MÉTODO DE

INGRESO O
R E N TA B I L I D A D
INZUNZA OJEDA MARIA FERNANDA
R O M E R O S A U C E D A A M AY R A N I G U A D A L U P E
VAL E N Z U E L A O B E S O E D U W I G E S
 ¿?
INGRESO /
R E N TA B I L I D A D
Los ingresos son los caudales que
entran en poder de una persona o de
Capacidad que tiene algo para generar suficiente
utilidad o ganancia; por ejemplo, un negocio es
una organización. rentable cuando genera mayores ingresos que
Un sujeto puede recibir ingresos egresos, un cliente es rentable cuando genera
(dinero) por su actividad laboral, mayores ingresos que gastos, un área o departamento
comercial o productiva de empresa es rentable cuando genera mayores
ingresos que costos.
 MÉTODO DE
CAPITALIZACIÓN DEL
INGRESO O RENTABILIDAD
Es la técnica valuadora que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de
las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes
y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente
del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

*Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que
efectivamente posea el bien.
Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea:
• Muros de carga, la vida útil será de 70 años
• Estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100
años
 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DEL INGRESO O
RENTABILIDAD

• Este método se basa en determinar el valor del inmueble como el valor

presente del flujo de rentas (reales o estimadas) que producirá el bien
durante su vida económica, o en un determinado período de
capitalización.
• Los aspectos fundamentales de este método son:
– Definir el tiempo de capitalización
– Definir la tasa de descuento o interés, para ser utilizadas en el cálculo.

Cuando se aplica este método el valuador debe de elaborar un informe

para la propiedad que se esta valuando
 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DEL INGRESO O
RENTABILIDAD

• Considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor

presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de
capitalización adecuada.
• Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una
tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican
al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de
descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se
aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se
llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja
el principio de anticipación.
 ENFOQUE DE
INGRESOS

Se deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa

de capitalización utilizada, así como, entre otros: renta real, renta estimada,
deducción por vacíos, impuestos, servicios, gastos generales.
La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de
construcción o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en
una investigación de mercado de rentas de bienes comparables

Se lleva a cabo una investigación de mercado de rentas en la zona y en la

ciudad donde se ubique el bien, para localizar las rentas reales u ofertadas de
bienes inmuebles comparables y contrastantes sobre el sujeto en proceso de
valuación; se define su calidad, tipo, situación, y segmento de mercado; a
continuación se lleva a cabo un sondeo profundo sobre el comportamiento
del sector urbano correspondiente a lo largo de diez años, por lo menos, a la
fecha del avalúo de las proyecciones que se tengan a largo plazo
 ENFOQUE DE INGRESOS

• En cuanto a las inversiones a realizarse que puedan afectar

el mercado del activo en estudio, así como los apoyos
gubernamentales en cuestión de promoción, tanto los que
están en proceso como los planeados a futuro;
• Posteriormente se recopila información de los
administradores del conjunto inmobiliario o inmueble, con
relación a los porcentajes de vacíos, costos fijos y de
operación, precios de comercialización, impuestos,
contribuciones, personal y comisiones, para definir la tasa
de capitalización de los ingresos sobre la base del tipo de
negocio, localización del mismo y período estimado para la
recuperación de la inversión.
 ENFOQUE DE INGRESOS

• Esta información se emplea en la

determinación de las rentas que se estiman
a perpetuidad, proyectando sus montos a
largo plazo, y empleando la tasa de
capitalización vigente y adecuada y las
deducciones necesarias, se obtiene el valor
actual; finalmente se revisa el proceso
valuatorio y se concilian los resultados para
concluir en un estimado de valor
 VALUACIÓN DE INMUEBLES
BAJO EL ENFOQUE DE
VALOR POR CAPITALIZACIÓN
• Los avalúos que se analizan bajo este enfoque,

DE RENTAS
son comúnmente aplicados a bienes cuyo fin
primordial es generar ingresos, como en el caso
de los locales comerciales, este método se usa
principalmente para valuar propiedades que
producen dividendos tales como edificios de
departamentos, oficinas y centros comerciales,
entre otros, y se fundamenta en un procedimiento
en el que se analiza el trabajo asignado, se define
el objetivo y uso del peritaje, y se realiza una
inspección física detallada del inmueble en
estudio para definir el tipo y categoría de los
servicios que ofrece.
LOS SIGUIENTES SON ALGUNOS DE LOS
DIFERENTES PROCEDIMIENTOS
EMPLEADOS BAJO ESTE MÉTODO:
Método del Flujo Descontado (Valor Presente [VP]).
Las bases generales son:
• El egreso actual será el precio -P- que se va a pagar por un inmueble.
• La renta neta -Rn- producida por período (mensual, trimestral, semestral o anual) será la
renta bruta (R), menos unos costos (C) de administración, mantenimiento e impuestos,
dando
Rn = R - C.
• La duración del edificio será de (n) años transcurridos, los cuales quedarán, como un solo
terreno, o el terreno y una construcción con valor (S).
• Si se está dispuesto a obtener una tasa de interés (i) por el dinero, se obtendrá que el
valor presente de los ingresos (VP) viene dado por:
VP= Rn [1 - (1 +¡)"n ] + S(1 +¡r n

Que es el máximo valor que se puede pagar por el inmueble si no se quiere perder dinero en
el negocio. Con esto se determina el capital necesario para obtener una renta neta igual a la
que generará el inmueble, ya que se capitaliza la renta.
MÉTODO TRADICIONAL

• Aquí se considera el número de años de renta como indefinido n = 00, en cuyo caso, el
valor de capitalización será: VC = Rn/ i
siendo i = tasa de capitalización.
• Esta fórmula clásica expresa que el Valor de Capital (VC) es el capital necesario, que
colocado a un interés (i) proporcionará una renta periódica Rn por tiempo indefinido o a
perpetuidad.
LINKOGRAFÍA

• http://www.monografias.com/trabajos44/valuacion-inmuebles/valuacion-
inmuebles2.shtml#ixzz597C4KHil
• https://www.crecenegocios.com/definicion-de-rentabilidad/
• https://definicion.de/ingresos/