PROYECTO INMOBILIARIO
TORRES DE APARTAMENTOS ENTRE LINEAS
LINEAS S.A.S. PROMOTORA
DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
“DAMOS FORMA A TUS SUEÑOS”
Socios LINEAS S.A.S promotora
de proyectos inmobiliarios:
Ing. Bryan Saenz
Ing. David Pantoja
Ing. Juan Pablo Salazar
Arq. Carlos Arley Alomía
Ubicación:
Cliente:
318 805 26744 REYNEL GONZÁLEZ FLOREZ
Cra. 121 Calle 22a
Bryans@lineas.com
Barrio Pance – Cali, Valle
AGENDA
1. CARACTERIZACIÓN DEL LOTE

2. ESTUDIOS DE MERCADO

3. DESCRICIÓN DEL PROYECTO

4. ANÁLISIS ESTRATEGICO DOFA

5. FACTIBILIDAD

6. CAMPAÑA PUBLICITARIA

7. LECCIONES APRENDIDAS
1. CARACTERIZACIÓN DE LOTE
 LOCALIZACIÓN GENERAL LOTE
Este Lote se enceunte ubicado en el
barrio Pance es el corregimiento en
el sur del municipio colombiano de
Cali. Dirección Cra. 121 con Calle 22a.

Orientación del
predio Sector
Residencial Infraestructura:
conectividad Servicios
públicos Usos com LOTE No 2
plementarios : zonas verdes,
comercio, institucional, recreación y
deporte. BARRIO PANCE
Cra. 121, Calle 22a
ANÁLISIS LOTE
La zona está consolidada, existen algunos terrenos sin urbanizar,
aunque cuenta con la infraestructura vial en buen estado y facilidad
de acceso a los servicios públicos.

Área de actividad residencial neta. Se evidencian

construcciones aledañas de tipo residencial,
estrato 4 y 5.

Como bondades del lote se resalta que sea

esquinero y cuente con posibilidad de tener fachadas
hacia la Av. Calle 226 y la Carreras 121.

El lote es rectangular y relativamente plano, no

presenta grandes desafíos para urbanizarlo.

Área Bruta = 4.903,00 m²

 EDIFICABILIDAD
Se logró verificar la información geográfica de la zona de implantación
del terreno objeto de análisis, obteniendo los siguientes resultados:
 REGISTRO FOTOGRÁFICO - RECONOCIMIENTO
Se realizo visita de reconocimiento al lote en un fin de
semana en dos jornadas distintas (mañana y tarde) a
fin de comprobar la dinámica poblacional y flujos
vehiculares y peatonales del sector.

Se evidencio un sector tranquilo, con flujo vehicular

frecuente.

Se facilita el acceso inmediato a transporte y comercio.

Se conecta directamente con la Avenida principal
Cañasgordas y la Calle 25.

No se evidencian líneas de alta tensión que lo rodeen.

 HITOS DE INTERES LOTE
TRANSPORTE
SALUD
Calle 25
Entidades de Salud

COMERCIO RECREACIÓN Y
CULTURA
Humedal el retiro
Restaurantes Parque el retiro

VIVIENDA VIVIENDA

Universidad Javeriana Colegio la sagrada familia Condominio Lago Club Condominio Barcelona
2. ESTUDIOS DE MERCADO
 ESTUDIO SOCIOECONÓMICO DEL LOTE
Delimitación del área estudiada en plataforma del DANE
VARIABLES SOCIOECONÓMICAS
BARRIO: CIUDAD JARDÍN - PANCE
VARIABLES DE VIVIENDA ZONA RESIDENCIAL PERMANENTE
PREDOMINANCIA DE CASAS Y APARTAMENTOS
DE LA ZONA POCA PRESENCIA DE COMERCIOS
ESTRATO Y USO DE LA ZONA

PERFIL DEL
COMPRADOR
• Perfil residencial de alto
nivel
• Escasez de negocios y
locales comerciales
• Entorno tranquilo y
exclusivo
• Calidad de vida y servicios
VARIABLES SOCIALES DEL SECTOR [DANE]
Profesionales establecidos

Edad y etapa de vida

Alto nivel educativo

Ingresos económicos
elevados

Mujeres como parte

importante del mercado

Interés en comodidades y
calidad de vida

Preferencia por la privacidad

y la tranquilidad
2. ESTUDIO DE MERCADO

Aumento en Impacto en
Estabilidad Inversión
la demanda los precios
económica inmobiliaria
de vivienda de la vivienda
 PROYECCIÓN DEL IPC
(Índice de Precios del Consumidor)

2022 2023 2024 Mejoría en la

Estabilización de
Reducción en la percepción de
los costos de
inflación estabilidad
13.12% 9.28% 7.74% construcción
económica
ANÁLISIS DE DISPOSICIÓN A COMPRAR VIVIENDA SEGÚN ICC
Fuente: Fedesarrollo febrero 2024
 ACTUALIZADO
ANÁLISIS DEL ICC [FEDESARROLLO] FEBRERO 2024

Los resultados de la Encuesta de Opinión del Consumidor (EOC) de febrero revelan que el Índice
de Confianza del Consumidor (ICC) experimentó una disminución de 1,5 puntos porcentuales
(pps) frente al mes anterior (-7,9%), situándose en -9,4% y ubicándose como el segundo mejor
balance desde agosto de 2022 (-2,4%).
 RELACIÓN DE TASAS DE
INTERÉS E INFLACIÓN

La persistencia de tasas de
interés del Banco de la
República en un 13.25%
contrasta con la reducción
de la inflación en 3
puntos porcentuales en
los últimos meses.
IPVN (ACTUALIZADO A FINALES DE 2023)
ROTACIÓN DE INVENTARIOS Y
DESISTIMIENTOS EN VIVIENDA
NUEVA
 ANÁLISIS DE LA TASA DE DESEMPLEO EN LA CIUDAD DE CALI

En el primer mes del 2024 el mercado laboral se mantuvo sólido, la tasa de

desempleo se ubicó en 12,7%, disminuyendo 1,0 punto porcentual (p.p.) respecto a
la cifra de enero de 2023 (13,7%) y registrando el menor nivel para el mes de enero
en los últimos cinco años.
ANÁLISIS INFORME
CAMACOL OFERTA Y
DEMANDA 2022
MERCADO DE
VIVIENDA NUEVA
EN COLOMBIA
∆: % Crecimiento anual del barrio
CARACTERIZACIÓN DE INGRESOS DE LA DEMANDA
PREFERENCIA DE METRAJE CUADRADO
SEGÚN ESTRATO
 ÁREAS PROMEDIO:
65 A 75 M2

VALOR PROMEDIO M2:

$7.558.571
3. DESCRICCIÓN DEL PROYECTO
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO: IMPLANTACIÓN
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO: PLANTA ARQUITECTONICA TIPO
Las “TORRES APARTAMENTOS ENTRE LINEAS” es un proyecto inmobiliario de 48 Apartamentos, estrato 5,
distribuidos en dos torres de 4 niveles localizado en la zona sur de Cali sobre la Carrera 121, Calle 22a
del barrio Pance. Un lugar exclusivo con unas altas probabilidades de valorización y crecimiento.

• 2 Torres de 4 pisos c/u

• 6 Apartamentos por piso
• Parqueaderos exclusivos
• Amplias zonas verdes TORRES DE APARTAMENTOS ENTRE LINEAS
“DAMOS FORMA A TUS SUEÑOS”
APARTAMENTO TIPO
ÁREA – 103,00 M²

APT
O-1
 VALOR AGREGADO Y ELEMENTO DIFERENCIADOR DEL PROYECTO
El proyecto integra elementos vegetales que conforman
• BIOCLIMATICA: paisaje y Ebarreras acústicas para mitigar el ruido.
nvolvente
arquitectónico Iluminación
Natural Ventilación
Cruzada
 VALOR AGREGADO Y ELEMENTO DIFERENCIADOR DEL PROYECTO
Ergonomía (o factores humanos) es la disciplina científica
• ANTROPOMETRÍA:
relacionada con la comprensión de las interacciones entre los
Espacios de juegos para
seres humanos y los elementos de un sistema, y la profesión que
niños Zona de
aplica teoría, principios, datos y métodos de diseño para
lectura Pet
optimizar el bienestar humano y todo el desempeño del sistema.
friendly
International Ergonomics Association
4. ANÁLISIS ESTRATEGICO DOFA
 •PLAZA
•Ubicación estratégica, en sector exclusivo de la ciudad
•Cercanía a todos los servicios necesarios, que evita los largos y continuos traslados.
•Vías de accesos en excelente estado y disponibilidad de servicios públicos, además de contar con
•Lugar que reúne los centros educativos más prestigiosos de la ciudad.
acceso al sistema integrado de la ciudad.

•Zona con mayor valorización de Cali, y con un gran potencial de expansión.

•PRODUCTO
•Amplios espacios y cómodos, con diseños antropométricos.
•Diseños sostenibles y bioclimáticos, para el aprovechamiento eficiente del entorno, en cuanto a
iluminación y ventilación natural, también contempla alerones y balcones, que, además de proteger

•
de radiación, nos brinda un panorama del verde paisaje.
Zonas comunes, diseñadas pesando en las necesidades de los clientes, con parque para niños y de
FORTALEZAS

•
mascotas, piscina para adultos y niños, bbq, y canchas múltiples.

•
Parámetros de sostenibilidad elevados que puedan certificarse.
Diseño de domótica, y automatización.

•PROMOCIÓN
•Publicación del proyecto en los mejores portales virtuales, para acceder a

•Acompañamiento y asesoría para acceder a subsidios y tasas competentes.

mayor número de clientes.

•Participación y en las ferias inmobiliarias más relevantes

•

•PRECIO
•Precios estipulados por el mercado.
 •PLAZA
•Por la ubicación, se limita el área construida. .
•Contaminación auditiva en el sector.
•PRECIO
•No accesible para todo público ya que, el precio global del apartamento es muy elevado.
•Altos costos de administración.
•PROMOCIÓN
DEBILIDADES

•Empresa considerada nueva en el sector inmobiliario, que los clientes no la reconocen.

•
 •PLAZA
•Cerca de zona de expansión de la ciudad
•La zona sur de Cali sigue siendo una de la zona líder en ventas en Cali.
•PRODUCTO
•Menor oferta de apartamentos de gran área privada.
OPORTUNIDADES

•PROMOCIÓN
•crecimiento de PIB,
•Entidades financieras y gobierno nacional buscan reactivar la construcción, promoviendo la baja d
•Aplicar subsidios de cobertura, alcanzando parámetros de sostenibilidad en el proyecto.
e tasas de crédito hipotecario.

•Activación de subsidios para docentes.

•Cifras de un digito en la inflación en Colombia.
•Cali es la ciudad que más remezas recibe en Colombia.
•
 •Según fuentes de ranking, Pance se encuentra en el puesto 25 de los barrios más costosos
•Incremento de precios en insumos y desabastecimiento de estos.
de Latinoamérica.

• Crecimiento lento del producto interno bruto del país.

•Decrecimiento de ventas de vivienda en el país.
•Disminución de la disposición de compra de vivienda.
•Bajo índice de rotación para la oferta en cuestión.
AMENAZAS
•
4. ANÁLISIS ESTRATEGICO DOFA
 •Desarrollar un proyecto de lujo, que sea referencia de la ciudad, aprovechando el
lugar estratégico y la exclusividad.

•Poder explotar el potencial de la zona, para generar confianza en los clientes y

así también fidelización con la empresa.

•Atraer todo tipo de clientes e inversionistas, para futuros proyectos en la zona y

ESTRATEGIA FO

poder ser reconocidos en el sector inmobiliario.

•Aprovechar la nueva tecnología para, poder dar valor agregado al producto,

como por ejemplo ser pioneros en proyectos con domótica.

•Ser diferenciadores en el tema de sostenibilidad para poder certificar el proyecto

para que los clientes tengan beneficios.
•
 • Necesario, usar la tecnología y redes sociales y otros medios, para
atraer clientes e inversionistas, extranjeros.

• Generar valor agregado, en cuestión de sostenibilidad para poder

acceder a los beneficios monetarios.
ESTRATEGIA DO

• Usar tecnología que permita brindar seguridad y confort, para que

los clientes puedan sentir la satisfacción esperada y así ellos
puedan recomendar nuestro producto.
•
 • Resaltar al máximo los hitos del sector, como son las instituciones
y recreación.

• Mantener y fortalecer relaciones con proveedores, de tal manera

que se pueda negociar los precios, y mantenerlos, además de
formas de pago.
ESTRATEGIA FA

• Hacer una campaña publicitaria fuerte para preventas, y agilizar el

tiempo de ventas del proyecto, con el fin de disminuir gastos y
garantizar flujo
•
 • A pesar del costo del m2 del sector, el diseño brinda diferentes
rasgos distintivos y únicos que lo harían atractivo a muchas
familias.

• Uno de los fuertes del proyecto es su diseño

ESTRATEGIA DA

bioclimático que contempla entre otras, las barreras vegetales

alrededor de los bloques de apartamentos, que no solo ornamentan
las fachadas frontales y laterales, sino que protege el proyecto
de la incidencia solar y el ruido.
•
5. FACTIBILIDAD
 5. FACTIBILIDAD
CÁLCULO VALOR DEL LOTE
Con base en las pautas impartidas en clase se
realizó el ejercicio matemático para calcular el
valor / m² del lote objeto de análisis.

La ubicación del lote indica que es estrato 5:

FACTOR DE INCIDENCIA DEL LOTE EN EL PROYECTO

Interes Social 8% - 10%
Multifamiliar 12% - 16%
Unifamiliar 12% - 20%
LOTE No 2
Comerico 20% - 30% DESCRIPCIÓN SI NO
Oficinas 20% - 35% Facil Accesibilidad X
Servicios Publicos X
Servicion Complementarios cercanos:
Recreación X
Educación X
Comercio X
Institucional X
Viviendas X
El valor / m² del lote es $ 749.934,05 Estado de vias Bueno
Topografia del lote Bueno
 5. FACTIBILIDAD
PARAMETROS INICIALES
PERIODOS DE CONSTRUCCION
INICIO DE LA OBRA= ABR-2024
DURACION PROYECTO= 32 MESES
INICIO DE LA CONSTRUCCION= MES 8 COSTO DIRECTO X M2= $4.668.123
TIEMPO CONSTRUCCION= 21 MESES
COSTOS
AREA DEL LOTE= 4903 m2
COSTO M2 LOTE= $750.000
COSTO INDIRECTO X M2= $1.213.712
PORCENTAJE DE APLICACIÓN DE COSTOS
INDIRECTOS ANTES DE CONSTRUIR = 40%
PORCENTAJE DE APLICACIÓN DE COSTOS
INDIRECTOS DURANTE LA CONSTRUCCION =
40%
TASAS DE INTERES VENTAS
INDICE DE INFLACION ANUAL= CANT. APTOS= 48
9.38% AREA VENDIBLE X APTO=103 m2
TASA DE INTERES CREDITO=
15.40% VALOR X M2 VENDIBLE=$9.336.247
CORRECCION MONETARIA= PORCENTAJE DE INCREMENTO X
8.0% UNIDAD=0.2%
PERIODO DE INICIO INCREMENTO DE
PRECIOS= MES 2
PORCENTAJE DE CUOTA INICIAL= 30%
VALOR PRIMERA CUOTA DE
SEPARACION= $28.849.000
MESES FINANCIACION CUOTA
INICIAL= 7 MESES
5. FACTIBILIDAD
RESULTADOS

TIR= 26.72% E.A

5. FACTIBILIDAD
ANALISIS DE RESULTADOS

TIR>3*T.O.M
T.O.M= Tasa de un CDT a 90 dias= 8.45%
3*T.O.M=3*8.45=25.35%

TIR= 26.72% >25.35% OK!!

6. CAMPAÑA PUBLICITARIA
 7. LECCIONES APRENDIDAS
¿QUÉ QUIERO HACER? ¿A QUIEN LE VOY VENDER? : UNA CORRECTA EVALUACION DE LA DEMANDA EFECTIVA Y PERFILACION DEL CLIENTE
FINAL GARANTIZAN PROYECTOS EXITOSOS.

CLARA DEFINICION DE LOS CRITERIOS PARA LA ELECCION DEL LOTE: ASPECTOS LEGALES, ANALISIS DE LA ZONA, UBICACIÓN, CERCANIA A
COLEGIOS, UNIVERSIDADES, HOSPITALES. RELACION CON LAS CARACTERISTICAS DEL CLIENTE.

MANEJO DE INDICADORES, PROCESOS DE BUSQUEDA DE INFORMACION PRIMARIA Y SECUNDARIA, MANEJO DE PORTALES WEB TICS.

IMPLEMENTACION DE ESTRATEGIAS DE MARKETING Y PUBLICIDAD INNOVADORAS, CREATIVAS, VANGUARDISTAS HACIENDO USO DE LAS
NUEVAS TECNOLOGIAS COMO HERRAMIENTA FUNDAMENTAL EN LOS PROYECTOS.

EXPERIENCIAS DE PROYECTOS COMPARTIDAS EN CLASE POR EL PROFESOR OTORGAN AL ESTUDIANTE EL CONOCIMIENTO DE PRIMERA MANO
SOBRE LOS PROBLEMAS COMUNES QUE SE PRESENTAN, SUS CAUSAS Y POSIBLES SOLUCIONES EN EL ENTORNO LABORAL REAL.
¡GRACIAS!