Contrato de Locación

(arts.1187 a 1225) y Ley 27551 (Junio/2020)

Una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un
precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
DISPOSICIONES GRALES
PARTES Locador: asume la obligación de otorgar el uso y goce de la cosa
Locatario: quien se obliga al pago de un precio en dinero
Bilateral Uso y Goce
CARACTERES Oneroso ELEMENTOS ESENCIALES PROPIOS Precio
Conmutativo Tiempo
FORMA escrita para las locaciones inmobiliarias o de muebles registrables, prórrogas y
modificaciones su incumplimiento no trae la nulidad . ad probationem
TRANSMISION X MUERTE. activa y pasiva. Subsiste x tiempo convenido, aun si venta (1189).
CONTINUACION LOCACION. Si locatario abandona o fallece la locacion del inmueble continua hasta
su vencimiento , por quien acredite trato familiar el año previo . Dcho prevalece sobre heredero del
locatario (1190)
FACULTADES DEL REPRESENTANTE: Para contratar x mas 3 años y cobrar alquileres anticipados.
OBJETO Y DESTINO
COSA: Presente o futura , tenencia en comercio . Puede ser determinable
DESTINO: El pactado en el contrato. Si es mixto se aplican normas del habitacional
NULIDAD CLAUSULA RESTRINGA INGRESO INCAPAZ o CON RESTRICCION CAPACIDAD.(1995)
LOCACION HABITACIONAL PROHIBIDO PEDIR mas de 1 mes alquiler anticipado
gtia mayor a 1 mes, devolución el $ ultimo mes
valor llave y firma pagares
PLAZO habitacional : máximo 20 años
otros: máximo 50 años
mínimo: 3 años (sino tiene uno mayor expto 1199)
Excepciones al mínimo: sede embajada; habitación c/muebles f/turismo; guarda cosas y
exposición/ferias y cuando se tenga por objeto un fin determ
expresado cto (1199)

EFECTOS -Entregar la cosa en estado apropiado p/destino

OBLIGACIONES DEL LOCADOR
- Conservar la cosa (Reparaciones urg. Notificado el locador
24 hs después sino repara lo hace locatario a costa locador.
Reparaciones no urg. locatario intima dentro plazo 10 días
sino procede igual)
- Pagar mejoras NECESARIAS
- Frustración uso y goce por causas no imputables locatario
pide rescisión o cesación pago precio por tiempo no goce bien
- Perdida luminosidad x construcciones vecinas NO autoriza
resolver ni reducción precio expto dolo locador
- Se permite compensar gastos y acreencias a cargo locador por
cánones locativos
 - Prohibición de cambiar destino .
- Conservar la cosa buen estado,
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO: - Mantener la cosa: Reparaciones cosas muebles (gastos
conservación y mejora y solo mejoras si es inmueble)
- Pagar canon (ver 1208)
- Pago cargas y contribuciones originadas de la cosa para
su destino. Expensas extraordinarias no paga
- Restituir cosa en estado la recibió c/ constancias pagos
MEJORAS Locatario puede hacer mejoras expto este prohibido . Puede reclamar el valor de
las mejoras necesarias pero no las útiles y de mero lujo o suntuarias

CESION Y SUBLOCACION: LOCATARIO PUEDE

CEDER su POSICION SUBLOCAR parte de la cosa

CONTRACTUAL locada (1214) Respetar
(1213) contrato principal y locador
tiene accion directa contra
sublocatario (1216)
EXTINCION (1217/1221bis)
MODOS: Vencimiento plazo convenido
Resolución Anticipada

CONTINUACION DE LA LOCACION CONCLUIDA: (NO HAY TACITA RECONDUCCION) sino la

continuación de locación hasta cualquiera
partes de por concluida mediante comunicación

Cambio de destino
RESOLUCION IMPUTABLE AL LOCATARIO: Falta conservación o abandono
Falta pago canon durante 2 periodos consecutivos

RESOLUCION IMPUTABLE AL LOCADOR No se conserva la cosa para uso y goce conforme destin
Evicción o vicios redhibitorios

RESOLUCION ANTICIPADA por LOCATARIO Para inmueble, transcurrido 6 meses locatario puede
resolver previa notificación fehaciente al menos 1 mes
anticipación
Indemnización dentro 1er año debe pagar 1 mes ½
luego 1er año debe pagar 1 mes
En inmueble vivienda si trascurrieron 6 meses y
notificación 3 meses antes o mas NO PAGA INDEMNIZ
Si art. 1199 indemnización de 2 meses
RENOVACION DEL CONTRATO: Para inmueble dest/ vivienda, dentro 3 últimos meses,
• (1221bis) cualquier parte puede convocar y notificar a la otra para
• renovar en plazo de 15 dias corridos. Si silencio o negativa
• del locador, locatario resuelve anticipadam s/ indemnizacion
EFECTOS DE LA EXTINCION (1222/1225)
En destino habitacional previo demanda x desalojo x falta pago alquil
locador debe intimar al pago en plazo no inferior 10 días corridos a
partir recepc de la intimación.
INTIMACION DE PAGO Y
La extinción obliga al locatario a restituir la tenencia(entrega de llaves),
sino desalojo
DESALOJO VIVIENDA , Locador puede hacer reserva de obligaciones pendientes o negarse o
hacer silencio en tal caso locatario puede consignar las llaves.
El locatario no debe alquileres luego notificación para entrega llaves
al locador si se consigna judicialmente dentro 10 dias hábiles siguientes
a la notificación o luego notificar la consignación judicial después de
dicho plazo.
DESALOJO: La cláusula resolutoria implícita NO SE APLICA para desalojo para art. 1217 y 1219 inc. c)
plazo para ejecución sentencia desalojo 10 días
MEJORA UTIL O SUNTUARIA: El locatario puede retirarla , si acordó quede en beneficio cosa se
debe pagar mayor valor
CADUCIDAD DE LA FIANZA: (1225) La obligación del fiador cesa al vencimiento plazo locación
excepto no restituya en tiempo el inmueble locado
Para renovar o prorrogar expresa o tácita se necesita
el consentimiento expreso del fiador

REGULACION COMPLEMENTARIA (TITULO II) LEY 27551

GARANTIA: En locación habitacional el locatario propone al menos 2 gtias (titulo propiedad,
(art 13) aval bancario; seguro caución o fiador solidario o garantia personal (recibo sueldo)
No puede superar 5 veces alquiler expto sea gtia personal en tal caso hasta 10 veces

AJUSTES: En locaciones cualquiera sea destino se indexan sus alquileres (se exceptúa ley 23928)
En locación habitacional el precio alquiler es por valor único y mensual y solo ajuste
anual en base índice conformado por partes iguales del IPC y RIPTE que publicara
BCRA

CONSIGNACION: Si locador se rehusa a recibir canon locativo o mantiene silencio se lo intimar

fehacientemente fijandose un plazo luego del cual a partir 3 dia hábil
puede consignar judicialmente.

AFIP: Declarado por locador ante afip sino sanción ley 11683