Francisco Rocha

NOTA DEL AUTOR

Francisco Rocha, además de ser el CEO de

Propital, es Ingeniero Civil Eléctrico de
profesión, titulado de la Universidad de
Concepción, inversionista inmobiliario,
asesor de inversiones, coach y
conferencista.

2
 Índice del Ebook

Invertir es una apuesta por tu futuro 4

¿Cómo saber si estás preparado? 7
La deuda no siempre es mala,
¿cómo diferenciarlas? 9
¿Cuáles son los requisitos para optar
a un crédito hipotecario?
11
Conceptos de finanzas que son
importantes antes de invertir 13
Aprende a invertir con éxito en
propiedades 16
¿En qué fase de construcción te
interesa comprar?
18
3 conceptos y 1 cuento que te 21
ayudarán a invertir en propiedades

3 Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades

 Introducción

Invertir es una apuesta por tu futuro

Me decidí a escribir este ebook porque me parece extremadamente

necesario transmitir a la gente, conceptos financieros con los que
todos debemos lidiar día a día, pero que sin embargo solo unos pocos
parecen advertir el enorme impacto que estos tienen en nuestras
vidas. Y no me refiero al dinero, me refiero a la calidad de vida, a la
felicidad, a la satisfacción de vivir con sensación de plenitud, en paz y
libertad. Sólo cuando una persona se siente plena está en condiciones
de sacar lo mejor de sí mismo y cuando eso pasa, inevitablemente
contagia su metro cuadrado con alegría y positivismo.
Queramos o no, dada la
estructura de la economía
mundial, hoy existe un
enorme vínculo entre la
capacidad que una persona
tenga para comprender las
reglas del juego económico y
la calidad de vida que esa
persona va a tener.

Una persona sin conocimientos financieros, o más bien dicho, sin

el enfoque financiero correcto, estará condenada a pasar una vida de
preocupaciones, angustia e incertidumbre, lo que repercutirá en su
humor, su estado de ánimo y finalmente en sus relaciones personales
y todo lo que eso conlleva. Por mucho dinero que gane, si una persona
no invierte, su dinero se irá esfumando poco a poco, producto de los
altos gastos mensuales y la inflación, entre otros factores.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 4

 Incluso una persona que
gane menos de 1 millón
podría aprovechar el
mercado inmobiliario.
Hoy existen productos
hechos a la medida para
el que no tiene acceso a
crédito. Y por supuesto,
si ganas más de 1 millón
de pesos al mes y/o
destinas un porcentaje
mayor para invertir,
puedes acelerar
exponencialmente la
velocidad de crecimiento
de tu patrimonio.
Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades
Veamos un ejemplo práctico:
Una persona de 35 años que gana
$1.000.000 (de pesos chilenos) y decide
invertir, puede sacar una enorme ventaja
financiera frente a una que gana $4.000.000
que no invierte. Si la persona que gana 1
millón, se organiza y destina un porcentaje de
entre un 10 a un 30% de sus ingresos, para
invertirlos en el mercado inmobiliario, y
mantiene ese hábito toda su vida, a los 65 años
podría retirarse con más de 300 millones de
pesos de patrimonio, heredables, mientras que
su amigo de 4 millones, con suerte tendrá
una jubilación que le alcance para pagarse
los remedios y vivir modestamente.
5
 Paradigmas típicos, como por ejemplo pensar que contraer deuda
es algo negativo, han hecho que muchas personas creen anticuerpos
hacia el mundo financiero, que hoy lamentablemente les juega un flaco
favor. En un mundo globalizado, competitivo, ampliamente regido por
factores económicos, no esforzarse por construir su propia estructura
económica, sería como querer ganar una maratón con los ojos
vendados.

La deuda, cuando la usas para invertir en el mercado

inmobiliario, lejos de ser algo negativo, se transforma en una de las
herramientas más poderosas que tienes a tu alcance, para poder dar
un salto financiero exponencial, y entrar a un mundo de libertad,
tiempo y tranquilidad, y así poder desarrollarte con plenitud en lo que
sea que hagas y que te apasione. Soy un convencido que cuando una
persona se alinea con su propósito de vida, saca lo mejor de sí. Y que
cuando una persona saca lo mejor de sí, eso contagia a su entorno y
genera un efecto mariposa que se extiende por todo el mundo. Para mi
eso es lo que hay detrás de la inversión inmobiliaria.

No se trata de materialismo vacío, tan de moda en estos días, al

contrario, se trata de rescatar la parte más esencial de las personas,
ayudándoles en un área tan relevante como es la generación de
patrimonio personal.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 6

 Capítulo 1

¿Cómo saber si estás preparado/a?

Muchas personas nos preguntan si su salario es suficiente para
invertir en propiedades, pues no es fácil saber si es el momento de dar
el salto. Normalmente nosotros decimos que cualquier persona puede
invertir, en el sentido de que no es solo un lujo para ricos, y que no
hace falta tener estudios para poder hacerlo. Sin embargo, es cierto
que hay unas condiciones que son importantes. Si no las cumples, te
aconsejamos trabajar primero por generar ese contexto en tu vida, y
posteriormente podrás dar el salto.

1. Estabilidad en tu trabajo

Si no tienes empleo, o estás constantemente cambiando, tu economía

se ve afectada. Necesitas tener una seguridad, una base estable, sobre
la que construir un patrimonio. No esperes al trabajo perfecto, pues a
menudo se consigue escalar a partir de una posición inicial no
deseada. Puedes comenzar con un trabajo cualquiera, pero que te
garantice estabilidad, y con el tiempo ya podrás plantearte invertir.
Una vez inviertas y tengas ahorros, podrás apostar por un trabajo
mejor, o incluso crear tu propio negocio. Por supuesto si tienes
ingresos mensuales constantes, felicitaciones, vas bien encaminado.

2. Ahorros

Cuesta mucho ahorrar cuando uno tiene un salario escaso o muchas

deudas, pero debes intentar ser disciplinado, porque así con el tiempo
podrás realmente dar el salto, y tener mayores ingresos y menos
deuda mala. No hay excusa que valga, todos pueden apartar algo de
dinero todos los meses. Págate a ti primero, luego a los demás.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 7

 Para invertir en propiedades no necesitas mucho dinero inicial,
pero sí la estabilidad económica suficiente, y por tanto es esencial que
tengas ahorros y sobre todo, que tengas capacidad de ahorro.
Aproximadamente entre el 20% y 30% de tus ingresos debería
separarse todos los meses, lo cual significa que debes poder vivir con
el 80% de lo que ganas. Si a día de hoy no estás en esa situación,
necesitas primero aumentar tus ingresos o reducir gastos.

3. Cargas económicas

Si dos personas ganan el mismo sueldo, pero una de ellas tiene una
hipoteca y varias deudas, y la otra no, su situación económica es en
realidad muy diferente. Debes tener esto en cuenta antes de invertir
en propiedades, porque las cargas que tienes actualmente deberás
poder afrontarlas sin problemas, aparte de lo que suponga la nueva
inversión. Si tu sueldo está compensado con las cargas que tienes, las
inversiones inmobiliarias son una gran oportunidad para ti, porque en
un tiempo podrás librarte de deudas y créditos y tu economía se irá
incrementando cada vez más..

4. Hijos o alguna otra responsabilidad familiar

Este tipo de situaciones deben ser evaluadas antes de decidir invertir

en propiedades, porque si tienes responsabilidad sobre la economía
de otras personas, especialmente si son niños, ancianos o enfermos, tu
situación financiera debe poder hacer frente a todo ello sin problemas.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 8

 Capítulo 2

La deuda no siempre es mala,

¿cómo diferenciarlas?
Muchas personas arrastran la carga pesada de las deudas, ¿pero
realmente es algo tan negativo tener deudas? Según muchos grandes
gurús de las finanzas, en realidad hay deudas malas y deudas buenas,
y la clave es aprender a diferenciarlas. Es normal que algunas veces
queramos disfrutar del presente y no pensar en las finanzas, pero eso
tiene un precio a largo plazo. Se trata de ser capaces de disfrutar el
presente sin sacrificar nuestro futuro, y construir el futuro sin olvidar
la importancia del día a día.

Deuda mala
Se trata de aquellas deudas con
un alto interés, o aquellas que
incluso superan la vida útil de
aquello que nos aportan, como un
producto, un servicio o una
experiencia. Por tanto,
endeudarse por comprar un
televisor o ir de vacaciones, no
tiene ningún sentido.

Deuda buena
Hay deudas que son la palanca perfecta, las que permiten la riqueza y
la libertad financiera. Si adquieres un activo, por ejemplo, asumes una
carga a largo plazo y una deuda hipotecaria en muchos casos, sin
embargo, esto vale la pena porque te permite multiplicar los ingresos y
obtener la libertad financiera.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 9

 ¿Cómo eliminar tu deuda mala?
No es fácil acabar con las deudas, pero con un buen método y unos
hábitos de consumo y ahorro, puedes lograrlo. ¡Esto te aporta mucha
tranquilidad a largo plazo!

● En primer lugar, analiza tu situación actual en cuanto a deudas, y

divide las que tienes en malas y buenas.

● A continuación, ordena tu lista de deudas malas en función de la

carga actual. Es decir, coloca en primer lugar aquellas que más
perjudican tus finanzas actuales, y en último lugar las que menos
perjudican. En otras palabras, las con mayor tasa de interés
primero.

● Te aconsejo pre pagar una deuda solo si no tienes nada mejor

que hacer con ese dinero. Es decir, si hay alguna inversión te
genere una rentabilidad mayor a la tasa de interés, entonces es
mejor invertir y mantener la deuda.

● Conforme avances en devolver tus deudas, aprende formas de

mejorar tus finanzas. Gasta primero en lo importante, invierte en
tu formación constante, lleva un presupuesto y aprende a
ahorrar.

Por último, si quieres hacer palanca en tu Economía, puedes

emprender un negocio, invertir en bienes raíces, apostar por difundir
tu propiedad intelectual u otras formas de hacer crecer el dinero. Yo
particularmente te aconsejo especialmente la inversión inmobiliaria, y
por eso he realizado este ebook.
Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 10
 Capítulo 3

¿Cuáles son los requisitos para optar

a un crédito hipotecario?
Muchas personas piensan que para invertir en propiedades hay
que ser rico o tener unos estudios concretos. En realidad cualquier
persona puede invertir en general, pero sí que es importante contar
con una base en tus finanzas personales. Además, es bueno que antes
de dar el salto te informes y te formes ¡La inteligencia financiera se
puede entrenar, pero no es innata!

1. Necesitas tener un ingreso fijo

Los bancos son rigurosos a la hora de seleccionar a quién conceden un

crédito, como es lógico. Ten en cuenta que los dividendos en la
actualidad suelen corresponder al 25% de los ingresos
aproximadamente. Es importante que todos los meses ingreses lo
suficiente para pagar las cuotas. Esto también en positivo para quien
solicita el crédito, pues en el futuro podrías pasar muy malos
momentos si tienes que afrontar un gasto que no puedes asumir.

En el caso de un sueldo, es una garantía para ambas partes. Además, es

importante que tengas una mínima antigüedad laboral, es decir,
estabilidad. Al menos deberías haber trabajado con un sueldo fijo
durante un año seguido, como poco. Por último, ten en cuenta que
algunas entidades bancarias rechazan el crédito a personas con
sueldo, por ser demasiado bajo.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 11

 En caso de que trabajes por tu cuenta, también hay unas políticas de
riesgo establecidas por los bancos para personas independientes.
Deberás presentar tus ingresos, y también te ayudará contar con
patrimonio o ahorro.

2. Conviene contar con una base de dinero ahorrado

Uno de los aspectos a tener en cuenta antes de solicitar un crédito

hipotecario para invertir en propiedades es si tienes algo de dinero
ahorrado. Más allá de la seguridad que te pueda ofrecer un trabajo con
sueldo, algunas veces hay gastos imprevistos, o te pueden despedir.

Contar con unos ahorros te puede ayudar a resistir en momentos más

complicados, y además es un dato significativo sobre tu capacidad de
gestionar el dinero. La mejor forma de comenzar a ahorrar es firmando
una promesa de compraventa en un proyecto de entrega futura;
ahorras en UF, bloqueas excelente precio y vas pagando el pie.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 12

 Cuídate de cualquier deuda mala, no debes estar en
Dicom

Si tienes deudas, ten en cuenta que debes gestionarlas. No ignores

nunca las llamadas de tus acreedores, y procura siempre establecer
unos objetivos para devolver cualquier deuda.

Puedes invertir en propiedades si tienes deudas, incluso si tienes

deuda mala, siempre y cuando hayas pagado todo al día y no estés en
el Dicom. De todas formas, recuerda que la deuda mala es indeseable y
lo recomendable es adquirir solo deuda buena.

Por ejemplo, un crédito para estudiar o para adquirir una propiedad te

permitirá incrementar tus ingresos futuros, pero un crédito de
consumo o cualquier pago a plazos por un bien innecesario, te
condena a la precariedad económica.

Otros requisitos importantes para pedir tu crédito al

banco

● Debes tener un mínimo de 21 años y un máximo de 70

● Nacionalidad chilena o extranjero con residencia definitiva
● Domicilio acreditable
● Necesitas una tasación correcta de la vivienda que deseas
adquirir

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 13

 Capítulo 4

Conceptos de finanzas que son

importantes antes de invertir
Hay ciertos conceptos que son clave para iniciarse en la educación
financiera, ¿cuántos de ellos conoces a día de hoy? Seguro que más de
una vez has escuchado alguno de ellos, pero se refieren a temas
complejos, y muchas veces no se comprenden del todo, o incluso se
entienden mal si uno no se para a estudiarlos con detalle.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 14

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 15
 Capítulo 5

Consejos para invertir con éxito en

propiedades
Invertir en propiedades es una forma simple, segura y rentable de
incrementar los ingresos y mejorar la calidad de vida a largo plazo. Sin
embargo, es importante elegir una propiedad adecuada para que la
operación sea inteligente a corto y largo plazo. Aquí te ofrecemos
algunas claves que te pueden ayudar a tener criterio y filtrar una
buena oportunidad frente a errores de manual.

1. Es preferible un departamento que una casa

Invertir en departamentos tiene varias ventajas respecto a la compra

de una casa, pues el costo de la inversión es menor, los problemas de
seguridad se reducen, hay coberturas mayores gracias a las normativas
que obligan al inquilino y además normalmente es más fácil conseguir
arrendar un departamento, por el perfil de alguien que elige arrendar
en vez de comprar. Además, es mejor un departamento residencial que
unas oficinas o un local comercial.

2. La ubicación es importante

Estudia la zona donde compras la propiedad, pues el valor de una

vivienda va muy ligado a su ubicación. Las zonas residenciales con
escuelas, comercios y zonas verdes suelen ser más rentables. Analiza el
mercado de los últimos años o pide ayuda a un experto para elegir la
mejor zona para invertir.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 16

 3. Revisa las cargas de la vivienda

Ten en cuenta si la propiedad se encuentra en una comunidad de

vecinos, pues esto suele venir asociado a gastos de la comunidad.
Además, asegúrate de que el vendedor no tiene cargas hipotecarias,
embargos ni ningún otro tema pendiente que pueda perjudicarte a
futuro.

4. Pide asesoramiento a un experto

Si no tienes mucha experiencia y quieres asegurarte de elegir bien,

pide ayuda a un profesional y así tendrás más seguridad en tu
decisión. Podrás informarte de todos los gastos, impuestos, requisitos
y cualquier duda que te pueda surgir. En Propital estamos a tu
disposición para cualquier duda.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 17

 Capítulo 6

¿En qué fase de construcción te

interesa comprar?
No hay una opción perfecta, pues cada una tiene sus ventajas e
inconvenientes. Aquí te daremos las claves para que tomes la mejor
decisión posible en tu caso personal. ¡Esperamos que te ayude!

Compra en blanco
En caso de comprar una propiedad en blanco, es decir, cuando aún se
trata de un proyecto sin realizar, una de las ventajas es que puedes
pagar el pie (pago inicial de entre 10-20% del valor de la propiedad) en
muchas cuotas.

Por ejemplo, si compras una propiedad en blanco que proyecta

construirse en 20 meses, podrías pagar tu pie en 20 cuotas. Esto
te da posibilidades de pago, y así puedes comprar un
departamento sin tener ahorros.

Además, con la compra en blanco, ganas toda la plusvalía asociada a la

construcción. Conforme la propiedad sube de valor gracias a la propia
construcción, tú como inversionista ganas ese incremento.

El problema de que compres en blanco es que como falta tiempo para

la entrega de la propiedad, no podrás arrendarlo inmediatamente. Por
tanto, tendrás flujo negativo durante todo ese tiempo hasta que
puedas arrendar la propiedad. Solo comenzarás a tener ingresos
cuando te entreguen la propiedad y la pongas en arriendo.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 18

 Compra en verde

Si te venden un departamento en verde significa que está en fase de

construcción, sin terminar. En esta fase los detalles están muy
especificados, y lo más probable es que haya muy pocas variaciones.

Es una etapa interesante para comprar una propiedad, porque es más

seguro que la venta en blanco y se puede obtener mejor precio en
comparación con fases posteriores.

Compra de entrega inmediata

Si tienes prisa por comenzar a arrendar y obtener beneficios, una

compra de entrega inmediata te permitirá comenzar a ingresar cuanto
antes. Otra ventaja de la entrega inmediata es que a veces puedes
encontrar ofertones, es decir, propiedades que ha costado vender y de
pronto se pueden encontrar a muy buenos precios.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 19

Compra de segunda mano

También hay personas que compran un departamento con antigüedad,

en cuyo caso el precio se establece normalmente por tasación. El
problema es que puedes tener alguna sorpresa desconocida, como
algún desperfecto en la vivienda, por lo cual es muy importante
asesorarse por expertos que te ayuden a identificar los aspectos claves
antes de invertir.

Conclusión

Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes, pero también

deberás tener en cuenta otros aspectos importantes como la
ubicación, el tamaño de la propiedad y otros detalles.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 20

 Capítulo 7

3 conceptos y 1 cuento que te

ayudarán a invertir en propiedades
Es una pena que muchas personas desconozcan el poder que tienen
las inversiones inmobiliarias para dar un salto en la economía
personal. Ahora bien, ¿hay que lanzarse a la piscina sin pensar? En
absoluto, es importante motivarse y creer en la fuerza del
pensamiento positivo, pero también es fundamental estar informados
y formarse en finanzas. Aquí te contamos algunos conceptos
fundamentales que hay que dominar antes de invertir.

Veamos una pequeña historia para entenderlo:

Un padre regaló una vaca a cada uno de sus dos hijos, uno de
ellos la crió y la mató para vender su carne. El otro la crió, dejó
que tuviera crías y abrió un negocio de leche. Al cabo de los años,
los hermanos volvieron a encontrarse y uno ya no tenía dinero de
aquel regalo de su padre, mientras el otro continuaba con su
negocio. Consiguió suficientes ingresos para comprar nuevas
vacas, y ya contaba con una granja y su negocio seguía creciendo.

De alguna manera, todos somos como esos dos hermanos. Tenemos

unos recursos limitados, pero la forma en que los usemos determinará
nuestros resultados a futuro. ¿Sabes aprovechar tu vaca o ya la
gastaste en vacaciones y regalos? Estos conceptos debes dominarlos
para poder dar un salto en tu economía.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 21

 Retorno de la inversión (ROI)

El ROI es un concepto habitualmente conectado a la empresa, pero

también se puede aplicar en las inversiones inmobiliarias o de
cualquier otro tipo. Cada inversión que realizas, del tipo que sea, tiene
un retorno. Por ejemplo, supongamos que a los hermanos no les
regalaron las vacas sino que las compraron. El ROI sería la diferencia
entre lo que pagaron por su vaca y lo que ganaron gracias a ella. Antes
de invertir en propiedades, evalúa con cuidado qué ROI tienen las
distintas opciones que tengas.

Por ejemplo, si compras un departamento en 2000 UF, dando un 10%

de pie (200 UF) y después de un tiempo el departamento se valora en
2200 UF, tendrías un ROI de un 100%. Se calcula así:

ROI (%) = (Retorno / Inversión) = 200UF / 200UF = 1 = 100%

Otros instrumentos de inversión, como los depósitos a plazo o fondos

mutuos, generalmente entregan una rentabilidad de alrededor de un
3% anual. Una enorme diferencia respecto de la inversión inmobiliaria.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 22

 Flujo de efectivo

¿Sabías que el salario no es la única manera de ganar dinero todos los

meses? Tampoco tienes que emprender si no quieres, pues las
inversiones inmobiliarias permiten ingresos mensuales con total
seguridad y estabilidad. El flujo de efectivo del hermano que abrió su
negocio de leche sería lo que consigue cada mes en beneficios gracias
a su inversión.

Invertir en bienes raíces es la manera ideal de dar un salto económico

y conseguir escalar las finanzas personales o familiares. ¡No dependas
de una sola fuente de ingresos y consigue un buen flujo de efectivo
que te permita mejorar tu calidad de vida!

Ganancia de capital

Si bien las vacas no ganan valor con el paso de los años, los
departamentos sí. La ganancia de capital es la diferencia entre el valor
de la vivienda cuando la compraste y el valor que tiene cuando la
vendes. En otras palabras, tienes que tener en cuenta el futuro del
mercado y la oportunidad que tienes de convertir tus ahorros actuales
en un patrimonio de mayor valor gracias a invertir en propiedades.

Aprende a Invertir en tu felicidad – Guia para invertir en propiedades 23

 Espero con este ebook
despertar en ti la intención
de no dejar que sea el
sistema financiero el que
tome control de tu vida, y
más bien seas tú el que
tome las riendas de su
propia economía.

Por Francisco Rocha

Fundador y Director Ejecutivo de Propital

D
24

www.propital.com
En Propital te entregamos una asesoría de
inversiones integral, sin costo y sin
compromiso.

Asesórate con nosotros

D
25

www.propital.com