BARRIOS CERRADOS Y CLUBES DE CAMPO

La iniciativa privada, en los últimos años, desembocó en la creación de emprendimientos

urbanísticos, clubes de campo y barrios cerrados, caracterizados por la presencia de una
pluralidad de parcelas, construidas o no, pertenecientes a distintos propietarios y una zona o
parcela destinada al uso y recreación de las primeras. Es decir, una pluralidad de propiedades
independientes y otra distinta, necesariamente subordinada o supeditada al mejor
aprovechamiento de las anteriores, en forma tal que ambos sectores guarden una indisoluble
vinculación jurídica y funcional que constituya en conjunto un solo complejo inmobiliario. Estas
nuevas urbanizaciones cerradas, denominadas countries, clubes de campo, barrios cerrados,
etc. poseen ciertas características comunes, tales como un cerramiento perimetral que aísla la
urbanización del entorno, control de acceso y vigilancia, calles de circulación interna que, en
general, no son públicas y actualmente, carecen de una regulación de fondo, tanto en el
Código Civil como en la Legislación Nacional. Se ha trabajado en un proyecto de Ley que crea
un nuevo derecho real de dominio, el derecho real de propiedad urbana especial, pero aún no
ha tenido el tratamiento correspondiente en la legislatura nacional debido a la trascendencia
que tendría el agregado de un nuevo derecho real a los ya establecidos por el Código Civil, es
por ello, que los distintos emprendimientos que se han realizado en el país han tratado de
resolver el problema aplicando alguno de los derechos existentes, o una combinación de ellos.
Cualquier legislación que se dictara para solucionar el problema de los barrios cerrados,
debería contemplar el hecho de la existencia de una cantidad de parcelas independientes que
van a pertenecer a distintos dueños, que van a estar afectadas a un destino de uso residencial,
y a la vez, todo ese conjunto de parcelas deberá estar interconectado con otras destinadas a
recreación, actividades deportivas –generalmente al aire libre en contacto con la naturaleza- y
sociales y, por supuesto, el parcelamiento residencial necesita estar intercomunicado
convenientemente con calles de circulación interna que finalmente conduzcan a la vía pública.
La idea central es que el complejo constituya un todo inescindible, en la disposición y
enajenación de la cuota parte y/o de los derechos que pueda tener el titular del sector
residencial sobre el sector de áreas comunes. Actualmente, con la legislación vigente, la
resolución del problema puede encararse desde dos puntos de vista y/o con combinaciones de
algunos de ellos:

1- Sobre la base de los derechos reales:

A- Condominio Dominio
B- Servidumbres
C- Usufructo
D- Propiedad Horizontal
2- Sobre la base de los derechos personales:
A- Constitución de sociedades comerciales
B- Constitución de asociaciones civiles

BARRIOS CERRADOS EN ZONAS URBANAS Y SUBURBANAS

GRILLA
MENSURA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La Ley Nacional N°13.512, Provincial N°4.194 y el Decreto Provincial N°2.645/92 establecen la
normativa a seguir para el caso de mensuras de Propiedad Horizontal. Veamos previamente
algunos conceptos importantes:

PROPIEDAD EXCLUSIVA: partes de un edificio que pueden ser propiedad de una persona
real o jurídica, que a tal efecto, deberán estar integradas por unidades funcionales.

Unidad Funcional: compuesta de uno o varios polígonos comunicados entre sí directa o

indirectamente. Está constituida por una unidad principal y unidades complementarias.

Unidad Principal: se denomina así al conjunto de ambientes, y/o sectores, y/o dependencias
directamente comunicados entre sí, necesarios y suficientes para el desarrollo de las
actividades compatibles con el destino para el que se ha construido el edificio y que se halla
comprendido en uno o más polígonos de límites. En el caso de una vivienda, serían todos los
ambientes que la conforman: baño, cocina, comedor, estar, dormitorios, etc. Podrán constituir
unidades principales las cocheras y bauleras, si el destino del edificio así lo indicara.

Unidad Complementaria: es la superficie y/o conjunto de superficies cubiertas y/o

semicubiertas y/o descubiertas directamente comunicadas entre sí en un mismo terreno, las
cuales no pueden constituir por sí mismas una unidad funcional y estando destinadas a
servirlas deben unirse a una unidad principal para formar una unidad funcional. Es el caso de
aquellas superficies que complementan la vivienda y están separadas de la unidad principal,
como por ejemplo: quinchos, lavaderos, depósitos, galpones.

PROPIEDAD COMÚN: Son las partes del edificio que son propiedad común de los
copropietarios o condóminos del mismo y que se hallan comprendidos en un polígono de
límites. Las partes del edificio de propiedad común se distinguen en:

De uso exclusivo: son aquellas superficies descubiertas con acceso a un solo dominio exclusivo
o con acceso solamente a partes comunes y/o vía pública. Comprenden los balcones, patios
exteriores, tendederos, terrazas, azoteas, etc.

De uso exclusivo de algunas unidades: serán las partes del edificio que se destinen para ello
según proyecto. Pueden estar comprendidos los ingresos, palieres, patios, jardines, etc.

De uso común: son aquellas superficies cubiertas, semicubiertas o descubiertas de uso común.
Pueden estar comprendidos: pasillos, escaleras, muros divisorios, muros medianeros, muros
de carga, muros de previsión, palieres.

POLÍGONOS: delimitan las diferentes superficies de la unidad principal y/o complementaria

y podrán estar compuestos por uno o más de los siguientes tipos:

a- Superficies cubiertas: son las que estando techadas, tienen cerramiento en todo su
contorno.
b- Superficies semi-cubiertas: son las que estando techadas, tienen su contorno
parcialmente cerrado.
c- Superficies descubiertas: son aquéllas que carecen de cerramiento superior.
d- Superficies de entrepiso: son aquéllas generadas por ambientes cuyos niveles de piso
son intermedios a los de piso o techo de su planta correspondiente.
 e- Muros de fachada, perimetrales y medianeros: comprende los parámetros que
delimitan el exterior del edificio.
f- Muro divisorio: comprende los muros separativos entre unidades principales o
complementarias y bienes comunes.
g- Muros de carga y columnas: comprende todos los elementos portantes del edificio,
excluidos los muros perimetrales y de fachadas.
h- Tubos o ductos: son los conductos y aberturas con salida al exterior por los techo,
azoteas y/ terrazas.

FORMAS DE DIVISIÓN: la división de un edificio tendrá carácter de:

a- Prehorizontalidad: cuando se refiere a un edificio a construir. La Ley N°19.724/72,
Régimen de Prehorizontalidad, en su artículo 1°, donde hace referencia a la afectación,
dice: Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado
a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso
por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar en escritura pública, su
declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del
dominio de unidades por tal régimen.
b- Propiedad horizontal parcial: es el caso de los edificios parcialmente construidos que
cuentan con algunas unidades terminadas, y sus respectivos bienes comunes que las
hacen susceptibles de constituir derechos reales sobre las mismas. Se incluyen
también las modificaciones parciales a introducir en inmuebles ya sometidos al
régimen. Propiedad horizontal: cuando los edificios están totalmente terminados.

REQUISITOS A TENER EN CUENTA EN LA DIVISIÓN:

INSTRUCCIONES GENERALES:

1- Independencia y funcionalidad: sólo será posible la división del edificio que satisfaga
los requisitos de independencia y funcionalidad de todas y cada una de las unidades
que se crean.
2- Mensura del terreno: se deberá ejecutar la mensura del terreno, totalmente de
acuerdo con las normas vigentes para mensura y efectuar el correspondiente balance
de superficies. La mensura del terreno forma parte indisoluble de la mensura de
propiedad horizontal.
3- Elementos a determinar en la división del edificio: deberá practicarse de tal modo que
en ella queden determinadas:
a- Unidades funcionales, principales y complementarias, las partes de
propiedad común que integran el edificio, las partes comunes de uso
exclusivo, o las comunes de uso exclusivo de algunas unidades.
b- Las medidas lineales, angulares y el área de cada polígono.
c- Las medidas lineales, angulares y el área de los muros comunes que cercan
el predio y los que separan distintos polígonos entre sí.
d- Las separaciones de dominio inclinadas, escalonadas y las horizontales a
nivel espacial que existen entre las unidades ubicadas en distintas o en una
misma planta.
e- Medidas: serán las de la poligonal de proyección sobre un plano horizontal
de las intersecciones del piso, con los correspondientes parámetros de los
 muros divisorios. Cada planta deberá estar determinada y representada
una por una.
f- Determinación de las medidas de los edificios a construir: cuando se trate
de un edificio a construir, cuya división se practique con carácter de
prehorizontalidad, las medidas se deducirán del plano de obra, ajustadas a
los resultados de la mensura del terreno.
g- Determinación de las medidas de los edificios construidos: en los edificios
total o parcialmente construidos, todas las medidas lineales del edificio, o
de su parte ya construida, deberán ser determinadas en forma directa en
el lugar.
4- Cálculo y compensación de la medición: las superficies deberán ser calculadas con las
medidas compensadas y serán redondeadas al decímetro cuadrado.
5- Medición lineal: todas las longitudes y distancias se determinarán al centímetro,
respetando la tolerancia.
6- Previsión de medianeras en bienes comunes: cuando el predio no se encuentra
cercado con muros de espesor de 0,15m, se podrán prever los mismos donde faltaren,
reservando para tal fin las superficies comunes necesarias en ancho de 0,15m, a lo
largo de las líneas límites del terreno. Si por efectos del desplazamiento de un muro
dentro del predio, el espesor del mismo existente no alcanzará los 0,15m, se podrá
formar la reserva pertinente de superficie común en previsión de un muro que ocupe
el espesor citado, a lo largo de la línea divisoria.
7- Previsión de paredes: a los efectos de la división podrán preverse paredes no indicadas
en los planos de obras, siempre y cuando no alteren o destruyan la funcionalidad e
independencia de las unidades.
8- Salientes de los muros o aleros: en el perímetro de los polígonos se podrán dar por no
computables las salientes, cuando la dimensión normal al muro no sobrepase los 50
cm, independientemente de su longitud.
9- Elementos estructurales interiores: los elementos estructurales existentes en el
interior de los polígonos de propiedad exclusiva, serán de consignación obligatoria.
10- Cota de Nivel: para cada planta del edificio se deberá determinar e indicar la cota de
nivel de su piso, tomando como origen o cota cero el cordón de la vereda en su
entrada principal.
11- Escaleras y rampas: son superficies inclinadas de acceso entre pisos y plantas a
distintos niveles que tienen igual o distintos dominios.

NORMATIVA PARA LA PRESENTACIÓN DEL PLANO DE MENSURA

Carátula: en ella se consignarán los siguientes datos:

1- Provincia, Nombre del Departamento, Distrito, Lugar, Ciudad, pueblo.

2- Nombre/s de la/s calles/s y números/s oficiales otorgados por el ente Municipal y
Comunal. Se podrá agregar nombre particular que el/los propietario/s hayan asignado
al edificio.
3- Nomenclatura catastral municipal.
4- Objeto: MENSURA Y DIVISIÓN – Régimen de la Propiedad Horizontal – Ley Nacional
Nº13.512 – Ley Provincial Nº4.194 y Decreto Provincial Nº2645/92
5- Propietario: se consignarán los nombres de todos los titulares de dominio.
6- Inmueble: designación según título y según plano de mensura que cita el título.
 7- Dominio: Llevará la nota de inscripción del Registro de la Propiedad, con Tomo, Folio,
Número y año de inscripción.
8- Ubicación del inmueble dentro de la manzana consignando: nombres de las calles que
circundan la manzana, Norte, distancia a ambas esquinas, medidas de frente y fondo
del lote según mensura.
9- Lugar y fecha de la mensura.
10- Profesional.
11- Permiso de edificación Nº…. Fecha de final de obra. Observaciones.
12- Nomenclatura catastral Provincial.

Folio de mensura o representación:

1- Mensura del terreno: como en una mensura común, poniendo particular cuidado en
los arranques.
2- Representación gráfica del título: es el croquis según título.
3- Balance de Superficies.
4- Escalas de calles y mensura.
5- Orientación.
6- Representación de las plantas que conforman el inmueble (en el orden que se
suceden), comenzando desde el subsuelo, hasta la terraza y desde el rincón inferior
izquierdo, avanzando de izquierda a derecha y/o de abajo hacia arriba.
7- Escala: generalmente se utilizará 1:100 y excepcionalmente, si la representación
superara las medidas permitidas, podrá utilizarse 1:200.
8- En Planta Baja se agregará el/los nombre/s de la/s calle/s que forman el/los frente/s y
todos los números oficiales de frente a los respectivos ingresos.
9- Debajo de cada planta o piso, deberá indicarse a cual se refiere.
10- Cortes longitudinales: se efectuarán tantos cortes como sean necesarios para visualizar
todas las unidades.
11- Fachada del inmueble.
12- NO se representarán cimientos.
13- Planilla de Superficies.
14- Referencias.
15- Planilla de superficie de las mejoras.
16- Comparación de superficies.

Elementos o características de los planos:

A) El plano de mensura y división para sometimiento al Régimen de Propiedad Horizontal,

deberá consignar por lo menos los siguientes elementos:
1- Determinación de los polígonos correspondientes a la delimitación de propiedad
exclusiva y bienes comunes.
2- Polígonos generales con medidas lineales destacadas y polígonos parciales con
medidas lineales entre paréntesis.
3- Indicación de ángulos internos de los polígonos (con letras griegas).
 4- Indicación de espesores de muros de propiedad común (en centímetros, aclarados en
observaciones)
5- La distribución de los ambientes representada a escala y con líneas finas.
6- Se realizarán tantos cortes como se requiera, completando todos los pisos.
7- Cotas de Nivel: Deberán estar correctamente indicados en cada planta, siendo
necesario colocar, tanto en plantas como en cortes, las cotas de nivel en forma clara y
visible.
8- La designación de unidades se hará con la letra “U” colocando el subíndice respectivo
en números arábigos correlativos en todo el edificio siguiendo un orden por planta,
comenzando por la unidad. Esta designación se respetará en plantas y cortes. Se
colocará, además, el destino del polígono de la unidad. Los polígonos de dominio
exclusivo llevarán una designación de a dos pares de cifras: 00: planta baja 01:
primer piso etc……. El segundo par de números, separados por un guión, servirá para
determinar el polígono dentro de su planta y se formará siguiendo un orden
correlativo, comenzando de 01 en el frente del edificio y avanzando hacia su interior
en forma progresiva. Los polígonos de dominio común no llevarán designación
espacial, pero sí leyendas aclarando su destino. Los polígonos de límites que
determinen propiedad de uso exclusivo se dibujarán con línea de trazo grueso, dentro
de cada piso se indicarán los polígonos de propiedad exclusiva, bienes comunes de uso
exclusivo y de dominio común, dentro de los cuales se dibujarán todos los polígonos
parciales definidos por superficies cubiertas, descubiertas, s/c, etc.

B) Referencias:

1- Las superficies de propiedad exclusiva y los vacíos en blanco deben ir con dos líneas en
diagonal.
2- Las superficies de propiedad común se indicarán con un sistema de cuadrículas que tendrá
una inclinación de 45º, mientras que las superficies de propiedad común de uso exclusivo
se representan con un rayado paralelo inclinado a 45º. Las superficies de propiedad
común de uso exclusivo de algunas unidades se representarán con un cuadriculado a 45º y
en trazos. En todos los casos la separación de rayas o trazos será de 1cm.
3- Los polígonos parciales definidos por elementos resistentes y conductos que estén
ubicados dentro de los polígonos de dominio exclusivo, se indicarán con trazos de rayas
paralelas en el sentido de menor longitud con todas las medidas lineales y angulares que
lo definen. Los que estén comprendidos dentro de los polígonos de propiedad común de
uso común, no será necesario que tengan indicadas sus dimensiones.
4- Los muros divisorios y/o fachadas, se indicarán en trazos llenos, conforme al espesor
respectivo. En el caso que un polígono de dominio exclusivo, no esté totalmente
delimitado por muros, el cierre del mismo se indicará con una línea llena gruesa continua,
colocando la leyenda “sin materializar”.
5- Las cabinas de Empresas prestatarias de servicios públicos se computarán como bien
común de uso común, con sus medidas correspondientes.
6- Azoteas y terrazas: se computarán aquellas que sean accesibles y deberán ser
caracterizadas como bien común de uso común, bien común de uso exclusivo de alguna
unidad; o también como reserva de propiedad exclusiva de una unidad (art. 2º in fine –
Ley 13.512).
C) Para la inscripción de los planos de mensura y división para sometimiento al Régimen de
Propiedad Horizontal, será necesario el certificado final de obras expedido por la autoridad
Municipal o Comunal correspondiente.

D) No serán autorizadas divisiones de edificios con:

A- Construcciones de carácter precario.

B- Edificios que tengan más de 50 años de edificación.
C- Formación de unidades funcionales cuyo acceso principal y único se practique por
pasillos de un ancho inferior a 0,80m. de luz libre de previsiones de muros.

E) El plano estará firmado por el profesional de la Agrimensura actuante y por el o los

propietarios en manifestación de plena conformidad con la división realizada, así como de los
porcentuales de tasación obrantes en la planilla respectiva.

CERTIFICADO DE VERIFICACIÓN DE LÍMITES Y AMOJONAMIENTO

El órgano de aplicación es la Dirección General de Topografía y Catastro de la Municipalidad de
cada ejido, que es quien controla y aprueba los certificados. Por ser un requerimiento de
orden Municipal no está contemplado en la Ley Provincial de Catastro y por lo tanto no se
inscribe en el S.C.I.T. Es decir, que el trámite se inicia y concluye en la Municipalidad, sin
embargo, puede citarse como antecedente en un plano de mensura, adjuntando una copia al
expediente. El C.V.L.A. es exigible en los siguientes casos:

1) Siempre que se presenten a la Municipalidad fichas de edificación de obra nueva.

2) Para ampliaciones de obra que se apoyen sobre muros perimetrales existentes o

sobre muros o tapiales a construirse en los límites perimetrales del inmueble.

3) Para ampliaciones que impliquen agregar nuevas plantas a lo ya edificado.

No es exigible en los siguientes casos:

1) Para las regularizaciones de obras ya existentes (ejecutadas sin permiso), o planos

conforme a obra.

2) Para ampliaciones en el interior del inmueble que no apoyen sobre muros o paredes
perimetrales.

El certificado debe acompañar el plano de obra que presenta el constructor cuando solicita el
permiso de edificación y el proyecto de obra debe ajustarse a los límites jurídicos indicados en
el certificado. El objetivo esencial es que se prevenga la edificación en terreno ajeno y que la
Municipalidad no otorgue permiso de edificación ni habilitación sobre construcciones que se
extiendan fuera de los límites del inmueble. Además, el certificado fija la Línea de Edificación
Municipal, por lo que también constituye un elemento a tener en cuenta por el constructor a
los efectos de posicionar la fachada. Conceptualmente, el C.V.L.A. es una mensura del terreno
donde:

A- Se replantea el título o plano antecedente.

B- Se relacionan los muros, paredes, cercos o alambrados perimetrales a los límites
jurídicos que surgen del título y/o del plano de mensura antecedente, sin tener que
relevar las mejoras interiores.
C- Se deben amojonar y abalizar los vértices legales de la manzana, es decir, los cruces
de líneas municipales (un mínimo de dos esquinas si el inmueble no es esquinero y
tres vértices si lo es), consignando forma, material y medida de los mojones
colocados.
D- A diferencia de los planos de mensura, no se indica la silueta de la edificación
existente.
E- Por cuestiones de tamaño, no se incluye un croquis según título; por lo tanto, las
medidas replanteadas se indican según título (s/t) o según plano (s/pl.) y al menos un
arranque se indica según título. También deben señalarse las restricciones al dominio
que pudieran existir. No se efectúa Balance de Superficies; ésta se indicará en
OBSERVACIONES. En el caso que la fachada o las paredes perimetrales existentes no
coincidan con la L.E.M. que se ha definido, debe indicarse el corrimiento o
desplazamiento. Se permite incluir en un mismo plano más de un lote, siempre que
sea de un mismo propietario y tenga al menos un límite en común. En este caso, se
utiliza el concepto de mensura y unificación, sin que el resultado sea ese, porque al no
tener inscripción provincial no genera parcela. Se debe adjuntar una fotocopia del
título. El resto de la información es la misma que contiene un plano de mensura.
Tiene vigencia de 2 años a partir de la fecha de emisión y puede ser actualizado
solamente por el mismo profesional que lo realizó mediante una nota marginal, hecha
a máquina, en la parte de atrás. Un plano de mensura puede reemplazar al C.V.L.A.
siempre que haya sido inscripto dentro de los 12 meses anteriores a la presentación
del permiso de edificación. En el caso que el constructor presente un plano de
proyecto cuya edificación se extienda más allá de los límites jurídicos, la municipalidad
coloca un sello en el correspondiente plano de edificación, donde consta que deslinda
toda responsabilidad sobre lo edificado en terreno ajeno. El permiso de edificación
sólo vale para las construcciones realizadas dentro de los límites del inmueble.

F- MENSURAS PARCIALES En la Provincia de Santa Fe se utiliza la Mensura Parcial de

Título en los siguientes casos: Determinación de fracciones para expropiación o
cesiones al Dominio Público (ensanche de caminos, calles, etc.). Determinación de
polígonos destinados a constituir Servidumbres, derecho real de Uso o Usufructo, que
no afecten la totalidad del inmueble. Para deslindar un lote de una superficie mayor
(menos del50% del total de la superficie y con plano antecedente inscripto de la
mayor área). En caso de inmuebles urbanos, corresponde al Municipio o Comuna la
decisión de autorizar o no este tipo de divisiones (La Municipalidad de Rosario no las
acepta). En el caso de inmuebles rurales, en el OBJETO del plano se colocará
MENSURA* y no MENSURA Y SUBDIVISIÓN. En Observaciones se indicará: *Parcial.
Actualmente y hasta tanto se derogue o modifique la Ley de Unidad Económica, todas
estas divisiones rurales deberán estar autorizadas por el Ministerio de la Producción
(ex M. A. G. I. C.) La justificación de este tipo de trabajos es económica y no técnica ya
que muchas veces en estos casos el costo de la mensura sería superior al de la
fracción a deslindar lo que torna poco o nada rentable cualquier fin que se quiera dar.
Desde el punto de vista del plano, se genera una sola parcela; pero catastralmente se
generan dos (la mensurada y la remanente, otorgándosele un nuevo número de
subpartida a la fracción deslindada). La superficie de la parcela remanente la calcula el
S.C.I.T. por simple diferencia de superficies. Hasta el año 2001 en nuestra provincia no
se aceptaban las mensuras parciales si no había plano de mensura previo, en la
actualidad esto ya no es necesario, pero en caso de no existir un plano de mensura
antecedente sobre el título completo, la fracción deslindada deberá ser
georreferenciada (ver Anexo A de las nuevas normas) Por último debemos tener en
cuenta que en la carátula del plano, el BALANCE DE SUPERFICIES quedará abierto.