IV

Entrega de arras y su registro contable

rea Contabilidad (NIIF) y Costos

Ficha Tcnica
Autora : C.P.C. Luz Hirache Flores
Ttulo : Entrega de arras y su registro contable
Fuente : Actualidad Empresarial N 261 - Segunda
Quincena de Agosto 2012

1. Introduccin
El presente informe tiene la finalidad de
tratar sobre la contabilizacin del pago
por concepto de ARRAS, convenido en los
contratos preparatorios para las negociaciones de compra y venta de inmuebles,
para ello vamos a abarcar la definicin,
clasificacin del mencionado acuerdo y
su aplicacin prctica.
As mismo, los invito a revisar las revistas
Nos 216 y 242 de la primera quincena de
octubre 2010 y noviembre 2011, respectivamente, en las cuales se ha desarrollado el
marco tributario y legal de los acuerdos de
Arras, desarrollados por el Dr. Mario Alva
Matteucci1, el informe denominado La
entrega de arras y sus implicancias tributarias en el IGV (rea Tributaria); y el Dr.
Cristhian Northcote Sandoval, el informe
denominado Los acuerdos preparatorios
y las arras (rea de Derecho Empresarial).

2. Marco general del contrato

de arras
2.1. Definicin
Del informe tributario desarrollado por
el Dr. Mario Alva Matteucci - La entrega
de arras y sus implicancias tributarias en
el IGV vamos a extraer la definicin del
trmino ARRAS:
De acuerdo a lo sealado por Cabanellas,
las arras son definidas como Lo que se da
en prenda o seguridad del cumplimiento de
un contrato2.
Las arras constituyen una seal entregada
por una de las partes contratantes a la otra
para que quede cierta seguridad que se
celebrar posteriormente un acuerdo de
transferencia, ya sea de bienes muebles o
de inmuebles, es una especie de prueba
de buena fe que la otra parte contratante
percibe como seguridad en la celebracin
de un determinado acuerdo.
Resulta interesante en el desarrollo de
este informe, extraer una aclaracin que
hace el Dr. Cristhian Northcote Sandoval
en su informe Los acuerdos preparatorios y las arras, sobre el trmino arras
y seala:
1 Abogado. Profesor del Posttulo de Derecho Tributario en la PUCP
y en la Facultad de Derecho de la UNMSM.
2 CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho
Usual. Editorial Heliasta. Tomo I. 25 edicin. Pgina 366.

N 261

Segunda Quincena - Agosto 2012

Es una confusin muy comn pensar que las

arras son en s mismas un contrato.
En realidad las arras son pactos que se
pueden incorporar en un contrato, pero no
son un fin en s mismas y, por lo tanto, no
se celebra un contrato de arras, sino que lo
que se celebra es alguna forma contractual
a la cual puede incorporarse un pacto sobre
arras.
Siendo as, las arras son un pago en dinero
que se efecta en un contrato para cumplir
dos finalidades, la de constituir un signo de la
celebracin de un contrato o la de constituir
un respaldo con respecto a la celebracin de
un contrato definitivo.
En esta parte del desarrollo del acuerdo
de arras, nos queda claro que no se denomina contrato, si no acuerdo de arras,
el mismo que se incluye en un contrato
preparatorio de compraventa de bienes
muebles o inmuebles.
Adems, el acuerdo de arras tiene como
finalidad el aseguramiento de un contrato
(confirmatorio) o de retractarse del contrato preparatorio.
2.2. Clasificacin de las arras
Las arras se clasifican de acuerdo a su
finalidad en:
- Arras de confirmacin
- Arras de retraccin
Los Ttulo XIII y XIV del Cdigo Civil
desarrollan la clasificacin de las arras,
como sigue:
2.2.1. Arras confirmatorias
La entrega de arras confirmatorias garantiza el cumplimiento del contrato, por cuanto representan un pago a cuenta (adelanto)
respecto de la retribucin pactada en un
contrato o una obligacin a devolver dicho
arras si el vendedor incumple el contrato,
o tambin representar una indemnizacin
de presentarse el incumplimiento por parte
del comprador. Por cuanto el registro contable de la entrega de arras confirmatorias
se realizar en funcin del suceso ocurrido
en cada caso en particular, considerando
los lineamientos legales desarrollados en
el Ttulo XIII del Cdigo Civil.
Artculo 1477.- Entrega y devolucin
de arras
La entrega de arras confirmatorias importa la conclusin del contrato. En caso de
cumplimiento, quien recibi las arras las
devolver o las imputar sobre su crdito,
segn la naturaleza de la prestacin.
Artculo 1478.- Arras penales
Si la parte que hubiese entregado las arras

no cumple la obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin
efecto el contrato conservando las arras.
Si quien no cumpli es la parte que las
ha recibido, la otra puede dejar sin efecto
el contrato y exigir el doble de las arras.
Artculo 1479.- Reglas aplicables a la
indemnizacin
Si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere demandar la ejecucin o la
resolucin del contrato, la indemnizacin
de daos y perjuicios se regula por las
normas generales.
2.2.2. Arras de retractacin
La entrega de arras de retraccin, permiten ejercer el derecho a retractarse o retirarse a cualquiera de las partes antes de
la celebracin de un contrato definitivo,
por cuanto este acuerdo solo es posible
en contratos preparatorios. El Ttulo XIV
del Cdigo Civil desarrolla el aspecto legal
de este acuerdo:
Artculo 1480.- Arras de retractacin
La entrega de las arras de retractacin
solo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de
retractarse de ellos.
Artculo 1481.- Efectos de la retractacin entre partes
Si se retracta la parte que entrega las
arras, las pierde en provecho del otro
contratante.
Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
Artculo 1482.- Renuncia al derecho
de retractacin
La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractacin.
Artculo 1483.- Efecto del contrato
definitivo
Si se celebra el contrato definitivo, quien
recibe las arras las devolver de inmediato
o las imputar sobre su crdito, segn la
naturaleza de la prestacin.
2.3. Consideraciones tributarias
Mediante Decreto Legislativo N 1116,
publicada el 7 de julio del presente,
norma que modifica la Ley del IGV e
ISC y la Ley que establece el Rgimen
de Percepciones del IGV, incorpora en el
tercer prrafo del numeral 1, incisos a) y
f) del artculo 3 del TUO de la Ley del
IGV e ISC, como parte de la definicin de
VENTA a las arras, de la misma manera se
incluye dentro de CONTRATO DE CONSTRUCCIN.
Actualidad Empresarial

IV-11

IV

Aplicacin Prctica

En ese sentido, las arras confirmatorias se encuentran

gravadas con IGV, esto en cumplimiento a lo indicado en el
numeral 3 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV: en
el caso de la venta de bienes muebles, los pagos recibidos
anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposicin
del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligacin tributaria,
por el monto percibido.
Sin embargo, para el caso de las arras de retraccin, el nacimiento de la obligacin tributaria nace por el exceso del lmite
reglamentado (15% del valor de la construccin).
Adicionalmente, las ARRAS recibidas generan la obligacin
de emitir un comprobante de pago, en la oportunidad de la
percepcin de las mismas.

de un inmueble por un valor de S/.55,000 ms IGV a distribuidora Mantis S.A., dentro del contrato se incluye la clusula por
acuerdo del pago de arras confirmatorias por S/.10,000 ms IGV
a la fecha de la firma del contrato (02.06.12).
Segn clusula del contrato, el pago de las arras de confirmacin se aplicarn contra el importe total del contrato (valor del
inmueble); por cuanto el saldo de S/.45,000 se cancelar a los
quince das de firmado el contrato (17.06.12), una vez cancelado
se procede a la entrega del inmueble.
Se pide la contabilizacin del hecho econmico tanto para la
Distribuidora Mantis S.A. como para inmobiliaria Venus S.A.
Solucin:
Contrato de compra
venta

3. Aplicacin prctica

Caso N 1
Pago de arras de confirmacin
La entidad inmobiliaria Venus S.A., dedicada a la construccin y
venta de inmuebles, ha celebrado un contrato de compraventa
N

Fecha

Glosa

V. vta.

IGV

Total

Arras de confirmacin

10,000.00

1,800.00

11,800.00

Saldo del contrato

45,000.00

8,100.00

53,100.00

Total

55,000.00

9,900.00

64,900.00

a. Distribuidora Mantis S.A.:

- Por el pago de las arras de confirmacin (02.06.12)

Cta.
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

Debe
10,000.00

Haber

469 Otras cuentas por pagar diversas

02.06.12

Por las arras

confirmatorias, segn
acuerdo y
factura N
001-000542

469X Arras de confirmacin

40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR

1,800.00

401 Gobierno Central

4011 IGV
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

11,800.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado

4654 Inm., maq. y equipo
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS
x

02.06.12

Por el pago,
mediante
transferencia
bancaria

11,800.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado

4654 Inm., maq. y equipo
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO

11,800.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

- Por el pago del saldo del contrato de compraventa (17.06.12)

N

Fecha

Glosa

Cta.
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO

Debe
55,000.00

Haber

331 Terrenos
332

Edificaciones

40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR

17.06.12

Por la can401 Gobierno Central

celacin del
4011 IGV
inmueble y
reconocimien- 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS
to del activo
469 Otras cuentas por pagar diversas
adquirido
469X Arras de confirmacin

8,100.00

10,000.00

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

53,100.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado

4654 Inm., maq. y equipo
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

17.06.12

Por la transferencia bancaria, del saldo

del contrato

53,100.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado

4654 Inm., maq. y equipo
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO

53,100.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

1041 Ctas. ctes. operativas

IV-12

Instituto Pacfico

N 261

Segunda Quincena - Agosto 2012

IV

rea Contabilidad (NIIF) y Costos

b. Inmobiliaria Venus S.A.:
- Por el reconocimiento y cobro de las arras confirmatorias:
N

Fecha

Glosa

Cta.
12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS

Debe
11,800.00

Haber

121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar

02.06.12

1212 Emitidas en cartera

Por las arras
12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS
confirmatorias
122 Anticipos de clientes
segn acuerdo
en contrato de
122X Arras de confirmacin
compraventa
40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD POR PAGAR

10,000.00

1,800.00

401 Gobierno Central

4011 IGV
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO

1,800.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

X

02.06.12

Por el abono
en cuenta
corriente

1041 Ctas. ctes. operativas

12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS

1,800.00

121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar

1212 Emitidas en cartera

- Por el reconocimiento y cobro de las arras confirmatorias:

N

Fecha

Glosa

Cta.
12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS

Debe
53,100.00

Haber

121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar

1212 Emitidas en cartera
12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS

10,000.00

122 Anticipos de clientes

x

17.06.12

Por la venta
122X Arras de confirmacin
del inmueble
40 TRIB., CONTRAPRESTAC. Y APOR. AL SIST. PRIV. DE PENS. Y DE SALUD por pagar
segn contrato
401 Gobierno Central

8,100.00

4011 IGV
70 VENTAS

55,000.00

702 Productos terminados

7024 Productos inmuebles terminados
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO

53,100.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

x

17.06.12

Por el abono
en cuenta
corriente

1041 Ctas. ctes. operativas

12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS

53,100.00

121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar

1212 Emitidas en cartera

Caso N 2
Pago de arras de retraccin
La entidad Majestic S.A. desea adquirir un inmueble, para
ello se ha contactado con las inmobiliaria Narnia S.A., a fin de
obtener informacin de los inmuebles con las caractersticas y
ubicacin deseada por Majestic S.A., habiendo pactando un
arras de retraccin por parte del comprador, equivalente al 8%
del importe del inmueble (S/.95,000) ms IGV.
El inmueble valorizado por el cual se realiza el contrato preparatorio, se encuentra an en trmites de traspaso de propiedad
a la inmobiliaria en fecha 02.05.12, habiendo estimado un
plazo de 15 das para su regularizacin. Debiendo comunicarse
y elaborarse el contrato definitivo de compraventa del inmueble
el 18.05.12.
La clusula contemplada en el contrato de opcin (contrato
preparatorio) referido a las arras de retraccin, sealaba
N 261

Segunda Quincena - Agosto 2012

que el pago de las arras de ejercer la retraccin de comprar

el inmueble, quedar en poder del vendedor como una
reparacin econmica por el perjuicio causado, al no concretarse la venta.
El 18.05.12 Majestic S.A. decide retractarse de realizar la adquisicin del inmueble.
Se pide la contabilizacin del hecho econmico tanto para
Majestic S.A. como para inmobiliaria Narnia S.A.
Solucin:
Contrato de compra
venta
Valor del inmueble

V. vta.
95,000.00

IGV
17,100.00

Total
112,100.00

Arras de retraccin
Saldo por regularizar si se
realiza la venta

(8,968.00)
103,132.00

Actualidad Empresarial

IV-13

IV

Aplicacin Prctica

a. Majestic S.A.:
- Por el pago de las arras de retraccin (02.05.12)
N

Fecha

Glosa

Cta.

Debe

16 CUENTAS POR COBRAR DIVERSAS - TERCEROS

02.05.12

Por las arras

de retraccin
acordadas y
facturadas

Haber

8,968.00

162 Reclamaciones a terceros

1629 Otras inmobiliaria Narnia S.A.
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

8,968.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado

4654 Inm., maq. y equipo
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

8,968.00

465 Pasivo por compra de activo inmovilizado

x

02.05.12

Por el pago

4654 Inm., maq. y equipo

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO

8,968.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

1041 Ctas. ctes. operativas

- Por ejercer la opcin de retraccin de comprar el inmueble (18.05.12)

N

Fecha

Glosa

Cta.

Debe

65 OTROS GASTOS DE GESTIN

18.05.12

659 Otras gastos de gestin

Por el reconocimiento
6599 Otros gastos de gestin
de la prdida
6599x Arras de retraccin
obtenida por
la retraccin 16 CUENTAS POR COBRAR DIVERSAS - TERCEROS
de comprar el
162 Reclamaciones a terceros
inmueble
1629

18.05.12

Por el destino
de la prdida

Haber

8,968.00

8,968.00

Otras inmobiliaria Narnia S.A.

91 GASTOS DE ADMINISTRACIN

8,968.00

79 CARGAS IMPUT. A CUENTAS DE COSTOS Y GASTOS

8,968.00

b. Inmobiliaria Narnia S.A.:

- Por la recepcin de las arras de retraccin (02.05.12)
N

Fecha

Glosa

Cta.

Debe

12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS

02.05.12

Por las arras

de retraccin
acordadas y
facturadas

Haber

8,968.00

121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar

1212 Emitidas en cartera
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

8,968.00

461 Reclamaciones de terceros

461X Emp. Majestic S.A.
10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO

8,968.00

104 Cuentas corrientes e instituciones fin.

X

02.05.12

Por el abono
en cuenta
corriente

1041 Ctas. ctes. operativas

12 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - TERCEROS

8,968.00

121 Fact., boleta y otros comprob. por cobrar

1212 Emitidas en cartera

- Por la recepcin de las arras de retraccin (18.05.12)

N

Fecha

Glosa

Cta.

Debe

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS

18.05.12

Haber

8,968.00

461 Reclamaciones de terceros

Por el reconocimiento del
461X Emp. Majestic S.A.
ingreso por
retraccin,
75 OTROS INGRESOS DE GESTIN
optado por
759 Otros ingresos de gestin
Majestic. S.A.

8,968.00

7599 Otros ingresos de gestin

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Instituto Pacfico

N 261

Segunda Quincena - Agosto 2012