ANLISIS A LA UNIFICACIN AL REGISTRO INMOBILIARIO

Abg. Boris Yovani Ramos Villegas

Abg. Juan Carlos Vsquez Terrones

SUMRIO: I. INTRODUCCIN.
II. LA SEGURIDAD JURDICA
2.1.
ELEMENTOS DE LA SEGURIDAD JURDICA. 2.2. CLASES DE SEGURIDAD
JURDICA. III. REGISTROS PBLICOS. 3.1. PUBLICIDAD REGISTRAL. 3.2.
CREACIN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755. IV. COFOPRI Y EL
REGISTRO PREDIAL URBANO ANTES DE LA LEY 27755 Y SIMPLIFICACIN
ADMINISTRATIVA. V. REGISTRO PREDIAL URBANO: DESREGULACIN Y
SIMPLIFICACIN ADMINISTRATIVA. 5.1. CRTICA A LA LEY 27755 QUE
CREA EL REGISTRO DE PREDIOS. 5.2. ASPECTO FAVORABLE DE LA LEY
27755.
5.3. ASPECTOS DESFAVORABLES DE LA LEY 27755. VI.
CONCLUSIN VII BIBLIOGRAFA.

Resumen:
La presente investigacin pretendido analizar los dispositivos legales que originaron la
unificacin de los registros inmobiliarios; es decir, el problema jurdico est constituido
por la necesidad de determinar si la creacin del Registro de Predios, resultado de la
unificacin del Registro de la Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la
Seccin Especial de Predios Rurales, presenta aspectos favorables y desfavorables,
los mismos que deben ser considerados por sus implicancias en la seguridad jurdica
Es necesario que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar el
derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico el medio el
medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal y se convierte en una
garanta institucional para la creacin de riqueza y por ende, para el desarrollo
econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo.
El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en general.
Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la institucin jurdica
creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o
contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura
pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento
privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros.
El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de la Ley
27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que precisa que el
Registro de Predios estar integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el
Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales. La
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, integrar
progresivamente, en un solo registro, bajo un solo sistema y tcnica registral, al
Registro de la Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y a la Seccin Especial de
Predios Rurales.
El registro oficial es el procedimiento jurdico por el cual los derechos a la propiedad
llevan a la tenencia legal. En forma particular, el registro formal establece vnculos

entre la legalizacin de suelo y propiedades y el acceso a hipotecas a travs de la

banca privada; la Ley 27755 o Ley que Unifica los Registros Inmobiliarios; debe
establecer un procedimiento mas simplificado y de bajo costo, para el acceso de la
poblacin de escasos recursos a los Registros Pblicos a fin de regularizar sus
declaratorias de fbrica. El impacto econmico de la unificacin de los registros
inmobiliarios en el Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo no
ha sido positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello, recomendamos un tratamiento
diferenciado para la poblacin de escasos recursos, sin vulnerar el derecho al trato
igualitario en cuanto a la seguridad jurdica. Todo esto denot la existencia de
empirismos aplicativos y empirismos normativos en la la Ley 27755 o Ley que Unifica
los Registros Inmobiliarios.

I. INTRODUCCIN
Nuestro pas habiendo adoptado una economa de mercado, es exigencia del sistema
una fluidez en el trfico patrimonial, particularmente de bienes inmuebles, el cual no
debe llevarse a cabo de manera desordenada o catica, sino dentro de un marco
normativo que haga efectiva una plena seguridad jurdica a todos los ciudadanos y que
a su vez facilite el acceso a la formalizacin de la propiedad lo cual redundar en un
aumento de las inversiones nacionales y extranjeras en nuestra recesada economa.
La propiedad informal para Snchez Jimnez seala que, en la gran mayora del
llamado tercer mundo, se han desarrollado formas de tenencia de tierra que no se
ajustan a la legalidad existente en cada pas. As con el crecimiento demogrfico,
sumado a los procesos de industrializacin, las expectativas de un mejor nivel de vida,
y el deterioro de los trminos de intercambio entre las ciudades y el campo,
ocasionaron un importante movimiento migratorio del campo a la ciudad que
desbordaron a estas ltimas. Se puede citar como referencia a los asentamientos
informales que rodean las ciudades, en el Per se les llama Pueblos Jvenes.
Hernando De Soto sostiene en El Misterio del Capital que los habitantes pobres de
estos pases (tercer mundo Per), la gran mayora si tiene casas, pero la mayora
de ellos no cuenta con los medios de representar su propiedad y crear capital. Tienen
casas pero no ttulos, cosechas pero no certificados de propiedad, negocios pero no
escrituras de constitucin ni acciones que permitan a sus activos llevar una vida
paralela en el mundo del capital. La falta de estas representaciones esenciales explica
por que personas que se han adaptado a todo otro invento occidental, desde el
bolgrafo hasta el reactor nuclear, no han podido producir capital suficiente para hacer
funcionar su capitalismo local. Este es el misterio del capital. As mismo, Hernando De
Soto, seala que, la propiedad formal proporciona el proceso, las formas, y las reglas
que fijan activos en condiciones que nos permiten realizarlas como capital activo. El
sistema de propiedad formal es la planta hidroelctrica del capital. Es el lugar donde
nace el capital. El potencial econmico que existe en la propiedad no formal en
nuestro pas es tremenda y no se debera escatimar esfuerzos a efectos de conseguir
en el futuro no muy lejano la formalizacin de la propiedad establecindola como
sistema. El proceso de adquisicin de la propiedad informal que se origina en los as
llamados Pueblos Jvenes es inverso al que se desarrolla en la propiedad formal. Esto
implica la necesidad de modificar el procedimiento tradicional de reconocimiento y
registro de derechos, creando nuevas instituciones y procedimientos pero con las
mismas garantas que la propiedad formal ofrece. Por lo expuesto, y tomando en
consideracin que la certeza de la propiedad y la legitimidad reconocida a su titular
son dos pilares fundamentales en que descansan el trafico patrimonial.

II. LA SEGURIDAD JURDICA:

La seguridad constituye uno de los fines generales del Derecho. La relacin existente
entre seguridad, justicia y Derecho ha sido enfocada desde diversas perspectivas.
Cuenca Anaya, citado por Gonzles Loli, al respecto seala que, el Derecho no ha
nacido en la vida humana por virtud del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de
justicia, sino para colmar la ineludible necesidad de seguridad y de certeza en la vida
social. En este contexto, surge la seguridad jurdica. Para Alzamora Valdez, constituye
sentido de estabilidad que ofrece al individuo la sociedad al apreciar su conducta.1
Por su parte, Diez-Picazo define la seguridad jurdica como la asequibilidad,
conocimiento y certidumbre del sistema normativo aplicable a una caso o a una
situacin determinada, de tal manera que se puedan predecir o pronosticar, con algn
fundamentos, los resultados o las consecuencias que de la situacin puedan derivar.2
Balarezo Forttini define la seguridad jurdica como el conocimiento que cada uno tiene
sobre las consecuencias de cualquier acto realizado, los efectos de una norma o los
lmites de su esfera de actuacin.3 Por nuestra parte, definimos la seguridad jurdica
como la certeza que deben tener los miembros de una sociedad de que el sistema
jurdico que regula sus relaciones va a proteger eficazmente sus derechos, o que su
conflicto de intereses o incertidumbre jurdica pueden resolverse con cierto grado de
predictibilidad.
2.1. ELEMENTOS DE LA SEGURIDAD JURDICA.
La seguridad jurdica no surge mgicamente o de modo espontneo a partir de que se
ha expedido oficialmente por el rgano legislativo una declaracin escrita (por ms que
sta, al igual que el Estado, sea una precondicin); su existencia real emana de la
conjugacin de diversos elementos que se traducen objetivamente en una situacin o
circunstancia concreta. La seguridad jurdica, grosso modo, es bsicamente producto
de la existencia e interrelacin de tres factores:
a)

Una norma sustantiva, compuesta por disposiciones

vigentes que reconozcan derechos o establezcan obligaciones;
b)
Una norma adjetiva, representada por procedimientos y
reglas que hacen posible la instrumentacin y aplicacin de la norma sustantiva, y
c)
rganos estatales encargados de la aplicacin de las
mismas en lo que se conoce como el proceso de imparticin de justicia.
El orden y la paz pblica en el campo dependen de la eficacia intrnseca de cada uno
de estos factores y del grado de armona con que funcionalmente se entrelacen. No es
aventurado aseverar que, al igual que las circunstancias econmicas, en ellos
descansa en mucho la gobernabilidad de una nacin. En ese sentido, para que en un
mbito cualquiera predomine una atmsfera de seguridad es menester que dichos
factores se acerquen lo ms posible a su paradigma ideal, el cual sostiene que la
norma sustantiva debe ser general, abstracta e impersonal pero, esencialmente, justa;
la norma adjetiva debe establecer reglas instrumentales y procedimientos sencillos,
expeditos y transparentes, y el rgano estatal debe ser responsable, especializado e
imparcial, lo que significa, ante todo, honesto. La ms mnima desviacin de dicho
1

ALZAMORA VALDEZ, Mario.- Introduccin ala Ciencia del Derecho. Dcima Edicin. Editorial y
Distribuidora de Libros S.A. Lima Per. 1987. Pgs. 297-298.
2
DIEZ-PICAZO, Luis.- Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen Primero. Introduccin.
Teora del Contrato. Quinta Edicin. Editorial Civitas. Madrid Espaa. 1996. Pg. 53.
3
BALAREZO FORTTINI, Juan Ramn.- La publicidad registral como mecanismos de seguridad jurdica.
Concepto y Caractersticas. Presuncin de conocimiento y produccin de efectos jurdicos. Artculo
publicado en Derecho Registral. Primeras Jornadas Preparatorias del Primer Congreso Nacional de
Derecho Registral. Segunda Edicin. Gaceta Jurdica Editores. Lima Per. Noviembre 1998. Pg. 47.

modelo normativo desemboca en estados o circunstancias concretas de inseguridad

jurdica, en sus sentidos objetivo y subjetivo, propiciando injusticias que en un
descuido pueden conducir a desrdenes sociales Cabe comentar que cuando las
normas sustantivas son esencialmente injustas, por mucho que los procedimientos
sean eficaces y el aparato pblico encargado de aplicar el derecho positivo sea lo ms
honesto y especializado posible, o a la inversa, de poco sirve una norma sustantiva
justa y reglas instrumentales giles en manos de un rgano estatal corrupto. La
diferenciacin de estos tres factores es tan clara que cada uno de ellos es
competencia de diferente disciplina.
2.2. CLASES DE SEGURIDAD JURDICA.
La seguridad jurdica presenta dos aspectos complementarios entre s, uno objetivo y
otro subjetivo
A. Seguridad Jurdica Objetiva.
Segn Delos es La garanta dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus
derechos no sern objeto de ataques violentos o que, si stos llegan a producirse, le
sern asegurados por la sociedad, proteccin y reparacin. En otros trminos, est en
seguridad aqul que tiene la garanta de que su situacin no ser modificada sino por
procedimientos societarios y por consecuencia regulares.4 La seguridad jurdica
desde la perspectiva objetiva configura un estado de cosas en un orden social dado,
es decir, lleva implcita la existencia de una organizacin de hecho, la cual pretende
concretar otra situacin real: la integridad de las personas y de los bienes de los
individuos. Asimismo, para Pina Rafael y Larraaga Jos La concepcin objetiva, que
es la ms generalizada, ha sido denominada por la doctrina como Seguridad por
medio de Derecho, habiendo obtenido tal aceptacin que algunos diccionarios
jurdicos definen la seguridad jurdica bajo tal ptica como La garanta que representa
la organizacin estatal en orden al mantenimiento del derecho y a la consiguiente
proteccin del individuo.5 La definicin objetiva parte de la existencia previa de
condiciones materiales dadas, es decir, la prevalencia de un determinado orden
jurdico y de un aparato pblico al que se le confa su aplicacin.
B. Seguridad Jurdica Subjetiva
Para Delos es aquella en que la seguridad por medio del derecho conduce a la
cristalizacin de un hecho psicolgico cierto, impulsor de una sensacin colectiva, de
un sentimiento de la sociedad, que propicia el mejor desarrollo del hombre. La
conviccin que tengo de que la situacin de que gozo no ser modificada por la
violencia, por una accin contraria a las reglas y los principios que rigen la vida
social.6 La seguridad jurdica desde la perspectiva subjetiva debe entenderse como
una certidumbre del Derecho; es decir, como la certeza de que cualquier eventual
atentado contra el patrimonio o la vida sern efectivamente conjurados por la sociedad
y la organizacin estatal. Esto implica, desde luego, la confrontacin del individuo con
el entorno social objetivo que lo envuelve. Esto es, se requiere la perceptibilidad cierta
del Derecho, de la norma jurdica y de su aplicacin al caso concreto. De otra suerte,
tal certidumbre no pasara de ser un mero dogma o una simple creencia. Briseo
Sierra al respecto seala que La certeza permite, en los sistemas de derecho escrito,
constatar o confrontar documentalmente la existencia de la norma. Tener certeza es
4

DELOS, Jos T.- Los fines del Derecho: bien comn, seguridad, justicia. Editorial Imprenta
Universitaria. Mxico. 1975. Pg. 47.
5
PINA, Rafael y LARRAAGA, Jos.- Diccionario Jurdico. Editorial Porra. Mxico. 1978. Pg. 347.
6
Idem (9) Pg. 48.

conocer la existencia de una norma jurdica, pero tener la seguridad es saber

probadamente su sentido positivo. En innumerables ocasiones el mismo precepto es
aplicado en sentidos diferentes, lo que produce certeza de su ser e inseguridad de su
significado.7
Por otra parte, Theodor Geiger clasifica la seguridad jurdica en dos dimensiones
diferentes: a)Como seguridad de orientacin o certeza del ordenamiento, y, b)Como
seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento.8
a) Como seguridad de orientacin o certeza del ordenamiento.
Se puede decir que sta existe cuando se conoce cabalmente el significado del
contenido y sentido de lo que se establece en una norma, lo que equivale a un saber
a que atenerse; segn sus palabras: Yo s qu tipo de accin esperan o no esperan
de m los otros, y s tambin qu conducta he de esperar o no de los dems. S con
claridad qu tipos de acciones y en qu situaciones por mi parte y por parte de los
otros, estn libres de riesgo en un sentido absolutamente definido, a saber, libres de
riesgo de arrastrar tras de s los inconvenientes sociales del tipo denominado reaccin
pblica. En resumen y dicho popularmente: conozco mis deberes y mis derechos. No
obstante, si las leyes son imprecisas, complicadas, rpidamente cambiantes; si las
competencias de los rganos de la administracin no estn claramente circunscritas y
la prctica de los tribunales es variable, me encuentro en la inseguridad de orientacin:
no s con qu conducta caigo en la zona de riesgo social.
b) Como seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento.
La seguridad de realizacin o confianza en el ordenamiento existe cuando se tiene la
certidumbre de que lo dispuesto en la proposicin normativa habr de aplicarse en
caso de que alguien incurra en la hiptesis prevista por la misma. En consecuencia, se
dice que existe falta de seguridad jurdica cuando la legislacin: Deja al criterio de los
rganos de la administracin un margen de libertad demasiado grande, de tal manera
que nadie sabe de antemano qu clase de decisin prefiere tomar la autoridad en un
caso particular. Pero la inseguridad jurdica surge tambin si se acumulan demasiadas
y complicadas disposiciones legales respecto de un hecho, de modo que nadie las
conoce ya a fondo, o si las disposiciones referidas a un hecho son modificadas
rpidamente varias veces, de tal forma que los ciudadanos no tienen tiempo de
acostumbrarse a una situacin jurdica y de ser versados en ella.9

III. REGISTROS PBLICOS.

La Sunarp, es un organismo descentralizado autnomo de Sector Justicia y ente
rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, y tiene entre sus principales
funciones y atribuciones el de dictar las polticas y normas tcnico - registrales de los
registros pblicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar,
dirigir, coordinar y supervisar la inscripcin y publicidad de actos y contratos en los
Registros que conforman el Sistema. 10 Suele tambin definirse que, es una
institucin establecida para dar seguridad al trfico jurdico tanto en las relaciones
entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si 11. Esa seguridad
7

BRISEO SIERRA, Humberto.- Derecho Procesal. Volumen II. Crdenas Editor. Mxico. 1969. Pg.
90.
8
GEIGER, Theodor.- Estudios de Sociologa del Derecho. Fondo de Cultura Econmica. Mxico. 1983.
Pgs. 91-93.
9
Idem (13) Pg. 93.
10
SUNARP, artculo citado en: http://www.sunarp.gob.pe/faq2.asp
11
Artculo citado en: http://www.informaccion.com/derechoregistral/ propiedad.html

es el valor aadido que da a la inscripcin o anotacin preventiva de todos aquellos

actos y contratos, los cuales constituyen asientos de carcter principal, los accesorios
son las cancelaciones y las notas marginales, que pueden afectar tanto a las
inscripciones como a las anotaciones preventivas, y adems los asientos de
presentacin. Entonces podemos definir a los Registros Pblicos, como una oficina
pblica en que un funcionario, debidamente autorizado y de acuerdo a ley, da fe de
determinados actos en relacin con sus atribuciones. En especial, Registros Pblicos
es una institucin Tcnico - Jurdico autnoma destinada a contener la publicidad de
las inscripciones, de los actos, resoluciones judiciales, administrativas y dems que
determina la ley, con el objeto de garantizar el derecho de los usuarios y terceros.
Objeto de los Registros Pblicos.
El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en general.
Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la institucin jurdica
creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o
contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura
pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento
privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros.
De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripcin consiste en
amparar los derechos de quienes adquieren apoyndose en los asientos del Registro,
y de sus antecedentes y precedentes registrales acogindose a l contra todos erga
omnes. Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea
mediante las bsquedas o certificaciones que emiten los registradores de quin es el
propietario de una propiedad inmobiliaria determinada, as como si sta se halla o no
libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una informacin
fundamental si se tiene inters en comprarla o realizar cualquier operacin con la
misma. Facilita el crdito tanto al propietario del inmueble, que obtendr sin grandes
dificultades, como al que presta, quien tendr con la hipoteca la plena seguridad de
recobrar lo que prest. Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulacin de la
riqueza del pas, dotando de seguridad a las transmisiones de propiedades y dems
operaciones inmobiliarias en general.
3.1. PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad en sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean
para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o
acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que tales situaciones o
acontecimientos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirn la calidad o estado de
pblicas, esto es, sern notorias, manifiestas y patentes para todos. En este
contexto, la publicidad se opone a la clandestinidad; en tanto que la primera supone
la divulgacin y conocimiento, y la segunda implica ocultacin y desconocimiento. La
publicidad en sentido general puede tener por objeto cualquier clase un conocimiento
efectivo entre las personas hacia quienes va dirigida. La publicidad en sentido jurdico,
en cambio, tiene por objeto un conjunto de situaciones ms reducidas. La publicidad
registral, segn Delgado Scheelje constituye la exteriorizacin sostenida e
interrumpida de determinadas situaciones jurdicas, que organiza e instrumenta el
Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad general
respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad jurdica en el
trafico de los mismos.12 Para Aliaga Huaripata define la publicidad registral como (...)
12

DELGADO SCHEELJE, Alvaro.- La publicidad jurdica registral (Cuestiones generales y

manifestaciones concretas). Artculo publicado en Derecho Registral. Primeras Jornadas Preparatorias
del Primer Congreso Nacional de Derecho Registral. Segunda Edicin. Gaceta Jurdica Editores. Lima
Per. Noviembre 1998. Pg. 15.

la exteriorizacin continuada y organizada de situaciones jurdicas de trascendencia

real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurdicos
sustantivos sobre la situacin publicada.13 Asimismo, Balarezo Forttini define a la
publicidad registral como (...) una exteriorizacin continuada y organizada de
determinadas situaciones jurdicamente relevantes, con el fin de producir
cognoscibilidad general y efectos jurdicos sustantivos, usando, en este propsito, un
organismos pblico oficial. Por nuestra parte, definimos la publicidad registral como
aquella forma de publicidad jurdica que tiene por objeto divulgar con carcter general
(erga omnes) y permanente, determinadas situaciones jurdicas a travs de un rgano
estatal: Registros Pblicos.
3.2. CREACIN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755.
Con la promulgacin de la Ley N 27755, Ley de Creacin del Registro de Predios, a
cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, el gobierno
promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en beneficio de miles de
ciudadanos. Nuestra Constitucin Poltica consagra para el pas una economa social
de mercado en la que la iniciativa privada es libre, siendo deber del Estado estimular la
creacin de la riqueza y garantizar la libertad de trabajo, de empresa, comercio e
industria.
Para Aliaga Huaripata, seala que, El Reglamento de inscripciones del Registro de
Predios forma parte del proceso de unificacin de los registros inmobiliarios que
formalmente se inici en nuestro pas con la dacin de la Ley Nmero 27755,
mediante la cual se cre el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos. De acuerdo al artculo 2 de la referida Ley, el
Registro de Predios es de mbito nacional y comprende al Registro de Propiedad
Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales; registros
que en su momento fueron creados, administrados y sujetos a procedimientos
registrales distintos, peses a su misma naturaleza inmobiliaria que aconsejaba un
tratamiento comn.
En ese marco, el Gobierno ha creado el Registro de Predios, como parte del Registro
de la Propiedad Inmueble de cada Oficina Registral de la Superintendencia Nacional
de los Registros Pblicos (SUNARP), el cual integr en un slo registro, bajo un solo
sistema y tcnica registral, el Registro Predial Urbano, el Registro de la Propiedad
Inmueble, y la Seccin Especial de Predios Rurales.
Sin embargo, para el xito de la Ley 27755 o Ley que unifica los registros
inmobiliarios, debe superarse una serie de obstculos, materiales y normativos que
iremos desarrollando en la presente tesis; pues de no ser as, la solucin simplemente
ser peor que el problema que pretende solucionar.

IV. COFOPRI Y EL REGISTRO PREDIAL URBANO ANTES DE LA LEY 27755 Y

SIMPLIFICACIN ADMINISTRATIVA.
La propiedad informal en el Per es un tema que durante muchos aos fue incluso
desdeado, Martnez Coco y Garca Montfar sealan que, fue un tema que por ms
13

ALIAGA HUARIPATA, lvaro.- Apuntes sobre el Principio de Publicidad en el Derecho Registral

peruano. Separata de Notarius. Revista del Colegio de Notarios de Lima. Ao. VII. N 7. Lima Per.
1997. Pg. 91.

de quince o veinte aos estuvo en manos de los Municipios Provinciales, regres en

algn momento a algunas instituciones del Poder Ejecutivo, para nuevamente
asignarse esta responsabilidad a los Municipios. Sin embargo, lo nico que se
constat a lo largo de los ltimos treinta aos es que el crecimiento de la propiedad
informal se produca permanentemente sin que hubiera una solucin especfica para
hacer que cada uno de los pobladores de los asentamientos humanos y de las
cooperativas y asociaciones de vivienda pudieran contar con un ttulo de propiedad
vlido. Esto obligaba a los pobladores a seguir largos, costosos y complicados
procedimientos, y que oblig a crear la figura de la inscripcin de la posesin.
Se cre as la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, como
organismo rector mximo encargado de disear y ejecutar de manera integral,
comprensiva y rpida un programa de formalizacin de la propiedad predial y su
mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las
competencias y atribuciones al respecto14. Se dot a la COFOPRI de un pliego
presupuestal propio con autonoma tcnica, funcional, administrativa, econmica y
financiera, y se estableci que su alta direccin reporte directamente al Presidente de
la repblica. Se busco as que la entidad gozara de la estructura necesaria para
implementar un Programa Nacional de Formalizacin de la Propiedad que se ejecut
en el pas con buenos resultados. El procedimiento de formalizacin a cargo de
COFOPRI ha simplificado el proceso de saneamiento fsico legal, lo que permite
otorgar un ttulo de propiedad en un tiempo muchsimo menor al del derogado proceso
municipal.

V. REGISTRO PREDIAL URBANO:

ADMINISTRATIVA.

DESREGULACIN Y SIMPLIFICACIN

Para Jimnez Saavedra seala que, a partir de la dcada de los 80 estudios de

organizaciones privadas han generado en nuestro pas la creacin de instituciones
dedicadas exclusivamente a la tarea de formalizacin o saneamiento de la propiedad
en nuestro pas. As, desde 1988 se crea lo que actualmente se conoce como el
Registro Predial que comprende tanto el registro de pueblos jvenes, urbanizaciones
populares y el registro de predios rurales (D. Leg. 495 y 496). La formalizacin de la
propiedad , tanto urbana como rural, se viene realizando a travs de organizaciones
pblicas como COFOPRI ( propiedad urbana) y PETT (propiedad rural) quienes se
encargan del saneamiento documental de la propiedad para su posterior inscripcin en
el registro pblico correspondiente, concluyendo de esta manera lo que se llama
formalizacin de la propiedad.15,
El Registro Predial Urbano fue creado mediante Decreto Legislativo N. 495, como un
registro especializado para conocer las inscripciones de pueblos jvenes y
urbanizaciones populares. Adems, este registro se cre bajo principios de
simplificacin administrativa; es decir, la desregulacin y la simplificacin de procesos.
As tenemos, por ejemplo, muchas actividades que venan siendo cumplidas por
municipalidades se desregulan y se les dan facultades a profesionales privados para ir
cumpliendo determinadas funciones que anteriormente amarraban los procesos de
inscripcin a procedimientos administrativos que se tenan que cumplir para
14

Artculo 2 del Decreto Legislativo Nmero 803

15

JIMNEZ SAAVEDRA, Hildebrando. La formalizacin de la propiedad inmueble en el

Sistema
Jurdico
Peruano.
Vase
en:
www.derechoycambiosocial.com/rjc/REVISTA4/formalizar.htm

determinados actos o procedimientos como por ejemplo, la declaratoria de fbrica. 16

En este contexto, el Decreto Legislativo N. 495 empieza a regular todo el tratamiento
para la inscripcin de propiedades en pueblos jvenes y en urbanizaciones populares.
La metodologa que se usa para calificar las inscripciones de predios urbanos se basa
mucho en el marco legal de su creacin, que los crean como un registro que para sus
inscripciones, basndose en el folio real, que es la identificacin de un predio
grficamente, relacionada a un derecho de un titular o de un posesionario. En el
Registro Predial Urbano se encuentran capacitados para trabajar volmenes. Estn
trabajando slo para hacer una referencia en el mbito nacional con Cofopri, por lo
tanto, tienen todo un know how para trabajar expedientes masivamente. Tienen
programas que les permiten simplificar los procedimientos, pero que igual que
Registros Pblicos, guardan las mismas garantas, tienen el mismo marco legal, las
mismas seguridades que la ley les ha ido dando.
Para el Gerente General del Registro Predial Urbano, Dr. Vega castro nos seala que,
el Registro Predial Urbano, si bien se fund antes que COFOPRI, pues tom
relevancia de sus actividades desde que esta institucin fue fundada el ao 95, una
prueba de ello es que la cantidad de predios que se formalizaron en seis aos. Antes
de la llegada de COFOPRI fueron alrededor de 40 mil y despus de la llegada de
COFOPRI hasta la fecha, estn en el orden de 300 mil en algo ms de dos aos y
medio. Entonces ha habido una gran actividad en los ltimos aos para agilizar el
proceso de formalizacin y de inscripcin de propiedades. Una caracterstica
fundamental del Registro Predial Urbano es la simplificacin, con los formularios que
son bastantes sencillos y simples, no requieren necesariamente el aval notarial y son
de fcil acceso a cualquier usuario.17
Una caracterstica tambin especial o fundamental son los costos, las tarifas se han
diseado para que puedan tener acceso las poblaciones de los pueblos de
asentamientos humanos, pueblos jvenes y asentamientos humanos, de manera que,
evidentemente hay un subsidio de parte del gobierno para poder llegar a los
pobladores con tarifas razonables. Hay un esfuerzo del gobierno y del registro para
poder atender ms ciudades que seguramente se van a llevar a cabo con el Programa
de Formalizacin y Apoyo del Proyecto del Banco Mundial, que pretende llegar a algo
ms de un milln de predios a nivel nacional.

5.1. CRTICA A LA LEY 27755 QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS.

Con la promulgacin de la Ley N 27755, Ley de Creacin del Registro de Predios, a
cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, el gobierno
promueve el desarrollo y fortalece la propiedad privada en beneficio de miles de
16

Exposicin del Registro Predial Urbano, representado por la Gerente Registral del Registro Predial
Urbano. Elva Cornejo Falcon, ante la Comisin Agraria del Congreso de la Repblica. (Sesin Ordinaria
N 15 del 30 de noviembre de 1999), artculo citado en la siguiente pgina web:
http://www.congreso.gob.pe/comisiones/1999/agraria/control/rpu.htm
17

VEGA CASTRO, Lus. Gerente General del Registro Predial Urbano. Audiencia pblica: "formalizacin
de
la
propiedad
y
desarrollo".
Artculo
citado
en
la
siguiente
pgina
web:
http://www.congreso.gob.pe/comisiones/1998/infraestructura/audien/format.htM

ciudadanos. Sin embargo, para el xito de la Ley 27755 o Ley que unifica los registros
inmobiliarios, debe superarse una serie de obstculos, materiales y normativos que
desarrollaremos a continuacin.
Uno de los fundamentos que motivaron la creacin de la Ley N 27755, se debi a la
coexistencia del Registro de la Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, lo
cual segn los legisladores, originaba una dualidad en el registro inmobiliario de
nuestro pas, situacin que origino una diferenciacin injusta e insegura de tener dos
sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, uno para la poblacin de escasos
recursos (Registro Predial Urbano) y otro para los sectores A, B y C (Registro de la
Propiedad Inmueble), que no slo atenta contra el fortalecimiento del Sistema
Registral, sino, fundamentalmente contra el principio de trato igualitario en cuanto a la
seguridad jurdica, todo lo cual motivo una corriente dirigida precisamente a superar tal
rgimen, que se reflejo en un primer momento en el Proyecto de Ley N 2605, y que
ha culminado con la dacin de la Ley N 27755. En la actualidad el registro de la
propiedad inmobiliaria se encuentra a cargo de dos instituciones, principalmente, el
Registro de Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, las mismas que en si
cumplen una misma finalidad: la inscripcin de determinadas situaciones jurdicas
vinculadas con la propiedad inmueble, para otorgar publicidad jurdica respecto a las
mismas.
5.2. ASPECTO FAVORABLE DE LA LEY 27755
Empero, un aspecto favorable que se presenta en la Ley 27755 o Ley que unifica los
Registros Inmobiliarios es su importancia econmica; es decir, los primeros resultados
favorables de la citada Ley son los siguientes:

La incorporacin social de los excluidos parte del reconocimiento de su

dignidad y de facilitarles el acceso y proteccin de su propiedad por parte del
Estado, brindndoles mayor seguridad jurdica.
El Registro de Predios propicia el acceso al crdito y el ingreso al sistema
financiero de 3023'674 predios.
La unificacin de los registros inmobiliarios, elimina la percepcin de la
existencia de propietarios de dos categoras distintas en funcin del tipo de
registro al que podan acceder.
Al crearse este Registro de Predios, se unifica en un slo sistema, la
informacin registral sobre los derechos de propiedad, actos y contratos
inscribibles relacionados a los predios urbanos y rurales de todo el Per, sin
diferencias segn el lugar de ubicacin del bien, lo que otorgar al usuario
mayor certeza y ahorro de tiempo en la obtencin de los servicios de
inscripcin y publicidad, reduciendo sus costos de transaccin. As, se
potenciar la oferta de servicios y se podr brindar una ms rpida y segura
informacin a todos los agentes econmicos, dinamizando la economa.
La formalizacin de la propiedad, al propiciar su ordenamiento, constituye un
elemento fundamental en el proceso de modernizacin del Estado, beneficia a
los ciudadanos y, a la vez, favorece el incremento de la base impositiva y la
recaudacin tributaria.
El desarrollo del proyecto dar mayores facilidades para la inscripcin de
700,000 nuevos predios rurales, incorporndolos al catastro y hacindolos
pasibles de crdito agrario.
Asimismo, permitir potencializar los efectos del proceso de interconexin
nacional que viene llevando a cabo la SUNARP, por un valor de cinco millones
y medio de dlares, en beneficio de los sectores ms necesitados del pas que
pueden acceder al registro.

5.3. ASPECTOS DESFAVORABLES DE LA LEY 27755

Un aspecto desfavorable, que se ha encontrado en la Ley 27755 o Ley que unifica los
registros inmobiliarios, es respecto a los procedimientos que realizaran en el futuro los
pobladores de escasos recursos ante el actual Registro de Predios, el acceso a una
sola organizacin para la inscripcin de aspectos vinculados a la propiedad inmueble;
esto es, el reducido nmero de actos posteriores a la primera de dominio distintos de
la compraventa, como las declaratorias de fbrica que nos ocupa en este caso. As
pues presentamos a continuacin los aspectos desfavorables de la presente ley:

El problema se centra pues, en que, si bien es cierto se unifico el Registro

Predial Urbano y el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios
Rurales, en un solo Registro que viene a ser lo que actualmente se denomina
el Registro de Predios, con mayores fines de incorporacin social de los
excluidos parte del reconocimiento de su dignidad y de facilitarles el acceso y
proteccin de su propiedad por parte del Estado, brindndoles mayor seguridad
jurdica; por otro lado, el procedimiento que deber seguir la poblacin de
escasos recursos (anteriormente Registro Predial Urbano) a partir de la fecha
en que se implement el actual registro, ser el procedimiento que se diseo
para el Registro de la Propiedad Inmueble, es decir, el procedimiento que
debern seguir en adelante, ser un procedimiento ms complicado y ms
complejo; las estadsticas as lo demuestran; a Diciembre del ao 2005, se
calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor de 6150,000
partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba
alrededor de 7400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un anlisis a priori,
es evidente que existe una cantidad importante de unidades inmobiliarias no
registradas.

Si tenemos en cuenta que el Registro Predial Urbano se creo especialmente para la

poblacin de escasos recursos, sobre los predios ubicados en los Pueblos Jvenes,
Urbanizaciones Populares, Cooperativas y Asociaciones de vivienda a nivel nacional;
estos procedimientos eran muchos ms simplificados y se encontraban desregulados
de muchos requisitos, en comparacin con el Registro de la Propiedad Inmueble
diseado para la poblacin de los sectores A, B y C con un procedimiento de
formalizacin ms complejo; contando para ello con la creacin de la Comisin de
Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI, siendo que esta institucin ha
simplificado el proceso de saneamiento fsico legal, lo que permite otorgar un ttulo
de propiedad en un menor tiempo.

VI. CONCLUSIN.
-

El derecho no es un simple agregado de normas colocadas las unas al lado de

las otras, sino que es un conjunto organizado de normas, es decir, es un
ordenamiento jurdico con eficacia garantizada por medio de la fuerza que
monopoliza el Estado.

El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en

general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la
institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos
aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad
(instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la naturaleza
del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan
garantizar sus derechos frente a terceros.

Es necesario que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar el

derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico el
medio el medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal y se
convierte en una garanta institucional para la creacin de riqueza y por ende,
para el desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a
nivel colectivo.

El impacto econmico de la unificacin de los registros inmobiliarios en el

Departamento de Lambayeque, Distrito y Provincia de Chiclayo no ha sido
positivo, por lo tanto, y sobre la base de ello, recomendamos un tratamiento
diferenciado para la poblacin de escasos recursos, sin vulnerar el derecho al
trato igualitario en cuanto a la seguridad jurdica. Todo esto denot la existencia
de empirismos aplicativos y empirismos normativos en la la Ley 27755 o Ley
que Unifica los Registros Inmobiliarios.

Resulta de imperiosa necesidad que se modifique la estructura de las tasas

registrales que vienen cobrando los Registros Pblicos, mxime si el monto de
estas tasas excede largamente el costo real del servicio, constituyndose en un
importante sobrecosto que impide a los agentes econmicos acceder a los
beneficios de la publicidad registral, ya que se entraba innecesariamente la
contratacin, y se impide la formalizacin de las titularidades que gozan los
peruanos.

El registro oficial es el procedimiento jurdico por el cual los derechos a la

propiedad llevan a la tenencia legal. En forma particular, el registro formal
establece vnculos entre la legalizacin de suelo y propiedades y el acceso a
hipotecas a travs de la banca privada. Tal como lo establece la Asociacin
Path to Property (una organizacin dedicada a promover estas polticas a nivel
mundial), detrs del proceso de registro formal se esconde la filosofa de que la
prosperidad de los pases con economas de mercado se debe principalmente
a sus adecuados sistemas de propiedad, que permiten operar sus mercados
mediante derechos de propiedad intercambiables en un mercado amplio.

VII BIBLIOGRAFA.
-

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enfoque desde el Anlisis Econmico del Derecho. Artculo publicado en
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