Nº 14.

514 MANUAL
CORRETAJE DE PROPIEDADES
URBANAS

INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

2007

PATROCINA

ROGER DEBARBIERI OLATE

 El Manual

Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta tanto a Corredores de Propiedades como a otros
profesionales del área inmobiliaria y al público en general, que deben, en cualquier momento, sea en el
ejercicio de su actividad o como cultura general, emitir una opinión sobre el sistema tradicional de operación
práctica del Corretaje de bienes raíces, de manera tal, que puedan conocer las diferentes técnicas que se
emplean en esta apasionante actividad comercial y profesional.

Para la confección de este Manual, se han recopilado diferentes apuntes de profesores y opiniones de
especialistas, peritos y profesionales de esta área, se ha desarrollado e interpretado diferentes formas y
técnicas de corretaje, se han usado definiciones y ejercicios comunes en los diferentes textos de cada materia,
tanto nacionales como extranjeros de modo de enriquecer los conceptos bajo diferentes modalidades y
legislaciones. Se han trascrito y/o resumidas leyes, códigos y definiciones técnicas sólo con fines didácticos.

La única intención de efectuar este trabajo ha sido reunir en un documento opiniones y antecedentes de
múltiples fuentes, para poder explicar que existen muy variadas opiniones y sistemas para llegar al
conocimiento real del mercado comercial de los bienes raíces urbanos.

El objetivo de este Manual de Corretaje de Propiedades

El Mercado de los inmuebles tiene características económicas muy particulares, que lo distinguen y diferencia
de otros mercados. En él inciden no sólo factores propios del mercado, sino también las políticas económicas
y sociales que adoptan los gobiernos, produciendo fluctuaciones de notable variación.

Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general están bastante informados sobre los
aspectos relevantes de una operación comercial inmobiliaria, pero debe tenerse presente que cada inmueble es
único, cada comprador es único y cada vendedor es único y todos ellos están relacionados entre sí frente a una
transferencia.

De la capacidad del Corredor de Propiedades para efectuar la negociación dependerá el éxito de la gestión
encomendada y su trabajo profesional será plenamente reconocido y satisfactoriamente remunerado. Si, por
el contrario, la gestión del Corredor es deficiente, las partes involucradas en el negocio lamentarán haber
accedido a este servicio y el descrédito y desprestigio no solo será para ese mal gestor comercial sino que para
todos aquellos que hemos hecho de esta profesión nuestra única fuente laboral.

Es sabido que en el Corretaje de Propiedades se incorporan la totalidad de las ciencias y técnicas existentes en
el Mercado Global: Tanto es así que el Corredor deberá conocer, más allá de lo normal, las diferentes leyes
que tienen relación con las operaciones inmobiliarias y, en la medida que avance en el tiempo, la experiencia
que cada negocio le entregue lo dotará de un bagaje legal con conocimientos suficientes para entender e
interpretar muchas situaciones de orden jurídico.

El desarrollo de las ciudades va de la mano con la urbanización y que sabemos que es un proceso social, con
causas y efectos de diferente tipo: social, económico, cultural y político y cada uno de ellos deberá estar en
nuestro conocimiento para conocer las tendencias que seguirán a nuestras ciudades de hoy.
La urbanización implica también cambios en los patrones de producción y consumo, en comparación con la
zona rural, dando así origen a una economía fundamentalmente basada en la industrial, el comercio y los
servicios., materias todas que tendremos que abordar en algún momento con conocimiento y opinión.

También nuestra actividad se realizará en la ciudad que es el lugar en que se desarrolla mayoritariamente el
hábitat del hombre contemporáneo y será nuestra gestión imaginativa la que deberá interpretar ese hábitat.
En la medida que se consolide y organice la ciudad, sus bienes raíces tenderán a recibir plusvalías las que irán
creciendo en el tiempo según sean las intervenciones en la ciudad, tanto del Estado como de los privados.

Administrar los recursos de los inversionistas será otra de las tareas de estos Corredores de Propiedades. En el
convencimiento de que la gestión de administración es de absoluta confiabilidad sobre la persona o empresa,
será necesario robustecer los conceptos éticos y morales involucrados en el manejo del dinero de terceros.

Será también el Administrador de Comunidades el llamado a cuidar los bienes de la copropiedad y con ello
cuidar decididamente la plusvalía en contraposición con la ruina inmobiliaria.

El Mercado tiene tantas otras materias que deberán estar más que en el léxico del Corredor, en su cultura y
capacidad, pues serán de permanente uso y entendimiento para su gestión: entender la macroeconomía y la
microeconomía, finanzas, el financiamiento a la demanda y a los proyectos, el Marketing y los modernos
procesos de la venta profesional, serán rigurosamente solicitados por los actores de cada negociación en que
intervenga un corredor de propiedades.

Todo ello nos lleva a generar un documento, el que es totalmente perfectible en el tiempo, pero que hoy
estamos seguros, sirve de guía académica a quienes lo emplean en sus inicios en el Mercado del Corretaje y
queda como un documento de consulta para aquellos que ya han comenzado a dominar estar materias.

A unos y otros les deseo el mayor de los éxitos dentro del Corretaje de Propiedades, pues creo que el Mercado
es extenso y las oportunidades laborales están vigentes para que todos podamos participar dentro de él sin
herir soberanías laborales de nadie.

Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las negociaciones comerciales de bienes raíces sigan
siendo atendidas por personas no debidamente capacitados para tal propósito y menos por aprendices o
personas ajenas al propio mercado, que nacen, tanto esporádica como espontáneamente y creen estar en
condiciones de efectuar un ensayo inmobiliario con los recursos de terceras personas, poniendo, en alto
riesgo, valores que la mayoría de las veces, son de alta significación patrimonial y familiar.

Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y ampliar la formación de los corredores
de propiedades y será, indudablemente, bien acogido por todos aquellos profesionales que deseen ampliar su
horizonte con otras visiones del corretaje y más aún, por aquellos que recién se inician vislumbrando una
salida laboral mediante una capacitación adecuada para un desempeño profesional de alto nivel.

Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las diferentes legislaciones y normas locales
y deben ser complementadas con las otras múltiples disciplinas y disposiciones que sobre los bienes raíces en
general, se encuentran en cada zona.

El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotidiano y de sus observaciones se podrán
extraer innumerables conceptos que permitirán un más acertado ejercicio comercial.

Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este Manual, ese paso será mas seguro y
si ya hay otros pasos anteriores, estimo que el próximo será más sólido.

Roger Debarbieri Olate

 EL MERCADO INMOBILIARIO

INTRODUCCIÓN

El desarrollo tecnológico general y los significativos avances en materia de información han permitido
posibilitar a oferentes y demandantes acceder al mercado inmobiliario en condiciones de relativa igualdad y
satisfacción.

Aceptando al mercado como un adecuado asignador de recursos, observamos que esto no siempre sucede,
debido a factores proteccionistas que en exceso algunos Estados practican.

El Estado chileno, en término macroeconómico, se desenvuelve exitosamente, actuando en su desarrollo por

imitación y directrices de países desarrollados.

En lo que respecta al área inmobiliaria, éste, está en constante crecimiento penetrando prácticamente todos lo
segmentos socioeconómicos de la población; afectando eso sí, con mayor inconveniente a los sectores de
menos recursos, por el crecimiento explosivo del valor del suelo que dificulta la rentabilidad del Producto
Inmobiliario a esa escala.
Pretendiendo señalar solo algunas variables del acontecer inmobiliario (mercado, tecnología, aspectos legales,
etc.,) es dable suponer que la mayor interacción de éstas, como su debida prioridad, permitirá tanto a
inversionistas como usuarios, producir y acceder respectivamente a un bien inmobiliario de mayor calidad y
satisfacción.

Para que lo anterior se cumpla, es necesario proveer a los Protagonistas del Mercado Inmobiliario de
información coherente y oportuna, para facilitar la decisión de inversión y adquisición; por lo cual la
participación del Estado como regulador y la asesoría en gestión inmobiliaria, se hace fundamental en un
Mercado, cada vez más globalizado y complejo por sus múltiples alternativas de elección y/o decisión.

Cabe hacer presente, que en el negocio inmobiliario es necesario favorecer la transparencia del Mercado, a
través de la participación de una adecuada gestión inmobiliaria, de manera tal de fortalecer la transparencia y
conducta de la administración de la información y comunicación, lo que permitirá disminuir la incertidumbre
y propiciar un clima favorable al desarrollo del negocio inmobiliario.

En los últimos años se ha observado un crecimiento general de la economía apoyado principalmente por
factores tales como, la elevada y constante inversión extranjera, junto con la estabilidad política que puede
apreciarse en el país. Este crecimiento económico global trae como consecuencia un mayor dinamismo en las
actividades relacionadas con el área de la construcción entre otras, permitiendo así respaldar el sostenido
crecimiento experimentado por la construcción y la inversión inmobiliaria. De hecho la construcción
inmobiliaria ha experimentado un crecimiento constante en las últimas décadas, con promedios anuales de
9,9% mientras el PIB nacional es del 6,4%. En los años 1992 y 1993 el sector creció 27% al presentar
aumentos de 11,6% y 13,8% respectivamente. Luego de estos espectaculares crecimientos, el año 1994 no se
presentó bien para este sector, observándose una caída gradual, acentuada principalmente durante el primer
semestre de ese año. No obstante, la actividad se mantuvo estable durante 1995, 1996 y 1997 con
crecimientos cercanos al 7%, siempre superior al PIB.
La crisis asiática se inicia en Julio de 1997 pero recién en Enero de 1998 se reciben los primeros anuncios de
precaución económica dado por el Gobierno; anuncios que invitaban, primero, a no endeudarse y, en Febrero
de ese año el anuncio es “drástico para nuestro mercado” pues la autoridad llama a no gastar y menos adquirir
inmuebles debido a su alto precio, sembrando un alto desconcierto en la demanda y provocando la
paralización casi total del Mercado Inmobiliario.

El año 1998, considerado como el inicio de la crisis en nuestro país, encuentra a los desarrolladores
inmobiliarios con alto stock; las tasas bancarias bordean el 10%; se siente la presión en el empleo; la
demanda es exigente frente a las múltiples ofertas iniciales de aquellas empresas con alto grado de
endeudamiento. Todo este cuadro se desplaza al año 1999, año que lleva al mercado inmobiliario a su
mínima movilidad. Aumenta el stock en todos los productos inmobiliarios, debido, fundamentalmente, al
efecto “inercia” de los años anteriores, obligando a los constructores a terminar las obras ya en desarrollo y
replantearse aquellas en proyecto, debido a la incertidumbre del tiempo restante para la recuperación
económica nacional. En esta etapa el Gobierno implementa nuevos beneficios tributarios para los inmuebles
nuevos acogidos al DFL-2 de 1959 que provocan un leve despertar en el nivel de máximo beneficio. El año
2000 recibe la parte final de este beneficio pero no es relevante en el Mercado, finalizando con un stock
menor y que pareciera estar controlado, a partir de la detención de la edificación y la presentación de nuevos
proyectos hasta que las señales de la economía sean más auspiciosas.

Durante este período de crisis, que lleva 4 años, los inmobiliarios han desarrollado diferentes estrategias de
venta: La primera de ellas fue reducir los valores en 5%; reducción de valor que alcanzó a mediados del 2000
a un promedio de 17,6%; otra alternativa que aparece en el mercado de los departamentos nuevos, es el
arrendamiento durante 15 meses con promesa de compraventa, aplicando parte o toda la renta al precio de
venta; Sorteos de diferentes especies por la compra de departamentos; gran despliegue de excelentes
terminaciones y equipamientos agregados para motivar a la demanda; etc., la mayoría de estas promociones
sin mayores resultados.

A comienzos de este año (2001), el Mercado Inmobiliario recibe los primeros síntomas de recuperación: se
reducen los descuentos; se observa mayor presencia de visitas a los conjuntos habitacionales y edificios; los
bancos internalizan la reducción de tasa decretada por el Banco Central; los desarrolladores inmobiliarios
visualizan, especulativamente, que el stock existente se reducirá a partir de mediados del 2003 haciendo muy
atractivo el negocio para el año 2004 y, si la economía mantiene el ritmo actual, el 2005 terminará con cifras
récord de ventas y nueva edificación, y para el 2006 tendremos nuevamente las cifras de bonanza de los años
96 y 97.

El “buen” momento por el que atraviesa el sector ha provocado dura competencia en los proyectos en venta.
Se ha observado mayor promoción de alto costo; los proyectos presentados están respaldados por empresas
solventes y acreditadas y no como en los inicios de la década pasada que se vio invadido el mercado con
agentes e inversionistas externos, no profesionales del sector, incursionando, ocasionalmente en busca de
mejores beneficios comparativos. Por otro lado, la especialización del producto inmobiliario, la alta gestión y
la tecnología globalizada han traído a nuestro país a 7 empresas multinacionales de gestión inmobiliaria.
(EE.UU., Inglaterra, Francia). El precio se los inmuebles se ha mantenido y las rentabilidades reciben leve
recuperación.

LOS RECURSOS DISPONIBLES PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS:

La necesidad de disponer de terrenos ha incidido en el aumento del costo global de los proyectos, dado que el
precio del terreno debería representar no más del 20% de los costos, y por lo tanto, su valor es en función de
la cantidad de metros cuadrados que pueden construirse en cada sitio (potencialidad del suelo).

Pese al fuerte incremento en el precio de los terrenos, la rentabilidad del sector continúa atractiva y la utilidad
de un proyecto inmobiliario puede variar entre 18 y 22% de la inversión total, pudiendo llegar a cifras sobre el
30% en buenos proyectos.

Si se observa los “boom” de 1981, 1991, 2005, los que no son comparables en cifras, tampoco lo son en sus
causas y seguramente tampoco lo serán con el próximo.

Mientras en 1981 uno de los principales motores de la construcción fue la masiva colocación de créditos
habitacionales, en cambio el auge del año 1991 tiene bases bastantes más sólidas, además, hay coincidencia
en que la economía seguirá sana y no presenta desequilibrios macroeconómico, es decir, “esto no es una
situación artificial “, existe mayor control en los bancos para otorgar los créditos tanto a constructores como
compradores, además, el valor de las propiedades es menos especulativo.

Hoy, las condiciones generales del mercado inmobiliario son diferentes, la oferta es estudiada para no saturar
los mercados; la demanda es analizada para conocer los nuevos gustos y necesidades; los materiales
empleados en la construcción son seleccionados dentro de los de mayor calidad; la demanda está altamente
informada tanto de los productos inmobiliarios como de los sistemas de financiamiento, plusvalía,
rentabilidad, etc.

La baja tasa de interés en el sector inmobiliario lleva a rangos comparativos el valor del dividendo con el
valor del arriendo, aún cuando los arriendos han descendido, en promedio, en los últimos 4 años, en cerca del
19,5%, y la rentabilidad a caído desde 14% en las mejores épocas a 5,5 a 7% en la actualidad.

COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA

La Gestión Inmobiliaria involucra a personas además de inmuebles. Por lo tanto, para tener éxito en la
intermediación o participación de los proyectos inmobiliarios, se hace necesario conocer el producto que se
negocia y todas las formas de participación posibles dentro del mercado de los bienes raíces.

Durante el desarrollo de este Diplomado ustedes han visto una variedad de disciplinas que van conformando
la teoría fundamental para ingresar con sabiduría al mundo de los bienes raíces.

La suma de las materias tratadas permitirá alcanzar el conocimiento de la ciudad, la morfología urbana, su
trama, el componente constructivo, el financiamiento en todas sus formas, tanto para los proyectos o
emprendimientos inmobiliarios, como para los compradores, las leyes que afectan y/o norman la
construcción, aquellas que nos facilitan los contratos y los mandatos mercantiles, las leyes que regulan la
convivencia de las comunidades, las que entregan incentivos tributarios a los bienes raíces, el concepto del
valor, la micro y macro economía que se interrelaciona al mercado inmobiliario, etc.
Nuestro tema tiene por finalidad consolidar esta temática en el negocio de los bienes raíces y por lo tanto
llevarla a la práctica como “gestión inmobiliaria de alto nivel profesional”.

En resumen, los agentes vendedores de bienes raíces, los promotores de la construcción y los gestores del
mercado inmobiliario deberán dirigir sus esfuerzos a desarrollar aptitudes, y tener conocimientos operativos
en las siguientes áreas:

 Estudios de mercado: comprender las condiciones del mercado para poder asesorar a inversionistas,
compradores y vendedores, sobre el momento propicio de actuar.

 Avalúos: conocer las diferentes maneras o técnicas para tasar una propiedad, lo que incluye saber de
tendencias de precios en las zonas, factores normales de aplicación en la valorización de inmuebles,
observación y ponderación de externalidades positivas y negativas, condiciones climáticas,
contaminación, reglamentación y legislación municipales o locales, etc.

 Finanzas: asesorar a inversionistas, compradores y vendedores sobre las formas del financiamiento y las
mejores o mayores opciones en cada uno de los sistemas propuestos.

 Orientación legal: aconsejar a las partes potenciales de un contrato, según sea la experiencia o dominio
sobre el tema jurídico, respecto de las variables normales de uso constante o bien la necesidad de acudir a
un abogado frente a la necesidad de materias más profundas que aconsejen su intervención.

 Obligaciones: comprender las obligaciones legales y éticas que involucran la gestión con el gestor y sus
procesos éticos para unos y otros.

 Distribución del espacio interior: Comprender las necesidades de cada segmento poblacional o grupo
familiar referente a tipo de vivienda, distribución óptima, sistemas de moda en el diseño de las oficinas,
galpones, loteos, etc.

 Detalles de construcción: asesorar a compradores sobre las posibilidades de ampliaciones, modificaciones

tendientes a modernizar espacios, trabajos de remodelación que podrían tender a elevar o mantener el
precio del inmueble, etc.

 Conocimiento del sector y comunidad: poder indicar a los compradores los equipamientos de que dispone
el vecindario y las tendencias del mismo, etc.

EL PRODUCTO INMOBILIARIO

La comercialización en el mercado inmobiliario está formada por macro grupos los que a su vez se subdividen
en subgrupos y éstos, a su vez, pueden tener nuevas divisiones:

Los Macro Grupos:

1.- Conocimiento del Mercado Global:

a) Situación económica general del país.

b) Situación Política y sistemas de cambios.
c) Déficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios
d) Incentivos para el Sector Inmobiliario: Regionales, zonales, otros.
e) Incentivos Tributarios Especiales.
f) Macro reglamentación urbana.
g) Grandes Obras Públicas; su impacto en el mercado.
 h) Los grandes proyectos privados; su impacto en el mercado.

2.- Conocimiento del Producto Específico:

a) Stock en cada producto inmobiliario.

b) Localización de la oferta inmobiliaria.
c) Tipos de productos ofertados, estimaciones de cantidad.
d) Diseños y distribuciones más requeridas por la demanda.
e) La moda, su influencia en el producto.

3.- Conocimiento de los Factores que influencian el Valor de los Bs. Ras.

a) Factores Directos (Factores particulares, zonales y generales)

b) Factores Físicos (Obsolescencia funcional, económica y física.)
c) Factores Económicos (mayor y mejor uso; moda, tamaño económico; etc.).
d) Factores Urbanos: (Centralidad, accesibilidad, etc.)

4.- Conocimiento del Marketing Inmobiliario:

a) La captación de clientes e inmuebles para su comercialización.

b) Los instrumentos de la promoción del producto y del intermediario.
c) Los estratos sociales a los que está dirigido el producto inmobiliario.
d) Los apoyos en la gestión del marketing inmobiliario.

5.- Conocimiento de diferentes instrumentos legales y normas de apoyo a la gestión.

a) Los contratos con el gestor y/o corredor de propiedades. (Órdenes)

b) Los mandatos generales de administración y su gestión eficiente.
c) Promesa, compraventa, arrendamiento, leasing, permuta, comodato, etc.
d) La tasación inmobiliaria, su especialización como gestión habitual.

EL MERCADO INMOBILIARIO GLOBAL

A) Situación económica del país:

La estabilidad económica del país es factor preponderante en la decisión de inversión inmobiliaria. Este
factor de estabilidad debe ser medido en el largo plazo, primero por cuanto la estabilidad se percibe así; luego
por que los inversionistas, cualquiera sea su tamaño, recurren al “historial económico” para tomar su decisión
de intervenir en un mercado cualquiera; además, un país estable ( en el largo plazo ) incentiva a extranjeros a
participar en él y ello debe estar asociado a legislaciones económicas consolidadas, que definan las tasas
impositivas a las utilidades; las formas de importar y exportar el capital de trabajo inicial y sus utilidades
posteriores; (las conversiones en moneda dura deben ser garantizadas), etc.
La estabilidad económica está además asociada al crecimiento del poder adquisitivo de la población; asociada
además a la estabilidad laboral; al crecimiento cultural y social, posibilitando que mayor cantidad de
población acceda al mercado inmobiliario.

Se consolida el ahorro de las personas lo que permite a las empresas del sector financiero generar
instrumentos que activan ese mercado facilitando los créditos de largo plazo a los potenciales compradores y
de mediano plazo a los proyectistas inmobiliarios.

Los síntomas de un sistema financiero sano se visualizan en las tasas de instrumentos del Banco Central en el
corto y largo plazo, afectando la primera a los productos de consumo masivo y la segunda a los bienes raíces.

B) Situación Política:
El esquema político gobernante, aún cuando no va asociado a la situación económica del país, resulta de gran
influencia en la decisión de inversión, tanto de los pequeños como medianos y grandes inversionistas y
fundamental para los inversionistas extranjeros.

La situación política estable, aún cuando se visualicen cambios de filosofías de los partidos gobernantes, debe
ser analizada en detalle, desde el inicio de la campaña política a través del programa de gobierno y
fundamentalmente en lo que concierne a la vivienda, el trabajo, la línea de la economía de gobierno, los
subsidios a las clases sociales más desposeídas, la inversión proyectada en infraestructura pública, etc. De
modo de poder formarse un cuadro anticipado y no interrumpir las inversiones o los emprendimientos y
proyectos inmobiliarios o bien poder enfocar éstos hacia otros productos con mayores ventajas comparativas.
(Obras Públicas, Turismo, Equipamiento, Vivienda, etc.)

En países con políticas estables no se presentan cambios radicales en los períodos extremos del mandato. (no
existe el período estático final de un gobierno y el período estático inicial del otro).

C) Déficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios:

El déficit en cualquiera de los productos inmobiliarios y sus subproductos es parte fundamental del Mercado.
En primer término orienta a la oferta desde el proyecto mismo; orienta al sistema financiero para participar
acertadamente en él y evitar crisis de sus clientes; orienta a los inversionistas en general; orienta a los
intermediarios para que se centren en los diferentes mercados de mayor demanda; orienta al gobierno para
aplicar sus políticas sociales; orienta a los legisladores para definir las tendencias del presupuesto de la
nación, etc.

Este déficit, histórico en Chile, que representa las necesidades de vivienda que el país requiere, se mide, según
el último censo, considerando la cantidad anual de matrimonios; considerando la cantidad anual de viviendas
que salen del parque por ruina; considerando la tasa anual de crecimiento poblacional del país y restando las
viviendas construidas en el mismo período. Hoy se manejan cifras cercanas a las 500.000 unidades.

Por otra parte, la demanda se puede cuantificar por la cantidad inscripciones a los subsidios del Estado y la
cantidad real de subsidios otorgados; la cantidad de arrendatarios que existen a nivel país; la cantidad de
Libretas de Ahorro para la Vivienda; etc. Y bajo un análisis detallado de estos parámetros, es posible tener un
acercamiento a la cifra total. Además se encuentra el déficit cualitativo de las viviendas y que recaen
fundamentalmente en aquellas construidas en la primera mitad de este siglo y la mayoría de las viviendas
sociales de sobre 30 años que presentan diferentes causas de habitabilidad.

D) Incentivos para el sector inmobiliario: De nivel Nacional, Regional y Zonal:

Los diferentes incentivos económicos que se otorgan a las regiones y/o zonas permiten intervenciones
privadas que buscan el beneficio de tales incentivos y que, si bien es cierto, algunos de ellos no lo reciben
directamente los inversionistas, facilitan a éstos el desarrollo de proyectos de inversión con posibilidades
ciertas de menor riesgo, (mayor demanda ), mayor velocidad de recuperación de la inversión ( mejor
velocidad de ventas ), y menor costo financiero ( uso de capitales propios y capitales indirectos “frescos”
proveniente de los compradores ).

 Subsidio Habitacional Unificado.

 Subsidios del Estado a Zonas Aisladas.
 Subsidios del Estado al Sector Rural.
 Subsidios e incentivos del Estado a Zonas Limítrofes. Ley Arica.
 Declaración de Zonas Libres de Impuestos. (Iquique).
 Zonas de renovación urbana. (Nivel Nacional) mayor subsidio.
 Ley de Movilidad Habitacional.

E) Incentivos tributarios especiales:

 DFL 2 de 1959
 Zonas de renovación urbana.

F) Macro reglamentación urbana:

 Políticas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

 Creación o generación de subcentros zonales.
 Políticas de descentralización urbana ( incentivos al exterior )
 Movilidad habitacional
 Leasing Habitacional
 Corporaciones de Desarrollo Comunal.
 Modernización de Planos Reguladores.
 Disminución zonas contaminadas por efectos externos (aluviones, Centrales atómicas aeropuertos, playas,
etc.)
 Control del límite urbano.
 Cambios de usos de grandes zonas.
 Colonización del país.

G) Grandes Obras Públicas, su impacto en el mercado inmobiliario:

Está absolutamente claro que la intervención del Estado actúa incidentalmente en la morfología urbana, sus
tendencias y su valor, sea a través de obras propias, concesionadas o proyectadas.

Entre las obras que provocan impacto general podemos mencionar los puentes, las carreteras, los túneles, las
vías elevadas y subterráneas, la vialidad estructurante urbana, los sistemas de Tren Metropolitano, Tren
suburbano y Tren de larga distancia; la intervención de las colinas; las remodelaciones de grandes zonas; los
puertos y aeropuertos; además se pueden mencionar las modernizaciones en las instalaciones del sector
público tanto en sus edificios, cuarteles, reparticiones y servicios como además en los Tribunales, Congreso,
Ministerios, etc.

Todas estas obras generan un polo atractivo de influencia para el sector inmobiliario, sea de largo, mediano o
corto alcance y además generan muchas expectativas positivas o negativas para las zonas de influencia que
llevan a especulación inmobiliaria cuando se asume que serán positivas y a conflictos cuando pueden ser
negativas para un sector influenciado directamente por la obra. (Metro vs Gran Avenida), (Zonas agro-
industriales en espera de cambiar a agro-residenciales y éstas a su vez con la posibilidad de ser mañana zonas
urbanas); (Puente La Dehesa); (Mejoramiento de Avenida Kennedy), etc.

H) Grandes Proyectos Inmobiliarios Privados; su impacto en el Mercado.

Los grandes proyectos inmobiliarios del sector privado generan una influencia de menor alcance y por lo
general van desarrollando la moda futura que repercutirá en todo el sector y provocará externalidades,
generalmente positivas, en todo su entorno.

Estos proyectos privados pueden ser conjuntos o villas residenciales, condominios en extensión; edificios de
departamentos, de oficinas o institucionales, loteos urbanos y rurales, residenciales e industriales, malls,
mercados y ferias, complejos turísticos, hoteles, moteles, centros vacacionales, cadenas gastronómicas,
colegios y similares, templos religiosos, cementerios, estadios deportivos, de colectividades extranjeras e
institucionales, hospitales y clínicas, centros de artesanías, terminales de productos agrícolas, pesqueros,
ferias de remate de ganado, macro centros feriales, etc.
Cada uno de estos proyectos provocará externalidades positivas o negativas que influirán directamente en el
valor del suelo zonal y por ende en el valor de los productos inmobiliarios terminados o proyectados.

Es claro que la mayoría de las obras privadas generan plusvalías en todo el entorno de sus desarrollos
inmobiliarios y son los “vecinos” quienes reciben el impacto positivo ( o negativo ) inmediato y no tanto el
proyecto mismo, por ello, en la generalidad de los casos, los desarrolladores y proyectistas inmobiliarios junto
a los inversionistas se aseguran en adquirir o reservar, espacios zonales inmediatos de modo de recibir ellos
mismos, en el sobreprecio futuro del suelo, parte de las inversiones en las edificaciones e instalaciones, como
plusvalías directas.

Conocimiento del Producto Específico:

El Mercado Inmobiliario está conformado por diferentes productos y sub productos clasificados según sea el
uso al cual están destinados y las variables de cada uno en cada caso. Como ejemplo citaremos algunos:

 Vivienda:
Casas Primera Vivienda Individuales, en condominio o conjunto
Segunda Vivienda
Casas con uso comercial

 Departamentos: Edificio residencial exclusivo Edificio Mixto de origen

Edificio con cambios de destino Edificio Corporativo
Edificio 4 pisos o menos sin ascensor Edificio de 4 a 7 pisos;
Edificios sobre 7, 12, 15, 20, etc. pisos Edificio en Block, torres
Departamentos loft, vivienda-estudio

 Oficinas: Edificios Corporativos del Gobierno: Ministerios, Alcaldía, Intendencia

Edificios Institucionales: CTC, Emos, Nestlé, Provida, Entel,

Edificios de Oficinas: Centrales o en barrios de moda, con Plantas libres o

distribución de puestos de trabajo, Inteligentes o sin tecnologías.
Edificios mixtos: Oficinas, departamentos, locales; Edificios de Estacionamientos

 Propiedades Industriales en general, individuales, específicas, en condominio, en loteos.

 Sitios Urbanos y rurales.

Con o sin subdivisión.
Zonas de expansión, zonas agro-industriales, agro-residenciales,
zonas agrícolas, mineras, forestales, turísticas, etc.
a) Stock en cada grupo de productos :

Existen empresas de estudios inmobiliarios que están efectuando un seguimiento permanente de los
movimientos de productos del mercado. Estas empresas entregan información a la prensa especializada y en
ella consignan las cantidades de stock existente en el producto matriz al que le suman las incorporaciones
detectadas tanto por los permisos de edificación entregados por las D.O.M. como por las estadísticas del INE
que permiten su verificación. Entre las cifras más próximas a la realidad se encuentran estas últimas sin
perjuicio de ello, la Cámara Chilena de la Construcción lleva un seguimiento similar que representa sobre el
80% del mercado específico. Otras empresas se basan, para sus estudios, en los antecedentes recibidos por
prensa los que son actualizados por los diferentes boletines de seguimiento estadístico del mercado.

La información sobre el producto matriz es global y no separa los diferentes sub productos los que deben
analizarse y depurarse para entenderse. Esta depuración se obtiene por la recopilación de antecedentes de
ofertas y crónicas de los diferentes proyectos inmobiliarios que son publicados periódicamente en prensa, los
que además nos indican la moda y preferencia de la demanda.

Los stock más visibles son aquellos que deben registrarse en las D.O.M. pues, hoy, poder conocer la cantidad
de parcelas de agrado en oferta es casi imposible pues desde hace más de 5 años que se han venido
acumulando en todas las zonas agro residenciales y la demanda ha sido lenta suponiéndose que el stock
sobrepasa las 10.000 unidades sin embargo la oferta pública no alcanza a la cuarta parte.
Los abultamientos del stock, en algunos productos, se pueden también observar en la promoción que se está
haciendo de ellos; en los descuentos, el los proyectos paralizados y, fundamentalmente a través de las
reuniones del COVINSEP de la C.Ch.C. en donde una importante parte de las constructoras y promotores de
la construcción se dan cita para conocer la salud del mercado.

b) Localización de la oferta inmobiliaria:

Resultas necesario analizar los diferentes sectores en donde se está concentrando la oferta de productos y
además analizar los factores de tal concentración.
La localización de proyectos es factor relevante en el proceso de negociación. Es factor crítico del precio y de
la respuesta de la demanda.

La localización INICIAL de un producto inmobiliario requiere de un profundo análisis de mercado pues las
externalidades, por lo general, no las recibe el proyecto mismo y por ello no es medible de inmediato, a
diferencia de aquellos promotores que siguen las tendencias iniciales y que llevan un grado de conocimiento
sobre el producto ofertado y la demanda posible. La diferencia se aprecia en los costos directos los que van
siendo cada vez más ajustados, pues el precio influenciado por las obras iniciales comienza rápidamente a
elevarse y encarece los proyectos futuros que deben salir al mercado en igualdad de condiciones,
generalmente con menos utilidades.

c) Tipos de Productos Ofertados:

Los diferentes productos inmobiliarios entran constantemente al mercado y las variaciones de forma y fondo
se van apreciando en las innovaciones de los proyectos los que avanzan según sea la incorporación al mercado
nacional de las nuevas tendencias internacionales, que por lo general, llegan de países más desarrollados,
algunas de las cuales se adaptan a nuestra idiosincrasia o se asocian a los proyectos de vanguardia.

Como un caso característico de este comentario podemos mencionar el producto industrial, el que nace hace
más de 6 décadas con las grandes estructuras de hormigón creando verdaderos hitos industriales en las zonas
en que se establecen. Estas primeras fábricas se localizan en las periferias de la época y en sus entornos se
construyen viviendas para sus trabajadores en diferentes estilos, distribuciones y superficies de modo de
atender a una variada gama de funcionarios, empleados y obreros, siguiendo la moda europea de entre guerras
mundiales. En nuestro país aparecen Yarur, Sumar, Fábrica de Gas, Mademsa y otras, que van dando
fisonomía a los sistemas industriales de la época y que se mantiene por varios años.
Aparece el nuevo esquema de galpones en plantas libres de uno y dos pisos, éstos últimos generalmente para
industrias de confecciones. Este modelo industrial individual se mantiene por otros tantos años y se
generaliza en nuestro país, esta vez en zonas definidas por la autoridad y con fachadas sencillas
proporcionadas por la sola estructura del galpón, salvo casos excepcionales. Debido a la contaminación de
Santiago, la autoridad define políticas generales de atención siendo una de ellas la relocalización industrial,
esta vez al norte de la ciudad, pensándose en las proximidades a los ejes viales Vespucio y Carretera Norte,
sector que recibe una importante atención del Estado a través de la vialidad estructurante y sus diferentes
conexiones, correspondiéndole al sector privado generar el resto de las condiciones de la zona. Nace así el
sector industrial de Quilicura el que se va extendiendo cada día en todas sus direcciones, generando un centro
de alto valor y sus respectivos círculos concéntricos que van dando forma de trébol de 4 hojas al mapa de
valores del suelo.

En esta zona se moderniza el concepto de industria, primando esta vez la gran fachada, el uso de la imagen
corporativa como fundamental, los grandes espacios de circulación redonda de vehículos pesados dobles,
modernas oficinas de trabajo administrativo, casinos, amplias playas de estacionamiento, importante
presencia de naturaleza (jardines), moderna iluminación y climatización, seguridad visible, grandes salones de
exhibición de productos, excelentes instalaciones de reuniones de alto nivel, etc.

El concepto avanza y aparecen los condominios industriales que presentan instalaciones comunes dentro de
áreas también comunes tendientes a minimizar los costos de funcionamiento y pensando en las industrias
pequeñas que desean tener presencia comercial.

Este producto industrial se encuentra actualmente en pleno proceso de consolidación y ya a parecido la

Ciudad Empresarial la que pretende incorporar toda una infraestructura de alta calidad tecnológica como
también los diferentes equipamientos requeridos para las grandes empresas industriales tales como hoteles de
5 estrellas, salas de eventos y congresos, restaurantes de conocida calidad, seguridad computacional, edificios
de oficinas inteligentes, zonas de esparcimiento, jardines infantiles y parvularios, multicines y grandes
tiendas, entre otros.

d) Diseños y distribuciones requeridas por la demanda:

Es fundamental el análisis de las preferencias de la demanda la que debe abarcar múltiples consideraciones:
desde el lugar de ubicación, la clase del producto más buscado, (ordenes de visita registradas y analizadas a
nivel nacional), el diseño según el producto, la distribución según las necesidades del mercado (1 dormitorio y
2 baños en zonas residenciales centrales, por ejemplo), las terminaciones modernas y los espacios agregados
o equipamientos necesarios para el marketing, etc.

Siguiendo el ejemplo del punto c) anterior, se puede pensar que el futuro de las industrias en nuestro país
podrían presentarse diferente debido a que existen consideraciones que en otros países han comenzado a
aplicarse, fundamentalmente por la escasez de suelos y el alto costo de éstos. (Japón) y que está variando el
tradicional esquema de instalación industrial de uno o dos pisos, para dar paso a los edificios industriales en
altura cuyos procesos de industrialización de productos permiten que se desarrollen por mecanización “sin
fin” entregando en la primera planta un producto terminado, embalado, rotulado, controlado en su calidad,
valorizado y despachado a destino, listo para su embarque. En estas industrias que son prácticamente
ensambladores o armadoras, la manufacturación de sus partes y piezas se efectúa en zonas distintas, incluso
en países distintos donde el suelo aún es accesible, complementado por el bajo valor de la mano de obra.
(países asiáticos), Alemania, Estados Unidos, etc.

En el análisis más en detalle de cada producto deberemos cuantificar la oferta de cada uno de ellos y luego
analizar la demanda de los mismos: En nuestro caso particular podemos mencionar los departamentos del
sector San Damián: éstos presentan grandes superficies, equipamientos privados, dimensiones mayores a las
tradicionales, salones complementarios, escritorio, family room, área de servicios para varias empleadas, sala
de chóferes, etc. todo lo que se traduce en mayor status, poca densidad poblacional residente, etc. y por
consiguiente, mayor valor. Estas unidades no sobrepasan las 12 ofertas las mismas que son invisibles al
público por su promoción directa. En el otro extremo tenemos los departamentos ofertados en el eje de
Avenida Cristóbal Colón los cuales mantienen una característica casi uniforme : 3 dormitorios y dos baños,
estacionamiento y bodega y como equipamiento la piscina, sala multiuso, lavandería, sauna, gimnasio, hoy
biblioteca computarizada, sala de vídeo, juegos infantiles, guardería infantil, etc. y que van cambiando de
equipamiento entre unos y otros como también de superficies útiles las que se movilizan desde los 70 a los
140 metros más terrazas y sus valores se van ajustando en la medida que el stock va aumentando. Este
análisis lo podemos repetir en todos los productos y sectores y concluiremos que hay una multiplicidad de
situaciones en cada uno de los casos analizados.

e) La moda:

Otro factor de gran importancia en el mercado inmobiliario y su comercialización. La moda es generalmente

importada y adaptada a nuestro sistema de vida.

Es así como vemos los grandes proyectos inmobiliarios que se desarrollan a lo largo del país, sean de tipo
turístico, residencial, industrial, parcelaciones, loteos, o bien zonas que acogen un prototipo de status y
producto que generan las preferencias de un segmento de la demanda. (Departamentos en Reñaca, La Serena,
Pucón,), Parcelas estilo Country en Chicureo y las zonas aledañas a Santiago y que se generaliza en las zonas
próximas a todas las ciudades del país. Las ciudades satélites, (Lomas Lo Aguirre, Ciudad Satélite de Maipú,
Proyecto Corauma, Proyecto Placilla, Proyecto Peñuelas, etc.).

Zonas industriales (Quilicura, Pudahuel, Carretera a San Antonio), Proyectos Turísticos: San Alfonso del
Mar, Las Tacas, Las Brisas, Puerto Velero, etc. ). Edificios de oficinas en el sector de El Bosque,
Condominios de La Reina, Casas de Peñalolén, etc.

Conocimiento de los Factores que influencian el Valor de los Bs. Rs.:

El precio de los inmuebles está directamente influenciado por múltiples factores. Estos pueden ser Directos,
Físicos, Económicos o Urbanos.

a) Factores Directos:

Los directos son aquellos que, como su nombre lo indica, afectan directamente a los bienes raíces. Estos a su
vez se subdividen en Particulares, Zonales y Generales.

Particulares Adecuación del Terreno a la Edificación

Forma del terreno
Ubicación y localización
Topografía y Urbanización
Uso y destino
Equipamiento
Ambiente, panorama.
Leyes especiales (Edificación Protegida)

Zonales Regulaciones Municipales

Externalidades positivas o negativas
Urbanización

Generales Situación del Mercado Inmobiliario

Situación económica y Política del país
Reglamentaciones Macro habitacionales
Perspectivas de expansión urbana
Gravámenes y desgrávamenes impositivos (zonas de colonización)
Creación de nuevas zonas de desarrollo
Incidencia de grandes OO.PP.

b) Factores Físicos: Son aquellos que afectan a la construcción: Estos son,

 Obsolescencia funcional,
 Obsolescencia económica
 Obsolescencia física.

c) Factores Económicos Son aquellos que potencian el uso del suelo: Estos son,

 Mayor y mejor uso

 Rendimientos Decrecientes
 Tamaño Económico
 Economía de Escalas
 Oferta y demanda
 Monopolio,
 Especulación.

d) Factores Urbanos: Son aquellos que condicionan el valor del suelo según sean los procesos urbanos que
le afectan: Estos son :

 Centralidad
 Vialidad y Accesibilidad
 Segregación
La promoción Inmobiliaria:
El marketing es el conjunto de actividades encaminadas a inspeccionar, analizar, promover y satisfacer las
necesidades del mercado inmobiliario.

El factor clave del éxito o fracaso de una promoción inmobiliaria, es:

 Investigación y análisis del mercado

 Estudio del consumidor y sus motivaciones
 Estudio del producto y su estrategia
 Análisis y elección de canales de distribución
 Organización y Control de la fuerza de ventas
 Planificación publicitaria, promocional y de relaciones publicas.

La promoción inmobiliaria está dirigida a dos objetivos fundamentales: Destacar masivamente al gestor y al
producto. Generalmente se busca planificar la promisión en que ambos queden insertos dentro del mensaje.

El Gestor :
 Debe hacer destacar su logo en toda actividad.
 Debe introducirlo al mercado mediante la repetición de imagen en todas las formas y variedades posibles.
 Debe buscar la asociación del logo con calidad de gestión.
 Debe buscar la asociación del logo con preferencias de los oferentes.
 Debe buscar nuevos clientes mediante todos los sistemas promocionales posibles.

Para ello debe:

 Ofrecer y realizar una gestión de calidad desde su inicio.
 Ofrecer y realizar una gestión total incluyendo toda la asesoría necesaria.
 Ofrecer el servicio de pos venta.

El Producto:
 Destacar las bondades del inmueble.
 Destacar las características anexas del entorno.
 Destacar los financiamientos y servicios más convenientes.
Para ello se debe:
 Seleccionar el texto del mensaje
 Seleccionar el medio del mensaje
 Seleccionar la periodicidad del mensaje.
 La oportunidad de cambio del mensaje.

Operaciones de la Gestión Inmobiliaria:

Administración Administración de Arriendos

Administración de Edificios y Comunidades
Administración de Centros Comerciales
Administración de Condominios Industriales
Administración de Condominios Turísticos

Compraventa Individuales
Edificios y Condominios
Inmuebles varios: proyectos turísticos, hoteles, comercio, cementerios, etc.
Establecimientos comerciales (patentes, marcas, mercaderías, etc.

Estudios Inmobiliarios: Estudios de Oferta, Estudios de Demanda, Estudios de Mercado, Estudios de

Valores, Estudios de Proyectos

Formas de Captación de clientes:

Al iniciarse en la gestión inmobiliaria, la captación de clientes es fundamental para el rodaje del corredor,
pues, basándose en sus clientes iniciales sustentará su gestión de promoción y su desarrollo futuro dentro de la
actividad.

Existen algunas formas tradicionales para esta captación inicial y que son habitualmente utilizadas por todas
aquellas personas que inician alguna gestión, sea profesional o comercial.

a) Carta Presentación:

La presentación del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus relaciones más cercanas, por ello, es
habitual que se les envíe una carta con un texto sencillo y con las variaciones necesarias según sea el grado de
relación o afinidad que los une. (Familiares, amigos sociales, compañeros de estudios, compañeros de trabajos
anteriores, etc.).

Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio, explicando las cualidades de que disponemos y
las formalidades que ofreceremos en nuestra gestión. Por ejemplo:

Tipo de formación profesional Mercados que atenderemos

Contactos y corresponsales Asesorías anexas que ofreceremos
Ubicación de nuestras oficinas Gestiones que realizaremos

Es conveniente que el gestor, desde su inicio en esta actividad, presente una imagen y ello hace pensar en la
creación de un nombre de fantasía y un logotipo que sea repetitivo en lo fundamental (papelería, formatos,
tarjetas, avisos, carteles, artículos de promoción, volantes o panfletos, etc. )

b) Avisos de Captación:

Otra forma de captación de inmuebles es mediante el aviso promocional en prensa y para ello deberemos
fijarnos un “mercado inicial” contra el que desarrollaremos nuestro anuncio. Este aviso en prensa deberá
tener algunas condiciones básicas:

(a) Fijaremos la tipología del producto:

La experiencia indica que es aconsejable, en un inicio de gestión, buscar un mercado global, pero, sin
perjuicio de ello, nuestra búsqueda de productos se podrá centrar en aquellos que, de acuerdo a las
condiciones del Mercado, sean susceptibles de mayor demanda.

(b) Fijaremos las zonas de búsqueda:

Las zonas de búsqueda de inmuebles pueden corresponder a una amplia extensión e incluso a una Comuna o
bien a una pequeña zona, sea un Barrio, un Conjunto Habitacional de importancia, una manzana, etc.

Este sistema debe centrarse además en un rango de valores de modo de insertarse en el nivel de Mercado al
que aspiramos, dentro de la Sección respectiva. Sin perjuicio de ello es aconsejable intentar anuncios en las
columnas de zonas escogidas y bajo el valor de nuestro Mercado, insertar un llamado de búsqueda.

El aviso mayor desde (4 cm. x 1 columna) puede ir dirigido a un producto específico solicitado o bien un
producto ficticio. En este caso se deberá fijar las características del producto que nos interesa captar de modo
de contar con un abanico de posibilidades de ofertas posteriores. Puede el aviso también hacer un llamado de
captaciones indirectas, en este caso se dirige al público en general ofreciendo un servicio especial
inmobiliario.

C) Captadores o Promotores:

Es habitual encontrar en prensa anuncios llamando a captadores (as) mediante un incentivo de ganancia
interesante y trabajo libre de horarios.
Estos captadores o promotores deben seleccionarse según sea el nivel de propiedades al que está enfocado
nuestro interés, sea para desarrollarnos en él o bien para atender las solicitudes de demanda que hemos
recibido. Una vez seleccionadas las personas para dedicarse a la captación deben ser entrenadas de modo de
salir a terreno con una capacitación base pues serán nuestras embajadoras y actuarán bajo nuestro nombre,
máxime, si el producto al que aspiramos captar, cuenta con condiciones específicas y características
particulares.

Los honorarios de las captadoras, generalmente, se basa en un sueldo base o bien un pago de movilidad más
porcentajes de los negocios realizados por la oficina sobre inmuebles recibidos por su trabajo en Terreno.
Este porcentaje varía según la categoría de la persona y los resultados del trabajo realizado. En el caso de
existir un pago de salario mínimo más porcentaje, éste será de entre el 10% y 25% del producto de la
comisión completa; ello dependerá si se descuentan gastos en que se ha incurrido por la promoción.

En el caso de no existir un salario fijo, el pago será en base a comisiones de los negocios de las propiedades
aportadas por los captadores y en este caso podrá variar desde 25% hasta 50% de la comisión total percibida,
según el sistema de gastos que se aplique o bien la escala de comisiones que se fije. Otras Inmobiliarias
ofrecen premios según volumen de operaciones que se logren. Estos premios también están representados en
porcentajes.

Es conveniente indicar que los Gestores Inmobiliarios y los Corredores de Propiedades que emplean
captadoras a las cuales les da participación o remunera de cualquier forma, éste deberá tributar en Primera
Categoría.

Las promotoras deberán hacer Iniciación de Actividades como comisionistas. Si estas captadoras se
desarrollan como Corredoras de Propiedades, deberán además de hacer Iniciación de Actividades en 2da.
Categoría, obtener Patente Municipal en el lugar de Trabajo.

Si el Corredor tributa en 1ra. Categoría podrá contratarlas como empleadas bajo el régimen normal de
trabajador. (Sueldo y porcentajes).
MEDIOS DE PROMOCION INMOBILIARIA
TELEVISION:
En La actualidad el sistema de Marketing Inmobiliario que mejor resultado publicitario ha dado,
fundamentalmente por el impacto que provoca en términos de “masivo”, “directo”, “claro”, “cómodo”,
“actual”, etc., es la televisión con programas especializados.
La promoción en TV va acompañada de reportajes de actualidad inmobiliaria, muestra directa de ventajas
comparativas ofrecidas en cada producto inmobiliario, administración precisa de los tiempos de visita a cada
proyecto, ventajas de optimizar la muestra televisiva y su repetición constante, posibilidad de almacenar y
repetir en los conjuntos o inmuebles.
En el espacio de “entrevistas” permite, además, ofrecer un importante grado de capacitación en cultura
inmobiliaria, que ilustra, no solo al interesado en comprar, en vender o arrendar un inmueble, sino también a
los diferentes actores del mercado inmobiliario y al público en general.
INTERNET:
Herramienta disponible libremente a los inmobiliarios para exhibir sus productos y servicios en el país y
extranjero y que, en forma virtual, estática o móvil, invita con “llamados visibles” a revisar los proyectos en
los detalles más motivadores de comercialización. Pareciera ser que este sistema se masificará en el mundo,
fundamentalmente debido a su bajo costo actual y, en la medida que más personas accedan a Internet, mayor
impacto provocará. Este sistema permite agregados de gestión tales como: administración de visitas;
administración de productos; administración de clientes y seguimiento de los mismos. El estar en la “red”
también permite la comunicación inmediata entre los visitantes y la base informativa, modificando, de esta
manera, los rígidos horarios de trabajo presencial de las personas.
REVISTAS Y PERIODICOS ESPECIALIZADOS:
Sistema muy empleado en países desarrollados y que se distribuyen en forma directa o indirecta, con costo o
gratis y con amplia red de colocación permitiendo cubrir un importante mercado demandante. Este sistema ha
tenido varios intentos de desarrollo en nuestro mercado pero no ha logrado alcanzar éxito debido a su costo y
que no alcanza a cubrirse por lo pequeño del mercado nacional y la “obligación” publicitaria de estar presente
en los medios de mayor circulación o preferencia de la demanda.
VOLANTES Y FOLLETOS:
Empleado generalmente por los proyectos inmobiliarios. Estos volantes son distribuidos por promotoras en
las cercanías del proyecto ofertado y con mayor intensidad en los puntos de alto tránsito vehicular zonal.
Según las mediciones del sistema de reparto indiscriminado, éste no es mayor al 1%, lo que es considerado
óptimo. Los folletos, por el contrario, son entregados en el proyecto en venta y cumplen una función directa
de ilustración y motivación a los visitantes quienes son potenciales demandantes.
AVISAJE DESTACADO EN PRENSA:
Es el de mayor contratación en la actualidad y se caracteriza por su alto costo de publicación. Presenta
ventajas a los promotores inmobiliarios pues pueden segmentar el nivel social al cual se destina el inmueble,
por cuanto hay estadísticas de lectura en cada medio de comunicación escrita y además existen las estadísticas
de circulación. Se puede considerar como desventaja la necesidad de repetición constante del aviso a fin de
incentivar constantemente a la demanda o capturar nuevos nichos de lectores.
CARTEL EN EL INMUEBLE:
Es uno de los sistemas directos de promoción de un bien raíz considerado el más eficaz. Esto siempre y
cuando el formato sea confeccionado profesionalmente aplicando nuevas formas del marketing especialmente
en el diseño de las letras, logotipos, colores y formas. En la actualidad existen grupos organizados de
corredores que presentan un cartel común en diseño impactando positivamente en el mercado de la demanda.
PORTALES DE ASOCIACIONES GREMIALES:
Las asociaciones gremiales vigentes poseen portales en sus páginas web que les permite formar bolsa de
productos inmobiliarios y que son frecuentadas por la demanda.

ANTECEDENTES LEGALES
SUJETOS DEL DERECHO:
Es sujeto del derecho:

Todo ente susceptible de ser centro de relaciones de derecho, tanto activa como pasivamente. Los sujetos del
derecho son las personas.

Las personas se clasifican en:

1. - Naturales: Son personas naturales todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad,
sexo, estirpe o condición.

Se dividen en chilenos y extranjeros.

Las personas naturales tienen existencia natural. Desde su nacimiento: separación total del vientre materno,
sobreviviendo siquiera un instante.

Hasta su muerte, que puede ser:

Natural: Cesación de las funciones fisiológicas de la vida(se requiere muerte cerebral).

Presunta: Declaración judicial respecto de una persona desaparecida de la que no se tiene noticias,
ignorándose si vive o no.

2. - Jurídicas: Son entes ficticios capaces de ejercer derechos y contraer obligaciones y de ser representadas
judicial y extrajudicialmente
 Son distintas de las personas que las forman.
 Tienen patrimonio propio y distinto.
 Tiene voluntad y capacidad propia.

Las personas jurídicas pueden ser:

 De derecho publico: Las que son representadas por el estado o en las que el estado tiene participación
(también lo son el fisco, las municipalidades y las congregaciones religiosas).

 De derecho privado: Las que se rigen por las normas comunes del derecho privado y no por las del
derecho público.

Las personas jurídicas de derecho privado se clasifican en:

1. - Las personas jurídicas con fines de lucro y son las sociedades.

Las sociedades más importantes son:

 Las colectivas.
 Las de responsabilidad limitada.
 Las en comandita, que pueden ser: Simples o Por acciones
 Las anónimas, que pueden ser : Abiertas o Cerradas

2. - Personas jurídicas sin fines de lucro, y pueden ser:

- Las corporaciones: Reunión de personas asociadas para el logro de un fin de interés común.
- Las fundaciones: Son un patrimonio afecto, es decir un conjunto de bienes destinados
permanentemente a un fin de interés general dado por el fundador.

CAPACIDAD:

Tanto las personas naturales como jurídicas tienen capacidad.

La capacidad es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y ejercerlos por si sola (esto es, sin la
autorización o ministerio de otra persona).

La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos.

La capacidad de ejercicio es la aptitud legal de una persona para ejercer por si misma los derechos que le
competen, sin el ministerio o autorización de otra persona.
Las personas naturales pueden tener limitada su capacidad de ejercicio:

a) Son absolutamente incapaces:

1. - El infante o menor impúber: - mujer menor de 12 años

varón menor de 14 años
2. - El loco demente.

3. - El sordomudo que no puede expresarse por escrito.

Estas personas no pueden realizar acto jurídico o contrato alguno y si lo realizan, sus actos o contratos no
producen efectos, por ser absolutamente nulos.

b) Son relativamente incapaces:

1. - El menor adulto: mujer mayor de 12 y menor de 18 años

 varón mayor de 14 años y menor de 18
(pero cuando actúan en relación con su patrimonio profesional o industrial son plenamente capaces)

2. - El disipador interdicto:

El que gasta habitualmente en forma desproporcionada a sus haberes y sin finalidad lógica alguna.

Estas personas pueden realizar ciertos actos jurídicos o contratos en determinadas circunstancias, cumpliendo
ciertos requisitos llamados formalidades habilitantes.

OBJETOS DEL DERECHO

Los objetos del Derecho son los Bienes.

Los Bienes consisten en cosas Incorporales y Corporales.

A) Las cosas Corporales son aquellas que pueden percibirse por los sentidos y son de dos clases:

1. - Bienes Muebles:

Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin cambio o detrimento de su sustancia.

Los Bienes muebles pueden ser SEMOVIENTES, que son aquellos que pueden trasladarse de un
lugar a otro moviéndose por sí mismos e INANIMADOS, que son aquellos que requieren de fuerza
externa para su traslado.

2. - Bienes Inmuebles:

Son aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y las minas y las cosas
que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los árboles.
De la definición se deduce que los bienes inmuebles pueden serlo por naturaleza, que son aquellos
que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere sus sustancias y por adhesión, que son
aquellos que adhieren permanentemente a los inmuebles por naturaleza.

OBSERVACIONES:

Inmuebles por Destinación: Sin embargo se consideran inmuebles, aunque por su naturaleza
no lo sean, las cosas muebles que están permanentemente destinadas al uso, cultivo o beneficio de un
inmueble, aunque puedan separarse de él sin detrimento. Se denominan inmuebles por destinación y
ejemplo de ellas son: los abonos destinados a un fundo, las losas de un edificio, las cañerías de una
construcción, los utensilios de labranza y cultivo de un predio, las prensas, toneles calderas y cubas
de un viñedo a los cuadros y espejos empotrados en un edificio.

Muebles por Anticipación: Por otro lado, también existen cosas que por su naturaleza son
inmuebles, pero que se consideran muebles para el solo efecto de constituir sobre ellos algún derecho
en favor de una persona que es distinta del dueño. Se denominan muebles por anticipación y los
contratos que se celebren respecto de ellas no requieren de escritura pública.
 Ejemplo de ellos: las frutas y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de
un edificio que va a derribarse y los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como las piedras
y sustancias minerales.

IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACION ENTRE COSAS MUEBLES E INMUEBLES

 Los inmuebles gozan de Mayor Protección Jurídica.

 El Contrato de Compraventa de los inmuebles debe otorgarse por Escritura Pública.
 La transferencia del dominio de los inmuebles se efectúa a través de la correspondiente inscripción
en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
 Cuando un inmueble se da en garantía, debe constituirse en hipoteca por escritura pública. Cuando
un mueble se da en garantía, se constituye en prenda, que no requiere Escritura Pública.
 El plazo de prescripción adquisitiva ordinaria es de 2 años para los muebles y de 5 años para los
inmuebles.
 La lesión enorme, como vicio del consentimiento, sólo opera respecto de los inmuebles.
 Quien se apropia ilícitamente de un mueble como hurto o robo, quien se apropia ilícitamente de un
inmueble comete delito de usurpación.

B) Las cosas Incorporales son aquellas que no pueden percibirse por los sentidos y son los
derechos.

Los derechos son de dos clases:

1. - Derechos reales.
2. - Derechos personales.

1. - Derechos reales:

Son los que se tienen directamente respecto de una cosa.

El que se tiene directamente sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Los derechos reales están determinados en su número y sólo pueden ser creados por la ley en forma
expresa y son:

1.- Derecho real de dominio: Es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de
ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. Sobre las cosas
incorporales hay también una especie de propiedad.
2.- Derecho real de herencia: Es el derecho real que tienen los herederos sobre la universalidad
jurídica constituida por la herencia del causante.
3.- Derecho real de usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una
cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueño (si la cosa es
fungible, es decir, puede ser reemplazada por otra equivalente, se debe devolver igual
cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor).
4.- Derecho real de uso: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la facultad
de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
5.- Derecho real de habitación: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la
facultad de morar en una casa.
6.- La servidumbre (activa): Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de
distinto dueño.
7.- La prenda: Es un contrato que se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad
de su crédito, otorgándole el derecho a perseguir la cosa empeñada, retenerla en ciertos
casos y pagarse preferentemente con el producto de su remate.
8.- La hipoteca: Es un derecho real que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder
de su dueño, para asegurar el cumplimiento de una obligación. Da al acreedor hipotecario el
derecho de perseguir el inmueble y de pagarse preferentemente con el producto de su
 remate. El código la define como “un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.

EL DERECHO REAL DE DOMINIO

Es el derecho de usar, gozar y abusar de la propia cosa hasta donde la razón y el derecho lo permitan.
Es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o
contra derecho ajeno.
Sobre las cosas incorporales hay también una especie de dominio.

Características:

1. - Es absoluto: El dueño tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa a su arbitrio, sin que
nadie pueda impedirlo, dentro de los límites de la ley y el derecho ajeno.

2. - Es exclusivo: Supone la existencia de un titular único y excluyente (la copropiedad o comunidad no se

opone a esta característica porque cada copropietario o comunero es dueño exclusivo de su parte o cuota en la
cosa común).

3. - Es perpetuo: El derecho de dominio no está sujeto a limitaciones en el tiempo: dura tanto tiempo como
dura la cosa en que recae y no se pierde por el no uso (sólo se pierde por la prescripción adquisitiva de la
misma cosa por parte de una persona distinta al dueño).

FACULTADES QUE CONCEDE EL DERECHO DE DOMINIO AL TITULAR

1. - Facultad de uso: Permite al dueño utilizar la cosa materialmente para su provecho

2. - Facultad de goce: Permite al dueño apropiarse de los frutos y productos de la cosa.
3. - Facultad de disposición: Permite al dueño disponer de la cosa en dos aspectos:

a) Materialmente: El dueño puede incluso destruir físicamente la cosa.

b) Jurídicamente: El dueño puede ENAJENAR la cosa, esto es, puede transferir el dominio
de la cosa a otro o construir sobre ella algún derecho limitativo de su
dominio en favor de otra persona.

Las facultades de USO y GOCE pueden estar entregadas a una persona DISTINTA al dueño y esto ocurre
cuando la cosa se da en USUFRUCTO, USO o HABITACION. Lo mismo ocurre cuando la cosa se de en
ARRENDAMIENTO o en COMODATO (préstamo de uso).
A diferencia de lo anterior, la facultad de DISPOSICION nunca puede estar radicada en una persona distinta
al dueño de la cosa, sin embargo el dueño puede encontrarse PRIVADO de ella en forma excepcional cuando
está afecto a una PROHIBICION DE ENAJENAR, que puede ser de origen legal, judicial (embargo) o
voluntaria (por acto o contrato).

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO DE LAS COSAS

El título es sólo el contrato o acto jurídico que sirve de base para la adquisición del dominio y demás derechos
reales. Es sólo el antecedente que habilita para la adquisición del dominio.

Los MODOS DE ADQUIRIR son los hechos materiales en virtud de los cuales nace el derecho de dominio en
una persona o se traspasa de una persona a otra en conformidad a la ley.

Los modos de adquirir pueden ser ORIGINARIOS, cuando a consecuencias del hecho material NACE el
dominio en el titular, sin que se le haya traspasado de algún antecesor y DERIVATIVOS, cuando en el hecho
material hay un TRASPASO del dominio de un titular anterior a un nuevo titular.

A) Modos de Adquirir Originarios:

1. - Ocupación: Modo de adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisición no es
prohibida por la ley chilena ni por el derecho internacional.

En Chile, sólo las cosas muebles son susceptibles de ser adquiridos por ocupación, pues los bienes inmuebles
que carecen de dueño pertenecen al fisco por el sólo ministerio de la ley.

2. - Accesión: Modo de adquirir el dominio por el cual el dueño de una cosa, pasa a serlo de lo que ella
produce o de lo que se junta a ella.

La accesión puede ser de dos clases:

a.- Accesión de frutos: Consiste en el modo de hacerse dueño de lo que la cosa propia produce.

Los FRUTOS de una cosa son NATURALES cuando los genera la naturaleza, ayudada o no de la industria
humana.

Pertenecen al dueño de la cosa principal, salvo que haya cedido su derecho de goce al constituir un usufructo
o haya arrendado la cosa a otro.
Los frutos son CIVILES cuando constituyen ventajas pecuniarias que genera la cosa.

Pertenecen al dueño de la cosa y generalmente se expresan en rentas o réditos.

b.- Accesión propiamente tal: Modo de adquirir dominio de aquello que se junta permanentemente a la cosa
propia.

La accesión propiamente tal puede ser de INMUEBLE A INMUEBLE, de MUEBLE A INMUEBLE y de

MUEBLE A MUEBLE.

a) Hay accesión de inmueble a inmueble en el caso de:

- Avulsión: Cuando la superficie de un predio ribereño aumenta por el lento, permanente

e imperceptible retiro de las aguas.

- Aluvión: Cuando la superficie de un predio ribereño aumenta permanentemente con una

parte de suelo que ha sido arrancado por una violenta avenida de las aguas.

- Mutación del cauce: Se produce cuando la superficie del predio ribereño aumenta con el
lecho seco que ha quedado permanentemente al descubierto por el cambio del curso de un
río.

- Formación de isla nueva: Cuando en un lago o laguna nace una nueva isla, su dominio
sobre ella accede a los dueños de los predios ribereños en
forma geométricamente proporcional.

b) Hay accesión de mueble a inmueble cuando se edifica, siembra o planta en terreno ajeno sin
vinculación contractual alguna entre el dueño del suelo y el dueño de los materiales, plantas o
semillas. En este caso lo edificado, plantado o sembrado pasa a ser propiedad del dueño del suelo.

c) Hay accesión de mueble a mueble en el caso de:

- Adjunción: Que se produce cuando dos cosas muebles de distinto dueño se juntan de modo
que no puedan seguir subsistiendo separadas. (Ej. Diamante engastado en anillo ajeno)

- Mezcla: Que se produce cuando dos materiales de distinto dueño se juntan de modo que es
imposible separarlos. (Ej. Mezcla de vinos propios y ajenos)
3. - Prescripción: Modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas por el hecho de haberlas poseído cierto
lapso, concurriendo los demás requisitos legales.

En el caso de los INMUEBLES sometidos al régimen de propiedad inscrita, para adquirir el dominio por
prescripción regular de 5 años, se debe tener un justo título inscrito en el registro de propiedades del
conservador de bienes raíces respectivo.

B) Modos de Adquirir Derivativos son:

1. - Tradición: Modo de adquirir el dominio de las cosas que consiste en la entrega que el dueño hace de ellas
a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e
intención de adquirirlo.

En el régimen de la propiedad inscrita, LA TRADICION o entrega DE LOS INMUEBLES se hace por medio
de la INSCRIPCION DEL TITULO A NOMBRE DEL ADQUIRIENTE en el Registro de Propiedades del
Conservador de Bienes Raíces del Departamento en que se encuentra ubicado el inmueble.
2. - Sucesión por causa de muerte: Modo de adquirir por el cual una persona adquiere todos los bienes,
derechos y obligaciones transmisibles de un difunto o una cuota de ellos.

DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DERECHO DE DOMINIO

(DERECHOS DE DOMINIO LIMITADOS)

1. - Propiedad fiduciaria (fideicomiso): Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar
a otra persona por el hecho de verificarse una condición.

En el fideicomiso o propiedad fiduciaria intervienen tres personas:

a) El constituyente, que es la persona que constituye el fideicomiso, ya sea por acto entre vivos o disposición
testamentaria.
b) El propietario fiduciario, que es la persona que adquiere la propiedad al momento de constituirse el
fideicomiso y está sujeta al evento de que esa propiedad pase a otra persona por el hecho de verificarse la
condición impuesta por el constituyente.
(El derecho del propietario fiduciario es transferible por acto entre vivos y transmisible por causa de muerte).

c) El fideicomisario, que es la persona que adquiere la propiedad absoluta sobre la cosa una vez que se
cumple la condición impuesta por el constituyente.

(Es un acreedor condicional que tiene una mera expectativa. Si muere antes que se cumpla la condición
impuesta por el constituyente para que la propiedad pase a sus manos, nada deja a sus herederos. Su
expectativa no es transmisible por causa de muerte).

2. - Usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar
su forma y sustancia y restituirla a su dueño si la cosa no es fungible o devolver igual cantidad y calidad del
mismo género o pagar su valor si la cosa es fungible.

El derecho de usufructo puede originarse de varias formas:

Por mandato de Ley:

Se denomina usufructo legal y existen dos casos:

a) El usufructo que tiene el padre o madre de familia sobre de ciertos bienes del hijo de familia.

b) El usufructo que tiene el marido sobre los bienes que pertenecen a su mujer casada en régimen de sociedad
conyugal y que él administra.
Por sentencia judicial:

Se denomina usufructo judicial y suele producirse en los juicios de participación de herencia cuando un
heredero se entrega la nuda propiedad de una cosa y a otro heredero se da el usufructo de ella.

Por voluntad del dueño:

De la cosa, que puede constituir usufructo sobre ella por acto entre vivos o por testamento. Se denomina
usufructo voluntario.
En el usufructo voluntario intervienen tres personas:

a) El constituyente, que es la persona que constituye el usufructo.

b) El nudo propietario, que es la persona que conserva el dominio sobre la cosa, pero que carece de las
facultades de usarla y gozarla.
(El nudo propietario mantiene la facultad de disposición de la cosa, pero debe respetar el derecho del
usufructuario. Puede transferir por acto entre vivos o transmitir por causa de muerte sólo su nuda
propiedad mientras dure el plazo del usufructo).

c) El usufructuario, que es la persona que, sin ser dueño de la cosa, tiene las facultades de usarla y
gozarla por un plazo determinado.
(El usufructuario es un mero tenedor de la cosa en la que recae el usufructo, pero es dueño de su
derecho real de usufructo que le otorga las facultades de uso y goce. Puede cederlo a cualquier título,
arrendarlo o hipotecarlo, pero no puede transmitirlo por causa de muerte. El derecho de usufructo
siempre es por un plazo determinado y se extingue con la muerte del usufructuario, aunque el plazo
no haya vencido).

3. - Uso o habitación: Son derechos reales que consisten en la facultad que se otorga a una persona para gozar
de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Si este derecho se refiere a una casa y la
utilidad consiste en morar en ella, toma el nombre de derecho de habitación.

Los derechos de uso y habitación sin un usufructo restringido y al igual que aquel, se constituyen por un plazo
determinado. Estos derechos son personalísimos, por lo que el titular de ellos no puede transferir por acto
entre vivos ni transmitirlos por causa de muerte.

4. - Servidumbre: Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

El predio a cuya utilidad se encuentra la servidumbre se denomina predio dominante y para él, la servidumbre
es activa. El predio gravado con la servidumbre en favor del otro, se denomina predio sirviente y para él, la
servidumbre es pasiva. La servidumbre generalmente es perpetua, pero puede constituirse por un plazo o bajo
una condición extintiva.

Clasificación de las servidumbres:

1. - Según su naturaleza:

a) Continua: La que se ejerce o puede ejercerse continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre
(Ej.: La servidumbre de acueducto, en las que las aguas circulan continuamente por un canal artificial que
pertenece al predio dominante).

b) Discontinua: La que ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y que supone un hecho actual del
hombre (Ej.: La servidumbre de tránsito, que se hace efectiva sólo cada vez que el hombre transita por el
sendero del predio sirviente, puesto al servicio del predio dominante).
c) Aparente: La que se encuentra permanentemente a la vista (Ej.: La misma servidumbre de tránsito, cuando
usa una senda señalada externamente o se usa una puerta especialmente destinada a ese efecto).
d) Inaparente: La que no se reconoce por una señal externa. (Ej.: La servidumbre de tránsito, cuando se usa
una senda o huella que no está señalada externamente).
2. - Según su origen:

a) Natural: La que se produce por la natural situación geográfica de los predios (Ej.: El predio inferior está
sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior en forma natural).

b) Legal: La que es impuesta por la ley, los reglamentos o las ordenanzas (opera aún contra la voluntad del
dueño del predio sirviente).

c) Voluntaria: La que se constituye por la voluntad de los particulares, ya sea por acto entre vivos o por acto
testamentario.

DERECHOS PERSONALES (O CRÉDITOS)

Concepto: Facultad que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el cumplimiento de una
obligación de dar, hacer o no hacer.

Definición: Son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola
disposición de la ley han contraído la obligación correlativa (como el que tiene el prestamista contra su
deudor o el hijo contra del padre por alimentos).

El objeto de los derechos personales es obtener del obligado (deudor):

a) Una dación. (Obligación de dar).

b) Una prestación. (Obligación de hacer).
c) Una abstención. (Obligación de no hacer).
Los derechos personales son infinitos y su nacimiento dependerá de la actividad lícita, ilícita, voluntaria o
involuntaria de los sujetos de derecho o del mandato de la propia ley en algunos casos.

Las fuentes de los derechos personales del acreedor (aspecto activo) son las mismas que constituyen fuentes
de obligaciones para el deudor (aspecto pasivo) y son:

a) La ley: Es una declaración de la voluntad soberana, que manifestada en la forma prescrita por la
constitución, manda, prohíbe o permite.

b) El contrato: Es una convención destinada a crear derechos y obligaciones. El código lo define como “acto
por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer una cosa, cada parte puede ser una o más
personas”.

c) El cuasicontrato: Cuando la obligación nace a consecuencia de un hecho voluntario lícito de una persona,
pero sin que haya mediado convención alguna entre partes.

d) El delito: Cuando la obligación nace a consecuencia de un hecho voluntario ilícito de una persona,
cometido con la intención de dañar.

e) El cuasidelito: Cuando la obligación nace de un hecho voluntario culpable de una persona, cometido sin la
intención de dañar.

CONTRATOS
El contrato es el instrumento natural que tienen los sujetos del derecho para crear derechos personales.

Concepto: Contrato es una convención destinada a crear derechos.

Definición: Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no
hacer una cosa.

Cada parte puede ser una o más personas.

Los contratos representan el ejercicio de la autonomía de la voluntad que informa todo el campo del derecho
privado.

La libre voluntad de las partes para contratar tiene sin embargo algunas limitaciones. Son:

a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo hacen, el contrato no
surtirá efectos o degenerará en otro contrato distinto al querido por las partes.

b) Los límites impuestos por el orden público y las buenas costumbres.

En el campo del derecho privado se puede hacer todo aquello que no este expresamente prohibido, en cambio,
en el campo del derecho público solo se puede hacer aquello que este expresamente permitido.

Celebrado un contrato, se transforma en ley para las partes contratantes.

ELEMENTOS DE TODO CONTRATO

1. - Las cosas de la esencia: Cláusulas esenciales son aquellas sin las cuales el contrato no produce
efectos o degenera en otro distinto.

2. - Las cosas de la naturaleza: Son elementos que, no siendo de la esencia del contrato, se
entienden pertenecerle sin necesidad de cláusula expresa.

3. - Las cosas accidentales: Son aquellas cláusulas que no pertenecen al contrato, ni esencialmente ni
naturalmente y que las partes agregan especialmente en forma expresa.

Las cosas accidentales se llaman modalidades y son tres:

1) La condición: Es un evento futuro incierto del que pende el nacimiento o extinción de un

derecho.

La condición se llama suspensiva cuando de su cumplimiento depende el nacimiento de un derecho.

Ej. Si apruebas este curso, te regalo las vacaciones...

La condición se llama extintiva cuando de su cumplimiento depende la extinción de un derecho. Ej.

Si repruebas este curso no te continúo prestando el auto...

Observación:

En todo contrato bilateral la ley prevé la posibilidad de que alguna de las partes contratantes no
cumpla las obligaciones contraídas por ella en el contrato. Esta posibilidad toma el nombre de
condición resolutoria tácita, y no es necesario consignarla expresamente. De producirse el hecho
futuro incierto del incumplimiento por parte de uno de los contratantes, la parte cumplidora tiene
derecho a pedir la resolución (nulidad) del contrato o el cumplimiento forzado de la obligación
incumplida, en ambos casos con derecho a indemnización de perjuicios.

Si los contratantes consignan expresamente la condición resolutoria tácita en el contrato, ésta toma el
nombre de pacto comisorio.

2) El plazo: Es un evento futuro cierto del que prende el nacimiento o extinción de un derecho.
 El plazo se llama suspensivo si de su cumplimiento depende el nacimiento de un derecho. Ej. Cuando
cumplas 18 años te prestaré el auto...
El plazo se llama extintivo si de su cumplimiento depende la extinción de un derecho. Ej. Te daré
alimentos hasta que cumplas 18 años...
3) El modo: Constituye una prestación que se impone al adquirente de un derecho, consistente en
ciertas prestaciones o cargas a la que debe someterse para ejercer ese derecho. Ej.: Te presto mi auto
para que me lleves al supermercado...

CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS

A) De acuerdo a las partes que se obliga al monto de celebrar el contrato, estos se clasifican en:

1. - Unilaterales: Aquellos en que sólo una de las partes se obliga para con la otra, que no contraer
obligación recíproca alguna al momento de celebrarse el contrato. Ejs.: El contrato de mutuo (o
préstamo de consumo), cuando es sin interés; el contrato de comodato (o préstamo de uso); el
contrato de mandato cuando es a título gratuito....

2. - Bilaterales: Aquellos en que ambas partes se obligan recíprocamente al momento de celebrar el

contrato. Ejs.: El contrato de compraventa; el contrato de permuta; el contrato de arrendamiento; el
contrato de sociedad; el contrato de mutuo, cuando es a interés; el contrato de mandato, cuando es
remunerado.

B) De acuerdo a las utilidades que los contratos proporcionan a las partes, éstos se clasifican en:

1.- A título gratuito: Aquellos que tienen por objeto proporcionar utilidad sólo a una de las partes,
sufriendo la otra parte todo el gravamen. Ejs.: El contrato de comodato; el contrato de mutuo, cuando
es sin interés; el contrato de mandato a título gratuito...

2.- A título oneroso: Aquellos que tienen por objeto dar utilidad a ambas partes gravándose cada
una recíprocamente en beneficio de las otras. Ejs.: El contrato de compraventa; el contrato de
arrendamiento; el contrato de permuta; el contrato de sociedad; el contrato de mandato, cuando es
remunerado; el contrato de mutuo, cuando es a interés...

A su vez los contratos a titulo oneroso se subclasifican en:

a) Conmutativos: Aquellos en los que las prestaciones recíprocas a que se obliga a cada
parte son equivalentes. Ejs.: El contrato de compraventa; el contrato de permuta; el contrato
de sociedad...

b) Aleatorios: Aquellos en los que a la prestación recíproca consiste en una contingencia

incierta de ganancia o pérdida. Ejs.: El contrato por el que se compra un boleto de polla, de
lotería, kino, etc...

C) De acuerdo a su dependencia o independencia respecto de otro acto o contrato, los contratos se

clasifican en:

1. - Principales: Aquellos que subsisten por sí mismos, sin necesidad de otros contratos. Ejs.: El
contrato de compraventa, el contrato de arrendamiento, el contrato de permuta, el contrato de
sociedad.

2. - Accesorios: Aquellos que tienen por objetivo asegurar el cumplimiento de una obligación
principal, de tal modo que no pueden subsistir sin que ella existiere.

Estos son contratos de garantía, llamados cauciones, y son tres:

a) La hipoteca.
 b) La prenda.
c) La fianza.

3. - Dependientes: Aquellos que, para producir sus efectos, están subordinados a la existencia de otro
contrato, pero no tienen por objeto asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en aquel.
Ejs. Las capitulaciones matrimoniales, en las que se pacta el régimen de separación parcial o total de
bienes que existirá durante el matrimonio. Estas capitulaciones sólo producirán sus efectos en
tanto exista el contrato de matrimonio, pero no tienen por objeto asegurar el cumplimiento de las
obligaciones matrimoniales de los contrayentes.

D) De acuerdo a la forma en que los contratos se perfeccionan para producir sus efectos, se
clasifican en:

1.- Consensuales: Aquellos que se perfeccionan con el mero consentimiento de los contratantes.
Constituyen la regla general en nuestro derecho) Ejs.: El contrato de compraventa y el de
permuta (salvo que se refieran a un bien raíz); el contrato de arrendamiento; el contrato de
mandato (salvo que se refiera a la celebración de actos o contrato que requieran de
solemnidades para su perfeccionamiento)...

2.- Reales: Aquellos que se perfeccionan con la tradición (entrega) de la cosa a que se refieren.
Ejs. El contrato de comodato; el contrato de mutuo; el contrato de prenda.

3.- Solemnes: Aquellos que se perfeccionan con el cumplimiento de ciertas formalidades, de

modo que si faltan, el contrato no produce efecto alguno.
Constituyen la excepción en nuestro derecho.

Los contratantes pueden transformar a su voluntad un contrato consensual o real en solemne, pero no
puede convertir un contrato solemne en consensual o real.

Ejemplo. Los contratos de compraventa de bienes raíces, hipoteca y servidumbre, que requieren de
escritura publica; el de promesa, que debe ser por escrito, el de matrimonio, que debe celebrarse ante
oficial de registro civil competente y 2 testigos...

E) De acuerdo a la participación de la voluntad de los contratantes en los términos del contrato,

éstos se clasifican en:
1. - De libre discusión: Aquellos en los que las partes estipulan libremente las distintas cláusulas del
contrato.

Siempre que no se vulneren las cláusulas de la esencia del contrato ni se atente contra el orden
público o las buenas costumbres. (Son la regla general en nuestro derecho. )

2. - De adhesión: Aquellos en los que una de las partes contratantes acepta lisa y llanamente las
condiciones fijadas por la otra parte. Ejemplo. Los contratos que se celebran con compañías tales
como la CTC, Chilectra, etc.
F) De acuerdo a la forma de cumplir las obligaciones contractuales, los contratos se clasifican en:

1.- De ejecución instantánea: Aquellos en los que las obligaciones contraídas deben cumplirse en un
solo acto. Ejemplo. Contrato de compraventa; contrato de permuta...

2.- De tracto sucesivo: Aquellos en los que las obligaciones contraídas por ambas partes o por una de
ellas consisten en prestaciones continuas o periódicas. Ejemplo. Contrato de arrendamiento para el
arrendatario.

G) De acuerdo a sí se encuentran o no reglamentados en la ley se clasifican en:

1.- Nominados: Aquellos reglamentados por la ley. La ley reglamenta los contratos de mayor
 importancia. Ejemplo. Contratos de compraventa, sociedad, mandato, arrendamiento...

2.- Innominados: Aquellos en los que los términos del contrato quedan entregados por entero a la
creatividad y voluntad de las partes. Siempre que no se vulneren las cláusulas de la esencia del
contrato querido ni se atente contra el orden público y las buenas costumbres.

REQUISITOS DE VALIDEZ DE LOS CONTRATOS

Los requisitos exigidos por la ley para que los contratos produzcan sus efectos son:

1. - Capacidad de las partes.

2. - Consentimiento de las partes.
3. - Objeto licito.
4. - Causa licita.
5. - Cumplimiento de las solemnidades. ( cuando son solemnes)

1. - Capacidad de las partes contratantes:

Para que una persona se obligue con otra es necesario que sea legalmente capaz. Capacidad en sentido amplio
es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y ejercitarlos por sí sola.

2. - Consentimiento de las partes:

El consentimiento es la base del contrato. Es el acuerdo de voluntades respecto al objetivo jurídico que
persigue el contrato.

Requisitos del consentimiento:

1.- Que la declaración de las voluntades de las partes contratantes sea seria. (que se haya emitido con el
propósito de crear un vínculo jurídico entre las partes)

2.- Que la voluntad de los contratantes se exteriorice ya sea en forma expresa o tácita. (la voluntad de las
partes puede exteriorizarse en cualquier forma inequívoca, salvo en los contratos solemnes, pues en ellos el
cumplimiento de la solemnidad es precisamente la forma de exteriorizar a voluntad).

3.- Que el consentimiento esté exento de vicios.

Son vicios del consentimiento:

a) El error.
b) La fuerza.
c) El dolo.
d) La lesión.

a) El error: Es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene respecto a la ley, una persona o una cosa.

El error respecto a la ley se llama error de derecho y en nuestra legislación no opera como vicio del
consentimiento pues nadie puede alegar ignorancia de la ley una vez que ha sido publicada en el diario oficial
y si lo hace, se presume su mala fe.
El error respecto de una cosa o de una persona se llama error de hecho y es que puede viciar el
consentimiento, anulando el contrato.
El error de hecho respecto de una cosa opera como vicio del consentimiento cuando:
1.- Versa en la esencia del contrato. En este caso toma el nombre error obstáculo o error esencial. Impide la
formación del consentimiento y provoca la nulidad del contrato.

2.- Versa en aquellas cualidades del objeto que movieron a las partes a contratar. En este caso toma el nombre
de error sustancial y provoca la nulidad del contrato.

El error de hecho respecto de la identidad de una persona no vicia el consentimiento salvo que se trate de un
contrato celebrado en consideración a la persona del otro contratante.

Estos contratos se llaman intuito personal y ejemplo de ellos son: el matrimonio, las sociedades de personas,
el mandato.

b) La fuerza: Es la presión física o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para obligarla a celebrar
un acto o contrato.

La fuerza física impide el consentimiento pues provoca la falsa apariencia de una voluntad inexistente. Vicia
el consentimiento anulando el contrato.

La fuerza moral (amenaza) opera como vicio del consentimiento, anulando el contrato, cuando:

1. - Es injusta. (Contraria a derecho)

2. - Es grave. (Capaz de producir una impresión fuerte a una persona de sano juicio, teniendo en
cuenta su sexo, edad, condición y estado)
3. - Es determinante. (Que el consentimiento sea obtenido como consecuencia directa de ella)
4. - Es verosímil. (Que la amenaza tengan posibilidades de ser llevada a cabo)
5. - Es actual. (Sea coetánea a la época en que se arranco el consentimiento)
6. - Debe recaer en la persona o bienes de la persona a quien se amenaza o en la persona o
bienes de su cónyuge, ascendientes o descendientes.

c) El dolo: Es la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.

Es el conjunto de maquinaciones engañosas destinadas a obtener el consentimiento de otro. Opera como vicio
del consentimiento y provoca la nulidad del acto o contrato cuando:

1.- Recae en una circunstancia determinantes que ha motivado a la persona a celebrar el contrato.
2.- Es obra de una de las partes, tratándose de contratos bilaterales.

d) Lesión: Es el enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio del otro a consecuencia de
una desigualdad en las prestaciones recíprocas a que se obligaron en el contrato.
En nuestra legislación opera como vicio de la voluntad sólo en los contratos de compraventa o permuta de
bienes raíces. Toma el nombre de lesión enorme y se produce cuando se ha pagado mas del doble o se ha
cobrado menos de la mitad del justo precio (valor de mercado) del bien raíz.

3. - Objeto lícito:

El objeto es el conjunto de derechos y obligaciones reciprocas entre las partes que genera el contrato.
El objeto debe ser lícito, es decir no debe ser contra la ley, el orden público y las buenas costumbres.
Hay objeto ilícito en:

a) Los actos o contratos contrarios al orden publico la moral y en los actos o contratos prohibidos por la
ley
b) La transferencia del derecho a su suceder por causa de muerte a una persona viva.
c) Las deudas contraídas en juegos de azar (con excepción de juegos especialmente autorizados por la
ley)
d) La enajenación de:
 1.- Las cosas incomerciables. (los bienes nacionales de uso público, como las calles y las plazas y los
bienes comunes a todos los hombres, como el aire o el agua del mar).

2.- Los derechos personalísimos. (Aquellos derechos que constituyen privilegios que no pueden
transferirse a otra persona distinta del beneficiado, tales como el derecho de uso, habitación y el de
alimentos).

3.- Las cosas embargadas por el decreto judicial.

4.- Las cosas litigiosas. (Aquellas cuyo dominio se discute en juicio)

4. - Causa lícita: La causa es el motivo que induce a las partes a contratar.

La causa debe ser lícita, es decir no debe ser contraria a la ley, el orden público o las buenas
costumbres.

5. - Cumplimiento de solemnidades:

Se exige sólo en los contratos solemnes.

Las solemnidades son requisitos externos prescritos por la ley como indispensables para la existencia
misma del contrato. Constituyen el consentimiento en esta clase de contratos.

EL MANDATO

Según el artículo 2116, “el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más
negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera”.

La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador,
y en general, mandatario”.

Puede haber uno o más mandantes, y uno o más mandatarios.

Si han constituido dos o más mandatarios, y el mandante no ha especificado las gestiones que cada uno deberá
realizar, podrá dividirlas entre sí los mandatarios; pero no podrán efectuar la división si se les ha prohibido
obrar separadamente, pues la división que acordaren sería nula, de acuerdo con el Art. 2127.

ELEMENTO DEL MANDATO:

Para que exista mandato, es menester que concurran los siguientes requisitos:

1. - Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios jurídicos, como ser contratar,
cobrar, percibir, demandar, etc.

“El negocio que interesa al mandatario sólo, es un mero consejo, que no produce obligación alguna”, sin
perjuicio de la obligación de indemnizar los daños que pesan sobre el consejero si diera el consejo
maliciosamente. (Art.2119).

A fin de precisar bien el alcance de las palabras “confiar la gestión de un negocio”, el Art. 2121 dispone que
“la simple recomendación de negocios ajenos no es, en general, mandato; el juez decidirá, según las
circunstancias, si los términos de la recomendación envuelve mandato.

2. - Que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante, es decir, que los actos ejecutados por el
mandatario obliguen al mandante, en forma que el vínculo jurídico creado por el acto del mandatario
produzca sus efectos respecto del mandante, y no del mandatario.
Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra persona, no hay mandato. Por tal
razón, en general, los actos ejecutados por los profesionales no son actos de un mandatario, ya que no siempre
actúan por cuenta y riesgo de un mandante; pero, según vimos al tratar del arrendamiento de servicios, “Los
servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios o a que está unida la facultad de
representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato” (Art. 21118), y
en consecuencia tales servicios quedan sujetos a las reglas que en este capítulo señalaremos.

Lo dicho anteriormente guarda perfecta concordancia con el Art. 1448 que dice: “lo que una persona ejecuta a
nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado
iguales efectos que si hubiese contratado él mismo.”

ACTOS SUSCEPTIBLES DE SER EJECUTADOS POR MANDATO:

En general son susceptibles de ser ejecutados mediante mandato todos los actos jurídicos. Por excepción no
pueden serlo aquellos que una ley prohíbe expresamente. Son tales, los actos de naturaleza estrictamente
personal, como el testamento. (Art. 1004).

CARACTERES JURIDICOS DEL MANDATO:

El Mandato presenta los siguientes caracteres jurídicos:

1º Es esencialmente consensual: Esto significa que se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes,
sin necesidad de formalidad alguna.
Según el Art. 2123, el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada, por
cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita de una persona a la
gestión de sus negocios por otra.

Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebración del acto y otro que la
acepte, en el mandato deben también intervenir esas dos voluntades. Una vez hecha por el mandante la oferta
de que en su nombre se realice un negocio, es menester que por su parte el mandatario acepte ese encargo. Por
eso el Art. 2124 establece que “el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario”.
Esta aceptación puede ser expresa o tácita. Es aceptación expresa aquella que se presta en términos explícitos
que no dejan lugar a dudas acerca del hecho de haberse producido.

Es aceptación tácita la que consiste en la ejecución de cualquier acto que revela que por parte del mandatario
ha habido intención de celebrar el contrato, de aceptar el encargo que se le hace, o como dice el Art. 24, “es
todo acto en ejecución del mandato”; sería aceptación tácita. Por ejemplo, la de la persona a quien se le ha
encomendado vender una casa y pone un aviso en el diario indicando que se vende la propiedad y que para la
celebración del contrato deberá tratarse con ella.

No obstante que haya mediado aceptación por parte del mandatario, podrá éste retractarse; al efecto el inciso
final del Art. 2124 establece que “aceptado el mandato, podrá el mandatario retractarse, mientras el mandante
se halle todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona. De otra
manera se hará responsable en los términos del Art.2167”.

Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos, están obligadas a declarar lo más
pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona le hace; y transcurrido un término razonable, su
silencio se mirará como aceptación. Aún cuando se excusen del encargo, deberán tomar las providencias
conservativas urgentes que requiera el negocio que se les encomienda. (Art. 2125).

Mandato Judicial:

Por excepción es solemne el mandato judicial. Según el Art. 7 del Código de Procedimiento Civil, “el que
comparezca en juicio a nombre de otro, en desempeño de un mandato o en ejercicio de su cargo que requiera
especial nombramiento, deberá exhibir el título que acredite su representación.
Para obrar como mandatario se considerará poder suficiente:
1º El constituido por escritura pública otorgado ante Notario o ante oficial del Registro Civil a quien la
ley confiera esta facultad;
2º El que conste de un acta extendida ante un juez de letras o ante un juez árbitro, y suscrita por todos
los otorgantes; y
3º El que conste de una declaración escrita del mandante, autorizada por el secretario del tribunal que
esté conociendo de la causa”.

Mandato para vender Bienes Raíces:

La Corte Suprema ha declarado en varias ocasiones que el mandato para vender bienes raíces debe constar por
escritura pública, por cuanto, habiendo exigido la ley que el consentimiento en esta clase de venta sea dado
por escritura pública, en la misma forma debe ser extendido el mandato.

2º El Mandato es contrato unilateral:

Por regla general mandato es unilateral, esto es, impone obligaciones a una sola de las partes. No obsta a la
unilateralidad del contrato el hecho de que en algunos casos el mandante pueda estar obligado a favor del
mandatario, como sucede, por ejemplo, en los casos en que el mandatario ha efectuado desembolsos para el
ejercicio de su mandato, pues como dijimos al tratar de la clasificación de los contratos, para considerar a un
contrato de uni o bilateral, debe atenderse al monto de su gestación y no a las circunstancias posteriores.

Por excepción es bilateral el contrato remunerado, pues impone obligaciones a ambas partes desde un
comienzo.

3º Puede ser gratuito o remunerado:

Según el Art. 2117, “el contrato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración (llamada honorarios) es
determinada por la convención de las partes, antes o después del contrato, por la ley, la costumbre o el Juez”.

CAPACIDAD DE LAS PARTES:

La capacidad que exige la ley para que se perfeccione el mandato es distinta según el trato del mandante o del
mandatario.

1º Respecto del Mandante:

Como la ley no ha dado reglas especiales respecto a la capacidad del mandante, deberán aplicarse las reglas
generales relativas a la capacidad.

2º Respecto del Mandatario:

Hay que distinguir dos situaciones bien diversificadas:

a) Para que una persona pueda actuar como mandatario de otra en forma de obligar a ésta y a los
terceros a cumplir las obligaciones que de su actuación emanen, no es necesario que sea plenamente
capaz. En efecto, el Art. 2128 establece que “si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos
ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al
mandante”. La razón de esta disposición es obvia; el mandatario no actúa por sí sino en
representación de su mandante, y es la capacidad de éste la que debe tomarse en cuenta en la
celebración del acto.

Los únicos que no pueden ser constituidos mandatarios son los absolutamente incapaces.

b) Distinta es la situación entre el mandante y el mandatario, o entre éstos o terceros. De acuerdo con el
Art. 1445, para que una persona se obligue respecto de otra es menester que sea legalmente capaz;
 acorde con esta disposición, el Art. 2128 establece en su parte segunda: “pero las obligaciones del
mandatario para con el mandante y terceros no podrán tener efecto sino según las reglas relativas a
los menores.

DIFERENTES CLASES DE MANDATO:

La primera clasificación que puede hacerse del mandato es atendiendo a la extensión con que ha sido
conferido, y al respecto puede ser general o especial.

Mandato General:

Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante. Conferido en esta forma, el mandato
no otorgue al mandatario otras facultades que las que enumera el Art. 2132 al decir que “el mandato no
confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar
las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario;
perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo
tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales
necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas u otros objetos de industria que se hayan
encomendado”.

1. - Poder especial:

Es el que se da para uno o más negocios determinados. A diferencia del mandato general, en el especial se
especifican precisamente los actos que el mandatario puede y debe realizar. Como en el mandato pueden
indicarse todos los actos jurídicos que a una persona le es dable ejecutar, puede el mandato especial llegar a
ser más comprensivo que el general, para lo que bastará hacer una enumeración amplia de las facultades que
se otorgan al mandatario.

Según el inciso final del Art. 2132, se requiere poder especial para la ejecución de todos los actos que salgan
de los límites del giro ordinario de los negocios del mandante.
2.- Poder con cláusula de libre administración:

Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le parezca.
Sus efectos están determinados por el Art. 2133 que estatuye que ”cuando se da al mandatario la facultad de
obrar del modo que más conveniente le parezca, no por eso se entenderá autorizada para alterar la sustancia
del mandato, ni para los actos que exigen poderes o cláusulas especiales”.

Por la cláusula de libre administración se entenderá solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar
aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha cláusula.

2. - Atendiendo así el mandato es o no para representar en juicio, se divide en judicial o extrajudicial.

Mandato judicial:

Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio. Como dijimos anteriormente, este mandato
es solemne y debe extenderse en algunas de las formas que estatuye el Art. 7 del Código de procedimiento
Civil.

El mandato judicial otorga, por el sólo echo de conferirse, las facultades que indica el inciso 1º del Art. 7 del
Código de Procedimiento Civil al decir que “el poder para litigar se entenderá conferido para todo el juicio en
que se presente, y aún cuando no exprese las facultades que se conceden, autorizará al procurador para tomar
parte, del mismo modo que podría hacérselo el poderdante, en todos los trámites e incidentes del juicio y en
todas las cuestiones que por vía de reconvención se promuevan hasta la ejecución completa de la sentencia
definitiva, salvo que la ley exija intervención personal de la parte misma. Las cláusulas en que se nieguen o en
que se limiten las facultades expresadas, son nulas. Podrá asimismo, el procurador delegar el poder obligado
al mandante, a menos que se haya negado esta facultad”.

Sin embargo, no se entenderán concedidas al procurador, sin expresa mención, las facultades de desistirse en
primera instancia de la acción deducida, aceptar la demanda contraria, deferir el juramento decisorio, aceptar
su delación, absolver posiciones, renunciar los recursos o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar
a los árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. (Art. 7, inciso 2º del C. de P.C.)

3. - Atendiendo a la calidad del acto por realizar, el mandato puede ser civil o comercial.
Mandato civil es el conferido para negocios civiles.
Mandato comercial es el otorgado para la realización de actos mercantiles.

Para considerar el mandato como civil o comercial, no se atiende a la calidad o profesión de las partes, sino a
la naturaleza del acto que se encarga realizar. Así, el mandato que otorga un Corredor para que se le arriende
una casa habitación en qué vivir con su familia, es meramente civil, porque queda fuera de sus actividades
mercantiles.

El mandato mercantil toma el nombre de comisión cuando se otorga para una o más operaciones determinadas
individualmente. (Art. 2355 del C. de C.)

Por lo general el mandato mercantil es remunerado, porque la gratuidad no es propia del comercio.
OBLIGACIONES DEL MANDATARIO:
1º Ejecutar el mandato en la forma convenida:

Según el Art. 2131, el mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en
que las leyes autoricen para obrar de otro modo.

Acorde con el Art. 1546 que establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente
obligan no sólo a los que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanen de la naturaleza de la
obligación”, el Art. 2134 estatuye que “la recta ejecución del mandato comprende no sólo la sustancia del
negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo”.

Como puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve a efecto el mandato
no pudiesen emplearse, el mandatario podrá emplear otros equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero
siempre que se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato. (Art. 2134, inciso 2º)

A fin de determinar exactamente las obligaciones del mandatario, deben distinguirse las facultades de
administración de las de disposición.

Las facultades de administración son las que se refiere el artículo 2132 y que indicamos al tratar de la
clasificación del mandato, y se reduce en general a dos clases de actos: administrar los negocios y conservar
las cosas sobre que el mandato se ejerce.

Facultad de disposición es la que faculta al mandatario para enajenar parcial o totalmente los bienes del
mandante. Esta facultad debe ser otorgada en forma expresa, pues requiere poder especial.

A fin de dar mayor seguridad acerca del alcance del mandato cuando de sus términos se deduce claramente la
latitud en que fue otorgado. El código ha sentado una serie de reglas especiales como son las siguientes:

a) La facultad de transigir no comprende la de comprometer ni viceversa (Art.2141). La palabra

comprometer significa aquí someter a compromiso, a juicio de árbitro.

b) El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio. (Art. 2142).

c) La facultad de hipotecar no comprende la de vender, viceversa. (Art.2143).

Prohibiciones impuestas al mandatario:

Dentro del deseo del legislador de evitar en lo posible que el mandatario ejecute actos que salgan de la órbita
de atribuciones que le ha señalado el mandante, estableció una serie de prohibiciones siendo las principales de
ellas las siguientes:
1) Art. 2144: No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante
le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar; si no fuere con
aprobación expresa del mandante.

2) Art. 2145: Encargado de tomar dinero prestado podrá prestarlo el mismo al interés designado por el
mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente; pero facultado para colocar dinero a interés no
podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación del mandante.

3) Art. 2146: NO podrá el mandatario colocar a interés dineros del mandante, sin su expresa autorización.
Colocándolos a mayor interés que el designado por el mandante, deberá abonárselo íntegramente, salvo que se
lo haya autorizado para apropiarse del exceso.

4) Art. 2147: Si ejecutare el mandato con mayor beneficio o menor gravamen que los designados por el
mandante, se le prohíbe apropiarse lo que exceda al beneficio o aminore el gravamen designado en el
mandato.

2º Responden de los perjuicios que haya irrogado el mandante:

La responsabilidad que afecta al mandatario implica en términos generales que debe abstenerse de ejecutar
actos que vayan en perjuicio del mandante, y será ella mayor o menor según la naturaleza del mandato.

En general, el mandatario responde hasta la culpa leve, culpa que se agrava en el mandato remunerado y se
atenúa en el meramente gratuito. (Art. 2129).

Pero si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto modo forzado a

aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos estricta la responsabilidad que sobre él recaiga.
(Art. 2129, inciso 2º)

Según el Art. 2157, el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de terceros en razón del mandato
(aún cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado de recibir por su culpa.

El mandatario no responde de la solvencia de los con que contrata, a menos que expresamente haya tomado
sobre sí la responsabilidad.

El Art. 2152, dice que “puede por un acto especial tomar sobre su responsabilidad la solvencia de los
deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro. En tal caso, se constituye deudor principal para
con el mandante, y responde hasta de los casos fortuitos y la fuerza mayor” (Art. 2152).

3º Rendir cuenta al mandante:

El mandatario es obligado a rendir cuenta de su administración. (Art. 2155).

La rendición de cuentas será en lo posible documentada, pues el inciso 2º del Art. 2155 establece que “las
partidas importantes de su cuenta serán documentadas si el mandante no le hubiere relevado de esta
obligación”.

El mandante puede relevar al mandatario de esta obligación de rendir cuentas, pero tal relevación no exonera
a éste de los cargos que contra él justifique el mandante.

Puede el mandante exigir la rendición de cuentas en cualquier momento.

El mandatario debe al mandante los intereses corrientes de los dineros de éste que haya empleado en utilidad
propia. Debe asimismo los intereses del saldo que de la cuenta resulte en contra suya, desde que se haya
constituido en mora. (Art. 2156).

Al efectuar la rendición de cuentas, el mandatario deberá entregar al mandante los bienes provenientes del
mayor beneficio obtenido al realizar el encargo y que el mandato no previó, o que sean consecuencia de un
gasto menor que el indicado por el mandante; deberá asimismo abonar el interés mayor que hubiere percibido
si hubiere colocado el dinero a un interés superior al que le indicó el mandante, de acuerdo con los artículos
2146 y 2147 vistos anteriormente, como también lo que ha recibido en razón del mandato o dejado de percibir
por su culpa (Art. 2157).

Será imputable al mandatario la diferencia que provenga de haber negociado con menos beneficios o con un
gravamen mayor que los designados por el mandante. (Art. 2142, inciso final).

La prueba de la fuerza mayor o del caso fortuito que hubiere imposibilitado al mandatario para llevar a efecto
las órdenes del mandante, compete al mandatario, de acuerdo con el inciso final del Art. 2150.

OBLIGACIONES DEL MANDANTE:

Obligaciones del Art. 2158:

En primer término el mandante debe cumplir las obligaciones que indica el Art. 2158, que dice: El mandante
es obligado:

1º A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato;

2º A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecución del mandato;
3º A pagarle la remuneración estipulada o usual. Como vemos, es éste un caso en que la costumbre
juega papel importante;
4º A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes;
5º A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato.

No podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al
mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a menos costo, a menos que le pruebe lo
contrario.

Obligaciones respecto de terceros:

En segundo término el mandante es obligado a cumplir las obligaciones que a su nombre hubiere contraído el
mandatario dentro de los límites de su mandato.

Deberá cumplir, asimismo las obligaciones que contraídas por el mandatario a nombre del mandante fuera de
los límites del mandato hubieren sido ratificadas expresa o tácitamente por el mandante (Art. 2160).

Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso los efectos son diversos
según que el cumplimiento haya podido o no ejecutarse en esa forma:
a) Si el mandato ha podido ejecutarse parcialmente, el mandante queda obligado al cumplimiento de las
obligaciones que del acto emanen;
b) Si el negocio no debió ejecutarse parcialmente, lo que sucede cuando de los términos del mandato o
por la naturaleza del negocio apareciere que la orden no debió cumplirse en parte, la ejecución
parcial no obligará al mandante sino en cuanto lo aprovechare. De la inejecución del resto responderá
el mandatario como en el caso de la renuncia que rige el Art. 2167. (Art. 2161).

Efectos del incumplimiento:

Si el mandante no cumple con sus obligaciones, queda el mandatario autorizado para desistir de su encargo
(Art. 2159). Asimismo podrá el mandatario retener los efectos que se le haya entregado por cuenta del
mandante, para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su parte (Art.2162). Esta
retención es uno de los casos a que se refiere el Art. 697 del Código de Procedimiento Civil.
Puede decirse que la delegación es una facultad privativa del mandatario, que ya envuelta implícitamente en
el mandato, a menos que se le haya prohibido expresamente efectuarla, pues el Art. 2135 establece que “el
mandatario podrá delegar el encargo si no se le ha prohibido”. En el derecho antiguo la delegación estaba
prohibida.

Delegación del mandato judicial:

Según el Art. 8º del Código de Procedimiento Civil, el mandatario puede delegar el mandato judicial a menos
que se le haya prohibido.

La delegación que hiciere el mandatario obligará al mandante aún cuando no esté autorizado para delegar,
pues el artículo referido dice textualmente que “podrá, asimismo, el procurador delegar el poder obligando al
mandante a menos que se haya prohibido”.

EXTINCION DEL MANDATO:

Según el Art. 2163, el mandato puede terminar por algunas de las siguientes causas:

1º Por el desempeño del negocio para que fue constituido:

Ejecutado el acto ordenando el mandatario, se ha realizado la voluntad del mandante y ya su consentimiento
ha sido empleado.

2º Por la expiración del término o por el evento de la condición:

Prefijados para la terminación del mandato.

3º Por la revocación del mandante:

Se llama revocación el acto por el cual el mandante hace saber a su mandatario su deseo de poner término al
mandato. La facultad de revocar es de la esencia del mandato, y el mandato puede hacer uso de ella a su
arbitrio en cualquier momento. La revocación puede ser expresa o tácita. La tácita es el encargo del mismo
negocio a distinta persona. Si el primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato
para los negocios no comprendidos en el segundo (Art. 2164).
Para que la revocación tenga la virtud de poner término al mandato, es menester que sea notificada al
mandatario, pues el Art. 2163 estatuye que “la revocación, expresa o tácita, produce su efecto desde el día que
el mandatario ha tenido conocimiento de ella; sin perjuicio de lo dispuesto en el Art.2173”. El artículo 2173 a
que hace referencia, dispone que “en general, todas las veces que el mandato expira por una causa ignorada
del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido y dará derecho a terceros de
buena fe contra el mandante.

El mandante que revoca el mandato tendrá derecho para exigir del mandatario la restitución de los
instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del mandato; pero de las piezas que puedan
servir al mandatario para justificar sus actos, deberá darle copia firmada de su mano si el mandatario lo
exigiere” (Art. 2166).

4º Por la renuncia del mandatario:

El mandatario tiene el derecho de renunciar, como una facultad correlativa de la que tiene el mandante de
revocar el mandato.

Para que la renuncia del mandatario ponga término al mandato es menester que sea notificada al mandante y
las obligaciones que le empiecen para con éste no tendrán fin sino después que haya transcurrido un tiempo
razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios encomendados.
De otro modo, el mandatario se hará responsable de los perjuicios que la renuncia cause al mandante; a menos
que se halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u otra causa, o sin grave perjuicio de sus
intereses propios.

Si se trata de mandato judicial, el procurador estará obligado a poner la renuncia en conocimiento de su

mandante, junto con el estado del juicio, se entenderá vigente el poder hasta que haya transcurrido el término
de emplazamiento desde la notificación de la renuncia al mandante (Art. 11, inciso 2º del C. de P. C.)

5º Por la muerte del mandante o del mandatario:

Sabida la muerte natural o civil del mandante, cesará el mandatario en sus funciones; pero si de suspenderlas
se sigue perjuicio a los herederos del mandante, será obligado a finalizar la gestión principiada (Art. 2168).

Por excepción no se extinguen por la muerte del mandante:

a) El mandante destinado a ejecutarse después de ella. En este caso los herederos suceden en los
derechos u obligaciones del mandante (Art. 2169);
b) El mandato judicial, en virtud de lo dispuesto en el Art. 397 de la ley de Organización y Atribuciones
de los Tribunales que dice: “no termina por la muerte del mandante el mandato para negocios
judiciales”.

6º Por la interdicción del mandante o del mandatario:

Por la interdicción se priva a una persona de la facultad de administrar sus bienes; si el mandante carece de
esta facultad es lógico que tampoco pueda hacerlo su mandatario, ya que éste sólo manifiesta la voluntad de
su mandante.

7º Por la cesación de las funciones del mandante:

Si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. No requiere mayores comentarios.

8º Caso de los mandatarios conjuntos:

De acuerdo con el Art. 2172, si son dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato están
obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondrá fin al
mandato.
 DE LOS CONTRATOS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ASPECTOS GENERALES DEL ARRENDAMIENTO:

Regulación Jurídica del Contrato de Arrendamiento.

Para explicar el Contrato de Arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que aclarar que estamos frente al
arrendamiento de cosas como casas, autos, fundos, minas, pues también puede arrendarse servicios y la
ejecución de obras, de modo que el arrendamiento alcanza mucho más que el mero arrendamiento de cosas.

El Derecho de Propiedad.

El Derecho de propiedad otorga 3 atributos a sus dueños. El primero es el USO DE LA COSA, que es darle el
destino natural y obvio que posee; p. ejemplo si tenemos un automóvil, su destino natural y obvio, será
trasladarnos en él.

El segundo es el DERECHO DE GOCE, que es obtener los frutos de la cosa, p. ejemplo al dar en
arrendamiento una casa, se entrega el uso, pero se recibe sus frutos, que es el pago por ese valor de arriendo.
El goce permite aprovechar los frutos naturales como es el caso de un campesino con su mediería; y los frutos
civiles, que son aquellos beneficios que se obtienen de las cosas, entre los cuales están las rentas de
arrendamiento.

Finalmente el tercer atributo que entrega el derecho de propiedad, es el DERECHO DE DISPOSICION, que
significa enajenar total o parcialmente la cosa.

Estos son los tres derechos que nos da la propiedad o dominio de una cosa.

El Arrendamiento de Cosas.

El Código Civil (Art. 1915) define el CONTRATO DE ARRIENDO o ARRENDAMIENTO como aquel en
que las dos partes se obligan recíprocamente, UNA conceder el goce de una cosa; o ejecutar una obra o
prestar servicios. y la OTRA pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Si se arrienda el
local más los estantes, la maquinaria, la marca o nombre, en el que el arrendatario solamente coloca la
mercadería, se está arrendando el goce del establecimiento de comercio, no del inmueble únicamente. En
cambio en el arriendo de inmuebles urbanos se entrega el uso.

Hay que tener presente que el propietario renuncia al uso de la cosa. La entrega a un tercero, llamado
arrendatario, y pasa a gozar de los frutos civiles, que son el pago que se le hace por el uso de ella. El
propietario no deja de ser el dueño, ya que sigue manteniendo los atributos de disposición, sólo ha permitido
el uso y goce de la cosa por un tercero mediante el arrendamiento.
Mantener la cosa en buen estado. Si el arrendador debe entregar la cosa para que sirva a su destino natural y
obvio, no basta que esta cosa la entregue en este estado, sino que debe mantener con su capacidad de uso; vale
decir, es su obligación reparar, a excepción de las reparaciones locativas.

El arrendador tiene la obligación de evitar que terceros molesten al arrendatario. Aquí cabe distinguir
qué tipo de molestias.
Si se trata de molestias de hecho de terceros, no es responsabilidad del arrendador evitar esta situación. Pero
si el tercero no perturba de hecho sino que está alegando un cierto título que lo habilitaría o permitiría tener
alguna forma de acceso total o parcial de la cosa y, perturba el uso tranquilo o pacífico del arrendatario. Por lo
tanto, el problema dice relación con pretensiones jurídicas de terceros que aleguen títulos de derecho que le
impiden total o parcialmente el uso tranquilo o pacífico del arrendatario. Las cuestiones de hecho no son
responsabilidad del arrendador porque él no tiene autoridad para impedir los actos de terceros que no sean de
correcta convivencia, salvo que él personalmente las realice.
Indemnización. Todo incumplimiento de una obligación, permite al detentador del derecho correspondiente o
acreedor, a usar ciertos mecanismos jurídicos de compensación, a través de los tribunales para que se dé
cumplimiento a la obligación correlativa, y además para solicitar su derecho a indemnización, como cuando la
cosa no se entrega oportunamente por el arrendador o no da cumplimiento a las reparaciones, o en caso de que
existan terceros que estén generando turbaciones de derecho que no permitan al arrendatario a usar y/o gozar
la casa por culpa del arrendador.

Obligaciones del Arrendatario:

La primera obligación del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento, normalmente período (mes a
mes). Este precio se llama renta, por eso es que hablamos de rentas de arrendamientos. La expresión canon es
equivocada porque se refiere a otros contratos. El arrendatario tiene la obligación de pagar esta renta de
arrendamiento en forma íntegra y oportuna. Las normas del Código Civil disponen que la renta se paga por
períodos vencidos. De ahí que el pago por períodos anticipados, haya que pactarlo expresamente. Ese pacto es
válido, pero si no se dice en el contrato, el arrendatario tiene el derecho a pagar por períodos vencidos.

La segunda obligación es usar la cosa en los términos convenidos y, si no se han convenido , usar de ella
según su destino natural y propio; por ejemplo, si tenemos una casa habitación, el arrendatario deberá
destinarla a la habitación, no podrá instalar un local comercial o algo de otro rubro. Las recepciones
municipales indican el destino de la casa y para cambiarlo se debe solicitar la correspondiente autorización, ya
que existen una serie de beneficios a determinados bienes urbanos, como es el D.F.L. Nº 2, los que se pierden
al cambiar de destino la propiedad.

El arrendatario está obligado a cuidar la cosa para que se mantenga en la forma debida. En el momento
de la restitución de la propiedad puede haber sufrido naturalmente deterioro, producto del uso y del tiempo,
pero no se trata de que el arrendatario, por contar con el uso de la cosa, pueda hacer modificaciones, como
hoyos en las paredes, abrir puertas o alterar la estructura. Debe cuidarla y entregarla como fue recibida.

Ahora, si no cumple puede sufrir dos sanciones, una de ellas o ambas juntas. Podrá terminarse el y/o podrá ser
requerido para el pago de la correspondiente indemnización de perjuicios.

Una cuarta obligación es que debe entregar la cosa a terceros; un arrendatario tiene derecho con su
familia y el grupo que corresponda, a usar la cosa; pero se le prohíbe “subarrendar”, es decir, darla por su
parte en goce a terceros, total o parcialmente, y se le prohíbe ceder el contrato de arrendamiento, esto es,
hacerse sustituir por un tercero, ceder sus derechos.

El arrendatario está obligado a reparar los daños que haya causado su familia u otras personas que accedan a
la propiedad o al inmueble y aquellas que es costumbre y, que normalmente se entiende son de cargo del
arrendatario. Estas son las reparaciones “locativas”.
Entonces, son reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo del arrendatario y en
general de aquellas especies de deterioro que habitualmente se produce por culpa del arrendatario o sus
dependientes.

Finalmente, el arrendatario, debe restituir el inmueble. Restituir es entregar el uso de la cosa arrendada al
arrendador el término del Contrato de Arrendamiento, cualquiera que sean los mecanismos o causales que
hayan terminado el Contrato de Arrendamiento. Esta obligación implica que el momento de restituir, la cosa
deberá estar en el mismo estado en que se le entregó, con sólo los deterioros propios del uso y del tiempo. La
restitución tiene que ser por la entrega material.

Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento
del arrendador, aún cuando haya precedido desahucio. Esto significa que debe ser exigida judicialmente, no
basta carta certificada, el aviso telefónico, el apretón de manos. Si el arrendatario no quiere restituir, debe
hacerse el requerimiento judicial (Art. 1949 del Código Civil).
EXPIRACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Hay distintas formas de que expire este contrato y el Código Civil las va enumerando. La primera es que la
cosa se destruya ya no puede dársele el destino natural que tenía al momento de arrendarse. El arrendador ya
no puede permitir el uso del arrendatario, el contrato carece de causa y por tanto expira. Ahora bien, pudiera
haber una destrucción parcial y así el arrendamiento tendrá el derecho a pedir la rebaja del arriendo si no
impide que siga usando de la cosa en el resto. Si por el contrario, la destrucción es de tal naturaleza que aún
siendo parcial impida el uso, el contrato expira.

La expiración del plazo de arrendamiento. Debemos distinguir entre 2 tipos de Contratos de

Arrendamiento: los que tienen plazo fijo y los que no lo tienen. Los que tienen plazo se llaman “Contratos a
plazo Fijo” o a “Plazo Determinado”. Los que no tienen plazo fijado se denominan “Contratos Indefinidos”.
Los contratos mes a mes son contratos indefinidos. La terminación del contrato de arrendamiento por plazo
vencido, obviamente sólo puede darse en el caso que el arrendamiento tenga plazo fijado. A su vez, los
contratos indefinidos o mes a mes, terminan por desahucio.

Desahucio es el aviso que el arrendatario o el arrendador da a la otra parte en el sentido de que no desea
continuar con el contrato de arrendamiento. Este es el concepto general.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, para que el desahucio sea válido, sólo debe
ser judicial.
La terminación del contrato no requiere del principio de un plazo previo, pudiendo darse un aviso judicial
hasta el día anterior al vencimiento; en cambio, en el desahucio hay que dar el aviso a lo menos por un
período. Esto, de alguna manera, tiene bastante importancia con relación a lo que dispone la Ley de
Arrendamiento de Inmuebles Urbanos.

No hay que confundir la terminación de un contrato de plazo fijo con uno de plazo indefinido. En el segundo
termina por desahucio o por aviso. Por ello, terminación y desahucio son conceptos centralmente diferentes.

La expiración del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendamiento, ocurre cuando
el arrendador pierde el dominio. El arrendatario ya no puede usar la cosa a través del arrendador porque éste
ya no está, hay un tercero que se colocó con relación a la cosa en el lugar que tenía el arrendador. Se
extinguió el derecho del arrendador sobre la cosa y, por consiguiente, se extingue el contrato de
arrendamiento, a menos que el nuevo propietario acepte reconocer el contrato de arriendo. Esto ocurre porque
en el contrato de arrendamiento, no hay una relación directa entre el arrendamiento y el goce de la cosa.

Termina el contrato de arrendamiento por “reconvenciones de pago”, que hace el arrendador porque
el arrendatario no le ha pagado rentas de arrendamiento. Este dejó de cumplir la obligación esencial que
es pagar el precio del arrendamiento y, por lo tanto, el contrato termina por voluntad del arrendador, porque
también podría recabar el pago de las rentas pero no pedir la terminación del contrato ante los tribunales.
De lo expuesto aparece que los conceptos de restitución, terminación, desahucio, reconvenciones de pago,
terminación del derecho del arrendador son causales distinta de expiración del contrato de arrendamiento.
Todos estos juicios se resuelven por un sólo procedimiento, que es el procedimiento de juicio sumario.

Otra de las causales por las que puede terminar el contrato, es por la sentencia del juez en los casos que
haya incumplimiento de la obligación de algunos de los contratantes.
Si el arrendatario está dañando los muros, ha violado gravemente su obligación de mantener la cosa en el
estado que la recibió; por lo tanto, el arrendador tiene el derecho a demandar la terminación inmediata del
contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las indemnizaciones que procedan; si el arrendador no ha
permitido el uso pacífico y tranquilo de la cosa, mediante las perturbaciones que nosotros hemos señalado,
también el arrendatario podría demandar el término del contrato de arrendamiento, con las indemnizaciones
correspondientes.
Fecha de Publicación: 29.01.1982 Fecha de Promulgación: 07.01.1982
Organismo: MINISTERIO DE LA VIVIENDA Y URBANISMO
Última Modificación: LEY-19866 11.04.2003

LEY Nº 18.101

FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

La Junta de Gobierno de la República de Chile ha dado su aprobación al siguiente Proyecto de ley:

TITULO I (ARTS. 1-2)

Ámbito de aplicación de la ley

Artículo 1°- El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los
ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y,
en lo no previsto en ella, por el Código Civil.

La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano,
aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

Artículo 2º- Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:

1.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o
estén destinados a ese tipo de explotación;
2.- Inmuebles fiscales;
3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o
discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
5.- Estacionamiento de automóviles y vehículos.
No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5
de este artículo, se sustanciarán con arreglo al procedimiento establecido en el Título III de la
presente ley.
6.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281. (LEY 19866 Art. 1º Nº 1)

TITULO II (ARTS. 3-6)

Desahucio y Restitución
Artículo 3º- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los
de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o
mediante notificación personal efectuada por un notario.

En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado
desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera
ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este
artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la
restitución.
Artículo 4º- En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá
solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a
un plazo de dos meses desde la notificación de la demanda.

En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar
el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que
aquélla se efectúe.

Artículo 5°- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo
fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar,
salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la
obligación de pagar la renta por el período que falte.

Artículo 6º- Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su
duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario
continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean
de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de
letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por
un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al
momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.

TITULO III (ARTS. 7-18)

De la competencia y del procedimiento

Artículo 7°- Las normas de que trata este Título se aplicarán a los juicios relativos a los contratos de
arrendamiento de inmuebles a que se refiere el artículo 1° de esta ley.

Deberán aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:

1.- Desahucio;
2.- Terminación del arrendamiento;
3.- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
4.- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador;
5.- De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y
6.- Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

Artículo 8º Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes:
1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que
se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará
el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación;

2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo
553 del Código de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44 del mismo
Código, se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al
inmueble arrendado;
3) En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante.
Sólo podrán declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nómina, con la individualización de
los que el actor se proponga hacer declarar, se presentará en el escrito de demanda. La nómina con
los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del día que preceda al de la audiencia;

4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista, se iniciará con la relación verbal de la
demanda y continuará con la contestación verbal del demandado. Acto seguido se procederá
obligatoriamente al llamado a conciliación;

5) En la contestación el demandado podrá reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta
de los medios de prueba que sustentan su pretensión. De la reconvención se dará traslado a la
demandante, la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia a que se
refiere el inciso final del número 6) del presente artículo. En ambos casos, la reconvención será
tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal;

6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecerá los puntos sustanciales,

pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepción
de la prueba ofrecida en la demanda y la contestación. Si el tribunal no estimare que existan puntos
sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citará de inmediato a las partes
para oír sentencia.

Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las partes a
una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, a objeto de proceder a la
contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca. Las partes se entenderán
citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en ella en conformidad a lo establecido
en el presente artículo. En este caso, cualquiera de las partes podrá solicitar se reserve para dicha
audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto;

7) La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no se
podrá rendir ante un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la
prueba, las partes serán citadas a oír sentencia;

8) Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la

cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre la
acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con
aquélla;

9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan
término al juicio o hagan imposible su continuación. Todas las apelaciones se concederán en el solo
efecto devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación, no se podrá
conceder orden de no innovar.
En segunda instancia, podrá el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por vía de
apelación sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en
definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y

10) Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios,
cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades
tributarias mensuales.

Artículo 9º- Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retención
que otorga el artículo 1.937 del Código Civil, deberá interponer su reclamo en la audiencia a que se
refiere el artículo anterior. El tribunal resolverá en la sentencia definitiva si ha lugar o no a la
retención solicitada.

Artículo 10.- Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.977 del Código Civil, la segunda de las
reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la
demanda.

Al ejercitarse la acción aludida en el inciso precedente podrán deducirse también, conjuntamente, la

de cobro de las rentas insolutas en que aquélla se funde y las de pago de consumos de luz, energía
eléctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones
análogas que se adeuden.

Demandadas esas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual naturaleza a

las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el
pago se efectúe.

Artículo 11.- Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la sentencia recaída en
los juicios de desahucio, de restitución o de terminación del arrendamiento por falta de pago de la
renta seguidos contra el arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán haberse
apersonado a la causa.

Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de notificación personal de la demanda,
requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso
afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la notificación a una
persona adulta ocupante del inmueble.

Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deberá hacer el

tribunal en la audiencia respectiva de contestación, si concurriere el demandado y, en caso
afirmativo, se suspenderá ésta, se ordenará notificar a los subarrendatarios y se citará a una nueva
audiencia, la que tendrá lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los
subarrendatarios se hayan apersonado a la causa.

Artículo 12.- En los juicios de terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta seguida
contra un subarrendador, los subarrendatarios podrán pagar al demandante, antes de la dictación de
la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si así lo hicieren,
enervarán de este modo la acción y tendrán derecho a ser reembolsados de ellas por el
subarrendador, con más el interés corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas más
inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.
Artículo 13.- El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este
Título se regirá por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un
inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil. En estos
juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá
suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días.

Artículo 14.- En los juicios a que se refiere este Título en que se solicite la entrega del inmueble, el
arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o
agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure
la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán
excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

Artículo 15.- El tribunal, de oficio o a petición de parte, podrá decretar los medios probatorios que
estime pertinentes.

Artículo 16.- Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar
nuevamente tales acciones sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la
sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de
presentación de la demanda.

Artículo 17.- Los jueces letrados de mayor cuantía serán competentes, conforme a las reglas
generales del Código Orgánico de Tribunales, para conocer en única o en primera instancia de los
juicios a que se refiere este Título, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los
jueces de policía local que sean abogados.

Artículo 18.- De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga interés conocerán en primera instancia
los jueces a que se refiere el artículo 48 del Código Orgánico de Tribunales.

TITULO IV (ARTS. 19-24)

Disposiciones generales

Artículo 19.- Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.

Artículo 20.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se
presumirá que la renta será la que declare el arrendatario.

Artículo 21.- En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo
contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en
que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y
aquella en que efectivamente se hagan.

Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de
que trata el inciso anterior.

Artículo 22.- Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicará,
en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente.

Artículo 23.- En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el
correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por
consignación establecido en el párrafo 7° del Título XIV del libro IV del Código Civil, podrá
depositar aquélla en la unidad del Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del
inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador.

Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada, la
existencia del depósito. Este pago se considerará hecho al arrendador para todos los efectos legales;
pero su suficiencia será calificada en el juicio que corresponda. El retiro del depósito por el
arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los efectos previstos en el inciso
tercero del artículo 1.956 del Código Civil.
Si transcurridos tres años desde la fecha del ingreso del depósito en el Servicio de Tesorerías, el
arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarán a rentas generales de
la Nación.

Artículo 23 bis.- Para los efectos del artículo 1.942 del Código Civil, a los contratos de
arrendamiento regidos por esta ley les será aplicable lo dispuesto en el artículo 598 del Código de
Procedimiento Civil.

Artículo 24.- Serán sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondrá el
juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva:

1) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artículo 11,
incurriere en falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea
acerca de sus nombres;

2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del
arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble. Las multas
indicadas serán de beneficio fiscal e ingresarán a Rentas Generales de la Nación, y

3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorización para

abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de
arrendamiento.
TITULO V (ARTS. 25-27)
Disposiciones varias

Artículo 25.- Derógase el decreto ley N° 964, de 1975, sobre arrendamiento de bienes raíces
urbanos, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por el decreto supremo N°
357, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 22 de Agosto de
1978.

Artículo 26.- Derógase el artículo único de la ley N° 17.410.

Artículo 27.- Introdúcense las siguientes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y

Construcciones, cuyo texto fue fijado por el decreto supremo Nº 458, del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 13 de Abril de 1976:
a) Sustitúyese el artículo 145 por el siguiente: "Artículo 145.- Ninguna obra podrá ser habitada o
destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total. Los inmuebles construidos
o que se construyan, según los permisos municipales, para viviendas no podrán ser destinados a
otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario
obtenga la aprobación de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando
procediere. No se considerará alteración del destino de un inmueble la instalación en él de
pequeños comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su
principal destinación subsiste como habitacional. Sin perjuicio de las multas que se contemplan en
el artículo 20, la infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá sancionarse,
además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepción, y el desalojo de los
ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que decretará el Alcalde, a petición del Director de
Obras Municipales.", y
b) Reemplázase el artículo 162, por el siguiente:

"Artículo 162.- Son "viviendas económicas" las que tienen una superficie edificada no superior a
140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnen los requisitos, características y condiciones
que se determinan en el decreto con fuerza de ley Nº 2, de 1959, en la presente ley y en el
Reglamento Especial de Viviendas Económicas.

Las viviendas económicas gozarán del régimen de beneficios, franquicias y exenciones del decreto
con fuerza de ley Nº 2, de 1959. Las viviendas ya construidas por las ex Corporaciones de la
Vivienda, de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en el futuro construyan
los Servicios de Vivienda y Urbanización se considerarán viviendas económicas para todos los
efectos legales, siempre que no excedan la superficie máxima permitida.

En las viviendas económicas podrá consultarse el funcionamiento de pequeños talleres artesanales o

el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional.

Sólo podrá autorizarse el cambio de destinación respecto de viviendas que, por su construcción,
hayan gozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia o exención tributaria o de otra
naturaleza, sea en forma directa o indirecta, cuando hayan transcurrido a lo menos cinco años desde
la fecha del certificado de recepción definitiva.

El cambio de destinación en estos casos hará caducar de pleno derecho las franquicias, beneficios o
exenciones que se encuentren subsistentes.".

DISPOSICIONES TRANSITORIAS (ARTS. 1-2)

Artículo 1°- Los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos celebrados con anterioridad a
la vigencia de esta ley continuarán regidos por las disposiciones del decreto ley N° 964, de 1975, el
que se entenderá subsistente en todas sus partes para tal fin.

Los juicios actualmente pendientes y los que se promuevan en el futuro, relativos a los contratos
celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley, se sustanciarán y fallarán con arreglo a las
disposiciones del decreto ley N° 964, de 1975.

Artículo 2º- Los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanas que se celebren durante los
cuatro años siguientes a la fecha de publicación de la presente ley se regirán, además, por las
siguientes normas relativas a renta y garantía:

1) La renta anual máxima no podrá exceder del 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto
territorial.

Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta máxima de
arrendamiento se ajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado
los avalúos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de
convención modificatoria especial. El Servicio de Impuestos Internos establecerá de oficio en el rol
general de avalúo y en los recibos de contribuciones la renta anual máxima de arrendamiento
aplicable a los inmuebles en general.

2) La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias se determinará
separadamente por cada una de ellas y no podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total de
todo el inmueble.
Cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijación de la renta de la
o las piezas, secciones o dependencias del inmueble.

3) El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta

máxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%.

No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estará a lo dispuesto en el número anterior.

4) Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos últimos se

fijará separadamente del inmueble y no podrá exceder del 30% de la renta máxima. Sin embargo, si
la renta máxima no excediere de una unidad de fomento, no podrá cobrarse renta alguna por el
arriendo de los bienes muebles.

5) El arrendador no podrá, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con éste, ni

percibir una renta superior a la máxima legal, ni e pago anticipado de más de un mes de dicha
renta.

6) Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez
o periódicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se
considerará como tal.

7) El arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía
que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no podrá exceder de un mes de renta.

Cuando procediere la devolución de la garantía, el arrendador deberá restituirla reajustada en la

misma proporción a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor,
determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que haga sus veces, entre
el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolución.

8) Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los números anteriores
adolecerán de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infracción a lo
establecido en dichos preceptos las devolverá al arrendatario con más el interés corriente, desde la
fecha de su respectiva percepción.

9) La renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente,
gas, energía eléctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyéndose
en ellos los correspondientes a la administración de los bienes comunes.

El precio de estos servicios y gastos deberá determinarse independientemente de la renta, no podrá

significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por éste, deberá expresarse
en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento.

Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este
número, devolverá el exceso al arrendatario, con más el interés corriente desde la fecha de su
percepción y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Índice de Precios
al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadísticas.

10) El propietario que haya adquirido un bien raíz por intermedio del sistema nacional de ahorro y
préstamo o a través de cualquier institución o entidad que financie la compra de bienes raíces
mediante la concesión de mutuos hipotecarios reembolsables periódicamente, que no posea otro
dentro del mismo departamento, tendrá derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al
dividendo que pague a la respectiva asociación u organismo y los gastos señalados en el número 9)
que procedan.

Serán también de cargo del arrendatario los demás gastos en que incurra el comprador con motivo
del servicio de su préstamo durante el período correspondiente y hasta la restitución del inmueble.

11) No regirá lo dispuesto en los números 1) al 10) respecto de los contratos de arrendamiento y
subarrendamiento de los siguientes bienes raíces:

a) Las edificaciones cuyo certificado de recepción final se haya otorgado por la municipalidad
respectiva con posterioridad al 12 de Abril de 1975.

b) Los construidos conforme al decreto con fuerza de ley Nº 2, de 1959, o a la ley Nº 9.135.

c) Todas las viviendas cuyos avalúos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean
superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento.

d) Los destinados a locales comerciales o industriales; oficinas; teatros y cines, y, en general,

a actividades lucrativas.

JOSE T. MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada, Miembro de la Junta

de Gobierno.- FERNANDO MATTHEI AUBEL, General del Aire, Comandante en Jefe de la
Fuerza Aérea, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR MENDOZA DURAN, General Director
de Carabineros, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR RAUL BENAVIDES ESCOBAR,
Teniente General de Ejército, Miembro de la Junta de Gobierno.

Por cuanto he tenido a bien aprobar la precedente ley, la sanciono y la firmo en señal de
promulgación.
Llévese a efecto como ley de la República.

Regístrese en la Contraloría General de la República, publíquese en el Diario Oficial e insértese en

la Recopilación Oficial de dicha Contraloría.

Santiago, siete de Enero de mil novecientos ochenta y dos.-

AUGUSTO PINOCHET UGARTE, General de Ejército, Presidente de la República.-

Jaime Estrada Leigh, Brigadier General, Ministro de la Vivienda y Urbanismo.-
Mónica Madariaga Gutiérrez, Ministro de Justicia.
 Los Contratos Característicos en la gestión: Su contenido.

Ordenes de Arriendo o Arrendamiento:

Definición : Orden de Arriendo o Arrendamiento es el instrumento en que consta el mandato otorgado por el
comitente o interesado en arrendar inmuebles al corredor de propiedades, para que éste medie en la
celebración del contrato de arrendamiento, de acuerdo con las condiciones estipuladas, obligándose el
comitente a pagarle una remuneración (comisión) convencional o usual.

Generalmente será el arrendador quién dé la orden al corredor. Pero, no hay inconveniente en que el corredor
reciba de un interesado en arrendar encargo de procurarle un inmueble definido en arriendo.

Constancia por escrito: La orden de arriendo debe constar por escrito para evitar la sanción de
inadmisibilidad de la prueba de testigos, en caso de que la comisión del corredor, estipulada en ella, sea de
importe superior a dos unidades tributarias.

La omisión de la constancia escrita no produce la nulidad de la orden de arrendamiento, por que no hay
precepto legal alguno que exija que esta orden sea escrita para que sea válida.

Descripciones que debe contener:

1.- Fecha de la orden: característica que indicará, en el supuesto caso de más de una orden, en el caso de las
no exclusivas, cual es la primera entregada a un mismo cliente y por consiguiente es la válida;

2.- Nombres y apellidos del comitente y del Corredor: Esta filiación deberá ser lo más detallada posible,
pues es parte fundamental frente a una posible acción judicial. Esto quiere decir que indicará además del
nombre y apellidos, su nacionalidad, estado civil, profesión, cédula de identidad y domicilios habituales.

En el caso de tratarse de sociedades, consignaremos la razón social, el RUT de la sociedad, el

representante legal y su filiación, domicilio de ambos y el instrumento jurídico que indica tal
representación.

En el caso de Comunidades, se indicará la filiación de cada comunero y si uno o más de ellos actúan en
representación de otros, indicaremos también el instrumento de dicha representación.

En caso de Nuda Propiedad, será el o los Usufructuarios los que deberán comparecer y, en el
instrumento podrá dejarse la observación que indique quién es el propietario y bajo qué condiciones es
usufructuario.

La orden de arriendo debe ser suscrita entre el Corredor de Propiedades y el comitente actuando éste
personalmente o por medio de mandatario o representante legal, debidamente facultado para este efecto.
Si el comitente o interesado en arrendar obra por medio del mandatario, será suficiente el poder que
conste por instrumento privado. Si obra a través de representante legal, éste deberá justificar su
representación con el título correspondiente.

3.- Propiedad: Se establecerá la dirección completa y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

respectivo. En este punto se deberá dejar consignado si se trata de todo el inmueble o parte de él, en cuyo
caso deberá radicarse exactamente la parte que se incluye en la orden.
Es conveniente agregar en este punto el número de rol del inmueble ante el Servicio de Impuestos
Internos y su avalúo fiscal. (Servirá frente al caso de inmuebles amoblados).
4.- Renta de Arrendamiento: Se establecerá la renta fijada para el inmueble indicando la moneda o medida
en que se estipulará en el texto del contrato, su modalidad de pago (anticipado o vencido) y sus reajustes.

5.- Sistema de exclusividad y plazo de la orden: Se dejará consignado si se trata de una orden exclusiva o
no y el período de vigencia de la misma y sus formas de renovación y/o caducidad de ella.

En el Mercado Inmobiliario existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos para que se
materialice la contratación de servicios de los corredores de propiedades. Estos pueden ser mediante el
sistema de “exclusividad” o “sin exclusividad”.

Existe Exclusividad cuando el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho en virtud del cual
puede hacer algo que está prohibido a los demás.

Según lo expresado la exclusividad significa que solo el corredor de propiedades que tiene la orden con
esta característica podrá mediar en la negociación, quedándole prohibido a los demás, incluyendo entre
éstos al propio comitente y a terceros, sean o no corredores, participar en este negocio.

La orden No Exclusiva libera al comitente de esta obligación, en consecuencia, podrá éste recibir ofertas
indistintamente del corredor al que le ha entregado orden de arriendo no exclusiva u otros corredores, e
incluso, de particulares o él, por si mismo, efectuar la negociación. En este caso se obliga a cancelar una
comisión a quién realice primero la negociación.

6.- Comisión y la oportunidad en que se pagará: En esta parte de la orden se dejará establecido el
porcentaje de comisión que devengará el corredor de propiedades cuando cumpla el encargo y además
que se entiende por cumplimiento del mandato.

7.- Obligaciones del Corredor de Propiedades: Este punto es de importancia pues detallará los servicios
que el Corredor brindará con cargo al mandato exclusivo y entre ellos es conveniente considerar:

a) Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble,

b) Fijar posibles mejoras para una mejor gestión o mayor renta,
c) Fijar el día y hora más adecuado a las visitas del inmueble
d) Indicar que un funcionario de la oficina de corredores exhibirá el inmueble,
e) Indicar que serán de cargo del corredor los anuncios económicos y carteles,
f) Que practicará todas las gestiones de investigación de postulantes para una mayor claridad de la
selección final, entre las cuales se incluyen:
 Verificación de Trabajo y Rentas
 Verificación de domicilio anterior,
 Verificación de antecedentes crediticios,
 Verificación de grupo familiar,
 otros.

g) Que confeccionará el Contrato de Arrendamiento con cláusulas de garantías efectivas y

documentadas y bajo el mejor sistema de plazos frente a posible desahucio
h) Que cobrará y percibirá la primera renta de arrendamiento y las garantías.
i) Que liquidará estos valores tan pronto como se materialice el negocio,
j) Otros.

8.- Obligaciones del mandante: Este punto deberá quedar claramente establecido pues de su texto
dependerá el reconocimiento de la obligación de pago de la comisión por parte del mandante. Debe
estipularse, entre otros aspectos, los siguientes:

a) El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su
calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener facultades necesarias para ello,
 b) El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo, con
ninguna persona enviada por el Corredor de Propiedades con Orden de Visita, aunque el plazo de la
presente orden esté vencido. (en ordenes exclusivas o sin exclusividad ).

c) El mandante deberá pagar doblada la comisión, si se trata de una orden exclusiva, y omitiere
la participación del corredor de propiedades. (Artículo 1489 Código Civil: En los contratos
bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el
cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios).

d) El mandante deberá dar todas las facilidades necesarias para que el corredor pueda visitar, con sus
clientes, el inmueble objeto de la orden.

e) Pagará la comisión pactada tan pronto como se perfeccione el contrato que válido jurídicamente y
según la tabla de porcentajes establecida entre ellos.

f) Declarará que exime de responsabilidad al corredor frente a robos, incendios u otros hechos
similares, mientras el inmueble está entregado con llaves al corredor; La forma de salvaguardar sus
especies y bienes es mediante la contratación de un seguro.

g) Confeccionará, junto con el corredor de propiedades, el inventario de las especies y estado

general del inmueble.

h) Declarará que firma esta orden y la envía desde su FAX N° ______ al FAX N° ______del
Corredor.- Es conveniente que se ratifique posteriormente esta orden mediante una comunicación
escrita en el sentido de haber recibido la orden mediante fax.

El arriendo de cosa ajena es válido (Código Civil Art. N° 1916). Consiguientemente si el que no es
dueño puede arrendar en forma directa, no se divisa la razón legal para que no pueda dar orden de
arriendo a un corredor. Este es el caso corriente del sub-arrendador, quién da en arrendamiento un
bien sin ser dueño de él.

En este caso, el arrendatario de buena fe, tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso
de evicción. (El arrendador deberá amparar al Arrendatario frente a una acción del propietario).

9.- Inventario del Inmueble: Es conveniente que junto con recibirse la orden de arrendamiento se
establezca, entre arrendador y corredor el inventario del inmueble, especialmente en las especies
dejadas y su estado general. En el evento en que hubiere que hacer reparaciones o mejoras antes de la
entrega, deberá establecerse la oportunidad en que dichos trabajos se efectuarán quién efectuará el
desembolso de dineros y a cargo de quién se aplicarán.

10.- Debe fijarse competencia de tribunales y domicilio de las partes: Las partes fijan su domicilio en
la Ciudad de Santiago y se someten a la jurisdicción de sus tribunales de Justicia. Sus diferencias
pueden también someterse a la resolución de árbitros arbitradores designados por consentimientos de
las partes.

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y
goce de la cosa y la otra a pagar por él un precio determinado.

El arrendamiento es un contrato consensual, que se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa
arrendada y el precio o renta. Cuando la renta excede de dos unidades tributarias, debe constar por escrito. La
omisión de la constancia por escrito no ocasiona la nulidad del contrato, sino solamente la inadmisibilidad de
la prueba de testigos en el juicio que pudiere seguirse entre las partes.
El tutor o curador no puede dar en arrendamiento los bienes de su pupilo por más de 8 años y los urbanos por
más de 5, ni por más número de años que falten a su pupilo para llegar a 18 años. Lo mismo se aplica al
marido en los bienes sociales o los de la mujer. (Debe autorizarlo por escritura pública).
En el evento de efectuar el arrendamiento por escritura pública, estarán obligados a respetar el arriendo todos
aquellos a quienes se transfiera el derecho del arrendador, a título oneroso, exceptuados los acreedores
hipotecarios.
Inscrita la escritura pública de arrendamiento en el Registro del Conservador, incluso deben respetar el
arriendo los acreedores hipotecarios, si la inscripción del arrendamiento es de fecha anterior a la hipoteca.
Aquellos a quienes se ha transferido el derecho del arrendador a título lucrativo, como los herederos,
legatarios, donatarios y otros, están obligados a respetar el arriendo aunque solo conste por instrumento
privado o sea verbal.

El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente, por mandatarios o
representantes legales. En cuanto al precio deberá estipularse el monto en dinero o especies, su periodicidad,
la oportunidad y el lugar del pago.

Obligaciones del arrendador:

1.- Entregar al arrendatario la cosa arrendada
2.- Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendada
3.- Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada
4.- Las demás que haya contraído en el contrato de arrendamiento

Obligaciones del Arrendatario:

1.- Usar la cosa arrendada según los términos y espíritu del contrato
2.- Cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia
3.- Efectuar las reparaciones locativas
4.- Pagar la renta o precio
5.- Informar al arrendador las turbaciones o molestias por terceros que pretendan derechos
en la cosa arrendada
6.- Restituir el inmueble al término del arrendamiento
7.- Las demás que haya contraído en el contrato.

TACITA RECONDUCCION:

Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la
aparente aquiescencia del arrendadora la retención de la cosa por el arrendatario es una renovación del
contrato.
Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para
exigirlo cuando quiera.

Con todo, si la cosa fuera raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de
cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por
cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado
el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por mas tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo en la misma forma.

Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a
las obligaciones resultantes de la renovación.

Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrendatario no responden de las obligaciones
originadas por el nuevo período de vigencia del arrendamiento.
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 Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

ORDEN DE ARRIENDO DE INMUEBLE

En________________, a ___ de ___________________del 200___, entre

___________________________Rut: ______________, teléfono___________, domiciliado en
_________________________________ Nº_________, depto: N°______, comuna de ___________, ciudad
de__________, representado por_______________________, Rut_________________, en adelante EL
MANDANTE, por una parte y por la otra: ________________________________, Corredor de Propiedades,
Rut:___________, domiciliado en __________, calle__________________ N° ______,comuna ___________
ciudad de___________, teléfono Nº____________, en adelante EL CORREDOR O EL MANDATARIO, se
ha convenido el siguiente contrato :

PROPIEDAD: El Mandante encarga al Mandatario, quien acepta, dar en arrendamiento el inmueble ubicado
en_________________________________ comuna de___________, ciudad de________________,

En un valor de renta mensual de $_____________ (_______________________________________),

El inmueble se encuentra inscrito a fojas________ N°_________en el Registro de Propiedad del Conservador

de Bienes Raíces de_______, correspondiente al año______a nombre de ______________.

CONDICIONES DEL CORRETAJE:

El mandatario queda facultado para:
a) Celebrar el contrato respectivo, fijar la renta de arrendamiento de común acuerdo con el Mandante,
acordar cualquier pacto accesorio, exigir, cobrar y percibir el primer mes de renta del arrendamiento
y las garantías respectivas;
b) Esta Orden de arrendamiento es exclusiva por el período de ____ días, y se renovará
automáticamente y sucesivamente por períodos de _______, si ninguna de las partes pusiera término
mediante carta certificada, con una anticipación mínima de ____días a la fecha de vencimiento
respectivo o de alguna de sus prórrogas.
c) El Mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su
calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener las facultades necesarias para ello.
d) El Mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo con otras
personas sin la intervención del Corredor de Propiedades mientras esté vigente la presente orden de
arrendamiento.
e) Las especificaciones, estado e inventario del inmueble son las que se señalan en el documento
adjunto.
f) Para todos los efectos legales las partes fijan su domicilio en la comuna de__________________

COMISIÓN: Se entiende que el encargo se ha cumplido y por consiguiente que el Corredor de Propiedades
tiene derecho a cobrar su comisión equivalente a_____días de arriendo en contratos de hasta 25 meses de
plazo o el ____% del total del monto del contrato en contratos de plazos superiores, más el impuesto
correspondiente en los siguientes casos:
a) En caso de arrendarse el inmueble,
b) Si el Mandante perfecciona un contrato de arrendamiento sobre el inmueble o cualquier otro acto
o contrato válido definitivo, o preparativo destinado a llegar a su celebración, durante la vigencia
de este mandato,
c) Si durante la vigencia del mandato el Corredor de Propiedades celebra el contrato encargado.

La comisión se pagará de contado y tan pronto se cumpla alguna de las situaciones señaladas
precedentemente.
El corredor queda facultado para descontar la comisión indicada del monto recibido como primer mes de
renta. El Mandante se obliga a pagar doblada la comisión si omitiere la participación del Corredor de
Propiedades durante la vigencia de la presente orden.

RESPONSABILIDAD: El Corredor, no será responsable de los robos, incendios y otros perjuicios similares
que se produzcan en el inmueble objeto de esta orden, mientras ésta permanezca desocupada, aún cuando el
corredor tenga en su custodia las llaves del referido inmueble.-

OBSERVACIONES: Las publicaciones se harán cada ____días en la prensa, en avisos económicos y serán de
cargo de la Oficina de Propiedades; cualquiera otra publicación extra que solicite el cliente, será de su
exclusivo cargo. Si el mandante pone término anticipado a la presente orden de arriendo indemnizará al
Corredor de Propiedades cancelándole los gastos en que éste haya incurrido hasta esa fecha y que las partes
fijan en este acto en media renta mensual.

Mandatario Mandante
Rut: Rut:

ORDEN DE ADMINISTRACION

Comparece: ....................................................................................... ya individualizado precedentemente y

expone que otorga al Corredor de Propiedades mandato especial pero tan amplio como en derecho se requiera
para administrar la propiedad señalada en la orden de arriendo, para lo cual el corredor tendrá las siguientes
facultades:

CONDICIONES DEL MANDATO:

a) Celebrar y firmar el contrato de arrendamiento, administrar el inmueble arrendado, cobrar y percibir
todas las rentas de arrendamiento, multas, cláusulas penales, garantías, indemnizaciones y costas
que por cualquier motivo deba pagar el arrendatario; igualmente podrá cobrar y percibir la suma que
pudiera quedar adeudando el arrendatario; podrá pagar las contribuciones a los Bienes Raíces del
inmueble u otras deudas que periódicamente afecten a la prioridad según las instrucciones que se le
entregan más adelante; pagar a quien corresponda las cuentas de electricidad, agua, gas, u otras que
afecten a inmueble y los gastos comunes que hubiere quedado adeudando el arrendatario y podrá
repetir contra éste, pudiendo hacer lo mismo en relación a los gastos comunes adeudados. Estará
también facultado para hacer las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en perfecto
estado de conservación para lo cual, podrá usar dineros del pago de arriendos con el tope de un mes
de renta. Para sumas mayores deberá ser autorizado por el Mandante.- En caso alguno el mandatario
estará obligado a incurrir en gastos o pago por cuentas de su Mandante si no contare o no estuviere
previsto con los fondos suficientes para ello.
b) Poner término judicial o extrajudicial al contrato de arrendamiento, representar al mandante en los
juicios de desahucio, reconvenciones de pago, restitución, terminación inmediata y/o anticipada de
contrato de arrendamiento, indemnización de daños y perjuicios, y demás derivados del contrato,
solicitar el lanzamiento , la retención de lo bienes del arrendatario; llegar a convenios sobre plazos de
restitución o respecto del pago de rentas insolutas y aceptar cauciones para asegurar el pago;
representar al propietario en la reunión de comuneros que establece la Ley Nª19.537 y , en general en
todos los actos y contratos que se relacionen con la administración del inmueble, todos los gastos que
se originen por este concepto, serán de cargo del Mandante.
c) En el Orden judicial el mandatario podrá contratar por cuenta de su mandante si éste lo solicita,
abogados, quienes tendrán desde ya las facultades de ambos incisos del Artículo Séptimo del Código
de Procedimiento Civil.-

GARANTIAS: Con el objeto de facilitar la devolución de la garantía al arrendatario, que perciba el

mandante al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el mandatario queda facultado para retener el
valor de la renta del último mes de arrendamiento para efectuar tal devolución. El mandante se compromete a
completar oportunamente cualquier diferencia que se produjere en su contra si la suma retenida fuere
insuficiente para restituir la garantía. El mandatario liquidará y restituirá la garantía al arrendatario solo en la
medida en que se reciba del inmueble en las condiciones normales de mantención o aquellas pactadas en el
contrato respectivo y en el inventario suscrito, con todas sus cuentas al día, y en los plazos pactados en el
contrato y deberá retener las sumas necesarias para cubrir los daños que tenga la propiedad y las cuentas
pendientes de pago.

COMISION: El mandatario recibirá por la realización de sus servicios de administración una comisión
equivalente al ____% de las sumas que perciba, más el impuesto correspondiente, que podrá descontar de las
rentas de arriendo respectivas.

FACULTADES: El mandatario podrá delegar sus facultades, total o parcialmente y podrá designar abogado
si lo autoriza el mandante.-

DESAHUCIO DEL MANDATO: Cualquiera de las partes podrá desahuciar el mandato de administración,
con una anticipación de 30 días, mediante carta certificada o notarial, dirigida al domicilio de la otra, o
entregada personalmente.-

INSTRUCCIONES ESPECIALES: El mandante entrega al mandatario las siguientes instrucciones:

a) La renta deberá ser liquidada, extendiendo cheque a nombre de____________________________que
Se retirara por el mandante o su representante desde la oficina del Corredor de Propiedades.-
b) Se depositará en el Banco______________ cuenta Nº________ a nombre de __________________.
c) Pagará las Contribuciones a los Bienes Raíces de los Role Nº__________; _________; ____________:
d) Pagara dividendo de_______________________________________________________________:
OBSERVACIONES: Las partes dejan constancia de las siguientes observaciones:_____________________
__________________________________________________________
PERSONERIAS:La representación del mandante consta de:___________________________________;
presente contrato se otorga en dos copias, una para cada parte.

___________________, de___________________del 200____

Firma Mandante Firma Mandatario

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Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

ORDEN DE VENTA DE INMUEBLE

En______________, a ___ de ______________del 200___, entre ____________________________

Rut: ______________, teléfono___________, domiciliado en ________________________________
Nº_______, depto. N°______, comuna de _____________, ciudad de______________, representado
por_______________________________, Rut_________________, en adelante EL MANDANTE, por una
parte y por la otra: ____________________________________, Corredor de Propiedades, Rut:___________,
domiciliado en_____________, calle______________________N° ______,comuna _____ ciudad
de_________, teléfono N°_________, en adelante EL CORREDOR O EL MANDATARIO, se ha convenido
el siguiente contrato :

PROPIEDAD: El Cliente encarga al Corredor, quien acepta, para que en forma exclusiva, promueva y
venda el inmueble ubicado en calle_____________________, N°___ comuna________ciudad________,
y que se encuentra inscrito a Fs._________N°__________ en el Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de__________, del año_____a nombre de_________________________________-

PRECIO: El precio de venta será de $ ___________ (______________________________________) el que

podrá ser pagado al contado o con financiamiento hipotecario.-

CONDICIONES DEL CORRETAJE: Esta Orden se regula por las siguientes condiciones:

Del Corredor:
1.- El corredor informará al mandante las observaciones del inmueble que pueden incidir en el valor de la
venta, de modo de evaluar el beneficio económico de posibles mejoras.-
2.- Se obliga a exhibir personalmente o por funcionarios de su oficina el inmueble, objeto de esta orden, a
cualquier interesado en visitarlo;
3.- Se obliga a confeccionar el expediente técnico y legal del inmueble, para lo cual el mandante le proveerá
de los fondos que sean necesarios.-
4.- Si el comprador opta por financiamiento, participará activamente en todo el proceso hasta el pago total del
precio.-
5.- Asistirá al mandante en la suscripción de la promesa y de la escritura de compraventa.-
6.- Efectuará la entrega del inmueble al comprador levantando el Acta de Recepción, dejando indicado en ella
cualquier observación que deba ser solucionada.-
7.- Serán de su cargo los anuncios económicos publicados en el diario El Mercurio.-

Del Mandante:
1.- Serán de su cargo los gastos de anuncios especiales o destacados que solicite y de los antecedentes que den
forma a los expedientes técnico y legal del inmueble para facilitar el Estudio de Títulos de la parte
compradora;
2.- En caso que hubiere impedimentos legales o de otro orden que hicieren imposible celebrar el contrato, el
Mandante pagará al Corredor de Propiedades todos los gastos originados hasta esa fecha y que las partes fijan
en este acto en el 1% del valor de venta..-
3.- Pagará al corredor la comisión ascendente al_____ % del valor de la venta más los impuestos legales a la
suscripción de la escritura definitiva.-
4.- Respetará la exclusividad de esta orden en el sentido de no permitir a terceros actuar en la venta de su
inmueble durante la vigencia y/o prórrogas de esta orden.-
5.- Si durante la vigencia de la orden el mandante hiciere el negocio sin la intervención del corredor por sí, o
por medio de terceros, pagará la comisión doblada más los impuestos legales.-
6.- Se obliga a efectuar la operación de venta de su inmueble a través de esta oficina de propiedades.-
7.- La orden se extiende por un plazo de 90 días, el que se renovará automáticamente por períodos iguales si
ninguna de las partes da aviso en contrario con anticipación de 30 días a la fecha de término del período
original o de sus prórrogas, mediante carta certificada dirigida al domicilio que figura en la presente orden.-

MANDATO: El propietario da poder al Corredor de Propiedades antes señalado, para solicitar a la

Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de__________________el expediente municipal y solicitar
copia de los antecedentes que sean necesarios para la promoción, tasación y posterior estudio de títulos de la
compraventa.-

COMISIÓN : El Corredor tiene derecho a cobrar la comisión, en los siguientes casos:

a) A la suscripción de la escritura de compraventa definitiva;
b) al cumplirse el plazo de la promesa de compraventa, si vencido éste no se ha firmado escritura de
Compraventa o no se ha prorrogado por un nuevo plazo la firma de dicha escritura.-

La comisión se pagará al contado, tan pronto se cumpliera cualquiera de las situaciones señaladas
anteriormente. El cliente pagará la comisión doblada, si efectúa negocio por su cuenta con alguna persona
enviada o no por el Corredor de Propiedades, durante la vigencia de la presente Orden de Venta o sí se
retracta de vender, habiendo oferta de compra firmada por el valor que figura en ésta. Estos pagos deberán
efectuarse de contado al momento de cobro por parte del Corredor de Propiedades. Asimismo, si retira la
propiedad antes del vencimiento de la presente orden o de una cualquiera de sus renovaciones, no habiendo
oferta de compra por parte del Corredor de Propiedades, deberá pagar el 1% sobre el precio fijado para la
venta más impuestos como indemnización por los gastos en que ha incurrido el corredor. Finalmente, si una
vez retirada la propiedad el cliente hiciera negocio con alguna persona enviada por la Oficina con orden de
visita, no importando el tiempo transcurrido, pagará también ambas comisiones.-

COMPARECE:__________________________________________________ cónyuge del mandante, de su

mismo domicilio, RUT______________, quien expone : que no ha reclamado ni reclamará la propiedad
como bien familiar, que se compromete a autorizar a su cónyuge y a comparecer por sí o debidamente
representado a todos los actos y contratos que sean necesarios para perfeccionar el contrato de compraventa y
su preparatorio. –

CLIENTE CÓNYUGE CLIENTE CORREDOR DE PROPIEDADES

RUT RUT RUT
 Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de Edificios y
Gestores
Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial
Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

Agradecemos dar las facilidades al portador de la presente para visitar la propiedad que usted ocupa.

Nombre:: ________________________________________________ C.I.N:___________________

Dirección: ________________________________________Teléfonos:________________________
Celular N° __________, mail: ________________________________________________________

ORDEN DE VISITA
Nº...................

TIPO PRECIO UBICACIÓN Y CARACTERÍSTICAS HORA DE OBSERVACIONES

VISITA

Declaro que el negocio iniciado por esta oficina de propiedades y concluido con la parte vendedora, adeudaré
derechos íntegros al Corredor de Propiedades conforme lo estipulado en el artículo 12 del Reglamento de
Corredores que señala del Código de Comercio. Si se efectuase la escritura de compraventa, dentro de
cualquier plazo de algunas de las propiedades indicadas en esta orden, me comprometo a pagar la comisión
del..........% mas impuestos, sobre el precio de venta, en el momento de firmarse la respectiva escritura de
compraventa. En caso de utilizar esta orden para arrendamiento, me obligo a pagar una comisión equivalente
a........ días del valor de la renta pactada.- En caso de arriendo a plazos superiores a 25 meses, pagaré el.......%
del valor total del contrato. Los pagos se efectuarán al momento de la firma del respectivo contrato.-
Esta orden es personal e intransferible, por lo que si me entiendo directamente con el propietario en fechas
posteriores no importando el plazo transcurrido me obligo a pagar la comisión doblada.-

__________________, _____ de ____________________del 200____

..................................................................................... .........................................................................
...................
FIRMA INTERESADO CORREDOR DE PROPIEDADES
RUT

Corredor de Propiedades:
……...............................................................................Fono.....................................................
Domicilio.............................................................................................mail............................................................
.......................
 RESERVA DE ARRIENDO

En _____________, a___de __________del ______, Yo___________________________ domiciliado

en_________________________________________, comuna de__________, Rut N° __________
teléfono__________, dejo en este acto, en poder de la Oficina de Propiedades____________________
ubicada en calle___________________________, comuna de__________, teléfono N° _____________,
cheque serie__________Nº__________girado contra la cuenta corriente Nº_________________del
Banco________________, por la suma de $___________ a nombre de_____________________________, a
fin de reservar para arriendo la propiedad ubicada en calle________________________________, comuna de
___________, ___ Región Metropolitana, cuyo contrato de arriendo se celebrará dentro del plazo de 10 días
a contar de esta fecha, momento en el cual deberé presentar la documentación que la oficina de propiedades
me solicita y que se indica al pie de la presente reserva.-

Declaro tomar conocimiento en este acto, que perderé la garantía que dejo a título de indemnización si me
arrepiento de celebrar el contrato dentro del plazo señalado precedentemente, habiendo sido aceptada la
documentación que presento a la oficina de propiedades, renunciando desde ya al derecho de restitución.-

En caso que el propietario rechace la documentación presentada y no pueda acceder al arriendo de dicho
inmueble, el cheque dejado en este acto me será devuelto junto con la documentación, sin tener que efectuar
pago alguno.-

FIRMA CLIENTE FIRMA CORREDOR DE PROPIEDADES

Rut: Rut

ANTECEDENTES QUE DEBE PRESENTAR

ARRENDATARIO:

 Documentación a presentar
 3 últimas liquidaciones de remuneraciones
 Certificado de antigüedad laboral
 Informes comerciales
 Informe del último arrendador
 Cotizaciones previsionales

FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO

 3 últimas liquidaciones de remuneraciones

 Informe de antigüedad laboral
 Informes Comerciales
 Cotizaciones previsionales
 Estado Civil (si es separado de bienes, presentar certificado)
 Si es casado en sociedad conyugal debe ser autorizado por la esposa concurriendo ésta a la
firma del contrato respectivo.-
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PROMESA DE COMPRAVENTA

En______________, República de Chile, a____de_______________del 2.00___, comparecen: _______

___________________________________, de nacionalidad_____________, estado civil________, de
profesión__________, cédula nacional de identidad Nº__________, domiciliado en ________________
comuna de______, en adelante “la parte arrendadora”; y ______________________________ de
nacionalidad___________, estado civil____, de profesión_______, cédula nacional de identidad Nº______,
domiciliado en _____________________________comuna de__________,____ Región_______________,
en adelante “la parte arrendataria”, los comparecientes mayores de edad, quienes acreditaron identidad con
sus respectivas cédulas y exponen que han convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento que se
regirá exclusivamente por las cláusulas que a continuación se indican y por las que dicte la Ley vigente y sus
modificaciones posteriores.-

PRIMERO:- Don ____________________es dueño de a propiedad ubicada en…………………...………..

COPIAR TITULO DE DOMINIO CON VIGENCIA.-

Lo adquirió por compra a __________________ según da cuenta la escritura pública de fecha

________________, extendida en la Notaría de________________ de don _____________
_______________, cuyo título de dominio rola inscrito a fojas_________N° ________ en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de______________, correspondiente al año_______

SEGUNDO:- Por el presente instrumento, el prometiente vendedor, promete vender, ceder y transferir la
propiedad singularizada en la cláusula primera precedente al prometiente comprador, quien acepta y promete
comprarla y adquirirla para sí o para la persona natural o jurídica que en definitiva él determine.-

TERCERO:- El inmueble se venderá como cuerpo cierto, con todo lo plantado y edificado, con todos sus
derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición,
embargo, juicio, litigio, acciones resolutorias y de cualquiera otra limitación de dominio, con sus
contribuciones fiscales y municipales y demás servicios al día, quedando obligado el prometiente vendedor al
saneamiento de la evicción en conformidad a la Ley.-

CUARTO:- El precio de la compraventa prometida será la suma de______________, (______

___________________) pesos que el prometiente comprador pagará al contado y en dinero efectivo al firmar
la escritura pública de compraventa prometida.-

QUINTO:- La escritura de compraventa prometida se suscribirá en la Notaría de _________, de don

_____________________, dentro del plazo de treinta días contados desde la fecha de este instrumento. Este
plazo podrá prorrogarse por escrito por las partes de común acuerdo.

SEXTO:- En el evento que alguna de las partes no cumpla o retarde el cumplimiento de las obligaciones
asumidas en virtud de esta promesa o se desista unilateralmente de concurrir a la celebración del contrato
prometido o hiciere imposible su suscripción dentro de los plazos previstos, las partes pactan como cláusula
penal compensatoria y avaluación anticipada de los perjuicios causados por el incumplimiento, desistimiento
o retardo, una multa ascendente a la suma equivalente al diez por ciento del precio de la compraventa, sin
perjuicio del derecho de la parte diligente de solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del contrato,
con indemnización de perjuicios. Para este objeto las partes le otorgan a la presente promesa de compraventa
la calidad de TÍTULO EJECUTIVO DE COBRO.

SEPTIMO:- Las partes, de común acuerdo, establecen la prohibición de gravar y enajenar en forma alguna el
inmueble, objeto de la presente promesa mientras no se materialice y suscriba la escritura definitiva de
compraventa.-

OCTAVO:- Los gastos, derechos notariales e impuestos que resulten de este contrato y del contrato
prometido serán de cargo de las partes según el siguiente detalle: a) los gastos relativos a la formación de los
expedientes técnico y legal del inmueble serán de cargo del promitente vendedor; b) los gastos concernientes
a financiamientos, estudio de títulos, tasaciones, impuestos y derechos notariales e inscripciones en el
Conservador de Bienes Raíces serán de cargo de la parte promitente compradora; c) la comisión de
intermediación del corredor de propiedades ___________________ será el ____% del valor de venta a cada
parte y se cancelará por éstas a la suscripción de la escritura prometida.

NOVENO:- La entrega material de la propiedad se efectuará al momento en que la parte vendedora haya
recibido el dinero correspondiente al pago total precio de la compraventa.-

DECIMO:- Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y comuna de
___________ y se someten a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.-

DECIMO PRIMERO:- Se faculta al portador de copia autorizada del presente contrato para requerir las
inscripciones, anotaciones y subinscripciones que procedan en los registros correspondientes.- (cuando es
por escritura pública)

DECIMO SEGUNDO:- Cualquier duda o dificultad que se suscite entre las partes o entre éstas y el corredor
de propiedades que participa durante la vigencia de este contrato, sobre la interpretación, resolución,
cumplimiento o incumplimiento del mismo y que no sean resueltas de común acuerdo por las partes, serán
sometidas al conocimiento de un árbitro arbitrador o amigable componedor, quien decidirá la controversia sin
ulterior recurso.- Las partes renuncian en este acto a todo recurso que de otra forma procediere o pudiese
entablarse en contra de lo resuelto por el árbitro arbitrador.- El árbitro arbitrador será designado por las partes
de común acuerdo.- A falta de acuerdo respecto de la persona que actuará en el cargo de árbitro arbitrador, la
designación será efectuada por la Justicia Ordinaria a petición de cualquiera de los contratantes.-

DECIMO TERCERO: Declara el prometiente vendedor y su cónyuge doña_______________

___________, presente a este acto, que el inmueble prometido vender no está sujeto a la solicitud de bien
familiar, condición que se eleva a la calidad de determinante en la celebración del presente contrato y del
contrato prometido.-

FIRMAS Y HUELLA

Promitente vendedor Promitente comprador

Cónyuge Vendedor Corredor de Propiedades

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Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

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Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

CONTRATO DE ARRIENDO
En_________________, República de Chile, a____de______________________del 2.00___, comparecen:
___________________________,de nacionalidad__________, estado civil________, de
profesión__________________, cédula nacional de identidad Nº______________, domiciliado en
__________________ comuna de___________, en adelante “la parte arrendadora”; y _____________ de
nacionalidad_____________, estado civil_____________, de profesión_____________, cédula nacional de
identidad Nº __________________, domiciliado en ________________________________ comuna
de____________, ____ Región_______________, en adelante “la parte arrendataria”, los comparecientes
mayores de edad, quienes acreditaron identidad con sus respectivas cédulas y exponen que han convenido en
celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá exclusivamente por las cláusulas que a
continuación se indican y por las que dicte la Ley vigente y sus modificaciones posteriores.-
PRIMERO: PROPIEDAD: La parte arrendadora da en arrendamiento a la parte arrendataria, quien recibe en
tal carácter la propiedad ubicada en calle________________________________comuna de____________,
____Región______________, la que se encuentra en buen estado de aseo y conservación, como consta en
inventario adjunto que firmado por las partes forma parte integrante del presente contrato para todos los efectos
legales.- La parte arrendataria destinará el inmueble para el objeto propio de su naturaleza, esto
es .................................. exclusivamente.-
SEGUNDO:- RENTA:- La renta de arrendamiento será la suma de $__________ (__________________
_________________________) pesos mensuales, que la parte arrendataria se obliga a pagar en forma anticipada,
dentro de los primeros ......... días de cada mes, en ………………………………...................................... Con el
objeto de facilitar el pago de la renta a la parte arrendataria, ésta podrá depositar el monto de la renta en la cuenta
corriente N°________ del Banco _______________ a nombre de_______________________. Esta renta se
reajustará cada ____ meses de acuerdo a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor (I. P.
C.) durante toda la vigencia del contrato de arriendo y sus respectivas prórrogas, hasta la restitución material del
bien arrendado, en forma acumulativa.- Para los efectos de calcular el porcentaje de este reajuste, se tomará el
trimestre inmediatamente anterior al mes en que deba reajustarse la renta de arrendamiento.- Si durante algún
período resulta un I.P.C. negativo, se mantendrá el canon de arriendo que está rigiendo en ese momento hasta el
próximo reajuste.-
TERCERO: OTROS PAGOS: La parte arrendataria se obliga mediante el presente instrumento, a pagar a quien
corresponda, los servicios de agua, gas, electricidad, extracción de basuras, gastos comunes, servicios especiales y
otros inherentes al inmueble objeto de este contrato y que no quedan comprendidos en la renta o en los gastos
comunes o servicios especiales, en las fechas de su respectivo vencimiento. Se obliga además, a rembolsar a la
parte arrendadora, los derechos municipales por extracción de basura que éste haya pagado con las contribuciones
del bien raíz, al momento de exhibírsele el comprobante pagado. La parte arrendataria deberá exhibir en cada
pago o cuando la parte arrendadora se lo solicite, los recibos que acrediten el pago oportuno de todas las cuentas
de servicios, gastos comunes, servicios especiales y otros inherentes al uso del inmueble arrendado. La no
exhibición de los recibos que acrediten el pago de dichas cuentas será causal suficiente para que la parte
arrendadora ponga término de inmediato al contrato de arriendo.- En caso de no pago oportuno de alguna de las
cuentas antes mencionadas, dará derecho a la parte arrendadora para solicitar y obtener de la respectiva Compañía
la suspensión del suministro en los casos que ello proceda, sin responsabilidad alguna para ésta. Queda prohibida
la parte arrendataria efectuar convenios de pago con cualquiera de las compañías suministradoras de servicios, sin
la previa autorización por escrito de la parte arrendadora.-
CUARTO:- MULTA EN CASO DE MORA.- Convienen, la parte arrendataria, la parte arrendadora y el
Fiador y Codeudor solidario, que el no pago oportuno de la renta de arrendamiento dentro del plazo que
señala la cláusula segunda de este instrumento, dará derecho a la parte arrendadora para cobrar a título de
multa como avaluación anticipada y convencional de perjuicios, la renta de arrendamiento recargada en
UF____ por cada día de atraso y hasta el día efectivo del pago.- Además, la parte arrendataria se obliga desde
ya, que, en caso de atraso en el pago de los gastos comunes, aseo municipal, y demás cuentas de servicios
correspondientes al uso de la propiedad, a asumir los intereses, multas y cobros por corte y reposición que
dichas compañías de servicios, administración del edificio o condominio y Municipalidad cobren por tal
circunstancia, quedando facultada desde ya la parte arrendadora para solicitar el corte del suministro de
dichos servicios por el solo hecho de haberse atrasado la parte arrendataria más de 30 días en el pago, o haber
efectuado algún convenio sin su autorización, sin responsabilidades posteriores para la parte arrendadora por
ejercer las acciones que este contrato le concede.- Si como consecuencia de mora por mas de 30 días la parte
arrendadora se viera obligada a contratar los servicios de un abogado, los gastos que demande la cobranza
prejudicial y/o judicial, será de cargo exclusivo de la parte arrendataria y del Fiador y Codeudor Solidario,
siendo esta causal motivo suficiente para poner término de inmediato al presente contrato, de manera que
demandada esta terminación, el Juez de la causa sólo habrá de constatar el incumplimiento y reconocer la
terminación, no resultando lícito a la parte arrendataria enervar la acción de término con el pago.-
QUINTO: PLAZO.- El presente contrato de arrendamiento comenzará a regir el_____de __________ del
año_____ y su vigencia será de ____años.- Sin embargo, si ninguna de las partes manifestare su intención
de ponerle término mediante notificación notarial o judicial, dirigida al domicilio que figura en el presente
contrato, con sesenta días de anticipación al respectivo vencimiento, éste plazo se entenderá prorrogado, en
forma automática, tácita y sucesiva por un nuevo período de ____años, y así sucesivamente, sin que las
partes deban firmar nuevo contrato o prórroga a este respecto.- En el evento que el arrendatario no
restituyere la propiedad a la fecha de expiración del plazo de este contrato de arrendamiento o de cualquiera
de sus prórrogas, como asimismo en caso de término forzado por no pago de rentas o pagos de servicios,
deberá pagar mes a mes la renta de arrendamiento convenida, aumentada en un 50%, sin perjuicio de los
derechos del arrendador para exigir el lanzamiento del arrendatario en la forma prescrita por la Ley.-
SEXTO: VISITAS AL INMUEBLE.- La parte arrendataria se obliga a dar las facilidades necesarias para
que la parte arrendadora o quien la represente, pueda visitar el inmueble a lo menos una vez al mes en
horarios comprendidos de 14 a 18 horas. Asimismo, en caso que el dueño desee vender o arrendar la
propiedad en los últimos dos meses de vigencia del contrato o de su prórroga, se obliga a mostrarla
semanalmente los días Martes, Jueves y Sábados en horario comprendido entre las 14,00 y 18, 00 horas.-
SÉPTIMO:- PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR: La parte arrendataria no podrá en ningún caso,
subarrendar en todo o en parte la propiedad, ni ceder o transferir su uso, y derechos sobre este contrato, ni
hacer mejoras o transformaciones en la propiedad sin la debida autorización por escrito de la parte
arrendadora.-
OCTAVO: MEJORAS:- El arrendador no tendrá obligación de hacer mejoras en el inmueble arrendado, sin
perjuicio de ello, las mejoras que efectúe la parte arrendataria, con o sin la autorización de la parte
arrendadora, aún tratándose de aquellas que se consideran superfluas, quedarán en beneficio de la propiedad
desde el momento mismo en que sean ejecutadas, sin que la parte arrendadora deba pagar por ello suma
alguna cualquiera sea su carácter, naturaleza o monto. Al término del contrato la parte arrendataria podrá
retirar las mejoras introducidas al inmueble sin que ello provoque detrimento de la propiedad, o si lo
provocare, dejarlos reparados.
NOVENO: ENTREGA DEL INMUEBLE AL ARRENDATARIO.- La entrega material de la propiedad
arrendada se efectúa a la parte arrendataria con fecha____de_____________________de_______en buen
estado de aseo y conservación, con sus muros, cielos, puertas, ventanas, sanitarios, artefactos, vidrios, llaves
y llaves de paso en buen estado, obligándose la parte arrendataria a restituirla en la misma forma, habida
consideración del desgaste que provenga de su uso legítimo.- La parte arrendataria se obliga igualmente al
cuidado, riego y conservación de terrazas, jardines o antejardín que existan en el inmueble arrendado y a
efectuar oportunamente y a su costa todas las reparaciones y el arreglo de los desperfectos, sin derecho a
reembolso por parte de la parte arrendadora.-
DECIMO: DECLARACIÓN DE BIENES.- La parte arrendataria hace declaración jurada que los bienes
muebles que mantendrá en la propiedad son y serán de su exclusivo dominio.-
DECIMO PRIMERO: TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO: Queda prohibido a la parte
arrendataria y su infracción significará término ipso facto del presente contrato: a) Pagar la renta de
arrendamiento fuera del plazo estipulado en este contrato, ello sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo
1.945 del Código Civil; b) si el arrendatario destina la propiedad a un objeto o fin distinto al señalado en
este contrato; c) subarrendar, ceder, transferir o traspasar en todo o en parte a cualquier título el presente
contrato sin autorización previa y por escrito de la parte arrendadora.- La cesión del arrendamiento o
subarrendamiento, cualquiera sea el período de vigencia del arriendo, con infracción de esta prohibición,
hará al arrendatario y a su fiador y codeudor solidario responsables de todos los perjuicios que de ello
puedan derivarse para el arrendador.- Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador podrá poner término de
inmediato al presente contrato por las siguientes infracciones por parte del arrendatario: Uno) agujerear las
paredes; Dos) hacer variaciones en la propiedad arrendada; Tres) causar molestias a los vecinos; Cuatro)
introducir en la propiedad arrendada animales, materias o materiales explosivos, inflamables o de mal olor;
Cinco) destinar el inmueble a un objeto diferente del convenido en este contrato, y, Seis) en la comunidades,
no respetar el Reglamento de Copropiedad.-
DECIMO SEGUNDO:- MANTENCIÓN DEL INMUEBLE: Será obligación del arrendador mantener la
propiedad arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, haciendo durante el
arrendamiento las reparaciones que sean necesarias para tal objeto a excepción de las “reparaciones
locativas” que serán de cargo del arrendatario. Se entenderá por reparaciones locativas aquellas que según
la costumbre son normalmente de cargo del arrendatario y en general, las reparaciones de deterioros o
desperfectos que se producen por culpa del arrendatario o de las personas a las cuales éste haya permitido el
ingreso a la propiedad, como ser: funcionamiento de las llaves de los artefactos, llaves de paso de agua,
válvulas y flotadores de los W.C., enchufes, timbres, interruptores y centros de la instalación eléctrica, riego
y cuidado del jardín, mantenimiento de terrazas, servicios de calefacción, agua caliente y fría, piscina, riego
automático, etcétera.-
DECIMO TERCERO: ROBOS Y PERJUICIOS: La parte arrendadora no responderá de manera alguna y
bajo ningún respecto por robos que puedan ocurrir en la propiedad arrendada, o por daños físicos que puedan
sufrir las personas o perjuicios en los bienes que la parte arrendataria mantenga en el inmueble, sea con ocasión
de incendios, sismos, inundaciones, filtraciones, roturas de cañerías, terrazas, ventanas o de cubiertas de
techumbres, efectos de humedad o calor, del polvo, del ruido, fallas en ascensores, escalas mecánicas o
automáticas, y otros hechos de análoga naturaleza.-
DECIMO CUARTO: RESPONSABILIDADES.- La parte arrendataria responderá de cualquier daño que
por su hecho o culpa, o de las personas que se encuentren en la propiedad, se cause al bien raíz arrendado y
a las propiedades circundantes y/o terceros, sean éstos causados por él o por cualquier persona a las cuales
haya permitido el acceso al inmueble.-
DECIMO QUINTO: OBLIGACIONES- Se obliga la parte arrendataria a mantener en perfecto estado de
funcionamiento las llaves de los artefactos, las llaves de paso, las válvulas y flotadores de los baños, los
enchufes, portalámparas e interruptores de la instalación eléctrica, haciéndolos arreglar o cambiar por su
cuenta; a conservar la propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservación; a mantener en perfecto
estado el sistema de agua caliente; y, en general, a efectuar oportunamente y a su costo todas las
reparaciones adecuadas para la conservación y el buen funcionamiento de la propiedad arrendada.-
DECIMO SEXTO:- OBLIGACIONES IMPUESTAS POR LA AUTORIDAD: Serán de cargo de la parte
arrendataria los gastos que pueda demandar el cumplimiento de órdenes o disposiciones que en cualquier
tiempo pueda impartir la autoridad, ya sea referente a condiciones sanitarias, higiénicas, de estética o
reglamentarias de la propiedad, en relación al uso que le dé la parte arrendataria.-
DECIMO SEPTIMO: GARANTIA DE ARRIENDO: A fin de garantizar la conservación total de la
propiedad y su restitución en el mismo estado en que la recibe, el mantenimiento de sus artefactos sanitarios
y otros adheridos al inmueble tales como muebles de cocina, calefones, pavimentos, muros, chapas, vidrios
etcétera, y además, con el objeto de garantizar el cumplimiento íntegro y cabal de las estipulaciones de este
instrumento y su restitución en buen estado general, la restitución de las especies y artefactos indicados en
el inventario adjunto, el pago de los perjuicios o deterioros que pudieran haberse causado en la propiedad
objeto de este contrato, sus servicios e instalaciones y, en general para responder del fiel cumplimiento de
las estipulaciones y obligaciones impuestas al arrendatario, éste entrega en garantía en este acto a la parte
arrendadora, quien se declara recibirlo a su satisfacción, la suma de $........................
(.............................................. .................................................), pesos, que equivalen a un mes de renta de
arrendamiento, y que el arrendador se obliga a liquidar y restituir al arrendatario reajustada en la misma
forma y/o en los mismos porcentajes en que se reajusta la renta de arrendamiento, dentro de los treinta días
siguientes a la restitución del inmueble arrendado, quedando desde luego autorizada la parte arrendadora
para descontar del monto a restituir, el valor efectivo de los deterioros y perjuicios de cargo de la parte
arrendataria que se hayan ocasionado al inmueble, como asimismo el valor de las cuentas pendientes de
agua, luz, gas, gastos comunes, aseo municipal y otros que correspondan.- El arrendatario queda prohibido
de aplicar esta garantía al pago de la renta del último mes de ocupación del inmueble. - Además, con el
objeto de pagar rentas de arrendamiento impagas, deterioros y cuentas atrasadas, la parte arrendataria acepta
en este acto a la orden de la parte arrendadora una letra de cambio sin fecha de vencimiento por la suma de
……….. Unidades de Fomento, documento que en caso de recibir la propiedad arrendada en buen estado
de aseo y conservación, con sus cuentas pagadas al día, se devolverá en la misma fecha en que se liquide la
garantía.-
Sin embargo, en caso de haber deterioros o deudas que el dinero dejado en garantía no los alcance a cubrir y
la parte arrendataria no respondiera por esos arreglos o deudas en la forma que se señala a continuación,
queda ampliamente facultada la parte arrendadora para hacer efectivo el valor de dicho documento,
poniéndole fecha de vencimiento, protestarla, y seguir las acciones judiciales correspondientes, en los
siguientes casos: a) Si se atrasa más de 30 días en el pago de una cualquiera de las rentas de arrendamiento;
b) Si la propiedad presenta deterioros en sus artefactos, muros, ventanas, llaves de paso, válvulas de los
flotadores de los w.c., enchufes, muebles, etcétera, que su costo de reparación sea más alto que el dinero
entregado en garantía y la parte arrendataria no pagara dicha diferencia dentro de un plazo de 10 días
contado de la fecha en que se le presentó el presupuesto; c) Si quedaran deudas impagas o convenios de
pago con las compañías suministradoras de los servicios de luz, extracción de basura, agua, gas, gastos
comunes, calefacción, agua caliente, y otras inherentes al inmueble arrendado.-
Serán de cargo de la parte arrendataria todos los gastos que origine el cobro de dicho documento, como ser
impuestos, gastos de protesto, de abogado, notificaciones, de juicio, informe y aclaración en el Boletín de
Informaciones Comerciales, sin responsabilidad para la parte arrendadora.-
DECIMO OCTAVO: RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE: La propiedad objeto de este contrato se entrega
en buen estado de conservación y mantenimiento y el arrendatario se obliga a restituirla inmediatamente que
termine este contrato en el mismo estado, tomándose en consideración el desgaste natural por el tiempo y el
uso legítimo de ella. La entrega deberá hacerse mediante la desocupación total de la propiedad, poniéndola a
disposición del arrendador y entregándole las llaves junto con los recibos de pago de los diferentes
suministros públicos del inmueble pagados a la fecha de entrega.-
DECIMO NOVENO: AVAL Y CODEUDOR SOLIDARIO: Presente a este
acto .................................................., ………………………cédula nacional de identidad
Nº......................................., con domiciliado en ...............................................................................................
comuna de ......................., Ciudad de ………….…… y expone: que se constituye en aval, fiador y codeudor
solidario de todas y cada una de las obligaciones asumidas por la parte arrendataria y que se expresan en el
presente instrumento, renunciando en consecuencia al beneficio de excusión que le correspondería de
acuerdo a la Ley, declarando aceptar desde ya, sin previa notificación, las prórrogas y demás modificaciones
que las partes directas puedan introducir al contrato de arrendamiento, en cuanto al monto de la renta, plazo
u otras estipulaciones, manteniendo su calidad de fiador y codeudor solidario hasta la restitución material
del inmueble libre de muebles y moradores como se indica en la cláusula precedente. Sin perjuicio de lo
anterior, se conviene la indivisibilidad de las referidas obligaciones, de tal modo que ellas puedan ser
cobradas o demandadas indistintamente a la parte arrendataria, al fiador y codeudor solidario, o a cualquiera
de sus herederos en su caso.-
VIGESIMO:- AUTORIZACIÓN DE LA CÓNYUGE DEL FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO:
Presente a este acto doña...................................................................... casada
con.......................................................... y de su mismo domicilio, cédula nacional de identidad
número ....................................................quién expone: Que autoriza a su marido para constituirse en fiador
y codeudor solidario de todas y cada una de las obligaciones que el arrendatario contrae mediante el
presente contrato.-
VIGÉSIMO PRIMERO: DOMICILIO.- Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en
la ciudad de……………………….. y se someten a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.-
VIGÉSIMO SEGUNDO:- EJEMPLARES DE ESTE CONTRATO:- Este contrato se otorga en tres ejemplares
del mismo tenor quedando uno en poder de cada parte y el tercero en la oficina de
propiedades__________________.

FIRMA ARRENDADOR FIRMA ARRENDATARIO

FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO CÓNYUGE FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO

CORREDOR DE PROPIEDADES

DEL ESCRITORIO DEL PROFESOR SEÑOR JAIME FREDES LEON

 Presidente del Colegio Nacional de Corredores de Propiedades, Administradores de Edificios y
Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

DEL CORREDOR DE PROPIEDADES

Reseña Histórica:

A los Corredores se les definió como Oficiales Públicos según el Código de Comercio, dictado en 1.865,
entre los mandatarios comerciales instituidos por la Ley, para ejercer como mediadores asalariados a los
comerciantes y facilitarles las conclusiones de sus contratos.
El nombramiento lo hacía el Presidente de la República a propuesta en terna de los Juzgados de Comercio y
número fijo para las plazas de comercio, en proporción a su población y a la extensión de su tráfico.-
El año l.943, la Ley Nº7.747 desprendió del conjunto de los Corredores de Comercio a los Corredores de
Propiedades y consagró legalmente esta profesión, al confiar su reglamentación al Presidente de la
República.-

El encargo legislativo fue cumplido en 1.944, mediante la dictación del Reglamento de Corredores de
Propiedades, Decreto Supremo Nº 1.205 de 27 de Octubre de 1.944, conjunto orgánico de disposiciones
comprensivo de todos los aspectos de la profesión de Corredor de Propiedades, provisto de fuerza de Ley, por
haber sido estatuido en ejecución de un mandato de Ley.-

Posteriormente, el Presidente de la República mediante Decretos Supremos, desde 1.956 a 1.970 dictó
Reglamentos a fin de resguardar el prestigio de la profesión del Corredor de Propiedades y los intereses del
público que solicitaba los servicios de ellos.
El 25 de Abril del año 1.966 se publicó la Ley 16.464, cuyo Artículo 65 sancionó el ejercicio de la profesión
del Corredor de Propiedades a aquellas personas que no estuvieran inscritas en el respectivo Registro del
Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción.-

Finalmente dentro de otras legislaciones, el 24 de mayo de 1.989, se publicó en el Diario oficial la Ley
Nº18.796, cuyo artículo 6º derogó el artículo 13 del D.L. 1.953 de 1.977 y demás del Ministerio de Economía,
Fomento y Reconstrucción. Esta derogación puso término a la legislación especial dictada para el corretaje el
año 1.943 y liberó el ejercicio de Corretaje de propiedades a toda persona natural que no se halle incluida en
alguna de las prohibiciones establecidas en el artículo 55 del Código de Comercio, en relación con el Artículo
80 del mismo Código, quienes a contar de esa fecha solo se rigen por lo estipulado en el Código de Comercio
y Código Civil en lo que respecta a la reglamentación del mandato. En consecuencia, quien debe exigir a la
persona que desea ejercer la actividad de Corredor de Propiedades, que acredite no estar comprendido en
alguna de las prohibiciones del Artículo 55 del Código de Comercio es la “Municipalidad” que otorga la
patente, para lo cual bastará con la exhibición de los certificados de nacimiento y antecedentes del postulante,
para justificar la mayoría de edad y el no haber sido condenado a pena aflictiva respectivamente.-

Respecto a las minutas que el Corredor de Propiedades entrega a sus clientes y las que se dieren
recíprocamente, en los casos en que dos o mas corredores concurran a la celebración de un negocio por
comisión de diversas personas, tienen total validez ante terceros y entre ellos, puesto que es un contrato
firmado por las partes, que como dice el Artículo 1.545 del C.C. “Todo contrato legalmente celebrado es una
Ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.-

Así, se interpreta al Corredor de Propiedades como mediador asalariado entre dos personas en disputa o que
deseen celebrar un acto de comercio, por lo cual se cobrará una comisión, la que debe quedar estipulada en la
orden de venta, orden de arriendo, oferta de compra, oferta de arriendo, promesa de compraventa o en
cualquier documento que las partes firmen y que reconozcan la participación del Corredor de Propiedades.-
La mediación asalariada del Corredor de Propiedades es interponerse entre dos o más que riñen o contienden,
procurando reconciliarlos y unirlos en amistad.-

Esta es la función encomendada por la Ley a los corredores, interponerse entre los contratantes,
corrientemente guiados por intereses antagónicos y a menudo inconciliables. Encauzarlos en sus
deliberaciones. Procurar que superen sus diferencias, informarles los datos del mercado y las disposiciones de
la autoridad que deban tomarse en cuenta.
Acercar los planteamientos contradictorios, sugerir a los interesados concesiones o rebajas que remuevan los
obstáculos que entorpecen la contratación y conducirlos hasta la forma más conveniente para ambas partes a
fin de facilitar el feliz término de la operación. El corredor de propiedades no es representante del interés de
uno de los contratantes, sino que está al servicio de ambos.-
El Corredor de Propiedades en lo posible no debiera representar a alguna de las partes en la celebración de un
contrato, aunque no le está prohibido desempeñarse como mandatario, se interpreta que su función es de
representante de uno de los interesados y no mediador entre ambos.-

El corredor interviene en la mediación como profesional, por lo que es natural que su actividad sea
remunerada.- Esta remuneración es la comisión del corredor, y como mandatario de sus clientes, esa comisión
es también un honorario como se denomina la remuneración de un mandatario y su cobro judicial procede en
juicio sumario.- (Artículo 680 Nº 3 Código de Procedimiento Civil).-
Sea que la administración del inmueble esté a cargo del mismo corredor o que lo esté en manos de otro
corredor, del propietario o mandatarios de éste, es el corredor de propiedades quien, como profesional en la
materia puede encargarse de mediar entre arrendador y arrendatario, para la solución de las diferencias o
problemas que surjan entre éstos y que no puedan resolver por sí mismos.
Obrará como amigable componedor, utilizando sus conocimientos especializados, la experiencia acumulada,
su diplomacia, buena fe y propósito de conciliar a las partes, ayudándoles a llegar al acuerdo que a ambas
convenga.-

PATENTE MUNICIPAL.-

Para iniciar sus operaciones, el corredor de propiedades debe obtener patente en la Municipalidad en que
tenga su establecimiento. Si instalare sucursales, oficinas, establecimientos, locales o unidades de gestión en
territorios de otras Municipalidades, el monto total de la respectiva patente será pagado proporcionalmente
por cada una de esas unidades, en relación al número de trabajadores que laboren en ellas. Sin embargo, la
declaración deberá hacerse en la Municipalidad en que se encuentre ubicada su casa matriz, la que
determinará la proporción del valor de la patente que le corresponde pagar a cada unidad o establecimiento y
con el mérito de dicha determinación requerirá el giro del monto proporcional que corresponda como patente
a las demás sucursales, establecimientos u oficinas en las Municipalidades que corresponda. (Ley de Rentas
Municipales D.L. 3.063 de l.979, Artículos 23 y 25).-

Si no instalare sucursales, oficinas, establecimientos, locales o unidades de gestión en territorio de otras

Municipalidades, la patente le habilitará para ejercer el corretaje en todo el territorio nacional, sin necesidad
de pagar patentes adicionales.- (Ley de Rentas Municipales, artículo 32).-

Obligaciones del Corredor de Propiedades.-

El Corredor de Propiedades es un mandatario remunerado, y como tal responde hasta la culpa leve en el
cumplimiento de sus obligaciones.-
Esto significa que debe actuar con el cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios
propios (Art. 44 C.C.). Si se aparta de esta diligencia o cuidado, incurre en la responsabilidad ante sus
mandantes, por los perjuicios que a éstos se les hayan originado y deberá pagarles indemnización.- Ej.

1.- No presentar a tiempo el legajo de títulos, haber vencido la promesa de compraventa y la parte vendedora
se viera obligada a pagar la multa estipulada con el comprador, el corredor deberá indemnizar al comitente.-
2.- Cuando el mandante reciba perjuicio, por no poner el corredor el grado de diligencia que le es exigible,
caerá el corredor en responsabilidad indemnizatoria.-
3.- Al intervenir el Corredor en contratos celebrados por personas incapaces, son de su cargo los perjuicios
que resulten directamente de la incapacidad (Art.56 Nº1 C.C.), por lo que deberá cerciorarse de la capacidad
de los contratantes, para que no se le haga efectiva esta responsabilidad que le impone la ley.- El corredor
responde, con mayor razón, si el perjuicio proveniente de su actuar deficiente tiene su causa en culpa grave o
dolo.-
4.- Culpa grave es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con el cuidado que aún las personas
negligentes y de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios. Este grado de culpa, en materias
civiles, equivale a dolo.-
5.- Dolo es la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro. Es el daño intencional.-

La prueba de la diligencia o del cuidado pesa sobre el que ha debido emplearlo, por lo que en estos casos es
de cargo del Corredor.
Todos estos principios dejan de aplicarse desde que hay estipulación expresa de las partes en sentido contrario
(Por esto es la importancia de los contratos escritos y debidamente firmados).-
Las acciones en contra del Corredor de Propiedades por las operaciones de su oficio, prescriben en dos años
contados desde la fecha de cada una de éstas. (Art. 63 C. de Comercio).-

LA COMISION DEL CORREDOR.-

De acuerdo a la derogación de todas las limitaciones anteriores, por lo que ha cesado también el impedimento
para cobrar comisión al interesado en arrendar o vender.

La autorización para libre acuerdo de la tasa de comisión comprende a quienes solicitan los servicios del
Corredor y entre ellos se encuentran los interesados en arrendar. El pacto del corredor y sus clientes sobre la
comisión debe ir inserto en la respectiva orden, y es por lo general un porcentaje del precio del contrato, sin
embargo no hay inconveniente en pactarla en un monto fijo o en cualquier otra forma, siempre que este
convenio esté entregado a la voluntad de las partes, lo que como se dijo debe quedar por escrito en la
respectiva orden.-

Además el Corredor tiene que formar la carpeta de títulos, por lo que debe quedar inserto en la orden de venta
o arriendo según sea el caso, la autorización para conformar la carpeta correspondiente, cuyos gastos que no
están incluidos en la comisión, le serán reembolsados al pago de ésta.- (Todo contrato es Ley entre las
partes).- Sin embargo el Corredor de Propiedades tiene la obligación de rendir cuenta de los gastos efectuados
y éstas deben ser documentadas, si el mandante no le ha relevado de esta obligación.-

OPERACIÓN DEL CORRETAJE (1 P A R T E):

LOS FORMATOS

DOMICILIO

El Corredor de Propiedades debe tener un domicilio público donde pueda atender a los clientes que lleguen a
entregar una propiedad para la venta o arriendo, como asimismo, a las personas que necesiten tomar en
arriendo o bien comprar alguna propiedad.

Al recibir una propiedad para la venta o para arriendo, el Corredor debe verificar que la persona que está
entregando dicho inmueble es el propietario o bien tiene poder suficiente para efectuar dicho encargo y
operación, para lo cual se deberá solicitar la escritura de compraventa, y el mandato vigente si procede,
debiendo ser este último por escritura pública.

Revisar la escritura para ver si adquirió por compra, por permuta, por herencia, por dación en pago, por
adjudicación en la liquidación de sociedad conyugal, etc.. Ver además si es dueño absoluto del inmueble o
dueño de derechos, si es dueño de usufructo o nuda propiedad, si adquirió siendo soltero, casado, separado de
bienes, viudo, etc., Si existe deuda con alguna institución Bancaria, Financiera, Serviu, etc.. Si la escritura
está extendida conforme al título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, si los nombres de las personas
(propietario y cónyuge) y sus datos están correctos y por último si se encuentra debidamente inscrita en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, lo que hay que verificar en el Conservador de
Bienes Raíces y revisando el correspondiente registro de propiedad, con la información que tenemos en el
timbre de inscripción que está estampado al final de la escritura de compraventa.-
Una vez teniendo todos estos antecedentes procedemos a firmar la orden de venta o arrendamiento según sea
el caso y abrimos una carpeta con la copia de la orden, donde además adjuntaremos la escritura de
compraventa y demás antecedentes obtenidos del propietario o su mandante, para entonces proceder a
promover la venta o arriendo en la forma habitual.-

La orden de visita

a) Es el documento mediante el cual el corredor de propiedades autoriza a un interesado en visitar una

o varias propiedades, y a su vez, avisa al propietario del inmueble para que éste de las facilidades del
caso, si el Corredor no lo acompaña, en los términos que han acordado en la orden de venta o
arrendamiento, (que sea dentro del horario y en los días que se han estipulado en la respectiva orden);

b) Este documento obliga al que lo solicitó, en el caso de celebrar un contrato, a hacerlo por
intermedio del corredor y por lo tanto, lo obliga a pagar la comisión que se ha establecido en la orden
de visita.

c) Esta orden de visita carece de toda formalidad, por lo que, de no constar por escrito, podrá acreditarse
por cualquier medio de prueba. Esta situación solo alcanza a operaciones en que el monto de la
comisión del corredor no es superior a dos unidades tributarias, pues, pasado ese monto, si la orden no
consta por escrito, no se admitirá la prueba de testigos.

d) A falta de prueba, solo sobre la comisión estipulada, el comprador o arrendatario tendrá la

obligación de pagar al corredor la comisión usual. (Código Civil art. 2155 Nº 3.)

e) Laorden de visita debe tener los siguientes antecedentes:

* Fecha y número correlativo de su emisión,
* Nombre y apellidos del interesado en comprar o arrendar,
* Dirección, teléfonos y RUT del interesado,
* Ubicación, características del inmueble y precio,
* Indicarse la forma de pago del precio,
* Indicar la forma y horas de visita,

 Debe establecer la obligatoriedad del interesado en hacer la operación indicada en la orden por
medio del corredor que la extiende. Usualmente se indica: El interesado se obliga a no entenderse
directamente con el vendedor o arrendador, debiendo hacerlo solamente con la intermediación del
corredor de propiedades, y si así no lo hiciere, se obliga a pagar la comisión correspondiente al
corredor de propiedades aunque celebre el contrato sin su intermediación, como asimismo se obliga a
pagar dicha comisión al corredor de propiedades, si celebra el contrato otra persona, ya sea pariente o
cercana a él.-
 Debe indicar al dueño del inmueble que se autoriza al interesado la visita del inmueble,
 Debe establecer la comisión que percibirá el corredor,
 En el caso de existir otros pagos además del precio u otras comisiones por derechos de llaves o
traspasos de establecimientos comerciales, etc. deberán quedar éstos establecidos en la misma orden de
visita.
 Queda establecido que esta orden de visita es personal e intransferible y, en el caso de no respetarse
esta situación, el interesado o solicitante se obliga a efectuar el pago de la comisión respectiva,

f) Es conveniente la designación, en la misma arden, de un árbitro arbitrador para caso de litigio entre las
partes,
g) Es conveniente. que frente al caso de ser terceras personas las que retiran la orden de visita de la oficina del
corredor, éste deje establecido, que retira la orden por encargo de................................................. y está
autorizado para solicitar dicha orden de visita.
h) La orden debe ser suscrita (firmada) por el corredor y por el interesado en comprar o arrendar, sea en forma
personal, sea por medio de mandatario o de representante legal. Esta firma debe ser directa sobre el
documento que reserva el corredor en su oficina. Debe evitarse el calco. Esta formalidad es de fundamental
importancia, pues, si las terceras personas que comparecen por él no tienen su representación convencional o
legal, las estipulaciones contenidas en la orden no le serán oponibles, podrá desconocerlas y, una vez
celebrado el contrato, éste podrá rehuir con fundamento el pago de la comisión del corredor.

Para estos efectos bastará sólo que el mandato conste en instrumento privado.

i) Para el caso de órdenes de visita enviadas vía fax, se hace necesario que se establezca la obligación de
regresar la copia, por el mismo sistema debidamente firmada y.- Además, en la orden de visita es conveniente
poner que el cliente solicita esta orden vía Fax y la acepta en todos sus términos y aunque no la remita firmada,
acepta las condiciones estipuladas en ella por el solo hecho de haberla recibido y ser éste el instrumento que le
permitió acceder a la compra o arriendo de la propiedad, aceptando como prueba suficiente, los antecedentes que
entregó a la oficina de propiedades para que le envíe dicha orden de visita.-

Es conveniente en estos casos, además, reforzar la relación con el cliente mediante el envio de una carta
simple o certificada indicando otros antecedentes del negocio.

j) La orden de visita es además el primer vínculo comercial entre el corredor y el interesado o cliente y, por lo
tanto se hace necesario que este primer contacto sea ordenado, de calidad y buena presentación; y, que sirva
para promocionar la empresa, por lo que, deberá tener los logos del corredor, direcciones, teléfonos, fax,
correo electrónico, Página Web, sistemas de negocios que realiza, asociación o cámara a la que pertenece, etc.
de modo de transmitir una imagen altamente positiva de profesionalismo y calidad de su gestión.

ORDEN DE VENTA
La orden de venta, por constituir un contrato que contiene la promesa de una cosa “LA COMISION DEL
CORREDOR”, si es de monto superior a 2 >Unidades Tributarias, debe constar por escrito, y, aunque no es
solemnidad de la orden y su omisión tiene como única sanción la inadmisibilidad de la prueba de testigos en
caso de suscitarse juicio en que se controvierta si se dio o no la orden de venta.

Como la orden es un mandato, y el mandato es un contrato consensual, basta para su perfeccionamiento,

únicamente el consentimiento de las partes y está sujeto a formalidades solo en casos especiales.-

La orden de venta debe llevar las siguientes menciones.-

1.- Fecha de la orden, plazo por el cual es otorgada y si es o no exclusiva.-

2.- Nombre apellidos, domicilio y Rut del comitente.-
3.-Operación de que se trata.-
4.- Ubicación y características de la propiedad o negocio.-
5.- Condiciones de la operación, como ser, el valor, condiciones de pago, deudas que gravan el inmueble o
establecimiento y demás antecedentes que sean de importancia, si es dueño o bien lo representa.-
6.- La comisión que el comitente pagará al Corredor de Propiedades.-
Sin embargo no hay impedimento legal para que el Corredor y el comitente en ejercicio de la autonomía de la
voluntad, acuerden otros pactos y los agreguen a esta orden.- En el caso que la persona no sea dueña del
inmueble o establecimiento que se vende, el corredor deberá ver que los títulos del inmueble o
establecimiento se encuentran conforme a derecho y que el representante está debidamente facultado para
proceder a la venta.-
LA ORDEN DE ARRIENDO.-

La orden de arriendo es muy similar a la orden de venta, cambiando algunos ítem, como ser la renta de
arrendamiento; número de rol y avalúo fiscal del inmueble; si el pago de la renta es por períodos anticipados
o vencidos; detalle de los servicios que serán de cargo del arrendatario (gastos comunes, aseo municipal, etc.)
En el caso de las ordenes exclusivas, el comitente está obligado a respetar el privilegio o derecho en virtud del
cual el corredor puede hacer algo que está prohibido a los demás.-

Si, aunque la orden de arriendo sea exclusiva y el comitente efectúa la venta o arriendo por sí o a través de
terceros sin la intervención del corredor a quien dio orden exclusiva, infringe lo estipulado con éste y está
obligado a indemnizar los perjuicios originados por su incumplimiento.-

EL MANDATO DE ADMINISTRACION.-

Los corredores de propiedades están habilitados para asumir la administración de inmuebles ajenos, por lo
que se hace necesario extender un mandato de administración, que es el acto jurídico por el cual el comitente
le encomienda al Corredor la administración.-
Es un contrato consensual, sin formalidad, que debe constar por escrito solamente para evitar sanción de
orden probatorio, ya que si no consta en un documento no podrán probarse por testigos ni su existencia ni sus
estipulaciones.-

En la práctica se acostumbra a extenderlo por escrito por razones de seguridad, estableciendo en él las
instrucciones del comitente, las facultades del administrador y las remuneraciones que percibirá por sus
servicios.-

Este mandato debe ser suscrito por el Corredor de propiedades y por el comitente, sea actuando
personalmente, sea por medio de mandatario o representante legal.- Si no se toman estas precauciones, el
Corredor puede quedar sin comisión.-

DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.-

La promesa de compraventa es un contrato mediante el cual las partes se obligan a celebrar otro una vez
cumplido el plazo o la condición que fije la época de su otorgamiento.-
Es como el cierre de negocio, con la diferencia que la promesa da lugar a la obligación de las partes de
suscribir el contrato prometido, la que puede ser exigida incluso en forma forzada por la parte cumplidora. La
promesa debe cumplir los requisitos establecidos por la Ley para su validez. (Art. 1.554 Código Civil).-
Además debe cumplir con los requisitos generales de validez estatuidos para todo acto o contrato. La promesa
da una seguridad mayor que un cierre de negocio, pero menor que la del contrato de compraventa, por esto,
procede recurrir a ella solo en forma excepcional.-
La promesa de compraventa debe contar con los siguientes requisitos:

1.- Que conste por escrito.-

2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.-
3.- Que contenga plazo, condición y lugar en que se celebrará el contrato definitivo.
4.- Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto la
tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.-

Cláusula penal en que se fija la multa a la persona que no cumpla.-

Cláusula arbitral, en que se fija un árbitro en caso de disputa por interpretación del contrato o por causal de
incumplimiento.-
La promesa de compraventa es un contrato solemne, si no se extiende por escrito no produce obligación
alguna. Esta solemnidad se llena con instrumento público o privado.-

Debe cumplir con la misma solemnidad que la escritura de compraventa, vale decir, individualizar a las
partes, singularizar el inmueble objeto de dicha promesa, fijar plazos, lugar en que se firmará, precio, forma
de pago, fecha de entrega, etc. hasta el punto de que para el perfeccionamiento de éste, solo falte la tradición
de la cosa.
Que el contrato prometido no sea ineficaz, puesto que la ineficacia del contrato prometido se hace extensivo a
la promesa, vale decir, que no este celebrado entre cónyuges no divorciados a perpetuidad, entre padre e hijo
de familia (menor de edad), no vale la promesa por ser ineficaz el contrato prometido.-

El Corredor deberá exigir los títulos de dominio y la representación legal de la persona que no sea el dueño
del inmueble que se promete vender.-

Se requiere autorización judicial para vender bienes que pertenezcan al hijo de familia, del incapaz o
interdicto. Si bien no se necesita esta autorización para la promesa de compraventa, lo prometido debe quedar
condicionado a que en el futuro el Juez conceda la autorización correspondiente.- En relación con los bienes
propios de la mujer casada en sociedad conyugal, subsiste la situación en que el marido la representa como
administrador de la sociedad conyugal de acuerdo al Art. 1.749 y 1.754 del Código Civil.- Sin embargo, si la
mujer no da autorización en la promesa, ésta podrá negar su concurrencia a firmar el contrato prometido,
dejando a éste sin un requisito de validez.-

Por lo tanto, es indispensable, aún tratándose de bienes propios de la mujer casada en sociedad conyugal, que
ella autorice la promesa, ya sea interviniendo personalmente o por medio de mandatario.- Si no se cumple
este requisito, el marido promitente vendedor, podrá ser emplazado a cumplir la obligación emanada de la
promesa o a pagar la multa pactada para el caso de incumplimiento.-

LA PROMESA POR ESCRITURA PÚBLICA.-

Esta formalidad dará derecho al promitente cumplidor, llegada la época fijada para el contrato definitivo, de
exigir ejecutivamente su otorgamiento, y el pago de la multa estipulada y el cumplimiento de las demás
obligaciones incumplidas por su contraparte emanada de la promesa.-

Además, el otorgamiento de escritura pública habilita al promitente comprador o arrendador para inscribir la
prohibición voluntaria que haya constituido el promitente vendedor o arrendador, de gravar o enajenar el
inmueble durante la vigencia de la promesa en el Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces
correspondiente a la ubicación del bien raíz; para lo cual no sería idóneo el instrumento privado.-

DE LAS GARANTIAS.-

Son éstas las que dan fuerza al cumplimiento de la promesa de compraventa. Estas garantías son recíprocas
entre las partes y a la vez cada una garantiza al Corredor de propiedades el pago de su comisión al término del
plazo fijado para el cumplimiento o resolución de la promesa.-

Generalmente estas garantías quedan en poder del Corredor de Propiedades y serán devueltas por éste a las
partes al cumplirse lo prometido o bien entregadas al juez o árbitro que se las solicite mediante notificación
por escrito para su resolución.-

EXTINCION DE LA PROMESA.-

La promesa puede extinguirse por:

1.- Acuerdo de las partes en dejarla sin efecto, lo que se llama resciliación de promesa de compraventa.-
2.- Por caducidad del plazo y no haber ninguna de las partes dado cumplimiento dentro del plazo fijado,
quedando liberados los contratantes de exigir cumplimiento.

EXPEDIENTE LEGAL EN LA COMPRAVENTA

GESTION, MECANICA Y TECNICAS DE LAS COMPRAVENTAS
Este ramo trata sobre las gestiones prácticas que realiza un corredor de propiedades, en la gestión de
compraventa de un inmueble.

Se entiende que se inicia tan pronto como se ha recibido la Orden de Venta y junto con ella, el vendedor
exhibe y entrega fotocopia de los documentos que mantiene como antecedentes desde su compra.

Estos antecedentes serán vitales al momento de concretar la venta mediante el cierre de negocios (promesa e
compraventa), por lo cual se debe revisar el contenido de ellos y su condición de actualidad. Por lo general se
habla de los Títulos de Dominio además de los diferentes complementos legales y técnicos.

1. - LOS TITULOS DE DOMINIO (de más de 10 años)

El título de dominio es el documento llamado ESCRITURA. Esta escritura debe abarcar un período de 10
años, tiempo mínimo para los efectos de consolidar el dominio, ya que de adolecer de vicios se podría
solicitar la prescripción de ellos mediante un escrito jurídico.

Si la escritura de compra de la propiedad tiene menos de 10 años desde su suscripción, se deberá obtener el
título anterior, vale decir la escritura que dio origen a la que tenemos a la vista. Esta escritura “anterior” se
puede encontrar en diferentes partes: a) primero puede tenerla el mismo vendedor que entrega su propiedad a
la venta pues le fue entregada en la oportunidad de la compra que el hizo; Si no fuere el caso, se podrá pedir
en el Archivo Judicial con los datos que se indican en punto primero de la escritura del vendedor, si el tiempo
trascurrido es superior a un año; si fuera menor de un año estará en la Notaría en que se suscribió.

Además, de la fecha de inscripción para los efectos del tiempo explicado anteriormente, debemos fijarnos en
el TIMBRE DEL CONSERVADOR DE BIENES RAICES en que estipula el REGISTRO DE PROPIEDAD
que es lo más importante, respecto al dominio.

El Conservador de Bienes Raíces lleva varios registros, para nuestro estudio, los más importantes son:

De propiedad.
De hipotecas. (hipotecas y gravámenes)
De prohibiciones. (interdicciones y prohibiciones de enajenar)
De Comercio
De Derechos de Agua.
otros

Toda propiedad inscrita llevará el timbre correspondiente del REGISTRO DE PROPIEDAD que se expresa
en fojas, número de Registro, año y Conservador. Los registros tanto de Hipotecas como de Prohibiciones
también se expresan en fojas, Número, Año y Conservador.

Anexo 1:

El título anterior se indica al final de la cláusula primera de cualquier escritura: dice: Lo adquirió por .......
(forma en que se hizo dueño) según consta en escritura otorgada en la Notaría de don ....................... .el
día .............. e inmediatamente dice: "Título que se encuentra inscrito a fojas…...…... Nº………... del
Registro de Propiedad del año ............ del Conservador de Bienes Raíces de............ Con estos antecedentes
se podrá realizar el seguimiento del título anterior en el Archivo Judicial o Notaría según sea el caso ya
indicado.

El Archivo Judicial tiene formularios de búsqueda. Es conveniente revisar en el Archivo el documento que
solicitaremos para verificar la congruencia del título y el tiempo. (más de 10 años). Si fuere menos de 10
años aún, se deberá solicitar, de inmediato, el nuevo Registro anterior y efectuar el mismo proceso descrito.

Este documento tiene costo y se aconseja efectuar el pago previa autorización del vendedor y, si es posible,
solicitar la provisión de fondos.
Puede ser que el vendedor tenga solo una copia simple de la escritura en la cual no estarán los datos de
inscripción actual. Para ubicar el título actual se solicita el título anterior indicado en la Cláusula Primera
como ya se indicó y se sigue, a partir de esa referencia, en el C.B.R. respectivo, las trasferencias del dominio
indicadas al margen.

Conocidos los números de Registros y años se podrán solicitar, en el CBR respectivo, los Certificados de
Dominio con Vigencia (último dueño) y si hay menos de 10 años al anterior título, los Certificados sin
vigencia de cada una de las posibles inscripciones hasta completar dicho período.

Con el antecedente del último Registro, “Dominio Vigente” se podrá solicitar, cuando sea necesario, el
Certificado de Gravámenes y Prohibiciones”

Si el Certificado de Gravámenes y Prohibiciones presenta inscripciones vigentes se deberá proceder a la

revisión de ellas e informar al vendedor de modo que se defina la oportunidad en que se podrán cancelar y
alzar dichas anotaciones.

Si existiere garantía hipotecaria por algún crédito otorgado y ya cancelado se deberá obtener la escritura de
cancelación respectiva para efectuar su inscripción en el CBR y sanear tal situación. Si no estuviere cancelada
la hipoteca se deberá establecer la forma y oportunidad de pago en acuerdo con el comprador, si los fondos
para su cancelación provendrán de la venta.

El título puede ser también, a partir de “sucesión por causa de muerte” En este caso se deberá solicitar al
vendedor el expediente de posesión efectiva para conocer:

1. - Inscripción del auto de posesión efectiva con anotación al margen de haberse cancelado el impuesto
de herencia o haber quedado exento de este impuesto por resolución del servicio de Impuestos Internos.

2. - Inscripción especial de herencia. Esta inscripción se realiza por cuanto en una posesión efectiva
quedan al fallecimiento varios bienes entre muebles e inmuebles. Estos últimos, los inmuebles, se inscriben en
un registro especial que se llama “Inscripción Especial de Herencia”.

Las anotaciones características al margen de un título de dominio son:

Transmitido a fs. N° Año... :significa adquirido por sucesión por causa de muerte.
Transferido a fs. N°, Año ... :significa adquirido por compraventa

Otros Certificados que completan el expediente técnico legal de un inmueble para su compraventa son:

A) Certificado Municipal de no estar el inmueble afecto a expropiación:

Indica fundamentalmente que no está afecto el inmueble a expropiación por parte de la Municipalidad.

Las expropiaciones que realizan las Municipalidades pueden ser para destinarlas a áreas de uso público o de
equipamiento comunitario y se clasifican en ordinarias y extraordinarias

Características principales de expropiaciones ORDINARIAS son las siguientes:

1. - Se efectúan para imponer la línea de cierro.

2. - Se aplica si el propietario desea edificar, reconstruir o demoler lo ya existente afecto a nuevo trazado.
3. - El propietario sólo tiene derecho al valor del terreno sin perjuicio de deducciones y compensaciones
que le afecten.
Se entiende por compensación la entrega de terrenos municipales a cambio del terreno expropiado. La
expropiación ordinaria que afecta a la totalidad del predio, se considera expropiación extraordinaria.

Características principales de expropiaciones EXTRAORDINARIAS son las siguientes:

Las principales características de una expropiación extraordinaria son:

1. - Las acuerda la Municipalidad por propia iniciativa para dar cumplimiento al PLAN REGULADOR
respectivo.
2. - Requiere resolución expresa de la Municipalidad.
3. - El propietario tiene derecho al pago del valor del terreno, valor del edificio y valor de los perjuicios
ocasionados al propietario y a los ocupantes del inmueble..

El precio pagado por las expropiaciones es fijado por Tasadores del Estado.

Cuando un inmueble está afectado por expropiación ordinaria solo puede:

1.- Realizar todo tipo de reparaciones, pinturas, arreglo de instalaciones, pavimentos, etc.
2.- Llevar a cabo todo tipo de contratos de compraventa, traspasos, etc.

Sin embargo, no pueden:

1.- Realizar ampliaciones, ni alteración de la estructura del edificio.

2.- Acogerse a las disposiciones de la Ley Propiedad Horizontal.

B) Certificado de No Expropiación Serviu:

Este documento indica si el inmueble, objeto de la solicitud de informe al Serviu, se encuentra en áreas que
estén definidas para planes o proyectos futuros de equipamientos u otros usos, de acuerdo con la legislación.
Para su solicitud debe conocer además de la dirección completa, el número de Rol ante SII y la ubicación para
indicarla en el plano inserto en el formulario.

C) Certificado de NO Expropiación del Metro:

Se solicita a la Dirección General del Metro y en él se consigna si el inmueble se encuentra en posibles zonas
de proyectos de extensión de líneas de esa Repartición.

D) Certificado de la Dirección de Aeronáutica Civil.

Este certificado nos permite conocer si el inmueble se encuentra dentro de los conos o espacios aéreos
limitados por la aeronáutica civil, comercial o militar. Es fundamental en sectores donde existen aeropuertos
o zonas con helipuertos. (Centros de ciudad, junto a hospitales, etc.)

E) Certificado de no adeudar Contribuciones a los Bienes Raíces.-

Este Certificado es obligatorio en las compraventas y en él se indican las contribuciones que pudieran estar
pendientes a la fecha de requerimiento. Este antecedente debe adjuntarse al recibo de pago de las cuotas
indicadas en él.

F) Certificado de pago de la última cuota de Contribuciones a los Bienes Raíces.

G) Certificado de Avalúo y Exención de Contribuciones:

Se obtiene en el SII con el Rol de la propiedad y será el documento que reemplace a los indicados en letras E
y F.

OPERACION DEL CORRETAJE

TRAMITES FUERA DE LA OFICINA

Este ramo va a tratar fundamentalmente del conocimiento de aquellas materias o trámites que habitualmente
realizamos fuera de nuestras oficinas y para ello imaginemos que tenemos al frente nuestro a un cliente que
desea vender su casa y requiere de nuestros servicios.

Lo primero que haremos será visitar la propiedad, solicitar los títulos de dominio para confirmar que es dueño
de la propiedad y que éstos se encuentren conforme a derecho, posteriormente, confeccionar la Orden de
Venta, una vez que nos pongamos de acuerdo en los diferentes aspectos de dicha venta, como vimos
anteriormente.-

Le informaremos que las alternativas de venta de su propiedad serán las siguientes:

CONTADO

CON DOCUMENTOS
COMPRAVENTA DE
UN BIEN RAIZ CREDITO DIRECTO

BANCARIO

HIPOTECARIO O
CREDITO
FINANCIERO

SIEMPRE ES HIPOTECARIO

La venta al contado de una propiedad es la más simple, naturalmente se paga al momento de firmar la
escritura en notaría, sin embargo es aconsejable dejar el Vale a la Vista o Depósito a plazo respectivo con
instrucciones al Notario para ser entregado a la parte vendedora una vez que la propiedad esté debidamente
inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces que corresponda al lugar del inmueble,
a nombre de la parte compradora y certificado de gravámenes, prohibiciones y embargo e interdicciones, que
acredite que la propiedad no tiene ninguna limitación al dominio.

La venta a crédito puede ser: directo; es decir el mismo vendedor le otorga el crédito en forma personal al
comprador. En esta alternativa se paga al dueño con cheques a fechas, letras notariales u otro documento
mercantil que sirva para este tipo de operaciones, cabe destacar que también podrá ser mediante depósitos a
plazo endosable, éstos pueden ser a plazo fijo o renovables. Esta última forma de pago podrá considerarse como
una venta al contado, pues el vendedor recibe de inmediato estos documentos si los acepta como forma de pago.

Cuando se decide aceptar este tipo de crédito hay que tener presente que no sea más allá de un plazo de 6
meses, expresados en Unidades de Fomento y con el interés corriente para este tipo de operaciones o sin
intereses, según acuerdo de las partes. Para plazos más largos, se hace necesario transformarlo en crédito
hipotecario. En ambos casos, la propiedad debe quedar con hipoteca de primer grado a favor del vendedor o
acreedor si es crédito hipotecario, para responder por el pago cabal y oportuno del saldo de precio.

La venta con crédito directo, bancario o financiera es siempre hipotecario. Es conveniente informar al
vendedor que el crédito hipotecario que otorga un Banco o Institución Financiera, demora alrededor de 60 días,
puesto que hay estudio de títulos, tasación, informes y aprobación o rechazo del Comité Ejecutivo. Que esta
forma de operar se considera como pago al contado al vendedor puesto que el Banco paga al valor que la Unidad
de Fomento tiene el día del pago efectivo.
Una vez puestos de acuerdo en el precio, visita del inmueble y su forma de venta le solicitamos copia de los
diferentes documentos y certificados, que es menester que todo Corredor de Propiedades mantenga para los
efectos de proceder a su venta. Ellos son:

1.- LOS TITULOS DE DOMINIO:

Los títulos de dominio están compuesto por:

a) aquellos documentos que normal mente llamamos ESCRITURAS, debemos fijarnos que ellas deben abarcar
un PERIODO DE 10 AÑOS, pues después de ese lapso se entiende que podrían prescribir las acciones en su
contra.

a.a) Si la escritura de compra de la propiedad, que hoy nosotros estamos captando, tiene más de diez años,
nos bastará esa sola escritura para realizar el estudio correspondiente de los TITULOS DE DOMINIO pues
ésta, ha sido inscrita con más de 10 años de antigüedad.
a.b) Si la escritura tiene fecha anterior a diez años, habrá que conseguir tantas escrituras anteriores como sean
necesarias hasta enterar los 10 años que se necesita. Estas escrituras las podemos conseguir en la Notaría
correspondiente si tiene menos de un año o un año, posterior a ese plazo, las copias debemos solicitarlas en el
ARCHIVO JUDICIAL.-

Al final de la cláusula primera figura siempre la fecha de la escritura y la Notaría en que se extendió,
precedida de la inscripción correspondiente en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces.-

Además e la escritura deberá tener al final el timbre del Conservador de Bienes Raíces que indica el Registro
de Propiedad, foja, número y año en que se encuentra inscrita, y los demás Registros si ésta tuviera o tuvo
hipoteca, prohibición, etc.

b) Inscripción de dominio mediante copia vigente del Registro de Propiedad, otorgada por el Conservador de
Bienes Raíces respectivo, que acredita que la persona ahí mencionada es propietaria actualmente del
inmueble, con un plazo no superior a 30 días.-
c) Certificado de Gravámenes, prohibiciones, Embargos e Interdicciones, en que se acredite que no existen
hipotecas, prohibiciones, embargos, precautorias y otras limitaciones al dominio, con un plazo no superior a
30 días.- (Hoy se está pidiendo con litigio)
Sin embargo si existiera alguna hipoteca y prohibición, esto no sería impedimento de venta, pues pagando lo
adeudado el acreedor hipotecario puede comparecer en la misma escritura de compraventa alzando la o las
hipotecas y prohibición que garantizaban su pago.- El pago se puede efectuar directamente al Banco o
Institución Financiera a quien le adeuda el vendedor, o bien, si el comprador solicita un crédito hipotecario en
otro Banco o Institución Financiera, éste último se compromete a pagar, mediante carta de resguardo.-

Una vez que hay un cliente interesado en adquirir la propiedad, el Corredor de Propiedades procede a efectuar
un cierre de negocio garantizado, o bien promesa de compraventa. Esta puede hacerse por documento privado
o por escritura pública, sin embargo debe cumplir las mismas condiciones que la escritura de compraventa,
vale decir, individualizar totalmente a los comparecientes, al inmueble, las condiciones y obligaciones de
pago, plazo para firmar escritura de compraventa, plazo de entrega de la propiedad, multas por
incumplimiento, nombrar árbitro arbitrador, la comisión al corredor por la intermediación, etc.

Confeccionar la carpeta para el abogado, la cual debe contener:

Escrituras que enteren 10 años hasta la fecha.-
Copia de dominio con vigencia.
Copia de Certificado de Gravámenes, Prohibiciones y Embargos,
Certificado no expropiación Municipal.
Certificado no expropiación Serviu.
Certificado de deuda de Tesorería
Pago de contribuciones al día.
Copia del Certificado de matrimonio del vendedor. (Con constancia de Separación de Bienes si es el caso)
Certificado de soltería con dos testigos o de viudez en igual forma (Se extiende en Notaría)
Pago de aseo municipal (si está exenta de pago de contribuciones)
Certificado de Avalúo fiscal (si está exenta de pago de contribuciones).-
Certificado de Recepción Final (si se solicita)
Copia del permiso de Edificación (si se solicita) Si es D.F.L. 2 debe estar reducido a escritura pública.-
Fotocopia carné de vendedor y su cónyuge si es casado (aunque haya separación de bienes)
Fotocopia carné del comprador y su cónyuge si son casados en sociedad conyugal.-

(Siempre el Corredor debe quedarse con fotocopia de todos los antecedentes), hacer una lista de lo que
entrega y solicitar que se le recepcionen con firma y timbre, pues así se acredita que fue presentada en tal
fecha y a tal persona, cosa que si carpeta fuera extraviada o traspapelada en el Banco, puedan aceptar las
fotocopias de los documentos presentados)

Esta carpeta es entregada al Banco si es con crédito hipotecario, o bien al abogado del comprador si es
compraventa al contado, para confeccionar la escritura.-

Se consulta a que Notaría se enviará la escritura.-

En ese momento comienzan las funciones del Corredor de Propiedades en la Notaría.

El Corredor de Propiedades deberá llegar a la Notaría antes que los clientes, consultar el nombre del
funcionario que atiende al abogado, al Banco, o a la Institución Financiera que envió el borrador de escritura;
solicitar la escritura para revisarla y esperar a sus clientes en algún privado, leerla en voz alta, y si no tienen
observaciones solicitar las cédulas de identidad y llamar al funcionario de la Notaría para que tome las firmas.
Nunca se debe firmar una escritura sin que esté presente el funcionario de Notaría.
(Además es conveniente llevar las fotocopias que el corredor ha guardado, a fin de revisar la escritura con los
títulos, a fin de precaver que si hay alguna trascripción incorrecta, se repare en ese momento y así no perder
tiempo por reparos posteriores.-

A la Notaría podría concurrir a firmar primero el comprador, la o el cónyuge de éste; el vendedor, la o el

cónyuge de éste y bastará una sola firma para que la escritura quede con fecha y anotada en el Repertorio, a
partir de ese momento hay 60 días para cerrarla.- Pasado este plazo si faltan firmas, la escritura queda sin
efecto. Si está firmada por todas las partes y falta algún documento, queda sin autorizar y en este ultimo caso
el Notario podrá autorizarla una vez recibido el documento que falta, aunque hayan pasado los 60 días.-

En la escritura pública deben figurar los siguientes datos de los comparecientes:

Nombre completo; nacionalidad; estado civil; domicilio; profesión u oficio; cédula de identidad, salvo en el
caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, quienes podrán acreditar su identidad con el
pasaporte o con el documento de identificación con que se les permitió su ingreso al país.- Se debe además
poner la impresión dígito pulgar derecho.-

También en caso que alguna persona esté impedida físicamente para firmar, podrá firmar a su ruego otra
persona que no tenga interés contrario o una tercera persona, debiendo el que no firma poner junto a la del que
la hubiere firmado a su ruego, la impresión del pulgar de la mano derecha, o en su defecto, el de la izquierda.
El notario dejará constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.-

Repertorio: es el libro en que se ingresan todos los instrumentos públicos (escrituras) sean éstas de
compraventa, sociedades, resciliaciones, mandatos, mutuos, protocolizados, etc. y desde ese momento tienen
un plazo de 60 días para que terminen de firmar las partes. En caso de exceder ese plazo y faltar alguna firma,
la escritura queda sin efecto.- Sin embargo se pasado 60 días está la escritura firmada por todas las partes,
pero falta algún certificado, ésta queda SIN AUTORIZAR, y en este caso el Notario puede autorizarla una vez
que se haya entregado el documento, aunque haya excedido los 60 días.-
Se crea el Repertorio a semejanza del que se usa en el Conservador de Bienes Raíces, en el cual se deberán
anotar no solo las escrituras públicas que se firmen en Notaría, sino también los documentos que se
protocolizan.
La creación del Libro de Repertorio obedece a la necesidad de mantener el orden de ingreso de las escrituras y
demás documentos y evitar errores por la alteración de fechas, o sea, el otorgamiento de instrumentos con
fechas anteriores o posteriores a las que realmente correspondan.

En general el repertorio promueve el ordenamiento del trabajo y convierte en expeditas la búsqueda y

ubicación de las escrituras y demás documentos. Una garantía para el Notario y para los clientes.

En este libro se dará un número a cada uno de estos instrumentos por riguroso orden de presentación.

Cuando se tratare de escrituras, se dejará constancia en este libro de la fecha en que se efectúa la anotación, de
las partes que la otorgan, a menos que sean mas de dos, pues en este caso se indicarán los nombre de los dos
primeros comparecientes, seguidos de la expresión y otros, del nombre del abogado o abogados si la hubieren
redactado y de la denominación del acto o contrato.-

El libro de repertorio se cerrará diariamente, indicándose el número de la última anotación, la fecha y firma
del notario. Si no se hubiere efectuado anotaciones, se expresará esta circunstancia.-

La falta de las anotaciones señaladas precedentemente no afectará la validez de una escritura pública
otorgada, sin perjuicio de la responsabilidad del notario.-

Además, el Notario llevará un libro índice público, en que anotará las escrituras por orden alfabético de los
otorgantes, y otro privado, en el que anotará en la misma forma, los testamentos cerrados con indicación del
lugar de su otorgamiento y nombre y domicilio de los testigos.-

El primero estará a disposición del público, debiendo exhibirlo a quien lo solicite y el segundo deberá
mantenerlo reservado, no teniendo obligación de exhibirlo, sino por decreto de juez competente o a petición
de un particular que acompañe el certificado de defunción que corresponda al otorgante del testamento.-

Las escrituras públicas se encuadernarán en tomos o protocolos que deberán empastarse a lo menos cada dos
meses, no pudiendo formarse cada libro con más de quinientas fojas, incluidos los documentos protocolizados
que se agregan al final en el mismo orden de repertorio. Cada foja se enumerará en su parte superior con letras
y números.
En casos calificados los notarios podrán solicitar a la Corte de Apelaciones respectiva autorización para
efectuar los empastes por periodos superiores, siempre que no excedan de un año.-

En la Notaría figuran los siguientes libros de Repertorio:

Repertorio de Escrituras Públicas
Repertorio para Protestos de letras
Repertorio para Vehículos Motorizados.-

También existe un Libro de Instrucciones.-

Este libro es muy conveniente conocerlo y saberlo usar, pues es muy útil cuando dejamos dineros retenidos en
Notaría para ser entregados contra inscripción de dominio, alzamiento de alguna hipoteca u otro gravamen,
contra firma del vendedor o de su cónyuge, contra certificado de gravámenes u otra condición que podemos
expresar en dicho Libro de Instrucciones.-
Las instrucciones deben ser muy claras y precisas para que las interprete cualquier persona y lo principal para
que el Notario pueda cumplirlas sin lugar a dudas.- Ej:
INSTRUCCIONES AL SEÑOR NOTARIO

Dejamos en poder del Notario Vale a la Vista (Depósito a plazo) Nº..................... tomado en el
Banco.................. por la suma de $................... tomado a nombre de............................ y debidamente
endosado, para ser entregado a don .............................................. una vez que se acredite al Notario que la
propiedad, materia de la escritura de compraventa firmada en esta misma Notaría, con esta misma fecha y
anotada en el Repertorio con el Nº.................., se encuentra debidamente inscrita en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de .............................................. a nombre del comprador
don ....... ........................................ y que se acredite mediante Certificado de Gravámenes, Prohibiciones y
Embargos, que a la propiedad no le afectan hipotecas ni prohibiciones de ninguna naturaleza, o (que no tenga
otras hipotecas ni prohibiciones que no sean las constituidas en favor del Banco...................... como señala la
cláusula.................... de la escritura de compraventa antes señalada.-

Las funciones del Notario son:

Extender los instrumentos públicos con arreglo a las instrucciones que, de palabra o por escrito, les dieren las
partes otorgantes.-
Levantar inventarios solemnes;
Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos mercantiles,
Notificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de prenda que se les solicitaren
Asistir a las Juntas Generales de Accionistas de sociedades anónimas, para los efectos que la ley o reglamento
de ellas lo exigieren
En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren encomendados a otros
funcionarios
Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los instrumentos que ante ellos se otorguen, en forma de
precaver todo extravío y hacer fácil y expedito su examen.
Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o protocolizados en sus registros ;
Facilitar a cualquier persona que lo solicite, el examen de los instrumentos públicos que ante ellos se otorguen
y documentos que protocolicen
Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presencia o cuya autenticidad les
conste
Las demás que les encomienden las leyes.-
El Notario solo podrá desempeñar sus funciones dentro de su jurisdicción.-

Las siguientes escrituras solo podrán ser extendidas en Notaría sobre la base de minuta firmada por algún
abogado:
Constitución, modificación, resciliación o liquidación de Sociedades; Liquidación de sociedad conyugal;
partición de bienes; escrituras constitutivas de personalidad jurídica, de asociaciones de canalistas,
cooperativas, contratos de transacciones y contratos de emisión de bonos de sociedades anónimas.-

Sin embargo se recomienda que toda escritura sea extendida en Notaría mediante minuta hecha por un
abogado.-

Protocolizaciones.-
Protocolización es el hecho de agregar un documento al final del registro de un Notario a pedido de quien lo
solicita.
Para que la protocolización surja efecto legal, deberá dejarse constancia de ella en el libro de repertorio el día
en que se presente el documento.-
Se protocolizan generalmente los poderes y escrituras otorgadas ante el Cónsul de Chile en el exterior y que
sirvan para otorgar escrituras en Chile, las cuales primero se visan en el Ministerio de Relaciones Exteriores
de Chile y luego se lleva en original a una Notaría para protocolizarlas, en ese momento adquieren la calidad
de instrumento público.-
También valdrán como instrumentos públicos los siguientes documentos protocolizados :
Testamentos cerrados y abiertos en forma legal
Testamentos solemnes abiertos que se otorguen en hojas sueltas, siempre que su protocolización se haya
efectuado a más tardar dentro del primer día siguiente hábil al de su otorgamiento
Testamentos menos solemnes o privilegiados que no hayan sido autorizados por notario, previo decreto del
juez competente.-
Las actas de oferta de pago.-
No se considerará pública o auténtica la escritura:
a) Que fuere autorizada por persona que no sea notario, o por notario incompetente, suspendido o
inhabilitado en forma legal.-
b) Que no esté incorporada en el protocolo o que éste no pertenezca al notario autorizante o al de quien esté
subrogando legalmente
c) en que no conste la firma de alguno de los comparecientes o no se hubiere salvado este requisito con firma
a ruego
d) que no esté escrita en idioma castellano
e) que no se haya firmado dentro de los 60 días siguientes de su fecha de anotación en el repertorio.

Las palabras que en cualquier documento notarial aparezcan interlineadas, enmendadas o sobrepasadas, para
tener valor deberán ser salvadas antes de las firmas del documento respectivo con firma del notario, y en caso
que no lo sean, se tendrán por no escritas.

El CONSERVADOR DE BIENES RAICES lleva ocho registros que son:

REGISTROS
1.- Registro de Propiedad
2.- Registro de Hipotecas y Gravámenes, de Prohibiciones e Interdicciones y de Prohibiciones de Enajenar
3.- Registro de Comercio:
4.- Registro de Prendas Industriales
5.- Registro de Prenda Especial Ley Nº 4.702
6.- Registro de Minas
7.- Registro de Prenda Agraria
8.- Registro de Aguas

Toda propiedad inscrita llevará el timbre o sello correspondiente al Registro de Propiedad que se expresa
en fojas...., Nº...........de Registro, año y Conservador, y de igual forma se estamparán mediante timbre las
inscripciones en los demás Registros (Hipoteca, Prohibición ...).-

En la Región Metropolitana existen cuatro Conservadores de Bienes Raíces

1.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAIES DE SANTIAGO:

Que abarca todas las comunas a excepción de SAN MIGUEL, LA CISTERNA y LA GRANJA. y las otras
que corresponden a San Miguel, San Bernardo y Puente Alto.-

2.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAIES DE SAN MIGUEL:

Que abarca precisamente, las comunas de SAN MIGUEL, SAN JOAQUIN, PEDRO AGUIRRE CERDA,
LA CISTERNA, LO ESPEJO, EL BOSQUE, LA GRANJA, LA PINTANA Y SAN RAMON .-

3.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE SAN BERNARDO:

4.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE PUENTE ALTO:

Todo lo anterior es base para explicar el procedimiento para obtener las copias de dominio y certificado de
gravámenes de la propiedad, en el Conservador que corresponda según ubicación del inmueble.-

En el CONSERVADOR respectivo llenamos el formulario correspondiente según el trámite que necesitamos

hacer:

Si necesitamos inscribir una propiedad en el Registro de Comercio, o si necesitamos una copia de dominio,
con o sin vigencia el procedimiento es mediante la confección de formularios que difieren según sea el
Conservador. ( Pedir formularios en el C.R.R. que requiera en su oficina).

Por otro lado, si necesitamos revisar una inscripción, debemos solicitar en el mesón el tomo correspondiente y
para eso con la información que tenemos en el timbre que está estampado al final de la copia de escritura y
que indica el Registro que deseamos revisar, sea Propiedad, Hipoteca, Prohibición, Comercio o cualquier otro,
solicitamos al funcionario un papel que debemos llenar:

Registro....................................................... Aquí hay que anotar si es Propiedad, Hipoteca o Prohibición

Fojas ..............................................
Nº ..................................................
Año ...............................................
Nombre......................................... Aquí ponemos nuestro nombre para que nos llamen cuando llegue el tomo
que hemos solicitado.-

De acuerdo a la foja se busca la inscripción, éstas van anotadas en forma correlativa en la parte superior de la
hoja, si está en el anverso es por ejemplo Fojas 561; Si está en el reverso será Fojas 561 vuelta. Una vez
ubicada la foja que hemos solicitado, nos fijamos en el Nº y esa debe ser la inscripción que corresponde,
habiendo revisado por supuesto que sea del año que solicitamos.- Si no tiene inscripciones al margen como
ser "Transferido a fojas.......... Nº........Año , Embargo, Precautoria, Prohibición, suponemos que el título está
limpio y solicitamos la copia de dominio con vigencia.-

Por el contrario, si al margen de la inscripción dice “Transferido a fojas........... Nº........... Año, anotamos estos
antecedentes en un nuevo papelito y solicitamos ese nuevo tomo para ver quien es el actual dueño. También
puede hacer una anotación que diga Prohibición, Embargo, Precautoria, pero las hipotecas no se anotan al
margen del dominio, por lo que es necesario siempre pedir el G.P. (Gravámenes e Hipotecas).- En toda
inscripción se señala la Notaría en que se extendió la escritura y la fecha de ésta, por lo que se puede solicitar
a la Notaría si esta se efectuó dentro del año o en su defecto al ARCHIVO JUDICIAL si es más de un año.

Si la propiedad ha sido transferida, el Conservador no otorgará Certificado de Dominio con Vigencia, por lo
que es muy necesario siempre pedir el Certificado de Dominio VIGENTE.

Además del certificado anterior (DOMINIO VIGENTE) debemos solicitar un CERTIFICADO DE

GRAVAMENES Y PROHIBICIONES en el cual se Registran las Hipotecas y Prohibiciones a que pueda
estar afecta la propiedad.-
Este certificado nos indica si tendremos que realizar algún trámite para sanear ese título ya sea una
cancelación, alzamiento, levantar embargos, litigios, etc.

Si al recibir este certificado se encuentra con que tiene registrada una hipoteca y una prohibición por un
crédito otorgado y éste se ha cancelado totalmente significa que no se a suscrito la correspondiente escritura de
cancelación y alzamiento. Documento obligatorio para realizar el alzamiento, éste debe solicitarse a la
institución bancaria o financiera acreedora, al acreedor particular o a cualesquiera otro que indique dicho
Certificado de Gravámenes e ingresarlo al Conservador de Bienes Raíces conjuntamente con la carátula que dice
SOLICITUD DE CANCELACION Y ALZAMIENTO.-

Las funciones del Conservador de Bienes Raíces empiezan desde el momento que una persona ingresa a la
oficina en su calidad de requirente en el mesón de recepción, solicitando un certificado de Gravámenes y
Prohibiciones, una copia de dominio, una operación simple de compraventa o hasta una inscripción de mina,
comercio, etc..-
El Conservador de Bienes Raíces no solo lleva los Registros de Dominio, Hipotecas y Prohibiciones, sino que
también
tiene a su cargo los Registros de Comercio, Registro de Prendas Industriales, Registro de Prenda Especial o
Registro Ley Nº 4702, Registro de Minas, Registro de Prenda Agraria y Registro de Aguas.-
Supongamos una operación de Compraventa con Mutuo Hipotecario de un inmueble ya inscrito en el
Conservador y es el Corredor de Propiedades el encargado de llevarla al Conservador. -

1.- Ingreso del instrumento por recepción, donde se le entregará un formulario llamado carátula en el cual deberá
escribir el nombre de la persona que lo ingresa o requirente, domicilio, teléfono y lo que solicita, en este caso
solicitará:
 1.- Compraventa;
 2.- Mutuo Hipotecario,
  3.- Prohibiciones,
 4.-Certificado de gravámenes y prohibiciones ( G.P.),
 5.- Copias y todo lo que requieren los bancos o las instituciones financieras que otorgaren mutuos
hipotecarios.-
En recepción le calcularán los derechos aproximadamente y lo mandarán a cancelar por Caja un abono
conforme al cálculo hecho en recepción; aquel en Caja le entregarán la colilla de la carátula, timbrada,
numerada, y con constancia de la cantidad que abonó; con este comprobante o colilla deberá retirar la escritura,
en la fecha que le indicará el cajero, la que será conforme al tipo de operación solicitada, que va
aproximadamente desde tres días para una copia hasta 30 días para una operación completa, como la del
ejemplo.- Hasta aquel llega la recepción y comienza el flujo operacional interno de la escritura. -

2.- El documento ingresado es anotado en un Libro de Ingreso Diario, no contable, sino de control interno, con el
fin de ubicarlo posteriormente, debido a que una vez estudiado por los estudiantes, o en poder de los matriceros
u otras secciones de la oficina, será difícil su ubicación, para tal efecto, debe ser anotada su entrada y salida de
cada sección, y así poder informar del curso que lleva el documento cuando se solicite.- Se deja constancia en
este libro considerando el Nº de la carátula, su fecha de ingreso, lo solicitado por el requirente y la entrada y
salida de cada sección.- Anotada en el Ingreso diario, la escritura es enviada al repertorio

3.- Anotación del documento en el REGISTRO REPERTORIO: Esta anotación es diaria, y su cierre también
será diario, como se especifica en el art.28 del Reglamento del Registro Conservatorio de B. Raíces; cada
año se empieza con el Nº 1 correspondiente al primer documento ingresado el día 2 de Enero, finalizando el 31
de Diciembre con el ultimo documento ingresado ese día; su fin es dar a este ingreso un carácter legal.- Su
formato es más o menos el siguiente:

NUMERO .... NOMBRES... ACTOS O CONTRATOS... CLASE DE INSCRIPCIONES...

.PRESENTACION: hora... día... mes...
REGISTROS PARCIALES... Fojas... .Nº.... MOTIVO DEL RECHAZO -

Este Numero será reservado, aún cuando, el documento sea rechazado, puesto que su duración legal es de 60
días contados desde su
anotación en el Repertorio.- Este libro estará encuadernado, foliado y cubierto con tapa firme.

Una vez anotados TODOS los documentos susceptibles de anotación en el Registro Repertorio, que ingresan
durante el día, son enviados a la sección ESTUDIANTES, (dominio, mutuo, prenda, embargo) -Las escrituras de
cancelaciones de hipotecas de prohibiciones, de embargos, de prendas etc., no son anotadas en el Registro
Repertorio; estas anotaciones se practican al margen de las inscripciones respectivas, es decir, hipotecas,
prohibiciones, embargos, prendas etc. son consideradas como SUB INSCRIPCIONES.-

ESTUDIANTE DE DOMINIO, es el funcionario encargado de estudiar, analizar, revisar y velar porque cada
documento ingresado en su sección, no sea, inscrito con vicios, errores, omisiones etc. por el MATRICERO
( dominio, hipoteca, prohibiciones etc.), es así, que aceptará o rechazará las escrituras que no cumplan con los
requisitos legales exigidos para su correcta inscripción.- Si acepta, enviará el documento a la sección siguiente,
que puede ser, a los MATRICEROS DE DOMINIO, o bien, a la sección CANCELACIONES, que ya se
analizarán. - Si rechaza, estampará en el mismo documento ingresado, un timbre, que corresponde a una
certificación con carácter de presuntiva que dice, más o menos, lo siguiente: Anotada presuntivamente en el
repertorio con el Nº ... y NO INSCRITA por lugar y fecha... Firma del Conservador.- Algunos
motivos de rechazo: la existencia de prohibiciones, embargos, interdicciones, quiebra etc., individualización
incorrecta o falta de datos de los contratantes, individualización incorrecta de la propiedad, deslindes
incorrectos y/o falta de alguno de ellos, etc., etc. - En este punto, desde el ingreso en recepción, han pasado
aproximadamente entre 5 a 7 días, tiempo recomendable para que el Corredor de propiedades, se acerque
al Conservador con el fin de informarse que destino lleva su operación.

MATRICERO DE DOMINIO, funcionario responsable de practicar las inscripciones que el estudiante de

dominio, envía a la sección.- Es su misión, saber interpretar las anotaciones, rayados y llamados que hizo el
estudiante en el documento, para poder realizar la matriz del dominio, que consiste en tomar nota de los
antecedentes aportados por la escritura, tales como: Epígrafe, Nº.. de la inscripción, luego se comienza ésta con:
Fecha de la inscripción.- Nombre, cédula de identidad, estado civil, domicilio, del comprador (si es
compraventa), individualización de la propiedad, sus deslindes, cómo se adquirió, (compraventa, cesión, dación
en pago, herencia etc.), individualización del vendedor (si es compraventa), precio constancia del documento por
el cual se practica la inscripción, (fecha y Notario autorizante), titulo anterior y requirente de la inscripción.-
Firma del Conservador.- Así se va dando forma al Registro de Propiedad, practicando inscripciones de:
compraventas, posesiones efectivas, herencias, testamentos, expropiaciones, daciones en pago, adjudicaciones,
cesiones de derechos hereditarios, cesiones de derechos en inmuebles etc. etc..- El Registro de Propiedad,
consiste en cuadernillos foliados de 10 hojas dobles cada uno, que cada cierto número de cuadernillos se mandan
a empastar, dando origen a los libros llamados

PROTOCOLOS, estos protocolos son bimestrales.- Una vez practicadas las inscripciones de dominio, las
escrituras son enviadas a la siguiente sección, que llamamos Estudiante de Mutuos.- Antes de seguir con el
estudiante de mutuo, veremos la sección CANCELACIONES, que corresponde a la otra sección donde el
estudiante de dominio, podía enviar las escrituras.- A esta sección llegan todas las escrituras de cancelación o
alzamiento, las cuales son anotadas en los márgenes correspondientes de las inscripciones de hipotecas y/o
prohibiciones.- Estas cancelaciones pueden ser:
Totales: cuando se trata de mutuos simples, donde actúa un deudor y un acreedor, un deudor y un banco o una
institución financiera por la compra de un inmueble mediante mutuo hipotecario.-
Parciales: cuando se trata de mutuos otorgados por bancos o instituciones financieras por compra de
departamentos o terrenos que han sido hipotecados por las inmobiliarias para poder construir, y van cancelando
la deuda a medida que se venden los departamentos o terrenos.- Para el sólo efecto: un tipo de cancelación muy
usado por bancos e instituciones financieras, ya que alzan prohibiciones, con el sólo fin de que se pueda
inscribir, la enajenación o nuevos gravámenes sobre el inmueble enajenado o gravado, subsistiendo la
prohibición, una vez inscrita la enajenación o el gravamen del inmueble.-
Condicionadas: actualmente muy usada por bancos que consiste en poner una condición para poder efectuar
la cancelación de la hipoteca o el alzamiento de la prohibición, la que puede consistir en que una vez inscrito el
dominio, se efectúen las anotaciones, o una vez inscrita la hipoteca etc.; y finalmente, todas las cancelaciones
que de recepción son enviadas directamente a la sección Cancelaciones sin pasar por otras secciones.-

ESTUDIANTE DE MUTUO.- Muy similar la labor de éste, a la del estudiante de dominio: revisa, estudia,
analiza y vela que la escritura en cuanto a lo relacionado con el mutuo, esté en óptimas condiciones de
inscribirse y así pasar al matricero de hipotecas, o si está con errores, rechazarla y estampar la certificación
presuntiva, en el documento ingresado (explicada ya anteriormente, cuando se habló del estudiante de dominio),
aún cuando el dominio haya quedado inscrito, circunstancia ésta, que obligará al mutuante a preocuparse de
subsanar los errores cometidos rápidamente, para que su garantía pueda ser inscrita y adquiera el valor legal
estipulado en la ley. - Aquí en este punto del flujo operacional es conveniente la Presencia del Corredor,
nuevamente, puesto que su operación puede haberse detenido por algún error en el mutuo, esto corresponde
aproximadamente al decimoquinto o decimoséptimo día, desde su ingreso.- Motivos por los cuales podría ser
rechazado el mutuo: Existencia de prohibición de gravar; no comparecencia de la cónyuge en casos de mutuos
concedidos a matrimonios sin separación de bienes, omisión del representante legal del mutuante y/o su
personería o mandato, si es banco o institución financiera la que concede el mutuo etc.etc.

MATRICERO DE HIPOTECAS.- Semejante al matricero de dominio, este funcionario deberá ser capaz de
interpretar las anotaciones, subrayados y mensajes que el estudiante de mutuo hizo a la escritura, con el fin dar
forma a la inscripción de hipoteca correspondiente; en ella deberá anotarse: Epígrafe, Nº de la inscripción, luego
se comienza con: nombre del deudor, cédula de identidad, estado civil, nombre del mutuante, (persona natural,
bancos, instituciones financieras, Serviu etc.), monto del préstamo, forma de pago, cantidad de dividendos, plazo
etc. Titulo actual del inmueble. Nombre del Notario autorizante y fecha de la escritura pública por la cual se
practica la inscripción.- El Matricero de Hipotecas inscribe mutuos hipotecarios, servidumbres, renuncias,
reglamentos de co- propiedad, arriendos, usufructos judiciales y no judiciales, etc., etc.- Igual como en el caso
del Registro de Propiedad se formarán cuadernillos de 10 hojas dobles, debidamente foliadas y se mandarán a
empastar para formar el Registro de Hipotecas.- Como el caso que estamos ejemplificando, es un mutuo
completo, la escritura será enviada al matricero de Prohibiciones, que enseguida analizaremos.-

MATRICERO DE PROHIBICIONES.- Como la prohibición es parte del mutuo, el matricero, igual que el
anterior deberá ser capaz de interpretar las anotaciones, subrayados y mensajes del estudiante de mutuo, hechos
en la escritura y así redactar la inscripción de prohibición respectiva, que deberá contener: Epígrafe como en el
caso anterior Nº de inscripción, para luego empezar ésta con: Nombre del deudor, prohibiciones que lo afectan
(gravar, enajenar, vender, arrendar etc. etc.), nombre del mutuante (persona natural, bancos, instituciones
financieras, Serviu, etc.).- Titulo actual.- Nombre del Notario autorizante y fecha del documento con el cual se
practica la inscripción.- El Matricero de Prohibiciones inscribe: prohibiciones voluntarias, legales, judiciales,
medidas precautorias, embargos, interdicciones y otros.- Así como en dominio e hipotecas se forman los
cuadernillos, confeccionándose los protocolos respectivos, así también en prohibiciones se formará el llamado
Registro de Prohibiciones.- Una vez confeccionadas las inscripciones de dominio, hipotecas y prohibiciones, la
escritura ingresará a la sección G.P. o certificado de gravámenes y prohibiciones; aquí en esta sección, están los
funcionarios, encargados de confeccionar las fichas (diablitos), de revisar los Índices de los Registros de
Hipotecas y Prohibiciones y pesquisar las hipotecas, gravámenes, prohibiciones y embargos, que pudieren
afectar al inmueble, como también velar porque aquellos gravámenes o prohibiciones que hayan sido canceladas
y/o alzadas, no aparezcan en el certificado, y así, finalmente al confeccionar el documento llamado G.P. o
Certificado de Gravámenes y Prohibiciones, sólo aparezca constancia de los gravámenes y prohibiciones que
afectan al inmueble.- Los certificados de G.P. pueden ser de 30, 10, 5 o la cantidad de años que los peticionarios
necesiten.- Pueden ser también, A FECHA , éstos por lo general son solicitados por bancos o instituciones
financieras, que al estudiar los títulos para otorgar los préstamos se encuentran con títulos sin inscribir o que sus
propietarios, han dejado pasar mucho tiempo para solicitar la inscripción de dominio, para tales caso solicitan el
certificado de prohibiciones a fecha determinada.- Ya confeccionados los certificados de G.P., la escritura
continúa su paso a la sección COPIAS, aquí se hacen las copias solicitadas por los bancos, instituciones
financieras o peticionarios que solicitan copias para estudios de títulos etc., por lo general las copias que más se
otorgan son copias de dominio ( Registro de Propiedad), e hipotecas, de prohibiciones, posesiones efectivas,
herencias, de comercio etc., etc.- Finalmente hechas las copias, la escritura continúa a la revisión de los
abogados, que serán los encargados de revisar que se cumpla con todos los documentos pedidos en la carátula,
como también visar la confección del certificado de G.P., la revisión de la inscripción de dominio, hipoteca y
prohibiciones, para enseguida pasarla a la firma del Conservador.- Una vez firmadas las certificaciones
respectivas, la escritura es nuevamente llevada al Repertorio, para su salida final; no olvidemos, que al principio
cuando hablamos del Repertorio1 había una casilla donde decía SALIDA y figuraban fojas.... y número....,
sin llenar, pues bien, estos datos el encargado del Repertorio los obtiene de las certificaciones respectivas;
con esto, prácticamente el documento ingresado hace alrededor de 25 días atrás, se manda a despacho, donde se
toma nota del día que salió y es certificado su despacho del libro de ingreso diario que hablamos al comienzo.-
GLOSARIO.- CERTIFICACION: Timbre estampado en la misma escritura ingresada o en un documento aparte
(como es el caso de las reinscripciones), que lleva una leyenda más o menos así: Acreditado el pago de las
contribuciones fiscales, queda anotado en el Repertorio con el Nº.... e inscrito en el Registro de ..... a fojas....
Nº..... .- Lugar, y fecha, Firma del Conservador

FOJAS: Es lo mismo que hoja.-

REINSCRIPCION: En aquellas jurisdicciones donde ha habido un solo conservador y posteriormente se nombra

otro Conservador y se reparten la jurisdicción, los inmuebles que originariamente pertenecían al primer
Conservador y que hoy pertenecen al segundo por encontrarse dentro de su jurisdicción, deben reinscribir sus
títulos en el nuevo Conservador, es el caso de Viña del Mar y San Miguel.- Para tal efecto deberán
acompañar, certificado de G.P. de 30 años, copia de dominio con certificado de vigencia pago de
contribuciones al día y certificado de número municipal.- En el supuesto caso que en el Conservador de San
Bernardo o Valparaíso, existiese algún gravamen o prohibición vigente al momento de reinscribir, éstos
quedarán anotados al margen de la nueva inscripción en los registros de los Conservadores de San Miguel y
Viña del Mar respectivamente, y para poder cancelarlos posteriormente, se deberá hacer en ambos
Conservadores.

EPIGRAFE: Rótulo anotado al margen izquierdo de las inscripciones donde se estampa el Registro de que se
trata y el número de repertorio.-

EL ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA

 CONTRATO LEASING
A diferencia del contrato de arriendo común, que es consensual sólo se requiere ser escriturado por
conveniencias de prueba, el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa (Leasing Habitacional),
es u contrato solemne, en el cual se puede constituir el gravamen sobre la vivienda que es su objeto.- Es el
nuevo sistema para la adquisición de viviendas nuevas o usadas.

El arrendatario promitente comprador, a diferencia del arrendatario común, no solo está pagando el uso y
goce de la vivienda, sino que además en dicho pago está incluido el aporte del ahorro metódico y voluntario
que permitirá completar el pago del precio de la compraventa prometida, para lo cual el precio de la
compraventa y los aportes mensuales deben ser expresados en Unidades de Fomento, para que al momento de
cumplirse la promesa, ( 8 a 20 años), mediante el otorgamiento de la compraventa definitiva, puedan
compararse ambos rubros en moneda de igual valor y sin que uno de ellos se haya depreciado numéricamente
por efecto de la inflación y así el arrendatario pase a ser dueño absoluto de la propiedad.-

Por último, el arrendamiento con promesa de compraventa está mirado como un contrato preparatorio de la
compraventa definitiva, que sí es el propósito de la negociación.-

El contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa entre una sociedad inmobiliaria y un
ahorrante metódico, debe ser celebrado por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, puesto que la solemnidad de escritura pública es
exigida como requisito de validez en atención a la naturaleza de este contrato. La omisión de escritura pública
ocasiona la nulidad absolutas del contrato.-
Sin embargo, la omisión o retardo en la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la escritura no
afecta a la validez del contrato, sin embargo impide que surta efecto entre las partes.-

Solo pueden ser titulares de libretas de ahorro para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa,
solo personas naturales, con lo que quedan excluidas las personas jurídicas.-

Los ahorrantes pueden ser todo tipo de personas naturales, trabajadores dependientes, independientes o
beneficiarios del subsidio habitacional, el cual es proporcionado por el Estado a través del Ministerio de la
Vivienda y Urbanismo, sin trámites de postulación y en forma automática para adquirir viviendas de un valor
máximo de U.F.1.500, para lo cual basta con tener aprobada la operación con la Inmobiliaria.-

Sin embargo, no hay tope en el valor de la vivienda si ésta se adquiere sin subsidio habitacional del Estado.-

En la compraventa por Leasing no se requiere una cuota al contado, sin embargo dependerá de las
características de cada interesado y la Inmobiliaria. El interesado también podrá adquirir la vivienda que
actualmente está arrendando con el contrato de arrendamiento tradicional siempre que el propietario de dicho
la vivienda se lo transfiera a una Sociedad Inmobiliaria.-

Si una persona desea salirse del sistema de Leasing, la Ley considera el traspaso de derechos. Para esta
cesión, el arrendatario debe encontrar otra persona que desee continuar con dicho contrato de arriendo, lo que
incluye los fondos de la cuenta individual.-

Sin embargo, si la persona quiere cambiar su vivienda tiene las siguientes alternativas :
Uno) Ceder su contrato a otra persona, recuperando así el ahorro que ya tenía acumulado en su cuenta
individual para el pago del precio de la vivienda.-
Dos) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la sustitución de la vivienda arrendada por otra.-
Tres) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la opción de sub- arrendar la vivienda.-

En caso que el Arrendatario no pueda cumplir con su cuota mensual, y haya hecho aportes al menos por cinco
años, la Ley le otorga el derecho de imputar a los fondos existentes en su cuenta individual el pago de las
cuotas, a fin de mantener la normalidad del contrato. Lo anterior podrá hacerlo hasta por cuatro veces durante
la vigencia del contrato y por plazos no superiores a tres meses en cada ocasión. El arrendatario convendrá
con la Sociedad Inmobiliaria la manera de reponer los fondos así imputados.-
En caso de vender el contrato y el arrendatario la adquirió con subsidio del Estado, la venta del contrato podrá
incluir las cuotas pendientes del subsidio ganado, siempre que el comprador de estos derechos sea una
persona que cumpla los requisito para obtener un subsidio habitacional y no lo haya obtenido con
anterioridad.-

Por último, a una operación con Leasing Habitacional la protegen los siguientes seguros : DESGRAVAMEN
es obligatorio, salvo en los varones mayores de 65 años y las mujeres mayores de 70 años.

Además cada operación está protegida por seguro de incendio y opcionalmente por seguro de cesantía.-
En el caso de los trabajadores dependientes, el aporte y los depósitos voluntarios regulares serán descontados
por planilla por el empleador, de acuerdo a las normas que señala el Artículo 19 del Decreto Ley 3.550 de
1.980.- Estos descuentos no podrán exceder del 30% de la remuneración total del trabajador.-

INMUEBLES QUE PUEDEN SER OBJETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA

DE COMPRAVENTA.-

Solamente viviendas.-
Quedan excluidos los locales, oficinas e inmuebles destinados a uso industrial, comercial u otro que no sea
habitacional.-
Las viviendas pueden ser nuevas o usadas, terminadas o en construcción y tener cualquier precio o tasación, a
diferencia de las que operan con Subsidio Habitacional del Estado.-
Las viviendas deben ser de dominio del arrendador promitente vendedor, que sea Sociedad Inmobiliaria,
obligada a cumplir el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, pues de no ser así no podría
constituirse el gravamen que se constituye en el respectivo contrato, menos podrá inscribirse en el respectivo
registro del Conservador de Bienes Raíces.-

CARACTERISTICAS QUE NO PUEDEN SER OMITIDOS PARA CELEBRAR UN CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE COMPRAVENTA:

Que la propiedad no se encuentre hipotecada ni gravada ni sujeta a interdicciones de gravar y enajenar.-

La indicación del aporte que debe efectuar el arrendatario promitente comprador y del precio de la
compraventa prometida expresado en Unidades de Fomento.-
La declaración del arrendatario promitente comprador de que es titular de cuenta de ahorro metódico en
institución autorizada para recibirlo o, de no serlo, que celebra en el mismo momento por instrumento
separado contrato de ahorro metódico para tal efecto, o de haberse estipulado que hará sus aportes
directamente a la sociedad inmobiliaria arrendadora o promitente vendedora.-
La obligación del arrendatario promitente comprador de contratar seguros de incendio y desgravamen.-
La opción del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier época total o parcialmente el saldo
insoluto del precio de la compraventa.-
La obligación del arrendador promitente vendedor de ofrecer al arrendatario promitente comprador,
alternativas de primas paa los seguros indicados, siendo de cargo del arrendatario promitente comprador, el
pago de dichos seguros. Si éste no los contratare, podrá hacerlo el arrendador promitente vendedor por cuenta
y cargo de aquel.-
La obligación de ofrecer al arrendatario promitente comprador una alternativa de seguro de desempleo, que
cubra el riesgo de no pago del aporte convenido, pudiendo contratarlo a petición del arrendatario promitente
comprador, por cuenta y cargo de éste.-
En el caso del arrendatario promitente comprador que efectúe su aporte directamente a la sociedad
inmobiliaria, que es su arrendadora promitente vendedora, el contrato deberá establecer la forma en que se
abonará el precio de la compraventa, la parte del aporte que excede a la renta de arrendamiento y, además
deberá contener una tabla de desarrollo que establezca para cada período de pago, la parte destinada al pago
de la renta de arrendamiento y la parte destinada al pago del precio prometido y el saldo insoluto del precio
resultante después del pago del aporte en el respectivo período.-

OTRAS ESTIPULACIONES

Las partes contratantes están autorizadas para acordar, si así lo estiman conveniente cualquiera de las
siguientes estipulaciones :
 La realización de reparaciones, mejoras o ampliaciones de la vivienda objeto del contrato, que, si se
conviene que sean de cargo del arrendador promitente vendedor, deberán señalarse con sus
especificaciones, oportunidad en que deberán realizarse y si hay incidencia o no en el aporte mensual del
precio de la compraventa.-
 Cláusulas penales de evaluación anticipada de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones
contractuales.-
 La autorización de la arrendadora promitente vendedora para que el arrendatario promitente comprador,
sin cambiar el destino habitacional de la vivienda, pueda establecer en ella oficina profesional, un pequeño
comercio o un taller artesanal, siempre que su principal destino subsista y cuente con autorización de la
dirección de obras municipales respectiva.-
En el caso de los arrendatarios promitentes compradores que no tengan la calidad de trabajadores
dependientes, se podrá estipular la formación de un fondo de garantía para responder en caso de
incumplimiento en el pago oportuno del aporte. Si se pactare la formación de este fondo en parcialidades, su
monto deberá desglosarse en el aviso de cobro respectivo.

OPERACIÓN DE CORRETAJE
OPERACIÓN INTERNA DE LAS OFICINAS

1. - EN EL ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES.

1.1. - Formas de Captación de clientes:

Al iniciarse en la gestión inmobiliaria, la captación de clientes es fundamental para el rodaje del corredor,
pues, en base a sus clientes iniciales sustentará su gestión de promoción y su desarrollo futuro dentro de la
actividad.

Existen algunas formas tradicionales para esta captación inicial y que son habitualmente utilizadas por todas
aquellas personas que inician alguna gestión, sea profesional o comercial.

A) Carta Presentación: (Anexo 1)

La presentación del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus relaciones más cercanas, por ello, es
habitual que se les envíe una carta con un texto sencillo y con las variaciones necesarias según sea el grado de
relación o afinidad que los une. (Familiares, amigos sociales, compañeros de estudios, compañeros de trabajos
anteriores, etc.).

Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio, explicando las cualidades de que disponemos y
las formalidades que ofreceremos en nuestra gestión. Por ejemplo:
 Tipo de formación profesional.
 Ubicación de nuestras oficinas.
 Gestiones que realizaremos.
 Mercados que atenderemos.
 Contactos y corresponsales.
 Asesorías anexas que ofreceremos.

Es conveniente que el corredor, desde su inicio en esta actividad, presente una imagen y ello hace pensar en la
creación de un nombre de fantasía y un logotipo que sea repetitivo en lo fundamental (papelería, formatos,
tarjetas, avisos, carteles, poleras de promoción, volantes o panfletos, etc.)

Santiago, 27 de Mayo, 2002.

Señores
Constructora Las Américas Ltda.
General Holley Nº 2222
Providencia.
Estimados señores:

El objeto de la presente es poner a vuestra disposición nuestro Estudio Inmobiliario el que se ha especializado
en gestiones de promoción y ventas de Conjuntos Armónicos y Edificios nuevos, para lo cual cuenta con
todos los profesionales necesarios los que podrán participar desde el estudio del proyecto hasta la venta de la
última unidad.

Nuestra organización se basa en conocimientos modernos de comercialización y estudios profesionales

realizados en el Instituto Inmobiliario de Chile que avalan, definitivamente, nuestra competencia en este
Mercado.

Nuestra cartera de Inversionistas Inmobiliarios está requiriendo constantemente nuestra asesoría en

adquisiciones individuales y, siendo nuestro interés él poder atenderlos con la rapidez que estas operaciones
requieren, debemos contar con un stock en permanente renovación.

De interesar a ustedes que nuestra Empresa agregue sus inmuebles al Listado de ofertas, a través del Sistema
“Chile Inmobiliario” del que formamos parte, les agradeceremos se sirvan contactarnos al teléfono 334-5223
a objeto de planificar una reunión de trabajo y estudiar las condiciones de nuestra participación.

Les saludamos, cordialmente,

p.p. Corredores Asociados Ltda.
B) Avisos de Captación:

Otra forma de captación de inmuebles es mediante el aviso promocional en prensa y para ello deberemos
fijarnos un “mercado inicial” contra el que desarrollaremos nuestro anuncio. Este aviso en prensa deberá tener
algunas condiciones básicas:

a) Fijaremos la tipología del producto:

La experiencia indica que es aconsejable, en un inicio de gestión, buscar un mercado global, pero, sin
perjuicio de ello, nuestra búsqueda de productos se podrá centrar en aquellos que, de acuerdo a las
condiciones del Mercado, sean susceptibles de mayor demanda.

Arriendos de unidades habitacionales para segmentos medios según rangos de valor.

Arriendos de oficinas para profesionales jóvenes en zonas de eje Metro.
Arriendos de unidades comerciales centrales para Comercio Detallista.
Arriendo de galpones menores en zonas centrales para uso de empresas.
Arriendo de propiedades industriales en zonas de moda.
Etc.

b) Fijaremos las zonas de búsqueda:

Las zonas de búsqueda de inmuebles, pueden corresponder a una amplia extensión e incluso a una Comuna o
bien a una pequeña zona, sea un Barrio, un Conjunto Habitacional de importancia, una manzana, etc.

Barrio Bellavista Sector Ñuñoa Antiguo

Sector El Llano Subercaseaux Santiago Centro
Providencia en Eje de Metro Remodelación San Borja
Conjunto Parque Tobalaba Plaza Brasil
Etc.

Este sistema debe centrarse además en un rango de valores de modo de insertarse en el nivel de Mercado al
que aspiramos, dentro de la Sección respectiva de “Arriendos Buscan” o “Tasaciones y Servicios”. Sin
perjuicio de ello es aconsejable intentar anuncios en las columnas de zonas escogidas y bajo el valor de
nuestro Mercado, insertar un llamado de búsqueda.

El aviso en prensa de tamaño mayor (desde 4x1) puede ir dirigido a un producto específico solicitado o bien
un producto ficticio. En este caso se deberá fijar las características del producto que nos interesa captar de
modo de contar con un abanico de posibilidades de ofertas posteriores.

Puede el aviso también hacer un llamado de captaciones indirectas, en este caso se dirige al público en general
ofreciendo un servicio especial inmobiliario.

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Finalmente se puede motivar a personas no vinculadas a la actividad inmobiliaria para que, esporádicamente,
perciban ingresos interesantes con solo hacer el contacto comercial con nuestra oficina.

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C) Captadores o Promotores:

Es habitual encontrar en prensa anuncios llamando a captadores(as) mediante un incentivo de ganancia

interesante y trabajo libre de horarios.

Estos captadores o promotores deben seleccionarse según sea el nivel de propiedades al que está enfocado
nuestro interés, sea para desarrollarnos en él o bien para atender las solicitudes de demanda que hemos
recibido.

Una vez seleccionadas las personas para dedicarse a la captación deben ser entrenadas de modo de salir a
terreno con una capacitación base pues serán nuestras embajadoras y actuarán bajo nuestro nombre, máxime,
si el producto al que aspiramos captar, cuenta con condiciones específicas y características particulares.
Los honorarios de las captadoras, generalmente, se basa en sueldo base o bien un pago de movilidad más
porcentajes de los negocios realizados por nuestra oficina sobre inmuebles recibidos por su trabajo en
Terreno. Este porcentaje varía según la categoría de la persona y los resultados del trabajo realizado.

En el caso de existir un pago de salario mínimo más porcentaje, éste será de entre el 10% y 25% del producto
de la comisión completa; ello dependerá si se descuentan gastos en que se ha incurrido por la promoción.

En el caso de no existir un salario fijo, el pago será en base a comisiones de los negocios de las propiedades
aportadas por los captadores y en este caso podrá variar desde 25% hasta 50% de la comisión total percibida,
según el sistema de gastos que se aplique o bien la escala de comisiones que se fije. Otras Inmobiliarias
ofrecen premios según volumen de operaciones que se logren. Estos premios también están representados en
porcentajes.

Es conveniente indicar que los Corredores de Propiedades que emplean captadoras a las cuales les da
participación o remunera de cualquier forma, éste deberá tributar en Primera Categoría.

Las promotoras deberán hacer Iniciación de Actividades como comisionistas. Si estas captadoras se
desarrollan como Corredoras de Propiedades, deberán además de hacer Iniciación de Actividades en 2da.
Categoría, obtener Patente Municipal en el lugar de Trabajo.

Si el Corredor tributa en 1era. Categoría podrá contratarlas como empleadas bajo el régimen normal de
trabajador. (Sueldo y porcentajes).

1.2. Ordenes de Arriendo o Arrendamiento:

Definición:

Orden de Arriendo o Arrendamiento son los instrumentos en que consta el mandato otorgado por el comitente
o interesado en arrendar inmuebles al corredor de propiedades, para que éste medie en la celebración del
contrato de arrendamiento, de acuerdo con las condiciones estipuladas, obligándose el comitente a pagarle
una remuneración (comisión) convencional o usual.

Generalmente será el arrendador quien de la orden al corredor. Pero, no hay inconveniente en que el corredor
reciba de un interesado en arrendar encargo de procurarle un inmueble definido en arriendo.

Constancia por escrito:

La orden de arriendo debe constar por escrito para evitar la sanción de in admisibilidad de la prueba de
testigos, en caso de que la comisión del corredor, estipulada en ella, sea de importe superior a dos unidades
tributarias ($ 41.844 al 24 de Julio de 1995).

La omisión de la constancia escrita no produce la nulidad de la orden de arrendamiento, porque no hay

precepto legal alguno que exija que esta orden sea escrita para que sea válida.

Descripciones que debe contener:

1. - Fecha de la orden:

Característica que indicará, en el supuesto caso de más de una orden, en el caso de las no exclusivas, cual es
la primera entregada a un mismo cliente y por consiguiente es la válida.

2. - Nombres y apellidos del comitente y del Corredor:

Esta filiación deberá ser lo más detallada posible, pues es parte fundamental frente a una posible acción
judicial. Esto quiere decir, que indicaremos además del nombre y apellidos, su nacionalidad, estado civil,
profesión, cédula de identidad y domicilios habituales.
En el caso de tratarse de sociedades, consignaremos la razón social, el RUT de la sociedad, el representante
legal y su filiación, domicilio de ambos y el instrumento jurídico que indica tal representación.

En el caso de Comunidades, indicaremos la filiación de cada comunero y si uno o más de ellos actúan en
representación de otros, indicaremos también el instrumento de dicha representación.

En caso de Nuda Propiedad, será el o los usufructuarios los que deberán comparecer y, en el instrumento
podrá dejarse la observación que indique quien es el propietario y bajo qué condiciones es usufructuario.

La orden de arriendo debe ser suscrita entre el Corredor de Propiedades y el comitente actuando éste
personalmente o por medio de mandatario o representante legal, debidamente facultado para este efecto. Si el
comitente o interesado en arrendar obra por medio del mandatario, será suficiente el poder que conste por
instrumento privado. Si obra a través de representante legal, éste deberá justificar su representación con el
título correspondiente.

3. - Propiedad:

Se establecerá la dirección completa y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. En este

punto se deberá dejar consignado si se trata de todo el inmueble o parte de él, en cuyo caso deberá radicarse
exactamente la parte que se incluye en la orden. Es conveniente agregar en este punto el número de Rol del
inmueble ante el Servicio de Impuestos Internos y su avalúo fiscal (Servirá frente al caso de inmuebles
amoblados).

4. - Renta de Arrendamiento:

Se establecerá la renta fijada para el inmueble indicando la moneda o medida en que se estipulará en el texto
del contrato, su modalidad de pago (anticipado o vencido) y sus reajustes.

5. - Sistema de exclusividad y plazo de la orden:

Se dejará consignado si se trata de una orden exclusiva o no y el período de vigencia de la misma y sus
formas de renovación y/o caducidad de ella.
En el Mercado Inmobiliario existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos para que se materialice
la contratación de servicios de los corredores de propiedades. Estos pueden ser mediante el sistema de
“exclusividad” o “sin exclusividad”.
Existe Exclusividad cuando el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho en virtud del cual
puede hacer algo que está prohibido a los demás.

Según lo expresado la exclusividad significa que sólo el corredor de propiedades que tiene la orden con esta
característica podrá mediar en la negociación, quedándole prohibido a los demás, incluyendo entre éstos al
propio comitente y a terceros, sean o no corredores, participar en este negocio.

La orden No Exclusiva libera al comitente de esta obligación, en consecuencia, podrá éste recibir ofertas
indistintamente del corredor al que le ha entregado orden de arriendo no exclusiva u otros corredores, e
incluso, de particulares o él, por si mismo, efectuar la negociación. En este caso se obliga a cancelar una
comisión a quien realice primero la negociación.
6. - Comisión y la oportunidad en que se pagará:

En esta parte de la orden se dejará establecido el porcentaje de comisión que devengará el corredor de
propiedades cuando cumpla el encargo y además que se entiende por cumplimiento del mandato.

7. - Obligaciones del Corredor de Propiedades:

Este punto es de importancia pues detallará los servicios que el Corredor brindará con cargo al mandato
exclusivo y entre ellos es conveniente considerar:
 a) Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble.
b) Fijar posibles mejoras para una mejor gestión o mayor renta.
c) Fijar el día y la hora más adecuado a las visitas del inmueble.
d) Indicar que un funcionario de la oficina de corredores exhibirá el inmueble.
e) Indicar que serán de cargo del corredor los anuncios económicos y carteles.
f) Que practicará todas las gestiones de investigación de postulantes
g) para una mayor claridad de la selección final, entre las cuales se incluyen:
 Verificación de Trabajo y Rentas.
 Verificación de domicilio anterior.
 Verificación de antecedentes crediticios.
 Verificación de grupo familiar.
 Otros.
h) Que confeccionará el Contrato de Arrendamiento con cláusulas de garantías efectivas y
documentadas y bajo el mejor sistema de plazos frente a posible desahucio.
i) Que cobrará y percibirá la primera renta de arrendamiento y las garantías.
j) Que liquidará estos valores tan pronto como se materialice el negocio.
k) Otros.

8. - Obligaciones del mandante:

Este punto deberá quedar claramente establecido pues de su texto dependerá el reconocimiento de la
obligación de pago de la comisión por parte del mandante. Debe estipularse, entre otros aspectos, los
siguientes:

a) El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su
calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener facultades necesarias para ello.
b) El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo, con ninguna
persona enviada por el Corredor de Propiedades con Orden de Visita, aunque el plazo de la presente
orden esté vencido. (en ordenes exclusivas o sin exclusividad)
c) El mandante deberá pagar doblada la comisión, si se trata de una orden exclusiva, y omitiere la
participación del corredor de propiedades. (Artículo 1489 Código Civil: En los contratos bilaterales
va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en
tal caso podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato,
con indemnización de perjuicios).
d) El mandante deberá dar todas las facilidades necesarias para que el corredor pueda visitar, con sus
clientes, el inmueble objeto de la orden.
e) Pagará la comisión pactada tan pronto como se perfeccione el contrato que válido jurídicamente y
según la tabla de porcentajes establecida entre ellos.
f) Declarará que exime de responsabilidad al corredor frente a robos, incendios u otros hechos
similares, mientras el inmueble está entregado con llaves al corredor; la forma de salvaguardar sus
especies y bienes es mediante la contratación de un seguro.
g) Confeccionará, junto con el corredor de propiedades, el inventario de las especies y estado general
del inmueble.
h) Declarará que firma esta orden y la envía desde su FAX Nº al FAX del corredor Nº. Es conveniente
que se ratifique posteriormente esta orden mediante una comunicación escrita en el sentido de haber
recibido la orden vía fax

El arriendo de cosa ajena es válido (Código Civil Art. Nº 1916). Consiguientemente si el que no es dueño
puede arrendar en forma directa, no se divisa la razón legal para que no pueda dar orden de arriendo a un
corredor. Este es el caso corriente del subarrendador, quien da en arrendamiento un bien sin ser dueño de él.

En este caso, el arrendatario de buena fe, tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de
evicción. (El arrendador deberá amparar al Arrendatario frente a una acción del propietario).

9. - Inventario del Inmueble:

Es conveniente que junto con recibirse la orden de arrendamiento se establezca, entre arrendador y Corredor
el inventario del inmueble, especialmente en las especies dejadas y su estado general. En el evento en que
hubiere que hacer reparaciones mejoras antes de la entrega, deberá establecerse la oportunidad en que dichos
trabajos se efectuarán quien efectuará el desembolso de dineros y a cargo de quien se aplicarán.

10. - Fijar competencia de tribunales y domicilio de las partes:

Las partes fijan su domicilio en la Ciudad de Santiago y se someten a la jurisdicción de sus tribunales de
Justicia. Sus diferencias pueden también someterse a la resolución de árbitros arbitradores designados por
consentimiento de las partes.

2. - EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y
goce de la cosa y la otra a pagar por él un precio determinado.

El arrendamiento es un contrato consensual, que se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa
arrendada y el precio o renta. Cuando la renta excede de dos unidades tributarias, debe constar por escrito. La
omisión de la constancia por escrito no ocasiona la nulidad del contrato, sino solamente la inadmisibilidad de
la prueba de testigos en el juicio que pudiere seguirse entre las partes.

El tutor o curador no puede dar en arrendamiento los bienes de su pupilo por más de 8 años y los urbanos por
más de 5, ni por más número de años que falten a su pupilo para llegar a 18 años. Lo mismo se aplica al
marido en los bienes sociales o los de la mujer. (Debe autorizarlo por escritura pública).

En el evento de efectuar el arrendamiento por escritura pública, estarán obligados a respetar el arriendo todos
aquellos a quienes se transfiera el derecho del arrendador, a título oneroso, exceptuados los acreedores
hipotecarios.

Inscrita la escritura pública de arrendamiento en el Registro del Conservador, incluso deben respetar el
arriendo los acreedores hipotecarios, si la inscripción del arrendamiento es de fecha anterior a la hipoteca.

Aquellos a quienes se ha transferido el derecho del arrendador a título lucrativo, vale decir gratuito, como los
herederos, legatarios, donatarios, etc., están obligados a respetar el arriendo aunque sólo conste por
instrumento privado o sea verbal.

El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente, por mandatarios o
representantes legales.

En cuanto al precio deberá estipularse el monto en dinero o especies, su periodicidad, la oportunidad y el

lugar del pago.

Obligaciones del arrendador:

1. - Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2. - Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendada.
3. - Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
4. - Las demás que haya contraído en el contrato de arrendamiento.

Obligaciones del Arrendatario:

1. - Usar la cosa arrendada según los términos y espíritu del contrato.

2. - Cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia.
3. - Efectuar las reparaciones locativas.
4. - Pagar la renta o precio.
5. - Informar al arrendador las turbaciones o molestias por terceros que pretendan derechos en la cosa
arrendada.
6. - Restituir el inmueble al término del arrendamiento.
7. - Las demás que haya contraído en el contrato.

TACITA RECONDUCCION:

Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la
aparente aquiescencia del arrendador la retención de la cosa por el arrendatario es una renovación del
contrato.

Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para
exigirlo cuando quiera.

Con todo, si la cosa fuera raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de
cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por
cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado
el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma forma.

Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a
las obligaciones resultantes de la renovación.

Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrendatario no responden de las obligaciones
originadas por el nuevo período de vigencia del arrendamiento.

ADMINISTRACION DE PROPIEDADES

La Administración de propiedades, debe considerarse altamente importante pues es una comisión de

confianza de la cual debemos responder con dedicación, honestidad, orden y conocimiento. Si damos esta
buena imagen se irá imprimiendo un prestigio que será a corto tiempo el pilar fundamental donde se
consolidan los principios de un buen Corredor y se hace propicio el camino para llegar al éxito.

 ADMINISTRACION Y PRACTICA

Esta misión tiene la gran importancia que de ser realizada de acuerdo a pautas establecidas y con la
transparencia de los principios ya comentados nos permite, sin discusión formar una cartera de propiedades,
que motivarán el que podamos mirar con lógico optimismo el futuro profesional de nuestra actividad; nos
permitirá solventar, sin mayores sobresaltos económicos, los primeros gastos de nuestra oficina y los
derivados del habernos recientemente instalado.

Todas estas simples razones nos deben hacer pensar muy seriamente que todo comienzo exitoso de un
Corredor tiene que estar fundamentado con administraciones de propiedades y con la circunstancia de que el
camino a recorrer esté pavimentado de buenas relaciones, amistades que nos conozcan y que nuestro pretérito
haya tenido una buena imagen de idoneidad y corrección en el proceder.

 ADMINISTRACIONES DE PROPIEDADES

Como ya está dicho, esta función constituye la actividad quizás más considerada por la personas que buscan
asesoría o pretender encontrar al ser idóneo y de confianza que reúna los requisitos indispensables que
satisfaga sus inquietudes o alternativas del momento.
La propiedad y su consecuencia en la administración es compleja y tiene esenciales características que
exponemos en forma resumida:

1. - Imagen - Relaciones - Contactos.

2. - Archivos - Kardex - Carpeta.
3. - Visita y conocimiento de la propiedad.
4. - Orden de arriendo - Fijar canon.
5. - Promoción - Avisos - Muestras - Afiches.
6. - Muestra directa de la propiedad en arriendo.
7. - Libro Oficial de personas interesadas.
8. - Informes - Calidad funcionaria postulantes - Certificado de la Empresa - Sueldos.
9. - Comisiones - Recomendables 7% al 10%
10. - Ordenada carpeta de antecedentes. El cliente debe tener acceso a ella.
11. - Toda correspondencia debe ser certificada.
12. - Contratos deben iniciarse en lo posible los días primeros de cada mes. No deben existir más de dos
vencimientos (primero y quince) de cada mes por razones de ordenamiento.
13. - Los vencimientos pueden ser del 1-3-5. Se recomienda del 1 al 3 para los efectos de disponer de los
dineros oportunamente para nuestro cumplimiento con los dueños de las propiedades.
14. - Cobros: 1 mes de arriendo, 1 mes de garantía y 1/3 de comisión por ambas partes contratantes, es
decir, dueños y arrendatarios. Otras garantías, cheques por 4 - 6 meses de arriendo, nominativo a
nombre del Corredor y sin fecha.
Documento en cartera, mencionado en el contrato.
15. - Pagos de arriendos en la Oficina de Propiedades.
16. - Hacer una tarjeta de pormenores o instrucciones que deben tener el máximo de datos del dueño,
arrendatario y sus respectivos codeudores solidarios.
17. - Las precauciones y antecedentes del posible arrendatario hay que realizarlas y verificarlas antes de la
entrega del inmueble (después no sirve).
18. - Para enviar dinero al exterior por concepto de arriendo no existe ningún problema, salvo el hecho
que está limitado a doscientos dólares y se hace mediante autorización del Banco Central y teniendo
a la vista el Contrato de Arrendamiento, la carta de residencia del propietario visado por el Cónsul de
Chile del país que reside y el respectivo poder especial o carta poder, visados también por el Ministro
de Relaciones Exteriores de Chile.
19. - En la actualidad, se puede también prescindir de lo Oficial y enviarse directamente el dinero a otros
países mediante la compra de dólares en el mercado paralelo y tomando un cheque por la respectiva
cantidad, sin límite alguno en cualquier Banco de la Ciudad.
20. - Es indispensable que los Corredores de Propiedades tengamos una redacción común para
determinados documentos o escrito que deben circular o enviarse a los arrendatarios con cierta
frecuencia, como ser carta - por concepto de reajuste trimestral - caducidad de contrato - por no pago
oportuno del arriendo - salvo conductos- cuya redacción debe ser precisa y correcta, sin agregados o
términos que nos creen problemas una vez recepcionada la propiedad - otros.
21. - Reza en el contrato de arrendamiento que Inventario es integral de todo contrato.
Habría que agregar que su minuciosa y detallada redacción es fundamental y gravitante en una
buena, normal y tranquila administración. De ahí la importancia del estado general de los artefactos
sanitarios, mobiliarios, eléctricos, quincallería, puertas, pisos y cielos de la propiedad.
ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES AMOBLADOS:

a.- El Decreto de Ley Nº 825 de 1974 - estipula categóricamente que todo inmueble amoblado esté
afecto al IVA, incluyendo
los que contraten por veraneo o por año corrido.
b.- El IVA se aplica sobre el valor percibido por el arrendamiento del bien raíz amoblado.
c.- Para constituir la base imponible del impuesto se podrá deducir de la renta una cantidad equivalente
al 11% del valor fiscal.
d.- El contribuyente obligado al pago del IVA es el arrendador.
e.- No obstante lo anterior, el propietario o arrendador puede cobrar los impuestos al arrendatario o
beneficiarios del servicio.

Es absolutamente indispensable para una buena administración que el Corredor disponga siempre de una
ORDEN DE ARRIENDO, a fin de evitarse cualquier problema que se pueda presentar con segundas personas
que pretenda intervenir con las propiedades entregadas a nosotros en comisión de confianza, para su
administración.

 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El Contrato en general, hay que definirlo categóricamente que es LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD

DE LAS PARTES, es el pacto o convenio entre dos o más personas sobre cualquier asunto y para cuyos
efectos se dispone de absoluta libertad para fijar o establecer condiciones del compromiso que se estipula o
firma. Todo esto en el bien entendido que no se atente con las Leyes establecidas, contra el orden público, las
buenas costumbres, Reglamento de copropiedad y Leyes en general de lógica convivencia.

Los contratos habría que definirlos en dos fundamentales cláusulas, que serían las Esenciales y las
Accesorias.

1. - Cláusulas Esenciales: Son aquellas establecidas en los contratos que no se pueden omitir, que
son vitales, lógicas e importantes, como ser fechas, plazo, valor del canon,
tipo de reajuste, nombre propiedad que arrienda.

2. - Cláusulas Accesorias:
Estas condiciones accesorias, también llamadas especiales, son todas
aquellas que se pactan y no están establecidas como una norma rígida
estricta, que puede variar de acuerdo a las circunstancias, que es
dependiente de cosas, que está unido a lo principal del contrato (plazos
extensos - situaciones imprevistas - muebles - teléfonos - herencias -
varios dueños de una propiedad - cheques como razón de garantía -
derechos de llaves - herencias diferentes - garantías de otras
administraciones o hipotecarias- menores de edad - dueños de
propiedades y diferentes circunstancias de tipo judicial que motivan la
necesidad de ser administradas por Corredores o en calidad de árbitros
arbitradores - indemnizaciones por atraso del pago del arriendo - dar
facilidades para visitar la propiedad periódicamente).

Existe también, una cláusula que podría considerarse como accesoria o especial que se llama Cláusula
Diplomática, que dice relación, en su parte medular, que cualquier diplomático podrá poner término antes al
Contrato de Arrendamiento en los casos de traslado, de ser llamado intempestivamente por su Gobierno, o
finalmente en casos de ruptura de relaciones entre ambos países.

 GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

a.- Se pueden hacer Contratos de Arrendamiento sólo con Cláusulas Esenciales.
b.- Con Cláusulas Esenciales y Accesorias.
c.- Con Esenciales Accesorias y Garantías.
d.- Firmados ante Notario (sólo certifica la autenticidad de las firmas).
e.- Con la firma del hombre casado y sin la comparencia de la mujer.
f .- Con la firma de cualquier mujer que acredite renta (Art. 150 del Código Civil).
g.- Con la garantía y firma de codeudores- documentos (cheques - letras - documentos bancarios -
depósitos a plazos determinados y endosados - hipotecarias - prendaria).
h.- Con la sola firma del hombre casado cuyo plazo no exceda de 5 años en lo urbano y 8 años en lo
rural (Ley 18.802).
i .- Con plazos de un año y renovable por períodos iguales: por 1 año y renovable tácitamente mes a
mes, por 13 meses y renovables por períodos iguales o por mes a mes.
j .- En locales comerciales se acostumbran plazos mayores, es decir, de 2 a 3 años y renovables por el
tiempo a convenir.
k .- Se pueden hacer con personas naturales o jurídicas, siendo preferible empezar sólo con personas
naturales para evitarse situaciones legales, complicadas, complejas y porque las garantías y
seguridades son mucho más directas. Además tratándose de personas jurídicas, llámese Empresas,
Instituciones, Sociedades, Clubes Sociales o Deportivos, Mutuales, etc., se requiere de un estudio
legal prolijo y de Asesoría Legal a fin de enfrentar situaciones delicadas, propia de la constitución
legal de la misma.
l.- Para entender un buen Contrato es imprescindible establecer expresamente el destino que se dará al
inmueble, a fin de evitar gravámenes y alza de Contribuciones a sus dueños; individualizar
correctamente a las partes, especialmente los posibles arrendatarios, codeudor y todo lo relacionado
con sus antecedentes, informes, certificados de sueldos, referencias, cuentas corrientes; confeccionar
el Contrato en triplicado al igual que el Inventario, quedando estos elementos; uno en poder del
arrendatario, el otro en poder del dueño y el tercero en la carpeta correspondiente que tiene el
Corredor de Propiedades.
m.- No es conveniente hacer un Contrato o comprometer la propiedad que se arrienda sin antes tener a la
vista los antecedentes del postulante, como ser los informes y los certificados que acrediten las
actividades o profesiones que hayan comentado ejercer.

Finalmente, podemos concluir que a pesar de los complejos problemas que se presentan en la Administración
de Propiedades, debemos concluir, que en la actualidad, está plenamente establecido que la función del
Corredor de Propiedades comprende gran parte de la vida comercial y social que este país, ya que toda la
misión que se nos encomienda forma parte de un patrimonio de confianza, valores morales y financieros, cuya
demanda está vigente todos los días y los más nobles propósitos de prosperidad y éxito están fundamentados,
absolutamente, en nuestros conocimientos y ética en el proceder profesional.

IMPORTANTE:

Es importante tener en cuenta lo que es factible hacer o conocer respecto a la complejidad de los Contratos de
Arrendamiento.

En términos generales y resumidos en una síntesis, podrían considerarse los siguientes:

1. - Plazo y Renovaciones: Se puede hacer Contratos por 1 año y renovable por períodos iguales, por
un año y después sólo mes a mes. En locales comerciales los períodos de
inicio son mayores, 2 o 3 años.

2. - Plazos de Pago: Se acostumbra colocar plazos de pago del 1º al 5 de cada mes, otros del 1º
al 10. No obstante la costumbre, se puede dar dichos plazos y también del
1º al 3, no existe Ley que regule esta situación.

3. - Reajustable: Existen variados sistemas al respecto, pero lo aconsejable sería el IPC

cada tres meses.
4. - Lugar de Cancelación: Es aconsejable que el lugar de cancelación del arriendo sea la Oficina del
Corredor. Hay que pensar a futuro, considerando tener una buena cantidad
de administraciones es imposible disponer de personal que recolecte dicho
dinero.

5. - Inventarios: Es fundamental que el Inventario, sea muy bien hecho, detallista al

máximo única manera de evitarse molestias y perjuicios pecuniarios en el
futuro.

 PROBLEMAS DE ARRENDAMIENTO

Los problemas de los arrendamientos y sus respectivos Contratos son variados y muy complejos que habría
que tratarlos cada uno en su caso y situación, sin embargo, es conveniente informar que una vez finalizadas
las gestiones extrajudiciales que suele acometer el Corredor, el trámite siguiente tiene que efectuarse a través
del abogado a quién le corresponderá iniciar las gestiones de su especialidad en los Tribunales.

Es indispensable para la buena administración que el Corredor de Propiedades, tenga siempre la ORDEN DE
ARRIENDO, a fin de evitarse múltiples problemas con personas que puedan en algún momento intervenir o
acreditar ser dueña de la propiedad entregada a nuestra comisión de confianza, en cuanto a su administración.

 CLAUSULAS ACCESORIAS

1. - El arrendatario declara que las especies que guarnecerán el inmueble arrendado son de su exclusivo
dominio y que no están sujetas a embargos, juicios, prenda, gravámenes u otras acciones judiciales, que
con ellas garantiza oficialmente el total e integral cumplimiento de este contrato.

2. - Se deja expresamente establecido, que por el arriendo de esta propiedad, la cual se destina a restaurant
exclusivamente, no se cobra derechos de llaves quedando estrictamente prohibido al arrendatario ejercer
cualquier presunto derecho sobre el particular.

3. - Se deja expresa constancia que en el canon de $. …....………… se encuentran incluidos los Gastos
Comunes.

4. - El Señor..………................................... deja un cheque en garantía por la suma de $……………., el que

quedará en Cartera en poder del Corredor de Propiedades Señor. .............. en resguardo del mobiliario
según inventario.

5. - Se deja expresamente establecido en el presente Contrato de Arrendamiento que: se exime de toda

responsabilidad al dueño de la propiedad de Calle ……….….....…………… Comuna ….....
………………........., Señor………………… …………........., como asimismo al Corredor de
Propiedades, por las demandas Judiciales que afectan al ex arrendatario Señor…..........….........., Rut
……......... quién ocupó la casa más arriba indicada, hasta el ............…

6. - Esta constancia tiene también como finalidad fundamental, liberar de toda acción Judicial, a la actual
arrendataria Señora ............…………………............................................, quien suscribe el presente
Contrato de Arrendamiento con fecha ...…………......................... se incorpora al Contrato de
Arrendamiento este importante punto, ya que, a la actual arrendataria, no le compete ninguna
responsabilidad pecuniaria por situaciones o demandas que provengan de terceros (ex arrendatario).

7. - Se deja expresa constancia que el arrendatario Señor……….......... fue propuesto por el Propietario
Señor....................................

 CRONOLOGIA DE UNA GESTION DE ADMINISTRACION DE UNA PROPIEDAD

1. - Recepción de la propiedad y confección del Inventario en forma muy detallada.

2. - Fijar el valor del arriendo en coordinación con el Arrendador.
3. - Llenar la Orden de Arrendamiento.
4. - Redactar dos opciones de Aviso en prensa.
5. - Mostrar la propiedad en las horas indicadas (más efectivo el día Domingo) sugeridas por el corredor.
6. - Pedir informes de los postulantes al menos a DICOM u organismos similares, cuentas corrientes
directamente de sus ejecutivos bancarios.
7. - Asignar la propiedad al postulante que reúna las mejores condiciones de solvencia y solicitarle sus
antecedentes de Renta y trabajo.
8. - Confeccionar el Contrato de Arrendamiento y sus correspondientes recibos o comprobantes (mes de
arriendo - mes de garantía, y boleta honorarios o Factura de Servicios.
9. - Entregar la propiedad mediante la aceptación firmada del Inventario prolijamente confeccionado y
estampado la fecha de recepción.
10. - Confeccionar la primera liquidación al comitente (dueño), detallándole los de ingresos y gastos
pormenores:
11. - Archivo de todos los antecedentes ya citados en la Carpeta correspondiente.

ARRIENDOS DE INMUEBLES AMOBLADOS

Tipos de Inmuebles que se pueden ofrecer amoblados o equipados

Habitacionales – Comerciales – Industriales – Turísticos - Agrícolas

Inmuebles HABITACIONALES que se ofrecen amoblados

Casas, Departamentos, Apart hotel, Resorts, Tiempo compartido

Sectores de mayor oferta de CASAS amobladas

Las Condes, Vitacura, La Reina, Lo Barnechea, Providencia

Sectores de mayor oferta de DEPARTAMENTOS amoblados

Providencia, Las Condes, Vitacura

Rangos de Valores promedios

Casas
Valores desde US$ 1.500 – US$ 10.000
Promedio mensual US$ 4.500
Departamentos

Valores desde US$ 500 hasta US$ 4.000

Promedio mensual US$ 1.500

Comisiones Sugeridas AL ARRENDADOR

Períodos Comisión

1 Mes a 2 meses 1/6 de renta

3 meses o más 1/3 de renta
 Comisiones Sugeridas AL ARRENDATARIO

Períodos Comisión
1 Mes a 2 meses 1/3 de renta
3 meses o más 1/2 de renta

más impuestos (IVA)

Si se emite factura

Perfil del Arrendador Perfil del Arrendatario

1.- Inversionistas Institucionales 1.- Ejecutivos Internacionales

2.- Inversionistas Privados 2.- Representantes de Gob. Extranjeros
3.- Matrimonios de la 3ra. Edad 3.- Estudiantes Internacionales
4.- Viudos (as) o Separados (as)

El IVA en los Inmuebles Amoblados

El arrendamiento de inmuebles amoblados constituye un hecho especialmente gravado con IVA. (Artículo 8,
letra g, del Decreto Ley 825 de 1974.)

La base imponible la conforma la renta convenida a la que podrá deducirse una cantidad equivalente al 11%
anual del avalúo fiscal del bien raíz o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por
períodos distintos de un año, en caso que el arrendador sea el propietario del inmueble.

El arrendador está obligado a emitir facturas por las operaciones gravadas con IVA, en la forma determinada
reglamentariamente.

Al respecto y sin perjuicio de lo anterior, para efectuar el pago del tributo bastará que el contribuyente, en este
caso el arrendador, concurra con el contrato de arrendamiento a la Unidad del SII correspondiente a la
dirección del inmueble arrendado, en donde se le girará el impuesto debiendo llenar el formulario Nº 21, sin
necesidad de emitir factura o boleta.

De acuerdo al art. 3º del DL 825, el contribuyente del IVA, y por lo tanto, obligado a ingresarlo en arcas
fiscales, en el arrendamiento amoblado, es el arrendador.

Sin embargo, el artículo 69 del DL 825 ordena traspasar el impuesto, cargándolo al beneficiario del servicio,
esto es, el arrendatario, quién en definitiva, soporta el impacto del gravamen.

En el caso de un arrendamiento de un inmueble amoblado, no cabe confeccionar un contrato de arrendamiento

del inmueble separadamente de otro contrato que sería por el arriendo de los bienes muebles.
Si ello se hace no tendrá mayor relevancia, desde un punto de vista tributario, ya que en todo caso existirá el
hecho gravado indicado en el artículo 8 letra g del DL 825, debiendo gravarse con IVA el monto total, sea que
existan contratos separados o bien uno solo.

Cálculo ejemplo:
Renta mensual $ 400.000
Período de arriendo: 1 mes
Avalúo Fiscal del Inmueble $ 28.000.000
11% sobre $ 28.000.000 = $ 3.080.000 exención anual
3.080.000 : 12 = $ 256.667 exención mensual
Renta $ 400.000 menos $ 256.667 = monto afecto $ 143.333
19% sobre $ 143.333 = $ 27.233
IVA del contrato x mes $ 27.233
 DEL COMODATO O PRESTAMO DE USO
Artículo 2.174:

El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una
especie, mueble o raíz para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de
terminado el uso.

Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa

Artículo 2.176:

El comodante conserva sobre la cosa prestada todos los derechos que antes tenía, pero no su ejercicio, en
cuanto fuere compatible por el uso concedido al comodatario.
Artículo 2.177:

El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido, o a falta de convención, en el uso
ordinario de las de su clase. En el caso de contravención, podrá el comodante exigir la reparación de todo
perjuicio, y la restitución inmediata, aunque para la restitución se haya estipulado plazo.

Artículo 2.178:

El comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa, y responde hasta de la

culpa levísima. Es por tanto responsable por todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso
legítimo de la cosa; y si este deterioro es tal que la cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso
ordinario, podrá el comodante exigir el precio anterior de la cosa abandonando su propiedad al comodatario.

CONTRATO DE COMODATO

En Santiago de Chile, a ___ de _______________ de 2000, entre don (ña): ________________________,

chilena, casada y separada de bienes, rentista, cédula nacional de identidad Nº __________________,
domiciliada en ________________________, Comuna de _____________, en adelante indistintamente como
“el comodante”; y por la otra, la sociedad ____________________, RUT Nº _______________, representado
por don (ña): ________________________________, nacionalidad ___________, cédula nacional de
identidad Extranjería Nº _________, estado civil _______ profesión __________________, ambos
domiciliados en calle _____________________________, teléfono Nº _____________, En adelante
indistintamente como “el comodatario”, los comparecientes personas naturales mayores de edad, quienes
exponen que han convenido el siguiente contrato de comodato:

PRIMERO: Hacen constar las partes, que en esta misma fecha se ha suscrito un Contrato de Arrendamiento
otorgado en la Notaría de Santiago de don ________________________, respecto del inmueble ubicado en
calle ______________________________, comuna de _______________, que el comodante entregó en
arrendamiento al comodatario, contrato que las partes declaran conocer y acuerdan forme parte integrante de
este instrumento para todos los efectos pertinentes.

SEGUNDO: Por el presente instrumento, don (ña) ______________, entrega en comodato a la sociedad
_____________________, para la que acepta su mandatario compareciente, los bienes muebles que se
detallan en el inventario adjunto, que las partes firman en este acto, entendiéndose que formará parte
íntegramente de este contrato para todos los efectos legales.

TERCERO: La sociedad comodatario, debidamente representada como se ha dicho, declara recibir los
bienes muebles individualizados en el inventario referido en la cláusula anterior, en buen estado de uso y
conservación, obligándose a cuidarlos y mantenerlos en ese mismo estado y dentro del inmueble de calle
___________________ ya indicado atendido eso sí su uso y goce legitimo y el transcurso del tiempo,
quedándole expresamente prohibido trasladarlos a cualquier otro lugar, salvo que el comodante lo autorice
expresamente y por escrito. El estado de los bienes muebles se detalla en el inventario antes indicado.

CUARTO: El comodato materia de este contrato tendrá el mismo plazo de duración que el Contrato de
Arrendamiento de la propiedad de calle ___________________________________, referido en la cláusula
primera de este instrumento. Al término del presente contrato y del Contrato de Arrendamiento, el
comodatario deberá restituir de inmediato los bienes muebles que por este instrumento se le entregan en
comodato y en el mismo estado en que lo recibe, atendido eso sí su desgaste natural y obvio por su uso
legítimo y el transcurso del tiempo.

Si por cualquier causa el comodatario fuere obligado a restituir los bienes prestados antes del plazo
estipulado, facultará al comodante para poner término anticipadamente al Contrato de Arrendamiento referido
en la cláusula primera precedente, sin responsabilidad para éste.

QUINTO: Para todos los efectos legales de este documento, las partes fijan su domicilio en la ciudad de
Santiago y se someten al conocimiento y jurisdicción del Tribunal Arbitral designado en la cláusula
__________ del Contrato de Arrendamiento anteriormente referido.

SEXTO: Se hace constar que el presente Contrato y el Inventario a que se refiere se firman en tres ejemplares
de igual tenor y fecha, quedando uno en poder de cada parte y el tercero en la oficina del corredor
________________.

SEPTIMO: La personería de don _________________________, para representar a la sociedad

______________________consta de la escritura pública de fecha ____ de ______________ de 199__,
otorgada ante el Notario Público de Santiago don ______________________, la cual no se inserta por ser
conocida de las partes y del Notario que autoriza.

Firmas de las partes

ANALISIS JURIDICO DE LOS CONTRATOS

CONTRATO DE COMPRAVENTA
I.- CONCEPTO.

Art. 1793: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla
en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama
PRECIO.

II.- CARACTERISTICAS DE LA COMPRAVENTA.

a) Es un contrato bilateral: Ya que las partes se obligan recíprocamente, una a comprar la

otra a vender, una a dar la cosa vendida la otra a pagar al
comprador el precio.

b)Es un contrato oneroso: Cada parte debe obtener una utilidad de la obligación que para
con ella se contrae y se grave con lo que toma a su cargo.

c) Es un contrato conmutativo: Las partes deben mirar o considerar sus mutuas pretensiones
como equivalentes (cosa y precio) por excepción es aleatorio. Ej.
Compraventa de cosas que no exista, pero se espera que existan,
como el caso de una siembra y su fruto.

d) Es un contrato principal: Vale decir, subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra
convención.

e) Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes según el

Art. 1801 inciso 1°: La compraventa se reputa perfecta dado que
las partes han convenido en la cosa y el precio.

f) Es un título traslaticio de dominio: Esto es, por su naturaleza sirve para transferir y donde la
adquisición del dominio se verifica por el contrato de
compraventa como título de adquisición y la tradición que es el
modo de adquirir el dominio.

 Elementos de la compraventa.
1. - Consentimiento de las partes (consensus).
2. - Cosa (res) y
3. - Precio (pretium).

III.- SOLEMNIDADES DE LA COMPRAVENTA.

a) Pueden ser establecidas por la Ley = legales.

b) Pueden ser establecidas por las partes = voluntarias.

a) Solemnidades Legales:

Pueden ser ordinarias: Aquellas de que por la Ley está revestida la compraventa de cierta clase de bienes,
como ser, los bienes raíces.

Pueden ser especiales: La Ley exige en la compraventa en atención a circunstancias particulares en que se
celebre o a las partes que intervienen. Ej. C/V con incapaces.

1. Solemnidades legales ordinarias:

 Consisten en el otorgamiento de escritura pública, donde es requisito para el perfeccionamiento del
contrato y el único medio de probar su existencia. El Art. 1801 inciso 2° establece las cosas en que la ley
exige escritura pública:

a) Compraventa de bienes raíces.

b) Venta de derechos de servidumbre y censo.
c) Venta de una sucesión hereditaria.

Excepción del Art. 1801 inciso 3°, flores y frutos pendientes de árboles cuya madera se vende, etc.

2. Solemnidades legales especiales:

Las ventas forzadas ante la justicia, previa tasación del inmueble y publicación de avisos en pública
subasta ante el Juez. También la venta de bienes pertenecientes a incapaces a través de la
autorización judicial.

Las Arras: Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración
del contrato, o bien en parte del precio o en señal del quedar convencidos (Art. 1803 y Art. 1804).

3. Solemnidades voluntarias:

Las que establecen las partes, añadiéndoles a las legales, con el fin de hacer solemne una
compraventa que es naturalmente consensual.

IV.- GASTOS EN LA COMPRAVENTA.

Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, los costos de la escritura y de cualquier otra solemnidad de
la venta, serán de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa. En la práctica los gastos de la
compraventa referentes a Notaría son solventados por mitades y las de inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces correspondiente son de cargo exclusivo del comprador.

Venta de cosa ajena (Art. 1815-1818). En resumen vale la venta de cosa ajena, sin perjuicio de los derechos
del dueño, mientras éstos no se hayan extinguido por la prescripción.

V.- EL PRECIO EN LA COMPRAVENTA.

Art. 1793. "Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida". (Si no hay precio carece de objeto la
obligación del comprador y por ende carecería de causa la obligación del vendedor).

Requisitos:

a) Debe consistir en dinero (Art. 1793). Si no hay dinero no existe la compraventa, sino otro contrato la
permuta (1874). Sin embargo, debe pactarse en dinero pero se puede pagar con otra cosa.

b) Debe ser real. o Serio, significa que existe efectivamente (en caso contrario es simulado). No es serio
el precio cuando es irrisorio.
Precio justo: Cuando equivale al valor de la cosa.
Precio vil: o Insuficiente, cuando ocasiona una lesión patrimonial al vendedor, cuando es enorme.

c) Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador debe pagar por la
cosa. Puede ser determinado por las partes de común acuerdo; por un tercero (Art. 1809). No puede
dejarse al arbitro de una de las partes.

VI.- CAPACIDAD DE LAS PARTES EN LA COMPRAVENTA.

(Art. 1445). Es necesario:

1. - Que sea legalmente capaz (Art. 1446). Toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley
declara incapaces. Son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordomudos que no pueden
darse a entender por escrito.

Son incapaces además: Los menores adultos y los disipadores que se encuentren bajo interdicción de
administrar lo suyo.

Art. 1796: "Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados a perpetuidad y entre el padre
o madre y el hijo de familia (bajo patria potestad). El motivo de esta prohibición obedece especialmente a:
a) La ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges, a través de la compraventa
simulada o a vil precio se burlaría fácilmente la prohibición.
b) Los cónyuges podrían a través de una venta simulada sustraer sus bienes de la persecución
de sus acreedores. Otras incapacidades ( Arts. 1798-1799-1800)

VII.- MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

(Art. 1807). La venta puede ser:

a) Pura y simple.
b) Bajo condición suspensiva o resolutoria.
c) A plazo respecto de la cosa o del precio.
d) Puede tener por objeto 2 ó más cosas alternativas.
e) Venta al peso, cuenta o medida (Art. 1821).
f) Venta a prueba o al gusto (Art. 1823).
Además, se puede agregar las ventas al ensayo y a las sobre muestras o catálogos.

VIII.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

Art.1824 Son dos:

1. - Entrega o tradición.
2. - Saneamiento de la cosa vendida.

1. - Entrega de la cosa (Art. 684). Su época de entrega deber ser inmediatamente después del contrato o en la
época prefijada en él (1826 inciso 1°).

 Derecho de retención del vendedor: Se produce cuando:

1. - El comprador no ha pagado o no quiere pagar el precio y la cosa no ha sido entregada, o no
se encuentra fijado plazo para el pago (Art. 1826).
Su lugar: Es el convenido o donde se encontraba al tiempo del contrato.
2. - Cuando vea el peligro de perderle por insolvencia del comprador (Art. 1826 inciso 4°).

 Consecuencia de la falta de entrega de la cosa vendida:

Art. 1849. El derecho alternativo para el comprador de pedir:
a) El cumplimiento;
b) La resolución del contrato, con indemnización de perjuicios.

2. - Obligación de saneamiento Art. 1837 dice: La obligación de saneamiento comprende 2 objetos:

a) Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.

b) Responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios Art. 1858
a) Saneamiento de la evicción (Art. 1837). Consiste en amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa vendida. Para ello debe defender al comprador sobre terceros que reclaman derechos sobre
la cosa y de indemnizar al comprador si la evicción, se llega a producir. El art. 1833 dice: Hay evicción de la
cosa comprada, cuando el comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial (la causa de la
privación debe prevenir de antes de la celebración del contrato de compraventa (Art. 1839).

Citación de evicción: El comprador debe notificar al vendedor para que comparezca a defenderlo.
(Art. 1843). A ello puede o no comparecer el vendedor, si no lo hace, el juicio continúa sin más trámite (Art.
587 C.P.C.) y será responsable de la evicción. Sí comparece, se seguirá contra él sólo la demanda.

b) Saneamiento de vicios redhibitorios: Cuando el vendedor debe responder de los defectos ocultos de la
cosa, las que deben tener la calidad de existir al tiempo de la venta (1858 N° 1), deben ser graves (1858 N° 2),
vale decir, que la cosa no sirve para su uso natural o sirve imperfectamente y además si las hubiese conocido
habría pagado un precio menor por la cosa y además debe ser oculto: vale decir ignorado por el comprador.

Se extinguirá la obligación de saneamiento: Por la renuncia y por la prescripción (además, en las ventas
forzadas o efectuadas por el Juez, no ha lugar la acción resolutoria).

IX.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

(Art. 1871 y 1872). Son dos los fundamentales:

1) Pagar el precio.
2) Recibir la cosa vendida (Art. 1827).

X.- PACTOS ACCESORIOS DEL OCNTRATO DE COMPRAVENTA.

Son: a) El pacto comisorio;

b) Pacto de retroventa y,
c) Pacto de retracto.

a) Pacto comisorio: Es la condición resolutoria de no cumplir lo pactado, expresamente estipulada

(puede ser simple o ipso-facto o calificado, donde se estipula que el
incumplimiento resolverá sin más trámite y en el acto el contrato de compraventa).

b) Pacto de retroventa: (Art. 1881). Donde el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulará o en su
defecto lo que haya costado la compra. Ej. Vendo un fundo en x cantidad y me
reservo el derecho de recuperarlo, reembolsando x cantidad en el plazo de 2 años.

c) Plazo de retracto: (Art. 1886). Cuando las partes convienen que se resolverá la venta (dejará sin
efecto) si es un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que ofrezca
mejores condiciones.

La Lesión Enorme: Es el perjuicio pecuniario que las partes sufren a consecuencia de la falta de
equivalencia de las prestaciones recíprocas.

Para ello es menester:

a) Que la venta sea susceptible de rescindirse, vale decir que recaiga sobre bienes raíces (no procede en
los bienes muebles y ventas forzadas).

b) Que la lesión sea enorme (Art. 1889): "El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe
es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende".
LA PROMESA DE CELEBRAR UN CONTRATO,
EN ESPECIAL EL DE COMPRAVENTA

I.- REQUISITOS DE LA PROMESA (Art. 1554 Código Civil).

 La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes:

1° Que la promesa conste por escrito.

2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato y,
4° Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben.

En conclusión se requiere:

a) Que el contrato conste por escrito:
Bastando para ello una escritura privada, no obstante que
el contrato prometido requiera para su perfeccionamiento
que se otorgue por escritura pública. Ej. La compraventa
de bienes raíces o las promesas que se hacen los esposos,
en consideración al matrimonio, deben constar por
escritura pública según el Art. 1787 del Código Civil.

b) El contrato prometido debe ser válido:
Vale decir, que no sea de aquellos que la ley de clara
ineficaces o que sea válido. Por eso, es nula la promesa
de compraventa entre cónyuges no divorciados a
perpetuidad, por cuanto el contrato adolece de objeto
ilícito.

El Art. 1464 N° 3 declara que hay objeto ilícito en la

enajenación de bienes embargados y el 1810, añade que
no puede venderse las cosas cuya enajenación esté
prohibida por la ley.

La promesa de compraventa de bienes embargados es

válida en el entendido que los bienes pueden ser
enajenados en el momento de la celebración del contrato
prometido.

c) Estipulación de un plazo o condición: La promesa supone que las partes no pueden o no

quieran celebrar de inmediato el contrato que proyecta y
que posterguen su realización para un tiempo futuro,
establecido cuando deberán éstas cumplir las
obligaciones que la promesa les impone, o sea cuando
debe celebrarse el contrato prometido. El tiempo se fija:

1) Mediante la estipulación de un plazo.

2) Por medio de la estipulación de una condición.

En el primer caso: Fijando un plazo, los contratantes determinan más certeramente la época
de la celebración del contrato prometido, dado que el plazo como fecha futuro o cierto, posterga la
celebración del contrato para un tiempo que necesariamente a de llegar. Ej. El día tal, al cabo de
tantos meses, etc.

En el segundo caso: Fijando una condición, las partes determinan la época en

que se debe celebrarse el contrato, pero siempre dentro de cierto plazo, esto es, la
condición debe ser determinada.
d) Especificación del contrato prometido: Debe especificarse de tal forma, que el contrato
prometido sólo le falte para que sea perfecto la tradición
o entrega.

SUELO URBANO

La urbanización es un proceso social, con causas y efectos de diferente tipo: social, económico, cultural y
político.

La urbanización implica también cambios en los patrones de producción y consumo, en comparación con la
zona rural, dando así origen a una economía fundamentalmente basada en la industrial, el comercio y los
servicios.
La ciudad es el lugar en que se desarrolla mayoritariamente el hábitat del hombre contemporáneo y a pesar de
ser un fenómeno perfectamente comprendido por todos sus habitantes resulta, sin embargo, un concepto muy
complejo a la hora de encontrar una definición adecuada.

El fenómeno del urbanismo ha sido estudiado desde el punto de vista de diversas disciplinas (arquitectura,
historia, geografía, economía, sociología, etc.) y data sólo de la década de los años 30 del presente siglo
planteado como la urgencia de "ordenar el desarrollo de las ciudades" y como una reacción tardía a las
evoluciones físicas de la revolución industrial, las explosiones demográficas y las migraciones campo-ciudad,
con sus secuelas de congestión, hacinamiento, crecimiento desordenado y expansiones inadecuadas por el
"efecto globo", que trataremos más adelante.

DEFINICIÓN DE CIUDAD: La definición más adecuada de ciudad en nuestro mercado inmobiliario es:

"La ciudad es un lugar organizado, acotado y en constante transformación, lugar de vida del hombre moderno
y en donde se desarrollan todas las actividades necesarias para que el hombre pueda satisfacer sus necesidades
de vida al menor costo y con los mayores beneficios posibles”.

LUGAR: Es fundamental entender que cualquier punto de la ciudad no es igual a otro y no rinde los
mismos beneficios a uno u otro uso, lo que indica que necesariamente existen atributos de localización
preferente.

ORGANIZADO: La regulación del Estado en la zona urbana requiere de cierta organización que norme los
espacios generales e individuales respecto del uso de ellos. En este sentido se centran todas las diferentes
normas y leyes del ordenamiento territorial del país.

ACOTADO: El espacio urbano es limitado, presenta un cerco invisible o anillo de límite urbano que genera
diferentes efectos tanto en su interior como en exterior, incluso, en su mismo borde. Esta característica del
suelo lo hace ser un bien escaso y sujeto a la especulación.

HABITAT MODERNO: El mayor fenómeno de la época moderna ha sido el creciente interés del hombre
por vivir en lugares urbanos. Ello es consecuencia de la revolución industrial que buscó la instalación de
fábricas y talleres donde existiera una mayor cantidad y disponibilidad de mano de obra, mejores alternativas
de servicios conexos, mayor acercamiento al mercado consumidor, etc.

ACTIVIDADES: El proceso de modernización hace que el hombre busque un mayor valor agregado a los
productos primarios que entrega el sector rural y el mar. De esta forma deja las actividades productivas
tradicionales en el sector rural (agricultura, ganadería, pesca, minería) y se traslada a la ciudad donde la
transformación de ellos le permite obtener un mejor precio.

NECESIDADES DE VIDA: Se debe considerar que el principio de localización residencial no es sólo

maximizar los beneficios sino que también maximizar las satisfacciones. En este concepto, cuando alguien
busca o desea comprar una casa para vivir, esta necesidad la asocia directamente al sector y su capacidad de
ingreso y luego define entre aquellos sectores que le brinda mayores beneficios generales a su grupo. Los que
no comparten este criterio son considerados "nómades" (gitanos, pirquineros, exploradores, aventureros,
misioneros, etc.)

Sin embargo, la ubicación del trabajo y de la vivienda están directa y permanentemente afectados por la
accesibilidad, los precios de intercambio y las externalidades que la ciudad le puede ofrecer para maximizar
sus beneficios.

ENTENDER LA CIUDAD: (desarrollo de Santiago)

Tal como se ha definido, la ciudad es un proceso en continuo cambio y por lo tanto cada uno de sus sectores o
barrios tienen tras de sí alguna historia propia que los hace peculiares. Al identificar y reconocer estos rasgos
propios nos será más fácil comprender a veces el valor de los terrenos, su concentración y también su
deterioro. En el mundo y también en Chile, cada ciudad es distinta en sus orígenes y desarrollo,
conformación, aptitud, arquitectura, etc.

Para el caso de Latinoamérica en general y de Chile en particular, el proceso de urbanización se traslada de

los centros poblados originarios a las formas de vida en ciudad traída por los españoles. Esto genera un
sistema de ciudades con propósitos de conquista y explotación de los recursos naturales. Son ciudades
amuralladas y fortificadas y mantienen enclaves mineros. Estas ciudades debían estar orientadas conforme los
puntos cardinales, apoyar algún flanco en un cerro o promontorio que le sirviera de atalaya y de refugio
frente a las amenazas aborígenes, contando con la seguridad permanente de agua para la bebida y los
regadíos.

CONCEPTO DE LOCALIZACIÓN:

El concepto básico que rige la localización de una actividad económica es el de maximización de beneficios.

En términos generales, los factores de localización son: Accesibilidad: Tanto en términos de acceso a las
fuentes de insumos para la actividad, como en términos de la colocación de la producción en los mercados
correspondientes y; Complementariedad: que se define en la concentración en áreas urbanas de
aprovechamiento similar del suelo. Concentración de actividades homogéneas.

La ciudad moderna con todos sus beneficios y problemas tiene su origen en el fenómeno de la
industrialización que se produce en el mundo a partir de fines del siglo XVII. Los criterios técnicos para la
instalación industrial favorecieron la concentración urbana. El fenómeno de la industrialización va
acompañado de un aumento explosivo de la población por reducción de la tasa de mortalidad a causa de los
avances de la medicina, especialmente en lo que se refiere a higiene y salubridad. La ciudad facilita estas
oportunidades por lo que la población emigra a ésta en busca de las ventajas adicionales, produciéndose el
fenómeno de urbanización, símbolo de nuestro tiempo. Un buen ejemplo de este proceso lo tiene Chile: en
1920 la población urbana era el 46.4% del total. En 1982, el 80.4%. En 2000, el 83.9%.

El agrupamiento espacial es el atributo principal de la urbanización y contiene consecuencias económicas

trascendentales. Significa que la gente puede realizar negocios entre sí con menos dificultad, con menor costo
y mayores oportunidades. Es decir, pueden reducir sus costos agregados al aprovechar mejor los servicios de
infraestructura urbana (transporte colectivo, servicios comunitarios, etc.). De la misma forma aprovechando
las diferentes opciones que ofrece el mercado urbano, el individuo puede cambiar su actividad o empleo, de
tal modo de obtener mayores y mejores bienes y servicios a menor costo.

De esta suerte podríamos señalar que las ventajas de la urbanización son:

 Ahorro de transporte y mayor disponibilidad.
 Disminución de los costos de producción de bienes.
 El consumidor urbano se favorece en el precio de los bienes.
 Estimula innovaciones inmobiliarias de todo tipo.
 Se dispone de mayor cantidad de servicios. (agua potable, alcantarillado, teléfono, asistencia sanitaria,
etc.)

La urbanización también contiene desventajas o costos que deben ser asumidos por la población.

 Pérdida de intimidad, la cercanía de las viviendas obliga a una permanente conducta social, la cual es
rigurosamente vigilada por la comunidad.
 Deterioro ambiental: ruidos, desordenes, congestión.
 Contactos involuntarios: La ciudad deja expuesta a la población a todo tipo de gentes, espectáculos y
formas de vida que preferirían evitar. Ello a veces obliga a la emigración de algunos grupos o al deterioro
de conjuntos residenciales y barrios completos.
 Interdependencia en el campo, la familia puede auto sustentarse, pero en la ciudad cada individuo
depende en gran medida de todos los demás.
 Anonimato: Visto como algo positivo por algunos, para otros representa una disminución en el sentido de
sus propias vidas (selva de cemento).

La localización es asignada y regulada por dos mecanismos:

El mercado, que genera un equilibrio económico estable, pero sólo beneficia la oferta sin preocuparse de las
externalidades que afectan al bien común de la población como conjunto. (El concepto de externalidades se
verá más adelante)

La planificación, que reduce los problemas de externalidades, pero genera un desequilibrio económico que al
correr del tiempo termina por quebrar los esquemas programados.

La localización de actividades en una ciudad o en una comuna o barrio producen necesariamente un efecto
determinado sobre el resto de la colectividad. Así por ejemplo, la comuna de Colina fue afectada
psicológicamente por la instalación de un penal, pero altamente favorecida por el alto flujo de transportes y
visitantes que han mejorado el comercio establecido local.

Por ello, determinar la ubicación de residencias, comercios y actividades en general, debe merecer un análisis
bajo ciertos criterios de clasificación del uso del suelo, entre los cuales citaremos los siguientes:
Eficiencia: la configuración urbana ideal de una ciudad o comuna debe ser redonda, para que cada habitante
quede a igual distancia de los servicios comunitarios principales y donde los costos de transporte se reduzcan
al mínimo.

Una urbe alargada siempre tendrá un gran tráfico de servicio que tenderá a congestionar la principal arteria y
todos los servicios de alcantarillado, luz, agua, teléfono, etc.

Desarrollo integral: el desarrollo de los barrios y sectores comerciales debe ser armónico, de tal suerte que las
personas recorran las menores distancias para satisfacer el total de sus necesidades.

Control de actividades: las externalidades afectan la realidad de una comunidad. Su manejo y control debe
asociarse con el bien común y no el particular, sin embargo estos últimos buscan justamente aprovechar al
máximo esas oportunidades.

En consecuencia, definir los factores residenciales, comerciales e industriales y las zonas mixtas debe ser
producto de un estudio que recoja las inquietudes de la población y los servicios que la autoridad pueda
ofrecer.

Demandas por localización o Localización Funcional:

El valor del suelo urbano apto para edificaciones que suponen mayor densificación, depende por una parte de
la localización y por la otra del cupo en superficie del volumen arquitectónico máximo posible: por ende el
valor de los departamentos dependerá de la localización dentro del conjunto y de las características de las
viviendas.

La subdivisión por pisos (viviendas de departamentos), supone que la normativa urbana permite una alta
densificación ya sea edificación en altura (más de cuatro pisos) o al menos media (hasta cuatro pisos). La
densificación se establece por el cupo del volumen arquitectónico, las disposiciones relativas a índice de
constructibilidad, ocupación máxima de la superficie predial y las disposiciones sobre rasantes.

En algunos casos, debido a disposiciones de subdivisión predial mínima, se da la modalidad de condominio,

que consiste en la construcción de varias viviendas en un mismo sitio indivisible, aprovechando las
características de la ley de ventas por pisos, para generar áreas de copropiedad.

Las "actividades urbanas" (de transformación y de servicios) no utilizan el suelo urbano como factor de
producción sino como localización.
La localización de las actividades urbanas está condicionada por la accesibilidad y la concentración de ellas
como factor de atracción y defensa del mercado.

La accesibilidad se refiere principalmente a la facilidad para obtener las materias primas como para vender
sus productos. Nada sacaría una empresa con instalarse en un lugar cualquiera para producir un excelente
producto si los costos de transporte por distancia, la pueden dejar con un precio superior a la competencia.

La concentración de actividades similares facilita la distribución y venta de los productos (mercado persa,
vega central). Cuando hay monopolio no existen restricciones para la localización (mercado cautivo). Cuando
hay competencia perfecta, la tendencia es la concentración de actividades.

El aspecto más importante es el efecto estructurador de ciertas actividades, en términos de las externalidades
que generan para el resto (ejemplo el Apumanque respecto de las casas circundantes). Estos fenómenos
repercuten directamente en el mercado de suelos y en muchos casos tienden a reproducir y ampliar los
fenómenos que generan (Parque Arauco, Plaza Vespucio, Alto Las Condes, Outlet Mall).

Los puntos de localización comercial tienen siempre en común una alta circulación de público. Es posible
crear centros de atracción comercial si se consigue configurar una densificación comercial suficiente, a lo que
contribuyen muy significativamente las "tiendas ancla" (centros comerciales, malls, etc.). Las localizaciones
más apreciadas corresponden al distrito central de negocios de las ciudades. Si las ciudades tienen
características de metrópoli, entonces también aparecen subcentros que habitualmente se ubican en la
intersección de importantes avenidas que configuran la vialidad estructurante.

Este efecto es conocido como la “Teoría de los núcleos múltiples”. Las zonas urbanas pueden tener más de un
centro focal. Algunos de estos centros eran ciudades periféricas, que por crecimiento del área urbana mayor
quedaron incorporados dando origen a la gran ciudad. En otros casos al aumentar la especialización y al
disminuir la accesibilidad por congestión al centro mayor, da origen a núcleos alternativos.
La valuación de los locales comerciales depende fundamentalmente de su localización y de las facilidades que
el público tenga para acceder a ellos. La superposición de una trama vial sobre el anillo concéntrico de la
ciudad, establece un claro patrón de valores más altos de suelo en zonas sobre los ejes viales. (Teoría Axial).
La valuación de las oficinas depende de la ubicación y de las características del edificio que las alberga. Las
oficinas generalmente se concentran en el distrito central de negocios, buscando que la distancia entre
actividades comunes tienda a minimizarse, constituyendo la localización dentro del primer perímetro del
distrito central una característica muy valorada, lo que además induce a que aumente la calidad de los
edificios para maximizar su potencialidad de agregar valor Plusvalía.

EL MERCADO DEL SUELO URBANO:

El suelo urbano es un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración indefinida.

El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se transan en la economía interna de un país y por lo
tanto queda afectado por las variables macroeconómicas de éste. Esto resulta aún más claro si se considera
que en el ámbito urbano la demanda del suelo es una demanda derivada, es decir, sujeta a las condiciones que
afectan a las actividades urbanas que lo requieren. Nadie construirá una casa de un piso en el lugar donde se
podría instalar un edificio residencial o construir un centro comercial donde la expectativa de afluencia de
público pudiese ser nula.

Por esta vía de análisis puede explicarse la relevancia que tiene respecto del mercado de suelos, tanto el
modelo económico que se aplique, como los factores histórico-físico-funcional, económico y social de la
ciudad, comuna o barrio.

Una relativamente estable proporción de la incidencia del valor del sitio en el valor de las viviendas induce a
que en sitios de alto valor tiendan a construirse propiedades con características también de alto valor y
viceversa.

EL VALOR DEL SUELO URBANO:

Una de las teorías más conocidas indica que el valor de los terrenos decrece sostenidamente desde el centro de
la ciudad hacia la periferia (teoría del lugar central de Christalier). En las grandes ciudades pueden existir
subcentros que también cumplen entre sí esta teoría.

La teoría de las zonas concéntricas se basa en la existencia de un centro. La competencia en el mercado

inmobiliario establece un aprovechamiento del suelo y una clasificación en anillos concéntricos. Estas zonas
son: a) el Centro; b) la zona de transición; c) viviendas de rentas bajas; d) viviendas de rentas medias; y e)
viviendas de rentas altas.

La segunda teoría radica en el agrado y gusto de las personas que habitan una vivienda y señala que el valor
de la tierra tiende a disminuir mientras más se aleje del centro de la ciudad, mientras que el ingreso familiar
tiende a aumentar con la distancia (teoría de Burgess y Hoyt).

El valor del suelo como factor de localización e independiente de sus características o efectos fundacionales,
dependerá de la escasez relativa, del contexto de la conurbanización y de las características de su ubicación.

Estas características pueden agruparse en la siguiente clasificación:

Grado de urbanización: dotación de infraestructura en redes de agua potable, alcantarillado, electricidad,

viales, etc.

Grado de equipamiento: dotación de bienes de uso público tales como plazas y alumbrado: dotación de
servicios de utilidad pública como los de salud y resguardo policial, dotación de servicios comunitarios como
comercio, educación y esparcimiento.

Grado de accesibilidad: distancia espacial y en tiempo a lugares de trabajo, de comercio y demás de servicios
que depende de la disponibilidad de medios de locomoción pública y recorridos.

CONCEPTO DE PLUSVALÍA:

Las economías externas o agregadas que se producen en una ciudad, ejercen una fuerza de atracción para las
actividades humanas, que en gran medida explican el "fenómeno ciudad" y que surgen de la propia
concentración geográfica. Ello se conoce como efecto aglomeración.

Se entiende por economías externas a las ventajas que, a título gratuito, procura un productor, sin que ésto
cueste nada al primero y aún sin que éste tenga el propósito deliberado de hacerlo (Marchall).

Se entiende por externalidad urbana a una consecuencia o efecto, manifiesto o latente, aislado o en cadena,
inmediato o retardado, que se produce en el medio ambiente urbano a consecuencia de un proyecto específico.

Las externalidades tienen una gran importancia en la explicación de los altos valores de suelos en ciertos
espacios de la ciudad. Esta noción se refiere a las áreas o espacios sujetos a una gran influencia de vías y
medios de transporte, lo que en definitiva se traduce a una gran afluencia de personas. La existencia de estas
externalidades parece ser tan crítica para la vialidad de ciertas actividades que la competencia por estos
espacios genera grandes diferencias de valor en distancias relativamente muy pequeñas (1 a 3 cuadras).

Los propietarios captan a través de la renta Las externalidades de las cuales se sirven las diversas actividades.

La concentración de la propiedad del suelo urbano en manos de reducido número de propietarios también
puede dar origen a situaciones que se traducen en alzas en los valores del suelo. No es necesario que dicho
control se refiere a grandes extensiones de terrenos solamente. El elemento clave reside muchas veces en las
características particulares de los suelos en diferentes áreas del espacio urbano y bajo grado de sustitubilidad
locacional de ciertas actividades.
Estas circunstancias pueden concentrarse en muchas expresiones particulares, entre las que se cuenta la de los
"lugares centrales", las áreas residenciales más exclusivas (modas), la retención de suelos (hold-outs), el
crecimiento urbano discontinuo, etc.

Los valores del suelo urbano se ven afectados también por la interacción dinámica de los servicios públicos y
privados. No siempre es posible aclarar si es la dinámica privada la que condiciona y orienta el gasto público
y la normativa correspondiente, o si por el contrario, la dinámica pública establece las bases para el desarrollo
de la iniciativa privada.

Si a las decisiones públicas más amplias sobre uso de suelo, se añade la dinámica del sector público en
materia de servicios, inversiones en infraestructura y equipamiento, etc., se tiene un elemento de juicio
adicional para entender la dinámica del mercado de suelos, especialmente en términos de externalidades que
se generan para propietarios e inversionistas.

El desarrollo de la infraestructura urbana por parte del sector público genera importantes ganancias a los
propietarios de la tierra por la vía de la valorización que producen las inversiones.

Por otra parte, la ejecución de grandes inversiones inmobiliarias al interior de las áreas urbanas, también
valoriza los suelos y define en buena medida, la estructura urbana en forma directa y a través de los estímulos
del sector privado.

EL LÍMITE URBANO:

El solo establecimiento del límite urbano, acorta la oferta potencial de suelos, ya que sólo confiere a éstos el
carácter de urbanos en términos legales. A través de este mecanismo se genera un efecto cierto sobre los
valores de un suelo en la medida en que el límite constituye una restricción efectiva al desarrollo urbano,
especialmente cuando hay expectativas de crecimiento en extensión.

Al respecto cabe destacar que cuando el límite establece una severa restricción en la oferta de suelos
legalmente urbanizables, el mercado del suelo urbano en su expresión especulativa, trasciende los límites
legales.

Esto es lo que se ha llamado "efecto globo". Si se mantiene restringido el límite urbano por mucho tiempo y
no se permite la expansión natural, inmediatamente se inician presiones sociales y económicas que terminan
aceptando situaciones de hecho, pero absorbiendo los problemas dejados por una expansión no organizada. El
caso típico lo constituyen ciudades o lugares como Valparaíso, Quilpué, Reñaca, etc.

Lo más grave de ello es que la autoridad local tiene que dotar de servicios a un sector donde ya se han
levantado las viviendas y por ende producir los consiguientes malestares por apertura de calles, que ya se
encontraban consolidadas, para dar satisfacción a las necesidades del nuevo flujo (de alcantarillado, de
energía, de líneas telefónicas, etc.).

EL CONCEPTO DE CRECIMIENTO URBANO:

Independientemente de su forma física toda ciudad presenta densidades residenciales decrecientes respecto a
su distancia al centro.

Cuando la ciudad alcanza un determinado tamaño de población, la expansión urbana puede adquirir formas
físicas no deseadas, si el proceso de expansión se produce a través de un desarrollo desperdigado y
desparramado.

El crecimiento urbano puede darse por el: a) Crecimiento por extensión.

b) Crecimiento por densificación.
c) Crecimiento por satelización.
Estas tres alternativas son fuertemente diferentes en cuanto a los efectos generados en la estructura urbana, los
insumos requeridos por cada modalidad y los costos de inversión de capital de cada una de ellas.

Los modos de crecimiento urbano son: a) Por conjuntos residenciales. b) Por urbanización nueva. (o loteo)
c) Por crecimiento suburbano. d) Por marginalidad.

LA EDIFICACION
Generalidades

Este curso tiene por objeto acercar a los conceptos elementales de edificación, básicamente de viviendas, a
personas de muy distinta formación y que pudieran no tener conocimientos específicos sobre la materia. Por
ello, se darán nociones que pudieran parecer innecesarias para algunos, pero que tratándose de un curso de
nivelación y preparación para otros módulos más avanzados nos parece indispensable.

Objetivos de las Viviendas

Las viviendas tienen por objeto brindar protección, confort y privacidad a quienes las habitan.
Protección:
Contra agentes atmosféricos tales como el sol, la lluvia, el viento, la nieve, etc.

Confort:
A través de proporcionar un adecuado nivel de comodidad, temperatura, humedad, ruidos y vibraciones que
sean gratos para los habitantes.

Privacidad:
Por medio de un adecuado aislamiento del medio o entorno.

Además, las viviendas deben ser razonablemente resistentes a los embates de fuerzas de la naturaleza, tales
como, inundaciones, temporales, sismos, incendios, etc., y deben tener un proceso de deterioro natural lo más
lento posible del modo que sus costos de mantenimiento sean los mínimos.

Componentes de una Vivienda

Todo edificio en general, y en particular los destinados a viviendas están compuestos por techumbre, cuerpo y
fundaciones como elementos básicos.

Cada uno de estos elementos cumple con funciones que les son propias:

Funciones:
Tienen por objeto servir de sustentación al edificio. Además, deben ser capaces de aislar al espacio interior de
la vivienda del terreno natural, función que cumplen por medio de elementos horizontales adecuados.

Cuerpo:
Constituye la parte principal de la vivienda y tiene por objeto proporcionar el espacio organizado que será
ocupado por sus usuarios. Proporciona una superficie envolvente que aisla la vivienda de su entorno.

Techumbre:
Su objeto es proteger y aislar la vivienda por su parte superior evitando que los agentes externos que actúan
verticalmente provoquen daños e incomodidad hacia su interior. Su superficie exterior (piel) se llama
cubierta.

CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES

Clase A (Edificios de Estructura Metálica)

Construcciones con estructura soportante de acero. En las estructuras de acero, la estructura soportante recibe
el nombre de esqueleto.

Clase B (Edificios de Hormigón armado)

Construcciones con estructura resistente de hormigón armado. Los suelos están constituidos por losas de
hormigón armado
Clase C (Edificios de albañilería reforzada)
Construcciones de un máximo de cuatro pisos, construidas con muros soportantes de albañilería de ladrillo,
confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Los muros destinados a absorber los esfuerzos
horizontales deberán ser de 20 cms. de espesor en obra gruesa y no tener vanos.

Los pisos están constituidos por losas de hormigón armado, salvo los pisos superiores en los edificios de 2 y 3
pisos, que podrán construirse de madera.

Clase D
Construcciones de dos pisos máximo. Su estructura resistente está conformada de albañilería de ladrillo, de
piedra y de bloque confinados entre cadenas y pilares de hormigón armado.

Clase E (Edificios de Madera)

Edificios de estructura soportante de madera. Altura máxima de edificación 7m. Pudiéndose utilizar la
techumbre como habitación en mansarda.

Clase F (Edificios de Adobe)

Los edificios de adobe destinados a habitación no podrán tener más de 3 m. de altura.

Edificios con estructuras combinadas p.

a) Pisos inferiores en clase B y Clase C en los superiores.
b) Edificios con primer piso de Clase C ó D y segundo piso con Clase E.

Edificios de Albañilería Armada.

Tipo de edificación no contemplada en la Ordenanza General de Construcciones y Urbanismo. Son edificios
de albañilería en los cuales los pilares han sido reemplazados por armaduras insertas en la albañilería y que
además, se contemplan armaduras horizontales entre algunas hiladas de ladrillo, denominadas cadenetas. La
altura máxima aconsejable para este tipo de edificios es de 4 pisos.

La construcción de este tipo de edificios está normada por especificaciones técnicas emitidas por el Instituto
Nacional de Normalización (INN).

Albañilería Trabada.
Edificios carentes de elementos de hormigón armado. Los ladrillos se encuentran trabados en sus esquinas,
los dinteles de puertas y ventanas se han resuelto por medio de arcos de albañilería. Sobre los muros no
existen cadenas y sólo cuentan con soleras o carreras de madera.

El espesor de los muros de estas construcciones es de 40 cms. ó más.

Por razones de costo y de seguridad sísmica, estos edificios no son aconsejables en nuestro medio. La
Ordenanza General de Construcciones y Urbanismo no los contempla, ni ninguna otra norma nacional.

Trasmisión de los esfuerzos a que están sometidas las estructuras hasta las fundaciones

Como ya se ha visto, la clasificación de los edificios A, B, C, D, E y F está basada en el tipo de componentes

estructurales que conforman su cuerpo. Como se dijo también, la función de los diversos elementos
estructurales es resistir y transmitir los esfuerzos solicitantes hasta las fundaciones, las cuales tienen como
objeto traspasar las cargas solicitantes al suelo.

Las cargas verticales solicitantes de un edificio corresponden al peso propio, cargas actuantes en la techumbre
y a las sobrecargas que solicitan los suelos de cada piso del edificio.

Las cargas horizontales corresponden a esfuerzos de viento y a solicitaciones producidas por los sismos.

En los edificios clase A, las cargas verticales son transmitida a las vigas por medio de los elementos de
techumbre y por medio de los pisos constituidos por perfiles de acero o por losas de hormigón armado. Las
vigas a su vez transmiten dichos esfuerzos a las columnas que tienen como objeto transmitir los esfuerzos
verticales hasta las fundaciones. Los esfuerzos horizontales deben ser absorbidos por medio de
arrostramientos para evitar que el esqueleto del edificio sea un mecanismo.

En los edificios clase B en que la estructura soportante está constituida por vigas pilares y losas de hormigón
armado, las cargas verticales son soportadas por la techumbre y por los pisos los cuales las transmiten a las
vigas y éstas a los pilares y columnas del edificio para ser transmitidos hasta las fundaciones. Los esfuerzos
horizontales son resistidos por la rigidez de los nudos y en caso que ello no sea suficiente, los elementos
destinados a absorberlos son los muros resistentes.

Los muros resistentes, además de transmitir los esfuerzos horizontales, transmiten cargas verticales
provenientes de su peso propio a las vigas o a otros muros resistentes. (fig. 1)
En los edificios clase C en que la estructura soportante está constituida principalmente por los muros de
albañilería de ladrillo confinados entre cadenas y pilares de hormigón armado, los esfuerzos verticales y
horizontales son resistidos y transmitidos a las fundaciones por medio de dichos muros. Ello no implica que
no existan vigas y pilares soportantes, sólo significa que ellos son minoritarios al lado de la función
desempeñada por los muros. Tanto los pilares adosados a los muros como las cadenas, tienen como función
principal amarrar los muros que circundan. (fig. 2)

En el caso de los edificios clase D la estructura resistente tiene un comportamiento similar a las estructuras
clase C.

Los edificios clase E cuya estructura resistente es de madera, absorbe y transmite los esfuerzos por medio de
un esqueleto de madera hasta las fundaciones. Las dimensiones de las diferentes piezas que constituyen dicho
entramado está dado por condiciones de deformación propias de la madera y no por resistencia requerida. (fig.
3)

MUROS DE ALBAÑILERIA

Los muros de albañilería de ladrillo reciben diferentes nombres según la disposición de los ladrillos en su
construcción.
Pandereta:
Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al espesor del ladrillo. ( fig. 4)
Rosca:
Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al largo del ladrillo. (fig. 5)
Soga:
El ladrillo va colocado a lo largo del muro, siendo el espesor de éste igual al ancho del ladrillo.(fig. 6)
Cabeza:
El ladrillo va colocado tendido y normal al muro. El espesor es igual al largo del ladrillo. (fig. 7)

TECHUMBRE

Se entiende por techumbre a todos los elementos existentes desde el plano horizontal a nivel del cielo del
último piso hacia arriba.
Como ya se dijo, el elemento principal de la techumbre es la cubierta, la que a su vez se compone de un
conjunto de planos inclinados, que forman aristas denominadas: Limatesas, Limahoyas, y cumbreras.

La pendiente por donde escurren las aguas lluvias, se denomina cámica, vertiente o pendiente.
Lumbreras: Son las aristas formadas por dos vertientes opuestas.
Limatesas: Son aristas formadas por dos vertientes divergentes.
Limahoyas: Son las aristas formadas por dos verticales convergentes. (fig. 8)

Condiciones que debe cubrir una cubierta:

Para que la cubierta de una vivienda satisfaga con su cometido, éste debe cumplir, a lo menos, con las
siguientes condiciones:

a) Ser opaca.
b) Ser impermeable calórico.
c) Ser mal conductor calórico.
d) Permitir el fácil escurrimiento de las aguas.
e) Evitar la acumulación de elementos sólidos.
f) Ser resistentes a los esfuerzos normales a que es sometida.
El hecho de que la superficie de la cubierta sea opaca, tiene como objeto evitar la luz cenital y la penetración
de los rayos solares al interior de la vivienda.

En las zonas afectadas por lluvia, la condición de impermeabilidad es absolutamente necesaria, por ser la cara
más expuesta a la acción de este fenómeno climático.

La baja conductividad térmica de los materiales empleados en la cubierta, protegerá el ambiente exterior tanto
de las altas temperaturas, por efecto de la radiación solar, como de las bajas.

La inclinación que se le dé a la cubierta de una vivienda deberá estar directamente relacionada con la cantidad
de lluvia y/o nieve que se produce normalmente en la zona.

La distribución y pendiente de las canicas, debe permitir el libre escurrimiento de los materiales sólidos, que
eventualmente se depositen en la cubierta de una vivienda o por lo menos que ellos escurran fácilmente por
medio del arrastre producido por el agua.

Los esfuerzos a los cuales se encuentra normalmente sometido la cubierta de una vivienda son:

- Peso de las personas en el momento de su colocación.

- Acumulación eventual de materiales sólidos en la cubierta.
- Presión del viento.
- Succión del viento.
- Eventual uso como terraza.
- Dilatación por efecto de temperatura.

MATERIALES DE CUBIERTA

Los materiales más utilizados para la construcción de las cubiertas de una vivienda son:

PLANCHAS
- Planchas de asbesto-cemento ondulada.
- Planchas de acero zincado.
- Planchas de aluminio.

TEJAS
- Tejas de arcilla: Colonial o española; Árabe; Marsellesa; Flamenca; Holandesa
- Tejas de cemento.
- Tejuelas: Madera
Asbesto cemento
- Planchas de Cobre, Fierro zincado, Aluminio

OTROS
- Otros tipos:
* Fieltro bituminoso. * Planchas acrílicas. * Planchas de PVC.; * Resinas de Poliester.
El material que se use para construir las cubiertas debe ser resistente a los rayos ultravioletas, debido a que
éstos se encuentran sometidos, en forma rigurosa, a la acción de dichos rayos, lo cual produce el
envejecimiento de los materiales con la consecuencia pérdida de sus cualidades básicas.

Estructura de Techumbre

Se entiende por estructura de techumbre al conjunto de elementos comprendidos entre el material de cubierta
y el cielo del último piso. Dicha estructura está destinada a soportar las cargas a las que puede ser sometido el
techo y a transmitir los esfuerzos solicitantes, a la estructura resistente del cuerpo del edificio.

Inmediatamente bajo la cubierta existen las costaneras o un entablado, dependiendo del tipo de cubierta o de
la solución adoptada en el caso de las tejas y tejuelas. En todo caso esta estructura tiene como objeto recibir
los esfuerzos a los cuales está o eventualmente puede estar la techumbre; y concentrarlos en determinados
puntos con el fin de transmitirlos a la estructura soportante de la techumbre.

Dado a que en general la estructura soportante de la techumbre es de madera, también se le conoce como
enmaderado de techo.

Existen tres tipos de estructuras de techumbre: los tijerales, las cerchas y las losas de hormigón.

TIJERALES

Las costaneras o entablados, según sea el caso, se apoyan directamente en maderas llamados pares y que
materializan la pendiente de la techumbre. Estos pares, sometidos a esfuerzos de flexión, transmiten las cargas
a la estructura resistente del cuerpo del edificio por medio de un entramado de madera conocido como
tijerales (los pares también son elementos constituyentes de los tijerales).

El dimensionamiento de dichos entramados está fijado por las posibles deformaciones que afectan a la madera
y no por los esfuerzos que lo solicitan. En general, los tijerales se construyen con maderas nobles como roble,
ulmo, pino oregón, etc.

CERCHAS

Las cerchas son elementos estructurales auto soportantes que permiten salvar grandes luces, sin necesidad de
apoyos intermedios.

Las cerchas son elementos reticulados que, dependiendo de su forma, reciben diferentes nombres.

Cada uno de los elementos de la cercha está solicitado por esfuerzos de comprensión o de tracción.

El material utilizado para su construcción es madera o acero y sus dimensiones o escuadrías está dado por el
esfuerzo que solicita a los elementos de la cercha.

Las costaneras deberían apoyarse sólo los nudos del cordón superior de las cerchas, para evitar que los
elementos que componen dicho cordón, sean sometidos a flexión, además del esfuerzo de compresión natural
que los solicita.

En los edificios habitacionales, cuando se recurre al uso de "cerchas", en general se utilizan las tablas usadas
en los moldajes de sobrecimientos, cadenas y pilares; construyéndose una estructura conocida como cercha
clavada, la cual permite salvar hasta de 6.00m. tipo de cerchas está sobredimensionado y no tiene importancia
la ubicación de las costaneras con respecto a los nudos de ella. Figura 9

LOSA DE HORMIGON

La losa de hormigón corresponde a una placa de hormigón armado con barras de acero, la cual descarga los
esfuerzos que solicitan a la techumbre por medio de los apoyos de sus costados. Sobre la losa se puede
colocar un entramado de madera para dar la pendiente deseada a la cubierta o simplemente se procede a dar la
pendiente con una capa de relleno e impermeabilizarla. (fig. 9)
FUNDACIONES

Las fundaciones son elementos estructurales cuya función es transmitir los esfuerzos de la estructura al suelo.
Los suelos sólo son capaces de absorber esfuerzos de compresión entre 0,5 y 3,0 Kg/cm2.

Tipos de Fundaciones:
Fundaciones de pilares y columnas:

En general las fundaciones de estos elementos son de sección cuadrada o rectangular en que las columnas o
pilares se encuentran centrados en ellas. Su superficie de contacto con el suelo debe ser tal que el cuociente
entre la carga y la superficie no supere la tensión admisible del suelo.

En caso de pilares en muros medianeros en que el ancho de la zapata penetre en el sitio del vecino; se recurre
a fundaciones disimétricas.

Fundación de muros:

En general, los muros se fundan sobre la base de una fundación corrida bajo él de tal modo que la sección de
contacto de la fundación con el terreno, al igual que el caso de los pilares, asegure que la tensión que va a
soportar el terreno sea igual o inferior a la tensión admisible de éste.

Fundaciones:

Son elementos estructurales destinados a transmitir las cargas solicitantes de un edificio al suelo.

Dimensiones mínimas de los cimientos

Según la Ordenanza General la profundidad mínima de las fundaciones será de 60 cm. debiendo penetrar a lo
menos 20 cm. en las capas no removidas del terreno.

El espesor mínimo de los cimientos será de 20 cm. no debiendo en ningún caso ser menor que el espesor del
elemento que soporta.

Los cimientos de hormigón pueden ser sin armadura cuando la altura de la fundación es mayor o a lo sumo
igual a la saliente respecto del elemento que soporte.

Vigas de fundación:

Cuando los muros carecen de fundación corrida, éstos se apoyan en vigas que se descargan sobre las
fundaciones aisladas de los pilares.

Cadena de Fundación:

Cuando los terrenos son sueltos y las fundaciones corresponden al tipo de aisladas, se deberán disponer
cadenas de hormigón armado entre los pilares, que aseguren la trabazón de ellos. (fig. 10)

Losa de fundación:
Cuando la calidad del terreno exige una gran superficie de las fundaciones debido a que la carga del edificio
supera las tensiones admisibles, es posible recurrir a dos tipos de fundaciones especiales: las losas de
fundación y los pilotes. (fig. 11)

Las losas de fundación son losas de hormigón armado que distribuyen las cargas del edificio sobre el terreno.
Los diversos elementos estructurales descargan sus solicitaciones sobre esta losa.

Los pilotes de fundación o simplemente pilotes, son elementos estructurales que transmiten las cargas del
edificio al suelo, por medio del roce de sus paredes que están en contacto con el terreno. (fig. 12)

Los pilotes pueden ser de hormigón armado, de fierro o de madera. De acuerdo a su sección transversal
pueden ser: cilíndricos o prismáticos.

Los pilotes de hormigón armado pueden ser prefabricados o hechos en sitio. Si son prefabricados, estos deben
ser hincados al igual que los pilotes de fierro o de madera. El proceso de hincado puede llevarse a efecto por
percusión, por rotación o con lanza de agua.

CUERPO DEL EDIFICIO

Analizaremos a continuación los distintos elementos que forman las viviendas, comenzando con su cuerpo
que es la parte más importante de ellas.

ELEMENTOS ESTRUCTURALES.

De acuerdo con la función que desempeñan los elementos estructurales, se clasifican en:

Vigas, Marcos, Cadenas, Columnas, Carreras, Machones, Dinteles, Losas, Pilares, Muros Resistentes

Todo elemento estructural tiene como objeto absorber esfuerzos de comprensión, tracción, flexión, torsión,
cizalle o combinación de éstos, transmitirlos adecuadamente a otros elementos hasta que finalmente sean
absorbidos por el suelo.

Los puntos de transmisión de los esfuerzos de un elemento a otro se llaman APOYOS los que, dependiendo
de su funcionamiento, pueden ser:

1.- Apoyo Deslizante: son apoyos que permiten el giro del elemento sobre ellos y el desplazamiento según su
eje longitudinal.

2.- Apoyo Fijo:

Son los apoyos que sólo permiten el giro del elemento, evitando el desplazamiento de éste (también recibe el
nombre de rótula.)

3.- Empotramiento:

Apoyos que evitan el giro y el desplazamiento del elemento.

VIGAS: Elementos cuya longitud es muy superior a su ancho y a su alto (generalmente de sección
rectangular) destinados a soportar cargas que lo solicitan a la flexión. Para que ello sea posible, las vigas sólo
deben encontrarse apoyadas en sus extremos.

Los esfuerzos que solicitan a las vigas pueden corresponder a sobrecargas directas o a cargas transmitidas por
otros elementos estructurales, tales como: vigas, pilares, muros, losas, etc.

Las dimensiones de las vigas se obtienen por medio del cálculo de resistencia de los esfuerzos solicitantes.

MUROS: Se designa en forma genérica por muro a todo elemento vertical opaco que sirve para separar dos
ambientes. Dependiendo de las funciones que cumple el muro recibe los siguientes nombres:

Muro Medianero: Es el muro que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.

Muro Cortafuego: Muro estructural con resistencia mínima de tres horas a la acción del fuego, que separe
desde el suelo hasta por lo menos 50 cms. del techo más alto dos partes de un edificio.

Muro Soportante: Muro que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso.

Muro Divisorio: Es el muro que separa dos propiedades distintas.

Muro de Separación: Muro que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.
Muro Exterior: El muro que limita exteriormente un edificio.
Muro de Sostenimiento: Muro que soporta las cargas horizontales del material adosado a él.

Según el tipo de material con que está construido el muro se divide en:

- Muro de hormigón armado.

- Muro de hormigón.
- Muro de albañilería de ladrillo.
- Muro albañilería de piedra.
- Muro de albañilería de bloques.
- Muro de adobe.
- Tabique de madera.
Según el espesor de los muros éstos reciben los siguientes nombres:

* Tabiques: Muros de 12 cms. de espesor o menos.

* Muros Resistentes: Muros de más de 12 cms. de espesor y menor de 40 cms.
* Murallones: Muros cuyo espesor es superior a los 40 cms.

COLUMNAS: Se denominan columnas a los pilares aislados, que no se encuentran flanqueados por muros.
Estos pueden ser de acero, madera, o de hormigón. Los pilares de hormigón pueden ser de forma rectangular,
circular o poligonal. (fig. 13)
LOSA:

Elementos de hormigón armado cuyo ancho y largo son muy superiores a su alto. Estos elementos están
sometidos a flexión y se encuentran apoyados sólo en sus extremos. Su apoyo puede descansar en vigas,
cadenas o muros.

Las losas se pueden clasificar según su número de apoyo en:

Losas en voladizo o marquesinas: Son losas que sólo están sujetas en uno de sus costados y que por lo
tanto dicho apoyo corresponden a un empotramiento.

Losas simplemente apoyadas: Estas losas se encuentran apoyadas sólo en dos de sus costados y éstos
deben ser opuestos.

Losas con tres apoyos: Este tipo de losas es característico de nichos, está apoyado en tres de sus extremos.

Losas apoyadas en todos sus contornos: Este tipo de losas cuenta con cuatro apoyos los que pueden
corresponder a cualquiera de los tres tipos señalados. (Apoyo deslizante, fijo o empotramiento)

Existen además elementos compuestos que reciben el nombre de vigas con losa colaborante o vigas T, las que
pueden o no contar con ensanchamientos entre el nervio y la cabeza llamados cartelas.

MUROS SOPORTANTES:

Son muros de hormigón armado o de albañilería capaces de resistir y transmitir cualquier carga, además de su
propio peso. El espesor de los muros soportantes no podrán ser inferiores a 15 cms. a menos que se demuestre
por el cálculo que bastan espesores inferiores.

MUROS CORTAFUEGOS:
Son muros estructurales; con una resistencia mínima de 3 horas a la acción del fuego. Estos muros separan,
desde el suelo hasta por lo menos 0,50 m. más arriba de la cubierta del techo más alto a dos edificios adosados
o a dos partes de un mismo edificio.

Los muros cortafuegos no podrán contener vanos ni elementos empotrados que disminuyan la resistencia
mínima al fuego ya señalada.

CADENAS:

Elementos de hormigón armado ubicados sobre la cara superior de los muros que tienen como objeto
amarrarlos con respecto a los pilares y a distribuir las cargas que otros elementos transmiten a los muros
soportantes. Son elementos sometidos fundamentalmente a tracción. En el caso particular de Chile, por ser un
país sísmico, las cadenas son consideradas como vigas insertas en las albañilerías, a la altura de los pisos y de
la techumbre. Las dimensiones mínimas de estos elementos están especificadas en la Ordenanza General de
Construcciones y Urbanismo en el artículo 258.

CARRERAS:

Elementos de madera colocados sobre las cadenas, vigas o losas de hormigón, para anclar elementos de
madera que traspasan sus cargas a los elementos de hormigón; como en el caso de las estructuras de
techumbre.
DINTELES:

Son vigas de hormigón armado, apoyadas directamente en los muros, que limitan los vanos de puertas y
ventanas en su parte superior.

Las dimensiones mínimas y la longitud de apoyo de los dinteles está reglamentada en la Ordenanza General
de Construcciones y Urbanismo en el artículo 261.

PILARES:

Son elementos sometidos a comprensión (o a tracción) cuya longitud es muy superior a sus otras dos
dimensiones. En las edificaciones, los pilares son generalmente de sección rectangular.

Dependiendo de la ubicación de los pilares con respecto a los muros, estos se clasifican en:

Pilares Extremos:
Pilar ubicado en el extremo de un muro rematando la terminación de éste.

Pilares Esquineros:
Pilares colocados en el ángulo formado por dos muros.

Pilares encuentros de Muros:

En la intersección de tres o cuatro muros, deberán colocarse pilares que sirven de amarra los muros que
concurren al nudo.

Pilar intermedio:
Si la distancia entre las interacciones del muro es mayor de 6 m. deberán disponerse pilares intermedios
capaces de tomarse, además de las cargas verticales, los esfuerzos de viento o de temblores.
FUNCIONES DE LOS MUROS EN UNA VIVIENDA

La función de los muros de una vivienda dependen de su ubicación y de su objetivo.

Para estudiar sus atributos los clasificaremos en:

- Muros Perimetrales.
- Muros Interiores.

MUROS PERIMETRALES:

Los muros perimetrales de una vivienda tienen como objeto proteger el ambiente interior respecto de su
entorno. Debido a esto debe proporcionar la adecuada aislación respecto de los ruidos, del calor, del viento, de
la humedad y de la luz.

Aislación Acústica:
Ello se consigue por medio de la masa del muro.

Aislación Térmica:
Depende de la calidad del material del muro y su espesor. Mientras más compacto, menos aislante.

Impermeabilidad:
El muro debe ser lo suficientemente impermeable para evitar que la humedad exterior penetre a la vivienda y
lo suficientemente permeable para que permita la eliminación de la humedad que pueda contener.

Resistencia:
El muro debe ser resistente a los impactos.

Transparencia:
Los muros deben ser opacos para asegurar la privacidad en el interior de la vivienda.

MUROS INTERIORES:

Los muros interiores cumplen varias funciones, siendo la principal la distribución del espacio interior de la
vivienda.
Dependiendo de la estructuración del edificio algunos muros deberán ser soportantes, los que no deberán
tener espesores inferiores a 20 cms.
Otros, por su ubicación, deberán tener un espesor tal que asegure una buena protección de la humedad y
acústica, como por ejemplo los muros que conforman los baños.

Los tabiques, muros de 12 cms. o menos de espesor, se utilizan como separadores de ambiente, para lo cual
basta que sean opacos y permitan una adecuada aislación acústica.

TERMINACIONES PISOS

Función:
Proveer a la vivienda de una superficie lisa, horizontal, que permite el fácil desplazamiento de las personas.

Propiedades:
Los pisos deben cumplir con las siguientes condiciones básicas:

Impermeabilidad:
Los pisos deben evitar el paso de la humedad entre su cara inferior y su cara superior.

Resistencia:
Deben ser capaces de soportar, además de su peso propio, las sobrecargas que los solicitan.

Rigidez:
Las deformaciones producidas por las cargas dinámicas deben ser imperceptibles para los ocupantes de la
vivienda.

Desgaste:
El revestimiento de los pisos debe ser resistente al desgaste del tráfico normal al que es sometido.

Sordo:
El ruido que el piso produzca, por efecto del tránsito, debe ser moderado.

Aislación Térmica:
Las condiciones de aislación térmica deben ser similares a las exigencias en los muros cortafuegos.

Aislación Acústica:
Debe ser compatible con las necesidades de los habitantes de los pisos inferiores.

ESTRUCTURA DE PISOS

Las estructuras de pisos pueden ser:

- Envigados.
- Losas o radieres.

REVESTIMIENTO DE PISOS

A.- Entablados.

La tabla, tipo machi-embrada se clava sobre las vigas de piso o listoneado, con clavos lanceros. Para producir
la superficie lisa, una vez colocado el entablado, se pule o se raspan las juntas de las tablas.

B.- Parquet.
El parquet constituido por palmetas de madera se fija al piso por medio de adhesivos o con grampas. Una vez
colocado se procede a pulirlo para producir una superficie lisa.
C.- Pisos Afinados.

Los pisos afinados se obtienen en base a un radier de hormigón o mortero, coloreado con tierra de color y
afinado con llana. Generalmente en la superficie se imitan cuadriculados de baldosa.

D.- Embaldosados.

Las baldosas son placas rectangulares o cuadradas con a lo menos una superficie lisa. Existe gran variedad de
baldosas según su calidad y naturaleza.

Entre las baldosas se pueden distinguir:

- Baldosas microvibradas.
- Cerámicas.
- Mármoles.
- Piedras lajas.
- Etc.

E.- Pavimentos Delgados.

Este revestimiento se adhiere a la superficie lisa de un entablado o afinado, con adhesivos especiales.

Entre este tipo de pisos se tiene:

- Linoleo.
- Fléxit.
- Plásticos.
- Etc.
Cuando este recubrimiento se coloca sobre entablado, se debe colocar previamente, una plancha lisa, como
por ejemplo cholguán, para evitar que las tablas se marquen en la superficie.

F.- Alfombrado:

Se denomina como tal a los recubrimientos de pisos con tejidos. Existe gran variedad de alfombras según la
calidad de los tejidos que se utilicen, comenzando por los tejidos de fibra vegetal como los silacores hasta los
de fibra animal, como las lanas.

Según su forma de colocación se distinguen:

- Alfombras sobrepuestas.
- Alfombras pegadas.

Las alfombras sobrepuestas se colocan sobre un pañete o filtro para evitar el deslizamiento.

Las alfombras pegadas se adhieren generalmente con "agorex" o similar, para evitar que el adhesivo manche
la alfombra.

G.- Adoquines.

Los pisos adoquines están constituidos por elementos prismáticos colocados sobre una capa de arena
compactada.
Los adoquines pueden ser de piedra, madera, cerámica u hormigón (adocretos).

CIELOS
Estructura de Cielo. En los pisos intermedios de una edificación de más de un piso, la estructura de cielo
corresponde a la misma estructura de los pisos, la cual se cubre por su cara inferior. En los cielos del último
piso, cuando en éste no hay losa de hormigón armado, es necesario construir una estructura especialmente
para soportar el cielo, un envigado similar al de los pisos. El envigado se coloca en la dirección de la menor
luz de la habitación.

Si existe losa de techo, basta enlucir la losa por su cara inferior o pintarla, si la superficie expuesta lo permite.

Funciones del Cielo.

La función principal del cielo, además de dotar a la habitación de una superficie superior agradable, es aislar
el recinto por su cara superior.

Aislación Acústica.
Debe aislar la vivienda de los ruidos exteriores, para lo cual debe dotársele de la masa adecuada para dicho
objeto.

Aislación Térmica.
Debido a que la cubierta no es lo suficiente aislante de calor, el cielo debe estar provisto de los elementos
suficientes para evitar el traspaso del calor entre la habitación y el exterior.

Evitar condensación.
Tanto la superficie del cielo como sus adimentos, no deben estar expuestos a la posibilidad de condensación
de vapor de agua, para evitar la lluvia interior.

Protector y resistente.
Evitar caída de elementos desde el techo al interior de la habitación, tales como polvo, insectos, trozos de
material, etc.

TIPOS DE CIELO

- Yeso sobre listoneado.

- Planchas de Yeso.
- Entablado de Cielo.

Cielos Falsos.
Los cielos falsos son cielos cuyo nivel es más bajo que el nivel normal del resto de los cielos del piso. Dichos
cielos se cuelgan de la estructura del cielo normal.

Función de los cielos falsos:

En general se utilizan para ocultar espacios entre la línea de cielo normal y la superficie del cielo falso. En
dichos espacios se alojan cañerías, ductos u otros elementos pegados al cielo que se desea que no queden a la
vista.

También se utilizan este tipo de cielos para determinados efectos arquitectónicos.

TIPOS DE CIELOS FALSOS

- Cielo falso de estuco.

- Cielo falso flexalum.
- Cielo falso traslucido.
- Cielo falso luminoso.

PUERTAS Y VENTANAS.

Puertas: Las puertas deben cumplir con las siguientes condiciones:

Rigidez: Deben ser capaces de soportar en una esquina un peso de 9 a 10 kgs. según sea puerta interior o
exterior, sin que se produzca una deformación mayor de 1 cm. Una vez descargada, la deformación remanente
no debe ser superior a 1.5 mm.
Impacto: Debe ser capaz de soportar un impacto de 4.5 kgs. de acuerdo a las siguientes condiciones.

Humedad: En Santiago las puertas de madera deben tener una humedad entre el 10% y 15%.

TIPOS DE PUERTAS

Giratorias:

La charnela está definida por la línea de los pivotes. (Quicio)

Corredera:

Las hojas de la puerta se deslizan sobre rieles horizontales colocados en su parte inferior o en su parte
superior convirtiéndola en puerta de corredera colgada.

Plegable:
Puertas abisagradas en su charnela y al centro. En la parte inferior están provistas de riel.

Vaivén:
Son puertas que se abren para ambos lados. Su charnela está definida por los quicios o por bisagras dobles.

Batiente:
Es el tipo de puerta corriente cuya charnela está definida por la línea de las bisagras.

Cortina:
Generalmente se trata de una lámina corrugada metálica que se enrolla en su parte superior sobre un tambor.
Estas puertas se deslizan en dos rieles verticales laterales.

VENTANAS.

Las ventanas deben cumplir con las siguientes condiciones:

a) Deben ser resistentes al alabeo.

b) Deben ser de fácil maniobrabilidad.
c) Deben ser resistentes en el plano de la hoja.
d) Deben ser seguras de operación.
 LA ETICA EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES
CONSIDERACIONES:

Siendo la empresa privada la base de las profesiones inmobiliarias, las reglas éticas están inspiradas en los
principios generales de este sistema económico.

Teniendo presente que en las profesiones inmobiliarias las conductas profesionales son, en gran parte, función
de actos económicos y/o sociológicos;

Teniendo además presente que en las profesiones inmobiliarias participan personas naturales o jurídicas que
actúan también en diferentes campos y variados servicios, tales como los corredores o agentes inmobiliarios
propiamente tales, los promotores, los administradores de inmuebles individuales, los administradores de
comunidades y condominios, los expertos de diferentes ciencias, los profesores de estas materias, etc. , es
fundamental determinar el rol de cada uno de ellos y jerarquizar un código de ética que también los involucre,
en gran medida, a todos ellos, pues algunos ejercerán sus funciones actuando dentro de las profesiones
liberales y otros actuando dentro de la actividad comercial.

Bajo esta perspectiva diversificada, es necesario fundamentar una regla ética global la que considere, al
menos, tres corrientes de comportamiento personal, basado, para unos, en normas morales de conducta
cristiana y para otros en moralidad económica y comercial, pero en ambos casos, basados finalmente en los
principios de moral universalmente admitida. (no robar, no codiciar los bienes ajenos, no mentir, no hacer a
los demás lo que no desearíamos que se nos hiciese a nosotros mismos).

Estas tres corrientes son:

1.- Relaciones con el público
2.- Relaciones con los clientes
3.- Relaciones entre colegas

Siendo la razón de existencia de esta profesión el servicio que brinda a la sociedad, el fin de las reglas debe
ser asegurar un máximo de servicios y de integridad moral para con los clientes y el público.

En el plano de la naturaleza de las transacciones inmobiliarias, las reglas deben referirse a la practica de los
negocios en forma justa. Debe condenarse la estafa, el fraude, y los contratos injustos. Las reglas de conducta
además, deben ser concordantes con la legislación vigente (publicidad engañosa, redacción precisa de
contratos, que éstos no favorezcan unilateralmente a una de las partes, sino por el contrario, protejan los
intereses de las dos partes, etc.).

En el plano social, los corredores de propiedades deben actuar, en todas las ocasiones, con discreción y
moderación tratando de no comprometer su reputación o la de los otros. Al defender posiciones se debe evitar
las exageraciones. Se debe velar por un precio justo y finalmente se debe observar el secreto profesional.

En las relaciones con los colegas se debe respetar el principio de la competencia leal y la cortesía.
En el plano general, los corredores deben hacer todo lo posible por elevar en nivel de la profesión,
estimulando por ejemplo, la formación profesional, informándose cabalmente de las corrientes y tendencias
del mercado en que se desarrolla, y, lógicamente, absteniéndose de hacer una publicidad perjudicial para la
profesión. (Anuncios en que se ofrece gestión profesional sin cobro de comisiones o rebajando éstas, como
forma de captación desleal e inescrupulosa de posibles negocios.)

Las normas de conducta ética son nacionales e internacionales: Las normas nacionales son aquellas dictadas
por las asociaciones gremiales y se refieren a sus propios asociados (alrededor de 1.100 en todo el país) y las
de carácter internacional o Código de Deontología son dictadas por los organismos que tienen
representatividad en más de un país (Asociación Americana con sede en Uruguay y que reúne a los países del
Cono Sur con influencia sobre 25.000 profesionales latinoamericanos; El Servicio Internacional de la
National Association of Realtors de Estados Unidos que cuenta con una red internacional de 45
representaciones y acuerdos bilaterales internacionales y que regula la actuación a sobre 850.000 miembros;
la Fiabci, Federación Mundial de Profesiones Inmobiliarias con sede en Francia que reúne a asociaciones de
profesionales del área general en sobre 100 países y con influencia indirecta sobre 1.800.000 personas, etc. )

En lo fundamental la preocupación de las normas de ética se basa en:

Relaciones con el público:

En este contexto la norma considera que el profesional inmobiliario debe estar absolutamente informado de la
evolución de la cosa inmobiliaria en el plano local, regional y nacional para así poder contribuir a la
formulación de las concepciones públicas en materia fiscal, legislativa, tributaria, de utilización de los bienes
raíces, de urbanización, etc. de este modo podrá, a su vez, informar profesionalmente a sus clientes en
materias de inversiones o preferencias de uso de inmuebles.

Es deber del profesional inmobiliario proteger al público contra el fraude, la presentación falsa o las prácticas
dudosas en el campo inmobiliario. Para ello debe tratar de eliminar de la comunidad cualquier práctica
susceptible de ocasionar perjuicios al público o a la dignidad e integridad de la profesión inmobiliaria.

Si el público debe sentirse protegido contra corredores o agentes dudoso, no es menos justo que los
profesionales inmobiliarios se vean protegidos, por su parte, contra un trato inadecuado del público. Esto no
puede conseguirse más que por la educación de un público insuficientemente consciente del papel económico
que desempeña el profesional inmobiliario. Por ello, las organizaciones gremiales se esfuerzan por explicar
este papel por medio de artículos de prensa, conferencias, contactos personales, etc.

En el negocio de corretaje mismo, el corredor debe informarse de todos los hechos esenciales de cada
propiedad que recibe para su gestión comercial, evitando cometer errores, exageración, disimulación de
factores negativos, etc. No debe firmar documentos con precios falsos. No debe ejercer funciones de
consejero jurídico. No debe manejar los dineros de terceros como si fueran propios (cuentas separadas). En su
publicidad debe ser exacto, debe siempre indicar su nombre y evitar las exageraciones o las ambigüedades.

Frente a la negociación deberá velar por que las condiciones pactadas por las partes queden fielmente
reflejadas en instrumentos escritos, válidos ante la ley, al igual que el monto de su honorario profesional y la
oportunidad del pago.

En el ámbito gremial, el profesional inmobiliario debe estimular a las organizaciones existentes para que
publiquen revistas, boletines, insertos, periódicos especializados, que permitan al profesional el suministro al
público de una información exacta.

Relaciones con los clientes: Al aceptar un mandato se compromete a proteger y promover los intereses de su
mandante, sin embargo, el deber de fidelidad absoluta hacia el mandante - que es primordial - no dispensa al
corredor de su obligación de tratar equitativamente con todas las partes interesadas.

Nuevamente se toca el proceso de profesionalización del corredor, pues, debe estar informado de todo el
acontecer inmobiliario de modo de brindar una asesoría de calidad.

Debe evitarle el pago en base a sobreprecios de venta del producto.

No debe comprar para sí, en todo o en parte, por su propia cuenta o de un colaborador cualquiera, o incluso
por cuenta de un organismo en el que posee una participación importante, una propiedad para la que se le ha
confiado un mandato de venta a él o su empresa, sin informar al mandante de su intención. Si el profesional
inmobiliario vende una propiedad que le pertenece en todo o en parte, debe informar al comprador de esta
situación.

Cuando actúa como un administrador de bienes, el corredor no debe aceptar comisiones, descuentos o
beneficios sobre los gastos realizados por cuenta de un propietario.
El corredor de propiedades no debe encargarse de un peritaje que sobrepase el marco de su experiencia, sin el
concurso de un especialista.

Cuando reciba el encargo de efectuar un peritaje de valor o análisis de los antecedentes técnicos de un
inmueble, no debe dar su opinión sin un análisis completo y una interpretación cuidadosa y amplia del
conjunto de factores que condicionan el valor de la propiedad.

Relaciones con los colegas:

 No tratar de obtener ventajas desleales sobre sus colegas,
 Debe estar dispuesto a compartir con ellos sus experiencias y estudios,
 Debe aceptar someter sus litigios entre colegas de su organización al arbitraje
 En litigios entre colegas de diferentes asociaciones deberá buscarse una instancia arbitral superior o
mixta.
 No debe criticar voluntariamente las prácticas profesionales de un colega, ni comentar la transacción
realizada por un competidor.
 El mandato exclusivo debe respetarse.
 El negocio compartido es sano para todas las partes involucradas
 La comisión compartida debe hacerse sobre bases fijadas previamente
 No se debe ofrecer sus servicios a un cliente presentado por otro colega
 No debe solicitar los servicios de un empleado de un colega y menos reclutarlo para su empresa
 En interés de la sociedad, de sus colegas y de sus propios negocios, el corredor debe ser leal para con su
organización gremial y participar activamente en ella
 No debe prestarse a trabajar por una comisión inferior a la fijada por la tradición o las leyes
 Debe oponerse a pagar comisiones a personas ajenas a la profesión o al negocio.

INTRODUCCION AL MARKETING INMOBILIARIO

CONCEPTOS GENERALES

MARKETING es la disciplina que se preocupa de satisfacer las necesidades humanas de tipo inmobiliario,
rentablemente.

DEFINICION:

Es el conjunto de actividades humanas dirigidas a facilitar y realizar intercambios convenientes, de productos

inmobiliarios con determinada parte del mercado, a fin de obtener utilidades o beneficios.

Implica toda una filosofía de la empresa, que establece claramente sus objetivos y hoy en día se le considera
la base del desarrollo de la empresa.

Consideraremos que el equivalente en español a la palabra inglesa marketing en español es la palabra

mercadotecnia.

También se dice que el Marketing es el proceso empresarial y comercial responsable de la identificación de

las necesidades del consumidor, en todas sus diferentes situaciones socio económicas y alcanzar su
satisfacción, todo ello basado en el concepto de beneficio mutuo.

CONCEPTO DE ADMINISTRACION DE MERCADOTECNIA

Es el proceso social y administrativo, que implica análisis, planeación, dirección, ejecución y control de
programas destinados a producir intercambios convenientes de bienes inmobiliarios, con determinada parte
del mercado, a fin de obtener utilidades o beneficios.

El mercado consumidor es de excepcional importancia en la selección de una estrategia comercial y a este nos
referiremos posteriormente.

NECESIDAD HUMANA

Es un estado de carencia dado que experimenta el individuo. En el caso de productos inmobiliarios, por
ejemplo, la necesidad de una familia de tener un lugar donde se pueda vivir, comer, dormir, tener seguridad y
protección, recrearse, relajarse, etc.

DESEOS HUMANOS
Es una necesidad influida por la cultura o la personalidad.
Deseo es distinto a necesidad.

Frente a la misma necesidad de vivienda, según cual sea el estrato socioeconómico al cual pertenezca la
familia, ciclo de vida familiar en que se encuentre, la cultura que posea, la ocupación, el estilo de vida,
aspectos personales, sociales, sicológicos, los deseos humanos pueden ser diferentes.

DEMANDAS

La gente tiene deseos ilimitados, pero sus recursos son limitados. Sólo con poder adquisitivo los deseos se
convierten en demandas.

Si una familia quiere tener una vivienda propia, la demanda esta limitada por sus ingresos actuales y
proyectados, su capacidad de ahorro. Por ejemplo, puede ser peligroso endeudarse para cubrir el ahorro
previo, hay que pensar que las situaciones no son estáticas, por ejemplo la probabilidad de perder la
ocupación durante un cierto período, sufrir una enfermedad costosa de un miembro de la familia, etc.

PRODUCTOS

Un producto es cualquier cosa que puede ofrecerse a un mercado para su adquisición, utilización y consumo y
que puede satisfacer una necesidad o deseo. Las personas eligen productos cuyos beneficios les producen
mayor satisfacción que el dinero que entregan a cambio.

Una empresa inmobiliaria tiene que definir que productos va a ofrecer y con que características o atributos.
Ello tiene mucho que ver con el mercado objetivo. Por ejemplo, va a construir una vivienda para o incluso un
nicho de mercado específico un estrato socioeconómico determinado o incluso un nicho de mercado
específico, por ejemplo departamentos para jóvenes solteros o parejas sin hijos o departamentos para la
tercera edad del estrato socioeconómico ABC1.

INTERCAMBIO

Acto de obtener de alguien un objeto deseado ofreciendo algo a cambio. Este concepto es el núcleo central del
concepto de mercadotecnia, crea un valor igual o mayor que el de producción. Las condiciones del
intercambio son que por lo menos deben haber dos partes, cada uno con algo de valor para la otra parte,
ambas partes deben estar dispuestas a negociar con la otra parte, ser libres de aceptar a rechazar la oferta y por
último deben tener la capacidad de comunicarse y de entregar los objetos de intercambio.

MERCADO

Un mercado es un conjunto de compradores reales o potenciales del producto. Existen tres tipos de
situaciones:

1. - Situación de autosuficiencia:

Es aquella en la que cada parte recolecta o fabrica los bienes que necesita.

2. - Situación de intercambio descentralizado:

En este caso el intercambio es descentralizado, cada parte se especializa en producir algo y lo

intercambia en forma descentralizada, con los productores de otros bienes o servicios, sin la
actuación de intermediarios.

En el arriendo o la venta de productos inmobiliarios, cuando arrendatario y arrendador o comprador

y vendedor se entienden directamente, se trata de una situación de intercambio descentralizado. Si
una empresa inmobiliaria vende directamente casas o departamentos, estamos frente a una situación
de intercambio descentralizado.
3. - Situación de intercambio centralizado:

En este caso el intercambio es centralizado. Aparece el concepto de mercado centralizado. Aquí cada
participante lleva al mercado lo que produce en forma especializada para que un tercero,
especializado como comerciante, situado en forma centralizada, compra y vende a los diversos
actores. Ello produce una ventaja de especialización y una reducción en el número de transacciones.
La ventaja de la especialización produce una mayor producción de excedentes. A medida que
aumenta el número de personas y de transacciones en la sociedad, aumenta el número de
comerciantes y de mercado. En el mundo globalizado, en la era de las ventas telefónicas, de las
ventas por catálogos o en las ventas por Internet, esta situación puede conducir a la eliminación de
los lugares físicos.

El corredor de propiedades es un ejemplo de situación de intercambio centralizado.

CONCEPTO DE MIX DE MARKETING O MEZCLA COMERCIAL

Es el conjunto de variables, controlables o incontrolables que el área comercial de una empresa, debe estudiar
y manejar para dirigirse y llegar al mercado consumidor.

VARIABLES CONTROLABLES

Son variables controlables aquellas que la empresa puede crear, modificar o eliminar, o diseñarles estrategias
tales como:

1. - Producto o servicio.
2. - Mercado o sistema de distribución.
3. - Precio y condiciones de venta.
4. - Comunicaciones entre empresa y clientes (publicidad, promoción y venta personal).

VARIABLES INCONTROLABLES

Son variables Incontrolables aquellas cuya conducta no dependen de la empresa. Son fuerzas externas que
deben ser consideradas y que limitan en cierta forma a la empresa, tales como:

1. - Ambiente demográfico.
2. - Ambiente social y cultural.
3. - Ambiente económico.
4. - Situación comercial existentes.
5. - Recursos y objetivos de la empresa. (semi variable)

ESTRATEGIAS ALTERNATIVAS DE DIRECCION DE MERCADOTECNIA

Existen diversos estrategias alternativas bajo las cuales las organizaciones conducen sus actividades de
mercadotecnia. Ellas son:

1. - Estrategia de orientación hacia la producción:

En este concepto el productor hace el producto de acuerdo a su criterio y no de acuerdo a las

necesidades del consumidor. Se parte de la base de que la demanda es mayor a la oferta, por lo que
es necesario aumentar la producción o que el costo es demasiado elevado y necesita mejorar la
productividad para bajar el costo unitario y por lo tanto bajar el precio. En este caso el aumento en la
productividad hace que la utilidad dependa del volumen de producción.
2. - Estrategia de orientación hacia el producto:
 Se basa en que los consumidores prefieren los productos que ofrecen mejor calidad, rendimiento y
atributos o características, por lo que la empresa debe preocuparse de mejorar permanentemente los
productos. Ello puede conducir a costos altos de producción o a que no se satisfaga realmente la
necesidad de partes importantes del mercado, lo que puede implicar malos resultados económicos.

3. - Estrategia de orientación hacia las ventas:

Al producto desarrollado se le agrega un importante esfuerzo de ventas, publicidad y promoción, de

modo que la utilidad se maximiza por el volumen de ventas.

4. - Estrategia de orientación hacia las finanzas:

Este concepto se basa en la idea de consolidar o fusionar empresas con la idea de racionalizar las
estructuras administrativas y productivas de las empresas a fin de lograr reducir los costos y
aumentar la producción, lo que implica que la utilidad total aumentará por estos conceptos.

5. - Estrategia de orientación hacia el marketing:

Se parte de las necesidades de los clientes, se aplican las estrategias de mercadotecnia integrada y las
utilidades se maximizan por la satisfacción de las necesidades de los clientes. Además, no sólo debe
preocuparse del bienestar de los consumidores solamente, ya que la empresa necesita obtener
utilidades también. Sin embargo, también debe verse e bienestar de la sociedad a largo plazo, esto es
lo que se denomina la mercadotecnia social.
Hay empresas chilenas de corretaje o empresas inmobiliarias que conducen sus actividades de
dirección de mercadotecnia de acuerdo a este enfoque y por ello se han ganado un alto prestigio en el
mercado y tienen un alto grado de logro de éxitos en sus proyectos inmobiliarios por las razones
indicadas.

PILARES DE LA ORIENTACION HACIA EL MARKETING

I.- Orientación hacia el cliente.

II.- Mercadotecnia integrada.
III.- Satisfacción hacia el cliente.

I.- ORIENTACIÓN HACIA EL CLIENTE:

1. - Necesidades del cliente.

2. - Producto satisfactor.
3. - Desarrollo de un conjunto de actividades relacionadas con la creación, la entrega y el consumo.

Estamos hablando de que es lo que necesita y desea el cliente. Si una empresa se preocupa de lo que el cliente
quiere, significa que quiere un pedazo del mercado y su creatividad se concentrará en lo que el mercado
necesita y desea. Ello implica que el consumidor es el rey. Si el consumidor no acepta el producto o servicio
satisfactor, todo el esfuerzo de la empresa se va por la borda, es decir hay un poder de veto del consumidor.

EL INTERCAMBIO O TRANSACCION: El intercambio o transacción es la esencia del Marketing y se

produce cuando una persona o unidad social requiere intercambiar un producto, bien o servicio con otra
persona u otra unidad social.

Esta transacción es aplicable a todo intercambio, incluso al intercambio de transmisión mental. El político
ofrece un programa social a cambio de un voto electoral. La Fundación de Ayuda a discapacitados busca, en
sus motivaciones a la opinión pública, llegar al “corazón” de los seres humanos en procura de “beneficios”
para ayuda social. Incluye también al producto por el cual se paga un precio.
Los requisitos para que se realice una transacción son, entre otros:

 Participan dos o más personas o unidades sociales

 Cada parte tiene que aportar algún “valor” al intercambio
 Cada parte debe actuar sin presiones de ninguna naturaleza y totalmente voluntaria
 Debe existir un canal de comunicaciones entre las partes

La “comercialización” de un proyecto inmobiliario, etapa final del ciclo completo, tendrá éxito y dependerá
de los estudios profesionales en que se han basado los proyectistas desde el momento de la “idea” hasta el
producto terminado y puesto en el mercado.

En la concepción de la idea (proyecto) se ha tenido presente la importante cantidad de factores incidentales,

tales como:
Producto proyectado
Sector adecuado al producto pensado
Diseño propuesto y alternativas de cambio
Materialidad y especificaciones técnicas de las unidades
Segmento Social y nicho al que va destinado el producto

En la “materialización” del proyecto se deberá estudiar:

Estudio acabado de la “Naturaleza” del proyecto o enfoque del producto: Será un loteo industrial, centro
comercial, edificio de oficinas en planta libre, conjunto de viviendas, proyecto turístico, etc.

En el análisis económico se definirá en que condiciones entrará el producto al mercado: serán unidades a la
venta; al arriendo; mezcla de ambos u otros.

En resumen, todo el proceso reseñado nos indica que la comercialización, como concepto global, es una
mezcla (Marketing Mix) que incorpora al estudio factores tales como:

 Conocimiento de las necesidades del consumidor o demandante

 Política de fijación del precio
 Estrategia de Ventas en cada oportunidad del programa
 Establecer la “utilidad” máxima sin alterar el volumen de las ventas o el tiempo para ellas.

MEDIDAS PARA LOGRAR LA ORIENTACION HACIA EL CLIENTE

Para orientarnos hacia el cliente hay que desarrollar una serie de medidas:

1. - Definición genérica de las necesidades:

Debemos tener una definición básica de las necesidades que tratamos de sentir, servir y satisfacer.

En el caso del mercado inmobiliario chileno, por ejemplo, para cada proyecto debemos definir las
necesidades específicas que se tratan de satisfacer.

El marketing requiere abordar a un grupo de consumidores con acciones concretas, como:

 Reforzar la posición del producto o servicio

 Comprender por que el producto se compra
 Detectar los cambios en las necesidades del mercado
 Fijar los objetivos de la Empresa
 Optimizar la asignación de recursos.

Los “segmentos” no son estáticos; cambian sus necesidades y recursos.

 SEGMENTACION es el proceso de dividir el mercado total heterogéneo para un bien o servicio en
varios segmentos, cada uno de los cuales tiende a ser homogéneo en todos los aspectos importantes.

La Segmentación deberá hacerse siguiendo los patrones básicos que sean necesarios para el producto
en estudio:

Segmentación según Variables Geográficas:

Ciudad
Tamaño de ciudad
Densidad del Mercado
Clima
Crecimiento y proyecciones

Segmentación según variable Demográfica

Edad, sexo, raza,

Nacionalidad, Religión
Nivel socioeconómico de la población
Nivel educacional
Ocupación disponible
Tamaño del grupo familiar

Segmentación según Variable Psicológica

Todos los aspectos relacionados con el tipo y modo de vida

Para el Mercado Inmobiliario la oferta presenta una clasificación general extensa y variable, en
donde los procesos de comercialización son también diferentes como lo son los segmentos de
mercado que se hayan definido.

Los productos inmobiliarios que hoy son atractivos para los desarrolladores inmobiliarios se pueden
clasificar en grandes grupos; entre ellos:

Loteos o subdivisiones de terrenos urbanos y rurales

 Para viviendas individuales

 Para conjuntos habitacionales
 Para sitios industriales
 Para condominios industriales
 Para parcelas de agrado rurales

Construcción Habitacional

 Viviendas individuales
 Viviendas en condominio Vertical - departamentos
 Viviendas en condominios horizontales – casas
 Viviendas económicas y subsidiadas
 Programas de erradicación
 Viviendas de agrado o segunda vivienda

Construcción Comercial

 Malls
  Centros Comerciales de cualquier tamaño
 Mercados, terminales y ferias

Construcción de Edificios de Oficinas

 Edificios de oficinas tradicionales

 Edificios Institucionales o corporativos
 Centros de convenciones
 Edificios de uso público

Construcción en Turismo y recreación

 Hoteles y moteles
 Complejos turísticos
 Centros vacacionales
 Centros deportivos
 Zonas y centros de Camping
 Salas de espectáculos
 Cadenas gastronómicas

Construcción de Servicios Comunitarios y Sociales

 Servicios Comunitarios
 Equipamientos de Cultura
 Equipamientos de culto
 Equipamientos de educación general - colegios, Universidades,
 Equipamientos en Salud – hospitales, cementerios, plantas procesadores de basuras, etc

Otros
 Cementerios privados – tipo Parques
 Edificios de estacionamientos
 Hospitales y clínicas
 Clubes privados
 Multi teatros

2. - Definición del mercado meta:

Pretender que una empresa ataque el mercado total es ineficiente. En general, las empresas carecen
de los recursos financieros, humanos, tecnológicos, etc., como para intentar algo así, salvo el caso de
empresas que ataquen mercados indiferenciados, sin segmentación del mercado, cuya característica
es la homogeneidad del mercado completo.
Para introducirse en el mercado, las empresas van a atacar un segmento de mercado determinado, o
mejor aún, por ser más pequeño, un nicho de mercado, es decir grupos específicos de mercado, cuyas
necesidades la empresa conoce o puede conocer. Es decir, las empresas deben especializarse en un
mercado determinado.

Si la empresa identifica un grupo de consumidores y conoce sus necesidades específicas, aplicando

sus recursos a la producción de bienes y servicios satisfactores de las necesidades ya identificadas,
logrará una mayor eficiencia.

Para conocer las necesidades específicas del mercado, la empresa debe efectuar un estudio de dicho
mercado, vale decir una investigación de mercado.
3. - Investigación del consumidor:
La investigación tendiente a definir nuestro grupo de clientes dentro del mercado objetivo es
conocida como “segmentación” y en ese específico “segmento” el Marketing concentrará sus
esfuerzos de penetración de nuestro producto o servicio. En consecuencia, la definición exacta de los
“mercados objetivos” serán esenciales para el correcto desarrollo de una mezcla de marketing
efectiva.

Se trata de medir, valorar e interpretar las necesidades, deseos, actitudes y comportamientos de los
diferentes grupos de mercado. Todo esto tiene un costo. Dicha investigación puede efectuarse con
medios propios de la empresa o mediante la subcontratación de este tipo de servicios o una mezcla de
ambas alternativas.

No siempre los consumidores tiene claro cuales son sus reales necesidades y deseos, por lo que la
información proporcionada por estos debe ser complementada investigando las tendencias más
profundas del mercado, se debe considerar el conocimiento de la evolución de situaciones similares
en países más desarrollados, de manera que introduzcamos en nuestros productos atributos que el
mercado exigirá en el futuro.

Consideraciones para elegir un mercado objetivo:

 Deben ser compatibles con las metas e imagen de la empresa

 Deben igualarse las oportunidades de mercado con los recursos de la empresa
 Deben escogerse mercados que produzcan suficiente volumen de ventas a un bajo costo para
obtener utilidades.
 Deben buscarse mercados que presenten el menor número y tamaño de competidores.

Teóricamente hay una oportunidad de mercado en cualquier lugar y momento que haya una persona con una
necesidad o deseo insatisfecho. Sin embargo, siempre es necesario “segmentar” el mercado porque es
demasiado variado (heterogéneo) de modo de poder homologarlo a una solo unidad uniforme.
El conocimiento de las conductas individuales es tema complejo de análisis, sin embargo, nos permite
acercarnos a loas decisiones, en cada caso, según entendamos los fundamentos que llevan a la decisión de
compra individual.
Conductas individuales

Estímulo y respuesta: Existen reacciones permanentes e iguales frente a estímulos determinados.

Repetición de un mensaje publicitario.

Percepción y experiencia: Ciertas actitudes, mitos, creencias y experiencias pasadas afectan las
decisiones de los consumidores, al asociar esas percepciones anteriores con la presentación del nuevo
producto. Esto se consigue asociando las experiencias de otros compradores y su opinión pública.

Necesidades biológicas instintivas: Se refiere a la motivación que entrega el mensaje publicitario con
estimulación de ciertos elementos de agrado natural. Piscina en los edificios, etc.

Conductas grupales

En el mercado inmobiliario la comercialización de un bien raíz guarda estrecha relación con el ciclo de vida
familiar del demandante, ciclo que varía en el tiempo de vida según el núcleo familiar.

Soltero
Recién casado
Nido lleno I (matrimonio o pareja con hijos en edad pre escolar)
Nido lleno II (matrimonio o pareja con hijos en edad escolar)
Nido lleno III (matrimonio o pareja con hijos en hogar mayores de 15 años)
Nido vacío (matrimonio o pareja con hijos mayores fuera del hogar)
Sobrevivientes solitarios
Sus características generales son:

Nido lleno I
Intereses afectivos Meta para toda pareja joven
Da independencia a la pareja
Es un símbolo de seguridad y estabilidad
Intereses racionales La compra es signo de inversión
Es aumento de patrimonio familiar
Satisfacción Las parejas aceptan departamento pero transitan hacia una casa
Exigencias mínimas Casa ubicada en un buen barrio de gente con mismo nivel social
Sector tranquilo, aire puro, áreas verdes, cerca de movilización, colegios y centro
comercial; amplio recibo, terraza, 3 dormitorios, 2 baños, estilo

Nido lleno II y III

Intereses afectivos Es símbolo de seguridad, progreso, status, estabilidad, realización personal
Intereses racionales Incrementa patrimonio familiar y constituye patrimonio heredable
Satisfacción
Family room: Espacio para recibir familia de hijos, amigos, etc.
Exigencias mínimas Ubicación en barrio tranquilo, consolidado, espacios de descanso y paseos

Nido Vacío

Intereses afectivos Lugar de tranquilidad y comodidad que entregue privacidad o refugio

Intereses racionales Poco interés monetario
Satisfacción Departamento
Exigencias mínimas Barrio tranquilo, facilidad de acceso en movilización, parques, comercio.

4. - Desarrollo de productos:

A partir de las necesidades del consumidor y de la evaluación de las tendencias del mercado, las
empresas deben desarrollar productos que reflejen esta realizada de los mercados metas.

Lo anterior, implica la necesidad de que la empresa desarrolla estrategias de desarrollo de sus

productos actuales y futuros, para sus mercados actuales y futuros.

5. - Comunicaciones:

La esencia del problema radica en el problema de la comunicación. La comunicación consta de

varios elementos: emisor, mensaje, medio o vehículo y receptor. La empresa emite el mensaje
destinado al consumidor, el cual se transmite por un diario, una radio, un canal de televisión, revistas,
catálogos, letreros, etc.… el consumidor es el receptor o destinatario del mensaje…. se logra una
comunicación efectiva cuando se crea un vínculo real entre la empresa y su mercado objetivo. Es
muy importante lograr una creatividad adecuada en el diseño del mensaje. Es importante que el
mensaje sea breve y simple, ya que el consumidor recibe muchos mensajes. Este concepto es el que
en el marketing se llama posicionamiento.

Cuando hablamos de un proyecto inmobiliario, primero debemos decidir cuanto vamos a invertir en
total en publicidad, promoción y venta personal. En segundo lugar debemos definir, cuanto vamos a
invertir en particular en cada uno de esos ítem. En tercer lugar debemos tomar la decisión de cuanto
debemos gastar en cada medio publicitario y de promoción.

Para elegir que medio publicitario se debe utilizar, debe utilizarse el criterio de cuanto impacto logro
en el consumidor objetivo, por cada peso gastado en cada uno de los diferentes medios. Ejemplo El
Mercurio, La Tercera, Revista Vivienda y Decoración, Radio El Conquistador, Canal 13, Cine,
catálogos, insertos, trípticos, letreros, etc.. También en la promoción, hay que asignar un presupuesto
 a cada una de las diferentes alternativas de promoción. Mucho dependerá de la adecuada elección del
medio para alcanzar a impactar al consumidor objetivo.

La venta personal de bienes inmobiliarios, generalmente se efectúa a través de promotoras

vendedoras, que atienden los departamentos pilotos, cumpliendo las funciones de promoción y venta.
Alternativamente se podría separar las funciones de promoción y venta personal. Aparte de la
promoción por medio de promotoras, se pueden establecer otras alternativas de promoción como
entregar un estacionamiento gratis, sortear un departamento gratis entre los compradores del mes,
etc.
La Promoción Inmobiliaria es una de las actividades que los corredores realizan en forma
permanente, mediante la emisión de mensajes dirigidos, con el propósito de incentivar el producto.
La Promoción incorpora a todos los medios de comunicación y canales posibles de usar en procura
de llegar con el producto al potencial consumidor.
La publicidad debe contener un mensaje sencillo, preciso e inductor de necesidad, por ello debe
contener objetivos fundamentales:

a) Debe “captar la atención” para ello debe ser “novedoso”, contener lo esencial y destacar lo
especial.
b) Debe “interesar” para ello debe ser original y dirigido solo al segmento escogido.
c) Debe “estimular para ello debe destacar “el interés por conocer” el producto.

6. - Estrategia de ventaja diferencial:

La empresa que se concentre en conseguir clientes y en atender sus necesidades debe desarrollar
valores auténticos y significativos y no limitarse a ofrecer artículos similares a los de la competencia
con diferencias poco importantes.

También debe proyectar los cambios futuros que se esperan en los próximos 10 ó 20 años, ya que la
situación de los mercados no es estática, especialmente en la proyección de los ingresos y gastos
familiares, las variaciones demográficas, económicas, sociales, culturales, políticas y legales, los
conceptos arquitectónicos y de materiales de la construcción, los conceptos de marketing, etc.

Hay diversos casos de empresas de corretaje do inmobiliarias que sólo se preocupan de copiar lo que
hacen empresas similares exitosas, por lo cual no ofrecen ninguna ventaja diferencial importante con
respecto a sus competidores.

II.- MERCADOTECNIA INTEGRADA:

El objetivo de la empresa es crear clientes para poder crecer. Este concepto implica ser capaz de crear un
producto o servicio que satisfaga a fondo las necesidades de los clientes, que incluya las variables productos,
precios y condiciones de ventas, mercados y canales de distribución, comunicaciones con el consumidor, tales
como publicidad, promoción y venta personal y el servicio de post venta. Todas estas variables deben estar
coordinadas a través de estrategias de marketing adecuadas.

Las empresas que desarrollan el pilar de orientación hacia el marketing, desarrollan el concepto de
mercadotecnia integrada, crean el concepto de Gerente de Producto o Proyecto, el cual es el responsable de la
planeación y la coordinación de las acciones necesarias para desarrollar un producto o proyecto concreto a
través del sistema de marketing.

III.- LA SATISFACCION DE LOS CLIENTES:

El factor de crecimiento de la empresa, es lograr entregar la mayor cantidad de satisfacción posible a sus
consumidores, con el limite lógico de sus propios recursos. Los criterios que ayudan a desarrollar este
concepto son:

1. - Prestar los mejores servicios.

2. - Prestar un servicio de asistencia al cliente o servicio de post venta.
Importa la relación Empresa-Cliente: El cliente siempre tiene la razón. Una mala relación sólo
perjudica a la empresa, su imagen. Un cliente insatisfecho relata
su experiencia entre 11 y 20 personas, entre parientes, amigos,
compañeros de trabajo y conocidos. En cambio un cliente
satisfecho, repite su compra, recomienda la empresa, presta
menos atención a las marcas de la competencia, cada vez que
necesite un servicio llamará a la misma empresa, es decir, la clave
para conservar el cliente es la satisfacción del cliente.

MERCADO DE CONSUMO Y CONDUCTA DEL CONSUMIDOR

Existe una estructura que permite captar los valores del mercado. Se trata de encontrar una respuesta a las
preguntas que nos permitan conocer las características funcionales del mercado.

ESTRUCTURA PARA CAPTAR VALORES DEL MERCADO

 ¿ Quién constituye el mercado? …… Los ocupantes, organización de la compra.

 ¿ Qué compra el mercado? …………Objeto de la compra.
 ¿ Por qué compra el mercado? ……. Objetivo de la compra.
 ¿ Quién compra? ……………………. Organización de la compra.
 ¿ Cómo compra el mercado? ……… Mediante operaciones contado-crédito
 ¿ Cuándo compra? ………………… Oportunidad de la compra.
 ¿ Cuánto compra? ……………………Volumen/ingresos/necesidades

CONDUCTA DEL CONSUMIDOR:

El sociólogo Abraham Maslow, ha hecho un aporte importante en el estudio de las disciplinas sociales.
Estudió los motivos básicos de los consumidores para procurarse bienes y servicios y distinguió entre:

 Necesidades de tipo físico:

a.- Necesidades fisiológicas, que se refieren a las necesidades básicas o primarias como alimentación y
bebida.

b.- Necesidades de seguridad y protección, referidas al cuidado de la vida física, al desarrollo de

conductas de prudencia. Hoy en día es el tema de moda y por ende se ha desarrollado una
sofisticación del tema. Esta muy ligada a la vivienda y la vigilancia.

 Necesidades de tipo social:

c.- Necesidad de pertenencia, es decir de ser amado y aceptado por el grupo en el cual esta inserto
(familia, grupo de referencia, etc.).
d.- Necesidad de estimación y reconocimiento, se trata de ser considerado en un cierto nivel, entran a
jugar los conceptos de autoestima, dominio y poder, vale decir status, reconocimiento, es decir
reputación y prestigio.

 Necesidad del yo:

e.- Necesidades de autorrealización;: Existe un deseo de conocer, entender, sistematizar, organizar y

construir un sistema de valores que apunte a la felicidad del ser humano. Se procura obtener la
realización y desarrollo personal.
CONCEPTO DE CICLO DE VIDA FAMILIAR ( complemento a lo indicado)

Las necesidades de la familia varían según la etapa que ocupan en su ciclo de vida:

01. - Etapa de soltería.

02. - Parejas casadas o no, sin hijos.
03. - Parejas casadas o no, con hijos bebes.
04. - Parejas casadas o no, con hijos en la infancia.
05. - Parejas casadas o no, con hijos adolescentes.
06. - Parejas casadas o no, con hijos mayores dependientes.
07. - Parejas casadas o no, sin hijos que vivían con ellos.
08. - Divorciados o separados sin hijos.
09. - Divorciados o separados con hijos bebes, infantes, adolescentes y mayores dependientes.
10. - Parejas casadas o no, ancianas.
11. - Sobrevivientes solitarios, individuos mayores solos.

También influyen en el comportamiento de estos consumidores, en sus diversas etapas del ciclo de vida
familiar, el hecho que estos se encuentren en la etapa de la juventud, la etapa de la maduración o de la tercera
edad.

CARACTERISTICAS PERSONALES QUE INFLUYEN:

1. - Factores culturales: cultura, subcultura y clase social

2. - Factores sociales: Grupos de referencia, familia, funciones y condición social.
3. - Factores personales: Edad y etapa del ciclo de vida, familiar, situación económica, estilo de vida,
personalidad y concepto de si mismo.
4. - Factores psicológicos: Motivación, percepción, aprendizaje, creencias y actitudes.
5. - Comprador.

PLANIFICACION ESTRATEGICA PARA INICIAR O REFORMULAR

UNA EMPRESA DE CORRETAJE

Interesa que la empresa de corretaje tenga una misión clara. Para partir o para reorientarse.

¿Cuál será nuestro negocio?. Hay que tener un objetivo claro.

¿Cuál es o será nuestro negocio?. ¿Cuál debería ser?.

1. - Concepto de misión de la empresa.

Definir la misión, los objetivos y las metas de la empresa.

Venta, arriendo, administración de bienes inmuebles. No es suficiente, hay que definir que mercado
se atacará. Conocer cuales son sus necesidades, para así satisfacerlas.
La misión no debe ser estrecha o demasiado amplia.
Por ejemplo, desarrollar un mercado inmobiliario determinado en un segmento o nicho de mercado
especifico.

2. - Definición de los objetivos y las metas de la empresa de corretaje.

Hay que definir qué productos o servicios le vamos a ofrecer a nuestros clientes:
Compraventas, arriendos, administraciones, etc., de bienes inmuebles. De qué tipo (habitacional,
comercial, oficinas, terrenos, bodegas, industriales, agrícolas, turísticos, etc.) orientados a qué tipo de
mercado. Cual será nuestra especialidad.
 Cual va a ser nuestra misión ante nuestros clientes, por ejemplo, mejorar la calidad de vida del
mercado meta.

Ello nos llevará a determinar una jerarquía de objetivos comerciales, de marketing y de estrategias,
nuevos proyectos inmobiliarios que satisfagan mejor las necesidades actuales y futuras de los clientes
y todo ello para aumentar las utilidades, lo que se puede lograr aumentando las ventas, creando
nuevos mercados o disminuyendo los costos o una mezcla de ellos.

Las empresas que logran ello, es porque desarrollan estrategias de marketing que permiten
incrementar su participación en el mercado meta elegido o en los nuevos, en un período determinado.

3. - Limitaciones de Capital para crear una empresa o reorientarla.

Cuando creamos una empresa nueva o queremos reorientar una existente, debemos considerar
seriamente las limitaciones de Capital y de acceso al crédito. Toda empresa tiene costos fijos,
variables o semivariables.

 Costos fijos de una empresa nueva de corretaje:

Escritorios, kardex, sillas, sofás, sillones, mesa de reunión, muebles de archivo, computación,
computadores, teléfonos, celulares, fax, decoración, etc. (inversión inicial).

 Otros costos fijos, variables o semivariables:

Arriendos, gastos comunes, electricidad, teléfonos, sueldos, comisiones, costos de insumos,
informes, capacitación, publicidad, promoción, pago de impuestos, estacionamiento, movilización,
colación, etc.

Además, debe considerarse cual es el retiro mensual estimado de los cuatro socios, un millón
de pesos por corredor de manera de llegar a definir el punto de equilibrio de la empresa y
llegar así a determinar las metas de venta de la empresa.

Supondremos que se arrendará una oficina con una recepción para una secretaria, dos privados con dos mesas
de reunión redondas para dos corredores por oficina, con tres líneas telefónicas. El computador deberá tener
tres terminales, con un costo fijo inicial de dos millones de pesos y un costo mensual fijo y variable estimado
de un millón seiscientos mil pesos mensuales totales. Además, deberá considerarse que deberán generarse por
lo menos cuatro millones de pesos adicionales para cubrir los retiros de los cuatro socios.

4. - Diseño de la cartera de negocios de la empresa.

Supongamos que la empresa necesita generar mínimo cinco millones seiscientos mil pesos mensuales, en
función de la misión y los objetivos que se definan para la empresa, nueva o existente, hay que planear su
cartera de negocios. Por ejemplo, supondremos que debemos atacar el mercado objetivo de la comuna de
La Florida y que la empresa esta formada por cuatro socios y que estos se subdividen el trabajo por
subsectores y que implicará que cada corredor deberá aportar un ingreso promedio de un millón
cuatrocientos mil pesos. Para generar dicho ingreso, cada corredor deberá captar para la venta una
propiedad al mes, la que deberá venderse en tres meses, generando al tercer mes una comisión de 4%, vale
decir, un ingreso de ochocientos mil pesos neto. También, deberán captarse seis arriendos mensuales por
corredor, a un promedio de arriendo de $ 150.000, lo que generará, cobrando 1/3 de comisión al
arrendador y similar comisión neta al arrendatario, un total de $ 600.000 mensuales. De los seis arriendos
mensuales, se lograrán tres administraciones mensuales por corredor, lo que permitirá a la oficina lograr
un ingreso mensual, después de un año, por concepto de administraciones de $ 1.728.000, que puede
destinarse a capitalización o repartirse entre los socios (valor por administración 8% mensual), $ 432.000
por socios de utilidad anual.
 ANALISIS DE LA CARTERA DE PRODUCTOS ACTUAL

1. - Productos Estrellas.

Negocios o productos con alto nivel de crecimiento y participación; a menudo requiere fuertes
inversiones para financiar su rápido crecimiento.

2. - Productos Vaca de Efectivo.

Negocios o productos de bajo crecimiento y alta participación, son los productos que generan el efectivo
para que la empresa pague sus cuentas y mantenga otras unidades de negocios que requieren inversión.

3. - Productos Interrogantes.

Productos o negocios de baja participación en mercados de altos crecimientos que requieren gran
cantidad de efectivo para mantener su nivel de participación o convertirse en productos estrellas.

4. - Productos Perros.

Negocios y productos de bajo nivel de crecimiento y participación que pueden generar la suficiente
cantidad de efectivo para mantenerse, pero que no prometen ser una gran fuente de ingresos.

 DESARROLLO DE ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO

Se trata de encontrar los futuros negocios y productos que la empresa debe de tomar en cuenta.

1. - Penetración de Mercado. Productos actuales para mercados actuales.

2. - Desarrollo del Mercado. Identificar y desarrollar nuevos segmentos de mercado para los actuales
productos de la empresa.

3. - Desarrollo de Productos. Se ofrecen productos nuevos o modificados a los segmentos actuales de

mercado.

4. - Diversificación. Comenzar o comprar negocios ajenos a los productos y mercados actuales de la empresa.

 CAPTACION DE PROPIEDADES PARA LA VENTA O EL ARRIENDO

1. - Use sicología para obtener exclusivas.

Es necesario motivar a los clientes, creando condiciones apropiadas, tanto en las relaciones personales como
en la satisfacción de las necesidades del vendedor y del comprador, que permitan estos alcancen los objetivos
y las metas buscadas.
2. - Los fundamentos de la compra y venta.

El corredor de propiedades profesional deberá comprender los elementos básicos de la psicología de la

compraventa.

2.1. - Saber que compra la gente:

Al comprarse una casa o departamento, no solo se compra el concepto arquitectónico, el estilo, el

barrio, los materiales de la construcción, las terminaciones, etc., sino también lo que hará la
propiedad para ellos. La gente compra ventajas y beneficios que obtiene con el bien inmueble, por
las características distintivas de él.
2.2. - Saber porque compra la gente:

El buen vendedor deberá entender los motivos básicos de la compra, vale decir las necesidades
humanas que vimos en la introducción al marketing, con la correspondiente jerarquía de las
necesidades: fisiológicas, de protección y seguridad, de pertenencia y amor, de estima y
reconocimiento y de autorrealización.

2.3. - Saber como compra la gente:

2.3.1. - El cliente debe comprender y estar de acuerdo en que existe una necesidad de comprar
claramente definida.
2.3.2. - El cliente debe decidir que esta propiedad es la que satisface la necesidad reconocida.
2.3.3. - El cliente debe decidir que esta comprando a la fuente indicada.
2.3.4. - El cliente debe decidir que el precio es el correcto, en relación a la satisfacción de sus
necesidades.
2.3.5. - El cliente debe decidir que ahora es el momento de comprar.

2.4. - Saber preguntar y escuchar.

Usted debe tener, como corredor de propiedades, una actitud personal de estar a tono con el
vendedor, de ponerse en su lugar e intentar entender lo que este quiere lograr. Por ello, debe aprender
a escuchar con un propósito determinado.

3.- El método A-I-D-A. En todas las ventas el cliente sigue cuatro pasos psicológicos: Atención, Interés
- Deseo - Acción.

4. - Póngase en el lugar del cliente.

5. - Pida al cliente que acepte firmar la Orden de Venta o Arriendo. Negocie la exclusividad.

6. - Cree el ambiente propicio para cerrar el negocio.

7. - Comience vendiéndose a sí mismo y a su empresa.

8. - El concepto de la primera venta, la captación de la propiedad para la venta o el arriendo.

9. - Formarse un banco de propiedades en exclusiva.

10. - Sistemas de zonificación.

11. - Alternativas para la búsqueda.

11.1. - Método telefónico. Preguntar si conoce alguien interesado en vender una propiedad de características
determinadas. Telefonear directorios cruzados. Importancia del marketing telefónico.
11.2. - Método de búsqueda en frío, contacto puerta a puerta. Importancia de la visita por áreas.
11.3. - Método de Direct Mail (correo directo). Basado en listados obtenidos o de vecinos de propiedades
vendidas o arrendadas o distribuyéndolo en sectores seleccionados, en función del mercado objetivo
(segmento nicho de mercado).
11.4. - Políticas de relaciones públicas. Su desarrollo con conocidos, compañeros de trabajo, con vecinos,
listado de referentes de clientes satisfechos y conocidos, listados de contactos sociales, comuníquese
con mucha gente, tenga buenos registros, etc.
11.5. - Llamados telefónicos por avisos económicos y destacados, letreros de propietarios. Anuncios de
remates o particiones. Ubicación de propietarios de propiedades desocupadas. Obtención de ordenes
vencidas de otros corredores. Planos de catastro. Guías telefónicas verdes por número y por
direcciones.
12. - Capte en función del mercado objetivo. Siempre trabaje con su mercado objetivo.

13. - Sea creativo. Prepárese para tener capacidad técnica.

14. - Desarrolle una actitud positiva hacia la empresa y hacia el sentido social de su trabajo (entusiasmo,
perseverancia, confianza en sí mismo, tacto, precisión en los detalles) y comprender el comportamiento
humano.

15. - Fíjese metas de captación de corto, mediano y largo plazo.

16. - Elementos indispensables en la captación.

 Importancia de la tarjeta de negocios, del letrero y folletos de la empresa.
 Calculadora.
 Formularios de Orden de Venta, Arriendo y Administración, Tasación y Ficha de la propiedad.
Catálogo de presentación de propiedades captadas.
 Máquina fotográfica y/o video grabadoras.
 Huincha de medir o aparato de medición y cálculo de superficie.

17. - Planifique el servicio al vendedor.

18. - Importancia de la tasación del bien inmobiliario por captar. Estudio del precio de mercado de la
propiedad. Análisis del mercado comparativo. Determinación del precio de venta o arriendo.

19. - Alternativas de comunicación, publicidad y promoción.

20. - Conozca la propiedad. Elabore la ficha de la propiedad.

21. - Cierre del negocio de captación. Orden de Venta, Orden de Arriendo y de Administración.

22. - Administre su tiempo eficientemente. Fíjese metas de trabajo.

LA VENTA PROFESIONAL

 PAPEL DEL VENDEDOR EN LA SOCIEDAD:

 El vendedor forma parte del sistema de libre empresa.

 Los productos o servicios de las empresas tienen que ser vendidos.
 La economía depende en gran parte de los buenos vendedores.

 REQUISITOS PARA SER BUEN VENDEDOR:

 Los vendedores deben ser enérgicos, imaginativos, trabajadores, creativos, tener buena voluntad, ser
políticos en el alto sentido, en resumen ser ganadores.
  Ser ganador se define por el deseo, la ambición, la autodisciplina, el trabajo duro y el tener
conocimientos adecuados. Un buen vendedor, pone un alto porcentaje de imaginación, creación,
planificación y también tiene que correr y sudar mucho para ejecutar lo planificado.

 La persona que quiere ser un vendedor profesional de primera línea tiene que invertir en formación y
en esfuerzo de superación.

 El vendedor debe dominar la ciencia y el arte de vender, para ello debe:

 Conocer la empresa.
 Conocer el producto.
 Conocer el territorio.
 Conocer los términos del intercambio.

 Es importante saber donde se quiere llegar, es decir el vendedor debe saber cual es su objetivo y
también debe saber como llegar al objetivo.

 El vendedor debe ser honrado con sus clientes. No basta ser cortes, respetuoso, ni tener buena
voluntad. Tiene que tener una ética, no engañar a sus clientes, debe ganarse la confianza de éstos.
Debe interesarse por las verdaderas necesidades del cliente, no sólo por su dinero.

 El vendedor debe tener un genuino interés por el bienestar del cliente, no sólo debe interesarse por
obtener la venta, sino debe tener una preocupación especial por el grado de satisfacción del cliente
después de la venta (servicio post venta).

 CUALIDADES FUNDAMENTALES DEL VENDEDOR PROFESIONAL:

La palabra adecuada para reflejar ellas, es la empatía, se refiere a las cualidades que permiten desarrollar una
químico personal del vendedor que favorece a la interacción positiva entre el vendedor y el comprador.

1. - Entusiasmo: Se refiere a creer en lo que se esta haciendo.

2. - Perseverancia: Es la capacidad de seguir intentando y probando las situaciones sin darse por
vencido.

3. - La confianza en uno mismo: Sostiene a la persona en los tiempos difíciles.

4. - El tacto: Lubrica las situaciones difíciles que surgen en las ventas.

5. - La precisión: Tanto en los detalles técnicos como en la información es fundamental para el

éxito del vendedor.
 IMPORTANCIA DE LOS CLIENTES:

Sin clientes no hay necesidad del producto, de la empresa ni del vendedor.

 IMAGEN DEL VENDEDOR E IMAGEN DE LA EMPRESA:

El vendedor crea una imagen. Si esta es positiva la imagen de la empresa es positiva. Si ella es negativa,
la imagen de la empresa es negativa.

Hay que considerar que la calidad de los contactos que los vendedores tiene con sus clientes, crean
impresiones en éstos definitivas, ya sean estas positivas o negativas.
 El contacto personal es muy importante en la creación de esas impresiones. Es muy probable que el
cliente conozca solamente al vendedor. En cierto sentido podemos considerar al vendedor como al
embajador de la empresa ante sus clientes.

Un vendedor debe cultivar la amistad o confianza de los clientes. Ello debe lograrse mediante el toque
personal que el vendedor le da a su relación con el cliente, por ejemplo, demostrando un interés genuino
por resolver los problemas de los clientes, aunque para ello deba correr mucho para que el cliente
solucione sus problemas.

También es importante que el vendedor se organice para mostrar su interés personal en sus clientes, como
personas, en eventos como cumpleaños, santos, aniversarios, Navidad, etc.

Si un vendedor se encuentra con un cliente irritado, o desagradable, debe tener la capacidad de responder
con cortesía, no hay que olvidarse que aunque el cliente no tenga la razón siempre tiene la razón.

No debe olvidarse, que la mejor imagen de la empresa, se obtiene logrando clientes satisfechos y que la
peor propaganda se obtiene de los clientes insatisfechos. Un cliente insatisfecho transmite su experiencia
a por lo menos a veinte personas entre familiares, amigos, compañeros de trabajo, vecinos e incluso
desconocidos, los que a su vez lo comentan con terceras personas.

 ACTITUD MENTAL DEL VENDEDOR:

La actitud mental del vendedor debe considerarse como el poder de pensar positivo.

Depende mucho de la imagen que tenga de si mismo. Si esta es positiva, su actitud mental lo será, si es
negativa, su actitud mental será negativa y será muy difícil que tenga éxito.

Si una persona que es vendedor logra un ingreso de dos millones de pesos mensuales, ello es posible por
su esfuerzo y su capacidad. Depende de sus cualidades, de su experiencia, de su formación, de su fe en si
mismo, de su capacidad de vencer el miedo al fracaso, etc.

 PORQUE COMPRAN LAS PERSONAS:

La gente compra porque tiene necesidades y deseos.

El vendedor debe conseguir que las personas reconozcan sus necesidades y sientan deseos. Hay que
comprender los motivos por los cuales las personas compran. Puede ser:

 Por las necesidades racionales (son carencias racionales que experimentan los individuos).
 Por los deseos (están influidos por la cultura y la personalidad de los individuos).
 Por el poder de compra (los deseos son ilimitados, pero los recursos son limitados. Recordemos,
que sólo con poder adquisitivo, los deseos se convierten en demandas).
 Por los impulsos de compra:
1. - Seguridad financiera.
2. - Auto-conservación (seguridad, salud individual o familiar).
3. - Conveniencia (comodidad, utilización del tiempo).
4. - Evitar las preocupaciones (confianza, tranquilidad mental).
5. - Ser reconocido por los demás (posición social, deseos de ser admirado, respetabilidad).
6. - Progreso personal (desarrollo espiritual, hambre de conocimientos, estímulos intelectuales).

 Por las necesidades emocionales:

1. - Seguridad física, de protección de salud e independencia.

2. - Amor a los que queremos, deseo de brindar comodidades, conveniencia,
bienestar, estilo de vida, acrecentar los valores intrínsecos de la vida,
impulso sexual.
 3. - Sentido de identidad, pertenencia, estima y reconocimiento.
4. - Autorealización, desarrollo personal, satisfacer las necesidades de los demás.

 IMPULSOS BASICOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA:

 Necesidad de un lugar para vivir.
 Razones económicas.
 Seguridad.
 Hermosura de la casa o el lugar.
 Precio alto/status.
 Placer (piscina, gimnasio, cancha de tenis, etc.).
 COMO DESCUBRIR AUTENTICA NECESIDAD DEL COMPRADOR:

 Crear deseo: influenciar decisión de compra.

 Comprador debe saber beneficios del producto.

 FASES DE UNA PRESENTACION DE VENTA:

Todo proceso de venta requiere que el vendedor consiga despertar la atención del presunto cliente. Después,
conseguir que este siga prestando la atención, para así captar su interés. Posteriormente debe convencer al
cliente de que obrará acertadamente si adquiere el producto ofrecido, para así lograr que éste desee poseer el
producto y así poder rematar la venta. Para lograr ello, debe el vendedor proceder a presentar la venta de sus
diferentes fases:

FASE I : LA PROPUESTA:

Debe hacerse una adecuada exposición al cliente, de modo que se consiga el interés y la atención del cliente.
El mensaje de la propuesta debe ser breve para lograr impactar al cliente en su mente, nunca deben contener
engaños a los clientes.

FASE II : UNA COMPLETA EXPLICACION DEL PRODUCTO:

Describa las principales características del producto o servicio que el cliente va a comprar e indique
exactamente los beneficios que puede conseguir con éste. Es muy importante que el vendedor demuestre el
porqué y el cómo su producto es mejor que los que ofrece la competencia, y por supuesto debe informarle del
precio, de los costos adicionales, los términos o formas de pago o financiación.

FASE III: CREAR EL DESEO Y DEMOSTRAR LA NECESIDAD:

La auténtica venta consiste en conseguir que el cliente desee más el producto que usted vende que su propio
dinero. Para ello, es fundamental demostrar lo que el cliente conseguirá comprando el producto, por ejemplo
la admiración de sus amigos, vecinos y compañeros de trabajo.

FASE IV: CERRAR LA VENTA:

La fase más importante de la presentación de la venta es ésta. La mayoría de los vendedores son débiles en
este punto. Los puntos clave del cierre de ventas son: primero, que el vendedor debe demostrarle a su cliente
como debe comprar; segundo, debe procurar que al cliente le resulte fácil tomar la decisión y tercero, que
debe tener confianza en que ha hecho la venta.

 TEATRALIDAD EN EL ARTE DE VENDER:

Se trata de lograr la atención del cliente. La teatralidad es el arte de vender en su grado máximo. Pensemos
que el cliente es el público del teatro. Un vendedor profesional debe tener fuerza en la teatralidad de la
presentación. Mantener la esperanza en la venta es vital.
En la actuación del vendedor no sólo las palabras son importantes, sino también los gestos, sean estos faciales
o corporales. Tienen que hablar con claridad, precisión y pronunciar correctamente. Al exponer los puntos
importantes se debe hablar lentamente, en cambio los aspectos menos importantes deben hablarse
rápidamente; si el vendedor quiere agregar una confidencia, debe susurrar. El vendedor debe estudiar las
actuaciones de otros vendedores profesionales.

El vendedor debe sentirse actor al hacer sus presentaciones y conseguir que el cliente sea parte de ella…. No
hay que olvidar que los hechos entran por la vista, el oído y el tacto.

Vender es el arte de influenciar, por ello es necesario utilizar la teatralidad. Esta tiene muchas funciones en el
campo de las ventas; la más importante es la de proporcionar un público atento. Sin la atención del cliente, el
vendedor no podrá alcanzar el máximo de eficacia al intentar hacer la venta.

Hay que lograr el control de la entrevista con el cliente, una buena representación lo hace posible.

Si la situación de venta es controlada por el posible comprador, esta situación se vuelve extremadamente
peligrosa para el vendedor.

En el campo de la venta nada puede ser más poderoso que el toque de teatralidad que apela a las necesidades
emocionales del comprador.

 ASPECTO PERSONAL Y COMPORTAMIENTO:

En el campo de la venta, igual que en otras facetas de la vida, la primera impresión es la que cuenta. Un
vendedor debe asegurarse que su aspecto personal no resulte ofensivo para nadie. Por ejemplo:

 El vestuario debe ser adecuado.

 La importancia de la higiene personal.
 Demuestre sus buenos modales.
 Tenga el automóvil adecuado.

 EL ELEMENTO TIEMPO:

 Considere que el tiempo es oro. El de usted y el de su cliente.

 Calcule su tiempo. Sea puntual con sus clientes.
 Planifique su tiempo. Organícelo. Importancia de la autodisciplina. Fuerza de voluntad.
 Aproveche los momentos flojos de las ventas.

 CONOCER EL TERRITORIO:

 Busque información sobre el territorio.

 Conozca su territorio y sus clientes. Su cultura, su economía, sus costumbres.

 EVALUE POSIBLE COMPRADOR:

 Conozca a su cliente previamente. Conozca sus necesidades y su personalidad.

 Conozca sus capacidades de pago.
 Analice el tipo de mercado al cual pertenece el cliente.

 EL FACTOR OPORTUNIDAD:

Antes de visitar a un cliente, es muy importante considerar el elemento tiempo. Ver si es oportuno el
momento para visitar al cliente. Hay que saber estar en el sitio adecuado en el momento oportuno. Evite
visitar al cliente cuando este tiene prisa, cuando este preocupado, cuando este cansado o cuando este
concentrado en otro problema.

LEGISLACION LABORAL
DEL CONTRATO INDIVIDUAL DE TRABAJO Y DE SU TERMINACION

TITULO I
DEL CONTRATO INDIVIDUAL DE TRABAJO

CAPITULO I

Normas Generales

Artículo 7° Contrato de trabajo es una convención por la cual el empleador y el trabajador se obligan
recíprocamente, éste a prestar servicios personales bajo dependencia y subordinación del
primero, y aquel a pagar por estos servicios una remuneración.
Artículo 8° Toda prestación de servicios en los términos señalados en el artículo anterior hace presumir
la existencia de un contrato de trabajo.

Los servicios prestados por personas que realizan oficios o ejecutan trabajos directamente al
público o aquellos que se efectúan.

Tampoco dan origen a dicho contrato los servicios que preste un alumno o egresado de una
Institución superior o de la enseñanza media técnico-profesional, durante un tiempo
determinado, a fin de dar cumplimiento al requisito de práctica profesional. No obstante la
Empresa en que realice dicha práctica le proporcionará colación y movilización, o una
asignación compensatoria de dichos beneficios, convenida anticipadamente y expresamente
lo que no constituirá remuneración para efecto legal alguno.

Las normas vigentes de este Código sólo se aplicarán a los trabajadores independientes en
los casos en que
expresamente se refieran a ellos.

Artículo 9° El contrato de trabajo es consensual, deberá constar por escrito en los plazos a que se refiere
el inciso siguiente, y firmarse por ambas partes en dos ejemplares, quedando uno en poder
de cada contratante.

El empleador que no haga constar por escrito el contrato dentro del plazo de quince días de
incorporado el trabajador, o de cinco días si se trata de trabajos por obra, trabajo o servicio
determinado o de duración inferior a treinta días, será sancionado con un multa a beneficio
fiscal de una a cinco unidades tributarias mensuales.

Si el trabajador se negare a firmar, el empleador enviará el contrato a la respectiva

Inspección del Trabajo para que ésta requiera la firma. Si el trabajador insistiere en su
actitud ante dicha Inspección, podrá ser despedido, sin derecho a indemnización, a menos
que pruebe haber sido contratado en condiciones distintas a las consignadas en el documento
escrito.

Si el empleador no hiciere uso del derecho que el confiere el inciso anterior, dentro del plazo
que se indica en el inciso segundo, la falta de contrato escrito hará presumir legalmente que
son estipulaciones del contrato las que declare el trabajador.
El empleador, en todo caso estará obligado a mantener en el lugar de trabajo un
ejemplar del contrato y, en su caso, uno del finiquito en que conste el término de la
relación laboral, firmado por las partes.

Artículo 10° El contrato de trabajo debe contener, a lo menos las siguientes estipulaciones:

1.- Lugar y fecha del contrato.

2.- Individualización de las partes con indicación de nacionalidad y fecha de
nacimiento
e ingreso del trabajador.
3.- Determinación de la naturaleza de los servicios y lugar o ciudad en que hayan de
prestarse.
El contrato podrá señalar dos o mas funciones específicas, sean éstas alternativas o
complementarias.
4.- Monto, forma y período de pago de la remuneración acordada.
5 Duración y distribución de la jornada de trabajo, salvo que en la empresa existiere
el sistema de trabajo por turno, caso en el cual se estará a lo dispuesto en el
Reglamento Interno.
6.- Plazo del contrato, y
 7.- Demás pactos que acordaren las partes. Deberá señalarse también, en su caso, los
beneficios adicionales que suministrará el empleador en forma de casa habitación,
luz, combustibles, alimentos u otras prestaciones en especie o servicios.

Cuando para la contratación del trabajador se le haga cambiar de domicilio, deberá dejarse
testimonio del lugar de su procedencia.

Si por la naturaleza de los servicios se precisare el desplazamiento del trabajador, se

entenderá por lugar de trabajo toda la zona geográfica que comprende la actividad de la
empresa. Esta norma se aplicará especialmente a los viajantes y a los trabajadores de
empresas de Transportes.

Artículo 11° Las modificaciones del contrato de trabajo se consignarán por escrito y serán firmadas por
las partes al dorso de los ejemplares del mismo o en documento anexo.

No será necesario modificar los contratos para consignar por escrito en ellos los aumentos
derivados de reajustes de remuneraciones ya sean legales o establecidas en contratos o
convenios colectivos del trabajo o fallos arbítrales. Sin embargo, aun en este caso, la
remuneración del trabajador deberá aparecer actualizada por lo menos una vez al año,
incluyendo los referidos reajustes.

Artículo 12° El empleador podrá alterar la naturaleza de los servicios o el sitio o recinto en que ellos deba
prestarse a condición de que se trate de labores similares, que el nuevo sitio o recinto
quede dentro del mismo lugar o ciudad, sin que ello importe menoscabo para el trabajador.

Por circunstancias que afecten a todo el proceso de la empresa o establecimiento o a alguna

de sus unidades o conjuntos operativos, podrá el empleador alterar la distribución de la
jornada de trabajo convenida hasta en sesenta minutos, sea anticipando o postergando la
hora de ingreso al trabajo, debiendo dar el aviso correspondiente al trabajador con treinta
días de anticipación a lo menos.

El trabajador afectado podrá reclamar en el plazo de treinta días hábiles a contar de la

ocurrencia del hecho a que se refiere el inciso primero o de la notificación del aviso a que
alude el inciso segundo, ante el inspector del trabajo respectivo a fin que de éste se
pronuncie sobre el cumplimiento de las condiciones señaladas en los incisos precedentes,
pudiendo recurrirse de su resolución ante el juez competente dentro del quinto día de
notificada, quien resolverá en única instancia, sin forma de juicio, oyendo a las partes.

CAPITULO II

DE LA CAPACIDAD para CONTRATAR y OTRAS NORMAS RELATIVAS AL TRABAJO DE LOS MENORES

Artículo 13° Para los efectos de las leyes laborales, se considerarán mayores de edad y pueden contratar
libremente la prestación de sus servicios los mayores de dieciocho años.

Los menores de dieciocho años y mayores de quince pueden celebrar contratos de trabajo si
cuentan con autorización expresa del padre o madre, a falta de ello, del abuelo paterno o
materno: a falta de éstos, de los guardadores, personas o instituciones que hayan tomado a
su cargo al menor, o a falta de todos los anteriores, del inspector del trabajo respectivo.

Los menores de quince años y mayores de catorce pueden contratar la prestación de sus
servicios, siempre que cuenten con la autorización indicada en el inciso anterior, hayan
cumplido con la obligación escolar, y sólo realicen trabajos ligeros que no perjudiquen su
salud y desarrollo, que ni impidan su asistencia a la escuela y su participación en programas
educativos o de formación.
 El inspector del trabajo que hubiere autorizado al menor en los casos de los incisos
anteriores, pondrá los antecedentes en conocimiento del juez de menores que corresponda,
el que podrá dejar sin efecto la autorización si la estimare inconvenientes para el trabajador.

Otorgada la autorización, se aplicará al menor las normas del artículo 246 del Código Civil
y será considerado plenamente capaz para ejercitar las acciones correspondientes.

Lo dispuesto en el inciso segundo no se aplicará a la mujer casada, quién se regirá al

respecto por lo previsto en el artículo 150 del Código Civil.

En ningún caso los ,menores de dieciocho años podrán trabajar más de ocho horas.

Artículo 14° Los menores de dieciocho años no serán admitidos en trabajos subterráneos, ni faenas que
quieran fuerzas excesivas, ni en actividades que puedan resultar peligrosas para su salud,
seguridad o moralidad.

Los menores de dieciocho años no podrán ser contratados para trabajos subterráneos sin
someterse previamente a un examen de aptitud.

El empleador que contratare a un menor de dieciocho años sin haber cumplido el requisito
establecido en el inciso precedente, incurrirá en una multa de tres a ocho unidades tributarias
mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia.

Artículo 15° Queda prohibido el trabajo de menores de dieciocho años en cabarets y otros
establecimientos análogos que presenten espectáculos vivos, como también en los que
expendan bebidas alcohólicas que deban consumirse en el mismo establecimiento.

Podrán, sin embargo, actuar en aquellos espectáculos los menores de edad que tengan
expresa autorización de su representante legal y del juez de menores.

Artículo 16° En casos debidamente calificados, y con la autorización de su representante legal o del juez
de menores, podrá permitirse a los menores de quince años que celebren contrato de trabajo
con personas o entidades dedicadas al teatro, cine, radio, televisión, circo u otras actividades
similares.

Artículo 17° Si se contratare a un menor sin sujeción a lo dispuesto en los artículos precedentes, el
empleador estará sujeto a todas las obligaciones inherentes al contrato mientras se aplicare,
pero el inspector del trabajo, de oficio o a petición de parte, deberá ordenar la cesación de la
relación y aplicar al empleador las sanciones que correspondan.

Artículo 18° Queda prohibido a los menores de dieciocho años todo trabajo nocturno en establecimientos
industriales y comerciales, que se ejecuten entre las veintidós y las siete horas, con
excepción de aquellos en que únicamente trabajen miembros de la familia, bajo la autoridad
de uno de ellos.

CAPITULO IV

De la jornada de Trabajo

Artículo 21° Jornada de trabajo es el tiempo durante el cual el trabajador debe prestar efectivamente sus
servicios de conformidad al contrato.

Se considerará también jornada de trabajo el tiempo que el trabajador se encuentra a

disposición del empleador sin realizar labor, por causas que no le sean imputables.
PARRAFO 1°

Jornada Ordinaria de Trabajo

Artículo 22 La duración de la jornada de trabajo no excederá de cuarenta y cinco horas semanales *.

Quedarán excluidos de la limitación de jornada de trabajo los trabajadores que presten

servicios a distintos empleadores, los gerentes , administradores, apoderados con facultades
de administración y todos aquellos que trabajen sin fiscalización superior inmediata; los
contratados de acuerdo con este Código para prestar servicios en su propio hogar o en un
lugar libremente elegido por ellos, los agentes comisionistas y de seguros, vendedores
viajantes, cobradores y demás similares que no ejerzan funciones en el local del
establecimiento.

También quedarán excluidos de la limitación de jornada de trabajo los trabajadores que se

desempeñen a bordo de naves pesqueras.
Asimismo, quedan excluidos de limitación de jornada, los trabajadores contratados para que
presten sus servicios preferentemente fuera del lugar o sitio de funcionamiento de la
empresa, mediante utilización de medios informáticos o de telecomunicaciones.

. * En vigencia a contar del 1° de enero del 2005.

Artículo 28° El máximo semanal establecido en el inciso primero del artículo 22° no podrá distribuirse en
más de seis ni en menos de cinco días.

En ningún caso la jornada ordinaria podrá exceder de diez horas por día, sin perjuicio de lo
dispuesto en el inciso final del artículo 38°

Artículo 29° Podrá excederse la jornada ordinaria, pero en la medida indispensable para evitar perjuicios
en la marcha normal del establecimiento o faena, cuando sobrevenga fuerza mayor o caso
fortuito, o cuando deban impedirse accidentes o efectuarse arreglos o reparaciones
impostergables en las maquinarias o instalaciones.

Las horas trabajadas en exceso se pagarán como extraordinarias.

PARRAFO 2°

HORAS EXTRAORDINARIAS

Artículo 30° Se entiende por jornada extraordinaria la que excede del máximo legal o de la pactada
contractualmente, si fuese menor.

Artículo 31° En las faenas que, por su naturaleza, no se perjudique la salud del trabajador, podrán
pactarse horas extraordinarias hasta un máximo de dos por día, las que se pagarán con el
recargo señalado en el artículo siguiente.

La respectiva Inspección del Trabajo, actuando de oficio o a petición de parte, prohibirá el

trabajo en horas extraordinarias en aquellas faenas que no se cumplan las exigencias
señaladas en el inciso primero de este artículo y de su resolución podrá reclamarse al
Juzgado de Letras del Trabajo que corresponda, dentro de los treinta días siguientes a la
notificación.
Artículo 32° Las horas extraordinarias sólo podrán pactarse para atender necesidades o situaciones
temporales de la empresa. Dichos pactos deberán constar por escrito y tener una vigencia
transitoria no superior a tres meses, pudiendo renovarse por acuerdo de las partes.

Artículo 33° Para los efectos de controlar la asistencia y determinar las horas de trabajo, sean ordinarias o
extraordinarias, el empleador llevará un registro que consistirá en un libro de asistencia del
personal o en un reloj control con tarjetas de registro.

Cuando no fuere posible aplicar las normas previstas en el inciso procedente, o cuando su
aplicación importare una difícil fiscalización, la Dirección del Trabajo, de oficio o petición
de parte, podrá establecer y regular, mediante resolución fundada, un sistema especial de
control de las horas de trabajo y de la determinación de las remuneraciones correspondientes
al servicio prestado. Este sistema será uniforme para una misma actividad.

PARRAFO 3°

Descanso dentro de la Jornada

Artículo 34° La jornada de trabajo se dividirá en dos partes, dejándose entre ellas, a lo menos, el tiempo
de media hora para la colación. Este período intermedio no se considerará trabajado para
computar la duración de la jornada diaria.

Se exceptúan de lo dispuesto en el inciso anterior los trabajos de proceso continuo. En caso

de duda de si una determinada labor está o no sujeta a esta excepción, decidirá la Dirección
del Trabajo mediante resolución de la cual podrá reclamarse ante el Juzgado de Letras del
Trabajo en los términos previstos en el artículo 31°.

CAPITULO VII
Del Feriado Anual y de los Permisos

Artículo 67° Los trabajadores con más de un año de servicios tendrán derecho a un feriado anual de 15
días hábiles, con remuneración íntegra que se otorgara de acuerdo con las formalidades que
establezca el reglamento.

El feriado se concederá de preferencia en primavera o verano, considerándose las

necesidades del servicio.

Artículo 68° Todo trabajador, con diez años de trabajo, para uno más empleadores, continuos o no, tendrá
derecho a un día adicional de feriado por cada tres nuevos años trabajados, y este caso será
susceptible de negociación individual o colectiva.

Con todo, sólo podrá hacerse valer hasta diez años de trabajo prestado a empleadores
anteriores.

Artículo 69° Para los efectos del feriado, el día sábado se considerará siempre inhábil.

Artículo 70° El feriado deberá ser continuo, pero el exceso sobre diez días hábiles podrá fraccionarse de
común acuerdo. El feriado también podrá acumularse por acuerdo de las partes, pero sólo
hasta por dos periodos consecutivos.

El empleador cuyo trabajador tenga acumulados dos periodos consecutivos deberá en todo
caso otorgar al menos el primero de éstos, antes de completar el año que le da derecho a un
nuevo período.
Artículo 71° Durante el feriado, la remuneración íntegra estará constituida por el sueldo en el caso de
trabajadores sujetos al sistema de remuneración fija.

En el caso de trabajadores con remuneraciones variables, la remuneración íntegra será el

promedio de lo ganado en los últimos tres meses trabajados.

Se entenderá por remuneraciones variables los tratos, comisiones, primas y otros que con
arreglo al contrato de trabajo impliquen la posibilidad de que el resultado mensual total no
sea constante entre uno y otro mes.

Si el trabajador estuviere remunerado con sueldo y estipendios variables, la remuneración

íntegra estará constituida por la suma de aquél y el promedio de las restantes.

Sin perjuicio de los dispuesto en los incisos anteriores, durante el feriado deberá pagarse
también toda otra remuneración o beneficio cuya cancelación corresponda efectuar durante
el mismo y que no haya sido considerado para el cálculo de la remuneración íntegra.

Artículo 72° Si durante el feriado se produce un reajuste legal, convencional o voluntario de las
remuneraciones, este reajuste afectará también a la remuneración íntegra que corresponde
pagar durante el feriado, a partir de la fecha de entrada en vigencia del correspondiente
reajuste.

Artículo 73° El feriado establecido en el artículo 66° no podrá compensarse en dinero.

Sólo si el trabajador, teniendo los requisitos necesarios para hacer uso del feriado, deja de
pertenecer por cualquier circunstancia a la empresa, el empleador deberá compensarle el
tiempo que por concepto de feriado le habría correspondido.

Con todo, el trabajador cuyo contrato termine antes de completar el año de servicio que da
derecho al feriado, percibirá una indemnización por ese beneficio, equivalente a la
remuneración integra calculada en forma proporcional al tiempo que medie entre su
contratación o la fecha en que enteró la última anualidad y el término de sus funciones.

En los casos a que se refieren los dos incisos anteriores y en la compensación del exceso a
que alude el artículo 68°, las sumas que se paguen por estas causas al trabajador no podrán
ser inferiores a las que resulten de aplicar lo dispuesto en el artículo 71°.

TITULO V

De la terminación del Contrato de Trabajo y Estabilidad en el Empleo

Artículo 159° El contrato de trabajo terminará en los siguientes casos:

1°.- Mutuo acuerdo de las partes

2°.- Renuncia del trabajador, dando aviso a su empleador con treinta días de
Anticipación, a lo menos.
3°.- Muerte del trabajador.
4°.- Vencimiento del plazo convenido en el contrato. La duración del contrato de
plazo fijo no

Podrá exceder de un año.

El trabajador que hubiere prestado servicios discontinuos en virtud de más de dos contratos
a plazo, durante doce meses o más en un periodo de quince meses, contados desde la
primera contratación se presumirá legalmente que ha sido contratado por una duración
indefinida.
 Tratándose de gerentes o personas que tengan un título profesional o técnico otorgado por
una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, la duración del
contrato no podrá exceder de dos años.

El hecho de continuar el trabajador prestando servicios con conocimiento del empleador

después de expirado el plazo, lo transforma en contrato de duración indefinida. Igual efecto
producirá la segunda renovación de un contrato de plazo fijo.

5°.- Conclusión del trabajo o servicio que dio origen al contrato.

6°.- Caso fortuito o fuerza mayor.

Artículo 160° El contrato de trabajo termina sin derecho a indemnización alguna cuando el empleador
le ponga término invocando una o más de las siguientes causales :

1.- Alguna de las conductas indebidas de carácter grave , debidamente comprobadas, que a
continuación se señalan :

a) Falta de probidad del trabajador en el desempeño de sus funciones

b) Vías de hecho ejercidas por el trabajador en contra del empleador o de cualquier trabajador
que se desempeñe en la misma empresa.
c) Injurias proferidas por el trabajador al empleador, y
d) Conducta inmoral del trabajador que afecte a la empresa donde se desempeña.

2.- Negociaciones que ejecute el trabajador dentro del giro del negocio y que hubieren sido
prohibidas pro escrito en el respectivo contrato por el empleador.

3.- No concurrencia del trabajador a su labores sin causa justificada durante dos días seguidos,
dos lunes en el mes o un total de tres días durante igual período de tiempo; asimismo , la
falta injustificada, o sin previo aviso, de parte del trabajador que tuviere a su cargo una
actividad, faena o máquina cuyo abandono o paralización signifique una perturbación grave
en la marcha de la obra.

4.- Abandono del trabajo por parte del trabajador, entendiéndose por tal :

a) La salida intempestiva o injustificada del trabajador del sitio de la faena y durante

las horas de trabajo, sin permiso del empleador o de quien lo represente, y
b) La negativa a trabajar sin causa justificada en las faenas convenidas en el contrato.

5.- Actos, omisiones o imprudencia temerarias que afecten a la seguridad o al funcionamiento

del establecimiento, a la seguridad o a la actividad de los trabajadores, o a salud de éstos.

6.- El perjuicio material causado, intencionalmente en las instalaciones, maquinarias,

herramientas, útiles de trabajo, productos o mercaderías.

7.- Incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato.

Artículo 161° Sin perjuicio de lo señalado en los artículos procedentes, el empleador podrá poner término
al contrato de trabajo invocando como causal las necesidades de la empresa, establecimiento
o servicio, tales como las derivadas de la racionalización o modernización de los mismo,
baja en la productividad, cambios en las condiciones de mercado o de la economía, que
hagan necesaria la separación de uno o más trabajadores. La eventual impugnación de las
causales señaladas, se regirá por lo dispuesto en el artículo 168°.

En el caso de los trabajadores que tengan poder para representar al empleador, tales como
gerentes, subgerentes, agentes o apoderados, siempre que, en todos estos casos estén
 dotados, a lo menos, de facultades de administración,,y en el caso de los trabajadores de
casa particular, el contrato de trabajo podrá, además, terminar por desahucio escrito del
empleador, el que deberá darse con treinta días de anticipación, a lo meno, con copia a la
Inspección del Trabajo respectiva. Sin embargo no se requerirá esta anticipación cuando el
empleador pagare al trabajador, al momento de la terminación, una indemnización en dinero
efectivo equivalente a la última remuneración mensual devengada. Regirá también esta
norma tratándose de cargos o empleos de la exclusiva confianza del empleador, cuyo
carácter de tales emane de la naturaleza de los mismos.

Las causales señaladas en los incisos anteriores no podrán ser invocadas con respecto a
trabajadores que gocen de licencia por enfermedad común, accidente del trabajo o
enfermedad profesional, otorgada en conformidad a las normas legales vigentes que regulan
la materia.

Artículo 161° bis. La invalidez , total o parcial, no es justa causa para el término del contrato de trabajo. El
trabajador que fuere separado de sus funciones por tal motivo, tendrá derecho a la
indemnización establecida en los incisos primero o segundo del artículo 163, según
correspondiere, con el incremento señalado en la letra b) del artículo 168.

Artículo 162° Si el contrato de trabajo termina de acuerdo con los números 5 ó 6 del artículo 159° o si el
empleador le pusiere término por aplicación de una o más de las causales señaladas en el
artículo 160°, deberá comunicarlo por escrito al trabajador, personalmente o por carta
certificada enviada al domicilio señalado en el contrato, expresando la o las causales
invocadas, los hechos en que se funda y el estado en que se encuentran las imposiciones
previsionales.

Esta comunicación se entregará o deberá enviarse, dentro de los tres días hábiles siguiente al
de la separación del trabajador. Si se tratare de la causal señalada en el número 6 del artículo
159°, el plazo será de seis días hábiles.

Cuando el empleador, invoque la causal señalada en el inciso primero del artículo 161°, el
aviso deberá darse al trabajador, con copia a la Inspección del Trabajo respectiva, dentro del
mismo plazo. Las Inspecciones del Trabajo, tendrán un registro de las comunicaciones de
terminación de contrato que se les envíen, el que se mantendrá actualizado con los avisos
recibidos en los últimos treinta días hábiles.

Cuando el empleador, invoque la causal señalada en el inciso primero del artículo 161°, el
aviso deberá darse al trabajador, con copia a la Inspección del Trabajo respectiva, a lo
menos con treinta días de anticipación. Sin embargo, no se requerirá esta anticipación
cuando el empleador pagare al trabajador una indemnización en dinero efectivo sustitutiva
del aviso previo, equivalente a la última remuneración mensual devengada. La
comunicación al trabajador deberá, además, indicar, precisamente, el monto total a pagar de
conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente .

Los errores en que se incurra con ocasión de estas comunicaciones o su omisión, no

invalidarán la terminación del contrato, sin perjuicio de las sanciones administrativas que
estable el artículo 447° de este Código.

Artículo 163° Si el contrato hubiere estado vigente un año o más y el empleador en conformidad al
Artículo 161, deberá pagar al trabajador, al momento de la terminación, la indemnización
por años de servicio que las partes hayan convenido individual o colectivamente, siempre
que ésta fuere de un monto superior a la establecida en el inciso siguiente.-

A falta de esta estipulación, entendiéndose además por tal la que no cumpla con el requisito
señalado en el inciso precedente, el empleador deberá pagar al trabajador una indemnización
equivalente a treinta días de la última mensual devengada por cada año de servicio y
 fracción superior a seis meses, prestados continuamente a dicho empleador. Esta
indemnización tendrá un límite máximo de trescientos treinta días de remuneración.

La indemnización a que se refiere este artículo será compatible con la sustitutiva del aviso
previo que corresponde al trabajador, según lo establecido en el inciso segundo del artículo
161° y el inciso cuarto del artículo 162° de este Código.

Lo dispuesto en los incisos anteriores no se aplicará en el caso de terminación del contrato

de los trabajadores de casa particular, respecto de los cuales regirán las siguientes normas :

a) Tendrán derecho, cualquiera que sea la causa que origine la terminación del
contrato, a una indemnización a todo evento que se financiará con un aporte del
empleador, equivalente al 4,11 % de la remuneración mensual imponible, la que se
regirá , en cuanto corresponda, por las disposiciones de los artículos 165° y 166° de
este Código, y
b) La obligación de efectuar el aporte tendrá una duración de once años en relación
con cada trabajador, plazo que se contará desde el 1° de enero de 1991, o desde la
fecha de inicio de la relación laboral, si ésta fuere posterior. El monto de la
indemnización quedará determinado por los aportes correspondientes al período
respectivo, más la rentabilidad que se haya obtenido de ellos.

Artículo 174° En el caso de los trabajadores sujetos a fuero laboral, el empleador no podrá poner término
al contrato sino con la autorización previa del juez competente, quien podrá concederla en
los casos de las causales señaladas en los números 4 y 5 del artículo 159° y en los del
artículo 160°.

El juez como medida prejudicial y en cualquier estado del juicio, podrá decretar, en forma
excepcional y fundadamente, la separación provisional del trabajador de sus labores, con o
sin derecho a remuneración. Si el tribunal no diere autorización para poner término al
contrato de trabajo, ordenará la inmediata reincorporación del que hubiere sido suspendido
de sus funciones. Asimismo , dispondrá el pago integro de las remuneraciones y beneficios,
debidamente reajustados y con el interés señalado en el artículo precedente, correspondiente
al período de suspensión, si la separación se hubiere decretado sin derecho a remuneración.
El período de separación se entenderá efectivamente trabajado para todos los efectos legales
y contractuales.

Artículo 177° El finiquito, la renuncia y el mutuo acuerdo deberán constar por escrito. El instrumento
respectivo que no fuere firmado por el interesado y por el presidente del sindicato o el
delegado del personal o sindical respectivo, o que no fuere ratificado por el trabajador
ante el Inspector del Trabajo, no podrá ser invocado por el empleador.

Para estos efectos, podrán actuar también como ministros de fe, un notario público de la
localidad, el oficial del registro civil de la respectiva comuna o sección de comuna o el
secretario municipal correspondiente.

No tendrán lugar a lo dispuesto en el inciso primero en el caso de contratos de duración no

superior a treinta días salvo que se prorrogaren por más de 30 días o que, vencido este plazo
máximo, el trabajador continuare prestando servicios al empleador con conocimiento de
éste.

El finiquito ratificado por el trabajador ante el inspector del trabajo o ante alguno de los
funcionarios a que se refiere el inciso segundo, así como sus copias autorizadas, tendrá
mérito ejecutivo respecto de las obligaciones pendientes que se hubieren consignado en él.

TITULO FINAL
DE LA FISCALIZACIÓN, DE LAS SANCIONES Y DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN

Artículo 480° Los derechos regidos por este Código prescribirán en el plazo de DOS AÑOS, contados de
la fecha en que se hicieron exigibles.

En todo caso, las acciones provenientes de los actos y contratos a que se refiere este Código
prescribirán en SEIS MESES contados desde la terminación de los servicios.

El derecho al cobro de horas EXTRAORDINARIAS, prescribirán en SEIS MESES

contados desde la fecha en que debieron ser pagadas.

Los plazos de prescripción establecidos en este Código no se suspenderán, y se

interrumpirán en conformidad a las normas de los artículos 2523 y 2524 del Código Civil.

Con todo, la interposición de un reclamo administrativo debidamente notificado ante la

Inspección del Trabajo respectiva, dentro de los plazos indicados en los incisos primero,
segundo y tercero, suspenderá también la prescripción, cuando la pretensión manifestada en
dicho reclamo sea igual a la que se deduzca en la acción judicial correspondiente, emane de
los mismos casos, el plazo de prescripción seguirá corriendo concluido que sea el trámite
ante dicha inspección y en ningún caso podrá exceder de un año contado desde el término de
los servicios.

FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO
INSTITUCION FINANCIERA

Es la institución donde, como profesionales del corretaje de propiedades y asesorías inmobiliarias, nos
acercamos para coordinar con uno de sus ejecutivos de cuentas, la tramitación de créditos para nuestros
clientes.

CONTACTOS INICIALES

En el acercamiento hacia el Ejecutivo del Banco, debemos lograr en primer término una verdadera
comunicación y lograr una relación efectiva en lo concreto y no con evasivas. Una buena relación de amistad
es brindarle una información completa, fidedigna y real del postulante al crédito.

EJECUTIVO DE CUENTAS

Siempre debemos identificarnos como registrados en una organización gremial que avala nuestra experiencia
y comportamiento tanto ético como profesional.

ACCESO AL AREA INMOBILIARIA

En el primer acercamiento a la institución y al ejecutivo(a), deberemos evaluar la afinidad personal que hemos
logrado.

Solicitaremos una carpeta con los antecedentes que necesitamos presentarle, y esta presentación deberemos
mantenerla siempre hacia su persona, evitando dejarle mensajes con terceras personas de la institución
financiera.

Tenemos que ser lo más transparentes posibles en la presentación del negocio y evitar no ser atendidos con la
preferencia que necesitamos.

INTRODUCCION

En 1980 se crean las Administradoras de Fondos de Pensiones y junto con el desarrollo de dicha industria
comienzan a aparecer en Chile instrumentos de inversión de largo plazo a un costo de capital apropiado.

A este hito en la evolución financiera nacional se suman otras causas, tales como:
a) La inflación tiende a estabilizarse.
b) El PGB se consolida en tasas altas después de la crisis de 1982.
c) La Unidad de Fomento se consolida como unidad de reajustabilidad.
d) Las Administradoras de Fondos de Pensiones comienzan a inyectar una considerable y creciente
cantidad de recursos frescos al sistema financiero.
e) Debido a las necesidades de los inversionistas institucionales comienzan a aparecer nuevas
necesidades de inversión, tanto por tipo de renta como por plazo de maduración de las mismas.

El efecto de este nuevo escenario sobre el mercado hipotecario es que aparecen letras de crédito hipotecario a
tasas menores y con plazos de hasta veinte años, lo que comienza a maximizar el potencial de desarrollo del
mercado inmobiliario.
El pionero en el desarrollo de las letras hipotecarias fue el Banco del Estado ya que en un principio las
Administradoras de Fondos de Pensiones se atrevían a invertir sólo en instrumentos con respaldo estatal.
Entonces, las grandes cantidades de dinero que acumulaban las Administradoras de Fondos de Pensiones se
canalizaron a las viviendas con subsidio, a través de las Letras Hipotecarias.

Con el correr del tiempo, los fondos acumulados por las Administradoras de Fondos de Pensiones fueron
creciendo y las letras del Banco del Estado se hicieron insuficientes. Por otro lado el mercado bancario fue
fortaleciéndose y haciéndose, por lo tanto, menos riesgoso.

En este escenario la Superintendencia de Administradora de Fondos de Pensiones autorizó a éstas a invertir en

letras bancarias con determinados márgenes, tanto por letras como por bancos. Esto dió un nuevo impulso al
mercado hipotecario pero aún en forma cauta. Por ejemplo, los bancos privados daban a un plazo no mayor a
doce años y sólo el Banco del Estado otorgaba créditos a veinte años y muy pocos en números.

Pero, ya los primeros afiliados a las Administradoras de Fondos de Pensiones empezaron a jubilar con rentas
vitalicias en las Compañías de Seguros de Vida. Estas instituciones, al otorgar una renta vitalicia, se
comprometen a pagar una pensión hasta el día que muere el jubilado. Si pensamos en que la edad promedio al
jubilar es entre los 55 y 60 años (a pesar de que la edad legal es los 60 años para la mujer y los 65 para el
hombre, existen muchas personas que jubilan anticipadamente) y que la edad promedio de muerte es entre los
70 y 75 años, estas compañías están comprometidas a pagar pensiones por más de 20 años y deben pensar en
invertir a esos plazos.

Al empezar a jubilar la gente afiliada a las Administradoras de Fondos de Pensiones, las Compañías de
Seguros de Vida comenzaron a acumular fondos. Estos fondos debían ser recolocados en promedio a 20 años
plazo, y por lo tanto, empezaron a comprar letras a 20 años.

Pero nuevamente la capacidad de los bancos se hizo pequeña para canalizar estos dineros. Por otro lado se
encontraban reacios a financiar a personas con menores patrimonios y a plazos tan largos.
PRESENTE Y FUTURO

Es así como en 1988, fueron autorizados los Mutuos Hipotecarios Endosables como una alternativa más de
financiamiento para la vivienda y de instrumentos de inversión para las Compañías de Seguros de Vida.

De los US$ 7.700 millones que conforman la cartera de las Compañías de Seguros de Vida, un 6%
equivalente a US$ 402 millones, está invertido en Mutuos Hipotecarios y un 19%, equivalente a US$ 1.272
millones, en letras hipotecarias.

Otros aspectos relevantes, con potencial para influir en el mercado hipotecario nacional, son:

a) En 1989 se publicó la Ley 18.815 que crea las Administradoras de Fondos de Inversión. En 1991
comienzan a operar los primeros Fondos de Inversión Inmobiliaria, a través de los cuales las
Administradoras de Fondos de Pensión pueden invertir en Mutuos Hipotecarios.

b) En 1993 se publicó la Ley 19.281 que crea el Leasing Habitacional, lo que lleva aparejado la
creación de las Administradoras de Fondos para la Vivienda y la aparición en el mercado financiero
nacional de la securitización de créditos.

Los instrumentos existentes, los actualmente en tramitación y los que aún están en discusión conforman un
todo armónico que permitirá por fin afirmar que el mercado inmobiliario nacional ha alcanzado su pleno
desarrollo.

FORMAS DE ACCEDER A UN INMUEBLE

I.- COMPRA AL CONTADO:

a) Valores se cancelan en Notaría a la suscripción de escritura de compraventa.

b) Documentos (válidos a presentación) quedan en notaría con instrucciones hasta verificarse
inscripción libre de gravámenes, hipotecas y anotaciones, salvo las obligadas (servidumbres,
Reglamento de Copropiedad, etc.)
c) Documentos que se dejan pueden ser vales a la vista o depósitos a plazos (en ambos casos
endosables).
d) Se retiran al cumplirse las instrucciones. Notario deja constancia de ello en el libro respectivo.

II.- CREDITO HIPOTECARIO:

A.- LETRAS HIPOTECARIAS:

Es un préstamo otorgado con garantía hipotecaria cuya fuente del financiamiento son documentos llamados
“letras hipotecarias” que son instrumentos mercantiles de inversión, cuyo único fin es otorgar un préstamo
hipotecario; son emitidas al portador por instituciones financieras y adquiridas por inversionistas a través de
las Bolsas de Comercio.

La tasa de interés de la letra hipotecaria corresponde a la rentabilidad que percibirá el inversionista en caso de
adquirirla a su valor nominal (valor par).

La tasa de interés del préstamo es aquella a la cual queda afecto el crédito hipotecario y está formada por la
tasa de la letra más la comisión bancaria.

Al producirse la venta de las letras hipotecarias en los mercados secundarios, los inversionistas las pueden
adquirir a un valor igual o distinto de la tasa nominal. En caso de existir diferencias éstas serán de cargo o
beneficio del peticionario del crédito.

Condiciones de los Créditos Hipotecarios:

1. - Cada institución financiera puede operar libremente en cuanto al tipo de deudor, monto mínimo, y
segmento del mercado a cubrir.

2. - Los plazos para operar se desplazan entre 5-8-12-15 y 20 años con la siguiente distribución:
Viviendas Nuevas : Hasta 20 años
Viviendas Usadas : Hasta 15 años
Oficinas y Locales Comerciales : Hasta 8 años

3. - El monto del crédito debe ser expresado en UF o IVP.

4. - Debe existir una hipoteca inscrita a nombre del banco.

5. - Seguros involucrados: de cargo del deudor - elección banco

Siniestros (incendio, terremoto, acto terrorista, etc.)
Desgravamen (hasta 60 ó 65 años promedio)

6. - Tasa de interés de largo plazo conformada por tasa de la letra y comisión del banco. (6 a 6,5 + 2,5 a
3%)

7. - Deudor debe costear 25% del valor de la compra.

8. - El dividendo resultante debe ser menor o igual al 25% de la renta líquida demostrable. (puede
incluirse a cónyuge o grupo familiar en cuyo caso todos se hacen codeudores solidarios)

 Este incluye amortizaciones, intereses y comisión.

 Se deben pagar dentro de los primeros 10 días de cada mes.
 El primer dividendo se paga al mes subsiguiente al de la firma de la Escritura.

9. - Provisión de fondos para gastos:

 Tasación.
 Estudio de Títulos y redacción Escritura.
 Notaría.
 Impuesto de timbres y estampillas 1,2% (0,6 si es DFL2 nueva o usada).
 Inscripción CBR.

10. - Destino del préstamo: Adquisición de cualquier bien raíz nuevo o usado.

11. - Condiciones y características del préstamo:

Cada institución financiera fija sus condiciones como por ejemplo montos mínimos del préstamo,
valor mínimo de la propiedad, comunas donde se encuentran las propiedades, etc.

12. - Monto del Préstamo: Este no puede exceder del:

 75% del valor de la propiedad para Viviendas Nuevas.
 70% del valor de la propiedad para Viviendas Usadas.
 60% del valor de la propiedad para Locales Comerciales y Oficinas.

Tomando el valor de la propiedad, como el menor valor entre el precio de venta y el valor de
tasación de la misma.
13. - Tasa de interés:
La tasa de interés del préstamo está compuesta por el interés de las letras de crédito que se utilicen y
por la comisión cobrada por la Institución Financiera, conceptos que están sujetos a las condiciones
del mercado.
14. - Liquidación de los Fondos:
 El o los interesados deberán asumir el riesgo asociado a la liquidación de las letras en el mercado
secundario.

15. - Documentación del préstamo:

Los créditos con letras se otorgan por escritura pública, en la que se da cuenta de la compraventa,
mutuo o hipoteca.

16. - Entrega del importe de los préstamos:

El producto de la liquidación de las letras es del vendedor de la propiedad en las operaciones en que
hay compraventa, en caso contrario, tal producto será del solicitante.

17. - Amortizaciones extraordinarias:

Usted puede rembolsar anticipadamente todo o al menos el 10% del capital adeudado. Este pago
anticipado lo puede realizar en dinero, o en letras de crédito emitidas por la Institución Financiera, de
la misma serie y del mismo año.

Esta amortización extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente, en relación al monto pre-pagado.

18. - Tasación del inmueble:

La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será hecha por el tasador designado por la
Institución Financiera y su costo será de cargo del cliente.

19. - Gastos relativos a operaciones de Préstamos Hipotecarios con Letras: (Estimado)

 Tasación del inmueble hipotecado : 2 UF
 Estudio de títulos y redacción de escritura : 6 UF
 Gastos Notariales : 4 UF
 Impuesto Timbre y Estampillas (porcentaje sobre el préstamo)
 Vivienda: 1,2% (0,6% si es DFL 2, nueva primera transparencia)
 Fines generales : 1,2%
 Inscripción CBR (sobre el valor de la propiedad) : 1,0%
Etapas de un Crédito Hipotecario con Letras:

1. - Pre-evaluación en 24 horas:

En 24 horas, la Institución Financiera le comunicará telefónicamente en primera instancia, si existe a

la posibilidad de financiar su crédito hipotecario.

2. - Solicitud:
El paso siguiente, será que usted presente a la Institución Financiera los formularios de solicitud
completos, conjuntamente con sus antecedentes personales. (liquidaciones de sueldo, declaraciones
de impuesto, etc.)
La Institución Financiera aprovechará la oportunidad para aprovisionar los fondos necesarios para la
tasación de la propiedad (2 UF).
Si el crédito es para Construcción Individual de Viviendas, deberá presentar además el Proyecto de
Construcción.

3. - Tasación Propiedad y Evaluación Crédito:

En una semana, se efectuará la tasación de la propiedad y se evaluará la Solicitud de Crédito.

4. - Recepción Antecedentes Legales y Provisión de Gastos:

Usted deberá presentar a la Institución Financiera los antecedentes técnicos y legales del bien raíz.

5. - Estudio de Títulos y Redacción de la Escritura:

 Los abogados de la Institución Financiera realizarán el estudio de títulos, redactarán la Escritura y la
enviarán a la Notaría.

6. - Firmas en Notaría:
La Institución Financiera, la persona que efectúe la compra y el vendedor de la propiedad
concurrirán a la Notaría a firmar la Escritura.

7. - Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces:

La Institución Financiera presentará e ingresará la Escritura al Conservador de Bienes Raíces
(C.B.R.) para el registro de la transferencia de dominio (compraventa), hipotecas y prohibiciones.
La Institución Financiera informará la fecha de ingreso de la Escritura al Conservador de Bienes
Raíces, fecha a partir de la cual se deberá esperar aproximadamente un mes, que es plazo que demora
el Conservador de Bienes Raíces en concluir la inscripción.

8. - Emisión y Venta de Letras Hipotecarias:

Una vez que la Escritura es devuelta por el Conservador de Bienes Raíces, se redacta el Informe
Final y se emiten las Letras Hipotecarias.
Emitidas las Letras Hipotecarias se procede a transarlas en el mercado secundario (Bolsa de
Comercio), a objeto de obtener los recursos necesarios. (Cancelar al vendedor).

9. - Entrega de Fondos:
Vendidas las Letras Hipotecarias, la Institución Financiera cancelará al vendedor de la propiedad.
Si el crédito fue para la Construcción Individual de Viviendas, el producto de la venta de las letras
hipotecarias, tendrá como destino cancelar los créditos otorgados para financiar la construcción.

Antecedentes requeridos para solicitar un Crédito Hipotecario:

A.- ANTECEDENTES DE LAS PERSONAS:

a) Antecedentes Personales Solicitante y Aval (si lo hay):

 Solicitud de Crédito (Institución Financiera)

 Certificado de Nacimiento (Oficina Registro Civil)
 Declaración Personal de Salud (formulario de Institución Financiera)
 Autorización Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (formulario de Institución
Financiera)
 Fotocopia Cédula Nacional de Identidad (del Solicitante-Cónyuge, Vendedor-Cónyuge y Aval si lo hay)
 Acreditar Estado Civil actual (Comprador, Vendedor y Aval si lo hay)

Casado en Régimen de Sociedad Conyugal:

 Certificado de Matrimonio de recién emisión - actualizado (Oficina Registro Civil).

 En ese caso debe comparecer la mujer autorizando los gravámenes o la codeudora. Se requieren dos
fotocopias de la Cédula de Identidad de la mujer.
 En caso de mujeres casadas que actúan por el Artículo 150 del Código Civil, la actividad que genere
rentas debe ser separada del marido, y no pueden ser rentas del capital o del patrimonio (renta de
arrendamiento, de capitales mobiliarios, etc.) y debe ser acreditada con al menos dos documentos (Por
ejemplo: liquidación de sueldo, certificado de antigüedad, AFP).

Casado con Separación de Bienes:

 Certificado de Matrimonio con la constancia de la separación de bienes (Oficina Registro Civil).

Solteros:
 En la Escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería.
 Anulados:
 Certificado de Matrimonio con constancia de la declaración de nulidad de matrimonio (Oficina Registro
Civil).
 En la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería.

Viudos:
 En la escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de viudez.

Casos especiales:
 Segundas nupcias, matrimonios en el extranjero, etc.: Consultar en Institución Financiera.

b) Antecedentes Comerciales Solicitante y Aval:

 Estado Situación (formulario Institución Financiera)
 Acreditar renta líquida mensual y antigüedad en el empleo.

Si es Empleado o Pensionado:
 Certificado emitido por el empleador en que indique el total de haberes de carácter permanente y
antigüedad en la empresa (formulario Institución Financiera)
 Tres últimas liquidaciones de sueldo si posee renta (solicitante)
 Renta Variable: seis últimas liquidaciones de sueldo (solicitante)
 Renta Fija: tres últimas liquidaciones de sueldo (solicitante)

Si es Empresario, Comerciante o Industrial:

 Certificado otorgado por el contador, mediante el cual acredite sus ingresos líquidos promedios de los
últimos seis meses (contador de la empresa).
 Dos últimos balances firmados por contador y representante legal (contador de la empresa).
 Declaración Impuesto Anual a la Renta de los últimos tres años (contador de empresa)
 Seis últimos pagos Impuesto Mensual / IVA y/o PPM (contador de la empresa)
 Copia Escritura de la sociedad (contador de la empresa)

Si es Profesional Independiente:

 Declaración Impuesto a la Renta de los últimos tres años (solicitante o contador)

 Promedio tres últimos meses de Boletas de Honorarios / fotocopias de las boletas (solicitante o contador)
 Seis últimos pagos Impuesto Mensual / IVA y/o PPM (solicitante o contador)

Si es Rentista:

 Contrato vigente de arriendo (solicitante)

 Fotocopia tres últimos recibos de arriendo de la(s) propiedad(es) que le genera(n) renta (solicitante).
 Certificado de dominio vigente y de gravámenes y prohibiciones de la(s) propiedad(es) que le genera(n)
renta (Conservador de Bienes Raíces).
 Declaración de Impuesto a la Renta de los últimos tres años (solicitante)

Si es Agricultor:

 Certificado de dominio vigente y de gravámenes y prohibiciones de la propiedad que le genera renta

(Conservador de Bienes Raíces).
 Contratos de arrendamiento, medianería y otros títulos en virtud del cual explota el o los predios
(solicitante).
 Relación que indique la superficie total de los predios que explota, señalando si son propios o arrendados
(solicitante).
 Declaración de Impuesto a la Renta de los últimos tres años (solicitante).
 Recibo de Contribuciones al día (solicitante).
B.- ACREDITAR ESTADO DE SITUACION:

 Fotocopia de certificados de títulos de acciones, bonos, depósitos a plazo y otros activos declarados
(solicitante).
 Fotocopia de los últimos recibos de deuda canceladas / casas comerciales u otros acreedores (solicitante).
 Fotocopia de escritura(s) de compraventa y último(s) recibo(s) de contribuciones de bienes raíces
(solicitante).
 Ultima(s) colilla(s) de pago dividendo(s) si hay crédito hipotecario (solicitante).
 Fotocopia de certificado(s) de inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados / padrón (solicitante).

C.- OTROS ANTECEDENTES:

 Contratación de Seguro Terremoto (formulario Instituciones Financieras).

 Si el propietario natural y actúa representado: debe acompañar el poder, con vigencia (solicitante).
 Si el propietario es persona natural casada: debe acompañar copia del certificado de matrimonio, con
indicación de las subinscripciones al día (Oficina Registro Civil).
 Si el propietario es un menor: debe acompañarse la autorización judicial (cualquier Notaría).
 Si el propietario es una persona jurídica: deberá acompañar los antecedentes legales correspondientes
(solicitante).

D.- ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD

a) Antecedentes Legales Básicos:

 Títulos de la propiedad de los diez últimos años, los que corresponden las escrituras públicas y las
correspondientes inscripciones de dominio a nombre de los anteriores propietarios (vendedor).
 Certificado de dominio vigente del actual dueño de la propiedad. (Conservador de Bienes Raíces)
 Certificado de gravámenes y prohibición de treinta años a la fecha, emitido recientemente / 30 días
(Conservador de Bienes Raíces).
 Recibo de pago de la última cuota de contribuciones (vendedor).
 Certificado emitido por la Tesorería General de la República, que acredite que la propiedad no
registra deudas de contribuciones (Tesorería).
 Promesa de Compraventa y/o Carta Oferta de Venta (formulario Institución Financiera)
 Certificado de No expropiación por el SERVIU (SERVIU)
 Certificado de No expropiación emitido por la Municipalidad (Municipalidad en que se ubica el bien
raíz).
 Tratándose de vendedores que sean Personas Jurídicas o bien que hayan intervenido en alguna
transferencia, se debe acompañar:
 Escritura de Constitución de la Sociedad.
 Copia de inscripción en el Registro de Comercio otorgada a la fecha.
 Acreditar su publicación en el Diario Oficial.
 Copia de todas las modificaciones que hayan sufrido desde su constitución hasta la fecha en que
compra o vende la propiedad.

b) Antecedentes Técnicos:

b.1) Para Casas y Departamentos Nuevos, cuando se trate de primera transferencia:

1. Permiso de edificación (reducido a escritura pública si está acogido a DFL2 (Municipalidad).

2. Certificado de Recepción Final (Municipalidad).
3. Copia de resolución que autoriza la venta por piso o departamentos (Ley Nº 6.071) y copia de los
respectivos planos con constancia de su archivo, en caso de departamento (Municipalidad o vendedor).
4. Reglamento de copropiedad del edificio, con certificación de encontrarse inscrito en el Conservador de
Bienes Raíces, en caso de departamento (vendedor o Archivo Judicial)
5. Copia del Contrato General de Construcción, si lo hay (vendedor).
6. Certificado de número, si es casa (Municipalidad).
7. Si se trata de casas construidas en loteos nuevos debe acompañarse copia del plano respectivo aprobado
por la Dirección de Obras e inscrito en el CBR y Certificado de Urbanización (vendedor).

b.2) Para Casas y Departamentos Usados:

1. Título de los últimos diez años: que corresponden las escrituras de transferencia de la propiedad y/o su
transmisión por causa de muerte, de los diez últimos años y copia de las inscripciones habidas en ese
lapso (vendedor).
2. Copia de la última inscripción de dominio: en el registro de propiedad del respectivo Conservador de
Bienes Raíces, con certificado de vigencia al día (vendedor).
3. Si la propiedad en los últimos diez ha sido objeto de transferencias en que el precio ha sido pagado a
plazo, deberá acompañarse la o las escrituras de cancelación y alzamiento en los casos que exista
hipoteca (vendedor).
4. Certificado de gravámenes y prohibiciones y litigios de los últimos treinta años a la fecha (vendedor).
5. Ultimo recibo de contribuciones y certificado de Tesorería que acredite que el inmueble se encuentra al
día en el pago de contribuciones o de exención, en su caso (vendedor).
6. Permiso municipal de edificación reducido a escritura pública, sólo si está acogido a DFL 2 (vendedor).
7. Certificado que acredite que el inmueble no esté afecto a expropiación y/o remodelación de la
Municipalidad y SERVIU respectivo (vendedor).
8. Recibo de pago de gastos comunes del último mes (vendedor).
9. Certificado de ley de venta por pisos (vendedor).
10. Plano de planta con la constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces respectivo
(vendedor).

Nota: Sólo en el caso de Departamentos, se requiere lo indicado en los tres últimos ítems.
B.- CREDITO CON MUTUO HIPOTECARIO ENDOSABLE:

El M.H.E. es un “contrato de crédito” en el cual el deudor se compromete a pagar a través del tiempo,
determinadas sumas de dinero al acreedor (dividendos que incluyen amortización e intereses), para cancelar el
valor de la propiedad.
Sólo pueden destinarse a la compra de viviendas.

Una de las principales características es que el instrumento de refinanciamiento del crédito es la propia
escritura de mutuo, la que se puede transferir a inversionistas mediante el simple endoso de la misma. De esta
forma el inversionista se hace dueño de los derechos del acreedor.

En esta modalidad no existe venta de letras de crédito por lo tanto se conoce el valor exacto del préstamo.

La tasa de interés es mayor pero el banco no cobra comisión.

El mutuo a otorgarse mediante escritura pública endosable hace casi imposible su rescate, por ello, cualquier
pre-pago implica un costo adicional para el deudor.
Características del Mutuo Hipotecario Endosable (M.H.E.):

1. - Antecedentes Generales:

Destino del Préstamo:

Adquisición de Viviendas (Nuevas o Usadas)

Expresión Monetaria:
Unidades de Fomento
 Plazos:
Los créditos se otorgarán en todos los plazos, en años completos, comprendidos entre 12 y 30 años
(ambos plazos inclusive).

Garantías:
Primera hipoteca específica a favor de la Institución Financiera sobre la propiedad objeto del crédito,
la que debe estar exenta de gravámenes, prohibiciones, embargos y litigios pendientes.

2. - Condiciones y características del préstamo:

Monto del Préstamo:

El monto del préstamo no puede exceder el 80% del valor de la propiedad, siendo este último el
menor valor entre el precio de venta y el valor de tasación de la misma.

Tasa de interés:

La tasa de interés del crédito, será pactada en cada oportunidad y estará de acuerdo a las condiciones
vigentes de mercado.

Liquidación de fondos:

Los fondos a recibir por el o los interesados y corresponden al monto del crédito.

Documentación del préstamo:

Los créditos se otorgan por escritura pública, en la que se da cuenta de la compraventa, mutuo e
hipoteca.

Entrega del importe de los préstamos:

El importe del crédito será entregado directamente al vendedor de la propiedad, una vez inscritas las
hipotecas respectivas en el correspondiente Conservador de Bienes Raíces.

Forma de pago:

Cuotas mensuales (dividendos en Unidades de Fomento que incluyen amortizaciones e intereses).

Los dividendos son vencidos y se deben pagar dentro de los 10 primeros días de
cada mes.
El primer dividendo se paga al mes subsiguiente de la firma de la escritura.

Amortizaciones extraordinarias:

Usted puede rembolsar anticipadamente todo al menos el 10% del capital adeudado. Esta
amortización extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente en relación al monto pre-pagado.

Tasación del inmueble:

La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será hecha por el tasador designado por la
Institución Financiera.

Seguros contratados:

El solicitante del crédito autoriza a la Institución Financiera para la contratación de seguros de

desgravamen y de incendio y otros riesgos, por tanto el período de vigencia de la deuda; el
beneficiario de estos seguros es la propia Institución Financiera.
 Las primas de los seguros se incluyen en los dividendos mensuales.

Etapas de un Crédito Hipotecario con Mutuo Endosable:

1. - Pre-evaluación en 24 horas.

En 24 horas, la Institución Financiera le comunicará telefónicamente en primera instancia, si existe la

posibilidad de financiar su crédito hipotecario.

2. - Solicitud.

El paso siguiente, será que usted presente a la Institución Financiera los formularios de solicitud
completos, conjuntamente con sus antecedentes personales. (liquidaciones de sueldo, declaraciones
de impuesto, etc.)

La Institución Financiera aprovechará la oportunidad para provisionar los fondos necesarios para la
tasación de la propiedad (2 UF).
Si el crédito es para Construcción Individual de Viviendas, deberá presentar además el Proyecto de
Construcción.

3. - Tasación Propiedad y Evaluación Crédito.

En una semana, se efectuará la tasación de la propiedad y se evaluará la Solicitud de Crédito.

4. - Recepción Antecedentes Legales y Provisión de Gastos.

Usted deberá presentar a la Institución Financiera los antecedentes técnicos y legales del bien raíz.
5. - Estudio de Títulos y Redacción de la Escritura.

Los abogados de la Institución Financiera realizarán el estudio de títulos, redactarán la Escritura y la

enviarán a la Notaría.

6. - Firmas en Notaría.

La Institución Financiera, la persona que efectúe la compra y el vendedor de la propiedad

concurrirán a la Notaría a firmar la Escritura.

7. - Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

La Institución Financiera presentará e ingresará la Escritura al Conservador de Bienes Raíces

(C.B.R.) para el registro de la transferencia de dominio (compraventa), hipotecas y prohibiciones.
La Institución Financiera informará la fecha de ingreso de la Escritura al Conservador de Bienes
Raíces, fecha a partir de la cual se deberá esperar aproximadamente un mes, que es el plazo que
demora el Conservador de Bienes Raíces en concluir la inscripción.

8. - Entrega de Fondos.

Una vez que la Escritura es devuelta por el Conservador de Bienes Raíces, se redacta el Informe
Legal Final y se procede por parte de la Institución Financiera a la liquidación del Mutuo y a la
entrega de los Fondos.

PRINCIPALES CARACTERISTICAS O DIFERENCIAS ENTRE

MUTUO HIPOTECARIO ENDOSABLE Y CREDITO HIPOTECARIO CON LETRAS
 MUTUO HIPOTECARIO LETRA HIPOTECARIA

1. - Permite financiar solamente viviendas. 1. - Permite financiar todo tipo de bien raíz.

2. - Lo pueden tomar sólo personas naturales. 2. - Sirve para personas naturales y jurídicas.

3. - Monto que recibe deudor es conocido. 3. - Monto que recibe deudor variable (Bolsa).

4. - Préstamo no puede exceder el 80% del 4. - Préstamo no puede exceder el 75% del valor
valor del inmueble del inmueble.

5. - Plazos pueden alcanzar hasta 30 años. 5. - Plazos normalmente a 5 - 8 - 12 - 15 y 20 años.

6. - Pre-pago libremente establecidos. 6. - Se pre-pagan a valor par más un período de

intereses (3 meses) y al corte de letras.

7. - No permite novaciones. 7. - Permite novaciones según calificación.

8. - No permite reemplazo de garantía hipotec. 8. Permite reemplazo de garantía hipotecaria.

PRINCIPALES CARACTERISTICAS Y DIFERENCIAS

(Desde el punto de vista del Inversionista)

1. - Tasa para el inversionista es mayor. 1. - Tasa para el inversionista es menor.

Asume el riesgo del crédito.

2. - Garantía hipotecaria asociada a un mutuo. 2. - Garantía asociada primero a la institución

financiera que las emite y en forma adicional por el
respaldo directo de la cartera de crédito hipotecarios
de dicho emisor.

3. - El plazo es más largo (30 años). 3. - Plazos hasta 20 años.

4. - Liquidez: No son de fácil transacción en 4. - Alta liquidez en el mercado secundario por su

mercado secundario por heterogeneidad estandarización.

5. - Riesgo instrumento se basa en solvencia 5. - Riesgo instrumento es difícil de evaluar por

del deudor y calidad de la garantía hipotecaria estar en función del riesgo de la cartera por su diversidad
y por evolucionar en el tiempo la calidad de la misma.

6. - Grado de desarrollo: poco conocido. 6. - Instrumento conocido y maduro.

III.- SUBSIDIO HABITACIONAL:

Para los sectores de ingresos medios y bajos el Estado apoyará el acceso a la vivienda mediante el subsidio
habitacional.

El valor del subsidio complementará el aporte mensual pactado y los ahorros voluntarios adicionales y su
valor actual neto (VAN) será similar al del sistema de subsidio unificado. Se pagará fraccionado en cuotas
periódicas y sucesivas que se enterarán en la cuenta individual del beneficiario.

Quienes pueden postular al subsidio:

Toda persona natural mayor de edad, que sea titular de una cuenta de ahorro para leasing y esté inscrita en el
registro que para estos efectos llevarán los SERVIU del país.

Quienes no pueden inscribirse en el registro:

 Aquellas personas que sean propietarias de una vivienda.

 Las personas que hayan sido beneficiadas con subsidio del Estado.
 Las que posean más de un contrato de leasing habitacional.
 Aquellas que tengan un certificado de subsidio vigente.
 Aquellas que integren una nómina de subsidio PET.
 Aquellas que su cónyuge esté inscrita en un programa de subsidio.

a) Viviendas Progresivas.
b) Viviendas Básicas.

c) Subsidio Rural.
d) Programa Espacial para Trabajadores.
e) Sistema General Unificado.

IV.- LEASING INMOBILIARIO:

a) Permite ser usada en cualquier propiedad excepto viviendas.

b) Consiste en transferir una propiedad en el tiempo, donde el pago de cada renta constituye una
amortización del precio de compraventa definido, incluido los gastos y los intereses
correspondientes, pero la transferencia material de la propiedad sólo se realiza al pagar la “cuota
opción” que corresponde a una cuota adicional después de la última.

c) Dadas las características especiales de este sistema, se debe recurrir a empresas especializadas, las
cuales compran la propiedad al vendedor al contado y luego generan un contrato de arriendo con
opción de compra.

d) Contribuciones, seguros, comisiones y desgravamen por cuenta del comprador el que las traslada al
arrendatario en el monto del financiamiento.

Ventajas del Leasing Inmobiliario:

1. - El financiamiento incluye el 100% del valor del inmueble y los gastos operacionales (escritura,
estudio de títulos, notaría, conservador, tasación, comisiones, etc.)

2. - Su costo queda determinado previamente por cuanto no hay venta de letras hipotecarias.

3. - El monto de la renta de arrendamiento se puede negociar de acuerdo con capacidad y oportunidad de

pago de comprador.
4. - No se altera la capacidad de endeudamiento del comprador ya que el contrato leasing no constituye
deuda financiera.

5. - Existe ventaja tributaria relevante, pues no hay pago de impuesto al mutuo y el pago de arriendo
mensual se puede cargar íntegramente a gastos deducibles de impuestos.

6. - En cualquier período del tiempo de arrendamiento, se puede cambiar el bien arrendado por leasing,
por uno de mayor o menor valor, modificando el contrato original las veces que sea necesario y
aceptable.

7. - En teoría no se requiere entregar un pie como en el crédito hipotecario.

Desventajas:

1. - El bien raíz no es propiedad del comprador, sino hasta el pago de la última cuota.

2. - No se puede hipotecar ni vender.

3. - Las tasas de interés son más altas, debido al mayor riesgo involucrado para el que financia.

4. - El papeleo es más engorroso que un crédito hipotecario cualquiera.

EJEMPLO COMPARATIVO ENTRE CREDITO HIPOTECARIO Y LEASING INMOBILIARIO

Propiedad industrial de UF 10.000

POR CREDITO POR LEASING

Pie 2.500 ----------

Crédito 7.500 10.000
Interés anual 12% 14%
Plazo 15 años 15 años

Gastos operacionales:
Tasación 3,00 3,00
Est. títulos y escritura 6,00 6,00
Notaría 4,00 4,00
Impuesto al mutuo fines generales 1,20% ---------
Inscripción hipoteca 25,00 10,00
Alzamiento hipoteca 6,00 ----------
Diferencia letras (3%) 225,00 ----------
Dividendo 90,00 133,00
Contribuciones anuales 50,00 ----------

Resumen:
Primer año 3.983 1.596
Segundo al Catorce año 14.690 20.748
Año 15 1.136 1.596
TOTALES 19.809 23.940

Se debe considerar que el arriendo con opción de compra se puede cargar al pago de la Renta contra
impuestos lo que no ocurre con el crédito hipotecario.

V.- LEASING HABITACIONAL:

El leasing habitacional es un sistema mediante el cual una persona arrienda una propiedad con el compromiso
de adquirirla para sí, una vez cumplido el plazo pactado y completado el valor de la vivienda, el cual se fijó al
momento de celebrar el contrato.

Puede operar indistintamente con o sin subsidio del Estado y en viviendas nuevas o usadas.

Las instituciones autorizadas por ley para abrir y mantener cuentas de ahorro metódico para la vía leasing son:

Bancos - Sociedades Financieras y Cajas de Compensación de Asignación Familiar

Características:

1. - Los titulares de las cuentas sólo podrán ser personas naturales.

2. - En estas cuentas se depositarán las rentas de arrendamiento y los aportes voluntarios. De ella se
pagará mensualmente a la Sociedad Inmobiliaria Arrendadora. El saldo y su capitalización servirán
para enterar el precio de compraventa prometido.

3. - Se pueden abrir más de una cuenta pero el interesado sólo podrá operar a través de una institución
financiera, (se puede cambiar hasta dos veces por año) y los valores se expresan en UF y serán fijos
durante toda la vigencia del contrato.

4. - Los titulares de las cuentas podrán efectuar aportes voluntarios. El total de los aportes mensuales no
podrán exceder el 30% de la remuneración mensual. Los trabajadores dependientes podrán tener
descuentos por planillas.

5. - Los fondos acumulados en las cuentas son inembargables y exentos de cualquier medida precautoria.

6. - Los depósitos formarán un “fondo para la vivienda” independiente y separado del patrimonio de la
institución financiera y deberán ser invertidos en la misma forma y condiciones de los Fondos de
Pensiones. (Supervisión de la Superintendencia de Valores y Seguros).

7. - El contrato de ahorro metódico se celebra entre el interesado, la institución financiera elegida por
éste y la sociedad inmobiliaria y en él se especifica el monto de los aportes en UF, las comisiones
que cobrará el administrador de la cuenta y la AFV que administrará los fondos...

Ventajas del Leasing Habitacional:

1. - Abre un canal más flexible para acceder a la vivienda propia por cuanto permite acceder hoy a
personas que antes no podían concretar el ahorro previo y menos el 25% de pie.

2. - Representa menos riesgo para los inversionistas.

3. - Permite más fácilmente el cambio de vivienda (no hay proceso de venta y compra), se venden los
contratos.

4. - Efectos en la construcción a nivel nacional se agilizan especialmente en las viviendas de bajo monto.
5. - Estimula el ahorro para la vivienda de los diferentes sectores puesto que no se seguirá pagando un
arriendo sin destino.

6. - Desarrolla sistemas para el flujo de recursos de inversionistas institucionales.

Qué viviendas pueden adquirirse:

1. - Viviendas terminadas nuevas o usadas.

2. - Libres de hipotecas y gravámenes.

3. - Deben ser viviendas económicas del DFL2 o sociales del DL 2552 o anteriores al DFL2 que cumplan
con los requisitos del Art. 6.1.13 de la Ordenanza.

4. - No pueden ser viviendas que hayan sido vendidas a la sociedad inmobiliaria por el postulante,
cónyuge o pariente.

El Contrato de Leasing:

1. - Las sociedades inmobiliarias celebran contrato de arrendamiento con los interesados con o sin
subsidio.
2. - A lo menos, el contrato de arriendo con promesa de compraventa contendrá el precio de la
compraventa, plazos para completar el precio en la cuenta individual, monto del arriendo mensual y
monto del aporte.
3. - No existirá plazos salvo que se aplique subsidio en cuyo caso sólo podrán operar plazos de 8, 12, 15
y 20 años.
4. - Las causales para poner término al contrato son: no pagar el aporte contratado (3 sucesivos o cuatro
en el lapso de un año) daño grave a la propiedad o cambio de destino.

a) Con subsidio del Estado.

b) b) Directo con Inmobiliaria.

VI.- CASOS ESPECIALES:

a) Novación.

Compra mediante Novación:

Novar un crédito es comprar los derechos que una persona tiene sobre un bien raíz que se encuentra
hipotecado en una institución financiera (cambiar deudor).

Trámites a realizar:

1. - Solicitar a la institución financiera todos los antecedentes de la deuda (monto insoluto, tasa pactada,
plazo remanente, etc.).

2. - Al comprador los mismos antecedentes que para un crédito hipotecario.

3. - Actualizar todos los antecedentes del inmueble (expediente técnico y legal).

Condiciones normales que se deben considerar:

1. - La tasa y el plazo pueden mantenerse o variar.

2. - Por lo general se solicita un pre-pago de la deuda como pie.

Ventajas de la Novación:

1. - Gastos son menores (no hay tasación ni estudio de títulos)

2. - No hay que pagar impuesto al mutuo (1,2% del crédito).

b) Permuta.

c) Lease Back.

Consiste en tomar un contrato de leasing por una propiedad de la que se es dueño, la cual es comprada y
pagada al contado por la empresa de leasing, y que luego le extiende un contrato de arrendamiento,
obteniendo las ventajas señaladas anteriormente y manteniendo un grado de control relativo sobre la
propiedad.

APUNTES BASICOS DE ECONOMIA

Economía: Ciencia social que estudia los procesos de producción, distribución, comercialización y consumo
de bienes y servicios.

Microeconomía: Disciplina de la ciencia económica que se encarga del estudio de los distintos sectores
económicos (Las empresas, los consumidores, etc.). 

Macroeconomía: Rama de la economía especializada en el análisis de las variables agregadas, como la

producción nacional total, la renta, el desempleo, la balanza de pagos y la tasa de inflación.

Mercado: Cualquier conjunto de transacciones o acuerdos de negocios entre compradores y vendedores.

Monopolio: Situación de un sector del mercado económico en la que un único vendedor o productor oferta el
bien o servicio que la demanda requiere para cubrir sus necesidades en dicho sector.

Productividad: Relación entre producción final y factores productivos (tierra, capital y trabajo) utilizadas en
la producción de bienes y servicios.

Interés: Pago realizado por la utilización del dinero de otra persona; en economía, se considera, más
específicamente, un pago realizado por la obtención de capital. Los economistas también consideran el interés
como la recompensa del ahorro, es decir, el pago que se ofrece para animar a la gente a que ahorre,
permitiendo que otras personas accedan a este ahorro.

Normalmente sólo se pagan intereses sobre el principal, es decir, sobre la totalidad del dinero prestado, lo que
se denomina interés simple. En algunos casos, el interés no sólo se paga sobre el principal, sino también sobre
el total acumulado del principal y de los intereses pendientes de pago. Este procedimiento se conoce bajo el
nombre de interés compuesto. El tipo de interés se expresa como el porcentaje del principal que se paga por la
utilización de éste a lo largo de determinado tiempo, normalmente un año. El tipo de interés corriente, o del
mercado, se calcula fundamentalmente en base a la relación entre la oferta de dinero y la demanda de los
prestatarios. Cuando la oferta de dinero disponible para la inversión aumenta más rápido que las necesidades
de los prestatarios, los tipos de interés tienden a caer. Análogamente, los tipos de interés tienden a aumentar
cuando la demanda de fondos para invertir crece más rápido que la oferta de fondos disponibles a la que se
enfrentan esas demandas. Los hombres de negocios no se endeudarán cuando los tipos de interés sean
superiores a la rentabilidad que esperan que ese dinero les produzca.

Durante el medioevo, y antes, el pago y cobro de intereses se analizaba siguiendo criterios morales, puesto
que la usura se consideraba pecado. La posición de la Iglesia Católica, definida por santo Tomás de Aquino,
no consideraba pecado el pago de intereses por préstamos que se utilizaran en negocios, puesto que el dinero
se empleaba para crear nueva riqueza, pero sí se consideraba pecaminoso el pago o cobro de intereses por
préstamos utilizados para comprar bienes de consumo. Bajo el capitalismo moderno, el pago de intereses por
cualquier préstamo se considera correcto e incluso conveniente, puesto que la carga que implica el pago de
intereses permite la correcta asignación de los limitados fondos disponibles a aquellos proyectos en los que
sean más rentables y productivos. Sin embargo, la ley islámica sigue considerando el cobro de intereses como
algo pecaminoso en sentido estricto, por lo que en algunos países islámicos se establecen medidas legales,
como la participación en los beneficios, que permitan sustituir los intereses como recompensa al ahorro
utilizado en las inversiones.

Ingresos: Dinero, o cualquier otra ganancia o rendimiento de naturaleza económica, obtenido durante cierto
periodo de tiempo. El ingreso puede referirse a un individuo, a una entidad, a una corporación o un gobierno.

Se pueden distinguir diversos tipos de ingresos tanto en el sector privado como en el sector público de una
economía. En el sector privado podemos distinguir cuatro clases de ingresos: los salarios, que es la
remuneración del trabajo; la renta, que es el rendimiento de los bienes inmuebles; el interés, que es el rédito
del capital; y los beneficios, que son los rendimientos que obtienen los propietarios de las empresas de
negocios. Al hablar del sector público, hacemos referencia a la renta nacional, que supone la medida, en
dinero, del flujo anual de bienes y servicios de una economía, que se calcula sumando los ingresos de todos
los agentes que la conforman. Aunque el ingreso se suele medir en términos monetarios, a veces se utilizan
otro tipo de medidas, sobre todo en teoría económica. La renta real no representa el ingreso monetario, sino la
capacidad que determinada cantidad monetaria tiene para adquirir bienes y servicios cuyos precios están
sujetos a variaciones.

Capital: Término genérico que designa un conjunto de bienes y una cantidad de dinero de los que se puede
obtener, en el futuro, una serie de ingresos. En general, los bienes de consumo y el dinero empleado en
satisfacer las necesidades actuales no se incluyen en la definición económica de la teoría del capital. Por lo
tanto, una empresa considerará como capital la tierra, los edificios, la maquinaria, los productos almacenados,
las materias primas que se posean, así como las acciones, bonos y los saldos de las cuentas en los bancos. No
se consideran como capital, en el sentido tradicional, las casas, el mobiliario o los bienes que se consumen
para el disfrute personal, ni tampoco el dinero que se reserva para estos fines.

Desde el punto de vista de la contabilidad, el capital se define como la suma de las propiedades de un
individuo o una corporación, en un momento dado, a diferencia de los ingresos derivados de esas propiedades
a lo largo del tiempo. Una empresa de negocios tendrá, por tanto, una cuenta de capital (normalmente
denominada balance), que refleja los activos de la empresa en un determinado momento, y una cuenta de
ingresos que refleja los flujos de activos y pasivos durante un periodo de tiempo determinado.

Para los economistas del siglo XIX, el término ‘capital’ se refería únicamente a la parte de la riqueza que
había sido anteriormente producida. La riqueza no producida, como la tierra o los yacimientos de minerales,
no se incluían en la definición. Los ingresos provenientes del capital (según esta definición) se denominaban
beneficios o interés, mientras que los ingresos provenientes de los recursos naturales se denominaban rentas.
Los economistas contemporáneos, que consideran que el capital es únicamente un conjunto de bienes y dinero
que sirve para producir más bienes y dinero, ya no hacen la anterior distinción.
Se pueden distinguir varias clases de capital. Una clasificación muy común distingue entre capital fijo y
capital circulante. El capital fijo incluye medios de producción más o menos duraderos, como la tierra, los
edificios y la maquinaria. El capital circulante se refiere a bienes no renovables, como las materias primas o la
energía, así como los fondos necesarios para pagar los salarios y otros pasivos que se le puedan exigir a la
empresa.

Normalmente, una empresa considerará capital líquido todos aquellos activos que puedan convertirse
fácilmente en efectivo, como los productos acabados, las acciones y los bonos. Por el contrario, todos
aquellos activos que no se puedan convertir fácilmente en efectivo, como los edificios y las máquinas, se
considerarán capital fijo.

Otra clasificación importante es la que distingue el capital productivo del capital financiero. La maquinaria,
las materias primas y otros bienes físicos constituyen el capital productivo. Los pasivos de la empresa, como
los títulos valores y las cantidades a recibir se conocen como capital financiero. La liquidación del capital
productivo reduce la capacidad productiva de la empresa, pero la liquidación del capital financiero
únicamente afecta a la distribución de los ingresos.

Teorías del capital

Los economistas franceses del siglo XVIII, a los que se denomina fisiócratas, fueron los primeros que
expusieron un sistema económico. Su trabajo fue posteriormente desarrollado por Adam Smith, de donde
surgió la teoría clásica del capital tras su posterior perfeccionamiento por parte de David Ricardo a principios
del siglo XIX. Según la teoría clásica, el capital se define como el conjunto de valores creados mediante el
trabajo. Una parte de este capital viene dado por los bienes de consumo utilizados por los trabajadores que
producen bienes para el consumo futuro. Otra parte está determinada por los bienes de producción utilizados
en la producción para obtener rendimientos futuros. La utilización de los bienes de capital aumenta la
productividad del trabajo, posibilitando la creación de una plusvalía superior a la que se necesita para
mantener la fuerza laboral. Esta plusvalía es el interés o el beneficio que se paga al capital. El interés, o los
beneficios, se suman al capital cuando se reinvierten en la producción.

Karl Marx y otros autores socialistas aceptaban la visión clásica del capital añadiendo un importante matiz.
Consideraban que sólo podían ser considerados capital los bienes productivos que permitían obtener ingresos
independientemente del trabajo realizado por su dueño. Por lo tanto, las herramientas de un artesano o las
tierras de un pequeño propietario no podían considerarse como capital en este sentido. Los socialistas
defendían que el capital termina siendo una fuerza determinante en la sociedad cuando un reducido grupo de
personas, los capitalistas, poseen la mayor parte de los medios de producción, y un grupo mayoritario de
personas, los trabajadores, reciben poco más que unos medios de subsistencia como pago por la manipulación
de los medios de producción que sólo benefician a sus propietarios.

A mediados del siglo XIX, los economistas británicos Nassau William Senior y John Stuart Mill, entre otros,
consideraban que la teoría clásica no era satisfactoria, principalmente debido a que favorecía los argumentos
de los socialistas. Para reemplazarla, crearon una teoría psicológica del capital basada en una investigación
sistemática de los motivos de la moderación o abstinencia. Partiendo del supuesto de que la satisfacción
debida al consumo presente es preferible, psicológicamente, a la satisfacción futura, defendían que el capital
se origina en la privación del consumo de aquellas personas que desean un rendimiento futuro que compense
su actual abstención. Dado que esas personas están dispuestas a renunciar al consumo presente, la capacidad
productiva puede desviarse de la producción de bienes de consumo para producir más medios de producción o
bienes de capital; de esta forma se aumenta la capacidad productiva de un país. Por lo tanto, al igual que el
trabajo físico justifica el pago de salarios, la abstinencia justifica el pago de intereses o beneficios.

Dado que la teoría de la abstinencia se basa en juicios subjetivos, no puede considerarse como una base válida
para el análisis económico objetivo. Concretamente, era incapaz de explicar por qué la tasa de interés o los
beneficios son los que son y no otros.
Con el fin de evitar estas deficiencias, el economista austriaco Eugen Böhm-Bawerk, y el británico Alfred
Marshall, así como otros autores, intentaron unir la teoría de la abstinencia y la teoría clásica del capital.
Coincidían con los teóricos de la abstinencia en que la posibilidad de rendimientos futuros incentivaba a los
individuos para que se abstuvieran de consumir ahora y utilizaran parte de sus ingresos para aumentar la
producción, pero añadían, en consonancia con la teoría clásica, que la cuantía de los rendimientos depende de
las ganancias de productividad resultantes del aumento de capital utilizado en el proceso productivo. Estos
aumentos de capital alargan el proceso de producción (en lugar de producir bienes de consumo hay que
esperar a terminar de producir los bienes de capital: maquinaria, etcétera), por lo que aumenta el tiempo
necesario para obtener rendimientos. Por lo tanto, se pensaba que la cantidad de dinero que se ahorra, y en
consecuencia la cantidad de capital creado, dependían del equilibrio entre el deseo de una satisfacción
inmediata, derivada del consumo presente, y el deseo de obtener ganancias en el futuro, derivadas de un
proceso de producción más largo. El economista estadounidense Irving Fisher fue uno de los que
contribuyeron al desarrollo de esta teoría ecléctica del capital.

John Maynard Keynes rechazaba esta teoría porque no conseguía explicar las diferencias entre el dinero que
se ahorra y el capital creado. A pesar de que, según la teoría ecléctica y, de hecho, según todas las teorías
anteriores sobre el capital, el ahorro siempre tenía que ser igual a la inversión, Keynes demostró que la
decisión de invertir en bienes de capital es independiente de la decisión de ahorrar. Si las inversiones no son
rentables, se seguirá ahorrando a la misma tasa, pero los individuos, las empresas y los bancos tendrán una
fuerte "preferencia por la liquidez", conservando sus ahorros en lugar de invertirlos. La preferencia por la
liquidez provocará un desempleo del capital, lo cual, a su vez, provocará un desempleo o desocupación de la
mano de obra.

Historia del capital

Aunque las teorías sobre el capital son todas relativamente recientes, el capital, como tal, ha existido en las
sociedades civilizadas desde la antigüedad. En los antiguos imperios del Lejano Oriente y del Oriente
Próximo, y en mayor medida en el mundo grecorromano, se utilizaba el capital en forma de herramientas y
equipos sencillos para producir tejidos, cerámica, cristalería, objetos metálicos y muchos otros productos que
se vendían en los mercados internacionales. Tras la caída del Imperio romano, la desaparición del comercio
en Occidente acarreó una menor especialización en la división del trabajo y redujo la utilización del capital en
la producción. Las economías medievales se basaban fundamentalmente en una agricultura de subsistencia,
por lo que no se las puede considerar economías capitalistas. Con las Cruzadas empezó a resurgir el comercio.
Esta reaparición del comercio se aceleró a escala mundial durante el periodo de los descubrimientos y
colonizaciones de finales del siglo XV. El aumento del comercio favoreció una mayor división del trabajo y
una mecanización de la producción, estimulando así el crecimiento del capital. Los flujos de oro y plata
provenientes del Nuevo Mundo facilitaron el intercambio y la acumulación de capital, estableciendo las bases
para la Revolución Industrial, gracias a la cual los procesos productivos se alargaron, necesitando mayores
aportaciones de capital. El papel del capital en las economías de Europa Occidental y América del Norte fue
tan importante que la organización socioeconómica prevaleciente en estas zonas desde el siglo XVIII hasta el
siglo XX se conoce como sistema capitalista o capitalismo.

En las primeras etapas de la evolución del capitalismo, la inversión en fábricas y maquinaria fue relativamente
pequeña, siendo el capital predominante el capital circulante o mercantil, es decir, los bienes en circulación.
Sin embargo, a medida que la industria iba desarrollándose, el capital industrial, o fijo —por ejemplo, el
capital representado por los molinos, las fábricas, las vías férreas y otras instalaciones industriales y de
transportes—, fue el que predominó. A finales del siglo XIX y principios del XX, el capital financiero, en
forma de pasivos sobre la propiedad de los bienes de capital en todos los sentidos, fue adquiriendo mayor
importancia. Al crear, adquirir y controlar estos pasivos, los financieros y los banqueros adquirieron un mayor
control sobre la producción y la distribución. Tras la Gran Depresión de la década de 1930, el control
financiero fue sustituido, en casi todos los países capitalistas, por el control del Estado. Una gran parte de los
ingresos de Estados Unidos, Gran Bretaña y otros países proviene de los gobiernos, los cuales, como sector
público, ejercen una notable influencia a la hora de regular estos flujos, por lo que determinan la cantidad y el
tipo de capital creado.
Inversión: Gastos para aumentar la riqueza futura y posibilitar un crecimiento de la producción. La
materialización de la inversión depende del agente económico que la realice. Para un individuo o una familia,
la inversión se puede reducir a la compra de activos financieros (acciones o bonos) así como la compra de
bienes duraderos (una casa o un automóvil, por ejemplo), que, desde el punto de vista de la economía nacional
(sin tener en cuenta las transacciones internacionales), no se consideran como inversión. En principio, la
riqueza total de un Estado no aumenta cuando lo hace la cantidad de activos financieros que poseen los
ciudadanos del mismo país, porque estos activos representan pasivos de otros ciudadanos. La compra y venta
de estos activos refleja un cambio de propiedad de los activos existentes (o del producto que generan). Por lo
mismo, la compra de bienes de capital de segunda mano tampoco constituye una nueva inversión en la
economía nacional. Esto es así porque su compraventa no implica una creación neta de ingresos, puesto que
también implican sólo un cambio de propiedad de activos existentes cuya producción ya había sido
contabilizada el año que se fabricaron.

Además, según las normas de contabilidad nacional que aplican casi todos los países, las compras de las
economías domésticas (familias e individuos particulares) en bienes de consumo duraderos, como
automóviles y electrodomésticos, no deben incluirse en el apartado de inversión, sino en el de consumo
privado. Esto se debe a las convenciones contables aceptadas y a motivos de conveniencia estadística, ya que
se parte del supuesto de que estas transacciones no sirven para incrementar el producto nacional. De la misma
forma, la compra de automóviles por parte de un gobierno no se incluye en la inversión del país.

Para la economía nacional, la inversión —o formación bruta de capital en términos de contabilidad nacional
— supone un aumento del stock de capital real del país, sobre todo del productivo, como fábricas, maquinaria
o medios de transporte, por ejemplo, así como el aumento del capital humano como mano de obra cualificada.
Si excluimos de la contabilidad la variación de inventarios estamos hablando de formación bruta de capital
fijo. Si tenemos en cuenta la depreciación (el consumo del capital), hablamos de formación neta de capital.
Así pues, aunque la compra de un automóvil por un individuo particular no constituye inversión nacional, la
compra de medios de transporte por una empresa sí será considerada como inversión porque se utilizará para
aumentar el capital productivo de la comunidad. Existe una excepción importante: la compra de vivienda
nueva sí es formación bruta de capital, aunque su utilización no aumenta el producto nacional.

En tanto en cuanto el capital nacional incluye el capital humano, se puede defender que la inversión en éste
debiera contabilizarse como inversión. Esto implica que habría que incluir los gastos en educación como parte
de la inversión y no como parte del consumo (ya sea privado o público).

La definición de cuáles son los factores determinantes del nivel de inversión es una de las cuestiones más
polémicas de la economía. Hay diversos planteamientos. Por un lado, la 'teoría del acelerador' vincula el nivel
de inversión anual a los cambios necesarios en la estructura del capital de una economía debidos a los
cambios en la producción. Esta teoría, añadida a otros supuestos, tiene mucha importancia para ciertas teorías
relativas a los ciclos económicos. Otro planteamiento, la 'teoría neoclásica de la inversión', se centra en el
estudio de la fijación del equilibrio del stock de capitales en función de variables como el nivel de actividad,
los precios de los bienes finales, los costes de los bienes de capital y el coste de oportunidad del capital
(determinado por el tipo de interés que podría haberse obtenido invirtiendo el mismo dinero en activos
financieros). El nivel de inversión estará determinado por el deseo de eliminar la diferencia entre el stock de
capital disponible y el deseado para unos valores fijos de las variables que determinan este último. Se ha
intentado a menudo descubrir las relaciones entre estas variables y la función de producción de la economía,
pero las dificultades econométricas son enormes, entre otras cosas porque las estimaciones del stock de
capital no son muy precisas y porque la inversión en un periodo concreto (por ejemplo, un año) reflejan el
intento de alcanzar el nivel de capital deseado. En tanto en cuanto las variables que determinan este nivel de
capital cambian de modo constante, y en tanto en cuanto la inversión puede realizarse a lo largo de varios
años, la interpretación de las variaciones pasadas en el nivel de inversión y en las variables determinantes de
ésta resulta una interpretación muy compleja. Otros planteamientos subrayan la importancia de las
expectativas de la empresa y la de la incertidumbre asociada con cualquier inversión; otras teorías se centran
en las necesidades de liquidez de la empresa. Todas estas teorías no se excluyen entre sí; puesto que las
empresas varían sus ritmos de inversión, así como la cuantía de ésta, el análisis de los determinantes de la
inversión depende de cuándo y en qué circunstancias se realice.
Oferta y demanda: En economía, instrumentos esenciales para la determinación de los precios. Según la
teoría (o ley) de la oferta y la demanda, los precios de mercado de los bienes y servicios se determinan por la
intersección de la oferta y la demanda. En teoría, cuando la oferta supera la demanda, los productores deben
reducir los precios para estimular las ventas; de forma análoga, cuando la demanda es superior a la oferta, los
compradores presionan al alza el precio de los bienes. Cuando se utilizan los términos oferta y demanda, no se
está hablando de la cantidad total de bienes vendidos o comprados, puesto que en cualquier transacción la
cantidad vendida siempre será igual a la cantidad comprada, sino que se está aludiendo a la cantidad total de
bienes y servicios que los productores desean vender a un precio concreto, y a la cantidad total de bienes y
servicios que los consumidores comprarían en función de los distintos precios, lo que a veces se denomina
demanda efectiva.

La teoría de la oferta y demanda tiene en cuenta el efecto sobre los precios de los costes de producción, pero
considera que este efecto es indirecto, porque afecta a los precios a través de la oferta, la demanda o ambas.
Existe otra serie de factores que afectan de forma indirecta a los precios, como puede ser un cambio en los
gustos de los consumidores —o hábitos de consumo— (que se prefieran abrigos de pieles sintéticas a abrigos
de pieles naturales), o las prácticas restrictivas del comercio como los monopolios, trusts y cártels. Según
algunos economistas, son tantos los factores que afectan por vías indirectas a los precios que los términos
oferta y demanda son conceptos genéricos que engloban un conjunto de fuerzas económicas determinantes de
los precios, y por lo tanto no son la última causa determinante de los precios.

El mecanismo de fijación de precios mediante el juego de la oferta y la demanda sólo es operativo en sistemas
económicos donde impera la libre competencia . La creciente intervención pública de los mercados pretende
reducir el alcance del mecanismo de la oferta y la demanda. Durante la II Guerra Mundial muchos países
limitaron y restringieron la operatividad del sistema de oferta y demanda mediante regulaciones de precios y
racionamientos. Los sistemas comunistas con economías centralizadas, es decir, aquellos donde el Estado
controla los medios de producción y la actividad económica, el mecanismo oferta-demanda desaparece. Sin
embargo, desde principios de la década de 1990, muchos países que en el pasado tenían economías
centralizadas han acabado adoptando mecanismos de liberalización del mercado.

Precios: En Economía, valor de mercado de los bienes, medido en términos de lo que un comprador está
dispuesto a dar para obtenerlos. Normalmente, los precios se expresan en función de una cantidad de dinero
—de hecho, la principal razón por la que se utiliza el dinero reside en su utilidad para reflejar el valor de los
precios— pero en los sistemas de trueque los precios vienen dados por el valor de un bien en relación con
otros bienes que, a su vez, tienen un determinado valor, por lo que todos los precios de todos los bienes se
determinan mutuamente sin que intervenga el dinero. Los precios son el principal mecanismo de ajuste de la
oferta y la demanda, ya que el precio de cualquier bien, en una economía de libre mercado, tiene que alcanzar
el punto donde se equilibre la producción y el consumo: este precio de equilibrio refleja el punto donde
concuerda lo que los productores pueden costear y lo que los consumidores están dispuestos a pagar. Por lo
tanto, los precios determinarán qué y cuánto se produce, cómo se produce y quién puede comprarlo. Por ello,
son un tema crucial en economía, en especial en la rama denominada microeconomía.

Determinación de los precios mediante la oferta y demanda

Tanto los factores de oferta como los de demanda determinan los precios de los bienes: los precios
disminuirán si hay exceso de oferta y aumentarán si la demanda es excesiva, hasta que se alcance el
equilibrio. Del lado de la oferta, los precios vienen dados por los costes de producción y distribución, que a su
vez están determinados por la escasez de materia prima, la tecnología y las limitaciones de tipo organizativo
como la ley de los rendimientos decrecientes, los costes laborales, etcétera. El productor determinará su
estrategia de precios con el fin de maximizar sus beneficios, aunque también puede tener otros objetivos como
los contemplados en la teoría de la empresa. Sin embargo, la determinación de los precios también depende
del tipo de mercado: en un monopolio o en un oligopolio los precios se pueden aumentar ya que no hay
competencia. En un cártel las empresas pueden fijar el precio si hay acuerdo entre ellas; la estrategia a largo
plazo de una empresa puede requerir que se establezcan precios inferiores a los del mercado e incluso
inferiores a los costes; la teoría de juegos puede estar influyendo en las decisiones de las empresas. En la
práctica, son pocos los mercados perfectamente competitivos y son habitualmente los productores los que
salen beneficiados.

La demanda es la suma de las decisiones independientes de los consumidores de un mercado que pretenden
maximizar su utilidad. Por supuesto, esto implica que los consumidores realizan elecciones racionales:
precisamente las que se intentan modificar mediante la publicidad y el marketing. Los costes que tienen que
pagar los productores para alterar el sentido de la demanda pueden afectar a los precios, al repercutir en ellos
los costes de promoción del producto. Los consumidores decidirán comprar un producto en función de su
precio, pero realmente lo que determina la demanda efectiva es la cantidad de bienes vendidos a un
determinado precio y no el precio de venta, ya que las empresas preferirán crear un nuevo producto antes que
dejar que el precio del producto conocido caiga hasta su nivel de equilibrio. Por otra parte, el que los precios
sean bajos no tiene por qué ser un factor positivo: los bienes de calidad no se venderán con bajos precios
porque los consumidores pensarán que son defectuosos o porque perderán su característica de exclusividad,
que, de hecho, es la esencia de su utilidad. En muchos modelos de economías de libre mercado se considera
que el precio al que se compra un bien se establece mediante una negociación, pero esto ocurre pocas veces
en las modernas economías integradas, por lo que la relación entre precio y demanda no es tan directa como la
que se deriva de la teoría económica.

Control de precios e inflación

Los gobiernos siempre han querido influir en la determinación de los precios por varias razones. En las
economías planificadas, los precios los fija el Estado, por lo que las fuerzas del mercado no influyen en
absoluto en la determinación del precio. El fracaso de las economías planificadas modernas refleja la
eficiencia de los precios como mecanismo de ajuste económico; sin embargo, suele ser habitual que los
estados intervengan en el proceso de fijación de precios, aunque en menor grado. En algunos casos, esta
intervención intentará elevar el nivel de precios, como en el caso de la Política Agraria Común de la Unión
Europea (UE), mediante la cual los estados elevan los precios de los productos agrícolas comprando los
excedentes para proteger a los agricultores de la UE. En otros casos, se intervendrá el mercado para mantener
los precios bajos, como en el de las concesiones públicas después de su privatización, limitándose los
beneficios de la empresa de servicios públicos para evitar que exploten el monopolio efectivo del que
disponen. Además, los gobiernos pueden querer subvencionar mediante subsidios determinadas empresas y
mantener así sus precios a bajos niveles, o también pueden establecer aranceles sobre las importaciones,
aumentando el precio de los bienes extranjeros. También se pueden congelar los precios durante una guerra
para evitar los efectos económicos de la escasez.

El control de precios por parte del Estado suele ser parte de un conjunto de medidas de políticas de rentas y
precios cuyo fin es controlar la inflación, que consiste en el persistente aumento del nivel de precios, lo que
no implica un cambio en el valor de los bienes, sino más bien en el valor del dinero. Esto refleja el hecho de
que el dinero es en sí mismo un bien con su propio precio, en función del valor de otros bienes, y por lo tanto
su precio puede caer si su oferta es excesiva (argumento principal del monetarismo). Si la demanda es
superior a la oferta, los precios deberían subir, pero si el gobierno está manteniendo artificialmente los precios
por debajo de su nivel de equilibrio, no habrá inflación a pesar del exceso de demanda, lo que acarreará
escasez, racionamiento, la aparición del mercado negro y otras deficiencias típicas de las economías
planificadas. Si la unidad monetaria de un país no tiene una demanda suficiente en los mercados de divisas, la
inflación podrá aumentar puesto que el precio de esa unidad monetaria, en términos de las demás, caerá, lo
que hará aumentar el precio de sus importaciones y disminuir el de sus bienes de exportación, con lo que
caerá la actividad exportadora.

En economía existen muchas ideas y sistemas, como la doctrina económica marxista, que consideran que
existe un precio justo ideal, determinado por una ley natural a la que se llega por mecanismos distintos a los
de la oferta y la demanda. En la práctica, el mecanismo de los precios ha dado excelentes resultados cuando se
ha dejado que actúe libremente, pero sus efectos han sido mediocres cuando se ha intentado variar los precios
en función de intereses altruistas o egoístas.
Costos: Cantidad desembolsada para comprar o producir un bien. El cálculo del costo en una compra es
inmediato: consiste en el precio del bien más los costos financieros de la compra (cuando se compra a plazos).
El cálculo del costo de producción es algo más complejo, porque hay que tener en cuenta el costo de las
materias primas utilizadas, el de la mano de obra empleada y la parte proporcional de los costos de la
inversión de capital necesaria para producir el bien o el servicio en cuestión.

Los costos en los que incurre una empresa se pueden clasificar en dos grandes categorías: por un lado están
los costos fijos, como el alquiler o la renta que se paga por las instalaciones y que no dependen de la cantidad
producida, y por otro, los costos variables, que dependen de la cantidad de materias primas utilizadas y de los
salarios pagados que varían en función de lo producido.

Cuando las empresas o compañías calculan sus costos, suelen evaluar también los costos marginales y los
costos medios. El marginal es el costo de producir una unidad adicional. El costo medio es el gasto total
dividido por el número de unidades producidas. El precio tiene que ser igual al costo marginal de la última
unidad producida para que la empresa no incurra en pérdidas al producir esta última unidad. Por ejemplo, si el
costo de producir 1.000 unidades es de 10.000 dólares (de las cuales el 80% son costos fijos y el 20% restante
costos variables), el costo medio de la producción es de 10 dólares. Sin embargo, el costo marginal de
producir una unidad adicional será un poco inferior a dos dólares (simplificando, sería el 20% de los costos
variables de 10.000 dólares dividido entre 1.001). El costo marginal siempre tiene que ser inferior al costo
medio, pero cuantas más unidades se produzcan, más se acercará al costo medio.

El concepto de costos se utiliza mucho en contabilidad. La contabilidad de costos es la que utilizan las
empresas en sus cálculos internos para controlar los procesos de producción y la evolución de sus costos.

El precio histórico es el precio que se pagó por un bien cuando se compró; el precio actual es el precio de
mercado de los bienes en el momento presente; el precio de reposición es el precio que habrá que pagar para
reemplazar, por ejemplo, una máquina.

Inflación y deflación:  Término utilizado para describir un aumento o una disminución del valor del dinero,
en relación a la cantidad de bienes y servicios que se pueden comprar con ese dinero.

La inflación es la continua y persistente subida del nivel general de precios y se mide mediante un índice del
costo de diversos bienes y servicios. Los aumentos reiterados de los precios erosionan el poder adquisitivo del
dinero y de los demás activos financieros que tienen valores fijos, creando así serias distorsiones económicas
e incertidumbre.

La inflación es un fenómeno que se produce cuando las presiones económicas actuales y la anticipación de los
acontecimientos futuros hacen que la demanda de bienes y servicios sea superior a la oferta disponible de
dichos bienes y servicios a los precios actuales, o cuando la oferta disponible está limitada por una escasa
productividad o por restricciones del mercado. Estos aumentos persistentes de los precios estaban,
históricamente, vinculados a las guerras, hambrunas, inestabilidades políticas y a otros hechos concretos.

La deflación implica una caída continuada del nivel general de precios, como ocurrió durante la Gran
Depresión de la década de 1930; suele venir acompañada por una prolongada disminución del nivel de
actividad económica y elevadas tasas de desempleo. Sin embargo, las caídas generalizadas de los precios no
son fenómenos corrientes, siendo la inflación la principal variable macroeconómica que afecta, actualmente,
tanto a la planificación privada como a la planificación pública de la economía.

Tipos de inflación

Cuando la subida de los precios sigue una tendencia gradual y lenta, con una media anual de unos pocos
puntos porcentuales, no se considera que esta inflación sea una seria amenaza para el progreso económico y
social. Puede incluso llegar a estimular la actividad económica: la sensación de que la renta personal está
creciendo por encima de la productividad puede estimular el consumo; la inversión en la compra de viviendas
puede aumentar, al anticiparse la apreciación futura de los precios; la inversión de las empresas de negocios
en fábricas y maquinaria puede crecer, puesto que los precios aumentan por encima de los costes, y los
individuos, las empresas y los gobiernos que piden prestado descubren que pagarán los préstamos con dinero
que tendrá un menor poder adquisitivo, por lo que tendrán un mayor incentivo para pedir dinero prestado.

Más preocupante resulta el crecimiento de la inflación que implica mayores subidas de precios, con medias
anuales entre el 10 y el 30% en algunos países industrializados, e incluso del cien por cien en algunos países
en vías de desarrollo. La inflación crónica tiende a perpetuarse, aumentando aún más a medida que las
distorsiones económicas y las expectativas pesimistas se van acumulando. Para hacer frente a esta inflación
crónica se frenan las actividades normales de la economía: los consumidores compran bienes y servicios para
evitar los precios futuros; la especulación sobre la propiedad aumenta; las empresas se centran en inversiones
a corto plazo; los incentivos para ahorrar, adquirir pólizas de seguros, planes de pensiones, o bonos a largo
plazo son menores puesto que la inflación erosiona su rentabilidad futura; los gobiernos aumentan sus gastos
corrientes anticipándose a menores ingresos en el futuro; los países que dependen de sus exportaciones
pierden ventajas competitivas en el comercio internacional, lo que les obliga a emprender medidas
proteccionistas y controles de la unidad monetaria arbitrarios.

Bajo su forma más extrema, los aumentos persistentes de los precios pueden convertirse en lo que se
denomina hiperinflación, provocando la crisis de todo el sistema económico. La hiperinflación que se produjo
en Alemania tras la I Guerra Mundial, por ejemplo, provocó que la cantidad de dinero en circulación
aumentara más de siete mil millones de veces, y que los precios se multiplicaran por más de diez mil millones
en 16 meses antes de noviembre de 1923. Otros ejemplos de hiperinflación son los fenómenos que se
produjeron en Estados Unidos y en Francia a finales del siglo XVIII; en la Unión de Repúblicas Socialistas
Soviéticas (URSS) y en Austria tras la I Guerra Mundial; en Hungría, China y Grecia tras la II Guerra
Mundial; y en algunos países en vías de desarrollo en los últimos años. Esta situación fue particularmente
intensa en algunos países de América Latina, como México, Argentina o Brasil, a partir de la década de 1960.
Cuando se produce una hiperinflación, el crecimiento del dinero y de los créditos aumenta de forma
explosiva, destruyendo los vínculos con los activos reales y obligando a volver a complejos acuerdos de
trueque. A medida que los gobiernos intentan hacer frente a los pagos de los programas de gasto
incrementados, expandiendo la demanda, la financiación inflacionista de los déficit presupuestarios
distorsiona la estabilidad económica, social y política.

Una forma de inflación de importancia histórica fue la que se produjo en la época del bimetalismo y del
patrón oro que consistía en la deflación monetaria cuando el gobernante reducía la cantidad de metal precioso
que llevaban las monedas. Esta actuación permitía asegurar al Estado beneficios a corto plazo, puesto que éste
podía utilizar la misma cantidad de metales preciosos para acuñar más monedas, pero, a largo plazo, esto
aumentaba el nivel general de precios debido a la ley de Gresham según la cual "el dinero malo desplaza al
bueno". Estas deflaciones monetarias solían deberse a los esfuerzos bélicos de los gobiernos, lo cual explica
parcialmente la correlación de la inflación con la inestabilidad política. La entrada de plata en Europa
proveniente del Nuevo Mundo en el siglo XVI también se asocia con los aumentos graduales de los precios
que se produjeron en aquella época, cuando el valor de los metales preciosos tendía a disminuir, pero esta
teoría no es aceptada de forma general. En la actualidad, los gobiernos hacen lo mismo cuando emiten más
dinero del necesario, o cuando, de cualquier otra forma, modifican el valor del dinero.

Historia

Los ejemplos de inflación y deflación son numerosos a lo largo de la historia, pero no hay registros fiables
para medir las oscilaciones de los niveles de precios antes de la edad media. Los historiadores económicos
afirman que los siglos XVI y XVII fueron periodos con alta inflación a largo plazo en Europa, aunque las
tasas medias anuales del 1 o 2% son tasas despreciables en relación con las actuales. Los principales cambios
se produjeron durante la Guerra de Independencia de Estados Unidos, cuando los precios aumentaron a tasas
medias del 8,5% mensual y durante la Revolución Francesa, cuando los precios aumentaron en Francia a tasas
del 10% mensual. Estos breves periodos inflacionistas eran seguidos de largos periodos en los que se
alternaban las inflaciones y deflaciones a nivel internacional, siempre vinculadas a hechos económicos o
políticos concretos.
En relación con los patrones de inflación que se han dado a lo largo de la historia, el periodo posterior a la
II Guerra Mundial se ha caracterizado por niveles de inflación relativamente altos en muchos países y, desde
mediada la década de 1960, se ha mantenido, en casi todos los países industrializados, una tendencia hacia la
inflación crónica. Por ejemplo, desde 1965 hasta 1978, el índice de precios al consumo en Estados Unidos se
ha situado en una tasa media anual del 5,7%, con un máximo del 12,2% en 1974. En Gran Bretaña, la
inflación también alcanzó un máximo en 1974, a raíz del alza de los precios del petróleo, que aumentaron a
una tasa superior al 25%. Otros países industrializados padecieron alzas similares en sus niveles de precios,
pero algunos países como Alemania Occidental (actualmente parte de la reunificada República Federal de
Alemania) consiguieron impedir que se produjera una inflación crónica. Debido a la actual integración de las
economías de la mayoría de los países, la disparidad de inflaciones refleja la relativa eficacia de las distintas
políticas económicas nacionales.

Esta tendencia inflacionista desfavorable consiguió revertirse en casi todos los países industrializados a
mediados de la década de 1980. Las políticas fiscales de austeridad y las restrictivas políticas monetarias
emprendidas a principios de la década, se combinaron con las drásticas caídas de los precios del petróleo y de
los precios de los bienes para lograr que las tasas medias de inflación descendieran hasta el 4%. Los países de
América Latina, en su mayoría, experimentaron tasas de inflación crecientes a partir de la segunda mitad de la
década de 1950. La variación anual del índice de precios al consumo sufrió violentos cambios en países como
Argentina; desde el año 1975 hasta finales de 1980 pasó de un 43,5% a un 178,3%; México en el año 1982
llegó a tener una inflación del 58,9%; Perú, a partir de 1978, tuvo una inflación creciente alcanzando el 75,4%
en 1981; Brasil llegó al 105,6% el año 1981.

Causas

La inflación de demanda es aquel fenómeno que ocurre cuando la demanda excede a la oferta, forzando el
aumento de los precios y de los salarios, así como el coste de los materiales, los costes de funcionamiento y
los financieros. La inflación de costes se produce cuando los precios aumentan para poder hacer frente a los
costes totales manteniendo los márgenes de beneficios. Se puede generar una espiral inflacionista cuando las
instituciones y los grupos de presión reaccionan ante cada nueva subida de precios. Se producirá una
deflación cuando se consiga revertir la espiral inflacionista.

Para poder explicar por qué cambian los determinantes de la oferta y demanda los economistas han llegado a
establecer hasta tres tipos de teorías: del lado de la demanda, la teoría cuantitativa del dinero y el nivel
agregado de los ingresos; y las variables de productividad y costes del lado de la oferta. Los defensores del
monetarismo piensan que los cambios en el nivel de precios reflejan las fluctuaciones de la cantidad de dinero
disponible, cantidad que se suele definir como la cantidad de dinero en efectivo en circulación más los
depósitos bancarios. Defienden que, para mantener el nivel de precios estable, la oferta de dinero tiene que
aumentar a una tasa constante y coherente con la capacidad productiva real de la economía. Los detractores de
esta teoría afirman que las variaciones en la oferta de dinero son una respuesta y no la causa de las variaciones
en el nivel de precios.

La teoría basada en el nivel agregado de ingresos está fundamentada en la obra del economista británico John
Maynard Keynes, publicada en la década de 1930. Según la teoría keynesiana, o keynesianismo, las
variaciones de la renta nacional determinan las tasas de consumo e inversión; así pues, el gasto público
llevado a cabo por el gobierno, así como sus políticas impositivas, deben estar encaminadas a mantener en su
totalidad los niveles de empleo y el máximo nivel de producción posible. Por lo tanto, la oferta monetaria
debe ajustarse para financiar el nivel deseado de crecimiento económico y para evitar las crisis financieras y
los altos tipos de interés que frenan tanto el consumo como la inversión. El gasto público y las políticas
impositivas pueden utilizarse, según esta teoría, para impedir tanto la inflación como la deflación, al ajustar la
oferta a la demanda.

La tercera teoría se centra en las variables del lado de la oferta relacionadas con la disminución de la
productividad. Estas variables incluyen la tasa de inversión de capital a largo plazo y el desarrollo
tecnológico; las variaciones en la calidad y edad de los trabajadores; el cambio de actividades productivas; la
rápida proliferación de regulaciones gubernamentales; la inversión en actividades no productivas en lugar de
en actividades productivas; la creciente escasez de determinadas materias primas; los desarrollos políticos y
sociales que reducen los incentivos para trabajar; y varias distorsiones económicas relacionadas con
problemas monetarios y de comercio internacional, con aumentos elevados de los precios del petróleo y con
desastres naturales que reducen las cosechas a escala mundial. Estos temas relacionados con la oferta son
importantes a la hora de diseñar políticas monetarias y fiscales.

Efectos

Los efectos de la inflación y la deflación son varios y cambian a lo largo del tiempo. Normalmente, la
deflación es debida a una caída en la producción y a un aumento del desempleo. Los menores precios debidos
a la deflación pueden llegar a aumentar el consumo, la inversión y el comercio exterior, pero sólo si se
corrigen las causas fundamentales que provocaron el inicio de la deflación.

Al principio, la inflación provoca un aumento de los beneficios, puesto que los salarios y los demás costes se
modifican en función de las variaciones de precios, y por lo tanto se alteran después de que los precios hayan
variado, lo que provoca aumentos en la inversión de capital y en los pagos de dividendos e intereses. Puede
que el gasto de los individuos también aumente debido a la sensación de que más vale comprar ahora porque
después será más caro; la apreciación potencial de los precios de los bienes duraderos puede atraer a los
inversores. La inflación nacional puede, de forma temporal, mejorar la situación de la balanza comercial si se
puede vender la misma cantidad de bienes a mayores precios. Los gastos del gobierno también aumentan
porque suelen estar explícita, o implícitamente, relacionados con las tasas de inflación para mantener el valor
real de las transferencias y servicios que proporciona el gobierno. Los funcionarios también pueden prever la
inflación y por lo tanto establecer mayores necesidades presupuestarias previendo unos menores ingresos
impositivos reales debido a la inflación.

Sin embargo, a pesar de estas ganancias temporales, la inflación distorsiona la actividad económica normal;
cuanto menos regular sea la tasa de inflación, mayor serán estas distorsiones. Normalmente, los tipos de
interés reflejan la tasa de inflación esperada; cuanto mayor sea ésta, más altos serán los tipos de interés y más
aumentarán los costes de las empresas, además de disminuir los gastos de consumo y el valor real de los
bonos y las acciones. Los mayores tipos de interés en las hipotecas y el aumento del precio de los alquileres
disminuye la tasa de construcción de viviendas. La inflación disminuye el poder adquisitivo de los ingresos y
de los activos financieros, por lo que reduce el consumo, sobre todo si los consumidores no pueden, o no
quieren, acudir a sus ahorros o aumentar el volumen de sus deudas. La inversión de las empresas también
disminuye a medida que la actividad económica se reduce, y los beneficios son menores porque los
trabajadores demandan un aumento de sus salarios mediante cláusulas que obligan a los empresarios a
defender a los trabajadores de la inflación crónica mediante subidas salariales automáticas en función del
aumento del coste de la vida. Los precios de casi todas las materias primas responden rápidamente ante
señales inflacionistas. Los mayores precios de los bienes que se exportan pueden disminuir las ventas en el
exterior, creando déficit comerciales y problemas en los tipos de cambio. La inflación es uno de los
principales determinantes de los ciclos económicos que provocan distorsiones en el nivel de precios y de
empleo, así como una incertidumbre económica a nivel mundial.

Los efectos de la inflación sobre el bienestar individual dependen de muchas variables. Aquellas personas que
tienen ingresos relativamente fijos, sobre todo cuando pertenecen a los grupos de menores ingresos, están
muy afectadas por la creciente inflación, mientras que aquellas que tienen ingresos flexibles pueden mantener
su nivel de bienestar e incluso mejorarlo. Aquellas personas cuyos ingresos provienen de activos con valores
nominales fijos, como las cuentas de ahorro, las pensiones, las pólizas de seguros y los instrumentos
financieros a largo plazo padecen una pérdida de riqueza real; sin embargo, aquellos activos cuyo valor es
variable, como la propiedad inmobiliaria, las obras de arte, las materias primas y los bienes duraderos pueden
experimentar subidas de precios iguales o superiores al alza del nivel general de precios. Los trabajadores del
sector privado exigirán que sus contratos laborales lleven cláusulas de ajuste que permitan que sus salarios no
padezcan la subida del coste de la vida. Los prestatarios suelen beneficiarse de los efectos de la inflación,
mientras que los prestamistas pierden dinero, ya que los préstamos hipotecarios, personales, comerciales y
públicos se pagarán con un dinero que tendrá menor poder adquisitivo y los tipos de interés aumentarán
después de que los precios se hayan incrementado. La toma de decisiones económicas, tanto pública como
privada, puede depender de un factor psicológico inflacionista.

Medidas de estabilización

Cualquier intento serio de atacar la inflación implicará dificultades y riesgos, siendo además un proceso largo
porque las medidas restrictivas tienden a reducir la producción y el empleo antes de que se hagan patentes los
beneficios. Por otra parte, las medidas fiscales y monetarias expansivas tienden a aumentar el nivel de
actividad económica antes de que aumenten los precios. Estos riesgos económicos y políticos explican por
qué predominan las políticas expansionistas.

Las medidas de estabilización anulan los efectos de la inflación y la deflación al restablecer el nivel normal de
actividad económica. Para que sean efectivas, estas medidas tienen que ser permanentes y no solamente
ajustes temporales que, a menudo, no consiguen más que agravar las variaciones cíclicas. El requisito
indispensable para luchar contra la inflación implica que la cantidad de dinero y de créditos crezca a una tasa
estable en función de las necesidades de crecimiento de la economía real y financiera. Los bancos centrales
pueden determinar, a largo plazo, la disponibilidad de dinero y créditos controlando las reservas financieras
necesarias, y con otro tipo de medidas. La restricción monetaria durante las recesiones cíclicas permite la
recuperación financiera. Sin embargo, las autoridades monetarias no pueden imponer la estabilidad
económica si la inversión y el consumo privados siguen creando presiones inflacionistas o deflacionistas, o si
el resto de la política económica entra en contradicción con la política monetaria anti-inflacionista. El gasto
público y la política impositiva tienen que ser coherentes con la actuación monetaria con el fin de lograr
estabilidad y evitar excesivas oscilaciones en la política económica.

Concretamente, los gobiernos tienen que financiar sus enormes déficit presupuestarios o bien pidiendo
prestado o bien emitiendo dinero. Si se adopta esta última medida, las presiones inflacionistas aparecen
inevitablemente. La única forma de lograr que las medidas de estabilización sean efectivas es manteniendo
una política monetaria y fiscal estable y coordinada.

También es necesario emprender medidas desde el lado de la oferta para luchar contra la inflación y evitar los
efectos de estancamiento económico debidos a la deflación. Entre las posibles medidas a tomar desde el lado
de la oferta se encuentran las medidas incentivadoras del ahorro y la inversión; mayor gasto para el desarrollo
y la aplicación de nuevas tecnologías; la mejora de las técnicas de gestión y de la productividad del trabajo a
través de la educación y las prácticas laborales; mayores esfuerzos para mantener estable el valor de las
materias primas y para desarrollar nuevos recursos; y la reducción de la excesiva regulación gubernamental.

Algunos analistas recomiendan la aplicación de políticas de rentas para luchar contra la inflación. Estas
políticas abarcan desde las imposiciones gubernamentales sobre niveles de precios, salarios, rentas y tipos de
interés hasta los incentivos fiscales, o simplemente recomendaciones hechas por el gobierno. Algunos afirman
que la intervención del gobierno podría complementar las principales medidas económicas monetarias y
fiscales, pero los críticos de esta postura señalan las ineficiencias de los anteriores programas de control en los
países desarrollados. Entra en lo posible que las futuras medidas de estabilización se basarán en coordinar las
políticas monetarias y fiscales y en aumentar los esfuerzos desde el lado de la oferta para mantener la
productividad y desarrollar nuevas tecnologías.

Todos los temas relacionados con la inflación, la deflación y las políticas asociadas con estas problemáticas
están adquiriendo mayor importancia debido a la creciente movilidad de la inversión y a la especulación de
los mercados internacionales que cada vez están más interrelacionados, sobre todo en las últimas décadas del
siglo XX. Dado que las finanzas internacionales pueden cambiar el valor de una moneda en cuestión de
minutos, o llevar a un país a la crisis económica, la gestión empresarial está adquiriendo un papel relevante a
la hora de lograr la estabilidad económica.
 Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de Edificios y
Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía,

del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

ACTA DE RECEPCION POR TÉRMINO DE

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EN SANTIAGO, A......... DE............................................ DEL AÑO DOS

MIL………….., EL CORREDOR QUE SUSCRIBE, PROCEDE A RECEPCIONAR LA PROPIEDAD
UBICADA EN CALLE................................. ..... .... N°........... COMUNA DE……………,
LA QUE ENTREGA EL ARRENDATARIO DON (A).................................................POR
TERMINO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ESTADO GENERAL : BUENO  REGULAR  MALO 

ASEOS Y PRESENTACION : BUENO  REGULAR  MALO 
ALFOMBRAS : BUENO  REGULAR  MALO 
PINTURAS : BUENO  REGULAR  MALO 
PUERTAS Y VENTANAS : BUENO  REGULAR  MALO 

ESTADO DE CUENTAS : COMO SE DETALLA

TELEFONOS. : AL DIA  PENDIENTE  ATRASADA 

AGUA POTABLE : AL DIA  PENDIENTE  ATRASADA 
GAS : AL DIA  PENDIENTE  ATRASADA 
ELECTRICIDAD : AL DIA  PENDIENTE  ATRASADA 
ASEO MUNICIPAL : AL DIA  PENDIENTE  ATRASADA 
GASTOS COMUNES : AL DIA  PENDIENTE  ATRASADA 

ESTADO DE MEDIDORES:

EKECTRICIDAD :....................
AGUA FRIA :....................
AGUA CALIENTE :………………..………
CALEFACCION :…………..……………
GAS  :....................

Observaciones: ..........................................................................................
...................
.............................................................................................................
.............................................................................................................

ARRENDATARIO CORREDOR DE PROPIEDADES

Confeccionado por
Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de
Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

AVISO DE TÉRMINO DE ARRENDAMIENTO

Santiago, .......de ............................de 2.00….-

Presente:

El propietario del inmueble que usted arrienda en calle_____________________

N°______ nos ha solicitado informar a usted que el contrato de arrendamiento suscrito
por usted con fecha____________, y que vence el día___ de________ del año______, no
será renovado, en consecuencia, damos el aviso con la anticipación establecida en dicho
contrato y de acuerdo con las normas vigentes establecidas en la Ley N° 19.866 sobre
Arrendamientos de Predios Urbanos.

De acuerdo con el mismo instrumento legal, esta NOTIFICACIÓN DE TERMINO DE

ARRENDAMIENTO se envía a usted por medio de la Notaría de _________________ de don
_________________.

Agradeceré contactarse con nuestra oficina a objeto de definir las condiciones de la

entrega del inmueble en la fecha establecida.

De no recibir su respuesta a la presente dentro del plazo de 30 días contados desde esta
fecha, daremos instrucciones al Abogado de nuestra empresa, señor Máximo Zavando
Morales para dar inicio a las acciones legales que correspondan.

Sin otro particular saluda atentamente a usted,

.............................................................
Corredor de Propiedades

Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de

Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

CONTRATO DE ARRIENDO
En_______________, República de Chile, a____de___________del 2.00___, comparecen:
__________________________, de nacionalidad_____________, estado civil ________,
de profesión___________, cédula nacional de identidad Nº______________, domiciliado
en _____________________comuna de__________, en adelante “la parte arrendadora”;
y __________________________________ de nacionalidad_____________, estado civil
________, de profesión__________, cédula nacional de identidad Nº________________,
domiciliado en _______________comuna de_________, ____ Región_______________, en
adelante “la parte arrendataria”, los comparecientes mayores de edad, quienes
acreditaron identidad con sus respectivas cédulas y exponen que han convenido en
celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá exclusivamente por las
cláusulas que a continuación se indican y por las que dicte la Ley vigente y sus
modificaciones posteriores.-
PRIMERO: PROPIEDAD: La parte arrendadora da en arrendamiento a la parte
arrendataria, quien recibe en tal carácter la propiedad ubicada en
calle______________________________________comuna de____________,
____Región______________, la que se encuentra en buen estado de aseo y conservación,
como consta en inventario adjunto que firmado por las partes forma parte integrante del
presente contrato para todos los efectos legales.- La parte arrendataria destinará el
inmueble para el objeto propio de su naturaleza, esto es ..................................
exclusivamente.-
SEGUNDO:- RENTA:- La renta de arrendamiento será la suma de $_______________
(__________________ _________________________) pesos mensuales, que la parte
arrendataria se obliga a pagar en forma anticipada, dentro de los primeros ......... días de
cada mes, en ……………………....................................... Con el objeto de facilitar el
pago de la renta a la parte arrendataria, ésta podrá depositar el monto de la renta en la
cuenta corriente N°________ del Banco _______________ a nombre
de_______________________. Esta renta se reajustará cada ____ meses de acuerdo a la
variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor (I. P. C.) durante toda la
vigencia del contrato de arriendo y sus respectivas prórrogas, hasta la restitución material
del bien arrendado, en forma acumulativa.- Para los efectos de calcular el porcentaje de
este reajuste, se tomará el trimestre inmediatamente anterior al mes en que deba
reajustarse la renta de arrendamiento.- Si durante algún período resulta un I.P.C. negativo,
se mantendrá el canon de arriendo que está rigiendo en ese momento hasta el próximo
reajuste.-
TERCERO: OTROS PAGOS: La parte arrendataria se obliga mediante el presente
instrumento, a pagar a quien corresponda, los servicios de agua, gas, electricidad,
extracción de basuras, gastos comunes, servicios especiales y otros inherentes al inmueble
objeto de este contrato y que no quedan comprendidos en la renta o en los gastos comunes
o servicios especiales, en las fechas de su respectivo vencimiento. Se obliga además, a
rembolsar a la parte arrendadora, los derechos municipales por extracción de basura que
éste haya pagado con las contribuciones del bien raíz, al momento de exhibírsele el
comprobante pagado. La parte arrendataria deberá exhibir en cada pago o cuando la parte
arrendadora se lo solicite, los recibos que acrediten el pago oportuno de todas las cuentas
de servicios, gastos comunes, servicios especiales y otros inherentes al uso del inmueble
arrendado. La no exhibición de los recibos que acrediten el pago de dichas cuentas será
causal suficiente para que la parte arrendadora ponga término de inmediato al contrato de
arriendo.- En caso de no pago oportuno de alguna de las cuentas antes mencionadas, dará
derecho a la parte arrendadora para solicitar y obtener de la respectiva Compañía la
suspensión del suministro en los casos que ello proceda, sin responsabilidad alguna para
ésta. Queda prohibida la parte arrendataria efectuar convenios de pago con cualquiera de
las compañías suministradoras de servicios, sin la previa autorización por escrito de la parte
arrendadora.-
CUARTO:- MULTA EN CASO DE MORA.- Convienen, la parte arrendataria, la parte
arrendadora y el Fiador y Codeudor solidario, que el no pago oportuno de la renta de
arrendamiento dentro del plazo que señala la cláusula segunda de este instrumento,
dará derecho a la parte arrendadora para cobrar a título de multa como avaluación
anticipada y convencional de perjuicios, la renta de arrendamiento recargada en UF____
por cada día de atraso y hasta el día efectivo del pago.- Además, la parte arrendataria
se obliga desde ya, que, en caso de atraso en el pago de los gastos comunes, aseo
municipal, y demás cuentas de servicios correspondientes al uso de la propiedad, a
asumir los intereses, multas y cobros por corte y reposición que dichas compañías de
servicios, administración del edificio o condominio y Municipalidad cobren por tal
circunstancia, quedando facultada desde ya la parte arrendadora para solicitar el corte
del suministro de dichos servicios por el solo hecho de haberse atrasado la parte
arrendataria más de 30 días en el pago, o haber efectuado algún convenio sin su
autorización, sin responsabilidades posteriores para la parte arrendadora por ejercer las
acciones que este contrato le concede.- Si como consecuencia de mora por mas de 30
días la parte arrendadora se viera obligada a contratar los servicios de un abogado, los
gastos que demande la cobranza prejudicial y/o judicial, será de cargo exclusivo de la
parte arrendataria y del Fiador y Codeudor Solidario, siendo esta causal motivo
suficiente para poner término de inmediato al presente contrato, de manera que
demandada esta terminación, el Juez de la causa sólo habrá de constatar el
incumplimiento y reconocer la terminación, no resultando lícito a la parte arrendataria
enervar la acción de término con el pago.-
QUINTO: PLAZO.- El presente contrato de arrendamiento comenzará a regir
el_____de__________del año_____ y su vigencia será de ____años.- Sin embargo, si
ninguna de las partes manifestare su intención de ponerle término mediante
notificación notarial o judicial, dirigida al domicilio que figura en el presente contrato,
con sesenta días de anticipación al respectivo vencimiento, éste plazo se entenderá
prorrogado, en forma automática, tácita y sucesiva por un nuevo período de ____años,
y así sucesivamente, sin que las partes deban firmar nuevo contrato o prórroga a este
respecto.- En el evento que el arrendatario no restituyere la propiedad a la fecha de
expiración del plazo de este contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus
prórrogas, como asimismo en caso de término forzado por no pago de rentas o pagos de
servicios, deberá pagar mes a mes la renta de arrendamiento convenida, aumentada en
un 50%, sin perjuicio de los derechos del arrendador para exigir el lanzamiento del
arrendatario en la forma prescrita por la Ley.-
SEXTO: VISITAS AL INMUEBLE.- La parte arrendataria se obliga a dar las facilidades
necesarias para que la parte arrendadora o quien la represente, pueda visitar el
inmueble a lo menos una vez al mes en horarios comprendidos de 14 a 18 horas.
Asimismo, en caso que el dueño desee vender o arrendar la propiedad en los últimos
dos meses de vigencia del contrato o de su prórroga, se obliga a mostrarla
semanalmente los días Martes, Jueves y Sábados en horario comprendido entre las
14,00 y 18, 00 horas.-
SÉPTIMO:- PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR: La parte arrendataria no podrá en ningún
caso, subarrendar en todo o en parte la propiedad, ni ceder o transferir su uso, y
derechos sobre este contrato, ni hacer mejoras o transformaciones en la propiedad sin
la debida autorización por escrito de la parte arrendadora.-
OCTAVO: MEJORAS:- El arrendador no tendrá obligación de hacer mejoras en el
inmueble arrendado, sin perjuicio de ello, las mejoras que efectúe la parte
arrendataria, con o sin la autorización de la parte arrendadora, aún tratándose de
aquellas que se consideran superfluas, quedarán en beneficio de la propiedad desde el
momento mismo en que sean ejecutadas, sin que la parte arrendadora deba pagar por
ello suma alguna cualquiera sea su carácter, naturaleza o monto. Al término del
contrato la parte arrendataria podrá retirar las mejoras introducidas al inmueble sin
que ello provoque detrimento de la propiedad, o si lo provocare, dejarlos reparados.
NOVENO: ENTREGA DEL INMUEBLE AL ARRENDATARIO.- La entrega material de la
propiedad arrendada se efectúa a la parte arrendataria con fecha __ de ___________
de_______ en buen estado de aseo y conservación, con sus muros, cielos, puertas,
ventanas, sanitarios, artefactos, vidrios, llaves y llaves de paso en buen estado,
obligándose la parte arrendataria a restituirla en la misma forma, habida consideración
del desgaste que provenga de su uso legítimo.- La parte arrendataria se obliga
igualmente al cuidado, riego y conservación de terrazas, jardines o antejardín que
existan en el inmueble arrendado y a efectuar oportunamente y a su costa todas las
reparaciones y el arreglo de los desperfectos, sin derecho a reembolso por parte de la
parte arrendadora.-
DECIMO: DECLARACIÓN DE BIENES.- La parte arrendataria hace declaración jurada que
los bienes muebles que mantendrá en la propiedad son y serán de su exclusivo
dominio.-
DECIMO PRIMERO: TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO: Queda prohibido a la
parte arrendataria y su infracción significará término ipso facto del presente contrato:
a) Pagar la renta de arrendamiento fuera del plazo estipulado en este contrato, ello sin
perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 1.945 del Código Civil; b) si el arrendatario
destina la propiedad a un objeto o fin distinto al señalado en este contrato; c)
subarrendar, ceder, transferir o traspasar en todo o en parte a cualquier título el
presente contrato sin autorización previa y por escrito de la parte arrendadora.- La
cesión del arrendamiento o subarrendamiento, cualquiera sea el período de vigencia
del arriendo, con infracción de esta prohibición, hará al arrendatario y a su fiador y
codeudor solidario responsables de todos los perjuicios que de ello puedan derivarse
para el arrendador.- Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador podrá poner término de
inmediato al presente contrato por las siguientes infracciones por parte del
arrendatario: Uno) agujerear las paredes; Dos) hacer variaciones en la propiedad
arrendada; Tres) causar molestias a los vecinos; Cuatro) introducir en la propiedad
arrendada animales, materias o materiales explosivos, inflamables o de mal olor;
Cinco) destinar el inmueble a un objeto diferente del convenido en este contrato, y,
Seis) en la comunidades, no respetar el Reglamento de Copropiedad.-
DECIMO SEGUNDO:- MANTENCIÓN DEL INMUEBLE: Será obligación del arrendador
mantener la propiedad arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido
arrendada, haciendo durante el arrendamiento las reparaciones que sean necesarias
para tal objeto a excepción de las “reparaciones locativas” que serán de cargo del
arrendatario. Se entenderá por reparaciones locativas aquellas que según la costumbre
son normalmente de cargo del arrendatario y en general, las reparaciones de
deterioros o desperfectos que se producen por culpa del arrendatario o de las personas
a las cuales éste haya permitido el ingreso a la propiedad, como ser: funcionamiento
de las llaves de los artefactos, llaves de paso de agua, válvulas y flotadores de los
W.C., enchufes, timbres, interruptores y centros de la instalación eléctrica, riego y
cuidado del jardín, mantenimiento de terrazas, servicios de calefacción, agua caliente
y fría, piscina, riego automático, etcétera.-
DECIMO TERCERO: ROBOS Y PERJUICIOS: La parte arrendadora no responderá de
manera alguna y bajo ningún respecto por robos que puedan ocurrir en la propiedad
arrendada, o por daños físicos que puedan sufrir las personas o perjuicios en los bienes
que la parte arrendataria mantenga en el inmueble, sea con ocasión de incendios, sismos,
inundaciones, filtraciones, roturas de cañerías, terrazas, ventanas o de cubiertas de
techumbres, efectos de humedad o calor, del polvo, del ruido, fallas en ascensores,
escalas mecánicas o automáticas, y otros hechos de análoga naturaleza.-
DECIMO CUARTO: RESPONSABILIDADES.- La parte arrendataria responderá de
cualquier daño que por su hecho o culpa, o de las personas que se encuentren en la
propiedad, se cause al bien raíz arrendado y a las propiedades circundantes y/o
terceros, sean éstos causados por él o por cualquier persona a las cuales haya
permitido el acceso al inmueble.-
DECIMO QUINTO: OBLIGACIONES- Se obliga la parte arrendataria a mantener en
perfecto estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, las llaves de paso, las
válvulas y flotadores de los baños, los enchufes, portalámparas e interruptores de la
instalación eléctrica, haciéndolos arreglar o cambiar por su cuenta; a conservar la
propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservación; a mantener en perfecto
estado el sistema de agua caliente; y, en general, a efectuar oportunamente y a su
costo todas las reparaciones adecuadas para la conservación y el buen funcionamiento
de la propiedad arrendada.-
DECIMO SEXTO:- OBLIGACIONES IMPUESTAS POR LA AUTORIDAD: Serán de cargo de la
parte arrendataria los gastos que pueda demandar el cumplimiento de órdenes o
disposiciones que en cualquier tiempo pueda impartir la autoridad, ya sea referente a
condiciones sanitarias, higiénicas, de estética o reglamentarias de la propiedad, en
relación al uso que le dé la parte arrendataria.-
DECIMO SEPTIMO: GARANTIA DE ARRIENDO: A fin de garantizar la conservación total
de la propiedad y su restitución en el mismo estado en que la recibe, el mantenimiento
de sus artefactos sanitarios y otros adheridos al inmueble tales como muebles de
cocina, calefones, pavimentos, muros, chapas, vidrios etcétera, y además, con el
objeto de garantizar el cumplimiento íntegro y cabal de las estipulaciones de este
instrumento y su restitución en buen estado general, la restitución de las especies y
artefactos indicados en el inventario adjunto, el pago de los perjuicios o deterioros que
pudieran haberse causado en la propiedad objeto de este contrato, sus servicios e
instalaciones y, en general para responder del fiel cumplimiento de las estipulaciones y
obligaciones impuestas al arrendatario, éste entrega en garantía en este acto a la
parte arrendadora, quien se declara recibirlo a su satisfacción, la suma de
$................... (.............................................. ...................................),
pesos, que equivalen a un mes de renta de arrendamiento, y que el arrendador se
obliga a liquidar y restituir al arrendatario reajustada en la misma forma y/o en los
mismos porcentajes en que se reajusta la renta de arrendamiento, dentro de los
treinta días siguientes a la restitución del inmueble arrendado, quedando desde luego
autorizada la parte arrendadora para descontar del monto a restituir, el valor efectivo
de los deterioros y perjuicios de cargo de la parte arrendataria que se hayan
ocasionado al inmueble, como asimismo el valor de las cuentas pendientes de agua,
luz, gas, gastos comunes, aseo municipal y otros que correspondan.- El arrendatario
queda prohibido de aplicar esta garantía al pago de la renta del último mes de
ocupación del inmueble.- Además, con el objeto de pagar rentas de arrendamiento
impagas, deterioros y cuentas atrasadas, la parte arrendataria acepta en este acto a la
orden de la parte arrendadora una letra de cambio sin fecha de vencimiento por la
suma de ……….. Unidades de Fomento, documento que en caso de recibir la propiedad
arrendada en buen estado de aseo y conservación, con sus cuentas pagadas al día, se
devolverá en la misma fecha en que se liquide la garantía.-
Sin embargo, en caso de haber deterioros o deudas que el dinero dejado en garantía no
los alcance a cubrir y la parte arrendataria no respondiera por esos arreglos o deudas
en la forma que se señala a continuación, queda ampliamente facultada la parte
arrendadora para hacer efectivo el valor de dicho documento, poniéndole fecha de
vencimiento, protestarla, y seguir las acciones judiciales correspondientes, en los
siguientes casos: a) Si se atrasa más de 30 días en el pago de una cualquiera de las
rentas de arrendamiento; b) Si la propiedad presenta deterioros en sus artefactos,
muros, ventanas, llaves de paso, válvulas de los flotadores de los w.c., enchufes,
muebles, etcétera, que su costo de reparación sea más alto que el dinero entregado en
garantía y la parte arrendataria no pagara dicha diferencia dentro de un plazo de 10
días contado de la fecha en que se le presentó el presupuesto; c) Si quedaran deudas
impagas o convenios de pago con las compañías suministradoras de los servicios de luz,
extracción de basura, agua, gas, gastos comunes, calefacción, agua caliente, y otras
inherentes al inmueble arrendado.-
Serán de cargo de la parte arrendataria todos los gastos que origine el cobro de dicho
documento, como ser impuestos, gastos de protesto, de abogado, notificaciones, de
juicio, informe y aclaración en el Boletín de Informaciones Comerciales, sin
responsabilidad para la parte arrendadora.-
DECIMO OCTAVO: RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE: La propiedad objeto de este contrato
se entrega en buen estado de conservación y mantenimiento y el arrendatario se obliga
a restituirla inmediatamente que termine este contrato en el mismo estado,
tomándose en consideración el desgaste natural por el tiempo y el uso legítimo de ella.
La entrega deberá hacerse mediante la desocupación total de la propiedad, poniéndola
a disposición del arrendador y entregándole las llaves junto con los recibos de pago de
los diferentes suministros públicos del inmueble pagados a la fecha de entrega.-
DECIMO NOVENO: AVAL Y CODEUDOR SOLIDARIO: Presente a este
acto ................................................, …………………………cédula nacional de
identidad Nº..................., con domiciliado
en ................................................. comuna de ...................., Ciudad
de………….…… y expone: que se constituye en aval, fiador y codeudor solidario de todas
y cada una de las obligaciones asumidas por la parte arrendataria y que se expresan en
el presente instrumento, renunciando en consecuencia al beneficio de excusión que le
correspondería de acuerdo a la Ley, declarando aceptar desde ya, sin previa
notificación, las prórrogas y demás modificaciones que las partes directas puedan
introducir al contrato de arrendamiento, en cuanto al monto de la renta, plazo u otras
estipulaciones, manteniendo su calidad de fiador y codeudor solidario hasta la
restitución material del inmueble libre de muebles y moradores como se indica en la
cláusula precedente. Sin perjuicio de lo anterior, se conviene la indivisibilidad de las
referidas obligaciones, de tal modo que ellas puedan ser cobradas o demandadas
indistintamente a la parte arrendataria, al fiador y codeudor solidario, o a cualquiera
de sus herederos en su caso.-
VIGESIMO:- AUTORIZACIÓN DE LA CÓNYUGE DEL FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO:
Presente a este acto doña................................................................. casada
con........................................................................ y de su mismo domicilio,
cédula nacional de identidad número ....................................................quién
expone: Que autoriza a su marido para constituirse en fiador y codeudor solidario de
todas y cada una de las obligaciones que el arrendatario contrae mediante el presente
contrato.-
VIGÉSIMO PRIMERO: DOMICILIO.- Para todos los efectos legales las partes constituyen
domicilio en la ciudad de……………………….. y se someten a la jurisdicción de sus
Tribunales de Justicia.-
VIGÉSIMO SEGUNDO:- EJEMPLARES DE ESTE CONTRATO:- Este contrato se otorga en tres
ejemplares del mismo tenor quedando uno en poder de cada parte y el tercero en la
oficina de propiedades__________________.

FIRMA ARRENDADOR FIRMA ARRENDATARIO

FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO CÓNYUGE FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO

CORREDOR DE PROPIEDADES

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Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

Fecha:

OFERTA DE COMPRA
Señor (es) Propietario(os):
Yo,................................................................................ Rut:............................,
con domicilio en............................., calle............................................., comuna
de........................................., ciudad de..........................., he visitado la propiedad,
ubicada en……......................................, comuna de....................; ofrecida en venta por
la oficina de Corretaje de Propiedades…………………………………., la que me interesa comprar, por lo
cual formulo a ustedes la siguiente oferta:

OFERTA DE COMPRA DE LA PROPIEDAD:

Ofrezco pagar el precio de $.................................; mediante……….………………………............

La presente oferta es por un plazo de 5 días. De ser aceptada espero que la operación total no
tardará más de 60 días.

Como seriedad de mi oferta dejo en poder del corredor de propiedades ___________________

Cheque N° _________ del Banco____________ por la cantidad de $ _____________ nominativo a
la parte vendedora, y que, de ser aceptada mi oferta, pasará a ser garantía de cumplimiento en
la respectiva promesa de compraventa, la que deberá suscribirse, a más tardar, dentro de los
próximos 10 días.

Del mismo modo, si me retractare de suscribir la promesa precedentemente indicada, pagaré al

corredor de propiedades, a título de indemnización, la cantidad de $__________, la que dejo en
este acto, en cheque a su nombre y que podrá hacer efectivo sin más tramite, solo si yo no doy
cumplimiento a lo que he pactado en este documento, siempre que haya sido aceptada mi oferta
por la parte vendedora.

Declaro asimismo que la obligación del financiamiento del precio de la compraventa es de mi

única y absoluta responsabilidad y no podrá considerarse como causal de desistimiento el no
obtener el financiamiento respectivo en una institución financiera de la plaza.

De no aceptarse la presente oferta por la parte vendedora, el corredor de propiedades se obliga a

regresarme los documentos señalados precedentemente y no formularme cargo alguno por su
gestión de intermediación; por el contrario, si es aceptada y se suscribe la promesa de
compraventa indicada, pagaré al corredor de propiedades el ___% del valor de venta a la
suscripción de la escritura definitiva.

Oferente - Interesado Corredor de Propiedades

Rut: Rut

ACEPTACION DEL PROPIETARIO

YO,...................................................................................................Rut.
..................................., domiciliado
en........................................................., comuna de.............................,
declaro que acepto en la Oferta de Compra, precedente efectuada por el Oferente, por
lo que entrego al Corredor de Propiedades, un documento por la suma de
$.............................a fin de garantizar, en la misma forma que el Oferente, la
venta del inmueble en referencia. Este documento quedará regulado en la respectiva
promesa de compraventa que suscribiremos en el plazo de 10 días a contar de la fecha
de la oferta.

En ___________, a___ de ______________del ______

Propietario
Rut:

ACEPTACION DEL CORREDOR DE PROPIEDADES

YO_______________________________, Corredor de Propiedades, cédula de identidad

nacional N° ____________ declaro que he recibido los documentos indicados
precedentemente girados a las respectivas contrapartes y quedan en mi custodia con
instrucciones de seguir el procedimiento establecido en la promesa de compraventa que
las partes deben suscribir según lo indicado precedentemente, tanto en la oferta como
en la aceptación, en el curso de los próximos 10 días.

Corredor de Propiedades

Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de

Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

ORDEN DE ARRIENDO DE INMUEBLE

En______________, a ___ de ____________del 200___, entre _______________________
Rut: _________ teléfono_______, domiciliado en _____________ Nº______, depto.
N°______, comuna de ___________________, ciudad de__________, representado
por__________________________, Rut_________________, en adelante EL MANDANTE,
por una parte y por la otra: ____________________________, Corredor de Propiedades,
Rut:___________, domiciliado en __________, calle__________________N° ______,
comuna ___________ ciudad de___________, teléfono N°____________, en adelante EL
CORREDOR O EL MANDATARIO, se ha convenido el siguiente contrato :

PROPIEDAD: El Mandante encarga al Mandatario, quien acepta, dar en arrendamiento el

inmueble ubicado en_______________________, comuna de________________, ciudad
de________________, en un valor de renta mensual de $________ (________________).
El inmueble se encuentra inscrito a fojas________ N°_________en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de___________, correspondiente al
año______a nombre de _______________________.

CONDICIONES DEL CORRETAJE:

El mandatario queda facultado para:
a) Celebrar el contrato respectivo, fijar la renta de arrendamiento de común acuerdo
con el Mandante, acordar cualquier pacto accesorio, exigir, cobrar y percibir el
primer mes de renta del arrendamiento y las garantías respectivas;
b) Esta Orden de arrendamiento es exclusiva por el período de ____ días, y se renovará
automáticamente y sucesivamente por períodos de _______, si ninguna de las partes
pusiera término mediante carta certificada, con una anticipación mínima de
____días a la fecha de vencimiento respectivo o de alguna de sus prórrogas.
c) El Mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este
contrato, sea por su calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener las
facultades necesarias para ello.
d) El Mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro
acuerdo con otras personas sin la intervención del Corredor de Propiedades mientras
esté vigente la presente orden de arrendamiento.
e) Las especificaciones, estado e inventario del inmueble son las que se señalan en el
documento adjunto.
f) Para todos los efectos legales las partes fijan su domicilio en la comuna
de_____________________

COMISIÓN: Se entiende que el encargo se ha cumplido y por consiguiente que el

Corredor de Propiedades tiene derecho a cobrar su comisión equivalente a_____días de
arriendo en contratos de hasta 25 meses de plazo o el ____% del total del monto del
contrato en contratos de plazos superiores, más el impuesto correspondiente en los
siguientes casos:
a) En caso de arrendarse el inmueble,
b) Si el Mandante perfecciona un contrato de arrendamiento sobre el inmueble o
cualquier otro acto o contrato válido definitivo, o preparativo destinado a llegar
a su celebración, durante la vigencia de este mandato,
c) Si durante la vigencia del mandato el Corredor de Propiedades celebra el
contrato encargado.

La comisión se pagará de contado y tan pronto se cumpla alguna de las situaciones

señaladas precedentemente.
El corredor queda facultado para descontar la comisión indicada del monto recibido
como primer mes de renta. El Mandante se obliga a pagar doblada la comisión si
omitiere la participación del Corredor de Propiedades durante la vigencia de la presente
orden.

RESPONSABILIDAD: El Corredor, no será responsable de los robos, incendios y otros

perjuicios similares que se produzcan en el inmueble objeto de esta orden, mientras
ésta permanezca desocupada, aún cuando el corredor tenga en su custodia las llaves del
referido inmueble.-

OBSERVACIONES: Las publicaciones se harán cada ____días en la prensa, en avisos

económicos y serán de cargo de la Oficina de Propiedades; cualquiera otra publicación
extra que solicite el cliente, será de su exclusivo cargo. Si el mandante pone término
anticipado a la presente orden de arriendo indemnizará al Corredor de Propiedades
cancelándole los gastos en que éste haya incurrido hasta esa fecha y que las partes fijan
en este acto en media renta mensual.

Mandatario Mandante
Rut: Rut:

ORDEN DE ADMINISTRACION

Comparece: ....................................................................................... ya
individualizado precedentemente y expone que otorga al Corredor de Propiedades
mandato especial pero tan amplio como en derecho se requiera para administrar la
propiedad señalada en la orden de arriendo, para lo cual el corredor tendrá las
siguientes facultades:

CONDICIONES DEL MANDATO:

a) Celebrar y firmar el contrato de arrendamiento, administrar el inmueble arrendado,
cobrar y percibir todas las rentas de arrendamiento, multas, cláusulas penales,
garantías, indemnizaciones y costas que por cualquier motivo deba pagar el
arrendatario; igualmente podrá cobrar y percibir la suma que pudiera quedar
adeudando el arrendatario; podrá pagar las contribuciones a los Bienes Raíces del
inmueble u otras deudas que periódicamente afecten a la prioridad según las
instrucciones que se le entregan más adelante; pagar a quien corresponda las
cuentas de electricidad, agua, gas, u otras que afecten a inmueble y los gastos
comunes que hubiere quedado adeudando el arrendatario y podrá repetir contra
éste, pudiendo hacer lo mismo en relación a los gastos comunes adeudados. Estará
también facultado para hacer las reparaciones necesarias para mantener el inmueble
en perfecto estado de conservación para lo cual, podrá usar dineros del pago de
arriendos con el tope de un mes de renta. Para sumas mayores deberá ser autorizado
por el Mandante.- En caso alguno el mandatario estará obligado a incurrir en gastos o
pago por cuentas de su Mandante si no contare o no estuviere previsto con los fondos
suficientes para ello.
b) Poner término judicial o extrajudicial al contrato de arrendamiento, representar al
mandante en los juicios de desahucio, reconvenciones de pago, restitución,
terminación inmediata y/o anticipada de contrato de arrendamiento, indemnización
de daños y perjuicios, y demás derivados del contrato, solicitar el lanzamiento , la
retención de lo bienes del arrendatario; llegar a convenios sobre plazos de
restitución o respecto del pago de rentas insolutas y aceptar cauciones para asegurar
el pago; representar al propietario en la reunión de comuneros que establece la Ley
Nª19.537 y , en general en todos los actos y contratos que se relacionen con la
administración del inmueble, todos los gastos que se originen por este concepto,
serán de cargo del Mandante.
c) En el Orden judicial el mandatario podrá contratar por cuenta de su mandante si
éste lo solicita, abogados, quienes tendrán desde ya las facultades de ambos incisos
del Artículo Séptimo del Código de Procedimiento Civil.-

GARANTIAS: Con el objeto de facilitar la devolución de la garantía al arrendatario, que

perciba el mandante al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el
mandatario queda facultado para retener el valor de la renta del último mes de
arrendamiento para efectuar tal devolución. El mandante se compromete a completar
oportunamente cualquier diferencia que se produjere en su contra si la suma retenida
fuere insuficiente para restituir la garantía. El mandatario liquidará y restituirá la
garantía al arrendatario solo en la medida en que se reciba del inmueble en las
condiciones normales de mantención o aquellas pactadas en el contrato respectivo y en
el inventario suscrito, con todas sus cuentas al día, y en los plazos pactados en el
contrato y deberá retener las sumas necesarias para cubrir los daños que tenga la
propiedad y las cuentas pendientes de pago.

COMISION: El mandatario recibirá por la realización de sus servicios de administración

una comisión equivalente al ____% de las sumas que perciba, más el impuesto
correspondiente, que podrá descontar de las rentas de arriendo respectivas.

FACULTADES: El mandatario podrá delegar sus facultades, total o parcialmente y podrá

designar abogado si lo autoriza el mandante.-
DESAHUCIO DEL MANDATO: Cualquiera de las partes podrá desahuciar el mandato de
administración, con una anticipación de 30 días, mediante carta certificada o notarial,
dirigida al domicilio de la otra, o entregada personalmente.-

INSTRUCCIONES ESPECIALES: El mandante entrega al mandatario las siguientes

instrucciones:
a) La renta deberá ser liquidada, extendiendo cheque a nombre
de_______________________que se retirara por el mandante o su representante desde
la oficina del Corredor de Propiedades.-
b) Se depositará en el Banco_______ cuenta Nº____ a nombre de __________________.
c) Pagará las Contribuciones a los Bienes Raíces de los Role Nº_____; _____; _________:
d) Pagara dividendo de________________________________________________________:

Las partes dejan constancia de las siguientes observaciones:________________________

__________________________________________________________

PERSONERIAS: La representación del mandante consta de:_________________________;

presente contrato se otorga en dos copias, una para cada parte.

___________________, de___________________del 200____

Firma Mandante Firma Mandatario

Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de

Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

ORDEN DE VENTA DE INMUEBLE

En___________, a ___ de _________del 200_, entre ______________________________
Rut: ______________, teléfono_______, domiciliado en ___________________________
Nº_________, depto. N°______, comuna de ___________________, ciudad
de________________, representado por___________________, Rut_________________,
en adelante EL MANDANTE, por una parte y por la otra: _____________________,
Corredor de Propiedades, Rut:___________, domiciliado en____________,
calle_____________________N° ______,comuna ________ ciudad de________, teléfono
N°________, en adelante EL CORREDOR O EL MANDATARIO, se ha convenido el siguiente
contrato :

PROPIEDAD: El Cliente encarga al Corredor, quien acepta, para que en forma

exclusiva, promueva y venda el inmueble ubicado en calle________________________,
N°_____ comuna______ciudad_______, y que se encuentra inscrito a Fs.______N°_____
en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de________________, del
año______a nombre de____________________________________________-

PRECIO: El precio de venta será de $ _______ (__________________________________)

el que podrá ser pagado al contado o con financiamiento hipotecario.-

CONDICIONES DEL CORRETAJE: Esta Orden se regula por las siguientes condiciones:

Del Corredor:
1.- El corredor informará al mandante las observaciones del inmueble que pueden incidir
en el valor de la venta, de modo de evaluar el beneficio económico de posibles
mejoras.-
2.- Se obliga a exhibir personalmente o por funcionarios de su oficina el inmueble,
objeto de esta orden, a cualquier interesado en visitarlo;
3.- Se obliga a confeccionar el expediente técnico y legal del inmueble, para lo cual el
mandante le proveerá de los fondos que sean necesarios.-
4.- Si el comprador opta por financiamiento, participará activamente en todo el proceso
hasta el pago total del precio.-
5.- Asistirá al mandante en la suscripción de la promesa y de la escritura de
compraventa.-
6.- Efectuará la entrega del inmueble al comprador levantando el Acta de Recepción,
dejando indicado en ella cualquier observación que deba ser solucionada.-
7.- Serán de su cargo los anuncios económicos publicados en el diario El Mercurio.-

Del Mandante:
1.- Serán de su cargo los gastos de anuncios especiales o destacados que solicite y de los
antecedentes que den forma a los expedientes técnico y legal del inmueble para
facilitar el Estudio de Títulos de la parte compradora;
2.- En caso que hubiere impedimentos legales o de otro orden que hicieren imposible
celebrar el contrato, el Mandante pagará al Corredor de Propiedades todos los gastos
originados hasta esa fecha y que las partes fijan en este acto en el 1% del valor de
venta..-
3.- Pagará al corredor la comisión ascendente al_____ % del valor de la venta más los
impuestos legales a la suscripción de la escritura definitiva.-
4.- Respetará la exclusividad de esta orden en el sentido de no permitir a terceros
actuar en la venta de su inmueble durante la vigencia y/o prórrogas de esta orden.-
5.- Si durante la vigencia de la orden el mandante hiciere el negocio sin la intervención
del corredor por sí, o por medio de terceros, pagará la comisión doblada más los
impuestos legales.-
6.- Se obliga a efectuar la operación de venta de su inmueble a través de esta oficina de
propiedades.-
7.- La orden se extiende por un plazo de 90 días, el que se renovará automáticamente
por períodos iguales si ninguna de las partes da aviso en contrario con anticipación de 30
días a la fecha de término del período original o de sus prórrogas, mediante carta
certificada dirigida al domicilio que figura en la presente orden.-

MANDATO: El propietario da poder al Corredor de Propiedades antes señalado, para

solicitar a la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de__________________el
expediente municipal y solicitar copia de los antecedentes que sean necesarios para la
promoción, tasación y posterior estudio de títulos de la compraventa.-

COMISIÓN : El Corredor tiene derecho a cobrar la comisión, en los siguientes casos:

c) A la suscripción de la escritura de compraventa definitiva;
d) al cumplirse el plazo de la promesa de compraventa, si vencido éste no se ha firmado
escritura de compraventa o no se ha prorrogado por un nuevo plazo la firma de dicha
escritura.-

La comisión se pagará al contado, tan pronto se cumpliera cualquiera de las situaciones

señaladas anteriormente. El cliente pagará la comisión doblada, si efectúa negocio por
su cuenta con alguna persona enviada o no por el Corredor de Propiedades, durante la
vigencia de la presente Orden de Venta o sí se retracta de vender, habiendo oferta de
compra firmada por el valor que figura en ésta. Estos pagos deberán efectuarse de
contado al momento de cobro por parte del Corredor de Propiedades. Asimismo, si retira
la propiedad antes del vencimiento de la presente orden o de una cualquiera de sus
renovaciones, no habiendo oferta de compra por parte del Corredor de Propiedades,
deberá pagar el 1% sobre el precio fijado para la venta más impuestos como
indemnización por los gastos en que ha incurrido el corredor. Finalmente, si una vez
retirada la propiedad el cliente hiciera negocio con alguna persona enviada por la
Oficina con orden de visita, no importando el tiempo transcurrido, pagará también
ambas comisiones.-

COMPARECE:_______________________________________ cónyuge del mandante,

de su mismo domicilio, RUT______________, quien expone : que no ha reclamado ni
reclamará la propiedad como bien familiar, que se compromete a autorizar a su cónyuge
y a comparecer por sí o debidamente representado a todos los actos y contratos que
sean necesarios para perfeccionar el contrato de compraventa y su preparatorio. –

CLIENTE CÓNYUGE CLIENTE CORREDOR DE PROPIEDADES

RUT RUT RUT

Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de Edificios y

Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

Agradecemos dar las facilidades al portador de la presente para

visitar la propiedad que usted ocupa.
Nombre::________________________ C.I.N:___________________ mail:______________
Dirección: ______________________Teléfonos:_______________Celular N° __________,

ORDEN DE VISITA Nº...................

TIPO PRECIO UBICACIÓN CARACTERÍSTICAS HORA DE VISITA OBSERVACIONES

Declaro que el negocio iniciado por esta oficina de propiedades y concluido con la parte
vendedora, adeudaré derechos íntegros al Corredor de Propiedades conforme lo estipulado en el
artículo 12 del Reglamento de Corredores que señala del Código de Comercio. Si se efectuase la
escritura de compraventa, dentro de cualquier plazo de algunas de las propiedades indicadas en
esta orden, me comprometo a pagar la comisión del..........% mas impuestos, sobre el precio de
venta, en el momento de firmarse la respectiva escritura de compraventa. En caso de utilizar
esta orden para arrendamiento, me obligo a pagar una comisión equivalente a........ días del
valor de la renta pactada.- En caso de arriendo a plazos superiores a 25 meses, pagaré el.......%
del valor total del contrato. Los pagos se efectuarán al momento de la firma del respectivo
contrato.-
Esta orden es personal e intransferible, por lo que si me entiendo directamente con el propietario
en fechas posteriores no importando el plazo transcurrido me obligo a pagar la comisión
doblada.-

__________________, _____ de ____________________del 200____

FIRMA INTERESADO CORREDOR DE PROPIEDADES

RUT

Corredor de Propiedades: .................................................. Fono...................

Domicilio...........................................................mail.................................

Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de

Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

PROMESA DE COMPRAVENTA
En______________, República de Chile, a____de_______________del 2.00___,
comparecen:____________________________, de nacionalidad_____________, estado
civil________, de profesión________________, cédula nacional de identidad
Nº__________, domiciliado en ________________________________ comuna
de__________, en adelante “la parte arrendadora”; y
______________________________ de nacionalidad___________, estado civil____, de
profesión_______, cédula nacional de identidad Nº______, domiciliado en
_____________________________comuna de__________,____ Región_______________,
en adelante “la parte arrendataria”, los comparecientes mayores de edad, quienes
acreditaron identidad con sus respectivas cédulas y exponen que han convenido en
celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá exclusivamente por las
cláusulas que a continuación se indican y por las que dicte la Ley vigente y sus
modificaciones posteriores.-

PRIMERO:- Don ____________________es dueño de a propiedad ubicada en………………..

COPIAR TITULO DE DOMINIO CON VIGENCIA.-

Lo adquirió por compra a __________________ según da cuenta la escritura pública de

fecha ___________, extendida en la Notaría de________________ de don _____________
_______________, cuyo título de dominio rola inscrito a fojas_________N° ______ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de______________,
correspondiente al año_______

SEGUNDO:- Por el presente instrumento, el prometiente vendedor, promete vender,

ceder y transferir la propiedad singularizada en la cláusula primera precedente al
prometiente comprador, quien acepta y promete comprarla y adquirirla para sí o para la
persona natural o jurídica que en definitiva él determine.-

TERCERO:- El inmueble se venderá como cuerpo cierto, con todo lo plantado y

edificado, con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas,
libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición, embargo, juicio, litigio, acciones
resolutorias y de cualquiera otra limitación de dominio, con sus contribuciones fiscales y
municipales y demás servicios al día, quedando obligado el prometiente vendedor al
saneamiento de la evicción en conformidad a la Ley.-

CUARTO:- El precio de la compraventa prometida será la suma de__________, (______

___________________) pesos que el prometiente comprador pagará al contado y en
dinero efectivo al firmar la escritura pública de compraventa prometida.-

QUINTO:- La escritura de compraventa prometida se suscribirá en la Notaría de

_________, de don _____________________, dentro del plazo de treinta días contados
desde la fecha de este instrumento. Este plazo podrá prorrogarse por escrito por las
partes de común acuerdo.

SEXTO:- En el evento que alguna de las partes no cumpla o retarde el cumplimiento de

las obligaciones asumidas en virtud de esta promesa o se desista unilateralmente de
concurrir a la celebración del contrato prometido o hiciere imposible su suscripción
dentro de los plazos previstos, las partes pactan como cláusula penal compensatoria y
avaluación anticipada de los perjuicios causados por el incumplimiento, desistimiento o
retardo, una multa ascendente a la suma equivalente al diez por ciento del precio de la
compraventa, sin perjuicio del derecho de la parte diligente de solicitar la resolución o
el cumplimiento forzado del contrato, con indemnización de perjuicios. Para este objeto
las partes le otorgan a la presente promesa de compraventa la calidad de TÍTULO
EJECUTIVO DE COBRO.

SEPTIMO:- Las partes, de común acuerdo, establecen la prohibición de gravar y enajenar

en forma alguna el inmueble, objeto de la presente promesa mientras no se materialice
y suscriba la escritura definitiva de compraventa.-

OCTAVO:- Los gastos, derechos notariales e impuestos que resulten de este contrato y
del contrato prometido serán de cargo de las partes según el siguiente detalle: a) los
gastos relativos a la formación de los expedientes técnico y legal del inmueble serán de
cargo del promitente vendedor; b) los gastos concernientes a financiamientos, estudio
de títulos, tasaciones, impuestos y derechos notariales e inscripciones en el Conservador
de Bienes Raíces serán de cargo de la parte promitente compradora; c) la comisión de
intermediación del corredor de propiedades ___________________ será el ____% del
valor de venta a cada parte y se cancelará por éstas a la suscripción de la escritura
prometida.

NOVENO:- La entrega material de la propiedad se efectuará al momento en que la parte

vendedora haya recibido el dinero correspondiente al pago total precio de la
compraventa.-

DECIMO:- Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y
comuna de ___________ y se someten a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.-

DECIMO PRIMERO:- Se faculta al portador de copia autorizada del presente contrato

para requerir las inscripciones, anotaciones y subinscripciones que procedan en los
registros correspondientes.- (cuando es por escritura pública)

DECIMO SEGUNDO:- Cualquier duda o dificultad que se suscite entre las partes o entre
éstas y el corredor de propiedades que participa durante la vigencia de este contrato,
sobre la interpretación, resolución, cumplimiento o incumplimiento del mismo y que no
sean resueltas de común acuerdo por las partes, serán sometidas al conocimiento de un
árbitro arbitrador o amigable componedor, quien decidirá la controversia sin ulterior
recurso.- Las partes renuncian en este acto a todo recurso que de otra forma procediere
o pudiese entablarse en contra de lo resuelto por el árbitro arbitrador.- El árbitro
arbitrador será designado por las partes de común acuerdo.- A falta de acuerdo respecto
de la persona que actuará en el cargo de árbitro arbitrador, la designación será
efectuada por la Justicia Ordinaria a petición de cualquiera de los contratantes.-

DECIMO TERCERO: Declara el prometiente vendedor y su cónyuge doña_______________

___________, presente a este acto, que el inmueble prometido vender no está sujeto a
la solicitud de bien familiar, condición que se eleva a la calidad de determinante en la
celebración del presente contrato y del contrato prometido.-

FIRMAS Y HUELLA
 Promitente vendedor Promitente comprador

Cónyuge Vendedor Corredor de Propiedades

Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de

Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía, del

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

PROMESA DE COMPRAVENTA
En______________, República de Chile, a____de_______________del 2.00___,
comparecen:________________________________________, de nacionalidad__________,
estado civil________, de profesión________________, cédula nacional de identidad
Nº__________, domiciliado en ___________________________ comuna de__________, en
adelante “la parte arrendadora”; y ___________________ de nacionalidad___________,
estado civil____, de profesión_______, cédula nacional de identidad Nº______,
domiciliado en ________________comuna de__________,____ Región____________, en
adelante “la parte arrendataria”, los comparecientes mayores de edad, quienes
acreditaron identidad con sus respectivas cédulas y exponen que han convenido en
celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá exclusivamente por las
cláusulas que a continuación se indican y por las que dicte la Ley vigente y sus
modificaciones posteriores.-

PRIMERO:- Don ____________________es dueño de a propiedad ubicada en………………..

COPIAR TITULO DE DOMINIO CON VIGENCIA.-

Lo adquirió por compra a __________________ según da cuenta la escritura pública de

fecha __________, extendida en la Notaría de________________ de don _____________
_______________, cuyo título de dominio rola inscrito a fojas_________N° ______ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de__________, correspondiente
al año_______

SEGUNDO:- Por el presente instrumento, el prometiente vendedor, promete vender,

ceder y transferir la propiedad singularizada en la cláusula primera precedente al
prometiente comprador, quien acepta y promete comprarla y adquirirla para sí o para la
persona natural o jurídica que en definitiva él determine.-

TERCERO:- El inmueble se venderá como cuerpo cierto, con todo lo plantado y

edificado, con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas,
libre de todo gravamen, hipoteca, prohibición, embargo, juicio, litigio, acciones
resolutorias y de cualquiera otra limitación de dominio, con sus contribuciones fiscales y
municipales y demás servicios al día, quedando obligado el prometiente vendedor al
saneamiento de la evicción en conformidad a la Ley.-

CUARTO: El precio de la compraventa prometida será la suma de $_________________

(________________________________) pesos, que las partes reducen hoy a la
equivalencia de UF________ y que se pagará de la siguiente manera: a) con UF_____al
contado a la suscripción de la escritura prometida; b) con UF ___________ mediante la
aplicación de un crédito hipotecario que el promitente comprador tramitará en una
Institución Financiera de su libre elección siendo de su cargo exclusivo la tramitación y
obtención del financiamiento por lo que su obtención no condiciona en forma alguna
esta promesa ni la compraventa prometida.-

El prometiente vendedor facilitará los antecedentes técnicos y legales que requiera la

institución que otorgue el préstamo.-

Si el prometiente comprador obtiene un crédito hipotecario con letras de crédito,

cualquier diferencia de precio que se produzca en la venta de dichas letras será de
cargo o beneficio del prometiente comprador, para lo cual éste dejará, al momento de
firmar la escritura de compraventa, un cheque a la orden del prometiente vendedor,
con instrucciones al señor Notario que autorice dicha escritura, para llenar el cheque
por la diferencia que se produzca entre el valor del préstamo que indica la escritura y el
valor que el Banco haya pagado, bastando para ello solo que el prometiente vendedor le
acredite el valor recibido con la liquidación de las letras hipotecarias.

QUINTO:- La escritura de compraventa prometida se suscribirá en la Notaría de

_________, de don _____________________ o la que la Institución Financiera designe,
dentro del plazo de sesenta días contados desde la fecha de este instrumento. Este
plazo podrá prorrogarse por escrito por las partes de común acuerdo.

SEXTO:- En el evento que alguna de las partes no cumpla o retarde el cumplimiento de

las obligaciones asumidas en virtud de esta promesa o se desista unilateralmente de
concurrir a la celebración del contrato prometido o hiciere imposible su suscripción
dentro de los plazos previstos, las partes pactan como cláusula penal compensatoria y
avaluación anticipada de los perjuicios causados por el incumplimiento, desistimiento o
retardo, una multa ascendente a la suma equivalente al diez por ciento del precio de la
compraventa, sin perjuicio del derecho de la parte diligente de solicitar la resolución o
el cumplimiento forzado del contrato, con indemnización de perjuicios. Para este objeto
las partes le otorgan a la presente promesa de compraventa la calidad de TÍTULO
EJECUTIVO DE COBRO.

SEPTIMO:- Las partes, de común acuerdo, establecen la prohibición de gravar y enajenar

en forma alguna el inmueble, objeto de la presente promesa mientras no se materialice
y suscriba la escritura definitiva de compraventa.-

OCTAVO:- Los gastos, derechos notariales e impuestos que resulten de este contrato y
del contrato prometido serán de cargo de las partes según el siguiente detalle: a) los
gastos relativos a la formación de los expedientes técnico y legal del inmueble serán de
cargo del promitente vendedor; b) los gastos concernientes a financiamientos, estudio
de títulos, tasaciones, impuestos y derechos notariales e inscripciones en el Conservador
de Bienes Raíces serán de cargo de la parte promitente compradora; c) la comisión de
intermediación del corredor de propiedades ___________________ será el ____% del
valor de venta a cada parte y se cancelará por éstas a la suscripción de la escritura
prometida.

NOVENO:- La entrega material de la propiedad se efectuará al momento en que la parte

vendedora haya recibido el dinero correspondiente al pago total precio de la
compraventa.-

DECIMO:- Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y
comuna de ___________ y se someten a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.-

DECIMO PRIMERO:- Se faculta al portador de copia autorizada del presente contrato

para requerir las inscripciones, anotaciones y subinscripciones que procedan en los
registros correspondientes.- (cuando es por escritura pública)

DECIMO SEGUNDO:- Cualquier duda o dificultad que se suscite entre las partes o entre
éstas y el corredor de propiedades que participa durante la vigencia de este contrato,
sobre la interpretación, resolución, cumplimiento o incumplimiento del mismo y que no
sean resueltas de común acuerdo por las partes, serán sometidas al conocimiento de un
árbitro arbitrador o amigable componedor, quien decidirá la controversia sin ulterior
recurso.- Las partes renuncian en este acto a todo recurso que de otra forma procediere
o pudiese entablarse en contra de lo resuelto por el árbitro arbitrador.- El árbitro
arbitrador será designado por las partes de común acuerdo.- A falta de acuerdo respecto
de la persona que actuará en el cargo de árbitro arbitrador, la designación será
efectuada por la Justicia Ordinaria a petición de cualquiera de los contratantes.-

DECIMO TERCERO: Presente a este acto, comparece doña __________________________

de nacionalidad chilena, casada con el promitente vendedor y de su mismo domicilio,
cédula nacional de identidad N°________________quién declara que autoriza a su
marido para celebrar el presente contrato, y en especial para vender y enajenar el bien
raíz singularizado en la cláusula primera, para lo cual se obliga desde ya a concurrir por
sí o debidamente representada a la firma de la escritura prometida. Asimismo, declara
que no ha solicitado ni solicitará la declaración de bien familiar del inmueble materia de
este instrumento.-

FIRMAS Y HUELLA

Promitente vendedor Promitente comprador

Cónyuge Vendedor Corredor de Propiedades

Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de Edificios y

Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía,

del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

RESERVA DE ARRIENDO
En Santiago de Chile a......del mes de..............del año 200__, se recibe la siguiente
reserva de arriendo:

Yo ..........................................domiciliado en ...................... comuna

de ..........., Rut ................teléfono ................................, profesión……………….,
dejo, en este acto, en poder de la Oficina de Propiedades …………………………………………,
ubicada en …………………………………….., comuna de Santiago, cheque serie ...........
Nº...................... girado contra la cuenta corriente Nº................................. del
Banco..................................., por la suma de $....................... a nombre del
corredor de propiedades don ………………………………………………, a fin de reservar para
arriendo la propiedad ubicada en calle .......................................................,
comuna de .............. Región Metropolitana, cuyo contrato de arriendo se celebrará en
un plazo no superior a 10 días a contar de esta fecha y tan pronto como sean evaluados
los documentos que presentaré dentro de 24 horas a la oficina de propiedades.

Declaro tomar conocimiento en este acto, que perderé la garantía que dejo a título de
indemnización si me arrepiento de celebrar el contrato dentro del plazo señalado
precedentemente, habiendo sido aceptada la documentación que presento a la oficina
de propiedades, renunciando desde ya al derecho de restitución.-

En caso que el propietario rechace la documentación presentada y no pueda acceder al

arriendo de dicho inmueble, el cheque dejado en este acto me será devuelto junto con
la documentación, sin tener que pagar suma alguna.-

Santiago,................................... de 2.00….-

FIRMA CLIENTE CORREDOR DE PROPIEDADES

REQUISITOS

ARRENDATARIO y AVAL:

Documentación a presentar
3 últimas liquidaciones de remuneraciones
Certificado de antigüedad laboral
Informes comerciales
Informe del último arrendador
Cotizaciones previsionales
Aval casado en Sociedad Conyugal debe comparecer cónyuge
Colegio Nacional de Corredores de propiedades, Administradores de Edificios y
Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociación Gremial Nacional

Registro de Asociaciones Gremiales Nº 3317 de la Subsecretaría de Economía,

del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción de Chile.

FINIQUITO DE ARRENDAMIENTO
En Santiago a......., de................., del año 2.00…., entre don...........................
Rut:.............., domiciliado en......................... comuna de..............................,
arrendador del inmueble ubicado en calle.....................................................,
comuna de..................., y don............................................., Rut,...............,
arrendatario de la propiedad ubicada en calle...................................Nº ............,
comuna de............., quienes han llegado al siguiente acuerdo para finalizar el
contrato de arrendamiento del citado inmueble, que las partes suscribieron con
fecha ............-

1.- La entrega se efectúa materialmente con esta fecha, habiéndose revisado el

inventario respectivo de la propiedad y encontrándose las siguientes observaciones:
........................................................................................................
........................................................................................................
........................................................................................................

2.- Se acuerda pactar por los desperfectos existentes en el inmueble con relación al
inventario, la suma ascendente a $ __________________ (en letras):...............

3.- El Corredor de Propiedades que también suscribe, declara que las cuentas de agua,
gas, luz, gastos comunes, se encuentran al día. Sin perjuicio de ello el arrendatario
se hace responsable por cualquier saldo que pudiese quedar pendiente
correspondiente al período de ocupación del inmueble.

4.- El Arrendador declara que el pago de la renta mensual de arriendo se encuentra al

día.-

5.- En el presente acto, el Arrendador efectúa la devolución de la garantía fijada en el

contrato de arrendamiento, previa las deducciones citadas en el número 2º
precedente. Asimismo, el arrendatario efectúa la devolución de las llaves del
inmueble.-

6.- En consecuencia, las partes, de común acuerdo, se otorgan el más amplio finiquito,
declarando que no quedan asuntos pendientes en relación con el contrato de
arrendamiento.-

Se firma el presente finiquito en duplicado, quedando un ejemplar en poder de cada

parte.-

ARRENDATARIO CORREDOR DE PROPIEDADES

Instituto Inmobiliario de Chile

CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 1
Nombre Alumno

1. En forma resumida: ¿Qué entiende por Mercado Inmobiliario?

2. En forma resumida: ¿Cómo inciden las Grandes Obras Públicas en el Mercado

Inmobiliario?

3. A su juicio, agregue, al menos tres subproductos, del producto “ Departamentos

Habitacionales”

Como ejemplo:

a) “Departamento de 1 ambiente edificio mixto habitacional comercial”

b) “Departamento de 2 dormitorios, un baño, 1° piso, edificio residencial
c) “Departamento loft”
d) .
e) .
f) .
g) .

4. En forma resumida ¿Qué entiende por “Moda” en el mercado?

5. ¿Qué entiende por “Marketing Inmobiliario”

6. ¿Qué factores se deban considerar para un Estudio de Mercado Inmobiliario?

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

Puede enviarlas por correo a: Avenida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia, Santiago
O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl.tie.cl
Visítenos en www.institutoinmobiliario.cl

Instituto Inmobiliario de Chile

CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 2
Nombre Alumno

En forma resumida: defina los siguientes conceptos

a) Persona Natural b) Persona Jurídica

c) Incapacidad Jurídica d) Cosas Corporales

e) Cosas Incorporales f) Bienes Muebles

g) Bienes Inmuebles h) Inmueble por Destinación

i) Diferencia entre Hipoteca y Prenda j) Derecho Real de Dominio

k) Derecho Real de Usufructo l) Tradición

m) Sucesión por causa de muerte n) Servidumbre

o) Servidumbre por causa de muerte p) La Ley

q) El Contrato r) Contrato Consensual

s) Contrato Solemne t) Contrato de Adhesión

u) Contrato Nominados v) Dolo

w) Lesión Enorme y) Título de Dominio

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

Puede enviarlas por correo a: Avenida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia, Santiago
O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl.tie.cl
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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 3
Nombre Alumno

En forma resumida: defina los siguientes conceptos

1. Elemento del Mandato

2. Mandato General

3. Poder Especial

4. Mandato Judicial

5. Obligaciones del Mandatario

6. Obligaciones del Mandante

7. Extinción del Mandato

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 4
Nombre Alumno

1. Defina el Contrato de Arrendamiento

2. Indique 5 obligaciones del Arrendador

3. Indique 5 obligaciones del Arrendatario

4. Efectúe un análisis simple de las formas en que expira un contrato de

arrendamiento

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
 Cuestionario N° 5

Nombre Alumno

Ley sobre Arrendamientos de Inmuebles Urbanos y su modificación.

1. Defina el ámbito de aplicación de esta ley.

2. A su juicio, indique las diferencias que se presentan entre los contratos de

arriendo cuando son: consensual, por escrito o por escritura pública.

3. Revise detenidamente los diferentes plazos de un contrato de arriendo (Ley

18.101 y Código Civil) e indique su comentario.

Contratos mes a mes indefinidos

Contratos de Plazo Fijo NO superiores a un año

Contratos de Plazo Fijo superiores a un año

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 CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 6

Nombre Alumno

1. Defina contrato de Compraventa

2. Indique las características del contrato de Compraventa

3. Explique las obligaciones del vendedor en una Compraventa

a) Tradición

b) Saneamiento de la Evicción

2. ¿Qué entiende por “Vicio Oculto”

3. Indique los requisitos de una “Promesa de Compraventa”

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
 Cuestionario N° 7

Nombre Alumno

1. Defina la Orden de Arriendo o Arrendamiento.

2. Indique las características de la Orden de Arrendamiento y para qué puede servir al

Corredor de Propiedades.

3. Indique las obligaciones que debe asumir un corredor al recibir una Orden de
arrendamiento de Inmueble.

4. Indique las obligaciones del mandante en una Orden de Arrendamiento.

5. Defina el término “Tácita Reconducción”.

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

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 CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 8

Nombre Alumno

Defina:

1. Ciudad

2. Urbanización

3. Centralidad

4. Accesibilidad

5. Plusvalía

6. Límite Urbano

7. Externalidades

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 CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 9

Nombre Alumno

1. Indique los objetivos de una vivienda.

2. Indique los componentes de una vivienda.

3. Indique y defina la Clasificación de las Estructuras de las Edificaciones

4. Condiciiones de una cubiertas de techumbre.

5. Defina: a) Hormigón Armado; b) Estructura de Techumbre; c) Muro

Perimental.

6. Indique los diferentes tipos de muros en una edificación según su función y

su material.

7. Indique las características de los pisos.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 10

Nombre Alumno

1. Indique los factores que afectan el precio de los bienes raíces

2. Defina los factores de ubicación y localización tomando como ejemplo su propia casa.

3. Defina el factor de urbanización tomando como base el sector de su residencia.

4. los terrenos pueden tener diferentes dimensiones respecto del terreno típico zonal
cuya relación es 1:2 (10 m de frente por 20 m de fondo u 8 x 16; 12 x 24; etc.); A su
juicio, ¿Qué pasa con el precio del terreno?

a) Si crece en su frente

b) Si crece en su fondo

5. A su juicio, ¿cuáles serían los antecedentes necesarios a considerar para aplicar precio
a una vivienda?

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 11

Nombre Alumno

1. ¿Qué entiende por Marketing?

2. ¿Qué entiende por Oferta y Demanda?

3. En un plan de Marketing, ¿Cuáles serían variables controlables y cuáles

variables incontrolables?.

4. En un plan de Marketing, ¿Cómo abordaría el tema de la “Segmentación”,

según variables psicológica?.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N° 12

Nombre Alumno

1. ¿Por qué compran las personas?

2. Indique las fases de una presentación de venta inmobiliaria a un potencial

comprador.

3. Indique las diferencias básicas entre Crédito con Letras Hipotecarias y Mutuo
Hipotecario Endosable.

4. Obtenga en un Banco Comercial de su zona un juego completo de antecedentes

con desarrollo del crédito y sus dividendos, además de los gastos de operación
en que incurrirá para comprar un inmueble de $ 60.000.000.

5. Háganos un comentario final sobre otros aspectos que quisiera profundizar en

el Corretaje de Propiedades.

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