le expliques paso a paso
cómo es el proceso de presentación de la escritura firmada ante el Registro.

El proceso de inscripción de una escritura en el registro de la propiedad inmueble es un paso

fundamental para la transferencia de derechos sobre un inmueble. La inscripción es necesaria
para que el acto de transferencia sea oponible a terceros y para que el adquirente pueda gozar
plenamente de los derechos que le corresponden sobre el inmueble.

El primer paso en este proceso es la solicitud del certificado de dominio, que debe ser solicitado
por el escribano público encargado de instrumentar la escritura de transferencia. Este certificado
permite verificar la titularidad del inmueble y la existencia de gravámenes o restricciones sobre
el mismo.

Una vez celebrado el acto de transferencia, el ARTÍCULO 5 de la Ley 17.801 establece un plazo
de 45 días para presentar la escritura al registrador para su inscripción. Si el documento se
presenta fuera de ese plazo, se debe solicitar una prórroga para la presentación.

En el proceso de inscripción, el registrador tiene la facultad de rechazar la escritura si encuentra

defectos en la misma o si se presenta fuera de plazo. También puede admitirla y practicar la
registración definitiva o admitirla y observarla, en cuyo caso el interesado debe subsanar los
defectos que se han observado dentro del plazo de 180 días, o el proceso se puede concluir por
caducidad cuando no se subsanen.

Es importante destacar que el registro de la propiedad inmueble es un sistema que se rige por los
principios registrales de inscripción o registración, de especialidad, de legitimidad, de tracto
sucesivo y de rogación. Estos principios garantizan la seguridad jurídica en el tráfico
inmobiliario, y permiten la protección de los derechos de los titulares sobre los inmuebles
inscriptos. Por ejemplo, el principio de especialidad exige que los documentos que se presentan
para la inscripción deben contener una descripción detallada del inmueble, a fin de evitar
confusiones o errores en la inscripción.

B. Luego, deberás suponer que eres el abogado del Sr. Monti. Este te plantea que hace
muchos años que ese inmueble ya se encuentra ocupado por ellos, así que imagina que
existe un remedio legal para quedarse con el mismo. Expone que escuchó que existe un tipo
de juicio en donde se puede quitar la propiedad al dueño y quiere hacerlo. Basándose en
esto, te pide que realices un informe en donde respondas los siguientes puntos (siempre en
referencia al caso concreto):

• ¿Qué acción se puede realizar?

En este caso, la usucapión o prescripción adquisitiva puede ser una opción si el Sr. Monti ha
poseído el inmueble de manera pacífica, pública, continua e ininterrumpida durante un lapso
determinado por la ley. La prescripción adquisitiva se encuentra definida en el Art. 1897 del
CCyCN “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.”

• ¿Qué requisitos deben cumplirse para que la acción prospere?

Para que la acción de usucapión prospere, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Posesión pacífica: El poseedor debe haber ocupado el inmueble de forma pacífica, sin
violencia ni clandestinidad. Además, debe haber ejercido la posesión de forma continua,
es decir, sin interrupciones.

• Posesión pública: La posesión del inmueble debe ser pública, es decir, el poseedor debe
actuar como si fuera el dueño y no ocultar su presencia en la propiedad. La posesión debe
ser visible y notoria para cualquier persona.

• Posesión en concepto de dueño: El poseedor debe actuar como si fuera el dueño del
inmueble, es decir, debe tener la intención de ser propietario del mismo.
 • Plazo: El poseedor debe haber poseído el inmueble durante un plazo determinado, que
varía según el tipo de usucapión. En el caso de la usucapión ordinaria, el plazo es de 20
años (Art. 1899 CCyCN), mientras que en la usucapión abreviada el plazo es de 10 años
(Art. 1898 CCyCN)

• Ausencia de vicios en el título del poseedor: El poseedor debe tener un título que lo
habilite para poseer el inmueble sin ningún vicio que pueda afectar su validez.

• ¿Ya se cumplieron los requisitos para iniciar la acción? ¿Cuándo?

Si la posesión del Sr. Monti comenzó en enero de 1995, el plazo para la prescripción adquisitiva
larga de 20 años se cumpliría en enero de 2015 siendo este tipo de prescripción adquisitiva la
acorde al caso. En ese momento, el Sr. Monti podría haber iniciado la acción de usucapión para
reclamar la propiedad del inmueble.

• ¿Contra quién debe realizarse la acción?

La acción de usucapión sería contra los herederos, en este caso contra la sucesión que representa
la Sra. María Luisa Carrer y sus hermanos, ya que ésta es la titular del derecho de dominio sobre
el inmueble.

• ¿Hubo alguna causal que interfiera con el paso del tiempo? En caso afirmativo,
¿cuál?

La interrupción por petición judicial puede interrumpir el plazo de prescripción adquisitiva,

según lo establecido en el Art. 2546 del CCyCN. En este caso, la carta documento enviada a
Monti S.R.L. en el mes de junio del año 2017 para exigir la restitución del inmueble podría
considerarse como una petición judicial que interrumpió el plazo de prescripción adquisitiva en
curso

C. Para responder a la siguiente consigna deberás ingresar a LegisStudent, a fin de contar

con los elementos necesarios.

Luego de leer y analizar la situación problemática de LegisStudent, responde: ¿qué es la

prescripción adquisitiva y cuáles son sus requisitos?

La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, es una forma de adquirir el

dominio de un bien a través del transcurso del tiempo en el que se ha poseído dicho bien de
forma pública, pacífica, ininterrumpida y como si se fuera el dueño legítimo del mismo.
Los requisitos que se deben cumplir para que se configure la prescripción adquisitiva son:

Posesión pública: el poseedor debe tener un comportamiento externo que indique que posee el
bien, de manera que pueda ser conocido por terceros.

Posesión pacífica: la posesión debe ser ejercida sin violencia ni clandestinidad.

Posesión ininterrumpida: el poseedor debe tener la posesión continua y sin interrupciones

durante el tiempo que exige la ley.

Posesión como si fuera dueño: el poseedor debe actuar como si fuera el dueño legítimo del bien,
con intención de poseerlo como tal.

Transcurso del tiempo: se requiere que se haya poseído el bien durante un período de tiempo
determinado por la ley, que puede variar según el tipo de bien y la forma de adquisición. Este
puede ser por 10 años para la prescripción breve (Art. 1898 del CCyCN), o de 20 años para la
prescripción larga (Art. 1899 del CCyCN).

¿Consideras que sería procedente la demanda de Prescripción Adquisitiva entablada por

el Sr. Pérez del Río? Fundamenta tus respuestas.

Sí, considero que sería procedente la demanda de Prescripción Adquisitiva entablada por el Sr.
Pérez del Río. Para que se configure la prescripción adquisitiva, se requiere que el poseedor haya
mantenido la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida del bien por el tiempo
necesario y que se cumplan los demás requisitos establecidos en la ley. En el caso planteado, el
Sr. Pérez del Río ha poseído el inmueble desde hace más de 100 años, mediante la unión de
posesiones de antiguos poseedores. Además, ha efectuado actos posesorios y mejoras sobre el
inmueble, lo ha mantenido en cuidado diario y permanente junto con su esposa, sin ser
molestados por terceros en el ejercicio posesorio, y ha abonado todos los impuestos y tasas que
traban a dicho inmueble. También cuenta con una cesión de derechos y acciones hereditarias y
posesorias que le realizó la Sra. María del Carmen mediante escritura pública. Todo lo anterior
indica que se cumplen los requisitos necesarios para que el Sr. Pérez del Río pueda promover la
demanda de Prescripción Adquisitiva y obtener el título de dominio por usucapión. Asimismo, la
Ley de Registro de la Propiedad Inmueble establece que, en caso de que se acredite la
prescripción adquisitiva, se debe inscribir el dominio a nombre del poseedor.