TALLER ASPECTOS LEGALES DE

LAS OPERACIONES
INMOBILIARIAS

Robinson A. Cuello Shanlatte

FINALIDAD DEL PROGRAMA
ACADÉMICO

• El programa va dirigido al equipo de

AEI, procura promover la excelencia de
los Agentes Inmobiliarios,
contribuyendo al desarrollo de la
sociedad local y global, mejorando el
clima de negocios y servicios.
 Lección I. Inmuebles como objeto del negocio
Inmobiliario.

Lección II. Principios de la Ley de Registro

Inmobiliario.

TEMARIO Enfoque practico.

GENERAL
Lección III. Órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria
(funciones y organización), y documentos que expide
el Registro.

Lección IV. Due Diligence Registral y Catastral.

Confianza
El negocio inmobiliario esta
fundado en una relación de
confianza reciproca entre
diversos sujetos.
Que es el Derecho?
Derechos
Reales

“Son las distintas

relaciones entre personas y
cosas”.
Bienes Muebles e Inmuebles
Inmuebles

Es una extensión territorial continua,

delimitada por un polígono cerrado
de límites, objeto de un derecho.
Clasificación de los Derechos Reales
Inmobiliarios.
• Derechos Reales Principales.
• Derechos Reales Accesorios.
Derechos Reales Principales
• La Propiedad y sus desmembraciones.
Desmembraciones del Derecho de Propiedad
• Usufructo.
• Uso.
• Habitación.
• Derechos de las Mejoras.
• Enfiteusis.
• Servidumbres
Derechos Reales Accesorios
• Derechos Reales de Garantia.

• Anotaciones.
Derechos Reales de Garantía sobre Bienes
Inmuebles
• Hipoteca.
• Anticresis.
• Privilegios.
• Derecho Retención.
Anotaciones
• Embargos.
• Mandamientos de Pago.
• Bien de Familia.
• Declaratoria de Utilidad Pública.
• Patrimonio Cultural.
La Propiedad

La propiedad instituye el marco legal

para el establecimiento de la riqueza,
constituyendo este derecho un
conjunto de prerrogativas que puede
ejercer la persona investida de esta
potestad sobre la cosa. De esta
manera, obtiene los beneficios que de
ella se derivan, haciendo oponible
frente a los terceros su ejercicio, puesto
que estos deben respetar y no interferir
sobre la propiedad.
 El derecho de propiedad es la relación mas perfecta que puede existir entre una persona y una cosa, pues el propietario ejerce
sobre la cosa unas prerrogativas muy amplias, que le permiten a su titular percibir los frutos y beneficios que el bien produce,

La Propiedad otorgar a los terceros estos beneficios y disponer de la cosa, hasta el punto de abusar de ella.

Parece imposible concebir la humanidad sin una estructura de propiedad, ya que el intercambio de bienes en el comercio, no
seria posible sin la existencia de este derecho.
La Copropiedad

La propiedad compartida entre dos o mas

personas, implica lo que en el derecho se
conoce como copropiedad. El derecho de
gozar y disponer de la cosa del modo mas
absoluto, encuentra en esta figura una
limitación a su ejercicio. Cada uno de los
copropietarios tiene derechos de goce sobre
la cosa por entero, generando dificultades
para el pleno disfrute del bien, esta figura fue
vista en el origen del constitucionalismo
como una aberración pues restringe el
carácter absoluto con que fue establecida la
propiedad.
La Copropiedad

En el estudio del derecho inmobiliario dominicano, esta figura tiene gran

relevancia, pues en la copropiedad tienen su origen los denominados
terrenos comuneros y las constancias anotadas, ambas figuras responsables
de procesos de reformas legislativas para regular la copropiedad existente.

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, establece en relación a la copropiedad:

“Cuando se trate de un Certificado de Titulo en copropiedad se expediría a

cada copropietario un extracto del certificado original”. Con esta aseveración
se admite el registro de la copropiedad.
La Copropiedad

La doctrina ha identificado dos tipos de copropiedad: copropiedad Romana y copropiedad Germánica. Estos
tipos de copropiedad se diferencian en la existencia o no de porcentaje de participación entre los cotitulares.

La copropiedad Romana: es aquella en que los propietarios tienen establecido un porcentaje de participación
ideal sobre el valor de la cosa objeto de propiedad. Verbigracia: dos personas acuerdan comprar una vivienda,
uno de ellos aporta el 5% del valor del inmueble y el otro 95% del valor.

Ambos son dueños del bien y tienen la potestad de disfrutar del mismo sin limitaciones en su ejercicio, solo
bajo las limitaciones establecidas como consecuencias de los acuerdos pactados entre ellos por medio de la
negociación.
La Copropiedad

Es frecuente la discusión entre juristas sobre la capacidad de hipotecar y disponer que

presentan los titulares de derechos avalados en cuotas porcentuales. Desde el punto
de vista del Código Civil, no existen inconveniente.

La copropiedad Germánica: es la copropiedad que no expresa porcentaje de

participación. La documentación indica que son copropietarios del bien sin establecer
cuotas ideales. Un ejemplo común de esta copropiedad lo constituye la comunidad de
bienes existente en el matrimonio. Para muchos juristas, existe una cuota ideal dentro
de esta comunidad, sustentando que cada uno de los esposos es dueño del 50% de
los bienes que conforman el patrimonio de la comunidad, lo que no es cierto.
 Por medio de la resolución 517-2007 de la
Suprema Corte de Justicia, del 12 de julio del
2007, se dicta el Reglamento para el Control y
Reducción de Constancia Anotadas, con el
La propósito erradicar esta figura del derecho
inmobiliario dominicano.

Copropiedad Las previsiones relativas al condominio se

encuentran en la Ley 5038 de Condominio,
promulgada el 21 de noviembre de 1958 y con
las modificaciones realizadas por la Ley 108-05
de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo del
2005.
Sistemas Registrales. Importancia
y objeto.

• Los sistemas registrales surgen de la

necesidad de establecer mediante un
método fehaciente la existencia de un
derecho y acreditar de forma
inequívoca la existencia de un derecho
o una condición.
 • Regula el registro de todos los derechos
Objeto de la reales inmobiliarios correspondientes al
territorio de la República Dominicana.
Ley de Registro
Inmobiliario.
• Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de
Jurisdicción Original;
• Dirección Nacional de Registro de Títulos;
• Dirección Nacional de Mensuras Catastrales;
• Abogado del Estado.

La ley regula la existencia un

conjunto de instituciones
Ley contra el Lavado de Activos y
el Financiamiento
del Terrorismo de la República
Dominicana
Ley -155-17

Robinson A. Cuello
Concepto Lavado
 La Ley No. 155-15 tiene como objeto establecer:
(i) Los actos que tipifican el lavado de activos, las infracciones
precedentes o determinantes y el financiamiento del terrorismo,
así como las sanciones penales que resultan aplicables;
(ii) Las técnicas especiales de investigación, mecanismos de
cooperación y asistencia judicial internacional, y medidas
cautelares aplicables en materia de lavado de activos y el
Objeto y (iii)
financiamiento del terrorismo;
El régimen de prevención y detección de operaciones de lavado
Alcance. de activos, financiamiento del terrorismo y del financiamiento de
la proliferación de armas de destrucción masiva, determinando
los sujetosobligados, sus obligaciones y prohibiciones, así como
las sanciones administrativas que se deriven de su inobservancia;
y,
(iv) La organización institucional orientada a evitar el uso del sistema
económico nacional en ellavado de activos, el financiamiento del
terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de
destrucción
Sujeto Obligado:
 Las personas físicas o jurídicas que ejerzan otras actividades profesionales, comerciales
o empresariales que por su naturaleza son susceptibles de ser utilizadas en actividades
de lavado de activos y financiamiento del
terrorismo. Se considerarán como tales:

Sujetos • Los casinos de juego, juego de azar, bancas de lotería o apuestas y concesionarios de
lotería y juego de azar;
• Empresas de factoraje;
obligados no • Agentes inmobiliarios cuando éstos se involucranen transacciones para sus clientes
concernientes a
financieros: la compra y venta de bienes inmobiliarios;
• Comerciantes de metales preciosos, piedras preciosas y joyas;
• Los abogados, notarios, contadores, y otros profesionales jurídicos, cuando se
disponen a realizar
transacciones o realizan transacciones para sus clientes sobre determinadas actividades
previstas en la Ley;
• Las empresas o personas físicas que de forma habitual se dediquen a la compra y
venta de vehículos, de
armas de fuego, barcos y aviones, vehículos de motor;
• Casas de empeños; y,
• Empresas constructoras.
En virtud de la Ley,
Adoptar, desarrollar y ejecutar un programa de cumplimiento
los sujetos basado en riesgo, adecuado a la organización, estructura,
obligados deberán recursos y complejidad de las operaciones que realicen.
incorporar las a) Implementar políticas y procedimientos que incluyan una
debida diligencia basada en riesgo, la cual debe realizarse
siguientes también de forma continua como mecanismo de monitoreo.
prácticas: b) Mantener los registros relacionados a las transacciones de
sus clientes durante al menos diez (10) años después de
finalizada la relación comercial o después de la fecha de la
transacción ocasional.
c) Designar un ejecutivo de alto nivel, con capacidad técnica,
encargado de vigilar la estricta observancia del programa de
cumplimiento. Dicho funcionario servirá de enlace entre el
sujeto obligado y el ente supervisor.
 Deben registrar y reportar todas las transacciones relacionadas con los
clientes y usuarios que igualen o superen el monto de quince mil
dólares (US$15,000.00) o su equivalente en moneda nacional.
Sobre Valores

Cuando se trate de casinos, estos sujetos obligados deben registrar y

reportar todas las transacciones relacionadas por los clientes y usuarios
que igualen o superen el monto de tres mil dólares (US$3,000.00) o su
equivalente en moneda nacional.
 Comunicar las operaciones sospechosas a la
Unidad de Análisis Financiero (UAF) dentro de
los cinco (5) días hábiles después de realizada
o intentada la operación. Los sujetos obligados,
Obligación de así como sus directores, funcionarios y
empleados, no podrán revelar a terceros el
hecho de que se ha remitido información a la
informar Unidad de Análisis Financiero (UAF) o a la
Autoridad Competente, o que se está
examinando alguna operación por sospecha de
estar vinculada al lavado de activos y el
financiamiento del terrorismo.
Umbrales
Gracias por su tiempo!