DERECHO AGRARIO

Propiedad ejidal

1.- Tierras parceladas

I.- Sujetas al
2.- Asentamiento humano
Régimen ejidal
3.- Tierras uso común

Tierras
propiedad
ejido

II.- Tierras
1.- Liquidación sociedades
adquiridas por
2.- Dación en pago
cualquier título
Tierras del asentamiento
humano
 1. Fundo legal.- Es el área irreductible del ejido y son
inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo que el
núcleo de población los aporte a los municipio o estados para
servicios públicos.
 2. Solares.- Son propiedad plena del titular, su título se
inscribe en el RPP y se rigen por el derecho común.
Tierras de uso común

 Son aquellas que no hubieren sido reservadas por la

asamblea para el asentamiento humano ni son tierras
parceladas; constituyen el sustento económico del ejido
y son inalienables, imprescriptibles e inembargables,
salvo el caso de aportaciones a sociedades mercantiles
o civiles.
Tierras parceladas

 Son aquellas sobre las cuales el ejidatario tiene el

usufructo.
 Enajenación de derechos
parcelarios
 Artículo 80 LA. Los ejidatarios podrán enajenar sus derechos
parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de
población.
 Para la validez de la enajenación se requiere:
 a) La manifestación de conformidad por escrito de las partes ante dos
testigos, ratificada ante fedatario público;
 b) La notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y
los hijos del enajenante, quienes, en ese orden, gozarán del derecho
del tanto, el cual deberán ejercer dentro del término de treinta días
naturales contados a partir de la notificación a cuyo vencimiento
caducará tal derecho. Será aceptable para este efecto la renuncia
expresada por escrito ante dos testigos e inscrita en el Registro
Agrario Nacional, y
 c) Dar aviso por escrito al comisariado ejidal.
 Realizada la enajenación, el Registro Agrario Nacional, procederá a
inscribirla y expedirá los nuevos certificados parcelarios, cancelando
los anteriores. Por su parte, el comisariado ejidal deberá realizar la
inscripción correspondiente en el libro respectivo.
Requisitos del contrato de enajenación
de derechos parcelarios a título oneroso

 PRIMERO.- Que el enajenante sea titular de derechos

parcelarios (certificado de derechos parcelarios).
 SEGUNDO.- Que el adquirente sea ejidatario o avecindado
del mismo núcleo de población.
 TERCERO.- Que el adquirente sea persona física mexicana
(art. 12 y 15 fracción I y 80, primer párrafo L.A.)
 CUARTO.- Que se notifique por escrito 30 días naturales
antes el derecho del tanto al cónyuge o a falta de éste a la
concubina o concubinarios, o bien que se renuncie al
derecho del tanto ante 2 testigos que se inscriba en el RAN.
 QUINTO.- Que el contrato se celebre por escrito ante 2
testigos y sea ratificado ante Notario público (art. 80 LA
nuevo requisito).
 SEXTO.- Dar aviso al comisariado ejidal de la
enajenación para que este realice la inscripción de la
enajenación en el libro respectivo.
 SÉPTIMO.- Que no se enajene fracción, de acuerdo al
principio de indivisibilidad de la parcela ejidal.
 OCTAVO.- Que el adquirente no acumule superficie
mayor a la pequeña propiedad ni más del 5% de la
extensión total del núcleo de población ejidal (art. 27,
fracción VII quinto párrafo constitucional y 47 L.A.).
Análisis de algunos requisitos
 El ejidatario enajenante debe contar con el certificado de
derechos parcelarios y no con un certificado de derechos
agrarios expedido anteriormente ni con acta de asamblea
de delimitación destino y asignación de tierras ejidales.
 Los posesionarios regulares que cuentan con certificado de
derechos parcelarios podrán enajenar sus derechos de
posesión.
 Los extranjeros no pueden adquirir derechos parcelarios
como ejidatarios o posesionarios de acuerdo a los artículos
13, 15 fracción I y 80 L.A.
 Los adquirentes mexicanos deben ser personas físicas y no
personas morales con las excepciones hechas de los estados
y los municipios (art. 64 L.A.)
 El adquirente debe ser ejidatario o avecindado del mismo núcleo
de población ejidal, acreditándolo con el certificado de derechos
parcelarios o sentencia del TUA o mediante el acta de asamblea
en el caso del avecindado. (art. 13 L.A.)
 Los miembros del comisariado ejidal no pueden adquirir por
enajenación gratuita u onerosa y sólo pueden adquirir por
sucesión (art. 34 L.A.)
 El cónyuge y los hijos gozan del derecho del tanto aunque no sean
ejidatarios ni avecindados.
 La notificación del derecho del tanto puede realizarse mediante
el comisariado ejidal por una aplicación analógica puede
realizarse ante 2 testigos o ante Notario público.
 Los hijos menores de edad no gozan del derecho del tanto toda
vez que no pueden ejercerlo por ser menores de edad.
 La notificación del derecho del tanto sólo aplica si la enajenación
es a título oneroso de acuerdo a jurisprudencia, sin embargo el
RAN exige notificar el derecho del tanto argumentando que la
jurisprudencia no obliga a las autoridades administrativas.
 La renuncia del derecho del tanto se lleva a cabo por escrito
ante dos testigos y se inscribe en el RAN sin que sea
necesario otorgarse ante Notario Público (la exposición de
motivos consideró que era gravosa la intervención del
Notario por el costo de los honorarios y el traslado a los
lugares en los que existe dicho fedatario.
 La enajenación de una fracción es nula de acuerdo al
principio de indivisibilidad de la parcela.
 El contrato de enajenación de derechos parcelarios debe
realizarse ante 2 testigos y ratificado ante fedatario público
(antes de la reforma de 2008 sólo se exigía celebrarlo ante 2
testigos y existía tesis jurisprudencial la cual establecía que
la enajenación era nula si no se celebraba ante 2 testigos
aunque fuera ratificada ante fedatario público.
Concepto de fedatario
público para la Ley Agraria
 En lo relativo al fedatario público ante el cual debe
ratificarse el contrato de enajenación de derechos
parcelarios, la Ley Agraria vigente no lo define.
 El reglamento de la Ley Agraria en materia de
certificación de derechos ejidales dispone en su artículo
6° primer párrafo que se entiende por fedatario público,
además del Notario Público competente, el que ejerza
dicha función de conformidad con la legislación aplicable.
 El reglamento interior del RAN establece en su artículo 13
que por fedatario público se entenderá además del
Notario y Corredor Público, los funcionarios públicos que
ejerzan funciones fedatarias de conformidad con la
legislación aplicable.
 Se considera por la mayor parte de la doctrina que es
inconstitucional incluir al Corredor Público como
fedatario en materia agraria, toda vez que éste sólo
puede intervenir en actos mercantiles y por otra parte
tiene una prohibición expresa de intervenir en actos
jurídicos relativos a inmuebles.
Aspectos fiscales de la enajenación
de derechos parcelarios

 La enajenación de derechos parcelarios no causa

impuesto sobre la renta por enajenación de inmuebles,
toda vez que el artículo 14 fracción I CFF establece que
se entiende por enajenación toda transmisión de
propiedad, y en el caso de los derechos parcelarios no
se transmite la propiedad de la parcela, pues tal
propiedad pertenece al ejido (artículo 27 fracción VII
constitucional), por lo cual el enajenante sólo transmite
sus derechos parcelarios consistentes en el uso y
disfrute de la parcela (artículo 76 LA)
 Por otra parte el artículo 93 fracción XXVIII y antes el
132 del Reglamento de la LISR (exenciones innecesarias
toda vez que de acuerdo al CFF no existe enajenación
Permuta de derechos
parcelarios
 La permuta de derechos parcelarios no está prevista de
manera expresa en la LA.
 Sin embargo la palabra enajenación que el es género
consistente en la transmisión de un derecho real incluye las
especies de compraventa, permuta, donación, aportación a
sociedades y otras.
 Por lo anterior si no está prohibido por la ley, está
permitido aplicando supletoriamente el CCF.
 El primer requisito para la permuta de derechos parcelarios
es que las parcelas objeto de la permuta pertenezcan al
mismo ejido.
 Los requisitos personales de ejidatario o avecindado al igual
que compraventa deben observarse.
 Derecho del tanto.- Si bien es cierto que en el caso de
permuta no existe el derecho del tanto, sería
conveniente notificar a los preteridos para el caso de
que puedan ofrecer los derechos parcelarios sobre una
superficie igual a la que el enajenante recibirá del otro
permutante.
 Hay quienes prefieren celebrar 2 contratos de
compraventa en lugar de la permuta, lo que puede traer
como consecuencia la inexistencia de ambas
enajenaciones por falta de consentimiento, además de
que el precio debe ser verdadero y no simulado y puede
originar problemas fiscales para ambos enajenantes.
Primera enajenación de parcela sobre
la cual se adoptó el dominio pleno.

 Para que los ejidatarios puedan adoptar el dominio pleno se

requieren como presupuestos los siguientes:
 1.- Que la mayor parte de las tierras del ejido hayan sido
delimitadas.
 2.- Que la mayor parte de las parcelas hayan sido designadas
a los ejidatarios.
 3.- Que se cuente con el certificado parcelario
Requisitos para adoptar el
dominio pleno
 Pueden solicitar la adopción del dominio pleno los ejidatarios
y posesionarios regulares de las parcelas en las siguientes
etapas:
 PRIMERA.- Convocar y celebrar la asamblea ejidal con el
quorum y requisitos establecidos en el artículo 24, 25, 26, 27
y 28 de la LA.
 SEGUNDA.- Se autoriza a todos los ejidatarios o posesionarios
y no sólo para los solicitantes.
 TERCERA.- Los interesados en forma individual una vez
autorizado el dominio pleno pueden acudir o no al RAN a
adoptar el dominio pleno.
 CUARTA.- Enviar el acta al RAN para su inscripción.
 QUINTA.- Expedición del título de propiedad para inscribirse
en el RPP y se cancela el certificado de derechos parcelarios.
 Resumen:
 Ante la Asamblea se solicita el dominio pleno y esta lo
otorga y ante el RAN se adopta o se asume el dominio
pleno.
 Es obligación de la Asamblea si se ha cumplido con los
requisitos que exige la Ley otorgar el dominio pleno.
 Una vez adoptado el dominio pleno de la parcela esta
puede venderse, donarse, permutarse, afectarse en
fideicomiso o fraccionarse para enajenarla, y a partir de
ese momento se regirá por las normas de la propiedad
privada con la salvedad de que en la primera enajenación
habrá que observar las disposiciones de la LA, que es una
ley de orden público.
 Una vez adoptado el dominio pleno toda vez que es una
adquisición a título gratuito por parte del ejidatario no
ingresa a la sociedad conyugal si el CC del Estado en el que
se encuentre la parcela dispone expresamente que no
formarán parte de ella, salvo pacto en contrario
establecido en las capitulaciones matrimoniales.
 Si el ejidatario fallece después de que la
Asamblea autorizó el dominio pleno, su
sucesor podrá adoptar o asumir el dominio
pleno.
 Una interrogante se presenta en el caso de
que el ejidatario otorgue lista de sucesión,
adopta el dominio pleno, obtiene el título de
propiedad y fallece.
Requisitos para la primera enajenación
después de adoptado el dominio pleno

 PRIMERO.- Notificación del derecho del tanto a través

del comisariado ejidal a los familiares del enajenante,
personas que hayan trabajado dichas parcelas por más
de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo
de población, estableciendo en la misma la descripción
de la parcela precio, condiciones de pago, nombre del
enajenante y del adquirente.
 SEGUNDO.- Que la enajenación se lleve a cabo al precio
establecido en el avalúo ante el INDAABIN o de
institución de crédito.
Aspectos fiscales de la
primera enajenación
 1. La primera enajenación está exenta de ISR por
enajenación onerosa de acuerdo al artículo 86 de la LA y
artículo 93 fracción XXVIII. LISR
 2. Para que opere la exención es necesario que se realice
ante fedatario público y el enajenante debe acreditar su
calidad de ejidatario o comunero.
 3. En caso de que no se pueda acreditar la calidad de
ejidatario, el fedatario calculará y enterará el impuesto.
 4. La problemática se presenta cuando el ejidatario no
tiene derechos sobre otra parcela o derechos de uso
común, ya no será ejidatario y no podrá acreditar tal
calidad.
 Artículo 150.- Las inscripciones en el Registro Agrario
Nacional y las constancias que de ellas se expidan,
harán prueba plena en juicio y fuera de él.
 Algunos fiscalistas señalan que con base en este artículo
se puede exentar al ejidatario que acredite tal
carácter.
 Se recomienda hacer una consulta al SAT.
 5. Otro requisito para la exención es que el adquirente
sea ajeno al núcleo de población.
 6. Sólo está exenta la parcela, es decir el terreno, más
no las construcciones, salvo que reúnan los requisitos de
casa habitación pero no por tratarse de la primera
enajenación.
 7. En caso de ser enajenación a título gratuito, el
adquirente deberá pagar el 20% del valor de avalúo .
 Enajenación de solares
 Todo ejidatario tiene derecho a recibir gratuitamente un solar para
construir su vivienda.
 En el caso de que se enajene el solar para el cálculo del ISR por
enajenación se tienen 2 alternativas:
 a) Aplicación de la regla del 10% como mínimo del valor de la
contraprestación ( artículo 121 fracción I).
 b) El artículo 208 fracción II del Nuevo Reglamento de la nueva Ley
del Impuesto sobre la Renta, en relación al costo comprobado de
adquisición estable que tratándose de bienes adquiridos por
donación hecha por la federación, estados, municipios u
organismos descentralizados, el costo de adquisición del donatario
(ahora enajenante) será el 80% del valor de avalúo practicado al
inmueble de que se trate referido al momento de la donación
(fecha del título de propiedad del solar).