Derechos y obligaciones de los copropietarios

Prof. Dr. Eugenio M. Ramírez Cruz

 Universidad Nacional
Federico Villarreal

Clases

Son de dos clases:

Derechos individuales
 Derecho de uso (art. 974)
 Derecho de disfrute (art. 976)
 Derecho de disposición de la cuota ideal y sus frutos (art. 978)
 Derecho de reivindicación (art. 979)
 Derecho de pedir la partición (art. 984)
 Derecho de tanteo o preferencia (art. 989)
 Derecho de retracto (art. 1599, 2°)
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 Derecho de establecer servidumbres (art. 1042)

 D° de asumir la administración del bien común (art. 973)

Derechos colectivos
Para adoptar determinadas decisiones se requiere:
 Derechos por unanimidad
 Derechos por mayoría
 Decisión judicial

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Derechos individuales

 D° de uso. Art. 974. El d° de usar y de servirse del bien que tiene cada
copropietario, siempre y cuando no altere su destino o función ni
perjudique el interés de los condueños.
En casos de desacuerdo, el juez regulará el uso y goce, conforme a las
reglas del proceso de administración judicial de bienes comunes.
Para algunos, este art 974 se contrapone al art. 978. Para L. Maisch, éste
es innecesario y antagónico. Según el 974 a cada copropietario
corresponde usar el bien; el art. 978 lo contradice, pues el copropietario
no puede realizar “actos que importen la propiedad exclusiva” del bien
común.
El que dispone del bien sin el consentimiento de los demás violenta el
art. 971, 1°.
Según el art. 976, si usa el bien parcial o totalmente excluyendo a los
demás, debe indemnizarles de acuerdo a su proporción.
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D° de disfrute. Art. 976. En cuanto al disfrute, debe haber una

distribución proporcional a las cuotas de cada copropietario.
En la parte final consigna una oblig. de los copropietarios de
reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos.
D° de disposición de la cuota ideal y de sus frutos. Art. 977. El
condueño tiene un verdadero d° absoluto sobre su cuota ideal (en
buena cuenta la totalidad). Sin embargo, debe entenderse en
concordancia con el art. 971, 1°, según el cual se exige unanimidad.
D° a la disposición exclusiva del bien. Art. 978. Es una norma
controvertida. Según L. Maisch, ningún copropietario puede realizar
“actos que importen la propiedad exclusiva” del bien común, pues si
vendiera o gravara el bien, el acto sería nulo.
El art. 978 establece que si dispone de todo o parte del bien, ello está
sujeto a que posteriormente el bien o la parte del mismo se adjudique
“a quien practicó el acto”.
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D° de reivindicación. Art. 979. Al igual que en la propiedad, el

copropietario puede reivindicar el bien común.
Es un error creer que solo puede reivindicar su cuota ideal (Salvat). Si
solo pudiera reivindicar ésta, la acción carecería de eficacia, pues casi
sería inviable de realizar.
Cualquiera de ellos puede ejercitar la acción reivindicatoria en beneficio
de la copropiedad. Además, las acciones posesorias e interdictales, el
desalojo.
D° de tanteo o preferencia. Art. 989. Si no es posible la división material
y a fin de evitar la subasta, los copropietarios pueden pagar en dinero el
precio de la tasación y adquirir la propiedad exclusiva.
Este d° se ejercita antes de la subasta, mientras que el retracto es
factible después de consumada la venta.
Permite “unificar la propiedad” (Castañeda).
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D° de retracto. El copropietario tiene este d° “en la venta a tercero de

las porciones indivisas” (art. 1599, 2°). Puede ejercitar este d° y retraer
la venta, si no se le dio la primera oportunidad, pues los condóminos
tiene preferencia frente a un tercero.
El retracto solo procede después de consumada la venta.
D° a pedir la partición. El copropietario tiene el d° a pedir la disolución
de la copropiedad (art. 984).
D° a imponer servidumbres. Art. 1042. Cualquiera de los copropietarios
puede imponer servidumbres activas en beneficio del predio común,
para lo cual no necesita autorización de los otros, pudiendo hacerlo
aunque lo ignoren los demás. El fundamento es que el predio se
beneficia.
 En cambio, para imponer servidumbres pasivas necesita decisión
adoptada por unanimidad.
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Derechos colectivos

El art. 971 establece un régimen para la adopción de determinadas

decisiones:
 Derechos en que es necesaria la voluntad unánime de los
copropietarios (art. 971, 1°)
Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
• Unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en
comodato o introducir modificaciones en él.
 Disposición: enajenación.
 Gravar: imponer gravámenes, como hipoteca, anticresis, garantía
mobiliaria
 Arrendamiento
De esta exigencia de unanimidad se colige que corresponde a ella un ius
prohibendi (o d° de veto).
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 Derechos que pueden ejercitarse por mayoría (art. 971, 2°)

Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
• Mayoría absoluta para los actos de administración ordinaria. Los votos
se computan por el valor de las cuotas.
En los actos de administración ordinaria las decisiones se adoptan por
mayoría absoluta, esto es, superior a la mitad, pero computada y
calculada no por cabezas (número de los participantes), sino a base del
valor o conjunto de las cuotas correspondientes a los que han votado (el
denominado quorum).
Se entiende que deben ser previamente informados del objeto de la
deliberación.
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Decisión judicial (art. 971, 3°)

Las decisiones sobre el bien común se adoptará por:
 En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.
Cuando al adoptarse decisiones sobre el bien común se produzca
empate, la decisión correrá por cuenta del juez, a través del proceso
sumarísimo.
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Obligaciones de los copropietarios

 Oblig. de responder proporcionalmente por las mejoras (art. 980)

Cualquiera de los copropietarios puede efectuar mejoras necesarias y
útiles en el bien común, las mismas que pasan a pertenecer a todos los
condueños, pero, correlativamente, tienen la oblig. de responder
proporcionalmente a sus cuotas por los gastos que éstas irroguen.
Si las mejoras fueron introducidas por un tercero, todos los
copropietarios deberán reembolsar al tercero los gastos realizados.
Excluye a las mejoras de recreo; quien las efectuó tiene el d° de
separación, si ello no afecta el bien, “pero en ningún caso están
obligados los demás copropietarios a satisfacer su importe” (Maich).
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 Oblig. de concurrir en los gastos (art. 981)

Todos los condueños deben concurrir en proporción a su parte alícuota,
a solventarlos gastos de conservación (manutención) y custodia del
bien.
 Ejm. (gastos de conservación): se destinan a arreglar una pared, techos,
pisos.
Asimismo, están obligados al pago de tributos, cargas y gravámenes que
recaigan sobre el bien común; esto “está fundado en el principio de
accesoriedad y en el carácter real de tales cargas” (Maisch).
 Oblig. al saneamiento por evicción (art. 982)
Saneamiento por evicción implica resarcimiento por despojo
(desposesión). Es posterior a la partición.
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Castañeda: en la acción por evicción se supone que el lote adjudicado a

cada heredero es el que equivale a la cuota que le corresponde. La
lesión, por el contrario, supone que el heredero recibe de menos.

 Oblig. de los copropietarios a hacer la partición del bien común (art.

984)
Es un d° pero también una oblig.
Es consecuencia de la copropiedad romana seguida por nuestro C.c.
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Administración del bien común

Es un acto de gestión y representación del bien indiviso.

La labor del administrador es inevitable, pues el bien debe explotarse.
Es gestor porque al recibir el mandato de la administración lleva a cabo
la explotación y aprovechamiento del bien, y es representante porque
tiene la personería de los copropietarios (mandatario).

Clases de administración
 Administración convencional u ordinaria
 Administración judicial (art. 972)
 La administración de facto (art. 973).
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Administración convencional

También llamada ordinaria, debe ser decidida por unanimidad y

requiere plena capacidad de todos los copropietarios.
Los copropietarios deliberan y, de común acuerdo, deciden quién será el
administrador, así como los derechos y obligaciones que le
corresponden.
El C.c. no la regula, la menciona tangencialmente en el art. 973.
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Administración de hecho
(El caso del gestor oficioso)
Cualquiera de los copropietarios asume por sí, sin haber sido designado,
la administración y emprende la explotación normal del bien.
La regula el art. 973.
Sin mandato de los otros administra el bien. Será considerado un gestor
oficioso, un gestor de negocios.
Pero ella cesa al ser solicitada la administración convencional o la
judicial. En tal caso, ya no será un mandatario, sino un gestor de
negocios, pero hay cierta contradicción, pues el mismo art. 973
equipara sus obligs. con las del administrador judicial.
Su labor será retribuida con una parte de las utilidades. Se tramitará
como un proceso sumarísimo.
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Administración judicial

Cuando no haya acuerdo (ni siquiera en mayoría) entre los

copropietarios para designar a un administrador, cualquiera de ellos es
libre de solicitar la administración judicial de los bienes indivisos.
El nombramiento de este administrador está permitido por el C.c. (art.
972). Se rige de acuerdo con lo legislado en los arts. 769 a 780 del CPC.
El administrador puede vender los frutos recolectados, celebrar
contratos sobre los bienes bajo su cargo (dar en arrendamiento,
efectuar reparaciones).