RAFAEL VARGAS - MEXICO

APLICACIÓN DE LA REDISTRIBUCIÓN DE PLUSVALÍAS EN EL ÁREA METROPOLITANA

DE MONTERREY, NUEVO LEÓN, MÉXICO

CONTENIDO

APLICACIONES DEL IMPUESTO DE MEJORÍA ESPECÍFICA

- CASO FIDEVALLE
- CASO VENUSTIANO CARRANZA

CAPTACIÓN DIRECTA DE PLUSVALÍAS

- CASO “FIDEICOMISO NUEVA CASTILLA”

OBRAS POR COOPERACIÓN

CONTRIBUCIONES ESPECIALES
- PROPUESTA SOBRE AUMENTOS DE DENSIDAD

EL IMPUESTO SOBRE MEJORÍA ESPECÍFICA

 Se basa en la ley del Estado de Nuevo León de mayo de 1994.

 Considera que puede gravarse hasta un100% de monto de una obra pública.

 No obstante, los límites de ese impuesto están en función de la plusvalía generada por una obra
pública, dentro de su área de influencia.

 Requiere de un estudio de valuación muy detallado del valor actual de las propiedades y del
probable valor futuro de las mismas.

CASO FIDEVALLE

FIDEVALLE fue un fideicomiso establecido entre el gobierno del Estado, y los municipios de San Pedro
y Monterrey, para la ejecución de un magno proyecto vial consistente en dos túneles en la Loma Larga, un
puente sobre el río Santa Catarina y diversas obras viales a desnivel en San Pedro.

Se aplicó el impuesto sobre un área de aproximadamente 160 hectáreas alrededor del proyecto;
considerando los predios que serían más claramente impactados.

La cantidad a recuperar fue de $311 millones de pesos ($30 millones de dólares), equivalente a cerca de
$340 pesos por metro, lo que representaba aproximadamente el 33% de la obra, cuyo monto de inversión
total fue de $863 millones de pesos de 1999 (aprox. 90 millones de dólares).

Sin embargo alrededor de un 21% de los propietarios de los predios recurrieron al amparo, y aunque se
han venido ganando por la autoridad, si ha afectado los flujos del mismo.

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CASO VENUSTIANO CARRANZA

En el 2000 se analizó la posibilidad de aplicar nuevamente el impuesto de mejoría específica al proyecto

de ampliación de la avenida Venustiano Carranza, en Monterrey.

Aunque el impuesto finalmente no se decretó, y la obra no fue ejecutada sino hasta 2004, el ensayo nos
deja interesantes reflexiones.

Según los estudios, la plusvalía generada a futuro, considerando 7 manzanas de distancia a ambos lados de
la avenida representaba solamente un 15% en promedio del valor de la tierra, aunque en los terrenos
aledaños aumentaba a 35%.

Una vez traído a valor presente, el monto del impuesto, pagadero a 7 años, incluyendo posibles amparos y
otros gastos, solo representaba el 9% del costo total de la obra; presupuestada en $300 millones de pesos
($30 millones de dólares)

Por ello, y para evitar el elevado costo político de aplicar dicho impuesto, se decidió no seguir con la idea.

COMENTARIOS

Los dos casos mencionados nos dejan algunas reflexiones:

Los proyectos en zona urbana consolidada generan relativamente poca plusvalía, por lo que el impuesto
no es siempre suficientemente útil.

Es difícil demostrar a la población como la obra beneficia la plusvalía de sus terrenos.

En zona urbana consolidada la plusvalía es el producto de infinidad de acciones públicas y privadas.

Ante estas situaciones el riesgo de amparo es alto.

El impuesto de mejoría puede sin embargo aplicarse con ventaja en zonas donde la plusvalía a generar sea
elevada, ya sean zonas periféricas aún no desarrolladas o áreas consolidadas que presenten un deterioro
significativo.

COINVERSIONES COMO MÉTODO DE CAPTACIÓN DE PLUSVALÍAS

Una opción que se ha estudiado es la de las coinversiones entre la autoridad y los particulares para
desarrollar de manera ordenada una zona, donde la autoridad recupera sus aportaciones a través de la
plusvalía generada.

Esta alternativa se aplicó en el proyecto del fideicomiso Nueva Castilla, en Nuevo León, y está siendo
implementada en la construcción del periférico Tijuana.

Se parte de la idea de que el gobierno no es un buen comprador de tierras, pero que en cambio tiene
ventajas competitivas para la gestión de obras de infraestructura maestra en materia de agua potable,

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alcantarillado y tratamiento de aguas residuales, electrificación y adaptaciones a la vialidad maestra; así

como para la ubicación de equipamientos educativos y de salud.

Con ello se busca:

 Incrementar la oferta de suelo urbano a bajo costo,

 Ordenar un amplio sector de la ciudad,

Generar un distrito de infraestructura autónomo, financiado con sus propias plusvalías, al cual se puedan
incorporar los propietarios de predios aledaños, mediante el pago de derechos de incorporación.

CASO NUEVA CASTILLA

El fideicomiso consistía en una coinversión del gobierno estatal con el INFONAVIT, propietario de la
tierra, para la introducción de la infraestructura maestra en una zona de 1,060 hectáreas, con una inversión
estatal de $300 millones de pesos ($30 millones de dólares)

El fideicomiso vendería macro lotes a desarrolladores, y con ello se pagaría la tierra al INFONAVIT, y se
recuperaría la inversión al gobierno estatal. El tiempo de recuperación para el Estado sería de 4 años, y se
generaría un excedente de aproximadamente $6 millones de dólares para el gobierno, una vez recuperada
su inversión.

El excedente del proyecto sería utilizada para ejecutar equipamientos públicos educativos y de salud en el
desarrollo.

El fideicomiso fue aprobado y firmado, aunque su operación se ha postergado debido al cambio de

administración estatal.

Los predios aledaños podrían incorporarse a las infraestructuras maestras desarrolladas, mediante el pago
de una cuota.

CONTRIBUCIONES EN OBRAS POR COOPERACIÓN

La ley en Nuevo León permite decretar el pago de un impuesto en obras por cooperación, cuando el 70%
de los propietarios están de acuerdo en el pago de su aportación para la realización de las mismas.

Es otra forma de repercutir en la propiedad el costo de las obras públicas.

Le experiencia en San Pedro indica que este esquema es valioso cuando las propiedades aún no están
desarrolladas; sin embargo se complica cuando los terrenos ya tienen construcción, pues no es fácil
convencer a los propietarios de participar, para llegar al 70% que marca la ley.

En la actualidad se trabaja en varias obras bajo ese esquema, pero en algunos casos ha habido
negociaciones de varios años para alcanzar el 70% de participación en la obra.

CONTRIBUCIÓN ESPECIAL PARA EL DESARROLLO URBANO

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Otro esquema que se ha explorado es el asociar las modificaciones de uso de suelo o de densidad a
aportaciones que el particular realice a un fondo para el desarrollo de infraestructura maestra.

También puede manejarse como un derecho de incorporación al desarrollo urbano.

La contribución se sustenta jurídicamente en el impacto que el aumento de densidad tendrá sobre la

infraestructura maestra vial y pluvial municipal; de forma similar a como opera en las empresas de
servicios públicos.

La contribución se plantea como un porcentaje del valor catastral de la propiedad.

Jurídicamente se ven pocas posibilidades de amparo, porque la relación es de ganar – ganar y la

contribución es coherente con la normatividad estatal y federal.

Solo se requiere una modificación a la ley de hacienda de los municipios, para facultar a estos aplicar
dicha contribución.

La contribución se realiza al momento de solicitar el uso de suelo, tasada como un porcentaje del valor
catastral de la propiedad.

Según el aumento de densidad solicitado, puede ir de 3% a 10%, del valor catastral.

Este porcentaje resulta razonable para el caso del municipio de San Pedro Garza García, donde se ha
gestado esta propuesta y que tiene valores catastrales elevados, pues se estimó podría significar una
captación de alrededor de $70 millones de pesos por año, o $7 millones de dólares.

Sin embargo, puede ser muy bajo para los casos de terrenos rústicos en la periferia; por lo que convendría
analizar bien la propuesta a fin de que cada municipio pueda adecuar las tarifas según la estructura de sus
valores catastrales.

Los ingresos provenientes de dicha contribución estarían concentrados en un fondo de infraestructura

municipal.

Para su aplicación se requiere una reforma a la ley de Hacienda de los Municipios, la cual actualmente se
está cabildeando con las instancias involucradas.

Rafael Vargas Muñoz

México, D.F.