REQUISITOS ADMINISTRATIVOS DE

LOS CONDOMINIOS

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

1.- DERECHO DE PROPIEDAD

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

 1.- DERECHO DE PROPIEDAD

• DERECHO DE PROPIEDAD: Es aquél que posee una persona sobre una cosa para poder gozar y disponer de ella con las
limitaciones y modalidades que fijen las leyes.

• Entre las diferentes modalidades de la propiedad encontramos:

• COPROPIEDAD.- Existe cuando una cosa sin división material alguna pertenece a dos o más personas.
• CONDOMINIO.- Es aquella en la que los diferentes componentes de un inmueble mayor como departamentos, casas,
viviendas, locales, pisos, naves industriales y demás, en la medida de poder ser aprovechados de manera independiente,
son objeto de propiedad exclusiva, y los elementos comunes del inmueble pertenecen en copropiedad a los propietarios de
dichos componentes, en partes proporcionales al valor de cada uno de éstos.

• Dicha modalidad tiene su fundamento en el código civil vigente para esta ciudad en el artículo 951, que señala que cuando
los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de
éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un
derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
2.- LEGISLACIÓN

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

 2.- LEGISLACIÓN
La ley reglamentaria del artículo 951 del Código Civil para esta ciudad es la ley de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal,
misma que tiene como antecedentes:

• Ley Sobre el Régimen de Propiedad y Condominio de Inmuebles de los Edificios, Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas y Locales vigente
a partir del 16 de diciembre de 1954.

• Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal con vigencia del 01 de enero de 1973 al 31 de
diciembre de 1998.

• Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal con vigencia del 01 de enero de 1999 al 27 de enero
2011.

• En dicha ley reglamentaria en su artículo 3° se define como el acto jurídico que el propietario o propietarios de un inmueble, declaran su voluntad
ante un notario público de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, respecto de unidades de propiedad privativa y
un derecho de copropiedad respecto de las áreas y bienes de uso común.

• En el año 2017 surge una de las reformas que mas ha causado controversia respecto de la Constitución del Régimen de Propiedad en
Condominio y la cual, si bien es cierto, no toco temas sustantivos de la figura jurídica, también lo es que, introdujo requisitos que generan hasta el
día de hoy una gran problemática. Lo cual se debió en gran parte a una visión demasiado proteccionista sin considerar todos los factores
involucrados. Siendo dos de los artículos mas afectados con esta modificación el octavo y noveno de la Ley correspondiente, los cuales
establecen los requisitos administrativos y legales para la Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio.
3.- CLASIFICACIÓN

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

 3.- CLASIFICACIÓN

* POR SU ESTRUCTURA:

• a) condominio vertical: es aquél inmueble edificado en varios niveles.

• b) condominio horizontal: se constituye donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la
edificación, pudiendo compartir o no su estructura.

• c) condominio mixto: es aquél formado por condominios verticales y horizontales.

* POR SU USO:

• a) habitacional: aquellos en que la unidad de propiedad privativa esta destinada a vivienda.

• b) comercial o de servicios: aquellos en que la unidad de propiedad privativa esta destinada a la actividad propia del comercio o servicio
permitido.

• c) industrial: aquellos en que la unidad de propiedad privativa se destina a actividades permitidas propias del ramo.
• d) mixtos: aquellos en que la unidad de propiedad privativa se destina a dos o mas usos.
 3.- CLASIFICACIÓN

* POR SUS CARACTERÍSTICAS SOCIALES:

• I.- Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés social y/o popular,
clasificadas como tales de acuerdo a la legislación aplicable.

• II.- Aquéllos que por las características socioeconómicas de sus condóminos sean reconocidos como de
interés social y/o popular por la autoridad correspondiente, de acuerdo con los criterios que para este
efecto expida.
Dichos condominios se encuentran regulados en el Título Quinto de la ley de la materia.
Como ejemplo de éste tipo de condominios se encuentran a aquellos constituidos bajo los lineamientos
establecidos por la ley de vivienda para la ciudad de México a través de su Instituto de Vivienda.
4.- CONCEPTOS BÁSICOS

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

 4.- CONCEPTOS BÁSICOS

•* UNIDAD DE PROPIEDAD PRIVATIVA: Es el departamento, vivienda, local, áreas, naves y elementos

anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y
cualquier otro elemento que no sean áreas de uso común sobre el cual el condominio tiene un derecho de
propiedad y de uso exclusivo, siempre que así este establecido en la Escritura Constitutiva e Individual.

•* ÁREAS Y BIENES DE USO COMÚN: Es todo aquello objeto de la copropiedad sobre los elementos
comunes del inmueble, de quienes son propietarios de las diversas unidades privativas.

• * AREAS DE USO EXCLUSIVO: Los bienes comunes de uso exclusivo son aquellas áreas que al serlo por
“destino” (terrazas, cubiertas, patios interiores, retiros), no son necesarios para el disfrute y goce de todos los
copropietarios, y su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de una unidad de propiedad
privativa, siendo necesario que este uso este señalado en el régimen de propiedad en condominio.
5.- PERMISOS Y AUTORIZACIONES

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 5.1 REQUISITOS DE FORMA

El Régimen de Propiedad en Condominio puede constituirse:

• A) Construcciones nuevas
• B) Proyecto
• C) Inmuebles construidos con anterioridad.

Para lo cual es necesario que el inmueble cumpla con los requisitos del Artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio, es
decir, sobre el cual pueda coexistir un derecho de propiedad absoluto y exclusivo, respecto de unidades de propiedad privativa
y un derecho de copropiedad respecto de las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute del
inmueble.
Cabe señalar que conforme a la fracción II del artículo 8 de la Ley de Propiedad en Condominio, indica que el número de
unidades privativas no sea superior a 120
 5.2 PUBLICITACIÓN VECINAL

El interesado en registrar una Manifestación de Construcción en sus modalidades “B” o “C” deberá seguir el
procedimiento de publicitación vecinal a que hace referencia el artículo 156 del Reglamento de Construcciones para
el Distrito Federal, y una vez agotado se emitirá la Constancia de Publicitación Vecinal la cual se colocará en
lugares visibles al exterior del predio o inmueble por un periodo de 15 días hábiles contados a partir del día
siguiente a la presentación de solicitud, y deberá contener:

A) Datos de identificación del registro de manifestación de construcción.

B) Superficie del predio.
C) Descripción sintética de la obra o acción de que se trate.
D) Número de niveles a construir.
E) Normas de ordenación general que se pretendan aplicar
 5.3 CONSTANCIA DE ALINEAMIENTO Y NÚMERO OFICIAL

• El trámite de número oficial es aquél mediante el cual la Alcaldía asigna un número

oficial para cada predio que tenga frente a la vía pública, el cual deberá colocarse en la
parte visible de la entrada de cada predio y ser claramente legible a una distancia
mínima de 20 metros.

• El trámite de alineamiento es la traza sobre el terreno que limita el predio respectivo con
la vía pública en uso, determinada en los planos debidamente aprobados.

• Encuentra su fundamento en los artículos 87 de la Ley de Desarrollo Urbano; 43 del

Reglamento de dicha Ley; 8, 22, 24 y 25 del Reglamento de las Construcciones, y el
costo esta señalado en los artículos 233 y 234 del Código Fiscal para la Ciudad de
México.
 5.4 CERTIFICADO ÚNICO DE ZONIFICACIÓN

El Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo, el cual es el documento público en el que se

hacen constar las disposiciones específicas para un predio o inmueble determinado establecen los
instrumentos de planeación del desarrollo urbano.

Encuentra su fundamento en los artículos 4 fracción III, 9 fracción IV, 87 fracción II y 92 de la Ley de
Desarrollo Urbano; 17 fracciones I y IV, 20, 21, 158 fracción I, 159 inciso A, 160 fracción I de su
Reglamento, y su costo se encuentra regulado en el artículo 235 fracción III Código Fiscal para la
Ciudad de México.
 5.5 DICTAMEN DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS HIDRÁULICOS

• Es la opinión técnica vinculante y obligatoria que emite la dependencia encargada de la operación hidráulica
en la Ciudad de México (SACMEX), relativa a la dotación de los servicios hidráulicos de agua potable, agua
residual tratada y drenaje, previamente a la obtención de la licencia de construcción, hoy manifestación de
construcción.

• Encuentra su fundamento en los artículos 3 fracciones VIII y XXI, 7 fracción XXX y 94; de la Ley de Desarrollo
Urbano;  32, 33, 35, 36, 39 fracción III, 51 fracciones. II y III, 53 fracción II, 65 y 128, y su costo se encuentra
regulado por los artículos 6, 7, 73 fracción VI, 174, 176 fracciones I IV y VI, artículo 302 del código fiscal para
la Ciudad de México.
 5.6 MANIFESTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN

La Manifestación de Construcción tipo “B” o “C”, y su respectivo registro otorgado por la autoridad
competente.

Las modalidades de la construcción son las siguientes:

Manifestación de construcción tipo B:

Para usos no habitacionales o mixtos de hasta 5,000 m2 o hasta 10,000 m2 con uso habitacional

Manifestación de construcción tipo C:

Para usos no habitacionales o mixtos de más de 5,000 m2 o más de 10,000 m2 con uso habitacional, o
construcciones que requieran de dictamen de impacto urbano o impacto urbano-ambiental.

(Artículo 51 Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal.)

 5.6.1 REQUISITOS PARA REGISTRAR LA MANIFESTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN

1.- Que el propietario o poseedor, conjuntamente con el Director Responsable de Obra, presenten el formato correspondiente y ante la autoridad competente, la
declaración bajo protesta de decir verdad, de cumplir con este reglamento y demás disposiciones aplicables, anexando los documentos que se señalan para cada
modalidad de manifestación de construcción,
2.- El pago de los derechos que cause el registro de manifestación de construcción y en su caso, de los aprovechamientos que procedan. (Artículos 20, 181, 182,
185 300, 301 y 302 del Código Fiscal de la Ciudad de México).
Dichos requisitos de conformidad con el artículo 53 del Reglamento de Construcciones de esta Ciudad, son:
A) Presentar manifestación de construcción ante la Administración a través del formato establecido, suscrita por el propietario, poseedor o representante legal,
en la que se señalará el nombre, denominación o razón social del o de los interesados, domicilio para oír y recibir notificaciones; ubicación y superficie del
predio de que se trate nombre, número de registro y domicilio del director responsable de obra y, en su caso, del o de los corresponsables, acompañada de los
siguientes documentos:
I) Comprobantes de pago de los derechos correspondientes y en su caso, de los aprovechamientos.
II) Constancia de alineamiento y número oficial vigente y certificado único de zonificación de uso de suelo o certificado único de zonificación del suelo digital o
certificado de acreditación de uso del suelo por derechos adquiridos.
III) Dos tantos del proyecto arquitectónico de la obra en planos a escala.
IV) Dos tantos de los proyectos de las instalaciones hidráulicas.
V) Dos tantos del proyecto estructural de la obra en planos debidamente acotados
 5.6.1 REQUISITOS PARA REGISTRAR LA MANIFESTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN

VI) Estudio de mecánica de suelos

VII) Constancia de “registro de la revisión por parte del corresponsable en seguridad estructural del proyecto estructural” emitida por el Instituto
para la Seguridad de las Construcciones en la Ciudad de México.
VIII) Libro de bitácora de obra foliado
IX) Responsiva del director responsable de obra del proyecto de la obra y corresponsables.
X) Póliza vigente del seguro de responsabilidad civil por daños a terceros
XI) Aviso ante el Instituto para la Seguridad de las Construcciones en la Ciudad de México, cuando se trate de trabajos para la rehabilitación
sísmica de edificios dañados
B) Para el caso de construcciones que requieran la instalación o modificación de tomas de agua y conexión a la red de drenaje, la solicitud y
comprobante del pago de derechos, así como la aprobación de la factibilidad de instalación de medidor de agua potable para las tomas de agua.
C) Presentar dictamen favorable del estudio de impacto urbano o impacto urbano ambiental, para los casos señalados en la fracción III del artículo
51 del Reglamento de Construcciones para esta Ciudad.
D) Presentar acuse de recibo de la declaratoria ambiental ante la secretaría del medio ambiente, cuando se trate de proyectos habitacionales de
más de 20 viviendas.
 5.6.1 REQUISITOS PARA REGISTRAR LA MANIFESTACIÓN DE CONSTRUCCIÓN

• Una vez cumplidos los requisitos antes mencionados la autoridad competente registrará la
manifestación de construcción, anotando los datos indicados en el carnet del Director
Responsable de Obra y los corresponsables, sin examinar el contenido de los mismos,
entregando al interesado la manifestación de construcción registrada y una copia del croquis o los
planos y demás documentos técnicos con sello y firma original, pudiendo éste iniciar de forma
inmediata la construcción.

• Lo anterior de conformidad con lo señalado en el artículo 48 del Reglamento de Construcciones

para el Distrito Federal.
 5.7 LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN ESPECIALES

• La licencia de construcción especial, de conformidad con lo establecido por el

Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, las expide la Administración
para poder construir, ampliar, modificar, reparar, instalar, demoler, desmantelar una obra
o instalación, colocar tapial, excavar cuando no sea parte del proceso de construcción
de un edificio, así como para realizar estas actividades en suelo de conservación.
(Artículo 55).

• Su costo se encuentra contemplado en el artículo 186 del Código Fiscal de la Ciudad de

México.
 5.8 DICTAMEN DE IMPACTO URBANO

• El dictamen de impacto urbano tiene por objeto evaluar y dictaminar las posibles influencias o alteraciones
causadas al entorno urbano o urbano ambiental por algún proyecto público o privado en el área donde se
pretenda realizar, con el fin de establecer las medidas adecuadas para la prevención, integración y/o
compensación, considerando que la programación de la ejecución sea correspondiente con el avance de obra.

• Debe llevarse a cabo cuando se trate de proyectos de uso habitacional de más de 10,000 metros cuadrados
de construcción; de uso no habitacional de más de 5,000 metros cuadrados de construcción, de usos mixtos
de más de 5,000 metros cuadrados de construcción.

• Se fundamenta en los artículos 4 fracción III, 7 fracciones VII y XIV, 87 fracción V, 93 y 94 de la ley de
desarrollo urbano; 85, 86, 88, 89, 93, 94, 95, 96, 98, 106 fracción V, 107, 109 y 110 fracción I del Reglamento
de la ley, ambos para la Ciudad de México
 5.9 AUTORIZACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL

•Es la autorización otorgada por la Secretaría del Medio Ambiente como resultado de la presentación y evaluación de una declaratoria de
cumplimiento ambiental, informe preventivo, manifestación o estudio de impacto ambiental y riesgo según corresponda cuando previamente a la
realización de una obra o actividad se cumplan los requisitos establecidos en la Ley Ambiental de Protección a la Tierra en el Distrito Federal para
evitar o en su defecto minimizar y restaurar o compensar los daños ambientales que las mismas puedan ocasionar.

Cabe señalar que dicha autorización se encuentra regulada por el artículo 44, 45, 46, 47, 48 y 49 de la Ley Ambiental de Protección a la Tierra en
el Distrito Federal, siendo importante destacar que el numeral 46 señala los supuestos en los cuales es necesario la autorización de impacto
ambiental cuando se realicen obras que afecten al medio ambiente o generen riesgos, dentro de los cuales podemos destacar los siguientes:

•Obras y actividades, o las solicitudes de cambio de uso del suelo que en los casos procedentes, pretendan realizarse en suelos de conservación.
•Las que colinden con áreas de valor ambiental, áreas naturales protegidas, suelo de conservación o con vegetación acuática.
•Obras y actividades que afecten la vegetación y los suelos de escurrimientos superficiales, barrancas, cauces, canales y cuerpos de agua de la
Ciudad de México.
•Conjuntos Habitacionales.
•Obras de más de 10 mil metros cuadrados de construcción u obras nuevas en predios de más de cinco mil metros cuadrados para uso distinto al
habitacional, para obras distintas a las mencionadas anteriormente.
6.- AUTORIDADES SUPERVISORAS Y
SANCIONADORAS

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

 6.1 PROCURADURÍA AMBIENTAL Y DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL (PAOT)
Es un Organismo Público Descentralizado de la Administración Pública. Su objeto es la defensa de los derechos de los
habitantes de la Ciudad de México a disfrutar de un ambiente adecuado para su desarrollo, salud y bienestar, por medio de la
promoción y vigilancia del cumplimiento de las disposiciones jurídicas en materia ambiental y del ordenamiento territorial, y que
su existencia, funcionamiento y atribuciones se encuentra contemplados en la Ley Orgánica de la PAOT y su reglamento.
Dentro de sus atribuciones se encuentra:

• Recibir y atender las denuncias referentes a la violación, incumplimiento o falta de aplicación de las disposiciones jurídicas en
materia ambiental y del ordenamiento territorial.

• Realizar visitas para el reconocimiento de hechos u omisiones planteados en las denuncias que reciba o en las
investigaciones de oficio que realice, así como emplazar a las personas involucradas para que comparezcan ante la
Procuraduría a manifestar lo que a su derecho convenga, en los procedimientos respectivos.

• Realizar actos de vigilancia para constatar el cumplimiento de las disposiciones jurídicas en materia ambiental, del
ordenamiento territorial y de protección y bienestar animal, así como practicar reconocimientos de hechos para la
substanciación del procedimiento administrativo de investigación.

• Solicitar a la autoridad competente la revocación y cancelación de las licencias, certificados, autorizaciones y registros,
cuando sean otorgadas en contra de lo prescrito por las disposiciones jurídicas en materia ambiental y del ordenamiento
territorial o cuando se trasgredan dichas disposiciones.
6.2 INSTITUTO DE VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE LA CIUDAD
DE MÉXICO (INVEA)

Es el organismo encargado de verificar que comercios, inmuebles y vehículos cumplan con las
leyes, reglamentos, decretos, acuerdos, circulares y todas aquellas disposiciones jurídicas y
administrativas que regulan su buen funcionamiento.
El proceso es realizado por un verificador especializado, quien revisa la documentación y observa
que se cumplan las obligaciones que se encuentran dispuestas en las leyes y reglamentos de nuestra
ciudad.
Su existencia, funcionamiento y atribuciones se regulan en la Ley de Verificación Administrativa de
esta Ciudad.
 6.3 ALCALDÍAS
Son los Órganos Político Administrativo de cada Demarcación Territorial de la Ciudad de México.
Dentro se sus atribuciones se encuentra entre otras:
* Registrar las manifestaciones de obra y expedir las autorizaciones, permisos, licencias de
construcción de demoliciones, instalaciones aéreas o subterráneas en vía pública, edificaciones en
suelo de conservación, estaciones repetidoras de comunicación celular o inalámbrica y demás,
correspondiente a su demarcación territorial, conforme a la normativa aplicable;
*Vigilar y verificar administrativamente el cumplimiento de las disposiciones, así como aplicar las
sanciones que correspondan en materia de establecimientos mercantiles, estacionamientos públicos,
construcciones, edificaciones, mercados públicos, protección civil, protección ecológica, anuncios,
uso de suelo.
La Ley Orgánica de Alcaldías de la Ciudad de México, regula y establece las bases para la
integración, organización, administración, funcionamiento y atribuciones del gobierno y de la
administración pública de las demarcaciones territoriales y sus alcaldías.
 6.4 SISTEMA DE AGUAS DE LA CIUDAD DE MÉXICO (SACMEX)
El Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX), Tiene por objetivo suministrar y
distribuir los servicios de agua potable y drenaje a los habitantes del Ciudad de México con la
cantidad, calidad y eficiencia necesaria, a través de acciones que contribuyan a la adecuada
utilización de la infraestructura existente, y fomentar una cultura moderna de utilización que
garantice el abasto razonable del recurso.
El sistema de aguas dictaminará la factibilidad de otorgamiento del servicio a nuevos
fraccionamientos, conjuntos habitacionales, comerciales, industriales, mixtos o de otro uso, así
como en los casos de ampliación o modificación del uso o destino de inmuebles, considerando la
disponibilidad del agua y de la infraestructura para su prestación. En el caso de otorgamiento de
la factibilidad de servicios, el sistema de aguas determinará el cálculo hidráulico en la red
disponible complementándolo con aforos, monitoreo para su aprobación o negativa
Su funcionamiento y atribuciones se encuentran reguladas en La Ley de Derecho al Acceso, Disposición
y Saneamiento del Agua de la Ciudad de México.
 6.5 SANCIONES

Las autoridades antes señaladas están facultadas para aplicar diversas sanciones,
derivadas por el incumplimiento de la norma, entre las que se encuentran:

• Multas.
• Clausuras.
• Demolición.
• Custodia administrativa de los antecedentes registrales del Inmueble.
• Clausura de la toma de agua o disminución del caudal (SACMEX)
 7.- REQUISITOS PARA LA
FORMALIZACIÓN DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO
LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA
 7.1 REQUISITOS PARA LA FORMALIZACIÓN DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO
El artículo 9 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal establece que la
constitución del régimen de propiedad en condominio deberá realizarse en escritura pública, en la cual consta
la manifestación de voluntad del propietario o propietarios del inmueble y que sean agregados al apéndice los
siguientes documentos

1.- Último título de propiedad.

2.- Licencias de Construcción Especiales

3.- Manifestación de Construcción tipo “B” o “C” y su respectivo registro.

4.- Certificado Único de Zonificación

5.- Dictamen de Impacto Urbano

6.- Autorización de Impacto Ambiental que expida la Secretaría del Medio Ambiente.

7.- Póliza para garantizar la conformidad de la construcción con el proyecto.*

 7.1 REQUISITOS PARA LA FORMALIZACIÓN DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO
8.- La descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios
para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso que le
corresponde.

9.- El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas
para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble

10.- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso en relación con el valor
total del inmueble

11.- El uso y las características generales del condominio de acuerdo a lo establecido en los artículos 5 y 6 de esta ley,
el uso y destino de cada unidad de propiedad privativa

12.- - La descripción de las áreas y bienes de uso común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes
y colindancias y todos aquellos datos que permitan su identificación, y en su caso las descripciones de las áreas
comunes sobre las cuales se puede asignar un uso exclusivo a alguno o algunos de los condóminos.

13.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del Régimen y el Reglamento
Interno
 7.1 REQUISITOS PARA LA FORMALIZACIÓN DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO

14.- La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra
terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en
proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos, previo acuerdo de la asamblea general y lo establecido en el
reglamento interno.

15.- El Reglamento Interno del Condominio, y en su caso conjunto condominal, el cual, no deberá contravenir las disposiciones
de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para esta Ciudad, su reglamento y otros ordenamientos jurídicos
aplicables.
 7.2 PÓLIZA DE FIANZA

• El inciso F de la fracción I del artículo 9 de la Ley de Propiedad en Condominio señala que es necesario se cuente con una póliza de
fianza que el propietario del inmueble deberá entregar a la Alcaldía, para garantizar la conformidad de la construcción con el proyecto, y en su
caso, el cumplimiento de las medidas de mitigación, compensación, o integración urbana ordenadas en el dictamen de impacto urbano o
autorización de impacto ambiental correspondiente.

• El monto de la fianza será determinado por el titular de la Dirección General que entre sus facultades tenga la de registrar las
manifestaciones de construcción, y deberá corresponder al avalúo comercial que emita un valuador certificado por la autoridad competente
de la Ciudad de México, avalúo que deberá versar tanto sobre la edificación como sobre el terreno donde pretenda construirse.

• En caso de que la obra requiera de dictamen de impacto urbano o autorización de impacto ambiental, el monto de la fianza se incrementará
en un 50% de la cantidad que resulte del avalúo comercial practicado.

• El término de la fianza, cuando la obra no requiera de dictamen de impacto urbano, corresponderá a la fecha de la autorización de uso y
ocupación. El término de la fianza, cuando la obra requiera de dictamen de impacto urbano, corresponderá a la fecha en que la secretaría de
desarrollo urbano y vivienda, o en su caso, la Secretaría Del Medio Ambiente, declaren cumplidas las medidas ordenadas en el dictamen o
autorización respectivo.

• Cabe señalar, que uno de los problemas actuales respecto de esta póliza es que las Alcaldías no cuentan con una regulación para su
expedición y en consecuencia tampoco se cuenta con lineamientos para determinar el monto de la misma.
 8.- INSCRIPCIÓN EN REGISTRO
PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE
COMERCIO DEL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EN CONDOMINIO.
LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA
 8.1 REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DE LA CDMX.
De conformidad con lo que establece el artículo 3005 en relación con el numeral 3042 del Código Civil vigente para esta Ciudad,
serán materia de inscripción, entre otros: los testimonios por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles; en este caso el
instrumento que contenga el Régimen de Propiedad en Condominio debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y de
Comercio.

El procedimiento registral se inicia con la asignación del número de entrada y trámite a la solicitud presentada, el ingreso puede
ser físico acompañando el testimonio del instrumento que se pretende inscribir, o de manera electrónica acompañando el formato
precodificado así como una copia certificada electrónica, en ambos casos se deberá acreditar el pago de derechos
correspondiente de acuerdo a lo señalado en los artículos 196 y 204 fracción II del Código Fiscal para la Ciudad de México.

Es necesario que el documento que se pretende registrar cumpla con los requisitos que hace referencia el artículo 9 de la Ley de
Propiedad en Condominio de Inmuebles, 66 de la Ley Registral y 51 del Reglamento de la Ley Registral, ordenamientos vigentes
en esta Ciudad. (la descripción de las unidades privativas, así como tabla de valores de cada unidad privativa en medio
electrónico).

Una vez transcurrido el término establecido en la Ley para su calificación que es de 20 días hábiles posteriores a su ingreso en el
caso de documentos físicos y de 10 días para ingreso telemático, el registrador encargado del trámite deberá realizar la
calificación extrínseca de conformidad con el artículo 42 de la Ley Registral, en su caso determinará la procedencia o no del
trámite ingresado y realizará la inscripción del mismo generando los folios reales independientes a cada unidad privativa.
9.- ASIGNACIÓN DE CUENTAS
PREDIALES INDIVIDUALES.

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

9.1 REQUISITOS PARA LA ASIGNACIÓN DE CUENTAS PREDIALES
INDIVIDUALES.
De conformidad con lo que establece el artículo 56 del Código fiscal para la ciudad de México es obligación del contribuyente, solicitar la asignación de cuentas
individuales.

Los requisitos para poder solicitar la individualización de cuentas prediales son:

• Tener actualizados los valores catastrales del inmueble en términos de la superficie construida o por construir determinada en la manifestación de construcción, así
como estar al corriente en el pago del Impuesto predial.

• Solicitud por escrito dirigida al titular de la Subtesorería de Catastro y Padrón Territorial en la que se señale:
 Nombre, número telefónico, denominación o razón social, autoridad a la que se dirige, propósito de la promoción, domicilio para oír y recibir notificaciones dentro de
la Ciudad, nombre de la persona autorizada para recibirlas.

• Deberá anexar en original o copia certificada la documentación en que se sustente la promoción y en caso de promover a nombre de otra persona acompañar el
documento con el que se acredite la representación legal de la misma.

• Presentar título de propiedad, debidamente inscrito ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPC).
• Croquis de localización, donde señale:
Las calles que circundan a la manzana en la cual se localiza el predio, indicando el número de predios existentes a la esquina más cercana o la distancia en metros.
• Identificación oficial con fotografía y firma autógrafa.
• Régimen de propiedad en condominio, con la tabla de valores e indivisos y la memoria descriptiva completa; debidamente protocolizado ante Notario Público e
inscrito en el RPPC.

Deberá presentar los documentos originales con fines de cotejo. Las fotocopias deberán estar completas y ser legibles, dicho trámite no tiene costo.

Lo anterior tiene su fundamento en los artículos 8, 15, 18, 20, 21, 26, 27, 28, 29, 48, 54, 55, 56, 71, 72, 79, 80, 100, 101, 102, 103, 107, 126, 127, 128, 129, 430, 431 y 432 del
Código Fiscal para esta Ciudad.

Una vez cumplidos los requisitos se emite por parte de la autoridad un oficio determinando la procedencia e indicando la asignación de las nuevas cuentas catastrales.
10.- DIRECTORES RESPONSABLES DE
OBRA

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

 10.1. ¿QUE SON LOS DIRECTORES RESPONSABLES DE OBRA?

Los Directores Responsables de Obra son las personas físicas registradas y autorizadas por la Secretaría para formular,
supervisar y ejecutar proyectos previstos en la Ley de Desarrollo Urbano, sus reglamentos, los instrumentos de planeación y
demás normativa aplicable.

Son responsables de la observancia de las disposiciones establecidas en los ordenamientos antes citados, en el acto en que
otorgan la responsiva relativa al ámbito de su intervención profesional. La evaluación, admisión y supervisión de los Directores
Responsables de Obra y de los Corresponsables quedará a cargo de la Comisión de Admisión de Directores Responsables de
Obra y Corresponsables, el cual funcionará de conformidad con el Reglamento de Desarrollo Urbano.
 10.2. OBLIGACIONES

Ahora bien el artículo 35 del Reglamento de Construcciones de esta Ciudad de México, establece entre otras las siguientes obligaciones a los Directores Responsables de Obra:

•Suscribir y presentar ante la autoridad una manifestación de construcción tipo b o c, o una solicitud de licencia de construcción especial o registro de obra ejecutada.
•Dirigir, vigilar y asegurar que tanto en el proyecto como en la ejecución de la obra se cumpla con lo establecido en los ordenamientos aplicables.
•En su caso, señalar en la bitácora el incumplimiento, así como las instrucciones para corregir las desviaciones, de conformidad con lo establecido en este reglamento y realizar la revisión
completa del proyecto ejecutivo y de toda la documentación necesaria.
•Ordenar en la obra, el cumplimiento de este reglamento y de la normatividad aplicable, incluyendo en materia ambiental. De no ser atendida la orden por el propietario, poseedor y/o
constructor, lo asentará en la bitácora, notificando de inmediato a la delegación correspondiente, y a la comisión, anexando una copia de la nota de bitácora, en la que conste lo ordenado.
•Planear y supervisar el cumplimiento de las medidas de seguridad e higiene contempladas en la normatividad aplicables a la obra, relativas al personal, terceras personas, sus colindancias
y la vía pública y en su caso, denunciar ante la autoridad correspondiente su incumplimiento.
•Llevar en la obra un libro de bitácora foliado y sellado por la delegación o por la secretaría, el cual deberá cumplir con los requisitos mínimos establecidos en las bases generales y quedará
a resguardo y bajo responsabilidad del propietario o poseedor, pudiendo este último delegar dicha responsabilidad en su constructor o contratista, pero sin eximirse de la responsabilidad
ante la secretaría de desarrollo urbano y vivienda. En caso de pérdida o robo de dicho libro de bitácora, las partes firmantes deberán guardar sus copias con firmas autógrafas.
•Ordenar al propietario y/o constructor la colocación en la obra, en lugar visible y legible desde la vía pública, un letrero con el nombre del director responsable de obra y, en su caso, de los
corresponsables y su registro, además del número de registro de manifestación de construcción o de licencia de construcción especial, la vigencia, tipo y uso de la obra y ubicación de la
misma, así como los datos del constructor.
•Solicitar al propietario, poseedor o constructor el aviso de terminación de la obra ejecutada, debiendo anexarlo a la bitácora y conservar copias delos planos actualizados y registrados del
proyecto completo, del libro de bitácora y de las memorias de cálculo.
•Solicitar al propietario o poseedor y/o al constructor los manuales de operación y mantenimiento para las obras que requieran de dictamen de impacto urbano o impacto urbano ambiental,
de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 232 de este reglamento.
•Vigilar que, en los planos del proyecto ejecutivo, se encuentren las áreas de donación en los casos que corresponda.
 10.3. SANCIONES ADMINISTRATIVAS
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda o el Instituto para la Seguridad de las Construcciones en la Ciudad de México , en su caso, son la Autoridad competente para
conocer y resolver las infracciones en que incurran los Directores Responsables de Obra, en los siguientes casos:

I. Amonestación por escrito al Director Responsable de Obra o a los Corresponsables, cuando:

a) Infrinja el presente Reglamento y demás ordenamientos aplicables, sin causar situaciones que pongan en peligro la vida de las personas y/o los bienes,
independientemente de la reparación del daño, así como de la responsabilidad derivada de procesos de índole civil o penal;

b) Presente la documentación incompleta o con datos erróneos y que formen parte de los procedimientos que inicien ante la Administración;

c) Omita notificar a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, para el Registro en su carnet de la responsiva otorgada a una obra pública realizada por la Administración;

II. Suspensión temporal por dos años del registro de Director Responsable de Obra o Corresponsables, según sea el caso, cuando infrinjan el presente
Reglamento y demás ordenamientos aplicables sin causar situaciones que pongan en peligro la vida de las personas y/o los bienes, independientemente de la
reparación del daño, así como de la responsabilidad derivada de procesos de índole civil o penal, cuando:

a) Sin conocimiento y aprobación de la Delegación o de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, en su caso, se modifique la obra o instalación sin apegarse a las
condiciones de la manifestación de construcción registrada o de la licencia de construcción especial expedida, con excepción de las diferencias permitidas que se señalan en
la fracción II del artículo 70 del presente Reglamento, y

b) El infractor que acumule dos amonestaciones por escrito en el período de un año, contando a partir de la fecha de la primera amonestación, o bien, que acumule tres
amonestaciones por escrito en el período del trienio de la vigencia de su carnet, contando a partir de la fecha de la primera amonestación.

III. Cancelación del registro de Director Responsable de Obra, independientemente de la reparación del daño, así como de la responsabilidad derivada de
procesos de índole civil o penal, cuando:

a) No cumplan con las disposiciones del presente Reglamento, causando situaciones que pongan en peligro la vida de las personas y/o los bienes, y

b) Hayan obtenido con datos falsos su inscripción al padrón de profesionales respectivo;

 10.4. SANCIONES PENALES

El artículo 329 Bis, que se encuentra en el Capítulo VI del Título Vigésimo Segundo del Código Penal para la Ciudad de México,
regula los delitos cometidos por el Director Responsable de Obra precisando lo siguiente:

“Artículo 329 bis. Al Director Responsable de Obra que autorice o permita el desarrollo de una construcción, de la que otorgó su responsiva, sin apego
a la licencia, autorización, permiso, registro o la normativa vigente relativa al desarrollo urbano, construcciones, inmuebles y ordenamiento territorial
para el Distrito Federal, se le impondrá de cuatro a seis años seis meses de prisión y de mil a diez mil días multa, así como suspensión para
desempeñar profesión u oficio hasta por un periodo igual a la pena de prisión impuesta.

La misma sanción se impondrá al propietario del inmueble donde se desarrolla la construcción, su representante legal o el constructor, que teniendo
conocimiento permita la edificación sin apego a la licencia, autorización, permiso, registro o la normativa vigente relativa al desarrollo urbano,
construcciones, inmuebles y ordenamiento territorial para el distrito federal, con relación a la altura, número de niveles y área libre permitidas, siempre
que no lo denuncie a la autoridad”
11.- NORMA 26

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA

 11.1 NORMA GENERAL DE ORDENACIÓN 26 (NORMA 26)

Las Normas Generales de Ordenación regulan la intensidad, ocupación y formas de aprovechamiento del suelo y el espacio
urbano, así como las características de las edificaciones, la transferencia de potencialidades de desarrollo urbano y el impulso de
la vivienda de interés social y popular.

Entre ellas destaca la norma 26 que fue concebida para impulsar y facilitar la construcción de vivienda de interés social y popular
en suelo urbano, la cual se encontraba suspendida desde el 19 de agosto del 2013 debido a que algunos desarrolladores
inmobiliarios la utilizaron para obtener beneficios con la construcción de viviendas de interés social que luego vendían a costos
superiores a los contemplados para este tipo de vivienda.
 11.2 ULTIMA REFORMA
El día 02 de septiembre del 2021 se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el “DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN LA LEY DE VIVIENDA
PARA LA CIUDAD MÉXICO, LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL, EL CÓDIGO FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO Y LA NORMA DE
ORDENACIÓN NÚMERO 26 QUE FORMA PARTE DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL PROGRAMA GENERAL DE
DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE MÉXICO”, siendo que entre las principales modificaciones podemos encontrar que:

1. NUEVA DENOMINACIÓN. Se reforma la Norma de Ordenación Número 26, que forma parte de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito
Federal y del Programa General de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México, para quedar como sigue: “26.- NORMA PARA INCENTIVAR
LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, INTERÉS POPULAR Y SUSTENTABLE”

2. SUJETOS. Solamente podrá ser aplicada a Desarrollos Inmobiliarios generados por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de México
y/o Servicios Metropolitanos, S.A. De C.V., en su calidad de entidad paraestatal del Gobierno de la Ciudad de México, y aplica en suelo
urbano en zonificaciones con clasificación de uso de suelo:

A) Habitacional (H);

B) Habitacional con comercio (HC);

C) Habitacional con oficinas (HO);

D) Habitacional mixto (HM); y

E) Centro de Barrio (CB).

Cabe señalar que refiere la posibilidad de la participación de desarrolladores privados, sin establecer claramente cual podría ser la misma y solo
acotando que la misma se llevará a cabo mediante la formalización de los instrumentos jurídicos que se consideren idóneos, entre los cuales se podrá
utilizar el fideicomiso u otros, para establecer los objetivos, derechos y obligaciones de las partes en cada uno de los desarrollos inmobiliarios.
 11.2 ULTIMA REFORMA
3.- RESTRICCIONES: La norma 26 no aplica en:

A) Suelo de conservación;

B) Zonas de alto riesgo y vulnerabilidad;

C) En predios que no tengan acceso a vía pública o ésta sea menor a 6 metros de ancho, así como en predios que tengan un frente menor a 6 metros,
excepto en predios expropiados o desincorporados a favor del instituto de vivienda de la ciudad de México, donde se podrá evaluar la aplicación de la
misma, con base en los motivos que dieron origen a la desincorporación y o expropiación del inmueble;

D) Predios ubicados en el tercer territorio, cuya factibilidad de servicios sea negativa; y

E) Áreas de conservación y valor patrimonial ubicadas en el tercer territorio de la presente norma.

4.- TIPOS DE VIVIENDA. Hay tres tipos de vivienda, que son: la categoría “A” que se homologa a la vivienda de interés social; la categoría “B” que se
homologa a la vivienda de interés popular; y la categoría “C” que se homologa a la vivienda sustentable,

Entendiéndose por vivienda sustentable, aquella que incorpora criterios de eficiencia tecnológica, energética o ahorro de recursos, que contribuyan a
mitigar los efectos del cambio climático y que ofrezca una mejor calidad de vida para los habitantes de la Ciudad de México.

5.- CUMPLIMIENTO. Para garantizar el precio de venta de las viviendas, el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México,
en el momento de inscripción del Régimen de Propiedad en Condominio, anotará en el folio real del predio que el inmueble se encuentra sujeto
a la aplicación de las disposiciones contenidas en la norma 26, a cuyo efecto la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México
expedirá el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo con la aplicación de la norma 26, y que el precio de la primera venta de cada tipo de
vivienda se mantendrá durante los siguientes 5 años de tal evento, aplicando únicamente el factor de inflación anual a que haya lugar. Los notarios
que formalicen las transmisiones de propiedad estarán obligados a transcribir esta disposición.
GRACIAS

LIC. IGNACIO R. MORALES LECHUGA