INTRODUCCIÓN

El Código Civil en la última parte del artículo 1953 señala el dominio y el

condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres prediales, la prenda y la
hipoteca como derechos reales, pero nuestro ordenamiento jurídico por Ley N° 4890 del 25
de abril de 2013, incorpora el Derecho Real de Superficie Forestal. (DRSF)

El mismo se trata de un derecho real autónomo cuyo algunos caracteres son:

a) Recae sobre cosa propia: el objeto no es el inmueble sino las plantaciones que se realicen
en el mismo a partir de la constitución a las ya existentes a esa fecha. Se trata de un derecho
real sobre cosa propia que se ejerce sobre un inmueble ajeno, ya que si fuera propio, los actos
serían solo el ejercicio de las facultades propias del dueño.

b) Debe ser legalmente constituido o podría confundirse la figura de la accesión,

específicamente plantación en terreno ajeno con materiales propios; y entonces debe regir las
reglas aplicadas a la misma conforme queda establecido en el Código Civil.

c) Es temporario, ya que queda establecido que el plazo de duración no podrá exceder de 50

años.

d) Es de origen convencional. Según el artículo 6° sólo se adquiere por contrato, que puede
ser oneroso o gratuito y por disposición de última voluntad.

e) Es transmisible por actos entre vivos y por actos mortis causa, incluso el titular tendrá el
derecho de darlo en garantía de prenda con registro. El propietario del inmueble sobre el que
se haya constituido el DRSF, tendrá derecho a transferir la propiedad del inmueble, o darlo en
garantía hipotecaria, total o parcialmente sin necesidad del consentimiento del superficiario
forestal. El adquirente o acreedor hipotecario está obligado a respetar los derechos del
superficiario forestal contemplados en la constitución del mismo.

La inclusión de este derecho tiene en cuenta la tendencia mundial de proteger los

bosques naturales sin sacrificar el uso económico de la madera, y es así que en América
Latina se empezó a debatir la posibilidad de incluirlo en varios ordenamientos jurídicos.

El proyecto de ley fue presentado por el entonces Senador de la Nación Herminio

Chena Valdez, quién expresó; “la utilidad para el desarrollo forestal con el denominado
derecho real de superficie forestal, figura que permite separar el suelo (la tierra)
del bosque (nativo o implantado), lo que permite la realización de inversiones en el
sector forestal, sin necesidad de adquirir la propiedad del inmueble, ofreciendo
seguridad jurídica para el superficiario”. Permitiendo dotar al país con una herramienta
eficaz en el negocio forestal a través de una figura legal, así como el aprovechamiento de
áreas boscosas sin utilidad fomentando el uso racional del recurso forestal y promover la
inversión privada en el sector.

Del fundamento expuesto por el proyectista, entendemos que el objeto del mismo fue
económico además, de promover el desarrollo forestal ofreciendo seguridad jurídica tanto al
superficiario como al inversionista.

DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL - DRSF

El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) supone la división del dominio de una
cosa en sentido horizontal. El dominio del suelo pertenece al concedente, y el dominio de lo
que se encuentra sobre y debajo del inmueble, pertenece al superficiario. No divide al predio
sobre el cual recae, sino que convive conjuntamente con el dominio, situación que se da con
otros derechos reales, como las servidumbres, por ejemplo, aunque se trate de un derecho
autónomo y tenga una vida limitada en el tiempo.

Concepto

El Derecho Real de Superficie Forestal es un derecho autónomo, temporal que otorga

al superficiario el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con
la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la
propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarlas con derecho real de garantía.

Definición Legal: La Ley N° 4.890/13 en su Artículo 1° establece: “El Derecho Real

de Superficie Forestal, en adelante DRSF, es aquél por el cual el titular del dominio de un
inmueble susceptible de contener plantaciones forestales o bosques naturales, constituye a
favor de terceros o superficiarios, un derecho de aprovechamiento o disposición sobre los
bienes forestales plantados sobre la superficie de su propiedad o sobre los bienes que se
encuentren en el inmueble en forma de bosque natural; todo lo cual deberá ejercerse en
concordancia con la legislación ambiental que regula la materia. El área de conservación
obligatoria establecida como reserva legal de bosques naturales por el Art. 42 de la Ley N°
422/73 “FORESTAL” no será objeto de constitución de Derecho Real de Superficie Forestal
(DRSF) debiendo respetarse lo dispuesto por dicha Ley al respecto”.

El DRSF, crea una relación jurídica entre el propietario del inmueble y el superficiario
que pasa a ser el propietario de la superficie forestal con carácter temporal. Conforme a lo
expresado, queda claramente establecida la existencia de dos tipos de propiedades, bien
diferenciadas que son:

1°) La propiedad del suelo que corresponde al propietario del inmueble,

2°) La superficie forestal que corresponde al superficiario.

Naturaleza jurídica

En el Derecho Romano la superficie se incluía entre los derechos sobre cosa ajena
(iura in re aliena) en razón de la vigencia del principio “Superficies solo cedit”, en cuya
virtud, el superficiario usaba y gozaba de una cosa ajena. En la actualidad este derecho real
en la generalidad de los casos, es considerado como derecho autónomo, temporario, sobre
cosa propia, así se manifiestan algunos autores como Bilinski, quien expresa: “El Derecho de
Superficie Forestal, es un derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga
el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno…”.

Las cosas pueden ser clasificadas según su naturaleza en muebles e inmuebles y

teniendo en cuenta la ley de DRSF las plantaciones o masas arbóreas son consideradas
muebles, utilizando una ficción jurídica con el fin de facilitar la explotación comercial. En
oposición a lo dispuesto en el artículo 1878 que considera a los bosques como inmuebles por
accesión por su adhesión al suelo.

Finalidad

La finalidad de la ley no es el inmueble, sino que se trata de los bienes forestales ya

plantados en el lugar al momento de su constitución.

Otra particularidad que tiene por objeto es que la plantación o masa arbórea en la
parte parcial o total del inmueble, está destinada a la superficie forestal y esta superficie es la
que entra a relacionarse con la persona física o jurídica, creando una relación jurídica.

Cabe señalar que el propietario o dueño de la propiedad cede su parte al otro sujeto (el
superficiario) quien hace uso y goce del predio para su explotación.
 Constitución del Derecho Real de Superficie Forestal

La constitución de este derecho real es contractual, que puede ser a título oneroso o
gratuito, y por disposición de última voluntad. Esto queda establecido en el artículo 6° de la
Ley 4890, así como quedan establecidos los formalismos que debe cumplir la Escritura
Pública de Constitución, además la misma debe ser inscripta en la Dirección General de los
Registros Públicos y a partir de ese momento surte efectos en relación a terceros.

La renovación debe darse por mutuo acuerdo, siempre y cuando el plazo se haya
cumplido.

Extensión o Superficie abarcada por la norma

El área de conservación obligatoria establecida como reserva legal de bosques

naturales que instituye la Ley N° 422/73 “Forestal”, en su artículo 42° es respetada por la del
Derecho Real de Superficie Forestal.

La misma expresa: “Todas las propiedades rurales de más de veinte hectáreas en

zonas forestales deberán mantener el veinticinco por ciento de su área de bosques naturales.
En caso de no tener este porcentaje mínimo, el propietario deberá reforestar una superficie
equivalente al cinco por ciento de la superficie del predio”.1

La ley establece una excepción a la norma general que hace posible el uso, goce y
disposición de bienes forestales a los efectos de su aprovechamiento.

Derechos y obligaciones del propietario del inmueble. Superficiario

El propietario del inmueble conforme lo establece el artículo 4° de la Ley 4890,

conserva el derecho de enajenarlo y al traspasar el dominio del inmueble se hace con la
restricción del DRSF y el nuevo propietario está obligado a respetar la constitución del
derecho real hasta su extinción. Así también, puede dar en garantía hipotecaria total o
parcialmente el inmueble.

Si la totalidad del inmueble no está afectada con el DRSF, el propietario conserva el

derecho de ejercer plenamente el dominio sobre la parte excluida, siempre que ello no
signifique la perturbación al superficiario.

1
https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/2370/ley-n-422-forestal
 El propietario del inmueble está obligado a respetar los derechos del superficiario
hasta la extinción del derecho real, no puede disponer ni utilizar las plantaciones o masa
arbóreas resultantes de la actividad forestal. Además no puede constituir sobre el terreno
afectado total o parcialmente, ningún derecho real de disfrute durante la vigencia del
contrato, tampoco perturbar los derechos del superficiario que de suceder puede exigir el cese
de la perturbación.

El titular del Derecho Real de Superficie Forestal tiene derechos como ser: a) derecho
al uso, goce y disposición de los bienes forestales; b) Derecho a enajenar; c) Derecho de
gravar con derecho real de garantía, y; d) Derecho a oponer acciones posesorias.

Así también, el titular del DRSF posee obligaciones: a) Si el derecho real fue a título
oneroso está obligado a pagar el canon que el corresponde y es llamado solarium; b) Está
obligado a pagar las contribuciones y cargas que gravan el fundo; c) Una vez extinguido el
derecho real, está obligado a abandonar el inmueble.

Derechos de terceros

El Art. 7° de la Ley de Superficie Forestal, en su inc. b) in fine, establece: … “Los

derechos de terceros resultantes de las obligaciones asumidas por el superficiario forestal con
los mismos, sólo podrán ser ejercidos contra los derechos del superficiario forestal y en
ningún caso contra los derechos de propiedad del inmueble”.

El inc. d) dispone: “El acreedor prendario de un Derecho Real de Superficie Forestal

(DRSF) tendrá acceso al inmueble respectivo para su inspección y para proceder al corte y
extracción de los bienes forestales en caso de ejecución judicial de sus derechos crediticios,
en la medida necesaria para satisfacer su crédito y sus accesorios.

Extinción del Derecho Real de Superficie Forestal

Artículo 9º.- El Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF) se extingue por las
siguientes causas: a) renuncia expresa por parte del superficiario; b) vencimiento del plazo
contractual; c) cumplimiento de una condición resolutoria pactada; d) por consolidación en
una misma persona de las calidades de propietario y superficiario; e) por mutuo
consentimiento, toda vez que no afecte derecho de terceros.
 En estos supuestos, se aplicarán a la propiedad superficiaria las normas del Código
Civil relativas al dominio revocable sobre inmuebles, en tanto no sean contrarias a las
disposiciones de la presente Ley.

Derecho Real de superficie forestal adoptado por el banco central del Paraguay

El BCP incluye al Derecho Real de Superficie Forestal como garantía computable que
tiene como misión promover la economía diversificada y verde; el objetivo es que los
sectores económicos tengan mayor desarrollo en la producción de recursos naturales, al
mismo tiempo fomentar la generación de riquezas para la adecuada implementación de
medidas que se adapten, mitiguen y ayuden a la preservación de dichos recursos.

El 12 de noviembre de 2020 el Banco Central del Paraguay dictó la Resolución N° 1

Acta N° 61 (anexado este trabajo) “NORMAS DE CLASIFICACIÓN DE ACTIVOS,
RIESGOS CREDITICIOS, PREVISIONES Y DEVENGAMIENTO DE INTERESES –
INCORPORACIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL COMO
GARANTÍA”, en consonancia con las facultades otorgadas por las Leyes N° 861/1996 y N°
489/1995, y sus respectivas modificatorias Leyes N° 5787/2016 y N° 6104/2018.

Que consiste en separar las plantaciones del terreno, es decir, una persona puede ser
dueña de las plantaciones y otra persona del terreno. En caso que el terreno sea embargado la
plantación forestal no lo será.

Mediante esta nueva disposición, el titular del Derecho Real de Superficie Forestal
(DRSF) tiene derecho de otorgarlo en garantía de prenda con registro, con la referida
incorporación, éste podrá computarse para el cálculo de constitución de las previsiones
mínimas requeridas en la regulación sobre Clasificación de Activos, Riesgos Crediticios,
Previsiones y Devengamiento de Intereses.

Objetivos

Como política pública dicha norma, tiene el propósito de:

a) Incentivar la oferta de productos forestales que paulatinamente contribuyan a la

diversificación de la matriz productiva del país.
 b) Respaldar el tiempo y esfuerzos del Instituto Forestal Nacional (INFONA) en sus
objetivos institucionales, y de la Banca Pública de Segundo Piso (AFD) en la financiación de
proyectos de forestación o reforestación.

c) Hacer más atractivo a los inversionistas sin inmuebles propios ya que permite que
puedan acceder créditos como titulares del Derecho Real de Superficie Forestal, generando
además un genuino interés en consolidar una cultura de inversión en proyectos de largo
plazo, sin descuidar el mandato legal de velar por la solvencia, estabilidad e integridad del
sistema financiero.2

CONCLUSIÓN

La ley estudiada dispone muchos aspectos positivos para la economía, abre un

abanico de posibilidades para los propietarios que poseen grandes extensiones de tierras pero
que no tienen la posición económica de explotar dichas propiedades, de este ley hay que
diferenciar dos aspectos bastante importantes por un lado tala de árboles legalizada con fines
de explotación comercial y al otro extremo la preservación del medio ambiente.

Es raro decir que se cuida el medio ambiente cuando se echan grandes extensiones de
árboles para su explotación comercial y se evitan observar las normas jurídicas vigentes que
protegen dichas plantaciones; cuando la mencionada actividad no es controlada y se
implementa en forma exagerada, lo que produce un gran daño a la naturaleza.

El hombre es causante del daño en algunos casos irreparables a la naturaleza,

destruyendo y siendo el único depredador entre los seres vivos. Se intenta justificar la acción
aduciendo al precio del progreso; con la explotación de recursos naturales para el fin de
aumentar la producción, utilizando la misma como factor productivo, priorizando el concepto
de lucro, antes que la vida y la ecología.

La ley que crea al Derecho Real de Superficie Forestal (DRSF), permite registrar y
garantizar las inversiones forestales en forma separada, sean locales o extranjeras, pudiendo
formarse fondos de inversiones para realizar actividades forestales de conservación, manejo
de bosques existentes o de nuevas plantaciones forestales, pues en las grandes extensiones de
tierra, muchas veces los propietarios de inmuebles, por falta de voluntad o por dificultades

2
https://consultoria.com.py/caceres-schneider-blog-derecho-real-de-superficie-forestal/
económicas, no pueden aprovechar completamente sus propiedades, es así que se crean
nuevas modalidades de negocios entre los propietarios de inmuebles y los interesados, sobre
la base de asociaciones contractuales por tiempo determinado, por ende, no es necesario
comprar la tierra para cultivarla.
 BIBLIOGRAFÍA

Almada. F. (2016). Derecho Real de Superficie Forestal. Revista de la Facultad de

Derecho y Ciencias Sociales (U.N.A.). (17) 127-148.

Cáceres + Schneider. (2022, 22 de septiembre). El derecho Real de Superficie

Forestal. https://consultoria.com.py/caceres-schneider-blog-derecho-real-de-
superficie-forestal/

Gallego, A. G. S., & Santarossa, M. (2010). Derecho Real de Superficie Forestal.

Orué, M. (2018. Derecho Real de Superficie Forestal. Revista Jurídica Universidad

Católica. (U.C.A.) (27). 123-130

Rosario, M. D. DERECHO REAL DE SUPERFICIE DERECHO DE SUPERFICIE

FORESTAL.

Resolución Nº 1/2020 de la Asamblea del Directorio del Banco Central del Paraguay,
Acta N° 61 de fecha 12 de noviembre de 2020. NORMA REGLAMENTARIA
- DE CLASIFICACIÓN DE ACTIVOS, RIESGOS CREDITICIOS,
PREVISIONES Y DEVENGAMIENTO DE INTERESES –
INCORPORACIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL
COMO GARANTÍA.

Legislación Consultada

Ley 422/73. Forestal. 23 de noviembre de 1973.

Ley 4890/2013. Derecho Real de Superficie Forestal. 25 de abril de 2013.

ANEXO