DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

1.LA SEGURIDAD JURDICA PRIVADA1

Es aceptada vlidamente la divisin de la seguridad
jurdica en pblica y privada. La seguridad jurdica
pblica est referida a las relaciones entre el Estado y
el ciudadano; la seguridad jurdica privada comprende
las relaciones de los ciudadanos entre s, garantiza las
relaciones jurdicas de los derechos subjetivos de
naturaleza privada, as como de sus actos jurdicos
constitutivos, modificativos y extintivos (autonoma de
la
voluntad).
El Derecho Registral est vinculado bsicamente a la
seguridad jurdica privada, esttica o dinmica, de las
relaciones entre particulares, el Estado acta como
uno ms de estos, por ello la tratamos en este
apartado.
1.1. Idea genrica de seguridad.
Situaciones imprevisibles e inciertas a que se halla
expuesta la existencia del hombre hacen que la
seguridad se convierta en una de las necesidades
humanas bsicas.
La seguridad (cualidad de seguro, libre y exento de
todo peligro, dao o riesgo) del hombre requiere de la
1 http://hidelbrandojimenez.weebly.com/seguridad-juriacutedica.html
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concurrencia de una serie de elementos, uno de ellos

es el jurdico. El Derecho surge como respuesta para
colmar la urgencia de seguridad y certeza en la vida
social.
A partir del siglo XVII (Hobbes, Beccaria, Locke,
Rousseau) se postul que la restriccin que el hombre
permite de su libertad se realiza para obtener
seguridad, comodidad, paz y su propia conservacin.
Estos antecedentes provocaron que en los textos
constitucionales se proclame la idea de seguridad
como objetivo. En la Constitucin Francesa de 1739 se
define a la seguridad como la proteccin que la
sociedad otorga a cada uno de sus miembros para la
conservacin de su persona, de sus derechos y de sus
propiedades. Ello, con distintas frmulas jurdicas, se
ha
venido
reproduciendo
en
los
textos
constitucionales. Es la seguridad por medio del
derecho.
1.2. Requisitos y condiciones de la seguridad
jurdica
Los requisitos y condiciones que hacen seguras
a las normas jurdicas son: la certeza y
la estabilidad.
La certeza debe analizarse desde dos puntos de
vista:
a)

Contenido de

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las
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disposiciones.

Se

exige claridad
y
sencillez (para
que
los
destinatarios de las normas se conduzcan con
arreglo a ellas y conozcan los efectos de su
incumplimiento), plenitud (exenta de vacos y
establecimiento de mecanismos que la permitan
como el reconocimiento de un sistema de fuentes
y mecanismos de integracin e interpretacin
jurdica), compatibilidad (sin
contradicciones
internas
o
antinomias).
b) Existencia de las disposiciones. Requiere
de: Notoriedad (posibilidad de ser conocidas,
publicacin), verificabilidad (que sean cumplidas
y la regularidad en la exigencia de su
cumplimiento), previsibilidad (certidumbre).
Respecto
siguientes

la estabilidad analizaremos
los
puntos
de
vista:

a)
Estabilidad
en
las disposiciones
de
carcter general. Se exige duracin y fijeza,
impidiendo
que
aparezca confusin, malestar, recelo y paralizacin
en
la
vida
social. Slo
en
caso
de utilidad, necesidad iniquidad se posibilitara la
reforma o cambio de las normas generales.
b)
Estabilidad
en
las disposiciones
de
carcter
particular (contratos

derechos
adquiridos, sentencias cosa juzgada, inscripcin,
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etc.). En este apartado pueden aplicarse las

pautas del literal a.
1.3. Sistemas de seguridad jurdica
La seguridad jurdica se considera en los distintos
ordenamientos jurdicos como un valor o fin a
alcanzar. Los mecanismos empleados son diversos,
distinguindose hasta tres sistemas:
a) Sistema de seguridad jurdica penal o
represiva. El tratamiento de la seguridad jurdica es a
posteriori. No evita sino que indemniza el dao
sufrido.
b) Sistema de temor judicial. La amenaza de la
pena constituye la prevencin (judicial preventivo).
c) Sistema preventivo de documentacin. La
seguridad jurdica es a priori. Tpico de los sistemas de
corte latino en donde la escritura pblica, el
instrumento ms importante, constituye el documento
que contiene de modo exacto y claro la voluntad de
los intervinientes en el acto y su adecuacin al orden
jurdico, dada la intervencin del Notario como
profesional del Derecho.
1.5 La importancia del Derecho Registral radica
en la Seguridad Jurdica2:
2 ELENA MERCEDES BARRUETO SALAS
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Es el fundamento de todo Estado Democrtico de

Derecho, puesto que, ste implica un sistema jurdico
que brinda a todos sus integrantes un mnimo de
seguridad jurdica, donde todos y cada uno saben a
qu atenerse en su conducta, donde las instituciones
y autoridades conocen de sus parmetros de
actuacin.
El principio de Seguridad Jurdica impone y, a la vez,
garantiza el deber de todos de respetar el
ordenamiento
jurdico,
siendo
este
principio
omnmodo, pues comprende tanto el Estado
Democrtico en s como el conjunto de normas que lo
regula, ordenadas stas jerrquicamente.
Pues bien, para hacer realidad los objetivos y
finalidades del Estado es necesario que se instituyan,
mediante la Constitucin y las leyes, diversas
organizaciones fundamentales y tutelares, que tengan
a su cargo determinadas funciones, enmarcndose
dentro de las libertades inherentes a la persona
humana: Personal, conciencia, poltica y econmica,
dentro de esta ltima se constituye la libertad de
contratar, con las innumerables consecuencias y
diversos medios empleados, para alcanzar un rgimen
de Seguridad Jurdica; constituyndose como un
medio para lograr este fin, Los Registros Pblicos3.
3 GONZLES BARRN, Gunther Hernn; SISTEMA REGISTRAL PERUANO, Ediciones
Legales, Setiembre, 2001, pp. 31

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En el mbito del trfico patrimonial, la Seguridad

Jurdica se materializa cuando existe una adecuacin o
exactitud entre la realidad fsica del inmueble, la
realidad documental del derecho que incide sobre el
mismo, y finalmente la realidad registral. Sin embargo,
el Registro, algunas veces, slo protege con
presuncin juris tantum; en cambio la seguridad
jurdica en su mxima expresin como garanta est
amparada por el principio de la Fe Pblica Registral
contenido en el artculo 2014 del Cdigo Civil;
situacin jurdica que se produce al alcanzar un
determinado adquirente el carcter de Tercero
Registral, con presuncin de legitimidad juris et de
jure, por lo que el tercero as constituido, mantendr
su adquisicin, aunque posteriormente se anule,
rescinda o resuelva el derecho del otorgante por
causas que no consten en los Registros Pblicos.
Como puede verse, el tema bien podra denominarse,
Seguridad Jurdica en su mxima expresin o
seguridad del derecho sacrificada en aras de la
seguridad del trfico registral; tema trascendente y, a
la vez, controvertido que nos sedujo inevitablemente a
su investigacin.
Seguridad esttica (tutela de derechos), por
la cual ningn titular de derechos subjetivos
puede ser privado de ellos sin su consentimiento.
Se encuentra garantizada por el principio de
legitimacin registral
(art. 2013 CC) y por la
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garanta de intangibilidad del contenido de los

asientos registrales, salvo ttulo modificatorio
posterior o sentencia judicial firme (art. 3 lit. b de
la Ley N 26366).

Seguridad dinmica (seguridad del trfico),

referida a que el adquirente de un derecho
subjetivo no puede ver ineficaz su adquisicin en
virtud de una causa que no conoci o que no
debi conocer al tiempo de llevada a cabo.
Se encuentra garantizada por el principio de
oponibilidad (art. 2022 C.C.) y por el principio de
fe pblica registral (art. 2014 C.C.).

PRINCIPIOS REGISTRALES4
Los principios registrales vienen a ser las
orientaciones bsicas y generales contenidos en
normas jurdicas, decisiones jurisprudenciales u
opiniones doctrinarias que orientan la inscripcin, el
procedimiento y la organizacin del Registro en un
determinado sistema registral. Se generan en las
normas jurdicas y coadyuvan a su interpretacin e
integracin u orientan la produccin legislativa. No
debemos olvidar que al tratar de los principios

4 http://hidelbrandojimenez.weebly.com/principios-registrales.html
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registrales nos referimos a principios de cuarto nivel,

aplicables a nuestro Sistema Registral5.
Los principios registrales que reconoce nuestro
sistema registral se encuentran bsicamente en el
Libro IX del Cdigo Civil de 1984. Estos son
desarrollados y precisados en el ttulo preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos
aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional
de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP-SN. Sin
pretensiones de numero clausus ni de incorporar
principios denominados apcrifos, en el presente
nos remitimos a los que se encuentran definidos en
nuestro sistema normativo registral.
Segn Celestino Cano Tello
Son las bases informadoras del derecho hipotecario
de un pas que pueden inducirse por va de
generalizacin de las disposiciones concretas de la
Ley.
Con el objeto de sistematizar los principios registrales
recogidos en nuestro sistema jurdico presentamos la
siguiente
clasificacin de
los
mismos:
a) Principios registrales que se refieren a los
requisitos de la Inscripcin
5 RUBIO CORREA, Marcial. El sistema jurdico, introduccin al Derecho. 8 edicin.
Coleccin de textos jurdicos de la PUCP. Fondo editorial 1999

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 Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio
Principio

de
de
de
de
de
de
de

rogacin o instancia
tracto sucesivo
legalidad
titulacin autntica
especialidad o determinacin
prioridad preferente
impenetrabilidad

b) Principios registrales que se refieren a los

efectos de la Inscripcin
Principio
Principio
Principio
Principio

de
de
de
de

legitimacin registral
fe pblica registral
prioridad excluyente
Publicidad Registral

1.PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN

A LOS REQUISITOS DE LA INSCRIPCIN
1.1. PRINCIPIO DE ROGACIN O INSTANCIA
La accin de rogar, rogacin, se entiende en el mbito
del Derecho Registral como instancia (solicitud),
resultando equivalente a ruego de y a peticin de.
Por el principio de rogacin entendemos que la
administracin registral no puede actuar si no media
solicitud, peticin, ruego, instancia, disposicin de los
otorgantes de un acto o derecho o de tercero
interesado6.
6 GARCA CONI, Ral y FRONTINI, ngel A. Derecho Registral Aplicado.
Ediciones Desalma. 2 edicin. Buenos Aires 1993, pg. 149
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El principio de rogacin, pues, es conocido

igualmente como principio de instancia, de solicitud,
de peticin, principio depositario, etc. En efecto, si no
existe mandato legal expreso, la actuacin de los
rganos registrales no puede realizarse de oficio.
Podemos decir en trminos latos que la rogacin
constituye un presupuesto de la calificacin Registral,
sin aquella sta no se produce. Igualmente, determina
el momento de inicio de la prioridad. Se constituye
adems en una derivacin de la voluntariedad de la
inscripcin y en el vehculo a travs del cual transita
la titulacin autntica para su acceso al Registro. Tales
pueden ser los vnculos de este principio con algunos
de los dems principios registrales que tratamos
seguidamente.
Es importante este principio por su incidencia como
impulso inicial del procedimiento registral y sus
manifestaciones dentro del mismo. Permite al
presentante o a quien este representa el desistimiento
total o parcial de la rogatoria; as como el
desistimiento de la apelacin (manifestaciones
negativas). Igualmente, permite al legitimado a
solicitar prrrogas, interponer recursos, realizar
subsanaciones y cancelar derechos registrales.
El principio de rogacin se define como aquel
que establece la necesaria instancia o solicitud
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de los otorgantes de un acto o derecho o de

tercero interesado para la prctica por el
Registrador Pblico de los asuntos registrales;
salvo mandato legal expreso en contrario. El
principio de rogacin se plasma en las normas que
exigen peticin de parte interesada para lograr la
matriculacin del inmueble objeto del derecho real o,
posteriormente, obtener la mutacin de las
situaciones jurdicas reales sea ya se encuentran
registradas7.
Nuestro sistema normativo registral recoge este
principio cuando establece que los registradores
califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de
ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros
pblicos.
Los
alcances
mencionados
anteriormente no se aplican, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga
una resolucin judicial que ordene la inscripcin; en
este supuesto, el Registrador podr solicitar al Juez las
aclaraciones o informacin complementarias que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro. (Art. 2011 CC).

7 MOISSET DE ESPANS, Luis VACCARELLI, Horacio. Sistema Registral

Inmobiliario Argentina Paraguay; Zavala Editor, BB.AA, 1994, p.42
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Asimismo, a nivel reglamentario encontramos este

principio con la siguiente frmula: Los asientos
registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de ttulo que conste en
instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La
rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa. Se
presume que el presentante del ttulo acta en
representacin del adquirente del derecho o del
directamente beneficiado con la inscripcin que se
solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud
de inscripcin que acta en inters de persona
distinta. Para todos los efectos del procedimiento,
podrn actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendindose que cada vez que en este Reglamento
se mencione al presentante, podr tambin actuar la
persona a quien ste representa, salvo lo dispuesto en
el segundo prrafo del artculo 13 del RGRRPP o
norma expresa que disponga algo distinto. En caso de
contradiccin o conflicto entre el presentante y el
representado, prevalece la solicitud de ste (numeral
III del RGRRPP). Importante distincin realizada por la
norma entre presentante del ttulo y el sujeto a quien
corresponde la rogatoria.
Existen otras normas reglamentarias de las
inscripciones en cada registro (Registro de propiedad
vehicular, Registro de predios, etc.) que sin variar las

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definiciones anotadas hacen mencin al principio de

rogacin.
Excepciones

Rectificacin de oficio.
Art. 76 R.G.R.P.

Hipoteca legal Artculo 1119 C.C.

Las hipotecas legales a que se refiere el
artculo 1118
se constituyen de pleno
derecho y se inscriben de oficio,
bajo
responsabilidad
del
registrador,
simultneamente con los contratos de los
cuales emanan. ().

Legitimacin
Quines pueden solicitar la inscripcin?
Artculo III del Ttulo Preliminar del R.G.R.P.:
- Los otorgantes del acto o derecho.
- Tercero interesado.
Art. 12 R.G.R.P.:
- El Notario tiene inters propio para efectos de la
solicitud de inscripcin de los instrumentos que
ante l se otorguen. Esta facultad puede ser
ejercida
a
travs
de
sus
dependientes
debidamente acreditados.
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Normas concordantes con el artculo 51.1 de la

Ley N 27444, y con el artculo VI del Ttulo Preliminar
del Cdigo Civil.
Presentante
Es la persona que formula la solicitud de inscripcin.
Art. III T.P. del R.G.R.P.: presuncin legal:el
presentante acta en representacin de adquirente
del derecho o del directamente beneficiado con la
inscripcin que se solicita, salvo que haya indicado en
la solicitud de inscripcin que acta en inters de
persona distinta.
Legitimacin del presentante:
- Solicitar la inscripcin del ttulo
- Subsanar las observaciones
- Desistirse de la solicitud de inscripcin, o de
algunos de los actos rogados (Art. 13 R.G.R.P.)
- Interponer recurso de apelacin (Art. 143
R.G.R.P.)
En partes judiciales
La jurisprudencia del Tribunal Registral estableci que
la rogatoria corresponde al juez respectivo, al mrgen
que el ttulo sea presentado al Registro por el
interesado.
La rogatoria se encuentra contenida en el oficio y
en la resolucin que dispone la inscripcin.
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En partes notariales: presentacin cautiva

Tratndose de ttulos presentados en los Registros de
Predios y de Mandatos y Poderes:
Slo el notario ante quien se otorg la escritura
pblica puede presentar los ttulos, por s mismo o a
travs de sus dependientes acreditados, segn se
establece en la stima disposicin complementaria,
transitoria y final del D. Leg. 1049.
Excepcionalmente
A solicitud y bajo responsabilidad de los
otorgantes, los partes notariales podrn ser
presentados y tramitados por persona distinta al
notario o sus dependientes. En este caso, el notario al
expedir el parte deber consignar en este el nombre
completo y nmero de documento de identidad de la
persona que se encargar de la presentacin y
tramitacin de dicho parte as como la procedencia
legtima del parte.
Alcances de la limitacin
La limitacin slo se encuentra referida a la
presentacin del ttulo, por lo que los otorgantes del
acto pueden continuar con la tramitacin del
procedimiento, debiendo para ello el notario entregar
la gua de presentacin respectiva.
Alcance de la rogatoria: actos a inscribir

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La rogatoria de inscripcin no se limita a los actos

expresamente indicados en el formulario de solicitud
de inscripcin del ttulo, sino que tambin comprende
a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo,
salvo reserva expresa, segn se indica en la ltima
parte del primer prrafo del artculo III del Ttulo
Preliminar del R.G.R.P.
Despus de la presentacin del ttulo:
Desistimiento parcial de la rogatoria: actos
separables, y siempre que dicho desistimiento no
afecte los elementos esenciales del otro u otros actos
inscribibles art. 13 del R.G.R.P.
Modificacin de la rogatoria
Es improcedente.
Ampliacin de la rogatoria (art. 40 R.G.R.P.)
Slo procede cuando el obstculo es la falta de
inscripcin de un acto previo.
Cuando exista ttulo incompatible presentado antes de
la ampliacin de la rogatoria, la ampliacin slo
proceder si el instrumento inscribible que contiene el
acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la
rogatoria inicial. Si no existiese ttulo incompatible
antes de la ampliacin de la rogatoria, sta proceder
an cuando el instrumento que da mrito a la
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inscripcin no preexista a la fecha de la rogatoria

inicial.
Desistimiento de la rogatoria
Requisitos
El presentante del ttulo.
Mediante escrito con firma legalizada por Notario
o por funcionario autorizado.
Mientras no se hubiere efectuado la inscripcin
correspondiente.
Presentante Notario: no requerir legalizacin de
firma.
Judicial: slo podr desistirse la persona a cuyo
favor se ha expedido la resolucin judicial, salvo
que el presentante haya indicado en la solicitud
de inscripcin que acta en inters de persona
distinta, en cuyo caso slo proceder el
desistimiento a solicitud de sta. Si el Juez deja
sin efecto la resolucin en cualquier momento
antes de la inscripcin, el Registrador dar por
concluido el procedimiento registral tachando el
ttulo.
El desistimiento puede ser total o parcial.
1.2. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

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Este principio es regulado por el Cdigo Civil

en su artculo 2015 y sus alcances son
propios
del
registro
de
predios.
As, se establece que ninguna inscripcin,
salvo la primera, se hace sin que est inscrito
o se inscriba el derecho de donde emane (art.
2015 CC).
En tal sentido se concibe a este principio
como
presupuesto
esencial
del
procedimiento registral8 y como principio
de orden registral9. Se trata de que la
cadena de transmisiones se produzca de
modo continuo, que el historial del predio se
produzca ordenadamente.
Posteriormente para darle alcance a la
totalidad de registros (registro de bienes y
registro de personas) se ampla su contenido
en el RGRRPP comprendiendo tanto el
derecho de donde emane como el acto
previo necesario o adecuado para su
extensin, salvo disposicin en contrario
(numeral VI del RGRRPP)10.
8 DIEZ PICAZO, Lus y GULLON, Antonio. Sistema de derecho Civil. Volumen III. 5
edicin Editorial Tecnos. Madrid 1995. Pg.315.

9 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II. Madrid 1991.
Pg. 631

10 RESOLUCIN N 839-2007 SUNARP-TR-L (08.11.2007).

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Este principio nos informa que para que se

inscriba un ttulo es necesario que quien
dispone del derecho a registrar tenga inscrita
su titularidad.
El tracto sucesivo es un principio formal
mediante el cual por cada acto inscribible se
extiende un asiento, formndose una cadena
de asientos por cada acto inscrito.
Se encuentra recogido en el artculo
2015 del Cdigo Civil y en el artculo VI del
Ttulo Preliminar del R.G.R.P.
Acto previo
Existe semejanza con el tracto sucesivo, ya
que mientras ste se refiere a la cadena de
titularidades inscritas, el acto previo se
encuentra referido a las inscripciones de los
actos modificatorios del bien, en el caso del
registro de bienes.
En el registro de personas jurdicas, la
inscripcin del acto previo se encuentra
referida a las inscripciones del acto previo y
necesario para la inscripcin del acto
solicitado inscribir.
Se encuentra recogido en el artculo VI
del Ttulo Preliminar del R.G.R.P., y en el
artculo
V
del
Ttulo
Preliminar
del
Reglamento del Registro de Sociedades.
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Tracto abreviado
Tiene lugar cuando no se extiende un
asiento por acto, sino que en un asiento de
inscripcin se incluye ms de un acto
inscribible. A esto se le conoce como tracto
abreviado o comprimido.
1.3. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Est referido al control de legalidad que
realizan las instancias registrales de los
actos, derechos, contratos, etc. cuya
inscripcin se solicita.
Nuestro sistema normativo registral recoge
este principio cuando establece que los
registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin, la capacidad de los otorgantes y
la validez del acto, por lo que resulta de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos. Los alcances mencionados
anteriormente
no
se
aplican,
bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se
trate de parte que contenga una resolucin
judicial que ordene la inscripcin; en este
supuesto, el Registrador podr solicitar al
Juez
las
aclaraciones
o
informacin
complementarias que precise, o requerir se
acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
Estudien!!!! :P

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(Art.

2011

CC).

Precisando los alcances de la norma referida

se establece que los registradores califican
la legalidad del ttulo en cuya virtud se
solicita
la
inscripcin.
La
calificacin
comprende la verificacin del cumplimiento
de las formalidades propias del ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la
validez del acto que, contenido en aqul,
constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcin.
La
calificacin
comprende
tambin, la verificacin de los obstculos que
pudieran emanar de las partidas registrales y
la condicin de inscribible del acto o derecho.
Se realiza sobre la base del ttulo presentado,
de la partida o partidas vinculadas
directamente11 a
aqul
y,
complementariamente, de los antecedentes
que obran en el Registro (numeral V del
RGRRPP).
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Cdigo Civil Artculo 2011
La legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin.
La capacidad de los otorgantes.
La validez del acto.
11 resolucin N 059-2002-SUNARP-TR-L de 11-10-2002

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Por lo que resulta de ellos, de sus

antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos.
II prrafo:
Cuando se trate de parte que contenga
una resolucin judicial que ordene la
inscripcin: el Registrador podr solicitar al
Juez
las
aclaraciones
o
informacin
complementarias que precise, o requerir se
acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
Art.
32
R.G.R.P.
calificacin:

Alcances

de

la

a) Confrontar la adecuacin de los ttulos

con los asientos de inscripcin de la partida
registral en la que se habr de practicar la
inscripcin.
b) Verificar la existencia de obstculos en
la partida registral, as como de ttulos
pendientes relativos a la misma que puedan
impedir temporal o definitivamente la
inscripcin.
c) Verificar la validez y la naturaleza
inscribible del acto o contrato, as como la
formalidad del ttulo en el que ste consta y
la de los dems documentos presentados.
d) Comprobar que el acto o derecho
inscribible, as como los documentos que
conforman el ttulo, se ajustan a las
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disposiciones legales sobre la materia y

cumplen los requisitos establecidos en dichas
normas.
e)
Verificar
la
competencia
del
funcionario administrativo o Notario que
autorice o certifique el ttulo.
f) Verificar la capacidad de los otorgantes
por lo que resulte del ttulo, de la partida
registral vinculada al acto materia de
inscripcin y complementariamente de sus
respectivos antecedentes; as como de las
partidas del Registro Personal, Registro de
Testamentos y Registro de Sucesiones
Intestadas debiendo limitarse a la verificacin
de los actos que son objeto de inscripcin en
ellos.
g) Verificar la representacin invocada por los
otorgantes.
h) Efectuar la bsqueda de los datos en
los ndices y partidas registrales respectivos.
i) Rectificar de oficio o disponer la
rectificacin de los asientos registrales donde
haya advertido la existencia de errores
materiales o de concepto que pudieran
generar la denegatoria de inscripcin del
ttulo objeto de calificacin.
CARACTERSTICAS DE LA CALIFICACIN
REGISTRAL
Personal e indelegable (Reg. Pbl. Y Trib Reg.).
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Independiente y autnoma (Art. 3 a) Ley 26366).

Obligatoria (Art. VIII T.P. Ley 27444).
Integral (Art. 31 R.G.R.P.).
Revisable (Art. 5 Ley 26366).
Sujeta a reglas y Lmites (Art. 33 R.G.R.P.).
Sujeta a responsabilidad (Art. 3 d) Ley 26366).
Orientada a la inscripcin (Art. 31 R.G.R.P.).
CALIFICACIN
JUDICIALES

DE

MANDATOS

Art. 32 R.G.R.P.
En los casos de resoluciones judiciales
que contengan mandatos de inscripcin o de
anotaciones preventivas, el Registrador y el
Tribunal Registral se sujetarn a lo dispuesto
por el segundo prrafo del artculo 2011 del
Cdigo Civil.
El Registrador no debe calificar el
fundamento o adecuacin a la ley del
contenido de la resolucin judicial. Conforme
a lo dispuesto en el segundo prrafo del
artculo 2011 del Cdigo Civil, el Registrador
est autorizado para solicitar aclaracin o
informacin adicional al Juez, cuando advierte
el carcter no inscribible del acto que se
solicita inscribir o la inadecuacin o
incompatibilidad del ttulo con el antecedente
registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera
el mandato de anotacin o inscripcin
Estudien!!!! :P

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mediante una resolucin, incorpora al fondo

del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento
sustantivo, el mismo no puede ser objeto de
calificacin por parte del Registrador, siendo
en
estos
casos,
responsabilidad
del
magistrado el acceso al Registro del ttulo
que contiene el mandato judicial, de lo que
deber dejarse constancia en el asiento
registral.
Precedente aprobado en el V Pleno del
T.R.
PARTES JUDICIALES
La limitacin en la calificacin de los partes
judiciales, establecida en el artculo 2011 del
Cdigo Civil, y art. 32 R.G..R.P. se refiere a la
legalidad y validez del acto.
Subsistiendo la calificacin de:
- La formalidad del ttulo
- La adecuacin con el antecedente registral.
- La calidad de inscribible del acto o derecho.
LMITES A LA CALIFICACIN REGISTRAL

Artculo 33 R.G.R.P.
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus
respectivas instancias, al calificar y evaluar los ttulos
ingresados para su inscripcin, se sujetan, bajo
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responsabilidad, a las reglas y lmites establecidos en

dicha norma.
1.4. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA
La
titulacin
autntica
constituye una
primera garanta de legalidad12 que persigue
el sistema registral al exigir, salvo disposicin
en contrario, que la inscripcin se realice en
mrito a instrumento pblico, vale decir con
instrumentos en los que interviene el Notario,
profesional del Derecho, o de funcionarios
pblicos en el ejercicio de sus funciones.
La inscripcin se hace en virtud de ttulo
que conste en instrumento pblico13, salvo
disposicin contraria (art. 2010 del CC).
Precisando estos alcances, el RGRRPP
establece que los asientos registrales se
extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud
de
ttulo
que
conste
en
instrumento pblico, salvo disposicin
en contrario. La rogatoria alcanza a todos
12 GARCIA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I.
Editorial Civitas. 1 edicin. Madrid 1999. Pg. 550

13 Resolucin N 056-2002-ORLL/TRN del 2 de mayo de 2002, publicada el 4 de julio de

2002.

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los actos inscribibles contenidos en el ttulo,

salvo reserva expresa (numeral III del Ttulo
preliminar).
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Artculo 2010 C.C.
"La inscripcin se hace en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico, salvo
disposicin contraria.
Art. lll T.P. del R.G.R.P.
Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud de
ttulo que conste en instrumento pblico,
salvo disposicin en contrario.
QU ES TITULO?
Artculo 7 R.G.R.P.
Se entiende por ttulo para efectos de la
inscripcin, el documento o documentos en
que se fundamenta inmediata y directamente
el derecho o acto inscribible y que, por s
solos,
acrediten
fehaciente
e
indubitablemente su existencia.
Tambin formarn parte del ttulo los
documentos que no fundamentan de manera
inmediata y directa la inscripcin pero que de
manera complementaria coadyuvan a que
sta se realice.
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Instrumento Pblico
Artculo 9 R.G.R.P.
Cuando las inscripciones se realicen en
mrito a instrumentos pblicos, slo podrn
fundarse en traslados o copias certificadas
expedidas por el Notario o funcionario
autorizado de la institucin que conserve en
su poder la matriz, salvo disposicin en
contrario.
Instrumento Privado
Artculo 10 R.G.R.P.
Cuando por disposicin expresa se
permita que la inscripcin se efecte en
mrito de documentos privados, deber
presentarse el documento original con firmas
legalizadas notarialmente, salvo disposicin
en contrario que establezca formalidad
distinta.
Los documentos complementarios a que
se contrae el segundo prrafo del Artculo 7,
podrn ser presentados en copias legalizadas
notarialmente.
1.5. PRINCIPIO
DE
DETERMINACIN

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ESPECIALIDAD

Adems del orden que exige el registro, en

las inscripciones, con el tracto sucesivo, el
sistema registral busca otorgar claridad en la
inscripcin. Esta finalidad la cumple el
principio de especialidad. Al registro deben
acceder situaciones y relaciones jurdicas
perfectamente determinadas. Por ello se
denomina,
igualmente,
principio
de
determinacin o especificacin.
En nuestro sistema registral este principio no
se limita nicamente al registro de predios,
sino que alcanza a la generalidad de los
registros.
A nivel legislativo, este principio, no ha sido
recogido por el Cdigo Civil. Sin embargo, en
el RGRRPP se establece que por cada bien o
persona jurdica se abrir una partida
registral independiente, en donde se
extender la primera inscripcin de aqullas,
as como los actos o derechos posteriores
relativos a cada uno. En el caso del Registro
de Personas Naturales, en cada Registro
que lo integra, se abrir una sola partida por
cada persona natural, en la cual se
extendern los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrn
establecerse
otros elementos que determinen la apertura
de una partida registral.
1.6. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
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Parte del aforismo Prior tempore potior iure,

que en nuestro sistema registral est referido
a la fecha de ingreso del ttulo en el Registro.
Se trata de una de las manifestaciones del
principio de prioridad.
Legislativamente se formula como sigue: La
prioridad en el tiempo de la inscripcin
determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro (art. 2016 CC). Los
efectos de los asientos registrales, as como
la preferencia de los derechos que de estos
emanan, se retrotraen a la fecha y hora del
respectivo asiento de presentacin, salvo
disposicin en contrario (numeral IX TP del
RGRRPP).
1.7. PRINCIPIO IMPENETRABILIDAD
Pau Pedrn lo incluy como uno de
los principios hipotecarios apcrifos. Sin
embargo, en nuestro sistema normativo fue
recogido en el art. 149 del derogado
Reglamento General de los Registros Pblicos
de 1968 y, actualmente, se encuentra
regulado en el nuevo RGRRPP en el numeral
X
del
ttulo
preliminar.
Existen tres momentos desde la presentacin
del ttulo a la conclusin del procedimiento
registral. Hasta la presentacin del ttulo es
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de aplicacin el principio de prioridad

preferente; desde la presentacin del ttulo
hasta la conclusin del procedimiento opera
el principio de impenetrabilidad; y, desde
la inscripcin resulta aplicable el principio
de prioridad
excluyente.
Legislativamente este principio se formula al
establecerse que no puede inscribirse un
ttulo incompatible con otro pendiente de
inscripcin, aunque sea de igual o anterior
fecha. Asimismo, en el art. 26 del RGRRPP se
establece que durante la vigencia del asiento
de presentacin de un ttulo, no podr
inscribirse ningn otro incompatible con
ste.
Un ttulo es incompatible con otro ya
presentado cuando la eventual inscripcin del
primero excluya la del presentado en
segundo lugar (art. 26 del RGRRPP).
Este principio no ha sido recogido por el
Cdigo
Civil
de
1984,
no
obstante
encontrarse regulado ya en el Reglamento
General de los Registros Pblicos derogado,
como queda dicho.
2. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A
LOS
EFECTOS DE
LA
INSCRIPCIN
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2.1.
PRINCIPIO
REGISTRAL

DE

LEGITIMACIN

La lectura del artculo 32 del RGRRPP nos da una

idea clara del carcter progresivo de la calificacin:
Cada una de las comprobaciones, confrontaciones o
verificaciones que realiza el registrador Pblico
constituyen pronunciamiento de legalidad o licitud, si
esto no se produce est obligado a formular la
denegatoria en forma simultnea y fundamentada
jurdicamente. En razn a ello se concluye que, siendo
progresiva, la legitimacin es el pronunciamiento de
un oficial pblico acerca de la legalidad o licitud de un
acto jurdico14.
El principio de legitimacin est referido a uno los
efectos que produce la inscripcin: presuncin iuris
tantum de certeza respecto de su contenido, al que,
igualmente, se presume exacto y vlido15. La
legitimacin puede ser activa cuando est dirigida al
titular quien puede actuar conforme al contenido del
asiento o pasiva cuanto es un tercero el que
valindose del contenido de un asiento se relaciona
con
el
titular.
14 GARCA CONI, Ral y FRONTINI, ngel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones
Desalma. 2 edicin. Buenos Aires 1993. Pg.258.

15 la Resolucin N F 010-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002, publicada el 3 de

agosto de 2002 y ratificado slo en el extremo enunciado.

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No debemos olvidar que la inscripcin legitima

mas no convalida los actos que sean nulos o anulables
(art.
42
del
RGRRPP).
En nuestro sistema normativo registral este principio
establece que el contenido de la inscripcin se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez
(art. 2013 del CC). El RGRRPP al reglamentar este
principio no solo presume certeza, sino exactitud y
validez, situacin que lo hace discutible. As, seala
que
los
asientos
registrales
se
presumen exactos y vlidos, producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
trminos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez (numeral VII del
RGRRPP).
Concepto
Es aquel que establece la presuncin relativa de
exactitud del contenido del asiento registral, mientras
no sea rectificado o invalidado por el Poder Judicial.
Sustento:
- La calificacin registral.
- Garanta de intangibilidad del contenido de
los asientos registrales. Ley 26366.

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Efectos
- Presuncin de exactitud de
registrales.
- Legitimacin del titular registral.

asientos

TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Artculo 2013 C.C.
El contenido de la inscripcin se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Art. VII. del T.P. del R.G.R.P.
Los asientos registrales se presumen exactos
y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los trminos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
2.2. PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL
Este principio adoptado por el artculo 2014 del
Cdigo Civil y por el artculo VIII del Ttulo Preliminar
del Reglamento General de los Registros Pblicos es el
que caracteriza nuestro Sistema Registral.
La exposicin de motivos define el principio de fe
pblica registral como el que protege la adquisicin
efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien
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aparece en el Registro como titular registral, que se

inscribe en el Registro, contra cualquier intento de
enervar dicha adquisicin que se fundamenta en
causas no inscritas antes16.
A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia
que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de
adquisicin de una situacin registral; y, en segundo
lugar, de oposicin o defensa frente a los derechos
que emanan de normas de derecho comn y tambin
de derechos que emanan de principios y normas
registrales. En este conflicto de derechos, intereses y
normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el
orden social debe, necesariamente, establecerse una
jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos
ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual,
inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que
tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los
principios y leyes que tutelan derechos que no han
alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En
otras palabras, siempre que se intente aplicar el
principio de la fe pblica registral, se estar
inevitablemente ante una situacin en la que la
seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del
derecho
Veamos como explica la Exposicin de Motivos el
sacrificio de la seguridad del derecho. Segn el
16 UCHUYA CARRAZCO, Humberto. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO
REGISTRAL. Editorial Enmarce Primera Edicin 1999. P. 115
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derecho comn, civil o extraregistral, si una persona

adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho
del otorgante es nulo, el derecho comn establece
que ser nulo tambin el del adquirente en virtud de
que nadie puede transferir ms de lo que tiene; y, por
el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso
derecho que aqul que se transmite.
Empero, esta solucin establecida por el derecho
comn extraregistral, es sacrificada por lo que la
doctrina denomina seguridad del trfico registral,
que expresa que si esa nulidad no aparece del
registro, el adquirente adquiere el bien y, en
consecuencia, la nulidad del ttulo del transferente no
lo perjudica. En breves palabras la seguridad del
trfico registral sacrifica la aplicacin del derecho
comn17.

Los elementos que definen a este importante

principio, que otorga integridad al sistema registral e
integra a los dems principios, los encontramos en el
art. 2014 del Cdigo civil.
En efecto, dicha norma establece que el tercero
que de buena fe (1) adquiere a ttulo oneroso
(2) algn derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo (3),
mantiene su adquisicin una vez inscrito su
derecho (4), aunque despus se anule, rescinda o
17 UCHUYA CARRAZCO, Humberto. Ob. Cit. P. 115.
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resuelva el del otorgante por virtud de causas que no

consten en los registros pblicos. La buena fe del
tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro (art. 2014 CC).
La inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que
los origina, no perjudicar al tercero registral que a
ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre
la base de aqullos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos regstrales
(numeral VIII del TP del RGRRPP).
Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que
resulta de la aplicacin del principio de la fe pblica
registral, el legislador de 1984 ha considerado
necesario que el derecho comn sacrificado sea lo
menos posible, para lo cual pone como contrapeso,
hacer ms difcil acogerse al principio en estudio,
puesto que, ha incluido como causas que no
aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad, a
la rescisin y resolucin; en tanto el reglamento
General de los registros Pblicos incluye, adems de
las indicadas, la anulacin.
Luego de haber analizado el principio de la fe pblica
registral y de conformidad con la norma legal,
sealaremos que, para ser acogido por los beneficios
de la pblica registral, se requieren las siguientes
caractersticas:

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Que se adquiera el derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo;
es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral,

Que la adquisicin se a ttulo oneroso,

Que el adquirente inscriba su derecho; y,

Que exista buena fe en el adquirente,

quedando comprendido en este nuevo carcter legal,
la condicin de que el que pretende acogerse a la fe
pblica registral, inscribe su derecho con anterioridad
y que no haya intervenido en el acto o contrato contra
el cual se opone el tercero.
TERCERO REGISTRAL
La Doctrina Espaola entiendo por tercero registral, a
la persona que goza del efecto fundamental que se
deriva de la fe pblica registral y que consiste en ser
mantenido en la adquisicin de su derecho si rene los
requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para
ello, es decir: Haber adquirido de persona que figure
en el Registro con facultades para transmitir su
derecho; haber adquirido a ttulo oneroso, de buena fe
y haber inscrito su derecho en el Registro de la
Propiedad18
El concepto de tercero registral, en nuestra
legislacin, fluye del artculo 2014 del Cdigo Civil y
18 .

DICCIONARIO JURDICO ESPASA, Editorial Espasa Calpe S.A.,

Espaa, 1998, pp. 1010

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artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento

General de los Registros Pblicos .
En un primer significado, es tercero registral aqul
que, de buena fe, adquiere un derecho a ttulo
oneroso de quien aparece en el registro con derecho
inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisicin. Es decir,
un determinado adquirente registral ha alcanzado la
situacin jurdica en que es protegido por el principio
de la fe pblica registral. En un segundo significado,
tambin es tercero registral quien, ya amparado por la
fe pblica, opondr con xito tal situacin jurdica,
frente a cualquier acto o contrato en cuya celebracin
no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya
inscrito o se inscriba posteriormente, convirtindose
su posicin en invulnerable e inatacable.
Resulta evidente, entonces, que la persona constituida
en tercero registral usar para defender su derecho,
no las normas de derecho comn que le podran
resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los
principios y normas de derecho registral, con las
cuales su derecho est asegurado toda vez que las
leyes de los Registros son de orden pblico, y, por lo
consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes
y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos
de la misma naturaleza segn el articulo 2022 del
Cdigo Civil.
AMPARO
CONSTITUCIONAL
REGISTRAL
Estudien!!!! :P

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DEL

TERCERO

En la primera parte de este artculo, se ha explicado

en qu consiste la figura del tercero registral y el
principio de la fe pblica registral; as mismo se ha
dejado en claro que el fundamento constitucional
esencial de los Registros Pblicos es la Seguridad
Jurdica amparada en el Art. 38 de la Constitucin
vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que
el amparo constitucional del tercero registral tambin
radica en el principio de Juricidad, materializndose
expresamente en la seguridad del trfico registral,
seguridad sta que sacrifica la seguridad del derecho,
por la misma naturaleza de los Registros Pblicos, por
la presuncin que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones y, de conformidad con
el principio de legitimacin, segn el cual el contenido
de las inscripciones se presume cierto mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Por otro lado, los Registros Pblicos, como ya se ha
indicado, forman parte de la Estructura del Estado; en
consecuencia, su desempeo slo puede ser
ejercitado dentro de los mrgenes establecidos por la
Constitucin y el ordenamiento jurdico y, como lgica
consecuencia, sometido, a su vez, a los controles
constitucionales frente a los excesos de su
denominada autonoma registral
Ahora bien, como todo acto jurdico registral
(inscripciones,
cierre
de
partidas,
bloqueos,
publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho
administrativo
con
sujecin
a
las
normas
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constitucionales, las disciplinas encargadas del

estudio de la solucin a los conflictos que genera la
administracin pblica, sern el Derecho Procesal
Administrativo y el Derecho Procesal Constitucional,
dentro de este ltimo se convierte en mecanismo
procesal efectivo del ejercicio que tienen los
peticionantes, dentro de los cuales puede encontrarse
un tercero registral, frente a los excesos cometidos
por los registradores o servidores de los registro
Es as que, la accin de amparo consagrada en el inc.
2 del Art. 200 de la Constitucin, que la consagra
como aquella garanta constitucional que procede
contra el hecho u omisin, por parte de cualquier
autoridad, funcionario o persona, que vulnera o
amenaza los dems derechos reconocidos por la
Constitucin, con excepcin de los referentes a la
libertad individual -que los protege el habeas corpus-,
se constituye como mecanismo procesal indispensable
para proteger el derecho de los peticionantes ante las
Oficinas Registrales, cuando determinados actos
vulneran o amenazan derechos constitucionales, como
el derecho a la inviolabilidad de la propiedad, derecho
de peticin, derecho a la juricidad, etc.
De igual modo, la garanta constitucional de habeas
data, tambin se constituye como mecanismo
procesal efectivo contra el hecho u omisin, por parte
de cualquier autoridad, funcionario o persona, que
vulnera o amenaza los derechos a que se refiere el
artculo 2, incisos 5 y 6 de la Constitucin, esto es, a
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solicitar sin expresin de causa la informacin que

requiera y a recibirla de cualquier entidad pblica, en
el plazo legal que suponga el pedido. Se exceptan las
informaciones que afectan la intimidad personal y las
que expresamente se excluyan por ley o por razones
de seguridad nacional; y a que los servicios
informticos, computarizados o no, pblicos o
privados, no suministren informaciones que afecten la
intimidad personal y familiar.
Por otro lado, la accin de cumplimiento, referida en el
inciso 6 del artculo 200 de la Constitucin, est
destinado a posibilitar el acatamiento por parte de los
funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma
legal o de un acto administrativo; como por ejemplo,
cumplir con el principio de impenetrabilidad, referido
en el Art. 2017 del C.C. o con el acto de cerrar una
partida o ficha a causa de duplicidad de inscripcin.
Pero, claro est, todo esto sin perjuicio de la
responsabilidad penal en que incurrira el registrador y
la consiguiente indemnizacin de daos y perjuicios
por responsabilidad extracontractual, las cuales
pueden
ser
ejercitadas
en
va
penal,
o
excluyentemente, la ltima en la jurisdiccin civil.
Como puede verse, si bien hemos podido determinar
el fundamento constitucional del principio de la fe
pblica registral y, por ende, la proteccin al tercero
registral, no podemos establecer un mecanismo
especfico amparado por la Constitucin para la
proteccin del tercero registral; por ende, y e
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coincidencia con el Dr. Humberto Uchuya Carrazco, se

constituye en una necesidad impostergable la de
uniformar la jurisprudencia en materia registral y,
sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con
el objeto de viabilizar la justicia en defensa del mismo.
Concepto
Principio fundamental del sistema registral ya que
permite la proteccin del tercero de buena fe que
confiado en la informacin que proporciona el registro
contrata a ttulo oneroso e inscribe su derecho,
aunque despus se anule, rescinda o resuelva el ttulo
de su transferente.
Requisitos
- Adquisicin a ttulo oneroso de quien figura
en el Registro con
facultades para otorgar tal
derecho.
- Causales de nulidad, anulabilidad, rescisin
o resolucin no consten en los asientos registrales.
- Buena fe.
- Que inscriba su derecho en el registro.
TRATAMIENTO LEGISLATIVO
Artculo 2014 C.C.
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() por virtud de causas que no consten en

los registros pblicos.
Vlll del T.P. del R.G.R.P.
() siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales.

2.3. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Constituye,
igualmente,
una
de
las
manifestaciones
de
la
prioridad
registral
y
legislativamente se formula estableciendo que no
puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya
inscrito aunque sea de igual o anterior fecha (art.
2017 CC numeral X TP RGRRPP).
Un ttulo es incompatible con otro ya presentado
cuando la eventual inscripcin del primero excluya la
del presentado en segundo lugar (art. 26 del RGRRPP).
Este principio constituye un efecto de cierre del
registro que viene a ser una operacin meramente
formal y mecnica: el ttulo que llega primero clausura
el registro para el ulterior incompatible, sin que este
ttulo al cual se cierra el Registro sea, siempre,
materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de
ingresar en aquel19.

19 LACRUZ BERDEJO, Jos Lus y SANCHO REBULLIDA Francisco. Elementos de

Derecho Civil III
bis. Segunda edicin, reimpresin 1991Editor Bosch. Pg. 13

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2.4. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad jurdica registral, entendida en
trminos generales, viene a ser la exteriorizacin de
situaciones
y
relaciones
jurdicas
de
modo
permanente, continuo y organizado a travs del
Registro. Su finalidad es proporcionar seguridad
jurdica de las situaciones y relaciones jurdicas
incorporadas al Registro (seguridad esttica) y
seguridad en el trfico (seguridad dinmica) derivado
de lo inscrito.
Puede concebirse a la publicidad jurdica registral
desde dos perspectivas: como objeto del Sistema
Registral en el sentido anotado anteriormente y de
modo estricto como principio derivado de los efectos
materiales o formales de dicha publicidad.
As, en el Cdigo Civil se regulan los efectos
materiales de la publicidad como presuncin iuris et
de iure y es reconocida como principio. Se establece
que se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones (art. 2012 del CC). Tal presuncin se
hace
efectiva
con
la
posibilidad
de
conocer, cognoscibilidad, que se otorga a los inscrito
mediante la denominada publicidad formal.
Definicin de publicidad

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Sistema de divulgacin destinado a hacer

cognoscible determinadas situaciones jurdicas para la
tutela de los derechos y seguridad del trfico.
Artculo 2012 C.C.:
Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones.

2.4.1. PUBLICIDAD MATERIAL

Est referida a los efectos recogidos por el Cdigo
Civil. Se establece que se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones (art.
2012
del
CC).
El Registro otorga publicidad jurdica a los diversos
actos o derechos inscritos. El contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros aun cuando stos no
hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. El
concepto
de inscripcin comprende
tambin
a
las anotaciones preventivas, salvo que el RGRRPP
expresamente las diferencie. (numeral I del Ttulo
Preliminar del RGRRPP).

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El contenido de las partidas registrales afecta a

los terceros aun cuando stos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo. OPONIBILIDAD ERGA
OMNES.
Art. I del T.P. del R.G.R.P.
2.4.2. PUBLICIDAD FORMAL
En tanto que el Registro es pblico, la publicidad
registral formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga informacin del
archivo Registral. El personal responsable del Registro
no puede mantener en reserva la informacin
contenida en el archivo registral, salvo las
prohibiciones
expresas
establecidas
en
los
Reglamentos del Registro (numeral II del Ttulo
Preliminar del RGRRPP). Un supuesto de este tipo lo
contiene el segundo prrafo del art. 126 del RGRRPP
cuando la informacin solicitada afecte el derecho a la
intimidad, en cuyo caso la publicidad se proporciona a
quienes acrediten inters conforme a las disposiciones
de la SUNARP.
La publicidad registral formal garantiza que toda
persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general,
obtenga informacin del archivo Registral.
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Artculo II del T.P. del R.G.R.P.

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