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Contrato Promesa
Contrato Promesa
EL CONTRATO DE PROMESA
GENERALIDADES Y CONCEPTO
La locucin promesa suele emplearse en el sentido de una expresin que
denota la idea de dar, hacer o no hacer alguna cosa. Jurdicamente, la promesa se
emplea como sinnimo de acto voluntario, hecho con la intencin de producir
determinado efecto jurdico. En este sentido (como acto jurdico), la ley XI de la
Partida Primera de las Siete Partidas, consigna que la promisin es la oferta que una
persona hace a otra de darle o hacerle alguna cosa.
El contrato de promesa en nuestro ordenamiento jurdico es una figura
preparatoria general, su nombre preciso es contrato de promesa de celebrar un contrato. A
travs de l se puede conducir a las partes a la celebracin de cualquier tipo de
contrato definitivo (tpico o atpico). Tiene lugar cuando las partes no pudiendo o
queriendo alcanzar un resultado econmico-jurdico definitivo, buscan
comprometerse desde ya con la celebracin de un contrato definitivo especfico.
Este contrato se encuentra regulado en el artculo 1554 del Cdigo Civil,
ubicado en el ttulo XII del libro IV, al tratar Del efecto de las obligaciones.
El legislador no nos da una definicin del contrato, pero la jurisprudencia ha
fallado que es aquel contrato por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato
determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condicin, cumplindose con
todos los requisitos que establece el artculo 1554 del cdigo civil. (Revista de
derecho y jurisprudencia, tomo 60, seccin segunda, pg. 85)
.
El tribunal Supremo Espaol de 1957 declar que por el contrato de promesa
se conviene en la celebracin de otro contrato futuro y lo que caracteriza a la
promesa es que las partes quedan obligadas a otorgar, en un momento posterior, un
contrato que es buscado por ellas.
Por su parte, Luis Claro Solar afirma que la promesa de celebrar un contrato
es una convencin que tiene su objeto propio y obligaciones independientes del
objeto y obligaciones del contrato prometido. Otro autor, Fernando Fueyo, sostiene
que es aquel contrato por el cual una o ambas partes se comprometen a celebrar un
contrato en el futuro, debiendo cumplirse con los requisitos legales.
Pregunta
Cul cree usted es la justificacin y la utilidad de celebrar un contrato de promesa?
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CARACTERISTICAS
I Es un contrato preparatorio. Las partes celebran este contrato con la finalidad
precisa de celebrar otro que es el verdaderamente querido por ellas, el definitivo, que
es el que se celebra en cumplimiento de la obligacin de hacer a que da origen el
contrato preparatorio, en este caso, la promesa. Esta obligacin de hacer consiste en
la suscripcin, dentro de un plazo o al cumplirse una condicin, el contrato
definitivo. El objeto del contrato de promesa es precisamente la celebracin del
contrato definitivo.
II Es un contrato principal. Subsiste por s mismo, sin necesidad de otra
convencin. Por eso, el contrato de promesa es un contrato principal, como tambin
lo es o podra serlo el contrato prometido. No existe dependencia entre uno y otro
acto jurdico; por el contrario, son absolutamente independientes entre s. Slo existe
una relacin ntima entre ellos que determina que en el primero se encuentre el origen
del segundo, en tanto de aqul nace la obligacin de celebrar ste.
Esta independencia se manifiesta en que al contrato de promesa no le sern
aplicables los requisitos propios del contrato definitivo (vgr. solemnidades legales).
Adems, la promesa produce efectos jurdicos por s sola, independientemente a que
se celebre, o no, el contrato definitivo. Es ms la no celebracin del contrato
prometido (incumplimiento de la promesa), produce los efectos propios del
incumplimiento de una obligacin de hacer: el acreedor puede, o demandar la
ejecucin forzosa de la obligacin (celebrar el contrato) o la indemnizacin de
perjuicios. 1553 CC; pudiendo sumar la resolucin del contrato si la promesa es
bilateral.
Es un contrato solemne. La solemnidad consiste en la "simple
escrituracin", y ella se exige en atencin a la naturaleza del contrato. Para que la
promesa sea perfecta es necesaria la simple escrituracin, a pesar de que el contrato
definitivo deba constar por escritura pblica, o sea necesaria cualquier otra
solemnidad objetiva, ya que el contrato de promesa es un contrato independiente y la
solemnidad no lo alcanza (no hay transmisibilidad de la solemnidad del contrato
prometido)
III
y la caucin de todo o parte del precio mediante una pliza de seguro o bien una
boleta bancaria de garanta. As lo dispone el artculo 138 bis, inciso primero, primera
parte: Las personas naturales o jurdicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas
que construyan o encarguen construir bienes races destinados a viviendas, locales comerciales u oficina,
que no cuenten con recepcin definitiva y que celebren contratos de promesa de compraventa en los
cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raz, debern otorgarlos
mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante pliza de seguro o
boleta bancaria aceptada por el promitente comprador.
En todo caso, aun cuando el contrato prometido sea consensual, la promesa de
contrato debe constar por escrito y es precisamente esta exigencia lo que permite
calificarlo como contrato solemne. En consecuencia, este contrato no puede
acreditarse por otro medio probatorio que no sea el instrumento mismo.
Pregunta: es conveniente o aconsejable que conste en escritura pblica o es
indiferente?
2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces.
Se entiende en relacin con esta exigencia que se excluyen del contrato de
promesa aquellos contratos prometidos cuya celebracin est definitivamente
prohibida por la ley. Optar por otra solucin, en cuanto a que se entienda que la
anulabilidad o ineficacia del contrato prometido al momento de celebrar el contrato
de promesa contagia a este ltimo, significara limitar excesivamente el mbito de
aplicacin de este contrato, ya que ste supone, normalmente, un obstculo jurdico o
la necesidad de realizar diligencias indispensables para colocar a las partes en
situacin de otorgar el contrato definitivo vlido. Por ello, el contrato requiere
esencialmente una modalidad y durante su pendencia se lograr que el contrato
definitivo pueda otorgarse vlida y eficazmente.
Por ejemplo, no podra prometerse la compraventa entre cnyuges no separados
judicialmente y entre padres e hijos de familia (art. 1796). S, en cambio, prometerse la
venta de un inmueble embargado por decreto judicial. El artculo 1464 dispone que
hay un objeto ilcito en la "enajenacin" de las especies embargadas por decreto judicial.
Por lo tanto, lo que se exige es la enajenacin, o un principio de ella misma, y en el
contrato de promesa slo se genera una obligacin de hacer que consiste en la
celebracin de un contrato definitivo, sin que importe un principio de enajenacin.
La jurisprudencia y la doctrina estn de acuerdo con que la existencia de un
embargo no afecta la validez de la promesa, por ms que si el contrato prometido
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norma no distingue, debiendo, entonces, aceptarse tanto las determinadas como las
indeterminadas, ya que estas ltimas tambin fijan la poca del contrato definitivo1.
4 Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo
falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban.
La doctrina y la jurisprudencia se han uniformado sealando que la
"especificacin" a que se refiere el n 4 del art. 1554, debe recaer sobre los elementos
esenciales del contrato definitivo, pudiendo faltar los elementos de la naturaleza (por
que la ley los suple) y los accidentales (porque no son obligatorios). Por consiguiente,
la expresin "perfecto" no debe entenderse en el sentido que la promesa contenga o
deba contener de manera acabada todos los elementos del contrato definitivo, sino
que sta debe contener los elementos esenciales para que sea eficaz, y as, para el
caso de que alguna de las partes no cumpliere, pueda obtenerse el cumplimiento
forzado de la obligacin de hacer. Ej. En una promesa de compraventa, ser
necesario el precio y cosa.
A pesar que la norma del art.1554 solo pareciera referirse a los contratos
solemnes y reales, tambin puede prometerse la celebracin de un contrato
consensual, siempre que en la promesa se sealen sus elementos esenciales (en este
punto nos remitimos a la discusin que analizamos acerca de la procedencia o no de
la promesa de un contrato consensual al comenzar el estudio de este contrato).
Por ltimo con relacin a este requisito podemos sealar algunos aspectos
interesantes:
i.- en cuanto a las partes del contrato prometido: stas
deben estar determinadas claramente o al menos ser determinables, ya que se debe
tener certidumbre sobre quines sern los acreedores y deudores de la obligacin de
celebrar el contrato prometido, o si ambos lo son recprocamente.
ii.- en relacin al objeto de la prestacin prometida: esta
puede ser una cosa, un hecho o una abstencin. No es necesaria la especificacin
precisa del objeto prometido, ya que pueden prometerse gneros, o cosas que se
espera que existan.
En esta materia cabe recordar que las condiciones determinadas siempre deben ir acompaadas de un plazo. Por regla
las condiciones son indeterminadas, ofreciendo el problema con relacin a la certeza que deben tener las partes, stas no
pueden permanecer vinculadas para siempre. Por ello en doctrina se discute cul sera el plazo en que la condicin
indeterminada debera considerarse fallida. Algunos sostienen que ste sera el de 5 aos establecido para el fideicomiso
(art. 739 CC) (Remisin al curso de derecho civil II)
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