Trabajo Final Viviend

PLANEAMIENTO DE LA
VIVIENDA
SALAMANCA
DE
MONTERRICO
ANÁLISIS DE VIVIENDA
INTEGRANTES:
- HUANACCHIRI JARA, CLAUDIA
- MUSAYON QUEVEDO, BRIGITTE
- VASQUEZ RIVAS, BRENDA
ESTUDIO DE MERCADO INMOBLIARIO: SALAMANCA ÍNDICE PLANEAMIENTO
DE LA VIVIENDA
CAPITULO I
CAPITULO V
C1 Introducción
Demanda
5.1 DEMANDA DE VIVIENDA A NIVEL MTROPOLITANA
CAPITULO II 5.2 DEMANDA DE VIVIENDA EN EL DISTRITO Y ZONA DE
C2
Objetivos del estudio
2.1 Objetivo principal
C5 ESTUDIO: SALAMANCA
5.3 PERFIL DEL USUARIO
2.2 Objetos secundarios 5.4 ENCUESTA: ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO
5.4.1 ENCUESTA
CAPITULO III 5.4.2 RESULTADOS
C3 Marco teórico
3.1 Crecimiento inmobiliario actual CAPITULO VI
Conclusiones
CAPITULO IV C6 6.1 Oferta
6.2 Demanda
Oferta
4.1 OFERTA INMOBILIARIA A NIVEL METROPOLITANA
4.2 OFERTA INMOBLIARIA EN EL DISTRITO Y LA ZONA
CAPITULO VII
DE ESTUDIO: SALAMANCA Perfil del proyecto
C4 4.3 ANÁLISIS ESTADÍSTICO
4.4 CUADRO COMAPRATVO DE MULTIFAMILIARES
7.2 Ubicación
7.3 Programación
4.4.1 LOS ABIES
4.4.2 FORESTA
C7 7.4 Acabados
4.4.3 TRINITARIAS

INTRODUCCIÓN
El siguiente trabajo se refiere sobre la realización de un análisis sobre el estudio de mercado inmobiliario a nivel
metropolitano, haciendo un énfasis en la urbanización Salamanca de Monterrico, perteneciente al distrito de Ate. Este
estudio se puede definir como una herramienta que nos puede ayudar a recopilar información para conocer, por ejemplo,
si debemos invertir en una propiedad o determinar el potencial de alquiler de una ciudad o distrito.
Hoy en día la urbanización de Salamanca es un lugar emergente que si bien es cierto tiene actualmente aspectos
problemáticos como la inseguridad también tiene diversas cosas que ofrecer a un usuario que esta en busca de ofertas
en cuanto a vivienda, una de las ventajas de esta urbanización es su ubicación ya que se puede acceder desde
diferentes distritos y se encuentra cerca de equipamientos comerciales de importancia, también cuenta con colegios y
gran porcentaje de áreas verdes para uso recreacional.
El trabajo consta de cuatro capítulos: en el primero se busca identificar la oferta inmobiliaria existente tanto a nivel
metropolitano como en nuestra zona de estudio, Salamanca, además de concluir la tendencia inmobiliaria que tiene esta
urbanización, en el segundo capítulo se analiza el déficit de vivienda actual a nivel metropolitana y distrital (Ate) así
como también las preferencias de los usuarios al comprar un vivienda esto analizados mediante encuestas, en el tercer
capítulo se presentan las conclusiones y alcances de la presente investigación, finalmente en el cuarto capítulo se llega
a la formulación del perfil de un futuro proyecto que pueda funcionar en esta urbanización tomando en cuenta todo los
punto estudiados anteriormente.
En vista de los temas antes mencionados , la presente investigación se desarrolló en busca de poder generar un futuro
perfil de proyecto inmobiliario que pueda satisfacer la demanda existente actual dentro de esta urbanización y logre estar
en ventaja frente a los competidores.
CAP. 2: OBJETIVOS DEL ESTUDIO
2.1 OBJETIVOS PRINCIPAL 2.2 OBJETIVOS SECUNDARIOS

Brindar información del desempeño de la oferta y
demanda inmobiliaria actual en Lima.
Conociendo al comprador actual y potencial

de la vivienda en Lima y Salamanca
Lograr perfilar un proyecto inmobiliario

en la urbanización Salamanca de
Monterrico que logre satisfacer las
necesidades del usuario actual y Generar estrategias a través de la
pueda contar con la preferencia de comunicación para potenciar la venta
este sobre los competidores en el de la propuesta del proyecto
mercado existente.
inmobiliario
CAP. 3: MARCO TEÓRICO
3.1 CRECIMIENTO INMOBILIARIO ACTUAL
“La expectativa de crecimiento de ventas del sector inmobiliario en el Perú para este 2019 es de 9%”,
estimó Ricardo Arbulú, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).
Existen algunos factores vitales que impulsan dicho crecimiento, como la gran demanda insatisfecha y
poca oferta inmediata, crecimiento de la economía, expectativas de las familias para adquirir una vivienda,
facilidades financieras y la reducción de la tasa de interés de los créditos hipotecarios.
Lima Moderna concentra la oferta con un 53% con más de 8,000 unidades y cuya inversión asciende a 3,
509 millones de soles, seguido de Lima Top que cuenta con un total de participación del 24% y que abarca
3, 741 unidades con una inversión promedio de 2, 678 millones de soles.
Jesús María, Lince, Magdalena Del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo son los distritos que
comprenden la Lima Moderna de hoy y cuyo promedio de venta es de 413, 251 soles. Asimismo, Lima Top
que incluye distritos como Barranco, Miraflores, San Borja, San Isidro y Santiago de Surco cuentan con un
mayor número de venta que asciende a 697, 681 soles. Lima Moderna y Lima Top son los dos principales
focos de oferta inmobiliaria durante el año pasado. Jesús María y Barranco son los distritos con mayor
valor de venta por m2, de los cuales se destaca el precio promedio de 5, 891 soles y 8, 346 soles por cada
distrito. Siendo este último quien incrementó su oferta de 440 a 975 viviendas en los últimos seis meses.
Fuente: Analytics Inmobiliario. [Internet]. [citado 23 de Mayo de 2019]. Disponible en: http://www.asei.com.pe
CAP. 4: OFERTA
Los datos presentados son según el estudio de la situación inmobiliaria en Lima que realiza el BBVA anualmente, apoyado en data de
CAPECO, fondo mi vivienda, BCRP, INEI, ETC.
OFERTA DE DEPARTAMENTOS SEGÚN SEGMENTOS DE PRECIOS
(En miles de unidades)
OFERTA DE DEPARTAMENTOS
EN EL AÑO 2018
(N° de hogares)
27 MIL .
Como se observa en el gráfico la oferta disponible del el año anterior con respecto a el sector bajo y parte del sector medio alto fue muy
desfavorables en comparación a la oferta propuesta para el sector medio y alto. Esto nos indica que las inmobiliarias prefieren apostar por un
comprador seguro, uno que tenga estabilidad financiera y no arriesgarse a explorar un nuevo sector económico.
El sector medio esta creciendo debido a diversos factores de estabilidad económica en el país que veremos en los capítulos posteriores, por
lo cual se observan mayores ventas en comparación a otros sectores y las inmobiliarias prefieres apostar por ello.
CAP. 4: OFERTA
N° de pisos que tendrán los edificios en
proceso de construcción Los edificios cada vez son
(promedio) mas altos
Departamentos cada vez

mas pequeños y con
menos dormitorios.
Según estos estudios la oferta de viviendas
podría crecer y favorecer a más usuarios si se
solucionaran los siguientes problemas
Regulación municipal fragmentada por la falta

de plan de desarrollo urbano en Lima
Falta de acceso a servicios de agua potable y

electricidad en zonas periféricas de Lima
Escasez de suelo en zonas urbanas
Dificultades para obtener permisos de

construcción
CAP. 4: OFERTA
4.1 OFERTA INMOBILIARIA A NIVEL METROPOLITANA (VENTAS)
En el año 2018 se presento una alza en la venta de
departamentos en el segmento de precio medio alto y alto
(s/.400 000 a más), mientras que en el segmento de precio
bajo a medio bajo hubo un déficit en cuanto a ventas con
respecto al año anterior.
Estos estudios
comprenden 49
distritos de Lima-
Callao.
El 98% de las ventas
corresponde a casas
nuevas.
Se estima que las ventas seguirán creciendo en 2019 y que

alcanzarán entre 16,5 mil y 17 mil unidades en el año.
Este resultado se explica por el aumento de la capacidad
adquisitiva de la población (aumento del empleo formal), lo
que facilitará el acceso de más familias al crédito
hipotecario.
CAP. 4: OFERTA
Por qué las ventas van en ascenso desde el año 2018?
Mejora del contexto laboral formal
De acuerdo a información de la planilla electrónica de la Sunat, el BCR dijo

que en el resultado del 2018 destacó la contribución del sector agropecuario
y del sector servicios, que reportaron un crecimiento de empleo formal de
20.5% y 3%, respectivamente.
También avanzó la creación de puestos de trabajo en el sector manufactura
(2.7%), debido al mayor empleo en la agroexportación (13.3%).
Un empleo formal es
aquel en el que
retribuyes
económicamente al
estado mediante tus
impuestos
CAP. 4: OFERTA
Aumento de la masa salarial del empleo formal
Masa salarial se define

como una remuneración
de los asalariados en
dinero, que un
establecimiento o
industria paga como
contraprestación por el
trabajo que este realiza.
• En el año móvil de referencia, Julio del 2017 y Junio del 2018 en el área urbana del país el ingreso promedio mensual
proveniente del trabajo se ubicó en S/1,572.5, cifra que comparada con similar año móvil del período anterior aumentó en
2,1%.
• En cuanto a grupos etéreos, los jóvenes ganan considerablemente menos que los peruanos de 25 años en adelante.
• El sueldo de un peruano entre 14 y 24 años promedia los S/ 981.8 en áreas urbanas, hasta un 40,8% menos que los mayores,
cuyo salario oscila entre S/ 1,654.3 y S/ 1,689.
CAP. 4: OFERTA
El estado facilita la compra de viviendas nuevas con programas de crédito
Una vivienda verde es

aquella que incorpora
criterios de sostenibilidad
en su diseño y
construcción,
disminuyendo así el
impacto sobre el medio
ambiente.
• El bono Mivivienda Verde es un beneficio para adquirir una vivienda que incorpora criterios de sostenibilidad ambiental
(certificado)
• El fondo Mivivienda otorga el Bono Verde como un porcentaje de 3% a 4% que se descuenta del valor financiero (hasta
s/.377 mil)
• Oferta de viviendas ambientalmente sostenibles se incrementa ante la aparición de la demanda.

CAP. 4: OFERTA
4.2 OFERTA INMOBILIARIA EN EL DISTRITO Y LA ZONA DE ESTUDIO
O F E R TA A N I V E L D I S T R I TA L O F E R TA E N L A U R B A N I Z A C I Ó N S A L A M A N C A
SE REALIZÓ UN ESTUDIO DE MERCADO PARA HALLAR EL PRECIO ADEMÁS, SE ANALIZARON LOS PRECIOS POR DEPARTAMENTOS EN LA
POR METRO CUADRADO (m2) ENTRE LA URBANIZACIÓN SALAMANCA URBANIZACIÓN SALAMANCA, ESTOS OSCILAN ENTRE US$ 75,000.00
Y SUS DISTRITOS COLINDANTES. HASTA LOS US$ 310,000.00 DÓLARES.
SEGÚN EL DIAGRAMA DE BARRAS SE LLEGA A LA CONCLUSIÓN QUE LLEGANDO A LA CONCLUSIÓN QUE EL INCREMENTO DEL PRECIO ESTÁ
EL PRECIO POR METRO CUADRADO EN LA URBANIZACIÓN EN EL TAMAÑO DEL DEPARTAMENTO Y LA DISTRIBUCIÓN ESPACIAL QUE
SALAMANCA ES UNO DE LOS MÁS BAJOS EN COMPARACIÓN CON ESTOS TIENEN.
LOS DISTRITOS COLINDANTES CON UN PRECIO DE US$ 1517.76.
Oferta nivel distrital PRECIO US$
Precio m2 $160,000.00
$140,000.00
2207.44
$120,000.00
2198
$100,000.00
$80,000.00
1517.76
1445.52
$60,000.00
$40,000.00
$20,000.00
$-
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
m m m m m m m m m m m m m m m m m m
8 3 2 8 9 2 5 5 0 5 5 0 5 0 0 0 0 0
0 .4 3.3 8.8 8.9 1.0 73. 73. 3.8 4.1 4.6 8.5 5.5 9.9 8.0 8.5 0.9 1.2 6.5
5 5 5 6 7 7 7 7 7 8 8 9 9 10 12 12
Sa la ma nc a Sa n bor ja Sa n luis Sur c o

PRECIO US$
Se puede observar en los cuadros adjuntos que uno de los precios más bajos por metro cuadrado es en la
CONCLUSIÓN urbanización salamanca. Además, de produce un incremento en los precios por inmueble provocado por el
incremento del área construida y la ubicación que estos tienen.
CAP. 4: OFERTA
4.3 ANÁLISIS ESTADÍSTICO
La mayoría de departamentos cuentan
C O M PA R A C I Ó N Á R E A S Y P R E C I O S
con 3 dormitorios, unos presentan
ESTUDIO DE MERCADO - SALAMANCA vista al parque mientras otros a calles.
CUADRO COMPARATIVO DE ÁREAS Y PRECIOS Todos los departamentos cuentan con
estacionamientos que no están
VIVIENDA (DEPARTAMENTOS) incluidos dentro del precio
UBICACIÓN ÁREA # DORM. TIPO SERVICIO VISTA COCHERA PRECIO OBSERVACIONES PROMED/M2 establecido.
3 parque APARTE 4to piso El promedio del m2 está entre los
73.50 m2 Lav. Sin baño de servicio US$ 103,035.69 US$ 1,401.84
1100 hasta los 1500 dólares (flats) y
74.10 m2 3 Lav. Sin baño de servicio parque APARTE US$ 103,876.62 4to piso US$ 1,401.84 1700 dólares (dúplex).
74.65 m2 3 Lav. Sin baño de servicio parque APARTE US$ 104,647.69 3er piso US$ 1,401.85
CALLE
MARTE #243 85.50 m2 3 Lav. Sin baño de servicio parque APARTE US$ 119,857.85 2do piso US$ 1,401.86
3 parque APARTE 1er piso
TIPO DE VIS TA
89.95 m2 Lav. Sin baño de servicio US$ 125,465.23 US$ 1,394.83
3 parque APARTE 5to piso

79.50 m2 Lav. Con baño de servicio US$ 111,446.77 US$ 1,401.85
98.50 m2 3 Lav. Sin baño de servicio calle APARTE US$ 138,461.54 5to piso US$ 1,405.70
CALLE LAS
100.90 m2 2 Lav. Sin baño de servicio calle APARTE US$ 128,307.69 1er piso US$ 1,271.63
38%
TRINITARIAS
#179
3 calle APARTE 6to piso 62%
53.33 m2 2 Lav. Sin baño de servicio calle APARTE US$ 79,692.31 4to piso US$ 1,494.32
71.09 m2 2 Lav. Sin baño de servicio calle APARTE US$ 107,661.54 3er piso US$ 1,514.44
CALLE LOS
ABETOS #176 98.00 m2 2 Lav. Sin baño de servicio calle APARTE US$ 127,692.31 1er piso US$ 1,302.98 CALLE PARQUE
2 calle APARTE 5to piso Hay un mayor porcentaje de
inmuebles que presentan vista a la
58.82 m2 2 Lav. Sin baño de servicio parque APARTE US$ 77,372.31 3er piso US$ 1,315.40 calle que tienen un precio menor en
CALLE LOS 3 parque APARTE 1er piso comparación a los departamentos con
CAPULIES 68.98 m2 Lav. Sin baño de servicio US$ 88,643.08 US$ 1,285.05
#108 vista a un parque.
3 parque APARTE 6to piso
CAP. 4: OFERTA
UBICACIÓN
UBICACIÓN VENTAJAS DESVENTAJAS
Cercanía a paraderos de transporte público.
CALLE MARTE Cercanía a zona

#243 Cercanía a dos avenidas principales (Av. Separadora industrial.
Industrial y Av. Los Quechuas).
Cercanía a centro comercial Jockey Plaza y

supermercados.
CALLE LAS
TRINITARIAS #179
Cercanía a parque los recaudadores.
Cercanía a la carretera Panamericana Sur. -------
Cercanía a centro comercial Jockey Plaza y El recorrido a la avenida

CALLE LOS principal genera riesgo
supermercados. CAPULÍES #108 TRINITARIAS #179
ABETOS #176 al transitar por la calle
Marginal. ABETOS #176 MARTE #243
Cercanía a la carretera Panamericana Sur.
C O N C L U S I Ó N :
LA MAYORÍA DE LOS MULTIFAMILIARES ESTUDIADOS SE ENCUENTRAN
CERCA DEL CENTRO COMERCIAL JOCKEY PLAZA Y TIENEN ACCESO CON
CALLE LOS
Cercanía a la Av. VÍAS PRINCIPALES (EVITAMIENTO Y CIRCUNVALACIÓN) ADEMÁS QUE EN
CAPULIES #108 Circunvalación podría SUS ALREDEDORES CUENTAN CON EQUIPAMIENTO EDUCATIVO Y DE SALUD.
Ubicación estratégica, cercanía a centros provocar contaminación ESTOS EDIFICIOS CUENTAN CON PARQUES CERCANOS PARA LA RECREACIÓN
comerciales, avenidas principales (Circunvalación, sonora y generar DE LOS USUARIOS.
Javier Prado, Evitamiento, trébol de Javier Prado). molestias a los usuarios.
CAP. 4: OFERTA
ÁREAS
ÁREA DE N° DORMITORIOS
N° OTROS
UBICACIÓN TERREN N° PISOS DEPARTAMENTO DEPARTAMEN TERRAZA
COCHERAS SALA-COMEDOR COCINA CIRCULACIÓ OBSERV.
O S TO 2 3 PATIO/LAVA BALCON N
SS.HH NDERÍA
73.50 m2 23.00 m2 6.50 m2 9.50 m2 3.00 m2 4.00 m2 3.00 m2 3.50 m2 sshh (3 unidades)
presenta sala de estar TV/
CALLE 79.50 m2 6.50 m2 9.50 m2 3.00 m2 4.00 m2 3.00 m2 3.50 m2
250 m2 6 9 9 23.00 m2 sshh (3 unidades)
MARTE #243
85.50 m2 26.20 m2 8.00 m2 10.00 m2 3.00 m2 4.00 m2 3.00 m2 4.50 m2
sshh (2 unidades)
89.95 m2 26.20 m2 8.00 m2 10.00 m3 3.00 m2 4.00 m2 3.00 m2 4.50 m2
sshh (3 unidades)
98.50 m2 25.00 m2 8.00 m2 13.00 m2 4.00 m2 5.00 m2 4.00 m2 8.50 m2
sshh (2 unidades)
CALLE LAS 100.90 m2 sshh (2 unidades)
28.50 m2 12.00 m2 13.50 m2 4.00 m2 17.50 m2 6.50 m2 6.00 m2
TRINITARIA 270 m2 7 12 10
S #179 presenta estudio y cuarto
188.00 m2 29.00 m2 8.50 m2 13.50 m2 4.00 m2 20.20 m2 28.00 m2 10.00 m2 de planchado/ sshh (3
unidades)
53.33 m2 16.60 m2 7.00 m2 12.50 m2 3.00 m2 2.00 m2 3.00 m2 sshh (2 unidades)
71.09 m2 16.60 m2 5.50 m2 7.50 m2 2.50 m2 2.00 m2 3.00 m2 3.00 m2

sshh (2 unidades)
CALLE LOS
ABETOS 190 m2 6 24 20 presenta sala de estar/ sshh
#176 98.00 m2 21.00 m2 10.00 m2 7.50 m2 2.50 m2 6.20 m2 30.00 m2 10.00 m2
(2 unidades)
presenta sala de estar y
135.00 m2 19.50 m2 7.00 m2 7.50 m2 2.50 m2 6.20 m2 35.00 m2 12.00 m2 zona de barbacoa/ sshh (2
unidades)
58.82 m2 14.50 m2 7.00 m2 8.00 m2 3.00 m2 4.00 m2 3.00m2 sshh (2 unidades)
CALLE LOS 68.98 m2 15.00 m2 7.00 m2 3.00 m2 4.00 m2 3.00 m2
CAPULIES 140 m2 6 17 12 10.5 m2 sshh (2 unidades)
#108 presenta sala de estar TV/
73.85 m2 15.00 m2 8.00 m2 3.00 m2 4.00 m2 4.00 m2 8.00 m2
10.5 m2 sshh (3 unidades)
La oferta en la urbanización de Salamanca ofrece en su mayoría edificios de 6 pisos (que es la altura establecida según los parámetros del lugar),
además los departamentos en oferta cuentan con 3 dormitorios y un área que integra sala-comedor con dimensiones mínimas de 23.00 m2-
CONCLUSIÓN La mayoría presenta una sala de estar TV y 2 baños en cada departamento. Las áreas de los departamentos oscilan entre 53.00 m2 a 135.00 m2.
CAP. 4: OFERTA CUA D RO COMPA RAT I VO D E ACA BA D OS
PUERTAS VENT. MAMP. MUEBLES
CIELO TARRAJE
MAYÓLICA PISOS SANITARIOS CLOSETS OTROS
RASO O
MADERA METAL VIDRIO VIDRIO VIDRIO COCINA
MADERA
TAPIZÓN
CON TINA
PINTADO
CEMENTO PULIDO
CERÁMICO IMPORTADO
LAV. GRANITO
CEDRO
CELIMA
CON DUCHA
V. TEMPLADO BRONCE CORRED.

CERÁMICO CELIMA
LAV. COCINA 1 POZA
CONTRAPLACADA
PUERTA CONTRAPLACADA
CONCRETO + MAYÓLICA
BLOQUES DE GRASS
BLOQUETAS
PUERTA - REJA DE METAL
LUMINARIAS SIMPLES
GRIFERÍA NACIONAL
CERRAJERÍA NACIONAL
TARRAJEO
PINTADO
BLANCOS NACIONAL
COLOR NACIONAL
MELAMINE
MELAMINE
MELAMINE
PORTERO ELÉCTRICO
FROTACHADO
COLOR IMPORTADO
MARCO METAL Y VIDRIO
VIDRIO DOBLE POLARIZADO

LAV. COCINA 1POZA+ESC.
IMPORTADA
BARANDAS DE METAL

PARQUET
LAV. MAYÓLICA NACIONAL

UBICACIÓN AMBIENTES
ÁREAS COMUNES EXT.

Cerco frontal X X X
Ingreso X X
ÁREAS COMUNES INT.
Ingreso X X X X
CALLE Corredores y escaleras X X
MARTE # DEPARTAMENTOS
243 Sala-comedor X X X X X X X X X X X
Cocina X X X X X X X X X X
Dormitorios X X X X X X X
Servicio Higiénico X X X X X X X X X X X X
Lavandería X X X X X X X X
Otros X X X X X X X
ÁREAS COMUNES EXT.
Cerco frontal X X X
Ingreso X X
ÁREAS COMUNES INT.
Ingreso X X X X
CALLE LAS Corredores y escaleras X X
TRINITARI DEPARTAMENTOS
AS # 179 Sala-comedor X X X X X X X X X X X
Otros X X X X X X X
CAP. 4: OFERTA CUA D RO COMPA RAT I VO D E ACA BA D OS
ÁREAS COMUNES EXT.
Cerco frontal X X X
Ingreso X X
ÁREAS COMUNES INT.
Ingreso X X X X
Corredores y escaleras X X
CALLE LOS ABETOS #
176 DEPARTAMENTOS
Sala-comedor X X X X X X X X X X X
Otros X X X X X X X
ÁREAS COMUNES EXT.
Cerco frontal X X X
Ingreso X X
ÁREAS COMUNES INT.
Ingreso X X X X
Corredores y escaleras X X
CALLE LOS CAPULIES
# 108 DEPARTAMENTOS
Sala-comedor X X X X X X X X X X X
Otros X X X X X X X
LOS ACABADOS EN PISOS SON MAYORMENTE DE PORCELANATO Y EN EXTERIORES DE CERÁMICOS. LOS

MUROS PINTADOS EN COLOR BLANCO, Y LA FACHADA REVESTIDA EN CERÁMICA EN ALGUNAS ZONAS .
CONCLUSIÓN LOS MUEBLES DE COCINA SON DE MELAMINE Y GRANITO CON SSH DE SANITARIOS SIMPLES. ADEMÁS SE
USA CERRAJERÍA Y GRIFERÍA NACIONAL.
CAP. 4: OFERTA
C U A D R O C O M PA R AT I V O D E M U LT I FA M I L I A R E S S E L E C C I O N A D O S
UBICACIÓN AREA # DORM. TIPO DE VISTA COCHERA PRECIO OBSERV. PROMED / M2 VENTAJAS DESVENTAJAS
SERVICIO
CALLE 98.50 3 $138 461.54 $ 1 405.00 A 3 cdras del acceso Se aleja de la Av.
TRINITARIAS al puente trébol y Circunvalación y la
179 100.90 2 $128 307.69 Brinda terraza $ 1 270.00 paradero zona comercial de
Lavandería Calle 10 evitamiento Salamanca.
interna
188.00 3 $200 000.00 $ 1 060.00
53.30 2 $ 79 692.31 $ 1 495.00

El recorrido a la
A 5 cdras del acceso
71.09 2 $ 107 661.54 $1 514.00 avenida principal
al puente trébol y
LOS ABETOS Lavandería Calle genera riesgo al
20 paradero
176 98.00 2 Cuenta con cocina transitar por la calle
evitamiento
parrillera y terraza Marginal.
$ 127 692.31 $ 1303.00
98.00 2
79.00 3 $ 111 100.00 $ 1 400.00 A media cuadra se

Se ubica a una encuentra una reja
67.00 2 $ 90 000.00 $ 1 340.00 cuadra de la avenida vecinal la cual
circunvalación y impide el tránsito
CALLE 51.00 1 permite el acceso vehicular privado
Lavandería Parque 26 $ 76 800.00 $ 1 500.00
HERRERA 210 rápido a los con mayor rapidez
Brinda terraza servicios de por lo que se debe
61.00 1 interna transporte público. ingresar por Av.
$ 80 000.00 $ 1 310.00 Tunas.
Todos los edificios se encuentran a 5 cuadras como máximo de las avenidas principales., Evitamiento y Circunvalación.
CONCLUSIÓN Los precios por m2 construido están en promedio $1 410.00 y en su mayoría brindan terrazas internas y lavanderías, siendo un común denominador 2 y 3
dormitorios.
CAP. 5: DEMANDA
DÉFICIT HABITACIONAL A NIVEL PROVINCIAL
A nivel de provincias en el Perú,

Lima es la que cuenta con mayor
índice de DH, esto es debido a que
el 30 % aprox. de la población del
país se encuentra en Lima.
Contamos en su mayoría con

vivienda de déficit cualitativo , que
pone en riesgo la calidad de vida de
los ciudadanos.
CAP. 5: DEMANDA
DÉFICIT HABITACIONAL A NIVEL DISTRITAL
Ate según los indicadores, representa

el segundo distrito con mayor déficit
habitacional, siendo en su mayoría de
déficit cualitativo.
Ate representa el 25 % de la población

limeña.
MIEMBROS POR HOGAR : 4 Personas

CAP. 5: DEMANDA
DISTRITO PROVINCIA DEPARTAMENTO VIVIENDAS CON HAB. PRESENTES
TOTAL CON DEFICIT HAB.
ABSOLUTO % ABSOLUTO %
Se ha detectado que el distrito cuenta con
ATE LIMA LIMA 108849 100 32607 30 un 30 % de déficit habitacional.
Durante estos años

los metrajes de
Es por ello que en los último
unidad de vivienda
años desde el 2011, este
con mayor venta
distrito ha contado con un 40
fueron de 74 m2 a 68
% de las ventas de unidades de
m2 en los últimos
vivienda del sector Lima Este.
años, con costos
promedios de $50
000.00
CAP. 5: DEMANDA
5.2 PERFIL DEL USUARIO EN SALAMANCA
Los ciudadanos de Salamanca Ate , representan en promedio el

nivel socio económico B .
Esto se debe a que la población mayoritaria son personas jóvenes y adultas,

ya establecidas a nivel familiar y laboral, así como estudiantes, parejas y
familias con 1 o 2 hijos.
CAP. 5: DEMANDA
E N C U E S TA : E S T U D I O D E M E R C A D O I N M O B I L I A R I O
1. ¿QUÉ LO INCENTIVA A 2. ¿QUÉ CONSIDERA 3. ¿QUÉ TIPO DE VIVIENDA 4. ¿EN QUÉ LUGAR LE
COMPRAR UNA VIVIENDA? IMPORTANTE AL ADQUIRIR UNA NECESITA? GUSTARÍA COMPRAR UNA
VIVIENDA? VIVIENDA?
SANTIAGO DE SURCO 50 %
INDEPENDENCIA 57.5 % CERCANÍA A LUGARES 36 % VIVIENDA DE UN SOLO 42 %
PÚBLICOS Y NIVEL (FLAT) SAN BORJA 24 %
COMODIDAD FAMILIAR 35 % COMERCIALES
VIVIENDA DE DOS 35 % OTROS 16 %
GENERAR RENTA A NIVELES (DÚPLEX)
7.5 % INFRAESTRUCTURA Y 29 %
TRAVÉS DE ALQUILER ACABADOS SAN LUIS 5%
VIVIENDA DE TRES 11 %
FACILIDADES DE NIVELES (TRÍPLEX)
23 % LA MOLINA 5%
FINANCIAMIENTO
VIVIENDA DE SOLTERO 12 %
(COMPARTIDO) ATE (SALAMANCA) 0%
CERCANÍA A TRANSPORTE 12 %
PÚBLICO
CAP. 5: DEMANDA
5. ¿CUÁNTO DINERO ESTARÍA 6. ¿QUÉ TIPO DE FINANCIAMIENTO 7. CUANDO COMPRA UN INMUEBLE: 8. ¿QUÉ NÚMERO DE HABITACIONES
DISPUESTO A INVERTIR EN LA LE GUSTARÍA QUE OFRECIERAN ¿PREGUNTA SOBRE LA Y BAÑOS NECESITA AL ADQUIRIR
COMPRA DE SU VIVIENDA? LAS INMOBILIARIAS? INFRAESTRUCTURA DEL UNA VIVIENDA?
INMUEBLE?
$60 000 - $120 000 41 % 3 DORMITORIOS – 2 BAÑOS 41 %

DIRECTO (CONTRATO CON 70 % SÍ 97 %
$120 000 - $180 000 26 % LA EMPRESA 2 DORMITORIOS – 2 BAÑOS 26 %
INMOBILIARIA)
$ 60 000 A MENOS 18 % NO 3% 4 DORMITORIOS – 3 BAÑOS 20 %
INDIRECTO (A TRAVÉS DE 30 %
$ 180 000 - $ 300 000 14 % UN CRÉDITO BANCARIO) 1 DORMITORIO – 1 BAÑO 8%
$ 300 000 A MÁS 1% OTRO 5%
CAP. 5: DEMANDA
9. ¿AL COMPRAR UN
A N Á L I S I S D E L A E N C U E S TA :
DEPARTAMENTO USTED 10. ¿CUÁNTO MÁS ESTARÍA Se realizó esta encuesta a personas entre del sector económico B y
DEDUCE QUE EL PRECIO DISPUESTO A PAGAR POR UN con edades que oscilan entre 25 y 40 años de edad, que es un rango
INCLUYE UN ESTACIONAMIENTO? de personas que están buscando una vivienda por adquirir.
ESTACIONAMIENTO?
Analizando los resultados de la encuesta se puede observar que la
razón por la que las personas buscan una vivienda es para
independizarse y lo más importante para ellos es que se encuentre
cerca de lugares comerciales seguido de una buena estructura ya
acabados.
La mayoría prefiere adquirir una vivienda en el distrito de Santiago

de Surco que en Salamanca ya que lo consideran inseguro. Por otro
lado, la mayoría prefiere tener un contrato directo con la empresa ya
que les resulta con mayor facilidades de pago.
En lo que respecta a infraestructura, un mayor porcentaje (97%) se

fija en la distribución espacial del lugar y además considera
SÍ 76 % $10 000 A MENOS 49 % importante que tenga 3 dormitorios con 2 baños. Además, creen que
$10 000 - $15 000 6% el inmueble adquirido incluye un estacionamiento, de caso contrario
NO 24 %
NO LO COMPRARÍA 45 % sólo estarían dispuestos a pagar menos de $10 000 dólares por
adquirir un estacionamiento.
CAP. 5: DEMANDA
E N C U E S TA : E S T U D I O D E M E R C A D O I N M O B I L I A R I O ( A C A B A D O S )
1. ¿QUÉ TIPO DE ACABADO 2. SOBRE LA COCINA, 3. ¿QUÉ TIPO DE MUEBLE LE 4. SOBRE LA LAVANDERÍA, 5. ¿ES DETERMINANTE PARA
DE PISOS LE GUSTARÍA PREFIERE: GUSTARÍA QUE TENGA SU PREFIERE: USTED QUE EL EDIFICIO
TENER EN SU NUEVA COCINA? CUENTE CON ASCENSOR?
VIVIENDA?
PORCELANATO 54 % COCINA ABIERTA 64 % MADERA CON 46 % LAVANDERÍA 13 % SÍ 75 %

(INTEGRADA A LA GRANITO INTEGRADA A LA
PISOS LAMINADOS 27 % SALA – COMEDOR) COCINA
MELAMINE CON 36 % NO 25 %
CERÁMICOS 19 % COCINA CERRADA 36 % GRANITO LAVANDERÍA EN UN 87 %
CONVENCIONALES (AMBIENTE APARTE) AMBIENTE APARTE
CONCRETO 18 %
ENCHAPADO
Los usuarios prefieren materiales como el porcelanato por ser más duradero, al igual que la madera y el granito para los
ANÁLISIS DE muebles, así se evitarías gastos a corto plazo por reponer los muebles si fueran de materiales menos duraderos.
Respeto a la distribución espacial, prefieren una cocina abierta que se integre a la sala comedor y una lavandería en un
L A E N C U E S TA ambiente aparte, por comodidad del usuario.
CAP. 5: DEMANDA
E N C U E S TA : C U A N TO S E C O N O C E D E L A U R B A N I Z A C I Ó N
1. ¿ALGUNA VEZ HA ESTADO O 2. ¿SABE DONDE SE ENCUENTRA 3. LA URB. SALMANCA SE 4. ¿CONSIDERARÍA VIVIR EN LA URB.
CONOCE ALGO SOBRE LA URB. UBICADA LA URBANIZACIÓN ENCUENTRA UBICADA EN EL SALAMANCA, SABIENDO QUE SE
SALAMANCA? SALAMANCA? DISTRITO DE ATE, CONSIDERA USTED ENCUENTRA CERCA A DIVERSOS
QUE ES UN BUEN DISTRITO PARA LOCALES COMERCIALES COMO EL
VIVIR? JOCKEY PLAZA?
HE ESTADO EN 40 % SÍ 50 % NO 60 % SÍ 90 %
SALAMANCA
HE ESCUCHADO ALGO 45 % NO 50 % SÍ 40 % NO 10 %
SOBRE SALAMANCA
NO SÉ NADA ACERCA DE 15 %
SALAMANCA
CAP. 5: DEMANDA
5. ¿CONSIDERARÍA VIVIR EN LA URB. 6. ¿CONSIDERARÍA VIVIR EN LA URB. 7. ¿CONSIDERARÍA VIVIR EN LA URB. 8. ¿CONSIDERARÍA IMPORTANTE QUE
SALAMANCA, SABIENDO QUE SALAMANCA, SABIENDO QUE CUENTA SALAMANCA, TENIENDO EN CUENTA EL LUGAR DONDE RESIDA DEBE
CUENTA CON CENTROS EDUCATIVOS CON ACCESOS PRINCIPALES COMO VÍA QUE CUENTA CON UN CENTRO DE TENER ACCESO A PARQUES O
(pamer, trilce, saco oliveros)? EVITAMIENTO Y AV. ESSALUD Y UNA POSTA MÉDICA ESPACIOS DE RECREACIÓN?
CIRCUNVALACIÓN? LOCAL?
SÍ 65 % SÍ 80 % SÍ 85 % SÍ 95 %
NO 35 % NO 20 % NO 15 % NO 5%
Como se puede observar la mayoría de encuestados ha estado o ha escuchado acerca de la urbanización Salamanca, pero no
ANÁLISIS DE consideraría vivir ahí ya que lo consideran una zona muy insegura por pertenecer al distrito de Ate. Por otro lado, un
porcentaje de encuestados podría considerar comprar un inmueble en esa zona ya que se encuentra cerca al jockey plaza y
L A E N C U E S TA tiene acceso a evitamiento y la av. Circunvalación que son vías de gran importancia. También consideran fundamental la
presencia de parques cerca a los inmuebles para la recreación de los usuarios.
CAP. 5: DEMANDA
C O N C L U S I O N E S E N T R E O F E RTA Y D E M A N D A :
Las ventas de viviendas están en aumento en los últimos años, destacándose el segmentos de precios más
altos. Todo ello se dio en un contexto de mejora del mercado laboral, un aumento de la masa salarial formal
y con ayuda de bonos financiaros a través de mi vivienda verde.
La demanda de departamentos excede la oferta actualmente disponible en el mercado limeño. En este

contexto, la oferta esta adecuándose gradualmente a las características de la demanda lo cual lleva al diseño
de departamentos mas pequeños y con menos número de dormitorios, así como también con más pisos.
A través este análisis se podría deducir que la demanda de viviendas nuevas encontrará mayor expansión de la
clase media, y en la cantidad de personas que trabajan pero no cuentan con familia aún, lo que favorecerá las
ventas de departamentos pequeños, oferta que ya se empieza a desarrollar con más fuerza en proyectos
inmobiliarios
CAP. 6: PERFIL DE PROYECTO - PROPUESTA
Después de las conclusiones realizadas, como proyecto proponemos un edificio multifamiliar en el que mezcle diferentes
P R O P U E S TA  usos. Será un multifamiliar de 7 pisos como altura máxima que respetará los parámetros establecidos de la urbanización.
Por otro lado será ubicado frente a un parque ya que es lo que la mayoría de usuarios prefiere.
Características de la
propuesta:
- TERRENO 300 M2
- 3 DEP. POR PISO (18
DEPARTAMENTOS)
- 2 DÚPLEX Y 15 FLATS
- 1 SEMISÓTANO
(ESTACIONAMIENTOS)
- PRIMER NIVEL
COMERCIAL
- 20 ESTAC.
Calle SONORA Frente a

UBICACIÓN DE
PROPUESTA
parque
Escogimos esta ubicación ya que se encuentra cerca al cruce de ambas vías principales, a 5 min
se encuentra el centro comercial Jockey plaza y presentaría una vista a un parque para la *Habrán 3 tiendas comerciales para generar el flujo de gente por la noche y hacer que la zona sea
recreación de los usuarios. menos insegura.
**El precio de cada departamento incluirá un estacionamiento.
CAP. 6: PERFIL DE PROYECTO - PROPUESTA
C A R A C T E R Í S T I C A S D E L O S F L AT S : CARACTERÍSTICAS DE LOS DÚPLEX:
DÚPLEX DE 150 MTS

4 dormitorios 14.00 m2
3 baños 3.50 m2
1 lavandería 20.00 m2
IMAGEN REFERENCIAL
1 cocina 25.00m2
 El comprador podrá elegir entre un
Sala-comedor 35.00 m2
FLATS DE 95.00 m2  Las dimensiones Balcón 8.00 m2 piso laminado o porcelanato.
1 dormitorio principal 13.00 m2 establecidas fueron Sala de TV 8.00 m2 Además los materiales empleados
2 dormitorios 8.00 m2 decididas por las Patio 20.00 m2 en los acabados serán de granito y
2 SS.HH 4.00 m2
preferencias de los melamine.
1 lavandería 2.00 m2 SEGUNDO NIVEL Los sanitarios serán simples y de
1 cocina 12.00 m2 usuarios y por el análisis terraza 30.00 m2
de los proyectos color blanco.
Sala-comedor 25.00 m2 zona de parrilla 15.00 m2
Balcón 4.00 m2 realizados en el mercado Cto de servicio 10.00 m2
Cto de TV 6.00 m2 actual. Sshh 4.00 m2
Circulacion 9.00 m2

Trabajo Final Viviend

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PLANEAMIENTO DE LA

2.1 OBJETIVOS PRINCIPAL 2.2 OBJETIVOS SECUNDARIOS

Conociendo al comprador actual y potencial

Lograr perfilar un proyecto inmobiliario

Departamentos cada vez

Regulación municipal fragmentada por la falta

Falta de acceso a servicios de agua potable y

Escasez de suelo en zonas urbanas

Dificultades para obtener permisos de

Se estima que las ventas seguirán creciendo en 2019 y que

De acuerdo a información de la planilla electrónica de la Sunat, el BCR dijo

Masa salarial se define

Una vivienda verde es

• Oferta de viviendas ambientalmente sostenibles se incrementa ante la aparición de la demanda.

Sa la ma nc a Sa n bor ja Sa n luis Sur c o

3 parque APARTE 5to piso

CALLE MARTE Cercanía a zona

Cercanía a centro comercial Jockey Plaza y

Cercanía a la carretera Panamericana Sur. -------

Cercanía a centro comercial Jockey Plaza y El recorrido a la avenida

71.09 m2 16.60 m2 5.50 m2 7.50 m2 2.50 m2 2.00 m2 3.00 m2 3.00 m2

V. TEMPLADO BRONCE CORRED.

LAV. COCINA 1 POZA

PUERTA - REJA DE METAL

V. TEMPLADO BRONCE CORRED.

MARCO METAL Y VIDRIO

VIDRIO DOBLE POLARIZADO

V. TEMPLADO BRONCE CORRED.

LAV. MAYÓLICA NACIONAL

ÁREAS COMUNES EXT.

LOS ACABADOS EN PISOS SON MAYORMENTE DE PORCELANATO Y EN EXTERIORES DE CERÁMICOS. LOS

53.30 2 $ 79 692.31 $ 1 495.00

79.00 3 $ 111 100.00 $ 1 400.00 A media cuadra se

A nivel de provincias en el Perú,

Contamos en su mayoría con

Ate según los indicadores, representa

Ate representa el 25 % de la población

MIEMBROS POR HOGAR : 4 Personas

Durante estos años

Los ciudadanos de Salamanca Ate , representan en promedio el

Esto se debe a que la población mayoritaria son personas jóvenes y adultas,

$60 000 - $120 000 41 % 3 DORMITORIOS – 2 BAÑOS 41 %

La mayoría prefiere adquirir una vivienda en el distrito de Santiago

En lo que respecta a infraestructura, un mayor porcentaje (97%) se

PORCELANATO 54 % COCINA ABIERTA 64 % MADERA CON 46 % LAVANDERÍA 13 % SÍ 75 %

La demanda de departamentos excede la oferta actualmente disponible en el mercado limeño. En este

Calle SONORA Frente a

DÚPLEX DE 150 MTS

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