Primera Categoria

Primera categoría
Ganancia bruta. Determinación. Mejoras. Valor locativo. Arrendamiento en especie. Anticresis
Marco legal: Decreto Reglamentario del Impuesto a las Ganancias
Referencias
LECCIÓN 1 de 3
Ganancia bruta. Determinación. Mejoras. Valor locativo. Arrendamiento en especie.

Anticresis
Marco legal: Ley de Impuesto a las Ganancias
Para establecer la ganancia neta se restarán de la ganancia bruta los gastos necesarios para obtenerla o, en su caso, mantener y conservar la fuente, cuya
deducción admita esta ley, en la forma que la misma disponga.
Cuando el resultado neto de las inversiones de lujo, recreo personal y similares, establecido conforme con las disposiciones de esta ley, acuse pérdida, no se
computará a los efectos del impuesto.1
El artículo 41 de la ley establece que:
En tanto no corresponda incluirlas en el artículo 49 de esta ley, constituyen ganancias de la primera categoría, y deben ser declaradas por el propietario de los
bienes raíces respectivos:
1 El producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales.
2 Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos de usufructo, uso, habitación,
anticresis, superficie u otros derechos reales.
3 El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la
parte que éste no esté obligado a indemnizar.
4 La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo.
5 El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
6 El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.
7 El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado. Se consideran también de
primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados
en sublocación.2
En el caso de percibir arrendamientos en especie (lo que suele suceder en arrendamientos rurales) la ley, en su artículo 43 determina que se declarará como
ganancia el valor de los productos recibidos:
Los que perciban arrendamientos en especie declararán como ganancia el valor de los productos recibidos, entendiéndose por tal el de su realización en el año
fiscal o, en su defecto, el precio de plaza al final del mismo. En este último caso, la diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza citado se computará
como ganancia o quebranto del año en que se realizó la venta.3
Asimismo, el artículo 85 hace referencia a los beneficios incluidos en la primera categoría. Se podrán deducir también los gastos de mantenimiento del inmueble. A
este fin los contribuyentes deberán optar, para los inmuebles urbanos, por alguno de los siguientes procedimientos:
1 Deducción de gastos reales a base de comprobantes;
2 Deducción de los gastos presuntos que resulten de aplicar el coeficiente del cinco por ciento (5 %) sobre la renta bruta del inmueble,
porcentaje que involucra los gastos de mantenimiento por todo concepto (reparaciones, gastos de administración, primas de seguro, etc.) 4
En concepto de amortización de edificios y demás construcciones sobre inmueble afectados a actividades o inversiones que originen resultados alcanzados por el
impuesto, excepto bienes de cambio, se admitirá deducir el 2 % anual sobre el costo del edificio o construcción, o sobre la parte del valor de adquisición atribuible a
los mismos, teniendo en cuenta la relación existente en el avalúo fiscal o, en su defecto, según el justiprecio que se practique al efecto, hasta agotar dicho costo o
valor.
A los fines del cálculo de la amortización a que se refiere el párrafo anterior, la amortización deberá practicarse desde el inicio del trimestre del ejercicio fiscal o
calendario en el cual se hubiera producido la afectación del bien, hasta el trimestre en que se agote el valor de los bienes o hasta el trimestre inmediato anterior a
aquel en que los bienes se enajenen o desafecten de la actividad o inversión.
En concepto de amortización impositiva anual para compensar el desgaste de los bienes -excepto inmuebles- empleados por el contribuyente para producir
ganancias gravadas, se admitirá deducir la suma que resulte de acuerdo con las siguientes normas.
Se dividirá el costo o valor de adquisición de los bienes por un número igual a los años de vida útil probable de los mismos. La Dirección
General Impositiva podrá admitir un procedimiento distinto (unidades producidas, horas trabajadas, etcétera) cuando razones de orden técnico
lo justifiquen.
A la cuota de amortización ordinaria calculada conforme con lo dispuesto en el apartado anterior, o a la cuota de amortización efectuada por el
contribuyente con arreglo a normas especiales, se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 89, referido a la fecha de
adquisición o construcción que indique la tabla elaborada por la Dirección General Impositiva para el mes al que corresponda la fecha de cierre
del período fiscal que se liquida. El importe así obtenido será la amortización anual deducible.5
Cabe aclarar que, según el artículo 139:
Se encuentran incluidas en el inciso f) del artículo 41, los inmuebles situados en el exterior que sus propietarios residentes en el país destinen a vivienda
permanente, manteniéndolas habilitadas para brindarles alojamiento en todo tiempo y de manera continuada.
A efectos de la aplicación de los incisos f) y g) del artículo citado en el párrafo anterior, respecto de inmuebles situados fuera del territorio nacional, se presume,
sin admitir prueba en contrario, que el valor locativo o arrendamiento presunto atribuible a los mismos, no es inferior al alquiler o arrendamiento que obtendría el
propietario si alquilase o arrendase el bien o la parte del mismo que ocupa o cede gratuitamente o a un precio no determinado.6
1 Art. 17,
 Ley 20628. (1973). Ley de Impuesto a las Ganancias. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
https://bit.ly/2PbPuoE
2 Art. 41, Ley 20628. (1973). Ley de Impuesto a las Ganancias. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
5 Arts. 89-90, Ley 20628. (1973). Ley de Impuesto a las Ganancias. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
C O NT I NU E
LECCIÓN 2 de 3
Marco legal: Decreto Reglamentario del Impuesto a las Ganancias
El artículo 56 del decreto establece algunas precisiones en relación con el valor locativo.
A los fines de lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 42 de la ley, se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si
alquilase o arrendase el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado. Cuando el propietario o razón social ocupe
inmuebles de su propiedad para la obtención de ganancias gravadas, a los efectos de determinar el resultado de su actividad, podrá computar en forma
proporcional a la parte ocupada para el desarrollo de la misma, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 60 de este reglamento.1
Por su parte, el artículo 59 establece la forma de determinar la ganancia bruta:
Los propietarios de bienes raíces a que se refiere el artículo 41 de la ley, determinarán su ganancia bruta sumando:
1 Los alquileres o arrendamientos devengados, salvo los incobrables, entendiéndose por tales los alquileres adeudados al finalizar los juicios de
desalojo y de cobro de pesos. En casos especiales la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS, entidad autárquica en el ámbito
del MINISTERIO DE ECONOMÍA Y OBRAS Y SERVICIOS PÚBLICOS, podrá considerar otros índices que evidencien la incobrabilidad de los
alquileres devengados. Cuando se recuperen créditos tratados impositivamente como incobrables, corresponderá declararlos como ganancias
en el año en que tal hecho ocurra.
2 El valor locativo por el todo o la parte de cada uno de los inmuebles que ocupan para recreo, veraneo u otros fines semejantes, salvo que
arrojaren pérdidas, y los alquileres o arrendamientos presuntos de los inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.
3 El valor de cualquier clase de contraprestación que reciban por la constitución a favor de terceros de derechos de usufructo, uso, habitación,
anticresis, superficie u otros derechos reales. Dicho valor se prorrateará en función del tiempo de duración del contrato respectivo.
4 El importe de la contribución inmobiliaria y otros gravámenes o gastos que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo;
5 El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario.
6 El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos, en la parte que no estén obligados a indemnizar y que
realmente constituyan un beneficio para la propiedad acrecentando su valor. En estos casos se distribuirá proporcionalmente el valor de dichas
mejoras de acuerdo con los años que resten para la expiración del contrato, computándose el importe resultante como ganancia bruta de cada
año.
Si en el contrato de locación no se hubiera estipulado término cierto, o cuando no exista contrato por escrito, o no se determine el valor de las
mejoras, por cuya causa el locador desconozca el importe que ha de agregar a la ganancia bruta del inmueble, la mencionada
ADMINISTRACIÓN FEDERAL fijará el procedimiento a adoptar en cada caso.2
En cuanto a la determinación de la ganancia neta, el artículo 60 que establece:
Para determinar la ganancia neta, se deducirán de la ganancia bruta, siempre que correspondan al período por el cual se efectúa la declaración:
1 Los impuestos y tasas que gravan el inmueble estén pagados o no (contribución inmobiliaria o gravámenes análogos, gravámenes
municipales, etc.)
2 Las amortizaciones de edificios y demás construcciones y los gastos de mantenimiento, de acuerdo con las normas establecidas en los
artículos 83 y 85 de la ley y por esta reglamentación, sin perjuicio de las amortizaciones de los bienes muebles (artículo 59, inciso e), de este
reglamento), de conformidad con las disposiciones del artículo 84 de la ley.
3 Los intereses devengados por deudas hipotecarias y, en su caso, los intereses contenidos en las cuotas de compra de inmuebles a plazos, de
pavimentación o de contribución de mejoras, pero no la amortización incluida en los servicios de la deuda.
4 Las primas de seguros que cubran riesgos sobre los inmuebles que produzcan ganancias.
Las diferencias que se produzcan en concepto de gravámenes que recaen sobre inmuebles, en virtud de revaluaciones con efecto retroactivo, serán imputadas en
su totalidad al año fiscal en cuyo transcurso fueran fijados los nuevos valores.
No son computables las deducciones correspondientes a los inmuebles comprendidos en la exención prevista en el artículo 20, inciso o), de la ley.3
Finalmente, el artículo 126 establece que:
El costo original de los bienes amortizables comprende también los gastos incurridos con motivo de la compra o instalación, excepto los intereses reales o
presuntos contenidos en la operación.
Los intereses sobre el capital invertido no serán computados a los efectos de la fijación del costo.4
Mejoras
El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no
esté obligado a indemnizar.
Se reputan mejoras, no resultando en consecuencia deducibles como gasto, aquellas erogaciones que no constituyan reparaciones ordinarias que hagan al mero
mantenimiento del bien. En general se presumirá que revisten el carácter de mejoras cuando su importe, en el ejercicio de la habilitación, supere el VEINTE POR
CIENTO (20%) del valor residual del bien, ajustado de acuerdo con las disposiciones de los artículos 58 o 59 de la ley, según corresponda.
Las mejoras, cuando corresponda, se amortizarán en el lapso de vida útil que reste al bien respectivo y a partir del ejercicio de habilitación de las mismas,
inclusive.5
Valor locativo
El valor locativo se menciona en el artículo 41. Se contempla:
f) El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes.
g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado6

El valor locativo presunto
En ocasiones la forma de expresión de la renta no es fácilmente medible en términos ciertos y numerarios, como ocurre con cualquier ingreso monetario, sino que
consiste en un goce, uso o disfrute que otorga la posesión de inmuebles que no origina una entrada concreta de fondos, y que la ley grava estableciendo una
presunción de renta psíquica o ficta (Manassero, Aramburu, Elettore, Farré y Villois, 2014).
Es el caso de las circunstancias contempladas en los incisos f y g del artículo 41, que consideran imponible dentro de la primera categoría, como renta del suelo, el
valor locativo de inmuebles que los propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes no lucrativos, y el de inmuebles cedidos gratuitamente o a un
precio no determinado por sus propietarios.
La reforma de diciembre define en el artículo 42 lo que se entiende por valor locativo: “se presume, salvo prueba en contrario, que el valor locativo de todo inmueble
no es inferior al valor locativo de mercado que rige en la zona donde el bien esté ubicado, conforme las pautas que fije la reglamentación”7.
Otro aspecto vinculado con las propiedades de veraneo o recreo personal es el de los resultados negativos que pudieran surgir al descontar de sus valores
locativos los gastos y demás conceptos admitidos como deducciones, en cuyo caso el quebranto generado no será deducible conforme a lo dispuesto en el último
párrafo del artículo 17 de la Ley y el inciso b del artículo 59 del decreto reglamentario. “Cuando el resultado neto de las inversiones de lujo, recreo personal y
similares, establecido conforme con las disposiciones de esta ley, acuse pérdida, no se computará a los efectos del impuesto”8.
El artículo 59 enuncia que:
Los propietarios de bienes raíces a que se refiere el artículo 41 de la ley, determinarán su ganancia bruta sumando:
b) el valor locativo por el todo o la parte de cada uno de los inmuebles que ocupan para recreo, veraneo u otros fines semejantes, salvo que arrojaren pérdidas, y los
alquileres o arrendamientos presuntos de los inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.9
De tratarse de inmuebles ubicados en el exterior, el artículo 139, además de hacer extensivas las disposiciones precedentemente reseñadas, introduce la
presunción de que su valor locativo no debe resultar inferior al que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el bien o la parte que ocupa o cede en forma
gratuita o sin determinar el precio.
Se encuentran incluidas en el inciso f) del artículo 41, los inmuebles situados en el exterior que sus propietarios residentes en el país destinen a vivienda
permanente, manteniéndolas habilitadas para brindarles alojamiento en todo tiempo y de manera continuada.
A efectos de la aplicación de los incisos f) y g) del artículo citado en el párrafo anterior, respecto de inmuebles situados fuera del territorio nacional, se presume,
sin admitir prueba en contrario, que el valor locativo o arrendamiento presunto atribuible a los mismos, no es inferior al alquiler o arrendamiento que obtendría el
propietario si alquilase o arrendase el bien o la parte del mismo que ocupa o cede gratuitamente o a un precio no determinado.10
La ley también somete al tributo el valor locativo que obtiene el titular de inmuebles al ceder en favor de terceros su uso, ya sea en forma gratuita o a un precio
indeterminado11.
El fundamento de su gravabilidad reside en que constituye una liberalidad voluntaria que no tiene por qué estar exenta del impuesto, ya que el efecto económico
equivale a cobrar un arrendamiento o alquiler y donar en efectivo una suma similar (Manassero et al., 2014).
Una situación particular se presenta cuando, no obstante computar el valor locativo como renta, los gastos y deducciones admitidos son superiores a dicho
importe y se produce un quebranto. A diferencia de lo establecido para el supuesto tratado en el inciso f del artículo 41, la ley y el reglamento no advierten sobre
obstáculos para su computabilidad, por lo que se entiende que en estos casos será deducible de otras ganancias de la misma o de distintas categorías y, de
subsistir, trasladable a períodos futuros (Manassero et al., 2014).
Volviendo a los inmuebles de recreo, veraneo u otros fines similares, cabe aclarar que, si la ocupación es realizada por terceros a título oneroso, serán de
aplicación las disposiciones del artículo 41, inciso a, de la ley (locación de inmuebles); mientras que, si es efectuada a título gratuito, habrá que dispensarle el
tratamiento previsto en el inciso g (inmuebles cedidos a un precio no determinado). Únicamente corresponderá el encuadramiento del inciso f cuando (a los fines
señalados) sea efectuada por los propietarios del inmueble.
Arrendamiento en especie
Según lo establece el artículo 43:
Los que perciban arrendamientos en especie declararán como ganancia el valor de los productos recibidos, entendiéndose por tal el de su realización en el año
fiscal o, en su defecto, el precio de plaza al final del mismo. En este último caso, la diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza citado se computará
como ganancia o quebranto del año en que se realizó la venta.12
Anticresis
En general, la ley se refiere al propietario de los bienes como el titular de las rentas de esta categoría. Sin embargo, en la cesión de usufructo, uso, habitación o
anticresis de inmuebles que hiciere, debe declarar solamente la contraprestación recibida por dicha cesión, sin perjuicio de que el usufructuario declare como
renta los frutos que perciba, aun cuando no fuera propietario (Manassero et al., 2014).
Con igual criterio, se incluyen dentro de esta clase de rentas los derivados de la sublocación.
El artículo 41 menciona en el inciso b que queda incluida en las ganancias de primera categoría “cualquier especie de contraprestación que se reciba por la
constitución a favor de terceros de derechos de usufructo, uso, habitación, anticresis, superficie u otros derechos reales”13.
Completando la redacción, el artículo 42 menciona que:
Cuando se cedan inmuebles en locación o se constituyan sobre estos derechos reales de usufructo, uso, habitación, anticresis, superficie u otros, por un precio
inferior al de mercado que rige en la zona en que los bienes están ubicados, la Administración Federal de Ingresos Públicos podrá estimar de oficio la ganancia
correspondiente.14
Sublocación
Según lo enuncia el artículo 41 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, “se consideran también de primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por
el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación”15.
A fines de contar con el marco legal de lo que venimos desarrollando, te invito a consultar la Ley de impuesto a las ganancias y el Decreto reglamentario;
disponibles aquí:
Ley de impuesto a las ganancias y Decreto reglamentario.pdf
307 KB
1
 Art. 56, Decreto Reglamentario 1344. (1998). Impuesto a las Ganancias. Reglamentación. Nuevo Régimen. Poder Ejecutivo Nacional.
Recuperado de https://bit.ly/2DudZZn
2 Art. 59, Decreto Reglamentario 1344. (1998). Impuesto a las Ganancias. Reglamentación. Nuevo Régimen. Poder Ejecutivo Nacional.
9 Art. 59. Inc. b), Decreto Reglamentario 1344. (1998). Impuesto a las Ganancias. Reglamentación. Nuevo Régimen. Poder Ejecutivo Nacional.
C O NT I NU E
LECCIÓN 3 de 3
Referencias
Decreto Reglamentario 1344. (1998). Impuesto a las Ganancias. Reglamentación. Nuevo Régimen. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/54488/norma.htm
Ley 20628. (1973). Ley de Impuesto a las Ganancias. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/17699/norma.htm
Manassero, C. J., Aramburu, V. J., Elettore, Á. M., Farré, J. M. y Villois, J. C. (2014). Impuesto a las ganancias. Córdoba, AR: Asociación Cooperadora de la
Facultad de Ciencias Económicas (UNC).

Primera Categoria

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Primera Categoria

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Primera categoría

Ganancia bruta. Determinación. Mejoras. Valor locativo. Arrendamiento en especie. Anticresis

Marco legal: Decreto Reglamentario del Impuesto a las Ganancias

Ganancia bruta. Determinación. Mejoras. Valor locativo. Arrendamiento en especie.

Marco legal: Ley de Impuesto a las Ganancias

computará a los efectos del impuesto.1

El artículo 41 de la ley establece que:

1 El producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales.

como ganancia o quebranto del año en que se realizó la venta.3

1 Deducción de gastos reales a base de comprobantes;

Cabe aclarar que, según el artículo 139:

Marco legal: Decreto Reglamentario del Impuesto a las Ganancias

Por su parte, el artículo 59 establece la forma de determinar la ganancia bruta:

En cuanto a la determinación de la ganancia neta, el artículo 60 que establece:

Finalmente, el artículo 126 establece que:

El valor locativo se menciona en el artículo 41. Se contempla:

g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado6

El artículo 59 enuncia que:

alquileres o arrendamientos presuntos de los inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.9

Según lo establece el artículo 43:

como ganancia o quebranto del año en que se realizó la venta.12

Completando la redacción, el artículo 42 menciona que:

el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación”15.

También podría gustarte