MANUAL DE CONVIVENCIA

CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA REAL P.H.

Envigado, 02 de noviembre de 2022

 MISIÓN
Propiciar espacios de respeto, buenas costumbres, sana convivencia para hacer del
CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA REAL un lugar amable para vivir.

VISION
Desarrollar un conjunto residencial con conciencia social, comprometido con la naturaleza
y con un alto contenido humano, creador de espacios de convivencia, donde nuestras
familias se desarrollen y nuestros hijos crezcan como seres íntegros y útiles a la sociedad.

VALORES
 Propiciar espacios de sana convivencia.
 Respetar a los demás.
 Acatar las normas.
 Reconocer la trascendencia de vivir en comunidad.

PRESENTACIÓN

Este Manual de Convivencia es un instrumento que busca a través de normas sencillas y

de fácil aplicación, fomentar el respeto a los demás, mantener una sana convivencia, un
ambiente armonioso, buen comportamiento y disciplina social de todos los que los
conformamos o lleguen a conformar el Conjunto Residencial Ciudadela Real.

Para mantener un ambiente armonioso es indispensable el respeto por los demás, por el
entorno, la naturaleza, los animales y las plantas y por todo aquello que es común y
perteneciente a todos.

El Consejo de Administración y la Administración presentan a toda la comunidad el Manual

de Convivencia como la herramienta básica del día a día, donde sepamos hasta donde
llegan sus derechos y donde empiezan los derechos del otro, pues ningún derecho es
absoluto. El no cumplimiento de las normas establecidas en el presente Manual acarreará
las amonestaciones o sanciones en concordancia con la norma infringida. La
Administración del Conjunto Residencial entregará al nuevo residente el Manual de
Convivencia para su conocimiento y cabal aplicación, de lo cual quedará la evidencia ya
sea escrita o digital.

Del acatamiento a éstas normas, depende el éxito que tengamos para hacer de nuestro
Conjunto un lugar armónico para vivir, por lo cual, los invitamos a mantenerlo siempre a
mano, como una herramienta básica de consulta, donde podrán encontrar lo que les
concierne e interesa de la Unidad.

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Este Manual de Convivencia se hace basado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, la
ley 675 de 2001, el Código Nacional de Policía y demás normas concordantes y
complementarias; hace parte integrante del Reglamento de Propiedad Horizontal de la
copropiedad, contenido en las escrituras públicas 1.136 del 17 de marzo de 1995 de la
Notaria 11 de Medellín y 4.228 del 23 de septiembre de 1.995 de la Notaría 11 de Medellín
y de las demás adiciones y/o modificaciones que existan al momento o a futuro, sobre
dichos reglamentos.

Las normas contenidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal en su Capítulo VIII,

artículos 31, 32, 33 y 34 y en el de la reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal,
Capítulo XIII artículo 62, Capítulo XIV artículos 63, 64, 65 y 66 y Capítulo XV artículos 67,
68, 69, 70, 71 y 72 y en éste Manual, exigen de todos y cada uno de los residentes, la
observación puntual de algunas normas que permitan ejercer plenamente los derechos
individuales sin vulnerar los derechos de los demás. Estas sencillas normas están
contenidas en las Leyes, Decretos y Reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal y
tienen como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad y
por tanto, son de obligatorio cumplimiento para propietarios, residentes, visitantes,
trabajadores y/o tenedores a cualquier título y la ignorancia de éstas no servirá de excusa.

EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, LA ADMINISTRACIÓN Y EL COMITÉ DE

CONVIVENCIA en ejercicio de sus facultades legales y en especial las que les confiere el
Reglamento de Propiedad Horizontal y la Ley 675 de 2001, acatando el mandato de la
Asamblea General de Propietarios y

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que es necesario crear una reglamentación de convivencia para fortalecer las
relaciones de vecindad y promover la correcta utilización de las unidades privadas y demás
instalaciones incluyendo los bienes comunes.

SEGUNDO: Que la Ley de Propiedad Horizontal prevé, como una facultad propia del
Consejo de Administración, la formulación de su propio Reglamento Interno, normas que
permiten a todos y cada uno de los residentes permanentes y ocasionales, vivir bajo una
relación de armonía y solidaridad con las personas que integran la comunidad del
condominio residencial.

TERCERO: Que al Consejo de Administración es a quién le corresponde organizar el

funcionamiento del conjunto para garantizar la prestación de los servicios bajo las formas
de cooperación comunitaria.

CUARTO: Que la función del administrador incluye, como la de todo líder, educar a su
comunidad para minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes.

C AP ÍT UL O I. O B J ET IV OS

ARTÍCULO 1.- Propender por la seguridad, progreso, bienestar y convivencia de los

propietarios, tenedores a cualquier título, de unidades de dominio privado que hacen parte
integral del Conjunto y de las demás personas que con ellas conviven para obtener un
desarrollo armónico de sus actividades sociales.

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ARTÍCULO 2.- Manejar los fondos obtenidos para el desarrollo de las actividades, que
demanda los servicios de Administración del Conjunto, de acuerdo con las normas legales
vigentes, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual.

ARTÍCULO 3.- Exigir a los propietarios y/o a sus representantes, el sometimiento a las
normas sobre deberes y prohibiciones establecidas en el Reglamento de Propiedad
Horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA REAL y en el presente Manual.

ARTÍCULO 4.- Solicitar la intervención de las autoridades y a la empresa privada u oficial

para obtener su apoyo en el mejoramiento de las condiciones de seguridad, culturales,
recreativas, ambientales, sanitarias, sociales y en general, todas aquellas actividades que
representen progreso y bienestar espiritual y material para la comunidad.

C AP IT UL O II. D E L AS E D IF IC AC IO NE S

ARTÍCULO 5.- Denominación. La entidad regulada por estos Estatutos se denominará

CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA REAL

ARTÍCULO 6.- Composición del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA REAL se

encuentra ubicado en la CALLE 48 C Sur N° 43 A 50, consta de 40 casas, 84 apartamentos
dispuestos en 3 torres, 116 parqueaderos de uso privado, 31 parqueaderos de visitantes y
zonas comunes, conformando un Conjunto Cerrado, regido por el Reglamento de
Propiedad Horizontal y los Acuerdos de la Asamblea General de Propietarios.

ARTÍCULO 7.- De los Bienes Comunes. - Los bienes comunes del Conjunto son aquellos
del dominio de todos y cada uno de los propietarios del Conjunto, tales como: las vías de
acceso peatonal y vehicular, la portería, los muebles y los equipos, los elementos
destinados al uso y disfrute de todos, zona húmeda (piscina), parque infantil, salón social,
cancha múltiple, shut de basuras, cuarto de bombas, ascensores, fachadas, techos,
terrazas y balcones (zona común de uso privado), jardines y parques y los demás
contemplados en el Reglamento de Propiedad Horizontal

ARTÍCULO 8.- Uso y destino de los Bienes Comunes. Los habitantes del Conjunto podrán
usar los bienes y servicios de la propiedad común, conforme a la naturaleza y destino de
cada uno de ellos, de acuerdo con las normas generales establecidas en el Reglamento de
Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 9.- Se entiende por Residentes a los Propietarios y Arrendatarios que habiten
el Conjunto Residencial. También a los visitantes temporales que hagan uso de ellos.

ARTÍCULO 10.- En caso de venta o arrendamiento del inmueble, cada propietario se obliga
a comunicar por escrito a la Administración los nombres de los nuevos residentes, previa
presentación del Paz y Salvo expedido por la Administración del Conjunto y presentado en
la portería. No se permitirá el ingreso de mudanzas sin este requisito.

ARTÍCULO 11.- No es permitido hacer excavaciones en pisos, techos o muros comunes,

ni colocar sobrecarga excesiva, que perjudique o pueda comprometer la solidez y la
seguridad del Conjunto y de los residentes.

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ARTÍCULO 12.- Reparaciones. Cada Propietario se obliga a ejecutar en su propiedad y a
la mayor brevedad, las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad
común o a las demás propiedades colindantes.

Para modificar sus unidades privadas, los propietarios deberán llenar los siguientes
requisitos:

a.) Obtener previa autorización de la entidad competente, si la naturaleza de la obra y las

normas urbanísticas vigentes así lo exigen.

b.) Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del Conjunto,
que no afecte las áreas comunes, no altere las fachadas, sistemas sanitarios, hidráulicos,
telefónicos, eléctricos y su unidad arquitectónica.

c.) Que la Asamblea General de Copropietarios o el Consejo de Administración, si ésta

facultad le ha sido delegada, las autoricen previamente y por escrito.

d.) Presentar la Licencia de construcción y/o modificación correspondiente si fuese

necesaria, de acuerdo con las normas que para tal efecto establecen los organismos
correspondientes.

e.) El horario establecido para realizar reparaciones al interior de las unidades

residenciales, que generen ruido o molestias para la tranquilidad de los residentes, es de
lunes a viernes de 8am a 12m y de 2pm a 6pm y sábado de 8:00a.m. a 12m.

f.) El Copropietario que permita la ejecución de obras, que afecten o dañen de alguna
manera las áreas privadas de otra unidad o en las áreas comunes, debe responder por su
reparación, el no hacerlo tiene implicaciones legales.

g.) No está permitido guardar en el interior de las unidades privadas sustancias peligrosas
para la salud y bienestar de los residentes (combustibles, explosivos, ácidos u otros agentes
nocivos).

h.) Manejo adecuado de los escombros:

1. Los escombros se depositarán en un área de su unidad privada acordada con la

Administración, hasta la recolecta por la empresa contratada por el propietario al
frente de las casas y/o en el parqueadero del apartamento, sin sobrepasar el peso
permitido de una tonelada, o en zonas comunes, hasta el momento en que sean
botados o recogidos por la empresa. Los escombros y/o material vegetal que sean
generados por reparaciones internas en los bienes privados, deberán ser botados
por el residente, en ningún caso la Unidad se hará cargo de ellos. Debe solicitarse
la recolección a través de una empresa responsable. Para retirar escombros en el
edificio, deberán colocar un cartón o protección al piso del ascensor.
2. Está prohibido arrojar escombros por el shut, esto lo puede obstruir o romper. Los
copropietarios que realicen reformas deben realizar el aseo tantas veces como sea
necesario a los ascensores y zonas comunes que sean afectadas.

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 C AP IT UL O I I I. R E C U R S O S Y P AT R I MO N IO

ARTÍCULO 13.- Los recursos del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA REAL,

Propiedad Horizontal, provendrán de las cuotas de aporte ordinarias y extraordinarias
contribuidas por los propietarios y/o tenedores a cualquier título de unidades privadas que
integran el Conjunto, en la cuantía determinada por la Asamblea General, en proporción al
coeficiente de copropiedad de los arrendamientos de los bienes comunes rentables, de las
multas, donaciones, asignaciones, auxilios y de cualquier otro ingreso que reciba en razón
de sus actividades.

ARTÍCULO 14.- Los fondos obtenidos se destinarán en forma preferencial, para expensas
de Administración, conservación, seguridad, mantenimiento y preservación de la Unidad
Residencial.

ARTÍCULO 15.- El patrimonio del CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA REAL,

Propiedad Horizontal, lo constituyen los bienes de propiedad común que son los necesarios
para la existencia, seguridad, conservación y presentación del mismo y que hacen posible
el adecuado uso y goce de las distintas unidades de propiedad privada.

C AP IT UL O IV . D E B E R ES D E L O S R E S ID E NT E S

ARTÍCULO 16.- Observar y practicar las normas de convivencia y de respeto mutuo entre
los propietarios, residentes, visitantes y trabajadores al servicio del Conjunto.

ARTÍCULO 17.- No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines
distintos a los que autoriza este reglamento.

ARTÍCULO 18.- Abstenerse de todo acto que perturbe los derechos de los demás
propietarios o de los ocupantes de sus unidades privadas, o que comprometa la seguridad,
solidez, salubridad, tranquilidad o el buen nombre del Conjunto Residencial.

ARTÍCULO 19.- Responder solidariamente por los daños a los bienes comunes que
ocasionen las personas que ocupen o utilicen la unidad privada. (visitantes)

ARTÍCULO 20.- Pagar cumplidamente a la Administración, las cuotas que le corresponden

por expensas comunes, seguros, mejoras, etc. Las trasferencias internacionales deberán
adicionar el respectivo costo bancario.

PARÁGRAFO: Ningún propietario podrá excusarse de no pagar las contribuciones que le

correspondan conforme al Reglamento y lo aprobado en la Asamblea General, alegando la
no utilización de determinados bienes o servicios o por no estar ocupada su unidad de
dominio privado.

ARTÍCULO 21.- Asistir puntualmente a las asambleas, intervenir en sus deliberaciones,

prestar la colaboración que ésta le solicita y retirarse cuando la reunión sea finalizada.

ARTÍCULO 22.- Cuando se realice la venta o el arriendo del inmueble se deberá notificar a
la Administración el nombre, fecha y particularidades del acto de adquisición de la vivienda:
certificado de libertad o copia de la escritura (en venta) con el objeto de que el Administrador

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anote estas circunstancias en el registro de propietarios. En su defecto será tenido por
propietario el que figure en el registro respectivo y por domicilio el que está anotado en él.

ARTÍCULO 23.- Permitir la entrada a su unidad privada, al Administrador y a los miembros

del Consejo de Administración en el momento que estos estimen conveniente, previa
notificación, para verificar cualquier efecto relacionado con el cumplimiento de este Manual.

ARTÍCULO 24.- Comunicar oportunamente a la Administración todo caso de enfermedad

contagiosa y desinfectar adecuada y oportunamente su unidad privada. En caso de que
fuera necesario el uso de los ascensores y/o cualquier zona común de la copropiedad,
informar a la Administración o portería para aplicar las normas de bioseguridad en estos
espacios.

ARTÍCULO 25.- No obstruir en ninguna forma las instalaciones de servicios comunes, la

puerta, pasillos, vestíbulos, escaleras, ascensores, hall, andenes, zonas de circulación y
demás sitios que sirven para la locomoción y en general no dificultar el acceso o paso por
ellos depositando materiales, objetos, mercancías, muebles, bicicletas, motos y/o basuras
en ellos.

ARTÍCULO 26.- No usar los lugares anteriormente citados como sitios de reunión y/o
destinarlos a cualquier otro objeto que los haga bulliciosos o incomodos.

ARTÍCULO 27.- No utilizar los pasillos para estacionamiento de motos, bicicletas, triciclos
o cualquier vehículo ni decorar con macetas.

ARTÍCULO 28.- No utilizar o permitir el uso de sus unidades particulares de dominio pleno
para cualquier destinación diferente a la prevista en el presente Manual o que atente contra
el buen nombre del Conjunto.

ARTÍCULO 29.- No generar ruido o bullicio ni conectar a alto volumen amplificadores de

sonido y en general no ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás
propietarios y/o usuarios, o que interfieran o dañen los servicios del Conjunto.

ARTÍCULO 30.- No montar o poner a funcionar máquinas susceptibles de causar daños a

las instalaciones generales o incomodar a los vecinos.

ARTÍCULO 31.- No arrojar en las tuberías sanitarias ni desagües materiales duros o

insolubles, tierra, arena, desechos de construcción y en general todo lo que pueda obstruir
o dañar las cañerías, igualmente en los ductos de basura.

ARTÍCULO 32.- No arrojar basuras como colillas de cigarrillo, paquetes y demás residuos
que caigan en las unidades inferiores, áreas comunes, o calzadas inferiores, antejardines
y terrazas.

ARTÍCULO 33.- No utilizar las ventanas o las zonas comunes para extender o sacudir
cobijas, tapetes, traperos, escobas, cortinas, prendas de vestir y objetos similares.

ARTÍCULO 34.- Cada propietario de unidad privada será solidariamente responsable con
las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a cualquier título, con sus actos u
omisiones, en especial por las multas que la Administración imponga al usuario por

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violación de las leyes o de éste reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al
propietario sino a las personas que con conviven en el o que a su nombre ocupan la
respectiva unidad privada.

ARTÍCULO 35.- Cuando una persona distinta al propietario ocupe el inmueble, el

propietario debe darle a conocer expresamente el Reglamento del Conjunto, entregándole
un ejemplar del Manual de Convivencia y el arrendatario se obliga a respetarlo y cumplirlo.
Igualmente deberá entregar la información completa del arrendatario a la Administración y
diligenciar el registro de propietarios y/o residentes.

La Administración igualmente entregará el Manual de Convivencia vigente por medio

electrónico.

ARTÍCULO 36.- Cada residente del Conjunto Residencial será solidariamente responsable
por la conducta, actos y/o actividades que desarrollen sus visitantes sin importar la edad.

ARTÍCULO 37.- Es deber de los padres, tutores o adultos responsables de las personas
bajo su custodia, informar a sus hijos o custodiados del contenido del Manual de
Convivencia, en los términos apropiados para su edad o condición y de lo importante que
es su aporte individual para lograr una sana convivencia al interior Conjunto Residencial
Ciudadela Real.

ARTÍCULO 38.- Es deber de los residentes informar al Administrador cualquier

irregularidad en la presentación de los servicios de portería, aseo u otros con el fin que
estos se cumplan de manera óptima.

ARTÍCULO 39.- Es deber de los residentes que tienen animales domésticos o mascotas
garantizar la seguridad y tranquilidad de los demás residentes por salubridad, higiene y
ruido. Así mismo deben mantenerlas en sus viviendas con el fin que esto se cumpla de
manera óptima.

ARTÍCULO 40.- Es obligación de los residentes dueños de animales, impedir que ellos
deambulen libremente por las zonas comunes. Cuando sea necesario sacarlos de sus
unidades privadas, éstos deberán estar provistos de las correas de sujeción y sus
propietarios llevar palas o bolsas para la recolección de los excrementos o de cualquier otro
elemento que sea necesario recoger para garantizar la seguridad de los residentes y la
higiene de las edificaciones para beneficio de todos. En el evento que se cause daño,
destrozo o agresión física por parte de un animal, los dueños serán los únicos responsables
por los perjuicios ocasionados.

ARTÍCULO 41.- Es deber de los residentes que ingresan al edificio en vehículo, disminuir
la velocidad a 10km/h e ingresar con precaución. Los visitantes que ingresen al conjunto en
vehículo deben utilizar exclusivamente el parqueadero de visitantes disponible y parquear
preferiblemente en reversa, sin invadir otros parqueaderos o las áreas de peatonales.

ARTÍCULO 42.- Es obligación de los propietarios asistir cumplidamente a las Asambleas

Ordinarias o Extraordinarias de Copropietarios citadas de acuerdo con el Reglamento
vigente, o en caso necesario, delegar por escrito su representación, ya sea a su propio
arrendatario o a otra persona residente en el conjunto. No se podrá delegar en cabeza de

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una persona más de tres poderes de representación. Tampoco se podrá delegar poder en
los miembros de Consejo de Administración.

ARTÍCULO 43.- Los vigilantes, aseadores, jardineros y ronderos, merecen un trato cordial
tanto de los residentes del conjunto como de los visitantes; por tanto, es deber de todos
velar porque esto se cumpla.

ARTÍCULO 44.- Es función prioritaria de la comunidad participar en la solución de los

problemas comunitarios que se presenten al interior del conjunto residencial, asistir a las
asambleas, reuniones extraordinarias, actividades programadas que promuevan la
seguridad, integridad y convivencia de los residentes del conjunto, así como cumplir y
divulgar los reglamentos de copropiedad y el Manual de Convivencia

ARTÍCULO 45.- Las ausencias temporales de los copropietarios o arrendatarios mayores

a tres días, deben ser informadas por escrito a la Administración, con el fin de llevar un
control especial sobre el inmueble. Así mismo, se deben dejar por escrito los nombres de
las personas autorizadas para entrar y de las personas a las que se pueda recurrir en caso
de emergencia.

ARTÍCULO 46.- Solicitar a la Administración la debida información contable, junto con el

informe del Revisor Fiscal, en forma anual o cuando un propietario tenga dudas sobre el
manejo contable o cualquier otra operación, previa solicitud escrita al Consejo de
Administración.

ARTÍCULO 47.- Ser escuchado por el Administrador en cualquier momento, y/o por el
Consejo de Administración con cita previa.

C AP IT UL O V . D E L AS L I M IT AC IO NE S

ARTÍCULO 48.- No se permite la venta de mercancías por vendedores puerta a puerta en

la entrada de las unidades privadas ni en las zonas comunales, salvo que tengan
autorización expresa por parte del Administrador del Conjunto y del Consejo de
Administración.

ARTÍCULO 49.- No se permite las clases de música, baile, gimnasia en las zonas comunes
o cualquier otra actividad que cause ruidos molestos que sean contrarios a la tranquilidad
de los residentes, salvo autorización del Administrador y del Consejo de Administración.

ARTÍCULO 50.- No se permite ofrecer bebidas alcohólicas a los vigilantes del edificio, de
igual forma, tampoco se permite a los residentes y/o visitantes, ingerirlas en las zonas
comunes y/o parqueaderos.

ARTÍCULO 51.- Por razones de seguridad no es permitido a los residentes ni a sus

visitantes, el ingreso a la recepción de vigilancia, ni a los sistemas de tecnológicos de
comunicación y de seguridad. Es deber de los padres, tutores o adultos responsables,
instruir al respecto a los menores de edad.

De igual forma, no está permitido a los residentes ni a sus visitantes el ingreso a los cuartos
de máquinas, bombas, cuarto de almacenamiento de suministros y herramientas y el cuarto
de la basura.

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ARTÍCULO 52.- Está Prohibido modificar las fachadas y/o zonas comunales, cambiar el
estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el Reglamento o
la Asamblea General de Propietarios. (Cualquier modificación deberá ser aprobada por la
Administración, Consejo o Asamblea General si es del caso).

ARTÍCULO 53.- Está Prohibido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las
ventanas o fachadas.

ARTÍCULO 54.- Está Prohibido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para colocar
materas, enseres no autorizados, etc., por las incomodidades que esto produce a los
transeúntes y por el riesgo de accidentes y con el fin de dar cumplimiento al plan de
emergencias.

C AP IT UL O V I. D E L AS C UO T AS D E AD M I N IS T R AC IÓ N

ARTÍCULO 55.- Los propietarios de las unidades privadas que hacen parte integral del
Conjunto Residencial, deben cancelar las cuotas mensuales de sostenimiento los diez (10)
primeros días de cada mes, con un descuento del 3%.

ARTÍCULO 56.- La mora en el pago de cuotas o contribuciones decretadas por la Asamblea

General y por incumplimiento de obligaciones pecuniarias, de conformidad con el
Reglamento de Propiedad Horizontal, causará intereses correspondientes a la tasa de
interés moratorio decretados por la Superintendencia Bancaria.

ARTÍCULO 57.- Cuando se trate de cuotas ordinarias, se cobrarán los intereses antes
señalados después del mes vencido; para la cuota extraordinaria, después de la fecha fijada
para su pago por la Asamblea General de Propietarios. Los intereses causados por mora
en el pago de sanciones se harán exigibles a partir del mes siguiente de notificada la
correspondiente sanción.

PARÁGRAFO: En caso de que el inmueble presente deuda por cualquier concepto y al

hacer su propietario o arrendatario un pago, se entenderá como abono a cuenta y se
cargará contablemente en el siguiente orden: 1º. Intereses de mora, 2º. Cuotas
extraordinarias, 3º Sanciones por inasistencias a Asambleas. 4º. Capital en mora por
concepto de cuotas atrasadas de Administración.

ARTÍCULO 58.- El Administrador del conjunto está facultado para cobrar pre-jurídica y/o
jurídicamente a morosos luego de un atraso de (3) tres cuotas de Administración, con cargo
al deudor de los gastos de honorarios profesionales y cuotas del respectivo procedimiento
judicial.

PARÁGRAFO 1. En cuanto a las cuotas de Administración extraordinarias o cualquier otro

monto causado y exigible al copropietario, se procederá al cobro jurídico cuando la mora
exceda de tres (3) meses y no hayan atendido y aceptado acuerdos de pago con la
Administración.

C AP IT UL O V II. D E L C O MIT É D E C O NV IV E NC I A

ARTÍCULO 59.- DEFINICIÓN. Organismo Conciliador del Conjunto Residencial,

conformado con la función de intentar fórmulas de solución de conflictos, dirigidas a dirimir

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las controversias y a fortalecer las relaciones de convivencia. Las propuestas y los acuerdos
a que haya lugar, deberán constar en Actas suscritas por las partes y por los miembros del
Comité de Convivencia.

ARTÍCULO 60.- FUNCIONES. Son funciones del Comité de Convivencia las siguientes:

1- Conciliar los conflictos que se presenten entre los propietarios, residentes del conjunto o
entre ellos y el Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro Órgano de
Dirección o Control del Conjunto Residencial, en razón de la aplicación o interpretación de
la Ley 675 de 2001 y del Reglamento de Propiedad Horizontal.

2- Como requisito previo de procedimiento, para la imposición de las sanciones

correspondientes, el Comité de Convivencia intentará la conciliación entre las partes, sin
hacer justicia por mano propia.

3- Establecer programas y actividades de integración de la comunidad.

4- Las demás consideraciones de las disposiciones legales, como las establecidas en el

Código de Policía

ARTÍCULO 61.-. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la

solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores de bienes
privados y los Órganos de Control, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales o administrativas, se podrá acudir a:

1- Comité de Convivencia: Cuando se presente una controversia su solución se podrá

intentar mediante la intervención del Comité de Convivencia, cuyos integrantes presentarán
fórmulas de arreglo orientadas a dirimir dicha controversia y a fortalecer las relaciones de
convivencia. Las consideraciones de este Comité se consignarán en un Acta suscrita por
las partes y por los miembros del comité que participen. La participación de los miembros
del Comité de Convivencia será ad-honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos: Las partes podrán acudir para la

solución de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en las
normas legales que regulan la materia.

PARÁGRAFO 1. El Comité de Convivencia en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 2. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos

se dará el trámite a lo previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento
Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

C AP IT UL O V II I. D E L A S E G UR ID AD D E L C O NJ U NT O Y D E L OS
I N M UE B L E S

ARTÍCULO 62.- No es permitido que los vigilantes, aseadores y toderos se retiren de su

puesto en su horario laboral para ejecutar trabajos dentro de los bienes inmuebles privados,
fuera del conjunto o a realizar actividades que no sean propias de las funciones de su cargo,
por solicitudes personales o extra laborales.

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ARTÍCULO 63.- Se debe permitir el acceso del Administrador o personas comisionadas por
éste al inmueble, toda vez que sea necesario realizar un trabajo de Interés común, previa
información escrita de la Administración al propietario o residente.

ARTÍCULO 64.- No se permite abrir el apartamento al visitante que toque directamente a

la puerta sin que previamente haya sido anunciado por el sistema de comunicación de la
portería y se debe informar inmediatamente a la Administración la contravención de ésta
medida por parte del guarda de vigilancia de turno.

PARÁGRAFO: Si el guarda de vigilancia tiene duda de la identidad de un propietario, tiene

derecho a pedir de forma respetuosa la identificación respectiva. Cuando hay personal
vigilante nuevo, se debe aceptar de buena manera por parte de los residentes, la solicitud
de la identificación y presentarla, recordando que tanto los vigilantes como los
colaboradores merecen todo nuestro respeto.

ARTÍCULO 65.- Se debe notificar el hallazgo - dentro del Conjunto Residencial -, de

cualquier artículo u objeto que pueda generar peligro para el bienestar de los residentes.

C AP IT UL O IX . D E L A E MP R E S A P R E ST AD O R A D E L A S E G UR ID AD

ARTÍCULO 66.- La empresa de vigilancia que presta sus servicios en el Conjunto, así como
todos los residentes y visitantes, deben observar las siguientes normas de seguridad
utilizando la tecnología que esté a disposición para mejorar el control:

1- Todo visitante debe ser previamente autorizado a través del sistema de comunicación de
la portería para el ingreso a la respectiva unidad residencial que se pretende visitar. El
portero constatará que la persona que otorgue la autorización de ingreso, sea el residente
del inmueble autorizado para tal fin.

2- No se permitirá la entrada a zonas comunes de vendedores ambulantes, promociones,

busetas, carros escolares, lava alfombras, etc., sin la autorización expresa de la
Administración.

3- El portero-vigilante requisará cualquier paquete, maleta, bolsa o similar, que retire el

personal de servicio doméstico, previa autorización escrita de los residentes del inmueble.

4- No se permitirá entrar a las zonas comunes del conjunto, al personal de servicios públicos
o privados sin autorización y acompañamiento de la Administración y/o portería, para la
verificación de daños y reparaciones. A estos empleados se les solicitará la identificación
de la empresa respectiva y sus datos deben quedar consignados en la bitácora de la
portería. Para el ingreso a las unidades privadas, se solicitará y verificará la identificación
de la empresa respectiva y sus datos deberán quedar consignados en la bitácora de la
portería

5- Al mostrador de la portería tendrá acceso únicamente el personal de la Administración.

Se solicita advertir a residentes y visitantes que no pueden permanecer en la portería para
no obstaculizar las labores de vigilancia y seguridad

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6- Si un vehículo parqueado queda con las puertas sin seguro, el vigilante deberá informar
de inmediato a su compañero de portería, para que éste a su vez informe al dueño del
vehículo. Este hecho quedará registrado en la minuta de control.

7- Queda prohibido a los señores vigilantes guardar en la portería armas, joyas y dineros
de otras personas. De igual forma queda expresamente prohibido el ingreso a la portería
de personal ajeno a la vigilancia o a la Administración.

8- Los medios tecnológicos y demás dispositivos a disposición del conjunto, se deben usar
exclusivamente para asuntos relacionados con el acceso a las instalaciones y el control de
vigilancia.

9- Abrir la puerta principal de la copropiedad es responsabilidad del portero y lo realizará,

cuando el visitante sea identificado plenamente y haya sido autorizado su ingreso. Por
ningún motivo se permitirá el ingreso de personas extrañas sin ser identificadas
previamente y autorizadas por un copropietario. En situaciones de racionamiento o corte de
energía o, cuando por cualquier circunstancia el sistema de comunicación no funcione, no
se permitirá la entrada del visitante, salvo que previamente esté autorizado, o que el
residente lo reciba personalmente en la portería y/o el rondero, ubiquen al propietario en su
apartamento y autoricen el ingreso.

C AP IT UL O X . P AR Q UE AD E R O S Y V E HÍ C UL O S

ARTÍCULO 67.- Es derecho de los residentes propietarios y arrendatarios estacionar su

vehículo en el parqueadero de uso exclusivo asignado a su unidad privada. Cualquier
residente que utilice los parqueaderos de visitantes por un tiempo superior a 5 días al mes,
pagará una multa equivalente al 9% de un salario mínimo diario legal vigente.

PARÁGRAFO 1.- Las zonas peatonales y las zonas de movilidad reducida no podrán ser
utilizadas para el estacionamiento de los vehículos de los residentes o arrendatarios ni de
los visitantes.

PARÁGRAFO 2.- Ningún vehículo deberá estacionarse sobre la vía principal de manera tal
que obstaculice el acceso a las unidades privadas o el libre desplazamiento de otros
vehículos.

ARTÍCULO 68.- Hacer uso de los bienes comunes: parqueadero de visitantes, salón social,
cumpliendo estrictamente lo reglamentado para tal efecto.

ARTÍCULO 69.- Por seguridad está Prohibido utilizar los parqueaderos de las torres como
lugar de juegos o reunión.

ARTÍCULO 70.- Está Prohibido usar los parqueaderos como depósitos para almacenar
muebles, enseres, materiales de construcción, etc., no solo por el aspecto de desaseo y
desorden que se produce si no, por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la
aireación y el aumento del peligro de incendios en sitios donde se acumulan gases y
materiales inflamables.

13
ARTÍCULO 71.- Está prohibido usar los parqueaderos de las torres y las zonas comunes
para lavar los autos o someterlos a reparaciones mecánicas. Ésto, porque además de
producir desaseo y contaminación, representa riesgos para la seguridad. Naturalmente se
pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de una llanta, o la carga de
una batería.

ARTÍCULO 72.- Se debe cumplir lo estipulado sobre el uso de parqueaderos y otros bienes
comunes:

1- Las zonas de parqueo de las torres y visitantes no podrán tener un uso diferente al de
parqueo de automóviles, motos, bicicletas y vehículos con capacidad menor de una
tonelada y media, siempre y cuando no sobrepasen las dimensiones de parqueo.

2- En los parqueaderos que son de uso exclusivo de los propietarios, éstos pueden
autorizar su uso para otras personas o para visitantes si los parqueaderos de los visitantes
están ocupados.

3- En los parqueaderos privados y/o de visitantes está prohibido estacionar vehículos de

ventas ambulantes, de explotación comercial, remolques, tráilers, botes, maquinaria
rodante y similares, así como dejar elementos tales como muebles, electrodomésticos,
maquinaria, repuestos, llantas, colchones, mesas, sillas, escombros, etc.

4- En los parqueaderos de las torres, las vías de acceso a las torres y/o de visitantes está
prohibido utilizarlos como zona de juego.

5- Los vehículos de los visitantes podrán ingresar al edificio siempre y cuando el residente
a visitar tenga espacio de parqueo disponible o haya lugar libre en el parqueadero de
visitantes.

6- No se permite la enseñanza de conducción de cualquier vehículo de motor al interior de

la unidad residencial

7- Ningún vehículo deberá estacionarse sobre las vías de circulación para evitar
obstaculizar el acceso al Conjunto o el parqueo o libre desplazamiento de otros vehículos.

8- Ningún tipo de vehículo podrá circular en contravía, incluyendo cualquier tipo de bicicleta
o triciclo, o similares.

9- Por seguridad se recomienda parquear solo en reversa

ARTÍCULO 73.- Los propietarios y tenedores de vehículos deberán abstenerse de realizar

las siguientes operaciones en los parqueaderos:

1- Realizar reparaciones o pintura del vehículo. Solo se permitirán los trabajos necesarios
para el desvare.

2- Lavar los vehículos, excepto limpiar o brillar.

3- Arrojar desperdicios al piso.

14
4- Suprimir el tubo de escape de gases o exosto.

5- Sintonizar la radio o equipo de sonido a alto volumen.

6- Manchar el piso de los parqueaderos con grasa, aceite o pintura. En la circunstancia de

que ello ocurra deberá proceder de inmediato a su limpieza, en caso de no hacerlo el
Administrador deberá ordenar la limpieza, cuyo costo se cargará a la cuenta del infractor.

7- Sobrepasar las líneas limítrofes o líneas de otros parqueaderos.

8- Activar la alarma de su vehículo cuando ésta esté defectuosa o suprasensible.

9- Utilizar el parqueadero de visitantes para aspirar, lavar o limpiar los carros.

10- La máxima velocidad de circulación de los vehículos dentro del conjunto es de 10

kilómetros por hora.

C AP IT UL O X I. D AÑO S O C AS IO N AD O S P O R VE HÍC UL O S A B IE NE S D E
US O C O M Ú N O D E T E R C E R OS

ARTÍCULO 74.- Cualquier daño o perjuicio causado por un vehículo a las instalaciones del
Conjunto Residencial será informado al Administrador, quien en caso de renuencia por
parte del responsable del daño a reparar y/o indemnizar el perjuicio causado, acudirá a las
autoridades judiciales o de Policía, a fin de que se restablezca el daño. Ahora bien, si el
daño es ocasionado a un tercero o a sus bienes, éste podrá acudir ante las autoridades
competentes con el fin de iniciar la respectiva acción para el restablecimiento de su derecho,
para lo cual la Administración suministrará toda la información de que disponga.

ARTÍCULO 75. – Se recomienda dejar bien cerrados los vehículos en los parqueaderos y
con objetos de valor, ya que ni la Administración ni la empresa de vigilancia, se hacen
responsables por la pérdida de objetos dejados al interior de los vehículos.

ARTÍCULO 76.- Las bicicletas deberán ser ubicadas en su respetivo soporte de pared con
los seguros correspondientes y bajo su responsabilidad.

C AP IT UL O X I I. P IS C I N A

ARTÍCULO 77.- El servicio de vigilancia, salva vidas y/o piscinero tiene la autoridad de
retirar de la zona húmeda y/o piscina a quién incumpla algún artículo acá mencionado o en
la ley 1209 de 2008, en el Decreto 554 de 2015 y en las demás normas concordantes y
complementarias en materia de piscinas.

ARTÍCULO 78.- La zona húmeda podrá ser usada en el horario de 8:00 am a 5:00 pm de
martes a domingo y el mismo regirá en periodo de vacaciones. Los lunes se llevará el
mantenimiento a esta zona o los martes cuando el lunes sea festivo. El servicio de piscina
se suspenderá en caso de tormenta eléctrica.

ARTÍCULO 79.- Los menores de 12 años deben estar siempre acompañados por adulto
responsable. La ley 1209 de julio 14 de 2008, por medio de la cual se establecen normas

15
de seguridad en piscinas, indica que se debe tener presente, entre otros: efectuar
cerramientos que eviten el paso de menores cuando la piscina no esté en uso y la
colocación de alarmas de agua. Y en su artículo 11, señala que “no se debe permitir el
acceso a menores de doce (12) años sin la compañía de un adulto” y, el artículo 14 de la
misma ley, establece que “Queda prohibido el acceso a las áreas de la piscina a menores
de doce (12) años sin la compañía de un adulto que se haga responsable”

ARTÍCULO 80.- Para el uso de la piscina es necesario la indumentaria apropiada incluido

gorro, ducharse antes de ingresar y no haberse aplicado bronceadores o aceites.

ARTÍCULO 81.- Para ingresar al área de piscina, es obligatorio pasar por el lavapiés
(Decreto 00398 de marzo de 2007) y estar sin calzado en las zonas aledañas a las piscinas.
ARTÍCULO 82.- Se permite estar en el área de la piscina hasta 35 personas, por lo cual
se autoriza como límite máximo de 3 invitados por unidad residencial

ARTÍCULO 83.- No se permite afeitarse, exfoliarse o arreglarse las manos o pies en la

piscina y zonas húmedas.

ARTÍCULO 84.- Se prohíbe ingerir alimentos, licor, sustancias alucinógenas dentro de la

zona húmeda.

ARTÍCULO 85.- Se prohíbe la utilización de objetos de vidrio como vasos, botellas y jarras
etc., en la zona húmeda la piscina, porque representan un gran peligro para la integridad
física de los usuarios. Los vigilantes están autorizados para retener los artículos que serán
devueltas al salir de la zona húmeda.
ARTÍCULO 86.- Está prohibido el ingreso de las mascotas a la zona húmeda y a la piscina.

ARTÍCULO 87.- Las personas que tengan enfermedades infectocontagiosas o lesiones de

piel deben abstenerse de utilizar la piscina y las zonas húmedas.

ARTÍCULO 88.- No se permite el ingreso de bicicletas, patinetas, tablas de skate, patines,

triciclos o similares.

ARTÍCULO 89.- Para que los filtros funcionen adecuadamente se debe evitar utilizar en la
piscina icopor y ropa de algodón (o que desprenda motas).

ARTÍCULO 90.- Por ningún motivo se permite jugar con arena, barro o material
contaminante o que perjudique el sistema de filtros o la conservación higiénica del agua o
del área.

ARTÍCULO 91.- No se permite arrojar basura u objetos sucios y contaminantes a la piscina.

16
 C AP IT UL O X I I I P L AC A M UL T IF U NC IO N AL

ARTÍCULO 92.- Se prohíbe utilizar la malla de seguridad y protección para escalar o realizar
otras actividades en ella

ARTÍCULO 93.- No se permite la práctica de deportes extremos, ni actividades que son

consideradas de alto riesgo

ARTÍCULO 94.- Está prohibido el uso y la práctica de motociclismo, ciclismo y ciclocrós en

la placa multifuncional.

ARTÍCULO 95.- Los implementos para utilizar en la placa polideportiva por los usuarios
deberán ser propios; el conjunto no tiene elementos de dotación para la práctica de los
deportes allí permitidos y además, no se hace responsable por la pérdida o daño de éstos
elementos

ARTÍCULO 96.- La placa polideportiva es para uso preferente de los residentes y/o
copropietario y sus invitados. La responsabilidad por el comportamiento de los invitados es
del residente y sus invitados quedaran registrados previamente por el residente que haga
la reserva.

ARTÍCULO 97.- El horario para el uso de la placa polideportiva es de lunes a domingo de

9:00 am a 8:30 pm. Quienes vayan a utilizar la placa en horario nocturno, solicitarán en la
portería que se enciendan las luminarias y avisar para ser apagadas.

ARTÍCULO 98.- La placa polideportiva se utilizará únicamente para actividades deportivas

y recreativas, con excepción de los eventos especiales programados por la Administración.

C AP IT UL O X IV P AR Q UE Y J UE G O S INF ANT IL E S

ARTÍCULO 99.- El uso del parque infantil es para niños menores de doce (12) años y/o de
1,40 mt. de estatura y el horario de uso es de lunes a domingo de 9:00 am a 8:30 pm

ARTÍCULO 100.- Todo niño debe permanecer bajo el cuidado y responsabilidad de sus
padres o de un adulto responsable.

ARTÍCULO 101.- Enseñar y ayudar a conservar los diferentes juegos del parque infantil, es
una obligación de todos.

ARTÍCULO 102.- El conjunto residencial no asume ninguna responsabilidad por los

accidentes que puedan ocurrir dentro del parque infantil, ya que el menor debe estar
siempre supervisado por los padres o por el adulto responsable.

17
ARTÍCULO 103.- Los niños invitados deberán estar bajo la responsabilidad del residente o
propietario que los haya invitado.

ARTÍCULO 104.- Los daños ocasionados por el uso inadecuado, serán sufragados por el
propietario o residente.

C AP IT UL O X V . MUD AN Z AS Y E NT R AD A O S AL ID A P AR C I AL D E
M UE B L E S

ARTÍCULO 105.- Para permitir el acceso o salida de cualquier trasteo o mudanza se

requiere el PAZ Y SALVO expedido por la Administración del Conjunto Residencial, el cual
se obtiene enviando una comunicación escrita a la Administración con tres (3) días de
anticipación, determinando con exactitud el día, la hora y el vehículo en que se va a efectuar
la mudanza para adecuar la ruta y diligenciar el formato dispuesto para verificar la condición
actual del sitio por donde se movilizarán los muebles y enseres. El formato diligenciado
deberá tenerlo el vigilante de turno. El horario establecido para este fin es a partir de 8:00
a.m. y hasta las 5:00 p.m. de lunes a viernes; los sábados de 8:00 a.m. a 6:00 p.m. No se
podrán realizar los domingos ni los festivos.

No se permitirá por parte del personal de vigilancia, el ingreso o salida de mudanzas, sin la
autorización respectiva de la Administración y sin el depósito 5 SDMLV en portería, los
cuales serán reembolsables al levantar el acta final del estado de la ruta por donde pasaron
los muebles y firmada por el servicio de vigilancia y residente; en caso de que se presente
algún daño, se retendrá el depósito, se cuantificará y se realizará la reparación y según el
costo se cobrará el excedente o devolverá el sobrante
Para el uso del ascensor se deberá tener puesto los respectivos protectores, no exceder el
peso permitido, ni forzar las puertas, si el objeto excede la capacidad del ascensor deberá
ser transportado por las escaleras.
Por seguridad no se permite la colaboración, ni la vigilancia de la mudanza por parte del
personal que labora en el conjunto residencial dentro de su jornada laboral.

PARÁGRAFO 1. Todo ingreso o salida parcial de bienes inmuebles del edificio requiere de
autorización escrita o verbal del Administrador. Se debe informar por lo menos con 3 días
de anticipación.

PARÁGRAFO 2. La persona que en trasteo, mudanza, entrada o salida parcial de bienes

muebles ocasione daños en las zonas comunes o bienes ajenos deberá resarcir el daño,
siendo solidario el dueño o arrendatario del apartamento, según el caso.

C AP IT UL O X V I. AS E O D E L AS AR E AS C O M U NE S .

ARTÍCULO 106.- Es de obligatorio cumplimiento, para todos los residentes y visitantes:

1- Todos los residuos se deben separar, en tres colores de bolsas distintos en

concordancia con lo estatuido en la Resolución N° 2184 del 2019 de Ministerio del Medio
Ambiente y el plan de manejo de residuos sólidos (PMIRS) implementado por el Conjunto

18
Residencial. Las bolsas deben ir debidamente selladas y/o amarradas y deberán tener un
tamaño y peso adecuado y no exceder a los 20 kg.

2- Los residuos ya clasificados de las torres, además tendrán en consideración el tamaño

y peso adecuado que no causen daño al ducto de basuras, Los residuos que no se puedan
arrojar por el shut (frascos, cajas, palos, cartones, flores secas entre otros) y en general
aquellos que no quepan por la puerta del shut, dejarlos debidamente empacados en la bolsa
correspondiente, dentro de la poceta, en el horario de 7:00 am a 10:00 a.m. Se prohíbe
arrojar por el shut colillas, brasas, fósforos encendidos, desechos líquidos o inflamables (ni
siquiera en bolsas), de este modo se evitan incendios y daños en los ductos.

3- Los residuos de las casas ya clasificados y debidamente empacados deben sacarse

todos los días de 7am a 9am. Colocarlas al frente en sus respectivas unidades

4- En ningún caso se permite arrojar basuras, colillas o cualquier otro tipo de objetos por
las ventanas y balcones a las zonas comunes, terrazas o hacia los bienes de los demás
residentes, ni escurrir traperos o regar plantas desde los balcones. Se debe informar de
aquellos casos en que se observe esta conducta, para tomar las acciones correctivas
necesarias.

5- Se prohíbe dar un uso diferente a las zonas comunes al establecido en el Reglamento

de Propiedad Horizontal, aún en forma temporal, por tanto, no es permitido colgar ropa,
tapetes, zapatos, etc., en los antejardines, entradas, ventanas, etc., porque dichos actos
presentan mal aspecto del conjunto.

6- No se consideran basura, ni los residuos ni los escombros resultantes de las

reparaciones locativas las cuales requieren un trato especial

7. Está totalmente prohibido colocar carteles, afiches y demás elementos que generen
contaminación visual sobre las fachadas del conjunto, incluyendo los vidrios de las
ventanas, con excepción de los avisos de venta o arrendamiento del inmueble.

ARTÍCULO 107.- Del proceder en las zonas comunes.

1- Los padres serán responsables por los daños que ocasionen sus hijos en las zonas
verdes, jardines, sótanos y parqueaderos y demás zonas comunes.

2- Se prohíbe talar árboles, prender fogatas o cualquier otra actividad que atente contra la
naturaleza en las zonas verdes del conjunto.

3- Todos los residentes del conjunto deben cuidar las instalaciones comunes como zonas
de recreación, zonas verdes, zonas sociales, etc.

4- Todos los niños menores de 8 años deben estar en las zonas comunes acompañados
por mayores encargados de cuidarlos.

5- La copropiedad no se hace responsable por juguetes e implementos deportivos como

patines, bicicletas, triciclos balones u otro tipo de objetos que dejen abandonados en las
áreas comunes, parqueaderos privados o visitantes o pasillos.

19
6- La Administración asume los arreglos y el mantenimiento de las zonas comunes, pero el
residente asumirá los daños ocasionados por ellos, sus menores de edad o sus invitados.

7- Carros para el trasporte de mercados y demás objetos deben ser utilizados con cuidado
y de forma apropiada y se deben bajar de inmediato a su sitio de almacenamiento, limpios
y sin residuos para permanecer listo para el uso por otro residente. Estos no deberán ser
utilizados como juguete o como transportador de personas, niños o mascotas.

8- Está prohibido quemar pólvora al interior de la Unidad.

9- Está prohibida la utilización de las redes eléctricas, switches, enchufes y conexiones de

las zonas comunes para realización de trabajos en bienes privados, así como la conexión
de computadores, tabletas, o celulares para su carga.

10- Prohibido atentar contra cualquier infraestructura, red eléctrica, hidráulica y/o sanitaria
que haga parte de las zonas comunes, así como sustraer cualesquiera de los elementos
propios de los sistemas de seguridad, sistemas de protección contra incendios y sistemas
de comunicación de las áreas comunes de la Unidad Residencial Ciudadela Real. Este
hecho da origen a una sanción grave por atentar contra la seguridad de todos y será
comunicado de inmediato a las autoridades y el responsable deberá pagar de inmediato el
arreglo de los mismos.

11- Prohibido la venta y consumo de sustancias sicoactivas y/o psicotrópicas

12- Prohibido usar las zonas comunes como almacenamiento o bodega e impedir el libre
acceso a ellas a los habitantes del Conjunto Residencial Ciudadela Real.

Parágrafo 1: Queda totalmente prohibido el uso y disfrute de las zonas comunes por parte
de los propietarios no residentes, que han cedido los derechos de su bien inmueble.

C AP IT UL O X V II. D E L O S AN I M AL E S D O ME S T IC O S

CON BASE EN EL ART. 40 DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La tenencia de animales domésticos estará regulada y en concordancia con la ley 1801 de

2016 (Código Nacional de policía y convivencia), la ley 746 de 2002 y demás normas
concordantes y complementarias.

ARTÍCULO 108.- Se consideran animales domésticos los que pertenecen a especies que
viven ordinariamente bajo la dependencia del hombre y se prohíbe tener como mascotas
animales silvestres u otro tipo de animales no considerados domésticos por ley. (Ley 746
de 2002)

ARTÍCULO 109.- Podrán los residentes del edificio mantener mascotas que pertenezcan al
grupo de animales domésticos, siempre y cuando adopten las precauciones que impidan
perturbaciones a cualquier residente o visitante. El propietario será el responsable de los
daños y/o perjuicios ocasionados a los residentes y/o visitantes, así como de las medidas
de precaución que pueden ser entre otras, la utilización de bolsas, la adecuada educación
del animal y la limpieza en lugares transitados por ellos.

20
ARTÍCULO 110.- Los propietarios de mascotas tienen las siguientes obligaciones:

a) No deben dejar las mascotas sueltas dentro del Conjunto Residencial, evitando de esta
forma mordeduras a los residentes, desaseos de las instalaciones y zonas comunes o
daños en las mismas. Si ocurre cualquiera de las anteriores anomalías, el propietario de la
mascota debe responder por la reparación de los daños.

b) Los tenedores de mascotas, deben recoger los desechos de éstos empleando las palas,
bolsas biodegradables o papel y depositar sus excrementos en los contenedores dispuestos
para ello. En caso de registrarse algún incidente de esta clase, el dueño o tenedor deberá
limpiar y lavar la zona afectada con agua y jabón, inclusive si es orina, para evitar malos
olores y la desagradable apariencia que dejan estos residuos y evitar un accidente de
alguna persona al caer por causa de estos desechos.

c) En caso de utilizar el ascensor con su mascota deberá estar acompañada por un adulto
responsable llevando su respectiva traílla, correa y bozal si la raza lo amerita, además,
llevar la bolsa o papel por si la mascota realiza sus necesidades fisiológicas y realizar la
respectiva limpieza si esto ocurre.

d) Cada mascota debe ser vacunada y valorada por el veterinario. El propietario debe
presentar a la Administración el carné con la identificación de la mascota (Nombre de la
mascota, nombre del propietario, teléfono, apartamento y una foto de la mascota) y las
certificaciones vigentes de las siguientes vacunas exigidas por la ley y ser presentado
idealmente, cada año para mascotas mayores de un año y cada 3 meses para las menores
del año. La copia del carné deberá ser entregado en portería.

d) Tener en cuenta que cuando es necesario dejar la mascota sola tenga todo lo necesario:
alimento, agua y espacio adecuado para que no ocasione daños a su vivienda ni cause
perjuicios a los vecinos por ruido o ladridos

ARTÍCULO 111.- En concordancia con el Código Nacional de Policía, el presente Manual

de Convivencia hace extensiva la protección y cuidado de animales, Capítulo 4 de la citada
normatividad. En caso de incumplimiento de la norma por parte de los propietarios de
animales, serán merecedores de las sanciones mencionadas en el presente Manual,
independientemente de las sanciones impuestas por la autoridad de Policía de la localidad.
En caso de reincidencia se avisará a las autoridades correspondientes.

ARTÍCULO 112.- Los siguientes comportamientos favorecen la salud y protección de los

animales y son de obligatorio cumplimiento para los propietarios de mascotas, so pena de
hacerse merecedor a las sanciones definidas en este Manual.

1- Utilizar para sus mascotas, por parte de los dueños o tenedores de animales domésticos,
traílla, correa, bozal y permiso, de conformidad con la ley 746 de 2.002 artículo 108 B y
demás normas legales vigentes, cuando se desplacen con ellas por espacio público.

21
2- Se prohíbe dejar hacer a las mascotas necesidades fisiológicas en las zonas comunes
del conjunto; llegado el caso, el propietario debe recoger y depositar en los contenedores
especiales para tal fin o en sus unidades sanitarias sin la bolsa.

3- Es obligatorio, por parte de los propietarios de mascotas, la respectiva vacunación de

éstas, según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado
de vacunación antirrábica, el cual debe ser presentado por parte de los propietarios de
mascotas a la Administración del conjunto.

4- Por seguridad se prohíbe dejar las mascotas sueltas por la unidad y sin control alguno
ya que esto puede generar peleas entre mascotas o accidentes con otro residente.

5- Queda prohibido dejar mascotas en los balcones.

6- La salida de mascotas deberá hacerse por la puerta peatonal.

7- Los propietarios de mascotas asumen la posición de garantes ante cualquier hecho que
ocurra con sus mascotas.

8- Se recomienda tener póliza de seguro por daños ocasionados por las mascotas ante
accidente rábico o mordedura, ya que el propietario deberá correr con todos los gastos
medico quirúrgicos consecuentes a éste, así como de las complicaciones generadas por la
infección de la herida incluso pudiendo llegar a la pérdida de un órgano, Recordar que la
póliza es de obligatorio cumplimiento para las razas consideradas peligrosa y esta debe
presentarse anualmente ante la administración.

PARÁGRAFO. Los vigilantes están autorizados para no permitir la entrada de animales de

raza peligrosa y que no pertenezcan al conjunto, sin perjuicio del apoyo policivo si éste se
requiere. De igual forma éstos deben informar al Administrador, el incumplimiento de las
obligaciones indicadas en el presente Manual por parte de los residentes.

C AP IT UL O X V III. S AL Ó N S O C I AL

ARTÍCULO 113.- DE LAS REUNIONES.

El salón social debe solicitarse a la Administración por lo menos con 5 días de anticipación
por escrito especificando la fecha, hora de inicio, tipo de evento a celebrar, número de
invitados y teniendo en cuenta lo siguiente:

a) Una vez confirmada la disponibilidad del salón social, su uso tendrá un valor del
7.5% del salario mensual legal vigente, el cual deberá ser consignado de inmediato en la
cuenta bancaria de la copropiedad para asegurar la reserva.

b) Adicional al literal anterior, el residente deberá dejar en la portería un depósito retornable

para avalar cualquier daño que se ocasione en las instalaciones, causado por los asistentes
al evento del 10% del salario mínimo legal vigente.

22
c) El residente que desee utilizar los servicios de aseo post evento, cancelará en portería
una suma equivalente a un día de salario mínimo legal vigente. De lo contrario, el aseo será
realizado por el mismo residente.

PARÁGRAFO. Si por cualquier motivo no se pudiere efectuar el evento, deberá notificarse

a la Administración mínimo un día antes a la fecha de éste.

d) La capacidad máxima permitida para la celebración de eventos sociales es de 60

personas con excepción de las reuniones de asambleas de la copropiedad. Se entrega
inventario y la responsabilidad por su dotación es por cuenta del copropietario que lo utilice,
previo registro del formato de entrega del salón social.

e) El horario de uso del salón comunal es de 9:00 a.m. a 12:00 de la noche, los viernes,
sábado y domingo antes de lunes festivo y de lunes a jueves hasta las 8:00pm. Si a ésta
hora, la reunión no ha terminado el portero está autorizado para apagar las luces.

f) Ésta área será utilizada para eventos sociales y familiares. A criterio de los órganos
administrativos de la copropiedad, se permitirán otro tipo de actividades.

g) Los daños ocasionados durante la reunión serán reparados por la Administración

haciendo uso de los dineros del depósito. En caso de que no alcanzara, el usuario deberá
pagar el excedente.

h) La persona ante quién se deben adelantar los trámites del alquiler del salón es la
Administración, lo cual se hará por escrito y en formato debidamente diseñado para tal
efecto.

i) Ningún copropietario o arrendatario podrá utilizar el salón social mientras tenga una deuda
pendiente con el conjunto, ya sea por cuotas de Administración o cualquier otro rubro, o
por habérsele impuesto sanción, por infringir las normas de convivencia o por violación del
Reglamento de Propiedad Horizontal.

j) El único responsable del uso del salón y el comportamiento de los invitados es el residente
que reservó el salón social. Solo se permitirá la reserva y uso del salón social al residente.
Queda totalmente prohibido, ser reservado o usado por una persona externa a la
copropiedad así sea el propietario no residente.

k) Para recibir el salón social, el residente firmará un formato de inventario previamente

elaborado en el cual se detalla la cantidad y el estado en que se encuentran los elementos
y la infraestructura, el cual será suscrito por la Administración del conjunto y el residente
responsable.

l) El salón deberá ser entregado de la misma manera como fue recibido; es decir, con base
en el inventario, máximo a las 8:00 am del día siguiente; de no cumplirse este requisito se
aplicará una multa equivalente al 10% del salario mínimo legal vigente que podrá
descontarse del depósito de garantía. Al entregar el salón social, la Administración deberá
verificar el estado de los elementos e infraestructura y expedirá al residente el Paz y Salvo
respectivo.

23
m) Está rotundamente prohibido el paso de los invitados a cualquier otra zona del conjunto
diferente al salón social, con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el
resto de los residentes. De igual forma está prohibido el uso de los juegos infantiles por
personas mayores a 12 años o 1,40 mts de estatura.

NOTA: El incumplimiento a cualquiera de las anteriores reglas dará lugar a que la

Administración y/o Consejo de Administración se reserven el derecho de negar futuros
alquileres al infractor.

ARTÍCULO 114.- La realización de reuniones privadas dentro de las unidades privadas o

del salón social del conjunto, deben tener el volumen de la música moderado, sin gritos,
pitos, sirenas, pólvora o cualquier otro elemento ruidoso, que puedan afectar la tranquilidad
de los demás residentes. Cabe recordar que la normatividad vigente prohíbe totalmente el
uso de pólvora en espacios residenciales.

Ante la ocurrencia de tal evento, el Administrador o cualquier residente puede solicitar la

moderación de las reuniones o expresiones ruidosas dentro de las unidades privadas y
salón social. Ante portería

ARTÍCULO 115.- Si el residente no presta atención a la solicitud de sus vecinos, éstos

podrán acudir a la autoridad competente tal como lo establece el Código de Policía.

ARTÍCULO 116.- Los invitados menores de edad no podrán consumir bebidas alcohólicas
en ninguna circunstancia. En caso de ser detectados, se procederá a suspender la reunión
por parte del grupo administrativo.

ARTÍCULO 117- No se permite realizar eventos con ánimo de lucro, igualmente no se

permiten eventos que atenten contra la moral y las buenas costumbres.

ARTÍCULO 118- En caso de presentarse escándalos en el evento, se cancelará de

inmediato el mismo y se sancionará al residente usuario del salón social, con seis (6) meses
de prohibición para el uso del salón social.

C AP IT UL O X IX . S ANC IO NE S P O R E L INC U MP L I M IE NT O D E L AS
C O ND IC IO NE S D E L US O D E L S AL O N S O C I AL

ARTÍCULO 119.- Las sanciones serán las que a continuación se enuncian, previo estudio
del caso y atendiendo la gravedad y reincidencia en los hechos:

1- Llamado de atención por escrito por los órganos administrativos respectivos.

2- Pérdida del derecho del uso del salón social desde seis meses o más, por la primera vez
según la causa y cuando el usuario sea reincidente, pérdida del derecho del uso hasta por
un año.

3- Multa por un valor equivalente al 10% del salario mínimo legal vigente

4- Avisar a las autoridades de Policía por parte del colaborador de turno, en caso de que el
comportamiento lo amerite; en esta ocasión, las sanciones y decisiones serán las que la ley
y los funcionarios competentes dispongan.
24
5- Dar por terminado el evento se apagará la música desde la vigilancia

C AP IT UL O X X . DE L OS ME NO R E S

ARTÍCULO 120.- Es obligación de los padres, tutores y adultos responsables vigilar el

comportamiento de los menores de edad y personas a su cargo, exigirles actitudes
respetuosas en el trato con sus vecinos y personas del conjunto, así como al grupo
administrativo y personal de apoyo. Los menores de edad deberán cumplir todas las normas
que contempla el presente manual con respecto al ruido, uso de zona comunes y demás
normas establecidas.

ARTÍCULO 121.- Los padres y tutores deberán asistir y vigilar a sus hijos y a sus visitantes
menores de edad para que en las áreas comunes den el uso adecuado a sus implementos
deportivos y juegos, evitando dañar los jardines y las zonas verdes, transitando a
velocidades prudentes por las vías pertinentes, sin obstruir la vía de tránsito vehicular ni las
zonas de parqueo. Así mismo, se recomienda evitar juegos que impliquen riesgos por el
uso de objetos extraños o no adecuados. Evitar lo juegos en las zonas no permitidas como
las rampas de los parqueaderos de las torres y el parqueadero de visitantes.

La copropiedad no se hace responsable por juguetes e implementos deportivos como

patines, bicicletas, triciclos balones u otro tipo de objetos que dejen abandonados en las
áreas comunes, parqueaderos privados y/o visitantes o pasillos.

ARTÍCULO 122.- Las responsabilidades por eventuales daños y/o perjuicios ocasionados
al interior del conjunto por los menores de edad serán totalmente de sus padres, tutores o
adultos responsables, quienes se harán cargo de la indemnización por los daños que sean
ocasionados por sus hijos a bienes de otros residentes o visitantes.

ARTÍCULO 123.- Los residentes informarán por escrito y de manera respetuosa, a la

Administración o al Consejo de Administración, las quejas que tengan por conductas
indebidas de los menores de edad.

C AP IT UL O X X I. SE R V IC IO D O MÉ S T IC O

ARTÍCULO 124.- Sin excepción, el ingreso de visitantes y de personas que realicen labores
de servicio doméstico serán autorizadas por el residente receptor y estarán bajo su
responsabilidad.

ARTÍCULO 125.- Todas las personas contratadas por los residentes para realizar las tareas
domésticas permanente o temporalmente, deben conocer la existencia del presente Manual
de Convivencia y coadyuvar para el cumplimiento. Es deber de los residentes hacer llegar
a la Administración la identificación del personal de servicio doméstico.

ARTÍCULO 126.- Los trabajadores temporales, que con previa autorización ingresan al
edificio en ausencia de los residentes respectivos, deberán facilitar al vigilante el turno la
revisión de cualquier paquete que lleven consigo, tanto al entrar como al salir del edificio.
El retiro de electrodomésticos, muebles u otros elementos mayores solo podrá ser
efectuado con previa autorización escrita del residente.

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PARÁGRAFO. En caso de ingreso al conjunto de personas del servicio doméstico, éstas
deben ser autorizadas de forma escrita por el residente, indicando que días específicos se
le permitirá el ingreso, así como el nombre y apellido, documento de identificación, debiendo
entregar esta autorización a la Administración con copia a la portería con fines de control y
seguridad.

C AP ÍT UL O X X II. D E L A C O R R E S P O ND E NC I A Y ME D IO S I MP R E S O S

ARTÍCULO 127.- La correspondencia, suscripciones y facturas de servicios públicos son

recibidas por los vigilantes, quienes los organizan en los casilleros correspondientes para
que los propietarios o residentes las retiren de dicho lugar.

C AP ÍT UL O X X III. V IS IT AS , P E D ID O S A D O M IC IL IO , V E ND E D O R E S
AM B UL ANT E S , D IS T R IB UC IO N D E P R O P AG AN D A Y O T R O S
S E R V IC IO S P UE R T A A P UE R T A

ARTÍCULO 128.- Todo visitante debe ser anunciado; los vigilantes constatarán y anotaran
en la bitácora quién conceda el permiso o autorización de entrada a su vivienda, sea el
copropietario o residente; en ningún momento y sin previa autorización, podrá el servicio
doméstico conferir tal autorización.

ARTÍCULO 129.- Todo visitante desde el momento en que se autoriza su ingreso, debe
cumplir estrictamente con lo estipulado en este Manual, ya que el responsable de los actos
es quién autoriza su ingreso.

ARTÍCULO 130.- Eventuales daños causados por los visitantes en cualquiera de las áreas
comunes o privadas serán pagados por el propietario y/o residente que autorizó la visita.
Igualmente, los padres serán responsables por el ingreso de visitantes autorizados por sus
hijos menores de edad.

ARTÍCULO 131.- Los trabajadores temporales dejarán diariamente un documento en la

portería mientras permanezcan en la copropiedad, el documento les será devuelto en el
momento de salir del edificio. Los porteros llevaran un registro escrito de este personal.
Estos trabajadores, sin excepción serán requisados a la salida. Los trabajadores temporales
y/o permanentes del edificio deben presentar ARL.

ARTÍCULO 132.- Por seguridad no se permite que la empleada doméstica o persona

encargada del apartamento autorice el acceso de visitantes mientras no estén los
propietarios y/o inquilinos. A no ser que autoricen mediante comunicación escrita enviada
a portería y/o Administración.

ARTÍCULO 133.- Todo residente se hará responsable por los daños que cause él, sus hijos
o sus invitados, a los bienes comunes, personas, otros vehículos, otros bienes y/o al edificio;
estos daños serán valorados y facturados por la Administración al residente, previa

26
notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un
visitante es responsable del comportamiento de su visita, la cual deberá someterse al
presente Manual; las diferencias o conflictos que de esto surjan, serán resueltas entre las
partes. La Administración no intervendrá en estos conflictos, pero podrá ser mediador entre
las partes. Cuando el daño sea al edificio, la Administración reparará y facturará en la
cuenta de Administración.

ARTÍCULO 134.- En caso de tener un visitante de varios días, lo debe anunciar a la

Administración por medio del servicio de vigilancia. Esta situación se analizará según
argumentos presentados por el solicitante y según época en la que las visitas pueden ser
más constantes y de allí se otorgará el correspondiente permiso de ser el caso, para el uso
de parqueaderos por más tiempo del señalado en el capítulo de garajes y parqueaderos.

ARTÍCULO 135.- Al llegar el mensajero a la portería, el vigilante debe comunicarse con la

unidad residencial y verificar si es cierto tal domicilio, para permitir el ingreso del pedido, y
se debe registrar la hora de entrada y salida. El tiempo destinado para cada domicilio es de
15 minutos.

Parágrafo: Cualquier daño o perjuicio causado por el mensajero será responsabilidad del
residente receptor del domicilio.

ARTÍCULO 136.- El horario de ingreso de domicilios es de 6:00 am hasta las 10:00 pm.
Después de esta hora ningún mensajero puede ingresar. Los residentes que soliciten el
servicio de domicilio fuera del horario establecido deben acercarse hasta la portería por el
pedido

C AP ÍT UL O X X IV AS C E NS O R E S

Del uso adecuado de los ascensores se extenderá su vida útil y será optimizado su servicio
por lo cual se debe acatar las normas del fabricante.

ARTÍCULO 137- Por seguridad está prohibido usar el ascensor en caso de incendio,
terremoto o tormenta eléctrica y cuando al solicitarlo observe algún desperfecto o mal
funcionamiento.

ARTÍCULO 138- Mantener las mascotas agarradas de su collar y lejos de las puertas.
Vigilar siempre a la mascota, incluso cuando la lleve atada. Prestar especial atención en la
proximidad de las puertas, donde debe atarla en corto para evitar daños o el bloqueo del
ascensor y si accidentalmente su mascota realiza sus necesidades fisiológicas, deberá
encargarse del aseo.

ARTÍCULO 139- Comprobar la presencia de la cabina y la correcta nivelación del ascensor

al entrar o salir. Si una puerta del ascensor abre sin estar la cabina se debe impedir el uso
y avisar inmediatamente a la portería para clausurar el uso de ese ascensor mientras llega
la empresa de mantenimiento.

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ARTÍCULO 140- es prohibido entrar durante el cierre de puertas o permanecer bajo el
dintel.

ARTÍCULO 141- Es prohibido jugar, fumar o consumir alimentos y bebidas dentro del
ascensor

ARTÍCULO 142- Es prohibido sobrecargar el ascensor o concentrar la carga en un extremo.

La carga máxima de los ascensores está estipulada al interior de los ascensores.

ARTÍCULO 143- Si el ascensor se para y no se abren las puertas, se pulsa el botón de

apertura y si las puertas siguen sin abrirse, se debe presionar el botón de alarma y esperar
la ayuda del personal calificado. No se debe entrar en pánico en caso de atrapamiento, no
se debe tratar de salir por sus propios medios ni forzar la apertura de puertas; se debe
mantener la calma y esperar a ser evacuado. Es de aclarar que en el ascensor no se
interrumpe el suministro de oxígeno.

ARTÍCULO 144- Es función de todo residente informar inmediatamente cualquier anomalía

detectada en los ascensores, así como enseñar a los menores el adecuado uso. Se debe
evitar presionar frenéticamente los pulsadores o el panel de mandos y se debe dejar la
cabina como la desea encontrar.

ARTÍCULO 145- Prohibido retener injustificadamente el ascensor, ya que los demás

residentes también lo requieren libre y oportunamente.

ARTÍCULO 146- prohibido arrojar desperdicios, regar cualquier tipo de líquidos o

sustancias dentro del ascensor. Este debe permanecer limpio para estar disponible en todo
momento a la comunidad.

ARTÍCULO 147- Cuando se va a transportar por el ascensor muebles, enseres o materiales

o se realizara cualquier tipo de mudanza se debe exigir al personal de servicio, colocar los
protectores requeridos para tal fin evitando así el daño de la cabina.

C AP IT UL O X X V. SE R V IC IO S D E T E L EVIS IÓ N P O R S US C R IP C IÓ N

ARTÍCULO 148- Cuando la suscripción a uno de los anteriores servicios se hace de manera
individual por parte de algún residente, se debe cumplir con las exigencias que contenga el
Reglamento de Propiedad Horizontal en lo pertinente con el paso de los cables por ductos
y/o fachadas, para lo cual deberá solicitar la autorización de la Administración en caso de
afectar zonas comunes del Conjunto.

ARTÍCULO 149- Los cables de las diferentes empresas de televisión e internet deberán ir
por las redes ya instaladas. No se permite daño de fachadas o techos que hacen parte de
las zonas comunes; en caso de que fuera necesario realizarlo, deberá pedir autorización a
la Administración o al Consejo.

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C AP ÍT UL O X X V I. DE L A R E S T R IC C IÓ N AL US O D E ÁR E AS C O M U NE S ,
S US P E NS IÓ N D E S E R V IC IO S Y L IS T A D E C O P RO P IET AR IO S
MO R O S O S

ARTÍCULO 150- El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su

consagración en la ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal por parte de los
propietarios, residentes o terceros, por las que éstos deban responder en los términos de
la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste
a las normas que rigen la Propiedad Horizontal y si a ello hubiere lugar, a la imposición de
las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación del Conjunto de la lista de los infractores

con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser

superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales a
cargo del infractor a la fecha de su imposición, que en todo caso sumadas, no podrán
exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salón comunal,
zonas de recreación y deporte.

ARTÍCULO 151- Incumplimiento en el pago de las cuotas de Administración, cuotas extras

de mandato por Asamblea, o infracciones ocasionadas por el no cumplimiento de las
normas, causará intereses de mora una vez se cumpla el plazo para su pago, equivalente
a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia
Bancaria. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá ser publicado en los
medios de comunicación del Conjunto residencial Ciudadela Real y se tendrán además las
siguientes consideraciones:

a) A quién adeude 3 o más cuotas de Administración, cuotas extras y/o sanciones se le

podrá iniciar el respectivo cobro pre jurídico y en caso de no realizarse el pago total o
no llegar a un acuerdo de pago, podrá iniciarse el cobro jurídico.

b) Todo cobro genera unos gastos y honorarios que deberán ser asumidos por el deudor
moroso y los mismos podrán ser debitados directamente por la Administración del
abono o pago que se realice.

c) Se entiende la mora desde el día siguiente al que debía pagarse la cuota de

Administración y no se hizo; por tanto, desde el no pago de la primera cuota de
Administración, se realizará el cobro de intereses como lo establezca la ley para dicha
fecha.

PARÁGRAFO: Se publicará la lista de los residentes que se encuentren en mora en lugares

en donde se garantice su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

CAPÍTULO XXVII SANCIONES Y EL PROCEDIMIENTO PARA IMPONERLAS

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ARTICULO 152- El procedimiento administrativo de imputación de sanciones, pecuniarias
o no, deberá atender la buena fe, el debido proceso y derechos de contradicción y defensa,
en ningún caso se imputará sanción, sin oír descargos, u omitiendo los mencionados
principios.

ARTICULO 153- La infracción a cualquiera de las normas sobre Propiedad Horizontal, al

Reglamento y al presente Manual merecerá los siguientes tipos de sanciones:

1. Una vez se obtenga la queja con las pruebas suficientes dará lugar a la primera
amonestación escrita o llamado de atención y se continuará el procedimiento para imponer
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias según lo establecido en la
reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal según escritura N° 0755 del 24 de junio de
2003.
2. El Consejo de Administración tiene capacidad para imponer multas en dinero a favor
de la copropiedad a cargo de un propietario u ocupante, en los casos de violación a las
obligaciones y prohibiciones establecidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal de la
copropiedad. De las multas o indemnizaciones que decrete el Consejo de Administración,
puede apelar el residente, ante la Asamblea de Copropietario, previa cancelación de la
multa. La decisión de la Asamblea en segunda instancia es definitiva y obligatoria. La
Apelación debe solicitarse por escrito dentro de los 10 (diez) días hábiles subsiguientes a
la notificación escrita de la resolución que le imponga la multa, si no fuere oportunamente
tramitada la apelación, la decisión del consejo de Administración se considerará en firme.
Las multas en favor de la copropiedad oscilaran entre ciento cuarenta y ocho mil veinticinco
pesos ($148.025) y dos millones novecientos treinta cuatro mil novecientos ochenta y dos
pesos m/cte. ($2.934.982) reajustables anualmente en forma acumulativa, en las mismas
proporciones en que aumente el costo de vida, de acuerdo con las certificaciones que
expida el DANE o la entidad que haga sus veces.

PARÁGRAFO. El incumplimiento a las normas establecidas en este Manual generará para

los residentes, las sanciones pecuniarias y no pecuniarias establecidas según la norma
infringida
ARTÍCULO 154- Este Manual es de obligatorio cumplimiento para todas las personas que
habitan el Conjunto, ya sea en calidad de propietarios, arrendatarios o residentes; también
para las personas que lo visiten temporalmente y para el personal que trabaje en él.

CAPITULO XVIII SANCIONES PARA REUNIONES DE ASAMBLEA GENERAL

ARTÍCULO 155- La inasistencia de los propietarios o sus representantes a la asamblea

general de copropietarios, bien sea ordinaria o extraordinaria, dará lugar a la sanción
pecuniaria del 100% de la cuota de Administración, la cual deberá ser cancelada a más
tardar dentro de los treinta (30) días siguientes de la celebración de la respectiva reunión.
Su no cancelación oportuna generará los intereses moratorios iguales a los de la cuota de
Administración en mora, según lo establecido en parágrafo segundo del artículo 44° de la
reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal.

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PARÁGRAFO. Los propietarios podrán delegar a otro propietario, uno por inmueble, para
que los represente en la Asamblea General, bien sea Ordinaria o Extraordinaria; para tal
efecto, se elaborará un poder en el cual se establecerán expresamente las facultades del
representante según lo establecido en el artículo 42° de la reforma al Reglamento de
Propiedad Horizontal.

ARTICULO 156- Los propietarios que asistan a las reuniones ordinarias o extraordinarias
de Asamblea General de copropietarios, deberán permanecer durante toda la reunión, para
lo cual, la Administración tomará asistencia al inicio y fin de la reunión. Aquellos propietarios
que se retiren sin justa causa, se harán acreedores a la sanción pecuniaria del 100% de la
cuota de Administración definida en el artículo 155.

El presente Manual de Convivencia del Conjunto Residencial Ciudadela Real PH, regirá a
partir de la fecha de aprobación del Consejo de Administración y deroga todos los Manuales
anteriores.
Dado en Envigado a los ….

________________________________ _______________________________
MARIA VICTORIA QUINTERO ANGÉLICA PELAEZ RESTREPO
Presidenta Administradora

REDACCIÓN, MODIFICACIÓN Y ACTUALIZACIÓN

Beatriz Forero Suárez – Consejera
Luz Stella Flórez Rios - Consejera
Amalia Mejía Molina – Consejera
Claudia Elena Bustamante Jaramillo - Consejera
Angélica Peláez Restrepo – Administradora

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