Unidad IV: LA FINCA Y SUS

TIPOLOGÍAS:
DERECHO REGISTRAL

MSc. JOSE ULISES CARBALLO NICARAGUA

2022
 La Finca en Materia Registral.

• La base sobre lo que constituye nuestro

Registro y apertura folios es la Finca.
• Este concepto de finca responde a la
definición de inmueble por naturaleza, es
decir una porción delimitada de tierra que
puede o no estar edificada. Asi el termino
finca es todo lo que abre folio.
Ley N° 509 Art. 3 numeral 24, PARCELA:

• Es la unidad técnica del catastro que

consiste en una extensión territorial
definida y delimitada por una línea o
lindero que principia y regresa al mismo
punto o identificable y reconocida por
su posesión y propiedad.
 Área mínima de los lotes
• Artículo 17.-REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO NUMERO TRES. Decreto Ejecutivo No.29–D Aprobado el 17 de
Enero de 1956. Publicado en La Gacetas Nos.30 al 34 del 6 al 10 de Febrero de 1956

• El área mínima total de los lotes será de 200 mts2. En ningún caso el frente de
lotes no rectangulares a lo largo de una calle será menor de 8.20 mts. Todos
tendrá un retiro mínimo de 3 mts al borde del derecho de vía de la calle. Sin
embargo, los garajes, terrazas y otras porciones con techo y deshabitadas de
estructuras que tengan paredes completas en dos lados a lo sumo, pueden ser
extendidas hasta una distancia de 1.50 mts., de la línea de derecho de vía de
la calle. La construcción no podrá cubrir más del 60% del área total de lote.
• Aquellas murallas, cercas o verjas que siendo paralelas a una calle queden
situadas a menos de dos (2) metros de la línea de derecho de vía de tal calle,
deberán ser construidas de tal manera que permitan una visión total o parcial
desde la calle hacia el interior del lote.
 NORMA TÉCNICA OBLIGATORIA NICARAGÜENSE. VIVIENDA Y
DESARROLLOS HABITACIONALES URBANOS NTON 12 012 - 15

• DEFINICIONES 4.3 Área Bruta. Superficie total del terreno en m² excluyendo las
servidumbre eléctricas y telefónicas, redes de infraestructura principal (potable,
sanitaria y pluvial), derechos de vía de los sistemas interurbanos y del sistema
vial urbano existentes, así como los derechos de vía de cauces (chuisles,
quebradas, arroyos, y otros similares) derechos de vía de micropresas y embalses
y aquellas otras áreas que siendo afectadas por fallas geológicas o pendientes del
terreno mayor del 15% no son susceptibles de utilización; en el caso de los
lugares donde la topografía natural predominante es mayor a este valor, el
desarrollador que quiera utilizarla como área bruta debe justificarla
técnicamente con las respectivas obras de infraestructura necesarias.
• 4.4. Área de Construcción. Es la suma de las superficies en metros cuadrados (m
2 ) edificadas por piso, excluyendo las terrazas y azoteas, menores de 1,50 m de
ancho.
Dimensiones de lotes de terrenos para
vivienda unifamiliar
 Márgenes de Tolerancia en una Finca
• 12. Si al momento de realizar el traslado o la inscripción se determina que no existe
concordancia entre el área catastral y registral, se tomará como el área real la
levantada en el Acta de Inspección Ocular, conforme lo preceptuado en el Art. 156
del Reglamento de la Ley 698.
• 13. Se aclara la aplicación del artículo 156 del Reglamento de la Ley 698: en el caso
que las diferencias de área excedan los márgenes de tolerancia establecidos
procede el levantamiento del Acta de Conformidad de Linderos. Si la diferencia es
menor, bastará que el usuario acepte el área aprobada en Plano y el certificado
catastral vigente y si la diferencia de área se encuentren dentro de los rangos de
tolerancia, se procederá de oficio a su inscripción sin más requerimientos que los
establecidos para todo trámite. 14. En caso que exista litigio no se podrá optar a
éste procedimiento. 15. Para Propiedades de Comunidades Indígenas no aplica la
presente "Normativa para la Regularización de la Propiedad por la vía
Administrativa" Circular CSJ, 28 de Junio del año 2017
 Integración Catastro y Registro

• El proceso de relación de la información sobre propiedades comienza en Catastro

Físico en donde es generado un Número Absoluto Catastral (NAC), el cual se crea
mediante una ecuación matemática, tomando en cuenta parámetros de
georeferenciación global, lo cual da como resultado el número único de cada
propiedad. Este NAC es presentado en la Ventanilla Única de Registro como
requisito para la inscripción de una propiedad, en donde se generará un Número
Absoluto de Propiedad (NAP) relacionado al NAC antes mencionado y se
convertirá en un Folio Real Electrónico que contenga toda la información
Registral del inmueble.
• La unión o vinculación de ambas informaciones se genera al momento de que la
gestión registral es firmada por el Registrador, creando de forma automatizada un
paquete de mensajería entre las bases de datos de Catastro y Registro, brindando
así seguridad Física y Jurídica de las Propiedades.
 Ley 677, Ley Especial

• El lote de terreno individual para Vivienda de Interés

Social debe de tener un área máxima de 300,00 m2
(Ley 677, Ley Especial para el fomento de la
construcción de Vivienda y de Acceso a la Vivienda de
Interés Social y su Reglamento).
• 2) Al lote D de 524,00 m 2 le corresponde un frente
mínimo de 14,00 m y un frente mínimo de lote esquinero
de 16,00 m El frente mínimo del lote D y lote E, será de
acuerdo a normativa urbanística vigente de la
 La Propiedad Horizontal

• Es una propiedad especial, constituida exclusivamente sobre

edificios dividida por pisos o locales susceptibles de
aprovechamiento independiente, a demás de un derecho singular
y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad
conjunto e inseparable sobre los restantes elementos,
• La propiedad horizontal tiene como principal
característica que en ella coexisten dos clases de derecho
de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el
apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la
comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de
toda la construcción.
 Qué son inmuebles verticales

Las construcciones o desarrollos verticales son

inmuebles edificados en varios niveles dentro de un terreno
común, dichos niveles cuentan con unidades propiedad privada
y de copropiedad.

La vivienda vertical es una visionaria innovación que va a

revolucionar la vida en las metrópolis de todo el mundo. La idea
básica es no seguir expandiendo las ciudades a lo ancho sino
edificar a lo alto. Una parte importante de este concepto es la
integración de espacios sociales.
 La Vivienda Multifamiliar

La vivienda multifamiliar vertical, es aquella en la que

una construcción vertical u horizontal está dividida en
varias unidades de viviendas integradas que comparten el
terreno como bien común.
Las viviendas unifamiliares son aquellos inmuebles en los
que habita una sola familia, tal y como su propio nombre
indica. En este sentido debemos diferenciarlas
de viviendas colectivas o multifamiliares, concebidas
como un conjunto residencial o de finca urbana.
 Artículo 40. Títulos Objeto de Inscripción
De conformidad a lo dispuesto en el Artículo 73 de la LGRP, se
inscribirán en el Registro de la Propiedad Inmueble: 1. Los títulos
de dominio sobre inmuebles, 2. Los títulos en que se transmita,
constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de
usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, promesas de
ventas, anticresis, derechos de superficie, propiedad horizontal,
multipropiedad y conjuntos inmobiliarios así como cualesquiera
otros relativos a derechos de la misma naturaleza, contratos de
arrendamiento y, las mejoras que se construyan sobre los bienes
inmuebles.
 Derechos Inscribibles

• Art. 3941 C.- Sólo pueden inscribirse los títulos que

consten de escritura pública, de ejecutoria o de otro
documento auténtico, expresamente autorizado por la
ley para este efecto.
• Art. 3946 C.- Toda inscripción que se haga en el Registro
Público expresará: La hora y fecha de la presentación del
título en el Registro. El nombre y residencia del Tribunal.
Juez, Cartulario o funcionario público que autorice el
título. La naturaleza del título que deba inscribirse y su
fecha.
 Derechos Inscribibles…
• Art. 3948 C.- Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos,
no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación en el
Registro. Se considerará como tercero aquel que no ha sido parte en
el acto o contrato a que se refiere la inscripción.
• Art. 3949 C.- La inscripción no convalida los actos o contratos
inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo,
los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en
el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos no se
invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva
el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas
implícitas, o de causas que aunque explícitas no constan en el
Registro.
 Derechos Inscribibles…

• Para que se puedan registrar los derechos inscribibles es necesario que

estén contenidos en una escritura pública, ejecutoria o en otro
documento autentico expresamente autorizado por la ley para este
efecto. Ver Arts., 3941, 3541, 3942, 3951,3957 C.,
• El registro también recibe las transmisiones por causa de muerte y las
anotaciones preventivas de que tratan los artos 3964 C, y el 29 RRP y
otros entre esos se anota un extracto de las prendas agrarias para
conocimiento de terceros. La Corte Suprema ha dicho que siempre que
surja un conflicto real o aparente entre el derecho común y el Registro,
debe ceder el campo el derecho común al Registro, porque en beneficio
de los asociados es de suma importancia robustecer la institución del
Registro aun con sacrificio del derecho común, si es necesario (S, 12m
 Artículo 40. Títulos…

• 3. Cualesquiera otros títulos de trascendencia real que, sin

tener nombre propio en derecho, modifique en el instante o
en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre
bienes inmuebles o inherentes a derechos reales. 4. Las
minutas descriptivas que establece el art., 3979 C. en
terrenos nacionales baldíos y que no exista inscripción
anterior sobre la propiedad. 5. Los títulos en que se transmita
por afectación bienes inmuebles a favor del Estado en virtud
de Resolución Judicial firme, Decreto o Acuerdo Ejecutivo,
siempre y cuando sean plenamente identificados, el inmueble
y la persona afectada.
 Artículo 41. Circunstancias del Título.

• Los documentos o títulos de actos o contratos que deban

inscribirse, expresarán, por lo menos, todas las
circunstancias que, bajo pena de nulidad debe contener la
inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes,
a las fincas y a los derechos inscritos, expresando lo
siguiente: a) Datos personales de los otorgantes. b)
Tratándose de bienes inmuebles, deberá expresarse: a) Los
datos relativos a los bienes y derechos inscritos b) La
naturaleza, ubicación, medidas, colindancias y extensión
superficial; y, c) Antecedentes de registro, excepto que se
trate de primera inscripción
 la propiedad de bienes inmuebles

• c) Tratándose de actos mediante los cuales se declare,

reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o
extinga la propiedad de bienes inmuebles, el documento
inscribible deberá contener, además: a. Indicación de la
libertad o existencia de gravámenes del inmueble sobre el cual
se declare, reconozca, adquiera, transmita, limite, grave o
extinga la propiedad. b. Referencia del pago del impuesto de
traslado del dominio, en las formas aprobadas para tal efecto.
c. Referencia de los datos catastrales del bien inmueble,
conforme el certificado o constancia catastral, y, d. Referencia
de tener a la vista la solvencia municipal.
GRACIAS POR SU
ATENCION
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