ARRENDAMIENTOS

EXPOSITOR: ARMANDO VILLACORTA C.

 2019

Fuente: Superintendencia de Empresas - Colombia

 NIIF 16 – Reemplaza a:
Arrendamientos
NIC 17

Determinación de si un
CINIIF 4 acuerdo contiene un
arrendamiento

Arrendamientos operativos
SIC 15 Incentivos

Evaluación de la esencia de las

SIC 27 transacciones que adoptan la
forma legal de un
arrendamiento.
¿Qué cambió en el Estado de Situación de las Empresas?
¿Cuál es el efecto en Resultados
y el flujo de efectivo?
Objetivo de la NIIF 16 - Ilustración
 CASO ILUSTRATIVO

A inicios del 2019, una entidad decide arrendar unas oficinas.

Plazo de arrendamiento: 4 años
Cuota anual: US$ 12,000
Tasa de interés anual: 14% (dato del banco)
Contabilizar el contrato de arrendamiento según la NIIF16
 CASO ILUSTRATIVO
Cronograma Cronograma a la tasa efectiva de 14%
Operativo

Año Operativo Año NIIF 16 (14%) Operativo

1 12000 1 10.526,32 12000
2 12000 2 9.233,61 12000
3 12000 3 8.099,66 12000
4 12000 4 7.104,96 12000
34.964,55

CRONOGRAMA EQUIVALENTE (teórico solo para contabilizar)

0 1 2 3 4
------------------------------------- ------------------------------- ------------------------------ ------------------------------
V.P = 34,964.55 12.000 12.000 12.000 12.000
 CASO ILUSTRATIVO
Cronograma de pasivo por arrendamiento de acuerdo a la NIIF 16
a la tasa efectiva de 14%
cuota Saldo interes Alquiler Saldo
1 34.964,55 4895,04 -12000 27859,58
2 27859,58 3900,34 -12000 19759,93
3 19759,93 2766,39 -12000 10526,32
4 10526,32 1473,68 -12000 0,00
DERECHO DE USO
Amortización anual = 34,964.55 / 4 años = 8,741.14
CRONOGRAMA EQUIVALENTE (teórico solo para contabilizar)
0 1 2 3 4
------------------------------------- ------------------------------- ------------------------------ ------------------------------
V.P = 34,964.55 12.000 12.000 12.000 12.000
 CASO
Solución:
ILUSTRATIVO
Primer año:

Derecho de Uso 34,964.55

a pasivo por arrendamiento 34,964.55
Gasto por intereses 4,895.04
a pasivo por arrendamiento 4,895.04
Pasivo por arrendamiento 12,000.00
a efectivo 12,000.00
Gastos por amortización 8,741.14
a amortización acumulada 8,741.14
CASO ILUSTRATIVO
Solución:
Segundo año:

Gasto por intereses 3,900.34

a pasivo por arrendamiento 3,900.34
Pasivo por arrendamiento 12,000.00
12,000.0
a efectivo 0
Gasto por amortización 8,741.14
a amortización acumulada 8,741.14
CASO ILUSTRATIVO
Solución:
Tercer año:

Gasto por intereses 2,766.39

a pasivo por arrendamiento 2,766.39
Pasivo por arrendamiento 12,000.00
a efectivo 12,000.00
Gasto por amortización 8,741.14
a amortización acumulada 8,741.14
CASO ILUSTRATIVO
Solución:
Cuarto año:

Gasto por intereses 1,473.68

a pasivo por arrendamiento 1,473.68
Pasivo por arrendamiento 12,000.00
a efectivo 12,000.00
Gasto por amortización 8,741.13
a amortización acumulada 8,741.13
 CASO ILUSTRATIVO
Solución:
Derecho de uso Gasto por intereses
34,964.55
  8,741.14  4,895.04
8,741.14 3,900.34
  8,741.14  2,766.39
  8,741.13  1,473.68
34,964.55 34,964,55 13,035.45
 CASO ILUSTRATIVO
Impacto en Resultados de la NIIF 16
0 1 2 3 4

Tomando solo
+12000 +12000 +12000 +12000 = 48,000
contrato

Tomando NIIF 16
Gasto
Financiero +4,895.04 +3,900.34 +2,766.39 +1,473.68 = 13,035.45

Amortización
de derecho de +8,741.14 +8,741.14 +8,741.14 +8,741.13 = 34,964.55
Uso
 CASO ILUSTRATIVO
Impacto en ESF de la NIIF 16
0 1 2 3 4

Tomando solo
+0 +0 +0 +0 +0
contrato

Tomando NIIF 16
Derecho de Uso +34,964.55 +34,964.55 +34,964.55 +34,964.55 +34,964.55

Amortización
acumulada
derecho de Uso +0.00 +8,741.14 +17,482.28 +26,223.42 +34,964.55

Pasivo de
arrendamiento +34,964.55 +27,859.58 +19,759.93 +10,526.32 +0.00
 CASO ILUSTRATIVO
¿Cambian los flujos de
efectivo del arrendatario?
• La NIIF 16 no altera los flujos de efectivo contractuales del
arrendatario.

• No obstante, aquellos desembolsos por arrendamientos operativos

que con la NIC 17 eran presentados en el estado de flujos de efectivo
como un flujo de salida de actividades operativas, ahora con la
aplicación de la NIIF 16 deben presentarse como un flujo de salida de
actividades de financiamiento.
 PRESENTACION EN ESTADOS FINANCIEROS

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA.

• Párrafo 47 – NIIF 16
Se incluirá los activos por derecho de uso
dentro de la misma partida de los estados
financieros que le hubiera correspondido a los
activos subyacentes de haber sido de su
propiedad.
 PRESENTACION EN ESTADOS FINANCIEROS

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA.

• Párrafo 47 – NIIF 16
Si el arrendamiento no presenta pasivos de
arrendamiento en forma separada en el ESF,
revelará que partidas incluyen esos pasivos.
PRESENTACION EN ESTADOS FINANCIEROS

La Compañía renta equipos diversos y unidades de transporte. Los contratos de renta

suelen hacerse por periodos fijos de 2 años, pero pueden tener opciones de extensión de
plazo.
PRESENTACION EN ESTADOS FINANCIEROS
 PRESENTACION EN ESTADOS FINANCIEROS

En el estado del resultado del periodo y otro resultado integral, un

arrendatario presentará el gasto por intereses por el pasivo por
arrendamiento de forma separada del cargo por depreciación del activo
por derecho de uso.
El gasto por intereses sobre el pasivo por arrendamiento es un
componente de los costos financieros, que el párrafo 82(b) de la NIC 1
Presentación de Estados Financieros requiere que se presente por
separado en el estado del resultado del periodo y otro resultado
integral.
ASPECTOS CRITICOS
DE LA NIIF 16
IDENTIFICACIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

¿Existe un activo identificado? NO

SÍ
¿Tiene el cliente el derecho a obtener sustancialmente todos los beneficios NO
económicos del uso del activo a lo largo del periodo de utilización?
SÍ
¿Quién tiene el derecho a dirigir cómo y para qué propósito se usa el activo a
lo largo del periodo de utilización?

Ninguna Parte
Cliente El uso esta predeterminado Proveedor

SÍ ¿Tiene el cliente el derecho a operar el activo a lo largo del periodo de uso, sin
que el proveedor tenga el derecho de cambiar esas instrucciones de operación?
NO
¿Diseñó el cliente el activo de forma que predetermina cómo y para qué NO
propósito se usará a lo largo del periodo de utilización?
SÍ
El contrato no contiene
El contrato contiene un arrendamiento
un arrendamiento
 Exenciones al reconocimiento
(párrafos B3 a B8)
Un arrendatario puede optar por no aplicar los requerimientos de las
operaciones según la NIIF 16 para:
(a) Un arrendamientos a corto plazo
(b) Un arrendamientos en los que el activo subyacente es de bajo valor.
La primera exención aplica para los arrendamientos a corto plazo. Se precisa que
un arrendamiento a corto plazo es un arrendamiento que, en la fecha de
comienzo, tiene un plazo de arrendamiento de 12 meses o menos, y que no
contiene una opción de compra. Una entidad tiene que considerar que el plazo
del arrendamiento comprende el periodo no cancelable del contrato más los
periodos cubiertos por una opción de ampliar el arrendamiento si el arrendatario
va a ejercer con razonable certeza esa opción.
La segunda exención aplica si el activo arrendado es de bajo valor cuando es
nuevo, independientemente de la antigüedad del activo que está siendo
arrendado. La norma no especifica un monto que se considera ‘bajo valor’, sin
embargo, el IASB ha aclarado que los activos con un valor de US$5,000 o menos
cumplirían esta definición.
 Plazo del Contrato
1. Contrato a 12 meses renovable, local comercial en un sector de alto desarrollo
comercial. Arriendo 30% más económico que el mercado. Incremento de la renta
anual por inflación ¿incentivo económico?
2. Contrato de arrendamiento a 12 meses renovables, sobre un equipo de computo
(servidor). ¿Determinar el tiempo durante cual se considera su uso?
3. Contrato a 12 meses renovables sobre un local comercial en el cual ha realizado
mejoras significativas, las cuales hacen pensar que la opción de renovación será
ejercida.
4. Contrato a 12 meses renovables sobre equipos de perforación de los cuales en el
pasado ha tomado la opción de renovarlos hasta por cinco años, lo anterior hace
pensar que la opción de renovación será ejercida.
5. Un factor clave es: “la entidad ha usado habitualmente activos concretos por un
período de tiempo, o si tiene la práctica de ejercer frecuentemente las opciones
sobre los arrendamientos de activos concretos”.
 TASA DE
DESCUENTO

1 Diferente para cada jurisdicción

2 No utilizar una tasa de endeudamiento general

Indicadores a evaluar:
Plazo del arrendamiento  Garantía otorgada al

3
 Ambiente económico en el
que se pactó el contrato
 Riesgo de crédito del
arrendatario

arrendador en caso
 Importe financiado y
de falta de pagos
cómo afecta al costo por
préstamo

4 La última alternativa considerable sería recurrir a una entidad bancaria o a un

arrendador independiente
 MEDICIÓN INICIAL DEL ACTIVO
POR DERECHO DE USO

En la fecha de medición inicial, un arrendatario medirá un activo por derecho

de uso al costo, que incluye:

Pagos iniciales
Valor inicial Costos directos Costos por
descontando desmantelamiento
del pasivo por iniciales
arrendamiento cualquier
incurridos o rehabilitación
incentivo
ARRENDAMIENTOS – TRATAMIENTO CONTABLE – EJERCICIO
Medición inicial del activo por derecho de uso y del pasivo por arrendamiento

- El arrendatario ALFA arrienda por 10 años una planta de un edificio (sin opción de
compra).

- Los pagos por arrendamiento son de 50.000 u.m. por año anticipado.

- Para obtener el arrendamiento, el arrendatario incurre en unos costos iniciales de

20.000 u.m.:

 15.000 u.m. están relacionadas con un pago a un inquilino anterior que ocupaba
esa planta del edificio.

 5.000 u.m. están relacionadas con una comisión pagada al agente inmobiliario
que acordó́ el arrendamiento
 ARRENDAMIENTOS – TRATAMIENTO CONTABLE – EJERCICIO

Medición inicial del activo por derecho de uso y del pasivo por arrendamiento
(continuación)

- Como incentivo al arrendatario por llevar a cabo el arrendamiento, el arrendador acuerda

reembolsarle la comisión inmobiliaria de 5.000 u.m. y mejoras en la propiedad arrendada de 7.000
u.m.

- La tasa de interés implícita en el arrendamiento no es fácilmente determinable.

- La tasa incremental del arrendatario es del 5 por ciento por año, lo que refleja la tasa fija a la que el
arrendatario podría tomar prestado un importe similar al valor del activo por derecho de uso, en la
misma moneda a un plazo de 10 años y con garantía colateral similar.
ARRENDATARIOS – TRATAMIENTO CONTABLE – SOLUCIÓN
Medición inicial del activo por derecho de uso

1. Determinación del valor inicial del pasivo de ALFA:

VALOR
AÑO # CUOTA CUOTA PRESENTE PAGO TASA
0 1 50.000 0 Anticipado
1 2 50.000 47.619 Pendiente 5%
2 3 50.000 45.351 Pendiente 5%
3 4 50.000 43.192 Pendiente 5%
4 5 50.000 41.135 Pendiente 5%
5 6 50.000 39.176 Pendiente 5%
6 7 50.000 37.311 Pendiente 5%
7 8 50.000 35.534 Pendiente 5%
8 9 50.000 33.842 Pendiente 5%
9 10 50.000 32.230 Pendiente 5%
355.391(*)
ARRENDATARIOS – TRATAMIENTO CONTABLE – SOLUCIÓN
Medición inicial del activo por derecho de uso

Valor inicial del pasivo por arrendamiento (*) 355.391

2. (+) Pagos iniciales del arrendador:

Pago por arrendamiento del primer año 50.000

3. (+) Costos directos iniciales:

a) Pago al inquilino 15.000

b) Comisión al agente inmobiliario 5.000

4. (-) Incentivos recibidos por el arrendamiento (5.000)

Valor inicial del activo por derecho de uso 420.391

 ARRENDATARIOS – TRATAMIENTO
CONTABLE – SOLUCIÓN
Contabilizaciones

DB - Activo por derecho de uso 405.391

CR - Pasivo por arrendamiento 355.391
CR - Efectivo (Pago inicial) 50.000

DB - Activo por derecho de uso 20.000

CR - Efectivo (Costos directos iniciales) 20.000

DB - Efectivo (Incentivo por arrendamiento) 5.000

CR - Activo por derecho de uso 5.000

Nota: Los costos incurridos en las mejoras de la propiedad arrendada por el arrendatario no están
incluidos en el costo del activo por derecho de uso. Se contabilizan según otra NIIF.
 ARRENDATARIOS – TRATAMIENTO
CONTABLE – SOLUCIÓN

Medición posterior del activo por derecho de uso y del pasivo por arrendamiento de ALFA

Pasivo por arrendamiento Activo por derecho de uso

  Gasto por     Cargo por  
  Pago por Intereses     Depreciación  
AÑO Saldo Inicial Arrendamiento 5% Saldo Final Saldo Inicial 10 Años Saldo Final
1 355.391 0 17.770 373.161 420.391 42.039 378.352
2 373.161 50.000 16.158 339.319 378.352 42.039 336.313
3 339.319 50.000 14.466 303.785 336.313 42.039 294.274
4 303.785 50.000 12.689 266.474 294.274 42.039 252.235
5 266.474 50.000 10.824 227.298 252.235 42.039 210.196
6 227.298 50.000 8.865 186.162 210.196 42.039 168.156
7 186.162 50.000 6.808 142.971 168.156 42.039 126.117
8 142.971 50.000 4.649 97.619 126.117 42.039 84.078
9 97.619 50.000 2.381 50.000 84.078 42.039 42.039
10 50.000 50.000 0 0 42.039 42.039 0
Total Interés = 94,610
ARRENDATARIOS – TRATAMIENTO
CONTABLE – SOLUCIÓN

Contabilizaciones (Año 1)

DB - Gasto por intereses 17.770

CR - Pasivo por arrendamiento 17.770

DB - Gasto por depreciación 42.039

CR - DA Activo por derecho de uso 42.039
 ARRENDATARIOS – TRATAMIENTO
CONTABLE – SOLUCIÓN

Contabilizaciones (Año 2)

DB - Gasto por intereses 16.158

CR - Pasivo por arrendamiento 16.158

DB - Pasivo por arrendamiento 50.000

CR - Efectivo 50.000

DB - Gasto por depreciación 42.039

CR - DA Activo por derecho de uso 42.039