Qué Es Una Ciudad

¿QUÉ ES UNA CIUDAD?
Juan José Garazatua Nuñovero
2
Consideraciones preliminares
Concepto de ciudad
La primera definición de CIUDAD es la que alude a una noción compleja conformada por
diversos elementos que concurren con carácter necesario y vinculante para su formación:
Población
Espacio (conjunto Gobierno
(aglomeración
de vías públicas y (Municipios,
permanente de
edificaciones) gestión)
personas)
Uso múltiple
(variedad de Diversidad (cultura
actividades no propia)
agrícolas)
3
Población
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Población
Las ciudades involucran conglomerados humanos con vocación de permanencia.
En las que se involucran acuerdos explícitos (reglas) y/o implícitos (moral) para
garantizar la estabilidad de una convivencia social.
Por tanto, las ciudades son fenómenos vivos de la realidad humana en constante
transformación que se unen y caracterizan por una cultura determinada.
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Espacio
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Espacio
Sin lugar a dudas, la noción de ciudad va aparejada con las condiciones materiales del
lugar que garantizan:
La convivencia del conglomerado humano (uso de espacios privados y de área

públicas comunes a todos).
La seguridad (murallas, orden interno).
La cultura (religiosidad, arte, filosofía, derecho, etc.).
7
Gobierno
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Gobierno
El origen de las ciudades se remonta hasta las evidencias de los primeros

asentamientos humanos permanentes descubiertos por la arqueología (3,000
a.c.), pero se identifica generalmente con las Polis griegas que se caracterizaron
por la noción de autogobierno (Ciudad-Estado) con un indiscutible componente
de independencia. La autonomía de gobierno de cada polis controlaba su
territorio, sin someterse a ningún poder exterior (gestión autosuficiente).
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Uso y producción múltiple (no agrícola)
10
Uso y producción múltiple (no agrícola)
(El fenómeno de la ciudad debe ser entendido) “por el valor indirecto

que representan la ubicación y la multiplicidad de posibles usos de
cada metro cuadrado, así como la casi imposibilidad de aislar los
efectos de cada uso. En la ciudad nadie vive solo: todo es
interdependencia y todo es susceptible de beneficio común o de
conflicto potencial.(…) Su esencia y razón de ser es la alta y creciente
productividad económica (…). La ciudad moderna, más que
administrar una nación existe para producir”. (lo resaltado es
nuestro)
Richard Webb (Prólogo al libro “PROPIEDAD. Enfoque

Urbanístico y Registral”. Ed. THEMIS, 2020)
11
Distinción
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Distinción
“El estudio de las ciudades demuestra que no existe ninguna igual a otra. Podrán
tener semejanzas, pero siempre son casos singulares que, como las personas,
poseen individualidades y personalidad propia. Son distintas porque son productos
sociales en los que cada grupo humano – también único y diferente - altera el medio
para adaptarlo a sus necesidades y a su vez es modificado por el entorno físico y el
sistema de relaciones que ha creado. (…)”. (lo resaltado es nuestro)
“Régimen legal urbano”, Hildebrando Castro Pozo. Ed. Gaceta Jurídica, 2000.
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Realidad Peruana
Censo 1940 (Población total: 6.2 millones)
Apenas poco más de la cuarta parte vivía en las ciudades, la gran mayoría era
población rural
CENSO 1940
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1 2
Polación rural 73.1
Población urbana 26.9
Población urbana Polación rural
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Realidad Peruana
Entre los años 60 y 90 se modificó el cuadro
En los años 60 el incremento de la tasa anual promedio de la población dio un salto al

3% (antes no llegaba al 2%)
La tasa de crecimiento anual de la población urbana fue de un 5%, mientras que la

rural solo alcanzó el 0.5%.
En el censo de 1972 la población urbana ya representaba el 58.1% del total de la

población.
En 1990 la población urbana representaba el 68.7%, mientras que la población rural

solo alcanzaba el 31.3% del total.
15
Realidad Peruana
El Perú en el Siglo XXI
16
Realidad Peruana
El Perú en el año 2022
La población urbana llega al
82.4% del total
Más de 26 ciudades superan

los 100,000 habitantes
El principal mecanismo del

cambio fue la migración
interna (traslado de población
rural a la urbe) y sus efectos de
crecimiento y redistribución.
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Realidad Peruana
Año 2016
18
Realidad Peruana
Sistema de ciudades y centros poblados
El Sistema de ciudades y centros poblados (SICCEP):
Organiza y clasifica a las ciudades y centros poblados y determina sus ámbitos de

influencia.
Se constituye para fines de acondicionamiento y planificación sostenible del

territorio nacional.
El Plan de Acondicionamiento Territorial (PAT), actualiza el rango jerárquico, el rol y

caracterización de las ciudades y centros poblados.
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Realidad peruana
Centro Poblado
Lugar en el territorio nacional que tiene las siguientes características:
Toponimia propia (nombre que identifica un lugar geográfico) e identificable, donde

habita una población con vocación de permanencia.
Conformado por viviendas agrupadas de forma contigua y con un patrón

determinado.
Se identifica cartográficamente como un punto georreferenciado.
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Realidad peruana
Continuo Poblado (CP)
Es el área que representa la continuidad física de uno o más centros poblados que puede
ser producto de un proceso de conurbación y que, en su desarrollo, conforman un solo
espacio, sin considerar los límites políticos administrativos que lo conforman.
Los centros poblados que lo integran mantienen su nombre e identidad como unidades
estadísticas.
Cartográficamente, el CP se identifica mediante una unidad poligonal georreferenciada.
Su delimitación se establece por la densidad de viviendas y equipamientos urbanos de

los centros poblados que lo conforman.
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Realidad peruana
Conglomerado
Es el área que representa un conjunto integrado por uno o más continuos poblados y
su correspondiente área de influencia urbano - rural que, por su cercanía, lo
conforman.
➢ No necesariamente se constituye en una unidad político-administrativa.
➢ Puede ser predominantemente policéntrico (contener más de un continuo poblado
y a uno o más centros poblados).
➢ Su delimitación se establece por el tiempo de acceso al centro urbano de mayor
densidad y población, a través de líneas isócronas; y/o considerando los
desplazamientos por trabajo.
➢ Puede pertenecer a dos o más provincias, pero no excede los límites
departamentales, con la excepción del conglomerado de Lima-Callao.
22
Realidad peruana
Subsistema
Área conformada por una red de conglomerados y/o continuos poblados que
integran el área de influencia de uno o más continuos poblados dinamizadores a
interprovincial y/o regional. Se delimita considerando la conectividad al continuo
poblado dinamizador (puede comprender una o más provincias y/o
departamentos).
Sistema
Área conformada por uno o más subsistemas que integran el área de influencia de
uno o más continuos poblados dinamizadores a nivel regional y/o interregional y
constituye una instancia intermedia entre los Macrosistemas y los Subsistemas. Se
define a partir de sus condiciones geográficas, económicas y sociales.
23
Realidad peruana
Macrosistema
Área conformada por uno o más sistemas, constituye una instancia

intermedia entre el Sistema Nacional y los Sistemas. Está constituida
por una gran área delimitada en base a factores geográficos,
económicos, sociales y de complementariedad regional.
Sistema Nacional
Gran unidad espacial que abarca todo el territorio nacional y su

dinamizador es la Metrópoli Nacional.
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Realidad peruana
Clasificación del Sistema de Ciudades y Centros Poblados (Año 2022)
CATEGORÍA DE CONTINUO POBLADO
Rango
Unidades Espaciales Continuo Pertenece a No pertenece a Población
Jerárquico
Dinamizador Conglomerado Conglomerado
Dinamiza: Metrópoli Nacional
- - Lima y Callao
Sistema Nacional (Urbano) 1º
Dinamiza:
Metrópoli Regional Mayor a 500,000
Macrosistema - -
(Urbano) habitantes 2º
Sistema
De 100,001
Ciudad Mayor
SISTEMA DE - - a 500,000
(Urbano) 3º
CIUDADES habitantes
Y CENTROS De 20,001
POBLADOS Ciudad Intermedia
Dinamiza: - - a 100,000
(Urbano) 4º
Sistema habitantes
Subsistema De 5,001
Ciudad Menor
- - a 20,000 5º
(Urbano)
habitantes
Villa De 2,001 a 5,000
- - 6º
(Urbano) habitantes
Pueblo Pueblo De 1,001 a 2,000
- 7º
(Urbano - Rural) (Rural) habitantes
Caserío Caserío De 51 a 1,000
- 8º
(Urbano - Rural) (Rural) habitantes
Reglamento de la Ley 31313 – LDUS, art. 6º (D.S.012-2022-VIVIENDA)

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Realidad Peruana
Sistema Urbano Nacional
➢ Existen más de 500 centros urbanos

➢ Cada uno con una población mayor a 2,000 habitante.
➢ Se reputan centros urbanos propiamente dichos solo a las Metrópolis (nacional y
regionales), a las Ciudades (mayor, intermedia y menor) y a las Villas.
➢ Los pueblos y caseríos constituyen centros poblados que mantienen una condición
rural o mixta: urbano-rural.
➢ Los asentamientos poblacionales que no superan los 50 habitantes son
considerados “asentamientos dispersos y/o población dispersa”.
26
Realidad Peruana
Características del desarrollo urbano
La ocupación del suelo es mayoritariamente informal
Estructura urbana centralizada en Lima Metropolitana.
Crecimiento horizontal (ciudad difusa), sin planificación urbana y sin respetar la

zonificación.
Carencia de infraestructura urbana y de servicios públicos.
Transporte urbano insuficiente, obsoleto y caótico.
27
DERECHO URBANÍSTICO
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Acerca de lo urbano
URBE Ciudad
Alude al ordenamiento
planificación y desarrollo
URBANÍSTICO de los espacios de la
ciudad (bienes prediales
= públicos y privados)
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Enfoque conceptual
DERECHO CIVIL DERECHO MUNICIPAL
DERECHO
URBANÍSTICO
DERECHO PÚBLICO DERECHO ADMINISTRATIVO
30
Definición
Derecho urbanístico
Es la disciplina jurídica autónoma que comprende el conjunto de normas y

principios que regulan el ejercicio del derecho de propiedad predial en la
ciudad y los alcances y potestades de la función pública para la planificación
urbana, el uso y control del suelo, la ordenación territorial y la regulación de
las edificaciones y su uso en las ciudades, a fin de proyectar un desarrollo
urbano sostenible.
31
Derecho de propiedad
Marco constitucional
De la propiedad
Artículo 70
El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza.

Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los
límites de ley.
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Consideraciones previas
• Goza de garantía constitucional, salvo la

Características expropiación.
• Es un derecho real inviolable, absoluto, exclusivo y
del régimen perpetuo.
jurídico de la • Sin embargo, no confiere al titular un poder
propiedad ilimitado; el sistema jurídico peruano contempla
limitaciones al ejercicio de la propiedad.
Nota: Los derechos fundamentales, entre ellos el derecho a la propiedad, consagrados a nivel
constitucional, no pueden ser considerados, ni tratados como absolutos; si fueran absolutos, no
tendrían límites, ni restricciones, y eso generaría un caos que haría imposible la convivencia, pues al
pretender todos el ejercicio de sus derechos sin medida, se produciría irremediablemente una
permanente colisión con los derechos de los demás.
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Marco legal
Código Civil
Artículo 923.- Noción de propiedad
• La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y

reivindicar un bien.
• Debe ejercerse:
I. en armonía con el interés social; y,
II.dentro de los límites de la ley.
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Marco legal
Código Civil
Artículo 957.- Normas aplicables a la propiedad predial
La propiedad predial queda sujeta a: (i) la zonificación, (ii) a los

procesos de habilitación y subdivisión y (iii) a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
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Marco legal
Código Civil
Artículo 958.- Propiedad horizontal
La propiedad horizontal se rige por la legislación de la

materia.
Nota.- La antigua legislación sobre la propiedad horizontal se encuentra actualmente sustituida por
el nuevo régimen de bienes de propiedad exclusiva y propiedad común, regulada en la Ley 27157 y
sus normas modificatorias, complementarias y reglamentarias
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GESTIÓN URBANÍSTICA
37
Gestión urbanística
Marco constitucional
Artículo 195
Los gobiernos locales promueven el desarrollo y la economía local, y

la prestación de los servicios públicos de su responsabilidad, en
armonía con las políticas y planes nacionales y regionales de
desarrollo.
Son competentes para: (…)
6) Planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones,
incluyendo la zonificación, urbanismo y el acondicionamiento
territorial.
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Marco legal
Ley 27972 - Ley Orgánica de Municipalidades (LOM)
Artículo 9.-Atribuciones del Concejo Municipal
Corresponde al concejo municipal:
(…)
4. Aprobar el Plan de Acondicionamiento Territorial de nivel provincial, que identifique las
áreas urbanas y de expansión urbana; las áreas de protección o de seguridad por riesgos
naturales; las áreas agrícolas y las áreas de conservación ambiental declaradas conforme a
ley.
5. Aprobar el Plan de Desarrollo Urbano, el Plan de Desarrollo Rural, el Esquema de
Zonificación de áreas urbanas, el Plan de Desarrollo de Asentamientos Humanos y demás
planes específicos sobre la base del Plan de Acondicionamiento Territorial.
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Marco legal
Planes para el acondicionamiento territorial y desarrollo urbano
Son el producto de los procesos dirigidos por los Municipios con la ciudadanía, que
permiten la previsión, orientación y promoción del acondicionamiento físico-territorial
para el desarrollo sostenible, inclusivo, competitivo y resiliente de las ciudades y centros
poblados y de sus áreas de influencia.
Forman parte del cuerpo normativo aplicable a la jurisdicción territorial que
corresponda.
Orientan y promueven las inversiones públicas y privadas, impulsando el desarrollo

sostenible de las ciudades y centros poblados, y generando una seguridad jurídica para
las mismas.
40
Marco legal
Instrumentos de acondicionamiento territorial y desarrollo
urbano
De acondicionamiento De panificación De panificación urbana
territorial urbana complementarios
a) Plan de Desarrollo Metropolitano Plan específico

Plan de – PDM (áreas metropolitanas)
acondicionamiento - PE
territorial (PAT) b) Plan de Desarrollo Urbano – PDU
(áreas de ciudades) Planeamiento
integral - PI
c) Esquema de Acondicionamiento
Urbano – EU
(Villas, pueblos, caseríos)
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Instrumentos complementarios de
acondicionamiento territorial
Plan Específico (PE)
Se aplica en determinadas zonas que ameriten un tratamiento integral especial,
identificadas y delimitadas como (i) suelo consolidado, (ii) suelo urbano de
transformación, (iii) suelo urbano en consolidación, y (iv) suelo urbanizable, así como (v)
del suelo de protección.
Planeamiento Integral (PI)

Se aplica sobre predios rústicos no comprendidos en el ámbito de intervención de los
Instrumentos de Planificación Urbana que cumplan las condiciones para ser clasificados
como suelo urbanizable inmediato.
Comprende la red de vías y los usos de la totalidad del predio, así como una propuesta
de integración a la trama urbana más cercana.
(Lima: Res. DGU-MML, Provincias: Resoluc., salvo que no
exista PDU, en cuyo caso OP)
42
Planeamiento integral
Inscripción registral
Obligatoria.- Según el art. 40º de la Norma GH.020 del RNE

“Una vez aprobado, el Planeamiento Integral tendrá carácter
obligatorio para las habilitaciones futuras, debiendo ser inscrito
obligatoriamente en los Registros Públicos”.
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Inscripción registral
Facultativa
A pesar de ser obligatoria su inscripción, no es acto previo, según el art.

62º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
“La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en
área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario
Único de Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E (…)
En la partida independizada se dejará constancia de la falta de
inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya
solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución
de aprobación correspondiente”.
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Vigencia y oponibilidad registral
Diez (10) años desde su aprobación municipal.- Según el art. 39º de la Norma GH.020 del
RNE:
“El Planeamiento Integral aprobado, tendrá una vigencia de 10 años. Las

modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano deberán tomar en cuenta los
planeamientos integrales vigentes”.
En consecuencia, una vez inscrito el PI se somete al ámbito de la publicidad y

oponibilidad registral.
45
CONFORMACIÓN VERTICAL
DEL TERRITORIO
46
El suelo
Sirve como plataforma para las

Es el espacio físico (del territorio)
actividades humanas en la que se
en donde se producen las
construyen edificaciones,
actividades que la ciudadanía
infraestructura, viviendas,
lleva a cabo, en búsqueda de su
equipamiento urbano, industrias,
desarrollo integral sostenible.
vías de comunicación.
47
El subsuelo
Es el área que se proyecta debajo

del suelo, que se prolonga de Es la proyección inferior de la
manera imaginaria, proyectando figura poligonal del área ocupada
los planos laterales de la en la superficie (el suelo).
superficie.
48
El sobresuelo
Es el área que se proyecta encima

del suelo, para el crecimiento
vertical de la edificación con la Es la proyección superior de la
finalidad urbanística de un mejor figura poligonal del área ocupada
aprovechamiento del suelo, en la superficie (el suelo).
dentro de las limitaciones legales
correspondientes.
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Extensión vertical
El dominio se extiende al suelo,

subsuelo y sobresuelo, en la proyección Dicho derecho se sujeta a las
vertical del perímetro superficial, hasta limitaciones urbanísticas que se
donde sea útil al propietario el ejercicio establezcan a través de la normativa de
de su derecho y con las limitaciones la materia.
legales correspondientes.
50
Limitaciones legales
Son limitaciones legales al uso del suelo, subsuelo o sobresuelo las siguientes:
Las establecidas en la Ley Nº 29090, Ley de Habilitaciones Urbanas y de

Edificaciones.
Las que se derivan de la zonificación y demás normativa legal que regula

el desarrollo urbano.
Las normas que regulan los bienes inmuebles integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nación.
51
Organización del espacio físico -
Uso del suelo
Competencia municipal (art.73 LOM)
Saneamiento
Catastro urbano y Habilitación físico legal de
Zonificación
rural urbana asentamientos
humanos
Infraestructura
Acondicionamien Renovación
urbana o rural Vialidad
to territorial urbana
básica
Patrimonio
histórico, cultural
y paisajístico
52
Gestión del suelo
Clases de Instrumentos
a) Para la gestión del suelo
Definición • de reajuste predial
Son las actuaciones (de gestión urbana) • de regulación urbana
que se llevan a cabo en relación al suelo • de financiamiento urbano; y,
para el cumplimiento de los Instrumentos • complementarios de gestión
de Planificación Urbana y los objetivos del
desarrollo urbano. b) De ejecución
• Licencia de habilitación urbana
• Licencia de edificación
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Gestión del suelo
Instrumentos de reajuste predial
Permiten intervenir sobre diferentes predios en conjunto mediante mecanismos
asociativos entre los propietarios, estableciendo una nueva composición en la
configuración y distribución de lotes prediales y respetando el suelo necesario para las
vías, equipamiento, espacios públicos y otros usos.
a) Reajuste de suelos
Es la recomposición de predios urbanos o rústicos de distintos propietarios, modificando
la estructura predial para fines urbanísticos, por iniciativa pública o privada mediante
acuerdo o acuerdos entre los titulares de los predios involucrados (no menos del 60%),
mediante la acumulación y nueva subdivisión de lotes o independización de parcelas, la
demolición de edificaciones, construcción o cambios en los equipamientos y la
infraestructura de servicios, y la construcción, reubicación o redimensionamiento de las
vías o espacios públicos.
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Gestión del suelo
b) Integración inmobiliaria
Tiene como finalidad lograr una nueva configuración física y espacial de predios que
cuentan con edificaciones, a efectos de mejorar su calidad social y económica,
redistribuyendo las cargas y beneficios urbanísticos, y puede ser promovido por
iniciativa pública o privada mediante acuerdo o acuerdos entre los titulares de los
predios involucrados (no menos del 60%).
Puede ejecutarse conjuntamente con un Reajuste de Suelo en caso resulte necesaria

una recomposición de predios.
A tal efecto, los Gobiernos locales pueden aprobar proyectos edificatorios sobre áreas
que abarquen más de un predio a nivel registral o catastral.
55
.
Clasificación del suelo
a) Suelo urbano (destinado a usos urbanos)
Consolidado
Con adecuada dotación de servicios, equipamientos, infraestructuras y espacio
público
En transformación
Áreas urbanas obsoletas que no responden a las actuales necesidades de la ciudad,
que son aptas para orientar procesos de renovación o regeneración urbana
En consolidación
Áreas urbanas que presentan carencias en la dotación de servicios, equipamiento,
infraestructura y/o espacio público y que, por tanto, necesitan de una intervención
integral para mejorar la calidad de vida de la población
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a) Suelo urbano (destinado a usos urbanos)
Periurbano
Áreas situadas entre lo urbano y lo rural con carencias o limitaciones en la dotación

de servicios públicos esenciales
Urbanizable
Áreas de expansión urbana (i) de inmediato; o, (ii) de reserva (a largo plazo)
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b) Suelo de protección (áreas no urbanizables)
- De conservación (espacios naturales que, por sus características ecológicas,

paisajísticas, históricas o por tratarse de espacios de valor cultural, deben ser
protegidas y conservadas)
- De riesgo (áreas que se encuentran expuestas a peligros altos, muy altos y

recurrentes que generan riesgos para el asentamiento de la ciudadanía: Ejm
zonas de riesgo no mitigable)
c) Suelo rural (áreas destinadas, principalmente, a actividades agro-productivas,

extractivas o forestales)
58
De la zonificación
La zonificación es el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto

de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo.
La zonificación regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y
ocupación que se le puede dar al mismo.
59
De la zonificación
La zonificación se concreta en:
Plano de Zonificación u otros medios de representación gráfica.
Parámetros urbanísticos y edificatorios contenidos en el Reglamento de Zonificación.
Índice de Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas.
60
Zonas de uso del suelo
1) Uso Residencial mixto

- Zona de Densidad muy Alta (ZDMA)
- Zona de Densidad Alta (ZDA)
- Zona de Densidad Media (ZDM)
- Zona de Densidad Baja (ZDB)
- Zona de Densidad muy Baja (ZDMB)
Usos permitidos
a) ZDMA, ZDA y ZDMB permite el uso mixto Residencial, uso Comercial, y Usos Especiales.
b) ZDM, ZDB permite el uso mixto Residencial, uso Comercial, Usos Especiales y Uso de
Taller.
61
2) Uso Zona Industrial (ZI)
Suelo destinado a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de
transformación de productos que, por sus externalidades, no pueden ser agrupados
con otros usos.
- Zona de Industria Pesada Básica (I4)

- Zona de Gran Industria (I3)
- Zona de Industria Liviana (I2); y,
- Zona de Industria Elemental y Complementaria (I1).
Nota.- No es compatible con otros usos.

62
3) Usos urbanos especiales
3.1 Zona de Servicios públicos complementarios (ZSPC): Áreas urbanas
destinadas a la habilitación y funcionamiento de instalaciones destinadas
a los servicios públicos de:
3.1.1 Educación (E): 3.1.2 Salud (H):

▪ Educación Básica (E1) ▪ Posta Médica (H1)
▪ Educación Superior ▪ Centro de Salud (H2)
Tecnológica (E2) ▪ Hospital General (H3)
▪ Educación Superior ▪ Hospital/Instituto
Universitaria (E3) Especializado (H4)
▪ Educación Superior Post Grado
(E4)
63
3) Usos urbanos especiales
3.2 Zona de Reglamentación Especial (ZRE):
Área ubicada en suelo urbano y suelo de protección que posee
características particulares de orden físico, ambiental, social o económico
que son desarrolladas urbanísticamente mediante el PE, de ser el caso. La
ZRE puede ser:
3.2.1 Zona Monumental (ZM):
3.2.2 Zona de Protección Ambiental (ZPA):
3.3 Zona de Recreación Pública (ZRP):

Área ubicada en suelo urbano y/o de protección destinada a actividades
recreativas activas y/o pasivas como: Plazas, parques, juegos infantiles y
similares.
64
4) Usos no urbanos
3.2 Zona Agraria (ZA)

Área ubicada en suelo rural dedicado al uso agrícola, pecuario o forestal, no
urbanizable.
En esta zona solo se admiten las construcciones que desarrollan y/o
complementan dicha actividad:
3.3 Zona de Usos Extractivos (ZUE)

Área localizada fuera del suelo urbano, dedicada a la extracción primaria de
recursos.
65
Cambio de zonificación
La Zonificación no puede ser modificada, salvo en el marco de la actualización de los
PDU (1 vez al año).
Ya no hay cambio de zonificación a pedido de parte
Excepciones
Las municipalidades provinciales pueden aprobar cambios de zonificación específicos
o asignar zonificación con el objetivo de promover el desarrollo concreto y formal de
proyectos de interés social y comunitario en el ámbito de su jurisdicción, siempre
que cumplan con el criterio de análisis integral.
Durante los primeros 2 años de vigencia de la Ley 31313, se podrán iniciar

procedimientos de cambio específicos de zonificación en los casos en que la
municipalidad provincial no cuente con PDU, o éste se encuentre desactualizado o en
proceso de actualización.
66
La modificación de la zonificación puede ser propuesta por los propietarios, los
promotores inmobiliarios, el Gobierno Nacional o de oficio por las Municipalidades
Provinciales o Distritales.
La propuesta de modificación de zonificación es siempre considerada como un pedido

de gracia, lo que no implica el inicio de un procedimiento administrativo u obligación
por parte de las municipalidades de aceptarlas.
Toda solicitud de cambio de zonificación se acumula a las demás solicitudes que se

revisarán como parte de la actualización del Instrumento de Planificación Urbana
respectivo.
67
En todo caso, el cambio de zonificación al que sea afecto un predio no puede ser
oponible al titular de una licencia de funcionamiento dentro del plazo de vigencia del
instrumento de gestión urbana con el que fue aprobado el cambio de zonificación.
El plazo de vigencia de dichos instrumentos no podrá ser menor a 10 años.
La única excepción es que se acredite la existencia de un alto nivel de riesgo o

afectación a la salud que amerite un plazo menor.
68
NUEVOS CONCEPTOS URBANÍSTICOS
69
Derecho a la ciudad
Es el derecho de los ciudadanos a habitar, utilizar, ocupar, producir, transformar,
gobernar y disfrutar ciudades o centros poblados justos, inclusivos, seguros, sostenibles
y democráticos, garantizando el acceso a los servicios que se aglomeran en la ciudad, y
estando sujeto a las limitaciones establecidas por la normativa de la materia, el bien
común y el interés general.
Comprende, enunciativamente, los derechos a: un hábitat seguro y saludable, a una

vivienda adecuada y digna, a la participación ciudadana efectiva y al acceso a la
información; a la propiedad predial en todas sus modalidades; al acceso y uso, en
condiciones no discriminatorias, de los espacios, equipamientos y servicios públicos;
garantizando el acceso a personas con discapacidad y a las minorías; a recurrir al PJ para
exigir la observancia de la normativa en acondicionamiento territorial, planificación, uso
y gestión del suelo y desarrollo urbano en las actuaciones de instituciones públicas o
privadas.
70
Derecho a edificar
Es un novedoso derecho de los ciudadanos que consiste en la posibilidad de disponer
del potencial edificatorio (edificabilidad) de la propiedad predial que se encuentra
generado, regulado y limitado por la normativa urbanística y edificatoria y las normas
de protección especiales.
La edificabilidad es el volumen de aprovechamiento constructivo atribuido al predio
mediante la planificación urbana (PDU e instrumentos derivados).
La edificabilidad no aprovechable en determinado predio (en una zona identificada
como generadora) puede ser transferida a otro, incluso de otro propietario (en una
zona identificada como receptora), a través de Certificados de Derechos Adicionales de
Edificación Transferibles – CDAET emitidos por las municipalidades distritales.
Los CDAET, en tanto instrumentos de financiamiento urbano, son transferibles entre
personas naturales o jurídicas, a título oneroso o gratuito.
71
Compensación del potencial edificatorio
Es el instrumento que permite compensar con una mayor edificabilidad a los desarrolladores
de aquellos proyectos de edificación que, de manera voluntaria, destinen un porcentaje de
área libre en el predio para convertirlos en Espacios Privados de Acceso Público (EPAP) .
Los EPAP son áreas libres de acceso y tránsito público en terrenos de propiedad privada; por
tanto, la propiedad, posesión y administración de dichos espacios corresponde al dominio
privado del dueño del predio.
En tales casos, los desarrolladores podrán recuperar como compensación una mayor
edificabilidad. Cada Plan Distrital debe establecer las condiciones de diseño para la
implementación de los EPAP.
72
Vivienda de interés social
Toda persona tiene derecho a una vivienda digna y adecuada. El Estado reconoce y garantiza este
derecho.
La Vivienda de Interés Social (VIS) es la vivienda promovida por el Estado, cuya finalidad se
encuentra dirigida a reducir la brecha del déficit habitacional cualitativo y cuantitativo.
Los proyectos calificados como VIS pueden ejecutarse con parámetros superiores a los que
correspondan en el planeamiento municipal.
Los PDU no podrán definir parámetros que restrinjan el desarrollo de proyectos de VIS, a partir de
áreas mínimas por departamento, alturas, coeficientes de edificación, densidades u otros requisitos.
73
Participación en la plusvalía del suelo
Un tema muy polémico en la LEYDUS es la participación de las municipalidades en

el incremento del valor del suelo.
Se aplica si el incremento del valor comercial de la propiedad predial se origina por

las externalidades positivas directas o indirectas ejecutadas por el Estado. Dicha
participación es no menor del 30%, ni mayor del 50% del incremento del valor
comercial por m2.
Dicha participación podrá ser exigida y recaudada por la Municipalidad en cuando

se verifique que el propietario se ha visto beneficiado del incremento del valor del
suelo: (i) con la recepción de obras de H.U., (ii) con la conformidad de obra de la
edificación o (iii) cuando realice actos que impliquen la transferencia del dominio
del inmueble.
74
Interés difuso
La LEYDUS considera que corresponde a la ciudadanía el interés difuso a tener un
desarrollo urbano sostenible.
De acuerdo al artículo 82 del Código Procesal Civil, interés difuso es aquel cuya
titularidad corresponde a un conjunto indeterminado de personas, respecto de bienes
de inestimable valor patrimonial, tales como el medio ambiente o el patrimonio cultural
o histórico o del consumidor.
Pueden promover o intervenir en este proceso, el Ministerio Público, los Gobiernos

Regionales, los Gobiernos Locales, las Comunidades Campesinas y/o las Comunidades
Nativas en cuya jurisdicción se produjo el daño ambiental o al patrimonio cultural y las
asociaciones o instituciones sin fines de lucro que según la Ley y criterio del Juez, este
último por resolución debidamente motivada, estén legitimadas para ello. Además,
también puede promover o intervenir el MVCS.
75
.
ASPECTOS REGISTRALES
Ley 31313 - LEYDUS
76
Generan actos inscribibles
Permiten intervenir sobre diferentes predios en conjunto mediante mecanismos

asociativos entre los/as propietarios/as.
Establecen una nueva composición en la configuración y distribución de lotes

prediales.
Se debe respetar el suelo necesario para las vías, equipamiento, espacios públicos y las
demás que establezcan los Planes para el Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano correspondientes.
77
Reajuste de suelo
• Es la recomposición de: (i) predios urbanos o (ii) predios rústicos de distintos
propietarios.
• Se modifica la estructura predial para fines urbanísticos.
• Se realiza mediante la acumulación y nueva subdivisión de lotes o independización

de parcelas, la demolición de edificaciones, construcción o cambios en los
equipamientos y la infraestructura de servicios, y la construcción, reubicación o
redimensionamiento de las vías o espacios públicos.
• Se puede establecer una Unidad de Gestión Urbanística para la gestión del área
comprendida dentro del proceso.
78
Integración inmobiliaria
Es la actuación por iniciativa pública o privada que tiene como finalidad

lograr una nueva configuración física y espacial de predios que cuentan
con edificaciones, a efectos de mejorar su calidad social y económica,
redistribuyendo las cargas y beneficios urbanísticos
79
Valor al anuncio de proyectos públicos
Nuevo acto inscribible
Valor comercial referencial de los predios ubicados en el área de la futura ejecución de

un programa, de un proyecto o de una obra de utilidad pública o interés social, o su
área de influencia.
Es determinado por la entidad ejecutora o concedente y se publica en el Diario Oficial

El Peruano y en un diario de amplia circulación en la localidad donde se realizará así
como en el Portal Institucional de la entidad ejecutora o concedente.
80
Valor al anuncio de proyectos públicos
Nuevo acto inscribible
Es notificado (i) a los propietarios/as de los predios ubicados en el área de influencia

y (ii) a los Registros Públicos, pudiendo anotarse preventivamente en las partidas
registrales de los predios que se encuentran en el área de influencia del programa,
proyecto u obra, incluyendo la indicación de la fecha de inicio de las obras.
En caso de no iniciarse el programa, proyecto u obra en el plazo de tres (3) años

contados a partir de la fecha en que se hizo público el Valor al Anuncio del Proyecto
Público, este quedará de oficio sin efecto, y se procede a la cancelación de la
anotación preventiva correspondiente.
81
Carga de conservación
Anotación oponible
Los Gobiernos locales están autorizados a realizar obras de conservación con cargo al
propietario/a, en los casos en que un predio ubicado en un área urbana de regeneración (i) sea
declarado inhabitable o (ii) sea declarado integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, y el
propietario/a no realice dichas obras de conservación. Se aplica siempre que la situación ponga
en riesgo inminente a la ciudadanía o al inmueble declarado integrante del Patrimonio Cultural.
Se requiere al propietario/a del predio correspondiente para que lleve a cabo las obras de
conservación, en un plazo establecido que no sea superior a 6 meses, salvo que las
características del riesgo que se genere requieran la realización de las obras de conservación de
manera inmediata o en un plazo menor.
82
Carga de conservación
Anotación oponible
Si los propietarios no ejecutan las obras, el Gobierno Local las ejecuta; se forma la CARGA DE
CONSERVACIÓN que deberá ser anotada en el rubro de cargas y gravámenes del Registro de
Predios, en caso el inmueble se encuentre inscrito.
Si no se encuentra inscrito, el Gobierno Local dispone la inmatriculación del predio, para fines
de anotación de la carga de conservación.
83
Aportes de H.U.
Novedades
Son cesiones (transferencias) gratuitas y obligatorias de terrenos de una Habilitación

Urbana con fines de: (i) recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; (ii)
así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines
establecidos mediante el PDU.
Concepto
Son lotes regulares edificables. Son bienes de dominio público. No deben

encontrarse ubicados en zonas de riesgo no mitigable.
Se calculan descontando del área bruta de la HU las áreas que deben cederse
para vías, así como la reserva para obras de carácter regional o provincial.
84
Aportes de H.U
Novedades
• Permutable: Se pueden permutar con un terreno que tenga igual o mejor valor
comercial que pertenezca a el/la gestor/a de la intervención urbanística.
• Inscripción: Los aportes se inscriben en el Registro de Predios de la SUNARP. Se

independizan conforme se determine en el Reglamento.
• Redención en dinero: La obligación de ceder áreas de aporte no puede ser redimida
en dinero con la única excepción de los casos en que las áreas de aporte no alcancen
el lote mínimo normativo establecido en el RNE o el PDU, en cuyos casos la redención
se hará a valor comercial.
85
Reserva de predios de propiedad del Estado
Anotación preventiva
• La SBN, con la aceptación de la entidad pública titular del predio, efectúa la reserva de
los predios de propiedad del Estado de libre disponibilidad que le sea solicitada por el
Operador Público del Suelo, a través del MVCS,
• En el caso de reserva de los predios de propiedad de los Gobiernos locales, debe ser
aprobada por el Concejo Municipal.
• La reserva se anota en el rubro de cargas y gravámenes de la partida correspondiente

del Registro de Predios, conforme al reglamento.
• En el caso de predios no inscritos, la entidad correspondiente efectúa previamente el

saneamiento físico legal.
86
MUCHAS GRACIAS
Juan José Garazatua Nuñovero
87

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¿QUÉ ES UNA CIUDAD?

Juan José Garazatua Nuñovero

Las ciudades involucran conglomerados humanos con vocación de permanencia.

La convivencia del conglomerado humano (uso de espacios privados y de área

La seguridad (murallas, orden interno).

La cultura (religiosidad, arte, filosofía, derecho, etc.).

El origen de las ciudades se remonta hasta las evidencias de los primeros

(El fenómeno de la ciudad debe ser entendido) “por el valor indirecto

Richard Webb (Prólogo al libro “PROPIEDAD. Enfoque

En los años 60 el incremento de la tasa anual promedio de la población dio un salto al

La tasa de crecimiento anual de la población urbana fue de un 5%, mientras que la

En el censo de 1972 la población urbana ya representaba el 58.1% del total de la

En 1990 la población urbana representaba el 68.7%, mientras que la población rural

Más de 26 ciudades superan

El principal mecanismo del

Organiza y clasifica a las ciudades y centros poblados y determina sus ámbitos de

Se constituye para fines de acondicionamiento y planificación sostenible del

El Plan de Acondicionamiento Territorial (PAT), actualiza el rango jerárquico, el rol y

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Cartográficamente, el CP se identifica mediante una unidad poligonal georreferenciada.

Su delimitación se establece por la densidad de viviendas y equipamientos urbanos de

Área conformada por uno o más sistemas, constituye una instancia

Gran unidad espacial que abarca todo el territorio nacional y su

Reglamento de la Ley 31313 – LDUS, art. 6º (D.S.012-2022-VIVIENDA)

➢ Existen más de 500 centros urbanos

Características del desarrollo urbano

La ocupación del suelo es mayoritariamente informal

Estructura urbana centralizada en Lima Metropolitana.

Crecimiento horizontal (ciudad difusa), sin planificación urbana y sin respetar la

Carencia de infraestructura urbana y de servicios públicos.

Transporte urbano insuficiente, obsoleto y caótico.

DERECHO CIVIL DERECHO MUNICIPAL

DERECHO PÚBLICO DERECHO ADMINISTRATIVO

Es la disciplina jurídica autónoma que comprende el conjunto de normas y

El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza.

• Goza de garantía constitucional, salvo la

Artículo 923.- Noción de propiedad

• La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y

Artículo 957.- Normas aplicables a la propiedad predial

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Artículo 958.- Propiedad horizontal

La propiedad horizontal se rige por la legislación de la

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Orientan y promueven las inversiones públicas y privadas, impulsando el desarrollo

a) Plan de Desarrollo Metropolitano Plan específico

Planeamiento Integral (PI)

Obligatoria.- Según el art. 40º de la Norma GH.020 del RNE

A pesar de ser obligatoria su inscripción, no es acto previo, según el art.

“El Planeamiento Integral aprobado, tendrá una vigencia de 10 años. Las

En consecuencia, una vez inscrito el PI se somete al ámbito de la publicidad y

Sirve como plataforma para las

Es el área que se proyecta debajo

Es el área que se proyecta encima

El dominio se extiende al suelo,

Las establecidas en la Ley Nº 29090, Ley de Habilitaciones Urbanas y de

Las que se derivan de la zonificación y demás normativa legal que regula

Puede ejecutarse conjuntamente con un Reajuste de Suelo en caso resulte necesaria

Áreas situadas entre lo urbano y lo rural con carencias o limitaciones en la dotación

Áreas de expansión urbana (i) de inmediato; o, (ii) de reserva (a largo plazo)

- De conservación (espacios naturales que, por sus características ecológicas,

- De riesgo (áreas que se encuentran expuestas a peligros altos, muy altos y