Plan de negocios para la creación de una empresa dedicada al

desarrollo y gestión de proyectos de vivienda coliving para profesionales

en la ciudad de Lima

Tesis presentada en satisfacción parcial de los requerimientos para

obtener el grado de Magister en Gestión y Desarrollo Inmobiliario
Por:

Yoseline Alarcón Escalante

María Raquel Alvan López
Percy Gianpiero Ríos Trillo
Katherine Adriana Sernaqué Nieto
Yvonne Valencia Holgado

Programa de la Maestría de Gestión y Desarrollo

Inmobiliario

Lima, 11 de setiembre de 2021

Esta Tesis

“Plan de negocios para la creación de una empresa dedicada al

desarrollo y gestión de proyectos de vivienda co-living para
profesionales en la ciudad de Lima”

Ha sido aprobada.

………………………………………………

(Jurado)

………………………………………………

(Jurado)

………………………………………………

Ricardo Emilio Salinas Vilcachagua (Asesor)

Universidad ESAN

Setiembre 2021
Agradecimientos
Índice
 Lista de tablas
Lista de figuras
Lista de abreviaturas
Lista de anexos
Currículum vítae de los autores
 RESUMEN EJECUTIVO

Grado : Magíster en gestión y desarrollo inmobiliario

Título de la tesis: “Plan de negocios para la creación de una

empresa dedicada al desarrollo y gestión de
proyectos de vivienda co-living para
profesionales en la ciudad de Lima”

Autor(es): Yoseline Alarcón Escalante

María Raquel Alvan López
Percy Gianpiero Ríos Trillo
Katherine Adriana Sernaqué Nieto
Yvonne Valencia Holgado

Resumen:
CAPÍTULO I
1.1. Antecedentes / Introducción
Según Bruce (2017), la brecha habitacional en el Perú es de entre 1,6 y 1,8
millones de hogares. El 36% de los hogares carece de vivienda adecuada (déficit
cuantitativo) y el 64% de los hogares vive en edificios inestables que necesitan
mejoras para convertirse en viviendas adecuadas (déficit cualitativo).
En Lima, capital del país, al 2040 se estima que la demanda de área construible
para vivienda sería de 117’543,000 m2(1´470,000 viviendas), las mayores
demandas se darían en Lima Norte 32.5% y Lima Este 29%.
Esta situación, sumada a la falta de una planificación urbana integral en la
ciudad de Lima, el inadecuado sistema de transporte público, el incremento de
los precios para la compra de departamentos en la zona de Lima Metropolitana y
los altos costos de los alquileres de viviendas para solteros nos incentiva a
proponer alternativas de vivienda para un nicho virgen como lo es la población
joven profesional.
Según INEI, en su publicación, Déficit Habitacional XIII, 2011-2019, Cada vez
hay más jóvenes profesionales, cuyo ingreso promedio mensual oscila entre los
s/. 3500 y s/. 4500 soles, que no quieren o no pueden comprar una vivienda y
que buscan explorar distintas opciones al de un alquiler residencial tradicional
dado que no tienen una planificación a corto plazo para conformar una familia,
aun así, desean priorizar su independencia o por descartar problemas de
accesibilidad y transporte desde sus domicilios de origen.
Dichos jóvenes quisieran adquirir una vivienda, pero no tienen el dinero
necesario para la cuota inicial, por un lado, porque son montos bastantes
elevados, que requieren años de ahorro, y por otro porque sus prioridades
económicas aún están enfocadas en otros aspectos de su vida, como continuar
con su educación.

Por otro lado, los efectos derivados de la pandemia de Covid-19 han ocasionado
que el ‘coliving’, al igual que otros sectores, tenga que adaptarse, además de
afrontar nuevos desafíos, tengan que implementar cambios en su gestión y
operatividad. 
Ante esta situación, la finalidad del proyecto es ofrecer viviendas compartidas
 en alquiler, dichos departamentos cuentan con el plus de crear y fomentar
comunidad dentro del edificio. Para lo cual, se emplazarán ambientes de uso
compartido, como salas de coworking, lavanderías, zonas de parrilla. Estos
espacios fomentan la experiencia de ambientes compartidos como nuevo
concepto de una mejor y eficiente calidad de vida.
1.2. Objetivos del Plan de Negocio
1.2.1 Objetivo General
Elaborar un Plan de Negocio para determinar la viabilidad económica-financiera
de una empresa dedicada al desarrollo y gestión de proyectos de vivienda
coliving para profesionales en la ciudad de Lima.
1.2.2 Objetivos Específicos
 Realizar un análisis del macroentorno (nacional e internacional) y situación
actual del mercado inmobiliario en general y de la industria del co-living.
 Realizar un estudio de demanda a fin de determinar el atractivo de la
propuesta del producto ofrecido, perfil del cliente y atributos adicionales de
interés para los profesionales en la ciudad de Lima.
 Realizar un estudio de oferta competitiva en el mercado donde se
desarrollarán los proyectos de la empresa.
 Definir las características del producto a ofrecer, sus características
arquitectónicas, comerciales y los precios de venta del primer proyecto en el
distrito de Surquillo.
 Generar el plan de marketing para identificar las necesidades latentes y
reales de los clientes e implementar un plan comercial que establezca las
estrategias de venta para cada uno de los productos en cartera con el fin de
optimizar las ventas y el posicionamiento en el mercado.
 Determinar los procedimientos operativos en tiempo y costos que servirán
como lineamientos bases para la concepción y ejecución del primer
proyecto y de la cartera de proyectos.
 Realizar un plan de inversión y un análisis financiero, desde el momento
cero, hasta la venta o alquiler del departamento, que sustente las
probabilidades de éxito del proyecto, identificando los índices de
rentabilidad, sostenibilidad y crecimiento.
1.3. Alcances y Limitaciones
1.3.1 Alcances
 En este trabajo de investigación analizaremos e investigaremos la viabilidad
de la creación de una empresa dedicada al desarrollo y gestión de proyectos
de vivienda co-living para profesionales en la ciudad de Lima. Este
proyecto de investigación se centra en el primer proyecto a desarrollar.
 Se estima que el primer proyecto a desarrollar se realice en el distrito más
denso de Lima Metropolitana, “Surquillo”. Se conoce que Surquillo
concentra gran parte de actividad económica y comercial siendo bastante
atractivo para el sector demográfico en el que nos enfocaremos.
 Respecto al alcance demográfico, se opta por el segmento de 25 a 35 años,
el cual tiene un mayor porcentaje de PEA ocupada, siendo un segmento
potencial para este mercado de viviendas co-living. De la misma manera
este proyecto responde a las necesidades y deseo de vivir de manera
asequible, y compartir e interactuar con los demás.
1.3.2 Limitaciones
 Se consideran dos tipos de limitaciones asociadas para este trabajo:
Limitaciones de acceso a información secundaria, limitaciones de acceso a
información primaria y limitaciones de tiempo.
 Restricciones para el levantamiento de la información en campo, debido al
estado de emergencia que está pasando el país por la Pandemia del Covid-
19, se anticipan restricciones para el levantamiento de la información en
campo. Sin embargo, se desarrollarán las entrevistas y encuestas a través de
las plataformas digitales para compensar ello.
1.4. Justificación
El presente trabajo busca desarrollar un espacio de vivienda en comunidad que
responda a las nuevas necesidades del mercado laboral. El co-living es un
modelo económico en crecimiento y está siendo considerado como una nueva
tendencia en la región.
Las alternativas tradicionales de vivienda no están cumpliendo con los nuevos
requerimientos de la sociedad, que exigen al mercado hacer una transformación
hacia un modelo que permita la interacción y el desarrollo personal de los
 profesionales entre miembros de una comunidad. Por otro lado, las nuevas
exigencias sugieren tener acceso a viviendas completamente equipadas con las
comodidades que podría tener un hotel, sin sacrificar la privacidad personal. En
ese sentido contar con espacios compartidos de lavandería, cocina, gimnasio,
restaurante, coworking y bar, y que a la vez les permita a los usuarios decidirse
ya sea por gozar de la individualidad en sus habitaciones o por compartir con los
otros cohabitantes en los espacios comunes.
El proyecto de co-living que se plantea en este trabajo de investigación es una
alternativa de vivienda para jóvenes profesionales de los niveles
socioeconómicos B y C1, profesionales extranjeros, que no desean adquirir una
vivienda en el corto plazo, pero que tienen la necesidad de acceder a servicios de
vivienda confortable y pertenecer a una comunidad/red, y que no desean invertir
tiempo en la administración de una vivienda.
El proyecto planteado está alineado a las tendencias descritas anteriormente y a
las características de la población millennial, para la cual es más importante la
movilidad laboral que ser propietario de una vivienda. Los millennials aplazan
sus decisiones de compra para etapas de la vida donde ya tengan estabilidad
familiar y económica. Incluso, se enfocan a tener parejas sin hijos, para quienes
la vivienda es un producto de consumo que puede ser adquirido mucho después
de realizarse, por cuanto primero buscan una opción que se adapte a sus
necesidades laborales actuales.
La finalidad del presente trabajo es evaluar la viabilidad económica financiera
de una empresa dedicada a construir y gestionar edificios bajo la modalidad de
co- living en la ciudad de Lima en el distrito de Surquillo, considerando las
diferentes variables que afectan de manera directa o indirecta la probabilidad de
éxito del proyecto según las condiciones de inversión desarrolladas.
1.5. Idea de Negocio
La idea de negocio a desarrollar está basada en el concepto coliving, que se
caracteriza por personas que están conviviendo en comunidad y cuentan con
departamentos privados y áreas comunes totalmente amoblados.
Esta idea de negocio está dirigida para jóvenes profesionales entre 25 a 35 años
del NSE B y C1, solteros y sin hijos que desean independizarse y alquilar un
departamento con las características antes mencionadas.
 El proyecto cuenta con atractivas áreas comunes que terminan tomando mayor
importancia que las áreas privadas, es por ello por lo que el edificio contará con
un área co-working, gimnasio, área de parrilla, zona “pet friendly”, sala bar y
una terraza compartida. Estas actividades permiten a los usuarios compartir sus
ratos de ocio y tiempo libre con gente de su edad, con aficiones similares.

1.6. Modelo de Negocio

1.6.1 Segmento del mercado
La idea de negocio planteada busca atender a un mercado segmentado con
necesidades y problemas ligeramente diferentes. Los cuáles serán explicados a
continuación:
 Jóvenes profesionales de 25 a 35 años, considerados Millenialls, por su
cercanía a la tecnología, a la forma de vida saludable e interés por el
deporte, que pertenezcan al NSE B Y C1, sin hijos con un estilo de vida
progresista o moderno que busquen vivir en comunidad y no adquirir un
departamento a corto plazo, con la facilidad de contar con ambientes
privados y compartidos, los cuales estén amoblados y cerca a sus centros
laborares y comerciales.
 Profesionales que residen y trabajan en un país diferente al que nació,
conocidos como los profesionales expatriados, que buscan un departamento
temporalmente, porque se quedan por periodos cortos.
1.6.2 Propuesta de valor
Compartir espacios y vivir en comunidad, es un concepto innovador y un nuevo
estilo de vida, el cual se verá reflejado en el proyecto de un edificio Coliving.
Este proyecto cuenta con ambientes privados como son los departamento y áreas
comunes, los cuales están amoblados y equipados de acuerdo con las
necesidades que tengan los jóvenes profesionales de 25 a 35 años, que busquen
alquilar departamento con estas características y ahorrar tiempo en la
administración y mantenimiento de dichos ambientes.
1.6.3 Canales
Los canales son parte fundamental para poder comunicar y comercializar la
propuesta de valor que tiene un negocio, ya que son los que nos aproximan
directamente a los clientes. Estos son los canales que se utilizaran:
  Redes sociales (Facebook, Instagram, LinkedIn, etc.)
 Plataforma web
 Presencial (Oficinas y/o casetas)
 Multiplataformas (Airbnb)
1.6.4 Relaciones con clientes
La relación y comunicación que se tenga con los clientes deben estar basadas en
la captación y fidelización, lo cual permitirá tener una mejora constante para que
la experiencia global del cliente sea de manera positiva y les permita
identificarse con la propuesta de valor ofrecida. Este lazo que se tendrá con cada
cliente será de la siguiente manera:
 Asistencia personal para ayudar al cliente en el proceso de alquilar un
departamento coliving.
 Comunidades de usuarios para profundizar la relación entre los clientes, a
través de actividades sociales e intercambios de conocimientos y
experiencias. Del mismo modo, el formar comunidades permite a la
empresa conocer mejor a cada cliente (arrendatario)
 Servicio de postventa en el tema de gestionar y administrar el departamento
y áreas comunes del proyecto coliving para la satisfacción del cliente
(arrendatario)
 Entrevistas y encuestas de satisfacción por el servicio brindado
continuamente.
1.6.5 Fuentes de ingresos
Se contará con diferentes fuentes de ingreso para este tipo de negocio, los cuales
son:
 El alquiler de los departamentos, cada uno con distintas áreas y
características que cubran las necesidades de los clientes.
 El uso o servicio adicional que requiera cada inquilino como la limpieza
de sus departamentos, el servicio de lavandería, entre otros.
 El alquiler de los estacionamientos, los cuales no están incluidos con el
alquiler de los departamentos.
 El alquiler de espacios publicitarios para un producto, servicio o marca
de alguna empresa interesada en llegar a un tipo de cliente de manera
 visual, los cuales serán colocados en las áreas comunes de todo el
edificio.
1.6.6 Recursos clave
Los recursos claves para este negocio se basará en los activos que son
importantes para que este funcione y permita consolidar la propuesta de valor
que se tiene.
 Recursos humanos capacitados
 La venta y alquiler del inmueble
 Plataformas web
1.6.7 Actividades clave
Las actividades clave para el negocio serán:
 Establecer e indicar cuales son las reglas de todo el edificio, para
asegurar una forma estable de convivencia.
 La administración del edificio para el mantenimiento del edificio.
 Posicionamiento de la marca.
 La atención desde la preventa hasta la posventa que permita solucionar
las dudas y problemas que tenga cada cliente, basado en la comunicación
y entrega de información.
1.6.8 Asociaciones clave
 Entidades financieras
 Socios y/o inversionistas
 Empresas proveedoras del rubro de construcción
 Empresas con experiencia en el servicio de mantenimiento de edificios
1.6.9 Estructura de costos
La estructura de los costos está clasificada en costos fijos y costos variables.
Dentro de los costos importantes para el negocio serán:
 Gastos pre operativos
 Gastos de mantenimiento
 Gastos de construcción
 Gastos de planilla
 Gastos de marketing
 Gastos de publicidad
 Tabla 1.1. Lienzo Análisis CANVAS

Socios clave: Actividades clave: Propuesta de valor: Relación con los clientes: Segmentos de los clientes
• Entidades • Establecer e indicar cuales Compartir espacios y vivir • Asistencia personal para ayudar al • Jóvenes profesionales de 25
financieras son las reglas de todo el en comunidad, es un cliente en el proceso de alquilar un a 35 años, considerados
• Socios y/o edificio, para asegurar una concepto innovador y un departamento coliving. Millenialls, que pertenezcan
inversionistas forma estable de nuevo estilo de vida, el • Comunidades de usuarios para al NSE B Y C1, sin hijos con
• Empresas convivencia. cual se verá reflejado en el profundizar la relación entre los un estilo de vida progresista
proveedoras • La administración del proyecto de un edificio clientes, a través de actividades o moderno que busquen
del rubro de edificio para el Coliving. Este proyecto sociales e intercambios de vivir en comunidad y no
construcción mantenimiento del edificio. cuenta con ambientes conocimientos y experiencias. Del adquirir un departamento a
• Empresas con • Posicionamiento de la privados como son los mismo modo, el formar comunidades corto plazo, con la facilidad
experiencia en marca. departamento y áreas permite a la empresa conocer mejor a de contar con ambientes
el servicio de • La atención desde la comunes, los cuales están cada cliente privados y compartidos, los
mantenimiento preventa hasta la posventa amoblados y equipados de • Servicio de postventa en el tema de cuales estén amoblados y
de edificios que permita solucionar las acuerdo a las necesidades gestionar y administrar el departamento cerca a sus centros laborares
dudas y problemas que que tengan los jóvenes y áreas comunes del proyecto coliving y comerciales.
tenga cada cliente, basado profesionales de 25 a 35 para la satisfacción del cliente • Profesionales que residen y
en la comunicación y años, que busquen alquilar • Entrevistas y encuestas de satisfacción trabajan en un país diferente
entrega de información. departamento con estas por el servicio brindado continuamente. al que nació, conocidos
características y ahorrar como los profesionales
Recursos clave: tiempo en la Canales: expatriados, que buscan un
• Recursos humanos administración y • Redes sociales (Facebook, Instagram, departamento
capacitados mantenimiento de dichos LinkedIn, etc.) temporalmente, porque se
• La venta y alquiler del ambientes. • Plataforma web quedan por periodos cortos.
inmueble • Presencial (Oficinas y/o casetas)
• Plataformas web • Multiplataformas (Airbnb)

Estructura de costos: Fuentes de Ingreso:

• Gastos pre operativos
• Gastos de mantenimiento
• Gastos de construcción
• Gastos de planilla
• Gastos de marketing
• Gastos de publicidad
• El alquiler de los departamentos, cada uno con distintas áreas y características que cubran las necesidades de los clientes.
• El uso o servicio adicional que requiera cada inquilino como la limpieza de sus departamentos, el servicio de lavandería,
entre otros.
• El alquiler de los estacionamientos, los cuales no están incluidos con el alquiler de los departamentos.
• El alquiler de espacios publicitarios para un producto, servicio, los cuales serán colocados en las áreas comunes de todo el
edificio.
Elaboración: Autores de esta tesis
CAPÍTULO II. ENTORNO
2.1 Análisis de Macro entorno
2.1.1 Entorno Político
Al ser el 2021 un año electoral, se genera mucha expectativa y especulación
sobre quien asumirá el mando del país y el plan de gobierno que traiga consigo.
Es necesario resaltar que la incertidumbre política luego de la primera vuelta
electoral (11 de abril del 2021) ha jugado en contra de la recuperación del
sector inmobiliario. Fernando Torres, vicepresidente del Consejo Directivo de
la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI) indicó que, tras la
primera vuelta, muchos potenciales compradores suspendieron temporalmente
sus operaciones de compra hasta después de la segunda vuelta electoral (de
junio del 2021) dado que se desconocía lo que podría ocurrir con el nuevo
presidente (Noticias Perú, 2021). Se esperaba una desaceleración en la
recuperación del sector inmobiliario durante el segundo trimestre del presente
año.
Ahora bien, sabiendo que el presidente del Perú es el señor Pedro Castillo,
quien, a la fecha, no presenta ninguna propuesta concreta enfocada al
desarrollo del sector inmobiliario, la incertidumbre generada en torno al
crecimiento del país y sobre todo del sector, ha estancado el dinamismo de
este.
Ciertamente, el Gerente General en C.I. MAK SAC, Moisés Ackerman (2021),
afirma que, esto se debería a un miedo generalizado respecto a las acciones del
gobierno de Pedro Castillo; Si hay miedo, entonces se deja de demandar
oficinas y edificios y se posponen (o incluso se cancelan) proyectos
inmobiliarios. Al ahuyentar a los inversionistas internacionales, los proyectos
de inversión se reducen, con lo cual la demanda de inmuebles podría verse
seriamente contraída en los próximos meses.
A esto habría que agregar que una mala gestión del gobierno de Castillo, quien
no ha sabido manejar el alza de la tasa de cambio del dólar a causa de la
especulación, tiene un impacto negativo significativo sobre el poder adquisitivo
de los peruanos. Así pues, la capacidad de compra sería menor, con lo cual la
demanda sería aún menor y el precio de la vivienda podría terminar por los
suelos en cuestión de meses.
2.1.2 Entorno Económico
Según el Marco Macroeconómico Multianual, publicado en agosto pasado por
el Ministerio de Economía y Finanzas, Perú podría cerrar 2021 con una subida
del producto interno bruto (PIB) del 10,5 %, como resultado de la "fuerte
recuperación de la actividad económica", impulsada tanto por factores internos
como externos.
Aunque la nueva proyección es ligeramente más optimista que la anterior (10
%), estos resultados aún no permitirían al Perú recuperarse este año del
desplome interanual del 11,12 % que sufrió su economía en 2020, cuando el
país interrumpió 22 años consecutivos de crecimiento y registró la peor caída
en las últimas tres décadas.
El documento elaborado por el Ministerio de Economía y Finanzas, aprobado
en el Congreso estima que la economía peruana mantendrá su dinamismo
también en 2022, cuando se espera un crecimiento del 4,8 %, impulsado por el
incremento del gasto privado, el avance de las exportaciones y la mejora de la
demanda externa.
"Con ello, Perú será uno de los países que liderará el crecimiento a nivel
mundial en 2021 y 2022, en un contexto de recuperación de las fortalezas
macroeconómicas", aseguró el ministerio en un comunicado.
Por su parte, la inversión privada se ha revisado al alza en línea con la
ejecución y crecería 20,0% en 2021 y retornaría a sus niveles prepandemia,
favorecida por un fuerte impulso de la inversión no minera, donde destaca la
recuperación de la inversión en infraestructura y mercado de viviendas, y un
efecto estadístico positivo en el primer semestre de 2021. En 2022, la inversión
privada crecería 5,5%, sostenida por la continuidad en la ejecución de grandes
obras de infraestructura, el inicio de construcción de proyectos mineros y la
recuperación de la inversión diversificada, en un contexto de disipación de la
incertidumbre.
De esta manera, la economía peruana avanza por una senda de recuperación
progresiva de su dinamismo, en el marco de un contexto de pandemia.
 Por otro lado, la reducción en el costo del endeudamiento y la seguridad
histórica asociada al mercado inmobiliario han jugado a favor de la
recuperación de este sector. Se observa que la tasa de interés de los créditos
hipotecarios ha pasado de 7.86% en enero del 2020 a 5.90% en junio del 2021.
Esta reducción implica que el costo del endeudamiento con el fin de adquirir
una vivienda se ha reducido, lo cual es un incentivo para una mayor solicitud
de préstamos hipotecarios. Otro indicador que resulta interesante analizar es la
tasa de interés de los depósitos a plazo. Dicha tasa de interés (para un plazo
asociado a 31-180 días) se ha reducido considerablemente en los últimos
meses: pasó de 2.96% en enero del 2020 a 0.48% en junio del 2021. Lo que
esto quiere decir es que el rendimiento que los ahorristas obtienen por depositar
su dinero en el banco (para el plazo mencionado) es cada vez menor, por lo que
no conviene guardar el dinero, sino más bien invertirlo y, hoy en día (y también
a nivel histórico), uno de los sectores más seguros para la inversión sigue
siendo el sector inmobiliario. Así pues, el contexto para el endeudamiento con
la finalidad de adquirir una vivienda es cada vez más favorable.

Entonces, si bien el sector inmobiliario se vino recuperando desde hace meses,

se experimentó una desaceleración en dicha recuperación desde el segundo
trimestre del 2021 debido a la incertidumbre política. De hecho, notamos que la
caída en la tasa de interés de los créditos hipotecarios terminó en abril del
presente año (a partir de entonces se observa una ligera subida). Asimismo,
encontramos que la tasa de interés de los depósitos a plazo (31-180 días) dejó
de caer (Y subió ligeramente) desde abril del 2021. Por ello, se espera que, El
Señor Pedro Castillo quien, nos gobernará por los próximos 5 años, genere
políticas orientadas al desarrollo del mercado inmobiliario y una gestión
transparente (que evite las turbulencias políticas que solo generan miedo en los
mercados).
2.1.3 Entorno Social
La pandemia causada por el COVID -19 se ha convertido en una crisis global
de mayor impacto, el futuro es un reto incierto, en el que todos los sectores
manejan escenarios de incertidumbre.
El sector inmobiliario es una de las industrias que más está siendo impactada
por la situación económica, la incertidumbre política. La pandemia va
modificar la forma en que las personas vivimos, trabajamos y consumimos
bienes y servicios.
Actualmente las características que atraen a los consumidores del mercado
inmobiliario no son las mismas que antes de la coyuntura por COVID-19. Los
factores que influyen en la decisión de compra han cambiado por ende detectar
los insights es clave para generar una reacción positiva.
Población:
Para esta investigación se calculó la población comprendida en los rangos de
edades de 25 a 35 años para notar cuantos corresponden a los NSE B y el NSE
C1.

Población por NSE y rango de edad en Lima metropolitana

Fuente: Compañía Peruana de Estudios de Mercados y Opinión Pública-Market Report 2019