Qu es la Propiedad Horizontal (Ley 13.

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La ley de Propiedad Horizontal es la solucin que se dio al problema de no poder subdividir un terreno con 2 o ms unidades locativas. Es el caso por ejemplo del propietario de un terreno de 15 mt de frente con 2 casas construidas en l, pero que no puede dividir su lote en dos pues la Municipalidad no lo permite, pues el frente mnimo para este caso es, por ejemplo, 10 mt. Hoy en da, el P.H. es la herramienta ms comn que tienen empresas, inmobiliarias y particulares para vender gran nmero de departamentos en edificios. Los municipios ( en todo el pas) disponen de frentes mnimos y superficies mnimas de lotes para cada zona de la ciudad, cuando se pretende fraccionar la tierra segn el nmero de viviendas en l y no dan los mnimos , pues la solucin es la divisin en Propiedad Horizontal. A su vez los Municipios determinan cuantas viviendas o unidades funcionales se pueden subdividir en propiedad horizontal segn el tamao del terreno y la zona en que est el terreno, y verifican que haya independencia, funcionalidad y salida directa e indirecta a la va pblica de cada una de las unidades a dividir.

Fundamentos del P.H.

Es as que lo que se divide no es la tierra, sino los edificios construidos lo que se llama Unidades Funcionales. Se crean as unidades funcionales, espacios comunes y superficies comunes. Todo esto convive en lo que se llama Reglamento de Copropiedad, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el plano de Propiedad Horizontal. Por lo tanto cada propietario es dueo de su departamento y co-propietario sobre las partes comunes. El terreno, los muros, escaleras ,ascensores, etc. son partes comunes. Se llama Unidad Funcional porque una vivienda o departamento con todas sus partes bien establecidas (cocina-bao-dormitorio-estar, etc..) funciona como una unidad habitable, cumpliendo la funcin para el destino con que fue construido Lo mismo sucede para locales comerciales. Salvo la Unidad Funcional Propia o Dominio Propio, todo lo dems de un P.H. son espacios o superficies comunes. A su vez, los propietarios de las unidades pueden nombrar un administrador del consorcio (cuyo nombre y atribuciones figuran en el reglamento de copropiedad) , como el caso de los edificios de muchos departamentos.

Diferencias segn los Catastros Provinciales

Quiero destacar que cada provincia tiene su Catastro Provincial, creado por su propia ley provincial. Por lo tanto cada provincia tendr su metodologa de aplicacin de la Ley de Propiedad Horizontal 13512. Por lo tanto es comn que difieran en la representacin de los planos, designaciones y requisitos. Pero la Ley de PH es una Ley Nacional, por lo tanto ms all de las diferencias de forma , el espritu de la misma y la aplicacin es exactamente el mismo. Y una Unidad Funcional y una Superficie Comn es lo mismo en Salta que en Santa Cruz.

Ejemplo de Divisin de 2 viviendas por P.H.

A modo de ejemplo, doy el caso de un terreno de 15m de frente por 22m de fondo. No se puede dividir en 2, porque el mnimo es 10m. El terreno est a nombre de Juan Perez, quien posee la vivienda 1, pero Roberto Gomez, su socio, construy la vivienda 2 en su terreno. Roberto Gomez ahora quiere vender su vivienda a otra persona, entonces ...cmo hace ? Con una subdivisin en Propiedad Horizontal o P.H. La vivienda 1 a la izquierda es una casita (Unidad de Dominio exclusivo 1 ) ms un depsito en el patio (suele llamarse Unidad Complementaria, porque depende de la unidad principal que es la vivienda ), la vivienda 2 es otra casita pero sin depsito (Unidad de Dominio exclusivo 2). Del total construido la Unidad 1 representa el 55% y la Unidad 2 el 45%. (Se ha obviado para mayor claridad del ejemplo, pero el plano de P.H. lleva todas las cotas y medidas de los poligonos que intervienen en la subdivisin.) Las 2 casitas tienen un jardin de acceso nico, que ser una Superficie Descubierta Comn, se ingresa a ambas por un mismo hall, que ser una Superficie Cubierta Comn.

Ambas tienen patio, pero independientes, por lo tanto sern Superficies Descubiertas Comunes de uso exclusivo. Ambas tienen un techo de alero independiente al frente , que sern Superficies Cubiertas Comunes de uso esclusivo. Todos los muros donde apoyan los techos son Muros Cubiertos Comunes, los dems son Muros Descubiertos Comunes. Como se ve en la figura, el depsito se representa con el mismo nmero de unidad al que pertenece ( el 1 ), pero con el nmero de posicin 2. Los poligonos de los Dominios Propios se representan con un trazo ms grueso que el resto. Juan Perez y Roberto Gomez deben primero aprobar los planos Municipales ( Planos de Arquitectura ) de la construccin, sin ellos no se puede encarar la subdivisin. La Subdivisin estar a cargo de un Agrimensor un Ingeniero (con competencia en mensura ). Lo construido en el plano Municipal debe coincidir con lo representado en el plano de PH. Sin los planos aprobados no se puede encargar la subdivisin. Con los dos planos la Direccin de Catastro Provincial procede a la aprobacin del plano de P.H., y a posteriori ste ltimo.( ya con los porcentajes que le corresponden a cada propietario , 55% y 45% ) se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto con el Reglamento de Copropiedad del Condominio formado. Las figuras muestran las planillas usuales que contiene un plano de P.H.

Los impuestos vendrn en funcin de los porcentajes de cada propietario. De esta forma, cada uno podr alquilar o vender de forma independiente su casa, cosa imposible de hacer si no es por P.H.

Definiciones Sencillas en Propiedad Horizontal

Unidad de Dominio Exclusivo: Es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con independencia funcional y salida directa o indirecta a la via pblica. (vivienda, departamento, local comercial) Unidad Complementaria : es el ambiente o conjunto de ambientes que por su destino, complementan a una unidad de dominio exclusivo. Es el caso de las cocheras, depsitos, tendederos, etc. Espacios Comunes: Son las partes del inmueble, carentes de autonoma funcional, que por su destino, sirven a las Unidades de Dominio Exclusivo facilitando su aprovechamiento. (tapias, verjas, muros divisorios, etc ) Son espacios comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de

autonoma funcional, que estn afectadas al uso exclusivo de los titulares de unidades de dominio exclusivo. Unidad Funcional: Es el conjunto de ambientes principales y dependencias vinculados entre s necesarios para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con su destino. La Unidad Funcional comprende siempre una Unidad de Dominio Exclusivo, y las unidades complementarias y espacios comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder. Poligono : Sirven para representar el contorno de cada uno de los espacios de un inmueble. Planta Superpuesta: Cuando los polgonos contiguos de dominios distintos se superpongan o se penetren mutuamente a un nivel distinto al del piso de su planta, existiendo por lo tanto una limitacin del dominio a un nivel intermedio entre aqul y el superior (por ejemplo: entrepiso, escaleras, rampas, placares, etc.). La proyeccin horizontal del polgono superior en la zona de penetracin se llamar planta superpuesta. Vacos : Son los conductos que no tienen piso en la planta en que se los considera Superficie Cubierta Comn: Son tales como halls, palieres y escaleras. Superficie Descubierta Comn : Jardines comunes, patios comunes, canteros, etc. Cubierta Comn de uso Exclusivo: Proyeccin de aleros, techo de balcones, salientes de terrazas. Descubierta Comn de uso Exclusivo: Balcones, patios internos, patios externos independientes, terrazas accesibles, etc.