Expositor: Ing.

Martin Muoz Alegra

PERITO DE PLANTA MVCS-DNC
CRITERIOSACONSIDERAR
PARALAELABORACINDE
UNINFORMEDETASACIN
IISEMINARIOREGIONALDE
TASACIONES
AREQUIPA,17DENOVIEMBRE
DEL2010
EL REGLAMENTO NACIONAL
DE TASACIONES
ALCANCE
Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA
Rige la actividad en
toda la Repblica
Ttulos 6
Criterios,
Conceptos,
Definiciones y
Procedimientos tcnicos
normativos
31 Captulos
209Artculos
R.M.N126 2007 VIVIENDA,07052007
NORMATIVIDAD EXISTENTE
5
LEYDETRIBUTACIONMUNICIPALDECRETOLEGISLATIVON776,30121993
OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE UN BIEN
(Decreto Supremo N 0112006VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.
(Decreto Supremo N 0082000MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DE
REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE
FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).
( Ley N 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y
DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).
( Ley N 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.
( Ley N 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.
(Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO Y
COMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO AL
SUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.
(Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.
(Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.
(Ley N 29151 y su Reglamento) LEY DE GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.
QUEESUNPERITOVALUADOR?
PROFESIONAL
COLEGIADO
paraefectuarla
valuacindeunbien
estudiossuperioresy
asuEXPERIENCIA
CAPACITADO
ENELPERU:
MINISTERIOS
EMPRESAS
PRIVADAS
REPEJ
ENEL
MUNDO:
78
INSTITUTOS
ASOCIADOS
DE
VALORACIN

TASACIN
ANALIZA
ESTUDIA
FECHA
QUEESUNATASACION?
PROCEDIMIENTO
DICTAMINA
CUALIDADESY
CARACTERISTICAS
ESTIMAR
EL
VALOR,
JUSTIPRECIO
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito
tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)
TASACI ONES
MUEBLES INMUEBLES
SISTEMA
ECONOMICO
SISTEMA
FINANCIERO
SISTEMA
JUDICIAL
CONTABLE
ADMINISTRACION
PUBLICA
Paraefectosde
Compra
Venta.
Enlosprocesos
Judicialesy
Conciliatorios
Revalorizac.de
Activosfijos.
Garantasen
Operaciones
Crediticias
Parala
determinacindela
baseimponiblepara
elclculodel
impuestopredial,
Expropiaciones.
IMPORTANCIAYUSO
ESTAMOS
CAPACITADOS
PARAEFECTUAR
TASACIONES?
CRITERIOSA
CONSIDERAR
PARALA
ELABORACINDE
UNINFORMEDE
TASACIN
INFORMEDETASACIN
IIIANEXOS
II
VALUACIN
IMEMORIA
DESCRIPTIVA
INFORMEDETASACIN
LAMEMORIADESCRIPTIVACOMPRENDE:(art.II.B.14)
PROPIETARIO
SOLICITANTE
OBJETO
FECHAALACUALESTAREFERIDA
UBICACIN,LINDEROSYPERIMETRO,AREADELTERRENO
ZONIFICACIONYUSODELPREDIO
INFRAESTRUCTURADESERVICIOSURBANOSQUEAFECTENALPREDIO
CARACTERISTICASDELENTORNODELPREDIO
DESCRIPCIONDELPREDIO,DISTRIBUCIONDELASPLANTAS
DESCRIPCIONDELAEDIFICACION,ANTIGEDAD,ESTADODE
CONSERVACION,ESPECIFICACIONES
ANALISISDELADOCUMENTACIONREGISTRAL,SERVIDUMBRES,CARGAS
OBSERVACIONES
METODOLOGIAOREGLAMENTACIONEMPLEADA
NOMBREDEL
PROPIETARIO,AREA
DELINMUEBLE,
UBICACIN,
LINDEROSY
PERIMETRO,CARGAS
YGRAVAMENES,
SERVIDUMBRES,
ANTIGUEDAD
DOCUMENTO
REGISTRAL:CRI,
PE.,FICHAS
ESCRITURADE
COMPRAVENTA,
CONTRATOS
PRIVADOSCV.,DE
TRANSFERENC.
OTROS:TARJETA
DEPROPIEDAD,..
FECHAALACUAL
ESTAREFERIDALA
DOCUMENTACION
LAVALUACION
BIENES
INMUEBLES
REGLAMENTARIA
COMERCIAL
BIENES
MUEBLES
COMERCIAL
LAVALUACIONDEBIENESINMUEBLES
VI=VT+VE+VI+VOC
VALUACIONDE
TERRENOS+
+VALUACIONDE
OBRAS
COMPLEMENTARIASE
INSTALACIONESFIJASY
PERMANENTES
VALUACIONDE
EDIFICACIONES
+
VALUACI ONES
REGLAMENTARI AS
PLANOS DE VALORES
OFICIALES DE TERRENOS
URBANOS
LISTA DE VALORES OFICIALES
DE TERRENOS EN CENTROS
POBLADOS MENORES
VOE
(COSTA , SIERRAY SELVA)
ANEXO N 01 CUADRO DE VALORES
OFICIALES DE EDIFICACION (FACTOR
DE OFICIALIZACION)
APROBADOS
PORR.M.
VALUACIONDE
TERRENOS+
+ VALUACIONDE
EDIFICACIONES
PERMANEN.
+
VALUACION
DEOBRAS
COMPLEM.E
INST.FIJASY
PERMANEN.
VALUACI ONES
COMERCI ALES
-ESTUDIO DE MERCADO DE
VALORES COMERCIALES DE
TERRENOS URBANOS.
-ESTUDIO DE MERCADO DE
VALORES COMERCIALES DE
EDIFICACIONES.
-PRESUPUESTO DE OBRA
-ESTUDIO DE
MERCADO DE
VALORES
-PRESUPUESTO
DE OBRA
TERRENOS UBICADOS EN ZONA
RURAL DEDICADOS A USO
AGRICOLA, PECUARIO,
FORESTAL, DE PROTECCION Y
ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO
HABILITADOS COMO URBANOS
NI ESTEN COMPRENDIDOS
DENTRO DE LOS LIMITES DE
EXPANSION URBANA.
TERRENOS QUE MANTENIENDO
SU CONDICION LEGAL DE
RUSTICOS SE ENCUENTRAN
AUTORIZADOS PARA REALIZAR
EN ELLOS EL CAMBIO DEL USO
DE LA TIERRA, DE ACUERDO A LA
ZONIFICACION ESTABLECIDA EN
LOS PLANES DE DESARROLLO
OFICIALES
TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTRO
POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO,
INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOS
TERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CON
LOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO
LISTADODEVALORESOFICIALES
DETERRENOSRUSTICOS
(S/./Ha.)
REGLAMENTONACIONALDETASACIONES
(S/./m2)
PLANOSBASICOS
ARANCELARIOSQUE
CONTIENENVALORES
OFICIALESDETERRENOS
URBANOS
(S/./m2)
LAVALUACIONDETERRENO
ESTUDIODE
MERCADO
URBANO
RUSTICO
ZONADE
EXPANSION
URBANA
EL VALOR DE LA EDIFICACIN?
Medicindelos
componentes
Metrado
el anlisis de los
costos unitarios
directos
el anlisis de los
costos unitarios
indirectos
Mano de obra,
Los materiales y
los Equipos
Los gastos
generales: fijos y
variables, la utilidad
e impuestos
VALORDELASOBRASCOMPLEMENTARIAS
Para determinar el valor de las obras complementarias
es necesario operar de la misma manera que las obras
de edificacin, realizar las mediciones (metrados) y
realizar los anlisis de costos unitarios respectivos.
Obtenido as el valor de reposicin hay que auscultar el
mercado o determinar la performance del negocio para
incluir o no intangibles. En el caso de valuaciones
reglamentarias usaremos el factor de oficializacin al
costo directo comercial de las partidas o presupuestos.
VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)
VALOR RESIDUAL (R)
DEPRECIACION (D)
GRADO DE OPERATIVIDAD (Go)
EDAD (E)
VIDA TOTAL UTIL (T)
EXPECTATIVA DE VIDA (P)
VALOR DE REPOSICION (VR)
VALOR COMERCIAL (VC)
LAVALUACIONDEBIENESMUEBLES
ANEXOS
CALCULOS,FOTOGRAFIASYPLANOS
ERRORESENUN
INFORME
VALUATORIO
LOS
ERRORES
Presentacin
de un informe
valuatorio
COMPROMETER
CATALOGAR
COMO MALOS
PROFESIONALES.
SOMOS
RESPONSABLES DE LA
PRESENTACIN
EL VALOR
EL CONTENIDO
de un informe
valuatorio
CUALES SON LOS
ERRORES QUE EL
PERITO COMETE
FRECUENTEMENTE EN
LA ELABORACIN DE
UNA VALUACIN?
QUE MS?......
1.- Inspeccin ocular
2.-La tercerizacin del trabajo.
3.-El incumplimiento con fechas.
4.-La inconsistencia de informacin descrita.
5.-La incorrecta interpretacin de ttulos.
6.-Estudio de mercado.
7.-La incorrecta aplicacin de reglamentos y
normas.
RECOMENDACIONES
Elinformedebeserfcildeleer,revisaryentender.
Deberprecisarelpropsitodelatasacin,lafechadeterminaday
representarlascaractersticasdelbienavaluar(ubicacin,dimensiones,
zonificacin,especificacionesdeconstruccin,niveles,cargasytitulares
registrales),alqueseasignaunvalorsustentadoenlainformacin
recopiladayanalizadamencionadaanteriormente,conargumentosclaros
yentendiblesparatodapersonaqueleaelinforme.
Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podran emanar
incorrectas interpretaciones de la informacin que se comunica.
Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie del
terreno, si existiese cambios de nivel y si este ha sido corroborado con
algn instrumento de medicin.
Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por la
municipalidad, se encuentran inscritas en los registros pblicos si estn en
tramite de regularizar.
Deber estar suscrita por un profesional competente para hacerlo .
7 CONDICIONES DE UN BUEN
TASADOR
SABER
PERICIA
SER VALUADOR,
NO SOLO
PARECER
QUERER
HACER.
ETICA
MAS ETICA
MUCHA
MAS ETICA
UBICACINDE
MUESTRAS
UBICACIN
DELPREDIO
Saber tasar no significa
como muchos creen tener
un amplio conocimiento de
valores actuales en distintas
zonas de la ciudad o del
pas, sino saber buscar,
analizar y ponderar los
antecedentes que
finalmente conducirn
al valor buscado
PAGINASWEB
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320
http://www.evisos.com.pe/alquilerinmuebles/clasificadoseltrome.htm
http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm
http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3
http://www.inmueblesypunto.com/
http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php
http://www.planetacasas.com/
http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa250m2cuscosantiago.html
http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/ventade
terrenoenabancay2362125
http://www.coldwellbankerperu.com/
http://www.penthouseperu.com/index.asp
http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14
http://www.sgibson.info/lima.htm
http://www.telesterio.com/
VALORDETERRENO
valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo
que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
valor de un
terreno
Mejor uso
+ renta
obras
determinarelvalordeunBIENen
funcindelaunidadmonetaria,
paraunmercadodadoyenun
determinadotiempo".
Objetodeunatasacin:
UBI CACI N Y
ZONI FI CACI N
ENTORNO
DI STRI BUCI ON
DPTO203
SOTANO1
PISOTIPICO
HALL
CARGAS Y
GRAVAMENES