AMORTIZACIÓ

NY
CAPITALIZACI
ÓN
Unidad 4 y 5
 Introducción a la
amortización
• Amortizar se define como redimir o
extinguir el capital de un censo, préstamo
u otra deuda, como también recuperación
o compensación de los fondos invertidos
en alguna empresa.
• La amortización para el deudor es el
control y monitoreo del pago de una
deuda
• La amortización para un acreedor es la
forma de controlar y revisar cómo le será
pagada una deuda.
• La amortización es el pago o conjunto de
pagos que se realiza para reembolsar a la
entidad de crédito el capital prestado.
Sistemas de amortización

• Existen diferentes sistemas de

amortización o formas de devolución
del préstamo que determinan cómo se
estructurará la cuota de amortización
hipotecaria a pagar por el prestatario,
habitualmente con una periodicidad
mensual.
 Tipos de
amortización
La amortización de capital periódica
es creciente.

Los intereses son decrecientes,

dado que el interés se calcula sobre
saldos.

Cuota total (amortización de capital

+ intereses) co

Es el sistema de amortización
mayormente utilizado en los
préstamos hipotecarios.
La cuota fija de amortización está compuesta
por los intereses del préstamo y por la parte
del préstamo que amortizamos, pero no en la
misma cantidad. Es decir, que aunque la cuota
sea fija, la cantidad de amortización e
intereses que componen la cuota van
variando a lo largo de la vida de nuestra
hipoteca.

Los intereses de cada cuota se calculan en

base a la cantidad del préstamo que nos
quede por amortizar, es por ello que los
primeros años pagaremos más
intereses que de cara a los últimos años de
la hipoteca, como vemos en el ejemplo de
más abajo.
 Qué tener en cuenta en el
sistema de amortización francés

Capital prestado

Tipo de interés (fijo, variable

o mixto)

Duración del préstamo

 Fórmula para calcular la cuota
total y los tipos de intereses

C = Cuota a pagar

V = Cantidad del préstamo hipotecario

tipo de interés del período (siguiente fórmula)

n = número de cuotas
Fórmula para calcular la
cuota total y los tipos de
intereses

I (p - 1, p) = tipo de interés del

período

i = tipo de interés

V (p - 1) = Capital del préstamo

hipotecario pendiente de
amortizar
 Calcular una hipoteca con sistema de
amortización francés
Pongamos un ejemplo real para ver cómo es el cuadro de amortización
francés. Imaginemos que solicitamos una hipoteca de 70.000€, a 10 años. Como
estamos poniendo un caso real, usaremos el tipo de interés que ofrece la Hipoteca Fija
Bankinter para estas condiciones, que sería del 1,50% TIN. Utilizando del simulador
del Banco de España, nuestro cuadro de amortización quedaría de la siguiente forma:

Cantidad total
Intereses en total
Cuota mensual: pagada por el
durante los diez
628,54€ préstamo de 70.000
años: 5.424,92€
euros: 75.424,92€
Calcular una hipoteca con
sistema de amortización francés

•Podemos ver la amortización de los

primeros 30 meses de la hipoteca.
Como vemos, la cuota de amortización
se mantiene constante, pero cada
cuota está formada por una cantidad
de intereses y amortización que no se
mantienen constante.
•Tenemos que los
primeros meses de
hipoteca pagaremos
más intereses,
mientras que la
amortización sobre el
importe financiado
será muy bajo.
•Al final de la hipoteca
la cuota estará
formada casi en su
totalidad por
amortización, y no se
pagarán apenas
intereses.
Principales características

Amortización periódica constante, es decir,

en cada periodo se amortiza el mismo
monto del principal, con lo cual la deuda
pendiente se reduce en la misma cantidad
con cada cuota pagada.

Intereses decrecientes. Esto es porque en

cada periodo los intereses se calculan sobre
la deuda pendiente, la cual va disminuyendo
a lo largo del tiempo.

Cuotas totales decrecientes. Esto es

porque la amortización es constante, pero
los intereses son decrecientes. Y,
recordemos, cada cuota total es igual a la
suma de la amortización (o cuota de
amortización) más los intereses.
 Fórmulas para calcular la
cuota total
Para poder calcular las cuotas de
amortización, debemos dividir el valor
nominal del préstamo entre el número de
periodos en los cuales estaremos
devolviendo el préstamo hipotecario (o la
deuda en cuestión)

V=valor nominal del

préstamo
n= número de periodos
tp= cuota de
amortización
 Fórmulas para calcular
los intereses del periodo
Debemos tener en cuenta el capital
pendiente de amortizar:

I=Intereses del periodo

i=tasa de interés

V=valor nominal del préstamo

tp= cuota de amortización

 Fórmulas para calcular
los intereses del periodo

calcular la cuota total por el sistema

de amortización alemán, debemos
sumar la cuota de amortización más
los intereses del periodo.
 Ejemplo de cálculo de un Periodo Cuota de amortización Intereses Cuota total Deuda pendiente

préstamo hipotecario con el 0

1 277,78 300,00 577,78
10000
9722,22

sistema de amortización alemán

2 277,78 291,67 569,44 9444,44
3 277,78 283,33 561,11 9166,67
4 277,78 275,00 552,78 8888,89
5 277,78 266,67 544,44 8611,11
6 277,78 258,33 536,11 8333,33
7 277,78 250,00 527,78 8055,56
8 277,78 241,67 519,44 7777,78

• En el caso de solicitar un préstamo

9 277,78 233,33 511,11 7500,00
10 277,78 225,00 502,78 7222,22
11 277,78 216,67 494,44 6944,44

hipotecario de 10.000 euros a pagar en 12

13
277,78
277,78
208,33
200,00
486,11
477,78
6666,67
6388,89

36 cuotas (durante tres años) y con un 14

15
277,78
277,78
191,67
183,33
469,44
461,11
6111,11
5833,33

tipo de interés mensual pagadero de 16

17
277,78
277,78
175,00
166,67
452,78
444,44
5555,56
5277,78

manera constante del 3%, el cuadro de

18 277,78 158,33 436,11 5000,00
19 277,78 150,00 427,78 4722,22
20 277,78 141,67 419,44 4444,44

amortización es el siguiente: 21
22
277,78
277,78
133,33
125,00
411,11
402,78
4166,67
3888,89
23 277,78 116,67 394,44 3611,11
24 277,78 108,33 386,11 3333,33
25 277,78 100,00 377,78 3055,56
26 277,78 91,67 369,44 2777,78
27 277,78 83,33 361,11 2500,00
28 277,78 75,00 352,78 2222,22
29 277,78 66,67 344,44 1944,44

La cuota de amortización resulta simplemente de dividir el 30

31
277,78
277,78
58,33
50,00
336,11
327,78
1666,67
1388,89

nominal de la deuda (10.000) entre 36. Asimismo, los intereses 32

33
277,78
277,78
41,67
33,33
319,44
311,11
1111,11
833,33

se calculan multiplicando la deuda pendiente al finalizar el 34

35
277,78
277,78
25,00
16,67
302,78
294,44
555,56
277,78

periodo anterior por 3%. 36 277,78 8,33 286,11 0,00

 • El sistema alemán es conveniente cuando el deudor
busca tener, al principio del periodo de
endeudamiento, cuotas más grandes, para
posteriormente ir reduciendo la carga de sus
¿Cuándo es obligaciones de pago.

conveniente optar
• Es decir, este sistema permite tener mayores
por el sistema de deberes de pago en el futuro próximo, a cambio de
menores deudas en un futuro más lejano.
amortización
alemán? • En contraste, el sistema francés, por ejemplo, más
bien permite tener cuotas constantes, lo que
implica una mayor certeza sobre el monto que se
tendrá que pagar en cada periodo.
Consiste en establecer una sola
amortización del principal del préstamo al
final del periodo de endeudamiento,
durante el cual solo se pagan intereses. Al
no haber pagos de capital, los intereses son
fijos.

El deudor paga mensualmente (o según la

frecuencia acordada) los intereses y, al
finalizar el plazo convenido, debe cancelar el
total del capital. Se trata de deudas que por
lo general se pactan a uno o dos años,
existiendo cláusulas de renovación
automática y de cancelaciones parciales.

Este tipo beneficiará a quienes necesiten

abonar cuotas bajas durante un periodo
de tiempo y puedan efectuar la
cancelación de capital al vencimiento del
plazo pactado.
Principales características
Cuota mensual: Corresponde a los intereses del periodo y
son constantes a lo largo de la duración del préstamo. Se
calculan de la siguiente forma:

C=I=V*i
C = cuota mensual
V = capital prestado
i = tipo de interés del período

Cf = V + (V * i)
Cf = cuota final
V = capital prestado
i = tipo de interés del periodo
 Ventajas y desventajas de los sistemas de
amortización francés, alemán y americano

TIPO DE SISTEMA F R A N C ÉS ALEMÁN AMERICANO

Es el más usado por las entidades No es frecuente verlo aplicado en los bancos. Se
Es el segundo más usado por los bancos.
bancarias. aplica para préstamos en sociedades de
inversión, y otros.
Amortiza cuotas con la misma cantidad de
Cuotas del mismo valor sin importar
Ventajas el plazo o la tasa de interés.
capital.
Se paga solo intereses en las cuotas, con
excepción de la última donde se paga todo el
El interés y las cuotas varían en función
Nivelación entre intereses y capital capital más los intereses correspondientes a esa
del capital que se adeuda.
a mitad de periodo. cuota.

Es destinado a préstamos para grandes negocios

donde el mayor ingreso de dinero es al final de
Primeras cuotas cargadas de
En un principio tiene cuotas altas, por el su producción.
intereses.
interés.
Desventajas Percepción de no estar reduciendo
Percepción de ser muy cómodo al principio y
Da la percepción de ser costoso para forzado al final.
el capital cuando se ha ido pagando
pagar en las primeras cuotas.
las cuotas.
Es limitativo al no estar destinado a todo
público.
Amortización
con cuotas
extras
pactadas