MANUAL DE

NEGOCIOS E INVERSIONES
INMOBILIARIAS
G u ía c o m p le me nta r i a

W W W . A C T I V O M A S . C L
 INDICE

¿Cómo aprovechar al máximo esta guía? 3

1. ¿Qué es y cómo funciona la inversión inmobiliaria? 4

Beneficios de la inversión inmobiliaria: 4
Los Activos y los Pasivos 5
Libertad financiera 5

2. ¿Cómo se financian las inversiones? 6

Los créditos hipotecarios 6
¿Cómo conseguir el mejor financiamiento posible? 7

3. ¿Cómo elegir una propiedad de inversión? 8

Objetivo de la inversión 8
¿Cómo saber si el proyecto es rentable? 9

4. ¿Qué tipo de proyecto me conviene más? 10

Compra con entrega inmediata 10
Compra en verde 10
Compra en blanco 10

5. ¿Cómo funciona el proceso de compra-venta? 11

Mi primera reunión con el asesor de Activo Más 11
El paso a paso del proceso 12

¡Te estamos esperando! 13

Manual de negocios e inversiones inmobiliarias

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 ¿CÓMO APROVECHAR AL MÁXIMO ESTA GUÍA?

Esta es tu guía complementaria del “Manual de Negocios e Inversiones

Inmobiliarias”, la cual te ayudará a crear tu planificación estratégica de inversión.
En este material de apoyo podrás investigar, reflexionar, hacer anotaciones y cálculos
a medida que te educas financieramente y emprendes tu camino como inversionista.

Para sacar el máximo provecho a esta guía, pon atención a los siguientes recursos:

DATO MÁS SABER MÁS APLICANDO MÁS

En este recurso, Aquí dejaremos links en En esta sección
encontrarás datos o donde puedes dirigirte a los encontrarás preguntas y
información relevante para artículos específicos para espacio para que hagas
que no la olvides. investigar y profundizar. tus propias anotaciones y
conclusiones.

Manual de negocios e inversiones inmobiliarias

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 1 ¿QUÉ ES Y CÓMO FUNCIONA
LA INVERSIÓN INMOBILIARIA?

Beneficios de la inversión inmobiliaria:

1. Dinero protegido de la inflación (UF)

2. Su valor aumenta en el tiempo (plusvalía)
3. Patrimonio estable y heredable
4. Complemento a la jubilación
5. Asegurados contra siniestros
6. Alta rentabilidad a bajo riesgo
7. Venta mayor al precio de compra
8. Compras con apalancamiento financiero
9. Generan un flujo mensual en arriendo
10. El dividendo se paga por sí solo con el arriendo
11. Existen beneficios tributarios en la compra
12. No es necesario contar con dinero ahorrado
13. No es necesario invertir mucho tiempo
14. No es necesario tener mucho conocimiento

Saber Más: Blog.activomas.cl/ Beneficios a corto y largo plazo al invertir en inmuebles

Aplicando Más: ¿Cuál de estos beneficios te llama más la atención? Esto podría ser un
indicador para descubrir tus objetivos de inversión.

Dato Más: El crecimiento de la población, el aumento en la demanda de viviendas y la

reducción de espacios de construcción, hace que los valores de las propiedades estén
siempre en alza, aumentando su plusvalía.

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 Los Activos y los Pasivos
Un “Activo” es algo que mete dinero
en mi bolsillo, mientras que un
“Pasivo” es algo que saca dinero de
mi bolsillo.
Libertad Financiera
La libertad financiera se alcanza
cuando el ingreso que generan tus
Activos de inversión, te alcanzan para
costear parte o la totalidad de los
Pasivos de tu vida.

Saber Más: Blog.activomas.cl/ Saber Más: Blog.activomas.cl/

Entre Activos y Pasivos: Ceo Activo Más Alcanza la anhelada libertad financiera
Eduardo García invirtiendo en inmuebles

La inversión inmobiliaria
“Adquisición de Activos que sean bienes raíces inmuebles, los cuales son utilizados
para obtener beneficios económicos por medio de la renta, venta o plusvalía”

Activo Más Inversiones

Formas de ganar dinero con propiedades:

Arriendo
Este método consiste en comprar una
propiedad con las características correctas
para ponerla en arriendo y obtener ingresos
de forma mensual.
Compra-Venta
Gracias al aumento de valor en el tiempo
que obtienen los inmuebles por la plusvalía,
es posible comprar una propiedad para
venderla más adelante.

Dato Más: Existe la posibilidad de aprovechar la compra de proyectos con entrega

futura para obtener un precio por debajo de los valores de mercado.

Aplicando Más: ¿Qué tipo de proyecto de inversión se adecúa mejor con tus objetivos?

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 2 ¿CÓMO SE FINANCIAN
LAS INVERSIONES?

MITO REALIDAD
Para invertir en propiedades es La mayor parte del financiamiento
necesario, primero, contar con grandes es con apalancamiento financiero
sumas de dinero. mediante créditos hipotecarios. Incluso
es posible pagar el pie en cuotas.

Apalancamiento financiero
Significa utilizar recursos o fondos que no son propios
para financiar una operación o inversión, consiguiendo
mayor fuerza de la que es posible ejercer por cuenta
propia, generando un “efecto palanca”.

Los créditos hipotecarios

Aquí te dejamos un checklist con los documentos que necesitas entregar para tu evaluación de
crédito hipotecario:

Estado de situación
Documentos personales
Fotocopia carnet identidad

Financiamiento de la inmobiliaria
Acreditación del pie
Recursos propios

Últimas 6 Liquidaciones de sueldo (dependiente)

Últimos 6 meses de boletas honorarios (independiente)
Declaración de impuestos
Acreditación de ingresos Certificado Antigüedad laboral
Certificado de cotizaciones AFP
Escritura de la sociedad (empresario)
Declaración de IVA (empresario)

Certificados de acciones, bonos, depósitos a plazo, etc.

Acreditación de Activos Fotocopias de escrituras de inmuebles o rol propiedad

Fotocopias de deudas canceladas o cartola con monto de

Acreditación de Pasivos cuotas adeudadas

Saber Más: Blog.activomas.cl/ 5 cosas que debes saber de los créditos hipotecarios en Chile

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¿Cómo conseguir el mejor financiamiento posible?

En Activo Más, tenemos un área de bancos encargada de reunir tu documentación para

presentarla a las diferentes entidades bancarias. De esta forma podemos comparar y conseguir
la mejor opción de crédito. Así, sin invertir tu tiempo, puedes tener la tranquilidad de que
conseguirás la mejor opción de financiamiento para tu inversión.

Saber Más: Blog.activomas.cl/ ¿Qué crédito hipotecario me conviene más? Tipos de tasas de interés y plazos

Beneficios tributarios

DFL 2
Este decreto establece beneficios
tributarios que se entregan a personas
naturales y aplica a las primeras dos
viviendas nuevas que cumplan con:
Superficie construida máxima de 140
m², uso habitacional y destinada a
personas naturales.
55 Bis
El Art. 55 Bis de la Ley de Rentas, permite
a todas las personas que declaren renta,
inferior a los $4.500.000 mensuales,
rebajar intereses pagados desde su
Impuesto Global Complementario.

Saber Más: Blog.activomas.cl/ DFL2 y 55 Bis: Beneficios tributarios de invertir en propiedades

Dato Más: Tener una evaluación de crédito hipotecario te dará una noción más
aterrizada de tu capacidad financiera para invertir.

Aplicando Más: ¿Qué aspectos del crédito son importantes para tu inversión?
Por ejemplo, si tu objetivo es tener un buen diferencial entre el arriendo y el dividendo para obtener flujos de
efectivo, entonces te conviene un crédito a largo plazo con un dividendo bajo.

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 3 ¿CÓMO ELEGIR UNA PROPIEDAD
DE INVERSIÓN?

Para poder elegir propiedades de inversión, debemos basarnos en el objetivo y en el tipo de

negocio que se piensa realizar. A continuación, algunas características a considerar.

1.- Alta demanda de arriendos en el sector

2.- Visión clara de crecimiento en plusvalía
3.- Inmobiliaria y constructora reconocida
4.- Metraje y distribución de espacios acorde a la demanda

Saber Más: Blog.activomas.cl/ Características de una propiedad de inversión

Objetivo de la inversión
El punto más importante para seleccionar una propiedad de inversión, son tus objetivos. Ya sea
para ganar dinero al comprar y vender más adelante, tener un patrimonio heredable para tus
hijos, asegurar un complemento para tu jubilación o bien, para obtener flujo mediante la renta.

Aplicando Más: ¿Qué características de una propiedad crees que son las más
importantes para tu objetivo de inversión? ¿Tienes algún proyecto inmobiliario en mente
o alguno que hayas visitado antes?

Dato Más: Sabemos que mirar más de 40 proyectos inmobiliarios puede ser una tarea
agotadora. Por eso, en Activo Más nos encargamos de realizar un estudio comparativo
exhaustivo para averiguar las opciones que más se adecúen a tus objetivos y metas de
inversión. Además, tenemos la gran ventaja de una buena relación con las inmobiliarias,
así que podemos negociar y conseguir mejores descuentos, bonos, mejores precios e
incluso, la posibilidad de pagar el pie en cuotas.

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¿Cómo saber si el proyecto es rentable?

UF por metro cuadrado

VALOR UF TOTAL
Valor total de la propiedad dividido por la
M² TOTALES
cantidad de metros cuadrados totales.

El resultado es el valor en UF/m² de propiedad. Este indicador lo podemos comparar con el

valor UF/m² promedio que existe en el sector, para averiguar si estaremos comprando a un
buen precio o si las características del proyecto ameritan pagar un poco más.

Aplicando Más: ¿Cuál es el valor UF/m² de la propiedad que estás pensando comprar?

Cap Rate inmobiliario

Este indicador es un porcentaje del flujo de dinero anual que te deja un departamento en relación
a su valor de venta.

I = Ingreso anual por arriendo. I

V = Valor de la propiedad. V
X 100 = R
Ejemplo:
Valor propiedad = $80.000.000 $5.400.000
Arriendo mensual = $450.000 X 100 = 6,7%
$80.000.000
Arriendo anual = $5.400.000

Su rentabilidad anual según la fórmula anterior será de 6,7%. Así, entonces, la inversión estará
totalmente recuperada en un plazo aproximado de 14,8 años.
Saber Más: Blog.activomas.cl/ ¿Cómo funciona la rentabilidad de una inversión?

Aplicando Más: ¿Cuál es el Cap Rate inmobiliario de la propiedad que estás

pensando comprar?

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 4 ¿QUÉ TIPO DE PROYECTO
ME CONVIENE MÁS?

El tipo de proyecto inmobiliario para invertir dependerá de la capacidad financiera y el

capital inicial con el que cuentas pero principalmente, dependerá de las metas y objetivos
que quieres alcanzar.

Compra con entrega inmediata

Se tiene el beneficio de adquirir inmediatamente la propiedad al momento de la

compra. Esto también implica que el valor de la propiedad es mayor y se debe
contar con un monto ahorrado para pagar la totalidad del pie en ese momento.

Compra en verde

Compra con entrega futura que puede ser entre 12 y 24 meses. Es posible
conseguir el beneficio de pagar el pie en cuotas mensuales hasta el momento de
la entrega. El valor total de la propiedad es menor al valor de una propiedad de
entrega inmediata.

Compra en blanco

Compra con entrega futura que puede ser en 2 años o más. Es cuando un
proyecto cuenta con los permisos de edificación, aunque aún no se ha iniciado
la construcción. Cuenta con el beneficio de conseguir precios aún más bajos y
facilidades para el pago del pie en cuotas.

Dato Más: Invertir en proyectos inmobiliarios en ciudades de regiones como La

Serena, Concón o Viña del Mar, ofrecen mejores características a menor costo, si lo
contrastamos con la oferta en Santiago. Esto puede resultar en un valor de UF por
metro cuadrado menor, créditos hipotecarios más accesibles o mejores características
de diseño y terminaciones.

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 5 ¿CÓMO FUNCIONA EL PROCESO
DE COMPRA-VENTA?

En Activo Más contamos con asesores expertos que te acompañarán en todo el proceso,
guiándote y respondiendo todas tus dudas.

Mi primera reunión con el asesor de Activo Más

Preguntas a considerar:
¿Cuál es tu objetivo a lograr a través de la inversión en propiedades?
¿Cuál es tu ahorro o capacidad de ahorro mensual para invertir?
En base a lo anterior ¿Qué proyectos se adecúan a tu plan de inversión?

Dato Más: Realizar una reserva transfiriendo a la inmobiliaria un monto aproximado

de $300.000 por departamento, permite bloquear las unidades a nombre tuyo y se
congelan las condiciones (precio de lista, descuento y bono). En caso de ser aprobado
el crédito, este monto de reserva será abonado al pie, de lo contrario te será devuelto
el 100%.

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El paso a paso del proceso
Esta ficha te ayudará a dar seguimiento al estado de tu proyecto de inversión. Te
recomendamos usar una diferente para cada una de las propiedades que estés comprando.

Etapa Fecha Notas

Elección de
propiedades

Reserva de
unidades

Evaluación
hipotecaria

Promesa de
compraventa

Plan de pago
para el pie
(Si corresponde)

Firma de set
Hipotecario

Estudio de título
y tasación

Borrador
de escritura

Firma
de escritura

Ingreso al
conservador de
bienes raíces

Recepción de
unidades

Administración y
arriendo de unidades

Saber Más: Blog.activomas.cl/ El paso a paso de la compraventa de propiedades

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 ¡TE ESTAMOS ESPERANDO!

Sí leíste y completaste esta guía con al menos algunos datos, es momento de que te
lances al camino de la inversión inmobiliaria. Las metas serán las que tú hayas trazado
con la ayuda de tu asesor Activo Más. Nada se compara a los años de experiencia
e investigación de mercado que ofrecen de forma personalizada nuestros asesores.
Por eso, para evitar errores de principiante y usar más de tu tiempo, nuestra
recomendación siempre será que tomes este apoyo.

¡No esperes más! Toma esta guía, anota tus preguntas y pide una reunión con
alguno de nuestros asesores.

¡Te esperamos!

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