Analisis Externo Micro y Macro Entorno

MARCO REFERENCIAL
PARA EL DESARROLLO TRABAJO DE INVESTIGACION

N°01
1) Análisis Pestel.
2) Análisis 5 fuerzas competitivas de

portes. Incluye acciones concretas y
conclusiones.
INTEGRANTES:
JUNIO 2022
DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 1

INTRODUCCION
El presente trabajo de investigación, correspondiente a la

asignatura Dirección De Estrategia De Organizaciones del
programa xxxxxxx Executive de la Universidad xxxxx, nace con
el objetivo de dar sustento al marco referencial encontrado,
desarrollo y plasmado en los cuadros de análisis entregados en
Excel, titulado: Pestel, Porter y EFAS que comprende los análisis
estratégico externo de la empresa INMOBILIARIA E
INVERSIONES kkkkkk SPA, organización elegida para poder
aplicar los modelos señalados.
Acorde a las exigencias planteadas en este programa de estudio,
como alumnos y grupo de trabajo hemos acordado plasmar los
resultados de las variables recogidas y analizadas en el presente
informe para mayor comprensión del profesor cuando nos deba
realizar las correspondientes revisiones.
También este trabajo nos permitirá en el futuro servir de base
para otros estudios de la asignatura, cuando así se requiera.
Nbv
INDICE

Antecedentes De La Empresa
…………………………………………………………………………….….. 06
Descripción Del Negocio
…………………………………………………………………………………………
06
Presentación Comercial
……………………………………………………………………………….….. 07
Misión ……………………………………………………….
…………………………………………………….. 07 Visión
……………………………………………………………………………………………
…………………… 07
Servicio Ofrecido
……………………………………………………………………………………………
…. 07 Análisis Externo Macroentorno PESTEL
…………………………………………………………….. 08
1. Factores Políticos
……………………………………………………………………………………………
….. 09
Políticas Fiscales
……………………………………………………………………………………………
….. 09 Subsidios
……………………………………………………………………………………………
……………… 10
2. Factores Económicos
…………………………………………………………………………………………..
10
Tasa Interés Banco Central
……………………………………………………………………………….. 10
Tasa De Política Monetaria (TPM)
……………………………………………………………………. 10 La
Fluctuación Del PIB
…………………………………………………………………………………….. 11
Tasa De Desempleo
……………………………………………………………………………….…………
11 Niveles De Inflación
………………………………………………………………………………………. 13
Ciclo Económico
……………………………………………………………………………………………
… 14
3. Factores Sociales
……………………………………………………………………………………………
… 16 Comodidades

……………………………………………………………………………………………
……. 16 Actitudes
……………………………………………………………………………………………
…………… 16 Demografía
……………………………………………………………………………………………
………… 16 Nivel De Educación De La Población
………………………………………………………………. 17 Nivel De
Consumo
…………………………………………………………………………………………..
17 Cantidad De Vivienda En Gran Santiago
………………………………………………………….. 18
Precios De Viviendas En Gran Santiago
……………………………………………………………. 20
Financiamiento De La Vivienda
………………………………………………………………………… 21
Promesas Inmobiliarias
……………………………………………………………………………………. 25
Distribución De Ingresos
…………………………………………………………………………………. 26
4. Factores
Tecnológicos……………………………………………………………………………
………….. 26 Big Data En El Sector Inmobiliario
…………………………………………………………………… 26 El Internet
……………………………………………………………………………………………
…………. 26 Byod
……………………………………………………………………………………………
……………….. 26 Video Móvil
……………………………………………………………………………………………
……….. 26
5. Factores Ecológicos
………………………………………………………………………………………….
27 Sostenibilidad
……………………………………………………………………………………………
…… 27 Economía
……………………………………………………………………………………………
…………. 27
Ambiental…………………………………………………………………………………
………………………. 27 Legislaciones Sobre El Consumo Energético Y El
Reciclaje ………………………………… 28

6. Factores Legales
……………………………………………………………………………………………
…… 28 Normativa Hipotecarios
…………………………………………………………………………………… 28
Ley 17235
……………………………………………………………………………………………
…………… 29 Ley 21420 Reduce O Elimina Exenciones Tributarias
Que Indica
………………………………………………………………………………………. 29
Normativa Y Legislación, Circular N° 57, De 2010
……………………………………………. 30 Problemas Legales En El
Entorno De Las Inmobiliarias ……………………………………. 30
Análisis Externo: Microentorno - Modelo 5 Fuerzas De Porter
……………………………… 32
1. La Amenaza De Nuevos Competidores
…………………………………………………………….. 33 Economías De
Escala
……………………………………………………………………………………..
33 Diferenciación Del Servicio
…………………………………………………………………………….. 34
Requerimientos De Capital
…………………………………………………………………………….. 35
Costo De Cambio De Clientes
………………………………………………………………………… 35
Acceso A Los Canales De Distribución
………………………………………………………….. 35 Desventajas De
Costos ………………………………………………………………………………….
36 Políticas Públicas
…………………………………………………………………………………………..
36
2. Poder De Negociación De Los Proveedores
…………………………………………………… 37 Cantidad De Proveedores
En La Industria ……………………………………………………. 37 Poder De
Decisión En El Precio Por Parte Del Proveedor …………………………….. 38 El
Proveedor Depende Demasiado De La Industria Financiera ……………………. 39
3. Poder De Negociación De Los Clientes
…………………………………………………………. 40 Concentraciones
Del Comprador A La Relación De Concentración Firme ………… 40
Apalancamiento De Negociación, Particularmente En Industrias Con Altos
Costos
Fijos………………………………………………………………………………………
………………… 40
Disponibilidad De Información Al
Comprador……………………………………………………. 40

Los Productos De La Industria Están Estandarizados O No Se Diferencian
Entre Sí
……………………………………………………………………………………………
………………… 40
Sensibilidad Al Precio Del
Comprador………………………………………………………………….. 41
4. Amenaza De Servicios Sustitutos
………………………………………………………………………… 41
Plataformas Digitales
…………………………………………………………………………………………
42 Corredores De Propiedades
……………………………………………………………………………… 42
Los Mismo Clientes
…………………………………………………………………………………………….
42
5. Rivalidad De Los Competidores Existentes
………………………………………………………….. 43 Número De
Competidores
………………………………………………………………………………… 43
Crecimiento Lento De La Industria
……………………………………………………………………. 43 Altos
Costos Fijos O Costos De Almacenaje
………………………………………………………. 44 Ausencia De
Diferenciación O Costos Bajos …………………………………………………….. 44
Intereses Estratégicos Altos
………………………………………………………………………………. 44
Altas Barreras De Salida
…………………………………………………………………………………… 44
Conclusiones Fuerzas del Porter

…………………………………………………………………………… 46
Glosario
……………………………………………………………………………………………
……………………. 48
Referencias
……………………………………………………………………………………………
………………. 49

1. ANTECEDENTES DE LA EMPRESA.
Nombre: INMOBILIARIA E INVERSIONES kkkkk SPA
Rut: 77.777.777.7
Dirección: Av. Providencia N° 111 OF. 111 Providencia Santiago
Página web: https://www.iiiii.cl/
Fecha de Inicio de Actividades: 09-08-2017
Imagen N°01: Información Tributaria, Tamaño Empresa

Fuente: https://soluciones.equifax.cl/
DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO.

Se trata de un modelo de negocio de intermediación inmobiliaria, donde se une al
comprador de un bien raíz (inversionista) con un vendedor (inmobiliaria). Al inversionista
se le vende la idea de aumentar su patrimonio de forma segura y rentable donde las
propiedades se pagaría solas, por este motivo el 40% de quienes compran departamentos
nuevos lo hacen como inversión. Los potenciales clientes (inversionistas) se captan
principalmente por canales digitales. Además, la Inmobiliaria E Inversiones kkkkk Spa
ofrece al cliente un servicio complementario enfocado en la administración del bien raíz
que garantizando el 100% del pago del arriendo por un plazo determinado.
PRESENTACION COMERCIAL
Somos una inmobiliaria que nos enfocamos en hacer aquella conexión tangible. Nosotros
incrementamos tu patrimonio, convirtiéndolo en una inversión rentable y segura.
MISION:
La realización del proyecto de inversión en el rubro inmobiliario, es lo que nos destaca.
Somos una inmobiliaria que evaluamos y analizamos cada cliente, entregándoles un
servicio integral acorde a su situación financiera.

VISION
Trabajamos diariamente para ser la inmobiliaria líder del mercado de los bienes raíces.
Enfocándonos en la inversión y rentabilidad de cada uno de nuestros proyectos.
SERVICIO OFRECIDO
 EVALUACION: Realizaos un análisis de tu situación financiera, además de una
propuesta con un enfoque integral.
 ESTRATEGIA: Seleccionamos los proyectos que mejor se acomoden a tus
ingresos y tu capacidad de inversión.
 ASESORAMIENTO: Te ayudaos y acompañamos en el proceso de compra e
inversión.
 GARANTIZA EL 100% PAGO DEL ARRIENDO. Para ello se estable:
o Cuidado del departamento, donde se visita cada 4 meses la propiedad para
supervisar el estado.
o Equipo de maestros especialistas para mantención y urgencia de la
propiedad.
o Informe trimestral de pagos de cuentas de servicios, gastos comunes y
comportamiento del arrendatario en la comunidad.
o En caso de tener un problema con un arrendatario, se encargan de aquellos
problemas sin costo para el cliente.
1. ANALISIS EXTERNO MACROENTORNO.

Como parte de nuestro trabajo de análisis externo vamos a utilizar el modelo PESTEL para
centrarnos en aquellos elementos que conforman el entorno en el cual se desarrolla la
empresa INMOBILIARIA E INVERSIONES kkkkk SPA, es decir, estudia aquellos
sectores que no dependen directamente de la empresa, sino de los contextos a los que
pertenece ésta. El PESTEL es un acrónimo y las letras que lo componen representan los
siguientes factores del macroentorno de la empresa:

Imagen N°02: Análisis Pestel
Fuente: Recogido de https://www.simla.com/blog/analisis-pestel
Al realizar el Análisis vamos a considerar aquellos factores negativos y positivos que

afectan al negocio y posteriormente vamos a identificarás las oportunidades y las
amenazas de nuestra empresa para construir nuestro EFAS.
1. Factores Políticos
Chile enfrentará un freno en la inversión, la que será más débil antes mayores tasas de
interés y la incertidumbre interna por la nueva constitución, no en los nuevos contenidos
que se saben, sino a como se van a aplicar los diferentes cambios o no, mas allá del
referéndum de septiembre.
En el contexto internacional, la OCDE prevé que la economía global crecerá 3% en 2022 –
a diferencia de 4,5% previsto en diciembre – y 2,75% en 2023.
No hay espacio para una política fiscal más activa, ya que ello obliga al banco central a
adoptar una política de tasas de interés aún más restrictivas.

Las finanzas públicas del país se han debilitado en forma significativa en los últimos años,
al punto de que la deuda pública continua en una trayectoria ascendente de 36,1% del PIB
al cierre del año pasado y retomar el equilibrio estructural debe ser una tarea prioritaria,
sumado a la necesidad de recomponer los fondos soberanos, en la línea de lo que ya
empezó el actual Gobierno.
Políticas fiscales
 Menor Crecimiento: El escenario macroeconómico estimado para este año espera
una recaudación de ingresos del Gobierno Central Total para 2022 que asciende a
$57.442.256 millones, lo que implica una disminución de los ingresos de 1,5%, respecto de
lo proyectado en el IFP del cuarto trimestre de 2021.
 Gasto Se Contrae Más En 2022: Otra de las variables que se destaca es el gasto
del Gobierno Central para 2022 que se contrae de 25,2% (en base al cierre de las cuentas
fiscales de 2021 presentadas en este Informe de Finanzas Públicas) a 22,5%. En
consecuencia, de la implementación de medidas para seguir enfrentando los efectos de la
actual crisis sanitaria y económica, provocada por la pandemia del Covid-19, así como del
mejoramiento del Sistema de Pensiones.
 Deuda se estabiliza bajo el 45% del PIB: El escenario central que delineó
Hacienda, se espera que la deuda se estabilice en 43,9% del PIB en 2025. La política fiscal
se va a mantener en 2022 dentro de los márgenes definidos en el Presupuesto y continuará
con una trayectoria de reducción del déficit estructural por los próximos cuatro años.
 Holguras Fiscales: Otro de las materias que se revisó a la baja fueron las holguras
fiscales que tendrá el fisco para 2023-2026. Las proyecciones del Gobierno son
conservadoras y que casi todos los proyectos, cerca de un 95%, se financian con holguras
fiscales.
Subsidios
IFE laboral, que implica un aumento de $208.663 millones hasta junio; la implementación
de la Ley N°21.419 que crea la Pensión Garantizada Universal (PGU), que implica un
aumento de $539.851 millones; y el aumento de $72.351 millones por el recálculo de

intereses de la deuda. Con lo anterior, se proyecta una disminución del Gasto del Gobierno
Central Total en 2022, con respecto a la ejecución de 2021, de 25,2%. Esta actualización
representa un aumento de 0,3 pp. del PIB en relación con el gasto estimado en el informe
anterior, debido al mayor gasto neto y al cambio en la proyección de inflación promedio
para el año.
2. Factores Económicos
Tasa Interés Banco Central. Según último reporte entregado (Junio 2022) la tasa de
interés del banco central aumentara a 9%, su nivel más alto en dos décadas. El emisor
advirtió que continuara presente los riesgos para la inflación, ya que economía no se ha
desacelerado al ritmo esperado.
Tasa de Política Monetaria (TPM). Del mismo modo el banco central resolvió aumentar
en 75 puntos la Tasa base de la TPM, el mayor nivel desde 2001.
Expectativas: Hay tres indicadores claves que apuntan que la inflación ya toco techo y
comenzara a caer pronto a nivel mundial y estos serían, las tarifas y la escasez de
contenedores; los precios de los fertilizantes y el costo de los semiconductores,
fundamentales para los productos electrónicos, todo están mostrando ahora una clara
tendencia a la baja,
La Fluctuación Del PIB

La economía chilena se expandió un 7,2 % en el primer trimestre de 2022 comparada con el
mismo periodo del año anterior, impulsada principalmente por el comercio y los servicios
personales, de transporte y empresariales, informó este miércoles el Banco Central.
El banco central entrega el siguiente resumen de proyecciones macroeconocas hasta el
2024.
Imagen N°03: Resumen Proyecciones Macroeconómicas

Fuente: Banco Central
Tasa De Desempleo
Mercado laboral en Chile vuelve a evidenciar recuperación en el desempleo entre febrero-
abril, según el INE, la estimación del total de personas ocupadas ascendió 8,0%, incidida,
principalmente, por los sectores comercio (9,9%), actividades de salud (15,6%) y
construcción (11,4%).
A 7,8% llegó la tasa de desocupación en Chile durante el trimestre móvil enero-marzo de
2022, de acuerdo con la información registrada en la Encuesta Nacional de Empleo (ENE)
que elabora el Instituto Nacional de Estadísticas de Chile (INE). La cifra significó un
descenso de 2,6 puntos porcentuales (pp.) en doce meses, dado que el alza de la fuerza de
trabajo (5,0%) fue menor a la presentada por las personas ocupadas (8,0%). Por su parte,
las personas desocupadas disminuyeron 20,9%, incididas por quienes se encontraban
cesantes (-23,1%) y por aquellas que buscan trabajo por primera vez (-0,2%).
La tasa de desocupación en las mujeres se situó en 8,7%, decreciendo 2,3 pp. en doce
meses, en tanto que las tasas de participación y ocupación se situaron en 49,2% y 44,9%,
avanzando 3,1 pp. y 3,8 pp., en cada caso. En los hombres, la tasa de desocupación fue de
7,2%, con un descenso de 2,7 pp., mientras que las tasas de participación y ocupación se
ubicaron en 70,3% y 65,3%, creciendo 1,3 pp. y 3,1 pp., respectivamente.
 Alza de personas ocupadas El alza de las personas ocupadas fue incidida tanto por
las mujeres (10,5%) como por los hombres (6,2%). Las personas ocupadas ausentes, que
representaron el 11,3% del total de la población ocupada, decrecieron 7,4%.

 Por sectores, el aumento de la población ocupada fue incidido por comercio
(9,9%), actividades de salud (15,6%) y construcción (11,4%), en tanto que por categoría
ocupacional influyeron las personas asalariadas formales (7,9%), las personas trabajadoras
por cuenta propia (8,2%) y las personas asalariadas informales (9,7%).
 Informalidad: La tasa de ocupación informal alcanzó 27,3%, creciendo 0,6 pp. en

doce meses. Las personas ocupadas informales aumentaron 10,3%, incididas tanto por los
hombres (10,3%) como por las mujeres (10,4%) y por las personas trabajadoras por cuenta
propia (11,4%).
 Estacionalidad y volumen de trabajo: La tasa de desocupación ajustada

estacionalmente elimina los efectos de los factores exógenos estacionales de naturaleza no
económica que influyen en su comportamiento coyuntural. En este sentido, el indicador
estimado fue 7,6%, sin variación con respecto al trimestre móvil anterior, como
consecuencia del aumento de la fuerza de trabajo (0,7%), que resultó del incremento de los
desocupados (0,5%) y de los ocupados (0,7%).
En doce meses, el volumen de trabajo, medido a través del número total de horas efectivas
trabajadas por las personas ocupadas, ascendió 11,2%. De igual modo, el promedio de
horas trabajadas creció 3,0%, llegando a 36,5 horas.
La tasa combinada de desocupación y fuerza de trabajo potencial (que mide el número de
personas desocupadas más personas iniciadoras disponibles e inactivos potencialmente
activos) alcanzó 15,7%, con una reducción de 5,6 pp. en el período. En los hombres se situó
en 13,3% y en las mujeres, en 18,9%. La brecha de género fue 5,6 pp.
 Región Metropolitana Por su parte, en la Región Metropolitana la tasa de

desocupación del trimestre en análisis alcanzó 8,7% disminuyendo 3,4 pp. en doce meses,
dado que el alza de la fuerza de trabajo (4,8%) fue menor a la registrada por las personas
ocupadas (8,9%). Las personas desocupadas se contrajeron 24,8%, incididas solo por
quienes se encontraban cesantes.

En síntesis, la economía chilena ha recuperado un 92% de los empleos perdidos en
pandemia, tras constatarse la creación de 67 mil puestos de trabajo entre febrero y abril
2022 Y la tasa de crecimiento económico impacta al mercado laboral directa, parecido al
caso de EEUU “Por cada punto que la economía Chilena crece por debajo de su potencial
aumenta el desempleo entre un 0,2% y 0,4%
Niveles de inflación
Aunque hace tres años Chile se ubicaba como uno de los países con menos inflación de la
región, en agosto 2021 el Instituto Nacional de Estadísticas presentó un informe que ubica
al país entre aquellos con las mayores alzas de precios en Latinoamérica.
Según indica el Banco Central, hoy la variación anual del IPC ha seguido aumentando en
los últimos meses y se ubica en torno a 8%, sorprendiendo al alza respecto de lo
proyectado,
El excesivo aumento del gasto, especialmente en bienes de consumo durable, sigue siendo
el principal factor detrás de la mayor inflación.
Las perspectivas de inflación de corto plazo han vuelto a aumentar, acercando la inflación
anual a cifras de 10%. Las expectativas de inflación a dos años plazo permanecen por sobre
3% desde hace varios meses.
Según OCDE la inflación podría aumentar si se prolonga las alzas en energía y alimentos,
mientras que una desaceleración mas pronunciada en china – el principal socio comercial
de Chile – perjudicaría la inversión y el crecimiento.
Sobre los factores que podrían explicar más crecimiento, solamente un aumento sostenido
de los precios del cobre y una resolución más rápida de los cuello de botella de las cadenas
de suministros mundiales.
Ciclo Económico
El Gobierno de Chile rebajó a principios de mayo su previsión de crecimiento para 2022
del 3,5 % calculado en enero por la Administración anterior al 1,5 %, y subió hasta el 8,9 %
su estimación de inflación acumulada a doce meses para finales de año.

Según el banco central el crédito local conserva un bajo dinamismo, con flujos de
colocaciones que se han desacelerado en lo más reciente. De acuerdo con la Encuesta de
Crédito Bancario del primer trimestre, esto ocurre en medio de condiciones de acceso al
financiamiento bancario más estrictas en todas las carteras, en especial para empresas, y
una menor demanda por financiamiento. El saldo de las cuentas corrientes y vista de
personas ha ido disminuyendo. Todo esto en un contexto en que las tasas de interés de
mercado de corto plazo han seguido aumentando, coherente con la transmisión de una
política monetaria más contractiva dado el escenario de mayor inflación y el aumento de las
tasas benchmark de más largo plazo.
3. Factores Sociales
Debido a que las tendencias sociales van evolucionando constantemente y manifestándose
de otras formas, es necesario analizar las siguientes variables:
Comodidades: Este factor puede tener una influencia menor para el negocio inmobiliario,
pero a veces crea un efecto enorme en la demanda y disponibilidad del precio de mercado.
Cuando la propiedad está en buenas condiciones con una mejor infraestructura y
comodidades modernas, el valor de la propiedad aumenta. Pero, lo mismo no lo ofrece la
empresa, influye en todo el mercado real con menos demanda y requisitos.
Actitudes: Ni el acceso a la financiación ni el precio de los inmuebles. Si hay un factor que

influye en el volumen de compraventa de viviendas, analizado por los especialistas y
corroborado por los datos, es el empleo. No solo el aumento o la disminución de la
ocupación actual, sino también las perspectivas laborales a medio plazo. La historia
reciente ha demostrado que el desempleo es el elemento que más desincentiva la
adquisición de vivienda, del mismo modo que las buenas perspectivas laborales son las que
más animan a la compra, aun cuando los precios no acompañan. El mejor ejemplo es la
relación entre tasa de paro y compraventa de vivienda que se observó en España antes y
después de la crisis hipotecaria de 2008.

Demografía
Para este trabajo se obtuvo información del INE quien proporciona una base estadística de
proyecciones sobre población referencia del futuro de la región metropolitana.
Consideramos elementar incluirla en este trabajo dado que esta información será
fundamental para la planificación y la toma de decisiones, dado que permiten anticipar
demandas futuras e identificar desafíos que surgen como consecuencia de los cambios
demográficos.
Tabla N°01: Estimaciones y proyecciones 2020 - 2024
Etiquetas de fila 2020 2021 2022 2023 2024

Alhué 7.405 7.536 7.649 7.756 7.856
Buin 109.641 111.934 114.028 116.032 117.982
Calera de Tango 28.525 29.019 29.470 29.880 30.283
Cerrillos 88.956 89.520 89.858 90.060 90.182
Cerro Navia 142.465 142.304 141.507 140.581 139.632
Colina 180.353 185.599 189.757 193.594 197.370
Conchalí 139.195 139.394 138.638 137.678 136.674
Curacaví 36.430 36.991 37.479 37.932 38.367
El Bosque 172.000 171.789 171.201 170.536 169.855
El Monte 40.014 40.620 41.179 41.711 42.233
Estación Central 206.792 214.470 217.664 219.897 221.901
Huechuraba 112.528 114.453 115.858 117.121 118.327
Independencia 142.065 147.655 150.074 151.890 153.624
Isla de Maipo 40.171 40.803 41.354 41.876 42.393
La Cisterna 100.434 101.126 101.313 101.377 101.401
La Florida 402.433 405.185 406.229 406.796 407.297
La Granja 122.557 122.028 121.170 120.249 119.321
La Pintana 189.335 189.454 189.321 189.151 188.980
La Reina 100.252 100.459 100.131 99.686 99.212
Lampa 126.898 131.436 135.461 139.266 143.032
Las Condes 330.759 335.296 338.541 341.183 343.632
Lo Barnechea 124.076 126.816 128.439 129.790 131.053
Lo Espejo 103.865 103.381 102.530 101.615 100.694
Lo Prado 104.403 104.405 103.732 102.923 102.078
Macul 134.635 136.278 137.079 137.735 138.361
Maipú 578.605 584.053 585.684 586.337 586.812
María Pinto 14.926 15.132 15.323 15.503 15.669
Melipilla 141.612 143.779 145.583 147.275 148.899

Ñuñoa 250.192 255.823 259.712 263.319 266.906
Padre Hurtado 74.188 76.219 78.091 79.925 81.743
Paine 82.766 84.379 85.759 87.059 88.317
Pedro Aguirre Cerda 107.803 107.409 106.496 105.483 104.462
Peñaflor 101.058 102.667 104.106 105.498 106.840
Peñalolén 266.798 269.296 270.707 271.854 272.913
Pirque 30.433 31.134 31.787 32.412 33.021
Providencia 157.749 160.043 161.568 162.837 164.009
Pudahuel 253.139 256.607 258.535 260.129 261.596
Puente Alto 645.909 655.033 660.361 664.370 667.904
Quilicura 254.694 261.993 266.818 271.385 275.744
Quinta Normal 136.368 138.904 140.055 140.964 141.823
Recoleta 190.075 193.605 195.185 196.073 196.856
Renca 160.847 161.959 162.517 162.854 163.102
San Bernardo 334.836 339.043 342.411 345.583 348.640
San Joaquín 103.485 103.871 103.704 103.420 103.118
San José de Maipo 18.644 18.917 19.131 19.330 19.519
San Miguel 133.059 136.835 139.729 142.549 145.424
San Pedro 11.953 12.132 12.274 12.412 12.544
San Ramón 86.510 86.017 85.274 84.495 83.695
Santiago 503.147 517.280 527.014 536.089 544.388
Talagante 81.838 82.900 83.814 84.670 85.514
Tiltil 21.477 21.783 22.033 22.262 22.482
Vitacura 96.774 97.695 97.651 97.388 97.049
Total general 8.125.072 8.242.459 8.310.984 8.367.790 8.420.729
Fuente: https://www.ine.cl/estadisticas/sociales/demografia-y-vitales/proyecciones-de-
poblacion
Nivel de educación de la población.

De acuerdo con el Censo 2017, la población está alcanzando un mayor nivel educativo. Así,
entre 1992 y 2017 la proporción de personas de 25 años o más que ha aprobado al menos
un curso de la educación superior se incrementó de 11,7% a 29,8%.
El promedio de años de escolaridad de la población de 25 años o más también aumentó,
pasando de 8,23 en 1992 a 11,05 en 2017. En las mujeres, el promedio creció de 8,08 a
10,95 en el mismo lapso y el de hombres, de 8,39 a 11,16.
Nivel De Consumo

Estudio revela quienes compran departamentos hoy en Chile para Invertir. En su mayoría
están entre los 31 y 35 años, hombres y con ingresos de entre 2 y 4 millones mensuales. Sin
embargo, también hay un grupo cuyo sueldo es menor a un millón y ya han logrado tener al
menos un departamento para invertir.
Este estudio fue realizado con las cifras del año 2018, tomando en cuenta las compras
realizadas por clientes, segmentando por edad, sexo, ingresos, comunas de origen y países
de origen de quienes hoy invierten en departamentos.
En promedio de compra es de 1,5 departamentos por persona, pero el grupo que más tiende
a tener 2 cada uno, se encuentran dentro del segmento entre 36 – 45 años, mientras que la
mayor concentración (75% de nuestras ventas aprox) de clientes son Millennials (24 – 39
años) y tenemos un alto grado (16% aprox) de Generación X (40-59 años)
El estudio arroja que la mayoría de las personas que compran (36%), tienen ingresos de
entre 2-4MM de pesos y un porcentaje importantísimo, 30% aprox, ganan entre 1MM y
2MM. Sin embargo, también podemos ver que un porcentaje muy bajo, pero no menos
significativo (2%), tienen ingresos menores a 1 millón de pesos.
En relación a las edades, las personas entre los 26 – 40 años tienden a preferir los
departamentos pequeños, siendo los Studios y 1D 1B los más populares, en cambio sobre
los 40 años, tienden a elegir departamentos de mayor tamaño.
Respecto a las nacionalidades, la mayoría de los inversionistas son chilenos, pero también
hay extranjeros, entre los que destacan en orden de mayor número a menor, los
venezolanos, argentinos y brasileños.
Sobre las comunas de origen de los compradores, destacan en el número uno Las Condes,
le sigue Providencia, Santiago, Ñuñoa, Vitacura, La Reina y Maipú.
Cantidad De Vivienda En Gran Santiago. Para la industria de los bienes inmuebles

(departamentos) en la zona de Santiago, lo vamos a deducir midiendo la oferta Mercado
Inmobiliario - Oferta Gran Santiago

Imagen N°04: Mercado Inmobiliario - Oferta Gran Santiago en Miles de Unidades
Fuente: https://cchc.cl/centro-de-informacion/indicadores/mercado-inmobiliario-oferta-
gran-santiago

Precios de Viviendas En Gran Santiago.
Según el índice de precios para viviendas nuevas en la Región Metropolitana
Tabla N°02: Índice Reales de Precios de Vivienda según IRPV

ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV)
TRIMESTRES MOVILES, VARIACIONES ANUALES
TRIMESTRES MÓVILES (BASE 2004=100) (EN %)
M
Año DEPARTAMENTO DEPARTAMENTO
es DEPT DPT
Santiago Nor O Santiago O
Centro Nor poniente oriente Sur Centro Nor poniente Nor oriente Sur
2021 E 231,7 211,2 197,2 227,1 211,1 0,5 3,0 1,9 5,1 1,8
F 232,0 212,3 201,1 233,4 215,1 3,2 5,8 3,9 8,8 4,9
M 234,2 215,1 202,3 237,6 217,9 3,6 1,1 12,1 10,2 7,7
A 233,7 217,2 204,0 239,8 219,3 1,9 2,4 16,2 11,1 8,9
M 236,0 219,0 203,5 242,3 220,5 0,9 -1,8 16,6 11,0 8,9
J 239,8 217,6 203,4 244,9 221,6 3,4 7,2 10,5 18,6 11,7
J 245,8 210,0 201,3 243,4 219,7 3,8 4,3 8,2 18,3 9,9
A 249,2 213,5 201,4 244,6 220,8 4,4 8,5 6,5 17,9 9,9
S 251,0 218,5 201,2 244,1 221,8 5,8 8,5 4,0 13,8 8,1
O 248,9 225,8 202,8 244,0 223,8 5,4 10,6 3,7 7,4 6,3
N 247,5 213,5 203,7 240,3 220,8 5,8 2,0 4,6 5,8 4,9
D 244,6 207,9 204,6 233,7 218,3 4,9 -0,9 3,7 1,9 2,8
2022 E 245,0 205,4 207,8 230,0 217,9 5,7 -2,7 5,4 1,3 3,3
F 246,0 220,8 210,2 230,7 222,3 6,0 4,0 4,5 -1,2 3,3
M 248,6 226,2 210,2 238,2 226,0 6,2 5,1 3,9 0,2 3,7
Fuente: https://cchc.cl/centro-de-informacion/indicadores/indice-real-de-precios-de-vivienda
Imagen N°05: División Geográfica Gran Santiago
Fuente https://cchc.cl/centro-de-informacion/indicadores/indice-real-de-precios-de-vivienda

Es importante señalar en este trabajo como se a movido la producción en el mercado de los
créditos hipotecarios en el último tiempo para poder visualizar como este podría llegar
afectar o beneficiar nuestra industria para ello el financiamiento de la vivienda es el
siguiente:
Financiamiento De La Vivienda
Chile ha recorrido un largo y sinuoso camino en lo que se refiere al financiamiento de la
vivienda. En ese recorrido ha habido tres actores principales: a) la inflación, b) la política
de vivienda social del Estado y c) el grado de desarrollo en general de los mercados de
capitales.
¿Cómo ha afectado estas variables en los créditos para la vivienda? Según la comisión para
el mercado financiero, los flujos de crédito hipotecarios para la vivienda estimados hasta
abril del 2022 son los que se detallan a continuación.
Tabla N° 03: Flujos De Créditos Para La Vivienda En Chile

Créditos para la vivienda por producto
(flujos de cada mes; montos en millones de pesos)
MUTUOS HIPOTECARIOS NO
ITOS EXTERNOS
ENDOSABLES
Periodo
N° de
Monto
Operaciones
2018 ene 9.743 618.367
feb 8.768 542.187
mar 9.221 577.437 Gobierno de Sebastián Piñera
abr 9.178 586.030
may 8.780 563.614
jun 8.803 593.163
jul 7.619 511.096

ago 8.937 619.487
sep 7.316 508.289
oct 8.649 616.986
nov 8.724 617.572
dic 9.635 663.713
2019 ene 9.274 648.661
feb 7.239 494.626
mar 9.052 614.250
abr 8.057 563.723
may 8.923 637.056
jun 8.882 620.533
jul 8.287 654.353
ago 9.901 779.540
sep 9.315 733.397
oct 8.751 706.608 Estallido Social
nov 10.603 873.898
dic 13.772 1.075.434
2020 ene 12.467 973.452
feb 9.767 771.056
mar 7.935 598.902 Pandemia Covid-19
abr 26.100 569.247

may 12.958

465.031
jun 6.572 446.243
jul 16.836 449.640 1er Retiro de la AFP
ago 9.761 403.857
sep 5.600 489.348
oct 6.410 536.293
nov 8.791 756.992
dic 9.107 757.127 2do Retiro de la AFP
2021 ene 9.016 761.077
feb 8.903 740.838
mar 11.877 1.002.452
abr 10.847 921.766
may 10.490 900.377
jun 10.350 892.306
jul 10.527 909.320
ago 10.551 906.808
sep 10.039 886.307
oct 8.553 780.086
nov 8.969 802.598
dic 8.231 729.770
2022 ene 6.116 531.172
feb 5.071 436.524 Guerra de Ucrania con Rusia

mar 6.035 507.310 Gob. de Gabriel Boris Font
abr 5.313
461.866
PROMEDIO 9.435
669.381
DESVIACIO
N 3.143 166.004
ESTANDAR
**(-) 6.292
503.377
**(+) 12.578
835.384
Fuente: Elaboración Propia, datos extraídos publicaciones, estadísticas CMF.
https://www.cmfchile.cl/portal/estadisticas/617/w3-propertyvalue-29560.html
Imagen N°06 Flujos de créditos hipotecarios para la vivienda
Fuente: https://www.cmfchile.cl/portal/estadisticas/617/w3-propertyvalue-29560.html
En virtud de la información presentada, que independientemente del efecto sanitario del
COVID-19 los nivel bancario las operaciones comerciales de créditos hipotecarios (en

millones de pesos) a lo largo del tiempo han mantenido un comportamiento dentro del
promedio donde algunos meses han experimentados alzas sobre la desviación estándar
(marzo a septiembre del 2021), sin embargo a partir de Octubre del 2021 a la fecha la banca
a contraído sus operaciones hipotecarias siendo los últimos meses del año 2022 los que han
expresado los menores indicadores, por debajo de la desviación estándar.
Promesas inmobiliarias
Según el diario financiero en articulo 18 de mayo del 2022 Las promesas inmobiliarias
retroceden hasta 50% y los desistimientos anotan alza en primer trimestre.
En el caso de algunas empresas de rubro, los montos de las operaciones renunciadas
superaron hasta en 156% a las cursadas en marizo del 2021, debido a dificultades en el
acceso a créditos hipotecarios.
Distribución de ingresos
En chile el tramo de renta (antes de la nueva ley) era de $300.000 a $400.000 concentrando
a un 18,4% de personas ocupadas, mientras que los tramos de $400.000 a $500.000 y de
$200.000 a $300.000 concentraron un 13,3% y 10,3%, respectivamente. Pero un 17,1%
recibió ingresos mayores a $1.000.000 y solo un 1,9% percibió ingresos mayores a
$3.000.000. Dicho de otra forma, pocas personas reciben ingresos altos y muchas reciben
ingresos bajos.
Además de las diferencias que existe en los ingresos de los trabajadores, también las hay
por región. Por ejemplo, Antofagasta, Magallanes y Metropolitana duplican los promedios
de las regiones de La Araucanía, Los Lagos y Ñuble.
4. Factores Tecnológicos
Sobre esta es la variable podemos señalar que es la que más cambia en el tiempo, ya que
constantemente se incorporan nuevas tecnologías al mercado.
Algunos que debes considerar son:

Big Data en el sector inmobiliario
El uso del Big Data está extendido en el sector de la política y el marketing, pero hasta
ahora no tanto en el sector inmobiliario. El big data agrupa un enorme volumen de datos
que no pueden ser tratados de cualquier manera. Si estos datos los aplicamos al entorno
inmobiliario, el objetivo es que el ciudadano y el inversor pueda entender el mercado a
través de un análisis comparativo que le ayude a tomar decisiones.
El Internet
Este avance tecnológico también ha llegado para quedarse y revolucionar el sector. Permite
conectar los inmuebles con sus ocupantes. Esta tecnología ha entrado en los hogares, no
solo para el uso de los usuarios, sino para adaptar cada hogar a la persona que lo habita.
Mediante la combinación de inteligencia artificial y big data, las viviendas son capaces de
aprender del comportamiento de sus ocupantes y personalizar su hogar. El reto que se
plantea en este sector para los próximos años es dejar atrás la era analógica.
Byod. Los empleados de las inmobiliarias podrán llevar sus dispositivos al lugar del trabajo
para tener acceso total a los recursos de la empresa (correos electrónicos, bases de datos…)
Esta tendencia tiene pros y contras, como la filtración de datos exclusivos.
Video móvil. Este método esta consolidado como una estrategia eficaz del marketing
inmobiliario. Este método presenta una amplia flexibilidad ya que, los espectadores pueden
escuchar el audio o ver los vídeos.
5. Factores Ecológicos
Este trabajo esta focalizado en la empresa intermediaria inmobiliaria, por lo tanto, no
vamos a hondar en la construcción de los departamentos porque no es nuestro negocio, pero
si vamos enfocar algunos aspectos sostenibilidad que es el fuerte en todo los proyectos y
mejoras que se deben hacer en las organizaciones.

Sostenibilidad es el término se usa ampliamente para indicar programas, iniciativas y
acciones dirigidas a la preservación de un recurso en particular. Sin embargo, en realidad se
refiere a cuatro áreas distintas: humana, social, económica y ambiental, conocidas como los
cuatro pilares de la sostenibilidad.
Economía: Adquirir un departamento sostenible te da la posibilidad de ahorrar hasta un

30% de tu consumo mensual de luz y agua. Los departamentos ecológicos utilizan sistemas
de iluminación de bajo consumo (tecnología LED) que tienen un mayor tiempo de vida y
puntos de conexión natural.
Por otra parte desde el punto de vista económico y legal una Declaración de Impacto
Ambiental es la fórmula de las inmobiliarias para evitar regulaciones. Esto quiere decir que
solo se necesita una declaración jurada del representante de la empresa ante el Servicio de
Evaluación Ambiental permite a las constructoras visar los proyectos, pese a que para su
ejecución deberían ser sometidos a un Estudio de Impacto Ambiental en el que se integre la
participación ciudadana con un plan de mitigaciones.
Ambiental: Los cambios necesarios para regular el impacto de proyectos inmobiliarios

sobre el medio ambiente dado que hoy el desregulado boom de proyectos inmobiliarios a lo
largo y ancho del territorio nacional amenaza la biodiversidad y ecosistemas del país, afecta
la calidad de vida de comunidades locales y la resiliencia de los mismos proyectos
inmobiliarios frente al cambio climático.
Legislaciones Sobre El Consumo Energético Y El Reciclaje

La ley 21305 sobre eficiencia energética establece en el artículo 3° que las viviendas,
edificios de uso público, edificios comerciales y edificios de oficinas deberán contar con
una calificación energética para obtener la recepción final o definitiva por parte de la
Dirección de Obras Municipales respectiva. Para estos efectos se otorgará una etiqueta de
eficiencia energética, la que tendrá por finalidad informar respecto de la eficiencia

energética de las edificaciones, la que deberá incluirse en toda publicidad de venta que
realicen las empresas constructoras e inmobiliarias. Para efectos de la aplicación de la
calificación energética se crea el “Registro Nacional de Evaluadores Energéticos”, a cargo
del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1155887
6. Factores Legales
Por último, hablaremos de los factores legales, es decir, de aquellas normativas y leyes que
las empresas o negocios están obligadas a cumplir y respetar.
Normativa Hipotecarios.
Basados en la circular bancos 2409 circular financieras 798 y recopilación actualizada de
normas. Ministerio De Hacienda; Superintendencia De Bancos E Instituciones Financieras
 Los préstamos no podrán otorgarse a plazos inferiores a 1 año ni superiores a 40
años.
 La tasa de interés que se acuerde puede ser fija o flotante, pero si la tasa de interés
variable debe tener por base la tasa TIP, pactada siguiendo las mismas reglas establecidas
para los préstamos en letras de crédito
 La propiedad entregada en garantía deberá contar con seguro de incendio por el
valor de tasación del inmueble, el que se mantendrá hasta la extinción del importe total de
la deuda.
LEY 17235
Todo arrendatario de un bien raíz fiscal queda obligado a pagar las contribuciones
territoriales durante todo el plazo del arrendamiento y mientras esté ocupando
materialmente el predio. Conjuntamente con el pago de las rentas deberá comprobarse el
cumplimiento oportuno de esta obligación tributaria.
LEY 21420
Reduce O Elimina Exenciones Tributarias Que Indica

Eliminación de beneficios de viviendas DFL 2 adquiridas antes del año 2010. Las
propiedades adquiridas por personas naturales y jurídicas con anterioridad al 2010 no
estaban sujetas al límite de dos inmuebles que podían beneficiarse con el DFL 2. Sin
embargo, a contar del 1º de enero de 2023, se eliminan los beneficios tributarios para todas
las personas jurídicas y para las personas naturales respecto de la tercera vivienda en
adelante, independientemente de su fecha de adquisición.
Reducción y posterior eliminación del crédito especial de IVA a empresas constructoras. Se
elimina el beneficio que tienen las empresas constructoras de deducir del monto de sus
PPM (i) el 65% del débito del IVA que deban determinar en la venta de viviendas, cuyo
valor no exceda de UF 2.000 (con tope de UF 225 por vivienda) y (ii) el 12,35% del valor
de las ventas de viviendas exentas de IVA adquiridas por beneficiarios de subsidios
habitacionales. Esto aplica para los contratos de construcción de inmuebles que se celebren
y las ventas que se realicen a contar del 1° de enero de 2025. Durante los años 2023 y 2024
los beneficios se mantendrán vigentes, pero con tasas de 32,5% y 6,175% del valor de la
venta, respectivamente.
Eliminación del crédito por inversiones en activo fijo para las grandes empresas establecido
en el artículo 33 bis de la Ley de Impuesto a la Renta.-
El artículo 33 bis otorga un crédito contra el impuesto de primera categoría de 6% a 4% del
valor de los activos fijos adquiridos nuevos, terminados de construir o tomados en
arrendamiento con opción de compra en el ejercicio. A partir del 1º de enero de 2023, se
elimina el crédito para contribuyentes cuyo promedio de ventas anuales de los últimos tres
años superen las 100.000 UF.
Normativa y Legislación, Circular N° 57, de 2010.

Los bienes raíces acogidos a las disposiciones DFL-2, de 1959, deben pagar contribuciones,
salvo que su avalúo fiscal sea inferior al monto de avalúo exento habitacional de
$33.199.976 vigente a contar de 1 de enero de 2018, mientras rija el presente Reavalúo
2018.

Las viviendas acogidas al DFL-2, de 1959, podrán estar exentos del 50% de las
contribuciones, con un límite de dos viviendas por persona natural, y según la siguiente
tabla por superficie construida:
 Por 20 años, hasta los 70 metros cuadrados.
 Por 15 años, entre 70 y 100 metros cuadrados.
 Por 10 años, entre 100 metros cuadrados y 140 metros cuadrados.
Una vez que este beneficio se extingue, comienza a aplicarse la exención general
habitacional. Cabe recordar que el Servicio de Impuestos Internos aplica la exención que
más favorece al contribuyente.
Problemas legales en el entorno de las Inmobiliarias.

Según reportaje diario financiero, el panorama es complejo, la industria en principio no
tiene inconvenientes con los cambios normativos, sin embargo, el riesgo se genera cuando
ciertos dictámenes en la práctica producen efectos retroactivos, siendo aplicables a
permisos otorgados con anterioridad a los mismos. Lamentablemente frete a reclamaciones
o judicialización contra los proyectos no hay mucho que hacer, salvo realizar las defensas
correspondientes.
Por ejemplo: Contraloría General de la República, en un dictamen emitido en noviembre
pasado, indicó que 49 proyectos inmobiliarios de Estación Central obtuvieron su permiso
desde la Dirección de Obras Municipales (DOM) “en contravención a la normativa
aplicable”. El dictamen obliga a la DOM a iniciar un proceso de invalidación de los
permisos lo que produce una gran La incertidumbre en el mercado inmobiliario es
creciente.

2. ANALISIS EXTERNO: MICROENTERNO - MODELO 5 FUERZAS DE
PORTER
Como parte de nuestro trabajo vamos a analizar los factores que afectan a la empresa
Intermediaria: INMOBILIARIA E INVERSIONES kkkkk SPA utilizando el modelo
económico de las Cinco Fuerzas de Porter, el cual trata de explicar la ventaja competitiva
de una organización en base a su posicionamiento en el mercado. Asimismo, ayuda a
comprender las fuentes de competencia del sector en el que nos encontramos.
Las cinco fuerzas competitivas objeto del estudio se detallan a continuación:
a) Amenaza de nuevos competidores
b) Poder de negociación de los proveedores
c) Poder de negociación de los clientes
d) Amenaza de nuevos productos sustitutivos
e) Rivalidad entre los competidores
Imagen N°07: Flujograma Modelo De Las 5 Fuerzas De Porter

Amenaza de
Nuevos
Competidores
Poder Rivalidad de Poder

Negociador de
los los Negociador de
los Clientes
Proveedores competidosres
Amenazas de
los Nuevos
Sustitutos
Fuente: Elaboración Propia
a) LA AMENAZA DE NUEVOS COMPETIDORES.

Según Michael Porter, que tan fácil o difícil es para los competidores ingresar a un
mercado, define el riesgo que se agote la cuota de mercado de una empresa establecida.
Este riesgo se puede medir por unas series de variables internas, de las cuales una de ella es
la barrera de entrada ¿Qué tan Fácil es ingresar al negocio de intermediador inmobiliario en
Chile? Aquí lo vamos a desarrollar.
Economías De Escala:
Al tratarse de un negocio de servicio, el fenómeno de economía de escala se podría
proponer que en la especialización. - Cuando la Inmobiliaria E Inversiones Química Spa
toma un proyecto inmobiliario para su comercialización por encargo, negocia con su
proveedor un precio de comisión. Supongamos que consigue con su proveedor un 10% de
comisión sobe el precio de venta de la propiedad si vende 20 unidades (departamentos);
este sería su “margen” con el cual comparte con su potencial cliente o inversionista. Al
traspasar este beneficio económico, supongamos 5% de los 10% que negocio inicialmente

con el proveedor, el cliente se ve favorecido porcentualmente con un descuento al momento
de compra. Ahora a medida que la empresa Inmobiliaria E Inversiones Química Spa logra
mayor especialización, su capacidad para tomar proyectos inmobiliarios aumentaría, en vez
de vender 20 unidades tendrá la capacidad de comercializar 50 unidades, de modo que su
proveedor aumentaría la comisión; supongamos 20% sobre el precio de venta si logra la
meta de venta de 50 unidades de un proyecto. Este beneficio se ve reflejado también en el
descuento que recibe el cliente al completar su proceso de compra.
Por lo tanto, las economías de escala se proponen a nivel administrativo, es decir, a medida
que la empresa crece, el personal administrativo puede utilizar su experiencia para
incrementar la productividad se maximiza el beneficio económico. Disminuyen los precios
de venta al consumidor, sin embargo, esta figura tentativa de economía de escala podría ser
relevantes si tomamos en cuenta que una empresa nueva, primero debe ganarse la confianza
del proveedor para que le asigne los proyectos y posteriormente a esto encontrar su
capacidad de producción para negociar la comisión.
Si se trata de una empresa nueva que desea ingresar a este modelo de negocio, establecer
una alianza con los proveedores es la primera barrera de entrada, antes de pensar en la
economía de escala descrita.
Una vez resuelto la barrera de entrada del proveedor, deberá enfrentar la barrera de la
economía de escala si es que desea permanecer competitiva en el mercado.
Actualmente nuestra empresa de estudio Inmobiliaria E Inversiones kkkkkk Spa cuenta con
alianzas comerciales con 10 proveedores, el cual representa en promedio el 10% de la
industria. Es una barrera de entrada que cualquier nuevo competidor no podrá resolver con
facilidad.
Diferenciación del servicio. En este momento el mercado del Intermediario Inmobiliario

muestra una barrera media, porque las empresas nuevas que buscan iniciar no tendrán que
vencer la fidelidad de muchos clientes dado que no se trata de clientes que estén comprando
todos los meses departamentos para arrendar, más bien se trata de clientes nuevos que están
buscando aprovechar su capacidad financiera y crediticia con los bancos para invertir
usando de apalancamiento a las entidades financieras, probablemente será por única vez,

dependiendo de cuanto es el valor del pie que posee y su capacidad de endeudamiento con
la banca, para finalmente esperar como su inversión de bajo riesgo se paga solo con el
arriendo a largo plazo. Estos clientes buscan que el servicio sea integral, el intermediario
que facilito el proceso de compra será el mismo quien se encargue de gestionar el
arrendamiento del bien. Por este motivo una empresa integral es que ofrece asesoría,
gestión e integración en los servicios.
Por otra parte, cuando una empresa intermediadora que se incorpora en el mercado,
suponiendo que ha logrado establecer una alianza comercial con algún proveedor y logra
ofrecer un servicio integrador, estará enfocada directamente a la caza de nuevos clientes y
de ninguna manera ingresa con mira a levantar los clientes de la competencia. Esto se sujeta
por Costo de cambio de clientes que veremos más adelante.
Requerimientos De Capital Los requerimientos de capital en esta industria no son una

barrera de entrada, si solo se desarrolla las funciones de intermediarios y no la comprar
departamentos a precios muy bajos para vender por cuenta propia en otro momento. Del
mismo modo tampoco se requiriere mayor capital para ofrecer un servicio complementario
de arriendo. Nivel bajo en la variable.
Costo De Cambio De Clientes En el mercado si existe un costo de cambio. Barrera Alta. -

Habíamos señalado en la diferenciación del servicio que cuando una empresa nueva ingresa
al mercado, no existía una barrera alta en cuanto a la diferenciación del servicio, dado que
el foco no esta en “levantar el cliente de la competencia” y esto se configura de esta forma
porque un cliente que ya ha firmado una promesa de compra-venta se encuentra se
encuentra “amarrado” a la transacción firmada por el costo de la garantía entregado, esto es
el COSTO DE CAMBIO que el cliente deberá cancelar en caso de desistir de la promesa de
compra-venta el cual según las condiciones de mercado no se devuelve o se castiga
significativamente. También está el hecho del factor tiempo que se invierte en la
transacción, lo que limita la posibilidad de cambio porque se incurre en un costo de tiempo
cada vez que el cliente realiza una evaluación comercial para calificar a los créditos
hipotecarios de cada proyecto, estos toman tiempo y renunciar al proceso finalizado y

empezar de cero con el ejecutivo del banco presentando el nuevo proyecto al cliente no le
resulta viable. Este es el motivo que el cliente objeto de las empresas intermediarias
inmobiliarias es el cliente con potencial a invertir y no el que ya se encuentra en curse de un
bien por el costo de cambio.
Acceso a los canales de distribución El acceso a los canales de distribución medio, en la

práctica cualquier persona con conocimiento inmobiliario y actitud comercial podría crear
una SPA en el sistema tu empresa en un día, levantar una página web, arrendar una oficina
virtual y comenzar a distribuir el servicio si cuenta con un proveedor que desee depositar
confianza en ella. Técnicamente no hay obstáculo de entrada en este mercado.
La distribución generalmente no se muestra muy reacia porque los clientes no desconfían
de la empresa intermediaria, no están revisando en el SII la antigüedad de la empresa,
quienes son los dueños, cuantos años de experiencia cuentan en el mercado, que
certificaciones poseen, sino que asumen que si comercializan una propiedad de una
inmobiliaria es porque poseen las facultades para hacerlo y no están transando con
empresas NN.
Esta es la razón por la cual las principales empresas del rubro no cuentan con más de 5 años
en el mercado, porque desde que se generó este nicho de negocio, abrir canales de
distribución fue relativamente sencillo, la única barrera significativa estará dada en el
proveedor con quien se crea la alianza comercial.
Desventajas de costos Para este negocio no se incurren costos en patentados, acceso

preferente a materias primas, plazas ideales, subsidios gubernamentales, etc. El negocio
inmobiliario como tal tampoco necesita una licencia específica, como pueden ser los bares
o los supermercados, o como un bróker de la bolsa de valores que para certificarse debe
también desembolsar un determinado valor y además contar con un capital mínimo.
Políticas Públicas Esta industria no requiere cumplir con políticas públicas para ingresar,
es más, este mercado no se encuentra supervisado.

Tabla N°04. Amenaza de Nuevos Competidores – Fuerzas de Porter
MEDI COMENTAR
ALTO BAJO
O O
1. AMENAZA DE NUEVOS
COMPETIDORES.
Especializació
Economías De Escala: X
n
Integración
Diferenciación del servicio. X
Servicios
Requerimientos De Capital: X Mínimo
Económico y
Costo de cambio del cliente: X
Tiempo
Desventajas de costos: X Mínimo
Políticas Públicas: X Mínimo
ACCIONES HACIA LOS NUEVOS ENTRANTES:
La amenaza de nuevos entrantes es medio-alta si no se desarrolla una fuerte especialización
en economía de escala, así también en la cadena de la demanda y en la publicidad en los
medios para llegar a producir niveles de rentabilidad competitivos.
b) PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES.

Cantidad De Proveedores En La Industria.
En Chile hoy al menos existen más de 100 inmobiliarias establecidas que de forma
constante, comercializan proyectos, solo para el 2022 se estima que se podrían ingresar en
el orden de 200 proyectos aproximadamente, pese a ello lograr establecer una alianza

comercial con las inmobiliarias no es tan fácil, la barrera de entrada de los proveedores
estará dada en “La Confianza” ellos deben asegurarse de conocer como es el proceso
productivo del intermediador porque finalmente es su proyecto, su marca y deben evitar
fraudes que se pueden dar en el pago de las garantías y que pueden manchar su imagen.
En virtud de lo anterior la empresa Inmobiliaria E Inversiones Química Spa cuenta con una
red de proveedores de 10 empresas inmobiliaria, la que presenta en promedio el 10% del
mercado disponible.
Dentro del negocio es una cartera de proveedores muy bien configurada, dado que la
cantidad se encuentra atomizada, lo que nos permite tener para nuestros clientes un
portafolio de productos más atractivo, pero la desventaja se concentra en que no tenemos
poder negociador, que es lo que se desarrollara más adelante.
Por otra parte, si analizamos los proveedores que nos brindan soporte tecnológico
observaremos que, nos encontramos limitados a los siguientes proveedores Facebook,
Instagram, Google, Paginas Amarrillas, Movistar, Vtr, Claro, Wom.
Para brindar el servicio de Arriendo Garantizado, con respecto a los proveedores que se
requieren en la prestación de reparaciones (maestros), existe un mercado muy amplio. Por
lo demás las propiedades son nuevas, cualquier desperfecto grave lo cubre la garantía de la
constructora.
Poder De Decisión En El Precio Por Parte Del Proveedor. En Chile los proveedores
inmobiliarios son los que establecen el precio de venta. La empresa intermediaria no cuenta
con poder de decisión en el precio.
También tenemos que tener en cuenta factores como la situación actual en el mercado,
volumen de compra o cuanto nos costaría cambiar de proveedor.
Por otra parte, sucede lo mismo con los proveedores de Facebook, Instagram, Google,
Paginas Amarrillas, no tenemos sustitutos para estos servicios y tampoco nuestra
participación como cliente para estas empresas sea significativa, de modo que solo nos
queda aceptar los precios señalados bajo sus políticas establecidas.
No sucede del todo así para los proveedor línea telefónica y de internet, que si bien son
gigantes de la industrias, estos proveedores se encuentran en una consta lugar por el poder

entre sus competidores, de modo que si bien la cantidad de empresas proveedoras es
limitada las ofertas son siempre llamativas y se puede jugar en el mercado para que cada 6
meses te ajusten los precios, señalando que te vas a cambiar por una mejor oferta, a lo cual
el departamento de retenciones de extiende una oferta de precio a modo de fidelizarte.
Para brindar el servicio de Arriendo Garantizado, con respecto a los proveedores que se
requieren en la prestación de reparaciones (maestros), existe un mercado muy amplio y en
este cambio SI TENEMOS PODER DE DECISION.
El Proveedor Depende Demasiado De La Industria Financiera para obtener beneficios

y a la vez la banca depende de como se mueve la económica. Si hay inflación el riesgo
crediticio se incrementa, los créditos hipotecarios se vuelven más restrictivo y los
proveedores inmobiliarios se ven afectados porque la demanda de su cliente disminuye.
Tabla N°05: Poder de Negociación de los Proveedores – Fuerzas de Porter
NIVEL EN QUE LA VARIABLE SE MEDI COMENTA

ALTO BAJO
CADA SECTOR O RO
2. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS
PROVEEDORES.
Cantidad De Proveedores En La Industria: X Concentrado
Poder De Decisión En El Precio Por Parte Del
Rígidos
Proveedor. X
El Proveedor Depende Demasiado De La
Relación
Industria Financiera X
ACCIONES PODER NEGOCIADOR DE LOS PROVEEDORES:
El poder de negociación de los proveedores es ALTA porque nuestro nivel de participación
como intermediarios en la industria es baja. Hay que crear una estrategia comercial que
contemple como prioridad como tener una mayor participación de ventas, donde salga la
empresa de ese estilo VENTA PASIVO a VENTA ACTIVO.

c) PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS CLIENTES.
Concentraciones del comprador a la relación de concentración firme. El poder de
negociación de los clientes es bajo en este criterio, dado que ningún cliente está comprando
gran parte de la industria. Además, los clientes de forma individual no contribuyen
directamente a la generación de ingreso y margen operacional de la empresa. Se trata de
una cartera de clientes atomizada, dinámica. Los clientes pueden ser de cualquier parte del
país, lo que permite una mayor prospección y generación de negocios. Del mismo modo, si
el cliente se encuentra en una posición de necesidad (los que buscan comprar para arrendar)
dado que no poseen las competencias profesionales para hacerlo ellos mismo (el arriendo)
en este caso es posible disminuir su poder de negociación.
Otro aspecto es la falta de organización de los clientes en el instante de compra, donde cada
uno actúa por separado, es una variable que impacta negativamente en el poder de
negociación de los compradores.
Apalancamiento de negociación, particularmente en industrias con altos costos fijos.

En este sentido esta variable es Alta. El modelo de negocio es este: buscar clientes
dispuestos a comprar un bien inmueble aprovechando su capacidad financiera y crediticia
con los bancos para invertir usando el apalancamiento que ofrecen las entidades
financieras.
Disponibilidad de información al comprador. Los clientes hoy en día que si bien

desconocen gran parte de la información, el conocimiento está disponible en el web existe
bastante información, desde escrita hasta video en la plataforma de YouTube.
Los productos de la industria están estandarizados o no se diferencian entre sí. En este

sentido si los clientes no cuentan con una información sobre el producto (departamento) y
solo tiene la idea en general en que consiste este modelo de inversión, va a pensar que
siempre pueden encontrar unidades disponibles a la venta, entonces tienden a comparar y a
enfrentar a los distintos vendedores. Por este motivo es importante la especialización en los

ejecutivos comerciales, para que el comprador entienda lo que significa el costo de
oportunidad en las unidades ofrecidas.
Sensibilidad al precio del comprador. Los clientes son altamente sensibles a las
variaciones del precio, dado que la banca es quien otorga los créditos en UFy su opción de
compra es con apalancamiento.
Tabla N°06: Poder de Negociación de los Clientes – Fuerzas del Porter.

ALTO BAJO
CADA SECTOR O RO
3. PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS
CLIENTES.
Concentraciones del comprador a la relación
X Débil solo
de concentración firme.
Apalancamiento de negociación,
Depende del
particularmente en industrias con altos costos X
banco
fijos.
Fuente
Disponibilidad de información al comprador. X
Internet
Recursos
Sensibilidad al precio del comprador. X
limitados
ACCIONES PODER NEGOCIADOR DE LOS CLIENTES:
El poder de negociación de los clientes es MEDIA cuando su poder de negociación por si
solo no representa una amenaza en la industria, sin embargo, si el banco deja de financiar
sus operaciones en su conjunto causa una caída en la rentabilidad. Las acciones es abrir el
prospecto de clientes y abarcar otras zonas demografías.
d) AMENAZA DE SERVICIOS SUSTITUTOS.

Para empresas que cumplen funciones similares a la industria tenemos:
La Autogestión que se presenta por el mismo propietario que realiza la gestión de venta.
Sin embargo, aun cuando es desfavorable este carece del elemento central del servicio del
intermediador inmobiliario, el cual es facilitar el trabajo al cliente, poniendo a su

disposición las ofertas que cumplen con sus requerimientos. Por lo tanto, se puede decir que
se está en presencia de un sustituto indirecto, que no constituye una amenaza real para la
industria analizada.
Plataformas Digitales Portales inmobiliarios, Hoy más que nunca los portales son una
amenaza si son bien administrados. La competencia BROUKER DIGITALES aprovecha al
máximo este canal de venta y es realmente exitoso.
Corredores De Propiedades podrían llegar a convertirse en una amenaza toda vez que
cuentan con la especialización base.
Los Mismo Clientes podrían volver los sustitutos, cada vez que eligen el método “Hágalo
usted mismo” la información de como hacerlo esta por doquier en internet.
Tabla N°07: Amenazas de los servicios Sustitutos – Fuerzas del Porter.

ALTO BAJO
CADA SECTOR O RO
4. AMENAZA DE SERVICIOS
SUSTITUTOS.
Potenciar
La Autogestión: X
Dependencia
Plataformas Digitales X Potenciar
Crear
Corredores De Propiedades X
Alianza
Potenciar
Los Mismo Clientes X
Dependencia
Fuente Elaboración Propia.
ACCIONES HACIA LOS SERVICIOS SUSTITUTOS:
La amenaza los servicios sustitutos es media baja, sin embargo, si la empresa o toma
distancia de los sustitutivos mejorando su servicio, este se resentirá en cuanto a su
rentabilidad y a menudo inhibirá su capacidad de crecimiento.
e) RIVALIDAD DE LOS COMPETIDORES EXISTENTES.

Sobre la intensidad de la rivalidad de los competidores existentes se puede ver impactada
según las siguientes situaciones estratégicas:
Número De Competidores: Si hablamos de todos los actores que intervienen en esta

industria, estamos en presencia de un número indeterminado, dado que, debido a la falta de
regulación, se desconoce el número de personas que asumen la calidad de intermediadores.
En este sentido es una industria con una competencia altamente fragmentada, donde
abundan los competidores que entran y salen dinámicamente del mercado, pero si
reducimos el mercado en determinar quiénes son los que están comercializando este tipo de
producto bajo este formato podemos identificar a los siguientes competidores o rivales
como: Capitalízame, Brouker Digitales, Capital Inteligente pese a ello no se origina un
ambiente de rivalidad extrema, dado que cada competidor tiene suficiente mercado para
desarrollarse, de manera que resolviendo la barrera del proveedor, no es impedimento para
que otras empresas ganen terreno dado que la competencia debe centrarse en las
competencias relacionadas con la gestión del servicio y las capacidades para concretar el
negocio donde realmente se compite.
Crecimiento Lento De La Industria. La rivalidad de los competidores se intensifica

cuando el crecimiento de la industria es lento o disminuye. En este caso, el mercado en
general de las propiedades está lento por la inflación, pese a ello en Chile se sigue
vendiendo departamentos nuevos llamados los edificios multifamily, cuyos compradores lo
hacen con la idea de inversión, comprar para arrendar. Por lo tanto, ingresar al mercado sin
provocar una reacción de los competidores es posible porque el precio de los bienes no
depende de cada intermediador sino del proveedor, de manera que no es posible realizar
hacia el nuevo entrante acciones de represalias. Por lo general, cada empresa intermediaria
comienza a generar su propia red de contactos y establecer sus propios clientes a lo largo de
todo el país.
Altos Costos Fijos O Costos De Almacenaje En este caso por la naturaleza del negocio, al
tratarse de un servicio la mayor parte de los costos son variables y provienen de cada
operación unitaria realizada no existen costos fijos y costos hundidos significativos.

Ausencia De Diferenciación O Costos Bajos En el mercado intermediación inmobiliaria
podríamos decir que estamos en presencia de una especie de “commodity” en este sentido,
se debe considerar que la decisión de los compradores se basa primero en el precio y
descuentos. ¿Por qué tenemos clientes? ¿Por qué nos compran? ¿Qué marca la diferencia
entre gestionar en Capitalízame, Brouker Digitales, Capital Inteligente, La competencia
está en la inversión del marketing que las compañías realizan, dado que un mismo clientes
no están todo el tiempo comprando propiedades, no es una práctica frecuente en la mayoría,
por razones financieras, de modo que la persona interesada en el negocio de comprar un
departamento para arrendar lo más probable es que van a consultar de forma simultánea en
las 4 empresas más conocida en los medios digitales y será la calidad en la gestión y
asesoría inmobiliaria que brinde el ejecutivo que hará que se generar la venta finalmente.
Intereses Estratégicos Altos La existencia de intereses estratégicos altos aumenta la

rivalidad de la competencia. En este sentido es posible que existan altos intereses
estratégicos en la gestión de grandes y costosas propiedades. Sin embargo, este no es el
segmento de interés para esta empresa porque lo que busca es vender propiedades
económicas que se puedan arrendar rápido.
Altas Barreras De Salida En el mercado de intermediación inmobiliaria no existen

barreras de salida relacionadas a altos costos.
Tabla N°08: Rivalidad de los Consumidores Existentes – Fuerzas de Porter.

ALTO BAJO
CADA SECTOR O RO
5. RIVALIDAD DE LOS
COMPETIDORES EXISTENTES.
Número De Competidores: X Segmentado

No hay
Crecimiento Lento De La Industria.
X represalias
Altos Costos Fijos O Costos De Almacenaje X Mínimos
Ausencia De Diferenciación O Costos Bajos X Mínimos
Intereses Estratégicos Altos X Mínimos
Altas Barreras De Salida X Mínimos
ACCIONES HACIA LA RIVALIDD DE LOS COMPETIDORES EXISTENTES:
La amenaza los servicios sustitutos es media baja, sin embargo, si la empresa lo
experimenta de esta forma, porque aun la competencia no se a manifestado como tal. Se
recomienda que la empresa debe segmentar sus mercados y dirigen sus ofertas a clientes
fuera de la zona demográfica.
CONCLUSIONES ANALISIS MICROECONOMICO 5 FUERZAS DEL PORTER
Según lo analizado podemos afirmar que para este mercado el factor primordial y como
barrera de entrada alta es la configuración comercial que se establecer con los proveedores
inmobiliarios. Esta parte es la más compleja porque a pesar de existir una cantidad de

proveedores importante en el mercado, llegar a establecer una alianza comercial con ellos
requiere tiempo para generar la confianza, puestos que ellos por cuidar su marca no van a
trabajar con cualquier empresa intermediaria.
Del mismo modo sucede con el poder negociador de los precios de los proveedores, el cual
es alto. Para las empresas proveedoras del rubro inmobiliario nuestros servicios funcionan
como un canal de venta, no contamos con fuerza para influir en el precio de mercado.
Por otra parte, los potenciales competidos se enfrentan a la misma problemática señalada,
de modo que no existe una situación de desventaja con las empresas nuevas entrantes.
Implementar un negocio de esta naturaleza no requiere una inversión de capital importante,
de hecho, en el caso de arrendar una oficia para desarrollar las actividades comerciales no
significan un mayor desembolso en los gastos de arriendo, costos fijos o costos hundidos en
general. Del mismo modo no se necesitan permisos, patentes y tramites adicionales.
Sobre el poder de negociación de los clientes, estos son débiles al no existir concentración
de cartera, puesto que no estamos en presencia de clientes que este comprando toda la
industria; más bien su configuración es atomizada, lo que reduce el riesgo de perder
beneficio en la rentabilidad del negocio toda vez que se presente una situación de
desistimiento. Del mismo modo en que ellos de forma individual no pueden influir en el
precio que establece la industria.
Dentro de las amenazas más latentes y silenciosas que puede dejarnos fuera del mercado,
son las empresas que operan como Portales Inmobiliarios en la medida que estas si logran
perfeccionar su modelo de negocio, dado que a la fecha funcionan como un mostrador, si
lograr replicar el modelo de negocio que posee Yapo.cl podría dejarnos sino es fuera, muy
en desventaja. Yapo.cl es un competidor silencioso pues sus líneas de ventas verticales:
automóviles e inmobiliarias, ya ha ido ganando terreno a otros sitios como ChileAutos y
Portal Inmobiliario. Creo que no hay que perder de vista lo que están haciendo estos
actores.
¿Por qué consideramos que estos mercados pueden ser una amenaza? Nuestra respuesta se
justifica porque nuestros clientes provienen de la web. La empresa INMOBILIARIA E
INVERSIONES KKKKK SPA no se cuenta con una fuerza de venta que este cerrando
negocios con los sindicatos mineros, con los departamentos de bienestar de las grandes

compañías, sino que usa Facebook, Instagram, Google para crear base de clientes
potenciales, de manera que estos mismos clientes que son activos digitales pueden estar
mirando servicios en otras plataformas.
Hoy la rivalidad de los competidores se mantiene en equilibrio porque aun el mercado da
para que todos los actores de la industria puedan desarrollarse, sin embargo, estamos en
tiempos que no son favorables para la economía y al contraerse el mercado, se reduce la
participación de los competidores y rivales. Para ello no hay que descuidar la gestión que
están haciendo cada uno de ellos en especial Brouker Digitales, quienes con su sistema de
Workshops o mini-cursos inmobiliarios ya cuentan con una importante cuota del mercado,
pues en el fondo lo que están haciendo es: En vez de hacer una o dos reuniones de negocio
con potenciales clientes, están en contacto todos los días con sus clientes en los LIVE de las
mismas redes sociales que ocupamos para atraer clientes.
GLOSARIO
TIP: Tasa de interés promedio; es aquella obtenida del promedio ponderado de las tasas
de captación ofrecidas en un día determinado por el sistema financiero tanto para depósitos
no reajustables de entre 30 y 89 días, como también para los depósitos reajustables para
plazos entre 90 y 365 días/Es la tasa mensual de captación para operaciones reajustables
entre 90 y 365 días del mes anterior al Índice del respectivo período de intereses. Esta tasa
es la determinada y publicada en el Diario Oficial por el Banco Central de Chile.

IRPV es un set de índices de precios para viviendas nuevas en la Región Metropolitana,
elaborados en base a la metodología de precios hedónicos la cual es ampliamente utilizada
para estos fines en los países desarrollados. Son índices “reales” por cuanto se estiman a
partir de precios de venta de viviendas en Unidades de Fomento (UF).
REFERENCIAS
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2022. Chile PIB, EFE revisado 02 de Junio del 2022.
https://www.efe.com/efe/america/economia/el-pib-de-chile-crecio-un-7-2-durante-primer-
trimestre-2022/20000011-4808692
Comunicados de RPM (29 de marzo de 2022) En su Reunión de Política Monetaria, el

Consejo del Banco Central de Chile acordó incrementar la tasa de interés de política
monetaria en 150 puntos base, hasta 7%. La decisión fue adoptada por la unanimidad de los

consejeros. Prensa. Banco Central, recuperado 05 de Junio del 2022 de:
https://www.bcentral.cl/contenido/-/detalle/comunicado-rpm-marzo-2022
Bloomberg (7 de junio de 2022) Tres indicadores claves apuntan a que la inflasion ya toco
techo y comenzara a caer pronto a nivel mundial, Economía. Diario Financiero, recuperado
20 de junio del 2022 de https://www.df.cl/tres-indicadores-economicos-clave-apuntan-a-
que-la-inflacion-comenzara-a
R.P (28 de febrero del 2021) Cómo está afectando el desempleo a la compra de vivienda,
Portal el Correo, revisado el 10 de junio del 2022 de:
https://www.elcorreo.com/economia/vivienda/afectando-desempleo-compra-
20210228141952-ntrc.html?ref=https%3A%2F%2Fwww.elcorreo.com%2Feconomia
%2Fvivienda%2Fafectando-desempleo-compra-20210228141952-ntrc.html
Maolis Castro (03 de mayo, 2022) Cuánto falta para recuperar los empleos en Chile a
niveles previos a la pandemia revisado 05 de junio del 2022 de:
https://www.bloomberglinea.com/2022/05/03/cuanto-falta-para-recuperar-los-empleos-en-
chile-a-niveles-previos-a-la-pandemia/
Lea más: (Cuánto falta para recuperar los empleos en Chile a niveles previos a la
pandemia) https://www.bloomberglinea.com/2022/05/03/cuanto-falta-para-recuperar-los-
empleos-en-chile-a-niveles-previos-a-la-pandemia/
Ley de Chile (Promulgación: 13-DIC-1988, Publicación: no tiene, Versión: Última Versión

- 01-DIC-2020) Circular bancos 2409circular financieras 798 recopilación actualizada de
normas ministerio de hacienda; superintendencia de bancos e instituciones financieras,

recuperada 5 de Junio del 2022 de: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?
idNorma=1077207&idParte=9707232
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para 2022 y el mediano plazo, revisado e 15 de junio del 2022 de
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planteo-hacienda-para-2022-y-el-mediano-plazo/7IWVUHKBPJEA7ASXXEIGLEZUXM/
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de-sueldos-en-chile/
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revisado 10 de junio del 2022 de https://www.infogate.cl/2019/03/19/estudio-revela-
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nuevos lo hacen como inversión y los destinan a arriendo. Economía y Negocios El
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privilegian-los-inversionistas-a-la-hora-de-optar-por-un-departamento/
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Rodrigo Jeldres (12 de junio 2018) El perfil del comprador de propiedades. Inversiones y
Patrimonio. Revista Valora, recuperado el 10 de junio del 2022 de
https://www.revistavalora.cl/perfil-de-comprador-de-propiedades/
Brandcorner (01 de agosto 2021) TUIN Inversiones alista una inversión de US$250
millones a poco más de un año de su formación. Diario Financiero, recuperado 10 de Junio
del 2022 de https://www.df.cl/brandcorner/tuin-inversiones/tuin-inversiones-alista-una-
inversion-de-us-250-millones-a-poco-mas-de
Francisca Rivas (18 de marzo del 2022). Edificios destinados al arriendo: nuevo modelo de
inversión gana terreno ante crisis habitacional. Economía y Negocio. Bio Bio Chile,
recuperado 10 de Junio del 2022 de https://www.biobiochile.cl/noticias/economia/tu-
bolsillo/2022/03/18/edificios-destinados-al-arriendo-nuevo-modelo-de-inversion-gana-
terreno-ante-crisis-habitacional.shtml
Generación M (12 mayo, 2022) Las tendencias globales de renta que aterrizan en el
mercado inmobiliario chileno este 2022. Inmobiliaria. El Mostrador, recuperado 11 de
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globales-de-renta-que-aterrizan-en-el-mercado-inmobiliario-chileno-este-2022/
(18 marzo 2022) Inversionistas: las oportunidades del sector inmobiliario y como va el
mercado en arriendos en 2023. Diario Financiero, recuperado 11 de Junio del 2022 de
https://www.df.cl/noticias/site/docs/20220317/20220317192023/suplemento_20220318.pdf
Property Buyers (3 de julio de 2018) ¿Cómo afecta la tecnología al sector inmobiliario?

Revisado 17 de junio del 2022 en https://blog.propertybuyers.es/como-afecta-la-tecnologia-
al-sector-inmobiliario?hs_amp=true

ESCUELA DE VENTAS. (9 de febrero del 2021) Las 5 fuerzas de Porter: cómo analizar
las fuerzas competitivas de una empresa. Sales Busines School, recuperado 5 de Junio del
2022 de https://salesbusinessschool.es/thinking-on-sales/las-5-fuerzas-de-porter/

Analisis Externo Micro y Macro Entorno

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MARCO REFERENCIAL

PARA EL DESARROLLO TRABAJO DE INVESTIGACION

2) Análisis 5 fuerzas competitivas de

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 1

El presente trabajo de investigación, correspondiente a la

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 2

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 3

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 4

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 5

Conclusiones Fuerzas del Porter

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 6

Imagen N°01: Información Tributaria, Tamaño Empresa

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 7

DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO.

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 8

1. ANALISIS EXTERNO MACROENTORNO.

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 9

Fuente: Recogido de https://www.simla.com/blog/analisis-pestel

Al realizar el Análisis vamos a considerar aquellos factores negativos y positivos que

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 10

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 11

La Fluctuación Del PIB

Imagen N°03: Resumen Proyecciones Macroeconómicas

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 12

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 13

 Informalidad: La tasa de ocupación informal alcanzó 27,3%, creciendo 0,6 pp. en

 Estacionalidad y volumen de trabajo: La tasa de desocupación ajustada

 Región Metropolitana Por su parte, en la Región Metropolitana la tasa de

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 14

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 15

Actitudes: Ni el acceso a la financiación ni el precio de los inmuebles. Si hay un factor que

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 16

Tabla N°01: Estimaciones y proyecciones 2020 - 2024

Etiquetas de fila 2020 2021 2022 2023 2024

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 17

Nivel de educación de la población.

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 18

Cantidad De Vivienda En Gran Santiago. Para la industria de los bienes inmuebles

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 19

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 20

Tabla N°02: Índice Reales de Precios de Vivienda según IRPV

Imagen N°05: División Geográfica Gran Santiago

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 21

Tabla N° 03: Flujos De Créditos Para La Vivienda En Chile

2018 ene 9.743 618.367

feb 8.768 542.187

mar 9.221 577.437 Gobierno de Sebastián Piñera

abr 9.178 586.030

may 8.780 563.614

jun 8.803 593.163

jul 7.619 511.096

DIRECCIÓN ESTRATÉGICA DE ORGANIZACIONES 22

sep 7.316 508.289

oct 8.649 616.986

nov 8.724 617.572

dic 9.635 663.713

2019 ene 9.274 648.661

feb 7.239 494.626

mar 9.052 614.250

abr 8.057 563.723

may 8.923 637.056

jun 8.882 620.533

jul 8.287 654.353

ago 9.901 779.540