CONTRATO DE

LOCACIÓN
CATEDRA DE DERECHO CIVIL III-
Dr. Jorge Varela
 Os. Del Locador
• A) Entregar la cosa. Cosa conforme a lo acordado o en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el
locatario conoció o pudo haber conocido.
• ART. 746: LA COSA DEBE SER ENTREGADA CON SUS ACCESORIOA AUNQUE HAYAN SIDO MOMENTANEAMENTE
SEPARADOS DE ELLA
• B) Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido y efectuar a su cargo las mejoras. Salvo las de mera
conservación (1207) o cosa mueble (idem 1207).
 Responde por: Defecto de la cosa, Hecho propio, de terceros, caso fortuito.
• C) Mejoras necesarias.
• D) Frustración del uso o goce de la cosa por causas no imputables al locatario, éste puede pedir la rescisión del
contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese
afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
• Son clausulas dispositivas, pero cuidado con contratos “DE CONSUMO”.
 Os. Del Locador (cont.)
• MEJORAS NECESARIAS: Debidamente notificado al menos veinticuatro (24) horas corridas el
locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador.
• OTRAS MEJORAS, el locatario debe intimar al locador por un plazo no inferior a diez (10) días
corridos, cumplido el cual podrá proceder como antes se indica.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se
tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
imputables al mismo.
• ARTICULO 1204 bis.- Compensación con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al
locador del detalle de los mismos. ( Ley Nº 27.551)
• MEJORAS UTILES Y SUNTUARIAS (1211): PUEDE, SALVO HAYAN SIDO PROHIBIDAS O
MODIFIQUEN LA COSA O DEBIA RESTITUIRLA. NO SON REPETIBLES.
 Obligaciones del locatario
Pagar el canon y extras. PVE. DESALOJO
• Mueble: GASTOS conservación y las mejoras de mero mantenimiento;
• Inmueble: mero mantenimiento.

Prohibición de variar el destino. DESALOJO

Mantener la cosa en buen estado.
No abandonarla. DESALOJO
Responde por cualquier “deterioro” causado a la cosa
… y por la destrucción de la cosa por INCENDIO (salvo caso fortuito).
Restituir la cosa.
Caracteres de las
disposiciones:
Son todas clausulas naturales –dispositivas no
impertativas ni de orden público.
Por lo tanto se puede convenir por encima o por
debajo.
Pero cuidado con los “CONTRATOS DE
CONSUMO”
RESTITUCION EN FORMA INDEBIDA:

CONSIGNACIÓN DE
LLAVES: El locador NO PAGAR DAÑOS Y
ACTA DE ENTREGA DE puede negarse a recibir las DEMORA QUE
LLAVES llaves, sin perjuicio de las LLEVEN LOS
reservas pendientes ( Ley ARREGLOS
Nº 27.551)
 EXTINCIÓN
• A- VENCIMIENTO DEL PLAZO y CONTINUACION:
• Si el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la
continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que
cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación
fehaciente.
 Resolución anticipada del Locatario (art.
1221). Norma Imperativa
a) Cosa Inmueble:

• Pasados seis (6) meses de contrato,

• Notificar en forma fehaciente (ad-probationen)
• un (1) mes de anticipación.
• Indemnizar/multa:
• 6 meses a un año: un (1) mes y medio de alquiler
• Pasado 1 año: un (1) mes de alquiler
• Vivienda 6 meses o mas: No paga multa cuando notif. tres (3) meses antes.
Es indiferente la mora en el pago.
También puede haber mutua acuerdo y no aplicarse art. 1221
 RESOLUCIÓN ANTICIPADA:

• El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos
períodos consecutivos.
B- RESOLUCIÓN ANTICIPADA (cont.)

El locatario puede resolver el contrato

si el locador incumple:
• - la obligación de conservar la cosa con aptitud
para el uso y goce convenido;
• - la garantía de evicción o la de vicios
redhibitorios.
 DESALOJO
• Habitacional INTIMACIÓN PREVIA a la demanda art. 1222.- :
• fehacientemente
• (10) días corridos
• especificando monto y el lugar de pago.
• El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a
diez días. (1223)
 EFECTOS DE LA EXTINCIÓN (cont.)
FIANZA:
• CADUCA. Fin del plazo, fin de la fianza: Salvo la no restitución en
tiempo del inmueble locado.
• Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la
renovación o prórroga expresa o tácita.
• Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza.
 Otras disposiciones de la Ley
27551
Art. 23.- Entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el BO. Serán
aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia (junio
2020).

Recapitulando:

• Plazo mínimo 3 años.

• Deposito en garantía 1 mes, adelanto 1 mes.
• Procedimiento para mejoras necesarias y la compensación.
• Procedimiento de renovación anticipada
 Regulación complementaria de las locaciones
Ley 27551
• Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al
locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de
este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
(10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
 INDEXACION
Ley 27551
• Art. 14.- Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, se pueden INDEXAR (no aplican arts.
7° y 10 de la ley 23.928).
• A) En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe
fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes
anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error
al locatario.
• A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice
conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y
la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y
publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
• B) ¿Uso comercial?
 Ley 27551 Art. 15.- Consignación.
• Intimarlo fehacientemente por 48 horas
• Silencio o negativa: 3 días hábiles debe consignar judicialmente del
monto adeudado.
• Los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
 Otras disposiciones de la Ley 27551
• Intervención de corredores matriculados:
• Artículo 1.351: … . En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá
estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario
conforme la legislación local.
 CESIÓN Y SUBLOCACION
• Ceder conf. 1636 y siguientes. S/N viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa
• La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.
• Sublocar (parte): puede salvo este prohibido. Pero debe:
• Comunicar por medio fehaciente: su intención de sublocar, el nombre y domicilio de la persona sublocatria
y el destino de la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio
del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le
comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
 Acciones directas
• Del locador vs. el sublocatario.
• El sublocatario vs. el locador.
• ARTICULO 1221 bis.- Renovación del contrato.
• En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses
de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en
forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a
quince (15) días corridos.
• En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando
debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin
pagar la indemnización correspondiente.
(Ley Nº 27.551)