Nuevos casos

modelo de constitucion de D. real

de superficie y fideicomiso en
garantia
FIDEICOMISO
• La sociedad Algarrobo SA es fiduciaria de un emprendimiento inmobiliario de tres torres afectadas a propiedad
horizontal . Del total de 30 unidades funcionales, habiendose concluido las obras 10 vuelven a los fiduciantes A , B
y C. ( ART 1706 ) 10 se transmiten por adjudicacion a los beneficiarios D y E. y las 10 restantes son enajenadas a
terceros 5 en concepto de dacion en pago ( 942 ) a un acreedor que ha otorgado un mutuo y garantizado con
hipoteca sobre justamente esas 5 unidades que se les compensan. Las otras 5 son transmitidas en el contexto de
boletos de compraventa sobre 5 unidades que en su momento se encontraban en construccion.
• Se deja constancia que el plazo del contrato de fideicomiso ha vencido el 10-2-17 . La sociedad algarrobo SA tiene
su plazo de duracion vencido desde el 27-2-17 ( ART 99 LEY GENERAL DE SOCIEDADES ) .
• Los fiduciantes A y B eran casados al momento de transmitir el dominio fiduciario y hoy se encuentran uno
divorciado con sentencia firme y el otro viudo. ( ART 481, 482 Y 2337 )
• El representante legal de la sociedad fiduciaria se encuentra inhibido.
• Del certificado de dominio de todas las unidades funcionales surge que existe un embargo trabado por la empresa
constructora por cobro de materiales. Surgen ademas las hipotecas referidas y una medida de no innovar la cual
ha sido levantada sin obtenerse oficio. ( dtr 1-98 )
• Tomar en cuanta que el aporte efectuado en su momento por los fiduciantes se realizado ante un escribano
pariente dentro del cuarto grado de uno de los condominos. ( art 291 y 387 y 390 )
• La sociedad fiduciaria es sustituta de Piramide SA , fiduciaria originaria la cual al escindirse genero a la actual
entidad que otorgara la escritura. ( art 1679 y 88 ley general de sociedades y DTR 16-16 )
• Realizar un esquema de las escrituras respectivas.
TESTAMENTO
• Jean Luc Lyon, argentino, soltero, que no conoce el idioma nacional, es titular de un patrimonio sumamente
importante el cual dispone para despues de su muerte de la manera que expresara su voluntad a su escribano de
confianza. – 2479-
• Desea ademas por sus antecedentes familiares preveer que en caso de deterioro congnitivo gradual su curador
para iniciar o proseguir tratamientos sea su prima Louise Bouvoir. – art 60-
• Resuelve reconocer como hijo extramatrimonial a quien hasta hoy lleva el apellido de su entonces pareja , su hijo
Juan Salvador Denis. -571 inc c -
• Designa como albacea ejecutor testamentario a la asociacion civil de su barrio – 2524 -
• Es su voluntad que a su muerte se constituya una FUNDACION para las victimas de abusos sexuales
estableciendo las pautas que su escribano le asesora. – 193 y 195 -
• Desea que su cuerpo sea cremado y sus cenizas esparcidas en el mar mediterraneo. – 61-
• Desea conservar una disposicion testamentaria anterior en cuanto al legado de sus pinturas a favor de su
empleada domestica. -2513-
• Con respecto al tratamiento de fertilizacion que se efectuara por medio de una ovodonacion anonima, es su
decision que sus embriones sean tambien considerados herederos y se les consituya un fideicomiso de
administracion de todos sus bienes relictos y que sean ademas no solo mejorados sino en caso de tener alguno
una discapidad que se les asigne una porcion extraordinaria prevista por ley, designando como fiduciaria a la
misma asociacion civil que se nombra como albacea.- 2279 inc c y 2448-
• Por ultimo en su porcion disponible desea instituirla en partes proporcionales respectivas a favor de su actual
conviviente y desea que en caso de contraer matrimonio alguna vez con ella se mantenga esta disposicion- 2514-
-, ademas instituye a los pobres y al alma del testador, al encargado de su edificio, y para el caso que este no
pueda o no quiera aceptar a su secretaria., todos estos herederos de cuota con derechos de acrecer entre si –
2485, 2487, 2488, 2489. .
• Se deja constancia que los testigos hablan ambos idiomas, y que ninguno de los comparecientes tienen DNI ni
pueden firmar. 295, 2480 y 2481.
Superficie y contrato asociativo
• Tres hermanos son propietarios de un terreno apto para construccion en altura hasta
5 pisos y en subsuelo hasta dos niveles subterraneos segun los codigos de edificacion
respectivos. ( art 2115 y concordantes ) .Resuelven conceder la mitad del terreno
como derecho real de superficie en el vuelo del lote a favor de una empresa
constructora con la cual se vinculan ( art 2116 y dtr 22-16 plano ) bajo la forma de
un contrato asociativo de union transitoria por el termino de 120 meses ( 1442 , 1464
) . Ademas los tres hermanos quieren establecer entre ellos pautas y reglas para
ordenar y organizar su condominio orientado en explotar el subsuelo del terreno
( 1987 y 1994 ) . Uno de ellos esta residiendo en el exterior , es casado, y envia un
poder del extranjero a favor de sus hermanos en forma indistinta. El segundo
hermano esta declarado judicialmente prodigo ( art 48 ) , y el tercero tiene su union
convivencial registrada y actualmente ha concluido la misma sin tener contacto con
su ex conviviente ( 509, 522 autorizacion judicial , 523 ) . La empresa constructura
ha concluido recientemente sus tramites de regorganizacion societaria
transformandose del tipo SA a SRL ( Art 74 LGS, y DTR 13-16 ) . Establecer las
pautas para reglar el condominio, constituir y organizar el derecho real de superficie
por un plazo ( 2117 ) , y redactar a su vez el contenido del acuerdo asociativo.
HIPOTECA SOBRE CREDITO
INDETERMINADO.
• Por ejemplo en seguridad de perjuicios posibles derivados del incumplimiento de un contrato de
locacion , por comision de ilicitos por dependientes en la ejecucion de obras, por el saldo deudor
de una cuenta corriente bancaria, creditos no especificados de manera individual en operaciones
comerciales y financieras entre dos sujetos.
• El banco Fueguino SA, otorga a Francisco Meyer una linea de credito para operar en cuenta
corriente bancaria de hasta UN MILLON DE DOLARES ( art 2189 y 1407 ) . Todos los meses
seran cobrados los intereses de la suma que se utilice a una tasa de dos por ciento mensual
( cuenta corriente bancaria art 1393 ) . En caso de superar el maximo de credito otorgado en
mas de dos ocasiones seguidas se procedera a la ejecucion del inmueble que ofrece el deudor en
garantia. La ejecucion se pacta se modo mas simple y rapido posible. El inmueble se encuentra
gravado con usufructo a favor de una Cooperativa de productos agricolas por el maximo previsto
por ley desde el 2016 ( renuncia del ususfrucctuario bajo condicion suspensiva por ejecucion) .
Tambien se encuentra afectado a la proteccion de la vivienda siendo beneficiarios dos menores
de edad ( art 250 conformidad del conviviente ) . El deudor sufre de sordera severa ( art 304 dos
testigos y minuta ) , y se encuentra separado de bienes desde el 2015 Septiembre sin haberse
producido hasta ahora la adjudicacion del bien dado en garantia ( art 481 y 482 ) . Procede a la
redaccion de la escritura que se realiza en la entidad bancaria con el representante legal del
Banco Acreedor.
FIDEICOMISO EN GARANTIA
• Art 1680 . Garantia autoliquidable. Ejecucion pactada respetando los derechos de defensa en
juicio del deudor.
• Estructura : Negocio base ( mutuo, compraventa de acciones, cesion de cuotas etc ) , luego
continua el CONTRATO DE FIDEICOMISO EN GARANTIA. Fiduciante es el deudor de la
obligacion, fiduciario es una persona fisica o juridica , fiduciario sustituto pactado por las partes
en caso de acefalia, fideicomisario el fiduciante. La finalidad es garantizar al acreedor el integro
cobro de su credito originado en el contrato cuya obligacion se garantiza. El fiduciante se obliga
a transmitir el dominio fiduciario ( puede concretarlo en la misma escritura ) . Si el fiduciante
cumple su obligacion el fiduciario debera transmitirle el dominio sobre los bienes fideicomitidos.
• El fiduciario se obliga a ejercer todas las acciones para la defensa de los bienes fideicomitidos.
• Plazos, initimacion ante la mora, procedimiento para la venta del inmueble 1680 in fine venta
particular, u opcion de la 24441.
• Limites para el fiduciario segun 1688.
• Clausula penal para desalojar el inmueble en caso de ejecucion.
• Mecanismo para sustituir por cambio de titularidad al fiduciario.
• Transferencia de dominio fiduciario por constituto posesorio.
• CONSTANCIAS NOTARIALES. Corresponde. Dominio e inhibicion. Certificados administrativos .
Asentimiento si corresponde. Tributos por la naturaleza del acto no esta gravado ni por iti, ni por
ganancias ni por sellos.
• En caso de cumplimiento del fiduciante hay READQUISICION DEL DOMINIO PERFECTO sin
tradicion conforme art 1706, sin carga impositiva.
SERVIDUMBRE Y USUFRUCTO
ALGUNOS TIPS.
• Siempre la servidumbre recae sobre un inmueble ajeno. AMBOS FUNDOS el dominante y
sirviente deben deslindarse en la escritura e inscribir el derecho real en el RPI en los folios
respectivos. Tambien se consignaran los correspondes de ambos inmuebles.
• Si la servidumbre es positiva, se debe cumplir con el titulo y modo, el primer uso que se haga de
la servidumbre tiene valor de tradicion y asi se documenta.
• Si la servidumbre es negativa, es decir, se trata de una abstencion no puede constatarse la
primera de estas porlo que queda constituida desde su origen.
• Se presume onerosa, razon por la cual tributa sellos , debe aclararse en caso de ser gratuita,
caso contrario se intimara a que se fije un precio.
• El asentimiento corresponde al titular del fundo sirviente. Los certificados inhibicion se solicitan
por ambos titulares y de dominio especialmente por el sirviente y por el dominante optativo.
• El usufructo puede constituirse o transmitirse. En este ultimo caso su vigencia depende de la vida
del usufructuario enajenante. En la transmision es obligatoria la garantia suficiente . El inventario
es obligatorio si hay menores o si se constituye el derecho de usufructo por testamento.
• La reserva de usufructo no procede entre conyuges con regimen de comunidad ganancial.
• Para la renuncia o transmision de usufructo se requiere inhibiciones y dominio.
• En ambos casos, constitucion o transmision, se requiere cumplir con titulo y modo.
Sociedades
• Dos personas fisicas resuelven constituir una SA para inversion en alquileres temporarios de
inmuebles. Un inversor extranjero se interesa en el proyecto y decide tambien participar en la
explotacion a traves de su empresa constituida en San Pablo Brasil.( inscripcion en IGJ por art
123 y segun resolucion igj 7-15 art 206, 245 y 278 protocolizacion notarial ) .
• El capital de la sociedad se fija en 12 millones de pesos ( mas de 10 milones control estatal
permanente art 299 directorio colegiado, sindico no puede prescindirse no requiere sindicatura
colegiada por tratarse de los ins 2 , tampoco lo requiere la SAU inciso 7 ) . Los dos socios
suscriben e integran 4 millones cada uno , el primero en dinero en efectivo el minimo previsto
por ley y el resto a doce meses , el segundo con un inmueble de titularidad de una SRL ( art 38
LGS inscripcion preventiva ) cambiando de titularidad en este acto aplicando la ley 27260 de
sinceramiento fiscal. ( ver modelo de la afip y DTR 23-16 causa )
• La sociedad constituida en Brasil aporta un inmueble donde se alquilaran las unidades ( consulta
impositiva por residente en el exterior y acreditacion del certificado que indique el monto a
ingresar al fisco ) , esta gravado con hipoteca vigente de doscientos mil pesos a favor de un
Banco radicado en Rio de Janeiro ( art 43 LGS deduccion del gravamen ) . El inmueble fue
adquirido por un millon de Dolares en el 2015 y ahora se aporta por cuatro millones de pesos.
( justificacion con tasacion perito con titulo universitario comtente art 70 inciso 3 res igj 7-15 )
• Los dos socios aportan tambien su experiencia como agentes de viajes turisticos para lo cual se
obligan a instalar y mantener una pagina de internet de intercambio de redes a nivel nacional e
internacional. ( prestaciones accesorias Art 50 LGS diferenciarse de los aportes y surgir del
contrato o estatuto )
Subsanacion de sociedades
• Una sociedad de la seccion IV de la Ley General de Sociedades resuelve adoptar el tipo de SAU
( art 25 LGS ) . De los tres socios originarios, solo uno continuara el emprendimiento de agencia
de Remises. La nueva sociedad tendra un capital de dos millones de pesos compuesto por tres
autos alta gama y el aporte del fondo de comercio donde funcionaba el garage habilitado
comercialmente con tres empleados ( art 38 y 44 LGS , aporte del fondo res ijg 7-15 art 292 y
sigiuentes asentimiento si correspondiere, certificacio inhibicion caba y domicilio del transmitente,
libre deuda AFIP y baja ingresos brutos ) . La habilitacion , el uso del local y los empleados estan
incluidos en la transferencia valuada en la suma del capital societario ( ley 11867 art 1 ) . El
unico socio reconoce deudas por 100 mil pesos en concepto de aportes patronales a la afip
( justificacion de pago, moratoria, o cuenta especial ) . Los autos y el fondo de comercio que
aporta estan registrados a nombre de Juana Soliz, quien actualmente atento a la identidad
autopercibida de genero hoy se llama Juan Soliz ( art 69 cccn y relevar de trato digno art 12 ley
26743 ) y se ha divorciado recientemente con sentencia firme tramitada en Bolivia donde
originariamente contrajo matrimonio. ( instruccion de trabajo RPI 1-17 acreditar firmeza de la
sentencia extranjera por el notario ) .
• Proceder a subsanar de acuerdo a ley la transformacion de la sociedad de hecho a la SAU. ( res
igj 7-15 art 184 contenido del documento)
• Ademas la sociedad de hecho habia adquirido un inmueble hace tres meses el cual es
adjudicado a los dos socios que se retiran. ( art 23 LGS y DTR 14-16 al momonto de adquisicion
se exige acto de reconocimiento ) .
ACTO DE RECONOCIMIENTO ART
23 LGS.
• Sociedad de hecho . Individualizacion del bien a adquirir.
• XXX manifiestan ser los unicos integrantes de la sociedad de hecho
denominada… con domicilio en…. y CUIT ….Declaran que la
sociedad siempre estuvo integrada exclusivamente por ellos quienes
participan en las siguientes proporciones…. La sociedad ha resuelto
adquirir….. A los efectos de cumplir con el art 23 LGS reconocen la
existencia de la sociedad mencionada que la representan todos ellos
en forma indistinta y que la obligan en cuanto a la presente
adquisicion del inmueble referido.( Si la sociedad posee un
intrumento constitutivo se acreditara el mismo y se declara que el
mismo no ha sido modificado ni alterado el elenco de socios ).
• El reconocimiento exigido por el art 23 LGS , puede surgir del propio
acto de adquisicion o de un acto anterior que cumpla con la norma
y permita la identificacion ( dtr 14-16 CABA ).
escision
• Una SRL destina parte de su patrimonio para crear una SA a fin de
descentralizar sus tareas y optimizar su rendimiento ( art 88 LGS y 7-15 art
179 ) . La nueva sociedad contara con dos accionistas originarios de la SRL
y un nuevo aportante que incorpora un inmueble el cual ha sido estipulado
a favor de su padre ya fallecido siendo el unico heredero ( art 1027 CCCN).
El titular registral que ha efectuado la estipulacion tambien se encuentra
fallecido. Los tres accionistas resuelven que sus tenencias en las sociedad
sean 40 , 40 y 20 por ciento, con acciones escriturales ( ART 208 y 215 LGS
) y el socio que aporta el inmueble con el 40 por ciento valuado en 5
millones de pesos tenga un dividendo fijo por los 10 primeros ejercicios
anuales de 3000 dolares por mes ( ART 217 lgs ) . Pactan la limitacion en la
transferencia de las acciones e incluso desean limitar la incorporacion de
herederos en caso de fallecimiento.( ART 214 LGS )
• La sociedad que se escinde es titular de un inmueble en partido de la costa
Mar del Plata que se conserva , y dos automotores BMW que se asignan a
la nueva sociedad. El nuevo socio aportante es casado y su conyuge se
encuentra internada en un centro de salud mental. ( ART 470, 458 venia
judicial , 31 inc a presuncion de capacidad aun con internacion ).
anticresis
• Un sujeto resuelve emprender un negocio de construccion de
locales comerciales y viviendas en un lote de terreno propiedad de
un conocido con quien se asocia para este fin. El titular del terreno
le concede derecho real de superficie por el plazo maximo de ley y a
cambio pacta que obtendra en contraprestacion cuatro unidades
destinadas a viviendas. El superficiario se obliga a hipotecar a favor
del titular dominial todo lo construido para lo cual le otorga poder
especial irrevocable. A su vez el obligado a construir en la misma
escritura da en uso a una empresa constructora por el plazo de 10 A
el terreno para iniciar, y culminar la obra y que se cobre sus
honorarios y gastos de los frutos de las unidades destinadas a
locales de negocio que son las restantes 4 unidades proyectadas.
ESQUEMA DE SUPERFICIE Y
ANTICRESIS
• Superficie . Comparecen el titular dominial y el superficiario. Es titular del inmueble…. Ha resuelte constituir
derecho real de superficie a favor de …sobre el referido inmueble a los efectos que pueda este construir-plantar-
forestar, en la rasante, vuelo o subsuelo. Por un plazo de …El superficiario debera obtener los permisos
pertinentes, no podra demoler ni realizar modificaciones o afectar a propiedad horizontal sin previa autorizacion
del titular dominial. El superficiario debera contratar un seguro y en caso de incumplimiento abonara un multa de
….El precio por la constitucion es de …./El superficiario acepta el derecho constituido a su favor y declara estar en
posesion por tradicion efectuada en la fecha antes de ahora. Pactan que a la extincion del derecho la
indemnizacion prevista por el art 2126 sera calculada….. Constancias notariales. Corresponde. Dominio, inhibicion.
Impuestos igual que la constitucion de hipoteca por el monto pactado, o la estimacion del mismo por las partes.
• Anticresis. Obligacion base ( mutuo o locacion de obra y servicios estimado su valor en ….) Deudor propietario, y
acreedor anticresista. XX reconoce ser deudor del credito garantizado consistente en ….En garantia de la suma
adeudada y como modo de cancelarla el deudor constituye a favor del acreedor DERECHO REAL DE ANTICREIS
respecto al inmueble referido. El EMPRENDIMIENTO consistente en ( locales comerciales, unidades de tiempo
compartido , etc …) constituye el objeto del derecho real de anticresis. Los derechos del acreedor anticresista se
cumpliaran con el derecho a la explotacion de lo relacionado durante …..( maximo 10 a ) . El acreedor destinara el
inmueble a su administracion y cobra de los frutos civiles conforme anexo….no pudiendo cambiar el destino .
Regimen de mejoras art 2217.
• El acreedor puede renunciar a ejecutar el inmueble admitiendo que el unico medio de pago sera el cobro admitido
en la explotacion.
• Regimen de pagos durante la explotacion por impuestos y gastos. Posibilidad o no de ceder la explotacion.
• Titulo y modo conforme art 1892. El deudro transmite o A UN TERCERO DESIGNADO POR LAS PARTES, a quien
se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
• Dominio, inibicion, corresponde. Libre deudas. Impuesto del uno por ciento por la deuda o la estimacion de la
misma.
Adecuacion al derecho argentino.
• Una sucursal de una sociedad constituida en Chile, quiere adecuarse al derecho
Argentino, ya que realizara en nuestro pais principal actividad de importacion y
exportacion de frutas y verduras. Aprovecha la oportunidad para ampliar su capital
mediante el aporte de un inmueble para la instalacion de un galpon de deposito de
mercaderia. ( art 124 LGS y 266-68 7-15 )
• Julio Ferraris, uno de los socios que continua con la empresa transmite a la sociedad
una finca tasada en cinco millones de pesos y cuya valuacion oficial es superior a ese
monto en quinientos mil pesos. La finca ha sido heredada por parte de sus padres y
el hermano le cede todos los derechos hereditarios sobre el inmueble determinado y
recibe en contraprestacion un inmueble de propiedad de Julio que se lo entrega en
compensacion ( cesion PARTICION sobre bien determinado art 2309 y permuta
renucnias art 1174 ) . Este inmueble ha sido adquirido en una subasta en el 2014 ,
se ha inscripto su testimonio judicial , pero no surge del mismo el pago de los
impuestos a la transferencia de inmuebles ni el impuesto de sellos.( ART 1017 ,
informacion a la Agip por el incumplimiento fiscal del impuesto de sellos ).
• La sociedad adecuada prescindira de sindicatura ( designacion de director suplente
art 258 LGS ) , y junto al otro socio de Julio , Guillermo establecen que se
distribuyen el paquete accionario entre ellos el 49 y 51 por ciento respectivamente.